理財(cái)管理制度是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的核心組成部分，旨在規(guī)范企業(yè)資金運(yùn)作，提高資金使用效率，保障企業(yè)財(cái)務(wù)安全。它涵蓋了投資決策、風(fēng)險(xiǎn)管理、資金調(diào)度、收益分配等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
包括哪些方面
1. 投資管理：明確投資原則，規(guī)定投資項(xiàng)目的篩選標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定投資回報(bào)率目標(biāo)，規(guī)范投資審批流程。
2. 風(fēng)險(xiǎn)管控：建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，確保企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。
3. 資金運(yùn)營(yíng)：規(guī)定資金的籌集、使用、調(diào)度和回收程序，優(yōu)化資金配置，減少閑置資金。
4. 成本控制：設(shè)定成本預(yù)算，實(shí)施成本核算，監(jiān)控成本變動(dòng)，促進(jìn)成本節(jié)約。
5. 收益分配：確定利潤(rùn)分配政策，合理規(guī)劃稅收，保障股東權(quán)益。
6. 內(nèi)部審計(jì)：定期進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，檢查財(cái)務(wù)制度執(zhí)行情況，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和完整性。
重要性
理財(cái)管理制度的重要性不言而喻。一方面，它為企業(yè)提供了清晰的資金運(yùn)作規(guī)則，有助于避免決策失誤，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，通過(guò)規(guī)范化的財(cái)務(wù)管理，可以提升資金使用效率，增加企業(yè)盈利，鞏固市場(chǎng)地位。此外，良好的理財(cái)管理制度也是吸引投資者、維護(hù)企業(yè)信譽(yù)的關(guān)鍵。
方案
1. 制定詳盡的投資策略：根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，制定長(zhǎng)期和短期的投資計(jì)劃，明確投資領(lǐng)域和風(fēng)險(xiǎn)偏好。
2. 建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)：實(shí)時(shí)監(jiān)控財(cái)務(wù)指標(biāo)，一旦發(fā)現(xiàn)異常，立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。
3. 實(shí)施動(dòng)態(tài)資金管理：根據(jù)業(yè)務(wù)需求和市場(chǎng)變化，靈活調(diào)整資金配置，確保資金流動(dòng)性。
4. 強(qiáng)化成本與收益分析：推行全面預(yù)算管理，定期進(jìn)行成本效益分析，優(yōu)化資源配置。
5. 完善內(nèi)控機(jī)制：設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)部門(mén)，定期對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行審查，確保制度執(zhí)行到位。
6. 提升財(cái)務(wù)人員素質(zhì)：通過(guò)培訓(xùn)和激勵(lì)機(jī)制，提升財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)能力和服務(wù)意識(shí)。
總結(jié)而言，理財(cái)管理制度是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的靈魂，只有建立健全的制度，才能確保企業(yè)在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中穩(wěn)健前行。
理財(cái)管理制度范文
第1篇 燃料管理財(cái)務(wù)人員安全責(zé)任制
1 范圍
1.1 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了__發(fā)電有限公司燃料管理部核算、收款員在安全工作中應(yīng)負(fù)的責(zé)任與要求,檢查與考核。
1.2 本標(biāo)準(zhǔn)適用于__發(fā)電有限公司燃料管理部核算、收款員的安全工作。
2 引用標(biāo)準(zhǔn)
《中華人民共和國(guó)國(guó)安全生產(chǎn)法》中華人民共和國(guó)國(guó)主席令(第七十號(hào))2002.06.29
《中國(guó)__集團(tuán)公司系統(tǒng)安全生產(chǎn)責(zé)任制管理辦法》__集團(tuán)制(2005)41號(hào)
《中國(guó)__集團(tuán)公司安全生產(chǎn)工作規(guī)定》__集團(tuán)制(2010)17號(hào)
《電力企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人員安全生產(chǎn)職責(zé)規(guī)定》電安生[1996]640號(hào)
《__股份有限公司發(fā)電企業(yè)主要生產(chǎn)管理崗位安全生產(chǎn)職責(zé)》[2006]95號(hào)
3 安全工作應(yīng)負(fù)的責(zé)任與要求
3.1 燃料管理部核算、收款員在燃料公司正、副主任的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)燃料管理部核算、收款員工作范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)。
3.2 嚴(yán)格遵守安全規(guī)程、燃料的各種管理標(biāo)準(zhǔn)和管理制度,做到不違章作業(yè)。有權(quán)制止他人違章作業(yè)。及時(shí)糾正燃料管理部在核算、收款工作中的失職和違章行為。
3.3 參加燃料管理部正、副主任召開(kāi)的生產(chǎn)會(huì),服從領(lǐng)導(dǎo),聽(tīng)從指揮,保質(zhì)保量安全地完成任務(wù),保證做到“三不傷害”。發(fā)生異常、未遂、事故時(shí),應(yīng)及時(shí)向燃料管理部正、副主任匯報(bào),并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),不隱瞞事故真相。
3.4 認(rèn)真參加公司安全活動(dòng)和安全培訓(xùn),認(rèn)真學(xué)習(xí)緊急救護(hù)法,能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)搶救;認(rèn)真學(xué)習(xí)事故通報(bào),吸取教訓(xùn),防止事故。崗位技能達(dá)到“三熟”、“三能”。
3.5 履行職責(zé),對(duì)各項(xiàng)燃料經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)、考核工作的安全性、正確性負(fù)責(zé)。
3.6 負(fù)責(zé)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)小指標(biāo)分析,發(fā)現(xiàn)對(duì)安全生產(chǎn)有影響的問(wèn)題,應(yīng)及時(shí)查明原因,匯報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),采取防范措施,確保設(shè)備安全運(yùn)行。
3.7 妥善保管好各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),以便有關(guān)部門(mén)查找數(shù)據(jù)進(jìn)行技術(shù)、安全分析,未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可,不得任意銷(xiāo)毀。
3.8 負(fù)責(zé)本公司與經(jīng)營(yíng)相關(guān)數(shù)據(jù)的安全保密工作,嚴(yán)禁失密、泄密。
4 檢查與考核
4.1 本標(biāo)準(zhǔn)由__發(fā)電有限公司安全監(jiān)察部和燃料管理部主任進(jìn)行檢查與考核。
4.2 本標(biāo)準(zhǔn)與《__發(fā)電有限公司經(jīng)濟(jì)責(zé)任制》、《__發(fā)電有限公司工作標(biāo)準(zhǔn)》、《__發(fā)電有限公司安全工作獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)》一并考核。
5 附加說(shuō)明
本標(biāo)準(zhǔn)由燃料管理部、安全監(jiān)察部起草
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第2篇 酒店管理財(cái)務(wù)總監(jiān)崗位職責(zé)
酒店管理公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的崗位職責(zé)
1、執(zhí)行管理公司董事會(huì)的各項(xiàng)決議和指令,在總經(jīng)理的指導(dǎo)下,抓好各酒店的財(cái)務(wù)管理工作。
2、輔導(dǎo)下屬酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)編寫(xiě)財(cái)務(wù)預(yù)算及實(shí)施預(yù)算的計(jì)劃。
3、掌握酒店財(cái)務(wù)運(yùn)作規(guī)律,深入下屬酒店財(cái)務(wù)部了解財(cái)務(wù)運(yùn)作情況,組織交流,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),并及時(shí)推廣。
4、發(fā)揮指導(dǎo)作用,制定各種財(cái)務(wù)管理制度,加強(qiáng)對(duì)下屬酒店資金管理、財(cái)產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)資料管理、電腦管理。
5、發(fā)揮其監(jiān)察作用,定期檢查下屬酒店財(cái)務(wù)制度執(zhí)行情況,嚴(yán)肅財(cái)務(wù)紀(jì)律。防止套匯、挪用、貪污、盜竊行為;嚴(yán)格控制采購(gòu)物料和費(fèi)用支出,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)堵塞漏洞。
6、認(rèn)真研究國(guó)家稅法稅規(guī),正確指導(dǎo)下屬酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)依法納稅,合法避稅。
7、認(rèn)真研究酒店財(cái)務(wù)運(yùn)作與管理,不斷積累酒店財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn),進(jìn)行資料記錄,主持編寫(xiě)《jky酒店管理》財(cái)務(wù)管理篇章部分。
第3篇 酒店投保信貸外匯管理財(cái)務(wù)管理制度
酒店財(cái)務(wù)管理制度之投保、信貸、外匯管理
一、投保管理
1、酒店投保的險(xiǎn)種包括車(chē)輛險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)及其它險(xiǎn)種(不含員工個(gè)人相關(guān)保險(xiǎn));
2、酒店上述險(xiǎn)種的投保業(yè)務(wù)由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一代理,所需資料由酒店財(cái)務(wù)部協(xié)助提供;
3、酒店投保險(xiǎn)種的索賠手續(xù)由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部代理。發(fā)生意外事故時(shí),相關(guān)的事故部門(mén)或事故責(zé)任人必須按照國(guó)家《保險(xiǎn)條例》規(guī)定時(shí)限及時(shí)通知酒店財(cái)務(wù)部,后者會(huì)同事故部門(mén)協(xié)助集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部辦理索賠手續(xù)。
二、信貸管理
1、酒店信貸業(yè)務(wù)由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一代理;
2、酒店財(cái)務(wù)部為集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部提供信貸業(yè)務(wù)所需資料并協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。
三、外匯管理
1、收銀部每班收銀員須對(duì)營(yíng)業(yè)收入中的外幣、現(xiàn)匯、人民幣分別詳細(xì)記錄于營(yíng)業(yè)收入投款表中,并將投款表、現(xiàn)鈔及現(xiàn)匯裝入投款袋后投入酒店指定的投款箱,嚴(yán)禁私自兌換;
2、財(cái)務(wù)部收到外匯轉(zhuǎn)帳票據(jù)后,于第二個(gè)工作日內(nèi)及時(shí)委托銀行轉(zhuǎn)帳;
3、客人辦理外匯兌換業(yè)務(wù),收銀部收銀員一律按銀行與本酒店確定的當(dāng)日匯率折算,嚴(yán)禁擅自變動(dòng)匯率;
4、財(cái)務(wù)部根據(jù)酒店資金使用情況,填寫(xiě)《外匯兌換申請(qǐng)單》(見(jiàn)附件十四)經(jīng)總經(jīng)辦審批后按審批意見(jiàn)辦理外匯兌換。
第4篇 酒店票據(jù)管理財(cái)務(wù)管理制度
酒店財(cái)務(wù)管理制度之票據(jù)管理
一、票據(jù)包括財(cái)務(wù)票據(jù)和經(jīng)營(yíng)用票據(jù)。其中,財(cái)務(wù)票據(jù)包括收據(jù)、發(fā)票、定額票據(jù)、支票、信用證等;經(jīng)營(yíng)用票據(jù)包括機(jī)幣、機(jī)幣券、消費(fèi)券、代用券、贈(zèng)券、出品單、月卡等。
二、發(fā)票、定額票據(jù)、支票、信用證由財(cái)務(wù)部根據(jù)業(yè)務(wù)需要,到相關(guān)單位或主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)用。
三、收據(jù)與經(jīng)營(yíng)用票據(jù)的購(gòu)買(mǎi)、印刷或制作,由財(cái)務(wù)部根據(jù)業(yè)務(wù)需要,提交書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告報(bào)總經(jīng)辦審批。
1、不需改板制作的,經(jīng)審批同意后,按酒店《物資采購(gòu)管理制度》執(zhí)行;
2、需定板或改板制作的,經(jīng)審批同意后,財(cái)務(wù)部聯(lián)系營(yíng)銷(xiāo)部設(shè)計(jì)樣稿,經(jīng)雙方簽認(rèn)再報(bào)總經(jīng)辦審批,批準(zhǔn)后按酒店《物資采購(gòu)管理制度》執(zhí)行。
四、財(cái)務(wù)票據(jù)和經(jīng)營(yíng)用票據(jù)的保管、領(lǐng)用等工作事項(xiàng)分別按酒店《財(cái)務(wù)票據(jù)管理規(guī)定》和《營(yíng)業(yè)票據(jù)管理規(guī)定》執(zhí)行。
五、需淘汰的機(jī)幣、未經(jīng)使用的收據(jù)與經(jīng)營(yíng)用票據(jù)廢止時(shí),財(cái)務(wù)部須提交書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告報(bào)總經(jīng)辦審批后,按批復(fù)意見(jiàn)執(zhí)行。
六、經(jīng)批準(zhǔn)廢止的收據(jù)或經(jīng)營(yíng)用票據(jù)需銷(xiāo)毀時(shí),財(cái)務(wù)部須提交書(shū)面的銷(xiāo)毀報(bào)告及銷(xiāo)毀清單報(bào)總經(jīng)辦批準(zhǔn)后執(zhí)行。銷(xiāo)毀時(shí),總經(jīng)辦視情況派人與財(cái)務(wù)部共同銷(xiāo)毀,并在銷(xiāo)毀清單上簽名。
第5篇 酒店財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)檔案管理財(cái)務(wù)管理制度
酒店財(cái)務(wù)管理制度之財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)檔案管理
一、酒店財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)檔案包括會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)文件和其他有保存價(jià)值的資料;
二、會(huì)計(jì)經(jīng)理每年對(duì)酒店財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)檔案按種類(lèi)、分年度裝訂成冊(cè),并在封面上記載檔案內(nèi)容、時(shí)間、頁(yè)數(shù)、編號(hào)予以歸檔;
三、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)檔案須按國(guó)家《會(huì)計(jì)檔案管理制度》的規(guī)定時(shí)間進(jìn)行保管。
四、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)檔案未經(jīng)總經(jīng)辦批準(zhǔn)不得外借,內(nèi)部借閱須經(jīng)財(cái)務(wù)總監(jiān)批準(zhǔn)并辦理相關(guān)借閱登記手續(xù)。
五、財(cái)務(wù)部的管理人員因工作變動(dòng),需辦理檔案移交手續(xù),監(jiān)交人、移交人和接收人須在移交清單(冊(cè))上簽認(rèn)。
六、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)檔案保管期滿需銷(xiāo)毀時(shí),會(huì)計(jì)經(jīng)理須提交書(shū)面銷(xiāo)毀意見(jiàn)及需銷(xiāo)毀的會(huì)計(jì)檔案清冊(cè),經(jīng)財(cái)務(wù)總監(jiān)審核,呈報(bào)總經(jīng)辦批準(zhǔn)后執(zhí)行。銷(xiāo)毀時(shí),由會(huì)計(jì)經(jīng)理與總經(jīng)辦指定人員共同銷(xiāo)毀,并在銷(xiāo)毀清冊(cè)上簽名及加蓋公章。
第6篇 酒店款項(xiàng)支付管理財(cái)務(wù)管理制度
酒店財(cái)務(wù)管理制度之款項(xiàng)支付管理
一、酒店各種款項(xiàng)支付程序:
1、員工工資的支付:按酒店《工資發(fā)放管理規(guī)定》執(zhí)行;
2、銀行代扣代繳費(fèi)用(銀行貸款利息、水電費(fèi)、稅金、社保費(fèi)、通訊費(fèi)用等)的支付:財(cái)務(wù)部出納員根據(jù)酒店與相關(guān)銀行簽定的《委托代扣代繳協(xié)議(合同)》或經(jīng)相關(guān)部門(mén)審核的費(fèi)用繳付通知單,在扣款期前安排足額款項(xiàng)存入相應(yīng)銀行帳號(hào);
3、工程款的支付:酒店工程部行政秘書(shū)根據(jù)合同或工程進(jìn)度填寫(xiě)《工程付款審批表》(見(jiàn)附件九)--工程部相關(guān)主管簽署意見(jiàn)--工程總監(jiān)確認(rèn)--財(cái)務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--主管會(huì)計(jì)填寫(xiě)《付款憑證》(見(jiàn)附件十)--出納員受理票據(jù)予以付款;
4、固定供應(yīng)商貨款的支付:主管會(huì)計(jì)根據(jù)合同填寫(xiě)《付款憑證》--采購(gòu)總監(jiān)確認(rèn)--財(cái)務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》予以付款;
5、非采購(gòu)、工程合同款的支付:主管會(huì)計(jì)根據(jù)合同填寫(xiě)《付款憑證》--相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人確認(rèn)--財(cái)務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》予以付款;
6、報(bào)銷(xiāo)及日常費(fèi)用的支付:需報(bào)銷(xiāo)費(fèi)用的員工將費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單據(jù)粘貼在《費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單》上并簽名--部門(mén)負(fù)責(zé)人審核--主管會(huì)計(jì)填寫(xiě)《付款憑證》--財(cái)務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》予以付款--報(bào)銷(xiāo)員工簽收;
7、暫借款的支付:酒店員工因公外出或辦理業(yè)務(wù)及其他原因需要借款時(shí),由借款人填寫(xiě)借款單--部門(mén)負(fù)責(zé)人確認(rèn)--財(cái)務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員付款。
8、采購(gòu)借款支付:
1)采購(gòu)部采購(gòu)員日借款金額在1萬(wàn)元(含1萬(wàn)元)以下,由借款人填寫(xiě)借款單--采購(gòu)總監(jiān)確認(rèn)--財(cái)務(wù)總監(jiān)審批--出納員付款;
2)采購(gòu)員日借款金額在1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元(含10萬(wàn)元)以下的,須憑有效采購(gòu)申請(qǐng)單填寫(xiě)借款單--采購(gòu)總監(jiān)確認(rèn)--財(cái)務(wù)總監(jiān)審批--出納員付款;
3)采購(gòu)員日借款金額在10萬(wàn)元以上的,須憑有效采購(gòu)申請(qǐng)單填寫(xiě)借款單--采購(gòu)總監(jiān)確認(rèn)--財(cái)務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員付款。
9、備用金的支付:由需要使用備用金的部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)-- 總經(jīng)辦審批--申請(qǐng)部門(mén)填寫(xiě)借款單--財(cái)務(wù)總監(jiān)審批--出納員付款。
10、保證金的支付:
1)合同保質(zhì)(修)金的支付:保質(zhì)(修)期滿后,酒店相關(guān)部門(mén)提交保質(zhì)(修)金支付報(bào)告--總經(jīng)辦審批--主管會(huì)計(jì)填寫(xiě)《付款憑證》--相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人簽認(rèn)--財(cái)務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》付款;
2)員工、住客、掛帳協(xié)議客戶的押金支付:押金交付人將本酒店開(kāi)具的收據(jù)或書(shū)面證明及相關(guān)資料交主管會(huì)計(jì)填寫(xiě)《付款憑證》--財(cái)務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員付款--收款人簽收。
二、除本章第一條第6、7、8、9款的款項(xiàng)隨時(shí)發(fā)生隨時(shí)支付外,其他款項(xiàng)的支付由財(cái)務(wù)部根據(jù)各部門(mén)每周五17:00前提交的下周《部門(mén)資金使用計(jì)劃表》(見(jiàn)附件十一)編制《周付款計(jì)劃表》(見(jiàn)附件十二),于次周一上午報(bào)總經(jīng)辦審批。出納員根據(jù)經(jīng)審批同意的《周付款計(jì)劃表》按上述程序辦理支付手續(xù)。遇特殊情況,未列入《周付款計(jì)劃表》但必須支付的款項(xiàng)須報(bào)總經(jīng)辦審批。
三、每周一至周五14:00至17:00為財(cái)務(wù)部出納員向受款人支付款項(xiàng)的時(shí)間。
四、財(cái)務(wù)部出納員不準(zhǔn)白條抵庫(kù),跨月借款必須及時(shí)入帳,特殊情況須報(bào)總經(jīng)辦審批。
五、員工借款須嚴(yán)格按申請(qǐng)用途使用,業(yè)務(wù)完畢后,借款人須及時(shí)辦理報(bào)銷(xiāo)或還款手續(xù),還款期限不得超過(guò)一個(gè)月。遇特殊情況,不能按時(shí)報(bào)銷(xiāo)或還款的,借款人須提前填寫(xiě)《借款異常情況說(shuō)明表》(見(jiàn)附件十三)送財(cái)務(wù)總監(jiān)審核后報(bào)總經(jīng)辦審批。否則,財(cái)務(wù)部將從借款人工資中予以抵扣。
第7篇 酒店收入成本和費(fèi)用管理財(cái)務(wù)管理制度
酒店財(cái)務(wù)管理制度之收入、成本和費(fèi)用管理
一、酒店每年對(duì)經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用實(shí)行計(jì)劃管理。
1、營(yíng)銷(xiāo)部于每年十月底前編制酒店下一年度的《銷(xiāo)售預(yù)測(cè)分析報(bào)告》報(bào)總經(jīng)辦審批;
2、總經(jīng)辦于五個(gè)工作日內(nèi)將批準(zhǔn)的《銷(xiāo)售預(yù)測(cè)分析報(bào)告》下發(fā)財(cái)務(wù)部與各營(yíng)業(yè)部門(mén);
3、酒店各部門(mén)于每年十一月十五日前制訂本部門(mén)下一年度經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃報(bào)送財(cái)務(wù)部。其中,營(yíng)業(yè)部門(mén)根據(jù)《銷(xiāo)售預(yù)測(cè)分析報(bào)告》及本部門(mén)對(duì)下一年度經(jīng)營(yíng)管理情況的預(yù)測(cè)編制計(jì)劃(見(jiàn)附件三),管理部門(mén)根據(jù)本部門(mén)上年同期管理數(shù)據(jù)及同行業(yè)相關(guān)管理狀況編制計(jì)劃(見(jiàn)附件四);
4、財(cái)務(wù)部根據(jù)各部門(mén)報(bào)送的經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃,在歸納分析和綜合平?的基礎(chǔ)上制訂下一年度酒店經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃(見(jiàn)附件五)、經(jīng)調(diào)整后的部門(mén)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃及《酒店經(jīng)營(yíng)管理考核方案》報(bào)總經(jīng)辦審批;
5、財(cái)務(wù)部將經(jīng)審批同意的部門(mén)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃分別下發(fā)相應(yīng)部門(mén)執(zhí)行。
二、酒店經(jīng)營(yíng)收入分為營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)外收入。其中營(yíng)業(yè)收入由收銀部收銀員按酒店《收銀操作規(guī)定》執(zhí)行,營(yíng)業(yè)外收入由相關(guān)部門(mén)按酒店《營(yíng)業(yè)外收入管理規(guī)定》執(zhí)行。
三、營(yíng)業(yè)部門(mén)根據(jù)總經(jīng)辦審定的成本率或經(jīng)營(yíng)情況制訂銷(xiāo)售項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并填寫(xiě)《營(yíng)業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(調(diào)整)表》(見(jiàn)附件六 )經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人簽認(rèn)--財(cái)務(wù)部成本經(jīng)理審核--財(cái)務(wù)總監(jiān)審批后執(zhí)行(財(cái)務(wù)部成本經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)須二個(gè)工作日內(nèi)審批)。
四、酒店對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程實(shí)行成本控制和經(jīng)營(yíng)管理考核。
1、成本部按酒店《物資市場(chǎng)調(diào)查規(guī)定》定期或不定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,并于每季度末編寫(xiě)《物資市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告》報(bào)總經(jīng)辦審批;
2、成本部收到采購(gòu)部報(bào)送的固定供應(yīng)商《固定采購(gòu)價(jià)格定價(jià)表》和《直接采購(gòu)參考價(jià)格表》或《直接采購(gòu)參考價(jià)格調(diào)價(jià)表》后,于兩個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查及價(jià)格審核確認(rèn),并返回采購(gòu)部;
3、成本部每月按總經(jīng)辦批準(zhǔn)營(yíng)業(yè)部門(mén)的成本率與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和管理部門(mén)的管理費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)督檢查,并于次月十日前編寫(xiě)《成本、費(fèi)用數(shù)理分析報(bào)告》,呈報(bào)總經(jīng)辦;
4、收銀部收銀員按總經(jīng)辦批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)部門(mén)價(jià)格折扣率、優(yōu)惠權(quán)限對(duì)營(yíng)業(yè)部門(mén)各級(jí)管理人員上述權(quán)限的使用進(jìn)行監(jiān)督,成本部夜間核算員須每日逐單審核并編制營(yíng)業(yè)收入日?qǐng)?bào)表交日間核算員復(fù)審。
5、成本部成本核算人員按酒店《付款單證審核規(guī)定》執(zhí)行成本審核工作。
五、酒店收入、成本和費(fèi)用按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則準(zhǔn)確、完整地進(jìn)行核算。
六、財(cái)務(wù)部根據(jù)酒店和部門(mén)上月經(jīng)營(yíng)管理收支狀況,結(jié)合已審批的酒店及各部門(mén)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃于每月九日前編制《酒店經(jīng)營(yíng)與計(jì)劃考核對(duì)照表》(見(jiàn)附件七)與《部門(mén)經(jīng)營(yíng)(管理)與計(jì)劃考核對(duì)照表》(見(jiàn)附件八),上報(bào)總經(jīng)辦及送給各相應(yīng)部門(mén)。
第8篇 酒店資產(chǎn)管理財(cái)務(wù)管理制度
酒店財(cái)務(wù)管理制度之資產(chǎn)管理
一、酒店資產(chǎn)管理的重點(diǎn)為貨幣資產(chǎn)(庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款)、債權(quán)資產(chǎn)(各種應(yīng)收帳款和預(yù)付帳款)、存量資產(chǎn)(存貨和固定資產(chǎn))等。
二、貨幣資產(chǎn)管理:
1、酒店現(xiàn)金結(jié)算限額(采購(gòu)借款除外)為人民幣5,000.00元。凡超出國(guó)家《現(xiàn)金管理?xiàng)l例》規(guī)定的現(xiàn)金支付范圍或現(xiàn)金結(jié)算限額的均不得支付現(xiàn)金,特殊情況下須報(bào)總經(jīng)辦審批;
2、酒店現(xiàn)金收入應(yīng)于次日送存銀行,不得坐支現(xiàn)金。確因業(yè)務(wù)需要坐支時(shí),須經(jīng)財(cái)務(wù)總監(jiān)審核簽認(rèn)后報(bào)總經(jīng)辦審批;
3、酒店收到現(xiàn)金(含銀行支票),必須開(kāi)具票據(jù),嚴(yán)禁無(wú)憑據(jù)收款。
4、酒店銀行帳戶只供酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收支結(jié)算使用,嚴(yán)禁外借或?yàn)樗颂兹°y行現(xiàn)金,特殊情況下須報(bào)總經(jīng)辦審批;
5、酒店對(duì)其在銀行留存印鑒的印章實(shí)行分管,出納員負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)專(zhuān)用章的保管,會(huì)計(jì)經(jīng)理負(fù)責(zé)酒店法定代表人私章的保管。相關(guān)保管人對(duì)所蓋印章的票據(jù)用途和金額負(fù)責(zé)。
三、債權(quán)資產(chǎn)管理:
1、為加快資金回收,防止發(fā)生壞帳,加強(qiáng)酒店各種應(yīng)收帳款的管理,每年年末或根據(jù)實(shí)際需要,財(cái)務(wù)部須核對(duì)應(yīng)收款,向欠款單位發(fā)出《欠款確認(rèn)函》(見(jiàn)附件二),經(jīng)對(duì)方簽名蓋章確認(rèn)后予以存檔并按《欠款確認(rèn)函》的規(guī)定時(shí)間催收;
2、對(duì)確實(shí)無(wú)法按時(shí)收回或無(wú)法收回的債權(quán),由財(cái)務(wù)部提出處理建議,報(bào)總經(jīng)辦審批。
四、存量資產(chǎn)管理:
1、酒店固定資產(chǎn)分七類(lèi),折舊年限具體為:
1)房屋建筑物20年
2)機(jī)器設(shè)備10年
3)運(yùn)輸工具5年
4)通訊設(shè)備5年
5)電子、電器設(shè)備5年
6)辦公家私5年
7)其他固定資產(chǎn)5年
2、固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)凈殘值為10%;
3、酒店固定資產(chǎn)管理按照酒店《固定資產(chǎn)管理制度》執(zhí)行;
4、酒店存貨分為低值易耗品和倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存物資,其中低值易耗品的管理按照酒店《低值易耗品管理制度》執(zhí)行。庫(kù)存物資的管理按照酒店《倉(cāng)庫(kù)管理制度》執(zhí)行;
5、酒店特設(shè)閑置資產(chǎn)倉(cāng),由財(cái)務(wù)部資產(chǎn)管理員對(duì)酒店備用、閑置、報(bào)廢、報(bào)損的固定資產(chǎn)、低值易耗品進(jìn)行專(zhuān)門(mén)管理,以達(dá)到提高資產(chǎn)使用價(jià)值的目的。閑置資產(chǎn)(含報(bào)廢、報(bào)損)的管理按酒店《閑置資產(chǎn)倉(cāng)管理規(guī)定》執(zhí)行。
第9篇 幼兒園財(cái)務(wù)管理財(cái)產(chǎn)保管制度
幼兒園財(cái)務(wù)管理、財(cái)產(chǎn)保管制度
1、各班組財(cái)產(chǎn)一律要登記造冊(cè),全體人員要愛(ài)護(hù)室內(nèi)財(cái)產(chǎn),相互監(jiān)督,相互提醒。自然損壞報(bào)總務(wù)部門(mén)及時(shí)修理,個(gè)人無(wú)意損壞要賠償,故意損壞加重罰款,無(wú)人承擔(dān)者,由該班集體賠償。
2、各班固定財(cái)產(chǎn)一律不得隨意增減,不得擅自挪至其他室。需要時(shí),必須通過(guò)園領(lǐng)導(dǎo)審批。
3、各班要保管好本班的財(cái)產(chǎn),學(xué)期末驗(yàn)收一次。
4、園內(nèi)財(cái)產(chǎn)教職工不得私自外借,必要是時(shí)要經(jīng)過(guò)學(xué)校主管領(lǐng)導(dǎo)同意才能辦理。
5、各班教師要隨時(shí)對(duì)幼兒進(jìn)行愛(ài)護(hù)公物的教育,輕拿輕放物品,管理好班內(nèi)財(cái)物。
6、全體教職工都要樹(shù)立愛(ài)護(hù)公物的意識(shí),做到愛(ài)校如家。
7、凡需領(lǐng)取辦公用品教學(xué)用品時(shí),要認(rèn)真履行簽字手續(xù),提倡節(jié)約精神。
第10篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析
任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預(yù)測(cè)并規(guī)劃未來(lái),物業(yè)管理公司理財(cái)亦不例外。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析是了解其經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況的重要途徑,同時(shí)也為預(yù)測(cè)和規(guī)劃未來(lái)提供了基礎(chǔ)。因而,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析與效益評(píng)價(jià)是其財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要組成部分。
一、財(cái)務(wù)分析概述
財(cái)務(wù)分析的過(guò)程是對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行加工利用的過(guò)程。信息的使用者不同,其財(cái)務(wù)分析的目的、重點(diǎn)和運(yùn)用的方法就不相同。在探討財(cái)務(wù)分析的具體方法之前,有必要了解財(cái)務(wù)分析的目的、要求和類(lèi)型等。
(一)財(cái)務(wù)分析的目的
物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析是以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)資料為基礎(chǔ),運(yùn)用特定方法,對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行研究、評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè),從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團(tuán)體的經(jīng)濟(jì)決策提供決策信息的一種管理活動(dòng)。
盡管財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,然而,只有物業(yè)管理公司進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析較全面、深入。外部各利益團(tuán)體由于經(jīng)濟(jì)決策的具體目的不同,財(cái)務(wù)信息的需求不大一樣,因而其財(cái)務(wù)分析的目的各有不同。如債權(quán)人重點(diǎn)分析物業(yè)管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力,而業(yè)主則側(cè)重評(píng)估物業(yè)管理公司的管理服務(wù)素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托,全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理,其財(cái)務(wù)分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢(shì)分析,還涉及對(duì)管理效率等能力的評(píng)價(jià)。此外,外部各利益團(tuán)體的財(cái)務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ),為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)法規(guī)編制的財(cái)務(wù)報(bào)告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí),除利用財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經(jīng)營(yíng)資料進(jìn)行更深入的分析。可見(jiàn),盡管財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,但由于他們?cè)谖飿I(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟(jì)利益,從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來(lái),財(cái)務(wù)分析的具體目的可歸納為:
1.評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況
就公司管理層、業(yè)主和債權(quán)人而言,分析公司的財(cái)務(wù)狀況,可以了解公司在一定時(shí)日資產(chǎn)的水平、構(gòu)成狀況及其流動(dòng)性,負(fù)債的水平、構(gòu)成狀況及其與資產(chǎn)的比例關(guān)系,從而對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和償債能力作出正確的判斷。
2.評(píng)估公司的管理效率
管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負(fù)債一經(jīng)確定,就具有相對(duì)的固定性,同時(shí),公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程就是運(yùn)用資產(chǎn)賺取收益的過(guò)程,負(fù)債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟(jì)資源而作出的經(jīng)濟(jì)決策,因此,管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率,有助于評(píng)價(jià)公司的資金營(yíng)運(yùn)狀況、經(jīng)營(yíng)管理水平乃至公司的整體素質(zhì)。
3.評(píng)價(jià)公司的獲利能力
物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有多種,盡管其基本業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)是一種盈利不多的業(yè)務(wù),但毋庸置疑,作為一經(jīng)營(yíng)性組織,盈利是其主要經(jīng)營(yíng)目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對(duì)物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要,而且對(duì)債權(quán)人,特別是長(zhǎng)期債權(quán)人也十分重要;因?yàn)楣緝敻堕L(zhǎng)期債務(wù)能力的強(qiáng)弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業(yè)管理服務(wù)合約的前提下,獲利能力的信息對(duì)業(yè)主也有一定價(jià)值,它至少反映了公司經(jīng)營(yíng)素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。
綜上所述,財(cái)務(wù)分析的一般目的在于,通過(guò)對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行分析、評(píng)價(jià),為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團(tuán)體的相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)。
(二)財(cái)務(wù)分析的要求
財(cái)務(wù)分析所提供的信息恰當(dāng)與否,對(duì)經(jīng)濟(jì)決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)需謹(jǐn)慎從事,并按以下要求進(jìn)行:
1.分析依據(jù)的公允性和充分性
由于財(cái)務(wù)報(bào)表是財(cái)務(wù)分析的基本依據(jù),財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允,直接影響著財(cái)務(wù)分析結(jié)論的正確性。判斷公司財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允的標(biāo)準(zhǔn)為:①在報(bào)表的所有重要項(xiàng)目上,財(cái)務(wù)報(bào)表揭示的信息是否可靠、公允;②會(huì)計(jì)處理方法,包括會(huì)計(jì)核算方法和報(bào)表編制方法,是否前后期一致。如會(huì)計(jì)處理方法前后期發(fā)生變動(dòng),宜在財(cái)務(wù)分析之前進(jìn)行必要的調(diào)整,以消除其對(duì)分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。
進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,除利用公司財(cái)務(wù)報(bào)表反映的財(cái)務(wù)信息外,還需收集其他相關(guān)資料,主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、國(guó)家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果等,所有這些信息都是進(jìn)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析所必需的。
2.分析方法的恰當(dāng)性和綜合性
財(cái)務(wù)分析方法的選擇,取決于財(cái)務(wù)分析的目的?，F(xiàn)實(shí)中,財(cái)務(wù)分析的具體目的不盡相同,財(cái)務(wù)分析的方法也必然會(huì)有所差別。依據(jù)分析目的恰當(dāng)?shù)剡x擇分析方法,是形成正確分析結(jié)論的前提之一。例如,
業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì),分析時(shí)應(yīng)選擇相應(yīng)的方法,側(cè)重評(píng)估公司管理效率和經(jīng)營(yíng)管理水平的高低;公司管理層為提高經(jīng)濟(jì)效益,十分關(guān)注經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題,其選擇的分析方法常常會(huì)涉及對(duì)償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等的評(píng)價(jià)。與此同時(shí),值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結(jié)論的正確性,就一分析目的而言,有時(shí)要綜合運(yùn)用多種不同的分析方法。
3.分析判斷的準(zhǔn)確性
財(cái)務(wù)分析過(guò)程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過(guò)程。在判斷影響公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果的因素時(shí),應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究,重點(diǎn)區(qū)分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論。
(三)財(cái)務(wù)分析的種類(lèi)
物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析多種多樣,按不同的標(biāo)志可作不同的分類(lèi)。
1.按分析對(duì)象分類(lèi)
按照分析對(duì)象的不同,可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。
(1)資產(chǎn)負(fù)債表分析,是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。資產(chǎn)負(fù)債表反映了公司在特定時(shí)點(diǎn)的財(cái)務(wù)狀況,是公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn)。通過(guò)分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表,能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力,公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健與否或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的大小,以及公司經(jīng)營(yíng)管理總體水平的高低等。
(2)損益表分析,是指以損益表為對(duì)象進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。損益表反映了公司在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果,解釋了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動(dòng)的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過(guò)收入、成本費(fèi)用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言,它有助于分析公司管理收費(fèi)的合理性及其使用效益。
(3)現(xiàn)金流量表分析,是以現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會(huì)計(jì)年度源于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入流出信息,反映了公司現(xiàn)金狀況變動(dòng)的原因和結(jié)果。對(duì)現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析,有助于評(píng)價(jià)公司獲取現(xiàn)金及其等價(jià)物的能力,了解公司償債能力及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可能發(fā)生變化的方向,從而加深對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的認(rèn)識(shí)。
值得注意的是:現(xiàn)實(shí)中,純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評(píng)價(jià)公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理水平時(shí),通常需同時(shí)以資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對(duì)象進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。
2.按分析方法分類(lèi)
按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類(lèi)。
(1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財(cái)務(wù)報(bào)表中的兩個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較,以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種。
(2)縱向分析,又稱趨勢(shì)分析,是通過(guò)對(duì)物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財(cái)務(wù)報(bào)表或財(cái)務(wù)比率進(jìn)行對(duì)比,借以反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)趨勢(shì)的分析方法,它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢(shì)分析兩種。
(3)財(cái)務(wù)分析過(guò)程中,分析人員除重視比較分析和趨勢(shì)分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢(shì)分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)狀況及其變化動(dòng)態(tài)的信息,但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的總體狀況,并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢(shì)分析揭示的信息進(jìn)行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。
物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,研究、評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,必須以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)報(bào)表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等的集中反映。目前,依據(jù)我國(guó)頒布實(shí)施的會(huì)計(jì)制度和公司法,物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)。其中,進(jìn)行財(cái)務(wù)分析主要運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債表和損益表兩大基本報(bào)表。
二、橫向財(cái)務(wù)分析
現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)分析中,橫向財(cái)務(wù)分析是運(yùn)用最多的分析方法,主要包括比率分析和構(gòu)成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等方面的信息。
(一)比率分析
比率分析是財(cái)務(wù)分析中常用的分析方法,其分析過(guò)程就是計(jì)算和解釋財(cái)務(wù)比率的過(guò)程。財(cái)務(wù)比率繁多,涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面,我們將其分為流動(dòng)性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務(wù)比率四類(lèi)(1995年,財(cái)政部公布了一套不同于國(guó)際慣例的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,包括10個(gè)指標(biāo):收入利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷產(chǎn)品營(yíng)業(yè)凈額;總資產(chǎn)報(bào)酬率=〔利潤(rùn)+利息支出〕÷平均資產(chǎn)總額;資本收益率=凈利潤(rùn)÷實(shí)收資本;資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額;流動(dòng)比率〔或速動(dòng)比率〕;應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)凈額÷應(yīng)收賬款平均余額;存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額÷期初所有者權(quán)益總額;社會(huì)貢獻(xiàn)率=企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額÷平均資產(chǎn)總額;社會(huì)積
累率=納稅總額÷企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額)。
1.流動(dòng)性比率
在正常經(jīng)營(yíng)條件下,物業(yè)管理公司的流動(dòng)負(fù)債需以其流動(dòng)資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來(lái)償付。流動(dòng)性比率亦稱變現(xiàn)能力比率,是用來(lái)反映償還短期債務(wù)能力的指標(biāo)。該類(lèi)指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。
(1)流動(dòng)比率。流動(dòng)比率是物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)總額除以流動(dòng)負(fù)債總額的比值,其計(jì)算公式為:
流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債
從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動(dòng)比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認(rèn)為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強(qiáng),短期負(fù)債得到償還的保障越大;但比率過(guò)高,則意味著物業(yè)管理公司在流動(dòng)資產(chǎn)上投資過(guò)多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計(jì)算結(jié)果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強(qiáng),且1999年又進(jìn)一步升高。有經(jīng)驗(yàn)的分析人員都知道,該比率的恰當(dāng)水平會(huì)因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。
(2)速動(dòng)比率(酸性測(cè)試比率)。速動(dòng)比率指速動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債總額之比,計(jì)算公式為:
速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債
公式中,速動(dòng)資產(chǎn)指扣除存貨后的流動(dòng)資產(chǎn),包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等項(xiàng)目。
在評(píng)價(jià)短期償債能力上,流動(dòng)比率存在一定的局限性。流動(dòng)資產(chǎn)中,各項(xiàng)目的變現(xiàn)能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動(dòng)性高。存貨須通過(guò)銷(xiāo)售(使用)和收款后,才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價(jià)格等原因而無(wú)法使用,其流動(dòng)性會(huì)大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有意義。
天龍物業(yè)管理公司的速動(dòng)比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習(xí)慣上,速動(dòng)比率以1為宜。由計(jì)算結(jié)果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強(qiáng),1999年更趨向合理。盡管還應(yīng)結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進(jìn)一步分析,但速動(dòng)比率數(shù)字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)的管理很可能存在問(wèn)題。
2.管理效率比率
管理效率比率又稱運(yùn)營(yíng)效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財(cái)務(wù)指標(biāo),主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中,前兩個(gè)指標(biāo)反映了物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。
(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時(shí)期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù),應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財(cái)務(wù)比率。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷應(yīng)收賬款
應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款÷(營(yíng)業(yè)收入/360)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:2795÷515=5.43(次),平均收現(xiàn)期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:3117÷543=5.74(次),平均收現(xiàn)期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應(yīng)收賬款的管理水平有明顯提高;其速動(dòng)比率的趨向合理,部分地同應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會(huì)結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門(mén)催收和采取強(qiáng)硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對(duì)各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對(duì)這一比率分析時(shí),應(yīng)重點(diǎn)同物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進(jìn)行比較。
(2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動(dòng)性的財(cái)務(wù)指標(biāo),反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計(jì)算公式分別為:
存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本÷存貨
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨÷(營(yíng)業(yè)成本/360)
利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2140÷1004=2.13(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2426÷1172=2.07(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低?？梢?jiàn),天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢有關(guān)。同樣,分析存貨管理效率時(shí),應(yīng)結(jié)合其具體情況,通過(guò)與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。
(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固
定資產(chǎn)的利用效率,計(jì)算公式為:
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷固定資產(chǎn)凈值
以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降,其原因很可能同當(dāng)年購(gòu)置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時(shí)間較遲有關(guān)。
(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營(yíng)業(yè)收入的比值,計(jì)算公式為:
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷資產(chǎn)總額
利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計(jì)算出:1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標(biāo)是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進(jìn)行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運(yùn)用其資產(chǎn)獲取的營(yíng)業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額,部分原因在于正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大,但這些用于擴(kuò)大服務(wù)能力的在建項(xiàng)目完工后,將有助于未來(lái)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高?？梢?jiàn),評(píng)價(jià)時(shí)還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點(diǎn)。
3.獲利能力比率
近年來(lái),無(wú)論是物業(yè)管理公司的外部利益團(tuán)體還是管理層,都越來(lái)越重視獲利能力。投資者投資的目的是財(cái)產(chǎn)增值,實(shí)現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長(zhǎng)期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務(wù)人的長(zhǎng)期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評(píng)價(jià)其受托代理責(zé)任的履行情況時(shí),獲利能力是最主要的指標(biāo)。此外,業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力,因?yàn)樵谡_處理盈利和服務(wù)關(guān)系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務(wù)質(zhì)量的好壞。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷(xiāo)售)利潤(rùn)率、資產(chǎn)報(bào)酬率、權(quán)益報(bào)酬率等。
(1)營(yíng)業(yè)毛利率。營(yíng)業(yè)毛利率是毛利占營(yíng)業(yè)收入的百分比,計(jì)算方法如下:
營(yíng)業(yè)毛利率=(營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本)÷?tīng)I(yíng)業(yè)收入=毛利÷?tīng)I(yíng)業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明1999年的營(yíng)業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。
(2)收入(銷(xiāo)售)利潤(rùn)率。收入(銷(xiāo)售)利潤(rùn)率是凈利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入之比。一般認(rèn)為,該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo),它表明了一元營(yíng)業(yè)收入中可用于形成稅后利潤(rùn)的比重。在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)――物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤(rùn)率和營(yíng)業(yè)毛利率結(jié)合在一起,可從整體上把握其經(jīng)營(yíng)狀況。
收入利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)÷?tīng)I(yíng)業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤(rùn)率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個(gè)百分點(diǎn)。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)獲利能力明顯較強(qiáng)。從計(jì)算結(jié)果知,營(yíng)業(yè)毛利率和收入利潤(rùn)率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營(yíng)業(yè)成本的增長(zhǎng)速度大于成本費(fèi)用的下降速度(有關(guān)分析見(jiàn)構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進(jìn)行分析。
(3)資產(chǎn)報(bào)酬率。資產(chǎn)報(bào)酬率又稱投資報(bào)酬率(roi),是物業(yè)管理公司凈利潤(rùn)和資產(chǎn)總額之比,表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。
資產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤(rùn)÷資產(chǎn)總額
從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報(bào)酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產(chǎn)報(bào)酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤(rùn)率,它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計(jì)算結(jié)果表明:1999年,由于收入利潤(rùn)率的降低,該比率略有下降。
(4)權(quán)益報(bào)酬率。權(quán)益報(bào)酬率或凈值報(bào)酬率,是凈利潤(rùn)與所有者權(quán)益之比,其中,所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負(fù)債后的剩余權(quán)益。
權(quán)益報(bào)酬率=凈利潤(rùn)÷所有者權(quán)益=凈利潤(rùn)÷(總資產(chǎn)-負(fù)債)
從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報(bào)酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進(jìn)一步確定(有關(guān)分析見(jiàn)杜邦體系部分)。
4.債務(wù)比率
債務(wù)比率利用負(fù)債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系,反映物業(yè)管理公司償付長(zhǎng)期債務(wù)能力的高低以及物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。對(duì)此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體都十分關(guān)心。一般認(rèn)為,這類(lèi)比率主要包括:資產(chǎn)負(fù)債比率、負(fù)債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標(biāo)。
(1)資產(chǎn)負(fù)
債比率。資產(chǎn)負(fù)債比率是負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比,直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負(fù)債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外,由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來(lái)保障,這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。
資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額
據(jù)表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負(fù)債融資的比重有所降低。
評(píng)價(jià)資產(chǎn)負(fù)債比率時(shí),以行業(yè)平均水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)很重要。比重過(guò)高,投資者面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很高,債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會(huì)大幅升高,如我國(guó)國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率在70%~80%之間,這是造成國(guó)有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過(guò)多的重要原因;比率過(guò)低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利益。國(guó)際上,一般認(rèn)為該比率為50%比較合適。由此看來(lái),天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低,經(jīng)營(yíng)比較保守。
(2)負(fù)債權(quán)益比率。負(fù)債權(quán)益比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度,比值越小,債權(quán)人的利益越有保障。
負(fù)債權(quán)益比率=負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額
從表2-3-1求得:1998年該公司的負(fù)債權(quán)益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認(rèn)為,負(fù)債權(quán)益比率以100%為宜。這一比率同資產(chǎn)負(fù)債比率反映的信息相同。
(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與利息費(fèi)用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務(wù)利息的能力,計(jì)算方法為:
利息保障倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)÷利息費(fèi)用=(利潤(rùn)總額+利息費(fèi)用)÷利息費(fèi)用
經(jīng)計(jì)算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤(rùn)總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標(biāo)準(zhǔn)為1倍,恰當(dāng)?shù)母断⒛芰λ綉?yīng)結(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。
5.比率分析的基準(zhǔn)
為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體的分析人員需計(jì)算許多比率,并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過(guò)程中,常用的評(píng)價(jià)判斷標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運(yùn)用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進(jìn)水平這兩個(gè)基準(zhǔn)。
就縱向判斷而言,無(wú)論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團(tuán)體,都易于取得制定該標(biāo)準(zhǔn)所需要的資料,進(jìn)而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
比率分析的主要優(yōu)點(diǎn)在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進(jìn)行同行業(yè)間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過(guò)程中,物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)選擇評(píng)價(jià)基準(zhǔn)。盡管最常用的基準(zhǔn)是行業(yè)平均值,但績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進(jìn)水平為基準(zhǔn)。因?yàn)樾袠I(yè)平均值是高比率和低比率的簡(jiǎn)單平均,以其為基準(zhǔn)不利于績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營(yíng)管理水平。
目前,我國(guó)尚未有專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)或報(bào)刊定期公布分行業(yè)的平均財(cái)務(wù)比率,增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》披露,財(cái)政部計(jì)劃定期公布分行業(yè)的財(cái)務(wù)比率標(biāo)準(zhǔn),各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已在進(jìn)行之中。
6.比率分析的局限性
比率分析方法簡(jiǎn)明扼要、通俗易懂,為財(cái)務(wù)分析人士廣泛使用。但是,在實(shí)際運(yùn)用中值得注意的問(wèn)題是:
(1)會(huì)計(jì)政策和程序的可比性。按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,部分事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理多種方法并存,如存貨的計(jì)價(jià)方法等,物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會(huì)選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)報(bào)表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財(cái)務(wù)比率的對(duì)比分析難度增大。
(2)分析的綜合性。每一個(gè)財(cái)務(wù)比率分別從一個(gè)角度提供著物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)信息,但單一的財(cái)務(wù)比率意義并不大,難以進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,一方面意味著資產(chǎn)利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無(wú)力購(gòu)置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷(xiāo)。分析中應(yīng)將各種比率反映的信息進(jìn)行綜合,才能作出正確的判斷。
(3)經(jīng)營(yíng)方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購(gòu)置固定資產(chǎn),而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時(shí)期也可能會(huì)采用不同的經(jīng)營(yíng)方式。會(huì)計(jì)報(bào)表反映的是資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程和結(jié)果,必然會(huì)體現(xiàn)出這種差異,從而也會(huì)給比率分析帶來(lái)不可比性。
(4)多元化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。目前,越來(lái)越多的物業(yè)管理公司進(jìn)行跨行業(yè)
的多種或多元化經(jīng)營(yíng),有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)甚至涉及多個(gè)行業(yè),而且這一趨勢(shì)正在進(jìn)一步增強(qiáng)。在多元化經(jīng)營(yíng)下,除非物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個(gè)以物業(yè)管理為主營(yíng)業(yè)務(wù)的物業(yè)管理集團(tuán)公司,經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個(gè)行業(yè),否則,比率分析時(shí)無(wú)法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進(jìn)行橫向比較。當(dāng)然,在多元化物業(yè)管理公司內(nèi),各部門(mén)的經(jīng)營(yíng)相對(duì)單一,管理層可按各部門(mén)所屬行業(yè)進(jìn)行分析,但外部各利益團(tuán)體很難取得分部門(mén)的財(cái)務(wù)報(bào)表,其分析的難度可想而知。
(5)季節(jié)性經(jīng)營(yíng)的影響。在多元化經(jīng)營(yíng)方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務(wù)而言,月份和季度的比率分析通常難以說(shuō)明問(wèn)題。某些財(cái)務(wù)比率在淡季可能較低,而在旺季又會(huì)較高,難以通過(guò)對(duì)比分析判斷其變化情況。此時(shí),理性的方法是采用全年平均數(shù),將季節(jié)性波動(dòng)的影響降低至最小程度。
(6)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運(yùn)用的會(huì)計(jì)資料是歷史數(shù)據(jù),是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎(chǔ)計(jì)算的財(cái)務(wù)比率僅對(duì)預(yù)測(cè)未來(lái)有一定的參考價(jià)值,不能代表未來(lái);如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)外部環(huán)境發(fā)生重大變化,會(huì)計(jì)信息的歷史性會(huì)誤導(dǎo)分析的方向。
此外,比較分析中還應(yīng)注意行業(yè)基準(zhǔn)的選擇問(wèn)題(前面已作分析),績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎(chǔ)。
(二)構(gòu)成分析
構(gòu)成分析又稱百分比財(cái)務(wù)報(bào)表分析,是以報(bào)表的特定項(xiàng)目為基礎(chǔ),將絕對(duì)數(shù)財(cái)務(wù)報(bào)表轉(zhuǎn)化為相對(duì)數(shù)(構(gòu)成百分比)財(cái)務(wù)報(bào)表,通過(guò)分析各項(xiàng)目在不同時(shí)期的百分比變化,借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產(chǎn)負(fù)債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100%),百分比損益表常以營(yíng)業(yè)收入為基礎(chǔ)。
某一項(xiàng)目所占百分比=(該項(xiàng)目金額÷資產(chǎn)總額或營(yíng)業(yè)收入)×100%
表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負(fù)債表和百分比損益表。實(shí)際工作中,需用多年的報(bào)表加以綜合分析。為方便起見(jiàn),在此只用兩年的報(bào)表來(lái)說(shuō)明。
由于構(gòu)成分析側(cè)重于揭示財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因,在實(shí)際運(yùn)用時(shí),應(yīng)以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔,兩種分析相互補(bǔ)充。此外,構(gòu)成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況的比較,還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。
構(gòu)成分析中,重點(diǎn)應(yīng)放在比重較大、波動(dòng)較大的項(xiàng)目以及影響重要財(cái)務(wù)比率的相關(guān)項(xiàng)目上。例如比率分析中的收入利潤(rùn)率,從表2-3-4知,營(yíng)業(yè)成本的比重升高了1.26個(gè)百分點(diǎn),這是造成1999年收入利潤(rùn)率降低0.65個(gè)百分點(diǎn)的根本原因。
表2-3-3中,流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過(guò)高,達(dá)60%以上,這就導(dǎo)致了高流動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢;應(yīng)收賬款的比重降低(0.46個(gè)百分點(diǎn)),解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因;短期借款減少5.2個(gè)百分點(diǎn),實(shí)收資本增加3.3個(gè)百分點(diǎn),兩者是造成資產(chǎn)負(fù)債比率降低3.6個(gè)百分點(diǎn)的主要因素等。
從表2-3-4看,1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動(dòng)原因在于:營(yíng)業(yè)成本上升了1.26個(gè)百分點(diǎn),而同期期間費(fèi)用降低了0.48個(gè)百分點(diǎn)。因此,盡管營(yíng)業(yè)成本的變動(dòng)不大,但它是造成收入利潤(rùn)率下降的惟一因素,值得特別予以關(guān)注,并進(jìn)一步具體分析其升高的原因。
三、縱向分析與綜合分析
盡管橫向財(cái)務(wù)分析很有價(jià)值,但它僅能提供某一時(shí)期物業(yè)管理的財(cái)務(wù)信息。為了解動(dòng)態(tài)狀況,有必要進(jìn)行縱向分析。縱向分析又稱趨勢(shì)分析,主要有指數(shù)分析和比率趨勢(shì)分析兩種方法?？v向分析和橫向財(cái)務(wù)分析的結(jié)合,即綜合分析實(shí)現(xiàn)了兩者優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ),是物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析中不可或缺的方法。
(一)指數(shù)分析
指數(shù)分析又稱定基百分比報(bào)表分析,是以基期財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)目為基礎(chǔ),揭示各報(bào)告期財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目與基期報(bào)表中同一項(xiàng)目之間比例關(guān)系的一種縱向財(cái)務(wù)分析方法。
某一項(xiàng)目指數(shù)=(報(bào)告期金額÷基期金額)×100%
表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表和指數(shù)損益表。分析時(shí),重點(diǎn)應(yīng)放在波動(dòng)幅度較大的項(xiàng)目、波動(dòng)不大但很重要的項(xiàng)目上。對(duì)于異常波動(dòng)項(xiàng)目,如其絕對(duì)數(shù)較小時(shí)可不視為分析的重點(diǎn)。例如表2-3-5中,遞延資產(chǎn)增長(zhǎng)高達(dá)133.33%,其絕對(duì)數(shù)僅增加4萬(wàn)元。
如表2-3-5所示,從資產(chǎn)方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負(fù)債方看,短期借款的減幅突出,達(dá)21.94%;盈余公積的升幅也達(dá)26.56%。如表2-3-6所示,營(yíng)業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用分別降低了約8%,從而使期間費(fèi)用下降,這就進(jìn)一步解釋了為何收入利潤(rùn)率的降幅低于營(yíng)業(yè)成本的升幅?？梢?jiàn),指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。
值得注意的是:指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點(diǎn)不同,構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短
期變化,指數(shù)分析的側(cè)重點(diǎn)在于反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目的長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì),但指數(shù)分析對(duì)構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊?指數(shù)分析和構(gòu)成分析能揭示比率分析無(wú)法提供的信息,特別是較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運(yùn)用信息。三種分析方法結(jié)合起來(lái),有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。
四、比率趨勢(shì)分析
比率趨勢(shì)分析,即將物業(yè)管理公司若干年的財(cái)務(wù)比率依時(shí)間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)趨勢(shì)的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢(shì)分析,比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財(cái)務(wù)狀況是好是壞,而比率趨勢(shì)分析有助于外界和管理層判斷目前的財(cái)務(wù)狀況是暫時(shí)的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)比率。
從表2-3-7可以看出:①流動(dòng)性比率方面。1995~1999年間,天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過(guò)高,其中,流動(dòng)比率較穩(wěn)定,速動(dòng)比率有降低趨勢(shì),物業(yè)管理公司的短期償債能力較強(qiáng)。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降,但由于應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快,固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢(shì),因而,總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動(dòng)不大。③獲利能力比率方面。營(yíng)業(yè)毛利率明顯下滑,收入利潤(rùn)率向下波動(dòng),資產(chǎn)報(bào)酬率趨向穩(wěn)定,權(quán)益報(bào)酬率起伏較大?？傮w而言,天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務(wù)比率方面。物業(yè)管理公司的負(fù)債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期償債能力并未受到影響?？梢?jiàn),天龍物業(yè)管理公司的總體財(cái)務(wù)狀況惡化趨勢(shì)不明顯,基本上保持了穩(wěn)定。
五、綜合分析:杜邦財(cái)務(wù)分析體系
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析中,僅僅觀察財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法洞察物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全貌,同時(shí)僅觀察單一的財(cái)務(wù)比率,也難以了解物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全面情況。為此,需要把各種財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來(lái),其方法就是杜邦財(cái)務(wù)分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財(cái)務(wù)分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理提供了有益的分析框架。
杜邦財(cái)務(wù)分析體系是借助于幾個(gè)主要財(cái)務(wù)比率之間存在的既定關(guān)系,評(píng)判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國(guó)杜邦(dupont)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理最先提出并運(yùn)用了這一方法,故稱為杜邦財(cái)務(wù)分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財(cái)務(wù)比率之間的關(guān)系為
權(quán)益報(bào)酬率18.74%=資產(chǎn)報(bào)酬率12.21%×權(quán)益乘數(shù)1.535
資產(chǎn)報(bào)酬率12.21%=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.78×收入利潤(rùn)率15.66%
其中,
權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額÷所有者權(quán)益=1÷(1-資產(chǎn)負(fù)債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535
權(quán)益報(bào)酬率是一個(gè)高度綜合性指標(biāo),投資者對(duì)其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產(chǎn)報(bào)酬率、收入利潤(rùn)率和資產(chǎn)負(fù)債比率三大比率的綜合體。這一關(guān)系解釋了三大比率如何相互影響,并進(jìn)而吸納其他財(cái)務(wù)比率共同決定權(quán)益報(bào)酬率的高低,同時(shí),也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權(quán)益報(bào)酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值,其價(jià)值會(huì)更大)。例如,經(jīng)與同行業(yè)比較,天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn):權(quán)益報(bào)酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的,但物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平,固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當(dāng),問(wèn)題在于物業(yè)管理公司存貨過(guò)多,影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。因此,天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強(qiáng)存貨管理,減少存貨積壓,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下,通過(guò)降低營(yíng)業(yè)成本,實(shí)現(xiàn)收入利潤(rùn)率的攀升。③舉債經(jīng)營(yíng),提高資產(chǎn)負(fù)債比率,利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用,改善權(quán)益報(bào)酬率等。實(shí)際工作中,天龍物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的具體情況,選擇其中一個(gè)策略加以運(yùn)用或綜合運(yùn)用多個(gè)策略。
六、物業(yè)管理的效益評(píng)價(jià)
在當(dāng)前整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下,物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實(shí)際情況,合理利用有限資源,為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù),提高資源的使用效益,這是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中亟需解決的重大實(shí)踐問(wèn)題。為此,物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作。
(一)效益評(píng)價(jià)及意義
物業(yè)管理公司的效益評(píng)價(jià)是指用各種評(píng)價(jià)方法對(duì)公司的要素投入和產(chǎn)出效果進(jìn)行比較分析,并給出評(píng)價(jià)結(jié)論的管理活動(dòng)。物業(yè)管理公司進(jìn)行效益評(píng)價(jià)具有重要的意義。
(1)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體,以盈利為目的,其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向的,因此,評(píng)價(jià)公司經(jīng)濟(jì)效益的好壞就顯得十分重要。
(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司,作為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業(yè)管理活動(dòng)又具有其特殊性,即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一,同時(shí),物業(yè)管理為業(yè)主和使用權(quán)人服務(wù)。因此,物業(yè)管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理,能夠創(chuàng)
造優(yōu)美的市容市貌,為城市居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個(gè)意義上說(shuō),物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動(dòng)牽涉到千家萬(wàn)戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。所以,對(duì)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)也非常重要和非常必要。
(3)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)必然加劇,因此,物業(yè)管理公司要求生存,謀發(fā)展,就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結(jié)合的方針,通過(guò)深化改革,完善管理,提高現(xiàn)有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強(qiáng)效益評(píng)價(jià)工作,提高財(cái)務(wù)管理水平,實(shí)現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用,才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務(wù),是投入和產(chǎn)出的比例關(guān)系。過(guò)去,大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作,因而對(duì)自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應(yīng)達(dá)到什么水準(zhǔn)的效益等問(wèn)題難以說(shuō)清。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,物業(yè)管理公司必須進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理職能,積極開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作。只有這樣才能真實(shí)反映和客觀評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司各部門(mén)資源配置的合理程度和各類(lèi)業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效益優(yōu)劣,從而根據(jù)評(píng)價(jià)過(guò)程和結(jié)果的分析、論證,找出效益高的運(yùn)行機(jī)制、管理經(jīng)驗(yàn)和效益低的問(wèn)題及原因,建立和形成日趨合理的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和管理模式,為制定財(cái)務(wù)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)決策和指導(dǎo)工作提供科學(xué)依據(jù)。因此,開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作是提高資源使用綜合效益,強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)。
(二)效益評(píng)價(jià)工作的開(kāi)展
1.應(yīng)將效益評(píng)價(jià)工作提到公司的重要議事日程上
效益評(píng)價(jià)工作涉及全公司的方方面面,關(guān)系公司發(fā)展的全局,做好效益評(píng)價(jià)工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。因此,物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)要統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí),高度重視,不僅要深刻理解效益評(píng)價(jià)工作的作用及意義,而且要了解效益評(píng)價(jià)工作的基本內(nèi)容,并作為自己的重要職責(zé)提到議事日程卜。公司應(yīng)有一位總經(jīng)理分管此項(xiàng)工作,定期研究重大問(wèn)題,組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)的工作。
2.調(diào)配力量,落實(shí)人員
物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)是開(kāi)展效益評(píng)價(jià)的工作機(jī)構(gòu),應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門(mén)內(nèi)指定專(zhuān)人專(zhuān)職負(fù)責(zé)開(kāi)展和協(xié)調(diào)效益評(píng)價(jià)工作。效益評(píng)價(jià)工作比較復(fù)雜,涉及面廣,技術(shù)性強(qiáng),需要公司各部門(mén)的通力協(xié)作和密切配合。因此,為保證此項(xiàng)工作的落實(shí),公司應(yīng)為財(cái)務(wù)管理部門(mén)調(diào)配得力、精干的人員,專(zhuān)職從事效益評(píng)價(jià)工作,公司其他部門(mén)也應(yīng)大力支持和密切配合,并為開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作提供多方面的必要條件。
3.選擇評(píng)價(jià)領(lǐng)域
物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問(wèn)題很多。目前,根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和深化改革中迫切需要解決的問(wèn)題,效益評(píng)價(jià)應(yīng)從以下四個(gè)方面開(kāi)展相關(guān)工作:
(1)機(jī)構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門(mén)間橫向聯(lián)系等問(wèn)題;
(2)項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;
(3)公司各部門(mén)、機(jī)構(gòu)的效益評(píng)價(jià);
(4)物業(yè)管理綜合效益評(píng)價(jià)。
(三)開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
1.評(píng)價(jià)指標(biāo)的確立
開(kāi)展效益評(píng)價(jià)工作憑借的重要手段是科學(xué)、客觀的反映效益水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。但建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時(shí)間和繁瑣的篩選過(guò)程。在未確立規(guī)范化評(píng)價(jià)指標(biāo)體系前,財(cái)務(wù)管理部門(mén)可先優(yōu)選數(shù)個(gè)指標(biāo),如反映工作效率、服務(wù)質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標(biāo)開(kāi)展評(píng)價(jià)工作。
通過(guò)探討、比較,初步確立公司效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有綜合效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)兩類(lèi):
(1)綜合效益指標(biāo)
①人均利潤(rùn)。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。用公式表示為:
人均利潤(rùn)=凈利潤(rùn)÷職工總數(shù)
②權(quán)益報(bào)酬率。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標(biāo)。權(quán)益報(bào)酬率越高,則說(shuō)明公司運(yùn)用資金的效果越好。權(quán)益報(bào)酬率可用下式來(lái)計(jì)算:
權(quán)益報(bào)酬率=(凈利潤(rùn)÷所有者權(quán)益總額)×100%
③成本費(fèi)用利潤(rùn)率。它是反映公司所花代價(jià)的水平的指標(biāo)。成本費(fèi)用利潤(rùn)率越高,說(shuō)明花同樣代價(jià)所獲得的利潤(rùn)越高。其計(jì)算公式為:
成本費(fèi)用利潤(rùn)率=(凈利潤(rùn)÷成本費(fèi)用總額)×100%
④營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)收入的比例關(guān)系。營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率越高,則表明相同營(yíng)業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤(rùn)越多。計(jì)算公式如下:
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bsp; 營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率=(凈利潤(rùn)÷?tīng)I(yíng)業(yè)收入總額)×100%
⑤資產(chǎn)報(bào)酬率。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標(biāo)。資產(chǎn)報(bào)酬率越高,說(shuō)明公司的資產(chǎn)利用效果好。計(jì)算公式如下:
資產(chǎn)報(bào)酬率=(凈利潤(rùn)÷資產(chǎn)總額)×100%
⑥每股利潤(rùn),又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標(biāo),可用以下公式來(lái)計(jì)算:
普通股每股利潤(rùn)=(凈利潤(rùn)-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)
⑦股利報(bào)酬率。它是普通股每股股利與每股市場(chǎng)價(jià)格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報(bào)酬。其計(jì)算公式為:
股利報(bào)酬率=每股股利÷每股市價(jià)
⑧市盈率,又稱價(jià)格盈余率或價(jià)格與收益比率,是普通股每股市價(jià)與每股利潤(rùn)之比,可用公式表示:
市盈率=普通股每股市場(chǎng)價(jià)格÷普通股每股利潤(rùn)
(2)服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)
物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)通常難以確定和量化?，F(xiàn)實(shí)中常用的指標(biāo)有:
①物業(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個(gè)重要指標(biāo),具體又可分為房屋完好率、附屬設(shè)備完好率和配套設(shè)施完好率。完好率越高,則說(shuō)明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。
②維修及時(shí)率。它是反映房屋、附屬設(shè)備及配套設(shè)施維修效率的指標(biāo),維修及時(shí)率越高,則說(shuō)明公司的服務(wù)效率越高。
③維修合格率。這是反映維修質(zhì)量的指標(biāo),維修合格率越高,則說(shuō)明公司服務(wù)質(zhì)量高。
④火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質(zhì)量好壞的指標(biāo)?；馂?zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低,則說(shuō)明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。
⑤物業(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標(biāo)。其計(jì)算公式如下:
物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價(jià)值÷期初物業(yè)總價(jià)值)×100%
⑥環(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標(biāo)準(zhǔn)人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說(shuō)明公司的綠化與養(yǎng)護(hù)工作做得越好。
⑦衛(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標(biāo)。保潔程度越高,反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。
⑧物業(yè)檔案資料完備率。它是反映對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標(biāo)。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說(shuō)明對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好。
⑨環(huán)境綜合效益指標(biāo)。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標(biāo)。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀,無(wú)違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫(huà),無(wú)違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物,車(chē)輛停放有序,路面完好、暢通,無(wú)三廢污染源和噪音污染源等,則環(huán)境綜合效益好;反之,環(huán)境綜合效益就差。
⑩居民滿意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。一般地,居民滿意率通過(guò)居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個(gè)綜合性的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標(biāo)準(zhǔn)也在提高,因而居民滿意率會(huì)發(fā)生變化。
在評(píng)價(jià)過(guò)程中,財(cái)務(wù)管理部門(mén)要逐步摸索出本公司各評(píng)價(jià)指標(biāo)的平均值,并進(jìn)而研究最佳值,以便據(jù)此對(duì)公司各部門(mén)進(jìn)行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業(yè)管理水平。
2.評(píng)價(jià)手段的運(yùn)用
根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)施進(jìn)程,物業(yè)管理公司可進(jìn)行定期或不定期的效益評(píng)價(jià),并通過(guò)與其他同類(lèi)型的物業(yè)管理公司進(jìn)行橫向比較,找出實(shí)際效益水平上的優(yōu)劣差異,以加強(qiáng)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。公司各部門(mén)也可進(jìn)行定期或不定期的自我評(píng)價(jià),通過(guò)自身動(dòng)態(tài)變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),及時(shí)調(diào)整對(duì)策,強(qiáng)化管理力度。
公司進(jìn)行效益評(píng)價(jià)可采用的評(píng)價(jià)方法有很多,歸結(jié)起來(lái)有兩大類(lèi),即定性評(píng)價(jià)方法和定量評(píng)價(jià)方法。定性評(píng)價(jià)方法是對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定性描述,而定量評(píng)價(jià)方法則是用定量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行效益評(píng)價(jià)的方法。一般地,進(jìn)行效益評(píng)價(jià)時(shí),應(yīng)把定性方法和定量方法結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合分析。
3.評(píng)價(jià)工作的實(shí)施步驟
第11篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算
在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中,財(cái)務(wù)預(yù)算居于十分重要的地位。任何管理活動(dòng)都涉及了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來(lái),物業(yè)管理財(cái)務(wù)也不例外。財(cái)務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn),又是保證公司的規(guī)劃目標(biāo)或財(cái)務(wù)管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的管理控制工具。
一、財(cái)務(wù)預(yù)算的含義及其要求
財(cái)務(wù)預(yù)算是現(xiàn)代公司理財(cái)?shù)闹匾侄?通過(guò)對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的認(rèn)識(shí),以及充分調(diào)動(dòng)公司員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算編制和實(shí)施的積極性,它實(shí)現(xiàn)了科學(xué)管理和民主管理的結(jié)合。
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算及其作用
理論上,財(cái)務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。廣義的財(cái)務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針,在了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來(lái)的基礎(chǔ)上,對(duì)公司未來(lái)資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程和結(jié)果(包括資金來(lái)源、資金運(yùn)用和資金結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行事先安排的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。具體而言,了解過(guò)去和分析現(xiàn)在是指了解公司過(guò)去和現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)成果及其財(cái)務(wù)狀況;預(yù)測(cè)未來(lái)是在了解過(guò)去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上,對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的各種情況及其對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的影響進(jìn)行科學(xué)的推斷;而財(cái)務(wù)安排則是指為達(dá)成未來(lái)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,針對(duì)相關(guān)影響因素而進(jìn)行的各種財(cái)務(wù)決策活動(dòng)。狹義的財(cái)務(wù)預(yù)算則是各種財(cái)務(wù)安排的系統(tǒng)化和具體化,即財(cái)務(wù)決策結(jié)果的匯總?？梢?jiàn),財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié),它提供了物業(yè)管理公司未來(lái)資金運(yùn)動(dòng)的信息,為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評(píng)估物業(yè)管理公司未來(lái)的現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提供了基礎(chǔ)。
財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的起點(diǎn)。廣義財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)程中,基于對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的分析和預(yù)測(cè),管理層對(duì)物業(yè)管理公司未來(lái)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了各種安排,財(cái)務(wù)預(yù)算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言,廣義財(cái)務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財(cái)?shù)姆较蚝筒呗?因而,作為集中體現(xiàn)其結(jié)果的載體――財(cái)務(wù)預(yù)算,指明了物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)木唧w目標(biāo),提供了對(duì)物業(yè)管理公司日常資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制的依據(jù),并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的要求
財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程,是對(duì)公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)結(jié)果的安排過(guò)程。為此,為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算的有效性,編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí),必須遵循以下原則或要求:
1.加強(qiáng)調(diào)查研究,認(rèn)識(shí)資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律
與其他企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)相比,物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)的資金運(yùn)動(dòng)相對(duì)較為簡(jiǎn)單,主要涉及收取管理費(fèi)和費(fèi)用支出兩個(gè)環(huán)節(jié)。盡管如此,為提高財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性,仍需在編制財(cái)務(wù)預(yù)算之前,了解其資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn),特別是設(shè)備維修保養(yǎng)等費(fèi)用支出項(xiàng)目的規(guī)律性。
2.實(shí)行參與管理,調(diào)動(dòng)員工積極性
財(cái)務(wù)預(yù)算是一種財(cái)務(wù)管理手段,其目的是對(duì)未來(lái)的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制。這一控制通過(guò)公司各部門(mén)全體員工的執(zhí)行得以實(shí)現(xiàn)。實(shí)質(zhì)上,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程,就是財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的設(shè)置過(guò)程?，F(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標(biāo)的確定過(guò)程,能有效地增強(qiáng)對(duì)其目標(biāo)的認(rèn)同,從而提高達(dá)成目標(biāo)的可能性。由于公司全體員工都將參與財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行,因此,應(yīng)盡可能讓員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程。
3.符合實(shí)際,適當(dāng)留有余地
預(yù)算作為一種控制目標(biāo),其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性,同時(shí)也應(yīng)是可實(shí)現(xiàn)的,不應(yīng)是高不可攀的,否則,財(cái)務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。具體而言,編制的財(cái)務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實(shí)際情況,不宜過(guò)低,同時(shí)也不宜過(guò)高,通過(guò)全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。
4.全面權(quán)衡,提高資金使用效益
現(xiàn)代管理研究證明:計(jì)劃帶來(lái)的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務(wù)中,管理收費(fèi)有既定標(biāo)準(zhǔn),如何提高管理收費(fèi)的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。為此,不僅要求嚴(yán)格控制費(fèi)用支出,更重要的是在財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)程中,應(yīng)充分考慮各費(fèi)用支出的必要性及其經(jīng)濟(jì)價(jià)值,防止預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目。
(三)財(cái)務(wù)預(yù)算編制方法
財(cái)務(wù)預(yù)算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方法不同,其效益性和實(shí)現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理公司編制財(cái)務(wù)預(yù)算的常用方法為固定預(yù)算和零基預(yù)算兩種。
1.固定預(yù)算
固定預(yù)算,是指以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ),考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響,在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。
固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法,在現(xiàn)實(shí)生活中得到了廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)為:編制簡(jiǎn)單,預(yù)算的編制成本較低;此外,由于固定預(yù)算以過(guò)去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ),費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門(mén)所接受。這一方法的缺點(diǎn)為:沒(méi)有結(jié)合預(yù)算期的情況,重新對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證,難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化;同時(shí),由于采用該方法編制的預(yù)
算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動(dòng)各部門(mén)和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。
2.零基預(yù)算
零基預(yù)算是指一切從零開(kāi)始,通過(guò)重新考慮費(fèi)用預(yù)算的必要性和各項(xiàng)支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。該方法是美國(guó)學(xué)者p.德魯克等于20世紀(jì)60年代首先提出的,它很快就受到美國(guó)政府和工商界的重視。1976年,美國(guó)總統(tǒng)卡特將零基預(yù)算引入政府的預(yù)算管理,取得了較好的成效。在我國(guó),零基預(yù)算作為成本費(fèi)用預(yù)算的一種編制方法,越來(lái)越多地應(yīng)用于政府部門(mén)和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。
零基預(yù)算不受以往實(shí)際費(fèi)用支出水平的限制,完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急,對(duì)各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量,從而制定出費(fèi)用預(yù)算。具體而言,零基預(yù)算的編制程序?yàn)?①由各部門(mén)提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額,而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;②將全部的費(fèi)用項(xiàng)目分為必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目?jī)纱箢?lèi);③對(duì)各費(fèi)用支出額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序;④將預(yù)算期內(nèi)可動(dòng)用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出項(xiàng)目之間進(jìn)行分配。分配時(shí),首先滿足必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目,然后再按成本效益率的高低,將經(jīng)濟(jì)資源在費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目之間進(jìn)行優(yōu)化分配。
對(duì)物業(yè)管理公司而言,零基預(yù)算有著重要價(jià)值。在既定的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下,它有助于提高管理收費(fèi)的使用效益,改善公司與業(yè)主之間的關(guān)系,從而增強(qiáng)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。但值得注意的是,零基預(yù)算也有一定的不足,主要表現(xiàn)為:編制預(yù)算的工作量相對(duì)較大,各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。
二、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容
物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算,是對(duì)物業(yè)管理中資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程和結(jié)果的全面反映,它涉及到公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面,內(nèi)容十分豐富。為此,有必要對(duì)其具體內(nèi)容作一認(rèn)識(shí)。
(一)編制財(cái)務(wù)預(yù)算的假定
現(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理公司的未來(lái)資金運(yùn)動(dòng)面臨著較高的不確定性。編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí),首先應(yīng)明確編制預(yù)算的前提條件,即為公司財(cái)務(wù)預(yù)算的編制作出必要的、合理的假定。
1.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假定
持續(xù)經(jīng)營(yíng)假定與持續(xù)經(jīng)營(yíng)會(huì)計(jì)假定相同,是指在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái),物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。
2.單一業(yè)務(wù)假定
單一業(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù),不從事多種經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)實(shí)中,許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營(yíng),但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無(wú)差別,而物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),因此,有必要確立該假定,以簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)預(yù)算的編制。
3.現(xiàn)金收支假定
現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財(cái)務(wù)管理制度,包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫(kù)存量(上、下限)制度等。
4.存貨假定
存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟(jì)批量(經(jīng)濟(jì)批量是確定存貨采購(gòu)量的一種方式,在該方式下,預(yù)算期內(nèi)存貨的采購(gòu)費(fèi)用和存儲(chǔ)費(fèi)用之和最小)訂購(gòu),且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購(gòu)買(mǎi),因此,公司無(wú)需儲(chǔ)備額外的存貨(也稱安全儲(chǔ)備量)以備不時(shí)之需。
5.營(yíng)運(yùn)資金假定
營(yíng)運(yùn)資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需。營(yíng)運(yùn)資金假定是指假定公司的營(yíng)運(yùn)資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費(fèi)押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實(shí)意義在于,物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行外部融資。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容
各物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是在財(cái)務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)下展開(kāi)的,財(cái)務(wù)預(yù)算綜合反映了公司預(yù)算期內(nèi)的資金運(yùn)動(dòng)。一般而言,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計(jì)損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等多項(xiàng)內(nèi)容。
財(cái)務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)容,主要包括八部分:
1.收入預(yù)算
物業(yè)管理公司的收入來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)(多種經(jīng)營(yíng)部分的預(yù)算應(yīng)單獨(dú)編制預(yù)算,在此僅探討物業(yè)管理服務(wù)部分)兩個(gè)方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入,這一主營(yíng)業(yè)務(wù)收入又可進(jìn)一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營(yíng)收入和大修收入等。
2.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算
營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出,其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中,直
接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出,而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。
3.管理費(fèi)用預(yù)算
管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一,是從事物業(yè)管理活動(dòng)中所發(fā)生間接費(fèi)用的預(yù)算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。
4.財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算
財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算,其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。
5.資本預(yù)算
資本預(yù)算也稱設(shè)備維修更新計(jì)劃,是物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長(zhǎng)期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購(gòu)入和更新改造支出的預(yù)算。
6.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算亦稱現(xiàn)金流量表,是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。在此,現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔,而是指公司的貨幣資金。該預(yù)算是物業(yè)管理公司進(jìn)行貨幣資金日常管理的基本手段。
7.預(yù)計(jì)損益表
預(yù)計(jì)損益表又稱年度利潤(rùn)計(jì)劃,是在經(jīng)營(yíng)決策(包括財(cái)務(wù)決策)基礎(chǔ)上,綜合反映物業(yè)管理公司預(yù)算期(通常為一年,下同)內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤(rùn)的預(yù)算。
8.預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表
預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況表,是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。
(三)現(xiàn)金預(yù)算和現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算中居于中心地位的預(yù)算,它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運(yùn)用四部分組成。由于現(xiàn)金是無(wú)收益或收益較低的資產(chǎn),編制現(xiàn)金預(yù)算時(shí),確定現(xiàn)金持有量是一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)決策。
1.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù),因而,在物業(yè)管理公司理財(cái)中,對(duì)這一工具應(yīng)予以足夠的重視。
通常,現(xiàn)金預(yù)算由四部分內(nèi)容組成:
(1)現(xiàn)金收入
現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務(wù)取得的現(xiàn)金收入。現(xiàn)金收入不同于營(yíng)業(yè)收入,營(yíng)業(yè)收入是一個(gè)會(huì)計(jì)概念,其確認(rèn)基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制,無(wú)論款項(xiàng)是否收到,只要取得了收取款項(xiàng)的權(quán)利,即可確認(rèn)為收入;現(xiàn)金收入是一個(gè)財(cái)務(wù)概念,其確認(rèn)以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ),即只有收到現(xiàn)金后才確認(rèn)為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應(yīng)收款項(xiàng)上。
(2)現(xiàn)金支出
現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多,分為營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出,包括采購(gòu)材料、員工工資、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用(不含折舊)等成本費(fèi)用中的付現(xiàn)部分;其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營(yíng)業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。
(3)現(xiàn)金余缺
現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù),說(shuō)明現(xiàn)金有多余;差額為負(fù)數(shù),表明物業(yè)管理公司入不敷出,現(xiàn)金短缺。
(4)余缺的運(yùn)用或籌措
持有現(xiàn)金,收益很低;現(xiàn)金短缺,則公司的正常運(yùn)作難以為繼。為此,在保證現(xiàn)金最低余額的前提下,可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資;現(xiàn)金短缺部分,應(yīng)考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)等加以解決。
2.現(xiàn)金持有量的確定
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)不同,其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。
(1)持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)
現(xiàn)金持有量的確定,與公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)有密切關(guān)系。理論上,物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)主要表現(xiàn)為:
①交易性動(dòng)機(jī)。交易性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了滿足日常營(yíng)業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè),現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生,為此,必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金,以滿足支出大于收入時(shí)的現(xiàn)金需求。對(duì)物業(yè)管理公司而言,由于其現(xiàn)金收入主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),在時(shí)間上相對(duì)集中,而支出發(fā)生的時(shí)間又相對(duì)分散,出于交
易性動(dòng)機(jī)而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。
②預(yù)防性動(dòng)機(jī)。預(yù)防性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了應(yīng)付意外情況而持有現(xiàn)金。構(gòu)成現(xiàn)金預(yù)算的現(xiàn)金收入和支出,都來(lái)源于公司對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)。由于未來(lái)存在不確定性,任何預(yù)測(cè)都難以百分之百準(zhǔn)確,出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求,有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預(yù)計(jì)的公眾代辦性或特約服務(wù)收費(fèi)未能及時(shí)取得,或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計(jì)劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營(yíng)業(yè)需要的現(xiàn)金儲(chǔ)備。
③投機(jī)性動(dòng)機(jī)。投機(jī)性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機(jī)會(huì)而持有現(xiàn)金。如預(yù)期存貨價(jià)格可能會(huì)發(fā)生暫時(shí)性大幅波動(dòng)時(shí),物業(yè)管理公司若計(jì)劃利用這一可能機(jī)會(huì),則必須持有與之相應(yīng)的現(xiàn)金?，F(xiàn)實(shí)中,僅有極少數(shù)公司出于此動(dòng)機(jī)而持有現(xiàn)金。
一般而言,公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項(xiàng)動(dòng)機(jī),但值得注意的是,若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時(shí),公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應(yīng)地減少。
(2)現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金是一項(xiàng)無(wú)直接收益或收益甚低的資產(chǎn),為此,公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好;但另一方面,持有現(xiàn)金不足,又會(huì)給公司帶來(lái)嚴(yán)重后果?？梢?jiàn),合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種,物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。
鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券。需要現(xiàn)金時(shí),則出售有價(jià)證券。現(xiàn)金支出相對(duì)穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內(nèi),公司的現(xiàn)金持有量n隨支出穩(wěn)步減少至0(見(jiàn)圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時(shí)的持有量,它取決于兩個(gè)因素:持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有,就無(wú)法同時(shí)以有價(jià)證券形式持有,此時(shí),因持有現(xiàn)金而損失的有價(jià)證券投資收益,稱為持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本。一般而言,持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本是一項(xiàng)變動(dòng)成本,即與現(xiàn)金持有量成正比例變化;有價(jià)證券轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的成本。轉(zhuǎn)換成本是指出售有價(jià)證券所必須支付的費(fèi)用,如通訊費(fèi)、稅金和手續(xù)費(fèi)等。轉(zhuǎn)換成本是一項(xiàng)固定成本,即僅與轉(zhuǎn)換次數(shù)有關(guān)系,而與每次的轉(zhuǎn)換金額無(wú)關(guān)(注:即使轉(zhuǎn)換成本中存在變動(dòng)成本,鮑摩爾模式仍然成立)。
三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的編制
不同的物業(yè)管理公司,編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言,為調(diào)動(dòng)廣大員工的積極性,在全面預(yù)算的編制過(guò)程中,應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理公司的各個(gè)部門(mén)和所有員工共同參與,并由物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)預(yù)算。
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序
財(cái)務(wù)預(yù)算的編制涉及公司的各個(gè)部門(mén),編制預(yù)算時(shí),需對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和程序?yàn)?
1.編制方式
各物業(yè)管理公司常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門(mén)下達(dá),作為各部門(mén)編制預(yù)算的控制目標(biāo)(一下);各部門(mén)根據(jù)控制目標(biāo)的要求,結(jié)合自身的實(shí)際情況,編制出分季度的預(yù)算草案,并上報(bào)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(mén)(一上);財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)各部門(mén)的預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡,編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算,并報(bào)物業(yè)管理公司管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會(huì)討論批準(zhǔn)后,正式下達(dá)給各部門(mén)執(zhí)行(二下)。
2.財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序
財(cái)務(wù)預(yù)算是經(jīng)營(yíng)預(yù)算中其他預(yù)算的匯總,編制財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)以其他預(yù)算為基礎(chǔ)。具體編制程序?yàn)?①根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求(特別是物業(yè)管理的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等),編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算;②以收入預(yù)算為基礎(chǔ),制訂營(yíng)業(yè)成本預(yù)算,即直接材料費(fèi)和直接人工費(fèi)預(yù)算;③依據(jù)收入預(yù)算,編制管理費(fèi)用預(yù)算;④根據(jù)收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本和管理費(fèi)用預(yù)算等,并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預(yù)算,編制現(xiàn)金預(yù)算;⑤最后,綜合所有各項(xiàng)預(yù)算,編制利潤(rùn)預(yù)算(預(yù)計(jì)損益表)和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。值得注意的是,利潤(rùn)預(yù)算與財(cái)務(wù)規(guī)劃中的預(yù)計(jì)損益表并無(wú)不同。因?yàn)?預(yù)計(jì)損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標(biāo)下達(dá)給各部門(mén),然后再由各部門(mén)按照以上程序編制相應(yīng)的預(yù)算。這一編制過(guò)程,一方面使預(yù)計(jì)損益表得以分解,具備了實(shí)現(xiàn)的可能;另一方面,為物業(yè)管理公司理財(cái)提供了所需的新信息,如現(xiàn)金預(yù)算等。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程
財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程十分復(fù)雜,現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例,具體揭示財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程。
天馬物業(yè)管理公司僅負(fù)責(zé)一高層住宅小區(qū)――簡(jiǎn)稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務(wù)。1999年10月,天馬物業(yè)管理公司管理層進(jìn)行調(diào)查研究后決定:2000年的財(cái)務(wù)預(yù)算按靜態(tài)預(yù)算進(jìn)行編制。此后,天馬物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將預(yù)計(jì)損益表(表5.5)按部門(mén)進(jìn)行了分解,并下達(dá)給各部門(mén)。各部門(mén)根據(jù)下達(dá)的控制目標(biāo),結(jié)合自身的實(shí)際情況,編制了預(yù)算草案,其編制過(guò)程為:
1.收入預(yù)算
天馬公司的物業(yè)管理收入相對(duì)簡(jiǎn)單,僅包括公共服務(wù)收入、公眾代辦
性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入三部分。根據(jù)管理服務(wù)合同,公共服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行微利原則,并盡可能與政府指導(dǎo)定價(jià)相一致;公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。原則上,各項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)按時(shí)收取,但據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)知,本季度的管理公共服務(wù)收入中,80%于當(dāng)季收到款項(xiàng),其余20%于下季度收到;其他服務(wù)收費(fèi)基本上都于當(dāng)季收取。
另外,按照我國(guó)現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就其營(yíng)業(yè)收入繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和防洪工程維護(hù)費(fèi)等流轉(zhuǎn)稅。由于其流轉(zhuǎn)稅的征稅對(duì)象為營(yíng)業(yè)收入,為簡(jiǎn)便起見(jiàn),將付現(xiàn)支出――營(yíng)業(yè)稅金列入了營(yíng)業(yè)收入預(yù)算。
2.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算
營(yíng)業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費(fèi)用,包括直接材料和直接人工費(fèi)。因此,編制營(yíng)業(yè)成本預(yù)算,應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ),分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務(wù)的直接人工費(fèi),據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費(fèi))確定,其材料成本可以上年度實(shí)際發(fā)生的成本為基礎(chǔ),增減一定百分比(通常為物價(jià)指數(shù))來(lái)確定。由于直接材料多定點(diǎn)采購(gòu),公司的付款政策為:本季度采購(gòu)額或成本的70%于當(dāng)季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費(fèi)的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費(fèi)+30%×上季度直接材料費(fèi)。
3.管理費(fèi)用預(yù)算
管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的所有間接費(fèi)用,包括管理人員的工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊、保險(xiǎn)費(fèi)等。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算,但為了簡(jiǎn)便起見(jiàn),天馬公司采用的仍然是固定預(yù)算。
4.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算的編制,如上所述,以收入預(yù)算和成本費(fèi)用預(yù)算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營(yíng)運(yùn)資金由管理費(fèi)押金提供,最低的現(xiàn)金余額為10萬(wàn)元,多余資金用于償還借款或購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券(年利率平均為7%);1999年度,物業(yè)管理公司無(wú)借款,也無(wú)投資。按物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬(wàn)元,預(yù)計(jì)所得稅為30萬(wàn)元。
5.預(yù)計(jì)損益表
預(yù)計(jì)損益表是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)成果的匯總反映。
由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債表,在此省略其預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會(huì)通過(guò)后,于2000年1月正式下達(dá)執(zhí)行。
四、物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算控制
財(cái)務(wù)預(yù)算,就其本質(zhì)而言,是一種控制手段。在物業(yè)管理公司,財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)施就是借助于財(cái)務(wù)預(yù)算,對(duì)物業(yè)管理公司的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行控制,即財(cái)務(wù)預(yù)算控制。為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算能真正落到實(shí)處,公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)搞好物業(yè)管理財(cái)務(wù)的預(yù)算控制工作。
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的
財(cái)務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的主要有:
(1)落實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算或財(cái)務(wù)計(jì)劃。財(cái)務(wù)預(yù)算能否有效地實(shí)施,很大程度上取決于財(cái)務(wù)預(yù)算控制是否有效。如果財(cái)務(wù)預(yù)算編制得好,但財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)失效,則很難保證公司目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
(2)及時(shí)糾正偏差。由于不可預(yù)見(jiàn)因素的存在,財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)偏差,因而需要通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng),及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,找出產(chǎn)生偏差的原因,然后提出修改和補(bǔ)救辦法進(jìn)行糾正,保證財(cái)務(wù)預(yù)算任務(wù)的完成。
(3)提供決策依據(jù)。財(cái)務(wù)預(yù)算控制是對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過(guò)程中所進(jìn)行的定期性考核與檢查,因而在財(cái)務(wù)預(yù)算控制的過(guò)程中會(huì)形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時(shí)的重要參考依據(jù)。
財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容很廣泛,主要有成本費(fèi)用控制、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)控制、應(yīng)收票據(jù)控制、存貨控制、流動(dòng)負(fù)債控制、長(zhǎng)期負(fù)債控制和利潤(rùn)分配控制等。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容
財(cái)務(wù)預(yù)算控制主要應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作:
(1)將財(cái)務(wù)計(jì)劃的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)分配落實(shí)到公司各部門(mén)。
(2)通過(guò)會(huì)計(jì)核算反映和監(jiān)督公司各部門(mén)有關(guān)指標(biāo)的實(shí)際完成情況。
(3)定期(按年或月)把實(shí)際完成情況同財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費(fèi)用的途徑,制定糾偏的有效措施。
(4)對(duì)責(zé)任部門(mén)和責(zé)任人進(jìn)行評(píng)價(jià)和考核。
(5)根據(jù)考核結(jié)果和獎(jiǎng)懲辦法進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。
(6)調(diào)整預(yù)算。在財(cái)務(wù)
預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中會(huì)發(fā)生一些不可預(yù)見(jiàn)的因素,造成財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行發(fā)生偏差,為了做到考核合理,獎(jiǎng)罰分明,一般在每年第三季度對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行有依據(jù)的必要調(diào)整,保證預(yù)算的合理性和可行性。
(三)財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素
為保證財(cái)務(wù)預(yù)算的貫徹落實(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。一般來(lái)說(shuō),財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎(jiǎng)懲制度等組成。
(1)組織系統(tǒng)
組織系統(tǒng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算控制機(jī)構(gòu)及其各自工作職責(zé)作了規(guī)定。實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實(shí)行責(zé)任中心制,即在公司內(nèi)部劃小預(yù)算單位,各預(yù)算單位(公司內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門(mén))成為責(zé)任中心,每個(gè)責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同,責(zé)任中心又可分為成本中心、費(fèi)用中心,利潤(rùn)中心和投資中心。一般地,物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)部門(mén)(如保安隊(duì)、綠化隊(duì)、維修隊(duì)等)和各職能科室成為成本中心,該成本中心負(fù)責(zé)將人工、原材料和機(jī)器設(shè)備等投入轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理服務(wù)。利潤(rùn)中心是獲取最大凈利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的組織單位。對(duì)一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō),投資中心和利潤(rùn)中心應(yīng)分開(kāi),母公司或集團(tuán)公司是投資中心,而緊密層、松散層和各子公司則是利潤(rùn)中心,母公司或集團(tuán)公司對(duì)子公司實(shí)行投資控股關(guān)系,集團(tuán)公司內(nèi)部的各分公司和具體業(yè)務(wù)部門(mén)則是成本中心。
(2)信息系統(tǒng)
信息系統(tǒng)是財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的信息分為公司內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息包括財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實(shí)際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)可從財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)和會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)行情、政策法規(guī)變動(dòng)等一般較難取得。在編制財(cái)務(wù)計(jì)劃預(yù)算時(shí),預(yù)算人員必須熟悉公司內(nèi)部和外部信息,計(jì)劃(預(yù)算)信息和現(xiàn)實(shí)信息。
(3)考核制度
考核是財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù),找出實(shí)際發(fā)生的結(jié)果與財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實(shí)責(zé)任人,并提出補(bǔ)救辦法,最后形成財(cái)務(wù)報(bào)告,并作為公司決策和采取行動(dòng)的依據(jù)。
(4)獎(jiǎng)懲制度
獎(jiǎng)懲是根據(jù)業(yè)績(jī)考核結(jié)果,對(duì)業(yè)績(jī)突出者給予獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處罰的行為?？己说慕Y(jié)果必須與獎(jiǎng)懲掛鉤,否則,財(cái)務(wù)預(yù)算控制就如同紙上談兵,財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)也就形同虛設(shè)。
(四)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的步驟
財(cái)務(wù)管理部門(mén)實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制,一般應(yīng)遵循以下幾個(gè)步驟:
(1)建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)包括建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng),建立考核制度和獎(jiǎng)懲制度。財(cái)務(wù)預(yù)算控制組織系統(tǒng)是財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織保證,包括專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、人員的配置、崗位責(zé)任的確立和責(zé)任中心、利潤(rùn)中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo)),它是實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應(yīng)包括信息反饋系統(tǒng),以保證各種信息能及時(shí)傳遞和反饋,保證控制措施的及時(shí)落實(shí)?？己酥贫群酮?jiǎng)勵(lì)制度是實(shí)施控制以及對(duì)考核結(jié)果進(jìn)行處理的有關(guān)規(guī)定。它們?cè)谥贫壬媳ＷC了財(cái)務(wù)預(yù)算控制的有效實(shí)施及財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行監(jiān)督、檢查,比較實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)之間的差異。
(3)分析原因。實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與財(cái)務(wù)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)之間必然會(huì)產(chǎn)生偏差,那么,到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差,責(zé)任者是誰(shuí),應(yīng)該予以明確。
(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對(duì)策,并組織實(shí)施,盡最大努力減少損失。
第12篇 寫(xiě)字樓大廈物業(yè)管理財(cái)務(wù)核算
寫(xiě)字樓、大廈物業(yè)管理財(cái)務(wù)核算
財(cái)務(wù)核算是企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算的重要內(nèi)容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的活勞動(dòng)消耗、物資消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果的方法。財(cái)務(wù)核算是根據(jù)審核后的原始憑證,運(yùn)用會(huì)計(jì)科目,填制記帳憑證,登記會(huì)計(jì)帳簿,以貨幣為計(jì)算尺度,連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計(jì)算各核算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。
1)主要作用如下:
a)為考核和評(píng)定企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位經(jīng)營(yíng)管理成果提供西、完整的資料。
b)通過(guò)財(cái)務(wù)核算程序?qū)ζ髽I(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的活勞動(dòng)消耗、物資消耗和資金占用實(shí)施有效的監(jiān)督。
2)會(huì)計(jì)核算
a)核算時(shí)間月度從上月26日至本月25日為當(dāng)月核算期,年度從上月12日26日至本年12月25日為年度核算期。
b)會(huì)計(jì)帳務(wù)以人民幣為記帳單位,有外幣計(jì)算的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)折合人民幣記帳,同時(shí)登記外國(guó)貨幣金額和折合率,規(guī)定以季初一日的匯率作為記帳率。當(dāng)季末掉正其發(fā)生的差額作為外幣兌換損益處理。
c)公司采用借貸復(fù)式記帳法。
d)會(huì)計(jì)科目使用和核算以財(cái)政廳制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》為主,結(jié)合公司的實(shí)際,設(shè)置總帳、銀行現(xiàn)金日記帳,各類(lèi)債權(quán)債務(wù)往來(lái)和費(fèi)用的二級(jí)科目明細(xì)帳等,進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。
e)原始憑證是記帳的依據(jù),要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、清楚、日期和印章齊全,大、小寫(xiě)相符等的法定憑證,不得用白條子報(bào)帳。
3)會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)帳冊(cè)
a)公司的會(huì)計(jì)憑證、帳冊(cè)、報(bào)表等會(huì)計(jì)記錄資料,必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記,做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實(shí),準(zhǔn)確完整、及時(shí)完善,并符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。
b)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員必須認(rèn)真審核各種原始憑證,遇有偽造或涂改情況,虛報(bào)冒領(lǐng)款等行為,應(yīng)拒絕受理,并及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,對(duì)內(nèi)容不全、手續(xù)不齊、數(shù)字有差錯(cuò)的憑證,應(yīng)予退回、補(bǔ)填或更正,一切原始憑證經(jīng)審核無(wú)誤后,方能填寫(xiě)記帳憑證以記帳。
c)收款憑證、付款憑證,必須按照發(fā)生事項(xiàng)內(nèi)容填制清楚,并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。轉(zhuǎn)帳憑證要經(jīng)管會(huì)計(jì)填制,并健全會(huì)計(jì)核算,一切記帳憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后,方可記帳。
d)公司及其下屬的主管會(huì)計(jì),應(yīng)對(duì)一切原始憑證記帳帳冊(cè)負(fù)責(zé),指定專(zhuān)人列冊(cè)登記,妥善保管,絕不丟失。有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表帳冊(cè)和會(huì)計(jì)憑證的保存年限,均按上級(jí)規(guī)定辦理。
e)一切未使用的重要空白憑證,如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應(yīng)指定專(zhuān)人保管,啟用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)取手續(xù),每年終了后的第一個(gè)月內(nèi)由主管會(huì)計(jì)清查、核實(shí),上報(bào)有關(guān)部門(mén)。
f)工程部、綜合部所承接的工程項(xiàng)目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預(yù)付款,進(jìn)度款和結(jié)算。
第13篇 酬金制物業(yè)管理財(cái)務(wù)監(jiān)管程序文件
酬金制物業(yè)管理財(cái)務(wù)監(jiān)管程序文件
1.0目的:
根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運(yùn)作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權(quán)利義務(wù),有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況,維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益。
2.0范圍
適用于酬金制物業(yè)管理運(yùn)作模式下,__集團(tuán)對(duì)委托物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作。
3.0職責(zé)
3.1項(xiàng)目委托的物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司)負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理具體經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理的實(shí)際工作,以及經(jīng)營(yíng)收入管理和成本控制工作;
3.2置業(yè)公司客戶服務(wù)中心(以下簡(jiǎn)稱客戶服務(wù)中心)負(fù)責(zé)與物業(yè)公司對(duì)接工作,以及費(fèi)用結(jié)算、成本審核、物資采購(gòu)初審、財(cái)務(wù)核查協(xié)助、資產(chǎn)管理監(jiān)督工作;
3.3置業(yè)公司財(cái)務(wù)部(以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)財(cái)務(wù)部)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理的監(jiān)管和審核工作;
3.4集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)上述工作的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。
4.0程序
4.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入監(jiān)管
4.1.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入定義與范圍
4.1.1.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)公司在本項(xiàng)目上所有業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng),包括主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入;
4.1.1.2主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入包括為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和停車(chē)服務(wù)費(fèi);
4.1.1.3其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入包括為裝修管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)租費(fèi)、業(yè)務(wù)分成、維修服務(wù)費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)等其他業(yè)務(wù)收入;
4.1.1.4所有主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入必須入帳,錄入財(cái)務(wù)軟件、開(kāi)具地產(chǎn)財(cái)務(wù)部指定的統(tǒng)一票據(jù),列入監(jiān)管范圍。
4.1.2財(cái)務(wù)票據(jù)監(jiān)控
4.1.2.1物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng)(包括主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入),都必須向客戶開(kāi)具地產(chǎn)財(cái)務(wù)部指定統(tǒng)一的《__大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)),物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)一式三聯(lián),一聯(lián)給客戶、一聯(lián)物業(yè)公司存檔、一聯(lián)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部存檔;
4.1.2.2物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)由地產(chǎn)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、印刷和管理;
4.1.2.3物業(yè)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在每月3日前到地產(chǎn)財(cái)務(wù)部核銷(xiāo)上月的物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù),和領(lǐng)取本月物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)。
4.1.2.4物業(yè)公司在領(lǐng)取本月物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù),需要在地產(chǎn)財(cái)務(wù)部登記物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)的起始編號(hào);
4.1.2.5物業(yè)公司在核銷(xiāo)物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)時(shí),需向地產(chǎn)財(cái)務(wù)部提交《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》,和當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根?？蛻舴?wù)中心根據(jù)月份報(bào)表和財(cái)務(wù)收存根進(jìn)行審核物業(yè)公司當(dāng)月經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)的真實(shí)性,客戶服務(wù)中心審核無(wú)誤后提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核;
4.1.2.6物業(yè)公司在使用《__大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》,必須按順序和規(guī)范填寫(xiě),如填寫(xiě)錯(cuò)誤必須收回客戶聯(lián),三聯(lián)一起核銷(xiāo);不得有跳頁(yè)、涂改、開(kāi)空白頁(yè)。自制和偽造財(cái)務(wù)票據(jù)、以及收款不開(kāi)票據(jù)的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將根據(jù)《__大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定,每發(fā)生一次將給物業(yè)公司處于人民幣1萬(wàn)元的罰款;
4.1.3物業(yè)管理軟件監(jiān)控
4.1.3.1為便于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)監(jiān)控,將安裝物業(yè)管理軟件,在地產(chǎn)財(cái)務(wù)部、客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司各設(shè)置一個(gè)管理登陸平臺(tái);
4.1.3.2物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng)(包括主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入),必須及時(shí)將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫(kù)中;
4.1.3.3客戶服務(wù)中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),匯總和統(tǒng)計(jì)物業(yè)公司上月度的經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù),并打印一份《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
4.1.3.4客戶服務(wù)中心根據(jù)《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿),對(duì)照物業(yè)公司提交的《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》,和當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根,審核無(wú)誤后提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核;
4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng)數(shù)據(jù)原則上在48小時(shí)內(nèi)(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫(kù)中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費(fèi)不錄入軟件的行為,根據(jù)《__大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬(wàn)元罰款。
4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶服務(wù)中心提交審核過(guò)的《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》、當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根,進(jìn)行復(fù)核,復(fù)核無(wú)誤后,在《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》簽字確認(rèn),確認(rèn)后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)。
4.2物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本監(jiān)管
4.2.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本定義與范圍
4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;
4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn);
4.2.1.3物業(yè)管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)的成本支出;
4.2.1.4單價(jià)在500元以上的物資作為資產(chǎn)范圍,按照資產(chǎn)管理監(jiān)控程序處理;
4.2.2物業(yè)管理人工成本監(jiān)控
4.2.2.1物業(yè)公司必須在每月3日前提交上月的《__月份考勤匯總表》和《__月份人工成本報(bào)表》(報(bào)表中必須有工資、福利、加班費(fèi)以及社會(huì)保險(xiǎn)金額);
4.2.2.2客戶服務(wù)中心對(duì)上述報(bào)表和項(xiàng)目實(shí)際人員狀況進(jìn)行核實(shí)和審核,審核無(wú)誤后將提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部進(jìn)行復(fù)核;
4.2.2.3物業(yè)公司的人員編制、工資、福利和社會(huì)保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)必須按照萬(wàn)廈居業(yè)的《__大湖之都物業(yè)管理投標(biāo)文件》中的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,超出此標(biāo)準(zhǔn)的部分將不予以確認(rèn),超編制部分人員需提前報(bào)批;
4.2.2.4地產(chǎn)財(cái)務(wù)部和客戶服務(wù)中心在審核物業(yè)公司的人工成本時(shí),如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報(bào)人員考勤、工資、福利和社會(huì)保險(xiǎn)的行為,將有權(quán)拒絕支付物業(yè)公司當(dāng)月虧損補(bǔ)貼和酬金,并追究物業(yè)公司的違約責(zé)任和扣罰酬金;
4.2.2.5物業(yè)管理人工成本數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財(cái)務(wù)部對(duì)客戶服務(wù)中心提交的審核合格的《__月份人工成本報(bào)表》進(jìn)行復(fù)核,復(fù)核無(wú)誤后在報(bào)表上簽字確認(rèn),確認(rèn)后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終人工成本數(shù)據(jù);
4.2.3物業(yè)管理物料成本監(jiān)控
4.2.3.1物業(yè)公司在每月28日前向客戶服務(wù)中心提交下月的《__月份物資采購(gòu)報(bào)表》(報(bào)表中必須注明采購(gòu)物資名稱、規(guī)
格、數(shù)量、用途、單價(jià)、總計(jì)金額)進(jìn)行審核?？蛻舴?wù)中心根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況審核所采購(gòu)物資的合理性、必要性和真實(shí)性;
4.2.3.2物業(yè)公司需每個(gè)季度向客戶服務(wù)中心和地產(chǎn)財(cái)務(wù)部提交一份《__大湖之都季度常用物資采購(gòu)價(jià)格明細(xì)表》,以供價(jià)格參考?？蛻舴?wù)中心和地產(chǎn)財(cái)務(wù)部有權(quán)對(duì)價(jià)格表中的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報(bào)價(jià)格的行為,將有權(quán)拒絕支付該項(xiàng)費(fèi)用,并追究物業(yè)公司的違約責(zé)任和扣罰酬金;
4.2.3.3客戶服務(wù)中心審核過(guò)程中如發(fā)現(xiàn),如發(fā)現(xiàn)《__月份物資采購(gòu)報(bào)表》的物資單價(jià),超過(guò)《__大湖之都季度常用物資采購(gòu)價(jià)格明細(xì)表》單價(jià)的10%以上,將要求物業(yè)公司進(jìn)行合理解釋,否則將拒絕確認(rèn)?？蛻舴?wù)中心審核合格后的《__月份物資采購(gòu)報(bào)表》,報(bào)一份給地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核;
4.2.3.4物業(yè)管理物料成本數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶服務(wù)中心審核后的《__月份物資采購(gòu)報(bào)表》,對(duì)照《__大湖之都季度常用物資采購(gòu)價(jià)格明細(xì)表》復(fù)核無(wú)誤后,在《__月份物資采購(gòu)報(bào)表》簽字確認(rèn),確認(rèn)的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終物料成本數(shù)據(jù);
4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《__月份物資采購(gòu)報(bào)表》實(shí)施采購(gòu)。
4.3酬金和虧損補(bǔ)貼支付
4.3.1物業(yè)公司酬金提取標(biāo)準(zhǔn)按照《__大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提取計(jì)算;
4.3.2客戶服務(wù)中心根據(jù)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部簽字確認(rèn)后的《__月份人工成本報(bào)表》和《__月份物資采購(gòu)報(bào)表》,計(jì)算當(dāng)月管理酬金和虧損補(bǔ)貼,并簽發(fā)《__月份物業(yè)管理虧損補(bǔ)貼審批表》,報(bào)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部和公司總經(jīng)理審批,審批后在每月8日前憑物業(yè)公司開(kāi)具的正式發(fā)票向物業(yè)公司指定帳號(hào)劃撥補(bǔ)貼款項(xiàng),;
4.4資產(chǎn)管理監(jiān)控
4.4.1資產(chǎn)的定義和范圍:是指單價(jià)在500元以上的物資;
4.4.2資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng):物業(yè)公司需要購(gòu)置資產(chǎn),需要提前7個(gè)工作日向客戶服務(wù)中心提交《__資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》進(jìn)行審批,客戶服務(wù)中心審批后報(bào)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部和公司總經(jīng)理審批;
4.4.3資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用報(bào)銷(xiāo):物業(yè)公司憑審批合格后的《__資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》實(shí)施采購(gòu)。報(bào)銷(xiāo)時(shí)需要提交發(fā)票、入庫(kù)單和《__資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》進(jìn)行報(bào)銷(xiāo),屬于前期開(kāi)辦費(fèi)范圍以內(nèi)的資產(chǎn)購(gòu)置報(bào)銷(xiāo)由地產(chǎn)公司報(bào)銷(xiāo),前期開(kāi)辦費(fèi)范圍以外的資產(chǎn)購(gòu)置報(bào)銷(xiāo)由物業(yè)公司報(bào)銷(xiāo);
4.4.4資產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶服務(wù)中心提交《__月份資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表》,客戶服務(wù)中心進(jìn)行監(jiān)督和核查,同時(shí)將此報(bào)表報(bào)地產(chǎn)綜合部備案。
4.4.5緊急采購(gòu)和特殊情況采購(gòu):按照《__大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.5集團(tuán)監(jiān)督:集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部對(duì)上述工作不定期進(jìn)行檢查和審核,發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為,為集團(tuán)內(nèi)部員工責(zé)任的將按照集團(tuán)行政管理制度進(jìn)行處罰,為物業(yè)公司責(zé)任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責(zé)任。
5.0支持性文件及質(zhì)量記錄
5.1《__前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》
5.2《__物業(yè)管理收款收據(jù)》(地產(chǎn)財(cái)務(wù)部印制格式)
5.3《zz月份物業(yè)管理收入報(bào)表》zr-kf-wy-01
5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)
5.5《__月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02
5.6《__月份人工成本報(bào)表》zr-kf-wy-03
5.7《__月份物資采購(gòu)報(bào)表》zr-kf-wy-04
5.8《__大湖之都季度常用物資采購(gòu)價(jià)格明細(xì)表》zr-kf-wy-05
5.9《__月份物業(yè)管理虧損補(bǔ)貼審批表》zr-kf-wy-06
5.10《__資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》zr-kf-wy-07
第14篇 物業(yè)管理財(cái)務(wù)報(bào)告范本
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)報(bào)告
各種財(cái)務(wù)報(bào)告是財(cái)務(wù)部與公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通的重要工具,也是財(cái)務(wù)工作的重要成果。財(cái)務(wù)部應(yīng)定期向公司領(lǐng)導(dǎo)遞交相關(guān)報(bào)告及報(bào)表,具體時(shí)間與報(bào)表內(nèi)容可能有差異,但總體應(yīng)包含以下報(bào)表:
1.資金周報(bào)表。向公司領(lǐng)導(dǎo)提供公司最新的資金收支余情況,以便更好地使用或調(diào)度資金。
2.應(yīng)收款明細(xì)表。應(yīng)收款管理是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)行業(yè)性的難點(diǎn),財(cái)務(wù)部應(yīng)按金額大小及拖欠時(shí)間長(zhǎng)短等指標(biāo)將各主要拖欠款客戶進(jìn)行列表,將本期應(yīng)收款管理情況及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。
3.各部門(mén)收支情況表。各部門(mén)的收支狀況及盈虧狀況反映了公司整體財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行情況,公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)這些予以關(guān)注,這些報(bào)表內(nèi)容是公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)業(yè)務(wù)部門(mén)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理所必要的信息。
4.行政部門(mén)費(fèi)用明細(xì)表。因行政部門(mén)不創(chuàng)造利潤(rùn),控制行政費(fèi)用是實(shí)現(xiàn)收支控制的重點(diǎn)之一。公司為控制行政費(fèi)用,管理層必須對(duì)行政費(fèi)用的明細(xì)有所了解,才能有的放矢。
5.公司基本財(cái)務(wù)報(bào)表。包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表及其他附表。
6.財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析應(yīng)定期將以上財(cái)務(wù)報(bào)表以文字形式形成報(bào)告,對(duì)詳細(xì)的財(cái)務(wù)收支狀況,收支結(jié)構(gòu),收支的變化的原因、與預(yù)算差異的分析、資金的管理狀況、應(yīng)收款的管理狀況進(jìn)行分析,提出應(yīng)予以關(guān)注的因素與改善建議,并對(duì)下一期的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)計(jì)。最后使報(bào)告的閱讀者對(duì)公司整體財(cái)務(wù)狀況形成清晰的理解,明確財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)及方向。
財(cái)務(wù)分析是財(cái)務(wù)工作重要的階段性總結(jié)報(bào)告,財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)定期向公司領(lǐng)導(dǎo)提交財(cái)務(wù)分析,分析公司的財(cái)務(wù)狀況及應(yīng)進(jìn)行改善的措施。
財(cái)務(wù)分析的一般性原則:
a)分析要全面。主、客觀因素分析,成功及不足的分析,經(jīng)濟(jì)因素與技術(shù)因素的分析,內(nèi)外部因素的分析。
b)事物的聯(lián)系。要注意局部與全局聯(lián)系,報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)系、過(guò)去現(xiàn)在將來(lái)的聯(lián)系。
c)實(shí)事求是,不能結(jié)論先行。
d)深入淺出,分析問(wèn)題深入核心,表述問(wèn)題淺顯易懂。多用圖表,如柱狀圖,餅式圖等。
e)多種分析方法綜合運(yùn)用。如比較分析、因素分析等。
f)對(duì)于過(guò)于復(fù)雜、過(guò)于專(zhuān)業(yè)的方法慎用,以提高報(bào)告的可閱讀性。
g)行文保持結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn),證據(jù)充分,邏輯嚴(yán)密。
h)定性與定量相結(jié)合,證據(jù)與結(jié)論相一致。
第15篇 物業(yè)管理財(cái)務(wù)部主管崗位職責(zé)
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部主管崗位職責(zé)(七)
1.財(cái)務(wù)部主管在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,積極參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、物資管理等工作。
2.認(rèn)真貫徹《會(huì)計(jì)法》,執(zhí)行國(guó)家財(cái)經(jīng)政策、法令、遵守各項(xiàng)資金收入制度,嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用開(kāi)支范圍的標(biāo)準(zhǔn)。
3.正確、及時(shí)地核算和監(jiān)督公司的財(cái)務(wù)狀況,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果,為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確可靠的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息。
4.加強(qiáng)計(jì)劃(預(yù)算)管理,認(rèn)真編制財(cái)務(wù)計(jì)劃(預(yù)算)。
5.加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,認(rèn)真做好各項(xiàng)控制工作,節(jié)約費(fèi)用,降低成本,多創(chuàng)利潤(rùn),加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析,考核各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的執(zhí)行情況,及時(shí)反映經(jīng)營(yíng)管理狀況,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,促進(jìn)公司改善經(jīng)營(yíng)管理。
6.按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,切實(shí)做好記賬、報(bào)賬工作,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚,日清月結(jié),按期報(bào)帳,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送各種會(huì)計(jì)報(bào)表。
7.按銀行有關(guān)制度規(guī)定,作好現(xiàn)金帳目和支票的管理工作。遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀(jì)律,加強(qiáng)現(xiàn)金管理做好結(jié)算工作,對(duì)下屬經(jīng)費(fèi)的收支情況經(jīng)常進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)。
8.根據(jù)國(guó)家財(cái)會(huì)制度精神,結(jié)合本公司實(shí)際,協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)核算、費(fèi)用開(kāi)支等具體辦法,并監(jiān)督各部門(mén)實(shí)行。
9.妥善保存會(huì)計(jì)檔案資料,接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、上級(jí)主管部門(mén)和公司領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查、及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料,如實(shí)反映情況。
10.每月為公司領(lǐng)導(dǎo)提供企業(yè)財(cái)務(wù)狀況,為企業(yè)搞好經(jīng)濟(jì)運(yùn)作,增加經(jīng)濟(jì)效益,當(dāng)好參謀。
11.充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部在公司管理中的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用,促使公司不斷提高經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營(yíng)管理水平。
12.每月認(rèn)真審查物業(yè)租賃租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、代收代管的煤氣費(fèi)以及清潔等費(fèi)用的收交情況,發(fā)現(xiàn)欠交,負(fù)責(zé)組織催收工作。
13完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
