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入住管理制度是企業(yè)對員工宿舍管理的重要規(guī)定，旨在維護宿舍環(huán)境的和諧有序，保障員工的生活質(zhì)量，同時也為企業(yè)內(nèi)部管理提供有力的支持。
包括哪些方面
1. 入住資格：明確員工入住的條件和申請流程。
2. 宿舍分配：設(shè)定宿舍分配原則，如職務(wù)、入職時間等因素。
3. 宿舍規(guī)則：包括衛(wèi)生、安全、噪音控制等方面的規(guī)定。
4. 維護保養(yǎng)：規(guī)定宿舍設(shè)施的使用與保養(yǎng)責(zé)任。
5. 違規(guī)處理：設(shè)立違規(guī)行為的處罰措施和申訴機制。
6. 離職退宿：描述離職員工的退宿程序和注意事項。
重要性
1. 提升員工滿意度：良好的住宿環(huán)境有助于提升員工的工作滿意度和忠誠度。
2. 保障安全：嚴(yán)格的管理制度能預(yù)防安全事故，確保員工的人身安全。
3. 維護秩序：規(guī)范的入住管理可以避免資源浪費和沖突，保持宿舍秩序。
4. 企業(yè)文化體現(xiàn)：體現(xiàn)企業(yè)的關(guān)懷和專業(yè)管理，塑造積極的企業(yè)形象。
方案
1. 員工入住資格：新入職員工需提交申請，經(jīng)人力資源部門審核通過后方可入住。特殊情況如實習(xí)生、臨時工等需按特別程序辦理。
2. 宿舍分配：優(yōu)先考慮離家遠(yuǎn)、無其他住所的員工，兼顧職務(wù)級別和入職時間，公平公正。
3. 宿舍規(guī)則：制定詳細(xì)的宿舍守則，包括定期清潔、禁止大聲喧嘩、禁止私拉電線等，違反者給予警告或罰款。
4. 維護保養(yǎng)：每位入住員工均有責(zé)任維護宿舍設(shè)施，損壞物品需照價賠償；定期進行設(shè)施檢查和維修。
5. 違規(guī)處理：設(shè)立違規(guī)記錄，連續(xù)三次警告后將考慮調(diào)整宿舍或取消住宿資格；設(shè)立申訴渠道，員工對處罰有異議時可申請復(fù)議。
6. 離職退宿：員工離職需提前一周通知，清理個人物品，完成交接手續(xù)，逾期未退宿者將影響其離職結(jié)算。
通過上述方案，我們期望能夠構(gòu)建一個舒適、安全、有序的員工宿舍環(huán)境，讓每一位員工都能在工作之余享受到寧靜的休息時光，從而更好地投入到工作中。
入住管理制度范文
第1篇 質(zhì)量管理-入住控制程序
質(zhì)量管理:入住控制程序
1 目的
對業(yè)主的房屋接管、入住準(zhǔn)備進行控制,使業(yè)主、住戶在最短的時間內(nèi)辦理入住手續(xù),并對房屋裝修進行控制。
2 適用范圍
本程序適用于本公司對業(yè)主的房屋、設(shè)施接管、辦理業(yè)主及住戶入住手續(xù)和對房屋裝修進行的控制。
3 職責(zé)
3.1 綜合管理部職責(zé)
綜合管理部是本程序的編制、修改并實施歸口管理的部門。
3.2 工程部職責(zé)
工程部是本程序的配合部門。
3.3物業(yè)管理部職責(zé)
相關(guān)物業(yè)管理處是本程序的具體實施單位。
4 工作程序
4.1 業(yè)主房屋、設(shè)施的接管控制
成立接管領(lǐng)導(dǎo)小組,對建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備全面接管。由總經(jīng)理或分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門和管理處主任組成業(yè)主房屋接管領(lǐng)導(dǎo)小組,總經(jīng)理或分管副總經(jīng)理為組長,各部門負(fù)責(zé)人(管理處主任)為組員,按專業(yè)分成土建、配套設(shè)施和資料三個小組,參與新建建筑及配套設(shè)施、設(shè)備安裝的竣工驗收。按照設(shè)計圖紙和國家相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)逐項進行檢查、核對,發(fā)現(xiàn)問題及時提出并記錄。如果需要復(fù)驗,接管小組及相應(yīng)工作人員必須參加,確保實物與圖紙資料相符合,實物與設(shè)計功能相符合,才能辦理接管手續(xù),并明確保養(yǎng)期及維修責(zé)任。如果接管的是以投入使用的房屋及配套設(shè)施、設(shè)備,也要核查實物與資料的符合情況。
接管的建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備資料按專業(yè)分頭建檔管理。辦公室負(fù)責(zé)房屋及其相關(guān)地質(zhì)水文資料保管,工程部負(fù)責(zé)配套機電設(shè)備資料保管,保安部負(fù)責(zé)消防設(shè)施的資料保管。工程部還須負(fù)責(zé)環(huán)境及職業(yè)健康安全設(shè)施資料的保管。相關(guān)物業(yè)管理處在上述相關(guān)部門的指導(dǎo)下,做好入住準(zhǔn)備。
4.2 入住準(zhǔn)備
4.2.1 人員準(zhǔn)備。包括管理人員和服務(wù)人員均須經(jīng)過培訓(xùn)、考核合格,持證上崗,執(zhí)行
〈人力資源控制程序〉。
4.2.2 辦公條件準(zhǔn)備。根據(jù)政府有關(guān)政策,由開發(fā)商按物業(yè)建設(shè)總投資劃撥一定比例的專用基金,用于管理用房的支出。
4.2.3 資料準(zhǔn)備。
(1)接管資料準(zhǔn)備。在公司綜合管理部、工程部和保安部的指導(dǎo)下,對物業(yè)建筑及其配套設(shè)施(包括消防設(shè)施)、機電設(shè)備資料進行復(fù)制、編目,由物業(yè)管理處建檔保存,執(zhí)行〈文件控制程序〉的有關(guān)規(guī)定。
(2)入住資料準(zhǔn)備。依據(jù)相關(guān)信息,編制〈入住資料清單〉,調(diào)查、準(zhǔn)備入住業(yè)主、住戶必要的文字資料,使入住程序順利實施,提高入住效率,縮短入住手續(xù)辦理時間。
4.3 入住實施
業(yè)主和住戶入住工作直接在相關(guān)物業(yè)管理處進行,物業(yè)管理處房管部(班)具體負(fù)責(zé)。
房管部在物業(yè)管理處設(shè)入住接待室,方便業(yè)主、住戶在最短的時間內(nèi)一次辦清入住手續(xù),當(dāng)場領(lǐng)取房間鑰匙。
(1)驗征
查收財務(wù)部簽發(fā)的入住費用收訖通知單。財務(wù)部收訖各項費用的標(biāo)準(zhǔn)必須符合當(dāng)?shù)卣飪r部門頒發(fā)的有關(guān)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。如果預(yù)收物業(yè)管理費,不準(zhǔn)超過一年的費用。
合同規(guī)定時,還應(yīng)查收入住業(yè)主和住戶的有關(guān)律師的確認(rèn)文件。
房管部服務(wù)人員將所查驗的上述證件整理后,以入住業(yè)主和住戶為單位建檔保管。
(2)登記
接待人員向入住的業(yè)主和住戶發(fā)放〈住戶登記表〉等相關(guān)表格,核收入住業(yè)主和住戶的身份證及戶口本的復(fù)印件,造冊、編目,建檔管理。
如果入住者是外籍人,還應(yīng)核收其護照、暫住證的復(fù)印件,仔細(xì)驗證其簽發(fā)期限,確保在有效期內(nèi)使用。
工作人員須禮貌待人,耐心協(xié)助入住的業(yè)主和住戶正確填寫表格,確認(rèn)自己入住的房間面積和房間號。
(3)驗房
在入住登記工作完成后,由房管部派工作人員引導(dǎo)業(yè)主和住戶查驗所入住的房間。
(1)查驗房間結(jié)構(gòu)及門窗等的質(zhì)量情況;
(2)查驗相關(guān)設(shè)備及其說明書等資料。填寫〈使用設(shè)備及資料交接清單〉,請入住者簽名確認(rèn)。
(3)查驗水、電、燃?xì)庥嬃勘淼讛?shù),填寫查驗記錄,請入住者簽名確認(rèn)。
(4)如果房間已裝修并設(shè)有常用家具,則須填寫交接清單,與室內(nèi)家具核對無誤后,請入住者確認(rèn)簽字。
(4)交鑰匙
只有當(dāng)上述各項手續(xù)均已辦理且無爭議后,方可向入住者交房間鑰匙,當(dāng)面驗開、關(guān)數(shù)次,入住者認(rèn)為可以接受,則填寫《鑰匙交接清單》。
(5)入住者接收房間鑰匙的時候,即是入住者交付各項物業(yè)管理費用的開始計算之時。
4.4. 自行裝修
如果是入住的業(yè)主和住戶自行裝修,也應(yīng)填寫入住裝修申請,并交驗施工人員的資質(zhì)、體檢和其他相關(guān)證件(身份證、暫住證等),經(jīng)批準(zhǔn)后方可裝修。
工程部督促檢查其裝修施工垃圾的清運處理方式,落實相關(guān)廢棄物處置措施,驗證其處置效果。
5 相關(guān)文件
《人力資源控制程序》
《文件控制程序》
《監(jiān)視和測量控制程序》
6 相關(guān)記錄
qr-013-01 《入住資料清單》
qr-013-02 《住戶規(guī)費代收清單》
qr-013-03 《住戶家庭情況登記表》
qr-013-04 《樓宇驗收情況登記表》。
qr-013-05 《裝修申請表》
第2篇 業(yè)主管理手冊－業(yè)主入住及裝修控制程序
業(yè)主管理手冊:業(yè)主入住及裝修控制程序
1、目的
對業(yè)主入住及裝修過程進行控制,使業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)順利入住,并確保業(yè)主對房屋的裝修符合要求。
2、適用范圍
適用于對管轄區(qū)內(nèi)業(yè)主入住過程及房屋裝修的管理。
3、職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)主入住、裝修過程的策劃、組織和協(xié)調(diào)。
3.2客服主管負(fù)責(zé)業(yè)主入住、裝修手續(xù)的辦理和裝修監(jiān)管。
3.3維修人員協(xié)同客服主管負(fù)責(zé)對業(yè)主裝修的有關(guān)工程技術(shù)問題進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)控制。
4、程序
4.1入住準(zhǔn)備
4.1.1相關(guān)人員根據(jù)分工,應(yīng)做好下列工作:
4.1.1.1物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)統(tǒng)計業(yè)主入住、裝修需用的相關(guān)資料,報管理部審核備檔,保證入住前必要的文字資料齊備。
4.1.1.2對新竣工的物業(yè),如需辦理入住典禮儀式,由管理部負(fù)責(zé)安排和組織,物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)具體實施。
4.1.1.3入住手續(xù)的辦理要盡量提供一條龍服務(wù),為業(yè)主節(jié)約時間,保證辦理入住手續(xù)簡潔、方便。
4.2入住過程的控制
4.2.1辦理入住手續(xù)的工作流程:
驗證收件、業(yè)主登記、物品交接、費用收取、交驗房、入住。
4.2.2驗證收件
入住通知單、購房合同原件及復(fù)印件、購房發(fā)票原件及復(fù)印件、集團或項目財務(wù)領(lǐng)鑰匙單、業(yè)主身份證原件及復(fù)印件、單位購房者請持單位分房證明、委托人請持業(yè)主委托書及雙方身份證原件及復(fù)印件。
4.2.3業(yè)主登記
填寫《業(yè)主名冊一覽表》、《業(yè)主基本情況登記表》,并將4.2.2驗證收件存檔。
4.2.4物品交接
與業(yè)主當(dāng)面清點所有房間鑰匙、所有設(shè)備資料、說明書,填寫《物品發(fā)放登記表》,由業(yè)主簽字認(rèn)可,并陪同業(yè)主現(xiàn)場核對。
4.2.5驗房
管理員隨業(yè)主一同登記水、電、氣表底數(shù),檢查房屋設(shè)施設(shè)備狀況,填寫《驗房表》并由業(yè)主簽字認(rèn)可;如房屋存在問題,填寫《業(yè)主驗房情況流轉(zhuǎn)單》,由客服主管聯(lián)系施工單位維修。
4.2.6入住
業(yè)主入住后,客服主管應(yīng)將交房有關(guān)資料存入業(yè)主檔案并隨時補充。
4.3對房屋裝修的控制
4.3.1裝修時,應(yīng)執(zhí)行《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》,業(yè)主應(yīng)填寫《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修申請表》、《裝飾裝修施工消防安全責(zé)任書》、《裝修保證書》向物業(yè)服務(wù)中心申請備檔。
4.3.2裝修人員憑已審批的《裝修申請表》、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和裝飾裝修資質(zhì)證明等有關(guān)證件到物業(yè)服務(wù)中心辦理《裝飾裝修施工許可證》及“施工人員出入證”,繳納有關(guān)費用,按期開工。對個體裝修從業(yè)人員,應(yīng)攜帶個人身份證原件及復(fù)印件和1寸照片一張辦理手續(xù),并按規(guī)定繳納相關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)中心做好《裝修情況登記表》、《施工人員出入證登記表》、《裝修監(jiān)管記錄》的記錄工作。
4.3.3裝修中,若改動室內(nèi)設(shè)施由業(yè)主書面報請物業(yè)服務(wù)中心,由物業(yè)服務(wù)中心協(xié)調(diào)工程部審核、批準(zhǔn)后方可施工。
4.3.4物業(yè)服務(wù)中心加強對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理,預(yù)防公共設(shè)施、設(shè)備的損壞、噪音擾民、污染或安全事故發(fā)生。發(fā)現(xiàn)違章應(yīng)下發(fā)《違章整改通知單》,限期整改恢復(fù),并做好裝修監(jiān)管記錄。
4.3.5裝修后的驗收:業(yè)主裝修完畢,物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)按照《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》對房屋內(nèi)裝修情況進行檢查,確保無違章現(xiàn)象。
5、相關(guān)文件
5.1《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》
5.2《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》
6、相關(guān)記錄
6.1《業(yè)主基本情況登記表》jw/jl-7.5.1-2-001
6.2《業(yè)主名冊一覽表》jw/jl-7.5.1-2-002
6.3《物品發(fā)放登記表》jw/jl-7.5.1-2-003
6.4《驗房表》jw/jl-7.5.1-2-004
6.5《裝修申請表》jw/jl-7.5.1-2-005
6.6《裝修保證書》jw/jl-7.5.1-2-006
6.7《裝修情況登記表》jw/jl-7.5.1-2-007
6.8《施工人員出入證登記表》jw/jl-7.5.1-2-008
6.9《違章整改通知單》jw/jl-7.5.1-2-009
6.10《裝飾裝修施工許可證》jw/jl-7.5.1-2-010
6.11《裝飾裝修施工消防安全責(zé)任書》jw/jl-7.5.1-2-011
6.12《裝修監(jiān)管記錄》jw/jl-7.5.1-2-012
第3篇 s園小區(qū)入住期治安管理措施
盛和園小區(qū)入住期治安管理措施
1、保安隊伍建設(shè)--建立一支高素質(zhì)的治安隊伍。
治安隊伍建設(shè),按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思楨嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上網(wǎng)、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié),實施準(zhǔn)軍事化管理。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士,這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能,黨團員占總?cè)藬?shù)的90%以上。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。保安員管理引入輪換制和淘汰制,對服役一年的保安員,進行輪換上崗,在年終考評中,實行未位淘汰制,淘汰率不大于10%,保持保安員的高素質(zhì)的戰(zhàn)斗力。
2、確立治安重點--加大對入住期人流、物流、年流的有效監(jiān)控:
(1)人流控制
對來訪人員須能過門崗,與主人通話后方可進入,并進行行訪問登記和離去注銷手貫。對裝修、搬運人員采取出入證管理,并交管理押金,對他們的活動范圍進行一定限制;經(jīng)常配合派出所查戶口,把可疑分子清出小區(qū);對可疑陌生人,采取追蹤、監(jiān)控的措施,必要時可上前的禮貌地查驗證件。
(2)手流控制
對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。業(yè)戶物品的搬入(出)須向管理處提出申報,向相關(guān)部門傳達并提供方便;保安員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進行禮貌盤查;所有的物資流動實際登記入行手續(xù)。
(3)車流控制
針對e小區(qū)內(nèi)的實際情況,合理規(guī)劃的車輛行駛路線,處理好車輛的流向并確保車輛停放安全。
3、治安防范--實施三二制科學(xué)防范體系:
(1)全面防范實施三崗結(jié)合,即巡邏見風(fēng)崗、門衛(wèi)崗、機動崗三崗聯(lián)合防范,著重安全防范點、線、面的配合與互動;
(2)針對小區(qū)的特點,保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點等巡邏,統(tǒng)籌安排三類巡邏的時間,并利用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對巡邏進行績效監(jiān)控;
(3)機動增援進行三級調(diào)度,即實施快速推進體系。第一梯隊的快速反應(yīng)分隊隨時聽候候調(diào)遣,在報警5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場;第二梯隊的快速支援分隊在緊急狀況下隨時召集,對第一梯隊及時支援;在確實需要緊急增援的情況下,由物業(yè)公司調(diào)度管理人員實施緊急增援。此外,我們將坦步密切與當(dāng)?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系,積極配合派出所工作,加大治安綜合客理力度。
4、承諾的相應(yīng)懲罰條款
我們承諾沒有因公司責(zé)任造成的重大弄事案件、安全事幫和消防事故。
第4篇 某工程項目入住驗收管理工作細(xì)則
工程項目入住驗收管理工作細(xì)則
一、目的:
1.1為業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù),快速徹底地處理隱藏的施工質(zhì)量問題,保證業(yè)主順利入住。
1.2通過統(tǒng)計和分析入住驗收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題,為將來的項目提供借鑒和參考。
二、范圍:
2.1時限:入住開始后的前三個月。
2.2新竣工的項目。
三、人員:經(jīng)培訓(xùn)后對本項目情況基本了解的工程部人員。
四、要求:
4.1最大限度維護工程部形象及公司形象。
4.2爭取維修一次成功。
4.3對業(yè)主提出的合理要求須第一時間作出迅速反應(yīng),不能因工作失誤讓業(yè)主有不良印象。
五、程序:
5.1向業(yè)主簡單介紹驗收內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。
5.2陪同業(yè)主驗收,并請業(yè)主在驗收單上簽署意見。
5.3填寫維修通知及維修情況記錄單并讓施工單位簽收,且存檔。
5.4監(jiān)督維修。
5.5通知業(yè)主復(fù)驗,并在維修通知單上簽字認(rèn)可。
5.6如復(fù)驗未通過或業(yè)主發(fā)現(xiàn)新問題,重復(fù)執(zhí)行第5.3、5.4、5.5條程序。
5.7把入住驗收資料移交給物業(yè)(包括驗收須知、維修單、維修記錄單)。
5.8三個月結(jié)束后,與物業(yè)公司辦理工作移交手續(xù)。
5.9對業(yè)主提出的不合理要求(如賠償?shù)?,如不能處理,須及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報并協(xié)助解決。
六、資料:
6.1入住驗收須知(包括驗收單,管道、地漏通水記錄表,衛(wèi)生間滲水試驗記錄單)。
6.2維修通知單及維修情況記錄單。
第5篇 入住驗收管理細(xì)則
施工iso-入住驗收管理細(xì)則
一、目的:
1.1為業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù),快速徹底地處理隱藏的施工質(zhì)量問題,保證業(yè)主順利入住。
1.2通過統(tǒng)計和分析入住驗收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題,為將來的項目提供借鑒和參考。
二、范圍:
2.1時限:入住開始后的前三個月。
2.2新竣工的項目。
三、人員:經(jīng)培訓(xùn)后對本項目情況基本了解的工程部人員。
四、要求:
4.1最大限度維護工程部形象及公司形象。
4.2爭取維修一次成功。
4.3對業(yè)主提出的合理要求須第一時間作出迅速反應(yīng),不能因工作失誤讓業(yè)主有不良印象。
五、程序:
5.1向業(yè)主簡單介紹驗收內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。
5.2陪同業(yè)主驗收,并請業(yè)主在驗收單上簽署意見。
5.3填寫維修通知及維修情況記錄單并讓施工單位簽收,且存檔。
5.4監(jiān)督維修。
5.5通知業(yè)主復(fù)驗,并在維修通知單上簽字認(rèn)可。
5.6如復(fù)驗未通過或業(yè)主發(fā)現(xiàn)新問題,重復(fù)執(zhí)行第5.3、5.4、5.5條程序。
5.7把入住驗收資料移交給物業(yè)(包括驗收須知、維修單、維修記錄單)。
5.8三個月結(jié)束后,與物業(yè)公司辦理工作移交手續(xù)。
5.9對業(yè)主提出的不合理要求(如賠償?shù)?,如不能處理,須及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報并協(xié)助解決。
六、資料:
6.1入住驗收須知(包括驗收單,管道、地漏通水記錄表,衛(wèi)生間滲水試驗記錄單)。
6.2維修通知單及維修情況記錄單。
第6篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：入住及裝修期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:入住及裝修期間
(三)入住及裝修期間的管理內(nèi)容
1、入住管理
(1)辦理入住手續(xù)的前提條件
a.小區(qū)已經(jīng)通過接管驗收,達到入住條件。
b.已經(jīng)通過接管驗收,標(biāo)志著:
a)房屋無重大質(zhì)量問題;
b)工程遺留問題基本得到解決;
c)工程文件資料已經(jīng)齊備;
d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢,產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。
c.達到入住的條件,這里指:
a)小區(qū)實現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需;
b)配套設(shè)施基本齊備,建成并能夠使用;
c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。
d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。
(2)入住的準(zhǔn)備工作
a.入住資料的準(zhǔn)備:
a)根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書》、《入住通知書》;
b)《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明管理處辦公地點、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應(yīng)帶的資料、證件及交納的費明細(xì),并附簡明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各類入住表格:
--《〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表》;
--《裝修申請表》;
--《住宅使用說明書》(開發(fā)商提供);
--《住宅質(zhì)量保證書》(開發(fā)商提供);
--《鑰匙領(lǐng)用登記表》;
--《入住驗房表》;
--《業(yè)主家庭情況登記表》。
b.設(shè)計辦理入住手續(xù)流程圖。
c.入住時的環(huán)境布置:涉及服務(wù)標(biāo)識區(qū)別的按《服務(wù)標(biāo)識管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定辦理。
a)區(qū)內(nèi)環(huán)境:
--入口處掛橫幅,內(nèi)容有歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家等等,插彩旗,營造熱烈的氣氛;
--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標(biāo)明物業(yè)管理辦公室字樣;
--入口處標(biāo)明管理公司辦公地址和辦公時間。
b)管理公司辦公環(huán)境:
--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;
--張貼醒目的辦理入住手續(xù)流程圖,辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到一條龍服務(wù),各窗口標(biāo)識清楚,一目了然;
--管理人員著裝整潔,精神飽滿;
--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。
(3)辦理入住手續(xù)流程圖
不合格
(4)發(fā)出入住通知
a.小區(qū)物業(yè)管理公司依據(jù)與房地產(chǎn)發(fā)展商辦公會議議定的入住時間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知,內(nèi)容包括:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《致廣大業(yè)主的慰問信》。
b.業(yè)主收到入住通知后,應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi),業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù);超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報決定是否登報催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《購房合同》原件和復(fù)印件各一份;
c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;
d)單位購房的業(yè)主須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份;
e)委托他人辦理的,須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書。
(5)入住手續(xù)的辦理
a.驗證:管理員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時,應(yīng)首先對以下證件進行檢查;
a)《購房合同》原件;
b)《業(yè)主的身份證原件》;
c)《單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本》;
d)委托他人辦理的,還須檢查業(yè)主授權(quán)的委托書。
b.檢查無誤后,管理員將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主,證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。
c.將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi),另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。
d.交納入住費用:小區(qū)管理員導(dǎo)引業(yè)主到收費公司交納入住費用,收費人員根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)。一般情況下,入住費用包括以下項目:
a)煤氣開戶費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;
b)有限電視初裝費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;
c)水電押金:實行抄表到戶的小區(qū)不需收取,未實行抄表到戶的可適當(dāng)收取;
d)裝修保證金:業(yè)主可選擇入住時交納或二次裝修時在交納;
e)裝修垃圾清運費:同上;
f)管理費:以收到入伙通知之日計算當(dāng)月物業(yè)管理費,預(yù)收一年。
e.驗房收樓:
a)小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費用后帶業(yè)主驗收房屋,并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認(rèn);
b)房屋驗收合格的,管理員應(yīng)請業(yè)主在《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認(rèn);
c)驗收發(fā)現(xiàn)問題,業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決,并將整改結(jié)果通知管理公司;
--發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的,小區(qū)管理公司應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主,并告之具體再驗收的時間;
--整改完畢后,由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗收;二次驗收不合格的,由管理公司主管經(jīng)理進行跟綜,并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。
f.發(fā)放鑰匙:
a)業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再進行維修的,小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主;
b)業(yè)主收樓有問題,小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時,應(yīng)留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時用;
c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時,管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認(rèn)。
g.簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》:
a)管理員將《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》(一式兩份)交給業(yè)主并請業(yè)主詳細(xì)閱讀;
> b)請業(yè)主簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》;
c)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案,另一份隨其它資料交業(yè)主保存。
h.資料發(fā)放:小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名:
a)《住戶手冊》;
b)《服務(wù)指南》;
c)簽署后的《業(yè)主公約》;
d)簽署后的《消防安全責(zé)任書》;
e)《住宅使用說明書》;
f)《住宅質(zhì)量保證書》;
(6)開通水電
a.小區(qū)管理員應(yīng)邀請業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗房表中》。
b.通知機電維修人員開通該業(yè)主房屋的水電。
(1)業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見《業(yè)主檔案管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》。
(2)本標(biāo)準(zhǔn)作為管理處相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。
2、裝修管理
(1)裝修的申請與審批
a.申請:住戶需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(租戶必須持業(yè)主授權(quán)委托書);
a)申請時如實填寫《裝修申請表》各款內(nèi)容,并附裝修設(shè)計圖紙,室內(nèi)裝修說明書;
b)如果住戶自請施工隊,尚須附帶裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份(住戶申請裝修項目少或簡單的除外);
c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場所時,需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的審批文件。
b.審核與批準(zhǔn):
a)小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請當(dāng)日,依據(jù)《管理公約》中裝修管理規(guī)定的相關(guān)條款,按唱諾制要求,就可能發(fā)生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在《裝修施工承諾表》中打√承諾。對住戶未完全承諾的,小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對不肯承諾的住戶,不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。
b)不宜審批的情況
--涉及有拆改承重墻的;
--涉及有消防隱患的;
--涉及有破壞預(yù)埋管線的;
--涉及有破壞外墻體立面的。
c)在確認(rèn)裝修設(shè)計不會對樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時,應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見;
d)審核同意的,報管理公司主管經(jīng)理審批,管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見;
e)小區(qū)管理員將審批后的裝修申請通知住戶,對需要住戶修改設(shè)計的,應(yīng)告之住戶修改。
(2)裝修審批獲得批準(zhǔn)后,小區(qū)管理員應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)
a.小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復(fù)印一份附在《裝修申請表》后。
b.將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請表》后。
c.將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。
d.要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書》,并將之附在《裝修申請表》后。
e.住戶和施工隊一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用;
a)住戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費;
b)施工隊?wèi)?yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費;
f.引施工隊負(fù)責(zé)人辦理《施工通行證》;
a)施工隊負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份;
b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》);
c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。
d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后,應(yīng)立即通知機電維修人員開通住戶水電,并告訴住戶可進場裝修。
(3)施工期間的管理
a.小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》每日巡查裝修施工情況。
b.機電維修人員負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。
c.秩序維護員負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》、《治安巡邏作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》及《出租屋暫住人員、施工人員及三無人員管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》隊施工人員進行管理。
(4)裝修施工的竣工驗收
a.裝修施工結(jié)束后,由住戶和施工隊負(fù)責(zé)人共同向小區(qū)管理公司提出驗收申請。
b.小區(qū)管理公司在當(dāng)日內(nèi)組織人員(機電維修主管及各專責(zé)工程師及小區(qū)管理員)對裝修進行現(xiàn)場驗收。裝修如無違章情況,按以下程序辦理;如發(fā)現(xiàn)有違章情況,按4.5款辦理。
c.竣工驗收合格的,由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申請表》內(nèi)完工驗收欄目簽署初驗合格,并簽署姓名及日期。
d.秩序維護人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊每證50元罰款。
e.施工隊當(dāng)日清場離開。
f.裝修驗收合格并使用一個月后,小區(qū)管理公司應(yīng)對裝修施工組織復(fù)驗,復(fù)驗無問題,由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請表》內(nèi)注明復(fù)驗合格后,由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。
(5)常見的違章裝修
a.擅自開工。
b.亂拉電線、超負(fù)荷用電。
c.擅自改動燃?xì)饩€路,安裝燃?xì)庥镁摺?/p>
d.空調(diào)機不按位置安裝。
e.隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調(diào)。
f.隨意改變陽臺功能。
g.隨意封陽臺,裝防盜門、網(wǎng)(高層建筑)。
h.隨意拆改墻體。
i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加線路負(fù)荷。
k.改動上下水、電線(開關(guān)盒)。
l.私自開鑿樓面層,破壞防水層(24小時閉水試驗)。
m.擅自占用公共通道、天臺、屋面。
n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移動消防設(shè)施。
q.擅自改變門的開啟方向,使用消防禁用品。
r.擅自動火作業(yè)。
s.鋪裝過重的地板材料。
t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。
u.隨意向窗外拋扔物品。
v.隨意用電梯運送裝修材料(散
裝料和超長重料)。
w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。
_.不按規(guī)定時間施工,制造噪音。
y.破壞公共綠籬、綠地。
z.夜間隨意在住戶家中留宿。
aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。
ab.隨意拆掉陽臺配重墻。
ac.高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。
ad.隨意改裝智能化系統(tǒng)。
(6)違章裝修的處理
a.裝修施工期間,發(fā)現(xiàn)違章維修的,小區(qū)管理公司應(yīng)立即要求住戶停止違章裝修,恢復(fù)原狀,并視情況采取以下方式進行處理:
a)批評教育,規(guī)勸改正;
b)責(zé)令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;
c)責(zé)令恢復(fù)原狀;
d)扣留或沒收工具;
e)停水停電(須報管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));
f)要求賠償損失(須報管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));
g)依據(jù)規(guī)定罰沒違章金。
b.裝修施工驗收時,如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的,小區(qū)管理員應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由小區(qū)管理公司按以下方法進行扣款,扣款順序為:
a)首先從施工隊裝修押金中扣款;
b)施工隊裝修押金不足以補償扣款的,再從住戶裝修押金中予以賠償;
c)扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的,要求住戶給予賠償;
第7篇 小區(qū)早期介入及入住管理方案
新城小區(qū)早期介入及入住管理方案
1營銷配合方案
為使業(yè)主在購房的過程中就能夠感受物業(yè)管理的質(zhì)素,項目前期介入人員將在前期介入期配合售樓部開展如下工作:
a.配合售樓部受理物業(yè)管理咨詢,同時對售樓人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的培訓(xùn);對銷售人員的各項承諾文書從物業(yè)管理視角予以審核,避免入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛。
b.高標(biāo)準(zhǔn)做好售樓中心、樣板間、停車場和室外廣場的保潔及花圃綠化的管理工作;
c.提供售樓中心、樣板間和室外廣場的安全護衛(wèi)以及車輛停放的疏導(dǎo)、指引服務(wù);
d.做好售樓中心、樣板間的設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護工作。
f.開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查
業(yè)主需求是我們提供服務(wù)的重要依據(jù),項目前期介入人員將在銷售部門的幫助下,在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查,以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求,并對調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析,以此對客戶服務(wù)體系進行精心設(shè)計,確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),使今后的物業(yè)管理工作更加貼進業(yè)主。同時,與開發(fā)商共同舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動,集中收集、了解業(yè)主反饋的信息。
2早期介入工作計劃
第一篇組建前期介入小組及工作標(biāo)準(zhǔn)
一、自20__年8月7日開始派駐專職工程師到現(xiàn)場,視工作需要公司顧問小組不定期介入物業(yè)在建工地,在尊重原有設(shè)計的基礎(chǔ)上,對在建房屋從業(yè)主使用角度提出合理的建議供開發(fā)商參考;
二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):
(1)為開發(fā)商提供合同約定內(nèi)關(guān)于前期介入的服務(wù)項目。
(2)物業(yè)項目經(jīng)理和工程師每周不定期到現(xiàn)場,關(guān)注項目在建情況,開展必要的可行性工作;
(3)根據(jù)物業(yè)特點及配套情況,向開發(fā)商提供《物業(yè)建議書》,建議需合理、實用,尊重原有設(shè)計,充分利用現(xiàn)有資源。
(4)為項目接管驗收做好準(zhǔn)備工作,按照接管驗收要求準(zhǔn)備接管驗收的資料。
(5)為管理處入伙做好準(zhǔn)備。
(6)做好與外部公共關(guān)系的聯(lián)系。
(6)每周不定期與開發(fā)商溝通,對需配合工作在開發(fā)商要求時限內(nèi)提前完成。
第二篇fh新城工作計劃
(20__年8月5日至10月20日)
人員到位時間及工作職責(zé)
崗位人員配備到位時間工作范圍及職責(zé)備注
項目經(jīng)理1人20__年8月5日全面負(fù)責(zé)現(xiàn)已到位
客服主任人20__年9月1日配合項目經(jīng)理工作
財務(wù)1人20__年10月8日小區(qū)財務(wù)工作
護衛(wèi)主管1人2006年10月8日小區(qū)公共秩序
技工5名2006年9月1日小區(qū)的日常維修、維保跟蹤、一戶一驗
一期所有崗位人員2006年10月8日按計劃定編
fh新城小區(qū)工作計劃
工程組(責(zé)任人:)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項完成時間
1制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
2確定物業(yè)辦公用房,編制辦公室裝修計劃,包括:管理處辦公室、客戶服務(wù)中心、員工宿舍、員工食堂等確定選址、裝修效果圖、裝修施工期、辦公設(shè)施配備。
3編制房屋接管驗收計劃1、與開發(fā)商工程協(xié)調(diào),確定接管驗收及遺留問題等處理的流程、責(zé)任人、時間、辦法等
2、各種接管驗收表格及接管驗收注意事項的編制。
3、對小區(qū)施工進行跟進,主要了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施整體情況,熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能等;熟悉水、電、氣、消防等管道線路鋪設(shè)位置及走向。
4、確定接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組和對驗收小組人員進行專業(yè)分組、任務(wù)分配。
5、確定接管驗收所需人力配置計劃、物料準(zhǔn)備計劃、驗收日程安排。
6、對驗收小組成員分別進行理論培訓(xùn)和實操培訓(xùn)。統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)、工作方法等。
7、接管驗收不合格工程問題的處理
4制定本項目的物質(zhì)、工具配備計劃結(jié)合物業(yè)管理方案及實際工作編寫計劃報公司
5新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時間、課題、講授人)
6編制二次裝修須知及二次裝修審批要點包括:裝修申請、裝修方案、裝修注意事項、二次裝修竣工驗收。
7編制二次裝修巡查要點1、巡查方法(分為安全巡查和工程巡查)
2、裝修巡查頻次
3、裝修巡查要求、
4、注意事項(大廈公共設(shè)施方面、文明施工方面、裝修安
全方面、住戶室內(nèi)裝修方面)
8編制二次裝修驗收要點1、影響大廈外觀的情況
2、墻體改動的情況
3、管線變動的情況
4、孔洞改動情況
9編制裝修垃圾清運管理方案1、電梯的管理
2、樓層的管理
小區(qū)標(biāo)識(vi)的制作
1、名稱標(biāo)識(路名牌、棟號牌、樓層牌、房間牌、形象牌、宣傳欄等)
2、警示標(biāo)識(消防疏散批示牌、安全標(biāo)識通告牌等)
3、指示標(biāo)識(指路牌、導(dǎo)向牌等)
4、示意標(biāo)識(電梯使用注意事項等)
5、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(設(shè)備名稱牌、狀態(tài)牌等)
6、綠化標(biāo)識(品名牌、溫馨提醒牌等)
11編制生活垃圾收集方案1、利用分類收集垃圾桶和廢電池回收箱,倡導(dǎo)環(huán)保生活方式,為達到iso14000標(biāo)準(zhǔn)做好硬件建設(shè)。
2、室外適當(dāng)位置配置分類垃圾收集桶。
3、垃圾從樓層收下樓后應(yīng)在合適的位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站,同時提供垃圾收集車存放位置。
13停車場管理系統(tǒng)小區(qū)竣工時,應(yīng)確保各類停車場設(shè)施得到完善,包括減速帶、路面導(dǎo)向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標(biāo)志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等,以上均應(yīng)符合福州交通行政主管部門的要求。
14設(shè)置信報箱在各單元設(shè)置統(tǒng)一的信報箱,信報箱應(yīng)符合郵政部門的通郵要求。
15供水、電、氣、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等辦理情況咨詢書面形式,落實地址、電話、收費標(biāo)準(zhǔn)等。
16選定裝修垃圾堆放處提前設(shè)置好裝修垃圾公共堆放點,要求用塑料布圍起來,安裝裝修垃圾公共堆放點標(biāo)識,安裝裝修垃圾公共堆放點導(dǎo)引牌。
16跟蹤現(xiàn)有的工程遺留問題。
fh新城工作計劃
客戶服務(wù)中心(責(zé)任人:客服主任)
序號工作內(nèi)容
目標(biāo)值工作明細(xì)事項完成時間
1制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等公司。
2編制入伙方案入伙工作人員的配置及工作職責(zé):
3編制和印制入伙資料《業(yè)主公約》、《居家指引》、《房屋裝修申請表》、《業(yè)主基本情況表》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《委托銀行收款協(xié)議》、《業(yè)主房屋驗收單》、《裝修審批要點》、《入伙手伙辦理流程單》、《房屋裝修許可證》、《施工人員臨時出入證》、《放行條》、《裝修施工人員登記表》等資料。
4編制入伙須知及入伙流程圖1、入伙手續(xù)辦理地點和時間:
2、業(yè)主需要向驗資組提供的資料
3、向驗資組交驗資料:
4、業(yè)主領(lǐng)取的物品:《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、門禁對講機等物品
5、驗房手續(xù)辦理;
6、裝修手續(xù)辦理流程
5準(zhǔn)備各類房屋的平面圖,并標(biāo)明梁、柱、剪力墻等不能改動的位置
6與發(fā)展商聯(lián)系提供業(yè)主名冊、聯(lián)系電話等相關(guān)資料。
7牽頭制定入伙的收費類型、標(biāo)準(zhǔn)等
8設(shè)立入伙辦理咨詢點與開發(fā)商工程部、監(jiān)理公司三方共同組成咨詢小組,負(fù)責(zé)對入伙業(yè)主的現(xiàn)場咨詢;
10制作入伙資料的填寫樣板并貼在白板上公示
11新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時間、課題、講授人)
12與開發(fā)商聯(lián)絡(luò)落實入伙前期施工及工程進度、與開發(fā)商之間的接口
fh新城工作計劃
客服組(責(zé)任人:客服助理)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項完成時間
1根據(jù)各項目組的實際核定人數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)進行招聘確定人數(shù),審批后,提前到位。
2制定《職員薪酬體系執(zhí)行辦法》制定相應(yīng)的文件,報批后執(zhí)行。
3制定相關(guān)崗位服裝款式、數(shù)量等方案確保入伙前服裝到位
4入伙場地布置1、確定入伙場地
2、入伙祝賀標(biāo)語的橫幅制作
3、車輛、桌椅板凳、就餐、照相、錄相的安排
4、噴繪制作二次裝修須知及二次裝修審批要點看板
5、噴繪制作入伙須知、入伙流程圖、收費標(biāo)準(zhǔn)看板、竣工驗收備案表
5制定《物質(zhì)購置計劃》督促各項目上報,安排采購,確保入伙。
6落實職員的食宿安排根據(jù)人員招聘等情況安排。
7制定推動管理處員工的培訓(xùn)計劃根據(jù)各項目上報情況組織培訓(xùn)。
8印制名片、工牌等
9聯(lián)系確定滅火器的購買標(biāo)準(zhǔn)
10臨時裝修材料的攤點設(shè)置
11二次裝修垃圾的分包方確定
提前設(shè)置好砂子、水泥堆放點和標(biāo)識,并公示價格
fh新城工作計劃
環(huán)境組(責(zé)任人:)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項完成時間
1制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
2新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時間、課題、講授人)
3入伙前拓荒清潔
fh新城工作計劃
護衛(wèi)組(責(zé)任人:護衛(wèi)主管)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項完成時間
1fh新城的接管保安公司按預(yù)算派護衛(wèi)員
2制定本項目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
3人員軍訓(xùn)、知識培訓(xùn)等制定方案(時間、課題、講授人)
4物質(zhì)裝備根據(jù)計劃物質(zhì)裝備逐步到位
a.公共設(shè)施設(shè)備接管驗收
為了使fh新城設(shè)施設(shè)備的接管驗收工作有序進行,確保接管項目的安全和正常的使用功能,按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)制訂周詳?shù)姆桨讣坝媱?嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。文件包括:
《驗收項目一覽表》、《資料交接一覽表》、《驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《公共設(shè)施驗收單》、《工程遺留問題統(tǒng)計表》、《樓宇智能化電設(shè)備驗收單》、《弱電設(shè)備缺陷報告單》、《公用變配電設(shè)備驗收單》、《室內(nèi)電氣設(shè)備缺陷報告單》、《樓宇接管驗收移交工程資料清單》、《室內(nèi)給排水驗收單(標(biāo)、復(fù))》、《室外給排水驗收單》、《室內(nèi)土建及裝修驗收缺陷報告單》,基本驗收接管程序如下:
a.發(fā)展商書面通知管理處、工程部進行接管驗收;
b.工程部召開接管驗收專題會議,組建接管驗收小組;
c.建立接管驗收項目一覽表以及資料交接一覽表;
d.根據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、屋宇原設(shè)計要求等制定針對性的驗收標(biāo)準(zhǔn);
e.根據(jù)資料交接一覽表,要求提供所需資料;如提供資料不齊全,要求施工單位必須做出書面承諾具體提供時間;
f.發(fā)展商所需提供的資料到位后,工程部制定接管驗收計劃以及日程安排書面通知發(fā)展商;
g.工程部組織有關(guān)人員進行初次驗收工作;
h.將接管驗收中出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷分類報告發(fā)展商處理;
i.配合發(fā)展商組織各施工單位實施整改,各施工單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)完成整改項目,如為重大整改維修項目,不能及時完成,要求施工單位必須書面承諾具體完成時間;
j.發(fā)展商書面通知工程部進行接管驗收復(fù)驗(質(zhì)量缺陷的針對性地再驗收);
k.全面驗收合格后,接收所有鑰匙,接管驗收區(qū)域;
l.流程圖:
責(zé)任人工作要求
3入住策劃及實施方案
一、團隊組建時間:20__年10月10日前
二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):
1、管理架構(gòu):結(jié)合fh新城一期入住戶數(shù)及情況,配置合理的人力資源。
2、物資及入伙工作計劃:
(1)物資按適合于fh新城情況草擬配置計劃,并于10月15日到位;
(2)入伙資料(入伙手續(xù)辦理流程單、居住手冊、業(yè)主檔案、前期物業(yè)管理協(xié)議、房屋裝飾裝修協(xié)議、驗房單等)于10月20日到位;
(4)入伙布置及vi標(biāo)識制作:包括入伙現(xiàn)場和小區(qū)主干路及大堂的布置,擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結(jié)彩、插放彩旗、高掛氣球等,綜合體現(xiàn)服務(wù)的人性化。于11月10日前完成;
(5)入伙期間方便業(yè)主的增值服務(wù):如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材料等公司統(tǒng)一規(guī)劃引進。
(6)培訓(xùn)計劃:
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式備注
1小區(qū)基本情況介紹及管理要點:
1.項目定位;2.開發(fā)商簡介及理念
;3.樓盤詳情;4.業(yè)主群體全體員工內(nèi)培/外培
2《物業(yè)管理委托合同》全體員工內(nèi)培
3《答客問》全體員工內(nèi)培
4fh新城綜合工作計劃、任務(wù);入伙工作安排全體員工內(nèi)培
5fh新城房屋建筑基本情況管理層、工程內(nèi)培/外培
6fh新城開荒保潔及工作標(biāo)準(zhǔn)保潔組內(nèi)培
7fh新城護衛(wèi)工作重點及標(biāo)準(zhǔn)護衛(wèi)員內(nèi)培
8fh新城工程工作重點及標(biāo)準(zhǔn)工程組內(nèi)培
說明:
a、外培意為請開發(fā)商或施工單位進行講解;
b、其他培訓(xùn)按公司運營體系要求培訓(xùn);
c、其他
一、聯(lián)系人:z電話1_______
二、參照文件:
《物業(yè)管理條例》
《建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》
《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》
《公司運營體系文件》
4裝修管理要點
1.0室內(nèi)
1.1室內(nèi)的墻體進行改造,分為兩種:承重墻改造和非承重墻改造。
1.1.1承重墻體禁止改動。若必須改動,承重墻體改造要求有相關(guān)部門審批、批文(特別是原設(shè)計部門的審批文件);承重墻要打洞,半徑不能超過5cm(只允許打圓形),并且必須有加固措施。
1.1.2非承重墻體改造必須查閱工程圖紙,各類管線的走向情況,同時做好安全措施(如防水),禁止使用錘子強行砸斷。
1.2室內(nèi)裝修使用的各類裝修材料以輕、防火、環(huán)保為主。
1.2.1禁止用1厘米以上厚度的石材鋪設(shè)地面。
1.3室內(nèi)衛(wèi)生間的防水要求。
1.3.1室內(nèi)衛(wèi)生間墻體防水必須做1.8m;地面防水卷起地面30cm;所有防水都必須做三次以上。
1.3.2室內(nèi)其它地方的防水沒有硬性要求(有改造必須注意防水要求)。建議廚房地面做防水處理。
1.4戶型內(nèi)的各種使用功能不能改變(如廚房、洗手間等);
洗衣機的位置可以調(diào)動,但要注意排水(排到污水管中)、噪聲、防水問題。禁止在北陽臺放置洗衣機。
1.5廚房抽油煙機在煙道的排氣位置不可以改動。
1.6室內(nèi)各種水、電、氣管道改造必須符合相關(guān)要求,并且在改動后應(yīng)對所有接頭、三通進行緊固,改動后的所有責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。
1.6.1戶內(nèi)水管包括給水管、排水管和暖氣管,改造必須注意防水、防漏。埋暗管不能有接口,改造后的所有責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。
1.1給水管線的改造只能做水表以后的管線改造(水表至戶內(nèi)的管線為表后管線)。中水和自來水管線禁止混接。
1.2原設(shè)計排水管線不允許改動,新增加的排水管線參照1.6、1.6.1條款。
1.3暖氣管道(地埋管線)禁止改造,地面禁止打孔、定釘。
1.6.2戶內(nèi)電路改造,電線必須是2.5平方以上的硬銅線,必須穿管,埋暗線不能有接口。
1.6.3戶內(nèi)天然氣管道的改造必須找專業(yè)公司(天然氣公司指定的施工單位)。
2.0外觀部分
2.1入戶門不可以改動。
2.2入戶門可加裝防盜門,門樣式注意美觀、建議用防火材料,禁止超出門框范圍。
2.3小區(qū)安裝防盜網(wǎng)、雨篷必須在業(yè)主委員會成立后征詢廣大業(yè)主意見才可以施工,樣式、顏色仍需保持一致。除有相關(guān)法律法規(guī)的硬性規(guī)定或特殊原因外。頂層露臺禁止搭建(具體執(zhí)行參照分公司頂層露臺處置辦法)。
2.4每戶的陽臺墻體、窗戶原則不允許改動;如有特殊原因必須保持同小區(qū)其它玻璃顏色、窗框顏色一致;維保、防水等相關(guān)問題業(yè)主負(fù)責(zé)。
3.0其它設(shè)施
3.1安裝空調(diào)按原設(shè)計的位置安裝;安裝中央空調(diào)可以在指定位置安裝,空調(diào)架樣式、顏色和原設(shè)計的保持一致。
3.2室內(nèi)、室外搭建建筑物、構(gòu)筑物的要求。
3.3室內(nèi)允許進行改造,禁止增加樓宇負(fù)重,請參照1.2條款。
3.4任何人、任何單位、任何車輛不可占用消防通道、公共場地。
4.0廣告招牌(大廈、小區(qū))
4.1小區(qū)內(nèi)不允許做商業(yè)廣告牌(商業(yè)樓除外)。
4.2商業(yè)店鋪的廣告牌待定。
4.3所有商業(yè)廣告牌都必須有城管部門的審批。
5.0附件:以上各部分涉及的圖紙
5.1裝修涉及的相關(guān)圖紙若業(yè)主有需求可以到物業(yè)管理處復(fù)印。
第8篇 __家園物業(yè)日常管理方案：業(yè)主入住
盛世家園日常管理方案:業(yè)主入住
第二章業(yè)主入住
入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個階段,同時也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開工作局畫的一個良好契機。
一、辦理入住高效迅捷
(-)合理安排業(yè)主的入伙時間,節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間,加強節(jié)假日的入伙辦理:
(二)設(shè)立入伙服務(wù)流程臺,一條龍辦理入住手續(xù),隨到隨/ql,簡潔高效。(詳見__體系文件);
(三)聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會專業(yè)機構(gòu)現(xiàn)場同步辦公,方便業(yè)主入住。
二、入住期的便民服務(wù)措施
(-)延長入住辦理時間,提供裝修咨詢:
(二)在入伙期內(nèi)由管理處保潔員組建一支入住服務(wù)義工隊,滿足業(yè)主提出的合理要求,同時應(yīng)付各類突發(fā)事件。
(三)組織家私及裝修建材展銷。入住期間我們將組織一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽良好的家私廠商和裝修建材商家,到小區(qū)內(nèi)進行現(xiàn)場展銷服務(wù),方便業(yè)主按需選m8。
(四)成立便民搬運隊。為解決小區(qū)入住期間搬運量大、業(yè)主搬家難的問題,我們將組織便民搬運隊,為業(yè)主提供各類搬運服務(wù)。
第9篇 _佳園入住管理方案
南湖佳園入住管理方案
1.接管驗收
我公司本著以人為本的原則,從業(yè)主的角度及日后物業(yè)管理角度進行項目考察,并提出意見和建議。物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。
公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作。從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權(quán)益。
由施工單位向投資方進行交接,再由投資方向我物業(yè)公司交接。投資方也可委托我公司直接與施工單位進行交接,但得簽訂物業(yè)接收委托書。
交接工作時應(yīng)注意明確雙方交接的人員、交接內(nèi)容、時間等,并就交接物品的數(shù)量、性能、位置等進行清點并做詳細(xì)記錄。相關(guān)資料應(yīng)保存好。如在交接過程中發(fā)現(xiàn)問題,雙方應(yīng)就問題的原因、責(zé)任、解決方法和時間等進行協(xié)商。
接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格。
落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用。
2.入住管理
2.1入住準(zhǔn)備
入住前擬派各崗位人員分步到崗,做各項準(zhǔn)備工作。成立驗收小組,了解園區(qū)的構(gòu)造、設(shè)備設(shè)施性能、水、電、氣等的走向及管線位置,并做好詳細(xì)記錄。以備后查。
2.2入住
業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認(rèn),填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
2.3入伙作業(yè)規(guī)程
由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。
業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。
如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認(rèn)。業(yè)戶驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
3.裝修管理
裝修施工前:填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司管理處驗審批準(zhǔn)。
業(yè)主裝修前應(yīng)提前告知我公司,由我公司人員告之裝修人員裝修的禁止行為和注意事項,使業(yè)主了解房屋結(jié)構(gòu)及物業(yè)公司的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司為其辦理臨時出入證。
裝修人員應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修規(guī)定,不得給其他業(yè)主造成損害。
裝修時間安排在上午8:00-12:00時,下午13:00-19:00時內(nèi)進行,以免影響他人休息。
裝修材料如沙石、水泥等一律袋裝化進入園區(qū),否則不予放行。當(dāng)搬運裝修材料、家具進入裝修單元時,請注意保護公共設(shè)施,損壞或污損任何墻壁、地面、天花板等均由業(yè)主負(fù)責(zé)賠償。
裝修垃圾一律袋裝化,裝修垃圾應(yīng)及時清運到園區(qū)內(nèi)指定地點,由物業(yè)管理公司統(tǒng)一排放,嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道等公共場所拋撒、堆放。
施工中不得將水泥、砂石、膠類等建筑用料或垃圾投入廁所或廚房的下水道。由此引發(fā)的后果,由業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。
每天有物業(yè)管理人員不定時巡邏檢查,對違反規(guī)定的裝修行為及時給予阻止,對態(tài)度蠻橫不改者報之相關(guān)主管部門給予處罰。
裝修后業(yè)主裝修后應(yīng)陪同物業(yè)管理人員對裝修結(jié)果進行驗收。
第10篇 現(xiàn)代城酒店式公寓入住管理方案
現(xiàn)代城酒店式公寓項目入住管理方案
提示業(yè)主在入住之前明白辦理入住手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作為業(yè)主辦理入住手續(xù)時,應(yīng)當(dāng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。
即時完成入住注記。服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。
1.業(yè)主入住流程
業(yè)主向開發(fā)商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入住通知書。
憑售房合同與入住通知書到物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)。
物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況;代開發(fā)商與業(yè)主簽訂《長春市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。
業(yè)主入住流程圖如圖所示。
2、入住作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
入住接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。
入住各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。
入住各項收費正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。
特約服務(wù)手續(xù)齊全,收費合理,守時守約,保證質(zhì)量。
內(nèi)部手冊登記及時,即時完成注記。
入住按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
3.入住作業(yè)規(guī)程
由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
業(yè)主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
業(yè)主到管理中心 簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房,抄錄水、電表底數(shù)并共同確認(rèn)。
業(yè)主驗房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理中心加簽意見后,由管理中心協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作,如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認(rèn)。
業(yè)主驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
4.入住作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證__現(xiàn)代城入伙工作正常有序,物業(yè)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。
集中入住時管理中心經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對確屬運作上的不完善處,經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。
正常情況入住階段,管理中心經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料,收費情況、記錄情況及歸檔情況,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格 發(fā)書面通知并整改。
第11篇 物業(yè)管理處入住期日常管理工作內(nèi)容
物業(yè)管理處入住期日常管理工作內(nèi)容
進入全面管理階段后,物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo),主要開展以下工作(但不限于):
1.房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修;
2.裝修管理:監(jiān)督產(chǎn)權(quán)人根據(jù)物業(yè)的裝修管理規(guī)定進行房屋裝修;
3.設(shè)備設(shè)施管理;對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修;
4.清潔服務(wù):加強清潔員工的管理,維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生;
5.綠化服務(wù):物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護;
6.消防管理:建立消防隊伍,對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理;
7.安全管理;加強保安隊伍的建設(shè)管理,確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適;
8.車輛管理:維護行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;
9.產(chǎn)籍管理:指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正,保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實際相符;
10.財務(wù)管理:對物業(yè)管理資金運作和管理。
第12篇 某某前期介入服務(wù)與接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務(wù)
將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況,對××項目(---)制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。
1、規(guī)劃設(shè)計階段
對于規(guī)劃設(shè)計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。
_監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;
_小區(qū)人車分流的設(shè)計;
_公共照明開關(guān)設(shè)置位置;
_公共照明開關(guān)開閉形式;
_物業(yè)管理用房的位置設(shè)計;
_小區(qū)垃圾房的設(shè)置;
_公共洗手間的設(shè)置;
_信報箱的設(shè)立;
_公共告示欄的配置;
_家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留;
2、建設(shè)施工階段
_提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議;
_分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;
_審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
_提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
_提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
_幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護,以避免施工對材質(zhì)造成損傷;
_提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;
_檢查工程施工進度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);
_檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
_配合設(shè)備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;
_提出遺漏工程項目的建議;
_對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
_發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
_參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收;
_制訂物業(yè)驗收流程;
_指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
制定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備;
_售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),規(guī)范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;
_委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;
_對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;
_提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
二、 項目的接管驗收
1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2)依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗,它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作;
b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上,對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權(quán)益;
c.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)戶的利益
c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過物業(yè)的接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點,預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
三、入住管理方案
_提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作
_為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應(yīng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。
_即時完成入伙注記。
_受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。
1、業(yè)主入伙流程
1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
6)若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認(rèn),填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2)簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。
3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋,如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
4)整改后或驗收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單,并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
_入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。
_入伙各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。
_入伙各項收費正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。
_特約服務(wù)手續(xù)
齊全,收費合理,守時守約,保證質(zhì)量。
_內(nèi)部手冊登記及時,即時完成注記。
_入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業(yè)規(guī)程
_由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
_業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
_業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
_由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。
_業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。
_如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認(rèn)。
_業(yè)戶驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證××項目(---)入伙工作正常有序,管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。
1)集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對確屬運作上的不完善處,經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。
第13篇 入伙入住管理方案
提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作,以免辦理手續(xù)時徒勞往返。
為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應(yīng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。
即時完成入伙注記。
受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。
1、業(yè)主入伙流程
1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
6)若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認(rèn),填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2)簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。
3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋,如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
4)整改后或驗收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理::公司簽驗收單,并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
3、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。
入伙各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。
入伙各項收費正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。
特約服務(wù)手續(xù)齊全,收費合理,守時守約,保證質(zhì)量。
內(nèi)部手冊登記及時,即時完成注記。
入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業(yè)規(guī)程
由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。
業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。
如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認(rèn)。
業(yè)戶驗房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證××廣場××號樓項目(---)入伙工作正常有序,管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。
1)集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對確屬運作上的不完善處,經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。
2)正常情況入伙階段,管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料,收費情況、記錄情況及歸檔情況,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。
『入伙通知書』
女士/先生:
您好!您所認(rèn)購的 弄 號 室的商品房, 日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗收合格,準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)入伙事項通知如下:
一、我公司擬定于年月日至月日,集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理,并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時前來,在年月
日后,請到銷售中心辦理入伙手續(xù)(法定節(jié)假日休息,恕不受理)。
二、集中入伙辦理地址:
三、辦理時間:上午 至,下午 至。
四、集中入伙期間,我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理::公司將派員現(xiàn)場接待辦公服務(wù)。
五、回執(zhí)郵寄地址:
郵編:傳真:
特此通知。
××房地產(chǎn)開發(fā)公司
年月日
『入伙通知書回執(zhí)』
入伙通知書回執(zhí)
公司:
茲接貴公司入伙通知書,本人購買的號室商品房,擬定于年____月日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。
業(yè)主(簽章):
年 月日
『入伙須知』
入 伙 須 知
女士/先生:
歡迎您成為的業(yè)主!
我公司為提供良好的管理服務(wù),茲先介紹有關(guān)入伙事項和有關(guān)收樓程序,以免您在接受新樓時,產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請您認(rèn)真閱讀,以免產(chǎn)生麻煩。
請您在接到《入伙通知書》后,按約定的日期來辦理入伙手續(xù),以便我們及時為您提供服務(wù)。
您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件:
購房預(yù)售合同;
業(yè)主身份證(或護照)及印章;
公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章;
《入伙通知書》;
已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票);
未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。
如您委托他人來辦理,還應(yīng)帶上:
您(業(yè)主)的委托書,應(yīng)由律師見證;
您(業(yè)主)身份證(或護照)的復(fù)印件;
代理人的身份證或護照。
4、您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。
5、您收樓時,請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有問題,請?zhí)钊搿斗课蒡炇毡怼分?管理處將代表業(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)商解決。
祝您順利入伙!
××物業(yè)管理有限公司
××廣場××號樓項目(---)管理處
第14篇 酒店客務(wù)前臺入住登記驗證管理制度
酒店客務(wù)前臺辦理入住登記、驗證管理制度
1.新員工上崗前,將登記驗證作為重點工作進行培訓(xùn),經(jīng)公安機關(guān)考試合格后持證上崗。
2.登記時,接待員必須認(rèn)真地核對住宿登記表上的所有項目,嚴(yán)格執(zhí)行公安部門的有關(guān)賓客登記、驗證及戶籍管理的規(guī)定;身份證和護照、簽證必須齊全、有效,發(fā)現(xiàn)過期失效的一律不得辦理人住登記手續(xù);發(fā)現(xiàn)查控人員,立即報告安全部門。
3.當(dāng)班經(jīng)理、主管負(fù)責(zé)檢查當(dāng)班接待員人住賓客的登記,若有遺漏,要及時與賓客聯(lián)系補齊,以確保信息的準(zhǔn)確。
4.在登記、驗證過程中,如遇特殊情況接待員不能處理,須逐級上報,不可擅自處理。
5,定期對登記、驗證工作進行考核,考核不合格者不允許上崗。對在登記、驗證方面出現(xiàn)問題的接待員,視情節(jié)輕重進行處理。
第15篇 業(yè)主入住管理工作內(nèi)容
業(yè)主入住的管理工作內(nèi)容
一、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作
竣工驗收時間是在樓宇入住前一至三個月進行的,接著是住戶入往時間。
(一)附典型的業(yè)主入住籌備時間表
1.竣工驗收前三個月,公司任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,組成管理處新的籌建班子;其他人員根據(jù)工作進展需要,采取分步到位的辦法,業(yè)主(住戶)入住時,管理處各類人員必須全部到位。
2.管理處各類人員可按以下程序和時間到位,但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實際情況進行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定):
a.入住前三個月,任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,投入入住前的各項準(zhǔn)備工作;
b.竣工驗收前二個月,大廈消防中心值班人員3人(機電1人,給排水1人,電梯1人)進入現(xiàn)場,與機電維修工程部人員一起,參與機電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作,掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程;
c.竣工驗收前半個月,電工2人,給排水1人,進入現(xiàn)場,熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等,參加竣工驗收,配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。
d.竣工驗收前半個月,部分保安人員到位,上崗培訓(xùn)后,負(fù)責(zé)對所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作;
e.入住前一個月,管理處管理層人員到位,管理處掛牌辦公;
f.入住前一個月,炊事員到位,食堂開餐;
g.入住前半個月,衛(wèi)生人員到位,開始對區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進行清潔工作;
h.入住前半個月,全部保安人員配齊上崗
i.入住前半個月,維修班組成立,人員配齊到位;
(二)入住工作方案制訂
管理處成立后,管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》,編寫管理處入住工作方案,入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:
1.核實《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況;
2.根據(jù)小區(qū)的實際情況和《物業(yè)管理方案》中對小區(qū)管理的要求以及要達到的標(biāo)準(zhǔn),擬定小區(qū)入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施,如下所示:
(1)治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設(shè)報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;
(2)車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出或二進二出等;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;
(3)垃圾清運:增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等
(4)樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)
3.擬定管理辦公用房和員工宿舍的裝修方案;
4.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計劃,擬定分步購置計劃; 5.制定入住流程;
6.印刷入住表格;
(三)協(xié)調(diào)工作
1.與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。
2.代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭取現(xiàn)場放號,方便業(yè)主。
3.與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),以及有關(guān)聯(lián)系電話,入住時公告。
二、業(yè)主、使用權(quán)人入住
業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后,物業(yè)公司面臨的又一項具體工作。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己對物業(yè)的了解和熟悉的情況,擬定合理的入住程序,使業(yè)主、使用權(quán)人方便入住。并配合業(yè)主及使用權(quán)人對物業(yè)狀況進行驗收。此外,為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù),使業(yè)主、使用權(quán)人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范,還須認(rèn)真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權(quán)人的新型關(guān)系,使各方面形成合力,推動小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。
(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序
業(yè)主及使用權(quán)人的入住,有些房地產(chǎn)公司習(xí)慣地稱之為入伙。它是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購買或承租物業(yè)的契約規(guī)定,在交付各項費用和款項后,領(lǐng)取鑰匙、向購買或承租的物業(yè)遷入或進駐。它是業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人使用權(quán)的行使與體現(xiàn)。作為物業(yè)管理公司應(yīng)創(chuàng)造條件,為業(yè)主及使用權(quán)人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權(quán)人入住的程序包括以下幾個環(huán)節(jié)。
1.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放入伙通知書及入伙手續(xù)書
入伙通知應(yīng)包括:入伙時間、入伙須知、收樓須知等,并分別約定日期,分批地請業(yè)主或使用權(quán)人帶齊有關(guān)證件和費用,到指定地點辦理入住手續(xù)。入伙手續(xù)包括進駐之前需要提供的資格審查文件;需繳納的費用和相關(guān)款項;需要簽署的相關(guān)文件領(lǐng)取鑰匙等。
2.業(yè)主、使用權(quán)人驗樓,并最終取得認(rèn)可
驗樓是業(yè)主或使用權(quán)人的一項基本權(quán)利,也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應(yīng)派專人接待地向業(yè)主或使用權(quán)人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權(quán)人最終取得認(rèn)可,才補交購置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款,再進行下一步程序。
3.簽定物業(yè)管理合同和物業(yè)管理公約
簽約之前應(yīng)給業(yè)主或使用權(quán)人一定的時間,讓其細(xì)細(xì)閱讀和認(rèn)真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項條款。經(jīng)充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項管理費用。
4.組織搬遷入住
在業(yè)主或使用權(quán)人辦理完各項入住手續(xù)后,物業(yè)管理公司幫助其聯(lián)系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權(quán)人搬遷入住,為其盡可能提供各種方便。 5.進行裝修管理
由業(yè)主或使用權(quán)人提出書面申請,按照報批程序進行申報,物業(yè)公司經(jīng)審核同意后,業(yè)主或使用權(quán)人方可進行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過程中仍需執(zhí)行建設(shè)部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權(quán)人與物業(yè)管理簽定的物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約中的約定。
(二)業(yè)主、使用權(quán)人入住的有關(guān)手續(xù)、文件
1.入伙通知書
入伙通知書應(yīng)直接寄往業(yè)主或使用權(quán)人處,須載明下列事項:①入伙時間;②前來辦理入伙手續(xù)的時間和地點;③辦理入伙時應(yīng)攜帶的證件和款項等。 入伙通知書示例
入伙通知書
女士/先生:
您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!
您所認(rèn)購的××公寓 區(qū) 棟 單元 室,經(jīng)建設(shè)單位,施工單位及市有關(guān)部門的聯(lián)合驗收合格,現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)情況通知如下:
(一)請您按入伙通知書、收樓須知
等辦理入住手續(xù),辦理地點在 樓 室。屆時房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部、財務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場集中辦公。
(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù),請您按規(guī)定時間前來辦理各項手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時間表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù),請您及時與我公司聯(lián)系,落實補辦的辦法。
聯(lián)系電話:
特此通知
××房地產(chǎn)工發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
2.入伙手續(xù)書
應(yīng)與入伙通知書一并寄往業(yè)主或使用權(quán)人處,講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序,使業(yè)主或使用權(quán)人清晰、明了,有所準(zhǔn)備。
入伙手續(xù)示例:
入伙手續(xù)書
女士/先生:
您認(rèn)購的 區(qū) 棟 單元 室樓宇,現(xiàn)已交付使用具備入住條件。請仔細(xì)閱讀收樓須知,按下列順序辦理入住手續(xù): 1.在房地產(chǎn)公司財務(wù)部付清樓款,與銷售部驗樓,簽署驗樓文件。
蓋章: 簽字
2.在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部進行入伙資格審查,審查合格出具證明。
蓋章: 簽字
3.在物業(yè)管理公司財務(wù)部交付各項入伙費用,結(jié)清手續(xù)、出具證明。
蓋章: 簽字
4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約,領(lǐng)取和查驗鑰匙,辦理完畢,簽具證明。 蓋章: 簽字
××房地產(chǎn)開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
3.收樓須知
收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對物業(yè)的驗收、認(rèn)可,并繳納各項購樓余(欠)款、租金和管理費之后,接收樓房(單元、樓盤)的活動。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結(jié)束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開始。作為物業(yè)管理公司,應(yīng)在收樓須知中載明業(yè)主或使用權(quán)人在辦理入住手續(xù)過程中須注意的事項及應(yīng)攜帶的各種有效證件、合同文書及款項,避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。
作為業(yè)主或使用權(quán)人,應(yīng)仔細(xì)閱讀收樓須知,遇有不明事項及時向在場的工作人員詢問。 收樓須知示例:
收樓須知
歡迎閣下成為××公寓的新業(yè)主:
我公司愿為您提供良好的管理服務(wù),現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項和程序,避免您在收樓時發(fā)生遺漏而引致不便。
1.業(yè)主在接到入伙通知書起1個月內(nèi),到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元;超過半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn),由房產(chǎn)管理單位代管;超過三年不辦理登記手續(xù),視為無主房產(chǎn),交由有關(guān)部門依法處理。
2.收樓時請認(rèn)真查驗室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴,請在收樓時書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進行交涉、協(xié)商解決。
3.根據(jù)本公寓的承建合同,保修期為1年,保修期間,如因工程質(zhì)量所致故障,施工單位將為業(yè)主免費維修。如因業(yè)主使用不當(dāng),則由業(yè)主自行支付費用。
4.業(yè)主有權(quán)對您的住宅進行裝修和維修,但應(yīng)保證絕對不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前,業(yè)主須向管理處提出書面申請,獲準(zhǔn)后方可進行,并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費。
5.辦理各項入伙手續(xù)的程序詳見入伙手續(xù)書。
××房動產(chǎn)開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
(三)物業(yè)公司迎接業(yè)主、使用權(quán)人入住要進行的工作
1.物業(yè)公司自身應(yīng)先期進駐,熟悉物業(yè),了解情況
具備條件的物業(yè)公司可通過物業(yè)的前期介入,來熟悉物業(yè)的各方面情況;而沒能在前期開發(fā)階段介入的物業(yè)管理公司則必須在業(yè)主、使用權(quán)人入住之前的一段時間進駐物業(yè)內(nèi),唯此才能熟悉本物業(yè)、了解相關(guān)的情況,為工作的銜接和協(xié)調(diào)做好準(zhǔn)備。在這方面切忌物業(yè)公司與業(yè)主同時進駐物業(yè),業(yè)主不清楚的物業(yè)公司也不清楚,業(yè)主不熟悉的物業(yè)公司也不熟悉。必須有個提前量,才能在熟悉情況的基礎(chǔ)上做好服務(wù),使業(yè)主及使用權(quán)人滿意。
2.準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)
入住的手續(xù)既關(guān)系到業(yè)主、使用權(quán)人的入住是否便捷、順利,又關(guān)系到物業(yè)公司、發(fā)展商及業(yè)主或使用權(quán)人的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)。因此,物業(yè)公司要仔細(xì)地推敲,作出明確的規(guī)定。對某些問題不準(zhǔn)時可向有關(guān)法律及財務(wù)方面的專家進行咨詢,盡量避免各種手續(xù)、文件的含混和歧義。
3.做好相應(yīng)的組織協(xié)調(diào)工作,體現(xiàn)效率、規(guī)范和周到熱情
一般地說,接納業(yè)主、使用權(quán)人入住的整個過程,最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司的組織水平、管理效率和服務(wù)質(zhì)量。因這一過程要面對多戶。有通知、接待、辦理手續(xù)、現(xiàn)場實地考察、簽署有關(guān)文件、繳納相關(guān)款項甚至聯(lián)系搬家公司等諸多環(huán)節(jié)的工作,哪個環(huán)節(jié)工作不力或缺乏協(xié)調(diào)都會給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不便,哪個環(huán)節(jié)上出現(xiàn)態(tài)度生硬、冷漠、不負(fù)責(zé)任等都會給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不快。因此,物業(yè)公司應(yīng)在此之前進行充分的動員,在過程中不斷進行協(xié)調(diào)減少差錯和脫節(jié),并有專門的人員巡查各個環(huán)節(jié)的服務(wù)。把所有的麻煩和不便留給物業(yè)公司自己,把更多的方便留給業(yè)主和使用權(quán)人。
(四)搬遷入伙
在完成以上程序之后,住戶才能簽領(lǐng)鑰匙,準(zhǔn)備搬遷。在用戶搬遷過程中,物業(yè)管理公司應(yīng)做如下的工作:
1.協(xié)助用戶搬遷
物業(yè)管理公司一般可以通過兩種方式協(xié)助用戶搬遷。
(1)代請搬遷公司。
(2)提供搬遷服務(wù)。
2.維持搬遷秩序
在用戶搬遷過程中,應(yīng)盡量避免由于時間集中而造成的混亂,對搬運車輛應(yīng)有專人指揮出入停放,以避免交通事故及損壞花草公物的事件發(fā)生。
3.收取搬遷押金
在發(fā)放入住通知時,物業(yè)管理公司一般都會向用戶收取搬遷押金。如果搬遷過程中發(fā)生損害公物的事件,則視情況扣除部分或全部押金,如果未發(fā)生事故、押金應(yīng)如數(shù)退還。
三、業(yè)主、使用權(quán)人對物業(yè)的驗收
(一)對物業(yè)的驗收是業(yè)主、使用權(quán)人的權(quán)利
對任何一位業(yè)主,置下一處房產(chǎn)往往是一生中重要的長期投資,要傾大半生的積蓄、甚至還要向銀行機構(gòu)或親朋借貸部分資金才能湊齊。因而,業(yè)主一旦置下物業(yè),便具有受法律保護的種種權(quán)益。為了使自己的權(quán)益不受欺詐與損害,業(yè)主在入住前甚至在辦理最后一筆購房款繳納事
宜之前,就有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司(銷售部)或物業(yè)管理公司的人員帶其到現(xiàn)場,查驗所購物業(yè)的狀況。這是業(yè)主的一項基本權(quán)力,也是業(yè)主或使用權(quán)人進入物業(yè)前的一項程序。這個程序?qū)I(yè)主是不可少的。有了這個程序,便可在很大程度上減少甚至避免房地產(chǎn)開發(fā)公司及物業(yè)管理公司在銷售或租賃環(huán)節(jié)上實行黑箱操作,及對業(yè)主的欺詐以及對業(yè)主其它方面權(quán)益的損害和踐踏。
通過現(xiàn)場查驗,業(yè)主可直接了解所購置的物業(yè)的狀況,發(fā)現(xiàn)問題或瑕疵,請銷售人員或有關(guān)人員當(dāng)場作出解釋或說明,不能得到清楚和滿意答復(fù)的,業(yè)主可拒絕在后面的手續(xù)和文件上簽字及其余款項的交付。要求開發(fā)商或施工單位根據(jù)購房合同及施工圖紙規(guī)定的技術(shù)指標(biāo),重新進行局部返修,直至達到圖紙、合同的要求為止。因此,有經(jīng)驗的業(yè)主在感到自己對物業(yè)的狀況和技術(shù)指標(biāo)把握不準(zhǔn)時,往往請一些房地產(chǎn)或建筑、裝飾方面的專業(yè)人員來一道查驗,幫自己把關(guān)。
而作為物業(yè)公司,在接待業(yè)主現(xiàn)場查驗物業(yè)時,要仔細(xì)地和業(yè)主介紹物業(yè)的全部情況,及物業(yè)與合同條款、與施工圖的對照之處,解釋業(yè)主提出的問題。對不能說清或即刻答復(fù)的問題做好記錄,請公司的相關(guān)業(yè)務(wù)人員對業(yè)主進行答復(fù)。對物業(yè)確實存在問題的,要及時向發(fā)展商及施工單位反饋,并組織必要的返修直至業(yè)主滿意。
(二)業(yè)主、使用權(quán)人對物業(yè)進行驗收的參照系
1.對比圖紙和技術(shù)規(guī)范進行驗收
如圖紙標(biāo)明的使用面積、墻體厚度、建筑材料;室內(nèi)凈高、內(nèi)部格局、閡窗尺寸及材料;各種管線的分布、走向;各設(shè)備、設(shè)施的落位情況;各面積、結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的幾何誤差等。通常上述內(nèi)容有較強的專業(yè)色彩,業(yè)主如不清楚圖紙的情況,可請有關(guān)專業(yè)人員幫自己把關(guān)。
2.對比銷售(承租)合同及物業(yè)管理合同來進行驗收
如物業(yè)坐落的位置(要有相對固定的坐標(biāo),不能用10分鐘車程等含混概念);物業(yè)開發(fā)、出售、(出租)的手續(xù)即五證是否俱全;物業(yè)的面積(房屋面積與分?jǐn)偯娣e,分?jǐn)偯娣e是否按建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)定)及誤差(小于合同面積的誤差應(yīng)控制在一定的范圍內(nèi),否則是對業(yè)主經(jīng)濟權(quán)益的侵犯;大于合同面積的誤差在一定范圍內(nèi)業(yè)主不須再繳房款,而應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān);超過合同面積一定范圍內(nèi),則發(fā)展商有強賣之嫌,業(yè)主也有權(quán)拒付或雙方協(xié)商按較低的價格水準(zhǔn)補齊多出的差價);此外,還包括物業(yè)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分隔,物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的產(chǎn)地(如衛(wèi)生潔具是進口的還是國產(chǎn)的,是美標(biāo)還是toto)、規(guī)格(型號)、檔次;裝修的用料與施工等。
(三)住戶對物業(yè)的驗收
住戶在遷入所選擇的物業(yè)之前,應(yīng)對其房屋質(zhì)量進行驗收。此時,物業(yè)管理公司應(yīng)有專人受理住戶對房屋質(zhì)量提出的問題,如確屬物業(yè)管理公司接管驗收時的疏漏,則應(yīng)立即通知施工單位予以解決。住戶對物業(yè)的檢驗應(yīng)特別仔細(xì),盡量把問題都解決在入住之前。一般從以下幾個方面檢查:
1.給排水系列。包括水管、水龍頭是否完好,沒有漏水和銹蝕的情況,下水道是否有建筑垃圾堵塞,抽水馬桶、地漏、浴缸的排水是否通暢、有無泛水現(xiàn)象等。
2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全;門窗是否密實、貼合,開閉是否靈活;門鎖是否啟閉靈活、合用,門的開關(guān)能否自如;玻璃是否有防水密封等。
3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題,開關(guān)所控是否是火線,電表的流量大小是否能滿足安裝空調(diào)及微波爐等大功率家用電器的要求(北京市已將住戶電表的容量由原來的5a增至20a,應(yīng)檢查本樓宇是否執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn))。
4.地面、屋頂及地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落,是否裂縫、滲水;次磚、地磚和墻磚貼面的平整、間隙、虛實(聽敲擊聲)等。
5.公共設(shè)施及其它。查驗水表、電表、煤氣表(天然氣表)是否都是從0開始或僅有少量試電、試水、試氣所經(jīng)過流量和數(shù)值(一般為0._或0.0_),對超出數(shù)值過大的用戶有權(quán)要求物業(yè)公司重新?lián)Q表。此外,還需查驗垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗、電話電線、天線、信箱等。對高層建筑除檢查電梯的運行外,還要檢查步行樓梯的延時觸摸照明系統(tǒng)是否能正常使用等。
