第1篇 物業(yè)管理處入住期日常管理工作內(nèi)容
物業(yè)管理處入住期日常管理工作內(nèi)容
進(jìn)入全面管理階段后,物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo),主要開(kāi)展以下工作(但不限于):
1.房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修;
2.裝修管理:監(jiān)督產(chǎn)權(quán)人根據(jù)物業(yè)的裝修管理規(guī)定進(jìn)行房屋裝修;
3.設(shè)備設(shè)施管理;對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修;
4.清潔服務(wù):加強(qiáng)清潔員工的管理,維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生;
5.綠化服務(wù):物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù);
6.消防管理:建立消防隊(duì)伍,對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理;
7.安全管理;加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理,確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適;
8.車輛管理:維護(hù)行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;
9.產(chǎn)籍管理:指對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正,保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符;
10.財(cái)務(wù)管理:對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理。
第2篇 某工程項(xiàng)目入住驗(yàn)收管理工作細(xì)則
工程項(xiàng)目入住驗(yàn)收管理工作細(xì)則
一、目的:
1.1為業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù),快速?gòu)氐椎靥幚黼[藏的施工質(zhì)量問(wèn)題,保證業(yè)主順利入住。
1.2通過(guò)統(tǒng)計(jì)和分析入住驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,為將來(lái)的項(xiàng)目提供借鑒和參考。
二、范圍:
2.1時(shí)限:入住開(kāi)始后的前三個(gè)月。
2.2新竣工的項(xiàng)目。
三、人員:經(jīng)培訓(xùn)后對(duì)本項(xiàng)目情況基本了解的工程部人員。
四、要求:
4.1最大限度維護(hù)工程部形象及公司形象。
4.2爭(zhēng)取維修一次成功。
4.3對(duì)業(yè)主提出的合理要求須第一時(shí)間作出迅速反應(yīng),不能因工作失誤讓業(yè)主有不良印象。
五、程序:
5.1向業(yè)主簡(jiǎn)單介紹驗(yàn)收內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。
5.2陪同業(yè)主驗(yàn)收,并請(qǐng)業(yè)主在驗(yàn)收單上簽署意見(jiàn)。
5.3填寫維修通知及維修情況記錄單并讓施工單位簽收,且存檔。
5.4監(jiān)督維修。
5.5通知業(yè)主復(fù)驗(yàn),并在維修通知單上簽字認(rèn)可。
5.6如復(fù)驗(yàn)未通過(guò)或業(yè)主發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題,重復(fù)執(zhí)行第5.3、5.4、5.5條程序。
5.7把入住驗(yàn)收資料移交給物業(yè)(包括驗(yàn)收須知、維修單、維修記錄單)。
5.8三個(gè)月結(jié)束后,與物業(yè)公司辦理工作移交手續(xù)。
5.9對(duì)業(yè)主提出的不合理要求(如賠償?shù)?,如不能處理,須及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并協(xié)助解決。
六、資料:
6.1入住驗(yàn)收須知(包括驗(yàn)收單,管道、地漏通水記錄表,衛(wèi)生間滲水試驗(yàn)記錄單)。
6.2維修通知單及維修情況記錄單。
第3篇 業(yè)主入住管理工作內(nèi)容
業(yè)主入住的管理工作內(nèi)容
一、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作
竣工驗(yàn)收時(shí)間是在樓宇入住前一至三個(gè)月進(jìn)行的,接著是住戶入往時(shí)間。
(一)附典型的業(yè)主入住籌備時(shí)間表
1.竣工驗(yàn)收前三個(gè)月,公司任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,組成管理處新的籌建班子;其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要,采取分步到位的辦法,業(yè)主(住戶)入住時(shí),管理處各類人員必須全部到位。
2.管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位,但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)擬定):
a.入住前三個(gè)月,任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,投入入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作;
b.竣工驗(yàn)收前二個(gè)月,大廈消防中心值班人員3人(機(jī)電1人,給排水1人,電梯1人)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),與機(jī)電維修工程部人員一起,參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作,掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程;
c.竣工驗(yàn)收前半個(gè)月,電工2人,給排水1人,進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等,參加竣工驗(yàn)收,配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問(wèn)題的整改工作。
d.竣工驗(yàn)收前半個(gè)月,部分保安人員到位,上崗培訓(xùn)后,負(fù)責(zé)對(duì)所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作;
e.入住前一個(gè)月,管理處管理層人員到位,管理處掛牌辦公;
f.入住前一個(gè)月,炊事員到位,食堂開(kāi)餐;
g.入住前半個(gè)月,衛(wèi)生人員到位,開(kāi)始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作;
h.入住前半個(gè)月,全部保安人員配齊上崗
i.入住前半個(gè)月,維修班組成立,人員配齊到位;
(二)入住工作方案制訂
管理處成立后,管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》,編寫管理處入住工作方案,入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:
1.核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況;
2.根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中對(duì)小區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn),擬定小區(qū)入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或整改措施,如下所示:
(1)治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;
(2)車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫(kù);
(3)垃圾清運(yùn):增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等
(4)樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)
3.擬定管理辦公用房和員工宿舍的裝修方案;
4.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃,擬定分步購(gòu)置計(jì)劃; 5.制定入住流程;
6.印刷入住表格;
(三)協(xié)調(diào)工作
1.與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。
2.代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào),方便業(yè)主。
3.與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),以及有關(guān)聯(lián)系電話,入住時(shí)公告。
二、業(yè)主、使用權(quán)人入住
業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后,物業(yè)公司面臨的又一項(xiàng)具體工作。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己對(duì)物業(yè)的了解和熟悉的情況,擬定合理的入住程序,使業(yè)主、使用權(quán)人方便入住。并配合業(yè)主及使用權(quán)人對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行驗(yàn)收。此外,為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù),使業(yè)主、使用權(quán)人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范,還須認(rèn)真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權(quán)人的新型關(guān)系,使各方面形成'合力',推動(dòng)小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。
(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序
業(yè)主及使用權(quán)人的入住,有些房地產(chǎn)公司習(xí)慣地稱之為'入伙'。它是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購(gòu)買或承租物業(yè)的契約規(guī)定,在交付各項(xiàng)費(fèi)用和款項(xiàng)后,領(lǐng)取鑰匙、向購(gòu)買或承租的物業(yè)遷入或進(jìn)駐。它是業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人使用權(quán)的行使與體現(xiàn)。作為物業(yè)管理公司應(yīng)創(chuàng)造條件,為業(yè)主及使用權(quán)人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權(quán)人入住的程序包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。
1.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放'入伙通知書(shū)'及'入伙手續(xù)書(shū)'
'入伙通知'應(yīng)包括:入伙時(shí)間、入伙須知、收樓須知等,并分別約定日期,分批地請(qǐng)業(yè)主或使用權(quán)人帶齊有關(guān)證件和費(fèi)用,到指定地點(diǎn)辦理入住手續(xù)。'入伙手續(xù)'包括進(jìn)駐之前需要提供的資格審查文件;需繳納的費(fèi)用和相關(guān)款項(xiàng);需要簽署的相關(guān)文件領(lǐng)取鑰匙等。
2.業(yè)主、使用權(quán)人驗(yàn)樓,并最終取得認(rèn)可
驗(yàn)樓是業(yè)主或使用權(quán)人的一項(xiàng)基本權(quán)利,也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應(yīng)派專人接待地向業(yè)主或使用權(quán)人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權(quán)人最終取得認(rèn)可,才補(bǔ)交購(gòu)置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款,再進(jìn)行下一步程序。
3.簽定'物業(yè)管理合同'和'物業(yè)管理公約'
簽約之前應(yīng)給業(yè)主或使用權(quán)人一定的時(shí)間,讓其細(xì)細(xì)閱讀和認(rèn)真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項(xiàng)條款。經(jīng)充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。
4.組織搬遷入住
在業(yè)主或使用權(quán)人辦理完各項(xiàng)入住手續(xù)后,物業(yè)管理公司幫助其聯(lián)系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權(quán)人搬遷入住,為其盡可能提供各種方便。 5.進(jìn)行裝修管理
由業(yè)主或使用權(quán)人提出書(shū)面申請(qǐng),按照?qǐng)?bào)批程序進(jìn)行申報(bào),物業(yè)公司經(jīng)審核同意后,業(yè)主或使用權(quán)人方可進(jìn)行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過(guò)程中仍需執(zhí)行建設(shè)部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權(quán)人與物業(yè)管理簽定的'物業(yè)管理合同'及'物業(yè)管理公約'中的約定。
(二)業(yè)主、使用權(quán)人入住的有關(guān)手續(xù)、文件
1.入伙通知書(shū)
入伙通知書(shū)應(yīng)直接寄往業(yè)主或使用權(quán)人處,須載明下列事項(xiàng):①入伙時(shí)間;②前來(lái)辦理入伙手續(xù)的時(shí)間和地點(diǎn);③辦理入伙時(shí)應(yīng)攜帶的證件和款項(xiàng)等。 入伙通知書(shū)示例
入伙通知書(shū)
女士/先生:
您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!
您所認(rèn)購(gòu)的××公寓 區(qū) 棟 單元 室,經(jīng)建設(shè)單位,施工單位及市有關(guān)部門的聯(lián)合驗(yàn)收合格,現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)情況通知如下:
(一)請(qǐng)您按入伙通知書(shū)、收樓須知
等辦理入住手續(xù),辦理地點(diǎn)在 樓 室。屆時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公。
(二)為了您在辦理過(guò)程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù),請(qǐng)您按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理各項(xiàng)手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時(shí)間表(略)。閣下如屆時(shí)不能前來(lái)辦理入伙手續(xù),請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系,落實(shí)補(bǔ)辦的辦法。
聯(lián)系電話:
特此通知
××房地產(chǎn)工發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
2.入伙手續(xù)書(shū)
應(yīng)與'入伙通知書(shū)'一并寄往業(yè)主或使用權(quán)人處,講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序,使業(yè)主或使用權(quán)人清晰、明了,有所準(zhǔn)備。
入伙手續(xù)示例:
入伙手續(xù)書(shū)
女士/先生:
您認(rèn)購(gòu)的 區(qū) 棟 單元 室樓宇,現(xiàn)已交付使用具備入住條件。請(qǐng)仔細(xì)閱讀收樓須知,按下列順序辦理入住手續(xù): 1.在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部付清樓款,與銷售部驗(yàn)樓,簽署驗(yàn)樓文件。
蓋章: 簽字
2.在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部進(jìn)行入伙資格審查,審查合格出具證明。
蓋章: 簽字
3.在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付各項(xiàng)入伙費(fèi)用,結(jié)清手續(xù)、出具證明。
蓋章: 簽字
4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約,領(lǐng)取和查驗(yàn)鑰匙,辦理完畢,簽具證明。 蓋章: 簽字
××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
3.收樓須知
收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收、認(rèn)可,并繳納各項(xiàng)購(gòu)樓余(欠)款、租金和管理費(fèi)之后,接收樓房(單元、樓盤)的活動(dòng)。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結(jié)束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開(kāi)始。作為物業(yè)管理公司,應(yīng)在收樓須知中載明業(yè)主或使用權(quán)人在辦理入住手續(xù)過(guò)程中須注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種有效證件、合同文書(shū)及款項(xiàng),避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。
作為業(yè)主或使用權(quán)人,應(yīng)仔細(xì)閱讀收樓須知,遇有不明事項(xiàng)及時(shí)向在場(chǎng)的工作人員詢問(wèn)。 收樓須知示例:
收樓須知
歡迎閣下成為××公寓的新業(yè)主:
我公司愿為您提供良好的管理服務(wù),現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和程序,避免您在收樓時(shí)發(fā)生遺漏而引致不便。
1.業(yè)主在接到入伙通知書(shū)起1個(gè)月內(nèi),到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元;超過(guò)半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn),由房產(chǎn)管理單位代管;超過(guò)三年不辦理登記手續(xù),視為無(wú)主房產(chǎn),交由有關(guān)部門依法處理。
2.收樓時(shí)請(qǐng)認(rèn)真查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴,請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書(shū)面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進(jìn)行交涉、協(xié)商解決。
3.根據(jù)本公寓的承建合同,保修期為1年,保修期間,如因工程質(zhì)量所致故障,施工單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如因業(yè)主使用不當(dāng),則由業(yè)主自行支付費(fèi)用。
4.業(yè)主有權(quán)對(duì)您的住宅進(jìn)行裝修和維修,但應(yīng)保證絕對(duì)不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前,業(yè)主須向管理處提出書(shū)面申請(qǐng),獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行,并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費(fèi)。
5.辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)的程序詳見(jiàn)'入伙手續(xù)書(shū)'。
××房動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年 月 日
(三)物業(yè)公司迎接業(yè)主、使用權(quán)人入住要進(jìn)行的工作
1.物業(yè)公司自身應(yīng)先期進(jìn)駐,熟悉物業(yè),了解情況
具備條件的物業(yè)公司可通過(guò)物業(yè)的前期介入,來(lái)熟悉物業(yè)的各方面情況;而沒(méi)能在前期開(kāi)發(fā)階段介入的物業(yè)管理公司則必須在業(yè)主、使用權(quán)人入住之前的一段時(shí)間進(jìn)駐物業(yè)內(nèi),唯此才能熟悉本物業(yè)、了解相關(guān)的情況,為工作的銜接和協(xié)調(diào)做好準(zhǔn)備。在這方面切忌物業(yè)公司與業(yè)主同時(shí)進(jìn)駐物業(yè),業(yè)主不清楚的物業(yè)公司也不清楚,業(yè)主不熟悉的物業(yè)公司也不熟悉。必須有個(gè)'提前量',才能在熟悉情況的基礎(chǔ)上做好服務(wù),使業(yè)主及使用權(quán)人滿意。
2.準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)
入住的手續(xù)既關(guān)系到業(yè)主、使用權(quán)人的入住是否便捷、順利,又關(guān)系到物業(yè)公司、發(fā)展商及業(yè)主或使用權(quán)人的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)。因此,物業(yè)公司要仔細(xì)地推敲,作出明確的規(guī)定。對(duì)某些問(wèn)題不準(zhǔn)時(shí)可向有關(guān)法律及財(cái)務(wù)方面的專家進(jìn)行咨詢,盡量避免各種手續(xù)、文件的含混和歧義。
3.做好相應(yīng)的組織協(xié)調(diào)工作,體現(xiàn)效率、規(guī)范和周到熱情
一般地說(shuō),接納業(yè)主、使用權(quán)人入住的整個(gè)過(guò)程,最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司的組織水平、管理效率和服務(wù)質(zhì)量。因這一過(guò)程要面對(duì)多戶。有通知、接待、辦理手續(xù)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察、簽署有關(guān)文件、繳納相關(guān)款項(xiàng)甚至聯(lián)系搬家公司等諸多環(huán)節(jié)的工作,哪個(gè)環(huán)節(jié)工作不力或缺乏協(xié)調(diào)都會(huì)給業(yè)主或使用權(quán)人帶來(lái)不便,哪個(gè)環(huán)節(jié)上出現(xiàn)態(tài)度生硬、冷漠、不負(fù)責(zé)任等都會(huì)給業(yè)主或使用權(quán)人帶來(lái)不快。因此,物業(yè)公司應(yīng)在此之前進(jìn)行充分的動(dòng)員,在過(guò)程中不斷進(jìn)行協(xié)調(diào)減少差錯(cuò)和脫節(jié),并有專門的人員巡查各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)。把所有的麻煩和不便留給物業(yè)公司自己,把更多的方便留給業(yè)主和使用權(quán)人。
(四)搬遷入伙
在完成以上程序之后,住戶才能簽領(lǐng)鑰匙,準(zhǔn)備搬遷。在用戶搬遷過(guò)程中,物業(yè)管理公司應(yīng)做如下的工作:
1.協(xié)助用戶搬遷
物業(yè)管理公司一般可以通過(guò)兩種方式協(xié)助用戶搬遷。
(1)代請(qǐng)搬遷公司。
(2)提供搬遷服務(wù)。
2.維持搬遷秩序
在用戶搬遷過(guò)程中,應(yīng)盡量避免由于時(shí)間集中而造成的混亂,對(duì)搬運(yùn)車輛應(yīng)有專人指揮出入停放,以避免交通事故及損壞花草公物的事件發(fā)生。
3.收取搬遷押金
在發(fā)放入住通知時(shí),物業(yè)管理公司一般都會(huì)向用戶收取搬遷押金。如果搬遷過(guò)程中發(fā)生損害公物的事件,則視情況扣除部分或全部押金,如果未發(fā)生事故、押金應(yīng)如數(shù)退還。
三、業(yè)主、使用權(quán)人對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收
(一)對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收是業(yè)主、使用權(quán)人的權(quán)利
對(duì)任何一位業(yè)主,置下一處房產(chǎn)往往是一生中重要的'長(zhǎng)期投資',要傾大半生的積蓄、甚至還要向銀行機(jī)構(gòu)或親朋借貸部分資金才能湊齊。因而,業(yè)主一旦置下物業(yè),便具有受法律保護(hù)的種種權(quán)益。為了使自己的權(quán)益不受欺詐與損害,業(yè)主在入住前甚至在辦理最后一筆購(gòu)房款繳納事
宜之前,就有權(quán)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(銷售部)或物業(yè)管理公司的人員帶其到現(xiàn)場(chǎng),查驗(yàn)所購(gòu)物業(yè)的狀況。這是業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)力,也是業(yè)主或使用權(quán)人進(jìn)入物業(yè)前的一項(xiàng)程序。這個(gè)程序?qū)I(yè)主是不可少的。有了這個(gè)程序,便可在很大程度上減少甚至避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及物業(yè)管理公司在銷售或租賃環(huán)節(jié)上實(shí)行'黑箱操作',及對(duì)業(yè)主的欺詐以及對(duì)業(yè)主其它方面權(quán)益的損害和踐踏。
通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),業(yè)主可直接了解所購(gòu)置的物業(yè)的狀況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或瑕疵,請(qǐng)銷售人員或有關(guān)人員當(dāng)場(chǎng)作出解釋或說(shuō)明,不能得到清楚和滿意答復(fù)的,業(yè)主可拒絕在后面的手續(xù)和文件上簽字及其余款項(xiàng)的交付。要求開(kāi)發(fā)商或施工單位根據(jù)購(gòu)房合同及施工圖紙規(guī)定的技術(shù)指標(biāo),重新進(jìn)行局部返修,直至達(dá)到圖紙、合同的要求為止。因此,有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主在感到自己對(duì)物業(yè)的狀況和技術(shù)指標(biāo)把握不準(zhǔn)時(shí),往往請(qǐng)一些房地產(chǎn)或建筑、裝飾方面的專業(yè)人員來(lái)一道查驗(yàn),幫自己把關(guān)。
而作為物業(yè)公司,在接待業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)時(shí),要仔細(xì)地和業(yè)主介紹物業(yè)的全部情況,及物業(yè)與合同條款、與施工圖的對(duì)照之處,解釋業(yè)主提出的問(wèn)題。對(duì)不能說(shuō)清或即刻答復(fù)的問(wèn)題做好記錄,請(qǐng)公司的相關(guān)業(yè)務(wù)人員對(duì)業(yè)主進(jìn)行答復(fù)。對(duì)物業(yè)確實(shí)存在問(wèn)題的,要及時(shí)向發(fā)展商及施工單位反饋,并組織必要的返修直至業(yè)主滿意。
(二)業(yè)主、使用權(quán)人對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收的參照系
1.對(duì)比圖紙和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收
如圖紙標(biāo)明的使用面積、墻體厚度、建筑材料;室內(nèi)凈高、內(nèi)部格局、閡窗尺寸及材料;各種管線的分布、走向;各設(shè)備、設(shè)施的落位情況;各面積、結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的幾何誤差等。通常上述內(nèi)容有較強(qiáng)的專業(yè)色彩,業(yè)主如不清楚圖紙的情況,可請(qǐng)有關(guān)專業(yè)人員幫自己把關(guān)。
2.對(duì)比銷售(承租)合同及物業(yè)管理合同來(lái)進(jìn)行驗(yàn)收
如物業(yè)坐落的位置(要有相對(duì)固定的坐標(biāo),不能用10分鐘車程等含混概念);物業(yè)開(kāi)發(fā)、出售、(出租)的手續(xù)即'五證'是否俱全;物業(yè)的面積(房屋面積與分?jǐn)偯娣e,分?jǐn)偯娣e是否按建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)定)及誤差(小于合同面積的誤差應(yīng)控制在一定的范圍內(nèi),否則是對(duì)業(yè)主經(jīng)濟(jì)權(quán)益的侵犯;大于合同面積的誤差在一定范圍內(nèi)業(yè)主不須再繳房款,而應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān);超過(guò)合同面積一定范圍內(nèi),則發(fā)展商有'強(qiáng)賣'之嫌,業(yè)主也有權(quán)拒付或雙方協(xié)商按較低的價(jià)格水準(zhǔn)補(bǔ)齊多出的差價(jià));此外,還包括物業(yè)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分隔,物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的產(chǎn)地(如衛(wèi)生潔具是進(jìn)口的還是國(guó)產(chǎn)的,是'美標(biāo)'還是'toto')、規(guī)格(型號(hào))、檔次;裝修的用料與施工等。
(三)住戶對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收
住戶在遷入所選擇的物業(yè)之前,應(yīng)對(duì)其房屋質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。此時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)有專人受理住戶對(duì)房屋質(zhì)量提出的問(wèn)題,如確屬物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收時(shí)的疏漏,則應(yīng)立即通知施工單位予以解決。住戶對(duì)物業(yè)的檢驗(yàn)應(yīng)特別仔細(xì),盡量把問(wèn)題都解決在入住之前。一般從以下幾個(gè)方面檢查:
1.給排水系列。包括水管、水龍頭是否完好,沒(méi)有漏水和銹蝕的情況,下水道是否有建筑垃圾堵塞,抽水馬桶、地漏、浴缸的排水是否通暢、有無(wú)泛水現(xiàn)象等。
2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全;門窗是否密實(shí)、貼合,開(kāi)閉是否靈活;門鎖是否啟閉靈活、合用,門的開(kāi)關(guān)能否自如;玻璃是否有防水密封等。
3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問(wèn)題,開(kāi)關(guān)所控是否是火線,電表的流量大小是否能滿足安裝空調(diào)及微波爐等大功率家用電器的要求(北京市已將住戶電表的容量由原來(lái)的5a增至20a,應(yīng)檢查本樓宇是否執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn))。
4.地面、屋頂及地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落,是否裂縫、滲水;次磚、地磚和墻磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)(聽(tīng)敲擊聲)等。
5.公共設(shè)施及其它。查驗(yàn)水表、電表、煤氣表(天然氣表)是否都是從'0'開(kāi)始或僅有少量試電、試水、試氣所經(jīng)過(guò)流量和數(shù)值(一般為0._或0.0_),對(duì)超出數(shù)值過(guò)大的用戶有權(quán)要求物業(yè)公司重新?lián)Q表。此外,還需查驗(yàn)垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗、電話電線、天線、信箱等。對(duì)高層建筑除檢查電梯的運(yùn)行外,還要檢查步行樓梯的延時(shí)觸摸照明系統(tǒng)是否能正常使用等。
