- 目錄
項目流程管理制度是企業(yè)運作的核心組成部分，它涵蓋了從項目啟動到完成的各個階段，旨在確保項目的高效、有序進行。該制度主要包括以下幾個關鍵部分：
1. 項目啟動與規(guī)劃
2. 任務分配與責任界定
3. 進度管理與監(jiān)控
4. 風險識別與應對策略
5. 質量控制與驗收標準
6. 溝通協調機制
7. 變更管理流程
8. 結項評估與反饋
包括哪些方面
1. 項目啟動與規(guī)劃：定義項目目標、范圍、預算和時間表，制定項目計劃。
2. 任務分配與責任界定：明確團隊成員的角色和職責，合理分配工作。
3. 進度管理與監(jiān)控：跟蹤項目進度，及時調整計劃以保證按時完成。
4. 風險識別與應對策略：識別潛在風險，制定預防和應對措施。
5. 質量控制與驗收標準：設立質量標準，確保項目成果滿足預期。
6. 溝通協調機制：建立有效的溝通渠道，解決項目中的問題和沖突。
7. 變更管理流程：規(guī)范變更申請、審批和執(zhí)行的步驟。
8. 結項評估與反饋：對項目進行總結，收集反饋，為后續(xù)項目提供借鑒。
重要性
項目流程管理制度對于企業(yè)的成功至關重要，因為它：
1. 提高效率：通過標準化流程，減少重復工作和浪費，提高工作效率。
2. 保障質量：確保項目符合預設標準，降低質量問題的發(fā)生。
3. 控制風險：提前識別并處理可能的問題，降低項目失敗的風險。
4. 促進協作：明確責任，增強團隊間的溝通和協作。
5. 支持決策：提供實時項目信息，幫助管理層做出明智決策。
方案
1. 制定詳細的操作手冊：詳細描述每個流程的步驟、責任人和所需資源，以便團隊成員參照執(zhí)行。
2. 建立培訓體系：定期對員工進行項目管理知識和技能的培訓，提升團隊能力。
3. 引入項目管理軟件：利用數字化工具，自動化跟蹤項目進度和任務狀態(tài)。
4. 設立專門的項目管理團隊：負責監(jiān)督項目流程，確保制度的執(zhí)行。
5. 定期審計與修訂：根據項目實施情況，定期審查并更新管理制度，保持其適應性。
6. 鼓勵反饋：鼓勵團隊成員提出改進意見，持續(xù)優(yōu)化項目流程。
項目流程管理制度的建立與執(zhí)行，不僅能夠提升項目的成功率，還能增強企業(yè)的競爭力，為實現戰(zhàn)略目標打下堅實基礎。通過不斷迭代和完善，我們可以打造出一套高效、靈活且適應企業(yè)發(fā)展需求的項目管理體系。
項目流程管理制度范文
第1篇 項目管理工作程序及流程
項目管理的工作程序及流程
項目的建設管理過程分為項目前期階段、項目中期階段和項目后期階段三個主要階段,各階段的項目管理的工作程序和流程如下表:
項目建設管理工作程序及流程表
管理階段建設管理工作程序和流程
前期階段接收階段
1、與招標人簽訂項目建設管理合同
2、接收招標人移交的項目建設有關前期資料
3、收集整理項目有關工程地質地貌資料
前期辦理手續(xù)階段
4、辦理規(guī)劃和項目建設的相關報批手續(xù)(包括消防、文物、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、園林綠化及水、電、氣、通訊、網絡申請等)
5、協助業(yè)主編制項目環(huán)境影響評估報告并報環(huán)保部門審批,委托進行項目的可研報告編制,組織初步設計,并報計劃部門審批。
6、委托地質勘察,組織施工圖設計并報建設部門進行審查。
7、按項目法人要求開設銀行專戶帳號
8、在施工招投標工作完后辦理開工許可、安全備案、質監(jiān)備案、合同備案等。
管理階段建設管理工作程序和流程
前期階段招投標階段
9、委托或自行組織設計、施工、監(jiān)理和材料采購的招標工作,辦理招標核準和招標有關前期備案
10、編制招標文件、發(fā)布招標公告、投標報名、資格預審、發(fā)資審通知、發(fā)售標書、組織現場勘察、投標答疑、組織開標、評標和決標工作、發(fā)布中標公示、發(fā)中標通知書、辦理中標備案
11、簽訂施工監(jiān)理合同和材料、設備采購合同,安全文明施工協議等
中期階段施工準備階段
1、落實和督促檢查場地范圍內零星拆遷和管線、桿遷改
2、落實現場三通一平,現場圍墻,施工臨設和現場管理用房
3、組織設計技術交底和施工圖會審
4、審批施工組織設計、材料設備供應計劃、監(jiān)理規(guī)劃
施工階段
5、做好質量、進度、投資控制,合同、信息管理和組織協調,檢查施工的安全文明措施和施工方法的科學可靠性
6、編制工程用款計劃,做好資金管理
7、組織現場協調會,審核承包商進度,按時撥付工程款
8、按規(guī)定要求按月或周向項目法人提交有關的項目管理情況報告
竣工驗收階段
9、組織竣工驗收,辦理工程竣工結算,組織工程決算
10、審核施工及監(jiān)理資料,辦理資料歸檔及工程備案
11、工程移交業(yè)主
后期階段缺陷責任期1、督促施工、監(jiān)理及設備供應商履行合同規(guī)定責任和義務
2、在缺陷責任期滿后頒發(fā)缺陷責任終止證書并結清相關費用
3、總結項目建設管理工作,建立本項目的信息反饋系統
第2篇 z物業(yè)公司項目管理處工作流程
物業(yè)公司項目管理處工作流程
根據各崗位職責和各項職責的工作要求,對管理處的工作規(guī)范如下:
●每天工作。
一、組織晨會,跟進上一天事務,安排當天工作。
二、至少巡視轄區(qū)一遍,巡視內容為:
1、檢查轄區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違規(guī)裝修、墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、亂擺攤販)。
2、轄區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現嚴重破損,消防通道是否被堵,室外輸電是否完好、有無亂拉亂搭,住宅區(qū)有無可疑人員活動)。
3、轄區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞,房前屋后、公共場所有無亂倒垃圾,垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛、亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源)。
4、基礎設施是否完整,道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,出入口道閘是否完好,娛樂設施有無損壞。
5、檢查設備的運行是否正常。
以上內容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現問題,能處理的應立即處理,重大問題和不能處理的問題應及時向管理處主任匯報。
三、收繳水、電費、管理費和各項規(guī)定費用,并做好現金日記帳。
四、受理客戶裝修申請,辦理裝修許可證。
五、接待客戶來信、來訪和處理有關物業(yè)管理的投訴并做好記錄。
六、解答客戶提出的有關物業(yè)管理業(yè)務咨詢。
七、安排房屋保養(yǎng)、維修任務,驗收修繕質量。
八、做好工作日記(內容為:記錄每天完成的工作、發(fā)現和處理問題,上級領導的指示,亟待解決的事務,客戶投訴等)。
九、整理內務(包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
●一周工作。
一、走訪客戶(內容:與客戶交換轄區(qū)管理意見;掌握客戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位和住家電話,家庭人口以及人口結構,掌握客戶產權歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型、結構、質量、保養(yǎng)和維修狀況)。
二、檢查每棟樓宇的公共設施是否完好(內容包括:電梯運行是否正常;樓宇對講門有無損壞;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好;配電箱、水表設備是否有破損;住宅樓內信報箱是否有破損),發(fā)現問題應及時報管理處主任和有關部門,并協助處理。
三、檢查垃圾桶是否按規(guī)定清洗,各住宅樓內公共部位是否清潔。
四、檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉租戶。
●一月工作。
一、編制下月工作、維修保養(yǎng)計劃。
二、統計物業(yè)管理費和各項相關款費收繳情況,并編制財務報表。
三、對月維修項目進行一次回訪,聽取客戶意見。
四、抄記水、電等計量表及入帳工作。
五、對轄區(qū)的環(huán)境、綠化等進行一次全面自檢。
六、按規(guī)定對轄區(qū)公共設施、設備進行一次全面檢查,養(yǎng)護。
七、整理房屋管理資料、檔案,對發(fā)生變動的(包括:房屋產權變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改。
八、與有關單位聯系,交換情況一次(包括:社區(qū)、派出所、業(yè)主委員會等),如有重要情況須書面報告和反映。
九、辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
●一季度工作。
一、組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇的消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、太平門等)是否完好無缺,能否正常使用,發(fā)現問題及時報告有關部門處理。
二、檢查各化糞池、井蓋有無損壞,檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現問題及時組織有關人員處理。
三、核對房租、管理費和各項相關款費收繳情況,清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠房租、管理費和物業(yè)管理相關款費的客戶進行追收。
四、編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表。
五、向內部物業(yè)?？陡?宣傳表揚轄區(qū)內的好人好事和新風尚及物業(yè)管理心得,增強員工管理服務意識。
●一年工作。
一、對本轄區(qū)內的客戶全部走訪一遍。
二、組織清理一次化糞池。
三、編制年度財務收支報表,向全體業(yè)主公布相關的物業(yè)管理費用收支情況。
四、編制下年度維修保養(yǎng)計劃。
五、整理物業(yè)管理檔案資料,對發(fā)生變動的資料進行修改,保持檔案資料與實際資料一致。
六、組織一次客戶座談會,聽取客戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高客戶參與管理的積極性。
七、總結年度工作,寫出書面報告。
八、制定下年度工作計劃。
第3篇 某項目物業(yè)管理服務的流程
項目物業(yè)管理服務的流程
一、概念:
1、物業(yè)管理――物業(yè)項目的業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)項目的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
2、業(yè)主――房屋的所有產權人。
3、使用人――房屋的承租人和實際使用人。
4、物業(yè)管理企業(yè)――依法取得獨立法人資格、具有相應資質,從事物業(yè)服務企業(yè)。
5、物業(yè)類型基本分為:住宅、辦公、政府、公眾、特種、商業(yè)。
二、物業(yè)管理服務流程:
主要分以下八項工作:
1.0物業(yè)招投標(該項工作主要是以“市場部或運營部”為主)
1.1得到項目招標信息(通過不同渠道得到項目招標信息,并加以分析,分析內容基本為:開發(fā)商情況、項目情況、可行性等)
1.2確定投標并將信息傳遞至招標方(提交《投標函》)
1.3物業(yè)公司組織相關專業(yè)人員至項目現場進行勘察(主要進一步了解項目實際情況,內容基本為:項目平面圖、設施設備清單、服務標準等)
1.4根據得到信息制作投標書
1.5送標、開標、答標、中標
備注:投標單位少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域建筑面積不超過五萬平方米的,經物業(yè)所在地的區(qū)(縣)房地產管理部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
2.0物業(yè)前期介入(該項工作主要是與開發(fā)商溝通及項目情況而定)
2.1成立前期介入小組
2.2前期介入可分為:規(guī)劃設計階段、施工圖設計階段、施工階段
3.0管理團隊籌建(為物業(yè)交付后正常管理打下基礎)
3.1項目管理或運營方案策劃(策劃主要內容為:人員配備、管理方案及費用測算等)
3.2管理處(物業(yè)服務中心)籌建
4.0接管驗收(標志著物業(yè)公司正式接管物業(yè)項目,并對其實施管理)
4.1成立接管驗收小組
4.2編制《接管驗收方案》
4.3接管驗收實施
5.0營銷配合(該項工作根據物業(yè)現場情況及開發(fā)商要求而定)
5.1銷售、租賃案場管理
6.0入伙管理(標志著物業(yè)產權或使用權的轉移)
6.1入伙策劃
6.2入伙準備
6.3入伙辦理
6.4物業(yè)質量保修、返修
7.0二次裝修管理
7.1裝修資料管理
7.2裝修現場管理
8.0日常管理
8.1客戶服務
8.2工程服務
8.3保安服務
8.4保潔服務
第4篇 代理項目銷售經理現場銷售管理工作流程
代理項目銷售經理現場銷售管理工作流程
1、優(yōu)先購買權:項目銷售時期本著資源共享、成交優(yōu)先的規(guī)則來實施操作業(yè)務,公司統一制定廣告發(fā)布,物業(yè)顧問均可向客戶推薦,如遇兩個以上的客戶對同一物業(yè)有購買意向,物業(yè)顧問須通過銷售經理確認該房號尚未售出,才能銷售出該單位,應遵循成交優(yōu)先的原則,先交定金者先得。
2、負責向物業(yè)顧問傳達項目的情況。
3、負責督促檢查物業(yè)顧問的精神面貌、考勤及工作狀態(tài)。
4、負責定期組織現場銷售例會
5、負責定期組織物業(yè)顧問學習及模擬解決銷售中的疑難問題。
6、負責督促《來訪客戶問卷》、《來訪客戶登記》、《電話咨詢登記》填寫的數量和質量。
7、負責指導物業(yè)顧問工作技能的提高。
8、負責現場文件、資料的保管和保密工作。
9、負責重要客戶、問題客戶的接待,協調工作。
10、負責在項目結束后回收物業(yè)顧問的《客戶登記本》。
第5篇 裝飾公司工程項目管理內容與流程
裝飾公司工程項目管理的內容與流程
1 工程項目管理內容
1.1 工程項目管理可分為三個階段,即施工準備階段,項目實施階段和項目收尾階段。
1.2 施工準備階段包括:選定項目經理,組建項目部,編制施工組織設計,進行項目開工準備;
1.3 項目實施階段包括:項目進度控制,項目安全控制,項目成本控制,項目現場管理,項目合同管理,項目信息管理,項目生產要素管理(項目人力資源管理,項目材料管理,項目機械設備管理,項目技術管理,項目資金管理),項目組織協調;
1.4 項目收尾階段包括:項目竣工驗收,項目考核評價,項目部解體,項目回訪保修。
2 項目管理流程
項目準備階段
項目實施階段
項目收尾階段
第6篇 地產項目經理銷售管理流程--項目前準備
地產項目經理銷售管理流程(1)--項目前準備
項目小組的建立
1、項目小組架構:在項目簽定銷售代理協議后,成立項目小組。
包括公司高層銷售管理人員、項目經理或項目負責人一名,銷售人員若干,負責該項目的策劃人員、行政、財務人員和主要外協單位如廣告公司等。
2、項目小組工作內容:建立項目檔案;
制定銷售策劃方案;
銷售策劃方案的具體實施與監(jiān)控;
銷售工作的組織和安排;
對銷售效果進行分析,調整相應的銷售策略;
對所調整的策略進行重新講解和培訓;
與發(fā)展商的接洽;
與外協公司的接洽;
在今后項目操作中,公司擬考慮采用項目競爭上崗機制和尋盤優(yōu)先操作原則;
銷售人員所需銷售工具準備
1、答客問
2、尊客咨詢
3、表格:每日上門客戶登記表
房款計算表
廣告日效果(回饋)統計表
每日上門客戶統計表
每周成交統計報表
4、銷售夾(內含銷售資料,如:樓書、價格表、利率水準、購房相關收費標準、辦理手續(xù)流程及時間等)
5、文具:計算器、紙、筆、登記冊、膠水、釘書器、直尺和距離測定儀、點鈔驗鈔機,現場名片、工卡等的制作和領取。
6、銷售人員簡歷(包括公司高層銷售管理人員、公司2~3名策劃人員和參與銷售的項目銷售人員)及主要人員和外協人員的聯系電話,一分存檔,一分提供給發(fā)展商。
7、物業(yè)管理相關資料:公共契約、業(yè)主守則、員工守則和入伙裝修注意事項等。
銷售流程和銷售業(yè)務人員收入
1、由項目經理、項目策劃人員和公司財務與發(fā)展商確定后,制定項目操作流程。
2、由公司銷售負責人和項目小組負責人確定項目銷售人員提成及獎懲制度。
3、銷售流程包括:各個關系的接洽負責人;
簽定內部認購書和簽定買賣合同;
變更設計和產權過戶內容;
各個階段收費安排和財務手續(xù);
4、制定詳細接待程序及時間排班安排。
培訓前踩盤(詳見踩盤要領)和踩盤總結。
項目培訓及考核籌備
制定詳細的培訓計劃;考核除文字考核外,還要加入情景考核方式。
銷售人員腦力激蕩會
1、銷售流程的推敲
2、現場氣氛如何烘托
3、客戶心理層面的分析和接待用語
4、銷售人員間配合和現場銷控準備
5、銷售渠道的拓展
6、客戶可能提出的問題
銷售計劃的制定
(1)銷售時間控制與安排
(2)銷售人員分工
(3)具體工作內容和具體工作負責人
(4)銷售進度和銷售目標
項目前銷售培訓
1、銷售培訓參與人員:包括策劃部、代理部負責人、項目負責人和銷售人員
2、培訓材料準備
3、培訓內容:
(1)環(huán)境分析:包括區(qū)域環(huán)境、人文環(huán)境(人口數量、職業(yè)與收入、家庭結構、租金狀況等)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況(各個交通道路現狀和發(fā)展?jié)摿?、公共設施配置(學校、幼兒園、醫(yī)院、采市場、娛樂場所、體育設施等)及配套的距離、密度和未來發(fā)展狀況。
(2)市場分析:市場現狀和走勢;同類樓盤市場狀況、走勢、購買人群特征、價格水平狀況;競爭對手銷售狀況;
(3)項目的詳細規(guī)劃:項目本身特征(包括規(guī)模、定位、設施、價格、買賣條件);發(fā)展商、承建單位、物業(yè)管理公司等的信譽狀況;建筑材料和施工工期等;
(4)策略分析:項目的優(yōu)勢與劣勢;競爭對手和銷售狀況、價格水準等綜合評價和競爭策略的講解;項目銷售策略的講解;
(5)相關公司的介紹:發(fā)展商、承建商和物業(yè)公司的財力、形象和開發(fā)業(yè)績;公司推廣目標和公司發(fā)展目標,確立銷售人員的信心等。
(6)銷售流程的講解:發(fā)展商和代理商在項目中的權利和義務關系;二者在銷售過程中的責權分工;定金和首期款收取程序;合同簽署的注意事項;風險的規(guī)避;簽定合同的技巧;
(7)答客問的講解
(8)物業(yè)管理服務內容:收費標準;公共契約和管理規(guī)則等;
(9)銷售人員的禮儀行為準則和個人銷售提成水準及獎懲制度;
(10)結合目標客戶心理及行為模式講解銷售技巧;現場銷售氣氛的營造;銷售技巧;語言和體態(tài)技巧;客戶心理分析等;
4、實地講解:
(1)現場針對項目情況、策劃包裝方式及手法等進行實地講解;
(2)競爭對手銷售樓盤的現場觀摩;
(3)同類樓盤的銷售現場走訪;
5、銷售演練與考核:
由策劃人員、銷售負責人共同就項目實際操作進行培訓的綜合演練。
6、保安、衛(wèi)生清潔人員的禮儀和工作內容的培訓和演練。
第7篇 房產后勤管理部項目參觀接待流程
物業(yè)房產后勤管理部項目參觀接待流程
1、目的
為了更好的做好項目參觀內部接待工作,為賓客提供安全、舒適、溫馨的現場服務和滿意的膳食服務。
2、適用范圍
房產后勤管理部。
3、職責
崗位職責
膳食主辦負責與集團、地產的對接、溝通,明確接待時間、地點、所接待人物、接待標準和賓客特點,服務所需的車輛、工作人員數量,并負責安排和跟進接待事務;
業(yè)務主辦或現場物業(yè)服務中心負責人負責安排接待現場安全、保潔、車輛工作,配合膳食主辦圓滿完成接待任務;
廚師大班長負責接待現場的布置、菜譜的安排與訂購,監(jiān)督食堂的操作,對成菜品質進行驗收和運送,協助膳食主辦順利完成接待任務;
現場廚師班長負責菜品的質量驗收、菜肴的配制與裝飾,協助廚師大班長工作;
現場廚師負責菜肴的制作,保障質量,按時出菜。
4、過程控制
4.1房管部未移交項目的萬科內部接待流程
4.1.1膳食主辦接到接待信息時,即與發(fā)件人對接、溝通,明確接待時間、地點、所接待人物、接待標準,結合賓客特點與廚師大班長制定菜譜、酒水并根據服務所需的車輛、工作人員數量反饋給發(fā)件人確認,負責監(jiān)督和跟進接待事務;并將接待信息發(fā)送地產相關人員及公司分管領導和部門負責人。
4.1.2業(yè)務主辦接到膳食主辦的接待信息后,根據接待計劃安排接待現場和樣板間安全、保潔、服務員、車輛的工作,在賓客到達前1小時準備工作完畢。所有接待服務人員精神飽滿、bi規(guī)范、通訊工具良好,保持窗明幾凈、地面干凈整潔,無垃圾、煙頭、雜物。
4.1.2.1技術組工作流程
接到控制中心通知后,根據各餐飲/參觀接待地點、路線要求,提前五小時檢查、調試燈光、音響、區(qū)域照明、空調設備。
1) 空調設備
技術人員在餐飲/參觀前一小時開啟空調設備,視具體情況提前開啟其他必要區(qū)域的通道;
2)就餐場所照明設施
就餐開始前一小時開啟所有(視具體情況而定)場地燈飾。
3)音響設備
a)嚴格按照業(yè)務主辦/膳食主辦所對接要求進行調試,一般技術要求燈光開啟不要太強或太弱,并注意燈光的扭轉方向避免破壞周邊的設施。
b)穩(wěn)固擺放麥克風,按照設備開機程序開啟音響設備,并逐一調試每個麥克風音量,力求均衡無反饋聲和嘈雜音(視與地產項目對接要求而定)。
c)若宴會期間要卡拉ok,技術員需提前準備好卡拉ok歌碟、目錄,方便查閱點歌。
4) 技術人員根據控制中心指示,負責在夜間開啟園區(qū)路燈。
5)所有準備工作完成后,需及時將情況反饋至控制中心,由控制中心反饋至項目房管員進行核查。
4.1.2.2安全班工作流程
接控制中心通知后,根據餐飲/參觀地點、路線要求,安全崗提前一小時開啟相關區(qū)域門鎖及責任范圍內電源。
1) 崗位設置
在原有崗位基礎上至少提前1小時增設相關警衛(wèi)崗位。
2) 標識指引
視來訪人數、來訪車輛放置人員指引標識和車位導向標識。
3) 現場控制
路口崗、大門崗各1人負責與來訪人員方向指引、問詢工作;停車場出入口各1人控制車輛有序停放。
4)所有準備工作完成后,需及時將情況反饋至控制中心,并由控制中心通報項目房管員進行核查。
5)控制中心應在每次發(fā)布接待通知時明確告訴各崗位本次接待要求、接待路線和其他特殊要求,并提前兩小時向業(yè)務主辦/膳食主辦/項目房管員及其它各部門負責人通報整體餐飲/參觀接待準備情況并予以記錄,對未完成的準備工作予以督促和跟進,來訪人員達到半小時前再次向業(yè)務主辦/膳食主辦/項目房管員及其它各部門負責人通報整體餐飲/參觀接待準備情況并予以記錄,對未完成的準備工作予以督促和跟進。
4.1.2.3保潔班
接控制中心通知后,根據餐飲/參觀地點,服務員提前4小時準備相關工作。
1)現場布置
接控制中心通知后,根據餐飲/參觀接待地點/路線要求,提前五小時清潔相關區(qū)域;并根據相關要求,提前五小時布置餐飲/參觀接待現場。
2) 物資準備
根據就餐人數,提前二小時準備熱水瓶、茶壺(兩個)、茶葉、紙巾、紙杯、托盤、毛巾(兩條/人,大、小各一)等用品;
3)現場服務準備
在就餐開始前,服務人員提前1小時到場準備茶水、擺好杯子。
4)所有準備工作完成后,需及時將情況反饋至控制中心,并由控制中心通報項目房管員進行核查。
4.1.3廚師大班長負責接待現場餐臺、餐椅、餐具的布置、菜譜的安排與訂購,監(jiān)督食堂的操作,對成菜品質進行驗收和運送及現場管理,協助膳食主辦順利完成接待任務;
4.1.3.1膳食組
1)材料準備
接通知后,根據就餐人數、飲食習慣、餐飲費用標準、就餐時間等內容訂購相應餐飲材料(蔬菜、肉類、調料、酒水等)。
2)餐具準備
根據就餐人數準備好充足的餐具(茶位、菜碟、碗筷、勺類、酒杯等等)。
3)烹飪
根據廚師特長安排不同廚師烹飪不同菜式。
4)特殊準備
根據來訪人員國籍確定訂購相應西餐、日式菜等。
5)以上所有工作需在就餐前半小時內完成,就餐前1小時將準備情況反饋至控制中心,并由控制中心通報項目房管員進行核查。
4.1.4接待過程中,服務人員不得大聲喧嘩,文明禮貌、規(guī)范服務;接待完畢后,對現場餐具進行清洗、消毒,對現場衛(wèi)生進行清理;對接待剩余可存放物資回收倉庫登記保存。
4.1.5膳食主辦負責對接現場陪同負責人對《用車申請表》、《項目參觀萬科內部接待服務費用表》簽字確認,對服務結果進行溝通、反饋。
4.1.6膳食主辦負責接待服務費用的審核、填單、報銷。
4.2已經移交物業(yè)服務中心管理項目的萬科內部接待流程
4.2.1物業(yè)服務中心負責人接到膳食主辦的接待信息后,根據接待計劃安排接待現場和樣板間安全、保潔、服務員、車輛的工作,在賓客到達前1小時準備工作完畢。所有接待服務人員精神飽滿、bi規(guī)范、通訊工具良好,保持窗明幾凈、地面干凈整潔,無垃圾、煙頭、雜物。
4.2.2其它相關內容參考4.1要
求。
4.3現場服務標準
4.3.1接待要求
4.3.1.1部門相關接待負責人須提前十分鐘在主要入口處迎候。
4.3.1.2形象崗須精神抖擻,室外巡邏崗須于大門內道路旁負責車輛引導,并在停車場加派臨時崗,負責車輛停放指引和開啟來賓車門。
4.3.1.3 來賓下車后,可按與地產協商的接待要求和《房管部接待工作信息表》的安排確定參觀路線。
4.3.1.4參觀完畢,視與地產協商的接待內容指引來賓進入就餐區(qū),來賓進入就餐區(qū)前半小時服務人員需擺放好所有就餐所需用品,待來賓入座后服務人員及時按程序提供相關服務,來賓就餐期間服務人員需在5米外等候提供服務,來賓用完餐準備離開時,以上迎接人員須將來賓送上車并目送來賓離開。
4.3.2餐飲/參觀接待事宜保密規(guī)定
4.3.2.1集團、地產領導帶入的客戶餐飲/參觀接待內容不得向外界透露任何信息;
4.3.3.2地產項目有保密要求的餐飲/參觀接待事宜,按地產項目要求執(zhí)行。
5、記錄表格
vkwy7.5.1-j06-04-f1《項目參觀萬科內部接待服務費用表》
vkwy7.5.1-j06-04-f2《房管部接待工作信息表》
第8篇 地產項目經理銷售管理流程--項目的總結與表彰
地產項目經理銷售管理流程(3)--項目的總結與表彰
1、項目總結:
(1)項目操作過程回顧;
(2)項目操作中的問題與創(chuàng)新;
(3)形成文字留檔備案;
2、項目檔案的歸檔
(1)項目銷售全套銷售工具
(2)將上門客戶的登記表和尊客咨詢等內容存入電腦備案管理。
3、根據項目中人員表現和工作情況進行人員表彰。
4、項目的對外宣傳安排。
5、客戶的后續(xù)服務:
(1)入伙時的客戶問候和賀卡的郵寄等;
(2)適時的電話問候;
(3)一年后客戶的再跟蹤調查;
第9篇 項目現場收方驗收單管理流程
項目現場收方驗收單工作流程
1、辦理現場收方驗收單原則:凡屬設計施工圖紙技術要求的現場收方均應辦理現場收方驗收單;
2、辦理現場收方驗收單程序:由承包商提出現場收方驗收單內容和計劃安排,經監(jiān)理工程師、業(yè)主相關專業(yè)工程師、項目主管、按計劃規(guī)定共同現場收方驗收核定確認;
2.1、現場收方驗收單必須嚴格遵循國家規(guī)程規(guī)范、行業(yè)標準和經業(yè)主批準的設計圖紙、技術要求和施工組織設計;
2.2、辦理現場收方驗收單的時效性:現場收方驗收單必須有計劃安排并在事發(fā)前現場共同收方驗收核定確認;
3、辦理現場收方驗收單的規(guī)定:相關專業(yè)工程師(包括相關造價工程師)、項目主管、必須現場共同核定認可,并按制度要求報批,單一認可、事后補辦及未經批準均不能作為結算依據;
4、現場收方驗收單:必須報工程管理部、造價合約部審查,工程總監(jiān)審定;對現場收方驗收工作承包商必須提供現場實際的測量資料報告,經監(jiān)理工程師、現場專業(yè)工程師(包括造價工程師)、項目主管對測量資料報告檢查審核無誤后,方可進行收方驗收簽字確認程序;
5、現場收方驗收參加人員必須嚴格認真,對收方的數量和準確性負責。
第10篇 項目物業(yè)管理專案流程
項目物業(yè)管理專案流程
1、物業(yè)管理招投標及方案編制
2、物業(yè)管理vi形象策劃
3、物業(yè)的接管、入住
4、房屋管理、保安、清潔服務、園林綠化、車輛管理、機電設備管理、電梯管理、維修維護、消防安全、社區(qū)文化
招標
開發(fā)公司項目得到批準后即可進行物業(yè)管理招投標工作,指定招標文件、以便于通過物業(yè)管理的介入,爭取設計方案的合理性。
招標文件
一般包括投標須知、物業(yè)管理招標書和部分物業(yè)的設計圖紙。
招標須知
1、出具投標保證金,額度為年服務費用的5%,保證期為定標時為止,不中標者予以退回。
2、明確保密要求。
3、必須有不選擇最低標價的聲明。
4、明示投送標書的程序
5、明文規(guī)定開標與評標時間標準(量化)
投標保證金
約占投標物業(yè)年度管理費用總額的5%,保證期到定標時為止,一般3-6個月,不中標予以退回。
選標方式
有兩種:1、開發(fā)公司向選定的若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出邀請書,出售招投標文件,這稱為選標方式;
2、開發(fā)公司對報名投標物業(yè)管理企業(yè)逐一進行經營資質預審,經審查合格方發(fā)給招標文件,這稱為公開招標方式。
物業(yè)管理的投標過程
按照國家相關政策,今后物業(yè)管理企業(yè)進入市場的唯一途徑就是參與投標,主要的過程為:
1、確定投標意向并成立投標工作機構
2、獲取招標文件
3、考察物業(yè)現場
4、成本測算
5、編制標書
6、封送標書
物業(yè)管理經費的測算方法(小區(qū))
主要由以下幾項經費構成:
1、管理與服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費用
2、公共設施、設備的日常運行,維護及保養(yǎng)費
3、綠化管理費
4、清潔衛(wèi)生費
5、保安費
6、辦公費
7、物業(yè)單位固定資產折舊費
8、法定稅費
多層住宅物業(yè)管理公司員工定編標準為3.6人左右/萬
第11篇 物業(yè)某項目業(yè)戶檔案管理流程
物業(yè)項目業(yè)戶檔案管理流程
1、職責
(1)客服部負責業(yè)戶身份資料相關信息管理。
(2)工程部做好業(yè)戶裝修資料、各種圖紙管理。
(3)保安部做好業(yè)戶物品出入申請、車輛等相關資料管理。
2、工作程序
(1)管理要求
①.業(yè)戶情況發(fā)生變更時,應及時修訂檔案。
②.業(yè)戶文件資料屬秘密級文件,原則上不得外借,如部門之間借閱,需得到部門主管的同意,填寫相關借閱記錄。
③.文件、資料要進行合理歸檔,分類整理。
④.檔案要經常進行清理,以免資料堆積混亂,對過期的文件資料要及時清理。
⑤.部門須指定專人負責,做到業(yè)戶檔案資料既服務于工作,又不向無關人員泄露。
⑥.業(yè)戶的檔案資料必須保持完整性及完好性,杜絕丟失情況。
3、檔案管理
(1)當業(yè)戶的第一份資料(含內部流轉有關業(yè)戶的信息及業(yè)戶本身填報信息)轉到項目管理中心相關部門后,按一戶一檔的原則,立即建立相應業(yè)戶檔案。
(2)為便于管理,每一份業(yè)戶檔案資料需同時建立目錄篇(視工作需要,若資料很少,可以不做目錄),檔案的相關信息增減時,需同時修改目錄。
(3)主管部門可依據本部門所存檔案資料的特點及性質,選擇適用于本部門的業(yè)戶檔案管理存放方式:
①.客服部可采用掛牢分類存放等方式,便于日常頻繁的查閱。
②.工程部裝修圖紙采用檔案袋封存的方式。
③.保安部可視每戶信息量的多少及使用頻率,選擇適合本部門工作的管理方式。
④.各部門需依據要求,于當日完成歸檔工作,將檔案的增減登記《業(yè)戶檔案一覽表》中,交部門主管查閱。
(4)業(yè)戶發(fā)生變更后,原業(yè)戶的相關資料單獨存放,確認保管年限。超過保管年限后,經部門主管查閱后審批后銷毀,并做好相關銷毀記錄。
(5)客服部主管每周一對照《業(yè)戶檔案一覽表》,對本部門上周建立的檔案進行全面檢查或抽查,發(fā)理問題及時予以指導,簽署相應評語。
(6)客服部每月5日前,將本部門上月各種檔案建立及管理情況,匯總成書面報告,由部門主管批閱后,上報項目經理。
(7)項目經理組織每半年對下屬部門進行一次全面的檔案檢查,分別安排在每年的三月份及九月份。
(8)相關部門借閱檔案時,需經部門主管同意,辦理相關手續(xù)。
第12篇 工程項目款支付管理流程辦法
工程項目款支付管理流程
(一)、支付管理
付款控制是建設項目控制的重要一環(huán)。目的是使建設項目投資的發(fā)生控制在批準的限額內,隨時糾正發(fā)生的偏差。工程承包合同實施階段的投資控制的主要手段主要是做好支付管理工作,通過工程的計量支付來控制合同價款,約束承包商的行為,發(fā)揮監(jiān)理工程師在施工各個環(huán)節(jié)上的監(jiān)督和管理作用。工程承包合同實施階段監(jiān)理工程師的計量支付管理主要工作內容包括以下幾個方面。
1.支付的文件依據
支付的主要合同文件依據一般包括:
1)招標文件。
2)投標文件。
3)業(yè)主與承包商簽訂的工程承包合同(主要內容包括:合同協議書、合同專用條款、合同通用條款,有些合同還包括合同特別條件、合同協議備忘錄等)
4)技術規(guī)范。
5)工程師批準的施工圖紙。工程變更令。
6)索賠費用評估報告。
7)合同實施過程中業(yè)主和承包商簽訂的補充協議等。
2、支付內容
一般應支付給承包商的款項
1)工程預付款。
2)材料預付款。
3)工程款,即工程量清單(工程量報價表)項目。主要包括已完成的永久工程的價值、已完成的允許單獨計量的臨時工程及總價支付的項目。
4)變更、索賠、計日工等。
5)價格調整。包括勞務調差<即人工單價調整)、材料調差(包括材料運費調差)。
6)其他款項。有由后繼法規(guī)引起的費用增減、誤工補償、趕工獎勵、財務支持暫付款、掛賬支付以及其他各種應付款項等。
7)退還保留金。缺陷責任期滿,經驗收合格,退還保證金。
一般應扣除的款項
1)工程預付款。
2)材料預付款。
3)保留金。根據合同規(guī)定的保留金扣除比例及計算辦法,逐月扣除保留金,直到達到保留金限額為止。
4)由于承包商責任造成的工期拖期罰款及損壞業(yè)主設備、設施方面的賠償款。
5)租用業(yè)主設備、設施費用,業(yè)主提供水、電等服務費用。
6)業(yè)主和承包商雙方協商的有關款項,如借款、掛賬支付、支持性暫付款等。
3、支付條件
工程預付款支付條件
1)承包商與業(yè)主己簽訂合同協議書。
2)承包商向業(yè)主提供工程預付款保函。
3)承包商向業(yè)主提供履約保證金或銀行出具的履約保函。
工程款支付條件
除上述支付條件外,還應具備:
1)施工總進度計劃已經監(jiān)理工程師、業(yè)主工程師批準。
2)申請支付的單項工程開工報告已經監(jiān)理工程師、業(yè)主工程師批準,完成工程量經監(jiān)理工程師、業(yè)主工程師審核確認。
此外,變更支付須有工程師發(fā)布的變更令,或工程師確定的暫定價格。
對于總價支付的項目,除在技術規(guī)范或工程量清單中規(guī)定的按分期付款支付項目外,其他項目,承包商應在合同簽訂后,盡早提出總價支付的詳細支付計劃,取得工程師批準后,方可在月支付證書中按項目或分階段支付。
4、支付程序
由工程師根據上程承包合同相關內容,指定相對固定的能全面反映各項支付款項的格式。各項支付內容應反映截止上期末累計支付、期支付和本期末累計支付。常采用按月工程進度付款的方法,即分工程預付款、中間月進度付款、竣工付款、最終付款。支付申請報表的審查一般分三個步驟。
(1)、承包商按工程師指定格式申請
承包商在每個月末(或_日)按工程師指定的格式和規(guī)定的份數提交“月支付申請報表(或工程量申報表)”,每一份均應有經工程師批準的承包商駐工地代表簽字,報表應包括承包商應得有關款項的說明及計算資料。
(2)、工程師審查開具支付證書
工程師按收到上述承包商“支付申請報表(或工程量申報表)”之后,應在規(guī)定時間內(14天或21天內完成,具體情況按合同規(guī)定)對承包商的支付申請進行認真審查,并向業(yè)主開具支付證書。審查內容主要包括:已完成的永久和臨時工程量是否經過聯合計量,質量是否達到技術規(guī)范要求,單價套用和計算有無問題,各種支付款項是否滿足支付條件,材料預付款有無詳細的工程師驗收單、購貨發(fā)票等證明材料等。對勞務、材料、外幣調差的計算,根據合同有關規(guī)定及所附詳細資料,逐項核對,必要時須得到業(yè)主的專門批準。
對變更的支付,應有工程師已發(fā)出的變更令及變更工作已施工并驗收合格的證明。對所有索賠的支付,工程師應提出評估意見經業(yè)主批準后進行支付。對各種支持性支付,必須有業(yè)主的批示。對各種扣除款項,必須附有計算說明。
經過認真審查并扣除保留金之后,凈金額能達到投標書附件規(guī)定臨時支付證書的最小限額,并滿足合同規(guī)定的支付條件時,工程師在規(guī)定的時間內,按規(guī)定的份數向業(yè)主開出對承包商的進度付款證明書,即支付證書。此證書應有負責該項目的經理理工程師簽字,并送交業(yè)主的計劃、財務部門。工程師對所開具的支付證書,在計算上、資料上應保證準確、完備,如果報出之后.對任何工作執(zhí)行不滿,可隨后修改已發(fā)出的支付證書。
(3)、業(yè)主付款
財務部審核
財務根據工程承包合同等文件以及賬簿中付款情況,對支付申請報表(或工程量申報表)需支付款項進行審核,包括金額、期限、收款單位等。
總經理審核
總經理對經審核后的支付申請報表(或工程量申報表)進行再次重點復核,并簽署意見,最終確定款項是否支付。
財務部付款
業(yè)主的財務部門在經總經理簽字確工程師遞交的對承包商的臨時支付證書后,在合同規(guī)定的時間內(一般為42天,或28天,56天),應按臨時支付證書開出的金額支付給承包商。業(yè)主因資金或其他方面原因未能在合同規(guī)定的時間內支付給承包商應得的款額,那么業(yè)主應按投標文件或合向規(guī)定的利率從應付之日起計算向承包商補償支付全部遲付款額的利息。
(二)、竣工報表的編報及審核
工程竣工,頒發(fā)移交證書之后(合同規(guī)定的時間內),承包商應向工程師遞
交一份竣工報表,該報表應有技工程師批準的格式編寫的證明文件,詳細地說明以下內容:
1、到移交證書注明的日期為止,承包商根據合同所完成的所有的最終價值,包括原合同中工程量清單的數量、工程設計變更增加的數量、現場條件變化及工程師指示增加的數量及計日工、調差計算值。
2、合同實施階段所發(fā)生的所有索賠事件匯總,及進一步的索賠款項的估算值。
3、承包商認為根據合同將要支付給他們的價格調整款項、各種補償支付、提前完工獎金等的估算值。
4、退還保留金的計算。
工程師在收到竣工報表后,首先檢查承包商編報的竣工報表中所有已完成工作的最終值與開工以來臨時支付證書匯總數的差異,無論各項已完工程的數量最終簽認量比以前臨時支付證書的量多或少,都以最終簽認數量為準,對以前臨時支付證書的數量、金額進行調整。增減的金額,在竣工支付證書中注明。
5、對承包商所估算的認為還應該得到的支付項目及金額,在審核相關資料手續(xù)之后,決定應支付的金額。把對已完工程的調整金額和對新報項目的審核金額合在一起,按照合同規(guī)定開出竣工結算支付證書,包括所有應付款項的金額及所有應扣除款項的金額。業(yè)主接到竣工結算證書之后,應在原合同規(guī)定的時間之內支付給承包商。工程師自己對所監(jiān)理的工程支付工作,也應整理寫出報告,說明各項目結算情況,包括合同價、最終結算價、增減原因、發(fā)布工程變更總的情況、工程量變化情況以及頒發(fā)移交證書后到竣工結算支付證書開出時與承包商之間還存在的爭議、在工程缺陷方面和在合同支付方面還遺留的問題等。
6、最終報表及最終證書
承包商在得到頒發(fā)缺陷責任證書的合同規(guī)定的時間內,如果認為所有問題已經解決,放棄了進一步索賠的權利,他應向工程師提交一份最終報表草案供工程師考慮,該草案應附有按工程師批準格式編寫的證明文件,詳細地說明下列內容:根據合同所完成的所有工作價值以及根據合同認為還應支付給他們的任何款項。工程師不同意或不能證實報表草案的一部分,則承包商應根據工程師要求提交進一步的資料,并對草案進行修改,使工程師滿意。達成一致后,承包商編制正式報表,提交工程師。在提交最終報表的同時,承包商應結業(yè)主一份書面結清單,進一步證實最終報表的總額,包括所有己完工程的價值和由合同引起的或與合同相關的全部和最后確定應支付給承包商的所有金額。工程師在接到最終報表和“書面結清”后的合同規(guī)定時問內,向業(yè)主發(fā)出一份最終支付證書。并附有詳細的說明,包括工程師認為按照合同最終應支付的款額,以及根據有關合同條款進行扣除之后,業(yè)主還應支付給承包商,或者承包商還應支付給業(yè)主的余額。最終報表一旦遞交,承包商根據合同進行索賠的權利就終止。承包商得到退還的履約保證書后,結清單生效,業(yè)主和承包商的合同關系終止。
(三)、支付管理的基礎(工程師對工程的計量)
1、計量的目的
計量是對承包商進行中間和竣工文件的需要,是對工程投資控制的需要。合同報價中開列的工程量是估算的工程量,一般只作為評標的依據。合同實施過程中,實際情況變化是正常的。為了合理地對承包商進行進度付款及對業(yè)主資金的合理使用,實事求是地進行對已完工程的計量是很有必要的。
2、計量的方式
采用由工程師和承包商共同聯合測量計量的方式。工程師與承包商各委派專人組成一個測量計量小組,負責對承包工程的測量計量工作。測量后雙方簽字認可的工程量,作為支付計量的依據。
3、計量的依據
工程師發(fā)布和批準的施工圖、變更通知和現場發(fā)布的書面指令,以及技術規(guī)范中對計量的具體規(guī)定。還有開工前雙方聯合測量的原形地貌圖,施工過程中,對土、石分界確定的界線等。
4、計量的程序
根據合同條款的規(guī)定,每月月末由承包商提出對已完工程的計量申請,現場工程師和計劃合約部及利比測量師行測量專業(yè)工程師對承包商申請計量的項目及內容進行核對,確定是否符合計量條件。對符合計量條件的項目及內容,通知測量計量小組進行必要的聯合測量和室內計算工作,對承包商申請逐項復核簽字后,返給承包商。承包商按雙方簽字的各項目本月完成的工程量,正式提交支付申請月報。
5、計量工作的具體問題處理
1)總價項目的計量。根據合同的規(guī)定,對于一些以總價形式列項的臨建工程,或某單項工程,注意有沒有分階段支付的說明,及對分階段達到的目的、要求,在承包商申請支付時,工程師審查的重點是各階段達到的目的及合同要求。
2)土方和石方的分界線。工程師應根據支付規(guī)范規(guī)定的試驗方法,通過試驗確定完整巖石后,工程師和承包商測量小組進行聯合測量,確定土、石分界線的具體位置,對土方和石方進行分別測量。
總之,對承包合同中所列工程項目及增加的變更項目和工程量如何計算,要按合同條款和技術規(guī)范的具體規(guī)定,弄清完成工作包括的工作內容、計量方法、計量單位,公平合理地進行計算各項已完成工程量。
6、計量資料的整理歸檔
(1)、為了使對工程的計量做到客觀公正,不出現重復計量和漏計的現象,測量和計量人員應做好已完工程統計臺賬。對所有參與計量支付的工程量計算必須有依據,列清工程項目名稱、部位、樁號.并附上測量斷面、計算草稿等,以備復查,同承包商計算口徑應一致.減少統計工程量工作中的不必要的爭執(zhí)。
第13篇 地產項目經理銷售管理流程--項目銷售階段
地產項目經理銷售管理流程(2)--項目銷售階段
1、預銷售期(內部認購期)
目標:在業(yè)內擴大知名度;攔截其他樓盤客戶;塑造產品形象,引發(fā)客戶欲望;累計至少三成客戶以利公開發(fā)售。
(1)地點:公司本部或現場售樓處
(2)階段工作安排和銷售目標的確定
(3)進現場的詳細的詳細準備(包括協助策劃人員的具體工作)
(4)部分收受定金,不足部分于公開銷售期補齊
(5)銷售培訓和答客問的反復練習
2、公開銷售期
目標:造成公開即暢銷的場面,收獲前期工作成果;將銷售成績迅速傳播并告之客戶;創(chuàng)造熱烈的銷售氣氛;評價銷售目標并予以調整。
(1)銷售人員進場;
(2)老客戶的信息傳播和已聯絡的客戶的邀約,以創(chuàng)造人流;
(3)通知引導期已定的客戶,并于公開期補足定金,擴大氣氛;
(4)各種現場活動的組織;
3、強銷期:
目標:加強客戶的介紹;動員客戶返回參加各種現場活動]
(1)客戶追蹤、補足和簽約;
(2)利用已定客戶介紹客戶成交;
(3)現場活動的組織;
4、穩(wěn)定強銷期
5、銷售后期
目標:加強有潛力地區(qū)宣傳;電話跟蹤有成交欲望的客戶;加強補足和簽約工作
(1)延續(xù)銷售氣氛;
(2)通過客戶資料過濾客戶,追蹤客戶;
(3)以利益加強客戶追蹤客戶;
(4)持續(xù)跟蹤客戶補足和簽約;
(5)研討未售出戶數之原因,加以改進;
(6)激勵現有人員士氣,達成銷售目標;
第14篇 地產項目工程簽證管理流程
地產開發(fā)項目工程簽證管理流程
一、適用范圍
本流程適用于地產開發(fā)項目施工現場所有工程簽證的管理工作。所謂工程簽證是指對施工管理中發(fā)生的合同外零星事件的確認。例如:地下障礙的清除遷移、銷售通道的搭建、臨時用工、各種技術措施處理、發(fā)包單位委托承包單位施工的零星工程(在施工合同之外)等。
包括正常簽證和特急簽證,特急簽證是指必須立即執(zhí)行而且延緩實施會造成更大損失的簽證。
一般情況工程簽證由以下幾種原因引起:
(1)由于施工條件變化、地下狀況(土質、地下水、構筑物及管線等)變化;合同補充及合同規(guī)定需實測工程量的工作項目;紅線外施工道路的修補(紅線內的施工道路修補宜在合同中包干)等;
(2)配合策劃和銷售要求或趕工措施導致的工程量增減;
(3)由甲方提出,或因工程管理失誤引起的工程量增減;
(4)政府要求以及其它原因;
二、工程簽證辦理的原則
1)一單一算原則:一個工程簽證申請單應編制一份預算,且對應一個工程合同。
2)完工確認原則:當簽證工程完工后,項目部工程師和監(jiān)理單位工程師必須在完工后5個工作日內簽字確認,如屬隱蔽工程,必須在其覆蓋之前簽字確認。
3)正常簽證的辦理原則是“先審批后施工”,簽證審批流程必須在5個工作日內完成。
4)特急簽證辦理原則是“施工前口頭請示主管領導認可”,但必須在開工后5個工作日內辦妥全部手續(xù)。
三、工程簽證的提出
1)根據引起工程簽證的主體不同,可以將工程簽證分為兩種情況:
1、由甲方相關指令(如工作聯系單等)引起的工程簽證。
2、除此之外施工單位根據現場施工條件主動提出的工程簽證。
2)當甲方確定發(fā)出相關指令會導致工程簽證發(fā)生時,首先判斷可能要發(fā)生的工程簽證的性質是屬于正常簽證,還是屬于特急簽證。
1、如果屬于正常簽證,則按照“先審批,后施工”的原則執(zhí)行,要求簽證的審批在5個工作日內完成;
2、如果屬于特急簽證,為確保不因執(zhí)行時間延緩導致更大損失,項目管理中心/項目部、預算部、監(jiān)理公司溝通同意,由項目部提出合理的簽證方案后,電話請示項目總監(jiān)/主管副總同意,預算估值超過5萬元以上還需電話請示總經理,得到電話指令后,即可實施。但必須保留準確的簽證文件,且項目管理中心/項目部應在簽證實施后5個工作日內,補齊所有手續(xù)。
3)施工單位接到甲方指令后,根據甲方相關指令要求,提出辦理工程簽證的需求,填寫《工程簽證申請單》報監(jiān)理單位審核。對于特急簽證,需立即執(zhí)行相關指令進行施工,同時提出辦理工程簽證的需求,填寫《工程簽證申請單》報監(jiān)理單位審核。
4)除甲方指令引起簽證發(fā)生之外,施工單位在日常施工過程中,也可以根據施工需要,提出工程簽證需求。同樣要求施工單位填寫《工程簽證申請單》,報監(jiān)理單位審核。
5)施工單位填寫《工程簽證申請單》時,要求寫清簽證原因、簽證內容、附上初步預算或工程量清單,在需要的情況下繪制草圖,具體填寫要求如下:
①在內容描述上要有所發(fā)生的工作時間、部位、工作依據、工程量或人工工日數量,其中工程量計量過程應詳盡,計時工的簽證一定要有內容,以便進行核算;
②機械臺班的簽證,項目部只簽臺班,由項目部通知預算部到現場參加約談,共同確定臺班費用,并簽署約談記錄,由預算部、項目部、監(jiān)理公司、施工單位共同簽字后生效。
③安裝材料設備需注明廠家、型號、規(guī)格、品牌;
④要符合結算的要求。如屬實測實量的,需先確定單價,預估工程量;如原合同中有單價約定的,按原單價計算;如無合同或無單價約定的,則需事先確定,包括材料設備的限牌限價;如果是由設計變更引起的工程簽證,且在設計變更審批過程中已經對簽證費用進行過計算確定的,施工單位不需重新計算。
四、工程簽證的審核及審批
1)監(jiān)理單位接到施工單位工程簽證申請后應在1個工作日內到現場對工程變化情況進行調查,審核工程簽證內容,并簽署意見。
2)監(jiān)理單位簽署意見后,由項目部專業(yè)工程師核實簽證原因、事項及工程量,并在1個工作日內簽署意見。
3)預算部對簽證預算進行審核,并在2個工作日內簽署審核意見。
4)簽證預算估值在5萬元以內的由項目總監(jiān)審核工程簽證,簽署意見后方可實施。如簽證的預算估值超過5萬元,則需再由總經理審批通過后才可實施。項目管理中心/項目部和預算部在辦理施工單位提交的工程簽證時,要特別關注不合理工程簽證,如發(fā)現不合理工程簽證,須做好記錄,說明不予工程簽證的原因,并存檔備案。不合
理工程簽證包括但不限于以下幾種情況:
1、該工程簽證已經辦理又重復簽證的;
2、合同中已約定而無需再辦理的工程簽證;
3、屬于施工單位工作失誤造成的工程簽證,如施工單位前期進度耽誤造成后期趕工費用增加,施工單位因質量問題造成的工程返工,費用增加等。
五、工程簽證的執(zhí)行
1)工程簽證的下發(fā):審批通過后,簽證單匯總到預算部,蓋章后,存檔一份,其余下發(fā)項目部,由項目部負責簽證單的編號及發(fā)放。
2)工程簽證的實施管理
1、施工單位按經審批通過的《工程簽證申請單》內容組織實施,監(jiān)理公司、項目部監(jiān)督實施情況,并核實實施結果,對未按規(guī)定時間和任務完成的,督促整改,直至完成;
2、項目部專業(yè)工程師負責工程量的復核,預算部負責造價的復核;
3、工程簽證施工結束后,項目部專業(yè)工程師組織完成簽證實施情況的核實工作,與監(jiān)理、施工單位、預算部共同在《工程簽證確認單》中簽字確認;《工程簽證確認單》的內容必須滿足結算編制的要求,不能籠統地簽認工程量和工程造價,必須將工程名稱、簽證的原因、時間、簽證內容、材料材質、施工方法等描述清楚,如果文字描述不能滿足結算編制的要求,要求附簡圖,并達到根據簽證單可準確計算工程量的要求。
4、如需要實測實量的,則由項目現場工程師、監(jiān)理、施工單位到場測量,并在《工程簽證確認單》上簽字確認;隱蔽工程簽證必須在隱蔽前完成驗收手續(xù)和工作量確認。
六、工程簽證的確認與統計
1)簽證實施完畢,監(jiān)理公司驗收合格后,施工單位在10個工作日內辦理簽證確認單,監(jiān)理公司應在2個工作日審核完畢后交項目部審核、項目部在接到監(jiān)理公司審核完成的簽證確認單后2個工作日內審核完成后由預算部審核,公司領導按權限審批。
2)預算部每月25日前匯總本月經施工單位和甲方審核確認的工程簽證
及相關費用,形成《工程簽證月匯總表》作為結算的依據,并向公司領導匯報。
七、工程簽證的結算
1)預算部對已完工的項目按《工程結算(內審)管理流程》進行結算;
2)施工單位根據確認的簽證內容,編制竣工結算,竣工結算需“一單一價”。
八、相關附件和表單
1)工程簽證申請單
2)工程簽證確認單
第15篇 地產項目經理銷售管理流程--售后服務
地產項目經理銷售管理流程(4)--售后服務
1、售后服務分類:按時間分類、按購買服務人員分、按購買戶型和花園名稱分、按成交與否分、按客戶意向分;
2、建立客戶投訴制度:---客戶意見卡;
內容以關鍵性服務質量指標為衡量標準:如客戶接觸媒體效果時的態(tài)度不同;客戶到達現場時的第一印象;客戶產生是否購買時的心理感受;客戶在簽定相應認購書和合約時的感受;重大施工階段時的心理感受(動工、出地面、封頂、交樓等);處理客戶抱怨時客戶的心理感受;
3、關于服務品質及其評估--檢查日常內容和售后服務:有待補充:其它銷售方式(關于正常銷售現場、展銷會、其它促銷活動)
