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有哪些
房屋維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)是衡量物業(yè)管理和維護(hù)質(zhì)量的關(guān)鍵，主要包括以下幾個(gè)方面：
1. 結(jié)構(gòu)安全：檢查房屋主體結(jié)構(gòu)是否完好，如墻體、梁柱、地基等是否存在裂縫、變形等問(wèn)題。
2. 屋面防水：評(píng)估屋面防水層的完整性，防止雨水滲漏。
3. 管道通暢：確保排水系統(tǒng)、給水系統(tǒng)無(wú)堵塞、泄漏現(xiàn)象。
4. 電氣安全：檢查電線、插座、開(kāi)關(guān)是否老化、損壞，保證用電安全。
5. 內(nèi)部裝飾：關(guān)注墻面、地面、門(mén)窗等裝飾材料的磨損程度。
6. 設(shè)施設(shè)備：定期保養(yǎng)電梯、空調(diào)、消防設(shè)施等公共設(shè)備。
內(nèi)容是什么
這些指標(biāo)的具體內(nèi)容涉及詳細(xì)的檢查標(biāo)準(zhǔn)和維修程序。例如，結(jié)構(gòu)安全評(píng)估需依據(jù)建筑規(guī)范進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)異常需及時(shí)加固修復(fù)；屋面防水則需要定期檢查防水層，必要時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)或更換；管道通暢性檢查通常通過(guò)專(zhuān)業(yè)工具進(jìn)行，確保無(wú)積水、堵塞；電氣安全檢查需由專(zhuān)業(yè)電工執(zhí)行，更換破損部件，確保電路安全；內(nèi)部裝飾的維護(hù)則包括清潔、修補(bǔ)和局部翻新；設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需遵循制造商的指導(dǎo)，定期進(jìn)行潤(rùn)滑、清潔和性能測(cè)試。
規(guī)范
制定房屋維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度，應(yīng)涵蓋以下幾點(diǎn)：
1. 制定定期檢查計(jì)劃，明確各項(xiàng)指標(biāo)的檢查頻率。
2. 明確責(zé)任人，確保每個(gè)環(huán)節(jié)都有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。
3. 建立問(wèn)題報(bào)告和處理機(jī)制，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)記錄并解決。
4. 設(shè)立維修基金，保障維修資金的充足。
5. 定期培訓(xùn)員工，提升其專(zhuān)業(yè)技能和服務(wù)水平。
6. 建立業(yè)主溝通機(jī)制，及時(shí)了解業(yè)主需求和反饋。
重要性
房屋維修養(yǎng)護(hù)工作的重要性不容忽視，它直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量、物業(yè)價(jià)值以及建筑物的使用壽命。良好的維修養(yǎng)護(hù)能預(yù)防小問(wèn)題演變成大故障，減少突發(fā)事故的發(fā)生，保障居民的人身安全。定期的維護(hù)也能保持房屋的良好外觀，提升社區(qū)的整體形象，增加物業(yè)的市場(chǎng)吸引力。因此，建立健全的房屋維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)制度，對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，既是責(zé)任也是提升服務(wù)質(zhì)量的重要途徑。
房屋維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)制度范文
第1篇 房屋維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)制度
維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)
一、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)
1、主體工程。主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件的維修,要求牢固、安全、不留隱患。
2、木門(mén)窗及裝修工程。門(mén)窗應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活,不松動(dòng),不透風(fēng);木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀,接縫嚴(yán)密。
3、樓地面工程。樓地面工程的維修應(yīng)牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng),不空鼓開(kāi)裂,地坪無(wú)倒泛水現(xiàn)象。
4、屋面工程。屋面必須確保安全,不滲漏,排水暢通。
5、抹灰工程。抹灰應(yīng)接縫平整,不開(kāi)列,不起殼,不起泡,不松動(dòng),不剝落。
6、油漆粉飾工程。要求不起殼,不剝落,色澤均勻,盡可能與原色保持一致。
7、水、電、衛(wèi)、等設(shè)備工程。應(yīng)保持完好,保證運(yùn)行安全,正常使用;要定期檢查,嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定定期保養(yǎng);水箱要定期清洗。
8、金屬構(gòu)件。應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕,損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換,無(wú)保留價(jià)值的應(yīng)拆除。
9、其他工作。對(duì)屬于物業(yè)管理范圍的庭院、院墻大門(mén),院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的,應(yīng)修復(fù)或疏通。
房屋的日常養(yǎng)護(hù)內(nèi)容
1、日常養(yǎng)護(hù)
(1)屋面筑漏(補(bǔ)漏)、修補(bǔ)屋面等。
(2)共用鋼、木門(mén)窗的整修、配玻璃、油漆等。
(3)水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。
(4)下水道的疏通,修補(bǔ)明溝、散水、落水等。
(5)房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。
2、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)
(1)訂立科學(xué)的大、中、小修3級(jí)修繕制度,以保證房屋的正常使用,延長(zhǎng)其整體的使用壽命。
(2)要做好季節(jié)性的預(yù)防保養(yǎng)工作。例如,防臺(tái)風(fēng)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。
房屋維修養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)
1、定額指標(biāo)。小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過(guò)人工定額;材料消耗要不超過(guò)或低于材料消耗定額。
2、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備單項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用超過(guò)1000元的,由管理處制定維修計(jì)劃,報(bào)dnmc審批后劃撥專(zhuān)項(xiàng)資金實(shí)施。
3、服務(wù)指標(biāo)
房屋及配套設(shè)施完好率98%
房屋零修、急修及時(shí)率99%
維修工程質(zhì)量合格率95%
維修質(zhì)量回訪率60%
道路、車(chē)場(chǎng)完好率95%
公共設(shè)施設(shè)備完好率99%
大型及重要機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)完好率99%
有效投訴率2‰
有效投訴處理率100%
管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率100%
管理服務(wù)滿(mǎn)意率95%
4、安全指標(biāo)
(1)事故發(fā)生率應(yīng)符合國(guó)家的有關(guān)要求;
(2)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,不違章上崗和操作;
(3)注意工具、用具的安全檢查,及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具;
(4)按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料。
第2篇 __物業(yè)轄區(qū)房屋維修制度
物業(yè)轄區(qū)房屋維修制度
1、屋修繕前,要有明確修繕要求,經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查后,確定施工方案,報(bào)工程主管批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。
2、房屋維修時(shí),應(yīng)切斷修理范圍內(nèi)的電源,并設(shè)立警界線,禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。
3、粉刷墻壁,油漆門(mén)窗,裝配玻璃,修補(bǔ)外墻面,都要在可靠登高器具上進(jìn)行高空施工作業(yè),要有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)。
4、維修人員使用電器設(shè)備,要檢查導(dǎo)線絕緣,接地等是否良好,抽水泵、磨石機(jī)的電線不準(zhǔn)拖在水面上,應(yīng)架空。
5、維修場(chǎng)所應(yīng)配備必要的防火設(shè)備,每班要清理工作場(chǎng)地,維修工作結(jié)束,須清除所垃圾,并按《工程質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)定》驗(yàn)收后,方告竣工。
6、每年由工程部組織,對(duì)房屋進(jìn)行一次系統(tǒng)大檢查,評(píng)析房屋的使用情況,制訂修繕?lè)桨浮?/p>
7、如發(fā)現(xiàn)房面和外墻漏水,在報(bào)修記錄上詳細(xì)說(shuō)明漏水時(shí)間和部位。
第3篇 房屋樓地面工程維修制度
樓地面是房屋的主要水平承重構(gòu)件,它們將自重和使用荷載傳遞給墻、柱及基礎(chǔ)上,對(duì)墻身起水平支撐作用,并有分隔空間、隔聲、隔水等作用。
一、地面起砂的維修
(一)地面起砂的原因
水泥地面起砂的表面現(xiàn)象為光潔度差,顏色發(fā)白不堅(jiān)實(shí),表面先有松散的水泥灰,隨著走動(dòng)增多,砂粒逐步松動(dòng),直至成片水泥硬殼剝落。
造成水泥地面起砂的原因是多方面的:水泥砂漿摻合物砂級(jí)配不當(dāng),水灰比過(guò)大,養(yǎng)護(hù)不適當(dāng);水泥地面在未達(dá)到足夠的強(qiáng)度時(shí)就上人走動(dòng)或進(jìn)行下道工序;冬季低溫施工時(shí),門(mén)窗未封閉或無(wú)供暖設(shè)備造成大面積冰凍;原建材不符要求,如水泥受潮或砂粒過(guò)細(xì)等都有可能造成地面起砂現(xiàn)象。
(二)地面起砂的防治
防治起砂的主要方法:首先要針對(duì)起砂原因采取相應(yīng)措施,如水灰比過(guò)大就要嚴(yán)格控制水灰比等。其次,維修措施因根據(jù)具體情況而定,在樓地面起砂不大的情況下,可采取兩種方法進(jìn)行維修,一是起砂部分用磨石水磨,直到地面露出堅(jiān)硬、平整、光亮的表面;二是清理面層,再用鋼絲刷清除松動(dòng)砂粒并沖洗干凈,最后在濕潤(rùn)面層下純水泥漿罩面、壓光。在樓地面起砂面積較大的情況下,用107膠水泥漿修補(bǔ):首先清除浮砂并沖洗干凈,凹凸不平處用水泥拌合少量107膠做成膩?zhàn)忧镀?再用107膠加水?dāng)嚢鑴蛩⒌孛嬉槐?以加強(qiáng)地面的粘連力,隨后用107膠泥漿分層涂刷3~4遍,3天后進(jìn)行打蠟工作,以增強(qiáng)地面的耐磨性和耐久性。另外應(yīng)注意107膠用量約為水泥重量的20%左右,多了強(qiáng)度會(huì)下降,少了粘結(jié)力不強(qiáng)。
二、地面空鼓的維修
它多發(fā)生于面層和墊層之間,或墊層與基層之間?？展奶幨芰θ菀组_(kāi)裂,嚴(yán)重時(shí)大片剝落,破壞地面使用功能。
(一)造成空鼓的原因
(1)做樓地面的面層前,基層表面清理不干凈有浮灰,結(jié)合層粘結(jié)不牢;
(2)原材料質(zhì)量低劣,配合比不正確,達(dá)不到規(guī)定的強(qiáng)度;
(3)樓地面的樓板表面或地面墊層平整度較差且未處理好;
(4)違反施工操作規(guī)定,未按要求做好結(jié)合層;
(5)養(yǎng)護(hù)不善,受到振動(dòng)等。
(二)防治空鼓的方法
(1)清理地面的混凝土墊層或樓板表面,并用水沖刷干凈;
(2)按施工質(zhì)量要求,嚴(yán)格選用原材料;
(3)當(dāng)樓地面的基層平整度較差時(shí),先做一層找平層,再做面層,使面層厚薄一致;
(4)嚴(yán)格遵守施工操作規(guī)定;
(5)養(yǎng)護(hù)期間,禁止人在上面操作和走動(dòng),應(yīng)適時(shí)澆水養(yǎng)護(hù);
(6)對(duì)空鼓的面層,先將空鼓部分鏟除,清理干凈并用水潤(rùn)濕,再做結(jié)合層,最后用原材料嵌補(bǔ),擠壓密實(shí)、壓光。
三、水泥樓地面裂縫的維修
(一)水泥樓地面裂縫的原因
(1)地基基礎(chǔ)不均勻沉降、樓板支座產(chǎn)生負(fù)彎矩,使樓面產(chǎn)生裂縫;
(2)樓板的板縫處理粗糙,降低了樓板的整體性,使樓面產(chǎn)生裂縫;
(3)大面積的水泥砂漿抹面,沒(méi)有設(shè)量分格縫,使樓地面產(chǎn)生收縮裂縫;
(4)原材料質(zhì)量低劣,如水泥標(biāo)號(hào)低或失效等;
(5)現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓面溫差變形裂縫;
(6)使用維護(hù)不當(dāng)?shù)取?/p>
(二)水泥樓地面裂縫的防治
(1)由于地基基礎(chǔ)不均勻沉降引起的裂縫,先整治地基基礎(chǔ),再修補(bǔ)裂縫;
(2)提高樓地面面層的整體性,可在樓板上做一層鋼筋網(wǎng)片,以抵抗樓面端部的負(fù)彎矩;
(3)處理樓板的板縫,其施工順序?yàn)?清洗板縫,水泥砂漿灌縫,搗實(shí)壓平,養(yǎng)護(hù);
(4)根據(jù)質(zhì)量要求,嚴(yán)格選用原材料;
(5)嚴(yán)格控制施工質(zhì)量;
(6)大面積的樓地面面層,應(yīng)做分格;
(7)對(duì)一般的裂縫,可將裂縫鑿成v型,用水清掃干凈后,用1:1~1:2的水泥砂漿嵌縫抹平壓光即可;
(8)對(duì)于大面積裂縫,且影響使用的面層,應(yīng)鏟除重做。
四、水磨石地面的裂縫、光亮度差、細(xì)洞眼多的維修
水磨石
地面的裂縫的主要原因:地面回填土不實(shí),高低不平;造成墊層厚薄不勻,引起地面裂縫;基層未清理干凈;暗敷電線管線太高,也易引起地面裂縫。其防治措施,關(guān)鍵在于面層下面的基層處理,如回填土應(yīng)層層壓實(shí),冬季施工中的回填土要采取保溫措施,同時(shí)務(wù)必注意將基層清理干凈等。
水磨石地面光亮度差,細(xì)洞眼多,產(chǎn)生原因既有磨光的磨面規(guī)格問(wèn)題,也有金剛石砂輪規(guī)格問(wèn)題;同時(shí)磨光過(guò)程中的二次補(bǔ)漿未采用擦漿而采用刷漿法,造成打磨時(shí)的洞眼出現(xiàn)。其防治措施主要為:對(duì)于表面粗糙光亮度差的,應(yīng)重新用細(xì)金剛石砂輪或油面打磨,直至光滑。洞眼較多的,應(yīng)重新擦漿,直到打磨消除洞眼為止。
五、木地板的維修
木地板,主要存在地板起鼓、地板縫不平、表面不平整及踩時(shí)有響聲等現(xiàn)象。
地板起鼓主要因局部板面受潮所致,或未鋪防潮層,或地板未開(kāi)通氣孔。防治措施:應(yīng)注意木板的干燥及施工環(huán)境的干燥;遇到起鼓時(shí)應(yīng)將起鼓的木地板面層拆開(kāi),在毛地板上鉆通風(fēng)孔若干,晾幾天時(shí)間,待干燥后重新封板。
木地板縫不平,常常是因?yàn)榘鍡l規(guī)格不準(zhǔn)或板潮所致。修補(bǔ)縫隙一般可用相同的材料創(chuàng)成刀背形薄片,醮膠嵌入縫內(nèi)創(chuàng)平。
木地板表面不平整,一般多為電刨、手刨同時(shí)用,板面吃力深淺不勻,或房?jī)?nèi)彈線不準(zhǔn)所致。若已造成上述情況,可將高刨平或磨平,或調(diào)正木柵高度。
地板踩踏時(shí)的響聲往往是由于木
第4篇 z小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度
小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度
(1)工程部負(fù)責(zé)每月對(duì)小區(qū)房屋與道路、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行抽查一次,將結(jié)果記錄于《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》內(nèi);每年進(jìn)行一次普查,鑒定房屋完好度、危險(xiǎn)點(diǎn)的結(jié)果,記錄于《房屋完好程度鑒定表》內(nèi)。
(2)房屋、設(shè)備發(fā)生異常,及時(shí)報(bào)告工程部主管,并在主管協(xié)同下排除異常。
(3)按《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》、《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》《設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程(見(jiàn)附錄1)》 要求進(jìn)行維修保養(yǎng),將維修保養(yǎng)情況記錄于《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)修繕記錄表》、《設(shè)備維修記錄》內(nèi)。
(4)工程部主管負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作。
(5)工程部主管負(fù)責(zé)每年12月制訂下一年度《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按巡查情況制訂中、大修計(jì)劃報(bào)告,經(jīng)管理處主任審批后報(bào)公司。
(6)因施工、維修、養(yǎng)護(hù)作業(yè)原因封閉道路和公共設(shè)施場(chǎng)所,由工程部提前24小時(shí)通知有關(guān)業(yè)戶(hù)。
(7)房屋設(shè)施修繕一般不超過(guò)48小時(shí),若無(wú)法修繕解決的重要部位,應(yīng)將原因、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)管理處,限期解決。
(8)工程部主管對(duì)日常房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
(9)管理處主任負(fù)責(zé)每月對(duì)維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督和檢查。
第5篇 中醫(yī)院水電管道木器房屋維修制度
中醫(yī)院水、電、管道、木器、房屋維修制度
1、在總務(wù)科長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)全院電源、線路、水、木、房屋的維修工作。
2、必須堅(jiān)守工作崗位,嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程,節(jié)約使用器械,防止浪費(fèi),做到服從分配,主動(dòng)熱情,堅(jiān)持三下(下收、下送、下修)做好醫(yī)院后勤工作,為醫(yī)院一線服務(wù)。
3、負(fù)責(zé)做好全院、水、電、暖、家具、門(mén)窗、管道、木器、房屋、墻壁、路面、機(jī)械的檢查裝配維修工作。
4、負(fù)責(zé)搞好院內(nèi)綠化、衛(wèi)生、氧氣供應(yīng),用水的供應(yīng)。
5、密切配合醫(yī)療、教學(xué)、科研,定期深入科室和宿舍巡回檢查,發(fā)現(xiàn)原因,及時(shí)維修,保證質(zhì)量,對(duì)違章用電、水、材料要及時(shí)反映,按照醫(yī)院有關(guān)制度嚴(yán)肅處理。
6、愛(ài)護(hù)醫(yī)院內(nèi)設(shè)施,修舊利廢,勤儉節(jié)約。
第6篇 房屋土建維修運(yùn)作程序制度
1.目的
規(guī)范房屋土建維修運(yùn)作工作。
2.適用范圍
房屋土建維修。
3.程序要點(diǎn)
3.1 標(biāo)識(shí)管理
3.1.1 各類(lèi)標(biāo)識(shí)牌、板、圖、圍欄、屏風(fēng)等(除道路交通標(biāo)志)由品質(zhì)管理部和行政人事部按《標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序》進(jìn)行設(shè)計(jì)管理。
3.1.2小區(qū)道路交通標(biāo)志由承包小區(qū)停車(chē)場(chǎng)道路交通設(shè)施工程的供方按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制作、安裝。
3.1.3 小區(qū)入伙后,由管理處負(fù)責(zé)將小區(qū)引導(dǎo)牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標(biāo)牌、設(shè)備標(biāo)牌等按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)安裝到位。
3.1.4 管理處辦公室應(yīng)按公司統(tǒng)一形象進(jìn)行裝修。
3.1.5 土建施工維修作業(yè)時(shí),可能對(duì)業(yè)主造成危險(xiǎn)的,應(yīng)用帶有警示的圍欄、屏風(fēng)進(jìn)行圍護(hù)。
3.1.6 庫(kù)存的材料、備件等應(yīng)標(biāo)識(shí),有用件與報(bào)廢件應(yīng)分開(kāi)放置,防止誤用。
3.2 使用管理:
3.2.1 建筑、設(shè)施使用管理
a.管理處應(yīng)根據(jù)本物業(yè)的自身特點(diǎn),編制房屋公共部分、公共設(shè)施及室外道路、場(chǎng)地的管理辦法,并向業(yè)主公布。裝修期間加強(qiáng)對(duì)裝修戶(hù)的控制,由業(yè)主造成的損壞,應(yīng)按價(jià)賠償或修復(fù)。
b.車(chē)場(chǎng)要加強(qiáng)巡視(監(jiān)視),因駕駛、保養(yǎng)不當(dāng),造成交通設(shè)施損壞、道路場(chǎng)地的污染,應(yīng)由責(zé)任人負(fù)責(zé)處理。
c.兒童樂(lè)園的設(shè)施應(yīng)保證完好,應(yīng)提醒業(yè)主不要讓幼兒?jiǎn)为?dú)玩耍造成意外傷害。雨天,路滑的地面應(yīng)設(shè)標(biāo)識(shí)牌,防止業(yè)主意外滑倒。
d.外墻立面廣告、屋面發(fā)射天線等小區(qū)資源應(yīng)統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)。
3.3 維修管理:
3.3.1 維修責(zé)任劃分。
a. 新建房屋在保修期內(nèi)。
新建房屋,::自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起,在規(guī)定的保修期內(nèi),由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修?？⒐を?yàn)收與業(yè)主進(jìn)入的時(shí)間差,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
2000年1月30日國(guó)務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為:
a)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
b)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏,為5年。
c)供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期。
d)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝,為2年。
e)其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
f)建設(shè)工程的保修期,自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
3.3.2 保修期滿(mǎn)后
物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。
業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。
3.3.3 其他情況
凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的,由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。
3.3.2 保修期內(nèi)管理辦法
a. 保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及發(fā)展商與建筑施工單位、安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。保修期內(nèi),事務(wù)助理在《保修及外委小修工程維修單》填寫(xiě)維修內(nèi)容,由施工單位負(fù)責(zé)各分項(xiàng)工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng),導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿(mǎn)者,竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差,由發(fā)展商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修,保修期順延。
b. 保修期結(jié)束,保修單位結(jié)算保修金時(shí),管理處應(yīng)在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使用方意見(jiàn),并報(bào)公司品質(zhì)管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù),管理處有權(quán)拒絕簽字。
3.3.3土建維修
a.計(jì)劃
每年初,管理處工程部按公司規(guī)定制定公共建筑設(shè)施維修計(jì)劃,填寫(xiě)《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》,報(bào)管理處負(fù)責(zé)人審核,經(jīng)公司品質(zhì)管理部批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
日常零星養(yǎng)護(hù),主要通過(guò)每日巡查及當(dāng)值安管員巡查、維修人員巡查、業(yè)主報(bào)告等渠道收集。在每日巡查時(shí)應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障,應(yīng)及時(shí)向管理處服務(wù)中心匯報(bào),由服務(wù)中心填寫(xiě)《公共設(shè)施維修單》并交與維修人員,如應(yīng)外委則填寫(xiě)《保修及外委小修工程維修單》。
新建、改建公共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求,公司品質(zhì)管理部審核,公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
土建中修、大修計(jì)劃由品質(zhì)管理部制定,總經(jīng)理審查并確定方案。
b.實(shí)施
管理處委托的供方維修人員應(yīng)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、物業(yè)公司有關(guān)要求,按制定計(jì)劃的時(shí)間對(duì)房屋共有部分的門(mén)窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場(chǎng)地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理,并在《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》上填寫(xiě)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容。
零修項(xiàng)目,應(yīng)及時(shí)在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上填寫(xiě)維修內(nèi)容,并委派人員修復(fù)處理,零修項(xiàng)目不得超過(guò)三天。不能及時(shí)修復(fù)處理的應(yīng)報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人,并說(shuō)明原因,由負(fù)責(zé)人按實(shí)際情況進(jìn)行處理或向公司品質(zhì)管理部報(bào)告。
有償維修,
事務(wù)助理在《用戶(hù)維修服務(wù)單》上記錄受理時(shí)間,并根據(jù)情況與客戶(hù)預(yù)約,填寫(xiě)預(yù)約時(shí)間按時(shí)派維修人員上門(mén)維修,維修人員應(yīng)在預(yù)約時(shí)間內(nèi)上門(mén)維修,維修結(jié)束后由客戶(hù)簽名確認(rèn)。
土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建造工程,由品質(zhì)管理部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由品質(zhì)管理部組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、品質(zhì)管理部工程師或聘請(qǐng)的專(zhuān)家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。
c.檢查
計(jì)劃養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目施工完畢后,由管理處負(fù)責(zé)人組織檢查,并簽署檢查意見(jiàn)。
零星項(xiàng)目完工后,由相關(guān)人員進(jìn)行檢查并在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上簽署檢查意見(jiàn)。
土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建造工程,由管理處現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程竣工后,由品質(zhì)管理部組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格,填寫(xiě)《工程竣工驗(yàn)收證明》,由施工單位、管理處、品質(zhì)管理部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》,未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。
公司品質(zhì)管理部每月組織一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄并通知相關(guān)單位。
d.處理
各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng),應(yīng)限時(shí)進(jìn)行返工、返修。常見(jiàn)的問(wèn)題上報(bào)公司進(jìn)行預(yù)防、糾正。
3.4 備件材料管理:工程材料
3.4.1 根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要購(gòu)置材料按《物品采購(gòu)控制程序》執(zhí)行。
3.4.2 工程材料入庫(kù)建帳應(yīng)符合財(cái)務(wù)及房屋管理的要求。
3.4.3 管理處應(yīng)合理控制材料庫(kù)存,減少資金占用。
3.5 技術(shù)資料管理
3.5.1 國(guó)家、行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)
品質(zhì)管理部應(yīng)通過(guò)因特網(wǎng)、書(shū)店、報(bào)紙等途徑,收集、整理國(guó)家行業(yè)發(fā)布的新規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及老標(biāo)準(zhǔn)廢止的情況,及時(shí)刷新索引,標(biāo)識(shí)出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有效性。
3.5.2 工程(物業(yè))竣工資料
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,發(fā)展商應(yīng)向物業(yè)公司移交一套完整的竣工資料?？⒐べY料的接管按《接管入伙控制程序》中的有關(guān)要求辦理。
竣工資料為全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn),應(yīng)保證其完好無(wú)損。合同期滿(mǎn)退出管理時(shí),應(yīng)將資料交業(yè)主管委會(huì)。資料的借閱按《文件控制程序》執(zhí)行。
3.6 組織對(duì)供方的控制
3.6.1 供方分類(lèi)
i類(lèi)提供零星工程維修的施工方。
ii類(lèi)提供房屋、公共設(shè)施大中修、更新改造工程承包商。
零星維修屬于土建小修工程,土建中修、大修的分類(lèi)參見(jiàn)本手冊(cè)的名詞、術(shù)語(yǔ)解釋。
3.6.2 新供方評(píng)價(jià)
零星維修及日常養(yǎng)護(hù)應(yīng)外委由管理處按《服務(wù)接受控制程序》初審內(nèi)容要求進(jìn)行評(píng)價(jià)。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。
當(dāng)發(fā)生土建維修保養(yǎng)、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、貴重工程材料采購(gòu)等項(xiàng)目,應(yīng)由品質(zhì)管理部組織公開(kāi)招標(biāo)或議標(biāo)。品質(zhì)管理部組織評(píng)標(biāo)小組,負(fù)責(zé)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫(xiě)供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過(guò)后,列入合格供方名單。
3.6.3 供方選擇
由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報(bào)品質(zhì)管理部審核,品質(zhì)管理部審核后確定一家報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會(huì)簽手續(xù),具體按《服務(wù)接受控制程序》執(zhí)行。
中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)管理部組織公開(kāi)招標(biāo),選定2名擬中標(biāo)單位報(bào)總經(jīng)理決策,確定中標(biāo)單位。
3.6.4 供方的評(píng)價(jià)
土建供方應(yīng)每年至少進(jìn)行一次評(píng)審。土建小修工程的供方由管理處進(jìn)行評(píng)價(jià),品質(zhì)管理部審核,評(píng)審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。
分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方監(jiān)控評(píng)價(jià)表》進(jìn)行評(píng)價(jià)。未發(fā)生的條款,不評(píng)分,最后計(jì)算得分率(即折算到百分制)。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》,以備再選用。評(píng)審結(jié)果為不合格的供方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供方名單上去掉。
3.6.5 供方檔案
品質(zhì)管理部應(yīng)建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評(píng)審記錄、資質(zhì)證書(shū)或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立土建小修工程的合格供方檔案,保存所有土建合格供方的檔案?jìng)洳椤?/p>
3.6.6工程質(zhì)量監(jiān)督及驗(yàn)收
對(duì)i類(lèi)供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進(jìn)行。管理處應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo)準(zhǔn),對(duì)供方是否按維修計(jì)劃、約定進(jìn)行維修,予以確認(rèn),對(duì)照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn),檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對(duì)不合格維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司品質(zhì)管理部每月對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,::在《月檢情況記錄表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問(wèn)題,由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。
>大中修、更新改造工程由公司品質(zhì)管理部派有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程竣工后,由供方(包括發(fā)展商)、管理處、品質(zhì)管理部共同組成驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)核對(duì)實(shí)物工程量是否與設(shè)計(jì)圖紙相符合,是否滿(mǎn)足實(shí)際使用功能要求。對(duì)工程量進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。對(duì)分部、分項(xiàng)工程按國(guó)家有關(guān)驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定,最后評(píng)定單位工程是否滿(mǎn)足合同上的質(zhì)量等級(jí)。按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說(shuō)明書(shū)。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議
定時(shí)限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。驗(yàn)收合格后,由三方在《工程竣工驗(yàn)收證明》簽字蓋章。
3.7 管理績(jī)效評(píng)定:房屋完好率,維修及時(shí)率,維修合格率
3.7.1 房屋完好率
房屋完好率是指:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積和百分比。即:
房屋完好率=(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/總的房屋建筑面積)×100%
每年年底,由品質(zhì)管理部組織管理處按國(guó)家《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行復(fù)核評(píng)定,計(jì)算出每個(gè)物業(yè)的完好率。房屋經(jīng)過(guò)大、中修竣工驗(yàn)收后,應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定,但竣工后應(yīng)重新評(píng)定。新接管的新建房屋,同樣應(yīng)評(píng)定完好率。
3.7.2 維修及時(shí)率
維修及時(shí)率=(用戶(hù)維修服務(wù)及時(shí)維修宗數(shù)/用戶(hù)維修服務(wù)總宗數(shù))×100%
每月管理處匯總統(tǒng)計(jì)《用戶(hù)維修服務(wù)單》計(jì)算維修及時(shí)率,填寫(xiě)《維修回訪統(tǒng)計(jì)表》。當(dāng)接到用戶(hù)維修預(yù)約,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)上門(mén)視為及時(shí)(允許有15分鐘的偏差時(shí)間),否則,視為不及時(shí)。
3.7.3 維修合格率
維修合格率=(用戶(hù)維修服務(wù)合格維修宗數(shù)/用戶(hù)維修服務(wù)總宗數(shù))×100%
每月管理處匯總統(tǒng)計(jì)《用戶(hù)維修服務(wù)單》計(jì)算維修合格率,填寫(xiě)《維修回訪統(tǒng)計(jì)表》。同一宗維修項(xiàng)目在3天內(nèi)沒(méi)有進(jìn)行返修,該宗維修服務(wù)視為合格。
4.相關(guān)文件與記錄:
qp25《標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序》
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》
《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
qp16《服務(wù)接受控制程序》
qp01《文件控制程序》
qp19《接管入伙控制程序》
qp15《物品采購(gòu)控制程序》
qr-027 《合格供方名單》
qr-056 《月檢情況記錄表》
qr-fg-001 《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》
qr-fg-002 《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》
qr-fg-010 《保修及外委小修工程維修單》
qr-fg-011 《工程竣工驗(yàn)收證明》
qr-fg-012 《工程結(jié)算協(xié)議書(shū)》
qr-fg-013 《供方初審記錄》
qr-fg-014 《土建供方監(jiān)控評(píng)價(jià)表》
qr-fg-025 《用戶(hù)維修服務(wù)單》
第7篇 商住樓房屋水電維修管理制度
商住樓房屋、水電維修管理制度
為了保障業(yè)主的正常生活,維護(hù)房屋的完好,延長(zhǎng)其使用壽命,按照經(jīng)濟(jì)、合理、牢固、實(shí)用的原則,特定以下有關(guān)修理規(guī)定。
一、大修
a)屋面工程:
屋面修理必須確保安全和解決屋漏。15年為一個(gè)周期(特殊情況除外)。原則上必須徹底翻修,塵土及垃圾應(yīng)予以清除,屋面滲漏應(yīng)找出原因,針對(duì)損壞情況采取防水材料嵌補(bǔ)或找出原因。
b)結(jié)構(gòu)與墻面工程
各種結(jié)構(gòu)件如柱、梁、樓面,在大修時(shí)必須詳細(xì)檢查,損壞變形嚴(yán)重的應(yīng)予以加固、修換。
墻面原則上不定大修年限,規(guī)定兩年清洗一次;局部損壞,列為中修范圍。
c)樓道內(nèi)墻面修補(bǔ)、粉刷
每年粉刷一遍。粉刷時(shí),進(jìn)行大面積的修補(bǔ),墻面檜有下墜危險(xiǎn)的應(yīng)鏟除,并重新粉刷。
d)上、下水管工程
上下水管20年更新一次,更換上、下水管時(shí)逐樓進(jìn)行,必須縮短停用時(shí)間,要一次到位,不準(zhǔn)返工。
e)電設(shè)備工程
進(jìn)戶(hù)電源線,3年更換一次;配電箱2年大修;高層母排,8年大修,更換或部分更換。
消防、生活水管、配電間等設(shè)備,除日常保養(yǎng)外,2年檢修一次,視設(shè)備磨損程度逐個(gè)更新。
二、中修
a)中修指不到大修范圍和程度,而小修不能解決的單項(xiàng)修理。其費(fèi)用較高、工程量大周期較長(zhǎng)的均敖中修的修理范圍。如:屋面局部漏水,個(gè)別樓層衛(wèi)生間、廚房、管道、馬桶、面盆、水斗漏水,墻面損壞,墻面滲水,上下管道局部堵塞。
b)在進(jìn)行修理時(shí),同樣進(jìn)行預(yù)、結(jié)算。
c)完工后,進(jìn)行驗(yàn)收,并要有一定的審批手續(xù)。
d)小修
e)以服務(wù)這宗旨,解決業(yè)主和住戶(hù)實(shí)際困難為目的,做到及時(shí)、保質(zhì)、實(shí)用為原則。
三、小修范圍:
a)私人住宅
1.電器方面:熔斷絲、插座插頭、空氣開(kāi)關(guān)、漏氣開(kāi)關(guān)、電源插頭插座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。電度表、電視機(jī)、錄像機(jī)、空調(diào)機(jī)、冰箱、微波爐、洪干機(jī)等故障、損壞,協(xié)助向外聯(lián)系修理。
2.給排水方面:各種龍頭失靈故障,各種水閘滲油和損壞,上、下水道堵塞不暢,各種配件失靈和損壞,上水管漏,水表故障。
3.配套設(shè)備:熱水器的保養(yǎng)和維修(整機(jī)報(bào)廢,業(yè)主自行購(gòu)置或代購(gòu)更換);脫排油煙機(jī)保養(yǎng)維護(hù)(整機(jī)報(bào)廢,業(yè)主自行購(gòu)置或代購(gòu)更換);煤氣灶的保養(yǎng)和維護(hù)(整機(jī)報(bào)廢,業(yè)主自行購(gòu)置或代購(gòu)更換);對(duì)講電話、可視電話負(fù)責(zé)向外聯(lián)系維修。
4.少量面磚、地磚、瓷磚的損壞的更換,小面積的木質(zhì)地板修理和更換,木制門(mén)窗和鋁合金門(mén)窗的修理。負(fù)責(zé)向外聯(lián)系,修配和更換及開(kāi)啟各種門(mén)鎖。
5.其它服務(wù)
b)共用部位
消防設(shè)施修理、門(mén)窗、地磚的修理、電表箱、總水閘的修理,電子門(mén)修理等。
費(fèi)用處理:在保修期內(nèi)免費(fèi)服務(wù);過(guò)保修期后進(jìn)行有償修理,按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
第8篇 物業(yè)小區(qū)房屋維修養(yǎng)護(hù)制度-5
物業(yè)小區(qū)房屋維修養(yǎng)護(hù)制度(5)
為了保障__家園良好的居住環(huán)境,保持房屋的使用安全及房屋設(shè)備的有效使用,延長(zhǎng)房屋的使用年限,合理進(jìn)行房屋修繕,特制定以下維修養(yǎng)護(hù)制度。
一、管理處設(shè)專(zhuān)門(mén)技術(shù)人員,負(fù)責(zé)每天巡視房屋及公用設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,并予以記錄。
二、房屋專(zhuān)門(mén)技術(shù)人員需每月對(duì)房屋本體及其公用部位進(jìn)行檢修,確保完好無(wú)損。維修保養(yǎng)包括樓宇的內(nèi)外墻面、屋面、樓梯間、上下管道、消防設(shè)備、公用水箱、排污管道、排水溝等。
三、維修養(yǎng)護(hù)周期與標(biāo)準(zhǔn):
1屋面四年綜合維修一次,八年大修一次;
2外墻清潔保養(yǎng)八至十年一次;
3內(nèi)墻面粉刷、鋼、木門(mén)窗油漆三至五年一次;
4樓梯間粉刷三至五年一次;
5上下水主管道五年綜合維修一次,十年大修一次;
6消防設(shè)備一年綜合大修一次;
7公用排煙道三年綜合維修一次;
8明溝、污雨水檢查井每年清理兩次,化糞池每年清理一次(為日常維修養(yǎng)護(hù))。
四、管理處對(duì)房屋及其公用設(shè)施的維護(hù)做到不破、不損、不臟、不亂,保證__家園小區(qū)長(zhǎng)期擁有優(yōu)美的環(huán)境和住戶(hù)安居樂(lè)業(yè),為此管理處每月對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
第9篇 物業(yè)項(xiàng)目房屋本體維修基金管理制度
物業(yè)項(xiàng)目房屋本體維修基金管理制度
一、嚴(yán)格執(zhí)行常州市房管局、常州市財(cái)政局常房發(fā)[2001]7號(hào)和常財(cái)基[2001]1號(hào)以及常房發(fā)[2001]9號(hào)等有關(guān)文件規(guī)定,做好房屋本體維修基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本體基金)的代收代交和續(xù)籌管理工作。
二、公司各項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí),必須嚴(yán)格按照規(guī)定(每平方米建筑面積35元)向業(yè)主足額收取本體基金,并開(kāi)具本體基金專(zhuān)用發(fā)票;未交清本體基金的業(yè)主一律不得交房。
三、項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心向業(yè)主收取的本體基金,無(wú)論總額多少,都必須于五個(gè)工作日內(nèi)如數(shù)交到公司財(cái)務(wù)部。
四、公司財(cái)務(wù)部在匯總各項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心收取的本體基金后,應(yīng)嚴(yán)格按照市房管局《關(guān)于加強(qiáng)房屋本體維修基金代收代交管理的通知》規(guī)定,于每月10號(hào)前將本公司上月代收的本體基金解繳市物業(yè)管理中心。
五、當(dāng)維修基金余額不足應(yīng)歸集基金總額的30% 時(shí),公司各項(xiàng)目管理處/服務(wù)中心應(yīng)積極配合所在區(qū)房管局和業(yè)主委員會(huì)及時(shí)進(jìn)行續(xù)籌。
六、本體基金的使用應(yīng)按照市人民政府常政發(fā)[2002]28號(hào)以及市房管局常房發(fā)[2003]83號(hào)文件規(guī)定。在接受業(yè)主委委托的前提下,制訂維修工程預(yù)算書(shū),向市基金中心申請(qǐng)用款,與有資質(zhì)房屋修繕單位簽訂維修工程合同,實(shí)施維修工程,并參與工程驗(yàn)收。
第10篇 管理處房屋維修回訪制度
管理處房屋維修的回訪制度
為了管理及維護(hù)好業(yè)主的房屋,及時(shí)了解客戶(hù)的需求,對(duì)維修質(zhì)量及服務(wù)態(tài)度有更客觀地評(píng)價(jià),及時(shí)找到差距及不足,以便改進(jìn)維修工作,不斷提高管理及服務(wù)水平,為客戶(hù)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。特制定房屋(含水電)維修回訪制度如下:
1、各管理處指定專(zhuān)職管理人員負(fù)責(zé)對(duì)客戶(hù)戶(hù)內(nèi)的維修情況進(jìn)行回訪。
2、對(duì)公共部位一般不要求做回訪,但對(duì)于房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開(kāi)裂等)經(jīng)維修后,應(yīng)隨時(shí)觀察效果,由工程主管(或維修班長(zhǎng))定期仔細(xì)檢查,并在周巡查表中作專(zhuān)項(xiàng)記錄。
3、對(duì)客戶(hù)室內(nèi)的維修,管理員每周對(duì)上周的派工單進(jìn)行回訪;日派工單10張以下的,100%回訪;日派工單超過(guò)10張的,每日隨機(jī)抽取10張回訪并作記錄?；卦L可以采用上門(mén)回訪,也可以采用電話回訪、對(duì)講回訪,采用電話回訪時(shí),一定要注明客戶(hù)的回訪電話。
4、服務(wù)中心或其他服務(wù)人員收到客戶(hù)對(duì)維修后仍存在缺陷的再次投訴時(shí),應(yīng)填寫(xiě)投訪來(lái)訪記錄,并應(yīng)立即報(bào)告管理處辦公室,辦公室應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)安排特殊回訪與返修。
第11篇 房屋裝飾工程養(yǎng)護(hù)維修制度
一、抹灰工程
裝飾中的抹灰是房屋建筑的組成部分,按建筑物的部位不同有內(nèi)外抹灰之分。對(duì)保護(hù)主體結(jié)構(gòu),阻擋雨雪、風(fēng)霜、日曬對(duì)主體結(jié)構(gòu)的直接侵蝕,使房屋內(nèi)部平整明亮,清潔美觀,改善采光條件,增強(qiáng)保溫、隔熱、抗?jié)B、隔音等能力,改善居住和工作條件的作用。
(一)抹灰工程的質(zhì)量要求
(1)各抹灰層的基層表面必須清理除塵、灑水濕潤(rùn),防止基層表面的灰塵降低抹灰層的粘結(jié)度,同時(shí)通過(guò)基層表面灑水濕潤(rùn)后抹上的砂漿不致因砂漿中的水分被基層吸收而造成脫殼(粘結(jié)不牢而分層)空鼓。
(2)各抹灰層之間不得在同一天進(jìn)行,以防止上下(內(nèi)外)層結(jié)硬程度不一致而引起大面積開(kāi)裂或起鼓。同時(shí)上下層之間的抹灰也不宜間隔多天,一般在1~2天左右。
(3)抹灰層表面應(yīng)平正和順、無(wú)凹陷、凸起、陰陽(yáng)角必須找方。室內(nèi)的紙巾灰罩面層厚度不得超過(guò)3毫米,以防止面層干硬后,引起表面展現(xiàn)細(xì)裂縫。
(4)水刷石面層(包括干粘石)的采粒石必須與水泥砂漿粘結(jié)牢固,顆粒分布均勻、平整無(wú)掉?？斩础?/p>
(5)斬假石面層必須剁紋清晰、均勻、直順、棱角無(wú)缺損。
(6)抹灰工程的質(zhì)量偏差應(yīng)符合質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范中的允許值。
(二)抹灰工程的損壞與維修
1.常見(jiàn)的損壞現(xiàn)象。
(1)抹灰面層酥松脫落:常見(jiàn)底層內(nèi)墻面發(fā)生酥松,往往因勒腳處外墻滲水或基礎(chǔ)內(nèi)防潮層損壞引起。
(2)抹灰面層空鼓:抹灰層與基層脫離,或抹灰層與抹灰層之間局部脫離。
(3)裂縫:抹灰面層局部裂縫應(yīng)加以區(qū)別結(jié)構(gòu)沉降引起或抹灰層收縮引起。
(4)面層爆裂:常見(jiàn)于混合砂漿抹灰中,主要是砂漿中含有未熟化的石灰粒,使用在抹灰層中后,吸收到潮氣而產(chǎn)生爆裂。
2.損壞原因。抹灰層的損壞原因是多方面的,但主要是施工質(zhì)量,自然因素,以及人為的使用不當(dāng)而引起的。
(1)施工質(zhì)量的影響。①抹灰前對(duì)基層清理不夠、墻體澆水不足、各層的抹灰間隔時(shí)間不當(dāng),壓得不實(shí),各分層之間沒(méi)能粘結(jié)成整體。②灰漿配比不準(zhǔn)、攪拌不均勻、膠結(jié)材料過(guò)期、砂子過(guò)細(xì)、砂中泥漿含量過(guò)大。③抹灰后養(yǎng)護(hù)不當(dāng),夏天時(shí)未能及時(shí)澆濕面層,或冬季時(shí)未能做到防凍措施。④修補(bǔ)后在新舊連接處發(fā)生裂縫。
(2)自然因素的影響。①結(jié)構(gòu)變形,由于地基發(fā)生不均勻沉降或地震影響、墻體和抹灰面同時(shí)開(kāi)裂。②脹縮,由于溫度變化引起抹灰面的開(kāi)裂。③雨水浸蝕和凍融,由于抹灰面層存在細(xì)裂縫,雨水進(jìn)入縫隙后在冬季時(shí)結(jié)凍膨凍,使縫隙增大,抹灰層脫離鼓起,甚至影響室內(nèi)使用。
(3)人為的使用不當(dāng)?shù)纫蛩?。①由于管道沒(méi)有維修,引起管道漏水,造成室內(nèi)外墻面受水侵襲;維修人員進(jìn)入頂棚檢修時(shí)損壞頂棚,導(dǎo)致抹灰層開(kāi)裂、脫落。②室內(nèi)外墻體和頂棚通過(guò)的熱力管道未加套管,使用時(shí)管子膨脹,使管子附近抹灰損壞。③因抹灰面層都在外部,有時(shí)搬運(yùn)家具、重物、車(chē)輛也易撞壞抹灰面層。
3.抹灰工程的修補(bǔ)。
(1)抹灰層脫落。如大面積脫落,為了便于施工,可將剩余的部分全部鏟除重做;對(duì)局部損壞的抹灰層可用鋼鑿先將計(jì)劃鑿去的外圍通鑿一遍,以防計(jì)劃的修補(bǔ)面積無(wú)謂擴(kuò)大。
①為了防止新舊抹灰之間干后產(chǎn)生細(xì)裂縫,因此在鑿除損壞部分后的原抹灰接頭處,必須鑿得平直,與基層成直角,切忌產(chǎn)生波形,這樣可防止接頭產(chǎn)生裂縫。
②鑿除的基層面必須清理干凈,澆水濕潤(rùn),然后在原抹灰層接頭處刷一層1∶25水泥砂漿,加強(qiáng)新舊抹灰層之間的粘結(jié)。
③嚴(yán)格按照抹灰層的分層要求抹漿,但需防止新抹的砂漿厚度決不能超過(guò)原抹灰層,以影響美觀。
(2)空鼓修補(bǔ)。如對(duì)空鼓面積不大,而四周邊緣連接牢固時(shí)可繼續(xù)觀察,暫不處理。對(duì)大面積的空鼓、脫皮時(shí)應(yīng)全部鏟除修補(bǔ)。
(3)裂縫的修補(bǔ)。裂縫的處理相對(duì)來(lái)講有一定的難度,除了因結(jié)構(gòu)沉降而引起的裂縫外,盡量避免開(kāi)鑿、補(bǔ)縫。防止造成原來(lái)的一條細(xì)裂縫變成二條,這樣更影響使用美觀。
①細(xì)裂縫處理:避免開(kāi)鑿,使用與面層相同的材料抹嵌。如必須鑿補(bǔ)時(shí),可將裂縫鑿成v字形,上口寬20毫米以上,清除縫中垃圾,澆水濕潤(rùn),采用高于原抹灰砂漿配比的砂漿分層嵌補(bǔ),其中所說(shuō)的分層嵌補(bǔ)應(yīng)避免在一天內(nèi)完成,以防干縮后又發(fā)生裂縫。
②結(jié)構(gòu)引起裂縫的處理:若抹灰面層與墻體同時(shí)開(kāi)裂時(shí),應(yīng)先查出裂縫原因,由技術(shù)部門(mén)對(duì)沉陷或其他引起開(kāi)裂的處理后,裂縫不再擴(kuò)展方可鑿補(bǔ),否則補(bǔ)后仍將有裂縫出現(xiàn)。
(4)灰面爆裂的修補(bǔ)。對(duì)因生石灰熟化而引起的面層爆裂,其表面現(xiàn)象往往是突起一爆裂點(diǎn),并不會(huì)引起其他損壞現(xiàn)象,因此僅需將突起點(diǎn)挑走,檢查內(nèi)部是否還有石灰粒存在,如無(wú)石灰粒渣
時(shí)就可以進(jìn)行修補(bǔ)。
(三)抹灰工程養(yǎng)護(hù)的注意事項(xiàng)
(1)定期檢查。每年至少一次,但對(duì)霉季、臺(tái)風(fēng)期間應(yīng)加強(qiáng)檢查。對(duì)頂棚、屋頂檐口、外墻抹灰應(yīng)重點(diǎn)檢查,以防抹灰層脫落傷人毀物;對(duì)窗臺(tái)、腰線、勒腳處應(yīng)注意是否損壞以免雨水滲漏進(jìn)室內(nèi)。
(2)不要在抹灰面層上亂釘、亂鑿,注意抹灰面層平整。
(3)屋面檢修油氈防水層時(shí),應(yīng)注意保護(hù)外檐抹灰面層避免被瀝青污染。
二、飾面工程維修
(一)飾面工程中常見(jiàn)的損壞情況及修補(bǔ)
(1)飾面材料局部脫落。使用過(guò)程中飾面材料脫落、起殼,其主要原因是外墻面磚在粘貼前面磚浸水不妥、底面不干凈、貼得不實(shí),基層濕潤(rùn)不夠、飾面磚之間(稱(chēng)灰縫)嵌縫不嚴(yán)密、冬季進(jìn)水凍脹等因素造成。
修補(bǔ)方法:首先清理表面污漬、堿花質(zhì);然后可用水泥漿再次勾縫,或用環(huán)氧樹(shù)脂按灰縫勾涂;對(duì)損壞嚴(yán)重處應(yīng)鑿除后再鑲貼,面磚在鋪貼前必須浸濕,切忌邊貼邊濕潤(rùn),或者浸水時(shí)間過(guò)多使面磚的吸水率達(dá)到飽和點(diǎn)后,鑲貼的面磚會(huì)游動(dòng)影響美觀,甚至當(dāng)場(chǎng)掉落。
(2)飾面板與結(jié)合層粘貼牢固,但結(jié)合層與基層脫離。如局部脫落時(shí),可將基底清理干凈,如表面較光滑時(shí)可適當(dāng)鑿毛、澆水濕潤(rùn)按原工程做法修補(bǔ);若有空鼓但與周?chē)鎸舆B接牢固時(shí),可先將空鼓處用電吹風(fēng)吹去灰塵,并可將內(nèi)部水分吹干,用環(huán)氧樹(shù)脂灌漿方法粘結(jié)。
(3)飾面板與基層粘結(jié)牢固,但飾面有裂縫。由于墻體自身收縮變形影響飾面而裂縫,修理時(shí)用環(huán)氧樹(shù)脂修補(bǔ)基層裂縫。如有相同的飾面材料時(shí)可用切割機(jī)和鑿子挖去破損飾面板,再鑲貼上去。
(二)飾面工程的日常養(yǎng)護(hù)及檢查
(1)對(duì)飾面工程要定期檢查,檢查時(shí)可用小錘輕擊或觀察墻面上可有水漬印的方法進(jìn)行;
(2)重點(diǎn)檢查外墻檐口、腰線、屋面部位的外墻、雨水管等。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ),以免冬季受損凍壞飾面;
(3)加強(qiáng)檢查突出墻體的雨篷、陽(yáng)臺(tái)的結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)固,并注意飾面有無(wú)破損;
(4)未經(jīng)專(zhuān)業(yè)人員審查許可不得任意鑿墻、打洞,防止損壞墻面裝飾及結(jié)構(gòu);
(5)飾面應(yīng)定期清洗,應(yīng)選用與飾面板料相匹的清潔劑,防止清潔劑中的強(qiáng)酸或強(qiáng)堿使飾面板變色、發(fā)花。
三、罩面板及鋼木骨架工程
罩面板飾面常用于內(nèi)墻面和頂棚。用它代替抹灰既減少濕作業(yè),又能加強(qiáng)裝飾效果。
(一)罩面板及鋼木骨架安裝工程的質(zhì)量要求
(1)罩面板與骨架之間必須安裝牢固,無(wú)脫層、翹曲、折裂、缺棱掉角,各罩面板的拼接處需嚴(yán)密,表面平正。
(2)大小龍骨安裝位置必須正確,連接牢固無(wú)松動(dòng),作為頂棚骨架時(shí)必須保持水平,并認(rèn)真按吊筋的要求連接骨架。
(3)罩面板表面平整、潔凈、顏色一致。
(4)拼接處寬窄一致、平直,接縫嚴(yán)密。
(5)隔墻、頂棚內(nèi)設(shè)置填充料時(shí)應(yīng)選用干料,符合鋪設(shè)厚度。
(6)灰板條和金屬網(wǎng)應(yīng)與骨架釘結(jié)牢固,板條的接點(diǎn)、板條之間的隙縫應(yīng)符合要求。
(7)罩面板及鋼、木骨架的允許偏差不能超出規(guī)范要求。
(二)罩面板及鋼木骨架的日常養(yǎng)護(hù)
(1)對(duì)罩面板的頂棚應(yīng)定時(shí)檢查,檢查時(shí)要著重觀察頂棚罩面有無(wú)裂縫、變形、頂棚下垂等情況,有問(wèn)題時(shí)再進(jìn)一步檢查骨架。
(2)檢查頂棚內(nèi)的設(shè)備是否漏水,電線是否跑電、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。
(3)檢查罩面板是否有翹邊、裂縫破損,并及時(shí)修補(bǔ)。
(4)檢查木龍骨是否朽損、各連接的釘子可有松動(dòng),潮濕的房間要經(jīng)常保持通風(fēng)。
四、裱糊工程
我國(guó)很久以前就有貼窗花紙和用紙張磚、絹帛裱糊墻面的習(xí)俗。隨著近代科技的進(jìn)步,室內(nèi)裱湖裝飾也成為裝飾工程之一。裱糊物的種類(lèi)繁多,有紙塑料、纖維編織、金屬箔等。
(一)裱糊工程的質(zhì)量要求
(1)所粘貼的裱糊層表面必須與基層粘結(jié)牢固、無(wú)氣泡、翹邊、皺折等現(xiàn)象。
(2)裱糊表面色澤一致、無(wú)污斑、無(wú)膠漬。
(3)各幅拼接應(yīng)橫、平、豎、直圖案端正,左右拼接處的圖案、花紋必須紋合。
(4)裱糊墻紙與掛鏡線、貼臉板、踢腳板、電氣槽、燈具開(kāi)關(guān)等交接處,必須緊
密無(wú)漏貼,不覆蓋需拆卸的活動(dòng)件。
(二)裱糊工程的修補(bǔ)和養(yǎng)護(hù)
1.裱糊工程的修補(bǔ)。
(1)起泡、長(zhǎng)霉、污染。產(chǎn)生原因是環(huán)境潮濕,涂膠有遺漏,或漿糊陳舊脫膠等因素。
起泡的處理可用針頭或裝飾刀割成十字形放出內(nèi)部氣體。如失去膠性時(shí)可將粘接劑注入。長(zhǎng)霉污染處可用淡肥皂水輕擦。
(2)皺折。裱糊面形成水波狀的凸起。如基層膠液尚未收干,可將墻紙揭起重貼;如膠液已干結(jié),則要把墻紙揭下,將基層清理干凈后重新粘貼。
(3)拼幅邊緣卷起、脫落。主要原因在粘貼墻紙時(shí)必須將墻紙浸濕,如果浸得不充分時(shí)粘膠揮發(fā)過(guò)快造成脫膠,修補(bǔ)時(shí)可在卷起部分濕潤(rùn)一下后,抹上粘膠劑,用橡皮滾筒壓實(shí)。
(4)離縫。指墻紙之間垂直拼縫處有超過(guò)規(guī)定的縫隙,產(chǎn)生原因是粘貼過(guò)程中過(guò)大的推力張大,干結(jié)后墻紙回縮,造成離縫,為避免產(chǎn)生應(yīng)在施工時(shí)盡量做到對(duì)縫正確。
2.裱糊工程的養(yǎng)護(hù)。
(1)定期檢查,發(fā)現(xiàn)起泡、長(zhǎng)霉、污染、皺折、卷邊等現(xiàn)象及時(shí)處理。
(2)不要在面層上亂釘、亂涂、亂鑿或任意涂寫(xiě)。
(3)霉雨季時(shí)盡量少開(kāi)窗,平時(shí)注意通風(fēng),防止壁、墻紙受潮。
(4)搬動(dòng)重物家具應(yīng)注意保護(hù)裱糊面層,以防碰壞。
五、油漆與涂刷(水性)工程
將油漆或水性涂料涂于物體表面形成固態(tài)涂膜,起到保護(hù)物體和裝飾美化等作用,又能防止被涂面受污染與融蝕,延長(zhǎng)物品的使用壽命。
(一)油漆工程質(zhì)量要求
(1)混色油漆工程嚴(yán)禁脫皮、漏刷和反銹。漆膜的色彩必須符合設(shè)計(jì)要求。
(2)清漆工程嚴(yán)禁漏刷、脫皮和斑跡。對(duì)中高級(jí)的硝基漆項(xiàng)目必須達(dá)到木紋清晰、不起花、漆膜豐滿(mǎn)、平正光滑、光亮。
(3)美術(shù)油漆圖案的顏色和所用的材料必須符合設(shè)計(jì)選定的色板要求。
(4)漆膜底層及面層均應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
(二)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題及防治方法
1.脫皮。底層膩?zhàn)訌?qiáng)度不夠,比較酥松,而面層結(jié)膜時(shí)產(chǎn)生的應(yīng)力超過(guò)底層膩?zhàn)?使面層膜失去附著力而產(chǎn)生卷皮;基層膩?zhàn)哟蚰ズ蠓蹓m沒(méi)有清除干凈,降低了與面層的附著力;基層膩?zhàn)娱L(zhǎng)期受潮,造成膩?zhàn)铀炙啥鎸用撈ぁ?/p>
治理方法:底層膩?zhàn)优c面層涂料要配套使用,涂刷過(guò)程中應(yīng)時(shí)刻注意基層的粉塵清除;
2.流掛。在漆膜表面有串珠一樣的漆點(diǎn)或漆膜過(guò)厚。主要是涂刷不均勻產(chǎn)生流掛;涂料太稠不易刷開(kāi)而產(chǎn)生流淌;基層尚未干燥就進(jìn)入下一道的涂刷產(chǎn)生流掛。
防治方法:涂刷要均勻,發(fā)現(xiàn)流掛及時(shí)補(bǔ)正;涂料太稠時(shí)可適量加入稀釋劑;基層必須干燥,對(duì)局部不干燥處可用碘鎢燈或噴燈烘烤。
3.漆膜粗糙。漆膜表面不光、粗糙,甚至表面有灰塵細(xì)?？梢?jiàn)。
應(yīng)在操作時(shí)注意周?chē)h(huán)境的衛(wèi)生情況,必要時(shí)可灑水濕潤(rùn)地面。
4.漆膜皺紋。涂層干燥收縮后形成許多彎曲細(xì)密的波紋。其原因是漆膜過(guò)厚、溶劑揮發(fā)過(guò)快或底漆未干透就刷面漆。油漆粘度過(guò)高,成膜時(shí)間過(guò)長(zhǎng),施工環(huán)境不良或未干時(shí)受陽(yáng)光曝曬所造成。
當(dāng)附著力較好時(shí),可將面層皺皮處磨平磨光,重做面層。當(dāng)附著力較差時(shí)應(yīng)將面層油漆鏟除(不清除底層油漆)打磨平整,重新涂刷。
5.失光。指漆膜表面失去應(yīng)有的光澤。其原因是面層漆膜未干結(jié)前受到水氣的附著?；虻酌嫫岬牟牧喜慌涮装l(fā)生咬底現(xiàn)象。
處理時(shí)如面層附著牢固,可以用汽油揩擦凈表面,經(jīng)打磨、清掃后重做面層。如面層附著力不好,應(yīng)清除面層重做。
6.中、高檔硝基清漆。要求木紋清晰但在完工后未能達(dá)到要求外,常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題有泛白、起泡、咬底等質(zhì)量問(wèn)題。
處理方法:嚴(yán)格按照油漆工藝要求操作,選擇的木材必須干燥;涂硝基清漆時(shí)要掌握每道揩涂的間隔時(shí)間等。
(三)油漆工程的日常養(yǎng)護(hù)
(1)油漆工程要定期檢查,發(fā)現(xiàn)漆膜起粘、流淌時(shí)應(yīng)重新刷涂。
(2)油漆工程易受污染,故清洗時(shí)應(yīng)選用清水或清潔劑、淡肥皂水擦拭,忌用堿水以免失去光澤、損壞漆膜。
(3)注意對(duì)漆膜的保護(hù),不隨意亂釘,亂鑿或鐵器刮磨。
(4)搬運(yùn)家具重物時(shí)應(yīng)注意不要碰傷漆面。
(5)潮濕的房間要經(jīng)常通風(fēng),以防止油漆受潮老化。
第12篇 _園房屋維修保養(yǎng)制度
荔園房屋維修保養(yǎng)制度
為了認(rèn)真解決用戶(hù)入伙后房屋維修問(wèn)題,在本著“實(shí)事求是,劃清責(zé)任,合理收費(fèi),服務(wù)用戶(hù)”的精神,特制訂本規(guī)定。
1.用戶(hù)在入伙時(shí)同管理處人員共同驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,要在交驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字,由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤(pán)組織專(zhuān)人維修。維修后管理處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由地盤(pán)負(fù)責(zé)。
2.用戶(hù)房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問(wèn)題,均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容,管理處在接到用戶(hù)投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問(wèn)題或涉及金額較大,應(yīng)立即報(bào)告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo),聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊(duì)保修,所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷(xiāo)。
3.用戶(hù)入伙滿(mǎn)一年后發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題,屬于入伙后未整改的遺留問(wèn)題,原則上同第2條。屬于用戶(hù)在使用和改建或裝修中發(fā)生的問(wèn)題,由用戶(hù)自行負(fù)責(zé)。
4.如用戶(hù)需要進(jìn)行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請(qǐng),由管理處維修班進(jìn)行維修,維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收,維修班按成本價(jià)合理收費(fèi)。
5.如用戶(hù)提出大的維修申請(qǐng),維修班應(yīng)上報(bào)管理處,管理處派專(zhuān)職人員核實(shí)情況,制訂維修計(jì)劃,組織人員維修,維修后由用戶(hù)驗(yàn)收并在派工單上簽字。
6.凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負(fù)責(zé)完成,維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開(kāi)支,不再向用戶(hù)收費(fèi)。
第13篇 工程部綜合維修房屋管理制度
工程部綜合維修房屋管理制度
1.1.職責(zé)
工程部維修領(lǐng)班對(duì)各類(lèi)維修情況進(jìn)行檢查,對(duì)維保過(guò)程進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)。
2.2.內(nèi)容
2.1做好房屋接管工作,各種手續(xù)資料齊備,各種驗(yàn)收單與協(xié)議等文件保存好。
2.2為了延長(zhǎng)大樓的使用壽命,認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)維修保養(yǎng)計(jì)劃,使各種設(shè)施設(shè)備達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。
2.3定期對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)排除,從而保證設(shè)施設(shè)備正常使用。
2.4二裝施工中對(duì)施工圖紙嚴(yán)格審驗(yàn),對(duì)房間改造等項(xiàng)目要嚴(yán)格把關(guān),確保主體結(jié)構(gòu)不被破壞。
2.5樹(shù)立安全第一的思想,二裝施工中對(duì)動(dòng)火嚴(yán)格控制,動(dòng)火必須有動(dòng)火證方可施工。
2.6裝修竣工驗(yàn)收必須有電檢、消檢驗(yàn)收合格報(bào)告。
2.7在巡查中發(fā)現(xiàn)重大事故隱患,要及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),并采取相應(yīng)措施,防止重大事故的發(fā)生。
第14篇 村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度
村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度為了保障__ __ 村小區(qū)良好的居住環(huán)境,保持房屋的使用安全及房屋設(shè)備的有效使用,延長(zhǎng)房屋的使用年限,合理進(jìn)行房屋修繕,特制定以下維修養(yǎng)護(hù)制度:
一、管理處設(shè)多名房屋修繕人員,負(fù)責(zé)每天巡視房屋及公用設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,并予以記錄。
二、 房屋修繕人員需每月對(duì)房屋本體及其公用部位進(jìn)行檢修,確保完好無(wú)損。維修保養(yǎng)包括樓宇的內(nèi)外墻面、屋面、樓梯間、上下水管道、消防設(shè)備、公用水箱、排污管道、排水溝等。
三、 維修養(yǎng)護(hù)周期與標(biāo)準(zhǔn):
1、 屋面四年綜合維修一次,八年大修一次;
2、 外墻清潔保養(yǎng)八至十年一次;
3、 內(nèi)墻面粉刷,鋼、木門(mén)窗油漆三至五年一次;
4、 樓梯間粉刷三至五年一次;
5、 上下水主管道五年綜合維修一次,十年大修一次;
6、 消防設(shè)備一年綜合大修一次;
7、 公用排煙道三年綜合維修一次;
8、 明溝、污雨水檢查井每年清理兩次,化糞池每年清理一次(為日常維修養(yǎng)護(hù))。管理處對(duì)房屋及其公用設(shè)施的維護(hù)要做到不破、不損、不臟、不亂,保證__ __ 村小區(qū)長(zhǎng)期擁有優(yōu)美的環(huán)境和住戶(hù)安居樂(lè)業(yè),為此管理處每月對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
第15篇 房屋維修管理制度范例
房屋維修管理制度
1.0 本公司的房屋維修計(jì)劃及維修手續(xù)依照本規(guī)程執(zhí)行。
2.0 本規(guī)程中的維修是指辦公樓及公司其他建筑物的增設(shè)、改造和更新。
3.0 維修工作的責(zé)任人為行政辦主任及物業(yè)管理公司經(jīng)理。
4.0 責(zé)任人負(fù)責(zé)制訂所屬財(cái)產(chǎn)等的維修計(jì)劃,依據(jù)維修計(jì)劃和預(yù)算,組織施維修業(yè)務(wù)。
5.0 辦公室協(xié)助責(zé)任人,組織、協(xié)調(diào)維修工作。
6.0 財(cái)務(wù)部協(xié)助責(zé)任人,編制綜合維修預(yù)算,檢查執(zhí)行預(yù)算與實(shí)際維修費(fèi)用是否一致。
7.0 維修計(jì)劃的確立
7.1 責(zé)任人在進(jìn)行維修前,應(yīng)向辦公室提交維修計(jì)劃。
7.2 辦公室確認(rèn)有必要后,并請(qǐng)示公司主管后,作出具體的指示。
7.3 辦公室從技術(shù)的角度對(duì)維修計(jì)劃的內(nèi)容進(jìn)行審查,提出投資計(jì)劃,交財(cái)務(wù)部經(jīng)理審查。
7.4 財(cái)務(wù)部經(jīng)理依據(jù)該計(jì)劃,編制資金計(jì)劃。
7.5 4000元千設(shè)備投資計(jì)劃和資金計(jì)劃的由副總經(jīng)理審批,超過(guò)4000元由總經(jīng)理裁定,超過(guò)1萬(wàn)元的維修項(xiàng)目,須交董事會(huì)審議。
8.0 維修的實(shí)施
8.1 對(duì)核準(zhǔn)的維修項(xiàng)目,責(zé)任人和相關(guān)部門(mén)組織討論具體的維修工程方案,并制訂出詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃,提交給辦公室主任和財(cái)務(wù)部經(jīng)理后,組織實(shí)施。
8.2 緊急性的維修工程,不需要辦理上列手續(xù),直接由責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,組織實(shí)施。
8.3 當(dāng)責(zé)任人制訂的詳細(xì)實(shí)施計(jì)劃的內(nèi)容、期限和預(yù)算,與預(yù)算投資計(jì)劃有顯著差別時(shí),應(yīng)按第8.1所列程序,修訂投資計(jì)劃。
9.0 維修的監(jiān)督與審查
9.1 維修實(shí)施后,如維修內(nèi)容、期限、預(yù)算等需要作重要變更,或需追加預(yù)算時(shí),經(jīng)責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,提交工程變更或追加預(yù)算申請(qǐng)。
9.2 辦公室主任應(yīng)從技術(shù)角度對(duì)上述申請(qǐng)作出審查,編制設(shè)備計(jì)劃修正案,提交財(cái)務(wù)部經(jīng)理審查。
9.3 維修計(jì)劃和資金計(jì)劃的修正案超過(guò)4000元,由總經(jīng)理裁決,超過(guò)1萬(wàn)元,由董事會(huì)審議。
10.0 責(zé)任人應(yīng)及時(shí)向辦公室主任、財(cái)務(wù)部經(jīng)理報(bào)告維修進(jìn)展和預(yù)算執(zhí)行情況。
11.0 公司員工住宅和集體宿舍的維修規(guī)程,另行制訂。
12.0 本規(guī)程的實(shí)施細(xì)則則負(fù)責(zé)維修計(jì)劃實(shí)施管理的公司主管和財(cái)務(wù)主管制訂。
13.0 本規(guī)程自××年××月××日起實(shí)施。
第16篇 小區(qū)房屋本體維修管理制度-6
小區(qū)房屋本體維修管理制度6
1.目的:保障房屋本體的正常使用和安全,完善房屋本體使用功能功能。
2.范圍:適用于__家園管理處
3.方法和控制過(guò)程
3.1根據(jù)實(shí)際情況制定合理的房屋維修計(jì)劃,因房制宜,對(duì)房屋本體修繕?biāo)璧馁Y源進(jìn)行合理配置,滿(mǎn)足顧客使用和質(zhì)量要求。
3.2每月定期檢查、巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修繕、維修、保養(yǎng),保持房屋本體正常使功能。
3.3修繕標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)原有建筑風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。
3.4掌握房屋本體建筑完好情況,根據(jù)建筑設(shè)計(jì)用途定期對(duì)房屋本體質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估,根據(jù)完好情況進(jìn)行管理,保證房屋本體使用正常。
3.5制訂和執(zhí)行修繕原則、指標(biāo)、計(jì)劃,審核修繕?lè)桨讣肮こ填A(yù)決算,有計(jì)劃對(duì)房屋本體進(jìn)行維護(hù)。
3.6嚴(yán)格按規(guī)范要求進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收,做好施工過(guò)程的管理和監(jiān)督。建立完善崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗(yàn)制及技術(shù)檔案制度,完善工程項(xiàng)目質(zhì)量體系。
4.房屋本體修繕的分類(lèi)
4.1修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類(lèi)。
4.1.1小修:保持房屋本體原完損等級(jí)為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程,一般指補(bǔ)漏防水、上下水管道修補(bǔ)、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補(bǔ)等
4.1.2中修:房屋本體小量部位損壞、不符合建筑結(jié)構(gòu)要求,須局部
維修的工程,一般包括:墻體屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補(bǔ)或部位重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門(mén)窗油漆等。
4.1.3大修:主體結(jié)構(gòu)部位嚴(yán)重?fù)p壞、有危險(xiǎn)必須進(jìn)行大型維修的工程,一般包括:對(duì)共用設(shè)施的拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對(duì)主體專(zhuān)項(xiàng)加固的工程。
4.1.4翻新:指拆除重建。
4.1.5綜合維修:指大中小維修工程一次性進(jìn)行的綜合性工程。
第17篇 物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度-12
物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度12
__家園房屋本體維修基金屬業(yè)主的共有資產(chǎn),為加強(qiáng)__家園房屋本體維修基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本體基金”)的管理,保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益,有效利用本體基金維護(hù)房屋本體共用部位及設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“共用部位”),保障房屋安全使用。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》、深物價(jià)[1998]136號(hào)《關(guān)于住宅(房屋)本體維修基金問(wèn)題的通知》及有關(guān)規(guī)定,特制定以下本小區(qū)本體基金的管理制度。
一、__家園管理處是負(fù)責(zé)業(yè)主房屋本體基金的收繳及管理部門(mén),負(fù)責(zé)具體實(shí)施共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。
二、管理處必須配備專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員,對(duì)小區(qū)房屋本體基金進(jìn)行準(zhǔn)確核算,并按每個(gè)單位登記專(zhuān)帳,設(shè)立專(zhuān)用帳號(hào)存儲(chǔ)本小區(qū)的本體基金。每三個(gè)月將本體基金的收支情況在《管理報(bào)告》中公布一次,接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢(xún)。
三、管理處應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算,提交業(yè)委會(huì)審議通過(guò)。
四、管理處動(dòng)用本體基金必須履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的,由管理處負(fù)責(zé)人和本棟樓長(zhǎng)共同簽證后支付,并作為本體基金支出記帳憑證;用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟占60%以上業(yè)主同意后方可使用,并出具“施工項(xiàng)目清單”,由業(yè)委會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)(或20%以上業(yè)主)、管理處負(fù)責(zé)人簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
本體基金確實(shí)不夠支出時(shí),經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
五、如業(yè)委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護(hù)工程,管理處認(rèn)為有充足理由使用,或該項(xiàng)目實(shí)施涉及特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的,可經(jīng)福田區(qū)住宅管理部門(mén)核準(zhǔn)。
六、管理處使用本體基金實(shí)施對(duì)房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)時(shí),按支出額執(zhí)行相應(yīng)的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。
七、本體基金的主管部門(mén)是市住宅主管部門(mén),接受福田區(qū)住宅管理部門(mén)對(duì)本小區(qū)的本體基金的使用和管理進(jìn)行具體指導(dǎo)和監(jiān)督。
八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》及有關(guān)文件制定。
第18篇 房屋地基基礎(chǔ)維修養(yǎng)護(hù)制度
建筑物上部結(jié)構(gòu)的自重及所承受的荷載,是通過(guò)基礎(chǔ)傳遞給地基的。地基應(yīng)具有良好的承載能力和穩(wěn)定性,以降低或減少建筑物上部結(jié)構(gòu)過(guò)量沉降或局部沉降而導(dǎo)致建筑物上部產(chǎn)生裂縫、傾斜。地基及基礎(chǔ)的完損程度,關(guān)系到整個(gè)建筑物的強(qiáng)度和穩(wěn)定性。由于基礎(chǔ)埋置在地下,屬隱蔽工程,其產(chǎn)生的隱患不易發(fā)現(xiàn)。因此對(duì)設(shè)計(jì)、施工及日常養(yǎng)護(hù)維修尤顯重要。
一、地基基礎(chǔ)的觀察工作
房屋建筑的地基都要產(chǎn)生一定的變形,但是由于地基沉降程度和特征的不同,有些是正?，F(xiàn)象,有些是異?，F(xiàn)象,甚至帶來(lái)破壞性的后果。在沉降的發(fā)展趨勢(shì)上,正常的沉降速度隨時(shí)間的推移而逐漸降低,最后趨于穩(wěn)定不再發(fā)展(如半年內(nèi)的沉降值不超過(guò)1毫米,一般認(rèn)為已穩(wěn)定)。而不正常情況下,沉降速度并沒(méi)有逐漸降低,而是延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間,以至幾十年仍未穩(wěn)定。
造成建筑物地基基礎(chǔ)變形的原因主要在于:軟弱地基;用材不當(dāng),施工質(zhì)量差;基礎(chǔ)埋置深度不當(dāng);相鄰建筑物的基礎(chǔ)影響;建筑物內(nèi)上、下水管道漏水,引起地基濕陷;不合理使用;維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí),地表水滲入地基等。因此對(duì)某些房屋建筑進(jìn)行必要的沉降觀測(cè),是房屋管、修單位的保養(yǎng)工作之一。如上部結(jié)構(gòu)已產(chǎn)生裂縫的建筑物,沉降觀測(cè)資料是分析裂縫產(chǎn)生原因、預(yù)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)、研究修繕?lè)桨富蝾A(yù)防措施的重要依據(jù)。地基沉降觀測(cè)工作內(nèi)容主要有以下幾方面:
(一)確定觀測(cè)對(duì)象
(1)工程竣工驗(yàn)收后,應(yīng)接替施工單位繼續(xù)進(jìn)行觀測(cè)直至沉降穩(wěn)定為止的建筑物;
(2)形式特殊、對(duì)沉降特別敏感或構(gòu)造上、使用上對(duì)不均勻沉降有嚴(yán)格要求的建筑物;
(3)上部已出現(xiàn)較嚴(yán)重破裂、變形,而地基的沉降尚未穩(wěn)定,仍在繼續(xù)發(fā)展的建筑物;
(4)地基范圍內(nèi)及其附近有深挖、樁基施工、降水影響或出現(xiàn)其他對(duì)地基產(chǎn)生不利的房屋建筑。
(二)設(shè)置觀測(cè)點(diǎn)
對(duì)地基沉降的觀測(cè),一般是將觀測(cè)點(diǎn)設(shè)置在基礎(chǔ)的頂面,如條件不許可時(shí),則設(shè)在主體結(jié)構(gòu)勒腳上或柱子底部。觀察點(diǎn)的數(shù)量,可根據(jù)建筑面積大小和房屋的重要性,損壞位置等而定,但應(yīng)盡量遍及房屋建筑具有代表性的各個(gè)部位。一般應(yīng)設(shè)于外墻轉(zhuǎn)角或縱橫墻連接處以及沉降縫兩側(cè)。
(三)選定或設(shè)置水準(zhǔn)點(diǎn)
水準(zhǔn)點(diǎn)的位置應(yīng)盡量靠近觀測(cè)對(duì)象,但必須在房屋建筑的壓力影響范圍以外。
(四)定期觀測(cè)
一般的正常情況下,竣工后第一年每季度觀測(cè)一次;第二年每半年觀測(cè)一次;以后每年觀測(cè)一次;直至沉降穩(wěn)定為止。如沉降發(fā)展較快,或破損較為嚴(yán)重且尚未穩(wěn)定,則根據(jù)情況,增加觀測(cè)次數(shù)。對(duì)結(jié)構(gòu)已近危險(xiǎn)狀態(tài),而沉降繼續(xù)存在時(shí),觀測(cè)時(shí)間更應(yīng)縮短,必要時(shí)隔日或每日進(jìn)行觀測(cè)。
(五)資料整理
每次觀測(cè)詳細(xì)記錄,按觀測(cè)對(duì)象分別整理;計(jì)算有關(guān)部位的相對(duì)沉降差,分析沉降情況。
二、地基、基礎(chǔ)的鑒定加固及方法
(一)地基基礎(chǔ)加固
凡出現(xiàn)下列情況時(shí)應(yīng)做好地基加固處理。
(1)地基因滑移,或因承載力嚴(yán)重不足,或特殊地質(zhì)等原因的不均勻沉降,引起結(jié)構(gòu)明顯的傾斜,位移、裂縫、扭曲等,并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)。
(2)地基、基礎(chǔ)因毗鄰建筑而增大荷載,自身局部加層增加荷載或其他人為因素等的不均勻沉降,引起結(jié)構(gòu)明顯傾斜、位移、裂縫、扭曲等。
(3)地基老化、腐蝕、酥脆、折斷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)明顯傾斜、裂縫、扭曲等。
(二)地基加固法
地基加固是處理基礎(chǔ)損壞的措施之一,它可以達(dá)到恢復(fù)或提高地基承載力,制止地基和上部結(jié)構(gòu)變形發(fā)展的目的。在房屋修繕工程上,地基加固是在建筑物存在的情況下進(jìn)行的。施工比較困難,且必須保證上部建筑物的安全。因此,其加固方法宜從經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上、施工條件上作出可行性比較分析后,再加以選定。以下為常用房屋地基的幾種加固方法。
1.石灰漿加固。適用于膨脹土地基的處理,以石灰漿用鉆機(jī)將注漿壓入粘土層中的裂縫,石灰漿同周?chē)翆悠痣x子交換作用后形成硬殼層,從而改變了土層的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)。
2.旋噴樁加固。適用于淤泥、粘土層等軟土層,利用鉆機(jī)把安裝在鉆桿底端的特定噴嘴,鉆至土層的預(yù)定深度后,用高壓泵把隨時(shí)能逐漸硬化的水泥漿或氯化鈣液等沖擊土體,同時(shí)經(jīng)過(guò)與土的顆粒攪拌混合,凝固后有一定的強(qiáng)度和防水性的新土層結(jié)構(gòu)。
3.硅化加固。硅化加固地基是用壓力將水玻璃(硅酸鈉溶液)和水泥漿液等逐次壓入土中。使土壤顆粒表面膠凝,改善土壤的物理力學(xué)性能,提高地基強(qiáng)度,具有操作安全、速度快,強(qiáng)度高的優(yōu)點(diǎn)。
4.灰土擠密樁加固。適用于較厚的回填土、爐灰等填土地基、軟弱土層、濕陷性黃土地基加
固,其方法是在基礎(chǔ)周?chē)?~3排灰土擠密樁,擠密填土,加固后承載力可提高一倍左右。
5.其他。也可采用壓力裝置將水泥漿液壓入地基,填充到石渣、爐渣等地基顆粒較大的空隙中。從而提高地基承載力、穩(wěn)定性。
(三)基礎(chǔ)加固法
1.水泥粘結(jié)法。磚面砌體由于時(shí)間較長(zhǎng)或受有害介質(zhì)侵蝕和影響,使砌筑砂漿強(qiáng)度減弱、松散,砌體失去或降低原有強(qiáng)度。加固時(shí)可將1:1~1:10的水泥漿壓入基礎(chǔ)的孔隙中,以恢復(fù)砌體強(qiáng)度。
2.擴(kuò)大基礎(chǔ)底面積加固法。對(duì)于局部軟弱地基或荷載集中、沉降較大的基礎(chǔ)段落處適當(dāng)加大基礎(chǔ)底面積,減輕該段處的單位面積的壓力,使沉降部位得到控制。施工時(shí)應(yīng)注意分段進(jìn)行,并加設(shè)臨時(shí)支撐,確保基礎(chǔ)安全。
3.條形基礎(chǔ)兩側(cè)擴(kuò)大加固法。沿條形基礎(chǔ)兩側(cè)開(kāi)挖,擴(kuò)大基底面積,并配入鋼筋、混凝土澆筑擴(kuò)大地基及基礎(chǔ)底面積。
第19篇 住戶(hù)維修及房屋整體修繕管理程序制度
1.0 程序目的
通過(guò)對(duì)住戶(hù)維修及房屋整體修繕的管理控制,保證服務(wù)過(guò)程有能力滿(mǎn)足規(guī)定的要求。
2.0 適應(yīng)范圍
本程序適用于對(duì)住戶(hù)維修及整體修繕的管理控制
3.0主要職責(zé)和權(quán)限
3.1維修部負(fù)責(zé)住戶(hù)維修及房屋整體的修繕、養(yǎng)護(hù);
3.2保安部負(fù)責(zé)巡視、反饋設(shè)施的狀況;
3.3客服中心負(fù)責(zé)住戶(hù)請(qǐng)修的受理及維修后的回訪。
4.0程序內(nèi)容
4.1住戶(hù)報(bào)修受理
4.1.1受理及登記
客服中心設(shè)置住戶(hù)報(bào)修電話,并保證有人接聽(tīng)。住戶(hù)報(bào)修時(shí),受理人應(yīng)對(duì)業(yè)主名稱(chēng)、單元位置、報(bào)修時(shí)間、故障情況、聯(lián)系電話等作好記錄,開(kāi)出《維修單》,將信息反饋給維修部。
4.1.2維修派工
維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)根據(jù)緊急程度,派出維修人員進(jìn)行維修。對(duì)于收費(fèi)項(xiàng)目,維修人員應(yīng)出示管理處批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并請(qǐng)住戶(hù)在《維修單》上簽字認(rèn)可維修質(zhì)量及收費(fèi)。
4.2住戶(hù)維修的服務(wù)要求
4.2.1維修前的準(zhǔn)備工作
維修人員常備維修器材應(yīng)保持完好,擺放整齊,遇有維修任務(wù)時(shí),應(yīng)準(zhǔn)確了解故障情況,作好相應(yīng)準(zhǔn)備工作。
4.2.2服務(wù)要求
1)一般性維修的處理
對(duì)于住戶(hù)一般性故障如換燈泡燈罩、換水龍頭、插座跳閘、修理門(mén)、窗、桌椅、抽水馬桶堵水等不會(huì)立即造成重大傷害和嚴(yán)重不便的維修,如維修人員人手不足或任務(wù)繁忙,可在半小時(shí)至一小時(shí)內(nèi)派人上門(mén)服務(wù),但需事先致電住戶(hù)預(yù)約或說(shuō)明情況;如維修部人手夠,則應(yīng)在15分鐘內(nèi)派人上門(mén)開(kāi)展維修。
2)緊急性維修的處理
對(duì)于主進(jìn)線斷路跳閘、住戶(hù)房門(mén)反鎖關(guān)人、漏水等可能?chē)?yán)重影響業(yè)戶(hù)正常生活和造成較大損失的,維修人員應(yīng)立即停下其他工作,在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。
3)特急性維修的處理
對(duì)于電器火災(zāi)、大面積跑水、電梯關(guān)人、卡人等可能造成重大傷亡和損害的特急性事故,維修人員應(yīng)當(dāng)立即在10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行緊急處理,并通知保安部等其他所有予以協(xié)助的人員參加搶修。
4.2.3維修后的現(xiàn)場(chǎng)處理
維修人員在維修工作結(jié)束后,應(yīng)將維修現(xiàn)場(chǎng)打掃干凈,并將《維修單》返至客服中心。
4.3 維修回訪
根據(jù)《維修單》上住戶(hù)的意見(jiàn),客服中心負(fù)責(zé)在兩個(gè)工作日內(nèi)對(duì)住戶(hù)不滿(mǎn)意維修服務(wù)進(jìn)行回訪,針對(duì)存在的問(wèn)題采取相應(yīng)措施,達(dá)到住戶(hù)滿(mǎn)意,并將回訪處理結(jié)果記錄在《回訪記錄表》中。
4.4 住戶(hù)維修收費(fèi)
客服中心根據(jù)《有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向住戶(hù)說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并于維修單上注明費(fèi)用明細(xì),維修人員完成維修工作后請(qǐng)業(yè)主簽名確認(rèn)并收取相關(guān)費(fèi)用,再將款項(xiàng)交于客服中心收費(fèi)文員。
4.5 房屋設(shè)施的修繕
4.5.1日常巡查及維修
保安部負(fù)責(zé)房屋設(shè)施的日常巡查,發(fā)現(xiàn)有損壞、破損情況記錄在《保安巡查記錄表》中,并將信息反饋給客服中心,由客服中心知會(huì)維修部進(jìn)行維修。
4.5.2季節(jié)性檢查、維修
維修部應(yīng)根據(jù)本地氣候特點(diǎn),在臺(tái)風(fēng)、暴雨季節(jié)來(lái)臨前及每次臺(tái)風(fēng)暴雨后,組織人員對(duì)小區(qū)的危險(xiǎn)部位針對(duì)防風(fēng)、防雨、防漏、防洪進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修,以排除不安全因素。
4.5.3定期檢查修繕
1)維修部應(yīng)每月對(duì)工程系統(tǒng)進(jìn)行巡查,針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題制定《房屋修繕?lè)桨浮?報(bào)管理處審核后落實(shí)實(shí)施。
2)管理外負(fù)責(zé)組織維修部每?jī)赡陮?duì)房屋進(jìn)行一次全面檢查,依據(jù)房屋完損評(píng)定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),評(píng)定房屋的完損情況,填制《房屋完損情況評(píng)價(jià)表》,從而針對(duì)性的組織維修、修繕事宜。
3)管理處可將自己無(wú)能力實(shí)施的重大維修或功能改造項(xiàng)目委外進(jìn)行,對(duì)委外工程,根據(jù)施工規(guī)范和分包合同檢查監(jiān)督工程質(zhì)量,組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
4.6 房屋修繕資料的歸檔
管理處須將維修資料分類(lèi)、匯總、歸檔,重大維修資料應(yīng)長(zhǎng)期保存,以備查閱檢索。
5.0質(zhì)量記錄
5.1《維修單》
5.2《保安巡查記錄》
5.3《房屋修繕?lè)桨浮?/p>
5.4《房屋完損情況評(píng)價(jià)表》
5.5《回訪記錄表》
第20篇 _村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度
村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度
為了保障__村小區(qū)良好的居住環(huán)境,保持房屋的使用安全及房屋設(shè)備的有效使用,延長(zhǎng)房屋的使用年限,合理進(jìn)行房屋修繕,特制定以下維修養(yǎng)護(hù)制度:
一、管理處設(shè)多名房屋修繕人員,負(fù)責(zé)每天巡視房屋及公用設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,并予以記錄。
二、房屋修繕人員需每月對(duì)房屋本體及其公用部位進(jìn)行檢修,確保完好無(wú)損。維修保養(yǎng)包括樓宇的內(nèi)外墻面、屋面、樓梯間、上下水管道、消防設(shè)備、公用水箱、排污管道、排水溝等。
三、維修養(yǎng)護(hù)周期與標(biāo)準(zhǔn):
1、屋面四年綜合維修一次,八年大修一次;
2、外墻清潔保養(yǎng)八至十年一次;
3、內(nèi)墻面粉刷,鋼、木門(mén)窗油漆三至五年一次;
4、樓梯間粉刷三至五年一次;
5、上下水主管道五年綜合維修一次,十年大修一次;
6、消防設(shè)備一年綜合大修一次;
7、公用排煙道三年綜合維修一次;
8、明溝、污雨水檢查井每年清理兩次,化糞池每年清理一次(為日常維修養(yǎng)護(hù))。
管理處對(duì)房屋及其公用設(shè)施的維護(hù)要做到不破、不損、不臟、不亂,保證__村小區(qū)長(zhǎng)期擁有優(yōu)美的環(huán)境和住戶(hù)安居樂(lè)業(yè),為此管理處每月對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
