第1篇 高層管理人員年終獎金分配方案
1.目的
為了體現(xiàn)高層管理人員與公司利益共享原則，實現(xiàn)公司高層管理人員的價值，體現(xiàn)出高層管理人員的獎懲激勵，公平合理地實現(xiàn)利益共同體，特制定本獎金分配辦法。
2.適用范圍
本辦法適用于股份有限公司高層管理人員的年終獎金分配的組織、實施全過程。
3.程序執(zhí)行者
3.1董事會：審批年終獎金總額度；
3.2總經(jīng)理：審批并發(fā)放年終獎金分配方案；
3.3人力資源部：制定年終獎金分配方案；
4.程序正文
4.1獎金計算期間
高層考核計算期間即為獎金計算期間，即會計年度的12月21日起至次年12月20日止。
4.2獎金分配總額度
股份有限公司在年度經(jīng)營計劃中，確定公司的經(jīng)營管理和產(chǎn)值、利潤等經(jīng)濟指標，針對可能的目標綜合完成情況設(shè)定若干獎金分配總額度等級。全公司的年終獎金分配在此額度范圍內(nèi)。具體分配總額度由董事會確定，計劃分配方案由總經(jīng)理確定。
4.3獎金分配的崗位系數(shù)
獎金分配主要依據(jù)不同崗位對公司發(fā)展貢獻以及工作量大小、工作難度等不同而不同。各崗位確定的獎金分配系數(shù)由人力資源部組織新疆吉瑞祥家具股份有限公司管委會成員共同確定。獎金分配中崗位系數(shù)（M）的基本標準如表1所示。
4.4考核綜合評分
4.1高層管理人員的全年總評，綜合反映全年中各項考核的結(jié)果。人力資源部根據(jù)高層管理人員各項考核結(jié)果加權(quán)計算，然后得出每位高層管理人員的全年綜合評分N并得出相應(yīng)的考核系數(shù)。
4.2綜合評分N=∑（各CSF考核分×對應(yīng)權(quán)重）所對應(yīng)的本考核系數(shù)。
表一獎金分配中崗位系數(shù)的基本標準
職務(wù)
獎金分配系數(shù)標準
備注
總經(jīng)理
營銷總監(jiān)執(zhí)行提成方式，具體依其本人的目標責任書執(zhí)行。
常務(wù)副總經(jīng)理
經(jīng)營副總經(jīng)理
1.5管理副總經(jīng)理
1.5財務(wù)總監(jiān)
1.5技術(shù)總工
1.54.5獎金分配基數(shù)
年終獎金分配基數(shù)K
=經(jīng)董事會批準的獎金總額度T÷∑（各高層管理人員考核評分N所對應(yīng)的考核系數(shù)×相對應(yīng)的分配系數(shù)M）
4.6獎金計算
人力資源部根據(jù)各高層管理人員所在崗位最終確定的崗位系數(shù)，計算獎金值：
各高層管理人員實際年終獎金所得=年終獎金分配標準基數(shù)K×各高層管理人員分配系數(shù)M×各高層管理人員考核評分N所對應(yīng)的考核系數(shù)。
4.7獎金發(fā)放
4.7.1人力資源部將所有高層管理人員年終獎金金額匯總編制獎金分配方案（表），經(jīng)總經(jīng)理審核，
董事會審批后,總經(jīng)理發(fā)放。
4.7.2各高層管理人員年終獎金支付，按每年一次發(fā)放；原則上于每年1月支付。
4.7.3計算單位
年終獎金計算時以元為單位，若計算時有元以下的尾數(shù)產(chǎn)生時，一律以四舍五入計算至元為計算單位。
4.8離職或遭解雇時的處理
4.8.1任期未滿根據(jù)組織安排調(diào)換崗位，公司根據(jù)其評價成績酌情考慮年終獎金分配額度。
4.8.2任期未滿一年自行離職，不享受當年年終獎金。
4.8.3任期未滿被甲方解聘
如任期未滿半年，不享受當年年終獎金；滿半年，則按半年計算年終獎金，解聘當時即應(yīng)根據(jù)目標責任書考核該成員任職期間的目標完成情況，年終實發(fā)。如出現(xiàn)重大失職（包括不解聘情況），甲方有權(quán)根據(jù)情況不發(fā)或減發(fā)年終獎金。
4.3.4因疾病、致殘、犯罪、重大違紀終止聘用關(guān)系
疾病及致殘按“任期未滿根據(jù)公司安排調(diào)換崗位”辦法執(zhí)行，犯罪（包括違法）和重大違紀則不享受獎金。
文件鏈接
5.1《績效管理體系》
6記錄與表格無
7附件無
第2篇 高層住宅工程環(huán)境保護管理方案
高層住宅項目環(huán)境保護管理方案
由于工程位于懷化市**縣**路。為保證周圍地區(qū)的正常工作,我司將貫徹iso14001國際環(huán)境管理標準,分析現(xiàn)場影響環(huán)境的因素,針對影響因素制定有效的環(huán)保方案,最大限度的降低工地的揚塵和噪音對周圍地區(qū)的影響。作為施工總承包企業(yè)必須充分認識自身因素對環(huán)境的影響,要嚴格執(zhí)行is014001環(huán)境保護體系,以人為本,營造綠色建筑,保護環(huán)境,追求待續(xù)改進,為建筑企業(yè)施工環(huán)境管理做出典范,為人類生存環(huán)保做出貢獻。
1、環(huán)境管理的意義
為了保護和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境,防止由于建筑施工造成的作業(yè)污染和擾民,保障建筑工地附近居民和施工人員的環(huán)境保護工作。施工現(xiàn)場的環(huán)境保護是文明施工的具體體現(xiàn),也是施工現(xiàn)場管理達標考評的一項重要指標,所以必須采取現(xiàn)代的管理措施做好這項工作。
2、環(huán)境管理目標
2.1噪聲排放達標:結(jié)構(gòu)施工,晝間<70db,夜間<55db
裝修施工,晝夜<65db,夜間<55db
2.2防大氣污染達標:施工現(xiàn)場揚塵、生活用鍋爐煙塵排放符合要求,揚塵達到國家二級排放規(guī)定,煙塵排放濃度<400mg/m。
2.3生活及生產(chǎn)污水達標:污水排放符合《水污染物排放標準》。
2.4防止光污染:夜間照明不影響周圍社區(qū)。
2.5施工垃圾分類處理,盡量回收利用。
2.6節(jié)約水、電、紙張等資源消耗,節(jié)約資源,保護環(huán)境。
3、環(huán)境管理的法律依據(jù)及其它
3.1法律依據(jù):
(1)《中華人民工和國環(huán)境保護法(試行)》
(2)《大氣環(huán)境質(zhì)量標準》
(4)《水污染物排放標準》
(5)《建筑施工場界噪聲限值》
3.2其它:
(1)《建筑工程施工現(xiàn)場管理基本標準》
(2)《建筑工程施工現(xiàn)場環(huán)境保護工作基本標準》
(3)《建筑工程施工現(xiàn)場管理補充生活設(shè)施及衛(wèi)生防疫管理標準》
(4)《建筑工程施工現(xiàn)場文明安全施工補充標準》
(5)其它地方標準及公司有關(guān)規(guī)定
4、環(huán)境管理體系與職責
4.1環(huán)境管理體系圖
4.2環(huán)境管理組織職責
(1)公司主管副經(jīng)理:主管公司的環(huán)境管理工作。
(2)主管部門:負責公司環(huán)境管理體系的建立即運行監(jiān)督。
(3)項目部:負責環(huán)境管理制度和方案的實施工作。
(4)項目經(jīng)理:對項目部環(huán)境管理體系的運行工作總負責管理工作。
(5)執(zhí)法經(jīng)理:具體負責項目部的具體情況制定相應(yīng)得管理方案和措施。
(6)項目總工:負責根據(jù)項目部的具體情況制定相應(yīng)得環(huán)境管理方案和措施。
(7)工程部:項目部實施環(huán)境管理的主管部門。
(8)綜合辦公室:項目部實施環(huán)境管理的協(xié)助部門。
4.3環(huán)境管理流程圖(程序)
4.4環(huán)境管理培訓
根據(jù)環(huán)境管理體系運行的要求,結(jié)合環(huán)境管理方案,對所有可能對環(huán)境生產(chǎn)影響的人員進行相應(yīng)的培訓。
(1)環(huán)境方針與程序和符合環(huán)境管理體系要求的重要性。
(2)個人工作對環(huán)境可能生產(chǎn)的影響。
(3)在實現(xiàn)環(huán)境保護要求方面的作用與職責。
(4)違反規(guī)定的運行程序和規(guī)定產(chǎn)生的不良后果。
4.5信息交流與傳送
(1)建立項目內(nèi)部環(huán)境保護信息的傳遞與溝通渠道,以便確認環(huán)境保護方案是否被實施,以及環(huán)境保護工作中存在的問題,從而對下一步工作及時做出決策。
(2)建立項目與公司,項目于外部主管部門的信息交流與傳遞渠道。按規(guī)定要求接收、傳遞、發(fā)放有關(guān)文件,對需回復的文件,按規(guī)定要求審核后予以回復。
4.6文件控制
(1)文件要有專人負責保管,并設(shè)置專門的有效工具。
(2)對文件定期進行評審,與現(xiàn)行法律和規(guī)定不符時,及時修改。
(3)確保與環(huán)保有關(guān)的人員,都能得到有關(guān)文件的現(xiàn)行版本。
(4)失效文件要從所有發(fā)放和使用場所撤回或采取其他有效措施。
4.7監(jiān)督與檢測
(1)項目經(jīng)理部要組織有關(guān)人員,通過定期或不定期的安全文明施工大檢查來落實環(huán)境管理方案的執(zhí)行情況,對環(huán)境管理體系的運行實施監(jiān)督檢查。
(2)在開工伊始請環(huán)保部門到現(xiàn)場,根據(jù)情況制定環(huán)保檢測計劃。在施工期間不定期對現(xiàn)場進行環(huán)保檢測。
4.8不符合項的糾正與預防措施
對項目安全文明施工大檢查中發(fā)現(xiàn)的環(huán)境管理的不符合項,由主管部門(工程部)開出不符合報告,項目技術(shù)部門根據(jù)不符合項分析產(chǎn)生的原因,制定糾正措施,交專業(yè)工程師負責落實實施,工程部負責跟蹤檢查,技術(shù)部門對實施結(jié)果要加以確認。
4.9記錄
(1)對環(huán)境管理過程進行培訓、檢查、審核等所有工作應(yīng)進行記錄。
(2)環(huán)境記錄應(yīng)字跡清楚,標識明確,具備可追溯性。
(3)環(huán)境記錄要專人保存和管理,在規(guī)定期限內(nèi)部得銷毀。
11.4.10環(huán)境管理體系的審核
(1)項目經(jīng)理部要做好環(huán)境管理各項工作,積極配合公司搞好有關(guān)的監(jiān)督檢查工作。
(2)根據(jù)糾正和預防措施,及時改進檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,并在以后的工作中防止此類問題的發(fā)生。
(3)項目經(jīng)理部要做好項目環(huán)境管理的自查工作,每季度進行一次,對檢查中存在的問題,列出不符合項,并組織整改。
5、環(huán)境管理的實施方案及措施
工地現(xiàn)場環(huán)境保護聽從甲方、街道、城管等部門的要求,并在施工前必須經(jīng)工程所在地區(qū)的環(huán)保部門審批后方可施工,并主動要求環(huán)保部門定期監(jiān)督指導。
5.1現(xiàn)場設(shè)立封閉式的垃圾站,垃圾用工具裝好下運,禁止高層向下拋灑垃圾。施工生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)的垃圾采用容器裝運,生活區(qū)內(nèi)設(shè)專職人員進行清掃,施工垃圾應(yīng)及時進行清運。
5.2設(shè)專人進行現(xiàn)場內(nèi)及周邊街道的清掃、灑水工作,防止施工現(xiàn)場泥土污染場外馬路。
5.3施工現(xiàn)場全部采用硬化處理,以減少揚塵。并制定灑水降塵制度,配備灑水設(shè)備進行灑水,防止灰塵飛揚,保護周邊空氣清潔,并隨時修復因施工損壞的路面,防止浮土產(chǎn)生。
5.4砂漿攪拌要搭設(shè)封閉的攪拌棚,攪拌機上設(shè)置噴淋裝置方可進行施工。
5.5水泥、白灰、膩子粉等其他飛揚的顆粒散體材料,要安排在庫房內(nèi)存放或嚴密封蓋。
5.6嚴禁使用湖南省淘汰的對大氣環(huán)境造成污染的施工材料。
5.7生石灰的熟化和灰土施工要適當配合灑水,減少揚塵。
5.8禁止在施工現(xiàn)場焚燒油氈、橡膠、塑料、皮革、樹葉、枯草、各種包裝皮等以及其它會產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)。
5.9辦公室保持整潔,垃圾集中堆放并定期清理。
5.10針對本工程用材料品種多,量大的特點,施工期間,從材料的進場保管及使用過程中進行嚴格控制,防止產(chǎn)塵。
6、現(xiàn)場環(huán)境保護具體措施
6.1混凝土輸送泵處、砂漿攪拌站及運輸車輛清洗處設(shè)置排水溝、沉淀池,經(jīng)處理、沉淀后排入市政管道,并及時到環(huán)保部門進行排污申報登記。定期對現(xiàn)場的廢水排放、進行監(jiān)測,填寫檢查記錄表。
6.2施工現(xiàn)場的油料、稀料、油漆等,必須存放于庫房內(nèi),庫房地面必須進行防滲處理,上述物資儲存和使用時,必須防止出現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,避免污染地下水體。
6.3現(xiàn)場廁所采用水沖式,設(shè)化糞池經(jīng)過分解沉淀后通過施工現(xiàn)場內(nèi)的管線向北排入市政管線。
6.4現(xiàn)場內(nèi)的雨水排放,入市政管線之前也要進行隔油除污處理(避免現(xiàn)場內(nèi)可能產(chǎn)生的油污進入地下或市政管線)。
6.5建立有效的排污系統(tǒng):對現(xiàn)場廢水、廢物排放制作排放平面布置圖,經(jīng)處理、沉淀后排入市政管道,并及時到環(huán)保部門進行排污申報登記。定期對現(xiàn)場的廢水排放、廢物處理進行監(jiān)測,填寫運行控制檢查記錄表。
7、廢棄物處理措施
7.1建筑物內(nèi)外的零散碎料和垃圾要及時清理,施工剩余料具、包裝容器要及時回收,堆放整齊。
7.2生活垃圾集中堆放并定期清理。
7.3施工現(xiàn)場禁止隨地大小便。
7.4現(xiàn)場供應(yīng)開水,飲水器具;現(xiàn)場內(nèi)廁所專人保潔,采取水沖措施,及時打藥,門窗齊全。
8、現(xiàn)場材料運輸管理
8.1施工前提前作好材料運輸計劃,合理確定材料運輸車輛的行走路線及時間。
8.2清運垃圾的車輛,用苫布對所載的垃圾進行覆蓋,避免途中遺撒和運輸過程中造成揚塵。
8.3對于運送大型構(gòu)件要及時與交通管理部門取得聯(lián)系,以防影響交通。
8.4運輸車輛不得超載,運輸砂、石、渣土等散料時,要使用封閉式車輛。門口處設(shè)置洗車池,車輛在出現(xiàn)場前,槽幫和車輪要清理干凈,防止帶泥上路和遺灑現(xiàn)象發(fā)生,保證車輛清潔后方可放行。
8.5組織辦理好市容、環(huán)衛(wèi)、渣土消納、交通各部門的有效證件、手續(xù),保證車輛機械的正常運行,派專人對工地附近的運土道路進行清掃,清除遺灑以保證路面整潔。
9、現(xiàn)場噪聲管理
9.1現(xiàn)場遵守《中華人民共和國建筑施工場界噪音限值》(gb12523-90)規(guī)定,并制定降噪措施和管理制度,且要嚴格控制。
施工階段作業(yè)噪聲限值一覽表(單位:分貝)
施工階段主要噪聲源噪聲限值
白天夜間
土方運輸車輛、打夯機等7555
結(jié)構(gòu)振搗棒、電鋸等7055
裝修卷揚機等6555
注:表中夜間指20:00-22:00,22:00以后不施工。
9.2進場前,與建設(shè)單位一同做好居民思想工作,在居民區(qū)內(nèi)進行宣傳,給每戶居民送去負責解釋的宣傳資料,以求他們的諒解與支持。對有可能受到較大干擾的住戶,項目經(jīng)理部指派專人重點做工作。
9.3在施工過程中要科學統(tǒng)籌,合理安排,調(diào)整施工時間,盡量避免在夜間十點以后,次日凌晨六點以前進行施工。
9.4對主體工程采用密目網(wǎng)進行圍檔,作業(yè)層全封閉。根據(jù)現(xiàn)場實際情況,該樓區(qū)域的南側(cè)、東側(cè)距居民區(qū)較近,因此對該處腳手架采用密目網(wǎng)和降噪網(wǎng)進行兩道圍護降噪,同時起到隔音、防塵、防光的作用。
9.5對噪音大的施工機具,如砂漿攪拌機、電鋸等封閉使用,搭設(shè)封閉施工棚,采取隔音處理,盡量減少噪音。
9.6教育施工人員嚴格遵守各項規(guī)章制度,文明施工,搬運料具如鋼管、模板時輕拿輕放,嚴禁大聲喧嘩,以減少人為的噪音干擾。夜間燈光集中照射,避免燈光干擾周邊居民的休息。不施工時,照明大燈及時斷電。電焊、閃光對焊等有強光的作業(yè),均安排在白天進行。
9.7塔吊指揮不使用哨子,采用對講機聯(lián)絡(luò)。
9.8混凝土澆筑采用低噪音振搗設(shè)備,加強設(shè)備的維修、保養(yǎng),及時加油潤滑。
9.9車輛進入現(xiàn)場時速不得超過10公里,不得鳴笛。
9.10在特殊時間段內(nèi),將嚴格遵守懷化市**縣政府的有關(guān)規(guī)定,白天中午及晚上十點以后的時間內(nèi)禁止結(jié)構(gòu)作業(yè)施工,以保證考生及周圍居民的休息。
10、防止大氣污染措施
施工現(xiàn)場垃圾渣土要及時清理,清理施工垃圾時,采用容器吊運,嚴禁凌空隨意拋撒,減少對周圍環(huán)境污染。禁止在施工現(xiàn)場焚燒油氈、橡膠、塑料、皮革、樹葉、枯草、各種包裝皮等以及其它會產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)。
11、光污染的控制
11.1夜晚現(xiàn)場的探照燈避免射向周圍地區(qū),盡量將探照燈燈光向施工中心區(qū)投射,在關(guān)鍵的部位采取加燈罩或高圍墻防護網(wǎng)欄以遮光,防止對周圍地區(qū)產(chǎn)生影響。
11.2在電焊施工期間,在作業(yè)面外圍作全封閉隔離,采取隔離罩等措施,防止電焊等產(chǎn)生的弧光防止對周圍地區(qū)產(chǎn)生影響。
12、爆炸及火災隱患的控制
11.12.1制定并落實各項消防規(guī)章及防火管理制度。
11.12.2對現(xiàn)場施工管理人員及操作人員進行消防培訓,增強消防意識。
11.12.3按消防方案中的要求進行消防器材的配備。
11.12.4油漆、稀料,氧氣、乙炔等在材料存放區(qū)分庫放置。
11.12.5焊接施工,采取立體交叉作業(yè),制定專門的消防方案防止發(fā)生火災。
13、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生管理
11.13.1工地制定切實可行的衛(wèi)生管理制度,衛(wèi)生責任區(qū)要劃分明確,工地設(shè)一名負責人落實和檢查制度執(zhí)行情況。
11.13.2辦公室、值班室要保持清潔、整齊、有秩序。
11.13.3辦公區(qū)、現(xiàn)場周圍無污物和積水,垃圾要集中分類堆放并及時清理。
11.13.4現(xiàn)場設(shè)開水房,飲用水和器具要衛(wèi)生。
11.13.5設(shè)置專職保潔人員,保持現(xiàn)場干凈清潔。現(xiàn)場的廚廁衛(wèi)生設(shè)施、排水溝及陰暗潮濕地帶,予以定期進行投藥、消毒,以防蚊蠅、鼠害滋生。
11.13.7現(xiàn)場泵站、攪拌站、大門沖洗池設(shè)沉淀池;
14、經(jīng)過我司調(diào)查,認為本工程的重大環(huán)境因素為下列所示:
(1)交通干擾
(2)噪聲的排放
(3)粉塵的排放
(4)運輸?shù)倪z灑
(5)化學危險品、油品的泄露
(6)有毒、有害廢棄物的排放
(7)光的污染
(8)火災、爆炸的發(fā)生
(9)生產(chǎn)、生活污水的排放
15、環(huán)保達標管理方案
15.1、交通干擾
由于工程施工中會發(fā)生大量的人流、物流,組織不好會大大干擾周圍環(huán)境的秩序,必須采取對應(yīng)措施。
每日工人、材料的進場時間要避開上下班時間,錯開人、物流高峰,工人、材料的進出場必須在管理人員的組織下進行。
15.2、噪音排放達標
1、對處于敏感部位或有特殊要求的現(xiàn)場采用降噪安全圍簾;
2、木工棚全封閉,內(nèi)側(cè)采用巖棉被進行吸聲隔音;
3、采用低噪音振搗棒。
4、嚴禁野蠻施工,場內(nèi)禁止大聲喧嘩。
15.3、現(xiàn)場目測無塵
1、現(xiàn)場砂漿攪拌站的水泥、砂石庫和攪拌棚進行封閉。
2、現(xiàn)場施工用場地采用混凝土硬化地面。。
3、現(xiàn)場設(shè)專人灑水降塵
15.4、運輸無遺撒
2、自卸車、垃圾運輸車一律配備苫布或蓬蓋覆蓋渣土
3、出入口設(shè)防土、泥草簾,鋼筋箅子。
15.5、生產(chǎn)及生活污水達標排放
1、現(xiàn)場砂漿攪拌站和出入口處設(shè)立沉淀池。
2、現(xiàn)場固定式廁所應(yīng)設(shè)置化糞池。
15.6、施工現(xiàn)場夜間無光污染,夜間施工照明燈罩使用率100%
統(tǒng)一施工現(xiàn)場照明燈具的規(guī)格,并按規(guī)格配備定向式可拆除燈罩,使夜間照明只照射施工區(qū)而不致影響周圍人群休息,同時盡量選擇節(jié)能燈具。
15.7、盡量減少油品、化學品的泄露現(xiàn)象
1、化學品(油漆涂料等)和特殊材料一律實行封閉式、容器式管理和使。
2、編制化學品及有毒有害物品的使用及管理作業(yè)指導書并在操作前對工人進行培訓。
3、施工現(xiàn)場易燃、易爆、油品及化學品應(yīng)儲存在專用倉庫、專用場地或?qū)Ｓ脙Υ媸?柜)內(nèi)。
15.8、最大限度防止施工現(xiàn)場火災、爆炸的發(fā)生
1、進行消防培訓,增強消防意識。
2、木工棚、倉庫配備一定數(shù)量的環(huán)保滅火器。
15.9、固體廢棄物實現(xiàn)分類管理,提高回收利用量
1、實現(xiàn)固體廢棄物分類管理,根據(jù)需要增設(shè)固體廢棄物放置場地與設(shè)施。
2、與運輸方簽定垃圾清運協(xié)議,并將垃圾消納廠的資質(zhì)證明備案。
3、列出項目可回收利用的廢棄物,提高回收利用量。
1、廢棄物要及時收集并處理。
16、項目經(jīng)理部最大限度地節(jié)約水電能源
設(shè)定節(jié)水節(jié)電目標指標,其節(jié)水節(jié)電以工程預算用水(電)量作為基數(shù),水按本工程預算用水量下調(diào)10%,電按本工程預算用電量上調(diào)30%,并按施工階段進行分解。
(1)制定節(jié)水、節(jié)電作業(yè)指導書。
(2)項目要指派專人負責監(jiān)督水電節(jié)約措施的實施,生活區(qū)和施工區(qū)各配電表和水表,每月統(tǒng)計水電的消耗,畫出水電消耗的曲線圖。
第3篇 高層樓宇機電設(shè)備設(shè)施管理方案
高層樓宇機電設(shè)備設(shè)施的管理方案
設(shè)備管理是以科學管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設(shè)備的運行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進一步注重預防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃,以預防重于補救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運行及管理
樓宇設(shè)備運行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運行效率和運行質(zhì)量,提供一個高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國際運行安全。
1.1 運行管理
設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺帳。
1.1.2 建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責任制。
1.1.3 制訂科學、嚴格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護保養(yǎng)計劃。
1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓,明確各自的崗位職責,掌握專業(yè)知識和操作技能。
1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設(shè)備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時,按照預定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。
1.2.2 采暖通風空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責維護采暖通風空調(diào)系統(tǒng)的正常運行,結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負荷情況調(diào)整運行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當發(fā)現(xiàn)運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風空調(diào)設(shè)備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預防為主,防消結(jié)合'。當發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災的應(yīng)急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權(quán)可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設(shè)備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時,值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報,無法處理應(yīng)盡快報告工程部部長。
根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復設(shè)備(設(shè)施)至正常運行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導人,負責調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場,負責全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責
對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長處理,工程部應(yīng)及時報告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應(yīng)設(shè)法將負荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對未受影響的部分恢復送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位,待恢復供電后,馬上啟動設(shè)備,確保順天國際財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應(yīng)迅速搶修,若一時不能修復,應(yīng)準備臨時排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時,應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。
2.4.3 當故障停電時,立即關(guān)閉機組。待恢復供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災報警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應(yīng)通知中央監(jiān)控室復位;如證實火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災區(qū)域電源,準備啟動應(yīng)急電源;啟動相關(guān)防、排煙風機、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設(shè)備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導消防隊進入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
2.6.1 當設(shè)備發(fā)生故障時,應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導致設(shè)備不能正常使用時,有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運行。
3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達到設(shè)計性能并延長使用壽命。
3.1 維護保養(yǎng)工作主式
維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:
日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責范圍,使用的設(shè)備要有專人負責,并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導下實施。
3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負責。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試?？照{(diào)主機運行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調(diào)風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及運作等實際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。
4.1.5 實施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項工作。
4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴格執(zhí)行cpm下達的各項指標,工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。
4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。
4.2.5 加強設(shè)備管理維修,認真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù),應(yīng)根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整,并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應(yīng)根據(jù)實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設(shè)備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風比例,以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點:
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設(shè)計理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標準的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標,根據(jù)設(shè)備實際情況,結(jié)合長遠規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標是:
5.1.1 擴大設(shè)備應(yīng)用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運行能耗
5.2 方案設(shè)計
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設(shè)備改造可單獨進行,也可結(jié)合大修理進行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標、符合改造設(shè)計要求、符合質(zhì)量標準才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費用來源
技術(shù)改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設(shè)備管理、運行、維護的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強制性文件,這些文件具有法律責任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細準確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運行、改造、大修和故障情況,用于指導設(shè)備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運行資料
6.3.3 值班記錄
6.
3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
第4篇 d星級酒店高層管理人員績效考核方案
為了規(guī)范酒店管理,全面提高管理人員參與經(jīng)營的意識,增強工作積極性,特擬定此考核方案,具體如下:
(1)考核崗位:總經(jīng)理、常務(wù)副總、銷售總監(jiān)、房務(wù)總監(jiān)、餐飲經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、行政總廚、保安經(jīng)理、工程經(jīng)理、采購經(jīng)理。
(2)考核周期:月度考核,以每月1日—30日(31日),為月度考核的結(jié)算時間。
(3)考核指標:按照酒店經(jīng)營管理計劃書所列指標。
(4)考核工資:標準工資×40%=參與績效考核的工資。
(5)考核形式:
1、營業(yè)和銷售部門:經(jīng)營指標占權(quán)重的70%,管理指標占權(quán)重的30%;
2、非營業(yè)部門:經(jīng)營指標占權(quán)重的50%,管理指標占權(quán)重的50%;
3、廚務(wù)部門:經(jīng)營指標占權(quán)重20%,毛利率指標占權(quán)重的60%,管理指標占權(quán)重的20%
(6)根據(jù)各部門的性質(zhì),設(shè)定各部門考核指標類型,具體如下:
指標類型
考 核 崗 位
總經(jīng)營指標
總經(jīng)理、常務(wù)副總、銷售總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、保安經(jīng)理、工程經(jīng)理、采購經(jīng)理
餐飲部經(jīng)營指標
餐飲經(jīng)理、行政總廚(另加毛利率指標)
房務(wù)部經(jīng)營指標
房務(wù)總監(jiān)
(7)年終獎設(shè)置和處罰辦法:
1、年終獎設(shè)置:
酒店根據(jù)工作時間設(shè)置年終獎,年終獎按照工作月份的多少給予發(fā)放,如一名員工在年終時,其工作時間為6個月,其年終獎為全年年終獎的50%。
年終獎與每月績效考核掛鉤,在月度考核中,如出現(xiàn)一次未達標,則扣除當月(1/12)年終獎,如連續(xù)三個月考核未達標,則扣除全年年終獎。
2、處罰辦法:
所有管理在未完成經(jīng)營指標的情況下,按照《管理人員績效考核表》上所規(guī)定的考核比例進行處罰,詳細見考核表。
(8)考核計算公式和案例:
1、營業(yè)和銷售部門管理人員考核公式:
◆超出經(jīng)營指標工資=(績效工資×70%)×{1+(實際銷售額-當月經(jīng)營指標)÷當月經(jīng)營指標×1.5}
◆低于經(jīng)營指標工資=(績效工資×70%)×(實際銷售額÷當月經(jīng)營指標)
◆管理指標工資=(績效工資×30%)×管理指標分數(shù)%
◆實際績效工資=經(jīng)營指標工資+管理指標工資
2、非營業(yè)部門管理人員考核公式:
◆超出經(jīng)營指標工資=(績效工資×50%)×{1+(實際銷售額-當月經(jīng)營指標)÷當月經(jīng)營指標×2}
◆低于經(jīng)營指標工資=(績效工資×50%)×(實際銷售額÷當月經(jīng)營指標)
◆管理指標工資=(績效工資×50%)×管理指標分數(shù)%
◆實際績效工資=經(jīng)營指標工資+管理指標工資
3、廚務(wù)部行政總廚考核公式:
◆超出經(jīng)營指標工資=(績效工資×20%)×{1+(實際銷售額-當月經(jīng)營指標)÷當月經(jīng)營指標×1.5}
◆低于經(jīng)營指標工資=(績效工資×20%)×(實際銷售額÷當月經(jīng)營指標)
◆管理指標工資=(績效工資×20%)×管理指標分數(shù)%
◆超出毛利率指標工資=(績效工資×60%)×{1+(實際毛利率-55%)×10}
◆低于毛利率指標工資=(績效工資×60%)×{1-(55%-實際毛利率)×5}
◆實際績效工資=經(jīng)營指標工資+管理指標工資+毛利率指標工資
4、績效考核案例說明:
a、超出指標案例:
某餐飲部經(jīng)理月薪為5000元,2月份經(jīng)營指標為120萬元,實際完成140萬元,管理指標各項任務(wù)完成基本合理,經(jīng)核算得95分,其2月份實際所得工資為:
崗位績效工資為:5000×40%=2000
經(jīng)營指標工資為:(2000×70%)×{1+(1400000-1200000)÷1200000×2}=1866
管理指標工資為:(2000×30%)×95%=570
2月績效考核工資為:1866+570=2436
2月份應(yīng)發(fā)工資為:3000+2436=5426
b、低于指標案例:
某房務(wù)部經(jīng)理月薪為5000元,2月份經(jīng)營指標為80萬元,實際完成70萬元,管理指標各項任務(wù)完成基本合理,經(jīng)核算得95分,其2月份實際所得工資為:
崗位績效工資為:5000×40%=2000
經(jīng)營指標工資為:(2000×70%)×{700000÷800000}=1225
管理指標工資為:(2000×30%)×95%=570
2月績效考核工資為:1225+570=1795
2月份應(yīng)發(fā)工資為:3000+1795=4795
c、廚務(wù)部指標案例:
某行政總廚月薪為8000元,2月份經(jīng)營指標為120萬元,實際完成110萬元,毛利率指標實際完成50%,管理指標得分為95分,其2月份實際所得工資為:
崗位績效工資為:8000×40%=3200
經(jīng)營指標工資為:(3200×20%)×{1100000÷1200000}=582
毛利率指標工資為:(3200×60%)×{1-(55%-50%)×5}=1440
管理指標工資為:(3200×20%)×95%=608
2月績效考核工資為:582+1440+608=2630
2月份應(yīng)發(fā)工資為:4800+2630=7430
(9)考核操作辦法:
1、考核工作由總辦和人力資源部負責實施和操作;
2、經(jīng)營業(yè)績的完成情況和各項指標數(shù)據(jù)由財務(wù)部提供;
3、管理指標考核數(shù)據(jù)的來源:
①、營業(yè)部門的設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)完好率由工程部確認;員工流失率、員工培訓率由人事部確認;服務(wù)投訴率、工作落實情況由酒店總經(jīng)理確認;
③、行政總廚的新菜品開發(fā)率、出品合格率、衛(wèi)生達標率由酒店總經(jīng)理確認,出品投訴率由餐廳樓面確認。
第5篇 星級酒店高層管理人員績效考核方案
為了規(guī)范酒店管理,全面提高管理人員參與經(jīng)營的意識,增強工作積極性,特擬定此考核方案,具體如下:
(1) 考核崗位:總經(jīng)理、常務(wù)副總、銷售總監(jiān)、房務(wù)總監(jiān)、餐飲經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、行政總廚、保安經(jīng)理、工程經(jīng)理、采購經(jīng)理。
(2) 考核周期:月度考核,以每月1日—30日(31日),為月度考核的結(jié)算時間。
⑶ 考核指標:按照酒店經(jīng)營管理計劃書所列指標。
(4) 考核工資:標準工資_40%=參與績效考核的工資。
(5) 考核形式:
1、 營業(yè)和銷售部門:經(jīng)營指標占權(quán)重的70%,管理指標占權(quán)重的30%;
2、 非營業(yè)部門:經(jīng)營指標占權(quán)重的50%,管理指標占權(quán)重的50%;
3、 廚務(wù)部門:經(jīng)營指標占權(quán)重20%,毛利率指標占權(quán)重的60%,管理指標占權(quán)重的20%
(6) 根據(jù)各部門的性質(zhì),設(shè)定各部門考核指標類型,具體如下:
指標類型 考 核 崗 位
總經(jīng)營指標 總經(jīng)理、常務(wù)副總、銷售總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、保安經(jīng)理、工程經(jīng)理、采購經(jīng)理
餐飲部經(jīng)營指標 餐飲經(jīng)理、行政總廚(另加毛利率指標)
房務(wù)部經(jīng)營指標 房務(wù)總監(jiān)
(7) 年終獎設(shè)置和處罰辦法:
1、 年終獎設(shè)置:
酒店根據(jù)工作時間設(shè)置年終獎,年終獎按照工作月份的多少給予發(fā)放,如一名員工在年終時,其工作時間為6個月,其年終獎為全年年終獎的50%。
年終獎與每月績效考核掛鉤,在月度考核中,如出現(xiàn)一次未達標,則扣除當月(1/12) 年終獎,如連續(xù)三個月考核未達標,則扣除全年年終獎。
2、 處罰辦法:
所有管理在未完成經(jīng)營指標的情況下,按照《管理人員績效考核表》上所規(guī)定的考核比例進行處罰,詳細見考核表。
(8) 考核計算公式和案例:
1、 營業(yè)和銷售部門管理人員考核公式:
超出經(jīng)營指標工資=(績效工資_70%)_{1+(實際銷售額-當月經(jīng)營指標)÷當月經(jīng)營指標_
1.5 }
低于經(jīng)營指標工資=(績效工資_70%)_(實際銷售額÷當月經(jīng)營指標)
管理指標工資=(績效工資_30%)_管理指標分數(shù)%
實際績效工資=經(jīng)營指標工資+管理指標工資
2、 非營業(yè)部門管理人員考核公式:
超出經(jīng)營指標工資=(績效工資_50%)_{1+(實際銷售額-當月經(jīng)營指標)÷當月經(jīng)營指標_2}
低于經(jīng)營指標工資=(績效工資_50%)_(實際銷售額÷當月經(jīng)營指標)
管理指標工資=(績效工資_50%)_管理指標分數(shù)%
實際績效工資=經(jīng)營指標工資+管理指標工資
3、 廚務(wù)部行政總廚考核公式:
超出經(jīng)營指標工資=(績效工資_20%)_{1+(實際銷售額-當月經(jīng)營指標)÷當月經(jīng)營指標_
1.5 }
低于經(jīng)營指標工資=(績效工資_20%)_(實際銷售額÷當月經(jīng)營指標)
管理指標工資=(績效工資_20%)_管理指標分數(shù)%
超出毛利率指標工資=(績效工資_60%)_{1+(實際毛利率-55%)_10}
低于毛利率指標工資=(績效工資_60%)_{1-(55%-實際毛利率)_5}
實際績效工資=經(jīng)營指標工資+管理指標工資+毛利率指標工資
4、 績效考核案例說明:
a、超出指標案例:
某餐飲部經(jīng)理月薪為5000元,2月份經(jīng)營指標為120萬元,實際完成140萬元,管理指標各項任務(wù)完成基本合理,經(jīng)核算得95分,其2月份實際所得工資為:
崗位績效工資為:5000_40%=
經(jīng)營指標工資為:( _70%)_{1+(1400000-1 00)÷1 00_2}=1866
管理指標工資為:( _30%)_95%=570
2月績效考核工資為:1866+570=2436
2月份應(yīng)發(fā)工資為:3000+2436=5426
b、低于指標案例:
某房務(wù)部經(jīng)理月薪為5000元,2月份經(jīng)營指標為80萬元,實際完成70萬元,管理指標各項任務(wù)完成基本合理,經(jīng)核算得95分,其2月份實際所得工資為:
崗位績效工資為:5000_40%=
經(jīng)營指標工資為:( _70%)_{700000÷800000}=1225
管理指標工資為:( _30%)_95%=570
2月績效考核工資為:1225+570=1795
2月份應(yīng)發(fā)工資為:3000+1795=4795
c、廚務(wù)部指標案例:
某行政總廚月薪為8000元,2月份經(jīng)營指標為120萬元,實際完成110萬元,毛利率指標實際完成50%,管理指標得分為95分,其2月份實際所得工資為:
崗位績效工資為:8000_40%=3200
經(jīng)營指標工資為:(3200_20%)_{1100000÷1 00}=58
2毛利率指標工資為:(3200_60%)_{1-(55%-50%)_5}=1440
管理指標工資為:(3200_20%)_95%=608
2月績效考核工資為:582+1440+608=2630
2月份應(yīng)發(fā)工資為:4800+2630=7430
(9) 考核操作辦法:
1、 考核工作由總辦和人力資源部負責實施和操作;
2、 經(jīng)營業(yè)績的完成情況和各項指標數(shù)據(jù)由財務(wù)部提供;
3、 管理指標考核數(shù)據(jù)的來源:
①、營業(yè)部門的設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)完好率由工程部確認;員工流失率、員工培訓率由人事部確認;服務(wù)投訴率、工作落實情況由酒店總經(jīng)理確認;
③、行政總廚的新菜品開發(fā)率、出品合格率、衛(wèi)生達標率由酒店總經(jīng)理確認,出品投訴率由餐廳樓面確認。
