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第1篇 某物業(yè)小區(qū)娛樂設(shè)施管理方案
物業(yè)小區(qū)娛樂設(shè)施管理方案
1.0目的
規(guī)范小區(qū)娛樂設(shè)施管理工作,確保各類文體設(shè)施的合理使用與有序管理。
2.0適用范圍
適用于zz物業(yè)管理對各類文體設(shè)施的管理工作。
3.0職責
3.1管理處經(jīng)理負責制定文體設(shè)施管理制度及管理工作監(jiān)控。
3.2客服中心主管負責組織實施文體設(shè)施的管理工作。
3.3客服中心管理員負責依照本規(guī)程進行文體設(shè)施的具體管理。
4.0程序要點
4.1小區(qū)公共文體設(shè)施管理的一般要領(lǐng)
4.1.1小區(qū)公共文體設(shè)施一般只為本區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù),不對外開放營業(yè)。
4.1.2小區(qū)文體設(shè)施一般只收設(shè)施維護費,目的是為住戶提供服務(wù),不以營業(yè)為目的。
4.1.3住戶使用文體設(shè)施時,一般憑會員證入場活動。
4.2社區(qū)內(nèi)文體設(shè)施一般包括:健身房、兒童活動中心、乒乓球室、桌球室、棋牌活動室、閱覽室、宣傳欄等項目。
4.3健身房管理
4.3.1開場前的準備工作(開放時間周一至周五16:00-21:00;周末09:00-21:00):
a)客服中心事務(wù)管理員應于開場前10分鐘到崗,不得無故延誤;
b)清潔健身房衛(wèi)生,特別做好休息椅的清潔,檢查設(shè)施完好情況;
c)打開健身房門迎接住戶入場。
4.3.2健身房入場一般程序:
a)健身房入場消費對小區(qū)業(yè)主采用會員制形式,對非業(yè)主采用購票入場形式;
b)小區(qū)內(nèi)業(yè)主應于每年12月31日前到客服中心憑業(yè)主證辦理會員證,會員證辦理程序參照客服中心相關(guān)作業(yè)規(guī)程;
c)業(yè)主進入健身房消費時:
--首先向事務(wù)管理員出示會員證;
--事務(wù)管理員核對會員證與使用人本人是否相符,如有疑問應驗明其他證件直到無疑問;
--填寫《文體活動消費登記表》請業(yè)主在相應欄目內(nèi)簽名確認;
--請業(yè)主進入健身房進行消費活動;
--活動結(jié)束后,事務(wù)管理員請業(yè)主在《文體活動消費登記表》相應欄目內(nèi)簽名確認。
d)非業(yè)主進入健身房消費時:
--到管理處收銀處購買入場活動購買門票;
--入場前向事務(wù)管理員出示門票;
--事務(wù)管理員將門票副券小心撕下妥善保管,正券交消費者本人保管。
--持票人進入場內(nèi)消費。
e)小區(qū)業(yè)主進入健身房消費可采用電話預約或親自填寫《健身房訂場登記表》預約活動時間,事務(wù)管理員憑訂場先后順序準予業(yè)主使用健身房,在不影響業(yè)主活動的前提下方可讓非業(yè)主進場活動。
4.3.3健身房公眾管理規(guī)定:
a)所有人員進場時必須穿運動鞋,嚴禁穿皮鞋進場;
b)愛護健身房內(nèi)的公共設(shè)施,因使用不當而損壞的設(shè)施應照價賠償;
c)講究場地衛(wèi)生,不得亂丟、亂吐、亂涂,違者除負責清理恢復原狀外,處以一定罰款;
d)健身房內(nèi)只能進行健康的娛樂活動,不準進行賭博等違法活動;
e)參加活動者必須服從事務(wù)管理員管理,不強行延長活動時間。
4.3.4每日活動結(jié)束后,事務(wù)管理員應收拾好各類設(shè)施、整理該日內(nèi)入場活動記錄及相關(guān)票據(jù)副聯(lián),無誤后方可鎖門下班。
4.4兒童活動中心管理
4.4.1兒童游樂場專供兒童使用,謝絕成人在設(shè)施上活動。
4.4.2小孩活動時,家長或保姆要保護孩子的安全,不要從滑坡往上爬,蕩秋千時幅度不要過大。
4.4.3講文明禮貌,互敬互讓,不在場內(nèi)爭執(zhí)、吵鬧。
4.4.4保持環(huán)境衛(wèi)生,不亂丟雜物,不玩泥沙,不隨地大小便。
4.4.5愛護場內(nèi)設(shè)施。
4.4.6客服中心事務(wù)管理員負責兒童活動中心的具體管理,凡進入兒童活動中心的人員必須聽從事務(wù)管理員的安排。
4.5乒乓球室、桌球室、棋牌活動室管理
4.5.1開場前的準備工作:
a)事務(wù)管理員應于每日活動室開放前半小時到崗;
b)清理活動場地的衛(wèi)生、擺放好桌椅、清理球具;
c)迎接活動人員入場。
4.5.2入室活動一般程序:
a)到管理處收銀處購買相應類別活動門票。小區(qū)業(yè)主可憑《業(yè)主證》到收銀處購買優(yōu)惠票;
b)在各活動室開放時間內(nèi)持票進入活動室內(nèi);
c)事務(wù)管理員根據(jù)入場先后順序,安排好各類活動的時間場次,并負責各類活動用具配置及監(jiān)督使用情況;
d)每場活動結(jié)束后,活動人員應整理好棋牌、球具類,經(jīng)事務(wù)管理員清點無誤、無損壞后離場。
4.5.3活動室內(nèi)注意事項:
a)活動人員必須憑票到相應活動室內(nèi)活動,不得串崗或到處走動;
b)室內(nèi)不得有大聲喧嘩、隨地吐痰、吸煙、亂丟雜物等行為;
c)愛護室內(nèi)設(shè)施和活動器具,不得將玩具、棋牌亂丟,不得在臺面、墻面上亂畫,損壞設(shè)施或器具照價賠償;
d)活動人員必須服從事務(wù)管理員管理,依照排定的時間場次進行活動,不得無理取鬧。
4.5.4事務(wù)管理員于每次活動結(jié)束后應清理現(xiàn)場,收拾好球具類、棋牌類并擺放好,統(tǒng)計該次活動的門票收入情況,認真填寫《每日工作情況匯總表》。
4.6閱覽室管理
4.6.1小區(qū)內(nèi)圖書閱覽室是豐富社區(qū)住戶業(yè)余事務(wù)生活,便于小區(qū)居民查閱資料、學習而設(shè)立非營利性學習場所,由客服中心事務(wù)管理員負責具體管理。
4.6.2凡欲進入圖書閱覽室學習的住戶需在規(guī)定的開放時間內(nèi)持相關(guān)的有效證件進入圖書室。
4.6.3閱覽室內(nèi)注意衛(wèi)生,不亂丟雜物、不隨地吐痰。
4.6.4自覺維護室內(nèi)秩序,不大聲喧嘩,保持室內(nèi)安靜。
4.6.5愛護圖書及公共=財物,不得撕毀、涂改圖書,不得將圖書帶出閱覽室。如確有需要欲帶出室外的,住戶應提前憑有效證件辦理《借閱證》,憑《借閱證》做好詳細登記后方可帶出。
4.6.6事務(wù)管理員負責閱覽室的清潔衛(wèi)生,維護秩序、桌椅及圖書整理工作,每次開放時間結(jié)束后,事務(wù)管理員應將圖書歸類擺放整齊,清點有無圖書丟失,并將該圖書開放情況詳細填寫在《每日工作情況匯總表》內(nèi)。
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4.7.1社區(qū)宣傳欄、公告欄是為了向住戶宣傳有關(guān)法規(guī)、法令、小區(qū)新人、新事、新見而設(shè)定的,由客服中心事務(wù)管理員具體負責收集宣傳資料及定期更換。
4.7.2客服中心主管根據(jù)本部門月工作計劃及宣傳需要,指定事務(wù)管理員擬定宣傳品。
4.7.3事務(wù)管理員應及時收集想相關(guān)資料、制作圖文并茂、形式生動活潑的宣傳制品,報客服中心主管及管理處經(jīng)理審定后張貼到宣傳欄上。
4.7.4任何外單位(個人)未經(jīng)許可不得在小區(qū)宣傳欄內(nèi)外張貼宣傳品,特別是不良宣傳品,違者一經(jīng)查處按有關(guān)規(guī)定予以處罰。
4.7.5客服中心事務(wù)管理員負責每月更換宣傳欄內(nèi)容,保證無陳舊、過期的宣傳品,并負責對宣傳欄的清潔與養(yǎng)護工作。
4.7.6事務(wù)管理員必須將每期的宣傳內(nèi)容、版式材料收集匯編好,拍攝照片并歸檔保存。
4.8質(zhì)量檢查
4.8.1管理處經(jīng)理匯同客服中心主管不定期對各類活動場所及設(shè)施進行巡查,并填寫相關(guān)質(zhì)量檢查表。
4.8.2管理處經(jīng)理、客服中心主管還應經(jīng)常進行回訪及社會調(diào)查;該調(diào)查結(jié)果及相關(guān)質(zhì)量檢查表作為客服中心員工績效考評的依據(jù)之一。
5.0記錄
5.1《健身房活動訂場表》
5.2《業(yè)主文體活動消費登記表》
5.3《每日工作情況匯總表》
6.0相關(guān)支持文件
第2篇 物業(yè)項目房屋公共設(shè)施設(shè)備管理方案
物業(yè)項目房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、房屋管理及維修方案
管理內(nèi)容
1、對房屋、設(shè)備設(shè)施機房設(shè)專業(yè)人員進行定期巡查,并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的房屋檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機房建立臺帳和標識,工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、設(shè)專人受理報修,同時派工程人員及時采取有效措施,進行修繕。
管理措施
1、制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案,并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況,提前介入,了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。
2、建立房屋檔案,對房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù),確保房屋處于最佳狀態(tài)。
3、質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理,在驗收時將從維護園區(qū)的利益出發(fā),按國家有關(guān)質(zhì)量標準嚴格把關(guān)。
二、公共配套設(shè)施管理及維修方案
管理內(nèi)容
1、根據(jù)設(shè)備類型、型號不同設(shè)專業(yè)人員對各設(shè)備用房進行定期巡查,并按不同設(shè)備要求進行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺帳和標識,工程人員對設(shè)備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、對各管線、控制器等設(shè)專人進行定期檢查,及時排除故障,并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。
5、按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標準對各設(shè)施設(shè)備,進行專業(yè)檢測、維保。
6、按照有關(guān)規(guī)范標準,設(shè)置設(shè)備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。
管理措施
1、制定設(shè)備安全運行管理方案,建立設(shè)備臺帳,建立短、中、長期設(shè)備保養(yǎng)制度,并嚴格執(zhí)行。
2、建立設(shè)施設(shè)備檔案,建立設(shè)備技術(shù)檔案,對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。
3、制定設(shè)備維護保養(yǎng)方案,根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況,制定詳細的設(shè)備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度,并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。
4、做好設(shè)備事故的防范和處理,根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況,編制切實可行的設(shè)備事故應急處理預案,組織搶修和處理,盡可能減少損失和影響。事故處理后,認真查清原因,吸取經(jīng)驗教訓,避免和減少同類事故的再次發(fā)生。
三、設(shè)備安全運行管理方案
管理內(nèi)容
1、對機電設(shè)備按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常巡查和維護保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設(shè)備,及時維修,并做好維修記錄。
3、做好機電設(shè)備的月檢、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂共用設(shè)備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、根據(jù)不同型號機電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計劃。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓,持證上崗,提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率。
5、加強共用設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備安全運行。
四、電氣系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、對電氣系統(tǒng)進行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負責電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓,提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強電氣系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
五、給排水系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、對給排水系統(tǒng)進行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負責給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓,提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強給排水系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
六、電梯設(shè)備管理方案
管理內(nèi)容
1、對電梯按型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修,并做好維修記錄。
3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、根據(jù)不同型號制定月度、年度保養(yǎng)計劃。
3、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時。
4、抓好維修人員技術(shù)培訓,提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
5、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率。
6、加強電梯設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備安全運行。
七、消防系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、加強消防監(jiān)控園區(qū)的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。
4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護。
5、防止電器短路、超負荷用電等引發(fā)火災因素。
6、嚴格執(zhí)行防火管理制度。
7、對機房等園區(qū)消防重點部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度,并加強對其的管理。
9、加強與消防部門的聯(lián)系。
管理措施
1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度,做到責任落實、器材落實、檢查落實。
2、制定消防事故處理預案及應急流程,防患于未然。
3、建立義務(wù)消防隊,每月組織一次消防安全學習,每季組織一次消防演習。
4、定期進行消防檢查,預防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時消除。
5、嚴格落實防火管理制度,充分做好各項防范措施。
6、制訂園區(qū)各消防重點部位消防管理制度,并根據(jù)'誰主管,誰負責'的消防原則,消除一切火險隱患。
7、針對各消防設(shè)施設(shè)備、器材,制定各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃,并狠抓落實,使之始終處于完好狀態(tài)。
8、積極開展消防安全宣傳教育,定期向業(yè)主(使用人)傳授消防常識。
9、發(fā)生火災,及時組織撲救并迅速向有關(guān)部門報警。
八、智能化系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護設(shè)備,在系統(tǒng)安裝期間早期介入,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。
2、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案,包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。
3、建立防災、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案。
4、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運行。
管理措施
1、建立設(shè)備技術(shù)檔案。
2、建立智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)計劃,做好日常巡視與定期保養(yǎng)。
3、建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍。
4、對住戶、內(nèi)部管理人員進行多種形式的培訓。
5、建立防災監(jiān)控設(shè)備的運行檔案。
九、物業(yè)內(nèi)標志及標牌管理方案
管理內(nèi)容
1、協(xié)助統(tǒng)計、制作園區(qū)各種標識,包括樓宇標識、道路指示標識等。
2、所有標志標牌登記在冊,并注明使用范圍、權(quán)限及時間等。
3、定時定人清潔、維護,發(fā)現(xiàn)缺損及時更新或更換。
管理措施
1、制定標識標牌管理制度,維護保養(yǎng)制度。
2、各種標識標牌管理落實到專人負責。
十、用戶報修、維修及回訪流程
建立業(yè)主報修熱線,實行一站式服務(wù),業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員,對房屋、水電等質(zhì)量問題進行報修,工程部人員在接到報修后,急修15分鐘到現(xiàn)場,小修小補在2小時內(nèi)完成,中修24小時內(nèi)完成,大修1
第3篇 物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、目的保證設(shè)施設(shè)備及場所處于良好的狀態(tài),以提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。
二、驗收管理
1、組織工程維修部技術(shù)人員和操作人員參與驗收,做好接管工作。
2、驗收的主要內(nèi)容
(1)建筑工程資料圖表、竣工驗收和相關(guān)資料;
設(shè)備的隨機技術(shù)資料和安裝施工中形成的資料;
(2)設(shè)施設(shè)備及場所的質(zhì)量檢查,設(shè)備空載運轉(zhuǎn)試驗、負荷實驗。
3、驗收合格后,資料全部歸檔,交付使用管理部門。
三、設(shè)備設(shè)施分類根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理,分a、b、c三類:a類:監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報警系統(tǒng),電梯。
b類:排風設(shè)備,水箱(池),滅火器材,排污泵。
c類:房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。
四、設(shè)備的運行管理
1、對a類設(shè)備,配備專職運行操作員,根據(jù)業(yè)主委員會要求,專人定崗值班或巡回方式對設(shè)備進行管理。
2、設(shè)備運行操作人員經(jīng)過培訓,熟悉所管理的性能、特點和操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。
3、設(shè)備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程,對設(shè)備進行操作和檢查,作好運行記錄和值班記錄,認真做好交接班。
4、各設(shè)備主觀人員根據(jù)運行管理有關(guān)制度,每月檢查監(jiān)督設(shè)備運行操作人員崗位職責旅行情況,檢查設(shè)備運行狀態(tài),注意設(shè)備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性,檢查運行就、維護保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關(guān)記錄上簽字,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應詳細填表報告,工程維修部主管監(jiān)督整改情況。
五、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)
1、工程維修部負責所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),各班長負責組織本班維修保養(yǎng)工作。
2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及年檢維護保養(yǎng)3個層次。
(1)日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;
定期維護保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內(nèi)容;
年檢維護保養(yǎng)主要是對設(shè)備進行全面的調(diào)整。
(2)日常維護保養(yǎng)通常由設(shè)備運行操作,值班人員負責,定期維護保養(yǎng)由維修人員負責操作,值班人員進行配合,有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進行。
(3)維護保養(yǎng)工作的項目由各類設(shè)備具體規(guī)定,各設(shè)備主觀根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況,做出年度、月維護保養(yǎng)計劃,經(jīng)部門主管領(lǐng)導批準后實施。
(4)設(shè)備年檢維護保養(yǎng),由委托年檢單位實施。
維護保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報告部門主管。
六、設(shè)備設(shè)施維修
1、設(shè)備設(shè)施的維修分計劃維修和故障維修兩類
(1)計劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前,對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理;
(2)故障維修是對設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。
2、設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式
(1)委托維修主要用語故障維修。
管理處設(shè)總中央值班調(diào)度室,實行24小時值班,配置專線電話,隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修申報和故障報告,接報后,迅速同志有關(guān)維修人員在規(guī)定時間內(nèi)修復。
(2)派工維修主要用語計劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝專案處理。
工程、維修部部長根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計劃,當前對設(shè)備定期保養(yǎng)計劃,當前設(shè)備運行狀況的分析調(diào)查結(jié)果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。
派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。
七、設(shè)備故障及事故
1、凡因為歸規(guī)程、操作使用不當或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉(zhuǎn)。
達到一定時間或造成損失的,稱為設(shè)備事故。
2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。
3、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班必須立即組織力量迅速處理。
較重大時間,必須及時報告部門主管甚至管理處主任協(xié)調(diào)處理。
4、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細記錄,不得疏漏和隱瞞。
八、設(shè)備的大修、更新
1、管理處根據(jù)實際情況對設(shè)備進行大修、更新和技術(shù)改造,使之更加安全、有效、經(jīng)濟、可行。
2、設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費用,從維修資金中支出。
每年度的費用預算,經(jīng)業(yè)主委員會審核,業(yè)主大會批準,其后決算還須維修資金管理中心審計。
3、大修改造的項目由各設(shè)備主管工程師會同各班長提出申請,經(jīng)管理處討論形成《年度維修計劃申請報告》,報經(jīng)業(yè)主委員會批準后方可實施,項目實施按照:誰主管,誰負責“的原則,在工程主管指導下進行。
九、設(shè)備的報廢
1、設(shè)備有下列情況下考慮報廢:
(1)已經(jīng)超過使用年限,主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞,設(shè)備效能達不到要求且不能修復。
(2)設(shè)備技術(shù)陳舊落后,無形磨損嚴重,經(jīng)濟效果差,經(jīng)濟上分析結(jié)論更新勝于大修。
(3)因以外災害或事故使設(shè)備損壞嚴重而無法修復使用,建筑物改建不能拆裝的。
(4)嚴重影響安全,繼續(xù)使用將會引起危險事故的。
(5)設(shè)備耗能大、污染環(huán)境嚴重,國家管理部門規(guī)定應予淘汰的產(chǎn)品。
2、設(shè)備報廢由設(shè)備使用管理部門提出申請,并填寫《設(shè)備報廢申請單》,綜合事務(wù)部組織有關(guān)人員進行鑒定后報管理處主任和物業(yè)公司經(jīng)理批準,其中產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備報廢還須報請業(yè)主委員會批準。
3、設(shè)備報廢后,由設(shè)備四用部門進行利用和處理,殘值回收憑據(jù)報財務(wù)部注銷設(shè)備資產(chǎn),同時注銷臺賬和卡片。
十、房屋外觀和圍墻護欄
1、空調(diào)統(tǒng)一安裝在預留位置上,空調(diào)架每年油漆一次,費用由受益業(yè)主承當或從維修資金中支出。
2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。
3、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作,加強日查個管理,治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。
4、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝,管理處派人及時進行勸阻;
對已經(jīng)造成的事實,管理處派人上門與住戶協(xié)商,勸其整改,住戶整改有困難的,管理處免費提供整改服務(wù)。
十一、記錄
1、工程驗收記錄;2、設(shè)備臺賬;3、設(shè)備標識卡;
4、運行記錄;
5、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項目及記錄;
6、設(shè)備定期維護保養(yǎng)項目及記錄;
7、事故故障報告單;
8、設(shè)備報廢申請表;
9、設(shè)備大修改造申報表;
10、設(shè)備大修匯總表。
十二、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序:
(1)管理處維修工程組每天安排人員對區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行巡查,不論設(shè)備設(shè)施運行狀況如何都要作出詳細的記錄;
(2)如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的,應向工程組提出修理申請,填寫維修申請表;
(3)經(jīng)管理處領(lǐng)導認定后,將工作交給工程維修組,讓其完成人員的安排和修復工作;
(4)工程組人員按照工種,指定專人到現(xiàn)場進行維修;
(5)如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進行維修的,根據(jù)維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用,報管理處領(lǐng)導審核安排;
(6)等全部維修工作結(jié)束后,進行試運行合格后,作好維修記錄并存檔。
第4篇 別墅公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
別墅項目公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
1.管理目標
保證設(shè)備運行正常,無重大管理責任事故。
2.管理措施
(1)制定設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
第5篇 國際新城機電設(shè)備設(shè)施管理方案
新城國際機電設(shè)備設(shè)施管理方案
一、機電設(shè)備維護原則
1、對設(shè)備進行系統(tǒng)管理和控制,確保其處于良好的運行狀態(tài),并努力使其壽命周期費用最經(jīng)濟。
2、明確各類設(shè)備的管理要求,確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。
3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運行,有效控制和利用能源。
二、機電設(shè)備管理程序
(一)設(shè)備檔案的建立要求
1、工程部應在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺帳,并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。
2、工程部應在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標識及設(shè)備編號:
① 所有設(shè)備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行'設(shè)備標識';
②'設(shè)備標識'用標牌形式予以實施,標牌應有設(shè)備名稱、設(shè)備編號;
③設(shè)備編號按下列規(guī)則編號:
④ 標識的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設(shè)備編號用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。
3、所有設(shè)備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4、設(shè)備臺帳應保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設(shè)備管理人員應交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設(shè)備臺帳或設(shè)備卡上予以登錄。
5、《設(shè)備臺帳》和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復印件。
(二)設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。
1、配電房管理規(guī)程
2、水泵房管理規(guī)程
3、電梯機房管理規(guī)程
4、空調(diào)機房管理規(guī)程
5、程控機房管理規(guī)程
(三)設(shè)備的購置管理
1、設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。
2、設(shè)備購置應遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。
3、設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。
5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。
6、采購設(shè)備應遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。
7、采購設(shè)備到達后,由工程部進行清點核對,接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的,辦理驗收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。
8、經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺帳,建立卡片等進行日常管理。
(四)設(shè)備狀態(tài)標識
1、工程部應對設(shè)備狀態(tài)進行標識,以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。
2、設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。
3、正常運行中的設(shè)備可不予標識。
4、標識的方式方法:
① 設(shè)備狀態(tài)用標識牌進行標識,標識牌用300 mm×150 mm×1 mm(長×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。
② 設(shè)備狀態(tài)標牌應在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時懸掛于應予標識設(shè)備的明顯位置;
③ 設(shè)備狀態(tài)改變,標識應隨之改變。
(五)設(shè)備的停用和封存
1、對多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應予停用。
2、停用或封存的設(shè)備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。
3、工程部應定期對停用或封存的設(shè)備進行檢查,以保持其適用性。
4、設(shè)備領(lǐng)班人員應填寫設(shè)備停用或封存的報批單,經(jīng)管理處主任批準后實施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一臺新設(shè)備或新員工獨立操作以前,必須經(jīng)過對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護要求等方面的技術(shù)知識進行教育和實際操作培訓。
2、工程部應會同設(shè)備使用部門有計劃地對使用、操作人員進行技術(shù)培訓,以不斷提高對設(shè)備使用,維護的能力。
3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備,操作人員必須通過考試拿到證書后,方能獨立使用或操作設(shè)備。
4、對于直接供租戶使用的設(shè)備應定期對其狀態(tài)進行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應及時修理;對于某些設(shè)備應在明顯處標識及操作方法和注意事項。
5、對于員工直接操作的設(shè)備,設(shè)備部門應建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:
設(shè)備操作規(guī)范
設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)范
崗位責任制
交接班制度
6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。
(1)參照設(shè)備說明書及資料對一般設(shè)備的操作規(guī)范進行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。
(2)重要設(shè)備的操作規(guī)范,要在設(shè)備旁用醒目的標牌標示,并注上重點標記,要求操作者特別注意。
(3)設(shè)備操作規(guī)范一般應包括以下內(nèi)容:
①啟動前的準備工作;
②啟對時的操作步驟;
③注意事項。
7、操作人員必須嚴格執(zhí)行'五項紀律'。
①實行定人定機制度,嚴格遵守操作規(guī)范。
②經(jīng)常保持設(shè)備清洗,按規(guī)定維護。
③認真執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。
④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。
⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應立即停機檢查,自己不能處理應及時通知工程部。
四、管理標準和養(yǎng)護計劃
(一)公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。
②導軌、安全鉗的工作情況維護。
③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護。
④各項安全裝置的維護。
⑤計算機控制板等的維護檢測。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實施維護。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。
②機房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機電
設(shè)備①水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)。
②日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視
檢查,每半月進行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實施維修。各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運行。
3消防
設(shè)施①疏散標志的維修及維護。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每月檢查一次消防報警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施。
②一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進行更換。①標識制作及維護管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標識清楚,完好無損。
②靈敏,準確報警。
4中央空調(diào)①制冷主機維護保養(yǎng)。
②機房設(shè)備管道維護保養(yǎng)。
③閥門維護保養(yǎng)。
④新風機和風機過濾網(wǎng)。每半月對主機、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進行檢查與維護;新風機、風機過濾網(wǎng)清洗;
①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運行。
③設(shè)備性能良好。
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
5變配電控制設(shè)備①高壓配電柜檢查。
②變壓器運行檢查。
③低壓控制柜運行檢查①每2小時檢查一次24小時值班控制。
②每天對配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實施。
②高壓配電柜由電力局進行維修。配電設(shè)備運行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運行。
③設(shè)備性能良好。
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。
房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污積。污水井、溝及時清理。
由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。
8公用標識設(shè)施①設(shè)施破損。
②標識污染。
③標志所示意思不符。①每周檢查一次,并對標識的示意準確性進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理。
②每月清潔標識一次。
由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標識示意正確。
(二)公共設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。
②導軌、安全鉗的工作情況維護。
③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護。
④各項安全裝置的維護。
⑤計算機控制板等的維護檢測。每季檢查一次導軌、安全鉗工作情況;每半年進行一次全面檢查。由相關(guān)電梯公司實施維修(全保)。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。
②機房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機電
設(shè)備①水泵風機等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)。
②日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每年檢查電源切換及自動保護裝置。風機等每15年更換一次。各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運行。
3消防
設(shè)施①疏散標志的維修及維護。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每半年進行一次試驗;每年對消防箱(栓)油漆一次,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉;每年對消防疏散標志進行一次維護,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施。
②消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次。①標識制作及維護管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標識清楚,完好無損。
②靈敏,準確報警。
4中央
空調(diào)①主機制冷劑、濾網(wǎng)檢查、調(diào)換、清洗。
②管道保溫,風機過濾網(wǎng)清洗
③各類閥門維護。
④各類儀器維修保養(yǎng)。
每季維修保養(yǎng)一次。①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運行正常。
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
5變配電控制設(shè)備變壓器、母線排、橋架、低壓控制柜。每年對變壓器、低壓控制柜、橋架、母線排進行清洗,緊固、維護檢查。由工程部組織實施。變配電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運行正常
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。
③地面有明顯油漬。每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。
房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、無油漬。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污跡。井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕。由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。
8公用標識設(shè)施①設(shè)施破損。
②標識污染。
③標志所示意思不符。①每半年對標識安放穩(wěn)固情況進行檢查維護。
②每半年對標識進行維護一次。由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標識示意正確。
五、應急處理方案
(一)電梯關(guān)人援救預案
工程部接到報告后,立
即派人員前往電梯機房,切斷機房主電源,并對電引機進行手動操作,使電梯轎廂移至最近平層處,打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個過程中應保持與服務(wù)中心聯(lián)系。
(二)斷電預案
當發(fā)現(xiàn)停電時,工程部配電房應首先確認是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電,應立即進行倒閘操作,將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)
部跳閘,則先把分開關(guān)拉開,進行檢查。沒有異常情況后試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應迅速派出維修人員進行檢修。
(三)斷水預案
第6篇 商業(yè)廣場設(shè)施設(shè)備維保管理方案
商業(yè)廣場設(shè)施、設(shè)備的維保管理方案
一、基本情況
本商業(yè)廣場設(shè)施、設(shè)備主要包括給排水、供配電、消防、智能化監(jiān)控等各個子系統(tǒng),其中:制定相應的工程設(shè)備管理制度,通過運用科學合理的管理方式,確保各項設(shè)備設(shè)施正常運作,為商戶的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。
二、設(shè)施、設(shè)備的維保管理總要求
1、實行全面設(shè)備(設(shè)施)管理制度,強化設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作,維修和定期保養(yǎng)相結(jié)合。
2、制訂和落實工作程序,每件事務(wù)和工作都有明確合理的程序,程序中的重要環(huán)節(jié)有統(tǒng)一的報表文件以及具體的經(jīng)辦人、責任人。
3、各專業(yè)商戶管人員必須根據(jù)責任范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的實際情況,制定出適合于各分系統(tǒng)、設(shè)施的規(guī)章制度、維修保養(yǎng)規(guī)程,力求在實際運作過程中行之有據(jù)、做之有理。
4、運行值班人員負責設(shè)備、設(shè)施的運行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運行記錄,運行中發(fā)現(xiàn)問題及時通知維修人員進行處理。
5、維修人員負責設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,并做好維修保養(yǎng)記錄。
6、完善設(shè)備、設(shè)施信息管理系統(tǒng),對每項設(shè)備、設(shè)施分類建立電子檔案,并保持實時更新。
四、設(shè)備管理維保內(nèi)容及質(zhì)量標準
1、給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號
項目
工作要求
質(zhì)量標準
1
給水管道
每月檢查一次,隨時清通管道
管道通暢,保證供水,外觀無明顯破損
2
閥門
每月檢查一次,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復。
無明顯漏、滴、跑現(xiàn)象,開關(guān)靈活
3
化糞池
清掏一年一次
無外溢
4
壓力表
每月檢查一次,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復。
顯示值正常,外觀完好
5
機械潤滑
每月檢查一次,每季度加油
保證設(shè)施正常運轉(zhuǎn),無缺油、機械故障
6
排水管道
每月檢查一次,隨時清通,小范圍除銹刷漆
外觀完好,無堵塞
7
雨水管、地漏道
每月檢查一次,隨進清通每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復。
天臺、地面雨水管口無明顯雜物堵塞
8
井蓋
隨時檢查,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復。
每半年刷漆
無明顯破裂、損壞
9
泵體
每季一次檢查,發(fā)現(xiàn)問題報告
運行正常
2、供配電系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號 項目 工作要求 質(zhì)量標準
1電纜頭 日常檢查,小修即壞即修無不良接觸、良好
2溫控、濕控 日常檢查,小修即壞即修外表清潔,顯示正常,固定可靠
3絕緣鞋、手套 每年送檢
4斷路器 日常檢查,小修即壞即修標號清晰,性能良好
5指示燈,按鈕,轉(zhuǎn)換開關(guān) 日常檢查,小修即壞即修外表清潔,標號清晰,固定可靠
6電容無功補償 每日檢查,電容及時更換電容補償三相平衡
7指示燈、保險 日常檢查,小修即壞更換正常使用
8配電屏對地測試 日常檢查接地良好
9整體保養(yǎng)每月一次
10配電房全面保養(yǎng)每年二次
11變壓器性能檢測每二年一次
3、室內(nèi)外照明系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號項目工作要求質(zhì)量標準
1公共通道照明 日常檢查,小修即壞即修 燈開關(guān)正常,線路完好
2樓梯照明 日常檢查,小修即壞即修 燈開關(guān)正常,線路完好
3洗手間照明 日常檢查,小修即壞即 修燈開關(guān)正常,線路完好
6應急燈,安全指示燈 日常檢查,小修即壞即修
五、給排水系統(tǒng)管理
1、運行管理
1)給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。
2)運行專人專職管理,嚴格執(zhí)行持證上崗制度,定崗定人。
3)實行24小時值班制度。
4)消防系統(tǒng)定期進行試運行,確保系統(tǒng)安全可靠。
2、維修保養(yǎng)
1)制定科學合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施。
2)維修操作人員合理配置,嚴格執(zhí)行持證上崗制度。
3)加強日常巡視、檢查,切實執(zhí)行“應修盡修、全面保養(yǎng)”的方針。
4)提高管網(wǎng)工作效率,有效處理管網(wǎng)系統(tǒng)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,以減少損失,以達到節(jié)能、經(jīng)濟運行的目的。
3、應急預案
1)遇有事故,及時搶修,限水、停水24小時前通知商戶。
2)檢查漏水的準確位置及所屬水質(zhì),并在許可能力下,立即設(shè)法制止漏水,若不能制止,應立即尋求支援,在支援人員到達之前盡量控制現(xiàn)場,防止損壞擴大。
3)觀察周圍環(huán)境,漏水是否影響各項設(shè)備,如電力設(shè)備、線纜等。
4)利用沙包等物件堆箱,防止漏水滲入電機等重要設(shè)備。
5)利用現(xiàn)有工具,設(shè)法清理現(xiàn)場。
6)如漏水可能會導致索賠等問題,須拍照存檔以作日后證明。
7)日常巡視、檢查時,應留意渠道及排水是否有淤泥、雜物,隨時加以清理,以免堵塞。
8)如該部位曾經(jīng)有水浸記錄,平時應準備足夠沙包,作為爆水管及雨季應急之用。
六、供配電系統(tǒng)維保管理
1、運行管理
1)工程技術(shù)部應根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)指標等,合理制訂出維保計劃及相應的操作和維修保養(yǎng)規(guī)程。
2)運行值班人員應嚴格按照值班規(guī)定實行24小時值班制,對大樓變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進行巡回檢查,同時做好相應記錄。
3)運行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴格按安全操作規(guī)程進行,執(zhí)行〈工作票〉、〈操作票〉制度,牢固樹立“安全第一”的思想,確保人身和設(shè)備、設(shè)施的安全。
4)運行值班人員必須留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的運行狀況,發(fā)現(xiàn)隱患,及時報告故障,并做好詳細記錄。
2、維修保養(yǎng)管理
1)維修人員進行日常維修保養(yǎng)工作必須嚴格按照〈電氣維修管理規(guī)定〉及各種設(shè)備、設(shè)施的〈維修保養(yǎng)操作規(guī)程〉進行,并按要求做好安全保障措施和技術(shù)措施。
2)維修人員應熟悉、掌握大樓各系統(tǒng)所有照明器具情況,認真做好維修工作、更換工作。
3)合理設(shè)計公共場所照明控制線路,如露天場所的照明可以采用光電控制,采用節(jié)能燈源,以達到節(jié)能、經(jīng)濟運行的目的。
4)工程技術(shù)部應定期組織人員對供配電系統(tǒng)進行全面的、系統(tǒng)的檢查、調(diào)試,并根據(jù)實際需要充分做好合理用電調(diào)配和節(jié)能工作。
3、應急預案
1)在即將發(fā)生臺風、暴雨時,工程技術(shù)部應組織人員對所有供配電系統(tǒng)進行預防性檢查,多方位監(jiān)視,同時做好搶修工作準備。災情過后,對供配電系統(tǒng)進行一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
2)發(fā)生火災時,運行值班人員應立即報警并切斷火災區(qū)域電源,積極滅火。事后,必須對供電設(shè)備、設(shè)施進行全面檢查方可恢復供電。
3)發(fā)生故障,及時搶修,短時間不能完成搶修的,應通知商戶。
4)限電、停電應提前24小時通知商戶。
4、臨時用電管理
1)為保障用電安全,臨時用電實行申請制度,商戶在拉線用電前,應填寫〈臨時用電申請表〉經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審批后方可臨時用電。
2)用電期間,運行值班人員應根據(jù)用電情況,認真做好巡視、檢查工作,及進送、停電,保證供電。
3)用電后,維修及運行值班人員應積極配合商戶做好臨時用電的拆除工作,同時,進行認真檢查,保證安全,不留隱患。
七、消防系統(tǒng)維保管理
1、運行管理
1)實行24小時值班制度。
2)運行值班人員應密切注意消防系統(tǒng)運行情況,并做好記錄。
3)對于系統(tǒng)報警信號,值班人員應立即通知報警區(qū)域保安,并作好記錄。如為誤報,應通知維修人員進行維修。
2、維修管理
1)每月對系統(tǒng)維修保養(yǎng)一次。
2)每年對系統(tǒng)進行兩次性能檢測。
3)重要項目委托專業(yè)公司進行。
八、服務(wù)承諾
1、商戶有關(guān)工程方面的咨詢10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
2、出現(xiàn)意外停電、水管滲漏等緊急事件保證5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
3、急修及時完成,一般維修當天完成。
4、客人被困電梯10分鐘內(nèi)解救。
5、各項維修業(yè)務(wù)返修率低于1%。
九、操作規(guī)程
高低壓配電房的管理及操作規(guī)程
1、配電房必須設(shè)鎖,閑人免進。進出配電房應放好防鼠檔板。
2、值班期間禁止從事與工作無關(guān)的一切事情,不得擅離職守。
3、接班人員未到位,當班人員不得離開工作崗位。
4、每班做好巡查記錄,《變配電運行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。
5、值班人員必須熟悉觸電急救方法。
6、對高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、驗電筆、接地線等,而且在保護人監(jiān)護下執(zhí)行操作。
7、需要停電進行線路檢修時,首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下,方可進行操作。
8、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關(guān)手續(xù),堅持工作票制度。凡要執(zhí)行10kv高壓部分及低壓母聯(lián)開關(guān)時,未經(jīng)主管人員批準,不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標志牌。
9、禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。
10、嚴格執(zhí)行崗位職責,遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
11、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。
12、停電時應先斷開各分路的空氣開關(guān),再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān),然后再斷開多功能斷路器,最后再斷開總隔離開關(guān)。禁止帶負荷拉刀閘(隔離開關(guān))。
13、送電時首先檢查各分路是否斷開,然后合電源總隔離開關(guān),多功能斷路器,各分回路控制隔離開關(guān),最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送電。
14、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強對設(shè)備的特巡,當發(fā)生事故時,應保持冷靜,按照操作規(guī)程及時排除故障,并做好記錄。
消防系統(tǒng)操作規(guī)程
一、主機控制器
1)查詢:
1、按下菜單(menu)按鈕到下一級菜單,選擇菜單上需要查詢信息前面相應數(shù)字的數(shù)字按鈕。
2、退出查詢按返回(esc)按鈕返回到上一級菜單。
2)聯(lián)動:
1、查看是否為自動(黃色燈亮)。
2、聯(lián)動設(shè)置:通過菜單上“系統(tǒng)設(shè)置”到下一級菜單,選擇“聯(lián)動設(shè)置”再到下一級菜單選擇“自動”或“手動”。
3、快速查找聯(lián)動信息:在菜單上選擇“聯(lián)動信息” 到信息欄,同時按下“shift+回路(0、1、2、3)”能快速找到相應的回路,再通過上下(▲、
第7篇 樓宇機電設(shè)備設(shè)施管理方案
設(shè)備管理是以科學管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設(shè)備的運行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進一步注重預防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃,以預防重于補救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運行及管理
樓宇設(shè)備運行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運行效率和運行質(zhì)量,提供一個高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國際運行安全。
1.1 運行管理
設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺帳。
1.1.2 建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責任制。
1.1.3 制訂科學、嚴格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護保養(yǎng)計劃。
1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓,明確各自的崗位職責,掌握專業(yè)知識和操作技能。
1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設(shè)備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時,按照預定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。
1.2.2 采暖通風空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責維護采暖通風空調(diào)系統(tǒng)的正常運行,結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負荷情況調(diào)整運行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當發(fā)現(xiàn)運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風空調(diào)設(shè)備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預防為主,防消結(jié)合'。當發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災的應急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權(quán)可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設(shè)備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時,值班員應立即處理,一般故障應先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應一面處理,一面匯報,無法處理應盡快報告工程部部長。
根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復設(shè)備(設(shè)施)至正常運行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導人,負責調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關(guān)應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現(xiàn)場,負責全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責
對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長處理,工程部應及時報告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應盡快排除故障后恢復送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應設(shè)法將負荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負荷,并繼續(xù)觀察,采取相應措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應將故障段母線隔離,然后設(shè)法對未受影響的部分恢復送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應堅守崗位,待恢復供電后,馬上啟動設(shè)備,確保順天國際財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應迅速搶修,若一時不能修復,應準備臨時排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時,應立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。
2.4.3 當故障停電時,立即關(guān)閉機組。待恢復供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災報警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應通知中央監(jiān)控室復位;如證實火警,應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災區(qū)域電源,準備啟動應急電源;啟動相關(guān)防、排煙風機、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設(shè)備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導消防隊進入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
2.6.1 當設(shè)備發(fā)生故障時,應立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導致設(shè)備不能正常使用時,有應急電源的應立即供應,確保重要設(shè)施設(shè)備正常運行。
3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達到設(shè)計性能并延長使用壽命。
3.1 維護保養(yǎng)工作主式
維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:
日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責范圍,使用的設(shè)備要有專人負責,并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導下實施。
3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負責。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試?？照{(diào)主機運行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調(diào)風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及運作等實際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。
4.1.5 實施節(jié)能技術(shù)改造,應用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項工作。
4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴格執(zhí)行cpm下達的各項指標,工程技術(shù)人員應經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。
4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。
4.2.5 加強設(shè)備管理維修,認真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù),應根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整,并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應根據(jù)實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設(shè)備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風比例,以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點:
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設(shè)計理論、應用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標準的要求也相應提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標,根據(jù)設(shè)備實際情況,結(jié)合長遠規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標是:
5.1.1 擴大設(shè)備應用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運行能耗
5.2 方案設(shè)計
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設(shè)備改造可單獨進行,也可結(jié)合大修理進行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標、符合改造設(shè)計要求、符合質(zhì)量標準才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費用來源
技術(shù)改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設(shè)備管理、運行、維護的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強制性文件,這些文件具有法律責任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細準確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運行、改造、大修和故障情況,用于指導設(shè)備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
6.3.9 計算機軟件及錄像資料
第8篇 電氣設(shè)施及線路火工品防汛安全管理專項檢查方案
按照亞泰建材投資公司安全專項工作計劃安排,為進一步挖掘潛在安全隱患,強化電氣設(shè)施及線路、火工品、防汛、安全鎖定、交通安全管理,深刻吸取事故教訓,堵塞管理漏洞,有效預防事故發(fā)生,保證所屬企業(yè)人、財、物不受損失,最終實現(xiàn)安全生產(chǎn)、穩(wěn)定生產(chǎn),特制訂本方案。
一、檢查時間安排及檢查企業(yè)
1、時間安排:8月21日-9月6日
2、檢查企業(yè):以吉黑區(qū)域企業(yè)為主,重點是礦山企業(yè)、建廠較早老企業(yè)、商砼企業(yè)(車輛)。具體如下:
序號
區(qū)域
企業(yè)
時間
備注
1
吉林
區(qū)域
亞泰通化
8月21日下午
2
亞泰塑編
8月22日下午
3
亞泰伊通
8月23日上午
4
亞泰圖們
8月26-28日
5
亞泰雙陽
8月29日全天
6
亞泰明城
8月30日上午
7
亞泰長春商砼
9月2日下午
8
黑龍江區(qū)域
亞泰阿城
9月3日下午
9
亞泰哈骨料
9月4日上午
10
亞泰哈爾濱商砼
9月4日下午
11
亞泰哈水
9月5日上午
12
亞泰海倫
9月6日上午
具體檢查時間隨時調(diào)整,未列入檢查的企業(yè)(亞泰安達、亞泰鼎鹿、亞泰龍?zhí)?、亞泰建材銷售公司),建材投資公司可隨時抽查。
二、專項檢查小組
建材投資公司成立專項檢查小組,由綜合計劃部、熟料水泥管理部、建材制品管理部等部門相關(guān)人員組成。
組 長:徐德復
副組長:翟懷宇、沈桐、侯先廷、范雅娟
組 員:呂鵬飛、劉玉新、趙志堅、唐進川、集團安保部人員、企業(yè)抽檢人員參加(亞泰雙陽王軍、張輝)。
三、檢查內(nèi)容
(一)電氣設(shè)施及線路
1、電氣設(shè)備絕緣有無破損,絕緣電阻是否合格,設(shè)備裸露帶電部分是否有防護;
2、屏護裝置是否符合安全要求,安全間距是否足夠,保護接零或保護接地是否正確、可靠,保護裝置是否符合要求;
3、電氣安全用具—絕緣桿、絕緣靴、絕緣手套、絕緣筆、避雷器等保護用具是否符合要求,是否進行年檢;
4、電氣設(shè)備安裝是否合格,安裝位置是否合理,電氣連接部位是否完好,電氣設(shè)備或電氣線路是否過熱;
5、電氣線路是否老化,絕緣是否能達到標準,接線是否規(guī)范;
6、電工是否持證上崗,是否進行年檢;
7、用電管理相關(guān)制度是否健全、是否有應急預案、檢修是否進行“安全鎖定”等內(nèi)容。
(二)火工品
1、火工品的審批程序、運送環(huán)節(jié)是否符合要求,運輸?shù)缆肥欠癜踩煽?
2、火工品的儲存、保管、存放環(huán)節(jié)是否符合要求,庫房是否達到儲存標準,是否實行“雙人、雙鎖”;
3、火工品領(lǐng)取、退庫登記手續(xù)是否健全,是否嚴格執(zhí)行交接班簽字制度;
4、礦山火工品安全管理制度、崗位操作規(guī)程、應急預案等是否健全上墻;
5、礦山特種作業(yè)人員是否進行安全教育與技術(shù)培訓,是否進行考試,是否有考核;
6、火工品庫、爆破作業(yè)現(xiàn)場是否定期進行安全檢查,有無記錄;
7、爆破作業(yè)人員、庫管員是否持證上崗,是否進行年檢,勞保保護用品穿戴是否符合要求等;
8、礦山現(xiàn)場設(shè)備安全設(shè)施是否存在安全隱患和不規(guī)范問題等。
(三)防汛工作
1、企業(yè)防汛應急救援預案是否健全,是否有可操作性,是否進行防汛演練;
2、企業(yè)是否召開防汛專項工作會議,是否按照防汛工作方案要求進行落實,有無記錄;
3、防汛物資儲備是否充足,有無漏項,物資儲備地點是否合理,防汛物資質(zhì)量是否達到要求,防汛人員安排是否到位,通訊是否暢通;
4、夜間是否有專人進行跟蹤管理,是否安排值班值宿人員,是否進行巡查,有無記錄;
5、企業(yè)油庫、變電所、發(fā)電車間、倉庫、原燃材料堆場、冬儲水泥場地等重點要害部位防汛工作是否到位,是否存在問題等。
6、礦山現(xiàn)場邊坡是否有突發(fā)泥石流可能、邊緣是否有浮石、排水是否順暢、破碎硐室防護是否到位、礦山車間是否安排值班人員等。
(四)安全鎖定
1、企業(yè)安全鎖定管理是否做到常態(tài)化,是否做到“有檢修必有安全鎖定”;
2、安全鎖定是否進行全員考試,是否達到要求;
3、安全鎖定記錄是否規(guī)范,程序、標準是否符合要求;
4、抽查檢修現(xiàn)場是否進行安全鎖定,是否按照程序、標準進行落實;
5、日常安全鎖定是否有專人進行跟蹤、是否有考核;
6、安全鎖定制度是否健全、是否規(guī)范、是否上墻、是否進行宣貫和培訓。
(五)交通安全
1、各企業(yè)交通安全管理是否建立相關(guān)管理制度、標準,日常安全管理是否到位,公務(wù)車出行是否履行審批手續(xù),非工作期間公務(wù)車如何管理,是否進行駕駛員交通安全知識培訓,;
2、商砼企業(yè)日常車輛管理是否按照“一項一規(guī)”進行落實,執(zhí)行是否到位,駕駛員是否定期召開會議和安全培訓,車輛交通安全管理是否進行考核,企業(yè)gps車輛運輸系統(tǒng)運行是否正常,是否有專人管理;
3、各企業(yè)車輛管理是否建立相關(guān)的記錄,日常維護是否到位,工程車輛、廠內(nèi)機動車輛是否安裝聲光報警裝置,是否配備滅火器等。
四、具體要求
進入8月份是建材產(chǎn)業(yè)的黃金季節(jié),安全管理這根弦時刻不能放松,目前面臨高溫、多雨,更提示我們要加大安全管理力度,提前做好預防措施,為企業(yè)安全生產(chǎn)經(jīng)營做好保駕護航。
1、各企業(yè)總經(jīng)理要親自安排、調(diào)度和布置,主管安全副總經(jīng)理負責組織,安全管理職能部門牽頭,專業(yè)管理部門積極配合,并具體實施此項工作;
2、電氣設(shè)施及線路檢查要以老企業(yè)為重點;火工品檢查以礦山企業(yè)為重點,防汛檢查以臨近江河、礦山企業(yè)為重點,商砼企業(yè)以車輛交通安全為主,建材投資公司會同相關(guān)部門進行聯(lián)合檢查,其他企業(yè)以自檢自查為主,并反饋檢查結(jié)果;
3、各企業(yè)要徹底對電氣設(shè)施及線路和消防安全進行排查,對檢查出的安全隱患問題,要采取有效的預防措施,實現(xiàn)電氣設(shè)施及線路的本質(zhì)安全,堅決避免因電氣隱患而引發(fā)的事故;
4、礦山企業(yè)要對火工品的申請、采購、運輸、裝卸、儲存、保管、領(lǐng)取、爆破作業(yè)、退庫環(huán)節(jié)進行大檢查,對照火工品安全管理制度、崗位安全技術(shù)操作規(guī)程、應急預案等,逐條、逐項進行梳理和排查,對檢查出的問題立即進行整改和落實;
5、各企業(yè)當前要把防汛工作作為重點工作來抓,每天勤調(diào)度、勤跟蹤、勤布置、勤檢查,做到及時發(fā)現(xiàn)問題,及時解決問題,保證汛期正常生產(chǎn);
6、各企業(yè)要把安全鎖定常態(tài)化,日常管理不怕麻煩,堅決執(zhí)行安全鎖定管理,檢修必有安全鎖定,不要走形式,走過場,必須落到實處;
7、各企業(yè)要提升車輛安全管理,嚴格按照集團公司車輛交通安全管理制度履行報批手續(xù),強化駕駛員交通安全知識培訓,要落實責任;
8、各企業(yè)要提前進行自檢自查,及時對隱患問題進行整改,對檢查組檢查出的問題要及時進行整改并制定整改方案,于檢查后2個工作日前上報建材投資公司綜合部、熟料水泥管理部、建材制品管理部,建材投資公司將對隱患整改落實情況進行跟蹤和抽查。
各企業(yè)要按照方案要求認真組織落實,安全工作要常抓不懈,警鐘長嗚,要提前預警,嚴加防范,保證安全生產(chǎn)穩(wěn)定進行。建材投資公司對此專項檢查要形成專項報告,并及時通報。
亞泰建材投資公司
2022年8月20日
第9篇 _物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
1、管理目標
保證設(shè)備運行正常,無重大管理責任事故。
2、管理措施
(1)制定設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,項目范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
第10篇 某某工業(yè)園區(qū)設(shè)施設(shè)備業(yè)主檔案的建立管理方案
某工業(yè)園區(qū)設(shè)施設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理方案
一、管理規(guī)章制度
科學完善、合理量化。健全實操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?也是提高服務(wù)品質(zhì)、提升工業(yè)園區(qū)形象的重要依據(jù)。為進行統(tǒng)一規(guī)范和管理,接管后,我們將嚴格按照iso9001國際標準人、及我公司質(zhì)量體系文件的要求,對項目實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。我們還將根據(jù)該項目實際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當調(diào)整。管理制度主要包括公眾制度及應急措施、iso9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件、公司內(nèi)部管理制度等。
二、檔案建立與管理
隨著建筑設(shè)計高科技、專業(yè)化的發(fā)展,信息成為管理資源中又一重要因素,為此,在信息收取時廣開信息渠道,存儲時做到內(nèi)容全面、豐富,收集時盡可能地完整。我們擬對項目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項目,從主體到配套,從建筑到環(huán)境,從硬件到軟件等都建立相應的管理檔案。并樹立檔案管理的財富觀、資源觀和服務(wù)觀,使檔案管理真正為管理服務(wù)。
三、檔案管理運作環(huán)節(jié)
1、資料的收集,直接隸屬于客戶服務(wù)中心。建立相應的規(guī)章制度,對所有檔案資源進行嚴格管理。在收集時,堅持內(nèi)容豐富的原則,根據(jù)實際全面收集,小到一盆花都有詳細的資料收集。
2、資料的分類整理,根據(jù)其性質(zhì)、特點進行細分,做到條理清晰,分類合理。
3、資料歸檔管理,按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行分類保存,做到便于查找和調(diào)用,在進、出檔案室都有嚴格的規(guī)定,嚴防文件流失。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”,即防火、防潮、防變質(zhì)。
四、檔案資料的分類
1、接管移交資料:
名稱 資料內(nèi)容
工程建筑產(chǎn)權(quán)資料a:規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文b:建筑許可證、投資許可證、開工許可證c:拆遷安置資料
工程技術(shù)資料a:紅線圖、總平面圖b:地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告c:工程合同、工程預決算d:工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單e:竣工圖:1.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 2.消防、智能化、中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖f:房屋、消防、智能化、中央空調(diào)等竣工驗收證明書g:鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書h:新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書i:供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書j:供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料k:砂漿、混凝土試塊、試壓報告l:綠化工程竣工圖m:其它技術(shù)資料
2、管理檔案資料
名稱 資料內(nèi)容
物業(yè)資料a:基本資料
b:標識資料
事務(wù)管理資料a:事務(wù)值班表
b:事務(wù)交接記錄表c:物品搬出(入)登記表d:日常事務(wù)巡視記錄e:事務(wù)回訪登記表
維修資料a:維修申報表b:維修服務(wù)派工單c:維修回訪記錄本d:公共設(shè)施維修記錄
安全防范及交通管理資料a:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄b:查崗記錄c:物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄d:車輛管理記錄、車輛詳細資料、車輛出入記錄
設(shè)備管理資料a:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄b:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄c:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄d:設(shè)備檢查記錄
員工管理資料a:員工個人資料、聘用表b:員工業(yè)績考核及獎罰記錄c:員工培訓計劃及實施記錄 d:員工培訓考核記錄e:員工外出考評及參加演練記錄f:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄
意見反饋資料a:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表b:意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄c:投訴及處理記錄表
行政文件資料a:管理處主任值班及督察記錄b:政府部門文件c:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導部門文件d:管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件e:管理處榮譽一覽表f:管理處接待來訪參觀記錄表
會務(wù)資料a:會務(wù)承辦實施方案b:會務(wù)攝影及錄音、錄像資料
第11篇 機電設(shè)備設(shè)施管理方案
一、機電設(shè)備維護原則
1、對設(shè)備進行系統(tǒng)管理和控制,確保其處于良好的運行狀態(tài),并努力使其壽命周期費用最經(jīng)濟。
2、明確各類設(shè)備的管理要求,確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。
3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運行,有效控制和利用能源。
二、機電設(shè)備管理程序
(一)設(shè)備檔案的建立要求
1、工程部應在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺帳,并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。
2、工程部應在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標識及設(shè)備編號:
① 所有設(shè)備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行'設(shè)備標識';
②'設(shè)備標識'用標牌形式予以實施,標牌應有設(shè)備名稱、設(shè)備編號;
③設(shè)備編號按下列規(guī)則編號:
④ 標識的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設(shè)備編號用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。
3、所有設(shè)備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4、設(shè)備臺帳應保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設(shè)備管理人員應交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設(shè)備臺帳或設(shè)備卡上予以登錄。
5、《設(shè)備臺帳》和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復印件。
(二)設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。
1、配電房管理規(guī)程
2、水泵房管理規(guī)程
3、電梯機房管理規(guī)程
4、空調(diào)機房管理規(guī)程
5、程控機房管理規(guī)程
(三)設(shè)備的購置管理
1、設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。
2、設(shè)備購置應遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。
3、設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。
5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。
6、采購設(shè)備應遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。
7、采購設(shè)備到達后,由工程部進行清點核對,接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的,辦理驗收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。
8、經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺帳,建立卡片等進行日常管理。
(四)設(shè)備狀態(tài)標識
1、工程部應對設(shè)備狀態(tài)進行標識,以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。
2、設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。
3、正常運行中的設(shè)備可不予標識。
4、標識的方式方法:
① 設(shè)備狀態(tài)用標識牌進行標識,標識牌用300 mm×150 mm×1 mm(長×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。
② 設(shè)備狀態(tài)標牌應在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時懸掛于應予標識設(shè)備的明顯位置;
③ 設(shè)備狀態(tài)改變,標識應隨之改變。
(五)設(shè)備的停用和封存
1、對多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應予停用。
2、停用或封存的設(shè)備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。
3、工程部應定期對停用或封存的設(shè)備進行檢查,以保持其適用性。
4、設(shè)備領(lǐng)班人員應填寫設(shè)備停用或封存的報批單,經(jīng)管理處主任批準后實施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一臺新設(shè)備或新員工獨立操作以前,必須經(jīng)過對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護要求等方面的技術(shù)知識進行教育和實際操作培訓。
2、工程部應會同設(shè)備使用部門有計劃地對使用、操作人員進行技術(shù)培訓,以不斷提高對設(shè)備使用,維護的能力。
3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備,操作人員必須通過考試拿到證書后,方能獨立使用或操作設(shè)備。
4、對于直接供租戶使用的設(shè)備應定期對其狀態(tài)進行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應及時修理;對于某些設(shè)備應在明顯處標識及操作方法和注意事項。
5、對于員工直接操作的設(shè)備,設(shè)備部門應建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:
·設(shè)備操作規(guī)范
·設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)范
·崗位責任制
·交接班制度
6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。
(1)參照設(shè)備說明書及資料對一般設(shè)備的操作規(guī)范進行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。
(2)重要設(shè)備的操作規(guī)范,要在設(shè)備旁用醒目的標牌標示,并注上重點標記,要求操作者特別注意。
(3)設(shè)備操作規(guī)范一般應包括以下內(nèi)容:
①啟動前的準備工作;
②啟對時的操作步驟;
③注意事項。
7、操作人員必須嚴格執(zhí)行'五項紀律'。
①實行定人定機制度,嚴格遵守操作規(guī)范。
②經(jīng)常保持設(shè)備清洗,按規(guī)定維護。
③認真執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。
④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。
⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應立即停機檢查,自己不能處理應及時通知工程部。
四、管理標準和養(yǎng)護計劃
(一)公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項 目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。
②導軌、安全鉗的工作情況維護。
③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護。
④各項安全裝置的維護。
⑤計算機控制板等的維護檢測。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實施維護。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。
②機房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機電
設(shè)備①水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)。
②日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查,每半月進行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實施維修。各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運行。
3消防
設(shè)施①疏散標志的維修及維護。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每月檢查一次消防報警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施。
②一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進行更換。①標識制作及維護管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標識清楚,完好無損。
②靈敏,準確報警。
4中央空調(diào)①制冷主機維護保養(yǎng)。
②機房設(shè)備管道維護保養(yǎng)。
③閥門維護保養(yǎng)。
④新風機和風機過濾網(wǎng)。每半月對主機、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進行檢查與維護;新風機、風機過濾網(wǎng)清洗;
①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運行。
③設(shè)備性能良好。
序號項 目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果
5變配電控制設(shè)備①高壓配電柜檢查。
②變壓器運行檢查。
③低壓控制柜運行檢查①每2小時檢查一次24小時值班控制。
②每天對配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實施。
②高壓配電柜由電力局進行維修。配電設(shè)備運行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運行。
③設(shè)備性能良好。
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。
房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污積。污水井、溝及時清理。
由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。
8公用標識設(shè)施①設(shè)施破損。
②標識污染。
③標志所示意思不符。①每周檢查一次,并對標識的示意準確性進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理。
②每月清潔標識一次。
由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標識示意正確。
(二)公共設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。
②導軌、安全鉗的工作情況維護。
③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護。
④各項安全裝置的維護。
⑤計算機控制板等的維護檢測。每季檢查一次導軌、安全鉗工作情況;每半年進行一次全面檢查。由相關(guān)電梯公司實施維修(全保)。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。
②機房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機電
設(shè)備①水泵風機等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)。
②日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每年檢查電源切換及自動保護裝置。風機等每15年更換一次。各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運行。
3消防
設(shè)施①疏散標志的維修及維護。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每半年進行一次試驗;每年對消防箱(栓)油漆一次,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉;每年對消防疏散標志進行一次維護,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施。
②消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次。①標識制作及維護管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標識清楚,完好無損。
②靈敏,準確報警。
4中央
空調(diào)①主機制冷劑、濾網(wǎng)檢查、調(diào)換、清洗。
②管道保溫,風機過濾網(wǎng)清洗
③各類閥門維護。
④各類儀器維修保養(yǎng)。
每季維修保養(yǎng)一次。①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運行正常。
序號項目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果
5變配電控制設(shè)備變壓器、母線排、橋架、低壓控制柜。每年對變壓器、低壓控制柜、橋架、母線排進行清洗,緊固、維護檢查。由工程部組織實施。變配電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運行正常
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。
③地面有明顯油漬。每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。
房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、無油漬。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污跡。井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕。由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。
8公用標識設(shè)施①設(shè)施破損。
②標識污染。
③標志所示意思不符。①每半年對標識安放穩(wěn)固情況進行檢查維護。
②每半年對標識進行維護一次。由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標識示意正確。
五、應急處理方案
(一)電梯關(guān)人援救預案
工程部接到報告后,立即派人員前往電梯機房,切斷機房主電源,并對電引機進行手動操作,使電梯轎廂移至最近平層處,打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個過程中應保持與服務(wù)中心聯(lián)系。
(二)斷電預案
當發(fā)現(xiàn)停電時,工程部配電房應首先確認是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電,應立即進行倒閘操作,將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)
部跳閘,則先把分開關(guān)拉開,進行檢查。沒有異常情況后試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應迅速派出維修人員進行檢修。
(三)斷水預案
如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障需導致停水,工程部應迅速派出人員檢修。關(guān)閉故障點供水閥門,切斷故障水源,并匯報管理處斷水區(qū)域。無法關(guān)閉水源,需切斷總供水閥門,進行停水搶修,并匯報管理處。如果是外部停水,工程部應立即通知水廠搶修。
第12篇 石油天然氣長輸管道建設(shè)施工管理方案
一、項目概況
1、項目名稱:
2、起止地點:
3、管徑:
4、管道數(shù)量:
5、全程長度:
6、地貌特征:
7、總投資額:
8、建設(shè)周期:
9、目的意義:
二、項目管理流程
1、管理機構(gòu)組成:
指揮長---
副指揮長1~3
總工程師
財務(wù)部
綜合辦
合同部
物質(zhì)部
技術(shù)部
協(xié)調(diào)部
設(shè)備部
工程部
2、管理實施流程
一階段:
指揮部建立——管理制度——現(xiàn)場勘查——項目預算——物質(zhì)材料、設(shè)備、施工、監(jiān)理招標;
二階段:
建設(shè)計劃、采購材料、施工隊進場、展開施工;
三階段:
工期、質(zhì)量、安全文明管理、評比、促進提高;
四階段:
完工驗收、修整、交工、交驗、完善資料;
3、風險應對管理
風險規(guī)劃內(nèi)容:
1)、影響工期因素:天氣、地貌、地方、政策、設(shè)計、材料、設(shè)施、施工等;
2)、影響質(zhì)量因素:設(shè)計、材料、施工、監(jiān)理、技術(shù)、設(shè)備、管理等;
3)、影響成本因素:勘查、預算、管理、材料、施工;
4)、影響安全因素:管理、培訓、思想、防患措施;
四、管理隊伍人才選用條件及要求
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三、項目管理制度
1、領(lǐng)導崗位職責
2、部門崗位職責
3、目標責任職責
4、實施獎懲制度
四、項目論證制度
1、建立完善論證會;
2、對設(shè)計、技術(shù)、材料、設(shè)備、人員、施工方案等有序會審論證;
五、加強監(jiān)理和施工隊伍管理
1、充分發(fā)揮監(jiān)理作用
2、加強完善施工隊伍管理措施、提高其有效作用
六、加強地方關(guān)系建設(shè)
1、和地方政府、駐軍建立良好關(guān)系、充分取得最大支持;
七、加強有關(guān)單位部門關(guān)系協(xié)調(diào)
1、與中石油有關(guān)部門、有關(guān)設(shè)計、材料、設(shè)備單位建立良好關(guān)系;
說明:以上為簡要流程方案、其有關(guān)條款及其它詳細內(nèi)容另行展開
2022年11月8日
第13篇 a大廈娛樂設(shè)施管理方案
大廈娛樂設(shè)施管理方案(視大廈具體配套設(shè)施而定)
確保健身娛樂設(shè)施的安全使用,為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。
(一)管理內(nèi)容
1、每周對健身娛樂設(shè)施進行不少于一次的安全檢查:
(1)活動設(shè)施有無破損,有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分,秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等;
(2)健身器械是否有松支,地面是否過滑,防護墊是否起到應有作用;
(3)臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑,臺子是否松動,附屬的電器是否絕緣良好,球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等;
(4)網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素,球網(wǎng)、球架等有無破損和松動,是否牢固;
2、對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標識,組織檢修;對無法修復的,按手續(xù)申請報廢;
(二)管理措施
1、小區(qū)設(shè)安全檢查負責人,對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán);
2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表,并妥善保管,每月上報管理處主任。
第14篇 z物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、目的
保證設(shè)施設(shè)備及場所處于良好的狀態(tài),以提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。
二、驗收管理
1、組織工程維修部技術(shù)人員和操作人員參與驗收,做好接管工作。
2、驗收的主要內(nèi)容
(1)建筑工程資料圖表、竣工驗收和相關(guān)資料;設(shè)備的隨機技術(shù)資料和安裝施工中形成的資料;
(2)設(shè)施設(shè)備及場所的質(zhì)量檢查,設(shè)備空載運轉(zhuǎn)試驗、負荷實驗。
3、驗收合格后,資料全部歸檔,交付使用管理部門。
三、設(shè)備設(shè)施分類
根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理,分a、b、c三類:
a類:監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報警系統(tǒng),電梯。
b類:排風設(shè)備,水箱(池),滅火器材,排污泵。
c類:房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。
四、設(shè)備的運行管理
1、對a類設(shè)備,配備專職運行操作員,根據(jù)業(yè)主委員會要求,專人定崗值班或巡回方式對設(shè)備進行管理。
2、設(shè)備運行操作人員經(jīng)過培訓,熟悉所管理的性能、特點和操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。
3、設(shè)備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程,對設(shè)備進行操作和檢查,作好運行記錄和值班記錄,認真做好交接班。
4、各設(shè)備主觀人員根據(jù)運行管理有關(guān)制度,每月檢查監(jiān)督設(shè)備運行操作人員崗位職責旅行情況,檢查設(shè)備運行狀態(tài),注意設(shè)備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性,檢查運行就、維護保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關(guān)記錄上簽字,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應詳細填表報告,工程維修部主管監(jiān)督整改情況。
五、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)
1、工程維修部負責所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),各班長負責組織本班維修保養(yǎng)工作。
2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及年檢維護保養(yǎng)3個層次。
(1)日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內(nèi)容;年檢維護保養(yǎng)主要是對設(shè)備進行全面的調(diào)整。
(2)日常維護保養(yǎng)通常由設(shè)備運行操作,值班人員負責,定期維護保養(yǎng)由維修人員負責操作,值班人員進行配合,有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進行。
(3)維護保養(yǎng)工作的項目由各類設(shè)備具體規(guī)定,各設(shè)備主觀根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況,做出年度、月維護保養(yǎng)計劃,經(jīng)部門主管領(lǐng)導批準后實施。
(4)設(shè)備年檢維護保養(yǎng),由委托年檢單位實施。維護保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報告部門主管。
六、設(shè)備設(shè)施維修
1、設(shè)備設(shè)施的維修分計劃維修和故障維修兩類
(1)計劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前,對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理;
(2)故障維修是對設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。
2、設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式
(1)委托維修主要用語故障維修。管理處設(shè)總中央值班調(diào)度室,實行24小時值班,配置專線電話,隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修申報和故障報告,接報后,迅速同志有關(guān)維修人員在規(guī)定時間內(nèi)修復。
(2)派工維修主要用語計劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝專案處理。工程、維修部部長根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計劃,當前對設(shè)備定期保養(yǎng)計劃,當前設(shè)備運行狀況的分析調(diào)查結(jié)果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。
七、設(shè)備故障及事故
1、凡因為歸規(guī)程、操作使用不當或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉(zhuǎn)。達到一定時間或造成損失的,稱為設(shè)備事故。
2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。
3、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大時間,必須及時報告部門主管甚至管理處主任協(xié)調(diào)處理。
4、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細記錄,不得疏漏和隱瞞。
八、設(shè)備的大修、更新
1、管理處根據(jù)實際情況對設(shè)備進行大修、更新和技術(shù)改造,使之更加安全、有效、經(jīng)濟、可行。
2、設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費用,從維修資金中支出。每年度的費用預算,經(jīng)業(yè)主委員會審核,業(yè)主大會批準,其后決算還須維修資金管理中心審計。
3、大修改造的項目由各設(shè)備主管工程師會同各班長提出申請,經(jīng)管理處討論形成《年度維修計劃申請報告》,報經(jīng)業(yè)主委員會批準后方可實施,項目實施按照:誰主管,誰負責“的原則,在工程主管指導下進行。
九、設(shè)備的報廢
1、設(shè)備有下列情況下考慮報廢:
(1)已經(jīng)超過使用年限,主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞,設(shè)備效能達不到要求且不能修復。
(2)設(shè)備技術(shù)陳舊落后,無形磨損嚴重,經(jīng)濟效果差,經(jīng)濟上分析結(jié)論更新勝于大修。
(3)因以外災害或事故使設(shè)備損壞嚴重而無法修復使用,建筑物改建不能拆裝的。
(4)嚴重影響安全,繼續(xù)使用將會引起危險事故的。
(5)設(shè)備耗能大、污染環(huán)境嚴重,國家管理部門規(guī)定應予淘汰的產(chǎn)品。
2、設(shè)備報廢由設(shè)備使用管理部門提出申請,并填寫《設(shè)備報廢申請單》,綜合事務(wù)部組織有關(guān)人員進行鑒定后報管理處主任和物業(yè)公司經(jīng)理批準,其中產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備報廢還須報請業(yè)主委員會批準。
3、設(shè)備報廢后,由設(shè)備四用部門進行利用和處理,殘值回收憑據(jù)報財務(wù)部注銷設(shè)備資產(chǎn),同時注銷臺賬和卡片。
十、房屋外觀和圍墻護欄
1、空調(diào)統(tǒng)一安裝在預留位置上,空調(diào)架每年油漆一次,費用由受益業(yè)主承當或從維修資金中支出。
2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。
3、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作,加強日查個管理,治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。
4、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝,管理處派人及時進行勸阻
;對已經(jīng)造成的事實,管理處派人上門與住戶協(xié)商,勸其整改,住戶整改有困難的,管理處免費提供整改服務(wù)。
十一、記錄
1、工程驗收記錄;
2、設(shè)備臺賬;
3、設(shè)備標識卡;
4、運行記錄;
5、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項目及記錄;
6、設(shè)備定期維護保養(yǎng)項目及記錄;
7、事故故障報告單;
8、設(shè)備報廢申請表;
9、設(shè)備大修改造申報表;
10、設(shè)備大修匯總表。
十二、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序:
(1)管理處維修工程組每天安排人員對區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行巡查,不論設(shè)備設(shè)施運行狀況如何都要作出詳細的記錄;
(2)如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的,應向工程組提出修理申請,填寫維修申請表;
(3)經(jīng)管理處領(lǐng)導認定后,將工作交給工程維修組,讓其完成人員的安排和修復工作;
(4)工程組人員按照工種,指定專人到現(xiàn)場進行維修;
(5)如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進行維修的,根據(jù)維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用,報管理處領(lǐng)導審核安排;
第15篇 大廈房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案（5）
大廈房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案(五)
房屋管理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,是大廈管理的重中之重。
(一)管理內(nèi)容:
1、房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。
(1)業(yè)主已領(lǐng)房:
_房屋交付時,及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;
_加強裝修管理,對違章裝修行為及時予以制止,情節(jié)嚴重者,提請有關(guān)行政管理部門依法處理;
_裝修期間,應及時進行房屋公共部位的保護,確保房屋的安全、美觀。
(2)空關(guān)房(含業(yè)主托管房):
_管理處應每月通風打掃一次;
_對房屋和設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,或及時通知業(yè)主。
(3)公共用房
_做好公共用房(商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等)的維護、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時維修,確保房屋的安全、美觀。
2、設(shè)備設(shè)施維護:
(1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修;
(2)公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次;
(3)水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次;
(4)電梯機房,每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行);
(5)中央空調(diào)機組設(shè)定專人管理,定期巡查,確保出風口正常;
(6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;
(7)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實時運行檔案;
(5)對業(yè)主(租戶)自用水電設(shè)施報修,應按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》,確保維修及時率與合格率。
(二)管理措施:
1、加強裝修戶管理,督促業(yè)主做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止;
2、對所有的管理人員進行全面培訓,清楚各隱蔽線路的具體位置,并對技術(shù)人員進行強化培訓,確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護;
3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案,以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài);
4、對所有的設(shè)備幾配件建立詳細檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;
5、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率達98%以上,且有回訪制度和記錄;
6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好率達98%以上。
