第1篇 籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃方案
籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃
物業(yè)籌備工作是項(xiàng)目施工建設(shè)接近竣工交付階段時(shí),物業(yè)管理公司有組織、有計(jì)劃、有秩序開(kāi)展的一系列人力、技術(shù)、文檔、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)外協(xié)調(diào)等資源整合與準(zhǔn)備活動(dòng)。基于本項(xiàng)目的具體情況,國(guó)貿(mào)物業(yè)在計(jì)劃物業(yè)籌備工作時(shí),擬重點(diǎn)抓住'人員選拔培訓(xùn)'、'設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收'、'遷入服務(wù)與成品保護(hù)'等幾個(gè)主要環(huán)節(jié),在具體工作充分照顧本項(xiàng)目的服務(wù)需求,高質(zhì)量完成籌備期間的各項(xiàng)事務(wù),擬定計(jì)劃如下:
類(lèi)別內(nèi)容提交形式
確認(rèn)類(lèi)建議報(bào)告類(lèi)提交方案類(lèi)
工程類(lèi)1、確定設(shè)備設(shè)施節(jié)點(diǎn)部位管理權(quán)責(zé)及設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)√√
2、制定年度的節(jié)能計(jì)劃和方案√
3、制定機(jī)房管理制度√√
4、提交開(kāi)業(yè)所需設(shè)備設(shè)施、物品材料及到貨時(shí)間表√
5、制定工程部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書(shū)、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
客服類(lèi)1、《客戶(hù)手冊(cè)》及客戶(hù)遷入流程的制定√√
2、制定有償服務(wù)項(xiàng)目、設(shè)施設(shè)置及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)√
3、提交項(xiàng)目標(biāo)識(shí)標(biāo)牌的數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)、樣式√√
4、制定物業(yè)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書(shū)、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
5、制定物業(yè)公司、客戶(hù)在突發(fā)事件中緊急處理程序√
6、提交迎接客戶(hù)遷入歡迎方案、重大節(jié)日及活動(dòng)方案√
安保類(lèi)1、制定緊急情況處理預(yù)案√
2、制定安全、防火管理制度√
3、制定安保部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書(shū)、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
4、制定安保部后勤準(zhǔn)備方案(宿舍、伙食、衛(wèi)生間、辦公用品、辦公室等)及與其配套的表格√√
車(chē)管類(lèi)1、提交車(chē)位管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)√√
2、制定正式運(yùn)行后地面交通組織方案√√
3、制定車(chē)管部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書(shū)、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
人事行政類(lèi)1、制定行政人事部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書(shū)√√
2、制定工作流程、人事管理規(guī)章制度和表格√√
3、制定正常期物業(yè)人員考核標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容,行政管理規(guī)章制度√√
財(cái)務(wù)類(lèi)1、提交物業(yè)收費(fèi)流程、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)流程等的表格及臺(tái)帳√√
2、協(xié)助提交物業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種、保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)√
3、能源費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、物資管理、財(cái)務(wù)報(bào)告等模板的制定√
4、制定財(cái)務(wù)核算體系框架草案√
5、制定財(cái)務(wù)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書(shū)、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
保潔類(lèi)1、外墻清洗方案√√
2、制定綠化養(yǎng)護(hù)方案√√
3、制定環(huán)境部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書(shū)、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
外聯(lián)類(lèi)1、協(xié)助提交政府相關(guān)部門(mén)適用于本物業(yè)的法規(guī)及規(guī)定√√
2、協(xié)助提交與外聯(lián)方聯(lián)系工作方式及協(xié)調(diào)內(nèi)容√√
3、協(xié)助提交各類(lèi)審批報(bào)批手續(xù)的相關(guān)內(nèi)容及文件√√
第2篇 盛園小區(qū)前期介入階段管理方案
盛和園小區(qū)前期介入階段的管理方案
(一)介入、合理規(guī)劃
1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè),另一方面,緊密結(jié)合e的實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案,提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)e的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位,并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車(chē)管理方案等。
(二)做好驗(yàn)收接管工作
在管理公司對(duì)e充分了解的基礎(chǔ)上,通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序,進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn),預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,準(zhǔn)備相應(yīng)的處理方案,真正做到有備無(wú)患,防范于未然。
e的驗(yàn)收與接管程序如下:
步驟如下:
1、移交接管前的準(zhǔn)備工作
a.成立物業(yè)管理處。委托管理合同簽訂后,提前介入管理,擬派管理處主任、物業(yè)助理和機(jī)電管理人員到位,其他管理人員分步到崗,落實(shí)管理用房和員工宿舍,做好各項(xiàng)籌備工作。
b.成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線(xiàn)路的鋪設(shè)位置及走向及存在問(wèn)題;填寫(xiě)有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決在。
1)移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表;
2)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表;
3)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表;
4)機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。
2、物業(yè)資料的移交接管
a.接管樓宇資料的難證及部分移交的資料
3、產(chǎn)權(quán)資料
1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;
2)用地批準(zhǔn)文件;
3)建筑執(zhí)照;
4)小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。
4、市府驗(yàn)收合格資料
1)市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū);
2)市建筑消防驗(yàn)收合格證;
3)物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書(shū);
4)用電許可證;
5)住宅使用說(shuō)明書(shū);
6)住宅保修書(shū);
5、工程技術(shù)資料
1)竣工圖--包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬
2)工程及隱蔽管線(xiàn)的全套圖紙;
3)地質(zhì)勘察報(bào)告;
4)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告;
5)圖紙會(huì)審記錄;
6)工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)
7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;
8)沉降觀察記錄;
9、竣工驗(yàn)收證明書(shū);
10)水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū);
11)砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告;
12)供水試壓報(bào)告。
6、物業(yè)接管驗(yàn)收程序
a.開(kāi)發(fā)公司通知本公司接管驗(yàn)收;
b.本公司驗(yàn)收小組按《物業(yè)資料的接管移交》核對(duì)所接收的資料,簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函;
c.本公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收;
d.對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,由驗(yàn)收小組填寫(xiě)各類(lèi)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時(shí)間復(fù)核。
e.對(duì)住宅室內(nèi)物件無(wú)明顯不全,符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔(dān)保管責(zé)任。
f.業(yè)主(住戶(hù))入住時(shí),由物業(yè)助理陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量,對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理后報(bào)告管理處,并要求承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng);
g.在保修期內(nèi),在使用過(guò)程中業(yè)主(住戶(hù))或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí),報(bào)告管理處查驗(yàn)證實(shí)后,大中修由開(kāi)發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修,小修、急修可委托管理處維修,費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。
3)房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
a.驗(yàn)收項(xiàng)目
1)梁、柱、板主體;
2)頂棚;
3)墻面;
4)地(樓)面;
5)廳房;
6)樓梯、扶手;
7)插座(電器插座、公用電視天線(xiàn)插座、有線(xiàn)電視插座、電話(huà)插座);
8)接線(xiàn)盒;
9)開(kāi)關(guān);
10)照明燈具;
11)供水系統(tǒng);
12)排污管;
13)地漏;
14)衛(wèi)生潔具;
15)防盜網(wǎng)(窗);
16)室內(nèi)配電箱;
17)水表、電表和煤氣表;
18)衛(wèi)廚之防水防滲處理。
b.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
住戶(hù)及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部zbp30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1997年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主(住戶(hù))的合理要求。
4)物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
a.驗(yàn)收項(xiàng)目:小區(qū)的公共場(chǎng)所、娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施及其水電等;
1)基礎(chǔ)設(shè)施;
2)天面;
3)公用天線(xiàn);
4)消防設(shè)施(消防栓、消防箱);
5)公共路燈;
6)綠化;
7)公共道路;
8)垃圾箱(池);
9)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站;
10)崗?fù)?
11)車(chē)庫(kù);
12)沙井、檢查井和化糞池;
13)明暗溝;
14)擋土墻、坡;
15)踏步;
16)臺(tái)階;
17)水池、水箱;
18)信箱;
19)景觀、雕塑及文化娛樂(lè)設(shè)施。
b.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
參照建設(shè)部zbp30001-90tlpe1997年7月1日頒布的《房屋按管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。
5)工程完善和工程遺留問(wèn)題外理規(guī)定
a.工程完善
在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后,才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。
b.工程遺留問(wèn)題
在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。
c.處理措
施
1)管理處對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專(zhuān)人作好協(xié)調(diào)工作;
2)地發(fā)出的遺留問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)管理部匯報(bào);
3)限制噪音施工時(shí)間,確保業(yè)主(住戶(hù))休息;
4)給進(jìn)場(chǎng)承建施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全;
5)培強(qiáng)保安力量,監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理;
第3篇 小區(qū)常規(guī)管理運(yùn)作階段運(yùn)行方案
小區(qū)常規(guī)管理運(yùn)作階段的運(yùn)行方案
對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段,管管公司將全面按照物業(yè)管理質(zhì)量管理體系進(jìn)行,嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考證、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。
(一)管理處內(nèi)部運(yùn)作管理
1、管理處內(nèi)部檢查工作
為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿(mǎn)足規(guī)定的要求。
(1)管理處各部門(mén)主管負(fù)責(zé)轄內(nèi)各項(xiàng)工作的日檢。
(2)管理處主任負(fù)責(zé)主管工作的周檢。
(3)總公司部門(mén)主管及管理處主任負(fù)責(zé)組織每月的月檢。
(4)物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實(shí)施不定期巡檢。
2、用戶(hù)報(bào)修處理工作規(guī)程
盡快處理用戶(hù)的報(bào)修,規(guī)范維修工作,確保為用戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)。
(1)中央值班調(diào)度室負(fù)責(zé)記錄報(bào)修,并傳達(dá)至工程部。
(2)工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督,對(duì)'維修服務(wù)項(xiàng)目表'以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。
3、用戶(hù)投訴處理工作
確保用戶(hù)的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。
(1)中央值班調(diào)度室負(fù)責(zé)對(duì)用戶(hù)投訴的記錄的協(xié)調(diào)處理工作。
(2)被投訴部門(mén)按照物業(yè)部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問(wèn)題。
(3)管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。
4、服務(wù)收費(fèi)管理
規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)(包括管理費(fèi)、水、電費(fèi))程序,確保用戶(hù)對(duì)服務(wù)的滿(mǎn)意。
(1)管理處為用戶(hù)提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。
(2)管理處財(cái)務(wù)人同負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收工作。
(3)物業(yè)助理負(fù)責(zé)派發(fā)名項(xiàng)收費(fèi)通知單,并協(xié)助財(cái)務(wù)做好費(fèi)用的催繳工作。
(4)工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。
(5)管理處主任對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。
5、社區(qū)文化活動(dòng)管理
管理處組織開(kāi)展的各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng),寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)當(dāng)中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
(1)物業(yè)部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃,并具體組織實(shí)施。
(2)管理處主任負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。
(3)管理處其他部門(mén)員員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活支的順利開(kāi)展。
6、突發(fā)事件或異常情況處理
確保管理處小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類(lèi)突發(fā)事件或異常時(shí),能迅速、果斷進(jìn)行處理,保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。
(1)管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn),并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。
(2)當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。
(3)保安員負(fù)責(zé)安全防范,工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。
(4)其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣,積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。
7、應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程
(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì),以應(yīng)付各類(lèi)突發(fā)事件。
(2)管理處主任在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。
(二)給排水設(shè)備(設(shè)施)管理
1、給排水設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行管理
確保給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水的需要。
(1)機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。
(2)給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處主任負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。
(5)物業(yè)助理負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶(hù)通知停水情況。
2、操作
使給排水設(shè)備(設(shè)施)性能穩(wěn)定,保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。
3、排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)
及時(shí)處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。
(三)消防管理
1、中控室設(shè)備運(yùn)行管理
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線(xiàn)防盜報(bào)警對(duì)講電話(huà)系統(tǒng)、公共天線(xiàn)系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶(hù)的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
(1)中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
(2)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。
2、中控室設(shè)備操作
確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性,正確性。中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。
3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線(xiàn)防盜報(bào)警對(duì)講電話(huà)系統(tǒng)、公共天線(xiàn)系統(tǒng))性能良好,保證安全運(yùn)行。
(1)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(2)工程主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo),檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。
4、防火管理
建立行的有效的消防管理安全體系,保證小區(qū)內(nèi)用戶(hù)的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
(1)中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。
(2)工程主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。
(3)管理處唐人街對(duì)小區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。
5、火警、火災(zāi)應(yīng)急處理
定期對(duì)迅速撲滅火災(zāi),保證用戶(hù)生命財(cái)產(chǎn)安全。
(1)中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。
(2)工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。
(3)義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。
(4)物業(yè)助理負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒。
(四)機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理
對(duì)e公共設(shè)施機(jī)運(yùn)行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范動(dòng)作,具體主要工作內(nèi)容如下:
1、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行:
保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備行情況,做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理,加強(qiáng)安全防范工作。
2、保養(yǎng)維修:
負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施,設(shè)備的務(wù)項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備的設(shè)備房;負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備
設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
(五)治安管理
1、保安隊(duì)管理
通過(guò)制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定,確保保安員自身素質(zhì)的提高,自覺(jué)維護(hù)保安工作的正常運(yùn)行。
(1)保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及小區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。
(2)保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。
(3)保安主管負(fù)責(zé)和小區(qū)治安工作的管理。
2、保安員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范
保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語(yǔ)行為規(guī)范,提高服務(wù)水平。
(1)保安員應(yīng)遵照'儀容儀表要求'執(zhí)行,并使用規(guī)范用語(yǔ)。
(2)當(dāng)班保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范。
(3)保安主管負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)。
3、保安員軍事培訓(xùn)
通過(guò)軍事化培訓(xùn),培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊(duì)伍。
(1)保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)保安員的軍體培訓(xùn)及考核。
(2)保安主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。
(3)公司保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)保安隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。
4、門(mén)衛(wèi)值班崗工作
通過(guò)對(duì)小區(qū)進(jìn)出人員的控制,確保小區(qū)的安全。
(1)熟悉本小區(qū)人員情況。
(2)維護(hù)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。
(3)嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)人來(lái)訪登記制度。
(4)嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。
(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。
5、巡邏崗工作
監(jiān)視和巡察管理小區(qū),防止不安全事件發(fā)生。
(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù),協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題。
(2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,做好記錄。
(3)維持小區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。
(4)當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門(mén)。
(5)主管負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作,對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。
6、中控室崗位工作
監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車(chē)場(chǎng)、人行道、車(chē)道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。
(1)負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。
(2)負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。
(3)負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。
(4)聽(tīng)從中控室工程師工作安排。
(5)保障消防電話(huà)的暢通。
(6)負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
(六)清潔管理
對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清,時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。
物業(yè)公共區(qū)域清潔的工作內(nèi)容
序號(hào)場(chǎng)所日常作業(yè)定期作業(yè)
每日工序次數(shù)每周工序每月工序每季工序
1大堂電梯廳1.掃、拖地面
2.清潔地毯
3.清潔入口處周?chē)孛?/p>
4.擦拭不銹鋼電梯門(mén)及飾板
5.擦拭服務(wù)臺(tái)信箱消防設(shè)備
6.玻璃門(mén)、柱擦凈
7.噴灑空氣清新劑
8.煙灰缸垃圾清理、擦凈
9.門(mén)扇扶手擦凈
10.大理石拋光、保養(yǎng)
11.云石墻壁擦試適時(shí)
21.洗地毯
2.云石墻面除塵
3.刮大門(mén)玻璃
4.入口大門(mén)玻璃清洗
5.室內(nèi)綠色植物清潔
6.大理石地面水晶保養(yǎng)
7.消防通道及設(shè)施清潔
8.電梯溝槽清理
9.不銹鋼電梯門(mén)保養(yǎng)
10.垃圾桶清洗1.洗地打蠟并拋光
2.擦拭壁面
3.擦拭裝飾燈具
4.排風(fēng)口、空調(diào)口清潔
5.墻面清洗
6.指示牌清潔
7.大理石晶面保養(yǎng)
8.玻璃不銹鋼全面清洗
9.消防通道清洗1.高位照明燈具清潔
2.高位空調(diào)清潔
2樓梯走廊1.掃拖地面
2.擦拭扶手、玻璃窗
3.垃圾收集清運(yùn)處理
4.墻身擦拭
5.巡回清掃
6.隔門(mén)、門(mén)扇、窗臺(tái)擦凈
7.電梯按鍵擦拭2
適時(shí)1.墻面除塵
2.擦拭消防設(shè)備、窗臺(tái)
3.擦拭樓梯扶手電梯門(mén)
4.地面清洗
5.天花除塵
6.地腳線(xiàn)擦試
7.玻璃刮洗1.地面洗凈
2.洗垃圾桶
3.排風(fēng)口清洗
4.墻面清洗
5.走火梯清洗、拖凈
6.客戶(hù)大門(mén)外清潔1.高處、天花除塵
2.照明燈具清潔
3.洗防火門(mén)
4.高位消防設(shè)施清洗
5.機(jī)房、管井房清洗
3電梯1.掃、拖地面
2.擦拭不銹鋼
3.擦拭電梯門(mén)
4.按鍵擦凈
5.電梯溝槽吸塵2
1.擦拭高處壁面
2.擦拭頂部鏡面
3.上保護(hù)油
4.電梯除塵
5.立體面除污1.洗地面
2.墻面清洗
3.天花、地腳線(xiàn)除塵
4.不銹鋼清潔保養(yǎng)
5.電梯門(mén)槽除污、拋光
6.排風(fēng)口清潔1.照明燈具清潔
2.天花除塵
3.不銹鋼門(mén)槽保養(yǎng)
4裙樓1.巡回清掃1.沖洗清掃地面
序號(hào)場(chǎng)所日常作業(yè)次數(shù)定期作業(yè)
5外圍天面1.打掃及清潔走道及綠化帶
2.地面垃圾清理
3.垃圾桶清理、擦凈
4.清理花槽垃圾
5.擦拭指示牌、設(shè)施設(shè)備
6.清潔垃圾房
7.入口除沙墊
吸塵
8.地?zé)簟糁羶?/p>
9.不銹鋼護(hù)欄擦凈4
11.清理排水溝
2.洗煙灰缸、垃圾桶
3.地面清洗
4.消防設(shè)施擦凈
5.垃圾房清洗
6.地面沖洗.1.刷洗走道、樓梯
2.清潔標(biāo)志
3.鐵圍欄除塵
4.垃圾房全面清洗
5.下水道疏通
6.清理沙井垃圾雜物
7.擦拭地?zé)?.洗花槽瓷磚
2.擦拭路燈
.
6售樓部管理處1.地面清掃、吸塵
2.擦拭辦公桌、電話(huà)
3.垃圾處理
4.擦拭門(mén)、門(mén)扇
5.清潔服務(wù)臺(tái).1
21.清潔門(mén)
2.辦公設(shè)備清潔
3.玻璃內(nèi)外清潔
4.垃圾桶清洗
1.清洗墻面地面、上蠟
2.刮室內(nèi)、外玻璃
3.空調(diào)機(jī)面罩/百頁(yè)清潔
4.裝飾品、指示牌清潔
5.燈照清潔1.擦拭燈箱除塵
2.高位燈照清潔
3.高位空調(diào)清潔
4.高位消防設(shè)施清潔.
7停車(chē)1.巡回清理
2.掃拖電梯廳
3.擦拭玻璃、不銹鋼
4.清掃值班站崗2
21.擦拭排風(fēng)口
2.刮玻璃擦窗臺(tái)
3.擦拭消防設(shè)備
4.擦拭指示牌1.電梯廳地面洗凈
2.擦拭電梯廳墻壁
3.沖洗地面及排水溝
4.墻面、天花除塵5.清洗值班站崗1.擦拭燈管盤(pán)
2.水池水溝清理淤泥
3.清洗安全護(hù)欄
8會(huì)所1.清掃、拖凈地面
2.地面拋光、保養(yǎng)
3.清潔煙灰缸垃圾桶
4.擦拭服務(wù)臺(tái)、圍欄
5.擦拭門(mén)、門(mén)扇
6.噴灑空氣清新劑
7.不銹鋼電梯門(mén)擦凈保養(yǎng)
8.外周垃圾巡回清掃
9.裝飾物品清潔
10.臺(tái)面擦拭、清潔
11.墻壁清潔適時(shí)
21.洗煙灰缸、垃圾桶
2.擦拭壁燈
3.壁面、墻壁除塵清潔
4.室內(nèi)綠色植物清潔
5.不銹鋼保養(yǎng)
6.擦拭會(huì)所各用房壁燈
7.地面水晶保養(yǎng)
8.外周地面沖洗
9.電梯溝槽清理
10.消防設(shè)施清潔1.洗地打蠟、晶面積
2.金屬磨光
3.天花燈飾全面清掃
4.通道清潔
5.天花燈飾全面清掃
6.排風(fēng)口、空調(diào)口清潔
7.墻面清潔
8.裝飾燈、指示牌清潔
9.玻璃清潔
10.不銹鋼清潔1.擦拭排風(fēng)口
2.掃樓頂?shù)孛?/p>
3.高位燈照清潔
4.高位消防設(shè)施清潔
5.天花除塵、清潔
序號(hào)場(chǎng)所日常作業(yè)定期作業(yè)
9廁所1.掃、拖地面
2.處理垃圾
3.清洗衛(wèi)生陶器并消毒
4.清洗鏡子
5.刮玻璃
6.補(bǔ)充衛(wèi)生紙、皂液及香球4
11.沖洗地面
2.擦拭垃圾桶周?chē)?/p>
3.擦拭隔板、門(mén)1.用洗地機(jī)洗地面
2.全面刷洗墻壁
3.洗垃圾桶
4.擦拭排風(fēng)扇1.擦拭燈管盤(pán)
10商場(chǎng)1.掃拖地面
2.地面磨光
3.清洗煙灰缸、指示牌/架
4.擦拭服務(wù)臺(tái)、圍欄
5.擦拭門(mén)扇
6.清洗鏡子
7.地毯吸塵
8.處理垃圾4
11.洗煙灰缸
2.擦拭壁燈
3.壁面、墻壁塵
4.室內(nèi)綠色植物清潔
5.擦洗水龍帶卷箱外部
6.地毯除污
7.擦拭椅子裝飾
8.洗門(mén)扇
9.壁面除塵
10.擦洗鏡子、指示牌1.洗地打蠟
2.金屬磨光
3.天花燈飾全面清掃
4.乾洗地毯
5.清洗植物盆
6.洗大垃圾箱
7.空調(diào)機(jī)面罩/百頁(yè)清潔1.擦拭排風(fēng)口
2.擦拭燈管盤(pán)
3.高處除塵
4.擦洗天花板
5.每雨季清洗一次所有外墻部份
11設(shè)備房1.門(mén)扇外側(cè)擦拭
2.維修事務(wù)跟進(jìn)1
適時(shí)1.地面垃圾清掃
2.除塵清潔
3.特別事務(wù)跟進(jìn)1.地面清洗、拖凈1.高位燈照清潔
2.高位消防設(shè)施清潔
物業(yè)公共區(qū)域清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(參考內(nèi)容)
場(chǎng)所清潔效果要求備注
大堂地面無(wú)水漬、無(wú)垃圾、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、光亮
墻面無(wú)灰塵、無(wú)污跡、光亮
不銹鋼架無(wú)污跡、無(wú)灰塵
結(jié)構(gòu)鋼架無(wú)污跡、無(wú)灰塵
玻璃無(wú)灰塵、無(wú)手印
防火門(mén)無(wú)污跡、無(wú)手印、上方無(wú)灰塵
垃圾桶光亮、無(wú)異味
植物花盆無(wú)污跡、無(wú)積水、無(wú)灰塵、光亮、植物葉面無(wú)灰塵
電梯門(mén)、按鍵無(wú)手印
照明燈具無(wú)灰塵
天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)
電梯溝槽無(wú)砂石、雜物
信箱、消防器材、公告欄無(wú)灰塵、無(wú)手印、無(wú)污漬
公共走廊電梯廳消防器材無(wú)灰塵
地面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)紙屑
墻面無(wú)污跡、無(wú)灰塵
不銹鋼光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)手印
衛(wèi)生桶光亮、無(wú)異味
開(kāi)關(guān)、照明燈具無(wú)灰塵
指示燈無(wú)灰塵
防火門(mén)無(wú)灰塵、無(wú)污跡、光亮
地腳線(xiàn)無(wú)灰塵、無(wú)污跡
天花無(wú)灰塵、無(wú)污跡、天棚無(wú)灰塵、無(wú)污跡
電梯天棚無(wú)灰塵、無(wú)污跡
照明燈無(wú)灰塵
墻面不銹鋼玻璃無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)手印
按鍵無(wú)灰塵、無(wú)明顯手印
地面無(wú)水漬、無(wú)雜物、無(wú)灰塵
扶手光亮、無(wú)污跡、無(wú)灰塵
腳踏板無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)灰塵
不銹鋼光亮、無(wú)塵、無(wú)手印
消防器材無(wú)灰塵
場(chǎng)所清潔效果要求備注
管理處臺(tái)面無(wú)污跡、無(wú)雜物
鏡子無(wú)污跡
地面無(wú)雜物、無(wú)灰塵、無(wú)污跡
墻面無(wú)灰塵、無(wú)污跡、光亮
便器光亮無(wú)污跡污垢、無(wú)異味
隔墻光亮無(wú)污跡、無(wú)灰塵
開(kāi)關(guān)、照明燈無(wú)灰塵
設(shè)施用具無(wú)灰塵、無(wú)污跡
門(mén)光亮無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)手印
紙簍、衛(wèi)生桶無(wú)污跡、無(wú)異味
設(shè)備房地面無(wú)水漬、無(wú)污跡、無(wú)灰塵、雜物
照明燈具無(wú)灰塵
開(kāi)關(guān)無(wú)灰塵
門(mén)光亮、無(wú)灰塵、無(wú)手印
消防設(shè)施無(wú)灰塵
特別事務(wù)跟進(jìn)及時(shí)
外周天面停車(chē)場(chǎng)地面無(wú)垃圾、無(wú)污漬、無(wú)積水
指示牌、廣告牌、燈無(wú)灰塵、無(wú)污跡、光亮
排水溝、無(wú)雜物
設(shè)備用具無(wú)灰塵
綠化帶里面無(wú)垃圾
門(mén)、玻璃、窗無(wú)污跡、無(wú)灰塵
排水溝無(wú)雜物
天棚無(wú)蜘蛛網(wǎng)
防火門(mén)光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡
(七)、園林綠化管理
對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30澆水。
(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔,16;00-18:30澆水。
對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容:
(1)整型造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)澆水:因時(shí)因地制宜澆水,澆水時(shí)間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。
(4)除雜草:中耕1遍/季,平時(shí)1遍/天,下雨天除外。
(5)補(bǔ)缺:視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。
(6)殺蟲(chóng):1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅
(7)保潔:12小時(shí)
(八)、車(chē)輛管理
對(duì)小區(qū)業(yè)主、車(chē)輛及外來(lái)車(chē)輛管理由小區(qū)車(chē)道出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車(chē)輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū),小區(qū)外來(lái)車(chē)輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車(chē)場(chǎng),否則不能進(jìn)入小區(qū)停放。具體管理方式如下:
1、車(chē)輛進(jìn)崗:
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛需進(jìn)入小區(qū)時(shí),駛近道口擋車(chē)器(道閘)時(shí),應(yīng)立即走近車(chē)輛,向司機(jī)立正行舉手禮。
(2)當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗遞上固定保管卡后,確認(rèn)業(yè)主車(chē)輛身份,并在卡上迅速記錄車(chē)輛駛?cè)霑r(shí)間及其他應(yīng)填項(xiàng)目,交還給業(yè)主后人車(chē)放行。
(3)當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗后,聲明為外來(lái)車(chē)輛后,發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車(chē)保管卡,并在《車(chē)輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車(chē)輛情況后,引導(dǎo)車(chē)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。
(4)當(dāng)遇到公安、警察、政府部門(mén)執(zhí)行公務(wù)的車(chē)輛進(jìn)入時(shí),查證后放行,并迅速作好登記。
2、車(chē)輛出崗:
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛駛出小區(qū)道口擋車(chē)器時(shí),即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保管卡,并核對(duì)車(chē)牌號(hào)。如果是固定保管卡,迅速填寫(xiě)車(chē)輛駛出時(shí)間,交還給業(yè)主后立即開(kāi)啟擋車(chē)器。如果是臨時(shí)保管卡,核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,如果沒(méi)有超過(guò)半小時(shí),開(kāi)啟道閘放行,如果超過(guò)半小時(shí),則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車(chē)費(fèi),隨手給發(fā)票,收費(fèi)手續(xù)完畢后開(kāi)啟道閘放行。
(2)在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后,迅速在《車(chē)輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫(xiě)有關(guān)內(nèi)容。
(3)若后面有車(chē)緊跟,應(yīng)立即在車(chē)前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車(chē)的放行。
(九)、房屋管理
對(duì)e的日常房管事務(wù)管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。具體管理方式如下:
1、每天工作安排(參考方案):
上午8:00-8:30處理業(yè)戶(hù)申報(bào)投訴;8:30-9:30巡視;9:30-12:00跟蹤監(jiān)督;1:00-15:30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-18:30走訪、回訪。
2、房管服務(wù)內(nèi)容:
(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時(shí)/天
(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時(shí)/天
(3)走訪:3次/月,1遍/月
3、房管日檢項(xiàng)目:
(1)裝修巡視(2)投訴接待(3)違章檢查(4)車(chē)輛管理
(5)治安(6)清潔(7)綠化(8)維修(9)機(jī)電設(shè)備
(10)社區(qū)活動(dòng)(11)員工宿舍(12)內(nèi)容巡視
4、房管日檢處理方法:
(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,搜集業(yè)戶(hù)的反饋意見(jiàn)。
(2)對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,分類(lèi)進(jìn)行處理。
a、填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表
b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫(xiě)維修記錄,安排維修。
c、發(fā)現(xiàn)違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行。
d、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的,填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。
(十)、物業(yè)管理工作抽查與考核管理
建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。
1、公司主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任抽檢小組組長(zhǎng),負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
