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第1篇 住宅小區(qū)入伙管理方案
住宅小區(qū)項(xiàng)目入伙管理方案
一、入伙管理要點(diǎn)
_提示業(yè)主在入住前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作,以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。
_為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí),應(yīng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。
_即時(shí)完成入伙注記。
_受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。
二、業(yè)主入伙流程
我們將根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況與開(kāi)發(fā)商一起指定合適的業(yè)主入伙流程,保證業(yè)主入伙的便捷和高效率。以下流程圖僅供參考。
三、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
_入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問(wèn)不厭。
_入伙各項(xiàng)資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立客戶檔案。
_入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。
_特約服務(wù)手續(xù)齊全,收費(fèi)合理,守時(shí)守約,保證質(zhì)量。
_內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí),即時(shí)完成注記。
_入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
四、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證___鳳凰城住宅小區(qū)入伙工作正常有序,管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。
_集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書(shū)面通知相關(guān)人員整改,對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處,經(jīng)分析后開(kāi)具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。
_正常情況入伙階段,管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料,收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書(shū)面通知并整改。
第2篇 住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理人員配備管理方案
住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理人員配備、管理方案
一、管理、操作人員配備原則
1、堅(jiān)持“先培訓(xùn),后上崗”,管理人員100%持證上崗
2、堅(jiān)持文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則
3、堅(jiān)持公司內(nèi)部調(diào)劑為主和面向社會(huì)招聘為輔的原則
4、堅(jiān)持一技多能,一人多崗的原則
二、管理操作人員配備數(shù)量
三、人員配備比例
隨著管理方式,管理手段的現(xiàn)代化,物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生重大變化。針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn),我們要求物業(yè)管理人員必須是一專(zhuān)多能,實(shí)行一崗多職,真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”(行政、保安、日常服務(wù))。在管理隊(duì)伍的建設(shè)上,我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式,運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性,嚴(yán)格考核,確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、員工管理
1、員工錄用考核及獎(jiǎng)懲、淘汰制度
(1)確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘
我們公司在多年物業(yè)管理工作的實(shí)踐中形成了一套自己的用人標(biāo)準(zhǔn),比較突出的做法是:重品德修養(yǎng),熱愛(ài)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè),講奉獻(xiàn)、能吃苦;重工作能力,要求員工一專(zhuān)多能;重學(xué)歷水平,堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員。管理隊(duì)伍年齡要求因崗位而異,合理優(yōu)化,既穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),同時(shí)又充滿銳氣。
(2)績(jī)效報(bào)酬、規(guī)范管理
我公司人員的組織靠的是嚴(yán)格、可見(jiàn)的企業(yè)規(guī)范,在明確各級(jí)人員的崗位職
責(zé)和權(quán)利下,建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度,依據(jù)工作中的表現(xiàn)確立不同的報(bào)
酬工資福利系統(tǒng),通過(guò)規(guī)范化的iso9002:2000質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。
(3)素質(zhì)評(píng)價(jià)、績(jī)效考核
人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過(guò)實(shí)踐我們總結(jié)出管理人員素質(zhì)評(píng)價(jià)體系,對(duì)員工進(jìn)行全面客觀的評(píng)鑒,各級(jí)人員均有詳細(xì)的績(jī)效考核指標(biāo),業(yè)績(jī)的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過(guò)量化在分析圖上反映出來(lái)。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的良性作用,同時(shí)使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感,并實(shí)行5%淘汰率。
(1)激勵(lì)驅(qū)動(dòng),(2)留住人才
實(shí)踐證明,企業(yè)想要保持長(zhǎng)久的活力,就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制,鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作;通過(guò)企業(yè)文化活動(dòng)的形式,培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神,增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。
2、服務(wù)人員的素質(zhì)要求(服務(wù)人員素質(zhì)要求詳見(jiàn)下表)
___項(xiàng)目管理處服務(wù)人員的崗位職責(zé)及素質(zhì)要求
分類(lèi)崗位職責(zé)具備條件
管理處 主任全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。大專(zhuān)學(xué)歷,有5年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng),有物業(yè)管理上崗證書(shū),具開(kāi)拓創(chuàng)新精神。
副主任協(xié)助主任負(fù)責(zé)全面工作,主任不在時(shí)履行主任職責(zé)。大專(zhuān)學(xué)歷,有5年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng),有物業(yè)管理上崗證書(shū),具開(kāi)拓創(chuàng)新精神。
服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)接待投訴、社區(qū)文化、財(cái)務(wù)收費(fèi)。初級(jí)以上職稱(chēng),熟悉物業(yè)管理法規(guī)及運(yùn)作環(huán)節(jié),有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力,具有物業(yè)管理上崗證書(shū)。
保安部 隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)小區(qū)的治安和車(chē)輛管理工作復(fù)、轉(zhuǎn)軍人,黨員,軍事素質(zhì)優(yōu)秀,熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用,具有保安人員上崗證。
保安隊(duì)員治安防范、消防、車(chē)輛管理、突發(fā)事件處理。退役軍人,35歲以下,體貌端正、反應(yīng)敏捷,作風(fēng)正派,掌握基本知識(shí)和基本維修技能。
綜合管理部 負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)房屋管理維修、工程維修、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作。初級(jí)以上職稱(chēng),熟悉房屋土建、水電的管理運(yùn)作,具有物業(yè)管理上崗證書(shū)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)證書(shū)。
綠化工綠化養(yǎng)護(hù)精通綠化養(yǎng)護(hù)技能,掌握?qǐng)@林綠化技藝。
清衛(wèi)工衛(wèi)生保潔吃苦耐勞、體貌端正。
維修工負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施維護(hù),維修工作及業(yè)主家的零星維修。技術(shù)精湛,吃苦耐勞。
清運(yùn)工負(fù)責(zé)清運(yùn)小區(qū)的生活垃圾及零星裝修垃圾。吃苦耐勞,身體健康,工作負(fù)責(zé)。
3、管理處年度員工培訓(xùn)計(jì)劃表
表一:培訓(xùn)月份培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)
一《條例》問(wèn)答總經(jīng)理全體管理人員另定
二人事管理技巧副總經(jīng)理全體管理人員另定
三公共關(guān)系學(xué)外聘全體管理人員另定
四常用設(shè)備自控原理及維護(hù)內(nèi)部師資設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人另定
五客戶處理內(nèi)部師資全體管理人員另定
六經(jīng)濟(jì)合同法外聘全體管理人員另定
七怎樣有效地激勵(lì)下屬內(nèi)部師資全體管理人員另定
八物業(yè)管理相關(guān)法則外聘全體管理人員另定
九房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)外聘全體管理人員另定
十供配電設(shè)備原理及維護(hù)內(nèi)部師資設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人另定
十一人際溝通技巧內(nèi)部師資全體管理人員另定
十二物業(yè)管理電腦軟件及運(yùn)用外聘全體管理人員另定
管理處年度員工培訓(xùn)計(jì)劃表表二:
培訓(xùn)月份培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)
一員工守則強(qiáng)化培訓(xùn)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
二工作技巧及服務(wù)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
三增強(qiáng)工作質(zhì)量意識(shí)培訓(xùn)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
四怎樣搞好班組團(tuán)結(jié)內(nèi)部師資班組長(zhǎng)另定
五消防安全知識(shí)錄像內(nèi)部師資管理處全體員工另定
六實(shí)用禮儀內(nèi)部師資管理處全體員工另定
七怎樣搞好內(nèi)部管理內(nèi)部師資班組長(zhǎng)另定
八法律常識(shí)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
九怎樣切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量?jī)?nèi)部師資管理處全體員工另定
十簡(jiǎn)易維修常識(shí)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
十一物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)內(nèi)部師資班組長(zhǎng)另定
十二急救常識(shí)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
第3篇 住宅小區(qū)二次裝修管理方案
住宅小區(qū)項(xiàng)目二次裝修管理方案
入住后,隨之而來(lái)的將是房屋二次裝修的高峰期,為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全,維護(hù)居住區(qū)的統(tǒng)一、美觀,我們將以房屋結(jié)構(gòu)、外觀.防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點(diǎn),嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理(二次裝修管理制度及流程詳見(jiàn)z物業(yè)操作手冊(cè)文件)。
一、加強(qiáng)宣傳、正確引導(dǎo)
針對(duì)__.鳳凰城的特點(diǎn),制訂詳細(xì)的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主,同時(shí)管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)圖紙,指導(dǎo)業(yè)主合理進(jìn)行二次裝修。
二、嚴(yán)格審批、加強(qiáng)巡查
根據(jù)對(duì)二次裝修管理的經(jīng)驗(yàn),我們?cè)赺_.鳳凰城裝修管理中注重于以下步驟:
_在二次裝修的審批過(guò)程中,建立管理處相關(guān)主管初審,管理處經(jīng)理審批的二級(jí)審批責(zé)任制,強(qiáng)化審批責(zé)任。
_加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理,實(shí)施“二證一書(shū)”制度,要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”,并簽訂“二次裝修責(zé)任書(shū)”,同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修服務(wù)費(fèi)。
_加強(qiáng)裝修過(guò)程的監(jiān)督,各專(zhuān)業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識(shí)及管理要點(diǎn),并在入伙前著重給予培訓(xùn)。
_在裝修期間,成立以行政、工程及安全護(hù)衛(wèi)為成員的二次裝修聯(lián)合管理組。目的就是在裝修高峰期間,對(duì)裝修過(guò)行更有效的管理和監(jiān)控,并強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn):
_為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,我們?cè)趯?shí)際工作中,除要求項(xiàng)目主管的例行巡查外,管理處護(hù)衛(wèi)員、清潔等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)督,消除管理盲點(diǎn),形成立體交叉式的裝修監(jiān)督網(wǎng)紹,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
_為防止房屋裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題,我們將在施工裝修審核前與業(yè)主做好相關(guān)位置的防水交接,并要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理,裝修竣工驗(yàn)收時(shí)重點(diǎn)對(duì)這些部進(jìn)行二次驗(yàn)收。
_為維持居住區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè);實(shí)施外來(lái)入員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制各出入□,對(duì)搬出物品一律取得業(yè)主同意后登記后放行;嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn),消除裝修帶來(lái)的噪音和垃圾污染。
三、依法管理、以理服人
對(duì)違章裝修的施工單位我們將以說(shuō)服教育為主,勸其整改。對(duì)整改不良的我們將以裝修責(zé)任書(shū)為依據(jù),要求其限期整改并上報(bào)主管部門(mén)。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好,維護(hù)業(yè)主的共同利益。
四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收、不留隱患
我們將著重驗(yàn)收房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量,對(duì)隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào),經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,同時(shí)建立裝修回訪制度,在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi),我們將再次上門(mén)復(fù)查,對(duì)復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅(jiān)決消除。
第4篇 爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)方案承諾
爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)方案與承諾
(1)創(chuàng)優(yōu)方案
指導(dǎo)思想
以業(yè)主、用戶滿意為宗旨,以國(guó)家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣,以達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)為目標(biāo),通過(guò)爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動(dòng),樹(shù)立良好的企業(yè)形象,提高物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水平。
具體目標(biāo)
a.房屋及維修管理方面:
房屋外觀完好、整潔,定期清潔。
小區(qū)內(nèi)有明顯指示標(biāo)志:交通指示牌、小區(qū)平面圖及樓宇和單元標(biāo)識(shí)等。
房屋完好率達(dá)到98%以上。
無(wú)違章搭建。
房屋維修及時(shí)率98%以上,零星修理合格率100%,做好回訪及記錄。
檔案管理完善,有專(zhuān)人管理,做到完整、清晰、安全、正確。
b.設(shè)備管理方面:
小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料齊全,管理到位。
設(shè)備良好,運(yùn)行正常,無(wú)事故隱患,保養(yǎng)檢修制度完善。
每日有設(shè)備運(yùn)行記錄,操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)程。
消防設(shè)施完好,可隨時(shí)啟用。
安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好,使用正常。
c.市政公用設(shè)施管理方面:
小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全,運(yùn)行正常。
道路暢通,路面平坦。
交通管理規(guī)范,車(chē)輛停放有序。
污水排放通暢。
d.環(huán)境衛(wèi)生管理方面:
小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設(shè)施。
小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔,垃圾日產(chǎn)日清,生活垃圾實(shí)行袋裝化。
根據(jù)季節(jié)投放滅蟲(chóng)除四害藥物,派專(zhuān)人管理。
做好憑證飼養(yǎng)寵物的宣傳,小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽,并經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。
小區(qū)內(nèi)道路、公共場(chǎng)所、樓道、地下室等公共部位保持清潔,不留死角,不隨意堆放雜物或占用。
小區(qū)內(nèi)無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂涂亂劃現(xiàn)象。
高壓水泵、水池有嚴(yán)密的管理措施,二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單應(yīng)具全。
e.綠化管理方面:
按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護(hù)。
小區(qū)公共綠地不占用,不隨意改變用途,保證小區(qū)綠地率。
合理分布樹(shù)、花的種植,做到四季長(zhǎng)綠,月月花香,充滿生機(jī)。
綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí),無(wú)破壞、踐踏現(xiàn)象。
f.治安管理方面
小區(qū)實(shí)行封閉式管理,采取常規(guī)防范和技術(shù)防范相結(jié)合的防范措施,確保安全。
小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安值班、巡邏制度。
小區(qū)內(nèi)安全監(jiān)控系統(tǒng)有專(zhuān)職人員管理,并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度和紀(jì)律。
思想重視,制度落實(shí),以防為主,使小區(qū)內(nèi)無(wú)重大責(zé)任火災(zāi)、交通事故及刑事案件。
保安人員服裝整齊,儀容端莊,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),言語(yǔ)文明。
危及住戶安全處設(shè)有明顯標(biāo)志,并落實(shí)防范措施。
重視對(duì)保安人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
g.財(cái)務(wù)管理方面:
建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。
嚴(yán)格遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)紀(jì)律和公司有關(guān)規(guī)章制度。
為住戶提供多項(xiàng)便民有償服務(wù),以業(yè)養(yǎng)業(yè),增收節(jié)支,做到管理經(jīng)費(fèi)收支平衡,爭(zhēng)取略有盈余。
h.社區(qū)文化建設(shè)方面:
充分利用小區(qū)的娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施,定期組織開(kāi)展健康有益的社區(qū)文化活動(dòng),比如:游泳比賽、書(shū)法比賽、籃球比賽和健身指導(dǎo)等。
積極配合社區(qū)開(kāi)展各項(xiàng)公益活動(dòng)。
半年開(kāi)展一次征詢住戶意見(jiàn)活動(dòng),及時(shí)了解住戶需求信息,調(diào)整服務(wù)內(nèi)容,使住戶滿意率達(dá)到95%以上。
提倡住戶互幫互助,文明居住,關(guān)心病殘者、老人、婦女及兒童。
積極開(kāi)展精神文明建設(shè),使住戶能自覺(jué)遵守小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。
(2)實(shí)施辦法
a.建立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組:
創(chuàng)建全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組,由公司領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng),負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)工作;各部門(mén)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員,負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動(dòng)的指導(dǎo)工作。
b.制訂實(shí)施計(jì)劃:
根據(jù)創(chuàng)建活動(dòng)的總體安排,制訂切實(shí)可行的實(shí)施計(jì)劃,要把創(chuàng)建活動(dòng)與日常管理結(jié)合起來(lái),把創(chuàng)國(guó)優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)結(jié)合起來(lái),把長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)與眼前工作結(jié)合起來(lái),通過(guò)開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng),真正帶動(dòng)各項(xiàng)工作。
c.強(qiáng)化各項(xiàng)管理制度:
要借創(chuàng)建活動(dòng)的東風(fēng),建立、健全各項(xiàng)管理制度,以制度促進(jìn)管理,使各項(xiàng)管理規(guī)范化、科學(xué)化、制度化,做到有章可循、違章必究。
d.加強(qiáng)檢查、督導(dǎo):
對(duì)創(chuàng)建活動(dòng)要經(jīng)常進(jìn)行檢查、督導(dǎo),及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。對(duì)存在的問(wèn)題,要認(rèn)真查找原因,尋求解決的辦法,不搞花架子,不做表面文章,確保創(chuàng)建活動(dòng)健康開(kāi)展,取得成效。
(3)獎(jiǎng)懲措施
在創(chuàng)建全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動(dòng)中,對(duì)表現(xiàn)突出、成績(jī)卓越者,將給予獎(jiǎng)勵(lì),獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)另定;對(duì)表現(xiàn)低劣、工作不力者,將給予批評(píng),并酌情給予行政處分。
(4)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃
時(shí)間工作性質(zhì)工作內(nèi)容
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備階段組建創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組:設(shè)組長(zhǎng)一名,成員若干名。為確保創(chuàng)建工作有組織有計(jì)劃地開(kāi)展,建立創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組例會(huì),每半月召開(kāi)一次工作例會(huì),總結(jié)上一階段的工作,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)確立解決方案。安排本期創(chuàng)建工作,計(jì)劃落實(shí)情況。
開(kāi)展宣傳動(dòng)員工作,為保證創(chuàng)建工作的順利開(kāi)展,在創(chuàng)建過(guò)程中開(kāi)展宣傳動(dòng)員工作,使全體員工積極參與到創(chuàng)建工作中去,齊心協(xié)力完成創(chuàng)建活動(dòng)。
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)實(shí)施階段依照市達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自我初評(píng),通過(guò)初評(píng)尋找差距,并就相關(guān)問(wèn)題的解決落到人,及時(shí)進(jìn)行整改。
將問(wèn)題進(jìn)行整改,根據(jù)市達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合iso9000質(zhì)量保證體系的相關(guān)程序文件及工作規(guī)程對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整改,并進(jìn)行跟蹤檢查,以確保問(wèn)題整改的及時(shí)性和有效性,最終達(dá)所制訂的目標(biāo)。
迎檢階段根據(jù)市創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),組織創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組成員對(duì)小區(qū)的管理進(jìn)行自評(píng)、自檢,做好考評(píng)驗(yàn)收工作。
創(chuàng)市(省)優(yōu)階段總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、積累資料,提高管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。
根據(jù)評(píng)審結(jié)果,繼續(xù)保持達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)不足之處加以整改,在達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步
提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平,力爭(zhēng)在達(dá)到市(省)優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
創(chuàng)國(guó)優(yōu)階段總結(jié)創(chuàng)市(省)優(yōu)的經(jīng)驗(yàn),發(fā)揚(yáng)成績(jī),改進(jìn)不足。
第5篇 高檔住宅樓盤(pán)前期介入物業(yè)管理方案（3）
高檔住宅樓盤(pán)前期介入物業(yè)管理方案(3)
第二節(jié)、銷(xiāo)策劃階段介入
營(yíng)銷(xiāo)策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時(shí)公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過(guò)對(duì)新物業(yè)管理項(xiàng)目的深入了解和調(diào)研分析,以及對(duì)目標(biāo)客戶群的需求調(diào)研分析,獲得該項(xiàng)目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色,可以管理服務(wù)概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場(chǎng)酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。
服務(wù)內(nèi)容按照項(xiàng)目的特點(diǎn)及客戶群體,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力及服務(wù)成本測(cè)算,有針對(duì)性的提出服務(wù)內(nèi)容,如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購(gòu)服務(wù)、交通、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物、托幼、體育及會(huì)所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù),并對(duì)以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化,重點(diǎn)展示改進(jìn)、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn),并與樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合,必要時(shí)物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃,同時(shí)也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。
1.編制程序
地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書(shū),并提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料。
物業(yè)對(duì)項(xiàng)目及周邊情況的考察和調(diào)研。
制訂編制計(jì)劃落實(shí)責(zé)任人,完成項(xiàng)目物業(yè)管理方案初稿。
召集專(zhuān)題會(huì)議,修改補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容。
報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱,并組織召開(kāi)物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)。
在該項(xiàng)目物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)上,向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)介紹方案主要內(nèi)容,聽(tīng)取評(píng)審意見(jiàn)。
根據(jù)地產(chǎn)評(píng)審意見(jiàn),修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后,組織實(shí)施。
2.物業(yè)管理方案包含內(nèi)容
物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方式、資源要求及管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。
簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》,并在房屋銷(xiāo)售時(shí)協(xié)助地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》。
銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據(jù)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)的要求配備相應(yīng)工作人員; 并對(duì)工作人員進(jìn)行禮儀、售樓知識(shí)、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)等崗前培訓(xùn)工作;進(jìn)行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫(xiě)各崗位工作說(shuō)明書(shū),服務(wù)操作流程,使工作標(biāo)準(zhǔn)化、模板化如《售樓處服務(wù)操作規(guī)程》、《樣板房服務(wù)操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通,了解營(yíng)銷(xiāo)狀況、所需配合工作及日常工作的開(kāi)展情況;不定時(shí)與營(yíng)銷(xiāo)人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時(shí)進(jìn)行整改;每月以簡(jiǎn)報(bào)的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)匯報(bào)當(dāng)月的工作情況及下月的工作計(jì)劃。
4.日常管理:不定時(shí)檢查、督促員工做好現(xiàn)場(chǎng)接待、服務(wù)、秩序維護(hù)及物品等的管理工作;配合營(yíng)銷(xiāo)做好樓盤(pán)推廣活動(dòng),落實(shí)相應(yīng)工作;及時(shí)對(duì)客戶信息進(jìn)行跟蹤、處理、回訪;
營(yíng)銷(xiāo)策劃階段應(yīng)注意事項(xiàng):
物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn),根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣,了解客戶情況,進(jìn)行客戶調(diào)查,并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問(wèn)題。
第三節(jié) 施工建設(shè)階段介入
物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門(mén)窗安裝階段,時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5-6個(gè)月。
施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容
1.成立工程介入小組,一般 2~3 人,專(zhuān)業(yè)組人員專(zhuān)業(yè)搭配合理,具有水電氣專(zhuān)業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧,并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專(zhuān)人與物業(yè)對(duì)接,及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施,報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。
3.實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度,將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門(mén),并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì),及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。
5.物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。
物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)
1.了解委托項(xiàng)目各類(lèi)機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類(lèi)管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目,加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷,包括各類(lèi)開(kāi)關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):
a) 無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí),除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。
c) 采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此,應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工,否則后患無(wú)窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。
a) 鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題,均造成以后樓板的開(kāi)裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題,通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問(wèn)題,通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì),砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。
b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開(kāi)裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。
c) 地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。
7.門(mén)窗工程
木門(mén)與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問(wèn)題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
8.給排
水工程
a)給水工程:如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問(wèn)題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問(wèn)題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第四節(jié) 驗(yàn)收階段介入
接管驗(yàn)收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時(shí),以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收,內(nèi)容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。
成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計(jì)劃:
1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個(gè)月成立物業(yè)接管小組,并委任組長(zhǎng),組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門(mén)人員、管理處人員并經(jīng)過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的教育或培訓(xùn)。
2.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a) 物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗(yàn)收等)。
3.小組組長(zhǎng)擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意,圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場(chǎng)十五天完成驗(yàn)收。
圖紙資料的驗(yàn)收
1.應(yīng)予驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括:
a) 全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b) 施工承包合同復(fù)印件;
c) 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū);
d) 電梯使用許可證;
e) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄(涉及物業(yè)管理過(guò)程的項(xiàng)目);
f) 供水、供電的指標(biāo)批文;
g) 供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明(含指標(biāo)批文);
h) 智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
i) 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
j) 接地電陰檢測(cè)記錄;
k) 防雷引下線焊接記錄;
l) 地下管網(wǎng)竣工圖;
m) 設(shè)備供貨合同復(fù)印件;
n) 其他資料。
物業(yè)的驗(yàn)收
1.房屋及分戶(層)設(shè)施的驗(yàn)收
a) 房屋墻、地、門(mén)、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設(shè)施,潔具及其他設(shè)施(按設(shè)計(jì)及房屋銷(xiāo)售合同規(guī)定);
d) 智能化設(shè)備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設(shè)施)。
2驗(yàn)收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。
b) 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》,驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《房屋及公共設(shè)施接管驗(yàn)收交接表》、《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并提交接管小組組長(zhǎng)。
3.公共設(shè)施驗(yàn)收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃?xì)庀到y(tǒng);
d) 空調(diào)系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)棚、垃圾房等)。
4.驗(yàn)收要求:
a) 公共設(shè)施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。
c) 對(duì)燃?xì)庀到y(tǒng),接管小組應(yīng)索取有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。
d) 對(duì)安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應(yīng)索取有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司和政府監(jiān)管部門(mén)的驗(yàn)收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門(mén)檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)圖、說(shuō)明書(shū)及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計(jì)方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并將記錄表提交小組組長(zhǎng)。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究,在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時(shí),應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時(shí)間并通知相關(guān)人員。
6.驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)驗(yàn)收情況將存在的問(wèn)題填寫(xiě)于《交接問(wèn)題處理單》,并跟進(jìn)完善情況,該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后,正本交移交人,副本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長(zhǎng)交管理處存底備查。
7.驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對(duì)存在問(wèn)題項(xiàng)目重新進(jìn)行驗(yàn)收時(shí),驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組織人員參與驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的,在備注欄內(nèi)注明,并簽字,驗(yàn)收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》全部完成后,提交接管組長(zhǎng)審核。
9.接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《工程驗(yàn)收表》、《交接問(wèn)題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目時(shí),即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。
物業(yè)預(yù)驗(yàn)收
1.對(duì)于在建大型物業(yè),由于工程期長(zhǎng)、工程量大,接管小組組長(zhǎng)可指定小組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收(初步驗(yàn)收),如隱蔽工程等。
2.對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時(shí),責(zé)任人應(yīng)同時(shí)了解工程建設(shè)過(guò)程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用(入伙)時(shí)間,房屋銷(xiāo)售對(duì)象(業(yè)主)基本情況,房屋結(jié)構(gòu)等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗(yàn)收接管
1.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設(shè)施和公共設(shè)施均完成驗(yàn)收后,制作《房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對(duì)新建保修期內(nèi)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份,由開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對(duì)保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
第6篇 物業(yè)服務(wù)中心住宅部管理提升方案
物業(yè)服務(wù)中心住宅部管理提升方案
2022年是集團(tuán)管理提升年,作為物業(yè)公司,管理提升,就是服務(wù)質(zhì)量和水平的提升。對(duì)于省立醫(yī)院住宅部來(lái)說(shuō),要想把物業(yè)管理服務(wù)提升到一個(gè)新的水平,必須將內(nèi)部管理和外部溝通有效的結(jié)合起來(lái),充分發(fā)揮所以員工的服務(wù)潛能,真正做到為業(yè)主當(dāng)家,超越業(yè)主期望!具體方案如下;
一、內(nèi)部管理
首先,提升管理水平,要從管理層開(kāi)始,管理人員的水平?jīng)Q定了管理處的發(fā)展方向。
1、管理人員加強(qiáng)自身文化知識(shí)的學(xué)習(xí),特別是與管理處管理有關(guān)的各種知識(shí)。
2、要有一定的職業(yè)道德,對(duì)公司有強(qiáng)烈的歸屬感和忠誠(chéng)度。
3、明確工作職能,善于思考,思路清晰,注重團(tuán)隊(duì)合作,關(guān)愛(ài)員工。
4、在工作中盡職盡責(zé),要有不怕苦不怕累的兢業(yè)精神。善于在工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,并及時(shí)解決。
每一名員工都是管理處的一份財(cái)富,只要把他們凝聚在一起,才能為管理處創(chuàng)造最大的價(jià)值,才是提生管理的根本。
1、在員工的管理方面,要有一套嚴(yán)格的規(guī)章制度和紀(jì)律做后盾,做基礎(chǔ)。沒(méi)有規(guī)矩,不成方圓。管理處根據(jù)公司的各項(xiàng)相關(guān)規(guī)定,結(jié)合自身的情況,制定管理制度,對(duì)員工進(jìn)行約束和考核,做到獎(jiǎng)罰分明。好的員工就要給予一定的表?yè)P(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì),犯錯(cuò)的員工同樣也要給予批評(píng)和處罰。日檢、周檢工作,認(rèn)真負(fù)責(zé),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。
2、管理層和各班組要做好每周、每月的例會(huì)工作,總結(jié)周、月工作制定有效的工作計(jì)劃,并認(rèn)真落實(shí)。
3、真正做好培訓(xùn)工作。管理處以前的培訓(xùn),做的并不好。只是流于形式上的,片面的。要想提高服務(wù)質(zhì)量,必須把培訓(xùn)工作做到扎實(shí)、有效、合理。因此,管理處在以后的培訓(xùn),首先不能單純的為了培訓(xùn)而培訓(xùn)。每周各班組,必須根據(jù)制定的培訓(xùn)計(jì)劃,認(rèn)真落實(shí)培訓(xùn)內(nèi)容。管理處主任或助理要做好監(jiān)督檢查,一些重要內(nèi)容,要親自講解。在培訓(xùn)效果方面,因人而異,有的員工可能很快能接收吸收,有的員工卻不行,這就要培訓(xùn)人員根據(jù)員工特點(diǎn)的不同,進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容,要把理論知識(shí)與實(shí)踐技能相結(jié)合,根據(jù)管理處自身的管理特點(diǎn),在培訓(xùn)中加入不同元素,提高培訓(xùn)質(zhì)量。
4、企業(yè)文化學(xué)習(xí)是培訓(xùn)工作的重點(diǎn),企業(yè)文化是集團(tuán)精神支柱,只有真正的將其灌輸?shù)矫课粏T工的心里,才能提高員工對(duì)公司的歸屬感和忠誠(chéng)度。
5、關(guān)愛(ài)員工,注重團(tuán)隊(duì)合作。日常的工作生活中,要真心的體貼員工,多溝通接觸,及時(shí)了解員工的情況和想法,為其解決實(shí)際困難。定期組織各項(xiàng)活動(dòng),加強(qiáng)員工之間的交流。
6、根據(jù)管理處的情況,增加新的服務(wù)項(xiàng)目。
二、外部溝通
首先,要明確業(yè)主的身份就是消費(fèi)者,花了錢(qián),就應(yīng)該得到好的服務(wù)。而我們所要做的,就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),滿足業(yè)主的需求。而優(yōu)質(zhì)的服務(wù),就是提供舒適、衛(wèi)生、安全、和諧的生活環(huán)境。而在做好日常的保潔、秩序維護(hù)、設(shè)備與維修管理的同時(shí),和業(yè)主之間的溝通關(guān)系更是重要的。
1、從管理處主任,到以下的各個(gè)員工,都要做到禮貌微笑服務(wù),日常的服務(wù)規(guī)范,禮貌用語(yǔ)是最基礎(chǔ)的。不論是和業(yè)主交談,或是相遇,都要使用文明用語(yǔ)。微笑,是最好的服務(wù)體現(xiàn)。
2、交流。人和人的交流,有很多種方式。只有在不斷的交流和溝通中,才能了解業(yè)主的意見(jiàn)和要求,才能真正知道業(yè)主的所需和心聲。交流的根本是真誠(chéng)真心,也是做人的道德標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí),還要掌握一定的技巧。
3、定期組織社區(qū)文化活動(dòng),豐富業(yè)主的業(yè)余生活。
外部溝通還有和甲方監(jiān)管人員、設(shè)備設(shè)施維修方、市政管理等部門(mén)的溝通,這就要求管理處要在日常工作中必須充分做好各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作。
管理服務(wù)提升,就要求管理處從管理層到一線員工,服務(wù)以人為本,必須從每天的日常工作做起,扎扎實(shí)實(shí),兢兢業(yè)業(yè)。同時(shí),要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,開(kāi)拓創(chuàng)新。將業(yè)主放在心上,我們的明天更美好!
省立醫(yī)院物業(yè)服務(wù)中心住宅部
第7篇 高層住宅工程環(huán)境保護(hù)管理方案
高層住宅項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理方案
由于工程位于懷化市__縣__路。為保證周?chē)貐^(qū)的正常工作,我司將貫徹iso14001國(guó)際環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn),分析現(xiàn)場(chǎng)影響環(huán)境的因素,針對(duì)影響因素制定有效的環(huán)保方案,最大限度的降低工地的揚(yáng)塵和噪音對(duì)周?chē)貐^(qū)的影響。作為施工總承包企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)自身因素對(duì)環(huán)境的影響,要嚴(yán)格執(zhí)行is014001環(huán)境保護(hù)體系,以人為本,營(yíng)造綠色建筑,保護(hù)環(huán)境,追求待續(xù)改進(jìn),為建筑企業(yè)施工環(huán)境管理做出典范,為人類(lèi)生存環(huán)保做出貢獻(xiàn)。
1、環(huán)境管理的意義
為了保護(hù)和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境,防止由于建筑施工造成的作業(yè)污染和擾民,保障建筑工地附近居民和施工人員的環(huán)境保護(hù)工作。施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境保護(hù)是文明施工的具體體現(xiàn),也是施工現(xiàn)場(chǎng)管理達(dá)標(biāo)考評(píng)的一項(xiàng)重要指標(biāo),所以必須采取現(xiàn)代的管理措施做好這項(xiàng)工作。
2、環(huán)境管理目標(biāo)
2.1噪聲排放達(dá)標(biāo):結(jié)構(gòu)施工,晝間<70db,夜間<55db
裝修施工,晝夜<65db,夜間<55db
2.2防大氣污染達(dá)標(biāo):施工現(xiàn)場(chǎng)揚(yáng)塵、生活用鍋爐煙塵排放符合要求,揚(yáng)塵達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放規(guī)定,煙塵排放濃度<400mg/m。
2.3生活及生產(chǎn)污水達(dá)標(biāo):污水排放符合《水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》。
2.4防止光污染:夜間照明不影響周?chē)鐓^(qū)。
2.5施工垃圾分類(lèi)處理,盡量回收利用。
2.6節(jié)約水、電、紙張等資源消耗,節(jié)約資源,保護(hù)環(huán)境。
3、環(huán)境管理的法律依據(jù)及其它
3.1法律依據(jù):
(1)《中華人民工和國(guó)環(huán)境保護(hù)法(試行)》
(2)《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》
(4)《水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》
(5)《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》
3.2其它:
(1)《建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理基本標(biāo)準(zhǔn)》
(2)《建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境保護(hù)工作基本標(biāo)準(zhǔn)》
(3)《建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理補(bǔ)充生活設(shè)施及衛(wèi)生防疫管理標(biāo)準(zhǔn)》
(4)《建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)文明安全施工補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)》
(5)其它地方標(biāo)準(zhǔn)及公司有關(guān)規(guī)定
4、環(huán)境管理體系與職責(zé)
4.1環(huán)境管理體系圖
4.2環(huán)境管理組織職責(zé)
(1)公司主管副經(jīng)理:主管公司的環(huán)境管理工作。
(2)主管部門(mén):負(fù)責(zé)公司環(huán)境管理體系的建立即運(yùn)行監(jiān)督。
(3)項(xiàng)目部:負(fù)責(zé)環(huán)境管理制度和方案的實(shí)施工作。
(4)項(xiàng)目經(jīng)理:對(duì)項(xiàng)目部環(huán)境管理體系的運(yùn)行工作總負(fù)責(zé)管理工作。
(5)執(zhí)法經(jīng)理:具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的具體情況制定相應(yīng)得管理方案和措施。
(6)項(xiàng)目總工:負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目部的具體情況制定相應(yīng)得環(huán)境管理方案和措施。
(7)工程部:項(xiàng)目部實(shí)施環(huán)境管理的主管部門(mén)。
(8)綜合辦公室:項(xiàng)目部實(shí)施環(huán)境管理的協(xié)助部門(mén)。
4.3環(huán)境管理流程圖(程序)
4.4環(huán)境管理培訓(xùn)
根據(jù)環(huán)境管理體系運(yùn)行的要求,結(jié)合環(huán)境管理方案,對(duì)所有可能對(duì)環(huán)境生產(chǎn)影響的人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)。
(1)環(huán)境方針與程序和符合環(huán)境管理體系要求的重要性。
(2)個(gè)人工作對(duì)環(huán)境可能生產(chǎn)的影響。
(3)在實(shí)現(xiàn)環(huán)境保護(hù)要求方面的作用與職責(zé)。
(4)違反規(guī)定的運(yùn)行程序和規(guī)定產(chǎn)生的不良后果。
4.5信息交流與傳送
(1)建立項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境保護(hù)信息的傳遞與溝通渠道,以便確認(rèn)環(huán)境保護(hù)方案是否被實(shí)施,以及環(huán)境保護(hù)工作中存在的問(wèn)題,從而對(duì)下一步工作及時(shí)做出決策。
(2)建立項(xiàng)目與公司,項(xiàng)目于外部主管部門(mén)的信息交流與傳遞渠道。按規(guī)定要求接收、傳遞、發(fā)放有關(guān)文件,對(duì)需回復(fù)的文件,按規(guī)定要求審核后予以回復(fù)。
4.6文件控制
(1)文件要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管,并設(shè)置專(zhuān)門(mén)的有效工具。
(2)對(duì)文件定期進(jìn)行評(píng)審,與現(xiàn)行法律和規(guī)定不符時(shí),及時(shí)修改。
(3)確保與環(huán)保有關(guān)的人員,都能得到有關(guān)文件的現(xiàn)行版本。
(4)失效文件要從所有發(fā)放和使用場(chǎng)所撤回或采取其他有效措施。
4.7監(jiān)督與檢測(cè)
(1)項(xiàng)目經(jīng)理部要組織有關(guān)人員,通過(guò)定期或不定期的安全文明施工大檢查來(lái)落實(shí)環(huán)境管理方案的執(zhí)行情況,對(duì)環(huán)境管理體系的運(yùn)行實(shí)施監(jiān)督檢查。
(2)在開(kāi)工伊始請(qǐng)環(huán)保部門(mén)到現(xiàn)場(chǎng),根據(jù)情況制定環(huán)保檢測(cè)計(jì)劃。在施工期間不定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行環(huán)保檢測(cè)。
4.8不符合項(xiàng)的糾正與預(yù)防措施
對(duì)項(xiàng)目安全文明施工大檢查中發(fā)現(xiàn)的環(huán)境管理的不符合項(xiàng),由主管部門(mén)(工程部)開(kāi)出不符合報(bào)告,項(xiàng)目技術(shù)部門(mén)根據(jù)不符合項(xiàng)分析產(chǎn)生的原因,制定糾正措施,交專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)落實(shí)實(shí)施,工程部負(fù)責(zé)跟蹤檢查,技術(shù)部門(mén)對(duì)實(shí)施結(jié)果要加以確認(rèn)。
4.9記錄
(1)對(duì)環(huán)境管理過(guò)程進(jìn)行培訓(xùn)、檢查、審核等所有工作應(yīng)進(jìn)行記錄。
(2)環(huán)境記錄應(yīng)字跡清楚,標(biāo)識(shí)明確,具備可追溯性。
(3)環(huán)境記錄要專(zhuān)人保存和管理,在規(guī)定期限內(nèi)部得銷(xiāo)毀。
11.4.10環(huán)境管理體系的審核
(1)項(xiàng)目經(jīng)理部要做好環(huán)境管理各項(xiàng)工作,積極配合公司搞好有關(guān)的監(jiān)督檢查工作。
(2)根據(jù)糾正和預(yù)防措施,及時(shí)改進(jìn)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,并在以后的工作中防止此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生。
(3)項(xiàng)目經(jīng)理部要做好項(xiàng)目環(huán)境管理的自查工作,每季度進(jìn)行一次,對(duì)檢查中存在的問(wèn)題,列出不符合項(xiàng),并組織整改。
5、環(huán)境管理的實(shí)施方案及措施
工地現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境保護(hù)聽(tīng)從甲方、街道、城管等部門(mén)的要求,并在施工前必須經(jīng)工程所在地區(qū)的環(huán)保部門(mén)審批后方可施工,并主動(dòng)要求環(huán)保部門(mén)定期監(jiān)督指導(dǎo)。
5.1現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立封閉式的垃圾站,垃圾用工具裝好下運(yùn),禁止高層向下拋灑垃圾。施工生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)的垃圾采用容器裝運(yùn),生活區(qū)內(nèi)設(shè)專(zhuān)職人員進(jìn)行清掃,施工垃圾應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清運(yùn)。
5.2設(shè)專(zhuān)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)及周邊街道的清掃、灑水工作,防止施工現(xiàn)場(chǎng)泥土污染場(chǎng)外馬路。
5.3施工現(xiàn)場(chǎng)全部采用硬化處理,以減少揚(yáng)塵。并制定灑水降塵制度,配備灑水設(shè)備進(jìn)行灑水,防止灰塵飛揚(yáng),保護(hù)周邊空氣清潔,并隨時(shí)修復(fù)因施工損壞的路面,防止浮土產(chǎn)生。
5.4砂漿攪拌要搭設(shè)封閉的攪拌棚,攪拌機(jī)上設(shè)置噴淋裝置方可進(jìn)行施工。
5.5水泥、白灰、膩?zhàn)臃鄣绕渌w揚(yáng)的顆粒散體材料,要安排在庫(kù)房?jī)?nèi)存放或嚴(yán)密封蓋。
5.6嚴(yán)禁使用湖南省淘汰的對(duì)大氣環(huán)境造成污染的施工材料。
5.7生石灰的熟化和灰土施工要適當(dāng)配合灑水,減少揚(yáng)塵。
5.8禁止在施工現(xiàn)場(chǎng)焚燒油氈、橡膠、塑料、皮革、樹(shù)葉、枯草、各種包裝皮等以及其它會(huì)產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)。
5.9辦公室保持整潔,垃圾集中堆放并定期清理。
5.10針對(duì)本工程用材料品種多,量大的特點(diǎn),施工期間,從材料的進(jìn)場(chǎng)保管及使用過(guò)程中進(jìn)行嚴(yán)格控制,防止產(chǎn)塵。
6、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境保護(hù)具體措施
6.1混凝土輸送泵處、砂漿攪拌站及運(yùn)輸車(chē)輛清洗處設(shè)置排水溝、沉淀池,經(jīng)處理、沉淀后排入市政管道,并及時(shí)到環(huán)保部門(mén)進(jìn)行排污申報(bào)登記。定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的廢水排放、進(jìn)行監(jiān)測(cè),填寫(xiě)檢查記錄表。
6.2施工現(xiàn)場(chǎng)的油料、稀料、油漆等,必須存放于庫(kù)房?jī)?nèi),庫(kù)房地面必須進(jìn)行防滲處理,上述物資儲(chǔ)存和使用時(shí),必須防止出現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,避免污染地下水體。
6.3現(xiàn)場(chǎng)廁所采用水沖式,設(shè)化糞池經(jīng)過(guò)分解沉淀后通過(guò)施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的管線向北排入市政管線。
6.4現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的雨水排放,入市政管線之前也要進(jìn)行隔油除污處理(避免現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)可能產(chǎn)生的油污進(jìn)入地下或市政管線)。
6.5建立有效的排污系統(tǒng):對(duì)現(xiàn)場(chǎng)廢水、廢物排放制作排放平面布置圖,經(jīng)處理、沉淀后排入市政管道,并及時(shí)到環(huán)保部門(mén)進(jìn)行排污申報(bào)登記。定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的廢水排放、廢物處理進(jìn)行監(jiān)測(cè),填寫(xiě)運(yùn)行控制檢查記錄表。
7、廢棄物處理措施
7.1建筑物內(nèi)外的零散碎料和垃圾要及時(shí)清理,施工剩余料具、包裝容器要及時(shí)回收,堆放整齊。
7.2生活垃圾集中堆放并定期清理。
7.3施工現(xiàn)場(chǎng)禁止隨地大小便。
7.4現(xiàn)場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)水,飲水器具;現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)廁所專(zhuān)人保潔,采取水沖措施,及時(shí)打藥,門(mén)窗齊全。
8、現(xiàn)場(chǎng)材料運(yùn)輸管理
8.1施工前提前作好材料運(yùn)輸計(jì)劃,合理確定材料運(yùn)輸車(chē)輛的行走路線及時(shí)間。
8.2清運(yùn)垃圾的車(chē)輛,用苫布對(duì)所載的垃圾進(jìn)行覆蓋,避免途中遺撒和運(yùn)輸過(guò)程中造成揚(yáng)塵。
8.3對(duì)于運(yùn)送大型構(gòu)件要及時(shí)與交通管理部門(mén)取得聯(lián)系,以防影響交通。
8.4運(yùn)輸車(chē)輛不得超載,運(yùn)輸砂、石、渣土等散料時(shí),要使用封閉式車(chē)輛。門(mén)口處設(shè)置洗車(chē)池,車(chē)輛在出現(xiàn)場(chǎng)前,槽幫和車(chē)輪要清理干凈,防止帶泥上路和遺灑現(xiàn)象發(fā)生,保證車(chē)輛清潔后方可放行。
8.5組織辦理好市容、環(huán)衛(wèi)、渣土消納、交通各部門(mén)的有效證件、手續(xù),保證車(chē)輛機(jī)械的正常運(yùn)行,派專(zhuān)人對(duì)工地附近的運(yùn)土道路進(jìn)行清掃,清除遺灑以保證路面整潔。
9、現(xiàn)場(chǎng)噪聲管理
9.1現(xiàn)場(chǎng)遵守《中華人民共和國(guó)建筑施工場(chǎng)界噪音限值》(gb12523-90)規(guī)定,并制定降噪措施和管理制度,且要嚴(yán)格控制。
施工階段作業(yè)噪聲限值一覽表(單位:分貝)
施工階段主要噪聲源噪聲限值
白天夜間
土方運(yùn)輸車(chē)輛、打夯機(jī)等7555
結(jié)構(gòu)振搗棒、電鋸等7055
裝修卷?yè)P(yáng)機(jī)等6555
注:表中夜間指20:00-22:00,22:00以后不施工。
9.2進(jìn)場(chǎng)前,與建設(shè)單位一同做好居民思想工作,在居民區(qū)內(nèi)進(jìn)行宣傳,給每戶居民送去負(fù)責(zé)解釋的宣傳資料,以求他們的諒解與支持。對(duì)有可能受到較大干擾的住戶,項(xiàng)目經(jīng)理部指派專(zhuān)人重點(diǎn)做工作。
9.3在施工過(guò)程中要科學(xué)統(tǒng)籌,合理安排,調(diào)整施工時(shí)間,盡量避免在夜間十點(diǎn)以后,次日凌晨六點(diǎn)以前進(jìn)行施工。
9.4對(duì)主體工程采用密目網(wǎng)進(jìn)行圍檔,作業(yè)層全封閉。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況,該樓區(qū)域的南側(cè)、東側(cè)距居民區(qū)較近,因此對(duì)該處腳手架采用密目網(wǎng)和降噪網(wǎng)進(jìn)行兩道圍護(hù)降噪,同時(shí)起到隔音、防塵、防光的作用。
9.5對(duì)噪音大的施工機(jī)具,如砂漿攪拌機(jī)、電鋸等封閉使用,搭設(shè)封閉施工棚,采取隔音處理,盡量減少噪音。
9.6教育施工人員嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度,文明施工,搬運(yùn)料具如鋼管、模板時(shí)輕拿輕放,嚴(yán)禁大聲喧嘩,以減少人為的噪音干擾。夜間燈光集中照射,避免燈光干擾周邊居民的休息。不施工時(shí),照明大燈及時(shí)斷電。電焊、閃光對(duì)焊等有強(qiáng)光的作業(yè),均安排在白天進(jìn)行。
9.7塔吊指揮不使用哨子,采用對(duì)講機(jī)聯(lián)絡(luò)。
9.8混凝土澆筑采用低噪音振搗設(shè)備,加強(qiáng)設(shè)備的維修、保養(yǎng),及時(shí)加油潤(rùn)滑。
9.9車(chē)輛進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)時(shí)速不得超過(guò)10公里,不得鳴笛。
9.10在特殊時(shí)間段內(nèi),將嚴(yán)格遵守懷化市__縣政府的有關(guān)規(guī)定,白天中午及晚上十點(diǎn)以后的時(shí)間內(nèi)禁止結(jié)構(gòu)作業(yè)施工,以保證考生及周?chē)用竦男菹ⅰ?/p>
10、防止大氣污染措施
施工現(xiàn)場(chǎng)垃圾渣土要及時(shí)清理,清理施工垃圾時(shí),采用容器吊運(yùn),嚴(yán)禁凌空隨意拋撒,減少對(duì)周?chē)h(huán)境污染。禁止在施工現(xiàn)場(chǎng)焚燒油氈、橡膠、塑料、皮革、樹(shù)葉、枯草、各種包裝皮等以及其它會(huì)產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)。
11、光污染的控制
11.1夜晚現(xiàn)場(chǎng)的探照燈避免射向周?chē)貐^(qū),盡量將探照燈燈光向施工中心區(qū)投射,在關(guān)鍵的部位采取加燈罩或高圍墻防護(hù)網(wǎng)欄以遮光,防止對(duì)周?chē)貐^(qū)產(chǎn)生影響。
11.2在電焊施工期間,在作業(yè)面外圍作全封閉隔離,采取隔離罩等措施,防止電焊等產(chǎn)生的弧光防止對(duì)周?chē)貐^(qū)產(chǎn)生影響。
12、爆炸及火災(zāi)隱患的控制
11.12.1制定并落實(shí)各項(xiàng)消防規(guī)章及防火管理制度。
11.12.2對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員及操作人員進(jìn)行消防培訓(xùn),增強(qiáng)消防意識(shí)。
11.12.3按消防方案中的要求進(jìn)行消防器材的配備。
11.12.4油漆、稀料,氧氣、乙炔等在材料存放區(qū)分庫(kù)放置。
11.12.5焊接施工,采取立體交叉作業(yè),制定專(zhuān)門(mén)的消防方案防止發(fā)生火災(zāi)。
13、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生管理
11.13.1工地制定切實(shí)可行的衛(wèi)生管理制度,衛(wèi)生責(zé)任區(qū)要?jiǎng)澐置鞔_,工地設(shè)一名負(fù)責(zé)人落實(shí)和檢查制度執(zhí)行情況。
11.13.2辦公室、值班室要保持清潔、整齊、有秩序。
11.13.3辦公區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)周?chē)鸁o(wú)污物和積水,垃圾要集中分類(lèi)堆放并及時(shí)清理。
11.13.4現(xiàn)場(chǎng)設(shè)開(kāi)水房,飲用水和器具要衛(wèi)生。
11.13.5設(shè)置專(zhuān)職保潔人員,保持現(xiàn)場(chǎng)干凈清潔?，F(xiàn)場(chǎng)的廚廁衛(wèi)生設(shè)施、排水溝及陰暗潮濕地帶,予以定期進(jìn)行投藥、消毒,以防蚊蠅、鼠害滋生。
11.13.7現(xiàn)場(chǎng)泵站、攪拌站、大門(mén)沖洗池設(shè)沉淀池;
14、經(jīng)過(guò)我司調(diào)查,認(rèn)為本工程的重大環(huán)境因素為下列所示:
(1)交通干擾
(2)噪聲的排放
(3)粉塵的排放
(4)運(yùn)輸?shù)倪z灑
(5)化學(xué)危險(xiǎn)品、油品的泄露
(6)有毒、有害廢棄物的排放
(7)光的污染
(8)火災(zāi)、爆炸的發(fā)生
(9)生產(chǎn)、生活污水的排放
15、環(huán)保達(dá)標(biāo)管理方案
15.1、交通干擾
由于工程施工中會(huì)發(fā)生大量的人流、物流,組織不好會(huì)大大干擾周?chē)h(huán)境的秩序,必須采取對(duì)應(yīng)措施。
每日工人、材料的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間要避開(kāi)上下班時(shí)間,錯(cuò)開(kāi)人、物流高峰,工人、材料的進(jìn)出場(chǎng)必須在管理人員的組織下進(jìn)行。
15.2、噪音排放達(dá)標(biāo)
1、對(duì)處于敏感部位或有特殊要求的現(xiàn)場(chǎng)采用降噪安全圍簾;
2、木工棚全封閉,內(nèi)側(cè)采用巖棉被進(jìn)行吸聲隔音;
3、采用低噪音振搗棒。
4、嚴(yán)禁野蠻施工,場(chǎng)內(nèi)禁止大聲喧嘩。
15.3、現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)無(wú)塵
1、現(xiàn)場(chǎng)砂漿攪拌站的水泥、砂石庫(kù)和攪拌棚進(jìn)行封閉。
2、現(xiàn)場(chǎng)施工用場(chǎng)地采用混凝土硬化地面。。
3、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)專(zhuān)人灑水降塵
15.4、運(yùn)輸無(wú)遺撒
2、自卸車(chē)、垃圾運(yùn)輸車(chē)一律配備苫布或蓬蓋覆蓋渣土
3、出入口設(shè)防土、泥草簾,鋼筋箅子。
15.5、生產(chǎn)及生活污水達(dá)標(biāo)排放
1、現(xiàn)場(chǎng)砂漿攪拌站和出入口處設(shè)立沉淀池。
2、現(xiàn)場(chǎng)固定式廁所應(yīng)設(shè)置化糞池。
15.6、施工現(xiàn)場(chǎng)夜間無(wú)光污染,夜間施工照明燈罩使用率100%
統(tǒng)一施工現(xiàn)場(chǎng)照明燈具的規(guī)格,并按規(guī)格配備定向式可拆除燈罩,使夜間照明只照射施工區(qū)而不致影響周?chē)巳盒菹?同時(shí)盡量選擇節(jié)能燈具。
15.7、盡量減少油品、化學(xué)品的泄露現(xiàn)象
1、化學(xué)品(油漆涂料等)和特殊材料一律實(shí)行封閉式、容器式管理和使。
2、編制化學(xué)品及有毒有害物品的使用及管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)并在操作前對(duì)工人進(jìn)行培訓(xùn)。
3、施工現(xiàn)場(chǎng)易燃、易爆、油品及化學(xué)品應(yīng)儲(chǔ)存在專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù)、專(zhuān)用場(chǎng)地或?qū)Ｓ脙?chǔ)存室(柜)內(nèi)。
15.8、最大限度防止施工現(xiàn)場(chǎng)火災(zāi)、爆炸的發(fā)生
1、進(jìn)行消防培訓(xùn),增強(qiáng)消防意識(shí)。
2、木工棚、倉(cāng)庫(kù)配備一定數(shù)量的環(huán)保滅火器。
15.9、固體廢棄物實(shí)現(xiàn)分類(lèi)管理,提高回收利用量
1、實(shí)現(xiàn)固體廢棄物分類(lèi)管理,根據(jù)需要增設(shè)固體廢棄物放置場(chǎng)地與設(shè)施。
2、與運(yùn)輸方簽定垃圾清運(yùn)協(xié)議,并將垃圾消納廠的資質(zhì)證明備案。
3、列出項(xiàng)目可回收利用的廢棄物,提高回收利用量。
1、廢棄物要及時(shí)收集并處理。
16、項(xiàng)目經(jīng)理部最大限度地節(jié)約水電能源
設(shè)定節(jié)水節(jié)電目標(biāo)指標(biāo),其節(jié)水節(jié)電以工程預(yù)算用水(電)量作為基數(shù),水按本工程預(yù)算用水量下調(diào)10%,電按本工程預(yù)算用電量上調(diào)30%,并按施工階段進(jìn)行分解。
(1)制定節(jié)水、節(jié)電作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。
(2)項(xiàng)目要指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)監(jiān)督水電節(jié)約措施的實(shí)施,生活區(qū)和施工區(qū)各配電表和水表,每月統(tǒng)計(jì)水電的消耗,畫(huà)出水電消耗的曲線圖。
第8篇 工商局住宅小區(qū)物業(yè)管理人員配備方案管理制度
ee工商局職工住宅小區(qū)物業(yè)管理人員配備方案及管理制度
(一)管理人員及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員配備方案
設(shè)管理處主任一名;公共事務(wù)管理員一名,保安六名;保潔員六名;維修工二名。
(二)員工培訓(xùn)方案,員工考核與獎(jiǎng)懲機(jī)制
員工培訓(xùn):
為了提高管理水平,采取平時(shí)自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法,提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平,做到全員培訓(xùn)合格。
1、新招聘人員實(shí)行一個(gè)月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),考試合格者留用。
2、保安員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練,增強(qiáng)安全責(zé)任心。
3、每周安排一定時(shí)間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報(bào)刊、書(shū)籍,興行管理經(jīng)驗(yàn)座談會(huì)。
4、每季興行一次全員消防訓(xùn)練,學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法,并舉行消防演習(xí),要求人人達(dá)標(biāo)。
5、定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力,熟練掌握在發(fā)生火警,治安案件等情況下應(yīng)急處理方法,并舉行消防演習(xí),要求從從達(dá)標(biāo)。
6、每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí)
7、有計(jì)劃的安排維修,綠化等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造,以確保員工的整體文化素質(zhì)。
8、定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn),引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù),提高工作效率。
培訓(xùn)目標(biāo):
1、確保員工年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上;
2、新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%;
3、管理人員持證上崗率100%
4、特殊工種人員持證上崗率100%
5、員工年度培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%。
培訓(xùn)方式:
自學(xué);自辦培訓(xùn)班;外派學(xué)習(xí)培訓(xùn);理論研討或?qū)ｎ}討論;參觀學(xué)習(xí);崗位輪訓(xùn)。除上述培訓(xùn)項(xiàng)目外,我們還將針對(duì)本小區(qū)的實(shí)際情況,對(duì)管理處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn):
火警應(yīng)變;電力故障,上、下水管道爆破;雷暴和臺(tái)風(fēng);百法聚集滋事,處理可服物體與恐嚇電話;處理本小區(qū)客戶投訴;違例或遺棄車(chē)輛;收獲財(cái)物。
員工考核與獎(jiǎng)懲:
1、錄用與考核
(1)錄用:根據(jù)我公司的人員編制、用工條件,經(jīng)人事部門(mén)和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)管理處培訓(xùn)部門(mén)對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核,試用3個(gè)月。
(2)考核:考核檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段,我公司制訂了一系列的考核制度和實(shí)施辦法:
a、簽訂經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū),考核整體目標(biāo)完成情況。
b、每年對(duì)員工進(jìn)行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績(jī)實(shí)施獎(jiǎng)懲。考核率100%,年淘汰率5%,崗位輪換率10%。
c、對(duì)新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核,考核率100%。
d、培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后,對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核。
e、對(duì)管理處主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評(píng)議,根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。
2、淘汰機(jī)制
在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機(jī)制程序運(yùn)作,結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況,貫徹實(shí)施淘汰機(jī)制,提高管理服務(wù)水平。
(四)員工著裝、標(biāo)志]
1、公司將在 管理處采用新設(shè)計(jì)制作的統(tǒng)一有公司標(biāo)志的服裝,根據(jù)不同工種統(tǒng)一著裝。
2、所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整,不得帶有污跡、褶皺、開(kāi)線、掉扣。
3、著裝應(yīng)得體、光潔,不得卷衣袖、褲腿,定期換洗。
4、穿黑皮鞋上班,皮鞋保持光亮,鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝,應(yīng)穿肉色絲襪,男員工應(yīng)穿深色襪子。
5、必須佩帶有公司統(tǒng)一標(biāo)志的服飾。
第9篇 項(xiàng)目爭(zhēng)創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)實(shí)施方案
項(xiàng)目爭(zhēng)創(chuàng)市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'實(shí)施工作方案
20__年按__物業(yè)年度規(guī)劃要求及e花園項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)提升的需要,提請(qǐng)開(kāi)展__市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'創(chuàng)建工作,旨在進(jìn)一步完善小區(qū)的硬件設(shè)施,推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)更加規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化、職業(yè)化,加強(qiáng)行業(yè)交流,多方面吸收物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新成果,全面提升小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì),營(yíng)造更加和諧的小區(qū)生活環(huán)境,使業(yè)主能享受到__物業(yè)更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
為保障創(chuàng)優(yōu)工作質(zhì)量,成功取得__市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'稱(chēng)號(hào)及獎(jiǎng)牌,根據(jù)《國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》,結(jié)合e花園項(xiàng)目的實(shí)際情況,制定本創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案。
一、方案依據(jù)
建住房物[2000]008號(hào)文《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》及__市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'創(chuàng)建申報(bào)要求。
二、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo):以較好的成績(jī)通過(guò)__市'示范住宅小區(qū)'的檢查考評(píng),獲得市'物業(yè)管理示范住宅小區(qū)'稱(chēng)號(hào)及獎(jiǎng)牌
物業(yè)公司已從入住辦理開(kāi)始連續(xù)堅(jiān)持對(duì)e花園項(xiàng)目投入資金,不斷進(jìn)行小區(qū)硬件設(shè)施的整改完善,提升小區(qū)硬件標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)品質(zhì),打造高尚、精品、和諧小區(qū)品牌。
本年度創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費(fèi)包括項(xiàng)目整改完善費(fèi)用、資料印刷費(fèi)、接待費(fèi)、增加維修材料費(fèi)等項(xiàng)目,詳見(jiàn)《20__年度e花園項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)費(fèi)用預(yù)算》。
三、組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)
1、__物業(yè)針對(duì)e花園項(xiàng)目市優(yōu)創(chuàng)建工作成立了'e花園創(chuàng)優(yōu)工作小組',負(fù)責(zé)市優(yōu)創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)、支持與督導(dǎo)工作:
工作小組成員如下:
組長(zhǎng):z(__市__物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理)
副組長(zhǎng):z(__市__物業(yè)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理)
z(e花園項(xiàng)目經(jīng)理)
組員:z
2、創(chuàng)優(yōu)工作小組工作職責(zé):
1)按照公司創(chuàng)優(yōu)工作要求,負(fù)責(zé)制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,及時(shí)向公司申報(bào)審批同意;
2)負(fù)責(zé)組織實(shí)施小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》;
3)組織創(chuàng)優(yōu)工作自查自評(píng),組織各級(jí)檢查發(fā)現(xiàn)缺陷的整改完善工作;
4)按照《創(chuàng)優(yōu)工作考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》,制定完善物業(yè)服務(wù)中心檔案資料體系,編制小區(qū)《迎檢資料目錄》;
5)組織國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及創(chuàng)優(yōu)工作規(guī)劃的員工培訓(xùn);
6)負(fù)責(zé)按預(yù)算使用創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費(fèi),提高創(chuàng)優(yōu)工作效益;
7)制訂服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作績(jī)效考核激勵(lì)規(guī)定,兌現(xiàn)考核獎(jiǎng)懲結(jié)果;
3、'創(chuàng)優(yōu)工作小組'下設(shè)四個(gè)工作組,分別為資料完善達(dá)標(biāo)組(含財(cái)務(wù))、環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組、設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組和安全防范達(dá)標(biāo)組,各達(dá)標(biāo)工作組的人員構(gòu)成及工作職責(zé)如下。
管理組
組長(zhǎng):z
組員:z
資料完善達(dá)標(biāo)組
組長(zhǎng):z
組員:z
工作職責(zé):
1)對(duì)照《標(biāo)準(zhǔn)》及小區(qū)《迎檢資料目錄》,收集、整理、完善、匯編、裝訂全部迎檢資料;
2)對(duì)照小區(qū)《迎檢資料目錄》,負(fù)責(zé)檔案資料管理質(zhì)量達(dá)標(biāo);
3)組織實(shí)施社區(qū)文化活動(dòng),宣傳小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作及創(chuàng)優(yōu)工作成果,發(fā)動(dòng)小區(qū)住戶積極參與創(chuàng)優(yōu)活動(dòng),大力營(yíng)造和諧社區(qū)氛圍。
環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組:
組長(zhǎng):z
組員:z
工作職責(zé):
1)負(fù)責(zé)小區(qū)清潔服務(wù)品質(zhì)和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)品質(zhì)達(dá)標(biāo),為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的清潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組
組長(zhǎng):z
組員:z
工作職責(zé):
2)負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)硬件設(shè)施整改完善項(xiàng)目;
3)負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)備、設(shè)備房、公共設(shè)施及房屋外觀的維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量達(dá)標(biāo);
4)為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
安全防范達(dá)標(biāo)組
組長(zhǎng):z
組員:z
工作職責(zé):
1)負(fù)責(zé)小區(qū)治安防范服務(wù)、消防監(jiān)控服務(wù)和車(chē)輛停放服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo);
2)負(fù)責(zé)完善小區(qū)安全防范網(wǎng)絡(luò)和群防體系建設(shè),持續(xù)確保小區(qū)零案件發(fā)生;
3)負(fù)責(zé)準(zhǔn)軍事化的護(hù)管隊(duì)伍管理及宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生達(dá)標(biāo);
4)負(fù)責(zé)為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的安全防范服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
四、工作階段及任務(wù)
小區(qū)市優(yōu)創(chuàng)建工作自20__年_月_日開(kāi)始,_月初'市優(yōu)示范住宅小區(qū)'考評(píng)完畢、公司組織總結(jié)后結(jié)束。分四個(gè)實(shí)施階段,具體安排如下:
1、宣傳動(dòng)員及準(zhǔn)備階段(_月_日--_月_日)
1)公司召開(kāi)物業(yè)服務(wù)中心主管級(jí)以上員工會(huì)議:發(fā)布公司創(chuàng)市優(yōu)工作規(guī)劃,組織《國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》培訓(xùn),部署公司創(chuàng)市優(yōu)工作總體安排,明確公司職能部門(mén)與物業(yè)服務(wù)中心的分工協(xié)作,要求各部門(mén)團(tuán)結(jié)互助、齊心協(xié)力、分工合作、全身心投入創(chuàng)優(yōu)工作。
2)公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)《創(chuàng)優(yōu)資料匯編目錄》的擬定及創(chuàng)優(yōu)工作培訓(xùn)。
3)行政人事部通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)向全體員工宣傳創(chuàng)優(yōu)工作意義,物業(yè)服務(wù)中心利用小區(qū)宣傳欄、溫馨提示欄及致小區(qū)住戶的公開(kāi)信等形式,向小區(qū)住戶宣傳'創(chuàng)優(yōu)工作',廣泛動(dòng)員住戶積極參加小區(qū)創(chuàng)建工作,贏得小區(qū)廣大住戶的支持與配合。
4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)《國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》,制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,及時(shí)申報(bào)公司審批同意。
5)物業(yè)服務(wù)中心召開(kāi)全體員工動(dòng)員大會(huì),發(fā)布小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,安排布置小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作,激發(fā)員工創(chuàng)優(yōu)工作熱情和創(chuàng)造性工作。
6)物業(yè)服務(wù)中心組織全體員工認(rèn)真學(xué)習(xí)《國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》和小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》。
2、重點(diǎn)難點(diǎn)突破階段(_月_日--_月_日)(詳見(jiàn)附各小組工作計(jì)劃)
1)環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組完成清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的季度、月度的定期作業(yè)項(xiàng)目。
2)設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施及重點(diǎn)項(xiàng)目改善工作
3)安全達(dá)標(biāo)小組此階段完成小區(qū)治安、車(chē)輛、消防防范的改善工作
4)資料完善達(dá)標(biāo)小組,對(duì)照創(chuàng)優(yōu)資料目錄完成資料的規(guī)檔工作及創(chuàng)優(yōu)資料匯編、創(chuàng)優(yōu)匯報(bào)材料。
5)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施重點(diǎn)難點(diǎn)工作推動(dòng)計(jì)劃,力爭(zhēng)在2月28日前全面完成;物業(yè)服務(wù)中心無(wú)法解決的問(wèn)題,須及時(shí)申報(bào)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)解決。
6)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,須保障小區(qū)省優(yōu)創(chuàng)建經(jīng)費(fèi)落實(shí)到位,滿足小區(qū)使用;
3、品質(zhì)
鞏固提高階段(_月_日--_月_日)
1)公司創(chuàng)優(yōu)工作小組組織職能部門(mén),于_月上旬按《國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)參加創(chuàng)優(yōu)小區(qū)進(jìn)行首次檢查,查出存在的問(wèn)題與不足,并發(fā)布首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》。
2)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》及自檢結(jié)果進(jìn)行全面整改,整改工作主要集中在日常的、容易解決的問(wèn)題上,對(duì)于難點(diǎn)問(wèn)題或物業(yè)服務(wù)中心無(wú)法解決的問(wèn)題提交領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌研究解決。
3)在6月5日前組織第二次模擬檢查,發(fā)布第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》;對(duì)各小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作,提出具體的鞏固、提升意見(jiàn)。
4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布的第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》及鞏固、提升意見(jiàn),組織細(xì)致的完善工作;對(duì)容易出現(xiàn)差錯(cuò)而又易忽視的問(wèn)題,須制定有應(yīng)急措施。
5)資料完善達(dá)標(biāo)組在_月_日前,完成迎檢資料的編制裝訂工作。
6)環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組須提前完成季度、月度清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的定期作業(yè)項(xiàng)目,達(dá)到較高的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)。
7)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組完成自查自評(píng),給出自查評(píng)分結(jié)論。
4、市優(yōu)迎檢階段(_月_日-市優(yōu)檢查)
1)物業(yè)服務(wù)中心提前召開(kāi)全體員工大會(huì),總結(jié)小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作和成績(jī),進(jìn)行市優(yōu)迎檢接待工作培訓(xùn),調(diào)整員工的精神狀態(tài)至最佳;組織清潔公司、綠化公司適當(dāng)增加服務(wù)人員,保持最佳的環(huán)境服務(wù)品質(zhì);完成市優(yōu)檢查接待準(zhǔn)備工作,營(yíng)造小區(qū)迎檢氛圍。
2)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作匯報(bào)材料》及匯報(bào)幻燈片,到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)辦公,巡回檢查,督導(dǎo)迎檢準(zhǔn)備工作。
五、創(chuàng)建市優(yōu)工作總結(jié)
創(chuàng)市優(yōu)檢查考核結(jié)束后,物業(yè)服務(wù)中心將組織專(zhuān)題總結(jié),向公司匯報(bào)小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作總結(jié)報(bào)告,申報(bào)創(chuàng)優(yōu)工作先進(jìn)個(gè)人及事跡,為公司后期項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)工作提供經(jīng)驗(yàn)。
公司在_月份組織召開(kāi)創(chuàng)市優(yōu)工作總結(jié)表彰大會(huì),對(duì)創(chuàng)建工作中涌現(xiàn)出來(lái)的先進(jìn)個(gè)人和事跡進(jìn)行表彰,兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲結(jié)果。
物業(yè)服務(wù)中心對(duì)考評(píng)達(dá)標(biāo)項(xiàng)目加以維持和完善;對(duì)考評(píng)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,制定有效的整改措施,在考評(píng)結(jié)束后半個(gè)月內(nèi)全部逐項(xiàng)落實(shí)整改完畢。
六、紀(jì)律保障:
創(chuàng)優(yōu)工作小組成員在創(chuàng)建期間,一律服從工作小組的安排和調(diào)配,并嚴(yán)禁擅自調(diào)休、請(qǐng)假,如有特殊情況,確需請(qǐng)假或調(diào)休的,須征得物業(yè)服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作小組組長(zhǎng)同意后方可。如有違返以上規(guī)定,按公司相關(guān)規(guī)定從嚴(yán)處理。
附:《e花園各業(yè)務(wù)創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃》
__市__物業(yè)服務(wù)有限公司
e花園物業(yè)服務(wù)中心
二0__年_月_日
注意事項(xiàng):
1、工作階段中的工作任務(wù),須進(jìn)一步優(yōu)化細(xì)化,詳細(xì)排列未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目的整改完成時(shí)間,,并將其作為附件。
第10篇 高檔住宅樓盤(pán)前期介入物業(yè)管理方案（1）
高檔住宅樓盤(pán)前期介入物業(yè)管理方案(1)
前言
物業(yè)管理作為一個(gè)獨(dú)立的、專(zhuān)門(mén)的企業(yè)行為,于20世紀(jì)80年代初首先在我國(guó)的深圳、廣州出現(xiàn)。其后,隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個(gè)新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。2003 年全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例也在年內(nèi)頒布。作為中國(guó)物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)到90%以上;物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識(shí)到“買(mǎi)物業(yè),就是買(mǎi)管理”,“要問(wèn)物業(yè)價(jià)格,先問(wèn)有無(wú)良好的物業(yè)管理”等。總之,物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國(guó)服務(wù)性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個(gè)熱門(mén)行業(yè),一個(gè)前程看好的朝陽(yáng)行業(yè)。
然而,正像其它一切事物一樣,在其發(fā)展過(guò)程中尤其是初始階段的發(fā)展過(guò)程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問(wèn)題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;
管理不規(guī)范;小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備不全,管理維修困難等問(wèn)題,已經(jīng)影響到物業(yè)管理的前進(jìn)、發(fā)展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問(wèn)題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理已經(jīng)引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。
第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用
物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段,包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等,就參與介入,從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn),以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。隨著地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經(jīng)有不少的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到前期介入是保證產(chǎn)品、品牌的重要條件,是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實(shí)踐證明,前期介入具有以下作用:
1.有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)
物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專(zhuān)業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)所管理物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視,對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案,可優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問(wèn)題。例如:小區(qū)在設(shè)計(jì)車(chē)輛和人行出入口時(shí)候,物業(yè)公司會(huì)建議在保證車(chē)輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業(yè)安排崗位,并節(jié)約人工成本。會(huì)所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有,其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。很顯然,那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開(kāi)放的會(huì)所,除非收費(fèi)昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會(huì)所的良性運(yùn)行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營(yíng),將使會(huì)所功能下降,甚至形同虛設(shè),最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。
2.有利于提高房屋建造質(zhì)量
由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使用過(guò)程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問(wèn)題十分了解,通過(guò)參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理,強(qiáng)化了施工過(guò)程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中,從而提高房屋的建造質(zhì)量。另外在施工管理時(shí)候,開(kāi)發(fā)商會(huì)派出工程師配合工程監(jiān)理對(duì)施工單位進(jìn)行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時(shí)會(huì)對(duì)不規(guī)范的操作網(wǎng)開(kāi)一面,所以工程質(zhì)量還會(huì)存在一定問(wèn)題,但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場(chǎng)管理,絕不會(huì)通融,會(huì)要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工,因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問(wèn)題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。
3.有利于保證物業(yè)的使用功能
物業(yè)管理公司通過(guò)參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收,按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,能確保房屋和各類(lèi)設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解
物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌,對(duì)于圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如;管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距, 如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)作記錄,在后期管理中,可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對(duì)來(lái)說(shuō),物業(yè)管理人員對(duì)土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深,而對(duì)設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握,便于后期管理。由于加強(qiáng)了對(duì)所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ),可提高驗(yàn)收質(zhì)量,縮短驗(yàn)收時(shí)間,對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調(diào)。
5.前期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行
物業(yè)管理公司通過(guò)前期介入,保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解,對(duì)后期的物業(yè)管理就帶來(lái)了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施,又能保證維修質(zhì)量,從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時(shí),在前期管理中,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門(mén)之間的關(guān)系,建立順暢的服務(wù)渠道,有利于后期管理工作的進(jìn)行。
6.有利于樹(shù)立物業(yè)管理公司的形象
如果接管與入住同步進(jìn)行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯(cuò),以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)形象。
第11篇 住宅項(xiàng)目物業(yè)管理檔案建立方案
住宅項(xiàng)目物業(yè)管理檔案建立方案
1、物業(yè)檔案建立的內(nèi)容
業(yè)主入伙資料
業(yè)戶家庭資料
業(yè)戶聯(lián)系電話
包括:正常情況下的聯(lián)系電話和緊急情況下的聯(lián)系電話,如家庭電話、單位電話、手機(jī)、呼機(jī)、e-m計(jì)算機(jī)技術(shù)l地址等。
業(yè)戶室內(nèi)裝修管理資料
包括:裝修申請(qǐng)表、裝修過(guò)程情況記錄、管線變動(dòng)情況等。
業(yè)戶日常維修資料
包括:維修、維修回訪等記錄情況。
業(yè)戶反饋資料
包括:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄、業(yè)戶投訴及處理記錄、業(yè)戶意見(jiàn)征詢、統(tǒng)計(jì)記錄等。
2、物業(yè)檔案管理的具體措施
業(yè)戶檔案資料是在業(yè)戶入伙以后逐步建立起來(lái)的,其內(nèi)容包括業(yè)戶的姓名、家庭情況、工作單位、聯(lián)系方法、管理費(fèi)收繳情況、室內(nèi)裝修管理資料及物業(yè)獨(dú)用部分使用及保養(yǎng)維修情況等。
(1)業(yè)戶檔案的收集
物業(yè)設(shè)立檔案室,建立相應(yīng)規(guī)章制度,對(duì)業(yè)戶檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。資料收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則。在實(shí)際工作中從需要出發(fā),擴(kuò)大資料來(lái)源,從時(shí)間上講是在業(yè)主入伙時(shí)開(kāi)始收集歸檔,實(shí)行業(yè)戶一戶一檔。
(2)業(yè)戶權(quán)籍資料管理
從業(yè)戶入伙開(kāi)始,應(yīng)著手權(quán)籍資料的收集工作,權(quán)籍資料的收集、整理、歸檔,應(yīng)做到條理清晰、完整齊全,便于查閱。管理和使用好權(quán)籍資料,動(dòng)態(tài)反映業(yè)戶權(quán)籍狀況,為業(yè)戶需求提供服務(wù)。
(3)業(yè)戶檔案的整理
各個(gè)業(yè)務(wù)范圍上收集到的信息資料,統(tǒng)一交檔案員集中整理,整理的重點(diǎn)根據(jù)資料內(nèi)容、來(lái)源進(jìn)行分類(lèi),做到條理清晰、便于查閱。
(4)業(yè)戶檔案的歸檔
___華庭住宅小區(qū)管理處的業(yè)務(wù)接待將收集到的業(yè)戶資料每月五日前提交檔案中心。物業(yè)檔案中心員按照物業(yè)管理自身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系,將資料分類(lèi)有序地保存,并輸入計(jì)算機(jī)存檔,運(yùn)用計(jì)算機(jī)的先進(jìn)手段進(jìn)行檔案資料的管理。
(5)檔案的利用
為業(yè)戶服務(wù)工作及時(shí)提供檔案資料,直接或間接地為業(yè)戶管理服務(wù),從而有效地提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。
(6)業(yè)戶檔案的管理
業(yè)戶檔案的使用應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定,借閱必須由具備規(guī)定條件的人員經(jīng)登記后方可借出,歸還時(shí)須由專(zhuān)人進(jìn)行檢查,如有破損,立即修復(fù),嚴(yán)重時(shí)追究有關(guān)人員的責(zé)任。業(yè)戶檔案存放時(shí)要做好防火、防潮、防蛀工作,計(jì)算機(jī)使用時(shí)應(yīng)防止電腦病毒侵入。
第12篇 高檔住宅樓盤(pán)前期介入物業(yè)管理方案（2）
高檔住宅樓盤(pán)前期介入物業(yè)管理方案(2)
第二篇 前期介入的工作內(nèi)容
1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計(jì)劃并按照計(jì)劃實(shí)施。
2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個(gè)階段實(shí)現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段和施工建設(shè)階段,驗(yàn)收階段,項(xiàng)目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括:
物業(yè)對(duì)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理劃建議。
規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序:
1.地產(chǎn)提前1 個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì),要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估,并提供評(píng)估報(bào)告。
2.物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門(mén)牽頭組成評(píng)估小組,并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。
3.開(kāi)發(fā)資料包括:企劃文件(市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料);設(shè)計(jì)文件(規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等)。
4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時(shí)內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對(duì)不能提供的資料,書(shū)面知會(huì)物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì),介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。
5.物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi),組織評(píng)估小組研究,完成項(xiàng)目及類(lèi)似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。
6.評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容,及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門(mén)。
7.物業(yè)相關(guān)部門(mén)在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi),組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。
8.評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn),于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。
9.經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。
11.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總體評(píng)估要點(diǎn):
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車(chē)流人流組織兼顧,停車(chē)位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。
安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備,運(yùn)用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類(lèi)住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分類(lèi)評(píng)估要點(diǎn):
1.安保布局
a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點(diǎn)。
c) 人員及車(chē)輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰,便于動(dòng)態(tài)管理。
d) 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速。
2.消防布局
a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防車(chē)道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。
c) 消防登高面(場(chǎng)地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。
d) 消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國(guó)家規(guī)范。
3.交通布局
a) 各級(jí)道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人車(chē)分流,在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地。
c) 機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1:1, 另加訪客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的10%)。非機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標(biāo)可以按照不同地區(qū)需求進(jìn)行調(diào)整),便于停放。
d) 有條件,宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù),應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。
4.生活配置
a) 根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。
b) 一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。
c) 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨(dú)立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。
d) 如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所,宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如:一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。
(指標(biāo)供參考)
5.設(shè)備配套
a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。
b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。
c) 溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。
d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。
e) 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書(shū)房及起居室時(shí),應(yīng)采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控
系統(tǒng)、車(chē)輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
b) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系統(tǒng)。
c) 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。
e) 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。
7.房屋單體
a) 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b) 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c) 樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。
d) 住宅分戶門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)。
e) 住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門(mén)窗。
f) 廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長(zhǎng)度宜在2―3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜避開(kāi)窗口設(shè)置。
g) 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。
h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。
i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國(guó)家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。
j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。
k) 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。
l) 房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)(敲墻、再次分隔等)。
m) 有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面(陽(yáng)臺(tái))時(shí),應(yīng)考慮防盜措施。
n) 陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內(nèi)配置
a) 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。
b) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。
c) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi),與鄰套住宅機(jī)座相
d) 鄰時(shí),應(yīng)采取安全隔離措施。
e) 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專(zhuān)管排放,或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。
f) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g) 當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí),應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。
h) 如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。
i) 室內(nèi)各類(lèi)插座、開(kāi)關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。
j) 電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。
k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。
l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。
9.綠化配置
a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b) 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c) 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長(zhǎng),成活率高,抗病蟲(chóng)性好。
d) 綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。
e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。
f) 綠化品種宜無(wú)污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g) 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。
10.景觀配置
a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。
b) 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。
c) 水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。
d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。
e) 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a) 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì),避免排泄不暢通。
b) 宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。
c) 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對(duì)住戶的影響。
d) 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。
e) 各類(lèi)表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。
f) 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。
g) 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。
h) 樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a) 住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。
b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。
c) 住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類(lèi)污染源。
d) 周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。
e) 宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。
f) 垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類(lèi)收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。
g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h) 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a) 物業(yè)管理處
管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2(指標(biāo)供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
b) 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣?
功能:辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室
面積:根據(jù)具體情況而定
位置:和管理處相對(duì)接近,業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處
14.新材料、新技術(shù)
a) 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。
b) 試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點(diǎn)。
c) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。
d) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。
15.管理成本測(cè)算
a) 對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。
b) 管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類(lèi)似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大,應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。
16.與相似典型項(xiàng)目的比較
a) 相似點(diǎn)
b) 差異點(diǎn)
c) 優(yōu)勢(shì)
d) 劣勢(shì)
第13篇 住宅小區(qū)裝修管理服務(wù)方案
住宅小區(qū)裝修管理與服務(wù)方案
裝修管理是物業(yè)實(shí)際操作中的一大難點(diǎn),同時(shí)也是人為造成房屋損壞和安全隱患的高發(fā)期。為維護(hù)___項(xiàng)目外觀形象的統(tǒng)一、美觀,保障智能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,物業(yè)管理處將從實(shí)際出發(fā),以公共部位、公共設(shè)施管線、消防安全為裝修工作的監(jiān)督重點(diǎn)。做好裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修巡查、違章處理、裝修驗(yàn)收五個(gè)環(huán)節(jié),力爭(zhēng)服務(wù)在一線、監(jiān)管在一線,從正面引導(dǎo)業(yè)主正確、安全、有效的完成裝修。
一、正面宣傳,合理引導(dǎo)
管理處針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn),制訂詳細(xì)的《裝修指南》,在入住辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主,管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)、水電走向圖紙,指導(dǎo)業(yè)主合理進(jìn)行裝修,同時(shí)將加大裝修宣傳的力度,在公共區(qū)域明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施,并增加環(huán)保裝修的宣傳,充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能,并由貼心管家直接負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通引導(dǎo),架起管理處與業(yè)主的溝通橋梁,提高業(yè)主的自覺(jué)性。
二、嚴(yán)格控制裝修備案程序
工程部主管審核業(yè)主提供的裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、裝修方案,管理處經(jīng)理對(duì)住戶的裝修申請(qǐng)審批,并簽署備案意見(jiàn)。審批的基本原則是確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀,符合消防安全要求。
三、加強(qiáng)裝修期間的監(jiān)督與管理
1、裝修行為的管理
成立以工程及保安員為成員的裝修聯(lián)合管理小組,工程部主管為主要負(fù)責(zé)人。管理小組按《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)安全和建筑裝修監(jiān)理,檢查并及時(shí)填寫(xiě)《裝修巡查記錄》。主要目的就是在裝修期間,對(duì)裝修進(jìn)行更有效的管理和監(jiān)控,管理重點(diǎn)主要有:
1)為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,在實(shí)際工作中,工程技術(shù)人員每?jī)商煅膊橐淮?安管員每天對(duì)裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管,消除管理盲點(diǎn),形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
2)為防止房屋裝修后出現(xiàn)滲漏而引發(fā)責(zé)任問(wèn)題,我們將要求裝修單位對(duì)廚房、衛(wèi)生間做防水施工后進(jìn)行48小時(shí)的閉水試驗(yàn),確認(rèn)未發(fā)現(xiàn)滲漏后方可進(jìn)行下一步施工。對(duì)于在施工過(guò)程中涉及到陽(yáng)臺(tái)鑿開(kāi)找平層的,必須要求重新進(jìn)行防水施工處理方可下一步施工。
2、裝修人員的管理
為更好的加強(qiáng)對(duì)裝修人員的管理,采用“二證一書(shū)”制度,即要求裝修施工單位辦理《施工許可證》和《施工人員出入證》,簽訂《裝修安全責(zé)任書(shū)》,同時(shí)要求裝修單位繳納1000元的裝修保證金。
3、裝修材料用品的管理
實(shí)施對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制社區(qū)出入口,對(duì)搬出/入物品由保安員查驗(yàn)《施工許可證》和《施工人員出入證》,登記后放行;嚴(yán)格控制易燃、易爆材料進(jìn)入云頂尚品。嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn),消除因裝修而帶來(lái)的噪音和垃圾污染。為維護(hù)小區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強(qiáng)對(duì)裝修企業(yè)的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè)。
四、依法管理,以情感人
裝修監(jiān)督中如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,根據(jù)裝修違章程度,簽發(fā)《整改通知書(shū)》,并送至裝修人員及業(yè)主簽字,要求在規(guī)定期限內(nèi)整改。對(duì)違章裝修的單位我們將以說(shuō)服教育為主,對(duì)不配合的我們將以裝修協(xié)議書(shū)為依據(jù),酌情扣除其裝修保證金。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,我們將上報(bào)政府主管部門(mén)予以解決,確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。
五、謹(jǐn)慎驗(yàn)收,不留隱患
驗(yàn)收環(huán)節(jié)是裝修管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié),為避免日后為管理工作帶來(lái)隱患,我們將在本環(huán)節(jié)中嚴(yán)格把關(guān)。驗(yàn)收過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、電氣線路、衛(wèi)生間
和廚房防水等工程的質(zhì)量進(jìn)行檢查,對(duì)隱蔽工程要求裝修企業(yè)每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào),經(jīng)驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。達(dá)不到合格要求的項(xiàng)目,由裝修企業(yè)按整改通知繼續(xù)整改,并在《裝修驗(yàn)收記錄表》中記錄,直到合格為止。
六、裝修手續(xù)辦理流程
1、由業(yè)主提交《裝修申報(bào)表》;
2、施工單位提交相關(guān)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證原件、復(fù)印件、項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙,進(jìn)場(chǎng)施工人員身份證原件、復(fù)印件、1寸像片2張等;
3、管理處對(duì)項(xiàng)目裝修方案及施工圖紙進(jìn)行審核后,出具書(shū)面審批意見(jiàn)并簽定相關(guān)裝修管理協(xié)議;
4、管理處與業(yè)主對(duì)室內(nèi)冷熱水管打壓,壓力0.8mpa,時(shí)間10分鐘保持壓力不降,簽署管道壓力正常意見(jiàn)。室內(nèi)管道移交完畢,施工人員場(chǎng)施工;二次裝修不需進(jìn)行此項(xiàng)操作;
1、毛坯房業(yè)主須對(duì)廚房、衛(wèi)生間進(jìn)行二次防水處理,閉水48小時(shí)試驗(yàn)并經(jīng)管理處驗(yàn)收合格后方可繼續(xù)施工;
2、裝修過(guò)程中不容許施工人員留宿裝修現(xiàn)場(chǎng),生火做飯,延長(zhǎng)施工時(shí)間等;
5、每天有保安人員巡視施工現(xiàn)場(chǎng),檢查現(xiàn)場(chǎng)安全、施工范圍、施工時(shí)間等并記錄在《裝修巡視檢查記錄表》上;
6、裝修結(jié)束并經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收合格后由業(yè)主向管理處提出項(xiàng)目驗(yàn)收,驗(yàn)收合格及核實(shí)無(wú)違章記錄后1個(gè)月退還業(yè)主裝修押金,3個(gè)月后無(wú)滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金。
七、裝修手續(xù)辦理流程圖(略)
第14篇 住宅小區(qū)安保管理方案（7）
住宅小區(qū)安保管理方案(七)
人力、物力配備充足,技防、人防相結(jié)合,基礎(chǔ)工作扎實(shí),各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處,確保小區(qū)無(wú)重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。
一、治安管理
小區(qū)實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度、外來(lái)人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項(xiàng)安全防范制度;制定保安人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序,明確責(zé)任區(qū)域,注重技防和人防相結(jié),各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處,保障小區(qū)安全。
(一)保安人員配備
小區(qū)的保安人員共配備13名保安人員,其中主管1人,隊(duì)員12人,值班分為早、中、晚三班三倒,對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)不間斷管理。
早班4人:門(mén)崗1人,監(jiān)控1人,巡邏2人;
中班4人:門(mén)崗1人,監(jiān)控1人;巡邏2人;
晚班4人:門(mén)崗1人,監(jiān)控1人;巡邏2人。
(二)靈活、高效、人性化的值班方式
我們?cè)谥伟补芾碇屑纫ＷC安全,又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來(lái)往,具體表現(xiàn)為:
1、強(qiáng)化安全措施,確保小區(qū)業(yè)主(使用人)的財(cái)產(chǎn)和人身安全;
2、禮貌待人,營(yíng)造良好的生活、居住環(huán)境,杜絕'戒備森嚴(yán)、一味盤(pán)問(wèn)'的小區(qū)管理模式,達(dá)到'內(nèi)緊外松'。提高保安人員的素質(zhì),所謂'來(lái)的都是客',保安人員要善于察言觀色,對(duì)出入人員區(qū)別對(duì)待,不因?yàn)楸０踩藛T的失禮而影響業(yè)主(使用人)的交往活動(dòng);
二、消防管理
1、對(duì)保安員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn),掌握國(guó)家有關(guān)消防的法規(guī)和制度,熟悉小區(qū)自動(dòng)消防系統(tǒng)的性能和操作,熟練掌握各種消防器材的使用。
2、定期進(jìn)行消防安全檢查,保安員每天巡視小區(qū)的每個(gè)角落,及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患;定期對(duì)消防器材(滅火器、消防栓等)的完好情況進(jìn)行檢查;每天檢查小區(qū)自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行;每天對(duì)小區(qū)安全用電情況進(jìn)行檢查;定期對(duì)消防設(shè)備(消防泵、水噴淋等)進(jìn)行測(cè)試,并做好記錄。
3、在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí),還要做好滅火的準(zhǔn)備工作,制定火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案,以備一旦發(fā)生火災(zāi),能及時(shí)有效地組織自消自救,對(duì)重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人,將火災(zāi)的損失降低到最小程度;成立保安員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊(duì),每年進(jìn)行1-2次實(shí)地消防方案預(yù)演。
4、定期組織管理處員工學(xué)習(xí)消防知識(shí),對(duì)小區(qū)工作人員進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。
三、車(chē)輛管理
做好小區(qū)的停車(chē)規(guī)范管理,在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志,對(duì)臨時(shí)停車(chē)車(chē)位進(jìn)行劃線,使小區(qū)內(nèi)車(chē)輛停放井然有序,保障小區(qū)道路暢通。
參考停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì),為便于管理,為維護(hù)小區(qū)的良好停車(chē)秩序,建議安裝ic卡智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)一套,將整個(gè)小區(qū)的車(chē)輛管理納入電腦管理之下,提高管理效率,方便業(yè)主出入,有效防止車(chē)輛的遺失。
管理處將設(shè)置專(zhuān)門(mén)的車(chē)輛管理人員,負(fù)責(zé)發(fā)放停車(chē)卡、進(jìn)行車(chē)輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車(chē)輛停車(chē)和管理行車(chē)秩序。
做好小區(qū)的停車(chē)規(guī)范管理,在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志,在小區(qū)出入口設(shè)置導(dǎo)向牌,停車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌,對(duì)臨時(shí)停車(chē)車(chē)位進(jìn)行劃線,使小區(qū)內(nèi)車(chē)輛停放井然有序,保障車(chē)輛人員安全。
第15篇 __住宅項(xiàng)目物業(yè)管理人員的管理方案
住宅項(xiàng)目物業(yè)管理人員的管理方案
一、量才錄用、培養(yǎng)提升
我們?cè)谟萌藱C(jī)制上的理念是重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn);強(qiáng)調(diào)管理人員的一專(zhuān)多能和管理隊(duì)伍的年輕化、知識(shí)化。
在管理人員的選拔上,我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格,以'適用'為原則,避免'大才小用'的現(xiàn)象。
在管理人員的培訓(xùn)上,我們對(duì)每一崗位的工作技能都規(guī)定了達(dá)標(biāo)要求,并通過(guò)在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對(duì)管理人員進(jìn)行培養(yǎng),不斷提升其綜合素質(zhì)。
二、默契合作、充分授權(quán)
強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用管理處經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)的直線職能管理方式,本著精干、高效的原則設(shè)置崗位,一方面保證管理人員工作負(fù)荷的飽滿,另一方面避免各崗位職責(zé)的交叉,做到'人人有事做,事事有人管'。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理(在其他章節(jié)有相應(yīng)闡述),員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開(kāi)展工作。
倡導(dǎo)合理授權(quán),在業(yè)主面前,每個(gè)員工都是管理處經(jīng)理。學(xué)會(huì)授權(quán)是我們對(duì)管理人員的基本要求。管理處經(jīng)理通過(guò)授權(quán),將更多的精力和時(shí)間放在把握全局,正確決策上。各項(xiàng)目主管通過(guò)授權(quán)從繁瑣的日常事務(wù)中脫離出來(lái)。同時(shí),通過(guò)授權(quán),每位員工都能迅速地解決業(yè)主提出的服務(wù)需求,讓業(yè)主在第一時(shí)間得到滿意的服務(wù)。同時(shí)建立檢查和反饋制度,各級(jí)管理人員通過(guò)定期檢查,檢驗(yàn)授權(quán)效果。對(duì)偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為及時(shí)糾正,避免管理失控。
堅(jiān)持分級(jí)指揮和逐級(jí)反饋的原則。我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)上級(jí)的原則,并在管理處內(nèi)部建立逐級(jí)向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。管理處經(jīng)理及各項(xiàng)目主管根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令,并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、工作例會(huì)、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級(jí)向下傳達(dá)和執(zhí)行。無(wú)特殊情況下,管理人員不得隨意越級(jí)指揮,而作業(yè)員工遇到問(wèn)題也必須逐級(jí)向上匯報(bào),不得越級(jí)請(qǐng)示。
三、定期考核、績(jī)效為本
績(jī)效考核,是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。其根本目的是營(yíng)造'以效率為導(dǎo)向'的良好工作氣氛。
管理人員的績(jī)效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績(jī)效考核體系進(jìn)行考核。通過(guò)公司品質(zhì)管理等相關(guān)職能部門(mén)、管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理的多種途徑、多種方式對(duì)管理處管理人員進(jìn)行日常工作的績(jī)效考核。
四、獎(jiǎng)懲嚴(yán)明、優(yōu)勝劣汰
對(duì)員工實(shí)施準(zhǔn)確及時(shí)的獎(jiǎng)懲,是維持員工長(zhǎng)久工作動(dòng)力的有效手段。將以公司的《員工獎(jiǎng)懲條例》為依據(jù),對(duì)管理人員進(jìn)行相應(yīng)的激勵(lì)和約束。對(duì)工作努力,成績(jī)優(yōu)異的管理人員,我們將視情況授予 '優(yōu)秀員工獎(jiǎng)'及'特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)'等榮譽(yù),并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員,則給予一至三級(jí)的相應(yīng)處分。我們規(guī)定:受到三級(jí)處分的員工將視情況給予降級(jí)或辭退處理。
同時(shí)我們倡導(dǎo)管理處所有員工積極參加物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)上崗及雙向選擇。我們要求主管以上的管理人員必須通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的方式獲取上崗資格,作業(yè)人員通過(guò)雙向選擇的方式獲取上崗資格。上崗后必須圍繞'質(zhì)量-成本雙否決'的運(yùn)作,定期接受考核,對(duì)無(wú)法完成質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)的個(gè)人,不但否決其效益工資和獎(jiǎng)金,并且與其任職(或上崗)資格掛鉤。公司定期對(duì)于個(gè)人績(jī)效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實(shí)施末位淘汰制,通過(guò)補(bǔ)充新的員工,增強(qiáng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力,從而保持整支隊(duì)伍的活力。
