有哪些
成本規(guī)程是企業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)的核心組成部分，它涵蓋了企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括但不限于原材料采購(gòu)成本、生產(chǎn)過程中的直接人力成本、間接成本、銷售成本、管理費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。這些成本構(gòu)成了企業(yè)的總成本，并直接影響到企業(yè)的盈利狀況。
標(biāo)準(zhǔn)
1. 精確性：成本核算必須準(zhǔn)確無誤，確保每一項(xiàng)成本都能對(duì)應(yīng)到其產(chǎn)生的具體活動(dòng)或產(chǎn)品，避免成本漏算或多算。
2. 及時(shí)性：成本數(shù)據(jù)需實(shí)時(shí)更新，以便管理層能迅速做出決策，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。
3. 完整性：所有相關(guān)的成本都應(yīng)納入計(jì)算，包括固定成本和變動(dòng)成本，不可忽視任何一項(xiàng)。
4. 分類明確：將成本劃分為直接成本和間接成本，進(jìn)一步細(xì)分到各個(gè)部門或產(chǎn)品線，便于分析和控制。
5. 一致性：成本計(jì)算方法應(yīng)保持一致，以便于比較不同時(shí)間段的成本情況。
6. 透明度：成本信息應(yīng)公開透明，供所有相關(guān)人員查閱，促進(jìn)內(nèi)部溝通和決策。
7. 合規(guī)性：遵守相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法規(guī)，確保成本報(bào)表的合法性和合規(guī)性。
是什么意思
成本規(guī)程的實(shí)施意味著企業(yè)需要建立一套完善的成本管理系統(tǒng)，這包括設(shè)定合理的成本標(biāo)準(zhǔn)，制定有效的成本控制措施，以及定期進(jìn)行成本分析。通過精確計(jì)算和監(jiān)控每一項(xiàng)成本，企業(yè)可以識(shí)別浪費(fèi)，優(yōu)化資源分配，提高效率，從而提升盈利能力。成本規(guī)程也是企業(yè)對(duì)外報(bào)告財(cái)務(wù)狀況，對(duì)內(nèi)進(jìn)行績(jī)效評(píng)估的重要依據(jù)。它要求企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)中，不僅要關(guān)注收入的增長(zhǎng)，還要深入挖掘降低成本的潛力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
在實(shí)際操作中，企業(yè)需要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)特性和市場(chǎng)環(huán)境，靈活運(yùn)用成本規(guī)程，例如采用作業(yè)成本法（activity-based costing）或標(biāo)準(zhǔn)成本法，以更精確地追蹤和控制成本。要強(qiáng)化員工的成本意識(shí)，通過培訓(xùn)和激勵(lì)機(jī)制，使全體員工參與到成本控制中來，形成全員參與的成本管理文化。
成本規(guī)程是企業(yè)管理的基石，它要求企業(yè)不僅要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)核算，還要有深入的成本理解，以此為基礎(chǔ)，制定出有針對(duì)性的成本策略，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。
成本規(guī)程范文
第1篇 酒店飯店成本費(fèi)用控制規(guī)程
酒店的中心任務(wù)就是提高經(jīng)濟(jì)效益,為達(dá)到這一目的,必須大力如強(qiáng)開源節(jié)
流開源,是指拓開經(jīng)營(yíng)渠道、增加經(jīng)營(yíng)項(xiàng)日和經(jīng)營(yíng)收入節(jié)流,就是降低成本和費(fèi)用,是直接影響經(jīng)營(yíng)效益的兩大關(guān)健,缺一不可。
眾所周知,世界上第一個(gè)相對(duì)完備的成本管理方法是標(biāo)準(zhǔn)成本制度,它是十九世紀(jì)末二十世紀(jì)初在美國(guó)化為“泰羅制”的主要組成部分產(chǎn)生和發(fā)展起來的,在近一個(gè)世紀(jì)的時(shí)間里,盡管標(biāo)準(zhǔn)成本制度在世界各國(guó)得到廣泛傳播.但各國(guó)在成本管理方面并無明顯的建樹。1985年以來,為適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及其環(huán)境的變化,大有頗具創(chuàng)造竹的成木管理方法如雨后春筍般地涌現(xiàn)出又。中國(guó)成本管理由來己久,一直是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)作為一個(gè)企業(yè),沒有效益,就難以生存,如果資金周轉(zhuǎn)不靈,則會(huì)窒息,所以控制好成本費(fèi)用是企業(yè)管理中的永恒話題
一、成本和費(fèi)用效應(yīng)
成本制度除了為編制財(cái)務(wù)報(bào)表提供數(shù)據(jù)外,主要是當(dāng)作計(jì)劃和控制的工具,包括成本標(biāo)準(zhǔn)制度、成本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況核算、差異分朽與反饋報(bào)告、差異矯正、責(zé)任追溯等環(huán)節(jié)。在行為層面上,標(biāo)準(zhǔn)成本制度是一種獎(jiǎng)懲制度,用經(jīng)濟(jì)效益驅(qū)動(dòng)員工去完成按照科學(xué)方法制定的業(yè)績(jī)指標(biāo)。
成本和費(fèi)用是確保酒店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行的必要條件,是影響經(jīng)濟(jì)效益的直接
可控因素,在同等營(yíng)業(yè)收入的前提下成本和費(fèi)用同經(jīng)濟(jì)效益成反比。
成本和費(fèi)用的管理是企業(yè)管理中的一個(gè)主要環(huán)節(jié),傳統(tǒng)的成本管理往壯片面強(qiáng)
調(diào)“節(jié)流”,用節(jié)約各項(xiàng)支出等方式來降低企業(yè)成本。而現(xiàn)代成本管理強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過程的管理和控釗,包括事前預(yù)測(cè)、事中控制.事后分析,即更視“開源”過程中的成本管理或稱成去的戰(zhàn)略管理.從而將成本分為反映企業(yè)盈利水平的直接成本、檢驗(yàn)企業(yè)管理素質(zhì)的質(zhì)量成本和考核產(chǎn)品銷售水平及其效果的銷售成本三大塊,構(gòu)筑起建立現(xiàn)代化成太管理為士要內(nèi)容的則務(wù)管理模式。
二、成本費(fèi)用的控側(cè)
在酒店總休經(jīng)營(yíng)過程中。田于管理不嚴(yán),督導(dǎo)不力.會(huì)出現(xiàn)不少的漏洞和浪費(fèi):
〔一)物資方面的漏洞
1,采購(gòu):有的采購(gòu)員與供貨商出通一氣,提高價(jià)格,吃差價(jià)回扣,加大成本,侵害
酒店利益:
2、倉(cāng)庫(kù)保管員:責(zé)任心不強(qiáng),使倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存物資變質(zhì)變味,甚至破損、被盜,使成本
上升;
3、驗(yàn)收:驗(yàn)收員不盡職盡職,加大貨物數(shù)且.以少報(bào)多,無物報(bào)單;
4、領(lǐng)用物品時(shí),如審批不嚴(yán),會(huì)出現(xiàn)少用多領(lǐng),不用冒領(lǐng)等
(二)收銀方面的漏洞
收銀員在工作中出現(xiàn)差錯(cuò),少收營(yíng)業(yè)款,丟失現(xiàn)金等。
(三)員工工資總額易出現(xiàn)漏洞酒店均有相應(yīng)人員編制。有一定的工資總額,如控制不嚴(yán),用工混亂,造成人員超編,突破工資總額.會(huì)使費(fèi)用大幅度增加。
(四)燃料、水電易出現(xiàn)的漏洞
1、燃料:如液化氣、柴油等,購(gòu)進(jìn)時(shí)數(shù)是不足質(zhì)最不好管道發(fā)生跑冒滴漏,或保管不嚴(yán),造成燃料費(fèi)用居高不下;
2、水電:酒店廚房、客房、公用設(shè)施用水浪費(fèi).常明燈失控.特別是員工宿舍區(qū)大且使用電熱水器、電冰箱、電飯鍋、電水壺等。
(五)物料消耗方面的漏洞
客房的一次性用品.如常會(huì)被員工或其他人私拿、私用,造成物料消耗費(fèi)用加大。
(六)打折扣、免單力面的漏洞在酒店經(jīng)營(yíng)過程中,給熟客人、關(guān)系戶打一定的折扣或免單是必要的,但如果不嚴(yán)格控制,折扣、免單超過限度,會(huì)加大費(fèi)用,嚴(yán)重影響酒店的收入。
(七)招待費(fèi)方面的漏洞
為了搞活終營(yíng).正常的招待是必要的,但如控制不嚴(yán),就會(huì)變味假公濟(jì)私.為私
人大吃大喝開方便之門。
三、成本費(fèi)用控側(cè)的對(duì)策
成本和費(fèi)用控制,關(guān)系到酒店的生存和發(fā)展,是酒店關(guān)鍵工作之一控制成本和費(fèi)用的對(duì)策很多,主要有“四強(qiáng)化六嚴(yán)格”:
四、強(qiáng)化:
一是強(qiáng)化成本意識(shí);
二是強(qiáng)化物資管理:
三是強(qiáng)化工資總額控制;
四是強(qiáng)化對(duì)燃料、水電氣費(fèi)的控制。
五、嚴(yán)格:
一要嚴(yán)格控制重要食品的成本;
二要嚴(yán)格控制客房一次性消耗品的配備;
三要嚴(yán)格收銀臺(tái)的收款、交款手續(xù),加
強(qiáng)對(duì)收銀的管理;
四要嚴(yán)格控制免單才丁折;
五要嚴(yán)格酒水吧臺(tái)管理;
六要嚴(yán)格控制招待費(fèi)
五、持之以恒,增收節(jié)支。
隨著酒店規(guī)模的日益擴(kuò)大和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇,成本費(fèi)用的控制并非僅限于策略和戰(zhàn)術(shù)方面,是有著事關(guān)企業(yè)今后和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的內(nèi)容,強(qiáng)化成本控制,費(fèi)用節(jié)約是現(xiàn)代化成本費(fèi)用控制管理的必然要求。
酒店的中心任務(wù),就是不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。管理的最終目的,同樣是使經(jīng)濟(jì)效益和刊潤(rùn)最大化,所以為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),就必須“開源節(jié)流”。持之以恒.增收節(jié)支.開展對(duì)員工的增收節(jié)支教商使之深入人心,并從點(diǎn)滴節(jié)約做起,“積小溪而成江?！?只有這樣才能便企業(yè)具有競(jìng)爭(zhēng)力,才有可能長(zhǎng)期立千不敗之地,很好地持續(xù)發(fā)展。.
第2篇 酒店餐飲成本核算規(guī)程
在現(xiàn)今酒店中,餐飲部唯一生產(chǎn)物品的部門,它的產(chǎn)品是直接入口的食品,并且通過銷售和服務(wù)直接供應(yīng)給客人就地消費(fèi)。目前酒店面對(duì)的主要客人是國(guó)內(nèi)外旅游者、商務(wù)會(huì)議、政府接待以及各種宴會(huì)等。這些情況給飲食成本的核算帶來以下的特點(diǎn):
1.收入的可變性大
餐飲部的收入在酒店占有較大的比重,在我國(guó),一般酒店的飲食收入要占酒店總收入的30-40%。由于餐飲部每日的就餐入數(shù)和人均消費(fèi)額不固定,所以其收入的可變性很大,酒店通過各種措施,加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理,突出風(fēng)味特色,調(diào)整好銷售結(jié)構(gòu),擴(kuò)大銷售量,以增加收入;通過精打細(xì)算,減少原材料浪費(fèi),降低飲食成本,也可以增加毛利。所以飲食收入和餐飲部的經(jīng)濟(jì)效益有較大的伸縮性,管理核算得好,比例適當(dāng),則收入多、毛利多;反之管理核算得不好,比例失調(diào),則收入少,毛利少。所以,酒店應(yīng)加強(qiáng)餐飲部的經(jīng)營(yíng)管理和飲食成本核算,在科學(xué)的管理理念和先進(jìn)的管理技術(shù)下降低成本,提高經(jīng)濟(jì)效益。
2.在經(jīng)營(yíng)過程中,同時(shí)執(zhí)行生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三種職能。
酒店餐飲部的經(jīng)營(yíng)管理同其他生產(chǎn)部門不同,餐飲生產(chǎn)的特點(diǎn)是先有買主,后生產(chǎn),現(xiàn)生產(chǎn)現(xiàn)銷售,從客人進(jìn)入餐廳點(diǎn)菜到出品部出品,都是根據(jù)客人個(gè)人要求而給予的個(gè)性化服務(wù),從而給管理核算帶來一定的難度,其所消費(fèi)的品名很難預(yù)測(cè),隨機(jī)性強(qiáng),要求餐飲部做好預(yù)測(cè)和充足的原材料儲(chǔ)存,做為物質(zhì)保證。飲食品種繁多、數(shù)量零星,邊做邊賣,生產(chǎn)、銷售和服務(wù)緊密相連,按產(chǎn)品逐次進(jìn)行完整的的成本計(jì)算有不少困難,所以對(duì)餐飲成本核算一般只要求核算總的營(yíng)業(yè)成本和毛利。但酒店可按餐廳、酒吧或按不同的菜系分別計(jì)算成本和毛利。
3.飲食成本的構(gòu)成范圍與生產(chǎn)加工企業(yè)成本編纂的內(nèi)容不同。
飲食制品的成本構(gòu)成,與生產(chǎn)加工企業(yè)成本核算的內(nèi)容是有區(qū)別的。生產(chǎn)加工企業(yè)的產(chǎn)品成本包括耗用原材料、燃料的和動(dòng)力、工資、車間經(jīng)費(fèi)及應(yīng)攤的企業(yè)管理費(fèi)。而飲食制品的成本,只包括所耗用的原材料,也就是組成飲食制品的主料、配料、調(diào)料三大類,而燃料、工資和其他費(fèi)用等,根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定列入營(yíng)業(yè)費(fèi)用,不計(jì)入飯店制品的成本。
第3篇 酒店游泳池水質(zhì)維護(hù)成本分析規(guī)程
1游泳池日常維護(hù)藥劑用量:
酵素澄清劑基礎(chǔ)用量 0.3克/噸 用量0.4克/噸~0.6克/噸
超氯水質(zhì)活化劑基礎(chǔ)用量 0.3克/噸 用量0.4克/噸~0.6克/噸
每噸水日常維護(hù)藥劑總量:0.8克/噸
酵素澄清劑180元/瓶,1千克/瓶;超氯水質(zhì)活化劑,180元/瓶1千克/瓶
每噸水日常維護(hù)每日費(fèi)用:0.8克/1000克_180元=0.144元。
2.藥劑初次添加量:
酵素澄清劑2克/噸 超氯水質(zhì)活化劑3克/噸
3.去穩(wěn)定化處理:
約50天/次 (50元~100元)/次 依據(jù)實(shí)際情況而定
4.沖擊處理:
室內(nèi)有較大氯臭味時(shí)需要沖擊性處理。
費(fèi)用依據(jù)實(shí)際情況而定。依據(jù)上述維護(hù)方法,室內(nèi)一般不會(huì)出現(xiàn)較大氯臭味。
第4篇 房地產(chǎn)成本監(jiān)控規(guī)程
房地產(chǎn)成本監(jiān)控
(一)成本監(jiān)控系統(tǒng)
1、根據(jù)集團(tuán)的管理體制,集團(tuán)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。
2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí),對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。
3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況,設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位,保證成本控制工作的順利進(jìn)行。
(二)成本監(jiān)控的要求
制度建設(shè)
1、根據(jù)管理的需要,各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度,并報(bào)集團(tuán)總部備案:
◆成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序;
◆計(jì)劃管理制度(包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法);
◆招、投標(biāo)管理制度;
◆合同管理制度;
◆工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)管理制度;
◆預(yù)決算(包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付)管理制度;
◆費(fèi)用控制制度;
◆材料設(shè)備管理制度。
以上制度,各單位可分別制定也可綜合制定。
2、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn),在此基礎(chǔ)上,逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。
計(jì)劃管理
1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏,及時(shí)編制成本計(jì)劃,并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況:
◆開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃(按完全成本口徑);
◆期間費(fèi)用計(jì)劃;
◆降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。
2、成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù),綜合考慮各種因素進(jìn)行編制,做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行,盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。
3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法,確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。
分析檢查
1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中,應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析,以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是:
◆計(jì)劃及其執(zhí)行情況;
◆實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因;
◆分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策;
評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。
2、集團(tuán)總部根據(jù)管理需要,應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。
信息交流
1、應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括:
項(xiàng)目基本情況;
◆按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表;
◆成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料;
◆當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。
2、按例外管理原則,對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法,應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部:
◆當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整;
◆成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30%以上的的項(xiàng)目、事件(包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件);
◆合作條件更改;
◆補(bǔ)交地價(jià)。
3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫(kù),互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
第5篇 某房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)成本控制規(guī)程
房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制
(一)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制
1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》,并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:
◆成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施;
◆投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排;
◆稅務(wù)環(huán)境及其影響;
◆資金計(jì)劃;
◆《競(jìng)投方案》(僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目);
◆投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策;
◆項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。
2、《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提前一周上交集團(tuán)總部。
3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后,合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化,并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí),應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》。
4、招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià);合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。
5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。
(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé),但應(yīng)遵循以下原則:
◆能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成;
◆需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,應(yīng)采取招標(biāo)方式,擇優(yōu)確定。
2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(必須包括建造成本控制總體目標(biāo)),應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)審查,獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段(如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概(預(yù))算》,并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上,編制我方的《建造成本概(預(yù))算》,確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo),并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。
3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款,并載明:設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。
4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組,對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等進(jìn)行會(huì)審,提出明確的書面審查意見,并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正,避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。
(三)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制
1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外,其他工程的施工或作業(yè)單位,不得指定。
2、主體施工單位的選擇,必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。
3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組,就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃,擬訂標(biāo)書,開展招標(biāo)活動(dòng);對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察,提出書面考察意見;對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估,提出書面評(píng)估意見。
4、同等條件下,應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。
5、凡投資額超過人民幣1,000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式,應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。
6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中,綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。
7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目(如水、電、氣等)應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào),最大程度降低造價(jià)。
8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員,合同條件必須符合招標(biāo)條件,合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰,不得因工程緊而不簽合同就開工。
9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案,跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。
10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。
(四)施工過程的成本控制
現(xiàn)場(chǎng)簽證
1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。
2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量,并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名,其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限,由各開發(fā)企業(yè)自行制定。
3、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則,在事后五日內(nèi)辦理完畢,嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了,涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。
4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目,在施工過程中不得辦理任何簽證。
5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng),確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的,應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算,經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后,方可辦理,辦理過程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同,明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任,杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。
工程質(zhì)量與監(jiān)理
1、項(xiàng)目開工前,原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。
2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合,嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故,必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因,提交事故情況報(bào)告及防患措施,明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位,按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。
3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收,必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的,應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理,存入工程技術(shù)檔案。
工程進(jìn)度款
1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者,應(yīng)不超過工程造價(jià)的15%,并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。
2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理:
◆施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表;
◆工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員,對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃,審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片)、工程質(zhì)量證明等資料;
◆預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量;
◆經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款
臺(tái)帳。
3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶,以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。
4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí),原則上應(yīng)停止付款,預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款,以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。
(五)工程材料及設(shè)備管理
1、項(xiàng)目開工前,設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單,一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供,并在工程施工承包合同中加以明確:
2、甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備,應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供,其余實(shí)行乙供;
3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。
4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間,防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。
5、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià),貨比三家,也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下,應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位:
◆能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商;
◆愿意以房屋抵材料款,且接受正常樓價(jià)的供貨商;
◆能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝,接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商;
◆售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。
6、工程管理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格,要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告,辦理驗(yàn)收手續(xù),妥善保管。對(duì)不符合要求的,應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。
7、《采購(gòu)合同》中必須載明:因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的,供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。
8、各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度,不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過程的行為。
9、對(duì)于乙供材料和設(shè)備,我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型,在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板,進(jìn)行封樣,并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。
10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出,設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過,審算部門同意,領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單,經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后,方能辦理結(jié)算。
(六)竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制
1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。
2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等,移交證明書應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。
3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施,均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交,給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的,要按合同追究其責(zé)任。
4、工程移交后,應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》,以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。
5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè),應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì),留足保修費(fèi)用。
6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用,應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。
(七)工程結(jié)算管理
工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件:
◆符合合同(協(xié)議)有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定;
◆具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料;
◆項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備;
◆工程遺留問題已處理完畢;
◆施工單位結(jié)算書按要求編制,所附資料齊全。
2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn),施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證,一般只能作為參考。
3、點(diǎn)工必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。
4、審算部門應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量,審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算工程總造價(jià),做到資料完整,有根有據(jù),數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。
5、編制的預(yù)、結(jié)算書,應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明,扣清甲供材料款項(xiàng)。
6、審算部門應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理,進(jìn)行三算對(duì)比,找出工程成本超、降的因素,并提出改進(jìn)措施和意見。
7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上,財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù),對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。
(八)其他環(huán)節(jié)的成本控制
1、正式發(fā)售前,應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》,逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本,并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核;對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套,應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本,并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算,須報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過。
2、銷售過程中為增加賣點(diǎn)需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí),應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期,減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期,以避免趕工成本和延期賠償;在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下,應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏;應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間,減少利息費(fèi)用等成本。
4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競(jìng)爭(zhēng)、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則,正確處理與合作伙伴的關(guān)系。
附則
1、本制度適用于集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn),結(jié)合本制度的要求,制定本單位的成本管理制度或管理辦法,在實(shí)際工作中不斷完善,并報(bào)總部備案。
