細節(jié)管理制度與措施(15篇)

內(nèi)容有哪些

細節(jié)管理制度與措施，旨在提升組織運營效率，確保工作流程的順暢與精確，減少因忽視細節(jié)導(dǎo)致的問題和失誤。

包括哪些方面

1. 職責(zé)明確化：每個職位的職責(zé)范圍應(yīng)清晰界定，確保責(zé)任到人。

2. 流程規(guī)范化：制定詳細的操作流程，涵蓋每個步驟的具體要求。

3. 標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化：設(shè)定統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以衡量工作成果。

4. 溝通及時化：建立有效的溝通機制，確保信息傳遞的準(zhǔn)確和及時。

5. 監(jiān)督與反饋：設(shè)立定期的檢查和評估機制，及時發(fā)現(xiàn)問題并進行改進。

6. 培訓(xùn)與發(fā)展：提供持續(xù)的技能培訓(xùn)，提升員工對細節(jié)管理的理解和執(zhí)行能力。

重要性

細節(jié)管理制度與措施的重要性不言而喻：

- 提升效率：通過標(biāo)準(zhǔn)化流程，減少不必要的工作重復(fù)和錯誤，提高工作效率。 - 保證質(zhì)量：明確的標(biāo)準(zhǔn)確保工作成果符合預(yù)期，降低返工率。 - 風(fēng)險防控：及時的監(jiān)督和反饋能預(yù)防潛在問題，降低業(yè)務(wù)風(fēng)險。 - 促進團隊協(xié)作：明確的職責(zé)和良好的溝通能增強團隊協(xié)作，提高整體執(zhí)行力。 - 塑造企業(yè)文化：重視細節(jié)體現(xiàn)了組織的專業(yè)性和責(zé)任感，有利于塑造積極的企業(yè)文化。

方案

1. 制度建設(shè)：編寫詳細的《細節(jié)管理手冊》，涵蓋所有關(guān)鍵環(huán)節(jié)，作為員工工作的指南。

2. 培訓(xùn)實施：定期舉辦細節(jié)管理培訓(xùn)，強調(diào)其重要性，分享最佳實踐。

3. 績效考核：將細節(jié)管理納入績效考核，激勵員工關(guān)注并執(zhí)行細節(jié)要求。

4. 案例分析：定期分析成功和失敗的案例，從中汲取經(jīng)驗教訓(xùn)，優(yōu)化管理措施。

5. 技術(shù)輔助：利用信息化工具，如項目管理軟件，自動化監(jiān)控和提醒關(guān)鍵細節(jié)。

6. 持續(xù)改進：鼓勵員工提出改進建議，定期評估并調(diào)整細節(jié)管理制度，保持其適應(yīng)性和有效性。

通過上述方案，我們將構(gòu)建一個重視細節(jié)、追求卓越的工作環(huán)境，從而推動組織不斷發(fā)展和進步。

細節(jié)管理制度與措施范文

第1篇 從小細節(jié)看施工中安全管理

安全無小事,在礦井建設(shè)安全管理工作中,安全是永恒的主題,要實現(xiàn)安全生產(chǎn)“零事故”,在施工中要把握好,“小細節(jié)”不容忽視。作為施工一線管理者,很多細節(jié)中,能捕捉到礦井建設(shè)的安全管理。

細節(jié)一:礦燈小眼睛,充電不馬虎

礦燈在井下就相當(dāng)于礦建施工人員的“眼睛”,一旦礦燈在井下故障或燈光昏暗,容易造成施工人員在井下看不清,發(fā)生安全事故的幾率也就大大增加。為此,針對這小小礦燈管理,也該有專門的制度,有專用的充電柜,要求專人負責(zé)礦燈管理。礦燈管理專員從升井員工的手中接過滿是泥漿和黑灰的礦燈,要認真仔細檢查每一個部位,擦拭干凈,并及時維修,保證盞盞完好、臺臺干凈,時刻保證礦部人員下井前礦燈電源處于充滿的狀態(tài)。保證礦燈明亮,已經(jīng)成為了井下施工人員的一道安全保障。

細節(jié)二:小小安全棍,“敲幫問頂”保安全

敲幫問頂”所使用的是撬棍或者鋼釬,這被井下施工人員親切稱為“安全棍”。在井下作業(yè)前,需要用“安全棍”敲擊井巷、工作面頂板及側(cè)幫,根據(jù)發(fā)出的聲響發(fā)現(xiàn)浮石、剝層,以保證在施工過程中不發(fā)生頂板垮塌等事故。針對“敲幫問頂”,也要制定詳細的“敲幫問頂制度”、“安全檢查監(jiān)督制度”等各類制度。每次下井前要求進行搜身檢查,在井下交接班時,還需派專人監(jiān)督施工人員進行“敲幫問頂”。通過用安全棍進行“敲幫問頂”,著實發(fā)現(xiàn)了不少潛在隱患,實實在在的保障了井下施工人員的安全。

細節(jié)三:一根小插件,噴漿大保障

在井下噴漿作業(yè)過程中,管件的連接處經(jīng)常受到噴漿料猛烈的沖擊,連接不好就會沖破,噴漿料瞬間擊落在人的裸露部位,輕則使人疼痛重則造成受傷。假如沖破的面積大,所造成的后果更是嚴重。所以,在每次噴漿前,安全網(wǎng)員要認真、用心地檢查噴漿機器是否正常,接口插件是否牢靠。試想,一根小小的插件就能造成很大的后果,那么我們的安全管理就更需要從細節(jié)入手,正所謂“小細節(jié)”成就“大安全”。

安全施工中,像這樣的小細節(jié)還很多,筆者認為,安全要做好,就必須從點點滴滴做起。安全工作千頭萬緒,安全管理工作同樣需要從細節(jié)上下功夫,不能抱了西瓜丟芝麻。只有抱著“安全無小事”的態(tài)度,才能進一步未雨綢繆、提升安全管理水平,才能讓施工人員時刻與安全同行。

第2篇 中海龍湖極致施工管理細節(jié)

中海、龍湖的25個極致施工管理細節(jié)

安全文明施工,不僅僅是一個口號,更多的是在施工過程中處處體現(xiàn)到的細節(jié)。龍湖、中海在這方面充分發(fā)揚了處女座精神,管理非常規(guī)范、到位,值得同行學(xué)習(xí)。

1、基坑防護

基坑周圍必須設(shè)置1.2m高的臨邊防護欄桿,防護欄桿距坑邊距離應(yīng)大于1m。下桿離地0.6m(含擋水臺),上桿離地1.2m,立桿間距2m。

2、腳手架外觀形象

(1)落地式腳手架和懸挑式腳手架共同控制要點:

搭設(shè)方式與審批完善的專項方案一致;大橫桿、小橫桿、剪刀撐;立桿間距;水平連墻件與斜撐;施工層層間防護;腳手架外側(cè)密目式安全網(wǎng);施工層內(nèi)立桿和建筑物之間的封閉;施工臨時通道牢固安全

(2)落地式腳手架:架基必須平整夯實,利于排水;立桿底部必須設(shè)置墊木或鋼底座和縱橫掃地桿。

(3)懸挑式腳手架:懸挑型鋼安裝及固定、外挑桿件與建筑結(jié)構(gòu)的拉接、立桿底部在型鋼上固定。腳手架底部應(yīng)嚴密封閉,防止鋼管等材料掉落傷人。在底部掛平網(wǎng),在上面鋪模板。模板應(yīng)鋸整齊,在鋼絲繩、鋼管等部位要注意不留空隙,架體上的雜物要及時清理干凈。

(4)卸料平臺:限定荷載標(biāo)牌、受力繩保險繩、角度、鋼絲繩保險繩與主體間的固定、周邊防護

外架共同控制要點:大橫桿、小橫桿、剪刀撐;立桿間距;腳手架外側(cè)密目式安全網(wǎng)

外架共同控制要點:層間防護

外架共同控制要點:水平連接件與斜撐

外架共同控制要點:水平連墻件(裝修階段采用)

外架共同控制要點:施工臨時通道牢固安全

懸挑式腳手架:懸挑型鋼安裝及固定、型鋼在建筑物內(nèi)的長度

懸挑式腳手架:立桿底部必須立在懸挑型鋼上

懸挑式腳手架:外挑型鋼與建筑結(jié)構(gòu)用鋼絲繩拉結(jié)

落地式腳手架:架基硬化,立桿底部墊木

卸料平臺:安裝位置及角度、受力繩保險繩的位置、周邊防護完善

卸料平臺:受力繩保險繩安裝方式、鋼絲繩與主體間的固定

卸料平臺:限定荷載標(biāo)牌

卸料平臺:周邊防護完善

3、臨邊防護

上桿離地高度1.2m,下桿離地高度0.6m,立桿間距2m,并設(shè)置擋腳板或立網(wǎng)。擋腳板高度500mm。擋腳板固定牢靠,高度一致。防護欄桿宜使用鋼管,應(yīng)牢固可靠,并刷紅白相間警示色。油漆要刷均勻,在刷漆前應(yīng)將鋼管、模板上的混凝土等清理干凈。

4、材料堆放

成品、半成品、周轉(zhuǎn)材料及原材料的堆放。嚴格按施工組織設(shè)計中的平面布置圖劃定的位置堆放整齊,作材料標(biāo)識,材料堆場必須作場地硬化,并不得侵占施工道路,確需臨時占用的,應(yīng)向建設(shè)單位和監(jiān)理單位提出申請,由建設(shè)單位和監(jiān)理單位簽署意見同意方可占用。

鋼筋堆場

周轉(zhuǎn)材料堆碼

砌筑材料堆碼

廢棄鋼筋頭集中堆放

材料分類堆放

5、腳手架防護

腳手架與建筑物間每隔兩層高度不超過10m張掛一道平網(wǎng),操作層設(shè)隨層安全平網(wǎng),架體上鋼管、扣件、木方、混凝土塊等雜物必須清理干凈,防止落物傷人。

6、樓層臨邊防護

形式一:掛立網(wǎng)封閉;形式二:底部設(shè)擋腳板。

7、防護棚

鋼筋操作棚、木工操作棚、安全通道等應(yīng)采用組裝式定型化產(chǎn)品。設(shè)置兩道防砸及一道防雨設(shè)施。鋼筋操作棚建議采用挑檐式,彎曲機、切斷機等放置在挑檐下,方便調(diào)運材料。

8、門樓式大門

大門采用門樓式大門,用6號角鋼做框架,外罩1.5m厚冷板。門柱截面尺寸為1m_1m,總高度6.5m,其中門楣高度1.5m,大門凈高5m。從地面起2m高為藍色,2-5m處為白色,門楣為藍色。

9、上人斜道

當(dāng)高度小于6m時,宜采用一字型斜道,高度大于6m時,采用之字形斜道,人行斜道的寬度不小于1m,坡度1:3,運料通道寬度1.5m,坡度1:6.斜道兩側(cè)及平臺周圍應(yīng)設(shè)置欄桿和擋腳板。斜道上的腳手板應(yīng)每隔750mm設(shè)置一道防滑條,木條厚度為75mm。

10、在施工現(xiàn)場及重點部位應(yīng)設(shè)置消防器材

在施工現(xiàn)場及重點部位應(yīng)設(shè)置消防器材。架體采用金屬材料制作,紅色漆飾面。消防器材按“四、四”配置(四個滅火器、四把消防楸、四個消防桶、四把消防鉤)。兩側(cè)設(shè)消防砂池和消防水池。架體上張貼“消防領(lǐng)導(dǎo)小組”、“消防知識”和“應(yīng)急預(yù)案”。

11、圍墻

圍墻采用磚砌式,高度為2m,顏色為白色。其中圍墻上端0.2m高,下端0.3m高,為藍色。圍墻外側(cè)噴涂藍色中建標(biāo)識和藍色隸書體字(劉丙森手書書寫)“中國建筑”組合字樣。圍墻內(nèi)側(cè)噴涂藍色專用標(biāo)語組合:

a.中國建筑品質(zhì)重于泰山

b.過程精品服務(wù)跨越五洲

12、現(xiàn)場圖牌

大門口處的七牌兩圖,結(jié)合中建總公司要求,可設(shè)置十四塊牌,還可根據(jù)當(dāng)?shù)匾笤黾訄D牌,但規(guī)格、尺寸要統(tǒng)一:安全冒牌、企業(yè)標(biāo)志牌、總公司企業(yè)理念、企業(yè)簡介、工程概況、工程效果圖、施工現(xiàn)場平面布置圖、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、消防保衛(wèi)牌、安全生產(chǎn)牌、十項安全技術(shù)措施、文明施工牌、入場須知牌、環(huán)保牌(濟南市揚塵污染管理規(guī)定),還要在明顯處設(shè)置農(nóng)民工維權(quán)牌。

13、辦公區(qū)及旗臺

旗臺采用紅色大理石,標(biāo)識和字都是金色,標(biāo)識采用鏤空做法。彩板房踢腳線、花壇刷中建藍色,并注意經(jīng)常維護。

14、會議室

會議室一端懸掛企業(yè)標(biāo)志,另一端懸掛“企業(yè)宗旨”和局“管理方針”。會議室要懸掛本工程效果圖和總公司代表性工程照。

15、吸煙室、飲水室

說明:

(1)施工現(xiàn)場設(shè)置職工文化學(xué)習(xí)娛樂活動室,配備電視、報刊、雜志等學(xué)習(xí)娛樂用品。

(2)施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置吸煙室、飲水室。嚴禁在施工區(qū)域內(nèi)吸煙,飲水室應(yīng)設(shè)置封閉式保溫桶,保溫桶應(yīng)加蓋加鎖,保持衛(wèi)生、清潔。

16、浴室和廁所

現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置封閉水沖式廁所,蹲位比例1:25,蹲位之間設(shè)隔板,高度不低于1.2m,廁所應(yīng)設(shè)專人管理,及時清掃、消毒、無蚊蠅孽生。

17、外腳手架

建筑工程腳手架外側(cè)采用符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的密目式安全網(wǎng)實施全封閉,封閉高度高出作業(yè)面1.5米以上。

18、通道防護

建筑施工監(jiān)臨街面及人行通知或車行通道有符合規(guī)定的安全棚,防護棚頂部雙層

竹膠板或跳板防護、二側(cè)應(yīng)有護欄,通道口應(yīng)有標(biāo)識。

19、垂直運輸

磚等材料吊運時,料斗頂部應(yīng)有覆蓋并限制裝料高度,其他材料吊運前應(yīng)檢查材料是否固定牢靠。

20、煙塵控制

定期壓實地面和灑水,減少灰塵對周圍環(huán)境的污染,禁止在施工現(xiàn)場焚燒有毒、有害和有惡臭氣味的物質(zhì),裝卸有粉塵的材料時,應(yīng)灑水濕潤和在倉庫內(nèi)進行,嚴禁向建筑物外拋擲垃圾。

水泥庫和砂漿攪拌站

屋面瓦加密目網(wǎng)防止料斗撒漏污染屋面瓦

21、基坑支護

超過2米深度的基坑臨邊防護、基槽開挖邊坡應(yīng)符合安全要求、坑邊堆土應(yīng)距坑邊1米以上、挖孔樁人員上下軟梯、10米以上人工挖孔樁強制性送風(fēng)。

超過2米深度的基坑必須臨邊防護、坑邊堆土應(yīng)距坑邊1米以上

基槽開挖邊坡應(yīng)有專門的邊坡防護

10米以上人工挖孔樁強制性送風(fēng)

22、施工用電

(1)配電箱開關(guān)箱:“三級漏電二級保護”、“一機一閘一漏一箱”、箱體關(guān)閉管理完善

(2)配電線路:架空線路應(yīng)符合要求、地面敷設(shè)線路應(yīng)有妥善保護。

配電箱開關(guān)箱:“三級漏電二級保護”、“一機一閘一漏一箱”

配電箱開關(guān)箱:箱體關(guān)閉管理完善

配電線路:地面敷設(shè)線路應(yīng)有妥善保護

配電線路:架空線路應(yīng)符合要求

23、施工用電

樓層出入口防護門關(guān)閉完好、搭設(shè)符合要求、有聯(lián)絡(luò)信號、架體與建筑物附著符合要求、有安拆方案、有職能部門的驗收合格證。

施工電梯:轎箱內(nèi)電機布線規(guī)范

施工電梯:樓層出入口防護門關(guān)閉完好、通道口搭設(shè)符合要求

施工電梯:樓層層數(shù)防護門標(biāo)識清楚

施工電梯:架體與建筑物附著符合要求

24、工完場清

每道工序作到“落手清”,建筑垃圾集中堆放,及時清運,最多不超過3天。材料和工具及時回收、維修、保養(yǎng)、利用、歸庫、做到工完、料凈、場地清。

25、其他(排水溝、揚塵控制口語、雨水口、出工地車輛清洗、揚塵控制覆蓋)

(1)建筑工地出入口道路硬化率要達到100%,非硬化的路面按要求進行平整、綠化或采用防塵網(wǎng)覆蓋。

(2)在運送垃圾渣土的施工車輛駛離現(xiàn)場前,應(yīng)當(dāng)對垃圾渣土進行覆蓋封閉,對車輛的車輪和槽幫進行沖洗或清掃。

第3篇 餐飲酒店細節(jié)化管理提案

從人力資源觀點看本酒店的細節(jié):

一、整體禮節(jié)方面:

1、對董事長的稱呼:董事長是酒店的當(dāng)家人,服務(wù)員習(xí)慣性直接稱老板或欒董,而老板的身份不應(yīng)在服務(wù)場合被公開;

2、服務(wù)人員不應(yīng)使用客用設(shè)施,除工作需要外,服務(wù)人員一律不允許乘坐電梯,如乘坐必須講求電梯禮節(jié);

3、一線服務(wù)人員的電話使用:當(dāng)班服務(wù)人員不允許隨身攜帶手機,更不可打私人電話,而現(xiàn)有服務(wù)員經(jīng)常在服務(wù)場所發(fā)短信;

4、酒店員工不習(xí)慣向別人問候,包括領(lǐng)導(dǎo)、同事和賓客,大部分員工只講求本崗位服務(wù)禮節(jié),那么,要求全體員工相互見面必須打招呼;

5、酒店員工的服裝不統(tǒng)一,服裝并不能體現(xiàn)出職位的層次感,希望在下家正規(guī)酒店注重于此;

6、酒店不發(fā)放工鞋,員工的鞋子形形色色,酒店員工的鞋子鞋跟不得超過5cm,并只能是黑色,不得有夸張的飾物;

7、酒店員工的頭飾可以不統(tǒng)一,但必須是黑色的,并不得有花花綠綠的小飾物;

8、員工首飾要收斂,一線部門員工佩帶夸張項鏈必須藏于衣內(nèi),不得外露。

二、職業(yè)道德方面:

9、大部分酒店員工沒有以店為家的職業(yè)意識,見到衛(wèi)生死角或非本崗位服務(wù)問題,多數(shù)不管不顧;

10、部分員工節(jié)能意識淡薄,營業(yè)場所的電視機經(jīng)常處于待機狀態(tài),或忽略無客人后的燈或空調(diào)關(guān)閉情況;

11、部分員工衛(wèi)生維持意識淡薄,特別在下班后不知維護酒店的環(huán)境,員工需做到見到雜物能自動處理;

12、酒店員工的工資沒有保密性,員工沒有自覺保護自己收入及酒店工資體系的意識;

三、管理方面:

13、酒店各部門尚未形成本部門、本崗位的工作體系,沒有制度,不成方圓;

14、酒店崗位責(zé)任不清,每個部門的具體職責(zé)和權(quán)力未明確,令人工作無方向,并容易讓懈怠工作的人有機可乘;

15、管理欲上一個新臺階,須從程序著手,酒店的程序意識并未放在重要的位置;

16、員工可以有越級的投訴,但不可以有越級的匯報;領(lǐng)導(dǎo)者可以有越級的檢查,但不可以有越級的指派。

17、制度出臺貴在執(zhí)行,傳達不到位,談何執(zhí)行。

18、酒店投訴案例或突發(fā)事件要跟進到位,并備案,以免再犯。

四、各部門服務(wù)方面:

19、人力資源部內(nèi)部管理尚未走上正規(guī),幾乎事事都緊急,工作常因精力有限而疏漏;

20、保安部后勤值班員工對內(nèi)服務(wù)意識有待提高,真正能為一線員工提供便利;

21、后勤保障部門要提高工作效率,工程部人員作為酒店營業(yè)場所同樣需要講求服務(wù)禮節(jié);

22、財務(wù)收銀員必須將自己放在一線服務(wù)人員的位置,注重一言一行對酒店整體服務(wù)的影響,收銀員的個人素質(zhì)必須加強到酒店服務(wù)水準(zhǔn);

23、桑拿浴區(qū)要加強服務(wù)水準(zhǔn),不能在有客人或部門經(jīng)理在時仍坐在位置上不動,無客人時也不能有閑散的狀態(tài);

24、一線服務(wù)員在客房或餐飲等服務(wù)場所不能大聲講話,影響客人休息;

25、廚房問題在于管理力度和方法,人性化管理絕對處在規(guī)范之后的基礎(chǔ)上,質(zhì)檢工作起到的是一個監(jiān)督作用,而不能將五常法的后續(xù)工作重心壓在質(zhì)檢工作上,這也是五常自律性的所在;

26、酒店環(huán)境的細節(jié)要重視所有部位,以大堂吧為例,衛(wèi)生狀況不理想,公共區(qū)域的煙灰缸滿兩個以上煙頭同樣需要更換。

27、衛(wèi)生間和電梯都屬于酒店細節(jié)中的重要部位,電梯內(nèi)地毯破損嚴重,壁畫有劃痕,影響賓客對酒店的第一印象。

第4篇 酒店房務(wù)員工細節(jié)管理個性化服務(wù)

酒店房務(wù)員工細節(jié)管理或個性化服務(wù)

進入一間客房,房間狀態(tài)是這樣的:有一臺手提電腦和打印機放在咖啡桌上,書桌上有很多較凌亂的文件,書桌下有很多卷成團的面巾紙,沒有開冷氣,電視機上有客人的身份證,床頭柜上有4瓶開了口但沒喝完的啤酒和一份精美的禮品,房務(wù)員清理完房間后讓客人非常感動,她做了些什么

這是我們酒店一個真實的服務(wù)案例

服務(wù)員做了如下判斷和服務(wù):

1、一張咖啡桌上放打印機和手提太擠,為客人增配一張咖啡桌,將打印機調(diào)整位置;

2、書桌上的文件沒有打亂順序,整理好;

3、將垃圾桶調(diào)整位置(標(biāo)準(zhǔn)位置不是在書桌下方的);

4、客人可能感冒了,增配一盒紙巾;

5、為客人燒好一壺開水;

6、禮品和啤酒說明有小聚會,剛好客人的身份證放在電視機上,果然是客人的生日,請示上級,贈送鮮花和生日蛋糕;

7、增加配置一床毛毯;

8、迷你吧增配兩瓶啤酒,提高銷售收入;

9、留下一張溫馨提示卡片,提醒客人注意休息,并建議客人感冒嚴重的話可以到酒店醫(yī)務(wù)室就診。

淺談酒店個性化服務(wù)

目前,酒店競爭異常激烈,酒店要在競爭中處于不敗之地,躋身于先進的行列,僅僅提供規(guī)范化的、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)是永遠不夠的。作為一家高星級的酒店,除了向客人提供標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)、滿足客人的普遍需求外,還應(yīng)該針對客人的各種特殊的需求提供一種個性化服務(wù),或超值服務(wù),從而使客人的獨特個性得以施展,獲得心理上和精神上的滿足和愉悅,給客人帶來一種超值享受。

(一)酒店個性化服務(wù)的內(nèi)涵

酒店個性化服務(wù)就是以客人需求為中心,在滿足客人共性需求基礎(chǔ)上,針對客人個性特點和特殊需求,主動積極地為客人提供特殊的服務(wù),是對客人采取“量體裁衣”定制式的服務(wù)。

(二)酒店個性化服務(wù)重要性

1.滿足顧客的個性需求,創(chuàng)造自己特有的服務(wù)品牌

顧客需求是酒店經(jīng)營活動的出發(fā)點和歸宿。顧客的需求多種多樣,顧客的喜好與要求往往會與酒店的規(guī)定有所不同。在這種情況下,就要求服務(wù)人員適當(dāng)偏離標(biāo)準(zhǔn)操作程序,根據(jù)顧客的具體要求,靈活地提供特殊服務(wù)。

2.尋找新的機會,搶占新的市場

哪里有需求,哪里就有機會。顧客的需求是酒店財富的源泉。顧客的需求不斷發(fā)展變化,酒店經(jīng)營者應(yīng)不斷研究顧客的需求按顧客的需求改進和調(diào)整酒店產(chǎn)品和服務(wù)項目,創(chuàng)造新的贏利機會,也能在激烈的市場中搶占更多的市場份額.

3.樹立良好的企業(yè)形象,在競爭取勝

急客人之所急,及時、準(zhǔn)確地提供特殊服務(wù),往往成為樹立酒店良好形象的契機。恰到好處的個性化服務(wù)能使顧客真切感受到酒店的關(guān)懷,體會到酒店以顧客利益為重,從而將友好、周到的酒店形象深植于顧客的心里。

4.在行業(yè)中取得競爭優(yōu)勢

酒店應(yīng)為顧客提供競爭對手不易模仿的、顧客認為是重要的,在財務(wù)和經(jīng)營中是可行的個性化服務(wù)。通過優(yōu)質(zhì)個性化服務(wù)與顧客建立特殊關(guān)系,形成顧客對酒店的忠誠感,并利用良好口碑不斷為酒店招徠新客人,以便取得競爭優(yōu)勢。

(三)酒店個性化服務(wù)存在問題

1.酒店的規(guī)范性不夠,使個性化服務(wù)變得紊亂而無所依據(jù)。

2.酒店缺乏個性化服務(wù)所需要的賓客資料收集整理與有效流通。西餐廳員工無意當(dāng)中發(fā)現(xiàn)的賓客個性特點能否順利輸入電腦的客史檔案當(dāng)中,酒店各部門是否能隨時隨地順利得到客史檔案

3.在服務(wù)培訓(xùn)和管理中還存在著“五輕五重”現(xiàn)象,導(dǎo)致個性化服務(wù)水準(zhǔn)不易提高。即:重應(yīng)知、重死記硬背、重標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范程序、重短線應(yīng)時節(jié)走過場、重表彰上榜獎勵;輕應(yīng)會、輕實際操作、輕個性特點發(fā)揮、輕長線練內(nèi)功打基礎(chǔ)、輕分析總結(jié)推廣。

4.酒店從業(yè)人員缺乏對個性化服務(wù)的機理、內(nèi)容、形式、特點以及與標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化服務(wù)的相互關(guān)系區(qū)別的理解,服務(wù)指導(dǎo)上清規(guī)戒多,個性特點發(fā)揮少。

5.服務(wù)管理中,往往對服務(wù)員要求高,對管理人員要求低,認為服務(wù)純粹是服務(wù)員的事,不了解管理是一種更高層次的服務(wù)。只有優(yōu)化管理才有優(yōu)質(zhì)服務(wù)。不善于深入服務(wù)實際去發(fā)現(xiàn)好的作法,以總結(jié)推廣形成經(jīng)驗和品牌。

6.不少服務(wù)員在服務(wù)實踐中有創(chuàng)新、有個性特色表現(xiàn),并取得較好效果,但不善于注意積累、總結(jié)提高并上升為經(jīng)驗,以形成個人服務(wù)風(fēng)格品牌,好的

酒店個性化服務(wù)的創(chuàng)造

從酒店這一方面來說

1.建立準(zhǔn)確、完整的客人檔案

酒店使用計算機建立顧客數(shù)據(jù)庫,存儲每位顧客,尤其是重要賓客和?？偷目褪窓n案。根據(jù)其預(yù)訂與進店辦理手續(xù)時提供的信息和服務(wù)人員在客人住店時的觀察,把客人的愛好、習(xí)慣、消費活動、旅游目的等信息儲存起來,進行處理、分析,以利于服務(wù)人員有針對性地提供特殊服務(wù),投其所好令其滿意;并據(jù)此進行關(guān)系營銷、聯(lián)絡(luò)感情,提高客人回訪率。

2.加強員工培訓(xùn)工作

管理人員通過持之以恒的員工培訓(xùn)工作,向員工灌輸服務(wù)觀念,豐富員工的服務(wù)知識與技能,培養(yǎng)員工的服務(wù)營銷意識,鼓勵員工發(fā)揮創(chuàng)造力和主觀能動性。使全體員工以優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為自己的行為準(zhǔn)則,努力提高服務(wù)能力和自信力,在服務(wù)工作中,熱情、主動地為顧客解決實際問題,提供體貼、周到、富有人情味的服務(wù)。

3.適當(dāng)授權(quán),同時表示對員工的絕對信任。

要使顧客正當(dāng)需求及時得到滿足,服務(wù)人員必須具備迅速作出各種與服務(wù)工作有關(guān)的決策的權(quán)力。管理人員應(yīng)支持并鼓勵服務(wù)人員根據(jù)顧客的具體要求,靈活地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),授予服務(wù)人員偏離標(biāo)準(zhǔn)操作程序的權(quán)力,以便服務(wù)人員采取必要措施滿足顧客具體的獨特的要求。適當(dāng)授權(quán),她向員工轉(zhuǎn)達了這樣的信息:酒店認為他們是有才華的員工,是組織的一部分。這樣不僅提高顧客滿意程度,同時,也提高了員工工作滿意感,調(diào)動了其積極性。

4.加強企業(yè)內(nèi)部個部門的溝通與協(xié)作

以顧客利益為重,為顧客創(chuàng)造更高消費價值,是酒店全體成員的共同職責(zé)。個性化服務(wù)的提供,有時涉及幾個部門。只有溝通渠道暢通,各部門鼎立合作,才能保證服務(wù)的及時、有效提供。管理人員應(yīng)建立明確的溝通和協(xié)作制度,增強部門間理解、上下級溝通,獎勵內(nèi)部服務(wù)激勵協(xié)作精神,使協(xié)調(diào)工作成為各部門各成員的共同行為準(zhǔn)則。

5.建立獎勵機制

酒店還要建立行之有效的考核和獎勵制度,綜合內(nèi)部和外部效率考核服務(wù)實績,獎勵優(yōu)質(zhì)核心服務(wù)基礎(chǔ)上的特殊服務(wù)。管理人員可通過顧客意見調(diào)查、工作日志抽查、班組工作評議等途徑收集優(yōu)質(zhì)服務(wù)信息,及時、合理地運用多種方式獎勵、表彰創(chuàng)造性提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的員工,使優(yōu)質(zhì)服務(wù)成為全體員工的共同價值觀念,在全員中形成關(guān)心顧

客、助客為樂的服務(wù)風(fēng)尚。

6.企業(yè)的設(shè)備設(shè)施要完善

比如針對殘疾旅客的特點,酒店應(yīng)為其提供更為細致周到的服務(wù),消除其享用酒店產(chǎn)品和服務(wù)的障礙。北京亞運村內(nèi)某酒店為迎接參加殘運會的運動員,將電梯門、客房門加寬以便于輪椅出入,還對部分客房設(shè)施進行改造,方便了旅客享用酒店設(shè)施與服務(wù)。

7.營造良好的企業(yè)工作環(huán)境

樹立以人為本的服務(wù)型企業(yè)理念,注重感情的投資,和人際關(guān)系的協(xié)調(diào),關(guān)注員工的切身利益,以使員工和企業(yè)形成一個情感共同體。營造一種人盡其職,才盡其用的企業(yè)氛圍。

8.建立一個創(chuàng)新性的組織

創(chuàng)新對于服務(wù)戰(zhàn)略的成功來說是關(guān)鍵要素,對于服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略未來的競爭市場來說同樣也是關(guān)鍵的要素.作為一個創(chuàng)新性組織,在參與競爭時對未來要有一個很清楚的認識,很清楚地知道自己在未來競爭中將要達到的目標(biāo)、在同行業(yè)中處于怎樣的水平、自己的優(yōu)勢和劣勢、通過怎樣的方法和策略達到自己的目標(biāo)。

從服務(wù)員這一方面來說

1.助人為樂的精神

服務(wù)人員具有較高的職業(yè)道德素質(zhì),以助人為樂為己任,才能真心實意為顧客考慮,急顧客之所急,想顧客之所想,才有為顧客排憂解難的積極性和主動性。

2.嫻熟的專業(yè)服務(wù)技能

服務(wù)人員要掌握一定的業(yè)務(wù)知識和服務(wù)技能,在嫻熟操作的基礎(chǔ)上,才有信心和能力針對顧客的具體情況,確定恰當(dāng)?shù)姆?wù)方法,機動靈活地提供特殊服務(wù),滿足顧客需要和愿望。

3.善于了解顧客的真實需求

每個人的品味都有所不同,不能以自己的喜好去對待顧客。服務(wù)人員要尊重、了解、熟悉、熱愛顧客,真心誠意傾聽顧客要求,靠“心靈”去感知顧客的需求,給顧客以最大滿足。

4.個體的自我超越

引導(dǎo)個體自我察覺,重在理解客人,服務(wù)客人。員工要善于打破常規(guī),不要限制了自己的創(chuàng)造力。培養(yǎng)自己在服務(wù)時的潛意識。

5.注重細節(jié)

酒店的服務(wù)特色可以從許多細節(jié)上體現(xiàn)出來,打動人的地方往往在細微之處。細節(jié)會給顧客帶來一種意外的驚喜,能為顧客和酒店創(chuàng)造價值.在曼谷東方酒店,有位隔了30年后再訪曼谷的英國客人,無意中談到他愿重溫昔日睡在蚊帳中的樂趣。酒店當(dāng)真派人買來一頂大蚊帳,設(shè)在客人帶空調(diào)的房間里。在漢堡四季賓館的客房里,清晨有人把電話機從床頭柜移到寫字臺,入夜又把電話機悄悄地放回床頭柜;為保證客人不受街上嘈雜聲音的干擾,向街面的窗戶都有兩層玻璃;為讓客人感到安全保險,凡向走廊開的門都有兩道。酒店對客人可謂關(guān)懷備至。

6.具有人情味,進行感情投資

員工的服務(wù)既要滿足顧客的物質(zhì)需求,又要滿足顧客的精神需求。要形成一種以情待客的服務(wù)傳統(tǒng).讓顧客感到酒店員工的人文關(guān)懷.如果一個被雨淋濕的過路客人來人住你們酒店,你還用微笑服務(wù)而不是一種人性關(guān)懷的服務(wù)時,他就會感覺你們酒店缺少一種人情味,也不會對你們酒店產(chǎn)生好感.

(五)酒店個性化服務(wù)創(chuàng)造的建設(shè)性意見

第5篇 汽車4s店財務(wù)管理細節(jié)

汽車4s店的財務(wù)管理與細節(jié)

主要是四個部分:

1、整車銷售部分,一般采用個別成本法或者先進先出法,因為是商業(yè)企業(yè),所以成本只包括進價,運費一般汽車生產(chǎn)企業(yè)中轉(zhuǎn)庫承擔(dān),其它費用計入經(jīng)營費用中,一般的汽車銷售企業(yè)都會根據(jù)廠家政策,每月完成情況來計算應(yīng)得折讓,一般是在下幾個月中開具紅字發(fā)票或者負數(shù)折讓,沖抵商品銷售成本科目,記往,折讓或折扣的計算和損取工作是作為財務(wù)經(jīng)理必須充分要重視的。如果有多品牌業(yè)務(wù)的話,中間商的提成最好先掛帳,待以后找機會沖銷,還有試乘試駕車是普通發(fā)票取得,作銷售的話要交固定資產(chǎn)銷售增值稅4%,

2、若有分期信貸業(yè)務(wù)的話,墊資要有保障,每筆的收入為手續(xù)費收入1%-5%和保險返利收入6%,注意此部分業(yè)務(wù)風(fēng)險很大,所以辦手續(xù)時一定要符合要求后再行辦理,不能違歸操作。

3、裝飾業(yè)務(wù)部分,主要銷售汽車內(nèi)飾及小物件,此部分毛利率在4s店中屬于最高,一般能達到40%-60%,所以要開展這項業(yè)務(wù),雖然此項業(yè)務(wù)競爭非常激烈,但是一旦能夠開展這項業(yè)務(wù),對于整車銷售或者售后服務(wù)質(zhì)量都會有很大的提高,也會無形中提升4s的水準(zhǔn)。

4、售后服務(wù)部分:主要是針對本店的汽車銷售的售后服務(wù),在商品銷售收入明細帳下設(shè)維修收入、首保收入、索賠收入、備件銷售收入等明細科目,是針對汽車運行公里內(nèi)可以首保,備件問題可以索賠以及外地銷售備件專設(shè)科目,一般不設(shè)備件明細銷售,因為備件種類可達上千種,所以如果沒有庫存財務(wù)聯(lián)網(wǎng)的計算機信息處理帳務(wù)的話,還是只設(shè)數(shù)量金額,不要設(shè)的過細,但對于備件要做到二月內(nèi)一盤點,而且要注意出現(xiàn)的保管問題,對于缺失的備件要注意對于責(zé)任人處罰,

每個4s店的帳務(wù)都有自己的特點,不可能完全照搬,主要是為了管理及稅收等來設(shè)置,屬一般納稅人交增值稅,開具汽車銷售發(fā)票,汽車維修發(fā)票,配件銷售發(fā)票,和增值稅專用發(fā)票,記住,要信息員開具銷售結(jié)算單,結(jié)算員核對無誤后,辦理業(yè)務(wù),設(shè)置整車銷售的話可以分地區(qū)及部門或銷售員等專項核算,以利于月底計算提成,一般在完成任務(wù)的情況下,單車提成200-500元,但必須超過盈利的最低限額,對于管理方面,你可以根據(jù)以前所學(xué)知識,適當(dāng)?shù)淖兺?變被動為主動,

其實還有很多方面沒來得及說清,希望以上對你有所幫助。

4s店財務(wù)管理方面怕是不會有什么成形的資料的,據(jù)我所知國內(nèi)的4s店起步都較晚,一般在銷售服務(wù)管理方面往往有國外的現(xiàn)成模式可參照,但在財務(wù)管理方面,由于各國財務(wù)制度方面的特殊性,不容易相互借鑒,管理均比較粗放。

會計人數(shù)、崗位分工、工作流程,一般是各店根據(jù)自己的情況自行考慮安排,但一般可以這樣設(shè)置:

財務(wù)部可設(shè)四人,其中一為部門主管,主要負責(zé)整個公司的財務(wù)工作,包括融資、稅務(wù)、編制預(yù)算、進行財務(wù)分析等,在部門內(nèi)一般負責(zé)總賬、會計報表、稅務(wù)報表、審核、整車及服務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn);

一為記賬會計,負責(zé)對賬、記賬、作憑證、開整車發(fā)票、做一些輔助報表;

一為出納,主要負責(zé)收取整車款,跑銀行,如果有融資車業(yè)務(wù),要負責(zé)與銀行交涉辦理整車合格證核對及存取業(yè)務(wù)。

一為服務(wù)結(jié)算,一般設(shè)在服務(wù)前臺,主要負責(zé)收取服務(wù)收入款,備件收入款,精品安裝收入款,作服務(wù)業(yè)務(wù)結(jié)算,并每日將收取的款項交公司財務(wù),作營業(yè)日報表。

在4s店實現(xiàn)預(yù)算管理的難度比較大,推行的效果往往不是很理想。原因在于,

一、幾項重要預(yù)算的編制均需要有關(guān)部門參與,但目前的有關(guān)人員的水準(zhǔn)往往很成問題,無法按照科學(xué)的思路來提交預(yù)算。這種情況下往往需要懂行的管理層的堅決推進,也需要有關(guān)部門人員具備預(yù)算編制的基本概念。同時也要看到,商業(yè)企業(yè)特別是汽車銷售行業(yè)目前受市場的影響太大,經(jīng)常性的要根據(jù)市場變化隨時調(diào)整策略,幾個主要項目的預(yù)算編制往往不能反映現(xiàn)實,如:廣告投放,銷售價格等等,所以目前的預(yù)算只能是做成粗略的年度計劃形式,根據(jù)行業(yè)慣例,測算出幾項重要支出的大致水平,象文中所述的嚴格預(yù)算管理并按月分析,是不大現(xiàn)實的。只有對于日常管理費用部分還可以做到這一點。

二、在4s店,很重要的一項支出是工資,但確定實行何種工資激勵制度,是一件難事,而且對預(yù)算編制有很大的影響,據(jù)我所知,有的公司實現(xiàn)的激勵辦法很不利于控制工資水平,而這又并非財務(wù)人員所能左右。

三、實行嚴格預(yù)算管理的前提是,企業(yè)的財務(wù)管理要非常規(guī)范,簡單說,企業(yè)的賬務(wù)上的信息都是客觀、全面的。由于眾所周知的原因,目前這是不容易做到的。如果財務(wù)處理不夠規(guī)范,要進行財務(wù)分析,需要財務(wù)人員投入大量的精力進行一些細小項目的分析調(diào)整,這將是相當(dāng)困難的事。

在4s店,作為新入行的財務(wù)人員,除了掌握好公司費用開支標(biāo)準(zhǔn)外,重點是如何做好公司的財務(wù)監(jiān)管工作,有幾點重要的關(guān)健點建議你注意:

一、存貨管理,財務(wù)人員一定要對公司的服務(wù)管理軟件非常了解,幾個重要數(shù)據(jù)要明確其意義,明確獲得途徑,主要是庫存?zhèn)浼?監(jiān)督好備件的入出庫過程,對于存貨管理軟件應(yīng)熟悉其功能,對于一些比較特殊的入出庫需要在財務(wù)的監(jiān)督下進行。財務(wù)上的庫存?zhèn)浼欢ㄒc庫房內(nèi)實物價值相符。

二、服務(wù)收入管理,公司每月的服務(wù)收入一定要與服務(wù)軟件系統(tǒng)的數(shù)字相符,一定要慎重進行反結(jié)算,并確保反結(jié)算是在財務(wù)的監(jiān)督下。且反結(jié)算只能是由財務(wù)結(jié)算人員進行,不對其他人員授權(quán)。

以上是兩個最容易出問題的地方。

三、整車銷售收入的管理,確保每一筆銷售都形成訂單,且訂單上一定反映真實的銷售價格,有關(guān)贈送保險、精品的一定要在定單上反映出來,公司的銷售價格政策要在財務(wù)備案,超出授權(quán)的要由有關(guān)負責(zé)人員在定單上簽字確認。

四、加強供應(yīng)商的管理,4s店一般對于客戶管理不需要財務(wù)人員關(guān)注,因為一般這都有現(xiàn)在的管理模式,往往取決于生產(chǎn)廠商的要求品質(zhì)管理程序。備件、精品的采購由于財務(wù)人員并不懂得有關(guān)專業(yè)知識,似乎很難對此加以監(jiān)管,但這又是非常重要的需要監(jiān)管的地方,初期簡單的方法是,要求采購部門將供應(yīng)商檔案提交,必要時可進行適當(dāng)抽查,試調(diào),分析主要消耗品的供應(yīng)價格是否與市場價格同步,當(dāng)然這項工作是需要管理層介入才有較好效果。

以上是幾個比較重要的控制點,應(yīng)加以關(guān)注。至于其它的一些細節(jié)方面的事情,只能是靠自己在實際工作中慢慢體會了。

第6篇 _物業(yè)工程部巡檢管理細節(jié)要求

物業(yè)工程部巡檢管理細節(jié)要求

1、目的;

保證小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的正常運行避免和減少裝修違章行為發(fā)生。

2、適用范圍;

適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備及二次裝修;

3、職責(zé);

3.1工程部主管全面負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備運行管理工作及二次裝修檢查工作。

3.2工程部領(lǐng)班具體負責(zé)小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施和二次裝修巡檢工作的組織落實。

4.0細節(jié)規(guī)范;

4.1工程部日常巡檢由值班人員在上班半小時后進行,

4.2當(dāng)日值班人員應(yīng)按本系統(tǒng)規(guī)定相關(guān)檢查內(nèi)容填寫巡檢記錄表,對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題及時上報領(lǐng)班及部門主管,對設(shè)施設(shè)備的問題應(yīng)采取適當(dāng)安全措施,防止故障發(fā)生及事故的發(fā)生。

4.3當(dāng)值班人員外出巡檢時,必須隨身攜帶對講通訊工具,隨時與部門主管保持聯(lián)系。

4.4當(dāng)日值班人員應(yīng)對當(dāng)日裝修的施工戶的進度、內(nèi)容在巡檢表中做簡單的記錄;

4.5當(dāng)日值班人員在結(jié)束巡檢中的問題做簡單的提示;

4.6巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題交工程部主管簽審核意見.

4.7對裝修中發(fā)現(xiàn)的違章行為,應(yīng)當(dāng)場制止,并立即向領(lǐng)班或主管報告,爭取及時糾正避免違章發(fā)生。

5.0記錄表單;

《工程部工作日志》《工程部巡檢記錄表》

第7篇 工程部應(yīng)急維修預(yù)案細節(jié)管理水管爆裂處理規(guī)程

工程部應(yīng)急維修預(yù)案作業(yè)規(guī)程細節(jié)管理之水管爆裂

1.0目的

規(guī)范應(yīng)急維修預(yù)案的工作程序,確保應(yīng)急預(yù)案的有效性、實用性。

2.0適用范圍;

適用于管理處工程的應(yīng)急維修作業(yè);

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負責(zé)制定轄區(qū)內(nèi)給水管道爆裂故障的應(yīng)急維修預(yù)案;

3.2工程部領(lǐng)班負責(zé)應(yīng)急預(yù)案的備料,實地勘察及現(xiàn)場作業(yè)施工;

3.3工程部領(lǐng)班負責(zé)依據(jù)預(yù)案內(nèi)容,制定作業(yè)流程;

3.4工程部領(lǐng)班依據(jù)預(yù)案作業(yè)流程制定演練計劃;

4.0程序要點;

4.1制定原則;

4.1.2可操作性原則。制定出的預(yù)案要符合小區(qū)的實際情況,確實可行;

4.1.3有效性原則。制定出的預(yù)案要在發(fā)生故障的處置實施時收到良好的效果,具有實用性;

4.2重點防范部位

4.2.1轄區(qū)內(nèi)各分支節(jié)點處閥門及閥門兩端接口處;

4.2.2轄區(qū)內(nèi)各進戶水表及兩端接口處;

4.2.3噴泉進水閥門;

4.2.4消防栓處水表、水閥接口處;

4.3應(yīng)急預(yù)案的制定;

4.3.1工程部根據(jù)小區(qū)發(fā)展情況進行標(biāo)識,在每年11月15日前制定本小區(qū)重點防范部位應(yīng)急預(yù)案,并報公司審批;

4.3.2工程部領(lǐng)班根據(jù)各重點防范部位制定應(yīng)急作業(yè)流程預(yù)案;

4.3.3

第8篇 小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細節(jié)要求

小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

制定物業(yè)小區(qū)業(yè)主家庭維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程,為業(yè)主提供優(yōu)越的居家環(huán)境。

2.0適用范圍

適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的家庭維修。

3.0職責(zé)

3.1工程主管全面負責(zé)小區(qū)業(yè)主的家庭維修管理工作。

3.2工程領(lǐng)班具體負責(zé)小區(qū)家庭維修工作的落實.

3.3加強業(yè)主的溝通聯(lián)系,切實解決業(yè)主的需求與困難.

4.0程序要點

4.1業(yè)主家庭維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

4.1.1根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料,按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達維修現(xiàn)場。

4.1.2身著干凈工裝,帶干凈工作手套,佩帶職員證,同時應(yīng)帶好鞋套和一次性的臺布,持維修上門服務(wù)。

4.1.3到達業(yè)主單元后應(yīng)先敲門或按門鈴,待用戶開門后首先問“您好”,業(yè)主許可后方能進入室內(nèi)。

4.1.4禮貌客氣地詢問所需要維修項目,當(dāng)判定維修項目屬有償維修時,根據(jù)《用戶手冊》上的收費標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主報維修價格。

4.1.5用戶同意維修,則將收費金額填在維修單相應(yīng)的欄目,并請業(yè)主簽名;業(yè)主不同意該價格,維修在維修單上注明原因,并請業(yè)主簽名。

4.1.6因材料不足暫不能維修的,應(yīng)向業(yè)主解釋清楚,預(yù)約下次維修時間,并將相關(guān)情況記錄在維修單上。

4.1.7因業(yè)主自購設(shè)施的故障而無法維修,應(yīng)詳細向業(yè)主說明原因,由業(yè)主或協(xié)助業(yè)主聯(lián)系其設(shè)備供應(yīng)商,同時將相關(guān)情況記錄在維修單上,并請業(yè)主簽名。

4.1.8根據(jù)設(shè)備故障情況采取相應(yīng)的維修措施,注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。

4.1.9在維修時,應(yīng)盡量保持業(yè)主戶內(nèi)環(huán)境雅靜,不擴散波及太大范圍,嚴禁高聲喧嘩、散漫浪蕩。

4.1.10故障修復(fù)后,業(yè)主驗收合格,維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果,請業(yè)主簽名確認,維修人員要將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走,并將所維修部件和周圍環(huán)境抹干凈,徹底清理現(xiàn)場后才可離開。

4.1.11維修人員在完成的維修單上簽名,交工程部維修領(lǐng)班,同時通知客服中心登記。

4.1.12每月維修領(lǐng)班以10%的抽樣,對已完成的工作單進行回訪,發(fā)現(xiàn)業(yè)主有不滿意的應(yīng)追查,確實屬人為因素應(yīng)追究維修人員的責(zé)任,納入月度考核標(biāo)準(zhǔn)。

5.0相關(guān)文件

《__花園住戶手冊》

6.0記錄

《業(yè)主家庭維修工作記錄表》

第9篇 物業(yè)工程部對業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細節(jié)要求

物業(yè)工程部對業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保業(yè)主房屋的質(zhì)量。

2.0適用范圍

適用于所有新接管驗收的業(yè)主房屋。

3.0職責(zé)

3.1物業(yè)工程部指派專業(yè)人員協(xié)同業(yè)主進行房屋質(zhì)量接受驗收。

3.2地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負責(zé)業(yè)主房屋質(zhì)量問題的處理。

4.0程序內(nèi)容

4.1接管驗收的準(zhǔn)備工作

按《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》的第4.1條進行接管驗收的準(zhǔn)備工作。

4.2房屋硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)

4.2.1主體結(jié)構(gòu):

a)外墻不得滲水;

b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

4.2.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。

4.2.3內(nèi)墻面:

a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;

b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。

4.2.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。

4.2.5衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

4.2.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.2.7門、窗

a)門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準(zhǔn)確,無翹曲變形;

b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;

c)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;

d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;

f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;

g)高檔裝飾門裝飾完整。

4.2.8樓梯、扶手:

鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。

4.2.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。

4.2.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。

4.2.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。

4.2.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。

4.2.13光纖已開通,收視良好。

4.2.14開關(guān)安裝牢固,開關(guān)靈活,接觸良好。

4.2.15燈具安裝牢固,完好無損,反應(yīng)靈敏,發(fā)光正常。

4.2.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。

4.2.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。

4.2.18給水設(shè)施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。

4.2.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。

4.2.20門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

4.2.21防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、

4.2.22其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號與設(shè)計相符,工作正常。

4.3接管驗收遺留問題的處理

4.3.1遺留問題的登記確認:

a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認;

b)對業(yè)主硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《業(yè)主房屋驗收單》中。

4.3.2對資料遺留的問題,接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補齊。

4.3.3對業(yè)主硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求地產(chǎn)公司在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。

4.3.4對于長期解決不了,勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進行備錄。

5.0記錄

業(yè)主房屋驗收單

6.0相關(guān)支持文件

6.1《物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

第10篇 物業(yè)工程部空關(guān)房檢查管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求

物業(yè)工程部空關(guān)房檢查管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范空關(guān)房的管理工作,確保業(yè)主空關(guān)房的管理質(zhì)量

2.0適用范圍

適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的空關(guān)房。

3.0職責(zé)

3.1工程部負責(zé)小區(qū)業(yè)主的空關(guān)房監(jiān)督管理工作。

3.2工程領(lǐng)班具體負責(zé)小區(qū)空關(guān)房檢查工作的落實.

4.0程序內(nèi)容

4.1空關(guān)房的日常檢查

4.1.1根據(jù)季節(jié)的變化,制定空關(guān)房的日常檢查計劃。

4.1.2空關(guān)房的日常檢查內(nèi)容

a)屋頂是否有滲漏水現(xiàn)象

b)墻面是否有滲水現(xiàn)象

c)墻面、屋頂是否有霉變

d)窗框是否滲水

e)室內(nèi)電路、給排水系統(tǒng)

f)墻面、地面粉刷層是否有脫落、風(fēng)化現(xiàn)象

g)室內(nèi)是否有自然破損,如玻璃等

h)智能化系統(tǒng)的測試,檢查智能化系統(tǒng)能否正常工作

i)門鎖、車庫能否正常工作

4.1.3根據(jù)日常檢查情況填寫《空關(guān)房檢查記錄表》

4.1.4如發(fā)現(xiàn)存在的問題,要及時解決處理,必要時及時通知業(yè)主。

4.2突發(fā)性及時檢查

4.2.1突遇連續(xù)性的暴雨,要立即組織工程部員工系統(tǒng)檢查。主要以滲漏水為主。

4.2.2夏季連續(xù)暴曬,或冬季連續(xù)干凍,檢查受溫度變化而破損的部位,如物頂玻璃天窗、陽光房、有露出的防水部位等。

4.3對檢查出空關(guān)房的問題,及時的給以維修處理,與業(yè)主隨時保持聯(lián)系,填寫《空關(guān)房維修記錄表》

5.0相關(guān)文件

客戶服務(wù)中心業(yè)主鑰匙管理作業(yè)規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)

6.0記錄

6.1《空關(guān)房檢查記錄表》

6.2《空關(guān)房維修記錄表》

第11篇 物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程與細節(jié)要求

物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

制定設(shè)備設(shè)施管理制度,確保物業(yè)管理設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、

2.0適用范圍

適用于管理處所管理的所有設(shè)備設(shè)施綜合管理。

3.0職責(zé)

3.1工程主管全面負責(zé)設(shè)備設(shè)施的綜合管理工作

3.2工程領(lǐng)班負責(zé)本區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的組織實施工作;

4.0程序內(nèi)容

凡價值在2000元(人民幣)以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內(nèi)都需要技術(shù)管理的固定資產(chǎn),都應(yīng)列入工程設(shè)備檔案管理。

4.1設(shè)備設(shè)施的檔案建立

4.1.1對工程部管轄設(shè)備建立《設(shè)備臺帳》。

4.1.2工程部對管轄設(shè)備進行設(shè)備標(biāo)識和設(shè)備編號。

4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功率系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。

4.1.4設(shè)備臺帳應(yīng)和設(shè)備現(xiàn)行的狀態(tài)保持一致。

4.1.5《設(shè)備臺帳》和設(shè)備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存,工程部留復(fù)印件。

4.2檔案資料管理規(guī)程

4.2.1有工程設(shè)備檔案由工程部負責(zé)管理,工程檔案管理人員應(yīng)嚴格遵守公司檔案管理制度和保密守則。

4.2.2各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類:強電、弱點、空調(diào)、機管等,統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標(biāo)簽。

4.2.3編制檔按目錄,內(nèi)容和檔案盒外標(biāo)簽一致。

4.2.4外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程師核對實物,如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則有文員聯(lián)系交圖單位更正。

4.2.5檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應(yīng)妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應(yīng)由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。

4.2.6借閱檔案須經(jīng)工程主管批準(zhǔn),文員登記并指定歸還日期,由文員按期追還,需續(xù)借的要重新登記。

4.3設(shè)備的購置管理

4.3.1設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。

4.3.2設(shè)備的購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需求的原則。

4.3.3設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。

4.3.4新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。

4.3.5工程部對新購設(shè)備進行清點驗收、資料整理、協(xié)調(diào)安裝、調(diào)試和試運行。

4.3.6驗收符合要求的設(shè)備,按規(guī)定納入臺帳、設(shè)備卡片等日常管理。

4.4設(shè)備的封存停用

4.4.1連續(xù)停用6個月以上的設(shè)備,由使用部門就地封存,填寫《設(shè)備封存單》。

4.4.2封存的設(shè)備應(yīng)切斷電源,將設(shè)備擦拭保養(yǎng),做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設(shè)備的保管人,未經(jīng)允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。

4.5設(shè)備設(shè)施的大修改造

4.5.1現(xiàn)行設(shè)備的運行狀況、維修記錄、零配件的更換等。

4.5.2大修改造的方案的論證審批,填寫《設(shè)備大修改造審批單》,報物業(yè)管理處審批。

4.5.3設(shè)備大修改造竣工后,由管理處組織驗收,填寫《設(shè)備大修改造竣工報告單》,并觀察其運行狀況。

4.6設(shè)備報廢處理作業(yè)程序

設(shè)備使用達到一定年限,或科技進步,或不符合環(huán)保達標(biāo)要求,或因為其他原因,對現(xiàn)行設(shè)備不得不做報廢處理。

4.6.1申請報廢

a)對具備報廢條件的設(shè)備提出報廢。

b)注明設(shè)備詳細資料,如購買日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、配件好材記錄、維修成本狀況等。

c)提出報廢理由。

d)設(shè)備能耗過大,或環(huán)境污染嚴重,國家規(guī)定應(yīng)以淘汰的產(chǎn)品。

e)已超過設(shè)備規(guī)定使用年限,損壞嚴重,維修費用過高,大修以后設(shè)備使用性能仍不能滿足要求。

f)設(shè)備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴重的不安全因素,且在經(jīng)濟投入上不宜大修和改造。

g)因自然災(zāi)害,事故損壞,修理費用接近或超過該設(shè)備的市場價值。

4.6.2鑒定

a)工程部按報廢設(shè)備的規(guī)定對設(shè)備進行技術(shù)鑒定。

b)財務(wù)部對設(shè)備報廢的經(jīng)濟合理性進行審核。

4.6.3審批

公司根據(jù)實際需求和工程部、財務(wù)部的鑒定審核意見批復(fù)。

4.6.4撤消臺帳

批準(zhǔn)報廢的設(shè)備,工程部撤消設(shè)備臺帳。

4.6.5報廢處理

a)需新用設(shè)備替換的在用設(shè)備,待新設(shè)備投入使用后再進行報廢。

b)批準(zhǔn)報廢的在用設(shè)備,在保證安全的前提下運行,不再進行大修。

c)可轉(zhuǎn)讓的設(shè)備作價轉(zhuǎn)讓。

d)不可轉(zhuǎn)讓的設(shè)備,將可利用的零部件拆下留用,其余部分做廢品處理。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《設(shè)備設(shè)施臺帳檔案表》

6.2《設(shè)備卡》

6.3《設(shè)備購置審批單》

6.4《設(shè)備封存單》

6.5《設(shè)備計劃大修保養(yǎng)審批表》

6.6《設(shè)備大修保養(yǎng)驗收表》

6.7《設(shè)備報廢申請表》

第12篇 物業(yè)工程部供配電設(shè)備運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求

物業(yè)工程部供配電設(shè)備運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

制定供電管理制度并實施,確保各物業(yè)管理配電設(shè)備正常運行供電。

2.0適用范圍

適用于管理處所管理的所有配電設(shè)備設(shè)施。

3.0職責(zé)

3.1值班電工負責(zé)供電設(shè)備的運行監(jiān)控,輕微故障的維修,用電安裝;

3.2維修領(lǐng)班負責(zé)供電故障的維修、供電設(shè)施的保養(yǎng)

4.0程序內(nèi)容

4.1值班電工崗位管理規(guī)程

4.1.1值班電工的崗位責(zé)任制是搞好配電房工作的一項基本制度。它有利于增強人員的責(zé)任感,有利于每一個人做好本質(zhì)工作,便于檢查評比;

4.1.2值班電工必須熟悉電氣設(shè)備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證(或操作證),值班電工應(yīng)有一定的實際工作經(jīng)驗;

4.1.3值班電工在運行領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下,完成本職的設(shè)備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護裝置、填寫運行記錄;

4.1.4單人值班不得單獨從事修理工作;

4.1.5接班人員應(yīng)提前到位做好接班準(zhǔn)備工作。若接班人員因故未到,交班人員應(yīng)堅守崗位,并立即報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),做好安排;

4.1.6交班時,應(yīng)盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況,原則上應(yīng)由交班人員負責(zé)處理;

4.2值班巡視制度

4.1.1每日巡檢配電房配電設(shè)備的運行情況;

4.1.2每周巡檢電力計量表,如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況;

4.1.3每月巡檢各組團的配電箱接觸情況;

4.1.4遇有大風(fēng)、雨雪等天氣,應(yīng)巡檢電力線情況;

4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時檢修,當(dāng)值人員巡視后應(yīng)將巡視結(jié)果記錄于運行表中。

4.3配電房的管理規(guī)程

4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng),墻上配掛溫度計,室內(nèi)溫度控制在35。c以下。

4.3.2房內(nèi)禁止拉接臨時線路,供電線路嚴禁超載供電。

4.3.3嚴禁違章操作,操作或檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。

4.3.4保持配電房內(nèi)無雜物堆放,地面干凈,鋪設(shè)絕源橡膠墊層,設(shè)備外表清潔無塵。

4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴防蛇、鼠等進入配電房,以防短路事故的發(fā)生。

4.3.6配電房內(nèi)設(shè)備及線路需改變,必報上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),請專業(yè)人員確認方可改變。

4.3.7每年對配電房內(nèi)全部機電設(shè)備大檢修一次。

4.3.8值班人員應(yīng)認真做好值班記錄,仔細填寫《配電房運行記錄表》,認真執(zhí)行交接班記錄制度。

4.4供配電設(shè)備運行管理規(guī)程

4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備,包括(高、低壓室,變壓器室),并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。

4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設(shè)備異常,應(yīng)馬上查找原因,并通知維修領(lǐng)班安排處理。

4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。

4.4.4未經(jīng)領(lǐng)班師同意,不得私自更改設(shè)備線路和運行設(shè)置。特殊情況下,須經(jīng)領(lǐng)班批準(zhǔn)并做記錄。

4.4.5嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。

4.4.6高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢,年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。

4.4.7與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時清點數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。

4.4.8外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時追收。

4.5供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

4.5.1嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。

4.5.2維修領(lǐng)班每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。

4.5.3工作過程應(yīng)嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點,重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務(wù)正常營運為原則,特殊情況,須報告管理處主任,及時通知受影響的用戶。

4.5.6使用期中,每月重點檢查電器的各部件,注意可動部分是否有卡住,緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。

4.5.7配電設(shè)備導(dǎo)電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好,一般應(yīng)大于10兆歐。

4.5.8接觸器的觸頭表面應(yīng)經(jīng)常保持清潔,不允許用金屬的工具摩擦觸頭。

4.5.9母線支架無污損、破裂,導(dǎo)體無松動,連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。

4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡,繼電器動作顯示正常,信號指示燈正常

4.5.11電壓互感器(pt)、電流互感器(ct)無異常的聲音、氣味、無放電痕跡,保險完好無損。

4.5.12補償電容器無漏電等異常現(xiàn)象,無異常工作聲音及氣味,無溫度過熱現(xiàn)象,保護電容器的保險工作正常。

4.5.13對電器的轉(zhuǎn)動部分,如自動開關(guān)操作機構(gòu)等,每年添加潤滑油,以保持轉(zhuǎn)動靈活。

4.5.14高低壓開關(guān)的運行無異?，F(xiàn)象,絕緣電阻在正常范圍內(nèi),動力照明配電設(shè)備的配電分柜工作正常,無過熱異?，F(xiàn)象。所有配電設(shè)備的金屬部分,均有可靠接地裝置。

4.5.15維修保養(yǎng)結(jié)束后,應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在高壓電房設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表或當(dāng)值日志上。

4.5.16高壓設(shè)備發(fā)生接地時,在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi),在室外不得接近故障點8米以內(nèi),進入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。

4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程

4.6.1前的準(zhǔn)備與檢查

a)記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標(biāo)。

b)按批準(zhǔn)指令辦理停電手續(xù),斷開變壓器高壓閘主開關(guān)。

c)備好工具、器材和儀表。

d)檢查并確認變壓器高壓閘主開關(guān)已斷開,掛牌并上鎖。

e)放電并接好地線后方可工作。

4.6.2保養(yǎng)工作

a)清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。

b)檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補充,有不合格須更換。

c)檢查并調(diào)整分接頭開關(guān),保證其切換動作正確。

d)檢查硅膠有無變色,變色須更換。

e)檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。

f)對變壓器的整體進行檢查,緊固所有螺絲,確認保養(yǎng)無誤后,清理現(xiàn)場。

4.6.3結(jié)尾工作

a)驗收合格后,按程序辦理送電手續(xù),拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開變壓器低壓閘主開關(guān)及全部負荷開關(guān)。

b)按程序送電,拉合二次高壓閘主開關(guān),充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開關(guān)。

c)合上低壓閘主開關(guān),在分別合上分開關(guān)。

d)測量各種參數(shù),確認工作程序無誤。

4.7電房倒閘操作制度

4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領(lǐng)班指令,操作人確認無誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰,使用正規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備雙重名稱(即設(shè)備名稱和編號)。

4.7.2停電拉閘操作必須按照開關(guān)+負荷側(cè)刀閘+母線側(cè)刀閘順序依次操作,送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時,應(yīng)先停低壓,后停高壓;送電時先送高壓,后送低壓。嚴防帶負荷拉合隔離開關(guān)(刀閘)。為防止誤操作,高壓電氣設(shè)備都應(yīng)加裝防止誤操作的閉鎖裝置。

4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個操作任務(wù)。下列項目應(yīng)填入操作票內(nèi):

a)應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘。

b)檢查開關(guān)和刀閘的位置。

c)檢查接地線是否拆除。

d)檢查負荷分配。

e)裝拆接地線。

f)安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險器。

g)切換保護回路和檢驗是否確無電壓等。

4.7.4倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行,其中一人操作,一人監(jiān)護。

4.7.5操作中發(fā)生疑問時,不準(zhǔn)擅自更改操作票,不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置,應(yīng)立即向領(lǐng)班報告,查明原因后再操作。

4.7.6電氣設(shè)備突然停電后,即使是事故停電,在末拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設(shè)備或進入遮攔,以防突然來電。

4.7.7下列各項工作可以不用操作票:

a)事故處理。

b)拉合開關(guān)的單一操作。

c)拉開

接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。

4.8用電安裝審批制度

4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請;

4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請,并在接申請后一個工作日內(nèi),根據(jù)物業(yè)原設(shè)計容量簽署意見,提交管理處主任;

4.8.3管理處主任在接表后一個工作日內(nèi)審批物業(yè)原設(shè)計容量內(nèi)的用電安裝申請;

4.8.4當(dāng)值電工負責(zé)執(zhí)行經(jīng)批準(zhǔn)的用電安裝任務(wù)。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《配電房運行記錄表》

6.2《供配電設(shè)備維保工作記錄表》

第13篇 物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程與細節(jié)要求

物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機電處員工作。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負責(zé)檢查弱電系統(tǒng)機電處員工作的實施情況。

3.2組長負責(zé)弱電系統(tǒng)作的組織實施。

3.3弱電工負責(zé)弱電系統(tǒng)工作。

4.0程序要點

4.1弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程

4.1.1嚴格遵守系統(tǒng)各項運行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。

4.1.2領(lǐng)班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計劃,并負責(zé)實施。

4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。

4.1.4對撤除的部件與端子作好記錄和標(biāo)貼,以防止混亂。

4.1.5對于一主一備的設(shè)備不可同時保養(yǎng),以先主后備的順序進行。

4.1.6對于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置,不能用濕式清潔劑清洗,應(yīng)用吸塵器進行清潔。

4.1.7各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。

4.1.8系統(tǒng)維護結(jié)束以后,將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,在觀察一段時間,將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,填寫記錄表格。

4.2弱電系統(tǒng)維護注意事項

4.2.1應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。

4.2.2應(yīng)注意安全操作:

a)確保人身安全:維修時如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時),應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施;

b)確保維修設(shè)施的安全:測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰;維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機電處員工作以免引起意外。

4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。

4.3基本維修方法

4.3.1觀察法:

a)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;

b)有無異常的聲音;

c)觀察圖象效果。

4.3.2靜態(tài)測量法:

a)短路電阻測量法;

b)電流測量判斷法;

c)電壓測量判斷法。

4.4小區(qū)組團對講機維修

4.4.1室內(nèi)聽不到鈴聲:

a)檢查主機按鈕開關(guān)是否接觸良好,否則應(yīng)更換按鈕開關(guān);

a)檢查室內(nèi)分機待機轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好,如接觸不行則應(yīng)整修處理。

b)通過上述兩個部驟如仍不振鈴,則應(yīng)重點檢查振鈴放大電路,直至故障排除。

4.4.2不能對講:

a)檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;

b)檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常,如不正常則應(yīng)更換。

c)檢查室內(nèi)分機放大電路,重點檢查三極管直至故障排除。

4.4.3不能開樓下大閘門:

a)檢查鎖舌不見是否靈活,如阻滯則應(yīng)加潤滑油;

b)檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈;

d)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件,如有問題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。

4.4.4主機無電源:

a)檢查轎式整流二極管有無損壞,如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管;

b)檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。

4.5可視對講機維修

4.5.1無圖象、聲音,但開鎖正常:

a)調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如油光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機與門口機的圖象信號連接是否接牢,則應(yīng)重新接好(燙錫焊接);

b)如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時應(yīng)檢查室內(nèi)急電路板,包括震蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查,直至故障排除。

4.5.2通話無聲音:

a)檢查聽筒與室內(nèi)機的界限是否牢固,否則應(yīng)重新接好(燙錫、焊接);

b)調(diào)節(jié)音量電位器,如揚聲器理有交流聲發(fā)出,則說明室內(nèi)機的放大電路有問題,室內(nèi)機放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路,此時應(yīng)逐級進行檢查直至故障排除。

4.6程控交換機維護管理規(guī)程

4.6.1程控交換機的有關(guān)維護包養(yǎng)工作由弱點技工負責(zé)。

4.6.2要保證交換機工作電源的供應(yīng)(ups),中央空調(diào)的開啟。

4.6.3值班人員巡檢交換機的運行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。

4.6.4未經(jīng)同意,禁止修改交換機的運行參數(shù)。改動參數(shù)后,必須記錄在當(dāng)班日志和保養(yǎng)記錄表上。

4.6.5配線架的配線改動后必須修改配線資料。

4.6.6維護終端平時運行是處于關(guān)閉狀態(tài),使用時再開啟。

4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關(guān)閉交換機電源,帶上防靜電手套。

4.5.8保持機架、個功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作,各連接端子連接可靠。

4.6.9當(dāng)交換機發(fā)生故障而不能立即修復(fù)時,應(yīng)在最短的時間內(nèi)通知廠商到場維修恢復(fù)。

4.6.10所有的保養(yǎng)工作結(jié)束后,應(yīng)測試系統(tǒng)是否正常,并填寫設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表。

5.0記錄

5.1監(jiān)控中心設(shè)備檢查

6.0相關(guān)支持文件

6.1《監(jiān)控中心設(shè)備檢查表》

第14篇 工程部設(shè)備維修管理規(guī)程與細節(jié)要求

小區(qū)工程部設(shè)備維修管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

制定小區(qū)設(shè)備設(shè)施維修管理制度,確保物業(yè)管理小區(qū)所轄設(shè)備設(shè)施的正常運行。

2.0適用范圍

適用于管理處所轄的所有小區(qū)設(shè)備設(shè)施。

3.0職責(zé)

3.1工程主管全面負責(zé)小區(qū)設(shè)備設(shè)施運行管理工作。

3.2工程維修領(lǐng)班具體負責(zé)小區(qū)設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實;

4.0程序內(nèi)容

4.1各設(shè)備責(zé)任工程師負責(zé)設(shè)備維護計劃的制定,各設(shè)備管理人員負責(zé)設(shè)備的維護計劃的實施。

4.2設(shè)備維護保養(yǎng)分為四個方面:

4.2.1日常維護保養(yǎng)。指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔和潤滑,發(fā)現(xiàn)小問題及時排除,及時作好堅固工作以及必要記錄等

4.2.2一級保養(yǎng)。由設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備進行局部解體,進行清洗、調(diào)整,按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)

4.2.3二級保養(yǎng)。指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)

4.2.4設(shè)備點檢,指根據(jù)要求用監(jiān)測儀表或人的感覺器官,對設(shè)備的某些關(guān)鍵部位進行的有無異狀的檢查。通過日常點檢和定期點檢,可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的隱患,避免和減少突發(fā)故障,提高設(shè)備的完好率

4.3設(shè)備計劃性檢修規(guī)程

4.3.1檢修計劃包括年度計劃、月度計劃;檢修包括大修、項修、小修和改善維修。將設(shè)備檢修的類別性同時間的計劃性有機地結(jié)合起來,構(gòu)成計劃性檢修。

4.3.2工程部根據(jù)設(shè)備的運行特點,詳細地制定并嚴格地執(zhí)行檢修計劃,制定和修訂切合實際的檢修周期和檢修定額。

4.3.3根據(jù)設(shè)備的檢修周期及設(shè)備運行檢查中發(fā)行的問題,編制設(shè)備檢修計劃,報工程部審批備案,列入設(shè)備管理考核項目。

4.3.4設(shè)備大修要擬出大修方案。包括:檢修內(nèi)容、質(zhì)量要求、資金費用、工程進度、人員安排、備品備件、特殊工具、安全措施等,填寫《設(shè)備大修、改造審批表》。

4.3.5計劃性檢修的實施,按計劃使用材料、配件,避免浪費,嚴把質(zhì)量,每道工序都有質(zhì)量檢查,文明施工,專用工具要精心使用、維護,做到完工后保持現(xiàn)場的清潔。

4.3.6特種設(shè)備的維修,除按檢修程序和方案執(zhí)行外,還嚴格執(zhí)行特種設(shè)備的管理規(guī)定。

4.3.7竣工驗收工作。包括由工程部協(xié)同物管公司,根據(jù)修理任務(wù)書所提的項目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求進行驗收,根據(jù)設(shè)備的具體情況,試運行一定的時間工作正常,填寫檢修竣工報告。

4.3.8設(shè)備檢修過程中所需的各種技術(shù)資料、技術(shù)文件、要有健全的領(lǐng)用管理制度,設(shè)備大修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料,并交工程部歸檔。

4.4設(shè)備外協(xié)維修管理制度

4.4.1工程立項

a)工程部專業(yè)人員根據(jù)小區(qū)各種設(shè)施的現(xiàn)狀情況的需要,提出設(shè)備外協(xié)維修的報告。

b)報告中應(yīng)說明設(shè)備的部位、名稱、維修更新的內(nèi)容,以及預(yù)定維修時間、所需資金的概算和技術(shù)方面的可行性分析等上報管理處討論審批。

4.4.3設(shè)備維保施工單位的招標(biāo)工作

a)根據(jù)各分布設(shè)備的品牌,相應(yīng)的維保原則上與原廠家立定。招標(biāo)工作應(yīng)在完成本工程項目的設(shè)計和概算后進行,就擬建的設(shè)備維修提出招標(biāo)條件,投標(biāo)單位提出自己完成設(shè)備維修的各項保證。

b)管理處從中選擇夠資質(zhì)等級、工期短、造價低、質(zhì)量好和信譽高有實力的外協(xié)單位前來中標(biāo),并綜合評比三家以上的單位,從中選優(yōu)的原則。

c)整個招標(biāo)工作應(yīng)在公平、公正、平等、有序的情況下進行,以達到縮短工期、確保質(zhì)量、降低造價、提高投資效益的目地。

4.4.4簽訂承包設(shè)備維修工程合同及相關(guān)協(xié)議書

合同內(nèi)容應(yīng)包括施工的工期、技術(shù)要求、預(yù)算造價、付款要求及施工進行當(dāng)中不可預(yù)見問題的處理方法等內(nèi)容,并同時與之簽訂《承包工程安全管理協(xié)議》和有關(guān)管理條約。

4.4.5施工中的管理

a)工程部應(yīng)派專人進行全程跟蹤,掌握相關(guān)的維修施工技術(shù),做好維修施工記錄,收集整理相關(guān)技術(shù)資料歸檔。

b)施工維護管理、竣工驗收、工程預(yù)算、項目移交等工作內(nèi)容,并協(xié)調(diào)工程項目的各項工作設(shè)專人負責(zé),明確任務(wù),做到責(zé)任到人。

c)做好施工中各方面的協(xié)調(diào)工作,及時解決施工中出現(xiàn)的一切技術(shù)和質(zhì)量問題。

d)加強對施工隊伍的管理工作,督促檢查施工單位做好現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工的管理工作,以確保施工質(zhì)量、工期的落實。

4.4.6工程的竣工驗收決算

a)設(shè)備維修項目的驗收工作應(yīng)先由施工單位、或質(zhì)量監(jiān)理單位自驗自改,尤其是隱蔽

工程項目的驗收極為重要。對不符合設(shè)計質(zhì)量要求的問題,以書面形式做出紀要,并責(zé)成維保單位限期整改。

b)由工程部做最后的驗收并簽字。

---竣工決算書應(yīng)根據(jù)工程項目實際發(fā)生的工程內(nèi)容計算,按合同所簽定內(nèi)容及工程預(yù)算有關(guān)規(guī)定,由專業(yè)工程核算人員、財務(wù)人員分別進行核算,并對工程項目組做完最后的全面審計得出結(jié)果。

---經(jīng)管理處審批后為最終工程造價的決算。

4.5維修檔案管理制度

4.5.1維修檔案屬工程檔案的一部分,由工程部統(tǒng)一管理。

4.5.2設(shè)備維修檔案按強電、弱電、機管、裝修、用戶單元內(nèi)設(shè)施分類。

4.5.3用戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開,其他檔案按類別存放,在相應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽。

4.5.4文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表,并錄入電腦中已設(shè)置密碼的“維修管理”項目。

4.5.5文員每天核對發(fā)出和返回的維修單,將有關(guān)內(nèi)容如實錄入維修檔案記錄表,如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。

4.5.6文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進行整理、并分類歸檔。

4.5.7維修檔案作為評估小區(qū)設(shè)備運行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù),應(yīng)妥善保存,保存期限一般為一年,重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由總工程師、系統(tǒng)工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《工程部維修班日志》

6.2《設(shè)備設(shè)施維修工作記錄表》

6.3《對外委托設(shè)備維修審批單》

第15篇 工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程與細節(jié)要求

工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

制定小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理制度,確保物業(yè)管理小區(qū)所轄的公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施的正常運行。

2.0適用范圍

適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施。

3.0職責(zé)

3.1工程主管全面負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理工作。

3.2工程運行領(lǐng)班具體負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實;

4.0程序內(nèi)容

4.1工程部日常巡查規(guī)程

為保證小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施的正常運行,及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患,工程部運行班必須對所轄的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)進行日常巡查。

4.1.1運行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡查小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施

4.1.2運行人員外出巡查時,必須隨身攜帶對講通訊工具,隨時與運行領(lǐng)班保持聯(lián)系。

4.1.3運行值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運行日志上依次順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。

4.1.4運行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定,在設(shè)備現(xiàn)場設(shè)置的簽到表上依次簽名。

4.1.5運行值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況,對“手動”檔運行的設(shè)備和有異常隱患、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。

4.1.6發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、溫濕度表等有缺陷,發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀況

指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化,均應(yīng)及時調(diào)整或更換,保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄漏等又不能及時迅速的排除故障,必須立即報告運行領(lǐng)班,并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施,防止事故的發(fā)生或擴大。

4.1.7運行領(lǐng)班每周對巡查情況和記錄結(jié)果進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題追查原因,屬人為原因追究當(dāng)班人員的責(zé)任,納入月度考核。

4.2值班制度

4.2.1值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時離崗,必須有符合條件的人替崗,并交待離崗時間及去向。

4.2.2根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求,密切注視所管設(shè)備的運行情況,按規(guī)定作好有關(guān)記錄。

4.2.3值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度,按時巡查,及時發(fā)現(xiàn)事故隱患,迅速排除故障,保證設(shè)備正常運行。

4.2.4如出現(xiàn)設(shè)備故障,而當(dāng)班人員不能處理,應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員。

4.2.5值班員工必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案,遇突發(fā)性事件應(yīng)保持冷靜,果斷處理。

4.2.6值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作,收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄,等候上級到場處理。

4.2.7調(diào)度值班人員接到請修通知時,應(yīng)及時通知有關(guān)班組,安排人員前往維修。

4.2.8所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班,如需調(diào)班,必須報主管人員同意,原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調(diào)。在就餐時間,實行輪換就餐制,并通知同班維修人員配合。

4.3交接班制度

4.3.1值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無固缺勤,不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者,必須提前征得班長同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù),才能請假。交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作,正點進行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括:查看運行記錄、介紹運行狀況和方式,以及設(shè)備檢修、變更等情況,清點儀表、工具,檢查設(shè)備狀況等。交班時,雙方班組長在值班日志上簽字。

4.3.2在下列情況下不得交接班:

a)在事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機時

b)交接班準(zhǔn)備工作未完成時

c)接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時

d)班組長或由主管指定替代班組長的認為及時到時

e)接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清而未找到頂班人時

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《工程部設(shè)備巡查記錄表》

6.2《工程部運行班日志》