第1篇 物業(yè)管理部副領班職務說明書
物業(yè)管理部副領班職務說明
工作概述:協(xié)助領班搞好全班團結,開展經(jīng)常性思想教育工作;負責宿舍內(nèi)務衛(wèi)生及檢查警容風紀;領班不在時,代理領班職責。
(一)任職資格
1、性別:不限(男性為主,占95%)
2、年齡要求:30歲以下
3、身體要求:175cm以上(女,165cm以上,總數(shù)不超過5%),能持續(xù)工作8小時以上,且有80%以上的時間可以步巡工作;體能良好,身體協(xié)調;行動敏捷,判斷能力強,視力5.0以上,無色盲及口吃;
4、學歷要求:高中、中專或以上文化
5、工作經(jīng)歷:需具備1年以上物業(yè)保安工作經(jīng)驗;
6、工作技能要求:
技能要求:熟悉國家法律法規(guī)及物業(yè)管理員職責權限,具備一定的軍事教學法及培訓基礎,懂得突發(fā)事件的處置及解決一般投訴;
(二)工作關系
1、直接上級:領班
2、直接下級:物業(yè)管理員
3、合作部門:屋村各部
(三)崗位職責
1、協(xié)助領班處理各項事務,領班不在時,代理領班職責;
2、負責班里內(nèi)務衛(wèi)生及檢查軍容風紀;
3、負責排崗布崗與班前班后集合;
4、及時掌握隊員思想動態(tài)并做好教育,關心愛護隊員,促進團結;
5、監(jiān)管隊員值班期間紀律;
6、負責崗位給水、換電池等后勤保障工作;
7、負責崗位物資、公用裝備的交接檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時查明原因,分清責任。
(四)工作目標與衡量標準
1、確保領班不在位代其職務行使職權時,符合《領班職責標準》;
2、確保宿舍衛(wèi)生符合《內(nèi)務衛(wèi)生規(guī)范》之要求;
3、確保全班隊員軍容風紀參照《軍容風紀檢查制度》隨機抽查合格;
4、確保按照部門規(guī)定上班時間集合,整隊清點人數(shù),整理著裝;
5、確保無因管理不當、關心愛護不到位、工作氛圍不佳引致人員辭職或流失;
6、監(jiān)管崗位紀律有效,確保無嚴重違紀情形出現(xiàn);
7、確保后勤保障充分,無因保障不力引致崗位工作受影響;
8、確保當值期間崗位物品交接清楚,無因交接不清而無法確定責任歸屬或查找責任人情形出現(xiàn)。
第2篇 物業(yè)管理中心人員聘用調配管理流程
1目的
明確中心人員聘用的流程和各崗位人員素質要求
2范圍
本手冊規(guī)定了**管理中心選聘員工的工作流程和轉正工作流程。
3職責
3.1中心綜合管理部負責中心人員選聘的組織、協(xié)調、面試工作。
3.2中心相關職能部門和管理處主任負責人員的面試工作。
3.3中心經(jīng)理負責中心選聘人員的最后把關面試工作。
4人員聘用流程
4.1工作流程圖
職能部門、管理處申請--中心經(jīng)理審批(溝通確認)--綜管部聯(lián)系公司行政人事部--綜管部負責人負責面試(必要時職能部門負責人、管理處主任也參與)不合格--中心經(jīng)理把關面試--綜管部上報公司行政人事部進行復試,協(xié)調辦理相關手續(xù)--公司行人部辦理入職手續(xù)--相關職能部門(或管理處)負責人員崗前培訓[不合格]--培訓合格后,綜合管理部將人員調配至相關職能部門和管理處
4.2新進人員選聘流程
4.2.1職能部門、管理處根據(jù)實際工作需要提出用人需求,報中心經(jīng)理審批,中心經(jīng)理根據(jù)職能部門、管理處人員編制和管理處實際工作情況,決定是否招聘新人。
4.2.2根據(jù)中心經(jīng)理批準的招聘新人的用人需求,綜合管理部聯(lián)系公司行政人事部,書面提交《員工需求計劃表》。
4.2.3行政人事部根據(jù)用人需求,安排人員持《應聘人員登記表》到中心面試或者直接安排人員到中心進行面試,中心安排填寫《應聘人員登記表》,綜合管理部進行初試,如面試不合格在面試表上填寫面試意見,返還給行政人事部。如合格,并在面試評審表上填寫面試意見(如中心經(jīng)理認為有必要,則安排相關職能部門負責人和提出用人需求的管理處主任參與面試)。
4.2.4經(jīng)上述面試合格的人員,最后經(jīng)中心經(jīng)理把關面試,并在面試評審表上填寫面試意見。
4.2.4綜合管理部根據(jù)中心經(jīng)理面試意見,對不合格的人員,將材料退還行政人事部;對合格的人員,報公司行政人事部,要求聘用,請公司行政人事部按公司程序安排進行復試。
4.2.5行政人事部開出人員錄用通知書,新進人員憑通知書到中心綜管部報到,綜管部安排其到相關職能部門或管理處接受上崗培訓。培訓合格后由綜管部開出《中心內(nèi)部人員調配單》,安排到相關職能部門或管理處進行試用。
5 人員調配流程
5.1中心內(nèi)部調配:中心根據(jù)工作需要,需從相關職能部門、各管理處之間調配人員,先由中心經(jīng)理與相關職能部門、管理處負責人進行溝通確定后,由人員調出的職能部門、管理處和綜合管理部分別負責與調配人員的面談,由綜合管理部開出人員調配單,安排到相關職能部門和管理處報到。
5.2公司調配至中心:員工憑公司行政人事部開出的調配通知單到管理中心報到,由中心經(jīng)理與相關職能部門與管理處負責人進行溝通,確定安排至相關職能部門和管理處,由綜合管理部開出《**管理中心人員調配通知書》,安排到相關職能部門和管理處報到。
5.3公司從中心調配人員:因工作需要需從中心調配人員到別的部門和管理中心,由中心經(jīng)理與相關職能部門與管理處負責人進行溝通后,由人員調出的職能部門、管理處和綜合管理部分別負責與調配人員的溝通,安排到公司行政人事部報到。
相關質量記錄
1、《員工需求計劃表》 zc-04/b01
2、《應聘人員登記表》 zc-04/b02
3、《**管理中心人員調配通知書》 gg-jr-02/b02
第3篇 物業(yè)績效管理專員職位說明書-2
物業(yè)績效管理專員職位說明書(二)
1基本資料
直接上級:人力資源部經(jīng)理
可晉升的職位:績效主管
2工作綜述
根據(jù)公司績效管理制度和方案,組織實施績效管理計劃
3工作職責
(1)協(xié)助完善績效管理體系,并制定相應的績效管理實施計劃。
(2)協(xié)助各部門分解企業(yè)目標,指導設定員工績效目標。
(3)適時發(fā)放、收集績效管理表格,并做好績效管理數(shù)據(jù)信息的收集、整理和統(tǒng)計。
(4)分析績效管理效果,不斷優(yōu)化績效管理方案,促進業(yè)績改善,并為員工培訓、獎懲、晉升提供依據(jù)。
(5)整理員工績效管理資料并歸檔。
4協(xié)調
協(xié)調集團本部各部門、各項目人事部門相關人員。
5權限
對績效管理方案和績效結果的運用有建議權。
6任職資格
大專以上文化程度,兩年以上大型企業(yè)績效管理實務經(jīng)驗,能制定實施計劃和方案,并有一定的統(tǒng)籌能力、數(shù)理統(tǒng)計分析能力、溝通、協(xié)調能力。
第4篇 物業(yè)管理師管理實務考試預測試題及答案1
2022物業(yè)管理師管理實務考試預測試題及答案(1)
一、單項選擇題
1.下列關于前期物業(yè)服務合同的表述中,不正確的是(d)。
a.前期物業(yè)服務合同是指物業(yè)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議
b.前期物業(yè)服務合同是物業(yè)服務企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據(jù)
c.前期物業(yè)服務合同的當事人不僅涉及建設單位與物業(yè)服務企業(yè),也涉及業(yè)主
d.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當訂立口頭的前期物業(yè)服務合同
2.前期物業(yè)服務合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當此類因素致使前期物業(yè)服務合同無法全面履行時,物業(yè)服務企業(yè)可以通過(c)的方式規(guī)避風險。
a.宣告合同無效
b.宣告合同可撤銷
c.提前解除合同
d.約定條款
3.下列選項中屬于物業(yè)項目開發(fā)的銷售階段早期介入內(nèi)容的是(b)。
a.就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議
b.完成物業(yè)管理方案及實施進度表
c.就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見
d.對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見
4.物業(yè)工程質量保修分為兩部分:一是物業(yè)服務企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設設備等部分;二是業(yè)主從建設單位購買的產(chǎn)權專有部分。這兩部分的保修事務都應由(b)負責。
a.業(yè)主大會
b.建設單位
c.物業(yè)服務企業(yè)
d.施工單位
5.新建物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容不包括(d)。
a.物業(yè)資料
b.物業(yè)共用部位
c.共用設施設備
d.建設單位資料
6.在物業(yè)管理客戶中,最主要的客戶管理對象是(b):
a.建設單位
b.業(yè)主
c.專業(yè)公司
d.政府部門
7.物業(yè)管理客戶溝通的內(nèi)容不包括(b)。
a.與建設單位就早期介入、承接查驗、物業(yè)移交等問題的溝通交流
b.與建設單位、市政公用事業(yè)單位、專業(yè)公司等單位的溝通交流,要以合同準備為核心,明確各方職責范圍、權利義務,做好溝通交流工作
c.與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務公司等相關單位和個人的業(yè)務溝通交流
d.與業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理事務的溝通交流
8.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括(a)。
a.要正確看待物業(yè)管理投訴,并把它轉換為一種消除失誤、改善管理與服務、加深與業(yè)主溝通聯(lián)系的機遇
b.對投訴要“誰受理、誰跟進、誰回復”
c.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄,并及時總結經(jīng)驗
d.接受與處理業(yè)主的投訴,要盡可能滿足業(yè)主(或物業(yè)使用人)的合理要求
9.通報正文的主體構成不包括(d)。
a.結論
b.結語
c.事實與評析
d.依據(jù)
10.當物業(yè)與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問和答復問題,向有關部門(如派出所、居委會)、業(yè)主委員會或其他單位等聯(lián)系工作時,要用(a)文種。
a.“函”
b.“通知”
c.“請示”
d.“批復”
二、多項選擇題
1.合同要約的構成要件為(ace)。
a.要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖
b.要約必須由受要約人或其代理人作出
c.要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
d.要約必須在要約的有效時間內(nèi)作出
e.要約必須傳達到受要約人才能生效
2.合同簽訂應遵循的基本原則是(acde)。
a.主體平等
b.罪責自負
c.合同自由
d.誠實信用
e.權利義務公平對等
3.物業(yè)管理服務及相關活動規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務合同時,要特別注意的主要條款包括(abce)。
a.內(nèi)容
b.費用
c.項目
d.技術
e.標準
4.新建物業(yè)承接查驗的常用記錄有(abe)。
a.工作聯(lián)絡登記表
b.物業(yè)承接查驗記錄表
c.物業(yè)承接查驗工作流程
d.承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程
e.物業(yè)工程質量問題統(tǒng)計表
5.物業(yè)人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在進行周密計劃和進行資料準備及其他準備工作的同時還應注意的問題是(bcde)。
a.物業(yè)運轉資金要落實到位
b.人力資源要充足
c.資料準備要充足
d.緊急情況要有預案
e.分批辦理人住手續(xù),避免因為過分集中辦理產(chǎn)生的混亂
注釋人: hjtao提交時間:2022-6-15 10:32:55
物業(yè)管理實物
1、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及( )的現(xiàn)代化科學管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學習環(huán)境的服務性企業(yè)。
a.場地
b.綠化帶
c.道路
d.周圍環(huán)境
2、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是( )。
a.管理部
b.服務部
c.監(jiān)察部
d.產(chǎn)業(yè)部
3、業(yè)主有權直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。
a.業(yè)主直接進行的
b.通過房地產(chǎn)行政部門實現(xiàn)的
c.通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實現(xiàn)的
d.通過物業(yè)管理公司實現(xiàn)的
4、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產(chǎn)生,一般按每( )平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。
a.300~500
b.500~1000
c.1000~1500
d.1000~2000
5、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由( )組織召開。
a.房地產(chǎn)行政管理部門
b.房屋出售單位
c.業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司
d.房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位。
答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d
1.( )是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。
a.總登記
b.初始登記
c.變更登記
d.轉移登記
答案:a
2.業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額( )的,應當及時續(xù)交。
a.30%
b.60%
c.40%
d.50%
答案:a
3.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位.共用設施設備保修期滿后的( ),不得挪作他用。
a.維修
b.養(yǎng)護
c.裝修
d.維修和更新、改造
答案:d
4.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院( )。
a.訴訟
b.予以撤銷
c.依法裁定
d.調解
答案:b
5.業(yè)主對建筑物專有部分享有( )的權利。
a.占有
b.使用
c.收益
d.占有、使用、收益和處分
答案:d
6.物業(yè)管理師資格注冊審批機構為( )
a.建設部
b.人事部
c.省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政管理部門
d.縣級以上房地產(chǎn)行政管理部門
答案:a
7.依據(jù)國家相關法律、法規(guī)制定的,是業(yè)主應當共同遵守的行為準則,對全體業(yè)主具有普遍約束力的是( )。
a.物業(yè)服務合同
b.《物業(yè)管理條例》
c.管理規(guī)約
d.臨時管理規(guī)約
答案:c
8.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會.業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行( )職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。
a.管理職權
b.自治管理
c.民主管理
d.監(jiān)督指導
答案:b
9.違反《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處( )以下的處罰。
a.10萬元
b.20萬元
c.1萬元
d.5萬元
答案:a
10.物業(yè)管理用房的所有權依法屬于( )。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
a.業(yè)主
b.業(yè)主大會
c.物業(yè)服務企業(yè)
d.業(yè)主委員會
答案:a
1.鑒定機構接到鑒定申請后,應進行的程序不包括( )
a.受理申請
b.初始調查,摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀
c.現(xiàn)場查勘、測試
d.立即做決定,簽發(fā)鑒定文書
答案:d
解析:除以上三個選項外還包括:檢測驗算,整理技術資料;全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議;簽發(fā)鑒定文書。一共包括6個程序。
2.下列不屬于轉移登記的是( )
a.繼承
b.劃撥
c.合并
d.境遷
答案:d
解析:房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并,以及以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人,致使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的屬于房屋所有權主體發(fā)生轉移的情況。
3.契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產(chǎn)權屬方面的合同一經(jīng)生效,當事人之間( )
a.債權成立
b.債權先成立,物權后成立
c.物權先成立,債權后成立
d.債權和物權同時成立
答案:d
4.抵押人應當在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起( ),到房地產(chǎn)所在地辦理房地產(chǎn)抵押登記.
a.20日內(nèi)
b.30日內(nèi)
c.28日內(nèi)
d.半個月內(nèi)
答案:b
5.( )是《擔保法》規(guī)定的擔保形式之一
a.質押
b.抵押
c.物押
d.約定
答案:b
6.下列關于設立房地產(chǎn)中介服務機構應具備的條件的敘述,錯誤的是( )
a.有自己名稱、組織機構
b.有固定的服務場所
c.無規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費
d.具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷
答案:c
解析:應具備的條件包括(1)有自己的名稱.組織機構;(2)有固定的服務場所;(3)有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費;(4)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的,具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷.初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數(shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。
7.下列關于房地產(chǎn)中介服務機構履行義務的說法,正確的是( )
a.可以不遵守自愿
b.可以不交納稅費
c.可自行規(guī)定收取費用
d.遵守有關法律、法規(guī)和政策
答案:d
解析:包括6個方面:(1)遵守有關的法律、法規(guī)和政策;(2)遵守自愿、公平、誠實守信的原則;(3)按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動;(4)按規(guī)定標準收取費用;(5)依法交納稅費;(6)接受行業(yè)主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。
8.承租人如需繼續(xù)租用房屋的,應當在租賃期限屆滿前( )提出并經(jīng)出租人同意,重新簽訂租賃合同.
a.2個月
b.1個月
c.半個月
d.3個月
答案:d
9.下列說法正確的是( )
a.房屋所有權人是房屋出租人
b.房屋使用人是房屋出租人
c.房屋使用人是房屋承租人
d.房屋使用人是業(yè)主
答案:a
10.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起( ),依法到房地產(chǎn)管理部門辦理權屬登記手續(xù)
a.90日
b.100日
c.50日
d.1個月內(nèi)
答案:a
1.經(jīng)審查,開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的,房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起( )依法做出準予預售的行政許可書面決定
a.9日內(nèi)
b.15日內(nèi)
c.10日內(nèi)
d.12日內(nèi)
答案:c
2.房地產(chǎn)轉讓的內(nèi)容包括( )
a.房屋轉讓
b.土地使用權轉讓
c.房屋轉讓和土地使用權轉讓
d.劃撥土地使用
答案:c
解析:由于房屋與土地物質相連,經(jīng)濟屬性也密切相關,因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。
3.取得建設用地批準文件以后( ),政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費
a.超過1年未動工開發(fā)的
b.超過半年未動工開發(fā)的
c.超過2年未動工開發(fā)的
d.超過3年未動工開發(fā)的
答案:a
解析:超過2年未動工開發(fā)的,政府可以無償收回土地使用權
4.關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質的要求,正確的是( )
a.注冊資本不高于5000萬元
b.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營4年以上
c.連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%
d.注冊資本不低于5000萬元
答案:d
解析:一級資質房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):一是注冊資本不低于5000萬元;二是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成于此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;四是連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;六是有職稱的建筑.結構.財務.房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計不少于4人;七是工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;八是具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;九是未發(fā)生過重大工程質量事故。
5.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格的條件是( )
a.有100萬元以上的注冊資本
b.有50元以上的注冊資本
c.有3名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)人員
d.有1名以上持有資格證書的專職會計人員
答案:a
解析:設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的條件是:(1)有100萬元以上的注冊資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè).建筑工程專業(yè)的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
6.住宅專項維修資金的使用,應遵循( )的原則
a.不公開
b.受益人和負擔人不一致
c.任何單位和個人不得挪作他用
d.方便但緩慢
答案:c
解析:住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷.公開透明.受益人和負擔人相一致的原則。
7.業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標準為當?shù)胤扛某杀緝r的( )
a.20%
b.8%
c.2%
d.30%
答案:c
解析:商品住宅的業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標準為當?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
8.《物業(yè)管理條例》規(guī)定投標人少于( )的,由于缺乏足夠的競標,進行招投標的意義不大,可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
a.1個
b.2個
c.3個
d.4個
答案:c
9.( )決定了應對物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格制度
a.物業(yè)管理活動的特殊性
b.經(jīng)營管理的專業(yè)性
c.學科多,管理復雜
d.以上說法都正確
答案:d
10.物業(yè)服務企業(yè)是一種( )的企業(yè)
a.以較多自有資本而管理企業(yè)
b.以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)企業(yè)
c.以較多自有資本而管理較小企業(yè)
d.以較少資本管理較小企業(yè)
答案:b
1.( )逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革
a.1980年以來
b.1981年以來
c.1979年以來
d.1982年以來
答案:c
解析:1979年開始實行向居民售房的試點。1994年開始全面開展公有住房向居民和職工出售工作。
2.物業(yè)承接查驗的內(nèi)容包括( )
a.物業(yè)管理資料移交
b.物業(yè)現(xiàn)場驗收
c.物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收
d.物業(yè)合同
答案:c
解析:物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。
3.對實行物業(yè)承接查驗制度的說法,錯誤的為( )
a.可彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端
b.重視物業(yè)共用部位
c.擾亂業(yè)主生活規(guī)律
d.保障業(yè)主財產(chǎn)利益
答案:c
4.下列關于物業(yè)管理招標投標的說法,錯誤的是( )
a.采取地方保護主義違背公開、公平、公正原則
b.不得對潛在投標人實行歧視待遇
c.對潛在投標人分三六九等區(qū)別對待也違背公開、公平、公正原則
d.對潛在投標人可以提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的要求
答案:d
5.前期物業(yè)管理招標投標活動( )
a.有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)各種不正當競爭行為
b.有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境
c.有利于促進物業(yè)服務企業(yè)提高物業(yè)服務質量
d.以上都正確
答案:d
6.物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,( )是市場經(jīng)濟的基本特征
a.平等互利
b.公平
c.競爭
d.發(fā)展
答案:c
7.( )是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎.
a.個人財產(chǎn)
b.個人利益
c.共同財產(chǎn)和共同利益
d.以上說法都不對
答案:c
8.物業(yè)管理往往涉及多個業(yè)主利益,業(yè)主之間( )
a.只有個體利益
b.只有共同利益
c.無共同利益
d.既有個體利益,也有共同利益
答案:d
9.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例( )
a.20%
b.不得低于20%
c.30%
d.高于60%
答案:b
10.業(yè)主是( )
a.房屋所有人
b.住宅人
c.管理房屋人
d.房屋所有權人
答案:d
1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地是為( )而建設
a.業(yè)主利益
b.物主利益
c.業(yè)主共同利益
d.國家利益
答案:c
論業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地。
2.關于利用共有部位.共用設施設備經(jīng)營所得收益的使用,應當優(yōu)先用于補充( ).
a.房屋維修資金
b.設備維修資金
c.物業(yè)服務費的不足
d.住房專項維修資金
答案:d
解析:理由有兩點:一是收益來源于利用共用部位.共用設施設備經(jīng)營所得,應該主要用于其維修養(yǎng)護;二是住房專項維修資金是房屋“養(yǎng)老金”,由全體業(yè)主按照產(chǎn)權份額分期繳納,一旦急需時所需數(shù)量較大,利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。
3.物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍( )
a.制定并組織實施物業(yè)管理方案
b.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算
c.維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序
d.以上三者都是
答案:d
解析:物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍包括6個方面,還包括:查驗物業(yè)共用部位.共用設施設備和有關資料;負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修.養(yǎng)護與管理。
4.《物業(yè)管理條例》( )規(guī)定:物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定.
a.第四十七條第二款
b.第四十七條第一款
c.第四十六條第一款
d.第四十六條第二款
答案:a
解析:正確答案a。如此考題難度肯定大,一般考試不會這么出題。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應當遵守職責,不得侵害公民的合法權益。
5.物業(yè)收費的形式為( )
a.1月1次
b.1年1次
c.1日1次
d.包干制或薪金制
答案:d
解析:掌握兩個概念和物業(yè)服務費的構成。
6.下列選項中,有關物業(yè)服務合同應具備的內(nèi)容不包括( )
a.物業(yè)管理事項
b.物業(yè)服務質量
c.專項維修資金的管理與使用
d.物業(yè)服務態(tài)度
答案:d
解析:物業(yè)服務合同具備的內(nèi)容包括:物業(yè)管理事項、物業(yè)服務質量、物業(yè)服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任八個方面。
7.物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的( )
a.權利
b.義務
c.權利、義務
d.權利和義務的法律依據(jù)
答案:d
8.以政府定價方式管理物業(yè)服務收費存在的弊端是( )
a.不利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量
b.不利于物業(yè)服務企業(yè)降低服務質量
c.利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量
d.利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務態(tài)度
答案:a
解析:正確答案a。還包括:制約了業(yè)主對物業(yè)服務質量的監(jiān)督權和選擇權;因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。
9.《價格法》對價格管理規(guī)定了( )
a.政府定價
b.政府指導價
c.市場調節(jié)價
d.政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價
答案:d
解析:《價格法》對價
格管理規(guī)定了三種定價形式:政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價。我國僅采取政府指導價.市場調節(jié)價對物業(yè)服務收費進行管理。
10.物業(yè)服務收費的原則是( )
a.合理原則
b.公開原則
c.收費與服務水平相適應原則
d.合理、公開、收費與服務水平相適應原則
答案:d
解析:掌握物業(yè)服務收費的原則。
1.物業(yè)管理服務的二級服務標準中( )巡查小區(qū)單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等的狀況。
a.每兩日1次
b.每日1次
c.每三日1次
d.每日2次
答案:c
2.物業(yè)服務合同規(guī)定以外的服務是( )
a.無償服務
b.義務服務
c.有償服務
d.業(yè)內(nèi)服務
答案:c
解析:《條例》第四十四條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。
3.( )是物業(yè)管理的基礎
a.業(yè)主的住宅權
b.業(yè)主的財產(chǎn)權
c.物業(yè)管理者所得
d.物業(yè)管理服務
答案:b
解析:對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權的行為。
4.( )建設部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。
a.1994年3月20日
b.1994年3月21日
c.1995年3月23日
d.1994年3月23日
答案:d
解析:這一法規(guī)的頒布,確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制,指明了我國房屋管理體制改革的方向。
5.我國的物業(yè)管理制度是由( )共同組成。
a.國家法規(guī)
b.地方性法規(guī)
c.中央性法規(guī)
d.國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策
答案:d
6.( )美國成立了第一個行業(yè)協(xié)會-芝加哥建筑管理人協(xié)會.
a.20世紀初
b.20世紀末
c.21世紀初
d.20世紀中期
答案:a
7.新中國成立后的五十多年中,公有住宅總量經(jīng)歷了一個( )的過程.
a.由小到大,再由大到小
b.由大到小,再由小到大
c.一直持續(xù)大
d.一直持續(xù)小
答案:a
解析:即解放初期私房總量遠遠大于公房總量,以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。改革開放后,隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。
8.物業(yè)管理起源于19世紀60年代的( )
a.法國
b.德國
c.英國
d.美國
答案:c
9.( )可作為物業(yè)管理活動的前提條件.
a.市場原則
b.平等原則
c.公平原則
d.公開原則
答案:a
解析:市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,主要目的在于兩點:一是強調業(yè)主在市場活動中的自主權;二是強調物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。
10.物業(yè)管理的內(nèi)容是( )
a.對物業(yè)進行維修
b.對物業(yè)進行養(yǎng)護、管理
c.對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護
d.對相關區(qū)域衛(wèi)生保潔
第5篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理投標文件格式
工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理投標文件格式
一、投標單位應按下列名稱、格式的要求制訂投標文件:
1、投標書(格式)
2、法人代表授權委托書(格式)
3、投標報價表(格式)
4、物業(yè)管理企業(yè)概況
5、物業(yè)管理單位近期主要業(yè)績表
6、本項目物業(yè)管理人員組成表
7、本項目物業(yè)管理負責人簡歷表
8、前期物業(yè)管理方案
9、各類附件:營業(yè)執(zhí)照、資質證書、獲獎情況復印件,項目負責人職稱證書、崗位證書及身份證復印件等。
10、工器具配備計劃
附件1物業(yè)管理投標書
:
我公司已全面閱讀與研究了物業(yè)管理招標文件及有關附件,并進行了周密的勘察?，F(xiàn)按招標文件規(guī)定,根據(jù)本公司綜合實力和本物業(yè)項目的實際情況,編制投標書。我公司愿意以招標文件規(guī)定的內(nèi)容,承擔本物業(yè)項目的管理及相關服務。如能中標,我公司保證按招標文件的要求履行投標書中的承諾,按時簽訂并認真履行前期物業(yè)服務合同。
我公司鄭重承諾,若在投標書送達截止日期至定標過程中有違規(guī)、違紀行為,自愿放棄投標保證金的退還。
投標人:
法定代表人:
(委托代理人)
日期:年 月 日
附件2授權委托書
:
我以(公司名稱)法定代表人身份授權姓名、身份證號碼 為我單位的法人授權代表,全權委托他簽署的投標書及其他書面文件,負責參加開標、詢標、簽署合同以及處理與此相關的其他事務,我單位均予以承認。
代理人無權委托。特此委托。
代理人: 性別: 年齡:
單位: 部門: 職務:
投標人:
法定代表人:
委托代理人:
日期: 年 月 日
附件3投標報價表
碧湖區(qū)塊
項目名稱:z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理
第6篇 某物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約范本
物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(示范文本)
第一章 總則
第一條 為加強本小區(qū)物業(yè)的管理,維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》等有關規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約由業(yè)主大會通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺遵守。
第二章 業(yè)主的共有權
第三條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱:
座落位置:
物業(yè)類型:
建筑面積:
建筑物區(qū)域四至:
第四條 根據(jù)有關法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設施設備的共有權:
(一)住宅主體承重結構部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等;
(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。
第三章 物業(yè)使用原則
第五條 為維護業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會同意,授予物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中行使以下權利:
(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(二)以批評、規(guī)勸、::公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。
第六條 物業(yè)服務收費采取()方式。業(yè)主應按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。
物業(yè)服務費用是物業(yè)服務活動正常開展的基礎,涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應積極履行交納物業(yè)服務費用的義務。
第七條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條 業(yè)主應遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關系。
第九條 業(yè)主應按規(guī)劃用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應在征得相關業(yè)主及業(yè)主委員會同意后,報有關行政主管部門批準,并告知物業(yè)服務企業(yè)。
第十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會,并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應按有關法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條 業(yè)主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業(yè)服務企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條 業(yè)主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。
裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的,業(yè)主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
第十四條 業(yè)主應按有關規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設施設備,不得擅自拆改。
第十五條 業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。
第十六條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛,應遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十七條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會同意及有關政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
(八)排放有毒、::有害物質;
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過規(guī)定標準的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關規(guī)定,并應遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便 ;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)
不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護
第十九條 業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定交納維修資金。
專項維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。
第二十條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時,應當將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主轉讓物業(yè)時應提供繳納維修資金的相關證明。
第二十一條 業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權益。
第二十二條 因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時,業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)應事先告知相關業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復原狀,相關業(yè)主應給予必要的配合。
相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。
第二十三條 因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第二十四條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
第五章 違約責任
第二十五條 業(yè)主違反本規(guī)約關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十六條 業(yè)主違反本規(guī)約關于業(yè)主共同利益的約定,導致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章 附則
第二十七條 本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設施設備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第二十八條 業(yè)主轉讓或出租物業(yè)時,應提前書面通知物業(yè)服務企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
第7篇 物業(yè)管理手冊－質量管理體系策劃
物業(yè)管理手冊:質量管理體系策劃
1、本公司依據(jù)iso9001:2000標準的要求,對公司的管理體系進行了策劃,對質量管理體系所需的過程進行有效控制,以實現(xiàn)本公司的管理目標,并符合標準要求;
2、按管理手冊建立的質量管理體系是在策劃、識別、確定、執(zhí)行、監(jiān)視、測量分析所需過程及確保管理目標得以實現(xiàn)的前提下進行的,現(xiàn)行的質量管理體系按本手冊及相應的程序文件規(guī)定實施。
3、當發(fā)生下列情況質量管理體系須進行變更策劃:
3.1企業(yè)宗旨、方針、目標發(fā)生變化;
3.2企業(yè)內(nèi)部組織重大調整變化;
3.3企業(yè)發(fā)生重大質量事故;
3.4企業(yè)外部環(huán)境變化;
3.5顧客和相關方導致的變更;
3.6法律、法規(guī)發(fā)生變化。
4、上述原因的變化造成質量管理體系變更時,由管理者代表組織相關部門進行策劃,并形成會議紀要,應確保體系策劃和實施時保持質量管理體系的完整性。在策劃和實施更改時,若涉及管理體系文件的變更時,按照《文件控制程序》執(zhí)行。
第8篇 物業(yè)區(qū)域項目部倉庫管理員職位描述
崗位職責:
(1)負責項目物料收、發(fā)、存的管理工作;
(2)負責完成nc系統(tǒng)出入庫單據(jù)、發(fā)票錄入、單據(jù)整理及移交審核工作;
(3)負責倉庫相關出入庫的統(tǒng)計記賬工作,并及時準確的上報各類統(tǒng)計報表;
(4)負責項目各類物料收、發(fā)原始記錄、憑證、報表和臺賬的整理和歸檔工作;
(5)負責項目庫存物料的定期盤點工作。
任職資格:
(1)大專以上學歷,1年以上倉庫管理經(jīng)驗,有房地產(chǎn)倉庫管理經(jīng)驗者優(yōu)先考慮,優(yōu)秀者可放寬要求;
(2)熟練使用出入庫系統(tǒng),電腦操作能力良好;
第9篇 物業(yè)管理知識--電梯管理篇
物業(yè)管理知識學習--電梯管理篇
001、電梯操作、保養(yǎng)和維修管理的基礎是:根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標,制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。
002、對電梯運行人員和維修人員的基本要求是:對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務培訓,堅持勞動主管部門的資質審查、持證上崗制度。
003、電梯每年要進行一次安全年檢工作。
004、對電梯維修技術人員的要求:除電梯的日常保養(yǎng)維護外,電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認可的單位和人員承擔。
005、每年都要制定電梯定期檢查維護保養(yǎng)工作計劃。
006、要健全電梯設備檔案及修理記錄。
007、電梯專用鑰匙要有專人管理,停梯須出告示。
008、電梯運行過程中發(fā)生故障,首先要救護乘客出梯。
009、對電梯保潔的規(guī)定:保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。定人定時對軌道、門導軌進行清潔,加油潤滑等。
010、電梯停駛保養(yǎng)時,首先要切斷控制電源,以確保安全。
011、對電梯機房衛(wèi)生的要求:電梯機房要保持整潔,做到無積灰、無蛛網(wǎng),地板上無垃圾和灰塵。電梯機房不得堆放雜物和易燃物品,不準閑人進入,不準住人。電梯機房要有明亮的采光,窗玻璃完好無損且光亮清晰,通風良好,并配有必要的消防器材。
012、對曳引電動機的衛(wèi)生要求:曳引電動機全部外形要擦凈,做到無油垢、無黃油,底盤無積油。
013、對電梯控制屏的衛(wèi)生要求:電梯控制屏用吹風器或用漆刷輕撣,做到無灰塵,磁鐵接觸開關無銹蝕、無油垢。如有油垢,用酒精棉花擦凈,以防磁鐵得電后被粘結吸住不放,造成電動機繼續(xù)運轉。
014、對電梯井道底坑的衛(wèi)生要求:井道底坑如有積水.必須首先斷電.然后排除。有漏水、滲水情況.一定要修好。同時要將垃圾清除干凈,不得堆放雜物.保持底坑整潔,確保電梯下越程的極限開關有效運作。
015、對轎廂的衛(wèi)生要求:轎箱內(nèi)外、頂上、底下均須經(jīng)常擦凈,防止生銹腐蝕。要定期油漆,保持清潔美觀。
016、對各層站廳門及地坎槽的衛(wèi)生要求:各層站廳門及地坎槽要經(jīng)常清潔,以防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈,保持整潔衛(wèi)生。
017、電梯檢修或保養(yǎng)首先要注意的問題:電梯檢修或保養(yǎng)時必須掛牌,確認轎廂內(nèi)無乘客后,方可停機。
018、在轎廂頂維修和保養(yǎng)時應注意:在轎廂頂維修和保養(yǎng)時,除了判斷故障和調試需要外,禁止開快車。工作時必須帶安全帽。
019、電梯井井底作業(yè)應注意:禁止關閉廳門(廳站留有人監(jiān)視時除外),廳門口必須擺設告示牌,防止無關人員靠近。
020、電梯傳動機件保養(yǎng)應注意:電梯凡是轉動機件均須加油潤滑,要做到定點、定質、定量、定期、定人,確保安全運行。
021、電梯維修保養(yǎng)工作完成后,應注意:必須認真清理現(xiàn)場,清點工具和物品,切忌遺漏。
022、機房、井道因工作需要動火,應注意:必須遵守大廈動火規(guī)定.辦好動火證,指定專人操作和監(jiān)視,事后清理火種。
023、電梯工作制度的主要內(nèi)容有:嚴格執(zhí)行電梯設備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。堅守工作崗位,值班時間不做與本崗位無關之事。密切監(jiān)視和掌握各機的運行動態(tài)。遇重大活動,及時做好需變動的電梯運行方式的調度、管理工作.必要時可設置專梯以適應客流量的需要。每日19:00以后及節(jié)假日期間,由于客流量減少,一般可關閉數(shù)部電梯。按時完成設備的定期保養(yǎng)和維修工作。認真學習專業(yè)知識,熟悉設備結構及性能,做到故障判斷準確,處理迅速及時。值班人員違反制度或失職造成設備損壞。將追究其責任。
024、電梯的定義:用電力拖動,有載人或載物轎廂,夾在鋼性軌道問垂直運行;其傾斜角度不超過15度的運輸設備。
025、電梯有四大空間,機房、轎廂、層門、井道。
026、電梯機房對溫度的要求是不超過攝氏40度。
027、非電梯工不可以進入電梯井道,特殊情況必須在電梯工協(xié)助并監(jiān)護下進入井道。
028、乘客進入轎廂后應遵守的規(guī)定:不打鬧、蹦跳,不依靠在轎門上,不強行阻止轎門開關且不強行扒開門,不在轎廂吸煙。
029、呼梯的要求是怎樣的:必須用手指觸按欲去方向呼梯按鈕,燈亮即松。
030、阻止
電梯轎門關閉的可行辦法有:按住開門按鈕,按住電梯前行方向外呼按鈕,按住安全觸板,擋住光電眼。
031、清潔電梯轎廂時禁止用水沖洗轎廂和廳門外框,禁止讓水流入井道,禁止用腐蝕性清洗劑清潔轎廂。
032、電梯終端安全保護裝置有6個,安裝在井道頂部裝有3個,井道底部有3個。
033、電梯有哪兩種安全保護裝置:保護裝置由機械式安全保護裝置和電器安全保護裝置兩部分組成。
034、電梯正常運行的三個基本條件是:1、必須選擇好樓層;2、必須要關閉好所有廳、轎門,門聯(lián)鎖電路被接通;3、必須要確定好電梯的運行方向,定向電路被接通。
035、電梯在發(fā)生下述三種嚴重情況時,須經(jīng)有關部門嚴格檢查,鑒定合格后方可使用:l、當電梯發(fā)生嚴重的沖頂和撞底時;2、當發(fā)生地震時;3、當發(fā)生火災時。
036、常用的排除電梯電路故障的方法有:工作程序法;分段、分區(qū)法;電壓法;短接法。
037、維修人員不能在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作:門區(qū)是電梯最危險的地方之一,電梯的事故和故障經(jīng)常發(fā)生在這里。維修人員如果在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作,萬一其它人員誤操縱電梯或電梯失控,則會躲避不及面發(fā)生傷亡事故。
038、曳引鋼絲繩的報廢標準是:l、當曳引鋼絲繩上出現(xiàn)斷股時,應立即報廢:2、曳引鋼絲繩的鋼絲有變黑、銹皮、點蝕、麻坑等損傷,應予以報廢;3、曳引鋼絲繩磨損后,其直徑小于等于原直徑的90%時則應報廢;4、當曳引鋼絲繩出現(xiàn)斷絲,斷絲在繩內(nèi)均勻分布,在一個捻距內(nèi)的最大斷絲數(shù)超過32條時(以8*19為例),應予以報廢。
039、按下關門按鈕后,門不能關閉的原因是:關門按鈕接點接觸不良或損壞;關門電路中關門限位開關或開門按鈕互鎖觸點接觸不良。從而導致關門電路有斷點,關門繼電器不能吸合;關門繼電器損壞;門電機限流電阻燒斷;門電機電路熔斷器燒斷;門電機傳動皮帶過松或磨斷。
040、按下關門按鈕門不能關閉故障的排除方法:修復或更換關門按鈕;用導線短接法將關門電路中的斷點找出,然后修復或更換選層開關;更換關門繼電器;更換限流電阻;更換熔斷器;斷帶則換新皮帶;過松則適當轉動偏心軸來調整皮帶張緊度。
041、關好廳、轎門并確定已經(jīng)選好層、定好向,電梯卻不能運行的原因是:關門速度過慢而沒有力量,以致不能帶動廳門關閉好,門鎖開關未接通,門鎖繼電器未吸合,所以電梯不能啟動運行;門刀沒有插入到門鎖開關的兩個滾輪中間。即未對好門;關門限位行程開關未接通;關門繼電器部份觸點損壞。運行繼電器損壞。
042、關好廳、轎門并確定已經(jīng)選好層、定好向,電梯卻不能運行的故障排除方法:調整門電機限流電阻及分流電阻;重新調整門鎖開關并對好門刀;調整關門限位行程開關的位置;修復或更換關門繼電器;修復或更換運行繼電器。
043、廳門未關閉電梯卻能運行的原因是:門鎖繼電器觸點粘死;門鎖開關觸點被短路。門聯(lián)鎖回路接線短路。
044、廳門未關閉電梯卻能運行的故障排除方法:調整或更換門鎖繼電器;修復或更換門鎖開關;排除短路點。
045、電梯開門速度過慢的原因是:門電機限流電阻過大;開門電路分流電阻上的行程開關觸點粘死;門電機傳動皮帶打滑。
046、電梯開門速度過慢的故障排除方法:擰緊或更換開門限位開關;修復或更換開門限位開關;排除電路繼電器;更換開門繼電器。
047、制動器不能張開的原因是:制動器調整彈簧過緊;眼位螺栓間隙調整過小;電磁鐵線圈燒毀;制動器電路有斷點。
048、制動器不能張開的故障排除方法:重新調整彈簧力;增大眼位螺栓與支架間隙,正常為0.25-0.35毫米;更換電磁鐵線圈;排除電路斷點。
049、制動器制動閘瓦發(fā)生焦味冒煙、迅速磨損的原因是:制動閘瓦與制動輪鼓間隙不均勻而偏磨:制動閘瓦與制動輪鼓間隙過小;制動器調整彈簧過緊。
050、制動器制動閘瓦發(fā)生焦味冒煙、迅速磨損的故障排除方法:調整制動器閘瓦與制動輪鼓之間的間隙,使之均勻并在0.25-0.35毫米之間;放松制動器調整彈簧至規(guī)定范圍。
051、制動器不能制停電梯的原因是:制動器調整彈簧過松;閘瓦與制動輪鼓間隙不均而且過大;制動閘瓦和制動輪鼓間有油污。
052、制動器不能制停電梯的故障排除方法:收緊制動器調整彈簧至規(guī)定范圍;調整閘瓦與制動輪鼓間隙,使之均勻并在0.5-0.7毫米之間;清洗油污。
053、減速軸過熱的原因是:軸向游隙過小;箱體潤滑油過小;潤滑油粘度低或質量差;環(huán)境溫度過高。
054、減
速軸過熱的故障排除方法:調整軸向游隙,添加潤滑油至油鏡中線位置;更換合格的潤滑油;加強通風,降低環(huán)境溫度。
055、按下選層按鈕后沒有選層信號的原因是:選層繼電器失靈;選層按鈕觸點接觸不良;信號燈接觸不良或燒毀;選層回路出現(xiàn)斷點。
056、按下選層按鈕后沒有選層信號的故障排除方法:修復或更換選層繼電器;修復或更換選層按鈕;上緊或更換燈泡;排除回路上的斷點。
057、選層后,運行方向指示燈不亮的原因是:自動定向電路有斷點;定向繼電器損壞;定向指示燈泡燒毀或接觸不良。
058、選層后,運行方向指示燈不亮的故障排除方法:用電壓法或導線短接法排除電路斷點;修復或更換定向繼電路;更換燈泡或修復燈口。
059、電梯上行平層高而下行時平層低的原因是:制動器調整彈簧過松;制動閘瓦與制動輪間隙過大或不同心。
060、電梯上行平層高而下行時平層低的故障排除方法:按規(guī)定調緊彈簧壓力;按規(guī)定值調整好閘瓦與制動輪間隙;調整制動器底部墊片,使閘瓦與制動輪同心。
061、電梯上行時平層低而不行時平層高的原因是制動器調整彈簧過緊;閘瓦與制動輪鼓間隙過小。
062、電梯上行時平層低而不行時平層高的故障排除方法:按規(guī)定調松彈簧壓力;調整閘瓦與制動輪間隙至0.5-0.7毫米范圍內(nèi)。
063、平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的原因是:對重部份過重;換速電路選點不合適;平層器與遮磁板位置不當。
064、平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的故障排除方法:用電流表測量電梯上下行的電流值來調整(減小)對重重量;調整換速點,一般是換速后4-6秒平層為宜;調整遮磁板位置。
065、平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的原因是:對重部份過輕;平層器與遮磁板位置不當。
066、平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的故障排除方法:加重對重部份至合適范圍;調整遮磁板位置。
067、電梯在運行中突然停車的原因有:外電網(wǎng)停電或斷相供電;總開關保險絲熔斷或跳閘;超速閘車;門刀在運行時碰門鎖開關滾輪,從而使門聯(lián)鎖電路斷開,電梯會突然停車。
068、電梯在運行中突然停車的故障排除方法:如果停電時間長,則需要盤車至平層位置,讓乘客離去,找出原因后更換保險絲或重新合上總開關,找出電源總開關,并掛上井道有人工作標記然后向上盤車,使安全鉗脫離導軌,。然后查明超速原因并修復正常才使用;調整門刀與門鎖開關兩滾輪的位置,使電梯正常運行中門刀要從兩滾輪中間通過,而廳門開啟時兩滾輪又能夾持住門刀。
069、電梯自動溜車的原因是:制動器失靈;曳引輪和鋼絲繩間靜摩擦力不夠而出現(xiàn)打滑現(xiàn)象;轎廂部份與對重部份重量差過份懸殊;曳引鋼絲繩張力不均。
070、電梯自動溜車的故障排除方法:調整制動器,使之恢復正常工作;檢查曳引輪是否已磨損到槽形或更換輪;按規(guī)定調整好重量差;電梯轎廂不能超載運行;調整全部曳引鋼絲繩所受張力,通過調節(jié)繩頭組合彈簧的壓緊程度,使各鋼絲繩受力均衡。
071、電梯預選層站不停車的原因是:轎內(nèi)選層繼電器觸點接觸不良;快速運行繼電器被臟物粘死,使快車電路不能斷開換速,電梯不能停車。
072、電梯預選層站不停車的故障排除方法:修復或更換選層繼電器;修復或更換快車運行接觸器。
073、電梯關門時夾人的原因是:安全觸板的保護電路接線短路;安全觸板傳動機構失靈;安全觸板的微動開關被壓死。
074、電梯關門時夾人的故障排除方法:檢查電路,排除短路點;調整安全觸板傳動機構的擺桿、拉桿、轉軸等,使之動作靈活、可靠;修復或更換微動開關。
075、局部保險絲經(jīng)常燒斷的原因是:該回路元件或導線碰地;繼電器絕緣墊片擊穿; 保險絲容量過小。
076、局部保險絲經(jīng)常燒斷的故障排除方法:檢查出碰地點酌情處理;加強絕緣或更換繼電器;按額定電流選擇合適的保險絲。
077、電梯大修后要進行哪些項目的試驗:電梯在大修后,一般要進行下面幾個項目的試驗:1、靜載試驗;2、運行試驗;3、超載試驗;4、安全鉗試驗;5、油壓緩沖器的復位試驗。
078、電梯的靜載試驗:電梯的靜載試驗應符合下列要求:將轎廂位于底層,陸續(xù)平穩(wěn)地加入載荷。乘客、醫(yī)院用電梯和載重量不大于二千公斤的載貨電梯,載以額定起重量的200%,其他各類電梯載以額定重量的150%,歷時10分鐘。試驗中各承重構件應無損壞,曳引繩在槽內(nèi)應無滑移,制動器應可靠剎緊。
079、電梯的超載試驗:電梯的超載試驗應符合下列要求:轎廂應載以額定
起重量的110%,在通電持續(xù)率40%的情況下,歷時30分鐘,電梯應能安全地起動和運行,制動器作用應可靠,曳引機工作應正常。
080、第一臺電梯是由:美國奧的斯電梯公司于18*制造的。
081、快速電梯的分類標準是:電梯按速度分類,額定速度1.75m/s以上的電梯稱為快速電梯。
082、電梯發(fā)生故障時,維修人員應該在一小時之內(nèi)趕到現(xiàn)場處理故障。
083、電梯、自動扶梯發(fā)生安全事故時,業(yè)主應向市勞動行政部門報告;發(fā)生重大人員傷亡事故的,業(yè)主還應在24小時內(nèi)向公安機關、檢查機關報告。
084、電梯系統(tǒng)的限位開關應采用:自動復位開關。
085、電梯開門時有什么情況發(fā)生:當電梯門開至1/2時,門機進行減速。
086、當電梯上行方向超速時,能起保護作用的開關是:限速器開關。
087、電梯不啟動的原因有:電壓不夠、斷相、安全回路斷開、門未關好。
088、電梯上行時突然停車,可能的原因有:廳門門鎖斷開、轎廂急停開關接觸不良、斷電。
089、電梯在平層位置只能開門不能關門,可能的原因有:1、關門限位開關斷開不能復位;2、關門斷電器觸點損壞。
090、電梯超載時電梯應當報警并保持開門、電梯不能開動、切斷控制電路。
091、電梯速度明顯下降的原因可能是:電源電壓突然下降、制動器線圈回路失電、電動機三相電源中一相接觸不良
092、曳引鋼絲繩打滑的原因是:平衡系數(shù)大、槽形不對、繩磨損過大。
093、電梯機房內(nèi)由曳引機和控制柜設備組成。
094、電梯沖頂或蹲底的原因是:可能是超載下行、鋼絲繩打滑、強迫減速開關失靈、制動器不能搶閘。
095、轎頂設置的條件包括:1、至少能支撐兩個人;2、沒有安全窗;3、設置急停開關;4、設置檢修開關;5、對重側設護欄。
096、消防員專用梯運行狀態(tài)應符合的條件:1、只應答轎內(nèi)指令信號;2、開門時松按鈕即關門;3、關門時松接或即開門。
097、發(fā)生火警時,撥動消防開關,電梯運行狀態(tài)應符合的條件:切除廳外召喚信號、上行電梯立即停車下行、直駛基站開門等條件。
098、電梯進入檢修狀態(tài)應撥下的開關:電梯進入檢修狀態(tài)時應撥下轎內(nèi)檢修開關再撥轎頂檢修開關。
099、本層廳外開門應符合的條件:順向按鈕開門和逆向按鈕開門。
100、哪種滅火器材不能用于撲滅電梯火災:泡沫滅火器不能用于撲滅電梯火災。
101、拆除舊電梯時的要求:嚴禁先拆限速器。
102、電梯處于司機狀態(tài)時,最遠反方向載車信號無效。
103、一個合格的電梯安裝維修工應具備哪方面的知識:一個合格的電梯安裝維修工應具備電、機械、電子技術、操作和起重等方面的知識。
104、對重的作用有:改善曳引性能、減小曳引機功率和防止電梯超速。
105、電梯安裝工程必須配備哪些工種:電梯安裝工程必須配備電梯工、起重工、車工、鉗工、電焊工。
第10篇 物業(yè)管理協(xié)會章程廈門市
第一章 總則
第一條 廈門市物業(yè)管理協(xié)會(以下簡稱“物協(xié)”,英文名稱為:*iamen property management association,英文縮寫為:*.p.m.a)是由廈門市從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人依法自愿組成,具有獨立法人資格的行業(yè)性社會團體,其一切合法權益受國家法律保護。
第二條 本會的宗旨:以*理論為指導,堅持黨的“一個中心,兩個基本點”的基本路線,堅持實事求是,理論聯(lián)系實際的原則,發(fā)展廈門市物業(yè)管理行業(yè),促進行業(yè)的水平提高,為行業(yè)內(nèi)各界服務,維護物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,推動行業(yè)健康發(fā)展。
第三條 廈門市建設委員會為本會主管部門,本會接受廈門市建設委員會和廈門市民政局的業(yè)務指導和監(jiān)督管理,執(zhí)行國家、省、市以及行業(yè)管理的有關法律、法規(guī)、政策。
第四條 本會住所為福建省廈門市。
第二章 業(yè)務范圍
第五條 宣傳貫徹有關本行業(yè)的方針、政策,在政府與企業(yè)之間起橋梁和紐帶作用,協(xié)助政府和加強行業(yè)管理,制定本行業(yè)的道德規(guī)范、自律準則和管理標準,向政府反映本行業(yè)的建議和要求。
第六條 組織會員對行業(yè)的經(jīng)營、管理以及存在的問題進行調研、探討,向政府提出有關建議。
第七條 組織會員互相交流學習、提高,組織國內(nèi)外研討會,促進學術和技術交流,舉辦業(yè)務培訓,協(xié)助企業(yè)培訓管理和技術人員,提高企業(yè)素質。
第八條 推動行業(yè)內(nèi)外橫向聯(lián)合,加強與各省、市及國外物業(yè)管理界的合作,為本行業(yè)開拓市場。
第九條 協(xié)助政府主管部門開展對物業(yè)管理的各項工作,承辦政府部門、社會團體或會員單位委托辦理的事項。
第十條 開展各種有償服務的經(jīng)營活動,為會員企業(yè)的管理提供多種服務,創(chuàng)辦有償服務的經(jīng)濟實體。
第三章 會員
第十一條 會員分單位會員和個人會員。
一、 單位會員
凡在本市從事物業(yè)管理的單位及相關單位,承認本章程,自愿申請參加,經(jīng)批準可成為廈門物協(xié)單位會員。
二、 個人會員
熱心物業(yè)管理工作,并有一定實踐經(jīng)驗的專家、學者、社會知名人士或有關部門負責人、承認本章程,自愿參加,經(jīng)批準可成為廈門物協(xié)個人成員。
會員入會由廈門物協(xié)常務理事會審批,秘書處辦理入會手續(xù)并發(fā)給會員證書。
第十二條 會員的權力
一、有選舉權和被選舉權;
二、有權要求廈門物協(xié)就企業(yè)和行業(yè)共同關心的問題開展調查研究;
三、參加廈門物協(xié)組織的各項活動,在經(jīng)濟技術咨詢、業(yè)務培訓中享受優(yōu)惠待遇;
四、優(yōu)先取得廈門物協(xié)的信息及編輯出版的書刊和資料;
五、對廈門物協(xié)工作有監(jiān)督、批評、建議權,有權經(jīng)過必要程序罷免經(jīng)選舉產(chǎn)生的領導成員。
第十三條 會員的義務
一、遵守協(xié)會章程,執(zhí)行協(xié)會決議,維護協(xié)會利益;
二、積極參加協(xié)會舉辦的各項活動,承擔協(xié)會委托的各項任務;
三、關心協(xié)會工作,及時向協(xié)會反映情況,提供有關物業(yè)管理、企業(yè)管理等方面的信息和資料;
四、依照規(guī)定按時交納會費。
第十四條 會員有退會自由,退會時應具函通知協(xié)會秘書處。會員不履行義務或無故連續(xù)兩年不交納會費,視為自動退會。
第四章 組織機構
第十五條 廈門物協(xié)的最高權力機構是會員大會,在會員大會閉會期間,由理事會行使會員大會的職權。會員大會每兩年召開一次,其職責是:
一、聽取和審議理事會的工作報告;
二、決定協(xié)會的工作方針和任務;
三、制定、修改協(xié)會章程;
四、選舉協(xié)會理事,組成理事會。
第十六條 每個理事單位推舉代表擔任單位理事,單位理事和個人理事代表共同組成理事會。理事在任期內(nèi)不能履行職責或發(fā)生工作調動以及其它原因需要更換時,由所在單位另行提出理事人選。
第十七條
每屆理事會任期四年,每年召開一次理事會。理事會的職責是:
一、執(zhí)行會員代表大會的決議;
二、審定協(xié)會的工作計劃,討論和決定協(xié)會的主要工作;
三、選舉產(chǎn)生會長、副會長,通過會長提名的秘書長、副秘書長人選,聘請顧問。會長、副會長可連選連任,連任期原則上不超過兩屆。因特殊情況需延長任期的,須經(jīng)會員大會三分之二以上會員表決通過,報業(yè)務主管單位審查并經(jīng)社團登記管理機關批準同意后方可任職;
四、向會員大會報告工作;
五、審查、接納新會員;
六、籌備召開會員大會。
第十八條 理事會每年召開一次,必要時可臨時召集。
第十九條 常務理事會由理事會選舉產(chǎn)生。理事會閉會期間,協(xié)會的主要工作由常務理事會討論決定,并組織實施。常務理事會下設秘書處。秘書處是常務理事會的辦事機構,由秘書長主持日常工作,副秘書長協(xié)助。秘書處設必要的工作部門。
第二十條 物協(xié)將根據(jù)需要,增設若干專業(yè)委員會。
第五章 經(jīng) 費
第二十一條 經(jīng)費來源
一、會員交納的會費;
二、有關單位的撥款;
三、有償服務收入、業(yè)務咨詢、培訓收入;
四、單位、團體、個人捐款和資助。
第二十二條 經(jīng)費支出
一、日常小會、會議、接待、差旅費用;
二、宣傳、信息資料、刊物、印刷、授課、課題研究、合作交流等費用;
三、辦公費用及工作人員的工資、勞保、福利等開支費用。
第二十三條 經(jīng)費管理
一、嚴格執(zhí)行國家財務制度和財經(jīng)紀律;
二、配備專職財務人員;
三、一般項目開支由秘書長審批,大項目開支由會長審批;
四、每年定期公布收支情況,并接受監(jiān)督審查。
本團體工作人員的工資和保險、福利待遇,參照國家對事業(yè)單位的有關規(guī)定執(zhí)行。
第六章 協(xié)會終止
第二十五條 協(xié)會因故必須終止需按下列程序進行;
一、理事會研究提出,經(jīng)會員代表大會討論通過,作出決議;
二、對協(xié)會現(xiàn)有的財產(chǎn)、債權、債務進行清算核實,并按有關規(guī)定處理;
三、協(xié)會終止決議及其財產(chǎn)、債權清理文件等資料報主管部門批準后,向原登記管理機關注銷。
第七章 附 則
第11篇 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理
商業(yè)物業(yè)是為人民生活和社會生產(chǎn)提供購物的活動場所。
商業(yè)物業(yè)管理具有的特點包括:服務對象的雙重性,即租戶和進出的購物人員;使用時間相對固定,一般商業(yè)物業(yè)的時間都有個具體的營業(yè)時間,而且這時間是不輕易改變的;人員活動的集中和雜亂,來自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時進出,在進出的過程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內(nèi)空間以貨架擺設為多,很少間隔物。
按建筑規(guī)模來分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:
1、市級購物中心。建筑規(guī)模在3萬-10萬平方米之間,服務人口在30萬以上,年營業(yè)額在5億元以上。
2、地區(qū)級購物商場。建筑規(guī)模1萬-3萬平方米,服務人口在10萬之間,年營業(yè)額在1億-5億元之間。
3、居住區(qū)商場。建筑規(guī)模在0.3萬-1萬之間,服務人口在1萬-5萬之間,年營業(yè)額在3000萬-1億元之間。
按產(chǎn)權性質分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:
1、臨時轉移產(chǎn)權型。即開發(fā)商把物業(yè)的產(chǎn)權以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開發(fā)商退還投資款,收回物業(yè)。
2、統(tǒng)一產(chǎn)權型。以出租的形式經(jīng)營物業(yè),產(chǎn)權統(tǒng)一,招租、管理等也統(tǒng)一,便于管理,經(jīng)營效果比較好。
3、分散產(chǎn)權型。把物業(yè)產(chǎn)權出售給多個業(yè)主,,形成多人共有產(chǎn)權,缺乏管理的統(tǒng)一,無法樹立整體運營的形象,經(jīng)營效果不理想。
按建筑結構分類為:敞開型;封閉型。
按建筑功能分類為:綜合型;商住兩用型。
商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容
1、營銷管理
(1)市場推廣。做好宣傳工作,通過廣告宣傳活動,樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象,擴大商業(yè)物業(yè)的知名度和影響力,為企業(yè)的市場經(jīng)營打下基礎。
(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實力雄厚的企業(yè)承租,才能使物業(yè)管理企業(yè)生存下去,不斷的發(fā)掘、選配新的租戶。
(3)確定合理租金。租金應在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎租金的基礎上,根據(jù)物業(yè)所在地理位置、規(guī)模、設備配置、服務水準和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質量與價格等方面的差異進行分類,作為定價的調劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時還要根據(jù)市場情況、租戶的租賃經(jīng)營期限、租戶的經(jīng)濟實力和信譽水平、租戶租賃物業(yè)面積的大小等,對這些基礎租金予以適當調整。
2、日常管理
(1)對租戶的管理。建立租戶檔案,收存租賃合同文本復印件,詳細了解租戶的信息,與租戶建立良好的關系,及時溝通,對租戶的要求盡量給予及時的答復。
(2)安全保衛(wèi)工作。做好門前警衛(wèi),注意車輛與行人的安全;協(xié)助阻止可疑分子逃出;注意職工專用通道的安全檢查;加強值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤點完后鎖好門窗,嚴格檢查清場。啟封時,按預定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。
(3)消防工作。對消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專項設備的專項使用,貫徹'預防為主,防消結合'的方針。提高承租戶及業(yè)主的危機意識,制定各種安全規(guī)章制度。
(4)服務性設備的管理。電梯(客運、貨運、自動扶梯)的安全性堅持檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時報修,對水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設備要做好日常檢查工作,避免在使用過程中發(fā)生問題。
(5)交通組織管理。在現(xiàn)有條件下管理好交通,以有效地引導和留住顧客,為商場的業(yè)主帶來更多的商機和利潤。
(6)清潔衛(wèi)生管理。做好商場內(nèi)部的環(huán)境清掃,停車場、廣場、衛(wèi)生死角的清潔。
(7)綠化美化管理。通過盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場內(nèi)外,給顧客和員工一個溫馨、舒適、優(yōu)美的購物和工作環(huán)境。商場的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級,而且直接塑造著顧客心中的商場形象,影響著顧客對商場的信譽和層次的判斷。
(8)停車場的管理。有效的疏導和管理車輛的進出和停放,盡可能的避免車輛的損壞和丟失。
商業(yè)物業(yè)管理的要求
(1)保持良好的商業(yè)特色和一貫的管理形象。商場管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認知、印入腦海,并潛移默化地產(chǎn)生聯(lián)想,通過具體對象、特征部分的認可,逐步強化認識,達到接受目的。當商業(yè)市場進入印象時代后,消費者認可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場會有不同的價值,會給企業(yè)帶來不同的效益。
(2)營造良好的商業(yè)服務環(huán)境。商場環(huán)境是否優(yōu)美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購物欲望和在商場逗留的時間,進而也影響到商場的營業(yè)利潤,而且會給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場在社會的形象和商業(yè)競爭力。商場環(huán)境的好壞也影響顧客的環(huán)境意識。
(3)提供高標準的保安服務。大型商場營業(yè)面積大,商品多,價值大,人群的層次、素質和來源較復雜,管理起來困難,治安保衛(wèi)工作十分艱巨,所以需要提供高標準的治安服務。
(4)高度重視消防管理。商業(yè)物業(yè)建造費用高,內(nèi)部設施完善,裝飾豪華,流動資金和各類高檔消費品儲存較多,一旦發(fā)生火災比一般建筑物的直接損失要高,還會在國內(nèi)外造成不良的社會政治影響。
第12篇 永安物業(yè)管理公司經(jīng)營理念內(nèi)容
永安物業(yè)管理公司經(jīng)營理念:
中等收費、高標準服務:公司承諾在整個行業(yè)中保持中等收費標準,絕不低價的惡性競爭,也不追求高標準收費,保持合理的收費標準;把更多的實惠讓給客戶,讓客戶物有所值;為客戶提供高標準的服務,讓客戶滿意是我們的追求。
以質量立足市場:以高標準質量服務立足市場,并不斷的超越市場服務,使九洲物業(yè)獲得市場的認同。
以品牌延續(xù)市場:要做就要做好,要做就要做精,并樹立良好的市場口碑和“一諾千金”的社會信譽。
企業(yè)管理理念:
用人理念:人盡其材,職以能分。
市場理念:市場就是我們的立足點,沒有市場,其他一切都無從談起。
品位理念:品牌是客戶用心托起來的。
崗位理念:
對自己工作目標要求的高低與自己對企業(yè)的忠誠度成正比。
“想干與不想干”是“德”的問題;“會干與不會干”是“才”的問題;“能干與不能干”是“創(chuàng)新”的問題。
面對業(yè)主的一線員工表現(xiàn)如何,決定了企業(yè)在市場中的成敗。
服務理念:
親情服務:物業(yè)管理不是無所不能,但要竭盡所能;
到位服務:想業(yè)主未想之前,做業(yè)主未做之前;
細微服務:物業(yè)管理無小事;
員工座右銘:
將小事做成精品。
將細節(jié)做到極至。
將投訴做成驚喜。
時刻提醒:
天天做小事,件件非小事。
干部不引導,員工無目標。
投入業(yè)主的需求,才產(chǎn)出業(yè)。
第13篇 物業(yè)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計控制程序
物業(yè)管理公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計控制程序
1.0 目的
確保體系的適宜性和有效性,判斷是否達到相關目標和要求,并針對不足提出措施加以改進。
2.0范圍
適用于公司服務過程中的各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計及分析活動。
3.0職責
3.1 質管部負責公司內(nèi)審的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析。
3.2 質管部負責每月和年度管理處工作完成情況的統(tǒng)計。
3.3 相關單位負責各自檢查范圍內(nèi)檢查結果的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析。
4.0程序
4.1確定對象及方法
4.1.1各單位根據(jù)相關標準和公司文件的規(guī)定,結合檢查的實際情況,對檢查結果進行統(tǒng)計,并針對結果進行相應的分析。
4.1.2 質管部應完成管理處服務質量、工作情況、內(nèi)審情況等的統(tǒng)計和分析。服務質量的數(shù)據(jù)在每月月檢結束后的一周內(nèi)整理、分析完畢,隨同月檢通報發(fā)放;工作情況統(tǒng)計在每月初5個工作日內(nèi)收齊有關資料,2個工作日內(nèi)統(tǒng)計完成情況;內(nèi)審分析按《內(nèi)審控制程序》執(zhí)行。對月檢情況和工作統(tǒng)計情況在每年12月份進行綜合統(tǒng)計,分析結果作為年底工作會議的基礎數(shù)據(jù)之一。
4.1.3 工程部負責公司安全檢查、設備檢查及水電節(jié)約等的統(tǒng)計分析,分析時間按有關文件規(guī)定執(zhí)行。
4.1.4 會計部應完成管理處成本核算及經(jīng)營狀況的統(tǒng)計分析,按公司財務制度規(guī)定的時間進行。
4.1.5 人力資源部負責公司人員數(shù)量、素質的統(tǒng)計分析,每月更新數(shù)據(jù)一次,每年6月、12月份提供數(shù)據(jù)給相關單位(創(chuàng)建單位、年底工作會議備用)。
4.1.6 培訓部、安保部等其他單位按公司規(guī)定對相關專業(yè)的檢查進行統(tǒng)計分析。
4.2 實施統(tǒng)計分析
4.2.1各單位在進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計的收集及匯總時,均應對數(shù)據(jù)的結果進行分析,以明確以下幾方面的信息:
1)相關方的滿意程度及關注度;
2)服務過程的特性是否滿足;
3)是否符合行業(yè)和公司的有關規(guī)定。
4.2.2 各單位對數(shù)據(jù)進行分析時,應達到直觀、準確的效果,除按公司文件規(guī)定的統(tǒng)計方法外,可引入新型的統(tǒng)計技術作為輔助。
4.2.3 責任部門根據(jù)有關單位的檢查情況,將與供方有關的信息識別并根據(jù)合同或提供的標準作為依據(jù)對其進行提供的物品或服務進行分析,該數(shù)據(jù)作為供方評選的依據(jù)之一。
4.2.4 對顧客意見征詢的處理情況參考《顧客滿意控制程序》執(zhí)行,對于投訴的處理按照文件進行每件事項的分析和處理,每年至少應統(tǒng)計一次,作為管理評審或體系改進的分析數(shù)據(jù)之一。
4.3 改進
各單位對上述數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、分析后,均應針對顧客的不滿意、產(chǎn)品服務的不合格(包括供方)、質量目標未達到要求等情況運用因果分析法找出問題的原因,按《糾正措施控制程序》及《預防措施控制程序》采取有效的糾正和預防措施,使某項服務過程乃至整個質量管理體系得到持續(xù)改進。
4.4 統(tǒng)計記錄的保存應按《文件控制程序》執(zhí)行。
5.0 相關文件與記錄
cop 8.5.1《糾正措施控制程序》
cop 8.5.2《預防措施控制程序》
cop 4.2.3 《文件控制程序》
第14篇 某某小區(qū)物業(yè)管理思路
某小區(qū)物業(yè)管理思路
'為業(yè)戶服務,使物業(yè)增值
'zz'項目從概算設計、選址、可行性研究、立項報批、資金籌集、拆遷、建安完成,到市場營銷,其目的是最大限度地追求社會效應和利潤最大化。優(yōu)秀物業(yè)公司,不僅能對物業(yè)善加愛護,使其'青春永駐',而且一流的物業(yè)加上優(yōu)質的服務形成組合,使樓宇形象潛移默化地進入市場,扎根在消費者心中,形成物業(yè)本體以外的價值--無形資產(chǎn)。
將有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)構成的物業(yè)增值,為業(yè)主帶來更大利潤,是我們的首要目標。
'創(chuàng)造安、快、暖、便、潔的時間與空間環(huán)境
物業(yè)管理服務是有償出售智力和勞務的服務性行業(yè),管理服務是一種特殊商品,其核心是服務,物業(yè)管理=時間+空間+服務。
所謂'時間',就是一年365天,每天每時都要保潔物業(yè)的正常運行;所謂'空間',就是使業(yè)主花錢買下的物業(yè)在規(guī)定的時間段里,保持良好的空間環(huán)境。如何保證'時間'和'空間'的優(yōu)化,靠得是周到細致的服務。
'時間'和'空間'的完美結合,是我們追求的目標。
'求生存、求形象、求效益
物業(yè)管理服務企業(yè)通過輸出自己的智力和勞務來獲取相應的報酬,從而確立自己的定位以及樹立適當?shù)钠放?不同的管理服務水準,將獲得不同的社會評價和報酬。只有當所提供的管理服務被認可了甚至被推崇了,企業(yè)的形象也隨之完美了,這時,生存和效益的問題也就解決了,自身也發(fā)展了。
企業(yè)自身的發(fā)展是我們的奮斗目標。
第15篇 物業(yè)管理公司員工手冊總則
一、為使本公司管理科學、規(guī)范,并使公司能夠穩(wěn)步長期發(fā)展,特制定本《員工手冊》,作為員工行為的指南?！秵T工手冊》旨在幫助員工了解新的工作環(huán)境,從而使您與公司融為一體。
二、本手冊根據(jù)國家有關法規(guī)及公司章程而制定,為員工提供有關權利、責任和義務的詳盡資料。
三、本手冊對公司有關情況和政策進行了介紹和解釋,不代替公司政策,如本手冊與政策文本有沖突,以公司政策文本為準。公司在遵守國家法律、法規(guī)的情況下,有權對手冊任何內(nèi)容進行修改、暫?；蚪K止手冊內(nèi)容。
四、本手冊好有與國家法律相悖之處,以國家法律規(guī)定為準。
五、本手冊所稱“公司”指湖南**物業(yè)管理有限公司,本手冊適用于經(jīng)公司綜合管理部批準錄用的所有員工。
六、公司管理層有權根據(jù)需要對手冊進行修改和更新,并通過綜合管理部培訓、實施新員工手冊。舊手冊將即期作廢,一切以新手冊為依據(jù),員工不得以未知為理由,提起勞動爭議。
七、公司各部門可根據(jù)部門特點和需求制定相應的部門規(guī)章制度,并報綜合管理部審核,以執(zhí)行總經(jīng)理批準方可實施,制度中如與國家、公司的規(guī)章制度不一致情況下,以國家或公司相應制度為準。
八、本手冊的解釋權歸公司綜合管理部。
第16篇 物業(yè)質量管理體系
zz物業(yè)質量管理體系1 總要求zz物業(yè)按iso9001: 《質量管理體系-要求》標準建立本質量管理體系,并結合工作實際進行實施、保持和持續(xù)改進。本質量管理體系包括四部分內(nèi)容:1) 管理職責管理職責主要針對zz物業(yè)的領導層。zz物業(yè)的領導層按照iso9001: 標準要求,采取各種措施,包括宣傳教育、培訓學習、實操考核等,提高zz物業(yè)全體員工的法律意識、服務意識和質量意識,在全體員工中牢固樹立'質量第
一、業(yè)戶至上'的理念,培養(yǎng)'精心策劃、狠抓落實、辦事高效'的工作作風;制定符合zz物業(yè)實際的質量方針和質量目標,明確各部門的管理職責和權限;任命一名管理者代表,負責策劃、建立和實施本質量管理體系,建立健全zz物業(yè)內(nèi)部溝通機制,定期主持管理評審會議,了解、掌握質量管理體系的運行情況,進行評價并持續(xù)改進,以確保本體系的適宜性、充分性和有效性。2) 資源管理zz物業(yè)負責確定和提供本質量管理體系運行所需的人力、物力、設備(設施)及其它資源;各部門和物業(yè)項目(管理處)負責其管理區(qū)域內(nèi)資源的協(xié)調、溝通、公共服務設施及工作設備的維護,共同創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。3) 服務實現(xiàn)zz物業(yè)的產(chǎn)品即物業(yè)管理服務,這是質量管理體系的核心部分。按iso9001: 標準要求,在充分研究業(yè)戶要求的基礎上,zz物業(yè)根據(jù)國家法律法規(guī)、行業(yè)標準、業(yè)主要求和自身發(fā)展需要,對向業(yè)戶提供服務的活動進行了精心的策劃。這些活動包括保潔、綠化、治安、車管、消防、業(yè)戶檔案、交收樓、租賃、裝修、收費、接待、咨詢、報修、巡查、商業(yè)服務,電梯正常運行、水、電供應及其相關設備(設施)的維護。各項服務都有嚴格的操作流程和工作規(guī)范,擬定了質量標準及考評辦法,對服務提供過程實行嚴格監(jiān)督,確保提供優(yōu)質高效的管理服務。涉及服務活動的區(qū)域、人員均有明確的標識,對顧客的財產(chǎn)予以切實保護。對外包的各項服務活動全部識別并加以控制。4) 檢查、分析和改進zz物業(yè)、物業(yè)項目(管理處)及其各部門及時檢查管理服務的各項活動和活動的結果,并采取糾正、預防措施,持續(xù)改進。檢查一般有以下途徑:顧客反饋、內(nèi)部審核、領導監(jiān)督、服務質量考評。對檢查的結果及時進行分析,不符合要求時,及時進行糾正,必要時采取相應的糾正或預防措施,或召開管理評審會,對質量管理體系的運行效果進行評價。質量手冊、程序文件、作業(yè)文件和相關的質量記錄表格構成統(tǒng)一的、文件化的質量管理體系。外包或分包項目管理過程的控制在本手冊
7.4 中做出說明。2 文件要求
2.1 總則本質量管理體系文件表現(xiàn)為紙型文本和電子文本兩種形式,包括以下幾個部分:質量手冊(包含質量方針、質量目標)、程序文件、作業(yè)文件和服務提供過程中的記錄表格。
2.2 質量手冊本組織的《質量手冊》:1) 規(guī)定了質量管理體系覆蓋的范圍:① 機構:zz物業(yè)最高管理層、公司總部、品質管理部、公司總部、物業(yè)項目(管理處)及其下屬行政管理部、客戶服務部、工程維護部、保安部、環(huán)境衛(wèi)生部、經(jīng)營部。② 服務:包括保潔、綠化、治安、車管、消防、業(yè)戶檔案、交收樓、租賃、裝修、收費、接待、咨詢、報修、巡查、商業(yè)服務,電梯正常運行、水、電供應及其相關設備(設施)的維護等。③ 本質量管理體系采用了《質量管理體系-要求》(gb/t19001: )標準(除
7.3 外)所有要求。2) 與其它體系文件的關系:本手冊包括'質量方針'和'質量目標',引用了程序文件的內(nèi)容要點,具體程序文件和作業(yè)文件作為細則獨立于質量手冊之外。3) 質量管理體系各條款的相互作用在本手冊各章節(jié)作表述。
2.3 文件控制為了對質量管理體系所要求的文件加以控制,zz物業(yè)編制了《文件控制程序》,以下內(nèi)容在《文件控制程序》中作了詳細的表述。1) 需要控制的文件有質量手冊、程序文件、作業(yè)文件,與zz物業(yè)和物業(yè)管理服務有關的外來文件,包括法律、法規(guī)、行業(yè)服務規(guī)范、條例等相關文件。2) 文件發(fā)布前必須經(jīng)不同層次領導的批準,以確保文件充分適宜;文件在管理評審活動中進行評審,修改更新后,需再次批準。3) 文件印刷清晰,編輯要易于查閱,便于發(fā)放與更新。要求文件做好標識,便于識別,如文件名稱、編號、版本號、分發(fā)號、發(fā)布日期、實施日期、編寫者、審批人、修改次數(shù)等。4) 與質量管理體系有關的法律、法規(guī)文件的適用性,要識別清楚并控制分發(fā)。5) 按要求將文件發(fā)放到各崗位的使用者手中,使用者應對文件妥善保管,不得涂改;文件作廢時,應將該文件做出適當處理,需要保留參考時,要對該文件做出'作廢留用'的標識,防止作廢文件被使用;無價值文件要予以定期銷毀。文件控制歸口管理部門是品質管理部。文件使用過程的管理由各使用部門負責。電子版本文件的控制與紙型文本相似,具體規(guī)定詳見《文件控制程序》。
2.4 記錄的控制記錄是質量管理體系文件的組成部分?？瞻踪|量記錄表格屬'文件',按《文件控制程序》管理;已有文字內(nèi)容的記錄屬'質量記錄',按《記錄控制程序》管理。記錄是質量管理體系運行和物業(yè)管理服務是否符合要求的重要證據(jù),組織建立并保存記錄,證明物業(yè)管理服務過程是受到嚴格控制的,體系運行是有效的,并為質量管理體系的持續(xù)改進提供追溯依據(jù)。記錄要按名稱、編號分類進行管理,便于保管和查閱;記錄表格在使用過程中需要更改時,名稱和編號不能改,但表內(nèi)欄目可變動,便于操作。記錄填寫要規(guī)范,做到字跡清晰、內(nèi)容真實、簽名完整、不漏項。記錄按保存期限規(guī)定妥善保存,存放的地方要適當,確保記錄不會丟失和損壞;對無價值的記錄要進行銷毀,對超過保存期限但仍有使用價值的記錄,要做出說明并保存。為確保記錄得到有效控制,對記錄的標識、填寫、歸檔保存、檢索、借閱、保存期限和處置等方面在《記錄控制程序》中已做出了規(guī)定。一般記錄保存三年,由品質管理部按《記錄控制程序》執(zhí)行。對需長期保存或延長保存期限的記錄應在文件中做出規(guī)定或由管理評審決定。
