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第1篇 物業(yè)服務分項招標監(jiān)督管理外包單位工作質量規(guī)定
述職報告――17
附件12
物業(yè)服務分項招標與監(jiān)督管理外包單位工作質量的規(guī)定
一、必須進行招投標選擇合作單位的服務項目:
1.過維保期的設備,如電梯保養(yǎng)單位、監(jiān)控設備等。
2.鍋爐房的運行和供暖設備的運行。
3.生活垃圾清運單位。
4.裝修垃圾清運的單位。
5.化糞池清掏和排水管道清洗的單位。
6.小區(qū)固定的廢品回收單位。
7.保安、保潔是否外包待研究。
二、招標的管理規(guī)定:
1.以上項目的招標工作由公司由公司行政部主管。
2.每個項目的招標必須由行政部組織各專業(yè)部門制作招標書,利用網(wǎng)絡和其它關系向應標單位發(fā)送。
3.應標單位必須以正式文本進行投標。
4.評標委員的組成人員為物業(yè)公司總經(jīng)理、物業(yè)項目經(jīng)理、行政部經(jīng)理、財務經(jīng)理、各專業(yè)管理部門的經(jīng)理、質檢部經(jīng)理。
5.評標委員必須在公平的原則上對各應標單位打分,得分最高的單位即成為中標單位。
6.超過一定額度的招投標報集團合約部審核。
第2篇 房地產(chǎn)公司招標管理工作程序
房地產(chǎn)公司招標管理程序
1.目的和范圍:加強本公司設計、施工、廣告合同的招標管理,使之得到有效控制,從而確保公司的利益。
2.職責
2.1總經(jīng)理室組織各相關部門參與設計、施工、廣告招標工作。
2.2設計招標
2.2.1副總經(jīng)理主持設計招標的全過程。
2.2.2設計研發(fā)部經(jīng)理負責組織設計招標的具體工作。
2.2.3設計研發(fā)部負責項目設計期間的合同保管、監(jiān)督和傳遞工作。
2.2.4審計核算部、財務計統(tǒng)部、工程材料部資料員負責傳遞到本部門的合同的保管。
2.3施工招標
2.3.1副總經(jīng)理主持施工招標的全過程。
2.3.2工程材料部經(jīng)理負責組織施工招標的具體工作。
2.3.3工程材料部負責項目施工期間的合同保管、傳遞工作。
2.3.4審計核算部、財務計統(tǒng)部、項目部資料員負責保管傳遞到本部門的合同。
2.4廣告招標
2.4.1經(jīng)營銷售部負責挑選參與競標的廣告公司。
2.4.2經(jīng)營銷售部負責組織招投標工作。
2.4.3經(jīng)營銷售部組織人員與中標廣告公司進行合同談判。
2.4.4經(jīng)營銷售部匯總談判結果,修訂合同文本,向總經(jīng)理匯報。
2.4.5總經(jīng)理確定與廣告公司的合同文本。
2.5總經(jīng)理簽署合同。
2.6公司圖書檔案室管理員負責合同文件的最后保管。
3.工作流程
3.1設計招標管理:
3.1.1設計招標程序:
3.1.1.1總經(jīng)理發(fā)布招標指令,確定招標方式。
3.1.1.2設計研發(fā)部經(jīng)理跟據(jù)總經(jīng)理確定的要求,組織編寫招標文件或者設計任務書,內容包括:
a.經(jīng)總經(jīng)理批準的設計任務書及有關文件的復印件。
b.項目說明書,包括對工程內容、設計范圍和深度、圖紙內容、
張數(shù)和圖幅、建設周期和設計進度等的要求。
c.合同的主要要求和內容。
d.設計資料提供內容、方式和時間,設計文件的審查時間。
e.組織現(xiàn)場踏勘和進行招標文件說明的時間和地點。
f.招標起止日期。
3.1.1.3設計研發(fā)部經(jīng)理代表公司發(fā)布設計招標通告或向選擇的設計單位發(fā)邀請招標函,選擇設計單位的依據(jù)為:
a.設計資歷和設計信譽。
b.設計進度和收費。
c.近期設計的主要工程情況和社會評價。
3.1.1.4總經(jīng)理室牽頭,副總經(jīng)理主持,設計研發(fā)部組織建立評標小組,根據(jù)具體項目制定評標、定標方法和依據(jù)。
3.1.1.5設計研發(fā)部經(jīng)理組織投標單位踏勘工程現(xiàn)場,解答投標單位的問題。
3.1.1.6設計研發(fā)部收到投標單位的投標文件后,組織評標小組評標,確定中標單位,發(fā)出中標通知書,并通知未中標的單位。確定中標的依據(jù):
a.設計方案的優(yōu)劣。
b.建設造價、經(jīng)濟效益的好壞。
c.設計進度快慢。
d.單位綜合保障實力及施工現(xiàn)場服務能力。
3.1.1.7設計研發(fā)部經(jīng)理代表公司擬定合同,合同條款的內容包括:
a.合同簽定的依據(jù)。
b.設計人應提交的資料文件及設計進度要求。
c.設計費支付的要求。
d.雙方的責任要求和違約要求。
3.1.1.8總經(jīng)理與中標單位簽定合同。
3.1.2針對具體項目,可由設計研發(fā)部跟據(jù)設計難度對多家設計單位進行考查,并編寫考查報告,選擇合格的設計單位經(jīng)總經(jīng)理確認后,由設計研發(fā)部經(jīng)理代表公司對合格的設計單位采用直接委托設計的方式。
3.1.3特殊項目由總經(jīng)理直接指定設計單位。
3.1.4合同存檔和合同執(zhí)行評價
3.1.4.1合同履行完畢后,交公司圖書檔案室保管。
3.1.4.2設計研發(fā)部經(jīng)理組織各相關部門對設計單位的合同執(zhí)行情況進行評價,以報告的形式上報總經(jīng)理室審閱。設計研發(fā)部將評價報告存檔,并建立合格設計單位名錄,供公司設計招標使用。
3.2施工招標管理
3.2.1建立原始合格承包商名錄
由工程材料部收集建筑承包商市場承包企業(yè)的有關信息,根據(jù)下列條件建立合格承包商原始名錄,報總經(jīng)理批準。
a.企業(yè)注冊證明和技術資質,主要施工經(jīng)歷和近期施工業(yè)績;
b.質量保證措施,技術力量簡況;
c.施工機械設備簡況,正在施工的承建項目;
d.資金和財務狀況,企業(yè)的商業(yè)信譽;
3.2.2具有可預見性的或合同金額10萬元以上的施工合同,由總經(jīng)理室牽頭,工程材料部、審計核算部、財務計統(tǒng)部參加進行招標。
施工招標程序:
3.2.2.1總經(jīng)理確定招標標準,發(fā)布招標指令。
3.2.2.2工程材料部經(jīng)理根據(jù)總經(jīng)理確定的要求,執(zhí)行公司向合格承包商名錄上適合所招標項目的承包商發(fā)布施工招標通知或邀請招標函的工作。
3.2.2.3總經(jīng)理室牽頭,由工程材料部、審計核算部、財務計統(tǒng)部組成評標小組。
3.2.2.4評標小組編制招標文件,制定評標和定標方法。
3.2.2.5總經(jīng)理室審核招標文件、評標和定標方法。
3.2.2.6評標小組審查參加招標的承包商的資質文件:
a.企業(yè)注冊證明和技術資質,主要施工經(jīng)歷和近期施工業(yè)績;
b.質量保證措施,技術力量簡況;
c.施工機械設備簡況,正在施工的承建項目;
d.資金和財務狀況,企業(yè)的商業(yè)信譽;
e.準備在招標工程上使用的施工機械設備,以及采用的施工方法和施工進度安排。
3.2.2.7工程材料部經(jīng)理根據(jù)評審結果,向合格的承包商發(fā)送招標文件、圖紙、技術資料。
3.2.2.8工程材料部經(jīng)理組織投標單位進行現(xiàn)場踏勘,解釋招標文件,解答投標單位提出的問題。
3.2.2.9副總經(jīng)理接受投標單位的標書,并組織會議,由投標單位介紹投標文件,回答評標小組提出的問題。
3.2.2.10工程材料部經(jīng)理組織評標
,編寫評標報告,報告內容包括:工程報價、施工工期、企業(yè)信譽、施工業(yè)績。
3.2.2.11副總經(jīng)理組織決標談判,編寫報告,各部門會簽,送呈總經(jīng)理。
3.2.2.12由總經(jīng)理確定中標單位。
3.2.2.13工程材料部經(jīng)理代表公司向中標單位發(fā)出中標通知書,并通知未中標單位。
3.2.2.14副總經(jīng)理組織施工合同談判,談判成功后由總經(jīng)理簽署施工合同。
a.項目經(jīng)理部監(jiān)督施工合同的實施、合同管理。
b.各相關部門的資料員負責保管合同文件。
3.2.3針對工地發(fā)生的不可預見的施工項目,項目經(jīng)理可以應急確定隊伍,立即進場施工,并及時通知公司各相關部門。
3.2.3.1項目經(jīng)理確定應急施工隊伍的范圍:
a.無備選施工隊伍的情況,可與符合工程要求資質的施工隊伍簽署5萬元以下的項目施工合同;
b.有備選施工隊伍的情況,可簽署10萬元以下的項目施工合同;
c.備選施工隊伍,必須是工程材料部的合格承包商名錄上的單位。
3.2.3.2項目經(jīng)理可與施工隊伍簽定臨時合同,并以工作請示單附件形式上報工程材料部。
3.2.3.3工程材料部經(jīng)理組織公司相關部門對施工隊伍進行評審,會簽意見。
3.2.3.4工程材料部經(jīng)理將合同上呈總經(jīng)理室,總經(jīng)理批復并簽署合同。
3.2.3.5工程材料部將合同文件分發(fā)總經(jīng)理室、審計核算部、財務計統(tǒng)部、項目部。
3.2.3.6項目經(jīng)理部監(jiān)督合同的實施、合同管理。
3.2.3.7各相關部門的資料員負責保管合同文件。
3.2.4公司對設計與施工為一體的工程實行限額造價管理,由總經(jīng)理確定高級裝修工程、景園工程最高投資限額,招標程序同3.2.2條。
3.2.5特殊情況下由總經(jīng)理確定承包商。
3.2.6合同存檔及合同執(zhí)行評價:
3.2.6.1合同履行完畢后,交公司圖書檔案室保管。
3.2.6.2工程材料部組織項目部并會同各部門對施工單位的合同執(zhí)行情況進行評價,評價報告上報總經(jīng)理室審閱。
3.2.6.3工程材料部將評價報告存檔,并調整合格承包商名錄,供公司招標使用。
3.3廣告招標控制
3.3.1招標流程(見下圖所示)
3.3.2特殊情況下,總經(jīng)理指定廣告公司。
籌備階段發(fā)標 評標
4.相關文件
《合同法》
《合同管理制度》
《施工管理程序》
《合格承包商名錄》
5.相關表單、記錄
5.1招標文件領取登記表
5.2招標通知書
5.3開標報告
5.4招投標記錄
5.5評標報告
5.6中標通知書
5.7合同執(zhí)行情況評價報告
過程
編制日期審核日期批準日期
設計招標__20__.4.22__20__.4.28__20__.4.30
施工招標__20__.4.22__20__.4.28
廣告招標__20__.4.22__20__.4.28
第3篇 物業(yè)管理招標工作程序范本
一、招標準備階段
招標準備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標到正式對外招標即發(fā)布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。根據(jù)國際慣例,這一階段的主要工作有:成立招標機構;編制招標文件;確定標底。
(一)成立招標機構
任何一項物業(yè)管理招標,無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會,都需要成立一個專門的招標機構,并由該機構全權負責整個招標活動。招標機構的主要職責是:擬定招標章程和招標文件;組織投標、開標、評標和定標;組織簽訂合同?？梢娬袠藱C構一旦成立,其職責將貫穿整個招標投標過程。
成立招標機構主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標機構,自行組織招標投標工作;另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標代理機構招標。兩種途徑都符合我國《招標投標法》的規(guī)定,并各有特點。
對于開發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標機構,我國《招標投標法》規(guī)定:“招標人具有編制招標文件和組織評標能力的,可以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”?？紤]到招標是一項較為復雜和繁瑣的工作,其中在編制招標文件和組織評標方面有較強的專業(yè)性,對招標人能力的要求也較高,因此,招標人應根據(jù)自己的實際情況,量力而行。如招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構,有能力從物業(yè)的設計、施工監(jiān)理到驗收,整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構,包攬其“一條龍”的招標工作,這時該物業(yè)管理招標也理應由開發(fā)商自行成立的招標機構來完成。再如,對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目,由于招標工作量不大,專業(yè)性不強,開發(fā)商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標,這時,招標人自行成立招標機構招標也較為適宜。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”等非常設的招標機構。其具體的組織機構設置本書第1章已作詳細介紹,在此不再贅述。
對于招標人委托招標代理機構招標,我國《招標投標法》規(guī)定:“招標人有權自行選擇招標代理機構,委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構”。采用委托招標代理機構招標的最大優(yōu)點在于招標機構與投標人之間做到信息充分對稱,使得在招標項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下,招標得以順利完成。要做到這一點,開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標代理機構時應注意以下問題:
首先,招標人應根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標代理機構,任何個人和單位都無權強行指定招標代理機構給招標人。而且,招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系,招標代理機構無權將招標結果強加于招標人,招標人應是是否中標的最終決定者。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標代理機構招標時,應避免選擇與自己有上級關系的招標代理機構。
其次,招標人應根據(jù)自己標的的規(guī)模大小,選擇不同等級的招標代理機構進行招標。我國《招標投標法》對招標代理機構的資格和等級劃分,主要依據(jù)招標代理機構所具備的兩個條件:一是代理招標經(jīng)歷達到一定的年限,且連續(xù)幾年招標金額達到一定等級;二是編制招標文件和組織評標的專業(yè)能力和技術力量,也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質的高低。招標人應根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標的的規(guī)模大小選擇相稱的招標代理機構,在委托價格合理的情況下,應選取具有較高等級的代理機構進行招標。
招標人委托招標代理機構進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。事實上,對于一些大型的項目,開發(fā)商往往委托一家招標代理機構包攬該項目所有的招標工作;另外,業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時,通常也采用委托招標代理機構招標的方式。
(二)編制招標文件
編制招標文件是招標準備階段招標人最重要的工作內容。招標文件是招標機構向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。招標文件的作用在于:告知投標人遞交投標書的程序;闡明所需招標的標的情況;告知投標評定準則以及訂立合同的條件等。招標文件既是投標人編制投標文件的依據(jù),又是招標人與中標人商定合同的基礎,因此它是對招標機構與投標人雙方,以及招標人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標人雙方都具有約束力的重要文件。招標人應十分重視編制招標文件的工作,并務必做到條款嚴密、周到,內容明確,合理合法。
物業(yè)管理招標文件的內容格式根據(jù)招標項目的特點和需要而有所不同,但任何招標文件都應當依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內容。我國《招標投標法》規(guī)定:“招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例,物業(yè)管理招標文件的基本內容可概括為三大部分:
1.投標人須知
投標人須知是招標文件的重要組成部分,它是業(yè)主或招標機構對投標人如何投標的指導性文件,其內容包括投標的條件、有關要求及手續(xù)。
(1)投標的條件
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(2)對投標文件的要求
如果說投標的條件側重于對投標人的要求,則該部分側重于對投標文件的要求。由于招標機構在接受投標書時,通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序,招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標文件格式)以及對投標文件封存和遞交的規(guī)定,以便于開標和評標工作。
(3)對招標程序的說明
由于整個招標過程應體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則,而要體現(xiàn)公平、公正原則,重要的一條便是招標程序的公開化,以增加招標活動的透明度。招標文件這一部分的內容便是通過將開標、評標和定標的規(guī)劃等招標過程的關鍵內容予以公開,從而體現(xiàn)了整個招標工作的公正透明。
2.合同條款
合同條款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內容規(guī)范化和公開化,這也是招標公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成,對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性,通常由技術條款、商務條款和法律條款組成;后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。按照個性包括共性的道理,在合同條款中,特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款,在兩者發(fā)生不一致時,合同應以特殊性條款為準。
3.技術規(guī)范
技術規(guī)范是詳細說明招標項目的技術要求(如物業(yè)管理項目的服務標準、具體工作量等)的文件,當屬招標文件的重點之一。技術規(guī)范通常是以技術規(guī)格一覽表的形式進行說明,另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據(jù)。
考慮到招標文件的編制對整個招標活動的影響舉足輕重,下一章將專門就招標文件的編制進行詳細介紹,在此不再贅述。
最后談一談制定招標文件的時間。何時制定招標文件是由物業(yè)開發(fā)建設程序決定的,我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標均是在物業(yè)開發(fā)建設的后期。然而,隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高,物業(yè)管理“超前招標”已屢見不鮮?！俺罢袠恕痹谖覈礊樵陧椖苛㈨楇A段,用地申請得到批準后即可進行物業(yè)管理招標工作、制定招標文件。超前實行物業(yè)管理招標確實有其優(yōu)點,然而過早地制定招標文件,加之此時存在大量的不確定因素會使得招標文件編制難度加大,可靠性降低。因此,應注意把握招標文件制定的時間,使編制出的招標文件內容既嚴密明確,又不失前瞻性。
(三)制定標底
制定標底是招標的一項重要的準備工作。按照國際慣例,在正式招標前,招標人應對招標項目制定出標底。標底是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的基本價格,即一種預算價格,它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據(jù)。因此,標底是招標單位的“絕密”資料,不能向任何無關人員泄露。特別是我國國內大部分項目招標評標時,均以標底上下的一個區(qū)間作為判斷投標是否合格的條件,標底保密的重要性就更加明顯了。
由于標底是衡量投標報價競爭力的一把尺子,標底制定的好壞,直接影響到招標工作的有效性。標底定的過高,進入合格范圍內的投標人數(shù)量太多,就會使評價的工作量和難度大大增加;標底定得過低,又容易使所有的投標人都落空,從而導致招標失敗。因此,標底制定得好,可以說是招標工作成功的一半,而編制一個先進、準確、合理、可行的標底需要認真細致,實事求是。首先,標底的制定與招標文件的編制有著密不可分的關系。標底制定得是否正確很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確,因此招標文件對項目的工作量進行說明時應盡量減少漏項,同時將工作量盡可能算準確,力爭將招標文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5%以內。其次,標底的制定應建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎上,這樣編制出的標底才切合實際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標,則可參照相關物業(yè)近年來國內外先進的物業(yè)管理方法,或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標代理機構制定標底。
二、招標實施階段
招標實施階段是整個招標過程的實質性階段。招標的實施主要包括以下幾個具體步驟:發(fā)布招標公告或投標邀請書;組織資格預審;召開標前會議;開標、評標和定標。
(一)發(fā)布招標公告或投標邀請書
我國《招標投標法》和國際慣例都規(guī)定,招標人采用公開招標方式招標的,應當發(fā)布招標公告;招標人采用邀請招標方式的,應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標邀請書。無論是招標公告還是投標邀請書,其目的是一致的,都是為了向盡可能多的潛在投標者提供均等機會,讓其了解招標項目的情況,并對是否參加該項目投標進行考慮和有所準備。兩者的區(qū)別在于對公開招標公告的要求更為嚴格。以下對發(fā)布招標公告的渠道和時間安排、招標公告的內容和格式等進行詳細介紹。
1.發(fā)布招標公告的渠道
發(fā)布招標公告應根據(jù)項目的性質和自身特點選擇適當?shù)那?。國際慣例中常見的招標公告發(fā)布渠道有:指定的招標公報、官方公報、本國報紙、技術性或專業(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡等其他媒體。
一般來說,一些必須招標的大型項目的招標公告都應在指定的刊物上刊登。如實行國際競爭招標的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務報》(developmentbusiness);必須實行國內公開招標的項目的招
標公告指定必須在我國出版的《中國招標》期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外,此類項目還可以在官方公報上刊登招標公告,使投標具有廣泛性,如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中國日報》上。
對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目,其招標公告一般選擇在國內廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。如果是實行地方性公開招標的項目,其招標公告應選擇在本地的官方公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。另外,還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登,如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。
實際上,除了一些必須要在指定刊物刊登的招標項目外,國際慣例對招標公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下,一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標公告,而不拘泥于某一種渠道,比如在當今的信息網(wǎng)絡刊登招標公告。
2.發(fā)布招標公告的時間安排
為使?jié)撛诘耐稑巳藢φ袠隧椖渴欠裢稑诉M行考慮和有所準備,招標人在刊登招標公告時,在時間安排上應考慮兩個因素:
(1)刊登招標公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間,如果沒有充分地考慮,招標公告可能會在投標截止日期之后才能刊登出來。另外,如果要通過幾個渠道發(fā)布招標公告,要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡媒體長),以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。
(2)投標人準備投標所需時間。這一時間應從招標公告預計發(fā)布日期開始計算。投標人申請投標→得到招標文件→準備投標→遞交投標書需要有足夠的時間。按照國際慣例,從招標公告發(fā)布之日算起,應讓投標人至少有45天(通常有60~90天)來準備投標和遞交標書。
3.招標公告的內容和格式
招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。通常情況下應包括以下內容:
①招標單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱;
②項目名稱;
③項目地點;
④項目資金來源(物業(yè)管理資金來源,如業(yè)主分攤或開發(fā)商預付等);
⑤招標目的(邀請資格預審還是邀請投標);
⑥項目要求概述(項目性質、規(guī)格及管理要求);
⑦購買招標文件的時間、地點和價格;
⑧接受標書的最后日期和地點;
⑨開標日期、時間和地點;
⑩如果需要,規(guī)定資格預審的標準,以及提供資格預審文件的日期、份數(shù)和使用語言;
第4篇 物業(yè)管理招標一般工作程序
1.成立招標機構:
招標人在招標之前要成立物業(yè)管理項目招標機構。招標機構可聘請有關部門人員和物業(yè)管理專家組成。 主要任務是:負責招標的整個活動;編制招標文件;組織開標、評標、決標和商務談判;與中標企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同
2.編制招標文件:
招標文件包括《招標公告》或《招標邀請書》、《招標書》、《投標單》、《投標企業(yè)資格審查表》、《投標須知》、《招標章程》、《招標項目說明書》、《物業(yè)服務合同》等。
3.發(fā)布招標消息:
招標單位可以根椐招標方式的不同,采用不同的途徑發(fā)布招標消息,如召開招標新聞發(fā)布會、公布招標公告(廣告)或函寄招標邀請書等。采取公開招標方式的,應當在公共媒體上公布招標公告。
4.招標單位的資格預審:
公開招標的招標人,可以根椐招標文件的規(guī)定對投標申請人進行資格預審,但招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審條件和獲取資格預審文件的方法。在資格預審合格的投標申請人過多時,可以由招標人從中選擇不少于3家資格預審合格的招標申請人。資格預審的主要內容通常有:企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質等級證書、質量認證證書、財務狀況、社會信譽、人員結構、技術裝備、有無投票保證書;管理規(guī)模;以住業(yè)績,已承擔的項目,主要負責人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預審后,公開始標的招標人應當向資格預審合格的投標人發(fā)出資格預審合格通知書,并告知獲得招標文件的時間、地點和方法。
5.發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等:
招標人應在招標公告規(guī)定的時間內,向符合條件的物業(yè)管理投標單位發(fā)售標書,并根椐實際情況,向他們提供有關設計圖紙,技術資料等,以利于投標單位在規(guī)定的期限內編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標書。
6.組織投標單位現(xiàn)場勘察答疑。
投標單位在準備投標文件時,可能會向招標單位提出一些問題,要求招標單位給以澄清或解釋。招標單位應根椐具體情況,盡快安排有關工作人員,在指定的時間和地點召開投標前會議,或安排投標單位實地勘察物業(yè)現(xiàn)場,由招標單位負責對投標單位提出的問是給予解答或澄清,解答或澄清必須以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人,招標人對發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的,應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前,澄清或修改文件為招標文件的組成部分。
7.接收和收存投標書 。
招標人要按招標文件規(guī)定的時間(公開招標的物業(yè)管理項目,自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日)、地點接受投標單位的投標文件。經(jīng)審查,如認為收到的文件各項手續(xù)齊全或符合招標文件規(guī)定,應向投標人出具標明簽收人和簽收日期的憑證,并妥善收存投標文件,對于在規(guī)定的時間之外送來的投標文件和沒有按招標文件中的要求辦理的(如沒有提交投標保證金),為無效的投標文件,招標人應該拒收,并原封不動地退回投標單位。
8.組織開標。
招標人應按招標文件中明確規(guī)定的時間和地點組織開標,開標時間由招標人主持,邀請所有投標人參加,招標人在招標文件中要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件都應在檢查密封后當眾給予拆封,并宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容,整個過程也可由招標人委托的公正機構進行檢查并公正。公開召開的物業(yè)管理招標、開標答辯會,邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機構參加
9.評價和確定中標單位。
評標由招標人依法組建的評標委員會負責,在保密的情況下進行(除現(xiàn)在答辯部分外),評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成,成員為5人以上單數(shù),其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會應當按照招標文件的評標標準和方法,對投標文件進行評審和比較,并根椐標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評分,同時對評標結果簽字確認。完成評標后,應當向招標人提出書面評標報告,闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見,并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方,推薦不超過3名有排序的合格中標候選人,在評標過程中也可召開現(xiàn)場答辯會,但應當事先在招標文件中說明,并注明所占的評分比重。
招標人按照中標候選人的排序確定中標人,當確定中標的中標者放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同的,招標人可以依序確定中標候選人為中標人。
10發(fā)出中標或未中標通知書。
招標人應在投標有效截止時限(投標有效期在招標文件中載明)30日前確定中標人,發(fā)出中標通知書,同時也應將中標結果通知所有投標人,并應
返還其投標書及投標保證書。
11.與中標單位簽訂物業(yè)服務合同。
招標方在通知投標單位中標時,應同時邀請中標單位在一定的期限內與招標方簽度物業(yè)服務合同。如果中標單位在期限內拒不簽約,則招標單位有權沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標保證金。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同,給中標人造成損失的,招標人應當給予賠償。
12.招標結束。
第5篇 學院采購及招標投標工作管理辦法
學院采購及招標投標工作管理辦法
第一章 總則
第一條 為了適應學校改革和發(fā)展的需要，進一步規(guī)范我校采購及招標投標工作，提高學校資金的使用效益，維護學校利益，促進廉政建設，依據(jù)《中華人民共和國政府采購法》、《中華人民共和國招標投標法》以及其他相關規(guī)定，結合我校實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱采購，是指使用學校財政性預算資金或部門自籌資金以合同方式有償取得貨物、工程和服務的行為。
本辦法所稱貨物，是指各種形態(tài)和種類的物品，包括原材料、燃料、設備、產(chǎn)品等。
本辦法所稱工程，是指建設工程，包括建筑物和構筑物的新建、改建、擴建、裝修、拆除、修繕等。
本辦法所稱服務，是指除貨物和工程以外的其他采購對象，如保險、租賃等。
第三條 學校的采購及招標投標工作遵循公開、公平、公正和誠信原則，與采購及招標投標工作無直接關系的任何單位和個人均不得以任何理由采取任何方式干擾學校的采購及招標投標工作。
第四條 按相關規(guī)定應當納入政府和行業(yè)采購范圍的采購項目，由學校招投標管理辦公室按有關規(guī)定組織實施；沒有納入政府和行業(yè)采購范圍的采購項目，由招投標管理辦公室按本辦法組織實施。
第五條 學校采購分為集中采購和分散采購兩種形式。凡達到集中采購限額的采購項目，由招投標管理辦公室組織實施；未達到集中采購限額的采購項目，由項目承辦單位參照本辦法組織實施。
集中采購和分散采購遵循保證質量，注重效益，滿足需要，提高效率的精神組織實施。
本辦法所稱項目承辦單位是指項目隸屬管理的職能部門。
第六條 學校各部門、各單位的采購項目，必須通過項目承辦單位按照專項資金管理規(guī)定進行科學論證，并經(jīng)財務處核實經(jīng)費來源后方可實施。
第七條 學校采購及招標投標工作實行回避制度。在采購及招標投標活動中，參與采購及招標投標工作的人員與供應商有利害關系的，必須回避。供應商認為參與采購及招標投標工作的人員與其他供應商有利害關系的，可以申請其回避。
第八條 任何單位和個人不得將本辦法中應當實行集中采購的項目化整為零或者以其他方式規(guī)避集中采購。
第二章 組織機構及職責
第九條 學校招投標工作領導小組是學校采購及招標投標工作的領導和決策機構。領導小組成員由校領導和監(jiān)察審計室、財務處、招投標管理辦公室及相關職能部門的負責人組成。主要職責如下：
（一）領導學校的采購及招標投標工作；
（二）審查批準學校采購及招標投標工作的有關規(guī)章制度；
（三）研究決定采購及招標投標工作中的重大事項；
（四）對招投標管理辦公室、項目承辦單位的工作進行指導和監(jiān)督；
（五）定期向校長辦公會或黨委常委會匯報采購及招標投標工作。
第十條 招投標管理辦公室
（以下簡稱招投標辦）是負責采購及招標投標工作的組織、協(xié)調和管理的職能部門。主要職責如下：
（一）貫徹政府采購與招標投標法律法規(guī)和方針政策，擬定學校有關采購及招標投標工作的規(guī)章制度；
（二）接受項目承辦單位的采購申請，審核項目承辦單位起草的供應商資格條件，招標及競爭性談判等文件，確定采購方式；
（三）委托招標代理機構進行有關項目的招標；
（四）組織學校的招標、競爭性談判、詢價和單一來源的采購活動；
（五）負責組織對中標、成交候選人的考察；
（六）對采購及招標投標相關文件材料進行整理歸檔；
（七）接受項目承辦單位對成交供應商履約表現(xiàn)的反饋意見；
（八）建立供應商和評標專家等數(shù)據(jù)庫；
（九）完成招投標工作領導小組交辦的其他工作。
第十一條 項目承辦單位負責采購及招標工作的技術性等事項。主要職責如下：
（一）按照采購及招標投標有關規(guī)定和本辦法，做好采購及招標前期的項目立項、方案設計等準備工作；
（二）起草參加學校所組織的采購活動的供應商資格條件、招標及競爭性談判等文件和合同文本；
（三）負責審核委托招標代理機構所編制的招標文件中的技術性事項；
（三）組織供應商現(xiàn)場考察；
（四）負責對招標及競爭性談判等文件中技術方面的問題進行答疑和釋義；
（五）參與評標；
（六）需要進行考察的采購項目，參與考察；
（七）負責與供應商洽談、簽訂合同，并報招投標辦備案；
（八）負責合同的履行及項目完成后的驗收、售后服務等事項；
（九）項目完成后有關資料的整理歸檔。
第三章 集中采購的范圍及限額標準
第十二條 采購限額達到以下標準的項目， 必須實行集中采購：
（一）學?；窘ㄔO工程項目的勘察、設計、監(jiān)理、施工以及與工程建設相關的重要設備、材料等的采購，單項合同估算價在10萬元以上
（含10萬元，下同）的項目；
（二）后勤工程單項合同估算價在10萬元以上的項目。
本辦法所稱后勤工程主要包括學校水、電、暖管線的擴建和改造工程，校園道路的改造和新建工程，校園環(huán)境的綠化和改造工程，()公用房屋的維修、改造和裝飾工程，基建工程配套的室外水、電、暖、路和綠化工程等；
（三）教學、科研、行政辦公、生產(chǎn)和后勤等設備設施的采購，單臺
（套）合同估算價在5萬元以上，批量在10萬元以上的采購項目；
（四）教材、圖書、大宗物資等批量采購合同估算價在5萬元以上的項目；
（五）單項合同估算價在5萬元以上的服務項目；
（六）依照有關規(guī)定，必須實行集中采購的其他項目。
第四章 采購方式
第十三條 學校集中采購采用公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購和詢價等采購方式：
（一）公開招標是指以招標公告方式邀請不特定的供應商投標的采購方式；
（二）邀請招標是指以投標邀請書的方式邀請一般不少于5家的特定的供應商投標的采購方式；
（三）競爭性談判是指從符合相應資格條件的供應商名單中確定一般不少于5家的供應商就采購事宜進行談判的采購方式；
（四）單一來源采購是指向某一特定的供應商直接購買的采購方式；
（五）詢價是指從符合相應資格條件的供應商名單中確定一般不少于5家的供應商，并對其提供的報價、質量、服務等進行比較，確定供應商的采購方式。
第十四條 凡符合本辦法
第十二條 規(guī)定的采購項目，其采購方式分別由學校招投標工作領導小組或招投標辦確定：
（一）采用公開招標、邀請招標采購方式的，由學校招投標工作領導小組確定；
（二）采用競爭性談判采購方式的，由招投標辦確定；
（三）采用單一來源采購方式的，由招投標辦按以下原則確定：
1.只能從唯一供應商處采購的；
2．發(fā)生了不可預見的緊急情況不能從其他供應商處采購的；
3．為保證原有采購項目的一致性或者滿足服務配套的要求，必須繼續(xù)從原供應商處添購，且添購資金總額不超過原合同采購金額百分之十的；
4．招投標工作領導小組認定的其他情形。
（四）采購的貨物規(guī)格、標準統(tǒng)
一、現(xiàn)貨貨源充足且價格變化幅度小的采購項目，由招投標辦確定按詢價的方式采購。
第十五條 凡屬于本辦法
第十二條 規(guī)定限額以下的采購項目，由項目承辦單位參照本辦法確定采購方式，自行組織采購，并報招投標辦備案。
第五章 工作程序
第十六條 采用招標方式采購的工作程序：
（一）委托招標代理機構進行招標的工作程序
1.項目承辦單位填寫招標申請書，做好招標前期的準備工作；
2．招投標工作領導小組直接指定或采用競爭性談判方式確定招標代理機構；
3．招投標辦會同項目承辦單位按招標代理機構的要求提供項目材料，并約定招標活動的時間安排；
4．招投標辦會同項目承辦單位審核招標代理機構所編制的招標文件；
5．招投標工作領導小組確定校內評委人選，并授權其參加招標代理機構組織的開標評標活動確定中標人；
6．項目承辦單位與中標人洽談合同，按學校有關規(guī)定簽訂合同；
7．項目承辦單位負責合同的履行。
（二）學校所組織的招標工作程序
1.項目承辦單位填寫招標申請書，擬定投標人資格條件及招標文件；
2．招投標辦審核招標申請書、投標人資格條件及招標文件；
3．招投標辦發(fā)布招標信息；
4．招投標辦接受投標人的報名，審查投標人資格，發(fā)售標書；
5．項目承辦單位對招標文件進行答疑和釋
