物業(yè)維修基金使用管理規(guī)程匯編（15篇范文）

有哪些

物業(yè)維修基金使用管理規(guī)程

一、基金申請

1. 物業(yè)設(shè)施損壞：當(dāng)公共設(shè)施如電梯、消防系統(tǒng)、公共照明等出現(xiàn)損壞時，業(yè)主可提出維修基金使用申請。

2. 結(jié)構(gòu)安全問題：針對建筑物主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)却嬖诎踩[患的情況，需啟動維修基金。

3. 公共區(qū)域改造：對小區(qū)綠化、道路、停車場等公共區(qū)域進行必要改造時，可使用維修基金。

二、審批流程

1. 業(yè)主申請：業(yè)主或業(yè)主委員會填寫申請表，詳細(xì)說明維修項目、預(yù)算及必要性。

2. 物業(yè)審核：物業(yè)管理部門對申請進行核實，確認(rèn)項目的合理性和緊迫性。

3. 專家評估：必要時，聘請專業(yè)機構(gòu)或人員對項目進行技術(shù)評估，確保工程質(zhì)量和費用合理性。

4. 業(yè)主大會投票：項目通過初步審核后，提交業(yè)主大會審議，需獲得法定比例業(yè)主的同意。

5. 政府備案：審議通過后，向相關(guān)部門報備，獲取使用許可。

三、資金使用

1. 合同簽訂：確定施工方后，物業(yè)公司與之簽訂合同，明確工程范圍、工期、質(zhì)量保證及費用等。

2. 資金撥付：根據(jù)工程進度，按比例分批支付維修基金，保留一定比例作為質(zhì)保金。

3. 監(jiān)督驗收：工程完成后，由業(yè)主代表、物業(yè)和施工方共同驗收，確保工程質(zhì)量。

4. 賬目公開：定期公示維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

模板

物業(yè)維修基金使用管理規(guī)程

1. 申請啟動：針對設(shè)施損壞、結(jié)構(gòu)安全及公共區(qū)域改造等情形，啟動基金使用程序。

2. 審批流程：包括業(yè)主申請、物業(yè)審核、專家評估、業(yè)主大會投票和政府備案五個步驟。

3. 資金運用：涉及合同簽訂、資金撥付、工程監(jiān)督和驗收，以及賬目公開等環(huán)節(jié)。

標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)維修基金使用管理規(guī)程

1. 嚴(yán)謹(jǐn)性：確保每一步驟都有明確的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和審批機制，防止濫用。

2. 公開透明：資金使用全程公開，保障業(yè)主權(quán)益，增強業(yè)主信任。

3. 效率優(yōu)先：快速響應(yīng)設(shè)施問題，避免因?qū)徟诱`導(dǎo)致的損失。

4. 法規(guī)遵守：符合相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，確?；鹗褂玫暮戏ㄐ浴?

5. 持續(xù)改進：定期評估規(guī)程執(zhí)行效果，根據(jù)反饋優(yōu)化流程，提升管理效能。

以上規(guī)程旨在規(guī)范物業(yè)維修基金的使用，保障小區(qū)設(shè)施的正常運行，維護業(yè)主的共同利益，同時也為物業(yè)管理工作提供清晰的操作指南。

物業(yè)維修基金使用管理規(guī)程范文

第1篇 物業(yè)維修基金使用管理規(guī)程

1.0目的

規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作,確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理有限公司物業(yè)維修基金的管理工作。

3.0職責(zé)

3.1出納員負(fù)責(zé)房屋本體維修基金的收取工作。

3.2公共事務(wù)部相關(guān)人員負(fù)責(zé)房屋本體維修基金的催繳工作。

3.3會計負(fù)責(zé)公用設(shè)施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算工作。

3.4管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金管理工作的監(jiān)督。

3.5公司總經(jīng)理及業(yè)主管理委員會主任負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金使用的審批。

4.0程序要點

4.1物業(yè)維修基金的分類。

4.1.1公用設(shè)施維修基金。用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)共用設(shè)施的重大維修工程。

4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養(yǎng)護。

4.2物業(yè)維修基金的使用范圍。

4.2.1公用設(shè)施維修基金的使用范圍:

a) 小區(qū)內(nèi)的道路;

b) 小區(qū)內(nèi)的路燈;

c) 小區(qū)內(nèi)園林綠化地;

d) 小區(qū)內(nèi)的地下排水管;

e) 小區(qū)內(nèi)的文化體育場所;

f) 小區(qū)內(nèi)的停車場;

g) 其他公用設(shè)施。

4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍:

a) 房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位;

b) 抗震結(jié)構(gòu)部位;

c) 外墻面;

d) 樓梯間;

e) 公共通道;

f) 門廳;

g) 公共屋面;

h) 電梯;

i) 機電設(shè)備;

j) 本體消防設(shè)施;

k) 公共天線;

l) 本體上下水共用管道;

m) 共用防盜監(jiān)控設(shè)施;

n) 其他房屋本體共用部分。

4.3 物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.1發(fā)展商按本小區(qū)建設(shè)總投資的2%交納公用設(shè)施維修基金。

4.3.2房屋本體維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)(請參照《附錄》,僅供參考):

a) 多層房屋(不帶電梯):

----外墻涂料(含水刷石):0.25元/平方米/月;

----外墻貼瓷磚、馬賽:0.20元/平方米/月。

b) 高層房屋(含多層帶電梯):

----使用國產(chǎn)(含合資)電梯:

0.30元/平方米/月;

----使用進口電梯:0.35元/平方米/月。

4.4 維修基金的收取程序。

4.4.1公用設(shè)施維修基金的收取程:

a) 發(fā)展商在工程竣工驗收后,按小區(qū)建設(shè)總投資的2%計算公用設(shè)施維修基金;

b) 發(fā)展商應(yīng)一次性將公用設(shè)施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用帳戶上。

4.4.2房屋本體維修基金的收取程序。

a) 公司財務(wù)部應(yīng)在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金。

b) 財務(wù)部會計應(yīng)在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表》。

c) 明細(xì)表交財務(wù)部經(jīng)理審核:

; ----經(jīng)審核存有疑問,應(yīng)及時查明并予以更正;

----經(jīng)審核無誤財務(wù)部經(jīng)理應(yīng)在明細(xì)表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。

d) 財務(wù)部會計根據(jù)審核無誤后的《房屋本體維修基金明細(xì)表》。按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定填寫費用收取單。

e) 收費單經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤加蓋財務(wù)專用章后交管理處公共事務(wù)部的相關(guān)人員派發(fā)。

f) 公共事務(wù)部的相關(guān)人員按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行派發(fā)。

g) 已辦理銀行托收的住戶,由出納員將托收明細(xì)表交銀行在規(guī)定的時間內(nèi)托收,并直接劃歸代管基金專項帳戶上。

h) 出納員應(yīng)在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù),并及時將托收結(jié)果制表交財務(wù)部會計按《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。

i) 住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》及《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行收取。

j) 出納員應(yīng)在每日下班前,將當(dāng)日收取的房屋本體維修基金按昭《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定存入基金的專項帳戶內(nèi)。

k) 出納員應(yīng)在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書及時交財務(wù)部會計核對。

l) 財務(wù)部會計沒有按時交納的房屋本體維修基金,應(yīng)按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》、《應(yīng)收帳款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行催繳。

m) 對尚未售出的空置房,其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納。

n) 對催繳三次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主,公司可按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理合同》、《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。

o) 對逾期未繳的房屋本體維修基金,財務(wù)部會計應(yīng)按照《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定計收滯納金。

4.5 物業(yè)維修基金的使用程序。

4.5.1公用設(shè)施維修基金的使用程序。

a) 管理公司根據(jù)實際情況需要使用設(shè)施維修基金時,應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料:

----公司部經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請;

----相關(guān)項目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;

----施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

b)小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議。

----同意使用的,向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后的14日內(nèi)完成審批,并將款項劃到公司帳戶。

----不同意使用的,業(yè)主管理委員會應(yīng)將不同意見書面通知管理公司。

c) 業(yè)主大會不同意使用公用設(shè)施維修基金,而管理公司認(rèn)為有充足理由的,應(yīng)向區(qū)住宅上級主管部門申請復(fù)議,經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請的,業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行。

d) 業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進行監(jiān)控,并按工程要求進行驗收。

e) 公用設(shè)施維修基金帳目,應(yīng)由下列單位每三個月張榜公布一次:

----業(yè)主管理委員會;

----管理公司或管理處。

4.5.2房屋本體維修基金的使用程序。

a) 管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修;70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程;特殊情況可另行處理。

b) 管理公司因需要進行中修以上的維護工程時,應(yīng)向業(yè)主委員會提供下列資料:

----有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請計劃;

----該項目的預(yù)算資料;

----其他相關(guān)資料。

c) 申請計劃經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%的業(yè)主不同意,而公司或下屬管理處認(rèn)為有足夠理由實施該項工程的,公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請,經(jīng)管理部門核定后實施;

----如經(jīng)審議,業(yè)主管理委員會或該棟50%的業(yè)主書面同意后,后理公司或下屬管理處應(yīng)按計劃執(zhí)行該項工程。

d) 整個小區(qū)的本體基金不夠支付時,經(jīng)業(yè)主管理委員會同意,由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

e) 單棟房屋本體維修基金不夠使用時,經(jīng)業(yè)主管理委員會或該棟5

0%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

f) 公司財務(wù)部應(yīng)在每年12月31日前,向業(yè)主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預(yù)算:

----業(yè)主委員會應(yīng)在收到公司計劃及預(yù)算的15日內(nèi)作出答復(fù),逾期則視為同意;

----業(yè)主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預(yù)算的七日內(nèi)應(yīng)予以答復(fù),逾期則視為同意。

g) 公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部份維修養(yǎng)護項目后

----日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證;

----中修以上的工程應(yīng)出具《施工項目清單》,由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主)、公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。

h) 財務(wù)部應(yīng)每三個月公布一次本體維修基金的收支帳目。

4.6物業(yè)維修基金的管理程序。

4.6.1公用設(shè)施維修基金和管理程序。

a) 公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門帳戶管理,區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用,但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出。

b) 公用設(shè)施專用基金的銀行利息可以為維修基金的日常開支。

c) 財務(wù)部會計根據(jù)公用設(shè)施基金的收支單據(jù)編制記帳憑證、登記帳簿,按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行獨立的帳務(wù)處理。

d) 小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位,如對設(shè)施維修基金的收支帳目有疑問,可向下列單位提出質(zhì)詢:

----業(yè)主管理委員會;

----管理公司或下屬管理處。

e) 管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后:

----原則上應(yīng)在七日內(nèi)予以答復(fù);

----特殊情況可另行處理。

4.6.2房屋本體維修基金的管理程序。

a) 財務(wù)部會計應(yīng)對房屋本體維修基金以房房屋每棟為單位設(shè)立專帳管理,并設(shè)立專用帳號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金。

b) 經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù),按《費用審核報銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財務(wù)部辦理報銷手續(xù)。

c) 財務(wù)部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。

d) 如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例,則應(yīng):

----經(jīng)過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;

----將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費里沖抵;

----經(jīng)業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)來彌補。

e) 小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問,可以:

----向業(yè)主管理委員會查詢;

----向公司財務(wù)部查詢。

4.7物業(yè)維修基金資料的保管。

4.7.1財務(wù)部會計應(yīng)在每月31日將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記帳并按《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。

4.7.2 財務(wù)部經(jīng)理對物業(yè)維修基金的財務(wù)資料審核無誤后,加密在財務(wù)部長期保存。

4.8物業(yè)維修基金的管理核算情況,作為財務(wù)部相關(guān)人員的績效考評的依據(jù)之一。

5.0記錄

5.1《公用設(shè)施維修基金申請表》。

5.2《公用設(shè)施維修基金使用情況公布表》。

5.3《房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表》

5.4《房屋本體維修基金申請使用表》。

5.5《房屋本體維修基金收支情況公布表》。

5.6《房屋本體維修清單》。

6.0相關(guān)支持性文件

6.1《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

6.2《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

6.3《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

6.4《費用報銷審核標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

6.5《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

6.5《應(yīng)收帳款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

7.0附錄

7.1《市房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。

公用設(shè)施維修基金申請表

編號: no:

申請人: 住址: 聯(lián)系電話:

申請用途及金額年 月 日

初審意見簽名: 年 月 日

復(fù)審意見簽名: 年 月 日

驗收情況簽名: 年 月 日

確認(rèn)簽名: 年 月 日

公用設(shè)施維修基金使用情況公布表

no:

使用時間 主管部門 工程內(nèi)容 項目數(shù) 基金支出 余額 備注

總經(jīng)理: 業(yè)主管理委員會主任:制表人:

房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表

年月

no:

業(yè)主姓名 房屋面積 基金單價 應(yīng)收基金 備注

財務(wù)審核:制表:日期:

房屋本休維修基金申請使用表

編號:no:

申請人: 住址: 聯(lián)系電話:

申請用途及金額 年 月 日

初審意見 簽名: 年 月 日

復(fù)審意見 簽名: 年 月 日

驗收情況 簽名: 年 月 日

確認(rèn) 簽名: 年 月 日

房屋本體維修基金收支情況公布表

年 季度 no:

棟號 主要工程內(nèi)容 項目數(shù) 上季結(jié)余 本季支出 本季余額 備注

總經(jīng)理:業(yè)主管理委員會主任: 制表: 日期:

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sp;房屋本體維修清單

no:

日期 棟號 維修內(nèi)容 維修金額 申請表編號 備注

單位 數(shù)量 單價 合計

維修負(fù)責(zé)人:主管: 審核:

附錄:

市房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)1996年下半年最低成本房價和建設(shè)部發(fā)布的維修范圍標(biāo)準(zhǔn),發(fā)布1997年房屋本體維修基金收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn):

一、 測算標(biāo)

多層房屋(9層及以下,不帶電梯):0.63元/平方米/月;

二、 實際標(biāo)準(zhǔn)

考慮到目前住(用)戶的實際承受能力,暫按測算標(biāo)準(zhǔn)的24%-35%收取,作為最低標(biāo)準(zhǔn),以后逐年到位,即:

1、 多層房屋(不帶電梯):

----外墻涂料(含水刷):0.25元/平方米/月米;

----外墻貼瓷磚、馬賽克:0.20元/平方米/月米。

2、 高層房屋(含多層帶電梯):

----使用國產(chǎn)(含合資)電梯:0.30元/平方米/月米;

----使用進口電梯:0.35元/平方米/月米。

各類商品房房屋經(jīng)業(yè)主管委員或多數(shù)業(yè)主同意,標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)止浮;超高層房屋可以上浮50%-80%。

以上標(biāo)準(zhǔn)均不包括中央空調(diào)系統(tǒng)。

市住宅局

第2篇 物業(yè)項目電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)項目電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程

為規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作,確保電梯各項性能完好,特制定本規(guī)程。

1.0電梯維修保養(yǎng)安全操作

1.1維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作:

a.在電梯基站門口處放置檢修停用標(biāo)牌;

b.關(guān)好廳門,不能關(guān)廳門時,用合適的護攔擋住入口處,防止無關(guān)人員進入電梯轎廂或進入電梯井道;

c.有人在轎頂上做檢修工作時,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān),關(guān)好廳門。

1.2檢修過程中的安全注意事項:

a.給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯;

b.人在轎頂上工作時,站立之處應(yīng)有選擇,腳下不得有油污,否則應(yīng)打掃干凈,以防滑倒;

c.人在轎頂上準(zhǔn)備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時,必須牢牢握住鋼絲繩,并應(yīng)注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi),防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時,要交代和配合好,未經(jīng)許可不準(zhǔn)開動電梯;

d.禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙;

e.檢修電器部件時應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在安全切斷電源的情況下操作時,應(yīng)將底坑檢測視燈箱上的急停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開;應(yīng)預(yù)防觸電,并應(yīng)有監(jiān)護人,必備的工具和材料,特別應(yīng)注意電梯突然起動運行。

f.使用的手燈必須采用帶護罩的,電壓為36v以下的安全燈。最好使用手電筒;

嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身,嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與門;

g.廳上坎之間進行長時間的維修操作;

h.底坑深度超過1.5m的,應(yīng)用梯子上下,禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后,應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開

i.應(yīng)盡量避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè),必須同時作業(yè)時,下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽;

j.檢修未完,檢修人員需暫時離開現(xiàn)場時,應(yīng)做到:

--關(guān)閉所有廳門,暫時關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物,進行安全圍擋,并在該廳門口懸掛危險、切勿靠近警告牌,并派人看守;

--切斷電梯總電源開關(guān);

--排除熱源,如烙鐵、電焊、噴燈等。

k.檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到:

--將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài),檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上;

--清點工具、材料、打掃工作現(xiàn)場,摘除懸掛的告示牌;

--送電試運行,觀察電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)異常及時整改;

--通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。

2.0電梯的日常保養(yǎng)維修由外委完成。

3.0每月對電梯各部位進行二次檢查、清潔、潤滑(著重對各安全裝置效能檢查),對電梯進行保養(yǎng)時,可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行,也可以對所有電梯分項目進行保養(yǎng)。

3.1檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲,如有則應(yīng)對曳引電動機軸承加注潤滑油,對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。

3.2檢查曳引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損壞,如有則應(yīng)更換彈性圈,檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象,如有則應(yīng)擰緊。

3.3檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙,否則應(yīng)加潤滑劑,檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動,如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫度不超過60℃。

3.4門機自流電動機碳刷磨損如果超過新裝時的1/3時則應(yīng)更換。

3.5限速器轉(zhuǎn)銷處應(yīng)加潤滑油,限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整;鋼絲繩應(yīng)完好無油污;限速器夾繩鉗口應(yīng)無油污或異物,發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。

3.6檢查張緊裝置動作是否正常,否則應(yīng)作機械調(diào)整;檢查限位器開關(guān)是否處于正常位置,如未在正常位置則應(yīng)扳回。

3.7檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻,如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動加注潤滑油,安全鉗楔塊與導(dǎo)軌間隙應(yīng)為2-4mm。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。

3.8清潔控制柜內(nèi)各元器件,檢查接觸器、繼電器動作是否正常,有無異常聲響,觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象,如有則應(yīng)進行整修,整修達不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器;檢查熔斷器有無松動、發(fā)熱現(xiàn)象,如有則應(yīng)處理并擰緊;檢查各儀表、信號燈是否正常,如損壞則應(yīng)予以更換。

3.9檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象,如有則應(yīng)更換鋼帶;檢查各傳動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯,如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油;檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好,否則應(yīng)擦拭和修理。

3.10清除轎門、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。

3.11檢查各廳門門鎖接觸是否良好,否則應(yīng)修理,門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油;檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠,失效的應(yīng)及時更換。

3.12檢查自動門傳動機構(gòu),安全觸板傳動機是否正常,各部位螺釘、定位裝置是否緊固,門機皮帶有無損壞,開關(guān)門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5-8mm,運行中門刀不能碰門轆轤,門刀與門轆轤間隙為3mm,廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油,保證轉(zhuǎn)動自如,安全觸板動作靈敏可靠。

3.13檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量(正常應(yīng)為2/3油盒),缺油應(yīng)及時加好;檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹,如開裂、膨脹則應(yīng)更換。

3.14檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠,對不符合要求的要調(diào)整或更換,對傳動部位應(yīng)加潤滑油。

3.15清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物,清掃底坑,清潔接油盒。

3.16檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓,清除各部位塵土、污物。

3.17檢查曳引鋼絲繩張力是否一致,繩有無伸長,如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。

3.18檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固,如松動則應(yīng)擰緊。

3.19做好中間接線盒外部清潔,緊固各端子板壓線螺母。

4.0每年對電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試。

4.1每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。

4.2檢查制動片磨損情況,如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應(yīng)更換。

4.3清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。

4.4張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50mm,超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。

4.5檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)靴的間隙(正常值2-4mm),試驗安全鉗動作是否靈敏可靠,如不滿足要求則應(yīng)作機械調(diào)整。

4.6清潔機械選層器,對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油,損壞的元器件應(yīng)予以更換。

4.7清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩,更換磨損的門輪、地腳滑塊,調(diào)整好門機速度。

4.8調(diào)整廳轎門位置、門鎖位置,緊固各部位螺栓,門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5-8mm。

4.9緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部位螺栓,調(diào)整緊固補償鏈,運行時應(yīng)無撞擊聲。

4.10加緩沖器油,作緩沖器復(fù)位試驗時,復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準(zhǔn)確傳動部分應(yīng)靈活。

4.11對終端極限開關(guān)做越程試驗,其越程距離為上下端站廳門地坎以外50-70mm。

4.12對終端極限開關(guān)做越程試驗,其越程距離為上下端站廳站地坎以外150-200mm。

4.13檢查動力部分絕緣電阻應(yīng)在0.5兆歐以上,其余電氣線路應(yīng)在0.25兆歐以上,電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4兆歐以上,如果達不到要求則應(yīng)進行干燥處理。

4.14檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作正常,如果不行則應(yīng)更換。

5.0突然發(fā)生的電梯故障,先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報公司。

第3篇 物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度2

物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程(二)

1、目的

規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項性能完好。

2、范圍

適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。

3、職責(zé)

3.1 制冷技工具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。

3.2 工程維修部主管負(fù)責(zé)組織制冷技工研究、制定制定中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃并組織實施。

3.3 管理處主任負(fù)責(zé)審核年度維修保養(yǎng)計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

3.4 綜合部負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)主/用戶通知停用中央空調(diào)的情況。

3.5 分公司運營技術(shù)部負(fù)責(zé)中央空調(diào)維修保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。

4.、工作內(nèi)容

4.1 中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃的制定。

4.1.1 每年的12月26日前,由工程維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》報管理處主任審核。

4.1.2 工程維修部主管根據(jù)審批后的年度保養(yǎng)計劃,在每月26日前制定《月份設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》,報管理處主任審核后組織實施。

4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計劃的原則:

a.中央空調(diào)使用的頻度;

b.中央空調(diào)運行狀況(故障隱患);

c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

4.1.4 年度維修保養(yǎng)計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容:

a.維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;

b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;

c.預(yù)計費用;

d.備品、備件計劃。

4.2 對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應(yīng)按計劃進行。

4.3 制冷技工負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)。中央空調(diào)的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.4.1 用500v搖表檢測電機絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5mω以上時則應(yīng)拆修電機線圈。

4.4.2 檢查電機、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。

4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個月檢查出一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應(yīng)整修。

4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。

4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。

4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。

4.4.7 擰緊所有緊固件。

4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風(fēng)機盤管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對風(fēng)機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)空氣(不定期)。

4.5.2 檢查風(fēng)機是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機軸承。

4.5.3 用500v搖表檢測風(fēng)機電機線圈,絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。

4.5.4 清潔風(fēng)機風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。

4.5.5 用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。

4.5.6 擰緊所有緊固件。

4.5.7 清潔風(fēng)機盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):

a.每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);

b.清潔蒸發(fā)器散熱片;

c.清潔接水盤。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):

a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);

b.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時。也可用泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;

c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。

d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。

4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.7.1電動機維修保養(yǎng):

a.用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)

進行干燥處理或修復(fù)。

b.檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。

c.檢查電動機風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。

4.7.2 水泵維修保養(yǎng):

a.轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵;

b.檢查壓盤處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根(不定期);

4.7.3 堅持彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。

4.7.4 清洗水泵過濾網(wǎng)。

4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6 清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。

4.9 閥類維修保養(yǎng):制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。

4.9.1 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):

a.檢查是否泄露,如是則應(yīng)加壓填料;

b.檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油;

c.如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門;

d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。

4.9.2 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):

a.

干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;

b.電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:

--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;

--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄露則應(yīng)加壓填料。

4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。

4.10.1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):

a.對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換;

b.送檢溫度計、壓力表合格后方可使用;

c.檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應(yīng)拆換;

d.檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。

4.10.2 控制部分維修保養(yǎng):

a.清潔

控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物。

b.檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。

c.交流接觸器維修保養(yǎng):

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;

--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;

--擰緊所有緊固螺栓。

d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):

--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)整修處理,處理后達不到要求的要更換;

--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。

e.自動空氣開頭維修保養(yǎng):

--用500v搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)烘干處理;

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;

--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。

f.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):

--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;

--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。

g.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

h.pc中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委維修。

4.11 壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。

4.11.1 檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。

4.11.2 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。

4.11.3 具體檢查壓縮機如下參數(shù):

a.壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5mω以上);

b.壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);

c.壓縮機油壓(正常10~15kgf/cm2);

d.壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);

e.吸氣壓力(正常值4.9~5.4kgf/cm2);

f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);

g.檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;

h.檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應(yīng)更換壓縮機(外委維修)。

4.11.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,工程維修部須報管理處主任,經(jīng)同意后方能繼續(xù)維修保養(yǎng)工作。

4.13 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由工程維修部盡快補充至計劃中;對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)主任口頭批準(zhǔn)后,可以先組織解決后上報管理處主任。

4.14 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應(yīng)由主管填寫《停申請表》經(jīng)主任批準(zhǔn)后,客戶中心提前一周通知業(yè)主/業(yè)主/用戶。如因突然故障停用中央空調(diào),應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時內(nèi)向業(yè)主/業(yè)主/用戶解釋。

5、表格、標(biāo)識

第4篇 物業(yè)區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)規(guī)程

一、消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的一般原則

1、管理處區(qū)域消防設(shè)施的日常維護、維修要落實到責(zé)任人。

2、消防設(shè)備的管理應(yīng)按照公司設(shè)備管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3、消防設(shè)備維修后必須恢復(fù)原來狀態(tài),不得隨意更改原器材、線路。

4、消防設(shè)施設(shè)備的故障,按急修處理,管理處無法解決的故障,應(yīng)及時填寫《物業(yè)維修單》報工程部,若情況緊急可先用電話聯(lián)系。

5、管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督外包方履行維修保養(yǎng)責(zé)任并填寫維修保養(yǎng)記錄表。

二、消防設(shè)施設(shè)備每月須保養(yǎng)的項目:

1、室內(nèi)消防栓每月逐個檢查不少于一次,并記錄在《消火栓檢查表》?！断鹚z查表》要求張貼在栓箱上。

2、消防泵(包括噴淋泵、控制柜)每月進行一次預(yù)防性運轉(zhuǎn)的操作,操作要求按照《水泵站技術(shù)安全操作規(guī)程》進行并記錄在《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上。

3、疏散出口指示燈(包括應(yīng)急燈)每月進行一次檢查保養(yǎng),斷開交流電源,備用電池放電(亮燈)半小時后再合上交流電源。檢查情況記錄在《消防設(shè)施檢查維修記錄表》。

4、火災(zāi)報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng),每月須對火災(zāi)報警監(jiān)護儀的各項功能檢查,同時對報警系統(tǒng)所包含的設(shè)施(煙溫感、警鈴等)進行抽查。此工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》上。

三、每季須檢查保養(yǎng)的項目:

1、室內(nèi)栓消防水的檢查:每季度檢查不少于一次,在每個消防立管的試驗栓處放水檢查水壓是否正常,若有故障須立即解決,確保消防供水,記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。

2、防火卷簾、送風(fēng)排煙機、濕式報警閥、消防廣播:每季度檢查保養(yǎng)試運行各系統(tǒng)主機,同時對各系統(tǒng)所包含的設(shè)施(如風(fēng)閥、放水閥、音箱等)進行抽查,此工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。

3、室外消火栓的檢修:每季度逐個檢修一次,放水檢查供水是否正常,給予活動部位加油潤滑,保證設(shè)施能應(yīng)急使用。并記錄《消防設(shè)施檢查維修登記表》上。

4、噴淋、消防結(jié)合器、閘閥的檢修:每季度逐個檢修一次。噴淋、消防結(jié)合器的接口部位要上油潤滑保養(yǎng),以便急用時能夠迅速接口使用。噴淋、消防閘閥的轉(zhuǎn)動部位須上油潤滑保養(yǎng),以防生銹轉(zhuǎn)動不便。檢修工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。

第5篇 物業(yè)項目消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)項目消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

為規(guī)范消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作,確保消防系統(tǒng)設(shè)備各項性能良好,特制定本規(guī)程。

1.0程序要點

1.1檢查

1.1.1日檢:每班次在高級技工的指導(dǎo)下由消防管理中心監(jiān)控員對火災(zāi)報警系統(tǒng)進行下列檢查:

a)每班次均應(yīng)進行系統(tǒng)設(shè)備的外觀檢查;

b)火警功能。誤報火警應(yīng)勘察誤報的火災(zāi)探測器探頭現(xiàn)場有無蒸汽、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的環(huán)境干擾存在,如有其它干擾存在,應(yīng)設(shè)法排除。對于誤報頻繁又無其它干擾影響探頭正常工作的,或探頭顯示燈不亮、不能接收信號,應(yīng)及時清洗更換;

c)自檢功能。按自檢鍵后,進行復(fù)位,讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài),不能復(fù)位應(yīng)查明原因;

d)故障功能:

--主電源故障,檢查輸入電源是否完好,熔絲有無燒斷、接觸不良等情況;

--備用電源故障,檢查充電裝置,電池有否損壞,有無斷線;

--探測回路故障,檢查該回路至火災(zāi)探察器的接線是否完好,有無探頭被取下,終端監(jiān)控器有無損壞。

2.1.2月檢:每月由安全主管及維修人員組織對消防自動系統(tǒng)進行下列功能檢查,并填寫《消防系統(tǒng)月檢查保養(yǎng)記錄表》:

a)月檢全部內(nèi)容;

b)測試探測器主要工作電壓是否正常;

c)火災(zāi)探測器(溫感、煙感、破玻)安裝傾斜度不大于45度,與底座接觸是否良好,外觀是否清潔完好,指示燈是否閃亮。隨機抽取5%的煙感噴煙后,消防主機是否收到報警信號;

d)對樓層消防栓進行外觀檢查,查看外接線是否固定良好,油漆脫落應(yīng)補刷新漆;

e)檢查手動報警按鈕、緊急旋鈕安裝是否牢固,有無破損及丟失;任選兩個手動報警按鈕進行模擬報警,測試報警功能是否正常;

f)對消防主機、聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器及其附屬設(shè)施進行擦拭除塵,線路松動應(yīng)給予緊固;

g)對主電源和備用電源做自動轉(zhuǎn)換試驗。

1.1.3每半年檢查和試驗自動報警系統(tǒng)的下列功能,并填寫《消防系統(tǒng)年(半年)檢查保養(yǎng)記錄表》:

a)采用專用檢測儀器分批試驗火災(zāi)探測器的動作及確認(rèn)燈顯示;

b)試驗火災(zāi)報警的聲光顯示;

c)試驗水流指示器,壓力開關(guān)等報警功能,信號顯示;

d)對備用電源進行1~2次充放電試驗,1~3次主要電源和備用電源自動切換試驗;

e)用手動或自動檢查防火卷簾的關(guān)閉情況、防火卷簾有無變形、扭曲情況;

f)用手動或自動檢查消防栓泵、自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備;

g)對固定式系統(tǒng)進行外觀巡視,查看管網(wǎng)系統(tǒng)的密封情況,讀出壓力表指針數(shù)值,用手動或自動檢查固定滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備;

h)用手動檢查消防應(yīng)急廣播、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈;

i)從消防聯(lián)動柜上按強制消防開關(guān)鍵使客貨梯停于首層試驗;

j)在消防管理中心進行消防通訊設(shè)備對講通話試驗;

k)檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)和強制切斷非消防電源功能試驗。

1.1.4年檢:每年由維修人員及安全主管組織對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗,并填寫《消防系統(tǒng)年(半)檢查保養(yǎng)記錄表》:

a)應(yīng)用專用檢測儀器對所安裝的火災(zāi)探測器探頭(取50%)進行一次實效模擬試驗,對電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查、清理塵埃;

b)進行本規(guī)程1.1.3的檢查內(nèi)容(a、b除外);

c) 試驗火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功能。

1.1.5對本規(guī)程1.1.3和1.1.4的檢查內(nèi)容,合同期內(nèi)由安裝廠家指導(dǎo)檢查,合同期滿后外委公安消防局(或安裝廠家)檢查。

1.2維修保養(yǎng)

1.2.1對消防系統(tǒng)的外部清洗及部分附件的維修保養(yǎng)由工程部主管指導(dǎo)完成。

每班次監(jiān)控員應(yīng)對消防設(shè)備外部清潔一次,進行吹污、吹塵,再用干的干凈抹布擦拭,保持設(shè)備光潔。

1.2.2需外委維修的,由品質(zhì)技術(shù)部組織委托安裝廠家或公安消防局進行維修保養(yǎng)。

1.2.3消防泵維修保養(yǎng)見《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容。

1.2.4消防系統(tǒng)設(shè)備的檢查、維修保養(yǎng)均應(yīng)有完整的記錄,分類歸檔管理,保存期五年。

第6篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)維修部工作規(guī)程

工業(yè)園區(qū)物業(yè)維修部工作規(guī)程

1、掌握和監(jiān)視設(shè)備的運行狀態(tài),遇天氣變化要加強巡視,如發(fā)現(xiàn)異常情況要及時排除和匯報。

2、隨時掌握負(fù)荷容量,如遇高峰不下,立即請示處理。

3、停電時應(yīng)先拉開各路開關(guān),再拉負(fù)荷總開關(guān),并在操作把手上懸掛有人工作,禁止合閘的告示牌和安裝接地線,確保安全。

4、送電時,應(yīng)先檢查工作證、工作時間和現(xiàn)場工作情況,待工作人員匯報后,離開工作現(xiàn)場,手續(xù)完備后方可送電,先合總開關(guān),再合各分路開關(guān)。

5、變電所各設(shè)備操作規(guī)程按設(shè)備技術(shù)要求和國家規(guī)定的操作規(guī)程進行操作。

第7篇 物業(yè)項目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)項目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程

為規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項性能完好,特制定本規(guī)程。

(一)冷卻塔維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

1、用500v搖表檢查電機絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5兆歐以上時則應(yīng)拆修電機線圈。

2、檢查電機、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。

3、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個月檢查一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應(yīng)整修。

4、檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。

5、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。

6、檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。

7、擰緊所有緊固件。

8、清潔整個冷卻塔外表。

(二)風(fēng)機盤管維修保養(yǎng):專業(yè)人員每隔半年對風(fēng)機進行一次清潔、保養(yǎng)。

1、檢查風(fēng)機是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機軸承。

2、每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)的空氣(不定期)。

3、用500v搖表檢查風(fēng)機電機線圈絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。

4、清潔風(fēng)機風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。

5、用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。

6、擰緊所有緊固件。

7、清潔風(fēng)機盤管外殼。

(三)冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。

1、柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):

(1)每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);

(2)清潔蒸發(fā)器散熱片;

(3)清潔接水盤。

2、水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):

(1)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑);

(2)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時也可用酸泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;

(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗三次以上;

(4)全部清洗完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修;如不漏水則重新裝好(如發(fā)蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。

(四)冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

1、電動機維修保養(yǎng):

(1)用500v搖表檢查電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應(yīng)進行干燥處理或修復(fù);

(2)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承;

(3)檢查電動機風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。

2、水泵維修保養(yǎng):

(1)轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵;

(2)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根(不定期)。

3、檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。

4、清洗水泵過濾網(wǎng)。

5、擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

6、清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。

(五)專業(yè)人員每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管管路處是否有大量的冷凝水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。

(六)閥類維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。

1、節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):

(1)檢查是否泄漏,如是則應(yīng)加壓填料;

(2)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對閥桿加潤滑油;

(3)如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門;

(4)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。

2、電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):

(1)干燥過濾網(wǎng):檢查干燥過濾網(wǎng)是否已臟堵或吸潮,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的干燥過濾器;

(2)電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:

--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;

--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應(yīng)更換密封膠墊。

(七)檢測、控制部分維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。

1、檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):

(1)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換;

(2)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用;

(3)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應(yīng)拆換;

(4)檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。

2、控制部分維修保養(yǎng):

(1)清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物;

(2)檢查、緊固所有接頭線,對于燒蝕嚴(yán)重的接頭線應(yīng)更換;

(3)交流接觸器維修保養(yǎng):

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;

--清潔鐵心上的灰塵及臟物;

--擰緊所有緊固螺栓。

(4)熱繼電器維修保養(yǎng):

--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)修整處理,處理后達不到要求的應(yīng)更換;

--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。

(5)自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng):

--用500v搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)烘干處理;

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;

--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼

)。

(6)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):

--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;

--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。

(7)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器;

(八)壓縮機維修保養(yǎng):專業(yè)人員每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。

1、檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再沖注潤滑油;如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。

2、檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。

3、具體檢查壓縮機如下參數(shù):

(1)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5兆歐以上);

(2)壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);

(3)壓縮機油壓(正常10--15kgf/c

第8篇 綠景物業(yè)工程部維修操作規(guī)程制度

物業(yè)工程部維修操作規(guī)程

一.工作內(nèi)容

根據(jù)工程部內(nèi)勤的報修通知,為用戶提供日常小修服務(wù),確保用戶單元內(nèi)設(shè)施設(shè)備完好,滿足用戶生活和辦公需要。

二.工作要求

1.作業(yè)前

(1)上班后穿好工作制服,準(zhǔn)備好常用的工具,隨時接受報修任務(wù)。

(2)在沒有報修任務(wù)時,按照工程部維修保養(yǎng)計劃或主管人員的具體安排對各設(shè)備系統(tǒng)例行維修保養(yǎng)任務(wù)。

(3)在接到修理通知時,應(yīng)立即到工程部辦公室領(lǐng)取《報修單》,并根據(jù)報修內(nèi)容準(zhǔn)備所需的工具和材料。

2.作業(yè)中

(1)維修人員在進入用戶單元進行維修操作時,須穿著整潔,注意禮節(jié)禮貌,在征得用戶同意后方可入內(nèi)。

(2)進入用戶單元后,要仔細(xì)詢問和觀察故障的情況,以便作出準(zhǔn)確判斷。

(3)如故障嚴(yán)重,維修人員無法單獨進行操作,應(yīng)立即向工程部報告,以便安排足夠的維修力量。

(4)在修理過程中要做到手輕、腳輕、說話輕,盡量不影響用戶單元內(nèi)的正常辦公秩序。

(5)操作中如需關(guān)閉單元電源,應(yīng)征得用戶同意,并在做好必要保護才可關(guān)閉。

(6)操作完成后,應(yīng)作仔細(xì)調(diào)試,確保維修質(zhì)量,并請用戶在《報修單》上簽字認(rèn)可。

(7)離開用戶單元時,應(yīng)將工具和維修垃圾收拾干凈,給用戶留下良好的影響。

3.作業(yè)后

(1)完成修理任務(wù)后,維修人員應(yīng)立即返回工程部辦公室,將用戶簽過字的《報修單》交給工程部內(nèi)勤。

(2)由工程部內(nèi)勤或系統(tǒng)主管回訪客戶,征詢客戶對維修服務(wù)質(zhì)量的意見和建議。

第9篇 物業(yè)空調(diào)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修規(guī)程

質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書

--物業(yè)空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)維修規(guī)程

1.0 目的

有計劃地對機組進行保養(yǎng)和檢查各種功能部件,其保持最高的工作效率。

2.0 適用范圍

適用于__管理處。

3.0 職責(zé)

3.1機電維修人員負(fù)責(zé)維護保養(yǎng)工作。

3.2 機電班長負(fù)責(zé)維護保養(yǎng)工作的安排、指導(dǎo)。

4.0 工作程序

4.1 壓縮機回油系統(tǒng)除污器的清洗方法

4.1.1 關(guān)閉除污器兩側(cè)的截止閥。

4.1.2 慢慢(為了泄壓)擰松帽蓋螺紋,讓帽蓋板保持壓在除污器殼體上,設(shè)法截取留在除污器殼體上的油。

4.1.3 卸下并清洗除污器的濾芯。

4.1.4 插入濾芯,再重新裝上帽蓋。

4.1.5 開啟除污器兩側(cè)的截止閥,檢查冷媒是否滲漏。

4.1.6 應(yīng)每半年清洗一次回油系統(tǒng)的除污器。

4.2 油過濾器的清洗和更換方法

4.2.1 關(guān)閉過濾器兩側(cè)的截止閥。

4.2.2 每只過濾器有一只級泄去過濾器內(nèi)壓力的小閥門,泄壓時要緩慢、小心。

4.2.3 如機組配的是旋裝式罐型過濾器,可作板手或小工具卸下過濾器,扔棄后再安裝新。

4.2.4 如果機組配的是芯子可更換的過濾器,用板手套在過濾器底部的六角帽蓋上把蓋卸下,然后取出并扔過濾芯子,清洗殼體內(nèi)壁,安裝新芯子,最后再把過濾器裝好。

4.2.5 開啟過濾器兩側(cè)的截止閥,開啟過濾器上的小閥門,放出過濾器內(nèi)的空氣。

4.2.6 檢查冷媒是否滲漏。

4.3 機組注油的方法

4.3.1 機組應(yīng)停機。

4.3.2 將注油泵的吸油口浸入清潔的新油桶內(nèi),再將其排油口與組注油閥相接。先不要擰緊注油閥接口,在油泵進行了幾次行程將空氣壓出后再擰緊。這樣既使油注入管內(nèi)又防止空氣被入機內(nèi)。

4.3.3 打開注油閥將油泵入機組。直到油分離器中的油位約在上視鏡中間為止,然后關(guān)閉注油閥,卸下手動油泵接口。

4.3.4 在一完成注油工作后即閉合至啟動器的電源,使油加熱器通電,它可使油的冷媒農(nóng)度保持在最低值。

4.4 機組滲漏檢查

4.4.1 運行期間的滲漏檢查

機組受截運行之后,高壓部件應(yīng)用檢漏儀認(rèn)真檢漏,要確認(rèn)所有接口是嚴(yán)密的。如有滲漏,就會出現(xiàn)抽氣頻繁和冷媒損失,當(dāng)表明有滲漏時,應(yīng)立即予以修理。

4.4.2 機組r22壓力試驗檢測方法

4.4.2.1在系統(tǒng)中沒有壓力時,通過充注閥將r-22汽體干燥氮氣注入系統(tǒng)中,使其壓力達到150磅/英寸表壓。

4.4.2.2 確認(rèn)冷媒農(nóng)度已達到系統(tǒng)中的各個部分,稍微開啟注油閥,用檢漏儀檢測是否有冷媒出來。

4.4.2.3檢油要圍繞在每個連接點和在廠內(nèi)焊的焊逢。

4.4.2.4 如需對蒸發(fā)器和冷凝器進行檢漏,打開蒸發(fā)器和冷凝器封蓋上的放空氣口,檢測是否有冷媒出來。

4.4.2.5 當(dāng)機組已達到絕對嚴(yán)密后,用充注閥注入氮氣和冷媒混合物。

4.5 機組抽真空

4.5.1 真空試驗的方法

4.5.1.1將一臺帶指示器的高容量真空泵與機組的充注閥相接,然后啟泵。

4.5.1.2 開大機上所有閥門,包括抽氣閥和表閥,確認(rèn)所有通大氣的閥門是關(guān)閉的。

4.5.1.3 依照真空干燥這節(jié)內(nèi)容運行真空泵,直至濕球溫度達到+32

第10篇 物業(yè)維修過程的檢驗工作規(guī)程

1.目的

確保維修過程的質(zhì)量達到標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)戶滿意。

2.適用范圍

適用于各管理處對維修過程的檢驗。

3.職責(zé)

3.1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次，并負(fù)責(zé)對工程主任（工程主管）提交的月維修情況檢查。

3.2工程主任（工程主管）每天對公共設(shè)備進行維修情況巡查不少于一次，并每日對《維修單》完成情況進行檢查。

4.檢驗內(nèi)容

4.1維修過程檢驗的原則

4.1.1服務(wù)及時性的檢驗

4.1.1.1根據(jù)維修預(yù)約時間，準(zhǔn)時到達維修地。

4.1.1.2對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命安全、引發(fā)極度不便等的維修，應(yīng)立即維修，維修期限在24小時內(nèi)。

4.1.1.3對于造成某些或個別業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的，應(yīng)作應(yīng)急維修，維修期限在72小時內(nèi)。

4.1.1.4屬項目零星而非緊急性者，所有不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護、維修、更換等保養(yǎng)維修，維修期限在14天內(nèi)。

4.1.2服務(wù)質(zhì)量的檢驗：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行檢驗；功能性維修以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修：表面應(yīng)無色差、無高低不平現(xiàn)象，滿足業(yè)戶的合理要求、嚴(yán)格按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4.2檢驗

4.2.1日檢：工程主任（工程主管）對每日的《維修單》要及時檢查完成情況，對已完成的維修項目進行抽查，以檢查服務(wù)的及時性和業(yè)戶對維修服務(wù)過程是否滿意，并對當(dāng)時未能解決的項目查找原因，及時監(jiān)督解決。

4.2.2周檢：管理處主任依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，每周對公共部分進行巡視，對發(fā)現(xiàn)存在的問題及時反饋給工程主任（工程主管），并督促解決，并對公共設(shè)施設(shè)備維修情況巡查不少于一次。

4.2.3月檢：每月工程主任（工程主管）根據(jù)《維修回訪制度》規(guī)定抽取20%進行回訪；80%由管理處值班人員進行回訪，以檢查服務(wù)過程質(zhì)量，工程主任（工程主管）將每月維修工作報告提交管理處主任審閱檢查。

4.3對于以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因，及時采取糾正措施；在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應(yīng)及時采取預(yù)防措施，具體處理程序按《持續(xù)改進數(shù)據(jù)收集及糾正和預(yù)防措施程序》。

4.4維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

序? 號內(nèi)? 容服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)備?? 注

1上樓時間接到維修要求，預(yù)約時間的按約定時間上樓，需即時維修的15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。

2服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。

3提供維修材料應(yīng)向業(yè)戶提供合格的維修材料。

4維修服務(wù)時間視工藝復(fù)雜情況而定，一般不超過8小時，最多不超過72小時。如超出上述時間，應(yīng)向業(yè)戶說明原因。

5服務(wù)對象滿意率應(yīng)達到95%。對不滿意的5%應(yīng)盡快組織二次維修，使業(yè)戶滿意。

6洗臉盆漏水應(yīng)達到原先標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，服務(wù)對象滿意。

7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝，維修時間不超過1小時。

8洗菜盆堵塞達到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對切口處的修補應(yīng)盡力恢復(fù)原樣，維修時間不超過2小時。

9浴缸堵塞及漏水達到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對切口處的修補盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)反復(fù)使用達到暢通、不漏水。

10維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完畢后我觀應(yīng)恢復(fù)原樣，做到工完場清。

11洗臉盆堵塞下水應(yīng)達到相當(dāng)流暢，檢查口應(yīng)恢復(fù)原狀，并對維修現(xiàn)場進行清理，維修小時不超過2小時。

12疏通馬桶使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時間不超過2小時嚴(yán)重堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進梳子、瓶子等。

13疏通地漏使之暢通，并對切口恢復(fù)原樣，維修時間不超過1小時。

14房間沒水此項原因多種，應(yīng)盡快解決業(yè)戶用水問題。（市政停水除外）閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。

15換鎖應(yīng)按住戶要求安裝，并反復(fù)試用使之靈活，開關(guān)自如，緊密性好。維修時間：木門不超過30分鐘，鐵門不超過2小時。

16水龍頭漏水維修后應(yīng)達到原來標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開關(guān)自如，維修時間不超過30分鐘。

17接頭漏水應(yīng)達到緊固、密封、不滴水，維修時間不超過1小時。

18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因，以達到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對墻地面等污染清理干凈，維修時間不超過4小時。上層業(yè)戶不在家除外。

19馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣，維修時間不超過2小時。

20房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀，維修時間不超過2小時。比較復(fù)雜的不超過24小時。

21燈不亮應(yīng)達到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，維修時間不超過30分鐘。

22業(yè)戶門鈴不響以達到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn)，維修時間不超過30分鐘。

23房間插座無電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)，并把故障原因告訴業(yè)戶。維修時間不超過2小時。比較復(fù)雜的不超過24小時。

24業(yè)戶門窗修理使之能開關(guān)靈活自如，密封性能良好，維修時間不超過2小時。如玻璃損壞的不超過24小時。

5.記錄 無

6.附件 無

第11篇 物業(yè)上門維修服務(wù)規(guī)程制度-4

物業(yè)上門維修服務(wù)規(guī)程4

1目的

為體現(xiàn)業(yè)主至上、服務(wù)第一的宗旨,保證維修服務(wù)質(zhì)量,規(guī)范維修服務(wù)行為,特制定此規(guī)程。

2適用范圍

適用于本公司接管的各類物業(yè)中,業(yè)主/使用人要求的上門維修服務(wù)。

3職責(zé)

3.1上門維修的維修人員負(fù)責(zé)按本規(guī)范為業(yè)主/使用人提供上門維修服務(wù)。

3.2維修中心負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)檢查上門維修服務(wù)規(guī)范落實情況。

4上門維修要求

4.1接受報修

4.1.1接/應(yīng)報修電話

接/應(yīng)報修電話過程:

a)拿起聽筒先講:您好,我是維修中心/管理處,先生/小姐有什么事情

請講!;

b)記錄業(yè)主報修內(nèi)容及房號,并約定上門維修時間;

c)道再見后輕輕放下聽筒。

4.1.2如業(yè)主直接上門報修或托人傳遞報修信息,應(yīng)主動與業(yè)主溝通確定維修內(nèi)容,約定維修時間。

4.1.3如業(yè)主通過管理處報修,上門維修人員在維修結(jié)束后,應(yīng)及時通報管理處維修服務(wù)已經(jīng)結(jié)束。

4.2及時上門服務(wù)

從接到報修開始應(yīng)在15分鐘內(nèi)或約定時間前到達業(yè)主家。

4.3上門維修準(zhǔn)備

所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱,仔細(xì)檢查箱內(nèi)工具,并根據(jù)維修項目做好相應(yīng)調(diào)整,做到工具齊備,箱體清潔。

4.4入戶維修

4.4.1按規(guī)定門鈴、叩門

按業(yè)主家門鈴或叩門必須統(tǒng)一、規(guī)范:

a)到達業(yè)主家門口先輕按門鈴,如無反應(yīng)則在間隔10秒鐘后再按第二次,不能連續(xù)按。

b)如無門鈴則應(yīng)輕輕地叩門,先叩兩下如無反應(yīng)間隔10秒鐘以后再叩。

4.4.2在隔門與業(yè)主對話時,必須說明身份和來意;業(yè)主開門后應(yīng)招呼一聲您好,取得同意后,穿上專用鞋套,在業(yè)主帶領(lǐng)下進入維修房間,不可隨意走動。

4.4.3在維修開始前,應(yīng)再次詢問需維修項目,仔細(xì)查看維修現(xiàn)場及周邊狀況,如有妨礙修理的物品應(yīng)主動協(xié)助業(yè)主移開。

4.4.4攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料,并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。

4.4.5在維修中應(yīng)專心致志,保證質(zhì)量,提高效率,并盡可能降低噪音,工具輕拿輕放;嚴(yán)禁吃、喝、抽和收取小費。

4.4.6維修完畢后,應(yīng)對維修結(jié)果進行自檢,待業(yè)主驗收認(rèn)可后,請業(yè)主簽字。

4.4.7按公司收費標(biāo)準(zhǔn)收費,如業(yè)主有異議,應(yīng)耐心解釋,不可與之爭執(zhí)。同時,維修人員應(yīng)主動向業(yè)主交代使用中應(yīng)注意事項。

4.4.8對未能及時完成維修的(如無法獨立完成、專業(yè)性太強、配件不齊等),應(yīng)對業(yè)主說明情況,解釋原因,取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計劃(包括完成時間),并盡快將其解決。

4.4.9如因各種原因確實無力完成的,應(yīng)告知業(yè)主,請其另行解決。

4.5清場

工作完畢后要做好清潔工作,工作前移動的物品要放回原處。

4.6離場

離開業(yè)主家時應(yīng)說聲如有需要盡管與管理處/維修中心聯(lián)系并向業(yè)主說再見。

4.7維修材料注意事項

原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買,業(yè)主確實不便購買的,可代為購買,購買材料時,應(yīng)要求供方出示質(zhì)保卡,并開具發(fā)票。

4.8與管理處的通報

如該次維修服務(wù)為業(yè)主通過管理處報修,當(dāng)維修結(jié)束或與業(yè)主溝通后,及時將情況向管理處通報,便于及時閉環(huán)。

5記錄

維修單

接聽報修電話記錄

有償/委托服務(wù)聯(lián)系單

第12篇 物業(yè)維修過程檢驗工作規(guī)程

1.目的

確保維修過程的質(zhì)量達到標(biāo)準(zhǔn),使業(yè)戶滿意。

2.適用范圍

適用于各管理處對維修過程的檢驗。

3.職責(zé)

3.1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次,并負(fù)責(zé)對工程主任(工程主管)提交的月維修情況檢查。

3.2工程主任(工程主管)每天對公共設(shè)備進行維修情況巡查不少于一次,并每日對《維修單》完成情況進行檢查。

4.檢驗內(nèi)容

4.1維修過程檢驗的原則

4.1.1服務(wù)及時性的檢驗

4.1.1.1根據(jù)維修預(yù)約時間,準(zhǔn)時到達維修地。

4.1.1.2對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命安全、引發(fā)極度不便等的維修,應(yīng)立即維修,維修期限在24小時內(nèi)。

4.1.1.3對于造成某些或個別業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的,應(yīng)作應(yīng)急維修,維修期限在72小時內(nèi)。

4.1.1.4屬項目零星而非緊急性者,所有不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護、維修、更換等保養(yǎng)維修,維修期限在14天內(nèi)。

4.1.2服務(wù)質(zhì)量的檢驗:按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行檢驗;功能性維修以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn);外觀性維修:表面應(yīng)無色差、無高低不平現(xiàn)象,滿足業(yè)戶的合理要求、嚴(yán)格按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4.2檢驗

4.2.1日檢:工程主任(工程主管)對每日的《維修單》要及時檢查完成情況,對已完成的維修項目進行抽查,以檢查服務(wù)的及時性和業(yè)戶對維修服務(wù)過程是否滿意,并對當(dāng)時未能解決的項目查找原因,及時監(jiān)督解決。

4.2.2周檢:管理處主任依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》,每周對公共部分進行巡視,對發(fā)現(xiàn)存在的問題及時反饋給工程主任(工程主管),并督促解決,并對公共設(shè)施設(shè)備維修情況巡查不少于一次。

4.2.3月檢:每月工程主任(工程主管)根據(jù)《維修回訪制度》規(guī)定抽取20%進行回訪;80%由管理處值班人員進行回訪,以檢查服務(wù)過程質(zhì)量,工程主任(工程主管)將每月維修工作報告提交管理處主任審閱檢查。

4.3對于以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時采取糾正措施;在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應(yīng)及時采取預(yù)防措施,具體處理程序按《持續(xù)改進數(shù)據(jù)收集及糾正和預(yù)防措施程序》。

4.4維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

序 號內(nèi) 容服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)備 注

1上樓時間接到維修要求,預(yù)約時間的按約定時間上樓,需即時維修的15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。

2服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。

3提供維修材料應(yīng)向業(yè)戶提供合格的維修材料。

4維修服務(wù)時間視工藝復(fù)雜情況而定,一般不超過8小時,最多不超過72小時。如超出上述時間,應(yīng)向業(yè)戶說明原因。

5服務(wù)對象滿意率應(yīng)達到95%。對不滿意的5%應(yīng)盡快組織二次維修,使業(yè)戶滿意。

6洗臉盆漏水應(yīng)達到原先標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)反復(fù)試用,不漏水,服務(wù)對象滿意。

7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝,維修時間不超過1小時。

8洗菜盆堵塞達到暢通標(biāo)準(zhǔn),對切口處的修補應(yīng)盡力恢復(fù)原樣,維修時間不超過2小時。

9浴缸堵塞及漏水達到暢通標(biāo)準(zhǔn),對切口處的修補盡力恢復(fù)原樣,經(jīng)反復(fù)使用達到暢通、不漏水。

10維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路,打墻時盡量少破壞磁片,維修完畢后我觀應(yīng)恢復(fù)原樣,做到工完場清。

11洗臉盆堵塞下水應(yīng)達到相當(dāng)流暢,檢查口應(yīng)恢復(fù)原狀,并對維修現(xiàn)場進行清理,維修小時不超過2小時。

12疏通馬桶使之相當(dāng)暢通,即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通,維修時間不超過2小時嚴(yán)重堵塞除外,如馬桶內(nèi)掉進梳子、瓶子等。

13疏通地漏使之暢通,并對切口恢復(fù)原樣,維修時間不超過1小時。

14房間沒水此項原因多種,應(yīng)盡快解決業(yè)戶用水問題。(市政停水除外)閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。

15換鎖應(yīng)按住戶要求安裝,并反復(fù)試用使之靈活,開關(guān)自如,緊密性好。維修時間:木門不超過30分鐘,鐵門不超過2小時。

16水龍頭漏水維修后應(yīng)達到原來標(biāo)準(zhǔn),密閉、開關(guān)自如,維修時間不超過30分鐘。

17接頭漏水應(yīng)達到緊固、密封、不滴水,維修時間不超過1小時。

18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因,以達到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn),并對墻地面等污染清理干凈,維修時間不超過4小時。上層業(yè)戶不在家除外。

19馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn),如需拆馬桶安裝,應(yīng)恢復(fù)原樣,維修時間不超過2小時。

20房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀,維修時間不超過2小時。比較復(fù)雜的不超過24小時。

21燈不亮應(yīng)達到原來照明標(biāo)準(zhǔn),維修時間不超過30分鐘。

22業(yè)戶門鈴不響以達到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn),維修時間不超過30分鐘。

23房間插座無電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn),并把故障原因告訴業(yè)戶。維修時間不超過2小時。比較復(fù)雜的不超過24小時。

24業(yè)戶門窗修理使之能開關(guān)靈活自如,密封性能良好,維修時間不超過2小時。如玻璃損壞的不超過24小時。

5.記錄 無

6.附件 無

第13篇 z物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程5

物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程(五)

一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。

二、共區(qū)域的維修程序

10、首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。

11、做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。

12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。

13、維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。

三、室內(nèi)有償維修程序

1、記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。

2、用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內(nèi)容。

3、進入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。

4、如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

5、如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

6、維修時應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫。不準(zhǔn)隨意動顧客的物品,不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。

7、維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。

8、用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認(rèn)。

9、用戶簽名確認(rèn)后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。

10、修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。

四、相關(guān)記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01

第14篇 物業(yè)小區(qū)發(fā)電機維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度

物業(yè)小區(qū)發(fā)電機維修保養(yǎng)工作規(guī)程

1.0目的

保障發(fā)電機處于良好的工作備用狀態(tài),確保發(fā)電機在停電后能及時正常提供應(yīng)急電源。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作。

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負(fù)責(zé)發(fā)電機組維修保養(yǎng)計劃的制定、組織和督導(dǎo)。

3.2工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作的組織和實施。

3.3工程部技工負(fù)責(zé)發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作的實施。

4.0工作程序

4.1每半個月應(yīng)使備用柴油發(fā)電機試運行一次,試運行時間為10-15分鐘,做好試運行記錄。

4.2關(guān)閉電機組的輸出自動空氣開關(guān),把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于手動停止位置。

4.3查啟動電瓶液位,電解液應(yīng)高出極板10-15毫米,不足加蒸餾水補齊。拆下電瓶線夾,在蘇打溶液中浸過并擦干凈,涂上凡士林,然后緊固其接線螺絲,并測試電瓶電壓(dc24v)。

4.4電機組運行250小時后,更換機油濾清器、燃油濾清器和水濾清器。

4.5換燃油濾清器后,應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)時的油量,固定的螺絲有無松動,然后進行手動泵油,排除油路中的空氣。

4.6電機組運行250小時后,拆下空氣濾清器,用汽油清洗并除塵,太陽曬后再裝上。發(fā)電機組運行500小時后,更換空氣濾清器。

4.7查機油的油質(zhì),如渾濁有變質(zhì)應(yīng)進行更換。檢查機油油位應(yīng)在油尺高線位置,不夠則加補。發(fā)電機組運行250小時后,更換機油。

4.8查冷卻水箱中的水位,水箱水應(yīng)在水蓋下50毫米,不夠則加補 。發(fā)電機組運行250小時后,更換水箱中的冷卻水,換水后加dca60l防銹水。

4.9檢查發(fā)電機組有無漏油、漏水現(xiàn)象,搞好機組清潔。

第15篇 物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程-5

物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程5

1目的

規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運行。

2適用范圍

適用于公司管轄范圍內(nèi)的電梯故障維修工作。

3職責(zé)

3.1電梯分包公司和電梯維修工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。

3.2維修主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。

4規(guī)程要求

4.1電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應(yīng)快速到達現(xiàn)場(值班人員和電梯工15分鐘內(nèi);分包公司根據(jù)維修合同的約定或30分鐘內(nèi))。

4.2維修時應(yīng)先察看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置,根據(jù)不同的故障,進行相應(yīng)的處理。

4.3一般常見機械故障及處理措施。

4.3.1機房

機房常見故障及處理措施:

a)電機軸承故障:電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常聲響,如判斷是軸承故障,應(yīng)拆下電機檢查軸承,如發(fā)卡、磨損過大,則需更換軸承;

b)選層器故障:一般有以下幾種:

--滑鏈:應(yīng)調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置;

--選層器三角出觸不動:多為污塵太多所致,應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強,而且還有潤滑作用;

--上、下滑桿不靈活:主要是導(dǎo)向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、出去主導(dǎo)軸銹污、加潤滑油。

c)制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整或更換制動閘瓦,并除去制動輪上的油污;

d)限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清除雜物、更換軸承。

4.3.2井道與轎廂

井道與轎廂常見故障及處理措施:

a)轎廂門和自動門機構(gòu)故障:開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門,開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等;

b)廳門故障同上;

c)開門刀故障:表現(xiàn)為運行時有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開刀門位置(開刀門與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙);

d)導(dǎo)軌故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口;

e)導(dǎo)靴故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重、導(dǎo)靴座位置不對等,應(yīng)更換導(dǎo)靴,調(diào)整導(dǎo)靴座位置;

f)安全鉗故障:表現(xiàn)為運行時有磨鐵聲,嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu),加油潤滑,保證各個活動部位靈活。

4.3.3底坑

底坑常見故障及處理措施:

a)補償鏈故障:運行時間有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致,應(yīng)調(diào)整補償鏈長度;

b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲,應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;

c)緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足,應(yīng)除去鐵銹,補充液壓油。

4.4電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法

4.4.1機房

機房常見的電氣故障及處理方法:

a)保險絲故障:

--表現(xiàn)為緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路,應(yīng)排去底坑積水,排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路;

--井道有水,回路有短路點,應(yīng)斷去來水源,排除斷路點,換上雙同保險絲、指示燈回路;

--廳外指示有水或有線破裂斷路,應(yīng)排干水,排除短路點,更換保險絲、控制回路;

--控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應(yīng)更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點、換上雙同保險絲。

b)接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險絲被燒壞等原因所致,應(yīng)更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

4.4.2開道與轎廂

開道與轎廂常見的電氣故障及處理方法:

a)上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)時電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致,應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等;

b)轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)時電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致,應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān),排除線路斷點等;

c)安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)時電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致;應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān)。

4.4.3底坑

底坑常見的電氣故障及處理方法:

a)緩沖器開關(guān)、地坑急停開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致,應(yīng)清潔接觸點,緩沖器復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān);

b)張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。

4.5電梯故障排除后,電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中,歸檔長期保存。

5記錄

《電梯維修記錄表》

6相關(guān)支持文件

《電梯維護保養(yǎng)規(guī)范》