有哪些
物業(yè)管理規(guī)程
物業(yè)管理規(guī)程是確保物業(yè)日常運營順暢、維護業(yè)主權(quán)益及公共設施安全的重要依據(jù)。其主要包括以下幾個核心組成部分：
1. 服務標準與質(zhì)量控制：定義物業(yè)管理服務的基本要求，包括環(huán)境衛(wèi)生、設施維護、安全管理等方面，同時設定定期檢查與評估機制。
2. 業(yè)主與租戶管理：規(guī)定業(yè)主和租戶的權(quán)利與義務，如繳費規(guī)定、投訴處理流程、租賃政策等，確保公平公正。
3. 設施設備管理：涵蓋物業(yè)內(nèi)所有設施設備的保養(yǎng)、維修、更新計劃，確保其正常運行。
4. 公共區(qū)域管理：規(guī)定公共區(qū)域的使用規(guī)則，如停車、綠化養(yǎng)護、噪音控制等，維護小區(qū)環(huán)境秩序。
5. 應急處理與應急預案：針對火災、水災、電力故障等緊急情況，制定相應的應對措施和應急預案。
6. 財務管理：規(guī)范物業(yè)管理費用的收取、使用和審計，保證財務透明。
7. 法律法規(guī)遵守：明確物業(yè)公司在運營中應遵守的法律法規(guī)，如物業(yè)法、環(huán)保法規(guī)等。
模板
物業(yè)管理規(guī)程模板如下：
1.1 服務標準與質(zhì)量控制 1.1.1 環(huán)境衛(wèi)生：每日清潔，每周深度清潔，每月全面檢查。 1.1.2 設施維護：設立24小時報修熱線，故障響應時間不超過2小時。 1.1.3 安全管理：24小時保安巡邏，監(jiān)控系統(tǒng)全天候運行。
1.2 業(yè)主與租戶管理 1.2.1 繳費規(guī)定：租金/物業(yè)費應在每月首日支付，逾期將產(chǎn)生滯納金。 1.2.2 投訴處理：設立專門投訴郵箱，24小時內(nèi)回復。
1.3 設施設備管理 1.3.1 設備保養(yǎng)：每季度進行設備保養(yǎng)，每年一次全面檢修。
1.4 公共區(qū)域管理 1.4.1 停車規(guī)定：車位按先到先得原則分配，禁止占用消防通道。 1.4.2 綠化養(yǎng)護：每周修剪，保持綠地整潔。
1.5 應急處理與應急預案 1.5.1 緊急聯(lián)系電話公示，定期組織應急演練。
1.6 財務管理 1.6.1 費用公開：每年公布財務報告，接受業(yè)主監(jiān)督。
1.7 法律法規(guī)遵守 1.7.1 持續(xù)學習最新法規(guī)，確保合規(guī)運營。
標準
物業(yè)管理規(guī)程的標準應符合以下原則：
1. 明確性：規(guī)程內(nèi)容清晰明確，無歧義，便于執(zhí)行和理解。
2. 合理性：規(guī)程需兼顧物業(yè)公司和業(yè)主的利益，合理分配責任與權(quán)利。
3. 實用性：規(guī)程應考慮實際情況，具備可操作性，避免空洞的條文。
4. 可持續(xù)性：規(guī)程應適應物業(yè)長期發(fā)展，允許適時調(diào)整以適應變化。
5. 法律合規(guī)性：所有規(guī)程必須符合國家和地方的法律法規(guī)要求。
6. 透明度：規(guī)程的制定、修改和執(zhí)行過程應公開透明，接受業(yè)主監(jiān)督。
物業(yè)管理規(guī)程的制定與實施，旨在促進物業(yè)的和諧運營，提升服務質(zhì)量，保障業(yè)主的生活品質(zhì)。物業(yè)公司應定期評估規(guī)程的有效性，并根據(jù)實際需求進行修訂，確保其始終符合行業(yè)最佳實踐。
物業(yè)管理規(guī)程范文
第1篇 物業(yè)管理公司倉庫管理標準作業(yè)規(guī)程(4)
z市z物業(yè)管理有限公司
作業(yè)指導書
文件編號:
版本號:a
發(fā)放號:
倉庫管理標準作業(yè)規(guī)程
1.0目的
1.1本規(guī)程規(guī)范倉庫管理工作,確保對倉庫物品進行安全、高效、有序的管理。
2.0適用范圍
2.1本規(guī)程適用于公司本部及下屬各管理處的倉庫管理工作。
3.0職責
3.1公司采購員負責物品的采購工作。
3.2倉庫管理員負責物品驗收、入倉、領(lǐng)用手續(xù)的辦理和庫存物品的保管。
3.3公司財務會計負責物品的核算。
3.4公司財務部經(jīng)理負責倉庫管理工作的監(jiān)督。
4.0管理工作要點
4.1庫存物品的限額標準
4.1.1日常消耗物料的庫存限額:
a)一般為每月平均消耗量的1.2倍;
b)特殊情況另行處理。
4.1.2常備的零件物品的庫存限額:
a)一般為每月平均消耗量的1.5倍;
b)特殊情況另行處理。
4.2物品采購的申請
4.2.1倉庫管理員原則上應在每月25日前根據(jù)倉庫實際庫存量,編制下月物品采購計劃。
4.2.2當倉庫物品低于規(guī)定的庫存限額時,應及時填制所需物品的采購計劃。
4.2.3倉庫中無儲存的零星、應急物品由使用部門負責人填制采購計劃。
4.2.4倉庫管理員應在每月28日前將采購計劃交公司財務部經(jīng)理審核。
4.2.5公司財務部經(jīng)理依據(jù)下列內(nèi)容審核:
a)倉庫實際庫存量;
b)當月實際消耗量;
c)庫存物品的限額標準;
d)下月預計消耗量;
e)下月資金預算。
4.2.6財務部經(jīng)理審核:
a)采購計劃不合理的,應及時予以調(diào)整申購計劃;
b)采購計劃合理的,財務部經(jīng)理應在財務審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。
4.2.7采購計劃在每月30日前報公司總經(jīng)理審批。
4.2.8總經(jīng)理審批同意后,交采購員按照相關(guān)規(guī)定進行采購。
4.3物品的驗收程序
4.3.1物品驗證的要求:
a)每次采購物品單位數(shù)量少于10個的,要求100%抽樣驗證;
b)每次采購物品單位數(shù)量多于10個的,要求10%-50%驗證;
c)采購物品必須具備合格證,特別對批量購買的物品必須要驗證物品的合格證,物品合格證由倉管員保存;
d)對目測無法驗證的物品,必須使用相關(guān)工具協(xié)助驗證;
e)物品的規(guī)格、數(shù)量等必須與《采購計劃單》上的內(nèi)容相符;
f)倉管員應將常用物品的說明書、使用說明書及保修卡等資料在驗證無誤后交財務部保存、備查。
4.3.2物品驗證的方法
a)物品包裝的驗證:
-物品外包裝平整光滑,密封包裝無裂縫、無滲漏、無污染或破損痕跡;
-注意核對物品外包裝上的生產(chǎn)日期及有效期。
b)物品質(zhì)量的驗證:
-仔細檢查物品表面有無擦傷、破損、無裂縫或扭曲變形;
-驗證鐵制品時,應注意物品有無銹跡;
-轉(zhuǎn)動物品連接部分,檢查其轉(zhuǎn)動是否靈活,有無大的磨擦聲;
-檢查物品接口部分,看連接處有無松動、滑絲現(xiàn)象;
-驗證物品質(zhì)地是否符合購買要求;
-檢查物品附屬件是否齊全。
c)物品性能的驗證:
-應對物品的機械部分應反復試動,檢查其靈活性、準確性;
-驗收具有彈性的物品時,應對物品反復伸縮或彎曲,一般情況下,合格品應回復或基本回復原狀;
-驗收電器物品時,應使用萬用表測試。
4.4物品的入倉程序
4.4.1物品的入倉程序:
a)采購員原則上應在物品采購回來的當日,將物品送交倉庫驗收,特殊情況不能在當日入倉的,應報財務部經(jīng)理批準后另行處理;
b)如采購員通知物品供應商送貨上門,采購員應陪同供應商一起到倉庫驗貨;
c)倉庫管理員應對符合購買計劃的物品進行驗收;
d)經(jīng)驗收合格的物品,倉庫管理員應開具《進倉單》,登記倉庫物品明細賬,并將物品分類存放;
e)倉庫管理員應根據(jù)當天的物品驗收單,及時登記物品明細賬;
f)倉庫管理員應在每月6日、16日、26日,將《進倉單》匯總后,交財務會計進行賬務處理。
g)拔到部門或管理處直接使用的開具《物資直接單》,經(jīng)使用部門經(jīng)理簽名后,由使用人直接領(lǐng)用。
4.4.2退回物品的入倉程序:
a)相關(guān)人員將未使用完的物品送到倉庫;
b)倉庫管理員應根據(jù)核查結(jié)果,進行驗收:
-合格品,填寫《進倉單》,在備注欄內(nèi)填寫退回物品入庫字樣,存入合格品存放區(qū)內(nèi);
-不合格品,存放在不合格品區(qū)等待處理。
c)倉庫管理員應在每日下班前,根據(jù)退回物品《進倉單》,登記倉庫物品明細賬,以10天為一期送財務會計進行相關(guān)的賬務處理。
4.4.3設備工具的入倉程序:
a)新采購的工具按物品的入倉程序執(zhí)行;
b)以舊換新的設備工具入倉程序:
-經(jīng)辦人應憑其所在管理處主任簽名確認的《工具借領(lǐng)單》到倉庫辦理舊工具入倉手續(xù);
-倉庫管理員經(jīng)檢查無誤后予以辦理入倉手續(xù),發(fā)給新工具,同時在使用《工具登記卡》上由經(jīng)辦人簽名確認;
c)退還的設備工具入倉程序:
-倉庫管理員根據(jù)使用人的《工具登記卡》上的項目,逐項清點退還工具;
-倉庫管理員對退還的工具進行驗收;
-倉庫管理員應在《工具登記卡》上登記,并由使用人所在部門負責人簽名確認后存檔。
d)借用工具入倉程序:
-工具借用人在工具送還倉庫前必須把工具清理干凈;
-倉庫管理員根據(jù)設備工具的領(lǐng)用記錄,進行驗收;
-倉庫管理員應及時在《工具登記卡》上登記。
4.5倉庫物品的存放管理
4.5.1物品存放倉庫的自然條件:
a)有通風設備;
b)光線充足;
c)面積寬敞。
4.5.2倉庫物品的存放分類:
a)易燃、易爆與揮發(fā)性強的物品;
b)吸水性強、容易發(fā)潮、發(fā)霉和生銹的物品;
c)常用工具、材料和配件等;
d)易碎、易損物品;
e)食品類。
4.5.3物品存放倉庫的區(qū)域劃分:
a)合格物品存放區(qū);
b)不合格物品存放區(qū);
c)待檢物品存放區(qū)。
d)處理物品存放區(qū)
4.5.4倉庫區(qū)域劃分的方法:
a)在貨架上標識并隔離;
b)劃線掛標牌。
4.5.5倉庫物品的存放要求:
a)易燃、易爆與揮發(fā)性強的物品應單獨設置倉庫存放,存放時應注意:
-周圍無明火、遠離熱源;
-擺放在地下;
-配備滅火器;
-保持包裝完好;
-庫房結(jié)構(gòu)堅固,門窗封閉牢固;
-庫房門內(nèi)開。
b)吸水性強、容易發(fā)潮發(fā)霉和生銹的物品存放時:
-用經(jīng)過防水處理的貨架放置;
-放在干燥的地上或貨架上;
-配備防潮通風設施。
c)常用工具、材料和配件等:
-不規(guī)則物品,用盒或袋裝好后擺放;
-規(guī)則的物品整齊的擺放在貨架或地上;
-體積較大、體重較輕的可靠墻上放或掛在墻上。
d)易碎易損的物品:
-體積較小或瓶裝物品,放置貨架的底層、整齊的擺放在地上;
-體積較大的,應靠墻立放,放置上方不懸掛物品;
-放置位置有膠墊。
e)食品:
-放置在經(jīng)過防水處理的貨架上;
-配備通風、防潮設施。
4.6倉庫物品的領(lǐng)用管理
4.6.1物品領(lǐng)用程序:
a)物品領(lǐng)用人應憑其所在管理處經(jīng)理簽字確認的《領(lǐng)料單》到倉庫辦理材料領(lǐng)用手續(xù);
b)倉庫管理員根據(jù)《領(lǐng)料單》上所列品種,逐一發(fā)放;
c)倉庫管理員根據(jù)《領(lǐng)料單》內(nèi)容登記倉庫物料發(fā)放明細登記;
d)倉庫管理員以10天為一期,將《領(lǐng)料單》匯總后交財務會計核對,并進行相關(guān)的賬務處理。
4.6.2工具的領(lǐng)用管理:
a)工具使用人應憑其所在管理處經(jīng)理簽名確認的《領(lǐng)料單》到倉庫領(lǐng)用工具;
b)倉庫管理員應根據(jù)使用人《工具領(lǐng)用卡》的記錄,核對原卡上的領(lǐng)用工具是否有重復現(xiàn)象:
-如經(jīng)核對,已有領(lǐng)用記錄,但沒有報廢或其他處理記錄,倉庫管理員應拒絕發(fā)放;
-如經(jīng)核對沒有該工具的領(lǐng)用記錄,將工具發(fā)放給領(lǐng)用人后,并在《工具領(lǐng)用卡》上登記。
c)倉庫管理員以10天為一期,將《領(lǐng)料單》匯總后交財務會計核對,并進行相關(guān)的賬務處理。
4.6.3借用工具的領(lǐng)用程序:
a)凡因工作需要借用工具的人員,應憑其所在管理處經(jīng)理簽名確認的《工具借領(lǐng)單》,到倉庫辦理工具借用手續(xù);
b)倉庫管理員根據(jù)《工具借領(lǐng)單》,與倉庫建立的借用工具登記卡核對無誤后發(fā)放;
c)倉庫管理員對借用的工具應根據(jù)規(guī)定的歸還期限督促借用人按時歸還。
4.7倉庫物品報廢的管理
4.7.1報廢的標準:
a)物品到有效期;
b)客觀原因造成物品工具已無使用價值的;
c)按其他有關(guān)規(guī)定需報廢。
4.7.2物品報廢的程序:
a)報廢物品經(jīng)辦人憑其所在管理處經(jīng)理簽名確認的《物品報廢單》到倉庫辦理物品報廢手續(xù);
b)倉庫庫存的物品報廢,由倉庫管理員負責填寫《物品報廢單》;
c)倉庫管理員準備好報廢物品的有關(guān)原始資料:
-入庫時間;
-物品性能介紹;
-使用時間;
-使用說明;
-其他有關(guān)資料。
d)公司財務部經(jīng)理,應組織相關(guān)人員驗證;
e)報廢物品交總經(jīng)理經(jīng)理審批;
g)倉庫管理員根據(jù)審批意見,將報廢物品的相關(guān)財務資料交財務會計核對并進行相關(guān)的賬務處理。
4.8倉庫物品的清點
4.8.1每月25日前,倉庫管理員應對倉庫內(nèi)物品進行逐一清點。
4.8.2根據(jù)清點結(jié)果,填寫《庫存物品盤點表》。
4.8.3倉庫管理員應將庫存物品明細賬的余額和盤點表上的實物余額進行核對:
a)經(jīng)核對無誤的,倉庫管理員應根據(jù)當月發(fā)生的入庫單及出庫單,編制《庫存物品進、耗、存表》,同時編制下月采購計劃;
b)如經(jīng)核對有誤:
-實物多于賬面余額的,報財務會計進行賬務處理;
-如實物少于賬面余額的,原則上視具體情況依據(jù)公司相關(guān)規(guī)程處理。
4.8.4倉庫管理員應在28目前將當月《物品盤點表》、《采購計劃表》報送公司財務部。
4.8.5公司財務部主管會計組織會計人員于每月25-31日對倉庫物品進行抽樣或全部核對,并于當月31日前將核對結(jié)果報財務部經(jīng)理。
4.9倉庫物品管理資料的保管
4.9.1財務會計應在每月末將倉庫物品的財務原始單據(jù)編制記賬憑證、登記簿,并進行賬務處理。
4.9.2倉庫物品管理的財務資料交財務部經(jīng)理審核無誤后,加密在管理處財務部長期保存。
4.10倉庫物品的管理情況,作為財務部相關(guān)人員、倉管員職效考評的依據(jù)之一。
5.0引用文件和記錄表格
5.1《物品報廢單》
5.2《工具登記卡》
5.3《庫存物品進、耗、存表》
5.4《物品進倉單》
5.5《物品出倉單》
5.6《庫存物品盤點表》
5.7《物資直拔單》
第2篇 物業(yè)管理導入9000質(zhì)量體系作業(yè)規(guī)程
物業(yè)管理導入iso9000質(zhì)量體系標準作業(yè)規(guī)程
1.目的規(guī)范物業(yè)管理公司入iso9000國際標準質(zhì)量體系工作,確保物業(yè)管理公司正確、順暢地導入iso9000質(zhì)量體系并通過證。2.適用范圍適用于物業(yè)管理公司導入iso9000國際標準質(zhì)量體系工作。3.職責
(1) 公司總經(jīng)理負責領(lǐng)導物業(yè)管理公司導入iso9000質(zhì)量體系工作。
(2) 公司管理者代表負責具體組織iso9000質(zhì)量體系的文件編制、控制、發(fā)施、運行、認證和質(zhì)量體系的維持、評價、改進工作。
⑶ 公司品質(zhì)部負責組織實施iso9000質(zhì)量體系的文件的編寫、控制、發(fā)施、運行、認證的質(zhì)量體系的維持、評價、改進工作。4.程序要點
(1) 物業(yè)管理公司導入iso9000質(zhì)量體系一般經(jīng)過以下幾個步驟:
a. 聘請顧問
a. 任命管理者代表
a. 成立品質(zhì)部
d. 抽調(diào)業(yè)務骨干送外培訓
a. 建立文件化質(zhì)量體系
a. 員工培訓
a. 質(zhì)量體系試運行
a. 內(nèi)審
(一)
a. 修改質(zhì)量體系文件
a. 運行
a. 內(nèi)審
(二)
a. 預審m.現(xiàn)場認證n.通過質(zhì)量體系認證o.復檢p.質(zhì)量體系的維持、改進
(2) 聘請iso9000專業(yè)顧問導入iso9000質(zhì)量體系是一項很專業(yè)、理論性很強的工作。物業(yè)管理公司初步導入iso9000質(zhì)量體系應當聘請一位精通iso9000質(zhì)量體系,同時又有一定的物業(yè)管理知識經(jīng)驗的人士作為導入iso9000質(zhì)量體系的專業(yè)顧問。其作用是指導公司的導入工作,協(xié)助建立物業(yè)管理文件化的質(zhì)量體系,指導質(zhì)量體系在本公司的有效運行、培訓員工。
⑶ 任命管理者代表物業(yè)管理公司在導入iso9000質(zhì)量體系時,應當首先由公司總經(jīng)理任命一位管理者代表,協(xié)助自己領(lǐng)導iso9000質(zhì)量體系的導入和維持改進工作。導入iso9000質(zhì)量體系領(lǐng)導的力量的強弱至關(guān)重要,因此管理者代表一般都理由副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理擔負,其職責是:負責組織上并協(xié)調(diào)質(zhì)量體系的建立、實施、維持和改進,檢查和報告質(zhì)量體系的運行情況,協(xié)助總經(jīng)理作好管理評審,主持質(zhì)量體系文件的編制、實施。其主要權(quán)限是:處理與質(zhì)量體系運行有關(guān)的問題,任命內(nèi)部質(zhì)量審核組長。
(4) 成立品質(zhì)部a)iso9000質(zhì)量體系的導入和維持改進是一項長期的工作。為使質(zhì)量體系在公司的運行得以有效維持,應當在導入iso9000質(zhì)量體系之初成立專門的 iso9000質(zhì)量體系控制、實施部――品質(zhì)部(小物業(yè)管理公司也可以由辦公室兼),其主要作用是:在建立文件化質(zhì)量體系階段,負責編寫本公司的質(zhì)量體系文件;在運行階段負責質(zhì)量體系文件的發(fā)放、控制;運行質(zhì)量的審核、控制、維持和改進;負責員工的培訓和質(zhì)量體系的對外聯(lián)系工作及員工的績效考評實施工作。b)品質(zhì)部的員工均由公司管理者代表從各部門的業(yè)務骨干中抽調(diào)組成。員工要求:具有較高專業(yè)理論水平和文化知識,熟悉本部門專業(yè)工作,思維敏捷,原則性強。一般按每職能部門抽調(diào)1~2名員工為宜。
(5) 品質(zhì)部員工和公司主要干部外委培訓導入iso9000質(zhì)量體系,首先需要公司主要干部和從事iso9000專業(yè)管理的員工熟練理解iso9000質(zhì)量體系的基本理論。公司 iso9000質(zhì)量體系之初,應當組織公司主要干部和品質(zhì)部員工接受iso9000基本理論的培訓,便于更好地理解iso9000質(zhì)量體系在物業(yè)管理中的重要意義,更好地支持iso9000的導入。品質(zhì)部員工除應接受iso9000基本理論的培訓外,還應接受如何編寫本公司的質(zhì)量體系文件的培訓。
(6) 建立文件化的質(zhì)量體系a)文件化質(zhì)量體系的建立主要是指公司iso9000質(zhì)量體系的文件的編制工作。b)物業(yè)管理公司iso9000質(zhì)量體系文件通常包括:_質(zhì)量手冊――主要是闡明公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標,描述本公司的質(zhì)量體系,對內(nèi)是實施公司質(zhì)量管理的基本法規(guī),對外是公司質(zhì)量保證能力的證明文件;_程序文件――是公司質(zhì)量手冊的展開和支持,它主要描述公司選定的質(zhì)量體系要素如何在物業(yè)管理工作中實施和控制;同時它又是作業(yè)規(guī)程實施的控制文件;_作業(yè)規(guī)程――是公司質(zhì)量體系程序文件的展開、支持和細化。它是依據(jù)物業(yè)管理工作的實施操作而來,每一個作業(yè)規(guī)程均具體描述了一項具體的工作應當怎樣進行或進行的依據(jù)、要求和規(guī)范,全部作業(yè)規(guī)程之和構(gòu)成了整個物業(yè)管理服務工作的全部操作要求。c) 質(zhì)量體系文件編寫的基本要求:_滿足iso9000相關(guān)標準的要求;_和物業(yè)管理的實際水平和實際要求要相適應;_全面完整,覆蓋物業(yè)管理服務的全部階段和過程;_具有可操作性、可檢查評價性;_無違背法律、法規(guī);_注意物業(yè)管理的行業(yè)特點;_切記死搬硬套iso9000理論。d) 質(zhì)量體系文件的編寫順序:_首先結(jié)合iso9000的基本要素和標準要求反思自身的工作; _在充分理解iso9000要素的基礎上,著手將公司所有管理服務加以分類和歸納;_寫出編寫大綱;_畫出每一個作業(yè)規(guī)程的作業(yè)流程圖;_開始著手編寫:――先編寫“作業(yè)規(guī)程”――解決怎樣操作的問題;――再編寫“程序文件”――解決怎樣控制實施的問題;――再編寫“質(zhì)量手冊”。e) 編寫的基本原則:_“說你所做的”。編寫時一定要結(jié)合自己的工作實際來寫,做什么、需要做什么、應當怎樣做怎樣寫,iso9000文件就是對工作及工作要求的真實反映。_“該說的一定要說到”。物業(yè)管理公司的iso9000文件特別是作業(yè)規(guī)程一定要全面。不應認為有游離于iso9000質(zhì)量體系之外的工作,不應認為哪些工作是和質(zhì)量無關(guān)的工作,因此編制iso9000作業(yè)規(guī)程時應力求全面真實的反映工作的實際需要,凡是不編制文件就可能引起工作失誤的都應當作業(yè)規(guī)程加以描述和控制。_“重新反思管理”。編制作業(yè)規(guī)程的工作同時也是對現(xiàn)行工作進行認真反思的過程?！胺此肌本褪且罁?jù)iso9000標準和現(xiàn)代企業(yè)管理的要求從效益、制約、成本、創(chuàng)新上去反思原有的管理水平,找到不足后加以改進。iso9000文件決不僅是對原有工作的歸納和總結(jié)。_“預防為主”。iso9000文件,特別是作業(yè)規(guī)程建立的目的是規(guī)范員工的工作行為,確保工作質(zhì)量。因此編制文件時一定要將可能在物業(yè)管理服務工作發(fā)生的問題預先性地在文件上用規(guī)程、制度加以預防。文件的主要作用就是通過建立完善的工作制度、法制化地預防、制約工作失誤。_“持續(xù)改進”。不應認為一次性編制完畢iso9000文件就可以健全法制、杜絕隱患,就可以一勞永逸。編制、修改作業(yè)規(guī)程是一項永久的工作;_“語言通俗明白、繁簡適宜”。不能指望員工的個人素質(zhì)有多高,編制的作業(yè)規(guī)程應讓最基層的員工看明白。_“編寫的物業(yè)管理文件”。編制文件引用標準要素時,一定要結(jié)合物業(yè)管理的特點去編、結(jié)合所管物業(yè)的特點去編。_質(zhì)量體系的文件編制詳見《質(zhì)量體系文件編制標準作業(yè)規(guī)程》。
(7) 質(zhì)量體系文件的審核a) 質(zhì)量體系文件初步編制完成后,公司管理者代表應立即著手組織將文件送達至各實施主要負責人手中,對文件規(guī)定的內(nèi)容展開全面、自由無限制的論證。論證的內(nèi)容為:_是否適宜;_是否全面;_是否正確。b) 品質(zhì)部應將討論結(jié)果加以匯編后報總經(jīng)理和管理者代表,最后依據(jù)合理的審核意見對iso9000質(zhì)量體系作一次全面修改。
(8) 在質(zhì)量體系文件編制完畢后,公司應及時送品質(zhì)部員工和管理者代表、總經(jīng)理和公司其他主要干部外出接受iso9000內(nèi)部質(zhì)量審核員的培訓,為質(zhì)量體系的有效運行打好基礎。品質(zhì)部員工應當參加完培訓考試合格后獲取國家技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的企業(yè)《注冊內(nèi)部質(zhì)量審核員證書》。
(9) 公司總經(jīng)理應當以文件的形式在質(zhì)量體系試運行前正式任命品質(zhì)部成員為物業(yè)管理公司內(nèi)部質(zhì)量審核員。
(10) 員工培訓a)在質(zhì)量體系試運行之前,公司總經(jīng)理應主持召開全體員工iso9000貫標動員大會,先從思想上、意識上為iso9000在物業(yè)管理公司的推行做好準備。b)管理者代表在將iso9000文件下發(fā)至各部門后應立即組織公司員工全方位的執(zhí)行質(zhì)量體系文件的培訓,培訓應注意多層次、全方位的展開,直至員工基本都能理解和掌握文件的要求方可。
(11) 質(zhì)量體系試運行a)質(zhì)量體系下發(fā)培訓完成后,開始進入試運行階段。試運行階段時間一般在兩個月左右,其目的是為了檢驗質(zhì)量體系文件的適宜性和有效性;二是為了讓員工嚴格按文件執(zhí)行養(yǎng)成良好的工作習慣,為質(zhì)量體系在物業(yè)管理公司的正式推行打好基礎。b)試運行的要求:_按文件要求作業(yè),嚴禁隨意操作;_按文件要求記錄,嚴禁弄虛作假;_反映問題通過政黨渠道向品質(zhì)部反映,嚴禁詆毀文件。c)為了保證質(zhì)量體系的有效試運行,公司應當制定來嚴厲的懲罰措施來確保執(zhí)行的嚴肅性(此階段也稱作強制執(zhí)行階段)。
(12) 進行第一次內(nèi)部質(zhì)量審核a)在質(zhì)量體系試運行一段時間(一個月左右)后,管理者代表應安排公司品質(zhì)部對質(zhì)量體系的運行質(zhì)量進行第一次內(nèi)部審核。b)審核的目的:_評價質(zhì)量體系試運行的質(zhì)量;_評價文件化質(zhì)量體系本身的質(zhì)量;_有針對性幫助員工解決推行質(zhì)量體系時出現(xiàn)的問題;_嚴肅紀律,確保推行的真實性和有效性c)第一次內(nèi)部質(zhì)量審核應當邀請外部專家和顧問協(xié)助進行。d)內(nèi)部質(zhì)量審核詳見《內(nèi)部質(zhì)量審核標準作業(yè)規(guī)程》。
(13) 修改完善iso9000質(zhì)量體系文件a)在質(zhì)量體系試運行完畢后,管理者代表應當組織品質(zhì)部對公司的質(zhì)量體系進行一次全面修改。b)修改的內(nèi)容:_去掉不適宜的作業(yè)規(guī)程;_增加遺漏的作業(yè)規(guī)程;_修改不適宜、可操作性差的作業(yè)規(guī)程。c)經(jīng)修改后的質(zhì)量體系文件,應達到具有很強的操作性,和物業(yè)管理公司的動作實踐相符合,完善周到、詳細明了、嚴謹規(guī)范,具有很強的可檢查、可評價性。
(14) 質(zhì)量體系的運行與維持a)總經(jīng)理在文件化質(zhì)量體系基本完善后,以正式通知的形式開始質(zhì)量體系在公司的全面運行。b)質(zhì)量體系實施運行的基本要求;_ “做你所說”――嚴格按文件工作,嚴禁隨意作業(yè),不按規(guī)程工作;_ “記你所做的”――嚴格依照工作的實際情況進行記錄,嚴禁弄虛作假;_ 不允許抵觸iso9000的推行。c)品質(zhì)部和各部門干部是iso9000質(zhì)量體系是否能得以有效推行的保障。品質(zhì)部通過隨時的抽檢和定期的內(nèi)審來糾正、預防推行中出現(xiàn)的問題;各級干部則通過隨時隨地的工作檢查和批語教育、行政處罰來保證質(zhì)量體系的有效執(zhí)行。
(15) 第二次內(nèi)部質(zhì)量審核a)在質(zhì)量體系運行兩個月左右的時間時,管理者代表應開始著手安排第二次內(nèi)部質(zhì)量審核。b)內(nèi)審的目的為:_ 發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中出現(xiàn)的不合格;_ 發(fā)現(xiàn)文件體系中的不合格;_ 有針對性幫助員工解決推行中的各類問題。c)內(nèi)審后審核組應召開內(nèi)審會議,分析出現(xiàn)不合格的原因,進一步完善文件化質(zhì)量體系,懲處主觀上故意抵制質(zhì)量體系推行的員工,提高員工的工作水準;d)第二次內(nèi)審后,品質(zhì)部應依據(jù)審核結(jié)果和員工合理建議進行修正、完善質(zhì)量體系。
(16) 預審a)當質(zhì)量體系實際有效平隱地運行了一段(至少3個月以上)后,物業(yè)管理公司可以向iso9000質(zhì)量認證機構(gòu)提請認證并預約好認證前的預審核。b)認證預審由公司提前兩個星期向認證機構(gòu)報送公司質(zhì)量體系的一級文件(質(zhì)量手冊)、二級文件(程序文件)、經(jīng)認證機構(gòu)審核通過后,雙方約定好預審的時間。c)預審是認證機構(gòu)在正式審核之前對申請認證單位進行的一次預備審核。其目的是為了事先充分了解申請認證單位的質(zhì)量體系實際情況以便做出是否進行正式審核的決定。d)預審時間由公司管理者代表負責安排接待,全體員工均應在預審時格守職責、認直工作,以確保預審的順利進行。e)預審完畢后,公司品質(zhì)部應當依據(jù)認證機構(gòu)審核員的審核意見,認真進一步修改質(zhì)量體系文件,并監(jiān)管執(zhí)行。
(17) 現(xiàn)場認證a)預審通過后,公司應根據(jù)認證機構(gòu)正式現(xiàn)場認證的時間來積極迎接現(xiàn)場認證。b)為迎接認證機構(gòu)的現(xiàn)場認證,應做如下準備:_ 整理好所有的原始記錄;_ 整理好所有的文件;_ 按文件規(guī)定整理好所管理物業(yè)的硬件設施;_以良好的精神風貌和工作狀態(tài)迎接認證。c)公司總經(jīng)理應親自組織安排迎接認證的準備工作。d)公司在認證機構(gòu)進行現(xiàn)場認證時應積極配合作好認證工作。
(18) 通過質(zhì)量認證獲取《質(zhì)量體系認證證書》如果現(xiàn)場認證獲得通過,一般情況下經(jīng)過認證機構(gòu)對現(xiàn)場審核的批準后,公司將獲得《iso9000質(zhì)量體系認證證書》。認證的通過,標志著公司推行的iso9000質(zhì)量體系是適宜的、有效的、對提高公司的聲譽、規(guī)范管理、提高服務水準意義非凡。
(19) 質(zhì)量體系的維持和改進a)認證機構(gòu)在公司通過認證后,每隔一段時間(一年左右)將對公司進行復審,以有效地維持質(zhì)量體系的有效性。b)公司品質(zhì)部是公司維持質(zhì)量體系的日常管理部門。品質(zhì)部依據(jù)《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標準作業(yè)規(guī)程》和《品質(zhì)部日常抽檢工作標準作業(yè)規(guī)程》來有效地維持iso9000 質(zhì)量體系在公司的運行。c)質(zhì)量體系是一個持續(xù)改進的體系,品質(zhì)部應當視物業(yè)管理工作的發(fā)展變化和工作實際不斷地改進和完善物業(yè)管理公司的iso9000質(zhì)量體系。質(zhì)量體系文件每年至少應修改一次。5. 記錄6. 相關(guān)支持文件
(1) 《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標準作業(yè)規(guī)程》)《品質(zhì)部日常抽檢工作標準作業(yè)規(guī)程》
⑶ 《質(zhì)量體系文件編制標準作業(yè)規(guī)程》7.附錄 年版iso9000標準八項質(zhì)量管理原則 年版iso9000標準八項質(zhì)量管理原則一.以顧客為中心組織依存于他們的顧客,因此組織應理解顧客當前和未來的需求,滿足顧客要求并力爭超過顧客期望。二.領(lǐng)導作用領(lǐng)導者建立組織相互統(tǒng)一的宗旨、方向和內(nèi)部環(huán)境。所創(chuàng)造的環(huán)境能使員工充分參與實現(xiàn)組織的目標的活動。三.全員參與各級人員都是組織的根本,只有他們的充分參與才能使他們的才干為組織帶來收益。四.過程方法將相關(guān)的資源和活動作為過程來進行管理,可以更高效地達到預期的目的。五.系統(tǒng)管理針對制定目標,識別、理解并管理一個由相互聯(lián)系的過程組成的體系,有肋于提高組織的有效性和效率。六.持續(xù)改進持續(xù)改進是組織一個永恒的目標。七.以事實為決策依據(jù)有效的決策是建立在對數(shù)據(jù)和信息進行合乎邏輯和直觀的分析基礎上。八.互利的供方關(guān)系 組織與供方之間保持互利關(guān)系,
第3篇 小區(qū)物業(yè)保安隊交接班管理作業(yè)規(guī)程
小區(qū)物業(yè)保安隊交接班管理標準作業(yè)規(guī)程
1.0目的
規(guī)范保安隊各崗位交接班工作,確保工作交接清楚,責任明確。
2.0適用范圍
適用于住宅小區(qū)內(nèi)保安各崗位每天每班次的交接工作。
3.0職責
3.1保安隊隊長/當值分隊長負責交接班工作的講評、指示及檢查工作。
3.2當值班組長負責所轄班組的交接班工作。
3.3當值保安員負責具體的工作交接。
4.0程序要點
4.1保安隊分隊長每周星期四前編制完成下周《保安隊崗位安排表》,報隊長經(jīng)理審批,全體保安員依據(jù)《保安隊崗位安排表》進行當值。
4.2接班前集合。
4.2.1嚴格執(zhí)行《管理處員工服務管理標準作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定,不符合該規(guī)程中儀容儀表要求的不準上崗。
4.2.2所有接班人員應于接班前15分鐘到達指定地點集合:
注意自身形象,不得相互追逐、打鬧;
保持站立姿勢,不得蹲坐。
4.2.3整理著裝,當值班長按《管理處員工服務管理標準作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定檢查員工著裝。
4.2.4當值分隊長集合隊伍,點名。
4.2.5保安隊隊長下達工作指令,交待有關(guān)工作注意事項。
4.2.6集合過程中根據(jù)當班的工作安排情況決定集合時間長短(集合隊行按18、17、16、1、2、3、4、5、6好樓為第一列。8、9、10、11、12、13、14、15為第二列。巡邏為第三列。接班時按集合隊行的順序變換方向,向右轉(zhuǎn)成縱隊,向接班人員崗位成縱隊前去接班)。
4.3接班。
4.3.1所有當值人員提前5分鐘趕到各自崗位進行崗位交接工作。
4.3.2交接班人員相互敬禮并間好。
4.3.3接班人員清點崗位上所有公物,如:對講機、滅火器、水瓶等,如發(fā)現(xiàn)損壞、缺遺應立即向分隊長提出,并要求上一班當值人員說明物品去向及做好記錄。
4.3.4認真查閱上一班值班記錄,詢問上一班工作完成情況,如有需要繼續(xù)跟進的工作應記錄以便跟進。
4.3.5檢查區(qū)域內(nèi)有無異常情況,在上一班當值保安員的帶領(lǐng)下,系統(tǒng)地檢查責任區(qū)域內(nèi)的工作情況,如發(fā)現(xiàn)有異常則要求上一班當值人員做出解釋,并通知分隊長前來處理及做好記錄。
4.3.6交接雙方在確認無誤后在上一班值班記錄本上簽名,并開始接崗值勤。
4.4交班。
4.4.1各崗位在交班前30分鐘需進行崗位清潔工作:
保持地面無明顯積塵,無煙頭、紙屑、果皮等雜物,無痰跡;
滅火器排放整齊表面無積塵,電風扇表面無污垢、整潔光亮,掛鐘鏡面干凈無積塵,門窗無積塵,墻面無腳印,天花無蜘蛛網(wǎng)。
c)公物擺放整齊有序,桌面、桌椅干凈無灰塵、無雜物。
4.4.2認真做好值班記錄,收集整理好相關(guān)的工作證據(jù)。
4.4.3在接班人員到達崗位時,主動向?qū)Ψ骄炊Y并問好。
4.4.4將未完成的工作如實向接班人員交待清楚。
4.4.5帶領(lǐng)接班人員系統(tǒng)地檢查責任區(qū)域內(nèi)的工作情況。
4.4.6互相簽名后,方可離崗,并及時趕往集合地點。
4.5交班后集合。
4.5.1當值分隊長在全部崗位交接清楚后集合隊伍、清點人數(shù)。
4.5.2各區(qū)域的分隊長對區(qū)域值班情況進行講評工作。
4.5.3當值分隊長講評本班次的整體工作表現(xiàn),批評或指出不足,提出改正措施或意見。
4.5.4解散隊伍。
4.5.5當值人員用膳時間為30分鐘。
4.5.6具體的交接按本規(guī)程4.2款執(zhí)行。
4.5.7值班記錄本不得撕頁,記錄不得涂改,記錄不得用圓珠筆、鉛筆填寫,記錄本用完后即收回保安隊統(tǒng)一保管,保存期1年以上。
4.5.8分隊長在上崗后1小時內(nèi)(除特殊情況外),巡視所轄區(qū)域所有崗位情況,并在值班記錄本上簽名。
5.0記錄
5.1《保安隊值班記錄表》。
6.0相關(guān)支持文件
6.1《管理處員工服務管理標準作業(yè)規(guī)程》。
第4篇 物業(yè)管理應急預案作業(yè)規(guī)程（3）
物業(yè)管理應急預案作業(yè)規(guī)程(三)
1目的
在物業(yè)管理服務過程中,對發(fā)生的突發(fā)意外事件時,能迅速予以處理,并在于24小時之內(nèi)上報公司及行業(yè)主管部門,避免和減少對業(yè)主產(chǎn)生影響。
2適用范圍
適用于公司對火警、觸電、困梯、防臺防汛、停電、爆管、失竊等特殊過程的控制。
3職責
3.1管理(服務)中心秩序維護部負責通知相關(guān)部門到場進行救護,負責維持現(xiàn)場秩序,協(xié)助查明事件產(chǎn)生原因。
3.2管理(服務)中心工程部負責對產(chǎn)生意外事件的工程設備的搶修、恢復工作,查明事件原因。
3.3管理(服務)中心保潔部負責現(xiàn)場的清理。
3.4管理(服務)中心客戶服務部負責安撫現(xiàn)場業(yè)主,避免業(yè)主產(chǎn)生投訴。
3.5管理(服務)中心經(jīng)理負責突發(fā)事件的搶險指揮和協(xié)調(diào),并負責現(xiàn)場的指揮及善后的處理工作并確保第一時間報公司,填寫突發(fā)事件報告。
4應急流程
4.1應急分隊建立
4.1.1應急現(xiàn)場搶險、案件處理組
組長:秩序維護主管組員:全體秩序維護
負責突發(fā)事件現(xiàn)場搶險救災、滅火撲救、案件處理等工作。
4.1.2 搶修事故處理組
組長:工程領(lǐng)班組員:工程維修人員
負責現(xiàn)場的機電、給排水等設備的維護、搶修工作,視具體情況切斷電源、供水設施、電梯運行;保障搶險救災設施設備運轉(zhuǎn),協(xié)助現(xiàn)場處理組進行工作。
4.1.3現(xiàn)場維護、后勤保障、通訊、支援組
組長:管理(服務)中心經(jīng)理組員:管理(服務)中心全體人員
負責現(xiàn)場保護工作,維護現(xiàn)場公共秩序,保障通道暢通,協(xié)助現(xiàn)場處理組進行工作負責事發(fā)現(xiàn)場群眾的疏散,疏導工作,負責報警并向上級有關(guān)部門報告現(xiàn)場情況保障應急、搶修各小組材料物資供應,協(xié)助應急現(xiàn)場小組工作。
4.2應急分隊工作
4.2.1應急分隊是在小區(qū)經(jīng)理直接指揮下,由各部門骨干組成的一支隊伍,應對各類突發(fā)
故、自然災害和治安刑事案件。
4.2.2在緊急情況,應急分隊有權(quán)調(diào)動各部門的人員,使用各種應急設施、設備。
4.2.3應急隊員應服從命令,聽從指揮,無條件服從組長調(diào)配。
4.2.4 發(fā)生突發(fā)情況時,分隊各成員應在第一時間內(nèi)趕到現(xiàn)場,按照分工,各司其責,在處理各種事件中應機智靈活,勇往直前,直到完成任務。
4.2.5應急分隊須定期進行訓練、演習和業(yè)務培訓,各組員要積極參與,不得無故缺席。
4.2.6分隊各組定期檢查各自的工作,保證人員能在突發(fā)事件中迅速到位,設施、設備及時啟動和使用。
5工作流程
5.1火警應急預案
5.1.1一旦發(fā)現(xiàn)火警,任何崗位的員工都要立即撲救并報告管理(服務)中心經(jīng)理,視火勢情況決定是否撥打“119”火警電話。
5.1.2聽從現(xiàn)場指揮員指揮,積極撲救,各司其責,按“先人員,后財產(chǎn)”的原則開展救援工作,確保秩序維護安全。
5.1.3火災時,疏散人員要走消防樓梯,嚴禁使用電梯。
5.1.4若“119”消防隊員到場后,現(xiàn)場人員應聽從消防隊的統(tǒng)一指揮,積極配合滅火救災工作。
5.1.5撲救完畢后,管理(服務)中心要協(xié)助有關(guān)部門查明原因、查明損失,做好現(xiàn)場記錄,并在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事件報告》報公司品質(zhì)管理部。
5.1.6詳細內(nèi)容可根據(jù)當?shù)卣髨?zhí)行。
5.2觸電應急預案
5.2.1發(fā)現(xiàn)有人觸電應馬上趕到現(xiàn)場并切斷電源。
5.2.2在未切斷電源前切不可接觸觸電者,應用絕緣物體幫助觸電者脫離帶電體。
5.2.3立即進行人工急救,并打急救中心電話“120”請求專業(yè)搶救或送醫(yī)院急救。
5.2.4事后應查明觸電原因,如電器、線路、設備、設施等方面的缺陷,在取得相關(guān)證據(jù)后,制定相應措施并及時落實。
5.2.5管理(服務)中心負責在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事件報告》報公司品質(zhì)管理部。
5.2.6詳細內(nèi)容可根據(jù)當?shù)卣髨?zhí)行。
5.3困梯應急預案
5.3.1秩序維護監(jiān)控中心聽到電梯警鐘鳴響,以及從中央控制系統(tǒng)或自動控制系統(tǒng)得知電梯故障,有人被困時,利用電梯對講機與梯內(nèi)被困人員通話,親切禮貌地告訴他們不要驚惶,通知電梯保養(yǎng)公司或維修部門,并立即派人到電梯所停之最近地方,用口頭告知被困人員。
5.3.2立即通知工程部門、管理(服務)中心領(lǐng)導,并在大堂該梯門口樹立停用牌。
5.3.3工程部門立即派員趕赴現(xiàn)場,關(guān)閉該電梯動力,通知保養(yǎng)單位到場。
5.3.4非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進行開門放人,以免發(fā)生危險。
5.3.5當被困人員救出以后,管理人員要詢問他們的健康情況。如有身體不適者,要陪同到醫(yī)院進行檢查治療。要求電梯保養(yǎng)公司,認真檢查電梯故障原因,排除隱患。
5.3.6當事件結(jié)束后,秩序維護撤出停用牌,恢復電梯運作,工程部根據(jù)故障原因,予以整改。
5.3.7管理(服務)中心負責在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事件報告》報公司品質(zhì)管理部。
5.3.8詳細內(nèi)容可根據(jù)當?shù)卣髨?zhí)行。
5.4停電應急預案
5.4.1發(fā)生停電
事件,立即通知監(jiān)控中心。
5.4.2監(jiān)控中心立即通知工程部、管理(服務)中心領(lǐng)導及各部主管。
5.4.3工程部領(lǐng)導或值班人員及時派遣電工趕赴現(xiàn)場,檢查斷電原因。
5.4.4如屬供電線路故障,工程部立即向供電所查詢,啟動備用發(fā)電機組,通知客戶部及秩序維護部并告知業(yè)主。
5.4.5如屬局部停電,工程部應立即搶修,秩序維護部派員現(xiàn)場維持秩序。
5.4.6由于停電之關(guān)系,電梯有可能出現(xiàn)困人,秩序維護部需立即查明,如有,立即通知工程部按困梯應急預案處理。
5.4.7在通常情況之下,電源將于數(shù)分鐘后恢復,否則,工程部主管應將實際情況告管理(服務)中心經(jīng)理,由經(jīng)理考慮是否采取疏散等措施。
5.4.8如有需要撤退,秩序維護部應按火警措施處理,協(xié)助指引轄區(qū)內(nèi)所有人員安全撤離。
5.4.9當所有人員撤離后,秩序維護巡邏員檢查轄區(qū),確認無人方能離開。
5.4.10 監(jiān)控中心對整個事件做好記錄,會同工程部記錄停電原因、人員撤離時間等詳細資料。
5.4.11 檢修完畢恢復供電前,工程部應通知管理(服務)中心、秩序維護及其他部門關(guān)閉所有設備,恢復后再開啟。停電恢復后,工程部檢查各有關(guān)設備,如存在管理問題,提出糾正和預防措施,并在24小時內(nèi)報公司主管部門。
5.4.12 管理(服務)中心負責在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事件報告》報公司品質(zhì)管理部。
5.4.13 詳細內(nèi)容可根據(jù)當?shù)卣髨?zhí)行。
5.5遇急癥病人應急預案
5.5.1第一時間趕到病人所在場所。
5.5.2發(fā)現(xiàn)人員立即通知監(jiān)控中心。
5.5.3監(jiān)控中心通知就近秩序維護趕赴現(xiàn)場,幫助實施搶救。同時通知管理(服務)中心派員趕赴現(xiàn)場。
5.5.4如搶救無效立即將病人抬離現(xiàn)場,同時通知監(jiān)控中心報120急救中心。
5.5.5客戶部人員及時向周圍業(yè)主或單位了解病人情況,及時和單位或家屬取得聯(lián)系。
5.5.6通知保潔及現(xiàn)場秩序維護人員清理現(xiàn)場,疏散人員,恢復辦公秩序。
5.5.7管理(服務)中心負責在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事件報告》報公司品質(zhì)管理部。
5.5.8詳細內(nèi)容可根據(jù)當?shù)卣髨?zhí)行。
5.6爆管水浸應急預案
5.6.1當接到業(yè)主投訴或報告后,立即告知監(jiān)控中心。
5.6.2監(jiān)控中心接到爆管浸水信息,立即通知就近秩序維護趕赴現(xiàn)場維持秩序,立即通知管理(服務)中心、工程部、保潔部人員趕赴現(xiàn)場。
5.6.3當值管理(服務)中心最高領(lǐng)導立即擔當現(xiàn)場指揮,統(tǒng)一協(xié)調(diào)分派人員。
5.6.4工程人員應立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門,保護其他設施設備,防止進一步擴大事件,防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。
5.6.5保潔人員立即攜帶排水設施進行現(xiàn)場排水。
5.6.6秩序維護人員維持好現(xiàn)場秩序,防止意外情況發(fā)生。
5.6.7管理人員對業(yè)主進行安撫,避免引起業(yè)主投訴。排水結(jié)束,工程人員迅速查明原因,立即實施修復,并將過程向主管匯報,提出糾正和預防措施。
5.6.8管理(服務)中心負責在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事件報告》報公司品質(zhì)管理部。
5.6.9詳細內(nèi)容可根據(jù)當?shù)卣髨?zhí)行。
5.7防臺防汛應急預案
5.7.1管理(服務)中心接到、獲得有關(guān)臺風等信息后,通知各部應做好預防措施。
5.7.2工程部門對戶外的燈具、廣告、天線、設備層等設施設備進行全面檢查,確保牢固。
5.7.3管理(服務)中心應事先向業(yè)主傳達臺風信息,及時做好關(guān)閉門窗的宣傳工作。
5.7.4秩序維護加強巡邏,各當值秩序維護堅守崗位,無人接替不準擅離崗位。特別加強對戶外物品的監(jiān)視,發(fā)現(xiàn)情況及時通知工程人員進行緊急維修。加強對設備層及天臺、屋面的巡視,防止進水。
5.7.5工程人員加強夜間值班人員,增加對設施設備的巡查。
5.7.6管理(服務)中心在夜間或節(jié)假日應派員進行值班,緊急情況及時向上級匯報。
5.7.7臺風汛期過后,如對設施及服務產(chǎn)生后果或影響的,由各部立即實施修復或整改,提出糾正和預防措施,管理(服務)中心負責在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事件報告》報公司品質(zhì)管理部。
5.7.8詳細內(nèi)容可根據(jù)當?shù)卣髨?zhí)行。
5.8失竊應急預案
5.8.1任何人員在發(fā)現(xiàn)有偷盜情況時,應先告知秩序維護監(jiān)控中心并組織對現(xiàn)場進行保護,必要時報警。
5.8.2若犯罪嫌疑人逃跑,一時又追捕不上,要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征,所用交通工具及特征等。
5.8.3保護現(xiàn)場,不得擅自移動任何物品,保護罪犯嫌疑人留下的手痕、腳印、煙頭及作案工具等。不得讓無關(guān)人員進入現(xiàn)場;在公安人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前,現(xiàn)場保護人員不得離開。
5.8.4若是移動作案(沒固定現(xiàn)場的),對犯罪分子遺留下的各種物品、作案工具等,應用鉗子或其他工具提取,然后放進塑料袋內(nèi)妥善保存交公安機關(guān)處理。
5.8.5如有人員受傷,應立即設法送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機關(guān)。
5.8.6管理(服務)中心負責在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事件報告》報公司品質(zhì)管理部。
5.8.7詳細內(nèi)容可根據(jù)當?shù)卣髨?zhí)行。
5.9突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急流程
5.9.1管理(服務)中心任何人員發(fā)現(xiàn)或接到有關(guān)公共衛(wèi)生突發(fā)事件后,應立即告知監(jiān)控中心。
5.9.2監(jiān)控中心接到通知后,立即通知就近秩序維護趕赴現(xiàn)場維持秩序。并當值管理(服務)中心最高領(lǐng)導趕赴現(xiàn)場。立即聯(lián)系衛(wèi)生防疫部門。
5.9.3當值管理(服務)中心最高領(lǐng)導接到通知后立即擔當現(xiàn)場指揮,有條件情況下實施現(xiàn)場隔離,直到衛(wèi)生防疫部門專業(yè)人員處理。
5.9.4現(xiàn)場由衛(wèi)生防疫部門專門人員進行消毒,物業(yè)人員隨時配合相關(guān)部門的工作。
5.9.5事后隨時公布小區(qū)現(xiàn)狀,提醒業(yè)主做好預防工作,管理人員應耐心細致的做好業(yè)主工作,幫助業(yè)主及時解決相關(guān)問題。
5.9.6管理(服務)中心負責在24小時內(nèi)填寫《突發(fā)事件報告》報公司品質(zhì)管理部。
5.9.7詳細內(nèi)容可根據(jù)當?shù)卣髨?zhí)行。
6.0相關(guān)文件與記錄表式
第5篇 物業(yè)公司檔案管理標準作業(yè)規(guī)程（5）
物業(yè)公司檔案管理標準作業(yè)規(guī)程(五)
1.0目的
規(guī)范檔案的編號、分類、整理、保管及借閱工作。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司各類檔案的管理。
3.0職責
3.1總經(jīng)理審批檔案的借閱申請及銷毀清單。
3.2人事行政部經(jīng)理監(jiān)督檔案管理的實施工作。
3.3檔案管理員負責檔案的日常管理工作。
4.0程序要點
4.1檔案的編碼。
4.1.1公司、人事行政部編碼:
(1)物業(yè)管理有限公司編碼為:cd(公司名稱拼音縮寫);
(2)人事行政部編碼為:rz(人事行政部名稱拼音縮寫)。
4.1.2部門編碼:
(1)人事行政部名稱編碼為:rz
(2)財務部編碼為:cw;
(3)客戶服務中心編碼為:kh;
(4)環(huán)境景觀部編碼為:jj;
(5)工程部編碼為:gc;
(6)秩序維護部編碼為:zh;
(7)品質(zhì)拓展部編碼為:pz;
(8)經(jīng)營部編碼為:jy;
4.2檔案的分類
4.2.1檔案的分類,按服務性質(zhì)和查閱方便的角度可分為以下四類:
(1)業(yè)主檔案,包括:
a、經(jīng)業(yè)主簽署后的《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理服務合同》;
b、經(jīng)業(yè)主簽署后的《消防安全責任書》;
c、《業(yè)主家庭情況登記表》;
d、《業(yè)主物品領(lǐng)用登記表》;
e、《業(yè)主入住驗房表》;
f、《裝修申請審批表》、《裝修安全責任書》、裝修設計圖紙、原始結(jié)構(gòu)平面圖及裝修施工隊資料;
g、《違章處理通知單》及處理結(jié)果資料;
h、業(yè)主的有關(guān)證件復印件;
i、業(yè)主產(chǎn)權(quán)確認登記(產(chǎn)權(quán)證書);
j、其他應保存的業(yè)主資料。
(2)工程技術(shù)檔案,包括:
a、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料(項目開發(fā)批準報告、規(guī)劃許可證、投資許可證、土地使用合同、建設工程開工許可證、用地紅線圖等);
b、綜合竣工驗收資料(竣工圖:包括總平面布置圖、總豎向布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖;建設工程竣工驗收證書;建設消防驗收合格證;公共配套設施綜合驗收合格證書;供水合同;供電協(xié)議書、許可證;供氣協(xié)議書、許可證;有線電視合格證;通信設施合格證;電梯準用證等);
c、施工設計資料(地質(zhì)報告書、全套設計圖紙、圖紙會審記錄、設計變更通知單、工程預決算報告書、重要的施工會議紀要、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄等)。
d、設備出廠合格證;
e、設備使用說明書(要求中文);
f、設備安裝、調(diào)試報告;
g、保修卡、保修協(xié)議;
h、物業(yè)接管記錄。
i、其他應保存的工程資料。
(3)服務檔案,包括:
a、設備臺賬;
b、設備運行記錄;
c、設備維修、保養(yǎng)記錄;
d、設備更新改造記錄;
e、對外經(jīng)營記錄;
f、各部門運作相關(guān)記錄,業(yè)主違章、投訴、報修處理記錄,回訪記錄,有償服務記錄,社區(qū)文化活動記錄,達標創(chuàng)優(yōu)記錄,其他相關(guān)運作記錄。
(4)行政檔案,包括:
a、行政文件:公司日常運行資料(辦公用品資料、物資管理文件)、合同文件(采購合同、多種經(jīng)營合同、物業(yè)接管類各種合同、保險類合同等)、來往文書文件(政府下發(fā)文件、公司下發(fā)文件、各部門平等文件等)、員工人事檔案(員工入職、在職、離職期間與其個人相關(guān)的各類記錄)。
b、管理指導文件:質(zhì)量體系文件。
c、財務文件:固定資產(chǎn)類資料,會計報表及賬冊,審計報表及賬冊等記錄。
4.2.2檔案資料的分類原則:要從檔案形成的特點和規(guī)律出發(fā),符合檔案形成的實際情況,保持檔案之間的歷史聯(lián)系,它應具有思想性、科學性、排他性和伸縮性。
4.3立卷與編制目錄。
4.3.1立卷:就是按照單份文件相互之間的聯(lián)系和價值大小組合成案卷。檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷。
(1)根據(jù)檔案(或文件夾)的規(guī)格準備相應的檔案標貼紙。
(2)在檔案標貼紙上打印出標準黑1號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機構(gòu)、名稱組成,如:
物業(yè)管理有限公司員工人事檔案:※※※―rz―員工檔案;
物業(yè)管理有限公司財務部報表:※※※―cw―報表;
物業(yè)管理人事行政部客戶服務中心檔案:※※※―kh―運作檔案。
(3)將制作好的檔案標貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側(cè)立面距頂部3厘米位置處,并排列在檔案柜中。
(4)將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時間先后順序存放于相應檔案盒(或文件夾)內(nèi)。
4.3.2制目錄:
(1)檔案管理員在檔案盒內(nèi)首頁位置準備活頁《檔案目錄》;
(2)每一份檔案在歸檔時,均需將該份檔案登記在《檔案目錄》(內(nèi)容包括:序號、文件編號、文件標題、頁數(shù)、發(fā)文單位、發(fā)文日期、接收日期、歸檔編號、備注等項目)中,以便查閱。
4.4檔案的保管期限。
4.4.1檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。
4.4.2各部門負責人應依據(jù)部門工作情況及其部門有關(guān)規(guī)程,對檔案的保存價值進行鑒定及標注。
4.5檔案的保管。
4.5.1檔案保管的工作任務是:
(1)便于查閱;
(2)保證檔案的安全;
(3)防止檔案的損壞;
(4)采取修復技術(shù),延長檔案壽命。
4.5.2檔案保管的責任部門:
(1)財務部保管財務檔案;
(2)人事行政部保管公司管理運作檔案、設備檔案、工程檔案、往來文書檔案(公司部分)、合同檔案、員工人事檔案;
(3)品質(zhì)拓展部保管iso9000質(zhì)量體系文件、資料、質(zhì)量記錄和員工績效
考評檔案;
(4)人事行政部行政內(nèi)勤保管人事行政部往來文書檔案;
(5)項目部保管本項目工程技術(shù)、業(yè)主、服務、行政檔案;
4.5.3檔案的保管程序:
(1)各職能部門將需保管的資料經(jīng)文書處理程序后,移交給檔案管理員;
(2)檔案管理員將該資料登記在《檔案目錄》中,歸入相應案卷并統(tǒng)一編號;
(3)檔案管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦,以便查詢;
(4)檔案原則上保管原件。
4.6檔案的密級
4.6.1檔案的密級分為三級:絕密、機密、普通。
(1)絕密檔案包括:合同、業(yè)主檔案、公司重大經(jīng)營、管理、決策形成的檔案、財務類檔案、其他屬絕密的檔案。
(2)機密檔案包括:員工人事檔案、iso9000質(zhì)量體系文件、重要的會議記錄(紀要)、物業(yè)管理運作檔案和其他屬機密的檔案。
(3)普通檔案包括:設備檔案,如運行維修記錄;工程檔案,如工程圖紙;計劃總結(jié)、通知、通告等普通性文件及其他不屬于絕密及機密的檔案。
4.7檔案的查閱權(quán)限
4.7.1總經(jīng)理可查閱公司所有檔案。
4.7.2副總經(jīng)理(總經(jīng)理助理)可查閱分管工作的檔案。
4.7.3部門負責人可查閱該部門所有檔案。
4.7.4其他人員根據(jù)審批查閱有關(guān)檔案。
4.8檔案的查閱/借閱/復制。
4.8.1查閱/借閱/復制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復制登記表》中登記。
4.8.2檔案管理員審核其查(借)閱資格。
(1)權(quán)限內(nèi)經(jīng)授權(quán)(審批)的按正常手續(xù)辦理。
(2)權(quán)限外的機密(含)級以上檔案,由檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復制審批單》給查閱人辦理審批手續(xù):屬部門(財務類除外)的檔案,由部門負責人審批;屬人事行政部的檔案,由人事行政部經(jīng)理審批;屬公司的檔案,由總經(jīng)理審批;財務類的檔案也應由總經(jīng)理審批。
4.9在檔案歸還日期前,檔案管理員應督促借閱人將檔案完好交還檔案室。
4.10須復制檔案的,絕密檔案報總經(jīng)理審批;機密檔案由分管該項工作的副總經(jīng)理審批;普通檔案由部門負責人審批。
4.11檔案的銷毀。
4.11.1超過保管期限的檔案,由檔案管理員依據(jù)檔案的保管期限(詳見各部門規(guī)程)每年編制銷毀計劃及清單,報人事行政部、公司經(jīng)理審核。
4.11.2人事行政部/公司部門經(jīng)理審核無誤后報總經(jīng)理審批。
4.11.3總經(jīng)理審批同意后由人事行政部/公司指定三名監(jiān)銷人員(檔案管理員、公司文員、人事行政部文員)將超過保存期限的檔案銷毀。
4.11.4監(jiān)銷人員確認銷毀文件無誤簽字后,選擇安全地點銷毀檔案。
5.0相關(guān)記錄表格
5.1《文件借閱/復制登記表》文件編碼:
5.3《文件銷毀申請單》文件編碼:
5.4《外來文件臺賬》文件編碼:
5.5《合同臺賬》文件編碼:
第6篇 物業(yè)住戶求助服務管理標準作業(yè)規(guī)程
一、目的規(guī)范住戶求助服務的管理工作,確保及時、優(yōu)質(zhì)的為住戶提供力所能及的幫助。
二、適用范圍適用于物業(yè)管理處在發(fā)生住戶求助需求進的服務管理工作。
三、職責
1、管理處經(jīng)理負責住戶特殊求助事件的安排、處理工作。
2、服務中心主管負責向求助住戶提供服務工作的組織實施。
3、服務中心管理員和管理處各部門負責依據(jù)本規(guī)程向求助住戶提供具體幫助。
四、程序要點
1、住戶求助服務的分類及處理原則
(1)住戶求助服務分為以下幾類:a、急救病人求助服務;
b、報修求助服務;
c、投訴求助服務;
d、咨詢求助服務;
e、盜竅、打架斗毆、搶劫、兇殺、中毒、交通意外的求助服務;
f、臺風、水浸、火災等災害事故的求助服務;
g、其他生活或工作上的正常求助服務。
(2)求助服務處理的原則:a、快速反應的原則:一般情況下應立即給予回復,解決不了的應向服務中心主管請示后在5分鐘內(nèi)給予回復(有時效要求的服務工作按時效要求執(zhí)行);
b、盡可能提供幫助的原則:對住戶提出的正當求助,應盡可能提供幫助,滿足求助住戶的要求;
c、嚴禁推諉的原則:對滿足不了住戶提出求助要求的,也應主動幫助其聯(lián)系相關(guān)部門,切忌推諉。
2、急救病人的求助處理
(1)管理員接到急救病人的求助信息時,首先應主動詢問病人的住址及聯(lián)系電話并及時記錄,然后征求求助人的意見,詢問是否需送醫(yī)院、打120急救電話或派人幫助護理:a、如果求助住戶需要幫助送病人去醫(yī)院的:
第7篇 某物業(yè)公司電腦操作員管理規(guī)程怎么寫
物業(yè)公司電腦操作員管理規(guī)程為保證電腦系統(tǒng)的正常運行,杜絕對電腦系統(tǒng)的違規(guī)操作,現(xiàn)制定前廳,客房部電腦操作員管理制度,請各位電腦操作員務必執(zhí)行,其規(guī)程具體如下:1.任何操作員上班期間嚴禁玩游戲,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),上交行政辦,罰款10元。
2. 任何操作員嚴禁私自安裝各種應用程序,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),上交行政辦,罰款20元。
3. 任何操作員嚴禁在上班期間進行上網(wǎng)活動,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),上交行政辦,罰款20元。
4. 任何操作員嚴禁修改桌面,更改字體,背景以及刪除任何電腦程序程序項目,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),嚴厲批評,屢次修改,罰款5元。
5.任何操作員嚴禁故意將帶有病毒的軟盤對電腦系統(tǒng)進行任何操作,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),上交總經(jīng)辦,罰款15元。
6. 任何操作員嚴禁私自刪除系統(tǒng)文件和備份文件,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),上交行政辦,視情節(jié)輕重進行罰款,造成損失的,將追究相應賠償責任。
7. 夜審完成后,電腦必須關(guān)機,若有客人登記或離店才能開機辦理,完成后立即關(guān)機,以保證電腦至少有二個小時的停機時間。
第8篇 物業(yè)管理公司品質(zhì)管理檢驗工作規(guī)程
物業(yè)管理公司品質(zhì)管理及檢驗規(guī)程
1.0目的:
完善公司內(nèi)部品質(zhì)管理,建立、實施有效的品質(zhì)管理監(jiān)督檢驗規(guī)程。
2.0適用范圍:本公司品質(zhì)管理工作。
3.0考核規(guī)則:
3.1各部門自我檢查,自我監(jiān)督,分級管理、逐級考核的原則:
3.2綜合事務部設品質(zhì)管理員,經(jīng)管理者代表授權(quán)對各崗位員工進行督導,其檢查結(jié)果經(jīng)綜合事務部部長處理,并逐級反饋。
3.3各部門負責人對本部門職員進行督查。
3.4品質(zhì)管理員對各部門進行督導,負責員工臺帳的建立、記錄、統(tǒng)計,并將結(jié)果予以公布。
3.5權(quán)責對等,責任連帶的原則:各崗位員工對自己崗位的工作負責,部長對員工的違紀過失負連帶責任。
4.0考核頻次:
4.1各部門按管理體系文件的要求,接受品質(zhì)管理員的監(jiān)督檢查,根據(jù)本部門體系文件及《員工考核評分細則》對其下屬員工進行監(jiān)督與考核;根據(jù)《分包合同》及相關(guān)檢驗標準,對分包方進行日常監(jiān)督與考核。
4.2綜合事務部負責對各部門進行日常隨時檢查。
4.3綜合事務部每月綜合檢查不少于1次。
5.0權(quán)重:
5.1在整個督查過程中對各級職員的檢查扣分均以《員工考核評分細則》中的扣分標準為標準。
5.2逐級扣分權(quán)重:
各部門負責人在檢查中發(fā)現(xiàn)員工同一過失(指《員工考核評分細則》中同一條款),在標準分的基礎上按1:1.5的遞增比例進行扣分。
5.3累積扣分權(quán)重:
5.3.1員工在當月檢查中,相同的過失不得超過3次,全年累積相同過失不得超過6次,否則超過的次數(shù)按標準分的3倍扣分。
6.0違規(guī)臺帳
6.1品質(zhì)管理員根據(jù)整改通知單,負責每月《員工臺帳》的建立及管理。
6.2整改通知單一式二聯(lián),一聯(lián)交責任人,一聯(lián)交綜合事務部存檔。
6.3已設品質(zhì)管理員的管理處每月5日前將上月所有違規(guī)情況填入《員工臺帳》提交公司綜合事務部。
7.0本規(guī)程考核標準依據(jù)《員工考核評分細則》。
8.0支持性工具
《員工考核評分細則》
《整改通知單》
《員工臺帳》
編制: 審核: 批準: 日期:
第9篇 物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)正晉升降級調(diào)薪管理規(guī)程
物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪管理規(guī)程
1、目的
規(guī)范員工轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪工作辦理程序,確保公司上述人事管理工
作公平合理。
2、適用范圍
適用于物業(yè)管理有限公司部門經(jīng)理(含)以下員工的轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)
薪人事管理工作。
3、職責
3.1、總經(jīng)理負責審批公司部門經(jīng)理(含)以下員工的轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪手續(xù);
3.2、綜合/人事部負責公司部門經(jīng)理(含)以下員工的轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪手續(xù)的辦理;
3.3、部門/管理處負責人負責提出本部門/管理處部門員工的轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪建議。
4、規(guī)程
4.1、轉(zhuǎn)正、晉升、調(diào)薪的條件
4.1.1、轉(zhuǎn)正:
a)正常轉(zhuǎn)正的條件:
員工試用期滿,經(jīng)公司績效考評合格。
b)提前轉(zhuǎn)正的條件:
員工于試用期表現(xiàn)特佳,有顯著工作業(yè)績。
4.1.2、晉升/調(diào)薪:
a)晉升/調(diào)薪的條件,須符合以下條件之一方可予以申請:
表現(xiàn)優(yōu)異,半年之內(nèi)的月度績效考評分數(shù)有 次列本部門第一者;
工作有突出貢獻者;
有突出才能,為公司急需者;
為同行業(yè)競相爭取者。
b)晉升/調(diào)薪除滿足以上條件外,還需遵守以下規(guī)定:
員工晉升原則上每 年一次,時間定為每年的 月 月各一次;
升職、調(diào)薪間隔原則上不少于個月;
原則上不允許跳級晉升及調(diào)薪(總經(jīng)理特批的除外)。
4.1.3、降級:
a)管理不善者;
b)多次違反公司管理制度,但未造成嚴重后果者;
c)一年內(nèi)記大過一次,記小過兩次者;
d)績效考評連續(xù)兩個月考評分數(shù)均為末位者;
e)其他須給予降職、降薪的處分者。
4.2、轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪的辦理與審批
4.2.1、部門/管理處提出申請:
a)轉(zhuǎn)正、降級申請的提出:由部門/管理處依據(jù)月度績效考評結(jié)果于每月15日前向綜合/人事部提出,并附獎罰單;
b)晉升/調(diào)薪申請的提出:由部門/管理處依據(jù)半年度績效考評結(jié)果于每年的6 月或12月份向綜合/人事部提出(特殊情況除外),并附獎罰單。
4.2.2、綜合/人事部發(fā)給部門《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表》(一式兩聯(lián),綜合財務部、綜合人事部各一聯(lián))。
4.2.3、部門組織員工填寫《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表》,員工填寫內(nèi)容包括:所在部門、姓名、性別、職位、入職日期、自我總結(jié)(工作范圍、自我評價)等。
4.2.4、部門/管理處負責人給出評定意見并簽名。
4.2.5、綜合/人事部復核:綜合/人事部根據(jù)員工績效考評分數(shù)或獎罰單并結(jié)合部門意見給出復核意見并將員工轉(zhuǎn)正前與轉(zhuǎn)正后工資記錄在《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表》內(nèi),報總經(jīng)理審批:
a)正常轉(zhuǎn)正復核:
根據(jù)員工每月績效考核分數(shù)合格者,按正常手續(xù)辦理;
根據(jù)聘用合同中的約定,套入相應工資。
b)提前轉(zhuǎn)正或轉(zhuǎn)正工資要求比聘用合約工資高的復核:是否符合4.1款條件的有關(guān)各項要求,并寫出復核意見與建議;
c)用人部門提出推遲轉(zhuǎn)正或降低員工轉(zhuǎn)正工資標準的復核:本著實事求是與尊重部門意見的原則,給出復核意見和建議;
d)晉升/調(diào)薪的復核:是否符合4.1.2項的規(guī)定;
e)降級的復核:按公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
4.2.6、總經(jīng)理審批:
a)對綜合/人事部的復核予以檢查合格后,予以批準;
b)總經(jīng)理根據(jù)權(quán)限及4.1款規(guī)定可直接對員工進行轉(zhuǎn)正/晉升/降 級/調(diào)薪。
4.3、轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪日期計算方法
4.3.1、轉(zhuǎn)正日期計算方法:
a)按入職時間,以每月的15日為界限,15日(含)前入職者,轉(zhuǎn)正月份從當月算起,加上試用月數(shù)得出轉(zhuǎn)正月份,轉(zhuǎn)正工資從轉(zhuǎn)正月份1日起計發(fā);15日后入職,轉(zhuǎn)正月份從次月算起,加上試
用月數(shù)得出轉(zhuǎn)正月份;(各管理處可根據(jù)自己的實際情況另行規(guī)定)
b)員工在試用期間調(diào)職的,其轉(zhuǎn)正時間可遵照以上方式計算。
4.3.2、晉升日期的計算方法:一般情況下,從提出申請的當月1日起計算,經(jīng)總經(jīng)理特殊批準的按批準日期計算。
4.3.3、調(diào)薪/降級日期的計算方法:一般情況下,從提出申請的次日1日起計算,經(jīng)總經(jīng)理特殊批準的按批準日期計算。
4.4、轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪工資的計發(fā):綜合/人事部依據(jù)《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/ 調(diào)薪表》的審批意見于次月3日前將調(diào)整后的工資報綜合/財務計發(fā)。
4.5、資料的記錄
4.5.1、綜合/人事部將員工的轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪情況記錄在《員工花名冊》及人事檔中的員工記錄表內(nèi),注明轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪日期及現(xiàn)實工資。
4.5.2、綜合/人事部將當月轉(zhuǎn)正、晉升、降級、調(diào)薪員工的工資調(diào)整情況匯總在人事月報中報總經(jīng)理參閱。
4.6、資料的存檔:綜合/人事部將該員工《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表》于次月10日前存入本人檔案。
附件表格:
轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表
轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪匯總表
第10篇 物業(yè)轄區(qū)供水排水管理規(guī)程
物業(yè)轄區(qū)供、排水管理規(guī)程
一、職責
1、工程部負責對運行維修組提供技術(shù)指導,負責組織安排供水設施的中修、改造工程,并負責供水設施的運行控制及組織安排停水的搶修。
2、管理處運行維修組負責供水設施的正常運行及維護小修,負責停水時通知用戶。
3、管理處負責按月抄錄由本公司抄表到戶的用戶水表并上報公司電腦室,負責追收欠交水費,查處偷水及違章用水。
4、公司電腦室及財務部負責水費計算與收款。
5、工程部負責用水指標申請,隨時掌握公司供水計量情況,發(fā)現(xiàn)問題及時組織整改,負責與供水部門協(xié)調(diào)。
6、公司工程部負責排水技術(shù)管理及配合有關(guān)工程驗收。
7、各管理處負責本區(qū)的公共排水設施管理及室內(nèi)排水支管和排水設施的維修服務。
二、實施程序
1、入住用戶的用水抄表及裝修申報
1)用戶入伙時管理處抄表員負責抄用戶水表底數(shù),記錄在《用戶水電抄表卡》并交用戶確認。
2)工程部負責入住用戶改動室內(nèi)給水管道的審批;管理處負責對用戶施工完畢后的驗收。
2、正常供水
1)各管理處泵站按《水泵站運行管理規(guī)程》實行24小時值班制度,定期巡檢,巡檢項目及要求按《水泵站運行管理規(guī)程》執(zhí)行,并做好運行記錄,填寫《水泵房(站)值班記錄表》。
2)管理處負責本公司抄表到戶的供水設施的安全可靠運行;工程部負責提供技術(shù)指導、負責中修改造及運行控制。
3)各管理處的《水泵房(站)值班記錄表》整理歸檔在本處,工程部定期到管理處查看記錄。
3、正常停水
1)管理處在接到自來水公司(或南油市政公司)發(fā)出的停水通知后,將停水情況及時通知用戶。
2)公司在供水設備或管道維修改造及清洗水池等停水時,由管理處在停水前一天內(nèi)書面通知用戶。
3)由于工程的需要,對消防設施停水時,用戶須到保安部辦理消防設施停用手續(xù),管理處必須按《消防設施停用管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。
4、應急供水保障
1)管理處在接到自來水公司(或南油市政公司)停水通知后,應提前做好所屬水池、水箱蓄滿水。
2)當供電局或公司停電時,各相關(guān)部門應啟動備用發(fā)電機,充分保障正常供水。
3)任何人未經(jīng)消防主管同意,不得動用消防蓄備用水。
5、水質(zhì)保障
1)各管理處安排對所屬的水池、水箱每半年至少清洗消毒一次,委托專業(yè)機構(gòu)進行清洗消毒,作好記錄并報工程部。
2)清洗消毒后的水池、水箱儲水,報請市水質(zhì)檢測中心取樣進行檢測。若檢測合格,檢測報告單及合格證由管理處存檔備案;若不合格,則通知清洗單位重新消毒清洗,直到檢測合格為止。
3)各管理處隨時接受配合相關(guān)衛(wèi)生防疫部門的臨時水質(zhì)衛(wèi)生抽檢工作。
4)所委托的專業(yè)清洗機構(gòu)應是依法設立的,并具備《深圳經(jīng)濟特區(qū)生活飲用水二次供水管理規(guī)定》的條件。
6、用戶水表抄錄及水費收取
1)各管理處在每月9日前抄用戶水表,并報電腦室。
2)電腦室負責統(tǒng)計各用戶的用水量,計算出各用戶的水費并打印出水費票據(jù),將票據(jù)交財務部及各管理處。各管理處將水費票據(jù)派發(fā)給各用戶。
3)財務部根據(jù)票據(jù)收取水費。
7、公司供水設備的日常和定期維護保養(yǎng)
1)各管理處具體負責所轄范圍的供水系統(tǒng)的日常保養(yǎng),工程部負責督促及指導。
2)供水設備的定期保養(yǎng)均由水電運行維修組執(zhí)行,每月一次,檢修由工程部安排,二年一次,具體操作按《水泵保養(yǎng)檢修規(guī)程》執(zhí)行。做好定期安排及定期維護記錄。
8、排水工程的驗收
1)工程部參加新接管物業(yè)排水設施的驗收并向開發(fā)商提出驗收意見書。
2)工程驗收合格方可投入使用。
3)工程部負責向物業(yè)管理處進行技術(shù)指導。
9、排水設施的日常管理
1)各物業(yè)管理處負責該區(qū)內(nèi)排水設施的管理,負責該區(qū)內(nèi)的室內(nèi)(公共部分)外的排水管道的日常巡視,每周至少一次。污水排水泵每季度保養(yǎng)一次,具體操作按《水泵保養(yǎng)檢修規(guī)程》執(zhí)行。
2)各管理處的日常巡視應在《給排水管道巡視記錄表》記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。若管理處不能處理時,報告工程部,由工程部根據(jù)情況安排處理。
10、排水管理的定期維護管理
1)在雨季前各管理處安排一次全區(qū)的雨水管道的檢查,具體按《給排水管道維護管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。
2)化糞池的清理由各管理處視具體情況外委清理或自行清理。
11、排水故障處理
1)各管理處接到用戶排水故障報告后,應及時派人前往處理。
2)各管理處如果遇故障不能處理時報告工程部,由工程部安排處理。
12、排水工程的控制管理
1)為保證排水系統(tǒng)的暢通,工程部對用戶要求改建的排水工程,必須對圖紙設計和施工質(zhì)量進行控制。
2)用戶改建的圖紙應交工程部審查,并填寫《裝修申請表》。
3)工程部負責圖紙審查,提出審批意見,用戶按審批意見修改圖紙后方可施工。
4)管理處按審批意見進行驗收,必要時工程部參與。驗收合格后方可供水。驗收不合格不能供水,要求用戶按要求責令施工隊返工。
第11篇 荔園物業(yè)客戶報修管理工作規(guī)程
荔園物業(yè)客戶報修管理工作規(guī)程
1 目的
規(guī)范客戶報修及公共設施設備報修處理工作,保證維修工作得到及時有效的處理。
2 適用范圍
適用于客戶自用物業(yè)及各類設施設備的報修處理工作。
3 職責
3.1 工程部主管負責維修工作的組織、監(jiān)督以及對公司制定的維修項目收費標準以外的報修內(nèi)容進行收費評審。
3.2 客服部前臺客服員負責具體記錄報修內(nèi)容,及時傳達至工程部,并跟蹤、督促維修工作按時完成。
3.3 工程部維修人員負責報修內(nèi)容的確認及維修工作。
4 工作程序
4.1 住戶報修
1)客服部前臺客服員在接到住戶報修要求時,應立即填寫《維修單》。
2)前臺客服員應在2分鐘內(nèi)將記錄的報修內(nèi)容(包括:住戶名稱、地址、聯(lián)系電話、報修內(nèi)容、預約維修時間等)填入《維修單》(一式四份)相應欄目,并在3分鐘內(nèi)通知工程部前來領(lǐng)取《維修單》,工程部主管按照報修內(nèi)容,應立即安排維修人員的工作:
①當住戶報修內(nèi)容屬《有償維修收費標準》中的項目且住戶要求盡快前去維修的,應安排維修人員在接單后10分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達維修現(xiàn)場;
②報修內(nèi)容屬《有償維修收費標準》中的項目,住戶另有預約維修時間的,維修人員應按預約的維修時間提前5分鐘帶好維修工具、備件到達維修現(xiàn)場;
③對于不屬于《有償維修收費標準》中的報修項目,由工程部主管在接單后15分鐘內(nèi)對維修的可行性和維修費用作出評審,回復住戶是否可以維修,經(jīng)征得住戶對維修費用的認可及同意維修后,再按上述時效和維修要求安排維修人員前往維修。
3)工程部維修人員到達現(xiàn)場后,應首先對報修項目進行對比確認,如有不相符的項目應在《維修單》上如實填寫實際的維修項目及收費標準。
4)維修人員向住戶出示收費標準,住戶同意維修后開始維修;如住戶不同意維修的應提醒住戶考慮同意后再行報修,并及時返回工程部向主管說明情況,與主管一同在《維修單》上注明原因并簽名確認后交還客服部備案。
5)如果維修材料是住戶提供的,由維修人員對材料質(zhì)量進行驗證,并將驗證結(jié)果(“合格”、“不合格”、“質(zhì)量不佳”等)填寫在備注欄內(nèi)。對于驗證不合格的材料,維修人員應主動提示住戶使用不當材料的結(jié)果,但應注意尊重住戶的選擇。
6)維修工作完成后,維修人員應按《有償維修收費標準》在《維修單》上注明應收的各項費用金額。并請住戶試用或檢查合格后,在《維修單》上簽名確認。維修人員將《維修單》(第一聯(lián))交給客戶作為繳費依據(jù)。
7)維修員必須于每天下午17:00時前將《維修單》(第二、三聯(lián))交回工程部主管確認后,由工程部主管將《維修單》交前臺客服員進行返單,前臺客服員于每月25日前將《維修單》(第三聯(lián))送財務部作為計收服務費用的依據(jù),第二聯(lián)則由本部門留存。
4.2 公共設施設備的報修處理
1)前臺客服員在接到公共設備設施的報修信息后,在10分鐘內(nèi)通知工程部前來領(lǐng)單。
2)前臺客服員將《公共區(qū)域現(xiàn)場巡視表》(第二聯(lián))交給工程部,并讓其簽收。
3)工程部主管按照報修內(nèi)容,安排維修人員帶齊維修工具及備件于15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行維修。
4)完成維修工作后,維修人員應在《公共區(qū)域現(xiàn)場巡視表》上注明維修有關(guān)事項,并對維修現(xiàn)場進行收拾整理。
4.3 費用結(jié)算
1)報修的費用結(jié)算統(tǒng)一由財務部負責,任何部門及其工作人員均不得向住戶私自進行收費。
2)財務部工作人員根據(jù)《維修單》第三聯(lián)進行收費。此筆費用一般應統(tǒng)一在每月收繳管理費用時進行扣除。
5 附表
5.1 《有償服務記錄表》
5.2 《公共區(qū)域現(xiàn)場巡視表》
第12篇 某物業(yè)公司外來文件管理規(guī)程
物業(yè)公司外來文件管理規(guī)程
1目的
通過對外來文件的有效管理,以保證分公司現(xiàn)場使用的外來文件都是最新版本的有效文件。
2適用范圍
分公司收到的上級公司或政府部門頒發(fā)的各類法律、法規(guī)、條例,須引用或參考的標準、合同、用戶提供的圖樣和技術(shù)要求、詳細的工作文件等。
3職責
3.1行政部負責收集、整理國家政策、法律、法規(guī)等行政性文件。
3.2工程部負責收集、整理國家標準、行業(yè)規(guī)范、操作規(guī)程等技術(shù)性文件。
3.3物業(yè)部負責收集、整理服務收費、城建管理等行業(yè)性文件。
3.4保安部負責收集、整理消防、治安管理等法律法規(guī)文件。
3.5分公司總經(jīng)理負責批準外來文件在分公司的執(zhí)行。
4實施程序
4.1文件的識別
4.1.1根據(jù)文件的種類,分為國家法律法規(guī)文件、國家標準和行業(yè)規(guī)范、規(guī)程、標準等。
4.1.2相關(guān)部門分別負責將與分公司業(yè)務范圍有關(guān)的文件整理出行政性/技術(shù)性/行業(yè)性/法律法規(guī)外來文件目錄。目錄應列明文件編號、名稱、發(fā)布日期。
4.2文件的轉(zhuǎn)換
行政性/技術(shù)性/行業(yè)性/法律法規(guī)文件目錄,分別由行政部、工程部、物業(yè)部和保安部經(jīng)理簽署審核,由分公司總經(jīng)理批準。
行政部負責把批準轉(zhuǎn)換的外來文件原件收集歸檔,并編制《外來文件清單》。
4.3控制發(fā)放
行政部對所需要使用的文件加蓋受控章,并負責發(fā)放、借閱和保管,做好發(fā)放和借閱登記。當外來文件發(fā)生版本更替時,行政部負責更新《外來文件清單》。及時發(fā)放新版文件,收回舊版文件,并加蓋作廢章后銷毀或處置。
5相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格
5.1《外來文件清單》
5.2《公文處理辦法》
5.3《文稿簽發(fā)單》
5.4《文件閱辦單》
5.5《發(fā)放文件登記表》
5.6《文件借閱登記表》
第13篇 物業(yè)項目消監(jiān)控室管理操作規(guī)程
物業(yè)項目消、監(jiān)控室管理操作規(guī)程
一.消、監(jiān)控值班人員上崗前應自上而下整理著裝并經(jīng)領(lǐng)班檢查后方可上崗,應注意帽子應擺放在規(guī)定位置,離開消、監(jiān)控室應帽子正戴,領(lǐng)帶挺括,服裝干凈,儀表儀容達到規(guī)定要求。
二.交接崗:
1.保安隊員須在領(lǐng)班的帶領(lǐng)下列隊逐一換崗。
2.換崗時須列隊站立,互相敬禮。
3.交接人員交清當班的主要情況及完成事項,交接保安用品,接班人員要查閱上班工作記錄。
4.交接后無異議,互相敬禮,交接班完成。
三.工作內(nèi)容及要求:
1.值崗時要求必須精神狀態(tài)飽滿,密切注意設備的運行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時聯(lián)系相關(guān)部門。
2.消、監(jiān)控室內(nèi)嚴禁吸煙、吃零食、睡覺,嚴禁做與工作無關(guān)的事情。
3.發(fā)生任何報警應立即按有關(guān)應急預案執(zhí)行,及時通知相關(guān)責任人。
4.非消、監(jiān)控人員不得擅自入內(nèi),因工作需要必須進入者應征得領(lǐng)導同意或在有關(guān)人員的陪同下并做好相應的登記,方可進入。
5.保持消、監(jiān)控室內(nèi)良好的衛(wèi)生環(huán)境,室內(nèi)人員交班前應做好室內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
6.認真撰寫值班工作中的各項記錄。
7.發(fā)現(xiàn)消、監(jiān)控室附近有車輛停放應及時勸其離開并做好解釋工作。
8.與各崗位保持有效聯(lián)系,及時將發(fā)現(xiàn)的情況通報各崗位,并為各崗位及時提供正確的信息。
9.熟練地掌握消、監(jiān)控室的各種設備的操作、工作原理、使用流程,發(fā)現(xiàn)異常情況通知相關(guān)部門。
10.在經(jīng)過總經(jīng)理室領(lǐng)導同意后方可將監(jiān)控錄像放給他人查看,注意對監(jiān)控內(nèi)容的保密。
11.保持與其他崗位的聯(lián)系。
第14篇 美地物業(yè)公共場地使用管理規(guī)程
盈彩美地公共場地使用管理規(guī)程
1.引用文件
1.1 《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》
1.2 《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》
2. 保安員在巡查過程中,應注意住戶是否在走廊上、樓梯口、天臺等公共場地棄置垃圾或雜物。發(fā)現(xiàn)有此情況出現(xiàn)應立即給予制止及向物業(yè)管理部匯報。
3. 物業(yè)助理/主任在日常工作中應留意住戶有無違反管理規(guī)定在公共場地或外墻面掛衣物、標語、廣告牌的情況出現(xiàn)。
4. 住戶未向管理中心提出申請,私自占用公共場地或有違反規(guī)定的行為,管理中心將予以制止,或責令限期糾正。
5. 如住戶有特殊情況需臨時占用或使用公共場地時,住戶可在不違反《消防安全管理條例》和小區(qū)美觀整齊和市容觀瞻的前提下根據(jù)有償使用的原則,以書面形式向物業(yè)管理部提出申請。物業(yè)經(jīng)理在符合《物業(yè)管理條例》、有關(guān)法規(guī)的原則下對住戶的申請進行初審,(并在《公共場地臨時占用登記表》上做好記錄)初審完畢,報上一級領(lǐng)導審核。
6. 對違反公共場地使用規(guī)定的損壞公共場地設施設備者,客戶服務助理責令其拆除、清理違章物品、修補破損部位并恢復原狀外,還應根據(jù)有關(guān)規(guī)定做出相應的處罰。
7. 如使用公共場地有違 《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》的,由執(zhí)法機關(guān)對責任人作出處罰。
8. 客戶服務部助理在日常生活中應注意公共場地清潔衛(wèi)生,對于亂涂、亂畫、亂貼等現(xiàn)象應及時予以制止,并根 有關(guān)規(guī)定做出處理。
9. 物業(yè)主任對二次裝修進行監(jiān)督。督促住戶、裝修單位做好消防應急措施和預防工作。對違反規(guī)定改動鋪位結(jié)構(gòu)、水電設施、消防器具及其它公共設備的,除責令其恢復原狀外,并給予相應的處罰。
第15篇 物業(yè)管理公司維修人員工作規(guī)程怎么寫
物業(yè)管理公司維修人員工作規(guī)程
(七)
一、目的: 保證維修人員維修操作規(guī)匯范、準確。
二、適用范圍:公司全體工程維修人員。
三、內(nèi)容
1、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
2、公共區(qū)域的維修程序
1)首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
2)做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
3.)維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。
4)維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
4、室內(nèi)有償維修程序
1)記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。
2)用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內(nèi)容。
3.)進入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
4)如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5)如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6)維修時應盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。
不準隨意動顧客的物品,不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
7)維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。
8)用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認。
9)用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲 房間。
10)修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關(guān)記錄:《維修單》
