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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)(四篇)

發(fā)布時(shí)間:2024-03-05 13:09:02 查看人數(shù):44

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)

篇一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)750字

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn):

按照前述報(bào)告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容,現(xiàn)將寫作要點(diǎn)介紹如下。

(一)項(xiàng)目總說明

在項(xiàng)目總說明中,應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。

(二)項(xiàng)目概況

在這一部分內(nèi)容中,應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。

(三)投資環(huán)境研究

主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼摺⒄膭?lì)投資的領(lǐng)域等。

(四)市場研究

按照所評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn),分別就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進(jìn)行分析研究。

(五)項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目

這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處的地理環(huán)境(鄰里關(guān)系)、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀(熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作)和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說明。

(六)規(guī)劃方案及建設(shè)條件

主要介紹項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件(水、電、路等)是否滿足工程建設(shè)的需要。

(七)建設(shè)方式及進(jìn)度安排

項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異,因此,這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。

(八)投資估算及資金籌措

這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算,并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。

(九)項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

(十)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

(十一)風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析

(十二)可行性研究的結(jié)論

篇二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成750字

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成:

在正式寫作前,先要籌劃一下可行性研究報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容。一般來說,一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。

(一)封面

要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、為誰所作、誰作的評(píng)估以及可行性研究報(bào)告寫作的時(shí)間。

(二)摘要

用簡潔的語言,介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。摘要的讀者對(duì)象是沒有時(shí)問看詳細(xì)報(bào)告但又對(duì)項(xiàng)目的決策起決定性作用的人,所以摘要的文字要字斟句酌,言必達(dá)意,絕對(duì)不能有廢詞冗句,字?jǐn)?shù)以不超過1000字為宜。

(三)目錄

如果可行性研究報(bào)告較長,要有目錄,以使讀者能方便地了解可行性研究報(bào)告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系,使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。

(四)正文

這是可行性研究報(bào)告的主體,一般要按照邏輯的順序,從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。要注意的是,報(bào)告的正文也不要太繁瑣。報(bào)告的厚度并非取得信譽(yù)的方法,重要的是盡可能簡明地回答未來讀者所關(guān)心的問題。

(五)附表

對(duì)于正文中不便插入的較大型表格,為了使讀者便于閱讀,通常將其按順序編號(hào)后附于正文之后。按照在評(píng)估報(bào)告中出現(xiàn)的順序,附表一般包括:項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、財(cái)務(wù)評(píng)估的基本報(bào)表和輔助報(bào)表、敏感性分析表。當(dāng)然,有時(shí)在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報(bào)告中。

(六)附圖

為了輔助文字說明,使讀者很快建立起空間的概念,通常要有一些附圖。這些附圖一般包括:項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖、項(xiàng)目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項(xiàng)目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項(xiàng)目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項(xiàng)目用地附近競爭性項(xiàng)目分布示意圖等。有時(shí)附圖中還會(huì)包括評(píng)估報(bào)告中的一些數(shù)據(jù)分析圖,如直方圖、餅圖、曲線圖等。

篇三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4400字

一、項(xiàng)目背景

1 、 項(xiàng)目名稱:

居住小區(qū)(暫定名)

2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù):

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

3、項(xiàng)目概況

1 )地塊位置:該基地東起

,南至

路,西至 路、北至

,圍合區(qū)內(nèi)土地面積約

平方米,該地塊屬a市 類地段。

2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo):

土地面積:

畝(

平方米) [文秘范文-//m.]

容積率:

開發(fā)周期:

土地價(jià)格: 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))

建筑面積(預(yù)計(jì)):總建筑面積:

3 )周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。

(3)東側(cè)為

城市綠化帶,南側(cè)為

廣場。

(4)西南靠近a市

小學(xué)。

(5)北面為a市人民銀行。

4 、項(xiàng)目swot分析

優(yōu)勢及機(jī)會(huì)

(1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?,周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐,使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3) 東側(cè) 的成功開發(fā),為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場認(rèn)可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成,為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大,對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓,起價(jià)

元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū),我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景,有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入,為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理,具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們?nèi)〉眠@次競價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大,拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

(12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái),拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建,因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性,使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入,有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。

(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位,今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過,具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成,物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等,將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷,拆遷的難度較大。

(18)

花園的日趨完善,又是多層住宅,與本項(xiàng)目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度,使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 a市概況(參考)

a市位于

河南岸,面積

平方公里,人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級(jí)森林公園、國家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%,1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷,公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長江干流的重要港口——a港為樞紐,擁有國家對(duì)外開放口岸,年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸,a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸,與b市接壤,是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里,人口62萬,轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展,大致經(jīng)歷了三個(gè)階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統(tǒng)代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段,統(tǒng)代建行為逐步消失,商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn),掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快,城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張,城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng),房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止,a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù),完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理,市場體系基本建立。

二oo三年,a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

表現(xiàn)之一:投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元,投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%,占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二:市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米,銷售面積22.04萬平方米,消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

表現(xiàn)之三:房價(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%,凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四:交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起,面積達(dá)89.62萬m2,比上年度分別增長25%和35%,其中存量房買賣2305起,面積24.40萬m2,成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五:拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元,帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對(duì)今后市場的預(yù)測:

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟(jì)增長,城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多,XX年到XX年,城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價(jià)漲幅較大,但消費(fèi)市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長期低迷,銀行利率多次下調(diào),而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著,使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持,大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%,年增幅達(dá)16%。

——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念,改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查,匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃,城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里,城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下,單從住房需求分析,a市每年人口增長拉動(dòng)的住房需求,加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要,將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項(xiàng)目分析

住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表:

項(xiàng)目

套數(shù) 建筑面積(萬㎡) 平均單價(jià)(元/㎡) 位置

向陽小區(qū) 1500

22

1400

寶山路

新華小區(qū) 785

8

1344

黃河街

銀河小區(qū) 170

1460

銀河街

成光小區(qū) 130

1400

學(xué)院路

太陽神小區(qū)500

6.9

1508

英雄路

部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況

項(xiàng)目

面積㎡

單價(jià)元/㎡

位置

匯豐花園 40~~80

4000~5600

新城區(qū)

秋爽花園 50~~70

5000~1XX

市中心

碧苑小區(qū) 36~~50

6800

建設(shè)路

桃園小區(qū) 車庫

550

秋浦路

荷花村

車庫

550

建設(shè)路

三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

(一)、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu),其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶,四建公司職工住宅一棟16戶,

拆遷公司拆遷安置房一棟,30戶)。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié),圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積:住宅34329平方米,經(jīng)營性用房600平方米,合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證,規(guī)劃建房證,房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。

拆遷成本估算:

按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。

1、住宅:640元/平方米_(0.9+0.3+0.08+0)_34329平方米=34329_819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營性用房:640元/平方米_(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)_600平方米=600平方米_3776元/平方米=2265600元

3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)

住宅34329平方米_45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房:600平方米_45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾:34929平方米_80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等:

34929平方米_48元=1676592元

6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等:

1)、搬家費(fèi):

住宅:200戶_300元=60000元

經(jīng)營性用房:9戶_500元=4500元

小計(jì):64500元

2)、過渡費(fèi):

住宅:34329平方米_2.5元/平方米_6個(gè)月=514935元

經(jīng)營性用房:600平方米_16元/平方米_6個(gè)月=57600元

小計(jì):632535元

其他費(fèi)用

3)、 管理費(fèi),委托拆遷費(fèi):

34929平方米_15元/平方米=523935元

4)、 房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi):35000元

5)、 獎(jiǎng)勵(lì):

34929平方米_100元/平方米=3492900元

上述所有費(fèi)用小計(jì):38533208元,折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。

按照a市人民政府令,對(duì)a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷,在XX年上半年尚可以執(zhí)行,自省《城市房屋拆遷管理辦法》,在XX年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重,特別全國城市房屋拆遷大氣候政策,向被拆遷人傾斜,裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元_34929平方米=42025874.2元

(二)建筑成本分析

對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案,沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn),占地面積:50_10_2=1000㎡,建筑面積:XX㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間,次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房,形式基本同s小高層,裙房上建三棟12層住宅,裙房占地110_15_2=3300㎡,三棟12層住宅建筑面積:29.4_13.8_12層_3棟=14606㎡,合計(jì)建筑面積:17906㎡。

地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4_13.8_15層;

一棟 12層29.4_13.8_12層;

三棟 12層40_15_12層;

一棟 15層40_15_15層;

占地面積:3211㎡,建筑面積:41554㎡

總占地面積:5861㎡,建筑密度:20.7%

總建筑面積:61460㎡,容積率:2.17

高層均設(shè)計(jì)地下室,面積為4861㎡,總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

(一)、工程前期費(fèi):

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):61460㎡_50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金:配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi):56160_1.4+5300_2.2=9.03萬元

6、墻改:61460_8=49.168萬元

7、散裝水泥:61460_2=12.29萬元

8、白蟻防治費(fèi):61460_2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):61460_2=12.296萬元

10、施工圖審查:61460_1=6.15萬元

1

1、防雷審查:61460_1=6.15萬元

1

2、消防審查:

1

3、文物:0.2萬元

1

4、規(guī)劃設(shè)計(jì):10萬元

1

5、建筑設(shè)計(jì):XX_12+59460_30=180.78萬元

1

6、地質(zhì)勘探:61460_2=12.29萬元

1

7、測量定位:10萬元

1

8、煤氣增容:2500元/戶

1

9、供水管網(wǎng)配套費(fèi):20元/㎡

小計(jì):627.93萬元

(1

8、19項(xiàng)代收代繳,未計(jì))

(二) 工程成本

1、樁基:59460_100元/㎡=594.6萬元

2、地下室:4861_600元/㎡=291.66萬元

3、主體:59460_900+XX_500=5451.4萬元

4、電梯:9棟_50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程:61460_50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程:61460_60=368.76萬元

7、監(jiān)理費(fèi):6337.66_1%=63.38萬元

小計(jì):7527.1萬元

總計(jì)、8155.03萬元

(三)項(xiàng)目費(fèi)用分析

依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則,就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為:

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900_56160=106704000

商鋪6000_5300=31800000

地下室4861_800=3888800

總計(jì):142392800元

營業(yè)稅及附加 142392800_5.5%=7831604

各項(xiàng)費(fèi)用

142392800_4%=5695712

總成本:拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+_=137103490.2

毛利潤:銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論

如土地掛牌競價(jià)在五百二十八萬以內(nèi),該項(xiàng)目具有一定的利潤空間,項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大,項(xiàng)目不可行。

篇四 小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7700字

“ 城南春天 ” 可行性研究報(bào)告

第一章 投資環(huán)境分析

一、 國內(nèi)環(huán)境:中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

XX年12月3日 上海新國際博覽中心,第六屆中國住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比,本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì),從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好,一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在XX年中國gdp增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中,有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加,沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。

1998年以來,中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

XX年中國住宅投資占gdp比例超過了美國,已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國,房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一,已持續(xù)了50多年。

2023年,中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人,年均增長4%,城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米,比XX年將凈增198.5億平方米,年平均需凈增12.4億平方米?!?

二、荊州房地產(chǎn)市場:整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)

XX年6月,為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展,根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,結(jié)合我省實(shí)際,湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》,將在一定程度上刺激商品房市場,保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺(tái)房改政策,取消福利分房

自XX年底荊州政府取消福利分房制度,個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí),隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變,消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢,在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化,擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。

荊州是一個(gè)文化古城,有著悠久的歷史,自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地,隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善,吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革,使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化,城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加,人民生活水平的提高,市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。

XX年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元,上年增長7.4%。人均消費(fèi)支出5400元,增長3.3%;XX年全市農(nóng)民人均純收入2502元,增長3.9%。(摘自:《荊州縱橫》之《XX年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對(duì)策》)

XX年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右,同比增長8.5%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元,比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元,比上年增加500元,增長20.0%,增長速度創(chuàng)九年來最好水平,增長速度居全省第一位,增加絕對(duì)額居全省第二位。(摘自:荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《XX年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。

近年來,相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件,將以舊換新,以小換大,逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場的活躍,汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。

5、同類物業(yè)的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出,完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù),人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受,希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上,本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟,深入人心。

三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇:舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造,造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況,為減輕市政壓力, XX年,政府出臺(tái)“為古城減壓,城內(nèi)只許拆房,不許建房”的新規(guī)劃,開始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬,短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺(tái),讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè),增加了市場的需求量。在銀行按揭政策,這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款,即可提前入住,享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量,有效刺激了房地產(chǎn)市場。

第二章 項(xiàng)目概況

一、建設(shè)地址

新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目(以下簡稱“本項(xiàng)目”)位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路,目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路,是連接南環(huán)路與市中心的紐帶,其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工,預(yù)計(jì)XX年底將全部竣工,屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況,在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。

二、項(xiàng)目規(guī)模

“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 61730.85平方米 ,總建筑面積 100300平方米 ,總居住人口2639人。其中,已開發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ,建筑面積 2XX平方米 。

本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程,目前已列入荊州市XX年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。用地面積 52064.24平方米 ,總建筑面積 8XX平方米 ,其中含住宅建筑面積 70803平方米 ,商業(yè)用房面積 9659平方米 ,公建面積 1538平方米 ??偺讛?shù)為636套,入住人口約XX人。

三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源,注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展,創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明,又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境;

2、適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求,創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境;

3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新,利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法,為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思

本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃,吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn),接合本地區(qū)實(shí)際情況,邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造,對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場等合理規(guī)劃,精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全,規(guī)劃建設(shè) 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì)所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健,以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀,以南環(huán)路上設(shè)入口廣場,其余路設(shè)次入口,小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場,小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計(jì)

小區(qū)建筑單體呈南北向,以點(diǎn)面結(jié)合式布局,以小區(qū)主干道組織交通,均設(shè)公共綠地,單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上,使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫,均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設(shè)置中心會(huì)所,滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。

小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅,由不同戶型組成,兼有舒適、自然、集中的布局形式,擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施,同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園,建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻,使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。

3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)

整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì),總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色,結(jié)合自然、地勢、地貌,塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。

規(guī)劃建造 5000平方米 中央綠地廣場,采用坡地式設(shè)計(jì),平均地平在原有基礎(chǔ)上高出 1米 左右,實(shí)行立體綠化,建造特色枯水景,并輔以建筑小品裝點(diǎn),以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。

設(shè)計(jì)立體可參與式園林,開辟運(yùn)動(dòng)場所、休閑場所,使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。

根據(jù)組團(tuán)分區(qū),設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化,倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園,營造溫馨居家的歸屬感。

保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景,高矮有序,豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配,營造一派新鮮熱火的場面,增添社區(qū)人氣和美感。

小區(qū)綠地和綠地相應(yīng),使人與自然和諧共存,并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴,給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業(yè)管理

優(yōu)良的物業(yè)管理,不僅能讓住宅本身保值增值,也可使業(yè)主的利益得到保障。

本項(xiàng)目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo),該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年,服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評(píng),資質(zhì)深厚,經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入,從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題,避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。

本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念,全部采取人車分流,設(shè) 三十米 寬的主入口僅供行人出入,在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門,供車輛出入。

小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室,每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng),公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng),社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏,遇緊急情況還可通過報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。

此外,本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設(shè)施的保護(hù);公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想,急業(yè)主所急,讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。

第三章 項(xiàng)目市場分析與整合營銷

一 、項(xiàng)目市場分析

1、地段環(huán)境優(yōu)越

本項(xiàng)目位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路,目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路,是連接南環(huán)路與市中心的紐帶,其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工,預(yù)計(jì)XX年底將全部竣工,屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況,實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸,在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。

2、周邊生活配套完善

本項(xiàng)目周邊的生活配套包括:新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市;新風(fēng)菜場、金豐園菜場;農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套,生活十分便利。

3、園林景觀設(shè)計(jì)突出

本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破,以100畝的社區(qū)規(guī)模,開辟 5000平方米 中央綠地廣場,采用坡地式設(shè)計(jì),建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì)所,等等(詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)。

4、教育配套優(yōu)勢顯著

自古以來,人們就非??粗丨h(huán)境對(duì)人的影響,古有“孟母三遷”,隨著買家看樓眼光漸趨成熟,買家從購買前期對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注,發(fā)展到對(duì)未來居住環(huán)境的關(guān)注,對(duì)未來鄰居的關(guān)注?,F(xiàn)代社會(huì),人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺,一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前,全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷,銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。

本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心,教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立,高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城,本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍,以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn),將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。

5、建筑施工品質(zhì)過硬

本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞,推行品牌第

一、信譽(yù)至上的原則,對(duì)施工品質(zhì)精益求精,深受業(yè)界好評(píng)。

一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì):獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配,室內(nèi)電路預(yù)先暗藏,插座接頭合理預(yù)留等等,給消費(fèi)者留下了深刻的印象。

施工方在“城南春天”的建造中,將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng),把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū),創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

6、市場供求關(guān)系良好

本項(xiàng)目地處城南開發(fā)區(qū),周邊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū),大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入,將為本項(xiàng)目帶來龐大的消費(fèi)群體,營造興旺蓬勃的人氣,強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境,巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體,使本項(xiàng)目處于良好的市場供求關(guān)系中,市場前景令人樂觀。

7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大

本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū),近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高??平虄?yōu)勢,打“高校牌”、“科技牌”,做到引資引智并重,在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí),也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,使得城南片區(qū)人氣驟增。

恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī),作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū),本項(xiàng)目前景十分看好。

二、一期現(xiàn)房整合營銷

我公司通過對(duì)一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究,認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求,而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。

XX年3月,本項(xiàng)目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售,并初步簽訂銷售代理合同。

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司,業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地,先后與20家知名開發(fā)商長線合作,擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),4 8個(gè)樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢,屢屢超額完成銷售任務(wù),典型案例年銷售10萬余方,銷售額逾億元,更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷,并重新策劃入市,使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄,被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項(xiàng)目后,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營銷策劃,運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧,大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷售力度。截止XX年底,售罄住宅100套,占接手時(shí)未售186套的54%,大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。XX年元旦及春節(jié)期間,新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢,策劃舉辦了“迎新年,購房四重禮”等促銷活動(dòng),進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢,以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。

事實(shí)證明,本項(xiàng)目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃和強(qiáng)勢銷售,使本項(xiàng)目銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。 據(jù)此進(jìn)度預(yù)計(jì),一期186套現(xiàn)房將于XX年4月實(shí)現(xiàn)100%售罄,實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。

三、 “城南春天”價(jià)格定位

現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出,已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù),人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。

另一方面,如上所述,本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從XX年1月我公司對(duì)市場同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查(見下表)可以看出,目前市場同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在1400元/ m 2 以上。

樓盤名稱

荊州花園

順馳·太陽城

翰林苑

觀邸

起價(jià) (元/ m 2 )

1380

1616

1448

1428

均價(jià) (元/ m 2 )

1550

1750

1460

1750

備 注

僅剩10余套

與上表所列同類產(chǎn)品相比,“城南春天”在園林景觀設(shè)計(jì)(詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)、教育配套(詳見p.7“教育配套優(yōu)勢顯著”)、產(chǎn)品品質(zhì)(詳見p.7“建筑施工品質(zhì)過硬”)等方面具有顯著優(yōu)勢。

如園林景觀設(shè)計(jì)方面,順馳·太陽城無中心花園廣場,其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。而本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破,以100畝的社區(qū)規(guī)模,開辟 5000平方米 中央綠地廣場,采用坡地式設(shè)計(jì),建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì)所,等等。

根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征,我公司將對(duì)“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價(jià)格策略,即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià),之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅,有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。

目前,我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn),結(jié)合市場同類產(chǎn)品價(jià)格,進(jìn)行綜合研究分析,將“城南春天”入市階段銷售均價(jià)定為1400元/ m 2 。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場認(rèn)同,為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端,促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。

四、“城南春天”整合營銷

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司在對(duì)一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃、強(qiáng)勢銷售的同時(shí),也為二期“城南春天”的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊,“城南春天”尚未開盤,其產(chǎn)品優(yōu)勢,以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在荊州深入人心,積累了大量潛在客戶,詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計(jì)開盤后,產(chǎn)品銷售將勢如破竹,實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠,實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。

“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢,切合目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)的特征,推廣“生態(tài)”、“人文”概念,樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

1、案名:新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天

以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名,引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?!俺悄稀秉c(diǎn)明項(xiàng)目地址,“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受?!俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對(duì)一期的創(chuàng)新,更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來了春天般的新意。

2、推廣主題:春天里的書香院落

“春天”點(diǎn)題,并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢;“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套,并深深契合。

3、組團(tuán)名:梅園、蘭園、竹園、菊園

將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán),給每位住戶屬于自己的居住情趣。

梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表,體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢;也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征,極具人文意涵?!懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團(tuán)命名,同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢,也深得目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)所愛。

4、主打廣告語:

(1)XX荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅(開盤前)

(2)領(lǐng)舞城南新生活(開盤后,暫定)

以強(qiáng)勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。

主打廣告語的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼,并在產(chǎn)品包裝(報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現(xiàn),給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。

5、賣點(diǎn)提煉:

(1)金牌美福地,品藝術(shù)人文書香。

絕版地段,浸染大學(xué)城墨秀書香,盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力,坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮,多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。

黃金福地,締造高尚儒雅生活品質(zhì),輻射無限升值潛力。

(2)優(yōu)越性價(jià)比,體貼生活多樣選擇的空間

超值起價(jià),引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)

暴。

精心打造,細(xì)心雕琢,成就卓越半裝修房品質(zhì):獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配,室內(nèi)電路預(yù)先暗藏,插座接頭合理預(yù)留……

省錢、省時(shí)、省心,品質(zhì)關(guān)懷生活,讓家的感覺更好。

(3)完美設(shè)計(jì),成就大家風(fēng)范

100畝宏大規(guī)模,1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所,5000㎡中央綠化廣場, 400m 特色商業(yè)街,靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型,南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深,完美多樣。每戶專配儲(chǔ)藏室,/時(shí)尚車庫,給你更多生活空間。

綠意漾漾,日子緩緩,生活散散。

(4)完善配套,實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢想

金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場所舉步即至;江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰;超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。

愛家人、愛孩子,就該讓他們住在這里。

(5)“五心”級(jí)物管,感受心的呵護(hù)

家的價(jià)值,不可忽視的一部分是在建筑之外的,一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活:24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門禁系統(tǒng),多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。

讓尊崇和安全,在點(diǎn)滴享受中自然流露。

第四章 投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析

一 、前期工程情況

1、土地出讓手續(xù)全部完善;

2、地

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)(四篇)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn):按照前述報(bào)告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容,現(xiàn)將寫作要點(diǎn)介紹如下。(一)項(xiàng)目總說明在項(xiàng)目總說明中,應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。(二)項(xiàng)目概況在這一部分內(nèi)容中,應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)
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