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購物中心調(diào)研報告

發(fā)布時間:2022-05-26 16:20:17 查看人數(shù):60

購物中心調(diào)研報告

第1篇 購物中心停車場調(diào)研報告:智能化成大趨勢

隨著中國人均擁有車輛大幅提高,自駕購物占比日益增加, 停車場這一配套設施在商業(yè)地產(chǎn)項目中的地位也越來越重要。在ret睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的42個城市中,購物中心停車場車位數(shù)量達到58.6萬個,停車場建筑面積為2280萬平方米,幾乎為總商業(yè)建筑面積的30%。

本報告以北京、上海、成都、沈陽、西安、鄭州6個城市106個購物中心停車場作為重點研究樣本,綜合分析購物中心停車場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢。

八成購物中心有地下停車場

購物中心停車場根據(jù)其結(jié)構(gòu)特征分類,可分為地下停車場、地面停車場、樓層停車場和屋頂停車場;目前84% 的購物中心為地下停車場。樓層停車場是新興的停車場類型,停車場可以與購物中心各樓層直接接駁,增加每層客流的到達率,有效提升高區(qū)的租金水平;一般樓層數(shù)較高的購物中心會采用這種停車場類型,如北京朝陽大悅城、北京世紀金源購物中心等。

此外,為了在固定空間中增加更多的停車位,不少購物中心已增設機械式立體停車設備。例如,沈陽大悅城在安裝機械式立體停車設備后,車位數(shù)量大幅增加。

購物中心停車場車位配比分析

一個設計合理、泊位充足、擁有良好管理的停車場能為購物中心帶來更多的人流及商機。根據(jù)國際慣例,每一百平方米商業(yè)建筑面積提供1個停車位比較合理。因此購物中心能否提供充足、便利的停車服務,成為其提高競爭力的重要手段,近五年修建的購物中心車位配比已達到1.37個/100 平方米。

從城市來看,北京、沈陽的購物中心停車場建設最為完備,車位比超過1:100。上海作為全國經(jīng)濟中心,商業(yè)地產(chǎn)起步較早,部分購物中心建于十年前,配備的車位數(shù)量不足,拉低了整體車位配比;鄭州也面臨同樣問題。成都近五年來新建購物中心配比了大量停車位。然而與國際慣例相比,各地購物中心停車場車位配比普遍偏低。

購物中心停車場這樣運營

收費模式

與購物中心商業(yè)面積的平均租金相比,各地購物中心停車場的坪效偏低,僅作為購物中心補充收入來源。

上海購物中心停車場收費價格位居六城市之首,單個購物中心停車場平均坪效也高于其他城市。沈陽購物中心停車場大都由第三方停車場管理公司承包經(jīng)營,自負盈虧,因此收費標準要高于公共停車場平均時租價格。但沈陽停車周轉(zhuǎn)率偏低,導致購物中心停車場平均坪效不高。

西安和鄭州雖然時租價格最低,但由于車位配比不足,停車周轉(zhuǎn)率偏高,導致購物中心停車場被有效利用,坪效居于各城市前列。

運營策略

受購物消費時間特性影響,購物中心車位使用時段差別明顯,車位使用高峰期集中在周五晚上、雙休日和節(jié)假日;此外,同日時段中,用餐時段是車位使用的高峰,每車停放時間也會相應增加。

針對以上特點,購物中心推出了相應的運營策略,一是針對時段差別利用價格杠桿如采取錯時停車、分時收費、縮短起步時長等方式調(diào)節(jié)車流量,以提高車位周轉(zhuǎn)率。例如,上海正大廣場在工作日16:00 前累積消費滿300 元可免費停車1 小時,16:00 后消費則無此優(yōu)惠;上海金橋國際商業(yè)廣場工作日中午任意非大賣場消費,可免11時-14時3 小時停車費。

二是在節(jié)假日購物高峰期,不少購物中心或提高消費額度, 或縮短停車時間限制,加速停車場的周轉(zhuǎn)率,緩解停車壓力。

購物中心停車場走向智能化

a、停車場管理將逐步走向智能化

智能停車場管理系統(tǒng)包括出入口管理、車位引導、停車定位及反向?qū)ぼ?、車牌自動識別、自助繳費等子系統(tǒng)。同時需采用中央收費模式、遠距離讀卡技術等來實現(xiàn)智能化管理的功能。目前國內(nèi)智能停車場的發(fā)展呈良好上升趨勢,上海、北京、成都等地的購物中心均出現(xiàn)了設備完善的智能停車場,未來智能停車場作為購物中心智能化的一部分,將會越來越普及。

b、停車大數(shù)據(jù)將得到充分挖掘

伴隨智能停車場的發(fā)展,購物中心停車場將實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享數(shù)據(jù),可通過場內(nèi)停車量、停車收費額、客流方向、商場銷售額等數(shù)據(jù)分析總結(jié)消費者需求特征,為購物中心決策提供數(shù)據(jù)支撐。

北京朝陽大悅城開業(yè)初期停車場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,駕車客戶是主要銷售貢獻者,銷售額的變化與車流變化幅度有近92% 的相關度。因此朝陽大悅城對停車場進行了智能化改造,如增加車輛進出坡道、升級車牌自動識別系統(tǒng)、調(diào)整車位導識體系等。改造完成后,當年銷售額提升約17%。

而隨著周圍商圈逐漸成熟,朝陽大悅城監(jiān)控到開車購物的比例正在下降,乘坐地鐵等公共交通前來購物的客戶占比不斷提升。為此朝陽大悅城決定對原先的高層停車位進行改造,釋放出近2萬平方米的面積,打造成面對年輕時尚消費者的體驗式主題街區(qū)。

c、無人化停車服務逐漸普及

全自動機器人停車服務已在發(fā)達國家廣泛應用, 沈陽皇朝萬鑫國際大廈引入了中國首個全自動立體停車庫,將空間利用率提升60%-100%,停車效率提升73%,減少人為失誤,提高人車安全。隨著我國勞動力成本的快速上升, 購物中心停車場的管理人員將逐漸減少,自動化程度越來越高,無人化服務將逐漸普及。

購物中心調(diào)研報告

隨著中國人均擁有車輛大幅提高,自駕購物占比日益增加, 停車場這一配套設施在商業(yè)地產(chǎn)項目中的地位也越來越重要。在ret睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的42個城市中,購物中心?!?
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