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本《房屋管理制度》旨在規(guī)范房屋管理的各項流程，確保房產(chǎn)的安全、有效利用，并提升居住或辦公環(huán)境的舒適度。內(nèi)容主要包括房屋的日常維護、租賃管理、安全管理、設(shè)施設(shè)備管理、維修保養(yǎng)以及投訴處理等方面。
包括哪些方面
1. 房屋日常維護：涵蓋清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、公共區(qū)域管理等，以保持房屋整潔、環(huán)境優(yōu)美。
2. 租賃管理：包括租賃合同簽訂、租金收取、租戶變更、租賃糾紛解決等，確保租賃活動公平公正。
3. 安全管理：設(shè)立安全制度，如防火、防盜、防災(zāi)，定期進行安全檢查，保障人員及財產(chǎn)安全。
4. 設(shè)施設(shè)備管理：對房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進行定期檢查、維護，確保其正常運行。
5. 維修保養(yǎng)：制定維修計劃，對損壞設(shè)施及時修復(fù)，延長房屋使用壽命。
6. 投訴處理：建立有效的投訴反饋機制，及時解決住戶或租戶的問題，提升滿意度。
重要性
房屋管理制度的重要性不言而喻。一方面，它能保證房屋的合理使用，防止因管理不當導(dǎo)致的設(shè)施損壞和安全隱患；另一方面，良好的管理制度能提高用戶滿意度，增強物業(yè)公司的信譽，為長遠發(fā)展打下基礎(chǔ)。此外，規(guī)范化的管理也有助于減少糾紛，維護社會穩(wěn)定。
方案
1. 建立專職的房屋管理部門，負責(zé)日常管理工作，確保制度的有效執(zhí)行。
2. 制定詳細的房屋檢查清單，定期進行房屋內(nèi)外部的巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
3. 對租賃活動實行標準化管理，使用統(tǒng)一的租賃合同模板，明確雙方權(quán)利義務(wù)，避免糾紛。
4. 引入智能化管理系統(tǒng)，如安裝監(jiān)控系統(tǒng)，提高安全管理效率。
5. 設(shè)立設(shè)施設(shè)備維修基金，用于預(yù)防性維護和應(yīng)急維修，確保設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定運行。
6. 對投訴處理設(shè)立時限，確保問題能得到快速響應(yīng)和解決，同時收集反饋，持續(xù)優(yōu)化管理制度。
通過以上方案的實施，我們將構(gòu)建一個高效、有序、安全的房屋管理體系，為所有使用者提供優(yōu)質(zhì)的居住或辦公環(huán)境。
房屋管理制度目范文
第1篇 房屋燃氣設(shè)備安全管理
天然氣主要包括油氣井開采的純天然氣和伴隨石油一起開采出來的石油氣--石油伴生氣。
一般純天然氣的可燃成分以甲烷為主,還含少量二氧化碳、硫化氫、氮和微量的氦、氯、氫等氣體。其熱質(zhì)高,雜質(zhì)含量少,是城市優(yōu)質(zhì)的氣體燃料。
2.人工煤氣
人工煤氣是將固體燃料(煤)或液體燃料(重油)通過人工煉制加工而得到的。將煤炭放在焦爐中,隔絕空氣加熱。煤炭分解為固體(焦炭)、液體(焦油)、氣體(煤氣)。煤氣熱加工處理后,用管道直接送至用戶。煤氣的主要成分是甲烷和氫氣。
3.液化石油氣
液化石油氣是在對石油進行加工處理過程中,作為副產(chǎn)品而獲得的一種碳氫化合物,其主要成分是甲烷、丙烯、丁烷、丁烯。
烯氣燃燒要供給適量的空氣或氧氣?？諝饬窟^小則發(fā)生不完全燃燒,產(chǎn)生大量有毒氣體一氧化碳,危及生命;空氣量過多則被燃燒加熱的空氣散失在大氣中,帶走大量的熱,降低燃燒效率。
燃氣的燃燒過程由三個階段組成。首先是混合物的形成過程,這一階段保證燃氣與氧進行物理性的接觸。然后將混合物預(yù)熱到著火溫度。最后進行燃氣的燃燒化學(xué)反應(yīng)。
燃氣進行燃燒的主要設(shè)備是燃燒器。燃燒器是指使燃氣進行可控燃燒,將化學(xué)能轉(zhuǎn)變成熱能的設(shè)備。燃燒過程的所有階段均在燃燒器與燃燒室內(nèi)進行。燃氣燃燒器的主要任務(wù)是將燃氣與空氣引向燃燒室,形成混合物并穩(wěn)定著火焰面,保證燃氣燃燒過程達到所需程度,以及使煙氣中有毒氣體的濃度最小。燃燒器包含的主要部件如下:
混合裝置:用于燃氣和空氣混合。例如燃燒按動力原理進行,則混合器是一個獨立的部件。在混合器中預(yù)混成均質(zhì)的燃氣空氣混合物。再比如燃燒按擴散原理進行,則混合器僅是按一定的強度要求保證混合物形成的混合過程。
頭部:它用來保證燃氣與空氣的氣流通向燃燒室或能供給空氣的空間。其主要作用是穩(wěn)定規(guī)定的著火焰面,或者在燃燒器火孔處形成可燃混合物,以及防止脫火與回火。
火道:即耐火部分,在這里部分或全部完成燃燒過程。燃燒器的耐火部分也是燃燒室的一部分,同時也是穩(wěn)定的點火源,它可穩(wěn)定燃燒過程和防止脫火。
二、廚房燃氣設(shè)施的運行管理
(一)運行管理的主要工作
廚房燃氣設(shè)施的運行管理,由城市的燃氣專業(yè)管理部門統(tǒng)一負責(zé)。為加強管理和方便用戶,燃氣管理部門,在用戶集中的居民區(qū),設(shè)立燃氣管理所和維修站,具體負責(zé)本地區(qū)的室內(nèi)燃氣設(shè)施的運行管理、用戶咨詢服務(wù)、抄表計費。
廚房燃氣設(shè)施運行管理的主要工作有用戶定期巡回檢查、報修、安全用氣宣傳,室內(nèi)管道設(shè)備維護、檢查漏氣、消除堵塞和處理事故。
1.對用戶巡回檢查和報修
對廚房燃氣設(shè)施的維修養(yǎng)護,采取用戶巡回檢查和報修相結(jié)合的方法,便于及時了解室內(nèi)燃氣系統(tǒng)的運行狀況,發(fā)現(xiàn)和處理燃氣設(shè)施的故障;隨時了解燃具使用情況和用戶意見,向用戶介紹一些室內(nèi)燃氣設(shè)備養(yǎng)護的基本知識,以便用戶正確使用和保護好室內(nèi)燃氣設(shè)備,能夠和專業(yè)管理部門配合,共同搞好室內(nèi)燃氣設(shè)施的維護管理工作。
2.用戶宣傳
如發(fā)放宣傳材料,開辦技術(shù)咨詢服務(wù)等,或者利用入戶巡訪、安全檢查等時機進行燃氣有關(guān)知識的宣傳。使用戶了解必要的燃氣管理法規(guī),燃氣安全使用知識,及燃氣事故的危害性,違章處理情況等。
3.設(shè)備維護保養(yǎng)和大中修
這是運行管理工作的關(guān)鍵。對管道設(shè)備進行及時的維護,以降低機械損壞率,對管道設(shè)備定期的保養(yǎng)以減少自然損耗。這樣既能提高室內(nèi)燃氣系統(tǒng)的安全可靠程度,又能延長其大、中修的周期。此外,依據(jù)系統(tǒng)的運行狀況確定大中修周期,使設(shè)備的維修養(yǎng)護形成一種制度,便于提高設(shè)備的使用完好率。
(二)運行質(zhì)量考核指標
1.民用戶維修及時率
指一般民用戶燃氣灶、燃氣表等室內(nèi)燃氣設(shè)施,發(fā)生故障報修后,及時修復(fù)和處理的程度。
第2篇 某步行街房屋本體維修基金管理規(guī)定
步行街房屋本體維修基金管理規(guī)定
1、本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn),以每棟房屋為單位,由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。
2、業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用,保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金,業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。
3、本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護,具體包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等),外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、屋面、本體共用排煙管(道),公共水池、本體上下水管道,消防設(shè)施、機電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。
4、本體維修基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護工程。
5、本體維修基金遵循?？顚Ｓ玫脑瓌t,以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。
6、房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由步行街管委會辦公室主任簽名后支付,中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時,需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支付。
7、房屋共用部位的大、中、小修標準,執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定,當小區(qū)本體維修基金不夠支出時,經(jīng)業(yè)主委員會決定,由全體業(yè)主分攤,單棟房屋本體維修基金不夠支出時,經(jīng)業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。
8、中修以上維修工程,步行街管委會辦公室應(yīng)向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。業(yè)委會應(yīng)在收到管理處的計劃后15日內(nèi)做出答復(fù),急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù),業(yè)委會逾期視為同意。若業(yè)委會或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金,步行街管委會辦公室認為有充足理由使用,可由物業(yè)公司提出申請,經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準后實施。
9、本體維修基金的收支情況由步行街管委會辦公室每3個月公布一次,并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。
10、經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋50%以上業(yè)主同意,日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。
附表
《房屋完好率統(tǒng)計表》
《房屋設(shè)施零星小修記錄表》
《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表》
《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表》
《房屋中(大)修工程計劃表》
《房屋本體維修基金使用情況匯報表》
《房屋本體維修基金臺帳》
第3篇 物業(yè)公司：空置房屋管理程序
物業(yè)公司程序文件:空置房屋管理程序
1.目的
為保證管理處所管轄范圍內(nèi)空置房屋的功能處于能正常使用狀態(tài)。
2.范圍
本程序適用于開發(fā)商移交的所有空置房屋的防護管理。
3.定義
空置房屋:物業(yè)公司已接管,尚未售出及售出后尚未辦理入住手續(xù)的房屋。
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
管理處負責(zé)人負責(zé)空置房屋的全面監(jiān)控管理
管業(yè)部負責(zé)對空置房屋、設(shè)施進行清潔,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時反饋給相關(guān)部門
安全部負責(zé)空置房屋的安全管理
工程部負責(zé)空置房屋內(nèi)設(shè)施的檢查、保養(yǎng)、維修
5.方法及過程控制
5.1清潔管理
5.1.1清潔范圍及順序
5.1.1.1清潔范圍:門、窗戶、地面、屋頂、墻面、及室內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施。
5.1.1.2清潔順序:由里至外,由上至下。
5.1.2清潔方法及標準
5.1.2.1門:
a、工作方法:用濕抹布進行擦拭兩遍,再用干抹布進行一遍擦拭。
b、工作標準:表面清潔無明顯塵土,無油性類及涂料類污跡。
5.1.2.2窗戶:
a、工作方法:用板刷掃帚清掃窗戶縫及窗臺塵土,再用濕抹布進行二邊擦拭,玻璃用濕抹布報紙進行擦拭。
b、工作標準:窗縫無明顯灰塵,窗臺無明顯塵土及涂料類污染,玻璃明亮無明顯塵土。
5.1.2.3地面:
a、工作方法:用掃帚清掃地面,濕抹布擦拭兩遍。
b、工作標準:地面干凈整潔、無油性類及涂料類污染。
5.1.2.4頂部、墻面:
a、工作方法:用撣子進行清掃,若發(fā)現(xiàn)墻面有污染用細紗紙進行打磨。
b、工作標準:干凈整潔、無灰。
5.1.3管理處指定專人列出空置房屋清單。抄送工程部、安全部,管理處、前臺、監(jiān)控每月進行整理。
5.1.4清潔人員依據(jù)空置房屋清單每月一次對空置房屋進行打掃,并注意室內(nèi)設(shè)施是否完好,發(fā)現(xiàn)問題立即報工程部維修。
5.1.5管業(yè)部主管每月對空置房屋進行檢查并記錄在《空置房屋清潔工作記錄表》中。
5.2安全管理
5.2.1管理處指定人員應(yīng)及時將空置房清單及空置房變化情況通知監(jiān)控中心,空置房每兩天巡邏一次。
5.2.2巡邏崗在巡查時應(yīng)特別注意空置房屋的門窗是否關(guān)閉,照明是否關(guān)閉,房屋內(nèi)是否異味、異常聲響,是否存在房屋滲漏水等異?，F(xiàn)象。
5.2.3巡邏崗在惡劣天氣來臨之前確保空置房屋門窗關(guān)閉,排水暢通。
5.2.4如遇空置房內(nèi)有可疑人員活動情況,巡邏崗應(yīng)立即通知控制中心,請求支援,同時密切注視空置房情況,支援人員到場后,對可疑人員進行盤查控制。
5.2.5安全部巡視人員依據(jù)空置房屋清單每日對空置房屋進行巡視,并記錄于《安全員值班記錄表》中,
5.3設(shè)施檢查、維修及防護。
5.3.1工程人員每月依據(jù)空置房屋清單檢查空置房屋內(nèi)所有設(shè)施并將檢查情況記錄在《空置房屋設(shè)施檢查記錄》中,并判斷是否需要維修。
5.3.2在大雨過后,工程人員應(yīng)對頂層空置房屋進行一次檢查。
5.3.3供暖期(11月-3月)工程人員每半月對所有空置房屋進行一次檢查。
5.3.4國家法定節(jié)假日前,工程人員對所有空置房屋進行一次檢查。
5.3.5設(shè)施檢查內(nèi)容參見《空置房屋設(shè)施檢查記錄》。
5.3.6維修過程
5.3.6.1大廈管理:如需要維修,報告管理處前臺,由前臺開具《居家服務(wù)情況記錄表》并派人進行修理。
5.3.6.2小區(qū)管理:根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》上保修期限,在保修期內(nèi)的,由工程部向開發(fā)商及時反饋,并跟蹤維修情況;如超出保修期則開具《居家服務(wù)情況記錄表》進行維修(采取有償服務(wù))。并做好相關(guān)手續(xù)。
6.支持性文件
tjvkwy7.5.1-h02《保潔管理工作程序》
tjvkwy7.5.1-a01《安全工作管理控制程序》
tjvkwy7.2.3-k01 《顧客溝通程序》
7.質(zhì)量記錄
tjvkwy7.5.1-a01-10-f1《安全員值班記錄表》
tjvkwy7.2.3-k01-f2 《居家服務(wù)情況記錄表》
tjvkwy7.5.1-k03-f1 《空置房屋清潔工作記錄表》
tjvkwy7.5.1-k03-f2《空置房屋設(shè)施檢查記錄》
tjvkwy7.5.1-k03-f3《空置房屋清單》
第4篇 房屋維修管理制度范例
房屋維修管理制度
1.0 本公司的房屋維修計劃及維修手續(xù)依照本規(guī)程執(zhí)行。
2.0 本規(guī)程中的維修是指辦公樓及公司其他建筑物的增設(shè)、改造和更新。
3.0 維修工作的責(zé)任人為行政辦主任及物業(yè)管理公司經(jīng)理。
4.0 責(zé)任人負責(zé)制訂所屬財產(chǎn)等的維修計劃,依據(jù)維修計劃和預(yù)算,組織施維修業(yè)務(wù)。
5.0 辦公室協(xié)助責(zé)任人,組織、協(xié)調(diào)維修工作。
6.0 財務(wù)部協(xié)助責(zé)任人,編制綜合維修預(yù)算,檢查執(zhí)行預(yù)算與實際維修費用是否一致。
7.0 維修計劃的確立
7.1 責(zé)任人在進行維修前,應(yīng)向辦公室提交維修計劃。
7.2 辦公室確認有必要后,并請示公司主管后,作出具體的指示。
7.3 辦公室從技術(shù)的角度對維修計劃的內(nèi)容進行審查,提出投資計劃,交財務(wù)部經(jīng)理審查。
7.4 財務(wù)部經(jīng)理依據(jù)該計劃,編制資金計劃。
7.5 4000元千設(shè)備投資計劃和資金計劃的由副總經(jīng)理審批,超過4000元由總經(jīng)理裁定,超過1萬元的維修項目,須交董事會審議。
8.0 維修的實施
8.1 對核準的維修項目,責(zé)任人和相關(guān)部門組織討論具體的維修工程方案,并制訂出詳細的實施計劃,提交給辦公室主任和財務(wù)部經(jīng)理后,組織實施。
8.2 緊急性的維修工程,不需要辦理上列手續(xù),直接由責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,組織實施。
8.3 當責(zé)任人制訂的詳細實施計劃的內(nèi)容、期限和預(yù)算,與預(yù)算投資計劃有顯著差別時,應(yīng)按第8.1所列程序,修訂投資計劃。
9.0 維修的監(jiān)督與審查
9.1 維修實施后,如維修內(nèi)容、期限、預(yù)算等需要作重要變更,或需追加預(yù)算時,經(jīng)責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,提交工程變更或追加預(yù)算申請。
9.2 辦公室主任應(yīng)從技術(shù)角度對上述申請作出審查,編制設(shè)備計劃修正案,提交財務(wù)部經(jīng)理審查。
9.3 維修計劃和資金計劃的修正案超過4000元,由總經(jīng)理裁決,超過1萬元,由董事會審議。
10.0 責(zé)任人應(yīng)及時向辦公室主任、財務(wù)部經(jīng)理報告維修進展和預(yù)算執(zhí)行情況。
11.0 公司員工住宅和集體宿舍的維修規(guī)程,另行制訂。
12.0 本規(guī)程的實施細則則負責(zé)維修計劃實施管理的公司主管和財務(wù)主管制訂。
13.0 本規(guī)程自××年××月××日起實施。
第5篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之房屋管理與維修養(yǎng)護
一、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標示明顯
1、小區(qū)平面指引圖(現(xiàn)場照片)
2、樓層號、單元號、棟號、房號、導(dǎo)向標志(現(xiàn)場照片)
二、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象
1、《裝修手冊》
2、裝修申請表
3、裝修驗收表
4、整改通知單
三、房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落
1、小區(qū)全貌及各樓、幢外觀照片
四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損
1、招牌、廣告管理(現(xiàn)場相片)
五、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;附建筑設(shè)計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等
1、《業(yè)主公約》
2、外立面實景(現(xiàn)場相片)
六、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕
1、空調(diào)安裝實景(現(xiàn)場相片)
七、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象
1、裝修手冊
2、裝修申請審批表
3、裝修施工許可證
4、裝修驗收表
5、裝修監(jiān)督檢查制度
6、裝修單元檢查操作規(guī)程
7、裝修手續(xù)辦理流程圖
8、裝修材料堆放指引流程圖
9、裝修檢查記錄表
10、裝修人員出入證(樣式)
11、整改通知書
第6篇 創(chuàng)優(yōu)達標房屋管理維修養(yǎng)護項自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達標房屋管理及維修養(yǎng)護項自檢說明
博盈__廣場總建筑面積為21200平方米,占地面積達18480平方米,設(shè)計整體綠化率達55%,寫字間入租率達80%,租戶達29家。
廣場大廳處設(shè)有統(tǒng)一美觀的總平面圖,每層樓于安全樓梯出口處設(shè)有兩塊緊急安全疏散圖,在大廈大廳設(shè)有租戶索引牌,每位租戶均設(shè)有明顯標志,顯示單位名稱及具體位置,統(tǒng)一管理。停車場規(guī)劃整齊,示意明確,不僅便于尋找,也方便車輛停放。
自接管以來,由于管理嚴格規(guī)范,廣場內(nèi)沒有亂占、亂建、亂搭、亂貼等現(xiàn)象,房屋外墻結(jié)構(gòu)和涂料無一脫落和污損,定期進行維保養(yǎng)護,加之禁止設(shè)立戶外招牌、廣告牌和霓紅燈,使廣場保持了房屋外觀的建設(shè)原貌和完好的外觀整潔。在業(yè)主、租戶裝修過程中嚴格監(jiān)督管理,采取物業(yè)、業(yè)主、租戶、裝修方四位一體的管理模式,大廈擁有遠大中央空調(diào)系統(tǒng),避免了分體式空調(diào)系統(tǒng)凌亂無序,執(zhí)行嚴格工程維保及裝修監(jiān)督驗收管理程序,未發(fā)生損壞房屋結(jié)構(gòu)安全,拆改強弱電護管及損壞他人利益的情況。
管理處建立了一整套科學(xué)、嚴謹?shù)木S修登記、派工、回訪、修繕及24小時服務(wù)制度,實行定人分區(qū)一對一負責(zé)制,對業(yè)主及租戶投訴高度重視,急修隨叫隨到,零修不過夜,大修三天之內(nèi)解決到位,房屋的零修及時和合格率達100%,沒有遺留安全和使用隱患。
第7篇 房屋建筑施工安全安全管理措施
建筑行業(yè)領(lǐng)域在我國的國民經(jīng)濟中占據(jù)的地位是無可替代的支柱作用,所以它的安全事故問題變得非常的重要。近年來,隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展,基礎(chǔ)建設(shè)投資規(guī)模迅速增大,建筑業(yè)得到蓬勃發(fā)展,但同時,我國建筑領(lǐng)域的安全生產(chǎn)形勢十分嚴峻,建筑業(yè)施工傷亡人數(shù)居高不下。建筑施工的各類安全事故頻頻發(fā)生,給國家和人民的生命財產(chǎn)造成了嚴重損失。因此,要做到工人自覺遵守安全操作規(guī)程和做好個人安全防護、認真做好現(xiàn)場安全管理、做好監(jiān)督管理工作,是當前樹立新的安全管理理念,建立新的符合建筑工程管理規(guī)律和項目管理特點的安全管理模式,最大限度地減少或杜絕施工事故的重要任務(wù)。
加強房屋建筑施工安全管理是建設(shè)社會主義和諧社會的需要。共建和諧社會的核心內(nèi)容就是依法治國,加強房屋建筑施工安全管理的法律依據(jù)是《中華人民共和國國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國國建筑法》、《安全生產(chǎn)法》的實施為我國的安全管理工作提供了法律依據(jù),同時對違背安全管理的行為提出了處罰措施?！督ㄖā肥且?guī)范我國建筑市場的第一個法律文件,其中,對建筑業(yè)企業(yè)的安全管理提出了明確的規(guī)定,要求總承包企業(yè)承擔(dān)起安全管理的責(zé)任,把所有施工單位的安全管理納入到統(tǒng)一管理中,明確分包單位應(yīng)服從總包單位的安全管理。
建筑行業(yè)是高風(fēng)險、事故多發(fā)行業(yè),習(xí)慣性違章屢禁不止,重復(fù)性事故時有發(fā)生。形勢在發(fā)展,技術(shù)在進步,體制在變化,而企業(yè)安全管理模式仍延續(xù)著“企業(yè)負責(zé),行業(yè)管理,國家監(jiān)察,群眾監(jiān)督”的安全生產(chǎn)宏觀管理體制,但是,該管理體制的概念和許多內(nèi)容已經(jīng)不適應(yīng)當前的形勢,為此,更新安全管理理念,樹立企業(yè)安全文化,建立現(xiàn)代化安全管理體制以適應(yīng)新的形勢、新的技術(shù)、新的體制、新的生產(chǎn)者,是做好安全工作的關(guān)鍵,也是共建和諧社會的需要。
當前,部分建筑企業(yè)沒有真正樹立“安全第一”的生產(chǎn)理念,沒有處理好經(jīng)營、效益、質(zhì)量和安全生產(chǎn)的關(guān)系,沒有確立安全管理是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營重要組成部分的思想,沒有把安全生產(chǎn)工作真正放在首要位置來抓。有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只是在口頭上講“安全第一”,實際工作中往往把經(jīng)濟效益擺在第一,認為把時間和精力放在抓進度和提高經(jīng)濟效益上就行了,對安全生產(chǎn)不重視、不檢查,或是對檢查出的問題不解決,對安全生產(chǎn)存有僥幸心理,重視程度不夠,這是造成安全隱患的原因之一。
按照規(guī)定,施工企業(yè)安全生產(chǎn)專用經(jīng)費的提取必須?？顚Ｓ?目前,仍有部分企業(yè)沒有執(zhí)行到位:一是未提取或提取不足;二是對已提取的經(jīng)費沒有做到?？顚Ｓ谩Ｉ踔劣行┢髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)將提取的安全生產(chǎn)經(jīng)費認為是額外支出,把在安全生產(chǎn)上少投入作為企業(yè)利潤挖潛的一種手段。不能配備必要的安全生產(chǎn)設(shè)施和勞動保護用品,漠視生產(chǎn)工人合法的勞動保障權(quán)益,安全自查、自控工作形式化,很大程度上只是為了應(yīng)付上級檢查。還有部分建筑企業(yè)將必要的安全管理機構(gòu)、人員精簡、合并,專職安全人員配置不足。有的雖配備了安全員,但有的安全員責(zé)任心不強,自身素質(zhì)差,監(jiān)管水平低,不能很好地履行安全員的巡查糾錯等職能。
近年來,越來越多的農(nóng)村富余勞動力進入建筑施工企業(yè),由于企業(yè)三級安全教育不落實,安全技術(shù)交底不到位,大量既沒有進行崗前勞動技能培訓(xùn)又缺乏施工現(xiàn)場安全教育的務(wù)工者上崗后,對施工現(xiàn)場的不安全因素一無所知,對安全生產(chǎn)的重要性沒有足夠認識,缺乏規(guī)范作業(yè)的基本常識,安全技能差,自我保護意識不強,違章指揮、違章作業(yè)、違反勞動紀律等現(xiàn)象嚴重。
建筑施工存在的安全問題,從根本上講是建筑市場秩序混亂的產(chǎn)物,許多不規(guī)范的市場行為是引發(fā)安全事故的潛在因素。主要表現(xiàn)在一些施工企業(yè)安全生產(chǎn)制度、管理措施難以在施工現(xiàn)場落實,安全生產(chǎn)責(zé)任制形同虛設(shè),總承包企業(yè)與分承包企業(yè)在施工現(xiàn)場管理方面缺乏相互有機配合機制,給安全生產(chǎn)留下隱患,導(dǎo)致事故頻發(fā)。當前建筑市場中存在著大量的墊資、拖欠工程款、肢解工程和非法掛靠、違法分包等行為。尤其是一些根本沒有施工條件或不具備相應(yīng)資質(zhì)的隊伍擅自承擔(dān)施工任務(wù),安全意識更差。一些施工企業(yè)低價中標工程后,削減安全投入,導(dǎo)致安全生產(chǎn)設(shè)施、設(shè)備嚴重不足,措施落實也得不到保證。甚至有一些建設(shè)項目未辦理施工許可、質(zhì)量安全監(jiān)督等相關(guān)手續(xù)就擅自開工建設(shè),規(guī)避政府主管部門監(jiān)管。不少工程項目在建設(shè)過程中存在著搶工、趕工,任意壓縮合理工期現(xiàn)象,也給安全生產(chǎn)帶來了隱患。
部分地區(qū)建設(shè)主管部門和質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu),對本地建筑施工安全生產(chǎn)管理的薄弱環(huán)節(jié)和存在的主要問題了解不多,把關(guān)不嚴,責(zé)任不落實,監(jiān)管力度不夠,在機構(gòu)設(shè)置、工作體制機制方面還不能適應(yīng)當前建筑工程質(zhì)量安全工作的需要。
對施工人員的房屋建筑施工安全培訓(xùn)的加強。要想搞好房屋建筑施工的安全生產(chǎn)首要前提就是要提高建筑施工人員的安全防患素質(zhì),而這又依賴于企業(yè)開展的安全教育培訓(xùn),使工作人員能夠了解最基本的安全知識,提高他們進行安全施工的技能,并且增強了自我保護的能力,減少了工程和人身傷亡的事故比例。
根據(jù)房屋建筑施工的現(xiàn)場環(huán)境和施工工程的發(fā)展進行有效的預(yù)防控制監(jiān)督工作,可以利用計算機網(wǎng)絡(luò)進行建筑施工的管理工作,將房屋建筑施工工程項目的進展情況傳到網(wǎng)上獲取有價值的反饋,使得監(jiān)督機關(guān)可以及時的根據(jù)具體情況作適時的施工工程調(diào)整。
部分是由于意外導(dǎo)致的,而大多是因為人為的因素造成的,所以進行全面的檢查可以起到及時發(fā)現(xiàn)隱患,并避免事故發(fā)生的作用。
安全管理是事關(guān)國家和人民生命和物質(zhì)財產(chǎn)安全的大事,每個單位、每個從業(yè)人員對此都必須予以高度重視。不單是施工單位、監(jiān)理單位,建設(shè)單位、其他相關(guān)單位和我們施工安全監(jiān)督部門都須予以高度重視。從施工安全監(jiān)督的角度講,政府的建設(shè)工程施工安全監(jiān)督管理已從以往的現(xiàn)場監(jiān)督為主轉(zhuǎn)向行為監(jiān)督為主。我們相信只要我們齊心協(xié)力、盡職盡責(zé),群防群治,施工生產(chǎn)事故一定會得到有效預(yù)防,使我國房屋建筑安全管理工作更快更好地走上科學(xué)化、規(guī)范化、健康化的發(fā)展軌道。
第8篇 房屋使用安全管理及城市危房管理
《建筑法》第六十一條規(guī)定:“交付竣工驗收的建筑工程,必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準,有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書,并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用?！钡诹l規(guī)定:“建筑工程實行質(zhì)量保修制度。建筑工程的保修范圍應(yīng)當包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及電氣管線、上下水管線的安裝工程,供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目;保修的期限應(yīng)當按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用,維護使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務(wù)院規(guī)定?！?/p>
房屋裝修安全管理
《質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》對工程竣工驗收和質(zhì)量保修都有較詳細的規(guī)定。
《建筑法》第四十九條規(guī)定:“涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程,建設(shè)單位應(yīng)當在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)條件的設(shè)計單位提出設(shè)計方案;沒有設(shè)計方案,不得施工?！眻?zhí)行本條規(guī)定必須做到:
▲建筑主體和承重結(jié)構(gòu),均是保證建筑物安全的必備結(jié)構(gòu),它們的破壞會引發(fā)安全事故,造成人員傷亡和事故損失。因此,凡涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變化的裝修工程,必須由有相應(yīng)資質(zhì)條件的單位提供設(shè)計方案。
▲本條對設(shè)計方案的基本要求為,建設(shè)單位應(yīng)當在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出設(shè)計方案。即設(shè)計單位可以委托原設(shè)計單位,也可以委托其他設(shè)計單位。所謂原設(shè)計單位,是指原來設(shè)計該項建筑的設(shè)計單位。本條規(guī)定應(yīng)委托原設(shè)計單位進行設(shè)計,主要考慮到原設(shè)計單位比較了解該建筑的主體和承重結(jié)構(gòu),委托其設(shè)計便于保證其所設(shè)計方案的質(zhì)量。其他設(shè)計單位應(yīng)當是“具有相應(yīng)資質(zhì)”的設(shè)計單位。具有相應(yīng)資質(zhì),是指符合設(shè)計單位的條件,具有同類建筑物設(shè)計資質(zhì),并具有能設(shè)計裝修工程資質(zhì)等級的資格證書。委托“具有相應(yīng)資質(zhì)”的設(shè)計單位進行設(shè)計,也是保證裝修工程的安全所必須的,不能委托不具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進行設(shè)計,如果委托,受委托單位可以拒絕。如果受委托單位超越資質(zhì)等級進行設(shè)計,應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
設(shè)計單位進行設(shè)計時應(yīng)當嚴格執(zhí)行國家施工安全技術(shù)規(guī)范;必須按照有關(guān)規(guī)定承接裝修設(shè)計任務(wù);原有房屋裝修需要拆改結(jié)構(gòu)時,裝修設(shè)計必須保證房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)的安全;建筑裝修設(shè)計和材料的使用必須嚴格遵守建筑裝修防火規(guī)范。涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程沒有設(shè)計方案的,不得施工。這就要求建設(shè)單位在沒有設(shè)計方案時不得委托施工;建筑裝修企業(yè)不得接受施工,同時在有設(shè)計方案的情況下,建筑裝修企業(yè)必須按照設(shè)計方案進行,不得擅自改變設(shè)計方案。
城市危險房屋的管理
《城市危險房屋管理規(guī)定》(19_11月21日建設(shè)部令第4號)第五條規(guī)定:“建設(shè)部負責(zé)全國城市危險房屋管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)的城市危險房屋管理工作。”對城市危險房屋管理的主要內(nèi)容是:
▲城市危險房屋的鑒定。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立房屋安全鑒定機構(gòu)(以下簡稱鑒定機構(gòu)),負責(zé)房屋的安全鑒定。房屋的安全鑒定需由房屋的所有人或者使用人向當?shù)氐蔫b定機構(gòu)提出申請,鑒定機構(gòu)在接到鑒定申請后,根據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》第八條的規(guī)定,首先要進行初始調(diào)查,摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀;其次要進行現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況;三是檢測驗算,整理技術(shù)資料;最后進行全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議,簽發(fā)鑒定文書。
對于被鑒定為危險房屋時,根據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》第九條的規(guī)定,一般可分以下四類進行處理:一是觀察使用。適用于采取適當安全技術(shù)措施后,尚能短期使用,但需繼續(xù)觀察的房屋。二是處理使用。適用于采取適當技術(shù)措施后,可解除危險的房屋。三是停止使用。適用于已無修繕價值,暫時不便拆除,又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。四是整體拆除。這用于整幢危險且已無修繕價值,需立即拆除的房屋。
▲城市危險房屋的治理。根據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》的規(guī)定,房屋所有人應(yīng)當定期對其危險房屋進行安全檢查,在暴風(fēng)、風(fēng)雨季節(jié),房屋所有人應(yīng)做好解危的各項準備;市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要加強監(jiān)督檢查,并在當?shù)卣y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,做好搶險救災(zāi)工作。房屋所有人對危險房屋能解危,要及時解危。解危暫時有困難的,應(yīng)采取安全措施。房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險房屋,必須按照鑒定機構(gòu)的處理建議,及時加固或修繕治理;如房屋所有人拒不按照處理建議修繕治理,或使用人有阻礙行為的,房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)指定有產(chǎn)部門代修,或采取其他強制措施。發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)。房屋所有人進行搶險解危需要辦理各項手續(xù)時各有關(guān)部門應(yīng)給予支持。
▲法律責(zé)任的承擔(dān)?！冻鞘形ｋU房屋管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定,因下列原因造成事故的,房屋所有人應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任;
(1)有險不查或損破不修;
(2)經(jīng)鑒定鑒定為危險房屋而未采取有效的解危措施。
《城市危險房屋管理規(guī)定》第二十四條規(guī)定,因下列原因造成事故的,使用人、行為人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任;
①使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì);②使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解危措施;③行為人由于施工、堆物、磁撞等行為危及房屋。
《城市危險房屋管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定,有下列情況的,鑒定機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任:
①因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失;②因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋,并在有效時限內(nèi)發(fā)生事故;③因拖延鑒定時間而發(fā)生事故。
房屋拆除安全管理
《建筑法》第五十條明確規(guī)定“房屋拆除應(yīng)當由具備保證安全條件的建筑施工單位承擔(dān),由建筑施工單位負責(zé)人對安全負責(zé)。”
實施房屋拆除的建筑施工單位應(yīng)具備保證安全條件是一個強制性規(guī)定。所謂具備保證安全條件是指具有拆除房屋建筑的技術(shù)人員、技術(shù)設(shè)備等保證房屋拆除安全的必備條件。不具備保證安全條件的不能從事拆除作業(yè)。拆除房屋應(yīng)具備的安全條件,應(yīng)以建設(shè)行政主管部門和有關(guān)部門的規(guī)定為準。例如,對于以采取爆破為拆除業(yè)務(wù)的建筑施工單位,除符合建設(shè)行政主管部門規(guī)定的條件外,還應(yīng)當符合公安主管部門的有關(guān)規(guī)定。需要指出的是,這里的建筑施工單位包括建筑施工企業(yè),也包括建筑施工企業(yè)以外的其他企業(yè)。中和
第9篇 某某小區(qū)房屋共用設(shè)施設(shè)備維護與管理規(guī)范
我公司對房屋建筑本體、公共部位、公共配套設(shè)備和設(shè)施加強日常養(yǎng)護和維修管理,并定期記錄在相應(yīng)表格中。
1、房屋建筑本體及公共部位:
每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況,對完損程度做出評價;
每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或有關(guān)部門報告與建議;根據(jù)業(yè)主或有關(guān)部門的委托,組織維修工作;
在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視,對質(zhì)量較差,易出問題的部位重點檢查;每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等;
每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次;
業(yè)主已委托管理的空置房,每周戶外巡視1次,發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主,并采取必要的緊急處理措施;
巡檢有記錄;
巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。
2、供配電系統(tǒng)
建立和完善有關(guān)規(guī)章制度,包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;
值班人員具備變配電運行知識和技能,具備上崗資格,持有上崗證書;
保持配電房清潔衛(wèi)生,每周清掃地面及擦拭配電柜表面,要求地面干燥無積灰,配電柜表面無污漬;
每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況,并定時抄表做好記錄,出現(xiàn)異常及時處理;
每年委托專業(yè)單位對變壓器進行1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng);每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng);保證正常電力供應(yīng),限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主(使用人);每年檢測1次保安接地電阻;每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度;每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材,保持消防器材完好;妥善保管高壓操作工具,并每年送供電部門檢測1次;
潮濕天氣時,采用安全有效措施,保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥;
每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害,如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕;
每日填寫運行記錄,建檔備查。
3、弱電系統(tǒng)
操作人員受過專業(yè)培訓(xùn),持證上崗;
工作時認真負責(zé),精神集中,對異常情況能及時識別;發(fā)現(xiàn)異常,及時處理;
有切實可行的維修保養(yǎng)計劃;保養(yǎng)、檢修及時;
對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進行調(diào)試,使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài);
工作、維修、養(yǎng)護有記錄,特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán),密碼有有效保護;
分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài),定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析,形成日、月報表。
4、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施
給水設(shè)施
飲用水水池(箱)半年消毒1次,操作人員具有相應(yīng)操作資格,按照程序操作,清洗時無二次污染,有嚴密的管理設(shè)施;水質(zhì)每6個月化驗1次,有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證,保持箱體完好,池體內(nèi)清潔,沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素;保持水池(箱)結(jié)構(gòu)完好,無滲漏,表面和支架不銹蝕,漆膜脫落處及時修補。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門;冬季水箱有可靠的保溫措施,且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染;
保持泵房清潔衛(wèi)生,良好的通風(fēng)、照明和采暖,地面排水暢通,每3個月(結(jié)合清洗水池)清洗1次泵房;水泵運行正常,每2小時巡查泵房1次,以防低位水池液壓閥(浮球閥)失靈,各種儀表指示穩(wěn)定正常,閥門開關(guān)靈活,發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵,每月啟動1次,保持水泵能正常運行,每月檢查1次消防泵及管道閥門,使之處于完好和正常開啟狀態(tài);水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油,保持潤滑靈活;每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1次;泵房內(nèi)設(shè)備2年后,每年翻新1次,并標明各種標志 ;每日填寫水泵運行記錄,建檔備查;
每半年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修,對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈,在管道干燥的情況下,涂刷防銹漆兩遍,然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān),對出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù),閥門應(yīng)開關(guān)靈活;
專業(yè)人員專人巡視,每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況,定期保養(yǎng)、維護,出現(xiàn)問題隨時處理。
排水設(shè)施
_樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等及時更換,定期檢查,每3年全面更換1次;
_每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內(nèi)生長的雜草;達到目視基本干凈無污漬、無雜草,排水暢通,無積水、臭味;
_每2個月對地下管井清理1次,撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物;每季度對地下管井徹底疏通1次,清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌,必要時加護攔。清理后達到目視管道內(nèi)壁無粘附物,井底無沉淀物,水面無漂浮物,水流暢通,井蓋上無污漬、污物。
5、智能化安保系統(tǒng)
每日進行系統(tǒng)檢查,確保系統(tǒng)始終處于正常、安全運行狀態(tài)。
_日檢:系統(tǒng)外觀:前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。
_例檢:系統(tǒng)外觀:前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄;軟件測試。
_監(jiān)檢:對日常維護工作、例檢工作進行監(jiān)督,對其工作成果進行測評。
制定維護計劃
_小修計劃:根據(jù)日常維護記錄、月檢記錄及報告,制定每季一次的小修計劃。
_中修計劃;根據(jù)季檢記錄及報告,年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。
_大修計劃:根據(jù)年檢記錄及報告,制定每三年一次的大修計劃。
保安人員負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作,每班清潔中央監(jiān)控室及設(shè)備表面;每次交接班時檢查監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng),發(fā)現(xiàn)異常情況立即報告管理服務(wù)中心并迅速聯(lián)系專業(yè)維修保養(yǎng)單位處理,同時立即采取人工保安補救措施。
6、電梯運行與管理
a、電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次進行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng);每年對小區(qū)所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試;年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告;每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調(diào)試驗,負荷校調(diào)試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。
保持電梯機房清潔,每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面,地面無積灰,控制柜、主機表面無污漬;保持電梯機房消防設(shè)施完好;每年檢查2次電梯井底,清除垃圾雜物。
確定合理的電梯運行時間,隨時監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常維修保養(yǎng),適時降溫、通風(fēng)、防雨,做好運行服務(wù),經(jīng)常巡查樓層,防止地面水流入電梯井,值班監(jiān)督,防止違章使用電梯;記錄每日電梯運行情況,建檔備案。
電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人),并盡可能減少對業(yè)主(使用人)正常生活的影響。建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容;住宅電梯年故障率低于5%。
制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號20分鐘解救乘客、排除設(shè)備故障。
使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術(shù)檔案(電梯類)》,對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。
按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。
b、工作程序
電梯維修保養(yǎng)管理:
_電梯主管工程師和電梯公司根據(jù)電梯安全維護操作規(guī)范,確定《電梯維修工崗位職責(zé)》。
_電梯例行保養(yǎng):
①電梯公司維修組組長每月初填寫該月《電梯保養(yǎng)時間安排》。
②對每棟電梯按照當月《電梯保養(yǎng)時間安排表》中時間安排及《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》的檢查項目,進行例行保養(yǎng)工作。
③每次保養(yǎng)完畢填寫機房內(nèi)的《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》表。
_電梯維修管理
①電梯公司維修人員按照《電梯維修工崗位職責(zé)》的規(guī)定,參照《電梯維修保養(yǎng)工藝細則》中操作規(guī)范,對照《電梯季檢報告書》中對應(yīng)項目的要求對電梯進行維修。
②電梯的大、中、小修和急修的定義及項目分類按照《電梯維修質(zhì)量檢驗制度》確定。
③電梯的小修工作由電梯公司駐點維修組進行,組長對維修質(zhì)量負責(zé)。電梯維修過程中需停梯時應(yīng)通知中央值班調(diào)度室,經(jīng)中央值班調(diào)度室同意后方可停梯維修。
④電梯的中修工作由電梯公司駐點維修組組長根據(jù)電梯狀況提出書面申請報主管工程師和電梯公司審查,由電梯公司調(diào)配技術(shù)力量和人員配合實施。
⑤電梯的大修工作由電梯公司實施。
⑥由主管工程師及質(zhì)檢員進行維修質(zhì)量檢查,對維修質(zhì)量不符合國際(gb10060-93)和《電梯季檢報告書》中要求時,應(yīng)限期兩周內(nèi)整改完畢。驗收合格后電梯方可正常運行。
⑦任何電梯維修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。
7、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設(shè)施
加強道路維修與養(yǎng)護,制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃,按照合同約定實施;
保持居住區(qū)道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;
設(shè)立報修渠道,并有巡查制度,專人負責(zé),發(fā)現(xiàn)損壞及時修補;
按照業(yè)主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;
停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修計劃;
停車場內(nèi)照明設(shè)施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設(shè)備,符合停車場規(guī)范要求,便于管理和車主停放車輛。
標準與要求
維修人員在上門為業(yè)主提供維修服務(wù)之前,應(yīng)做到五個準備和三個統(tǒng)一,即:準備一雙鞋套、一塊抹布、一塊施工布、一把刷子和一個塑料袋(裝施工垃圾);服裝統(tǒng)一、標識統(tǒng)一和收費標準統(tǒng)一;
雨水井、污水井完好率99%;
路燈完好率99%;
報修處理及時率達到100%;
維修質(zhì)量合格率100%;
道路完好率99%;
業(yè)主基本滿意率達到95%;
急修服務(wù)注意,在最短時間內(nèi)修復(fù)。若不能,要有緊急處理措施,并對業(yè)主(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。小修原則上2日內(nèi)修復(fù),特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制);
維修作業(yè)人員崗前崗中培訓(xùn)率達到100%;
管理區(qū)域內(nèi)房屋外觀完好、整潔。房屋完好率99%;
管理區(qū)域內(nèi)幢號、單元號有明顯標志,有完善的區(qū)域指示標識;
管理區(qū)域內(nèi)無亂搭、亂建現(xiàn)象,無違章裝修;
房屋檔案齊全,管理完善;
公共設(shè)施、設(shè)備良好,運行正常,無事故隱患;
管理區(qū)域內(nèi)生活用水有嚴密的管理措施,無二次水污染發(fā)生。水質(zhì)檢驗合格;
第10篇 辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護方案
一、房屋建筑管理維護方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求
目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關(guān)規(guī)定負責(zé)執(zhí)行,填寫相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負責(zé)執(zhí)行,填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標準,結(jié)合管理公司實際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標志明顯(由清潔工進行日常清潔,維修班根據(jù)損壞情況進行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號標志,每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖(其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設(shè)備房門貼設(shè)備房標志牌,各類設(shè)備應(yīng)有標識牌。
3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設(shè)備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設(shè)備故障 暫停運行”、“火警無情 通道禁?！?、“有電危險 閑人免進”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風(fēng)度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對所有的強弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進出線加設(shè)標識。
6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標識,并應(yīng)在適當位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。
7)綠化物種應(yīng)有標識牌,綠化地應(yīng)標有“小草休息,請勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場等場地應(yīng)標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。
9)施工場地應(yīng)設(shè)有“施工危險,請繞行”的警示標志。
10)自行車、摩托車庫按指定位置做標識。
11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時,有黃色標志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進行室內(nèi)裝修,應(yīng)當保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關(guān)規(guī)定和標準,并需遵守對房屋裝修有關(guān)問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。
原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟處罰,并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當?shù)那謇戆才?物業(yè)公司將自行雇用工人進行清理,而費用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴重的,應(yīng)加固、補強或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點,若影響安全使用的,大修時應(yīng)整修改做;對鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時修補;混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴重的,應(yīng)通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀,開關(guān)靈活,接縫嚴密,不動。門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時,內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴重、無法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門窗應(yīng)與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴重損壞的,應(yīng)更新或在不降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過25%以上或缺乏材料時,可改做相應(yīng)標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補、修補或重做;水磨石或塊料地面損壞時,應(yīng)盡量修復(fù),實在無法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴重的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時,應(yīng)修復(fù);損壞嚴重時,應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進行。外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴重的復(fù)雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當簡略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應(yīng)周期性地進行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)隨意改動或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。
7)改動屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,嚴禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動進戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房內(nèi)陽臺安裝防盜網(wǎng)。
13)空調(diào)支架符合國家有關(guān)規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設(shè)施的管理維護方案
1、共用設(shè)施完好,無隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時進行修補,恢復(fù)原樣;對于外墻滲水的,須作防水補漏后,恢復(fù)原樣。
3)內(nèi)墻飾面:每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補;對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時修理;每3年進行一次全面保養(yǎng),對粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進行修補;
5)門:對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長時間不超過4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應(yīng)卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修,每3年進行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應(yīng)更換。
9)吊頂:日常對吊頂進行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應(yīng)取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補膠,對玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨或臺風(fēng)等天氣來臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
12)在臺風(fēng)、大雨等來臨前夕,應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內(nèi)管道,嚴重污染的應(yīng)隨時刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內(nèi)路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運行,維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。
3)以恢復(fù)原正常用電為標準,在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。
4)應(yīng)達到原來照明標準,對物料需進行嚴格的驗證。
5)使電器能達到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標準,并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內(nèi)的道路通暢,路面平整、無阻礙。
人行道、車行道:日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時修補;每年保養(yǎng)道路一次,對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強速凝水泥砂漿修復(fù)。
第11篇 電務(wù)段出租房屋安全監(jiān)督管理措施
第一章總 則
第一條 為了進一步加強電務(wù)段出租房屋的安全監(jiān)督管理,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),制定本辦法。
第二條本辦法中的出租房屋,是指承租方以租賃或者企業(yè)委托承租方經(jīng)營、管理等形式使用的房屋、場地和處所。
第三條本辦法適用于電務(wù)段管轄內(nèi)租賃房屋。
第四條成立電務(wù)段經(jīng)營安全監(jiān)督管理領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長: 主管副段長
副組長:綜治辦主任,安全科科長 ,辦公室主任,經(jīng)營開發(fā)科科長,綜合車間主任、書記。
組員:綜合車間成員。
第二章承租條件
第五條 凡與其他單位或個人發(fā)生房屋(場所)租賃、承包關(guān)系,首先要對承租方的身份、房屋使用用途、經(jīng)營業(yè)務(wù)及資信情況進行調(diào)查了解。對從事特種行業(yè)的須要求承租方出示其相關(guān)行業(yè)主管部門頒發(fā)的經(jīng)營許可證。嚴禁將房屋(場所)租賃、承包給非法經(jīng)營者從事非法活動。
第六條 出租房屋用于食品生產(chǎn)經(jīng)營的,承租方應(yīng)取得衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的衛(wèi)生許可證。
第七條 按有關(guān)規(guī)定需要取得治安管理許可證的,必須辦理相關(guān)手續(xù)。
第三章 合同管理
第八條 與承租方達成協(xié)議后,要按照路局關(guān)于合同、會簽制度,逐級、逐部門審議、簽認后,方可按照《北京鐵路局多元經(jīng)營系統(tǒng)出租房屋租賃合同》文本,簽訂具有法律效力的租賃、承包合同。
第九條 出租房屋租賃協(xié)議時間為一年。
第十條 合同簽訂一式三份(電務(wù)段、出租房、承租方),各區(qū)域出租房屋管理人員要建立出租房屋管理臺帳,承租方經(jīng)營發(fā)生變化或承租資金發(fā)生變化時,要及時簽訂新的合同文本,保持日常管理的常態(tài)。
第四章 安全協(xié)議
第十一條 承租方簽訂出租房屋合同的同時,按照路局《關(guān)于修訂經(jīng)營(出租房屋消防安全協(xié)議書)的通知》中《出租房屋消防安全協(xié)議書》文本,簽訂出租房屋(場所)消防安全協(xié)議書。
第十二條 按照“誰出租,誰負責(zé)”的原則,出租方對所出租房屋(場所)的消防安全負有管理責(zé)任,必須明確專人,定期對各種在用設(shè)備、電氣線路進行檢查,建立安全檢查記錄,并督促承租方整改各種火災(zāi)隱患,防止事故發(fā)生。
第十三條 進行房屋(場所)承包、租賃時,承租方應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)、經(jīng)營的實際自備消防設(shè)施和消防器材,消防器材、工具應(yīng)按國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求配備,并在消防安全協(xié)議中明確責(zé)任。
第十四條 承租方要嚴格遵守國家頒布的《中華人民共和國國消防法和《北京鐵路局消防安全管理規(guī)定》以及當?shù)卣嘘P(guān)消防安全的規(guī)定,服從出租方和各級安全管理部門的檢查指導(dǎo),及時整改各種安全隱患。對不執(zhí)行消防安全管理規(guī)定,不服從管理,不及時進行整改隱患的,出租方可終止承包、租賃合同,并不承擔(dān)違約責(zé)任。
第五章 管理規(guī)范
第十五條 各區(qū)域出租房屋管理人員要加強對管內(nèi)出租房屋的日常安全管理,堅持每10天對出租房屋進行安全檢查。
第十六條 禁止利用出租房屋從事非法生產(chǎn)、加工、儲存、經(jīng)營爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染性病原體等危險物質(zhì)和其他違法活動。
第十七條 出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施,應(yīng)當符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件,不得危及人身安全。
第六章 協(xié)議終止
第十八條 安全檢查中發(fā)現(xiàn)不具備承租條件或存在嚴重安全隱患,且不能按期整改的,要終止出租。
第十九條 安全檢查中發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動嫌疑的,應(yīng)及時向公安機關(guān)報告并終止出租。
第七章附則
第二十條請各房管科室、車間遵照本辦法執(zhí)行,加強出租房屋管理。
第二十一條本辦法由電務(wù)段經(jīng)營開發(fā)科負責(zé)解釋。
電務(wù)段
2022年6月3日
第12篇 房地產(chǎn)管理局房屋坍塌事故應(yīng)急預(yù)案白山市
1、總則
1.1工作目的
為做好房地產(chǎn)管理系統(tǒng)房屋坍塌重大安全事故應(yīng)急處置工作,確?？茖W(xué)、及時、有效地組織應(yīng)對安全生產(chǎn)事故,最大限度地減少人員傷亡、財產(chǎn)損失以及不良社會影響,維護經(jīng)濟社會正常秩序,制定本事故應(yīng)急救援預(yù)案。
1.2工作原則
1.2.1統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),職責(zé)分明
在房地產(chǎn)管理局的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,根據(jù)坍塌事故的等級、類型和責(zé)任分工,明確專職人員,落實應(yīng)急處置責(zé)任,按照事故程度和影響范圍建立三級響應(yīng)機制。
1.2.2相互協(xié)調(diào)、快速反應(yīng)
白山市房地產(chǎn)管理局與有關(guān)部門密切協(xié)作,保證事故信息及時報告、準確傳遞、快速處置。相關(guān)單位接到事故信息后,第一時間啟動應(yīng)急方案。
1.2.3分工協(xié)作、屬地負責(zé)
白山市房地產(chǎn)管理局是處置房屋坍塌重大安全事故的主體,要承擔(dān)處置事故的首要責(zé)任。各單位要各司其職,密切配合,動員社會力量,有組織的參與事故的處置活動,采取有力措施,將事故的危害控制在最小范圍。
1.3編制依據(jù)
《中華人民共和國國安全生產(chǎn)法》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》、《工程建設(shè)重大事故報告和調(diào)查程序規(guī)定》、《吉林省建筑市場管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)。
1 .4適用范圍
本預(yù)案適用于已建成的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施因工程質(zhì)量原因發(fā)生坍塌,造成一次死亡3人及以上或者雖未造成人員傷亡,但情節(jié)對周邊生產(chǎn)活動和社會秩序造成威脅或?qū)е轮卮蠼?jīng)濟損失的重大安全事故。包括因工程地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計、施工質(zhì)量不符合國家工程質(zhì)量標準規(guī)范,內(nèi)外建筑設(shè)備安裝和建筑裝飾裝修施工破壞主體結(jié)構(gòu)及加裝設(shè)備,任意加層超過設(shè)計負荷等原因造成建筑物坍塌的事故;因高切坡及其它人工修建的邊坡崩塌,造成建筑物倒塌的事故等。
2、緊急指揮機構(gòu)與體系
2.1指揮機構(gòu)與職責(zé)
2.1.1白山市房地產(chǎn)管理局設(shè)立房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部,組成和主要職責(zé)如下|:
指 揮 長:王大為市房地產(chǎn)管理局局長
副指揮長:邵長華市房地產(chǎn)管理局副局長
許鳳軍市房地產(chǎn)管理局副局長
安秀溢市房地產(chǎn)管理局副局長
趙靜惠市房地產(chǎn)管理局黨委副書記
成 員: 傅鐵男市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
馬端武市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
黃世亮市房地產(chǎn)管理局黨辦主任
王永德市房地產(chǎn)管理局房產(chǎn)科科長
毛有剛市房地產(chǎn)管理局房鑒科科長
呂建華市房地產(chǎn)管理局房政科科長
徐洪圖市房地產(chǎn)管理局辦公室負責(zé)人
田學(xué)祥產(chǎn)權(quán)處處長
陳偉房改辦主任
李少平房地產(chǎn)監(jiān)察支隊黨支部書記
蘇連同物業(yè)處處長
張玉珍房達物業(yè)公司經(jīng)理
王曉峰房興物業(yè)公司經(jīng)理
李生軍供熱處副處長
陳甲善燃氣處處長
周永生天富建筑公司經(jīng)理
遲云峰熱力總公司經(jīng)理
劉遠志燃氣公司經(jīng)理
(市房地產(chǎn)局房屋坍塌指揮部人員通訊錄
詳見附錄1)
指揮部主要職責(zé):
(1)擬定屋坍塌事故應(yīng)急救援預(yù)案。
(2)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查應(yīng)急組織和應(yīng)急預(yù)
案的建立完善。
(3)及時掌握事故情況,根據(jù)情況需要向市政
府、省建設(shè)廳匯報。
(4)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和參與安全事故的處置。
(5)為直屬各單位提供專家和技術(shù)服務(wù),組織開
展事故應(yīng)急知識宣傳教育工作。
2.1.2市房地產(chǎn)管理局下設(shè)辦公室
主任:邵長華 市房地產(chǎn)管理局副局長
副主任:傅鐵男 市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
馬端武 市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
成員:毛有剛 市房地產(chǎn)管理局房鑒科科長
徐洪圖 市房地產(chǎn)管理局辦公室負責(zé)人
李少平 房地產(chǎn)監(jiān)察支隊黨支部書記
蘇連同 物業(yè)處處長
張玉珍 房達物業(yè)公司經(jīng)理
王曉峰 房興物業(yè)公司經(jīng)理
周永生 天富建筑公司經(jīng)理
遲云峰 熱力總公司經(jīng)理
劉遠志 燃氣公司經(jīng)理
辦公室主要職責(zé):
受理事故報告,負責(zé)房地產(chǎn)管理局指揮部正、副指揮長、成員、專家(專家聯(lián)系方式見附錄2)的聯(lián)絡(luò),傳達房地產(chǎn)管理局指揮部正、副指揮長的指示。
2.2指揮體系
(指揮體系系框架見附錄3)
3、預(yù)警預(yù)防機制
3.1工作準備
定期研究安全生產(chǎn)重大事故應(yīng)急工作,建立和完善應(yīng)急
體系及應(yīng)急隊伍,加強事故應(yīng)急有關(guān)知識的宣傳教育,防患于未然。
3.2應(yīng)急演練
定期檢查坍塌事故搶險預(yù)案的落實情況,并組織演練,
對現(xiàn)場易發(fā)生重大事故的部位、環(huán)節(jié)進行監(jiān)控。
4、應(yīng)急響應(yīng)
4.1分級響應(yīng)
按事故的嚴重程度和影響范圍,將安全生產(chǎn)正大事故分為?、ⅱ?級。
ⅰ級:發(fā)生一次死亡30人及以上或一次性造成經(jīng)濟損失1億元以上的事故。
ⅱ級:發(fā)生一次死亡 10人及以上30人以下或一次性造成經(jīng)濟損失5000萬元--1億元以上的事故。
ⅲ級:發(fā)生一次死亡3人及以上10人以下或一次性造成經(jīng)濟損失1000萬元—5000萬元的事故。
4.2響應(yīng)程序
4.2.1 發(fā)生重大事故后,本著“救人第一”的原則,立即啟動本搶險救援預(yù)案;全體人員在第一時間到達現(xiàn)場;第一個到達現(xiàn)場的領(lǐng)導(dǎo),為事故搶險總指揮,待其他領(lǐng)導(dǎo)就位后,按預(yù)案組織機構(gòu)的分工各行其責(zé);配合事故調(diào)查組開展事故調(diào)查,及時將事故處理有關(guān)情況向市政府和上級應(yīng)急指揮部報告。
4.2.2專業(yè)組機構(gòu)及各組的任務(wù)
(1)、 通訊聯(lián)絡(luò)組
組長:黃世亮 徐洪圖
成員:局辦公室、黨辦成員
該組視其事故的大小,立即通知局坍塌領(lǐng)導(dǎo)小組、120、119、110及有關(guān)單位,明確發(fā)生事故的地點、規(guī)模、時間、行車路線等。
(2)、事故搶險組
組長:遲云峰 劉遠志、李少平、周永勝
成 員:熱力總公司 燃氣公司 天富建筑公司 房地產(chǎn)監(jiān)察支隊全體搶險人員。
該組組織本部人員、車輛、搶險物資、工具,以最快的速度趕赴現(xiàn)場救人,并控制災(zāi)情的擴大。
(3)、救護組
組 長: 田學(xué)祥 陳偉
成 員: 產(chǎn)權(quán)處、房改辦成員
該組配合120救護傷員。
(4)、秩序維護組
組 長:王永德、毛有剛
成 員:物業(yè)處及機關(guān)剩余人員
該組配合警察維持現(xiàn)場秩序,防止混亂,防止有人趁機作案。
4.2 .3 搶險收尾處理
(1)搶險結(jié)束后,全體人員清理現(xiàn)場,檢查是否還有事故隱患,防止“二次事故”的發(fā)生。
(2)檢查事故現(xiàn)場,配合有關(guān)人員查清事故發(fā)生的原因。
(3)做好傷亡情況及財產(chǎn)損失調(diào)查、統(tǒng)計。
(4)堅持“四不放過”原則,杜絕類似事故的發(fā)生。4.3 事故報告
4.3.1 報告程序
房屋坍塌事故應(yīng)急救援辦公室應(yīng)遵循“迅速、準確”的原則,將事故的有關(guān)情況上報有關(guān)單位。具體時間、單位為:24小時內(nèi)上報給省建設(shè)廳;2小時內(nèi)上報市政府應(yīng)急辦公室;一般事故12小時內(nèi),重大事故4小時內(nèi),特大事故2小時內(nèi)上報給市安監(jiān)局。必須保證24小時人員通訊暢通。
4.3.2 報告內(nèi)容
事故發(fā)生后及時上報以下內(nèi)容:
(1)事故發(fā)生的時間、地點、簡要經(jīng)過、事故類別、人員傷亡及直接經(jīng)濟損失;
(2)有關(guān)建設(shè)、施工等單位名稱、資質(zhì)等級;
(3)事故報告的單位、簽發(fā)人及報告時間等;
(4)有關(guān)建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位名稱、資質(zhì)等級情況,建筑施工企業(yè)負責(zé)人、項目負責(zé)人、專職安全管理人員、監(jiān)理單位有關(guān)人員的姓名及執(zhí)業(yè)資格;
(5)事故原因分析;
(6)事故發(fā)生后采取的措施等;
(7)其他需要上報的有關(guān)事項。
4.3.3 相關(guān)記錄
各級應(yīng)急指揮部應(yīng)對組織、協(xié)調(diào)應(yīng)急行動的情況做出詳細記錄。
4.4 新聞報道
房屋坍塌事故的信息和新聞發(fā)布,由房地產(chǎn)管理局集中、統(tǒng)一管理,確保信息正確、及時傳遞,并根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定向社會公布。必要時,由建設(shè)廳或市政府進行指導(dǎo)協(xié)調(diào),重大情況報省政府決定。
4.5 善后處理
房屋坍塌事故應(yīng)急指揮部要督促協(xié)調(diào)有關(guān)單位依法認真做好死、傷者家屬的安撫、賠償及其他善后工作,確保社會穩(wěn)定。
5、應(yīng)急結(jié)束
5.1 結(jié)束程序
按照“誰啟動、誰結(jié)束”的原則,由有關(guān)應(yīng)急機構(gòu)決定應(yīng)急結(jié)束,并通知相關(guān)單位和公眾。特殊情況下,報市政府或建設(shè)廳決定應(yīng)急結(jié)束。
5.2 事故調(diào)查
市房地產(chǎn)管理局要依照有關(guān)規(guī)定,及時組織有關(guān)部門和單位進行事故調(diào)查,堅持“四不放過”原則,認真吸取教訓(xùn),及時進行整改。
5.2.1 重大事故調(diào)查應(yīng)嚴格遵守國務(wù)院《特別重大事故調(diào)查程序暫行規(guī)定》的各項規(guī)定。
5.2.2 事故調(diào)查總結(jié)報告中應(yīng)包括下列內(nèi)容:
(1)發(fā)生事故的工程基本情況;
(2)調(diào)查中查明的事實;
(3)事故原因分析及主要依據(jù);
(4)發(fā)展過程及造成的后果(包括人員傷亡、經(jīng)濟損失)分析、評價;
(5)采取的主要應(yīng)急響應(yīng)措施及其有效性;
(6)事故結(jié)論;
(7)事故責(zé)任人及其處理;
(8)各種必要的附件;
(9)調(diào)查中尚未解決問題;
(10)經(jīng)驗教訓(xùn)和安全建議。
5.3 表彰獎勵與責(zé)任追究
對在處置重大事故中有突出貢獻的單位和人員,按照有關(guān)規(guī)定給予表彰和獎勵。對引發(fā)重大事故負有重要責(zé)任的單位和人員,以及在處置過程中玩忽職守、貽誤工作的人員,依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》等規(guī)定追究當事人的責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
6、應(yīng)急保障
6.1 通信與信息保障
確保應(yīng)急期間的信息及時、準確、可靠地傳輸和有效實施指揮,構(gòu)成應(yīng)急通訊保障系統(tǒng)。
6.2 應(yīng)急支援與裝備保障
6.2.1 應(yīng)急隊伍保障
各級應(yīng)急指揮部必須組織好三支應(yīng)急救援基本力量:
(1) 搶險力量:對已建成房屋和設(shè)施,由房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、燃氣、供熱管理等單位的人員組成,協(xié)助開展事發(fā)現(xiàn)場的工程設(shè)施搶險和安全保障工作;
(2)專家咨詢力量:由從事安監(jiān)工作的技術(shù)專家組成,負責(zé)事發(fā)現(xiàn)場的工程設(shè)施安全性鑒定,研究應(yīng)急方案、提出相應(yīng)對策和意見等;
(3)應(yīng)急管理力量:由房地產(chǎn)行政管理系統(tǒng)的有關(guān)工作人員組成,擔(dān)負接收市政府和上級行政管理部門的應(yīng)急指令、組織各有關(guān)單位對安全生產(chǎn)重大事故進行應(yīng)急處置,并與有關(guān)部門進行協(xié)調(diào)及信息交換。
6.2.2 房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部必須確保事故搶險、營救過程中的物資、資金的供給。
6.3宣傳培訓(xùn)與演練
房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部要統(tǒng)一部署,有計劃、有目的、有針對性地開展預(yù)防 房屋坍塌事故及事故應(yīng)急處理知識的宣傳,提高防范意識和應(yīng)急反應(yīng)能力。
6.3.1 培訓(xùn)
應(yīng)急指揮機構(gòu)統(tǒng)一組織培訓(xùn), 培訓(xùn)工作要合理設(shè)置課程、分類指導(dǎo)、嚴格考核,保證培訓(xùn)工作的質(zhì)量;培訓(xùn)工作要結(jié)合實際情況,采取定期與不定期多種組織方式。
6.3.2 演練
房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部應(yīng)定期舉行演練,以檢驗、改善和強化應(yīng)急響應(yīng)能力。
7、附錄(略)
附錄1 市房地產(chǎn)管理局房屋坍塌指揮部人員通訊錄
附錄2 專家小組聯(lián)系方式
附錄3 市房地產(chǎn)管理局房屋坍塌重大事故應(yīng)急組織指揮體系框架圖
第13篇 房屋建筑施工質(zhì)量控制安全管理分析措施
隨著我國國民經(jīng)濟的高速發(fā)展,國內(nèi)建筑行業(yè)也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。在現(xiàn)代房屋建筑施工中,施工單位作為主要參與方,一定要適時加強對于相關(guān)管理理論和觀念的研究,并且逐漸構(gòu)建符合中國建筑行業(yè)現(xiàn)狀的管理模式、機制和制度。在房屋建筑的施工管理工作中,質(zhì)量控制與安全管理之間具有相互協(xié)調(diào)、共同促進的關(guān)系,施工單位一定注意兩者之間的融洽與協(xié)調(diào),進而才能保障施工作業(yè)在安全的環(huán)境下,達到國家相關(guān)質(zhì)量檢驗標準。
1、房屋建筑施工質(zhì)量控制與安全管理不到位的危害
目前,在我國的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中,建筑行業(yè)占據(jù)重要的地位和作用。在我國現(xiàn)階段的工程項目建設(shè)中,房屋建筑工程所占的比例較大,多為商業(yè)、民用、工業(yè)等形式建筑,其施工中的質(zhì)量控制和安全管理不但關(guān)系到人民群眾的生命和財產(chǎn)安全,而且對于區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定也具有重要的意義,必須引起政府、社會及工程參與各方的高度重視,并且采取積極、有效的措施實現(xiàn)質(zhì)量控制與安全管理的協(xié)調(diào)。
近年來,在我國的房屋建筑工程施工中頻繁出現(xiàn)各類質(zhì)量問題和安全事故,其主要原因是質(zhì)量控制和安全管理不到位,而其所造成的社會危害性也是不容忽視的。房屋建筑工程施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題,必然會影響到建筑的整體使用性能和安全性能,為今后的使用留下了較大的安全隱患。由于可見,房屋建筑施工中質(zhì)量控制和安全管理不到位并不是單純的管理問題,而是國內(nèi)建筑行業(yè)工程管理現(xiàn)狀的客觀展現(xiàn),也客觀損害了我國建筑行業(yè)的整體社會形象,對于行業(yè)的整體發(fā)展和進步是極其不利的。
2、房屋建筑工程施工質(zhì)量控制與安全管理中常見問題分析
在我國現(xiàn)代房屋建筑工程的項目管理工作中,施工質(zhì)量控制與安全管理問題是客觀存在的,也是影響國內(nèi)建筑行業(yè)整體管理能力的水平提升的關(guān)鍵因素。綜合分析房屋建筑工程中存在的施工質(zhì)量控制與安全管理問題,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)、管理機構(gòu)設(shè)置不全
目前,在國內(nèi)的房屋建筑工程施工中,施工單位普遍缺乏對于質(zhì)量控制和安全管理的重視,尤其是安全管理往往被不同程度的忽視。在國內(nèi)施工單位現(xiàn)階段的管理機構(gòu)設(shè)置中,技術(shù)、造價等管理機構(gòu)的組織較為完善,而且基本上配備了足夠數(shù)量的管理人員,而施工中對于質(zhì)量及安全的管控則處于相對薄弱的環(huán)節(jié),管理機構(gòu)設(shè)置中普遍缺乏具有豐富管理經(jīng)驗的專業(yè)人員,而且施工單位的質(zhì)量與安全管控則多是依賴于監(jiān)理單位、政府及各級建筑主管部門。房屋建筑工程施工單位為了節(jié)省開支,而大量縮減質(zhì)量與安全管理機構(gòu)的人員編制,導(dǎo)致施工過程中的內(nèi)部質(zhì)檢、安全監(jiān)督等工作處于相對混亂的狀態(tài)。同時,在施工單位的管理機構(gòu)設(shè)置中,對于各具體項目未進行明確的職責(zé)劃分,造成在建筑工程項目出現(xiàn)質(zhì)量弊端或安全問題時,無難找到具體責(zé)任人,最終導(dǎo)致質(zhì)量和安全事故的處理無法真正做到獎罰分明,大大降低了施工單位的管理效率和質(zhì)量。
(2)、施工人員綜合素質(zhì)較低,操作不規(guī)范現(xiàn)象時有發(fā)生
在我國建筑行業(yè)快速發(fā)展的背景下,對于施工人員的數(shù)量要求不斷加大,導(dǎo)致大量未經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)和教育的農(nóng)民工涌入建筑行業(yè)。由于施工人員綜合素質(zhì)較低,操作不過不規(guī)范現(xiàn)象時有發(fā)生,而導(dǎo)致房屋建筑工程中施工質(zhì)量控制與安全管理中頻繁出現(xiàn)各類問題。在房屋建筑工程施工中,施工人員承擔(dān)了大量的作業(yè)量,如果他們不具備嚴格的質(zhì)量和安全意識,必然會導(dǎo)致工程項目的整體管理效果難以達到預(yù)期的目標。同時,施工人員操作不規(guī)范與國內(nèi)房屋建筑工程中安全事故頻繁有著密切的關(guān)系,而且有可能造成大規(guī)模的人員傷亡和經(jīng)濟損失。
3、加強房屋建筑工程中施工質(zhì)量控制與安全管理的協(xié)調(diào)
在現(xiàn)代房屋建筑工程的項目管理工作中,實現(xiàn)施工質(zhì)量控與安全管理進一步協(xié)調(diào)具有積極的意義,而且是保障工程項目整體施工管理水平提升的先決條件。在房屋建筑工程中,施工單位與監(jiān)理單位要加強業(yè)務(wù)上的聯(lián)系,并且積極接受政府及各級建筑主管部門的監(jiān)督,共同促進施工質(zhì)量控制與安全管理的協(xié)調(diào)。
(1)、制訂完善的質(zhì)量與安全防治管理方案
綜合分析國內(nèi)房屋建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)管的現(xiàn)狀,兩者之間缺乏協(xié)調(diào)的現(xiàn)象是極為普遍的,施工單位普遍將質(zhì)量控制與安全管理作為兩個分開的項目。為了有效提高房屋建筑工程的管理水平和能力,施工單位首先提高自身對于質(zhì)量與安全監(jiān)管的認識,并且注重對于相關(guān)問題的深入研究,最終制訂完善的質(zhì)量與安全防治管理方案。在質(zhì)量與安全防治管理方案中,施工單位還要注重對于現(xiàn)行規(guī)章、制度的改革和完善,尤其是要明確各部門和具體負責(zé)人的職責(zé),制定嚴明的獎罰制度,調(diào)動全員參加質(zhì)量與安全監(jiān)管的積極性。
(2)、進一步規(guī)范施工流程
在房屋建筑工程施工中,規(guī)范的施工流程是提高質(zhì)量控制與安全管理效率、質(zhì)量的基礎(chǔ),也是解決國內(nèi)建筑行業(yè)現(xiàn)階段管理問題的主要途徑。在房屋建筑工程施工中,施工流程的制定中要滿足工程項目的基本技術(shù)和工藝要求,而且要保證操作中施工人員的生命安全。目前,在國內(nèi)房屋建筑工程現(xiàn)行的施工流程中,普遍存在一定的片面性和弊端性,即無法將質(zhì)量控制與安全管理形成一個統(tǒng)一的系統(tǒng),難以達到綜合管理的效果和目標。為了有效解決上述問題,施工單位在施工流程的制定和實施中,一定要堅持規(guī)范性的原則,并且加強對于新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用,全面提高施工過程中的質(zhì)量控制與安全管理效果。
(3)、加強施工的全過程監(jiān)理
在房屋建筑施工質(zhì)量控制與安全管理的協(xié)調(diào)中,監(jiān)理單位的作用是不容忽視的,而且具有重要的推進意義。在房屋建筑工程施工中,監(jiān)理單位作為獨立于建筑方、設(shè)計方、施工方的單位,其具有對于施工全過程進行監(jiān)督和管理的職責(zé)。在對房屋建筑工程進行監(jiān)理時,監(jiān)理單位首先要綜合和歸納較為常見的質(zhì)量控制和安全管理問題,并且從專業(yè)管理的角度對其引發(fā)因素進行分析,結(jié)合國內(nèi)建筑行業(yè)項目管理的現(xiàn)狀,逐步實現(xiàn)施工監(jiān)理中對于質(zhì)量與安全的全面監(jiān)督和管理。另外,監(jiān)理單位還要從工藝和技術(shù)的角度出發(fā),為施工單位提供質(zhì)量和安全管控強化的建議,并且組織專業(yè)的技術(shù)人員為施工人員進行培訓(xùn),提高他們對于質(zhì)量和安全的認識,最終在施工單位內(nèi)部形成良好的管理氛圍。
4、結(jié)束語
綜上所述,在房屋建筑工程施工質(zhì)量控與安全管理中,一定要加強對于兩者之間內(nèi)在關(guān)系的研究,并且從綜合管理的角度出發(fā),全面提升施工單位對于質(zhì)量和安全管理工作的認識,進而制定和實施科學(xué)、有效、完善的質(zhì)量與安全防治管理方案。
撰稿人:張全軍
2009年7月20日
第14篇 房屋建筑施工質(zhì)量安全管理探討
1、 房屋建筑工程質(zhì)量滑坡的原因分析
近年來,建筑工程質(zhì)量和安全事故仍時有發(fā)生。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計,2002年施工死亡人數(shù)1297人,僅次于交通和煤礦。2002年6月28日,河南省鄭州市一項“重點工程”,因違法分包,施工企業(yè)未采取有效安全措施,升降機冒頂、脫軌,造成5人死亡,1人重傷。檢查組在黑龍江省檢查期間,該省發(fā)生了兩起嚴重質(zhì)量安全事故。7月24日,北安市和平小學(xué)擴建教學(xué)樓發(fā)生樓體坍塌,造成死亡16人,傷6人;7月23日,哈爾濱香坊區(qū)一幢居民住宅樓陽臺墜落,造成死亡3人,傷3人。 從檢查情況看,建筑各方主體不同程度地存在著質(zhì)量安全意識不強,責(zé)任不落實,管理薄弱,甚至違法違規(guī)的現(xiàn)象。有的建設(shè)單位壓工期、壓造價;有的勘察、設(shè)計單位和施工企業(yè)不嚴格執(zhí)行工程建設(shè)強制性標準,偷工減料,現(xiàn)場管理混亂,安全防護投入不足,造成工程質(zhì)量安全隱患。
2、 要增強質(zhì)量意識,提高房屋施工人員素質(zhì)
工程質(zhì)量監(jiān)督是一項集法律、技術(shù)、經(jīng)濟和行政于一體的綜合性工作,屬行政和技術(shù)的監(jiān)督執(zhí)法。因此,監(jiān)督隊伍素質(zhì)的高低,執(zhí)法能力的強弱是搞好工程質(zhì)量監(jiān)督的基礎(chǔ)。要振興建筑業(yè),必須提高監(jiān)督隊伍的質(zhì)量意識。監(jiān)督機構(gòu)是工程質(zhì)量認證的專門部門,它關(guān)系到人民的生命財產(chǎn)安全。
人員的素質(zhì)涵蓋參與施工活動的人群的決策能力、管理能力、經(jīng)營能力、控制能力、作業(yè)能力及道德品質(zhì)等諸多方面。人員素質(zhì)直接影響工程質(zhì)量目標的成敗,是工程質(zhì)量高低、優(yōu)劣的決定性因素。因此,控制工程質(zhì)量首先要從嚴格人員準人和提高人員素質(zhì)抓起。無論是決策、管理者,還是技術(shù)操作者,都應(yīng)該是有“資格”的行家。在新的形勢下,培養(yǎng)提高監(jiān)督人員的素質(zhì),建立監(jiān)督機構(gòu)的內(nèi)部考核機制,充分發(fā)揮監(jiān)督站的地位和作用,是我們提高整個建筑業(yè)質(zhì)量意識,解決處理質(zhì)量問題的關(guān)鍵所在。
3、 房屋建筑施工全過程的質(zhì)量管理要求企業(yè)建立完備的質(zhì)量保證體系
iso9000國際質(zhì)量體系認證即是這樣一種質(zhì)保體系。在該體系中有與施工過程有關(guān)的《質(zhì)量計劃》、《原材料采購》、《施工過程》、《檢驗、試驗》等活動的質(zhì)量控制程序,這些程序的有效運行將使整個施工過程得以控制,并且iso9000質(zhì)量保證體系的原則就是“預(yù)防為主”。也就是說該系統(tǒng)使工程質(zhì)量控制有良好的可預(yù)見性,這樣就可以更可靠地保證工程施工質(zhì)量。首先,要建立這樣一個質(zhì)保體系最重要的是使其有效運行,所以企業(yè)的各級管理人員,必須樹立強烈的質(zhì)量責(zé)任意識,這樣才能嚴格執(zhí)行質(zhì)量體系標準,做好施工質(zhì)量管理工作。其次,貫徹 iso9000 系列標準,建立和運行質(zhì)量保證體系,要注重實際效果,把功夫下在貫徹落實上,決不能搞花架子,搞形式。要不斷改進和完善質(zhì)量保證體系。再者,從工程調(diào)研和任務(wù)承接;施工準備;材料采購;施工生產(chǎn);試驗與檢驗;建筑產(chǎn)品功能試驗;施工交驗;回訪用戶與保修這 8 個環(huán)節(jié)完善和改進質(zhì)量體系結(jié)構(gòu),并使之有效控制運行,旨在嚴密控制建筑產(chǎn)品質(zhì)量的提高。
4、 積極采用科技成果,努力提高施工技術(shù)水平是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)量工程重要條件
施工質(zhì)量控制與技術(shù)因素息息相關(guān),技術(shù)因素除了人員的技術(shù)素質(zhì)外,還包括裝備、信息、檢驗和檢測技術(shù)等。國家建設(shè)部《技術(shù)政策》中指出:“要樹立建筑產(chǎn)品觀念,各個環(huán)節(jié)要重視建筑最終產(chǎn)品的質(zhì)量和功能的改進,通過技術(shù)進步,實現(xiàn)產(chǎn)品和施工工藝的更新?lián)Q代”?？萍际堑谝簧a(chǎn)力,體現(xiàn)在施工生產(chǎn)活動的全過程.技術(shù)進步的作用,最終體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量上.為了工程質(zhì)量,要重視新技術(shù),新工藝的先進性,適用性.在施工的全過程要建立符合技術(shù)要求的工藝流程,質(zhì)量標準,操作規(guī)程,建立嚴格的考核制度,不斷地改進和提高施工技術(shù)以及工藝水平,確保工程質(zhì)量.
加強房屋建筑項目施工現(xiàn)場管理,做好事前質(zhì)量控制,事中質(zhì)量控制和事后質(zhì)量控制
5.1工程施工準備階段的質(zhì)量控制
建筑工程施工合同簽定后,由項目經(jīng)理部建立起完善的工程項目管理機構(gòu)和嚴密的質(zhì)量保證體系以及質(zhì)量責(zé)任制,緊緊地抓住制定質(zhì)量計劃,質(zhì)量計劃的實施和質(zhì)量計劃(目標)的實現(xiàn)這三個環(huán)節(jié),要求項目部各部門各負其責(zé),擔(dān)負起質(zhì)量管理的責(zé)任,以各自的工作質(zhì)量來保證整體工程質(zhì)量。工程施工測量控制是事前質(zhì)量控制的一項基礎(chǔ)工作,也是施工準備階段的一項重要內(nèi)容,因此首先要做好基準點、基準線、標高、施工測量控制網(wǎng)的復(fù)核、復(fù)測工作,并如實填報抄測記錄,以減少重復(fù)勞動。為了在工程施工前能發(fā)現(xiàn)和減少圖紙的差錯,并且能事先消滅圖紙中的質(zhì)量隱患,在項目質(zhì)量計劃編制前,應(yīng)由項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人主持熟悉圖紙并會同相關(guān)單位進行圖紙會審工作。在圖紙會審過程中及時與設(shè)計人和發(fā)包人進行討論、協(xié)商、解決,并作好圖紙會審記錄。項目經(jīng)理必須使分包工程及采購工作處于受狀態(tài)并有計劃地進行。項目經(jīng)理部應(yīng)在施工準備階段對全體施工人員進行質(zhì)量知識、專業(yè)知識、安全知識、管理知識和技能的教育和培訓(xùn)。
5.2工程施工階段的質(zhì)量控制
凡由項目經(jīng)理部編制的施工組織設(shè)計,由項目經(jīng)理部技術(shù)負責(zé)人向參加施工的有關(guān)技術(shù)人員,進行書面交底,并簽署技術(shù)交底文件作為指導(dǎo)施工的技術(shù)依據(jù)。在施工過程中,項目技術(shù)負責(zé)人對發(fā)包人或監(jiān)理工程師提出的有關(guān)施工方案、技術(shù)措施及設(shè)計變更要求,應(yīng)在實施前向各工種施工員進行書面技術(shù)交底。在項目開工前應(yīng)編制測量控制方案,經(jīng)項目技術(shù)負責(zé)人批準,同時將測量控制方案、紅線樁的效核結(jié)果、水準點的引測結(jié)果報項目經(jīng)理部查驗認可后進行施工。施工過程中對紅線樁、水準點、工程測量控制樁等采取妥善保護,嚴禁擅自移動。建筑物軸線、標高及關(guān)鍵部位應(yīng)由專業(yè)測量人員測量、質(zhì)檢員檢查、技術(shù)負責(zé)人復(fù)核,填報“測量記錄及“施工測量放線報驗單由監(jiān)理工程師簽認,確保測量工作的質(zhì)量。材料控制是提高工程質(zhì)量的重要保證,創(chuàng)造正常施工的條件,也是實現(xiàn)造價控制和進度控制的前提。
5.1.1企業(yè)對材料供應(yīng)人的質(zhì)量保證能力進行評審,應(yīng)采用招標“擇優(yōu)選廉的方式,選擇材料供應(yīng)商,并建立材料供應(yīng)檔案。
5.1.2企業(yè)應(yīng)建立材料運輸、儲存管理制度,避免材料損失、變質(zhì)。進入現(xiàn)場的材料、半成品、構(gòu)配件應(yīng)分類標明其來源、加工過程、安裝交付后的分部和場所。
5.1.3.企業(yè)應(yīng)加強對材料質(zhì)量的檢查驗收,把緊報檢、準用關(guān),確保材料、成品、構(gòu)配件的質(zhì)量。
5.1.4企業(yè)應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場條件、結(jié)構(gòu)模式、機械設(shè)備性能,施工工藝和方法、施工組織與管理、技術(shù)經(jīng)濟等因素,使現(xiàn)場的施工機械合理配備,配套使用,充分發(fā)揮機械的效能。制定計量器具的使用,保管,維修,檢驗等規(guī)定,要求計量人員嚴格按此規(guī)定執(zhí)行,以確保產(chǎn)品所必需的計量器具符合規(guī)定要求。工序質(zhì)量直接影響施工項目的整體質(zhì)量,因此必須嚴格控制工序質(zhì)量。設(shè)置質(zhì)量控制點,是對質(zhì)量進行預(yù)控的有效措施。工程變更應(yīng)按規(guī)定程序處理,首先由變更方向監(jiān)理工程師(或業(yè)主)申請。監(jiān)理工程師與相關(guān)方研究做出變更決定后,發(fā)布變更通知,然后組織實施。
5.1.5工程施工時把好材料驗收關(guān),不使用有害含量超標和淘汰的材料。施工所使用的材料作好防污染控制。工程竣工時檢測室內(nèi)空氣污染物濃度,檢測不合格的不允許使用。建筑產(chǎn)品或半成品保護應(yīng)采用護、包、蓋、封等措施妥善保護。
5.3工程竣工驗收階段的質(zhì)量控制
單位工程竣工后,必須進行最終檢驗和實驗。單位工程技術(shù)負責(zé)人應(yīng)按編制竣工資料的要求收集整理材料、設(shè)備、構(gòu)件的質(zhì)量合格證明材料,各種材料的實驗檢驗資料、隱蔽工程記錄、施工記錄等質(zhì)量記錄。其整理歸檔按cb/t50328-2001《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》規(guī)定執(zhí)行。由項目技術(shù)負責(zé)人組織項目的技術(shù)、質(zhì)量、生產(chǎn)等有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到現(xiàn)場進行檢驗評定。對查出的施工質(zhì)量缺陷應(yīng)予以糾正,并且應(yīng)在糾正后再次驗證以證實其符合性。確認工程質(zhì)量符合強制性標準設(shè)計文件及合同要求后,向發(fā)包人、監(jiān)理部提出工程竣工報告。參加由建設(shè)單位組織的各方主體參與的竣工初驗、驗收程序。與承包人簽定“質(zhì)量保修書,使用說明書。
進入21世紀以來,人們對質(zhì)量要求越來越高,質(zhì)量與人們的生活息息相關(guān),質(zhì)量是我們建筑業(yè)的生命,只要我們重視它,按質(zhì)量要求嚴格控制它,就能建造出高質(zhì)量、高水準的工程,從而回報社會和服務(wù)社會。
施工現(xiàn)場是人流、物流、信息流的匯集地,也是建筑業(yè)最終形成的場所。施工現(xiàn)場的文明施工、施工生產(chǎn)的組織和實施、技術(shù)質(zhì)量管理的實施、檢查、復(fù)核和監(jiān)督、物料進場、檢驗、試驗和使用管理等,構(gòu)成了施工現(xiàn)場管理系統(tǒng)。為了加強項目施工現(xiàn)場質(zhì)量控制,明確各地施工階段質(zhì)量控制重點,在施工現(xiàn)場質(zhì)量管理過程中確立事前質(zhì)量控制,事中質(zhì)量控制和事后質(zhì)量控制三個階段。事前質(zhì)量控制,是指在正式施工前,是以整個項目施工現(xiàn)場為對象而進行的各項施工準備。準備的基本內(nèi)容包括:施工技術(shù)準備;施工物質(zhì)準備;施工組織準備;現(xiàn)場準備(主要是施工現(xiàn)場“五通一平”)。事中質(zhì)量控制,是指在施工過程中進行的質(zhì)量控制。即全面控制施工過程,其具體措施是:質(zhì)量控制有對策;施工項目有方案;技術(shù)保證有交底;圖紙會審有記錄;配制材料有試驗;隱蔽工程有驗收;計量器具校正有復(fù)核;設(shè)計變更有手續(xù);鋼筋代換在制度;質(zhì)量處理有復(fù)查;成品保護有措施;行使質(zhì)控有否決;質(zhì)量文件有檔案。事后質(zhì)量控制,是指在工程項目完成施工過程形成產(chǎn)品的質(zhì)量控制。準備竣工驗收資料,按規(guī)定的質(zhì)量評定標準,對已完成的分項、分部工程,單位工程進行質(zhì)量評定。
6、 抓好房屋建筑施工質(zhì)量的控制
6.1審核有關(guān)技術(shù)文件、報告或報表。對技術(shù)文件、報告、報表的審核,是項目經(jīng)理對工程質(zhì)量進行全面控制的重要手段。(2)現(xiàn)場質(zhì)量檢查。①現(xiàn)場質(zhì)量檢查的內(nèi)容:開工前檢查; 工序交接檢查;隱蔽工程檢查;停工后復(fù)工前的檢查;分項、分部工程完工后,應(yīng)經(jīng)檢查認可,簽署驗收記錄后,才許進行下一工程項目施工;成品保護檢查。此外,還應(yīng)經(jīng)常深入現(xiàn)場,對施工操作質(zhì)量進行巡視檢查。必要時,還應(yīng)進行跟班或追蹤檢查。②現(xiàn)場質(zhì)量檢查的方法。現(xiàn)場進行質(zhì)量檢查的方法有觀察法、測量法和試驗法三種。觀察法是根據(jù)質(zhì)量標準進行外觀目測、手感檢查和運用工具進行音感檢查。對于難以看到或光線較暗的部位,則可采用鏡子反射或燈光照射的方法進行檢查。測量法是通過現(xiàn)場實測數(shù)據(jù)和施工規(guī)范及質(zhì)量標準所規(guī)定的允許偏差對照,來判別質(zhì)量是否合格。試驗檢查是指必須通過試驗手段,才能對質(zhì)量進行判斷的檢查方法。如對樁或地基的靜載試驗,確定其承載力;對鋼結(jié)構(gòu)進行穩(wěn)定性試驗,確定是否產(chǎn)生失穩(wěn)現(xiàn)象;對鋼筋對焊接頭進行拉力試驗,檢驗焊接的質(zhì)量等。
7、 建設(shè)好現(xiàn)場質(zhì)量管理制度
現(xiàn)場管理制度包括質(zhì)量責(zé)任制度、技術(shù)復(fù)核制度、現(xiàn)場會議制度、施工過程控制制度、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗制度、質(zhì)量統(tǒng)計報表制度、質(zhì)量事故報告和處理制度等。
7.1質(zhì)量責(zé)任制度。
人是工程施工的操作者、組織者和指揮者。人既是控制的動力又是控制的對象;人是質(zhì)量的創(chuàng)造者,也是不合格產(chǎn)品、失誤和工程質(zhì)量事故的制造者。因此,在整個現(xiàn)場質(zhì)量管理的過程中,應(yīng)該以人為中心,建立質(zhì)量責(zé)任制,明確從事各項質(zhì)量管理活動人員的職責(zé)和權(quán)限,并對工程項目所需的資源和人員資格做出規(guī)定。
7.2技術(shù)復(fù)核制度。包括建立嚴格的技術(shù)管理體系和做好施工過程技術(shù)控制。
7.3質(zhì)量事故報告和處理制度。
工程建設(shè)過程中,由于設(shè)計失誤,原材料、半成品、構(gòu)配件、設(shè)備不合格,施工工藝、施工方法錯誤,施工組織、指揮不當?shù)蓉?zé)任過失的原因造成工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標準和設(shè)計要求,或造成工程倒塌、報廢或重大經(jīng)濟損失的事故,都是工程質(zhì)量事故。
建立和執(zhí)行質(zhì)量事故報告和處理制度是指在質(zhì)量事故發(fā)生后由有關(guān)人員進行質(zhì)量事故的識別和評審,分析產(chǎn)生質(zhì)量事故的原因,并制定處理質(zhì)量事故的措施,經(jīng)相應(yīng)責(zé)任部門審核批準后進行處理,并經(jīng)相關(guān)部門復(fù)核驗收。
8、常見的質(zhì)量問題及其分析
住宅工程施工中經(jīng)常會發(fā)生如混凝土構(gòu)件裂縫、屋面滲漏、衛(wèi)生間、廚房地面滲漏等常見的質(zhì)量問題,對建筑工程質(zhì)量的危害很大。本文從實踐中,對住宅工程施工中的質(zhì)量進行分析,并提出防治措施。
8.1.1混凝土構(gòu)件裂縫
混凝土構(gòu)件產(chǎn)生裂縫是一種常見的質(zhì)量問題。如:混凝土干縮裂縫?；炷帘砻嫠终舭l(fā)快,表面收縮變形,出現(xiàn)拉應(yīng)力,引起混凝土表面開裂?；炷翗?gòu)件堆放時, 支承墊木不在一條垂直線上,產(chǎn)生拉應(yīng)力,或運輸時受到劇烈的顛簸,從而產(chǎn)生構(gòu)件裂縫。
8.1.2抗震構(gòu)造柱斷條或爛根
因沒有將柱底部殘留砂漿、碎磚等雜物徹底清除,振搗不實或跑漿,構(gòu)造柱位置及節(jié)點處理不當,而產(chǎn)生斷條或爛根。構(gòu)造柱應(yīng)設(shè)置在墻體的內(nèi)側(cè),施工單位應(yīng)嚴格按設(shè)計要求施工。
8.1.3屋面滲漏
滲漏部位一般在山墻、檐口、變形縫處。產(chǎn)生的原因一般為:泛水高度不夠,局部積水,細部處理未按規(guī)范要求執(zhí)行,施工粗糙等。如溫度的變化使防水層遭到破壞,或由于水蒸氣的壓力,使卷材起鼓、起泡,破裂后造成滲漏。屋面防水工程應(yīng)由專業(yè)防水隊伍施工,施工中應(yīng)嚴格按設(shè)計圖紙及有關(guān)技術(shù)要求施工。
8.1.4地面起砂、起殼
地面起砂、起殼常見的因素:配合比不當,水灰比過大;水泥標號低;基層表面未清理干凈,或有積水,未按規(guī)定留設(shè)施工縫;水泥漿結(jié)合層粘結(jié)力差, 地面施工中受凍,或灑水養(yǎng)護的時間過早或過遲等。
8.1.5通氣孔堵塞
因操作中碎磚、砂漿等雜物掉落煙道內(nèi),砌筑質(zhì)量不好,把關(guān)不嚴,造成通氣孔堵塞。施工中應(yīng)嚴格按設(shè)計要求施工。煙道必須進行逐個檢查驗收。
8.1.6衛(wèi)生間、廚房地面滲漏
常見原因:有水房間地面的防水層作法不正確,施工質(zhì)量不好,管根、柱根防水處理不細。住戶進戶后改修,防水層、防水構(gòu)造受破壞。措施: 嚴格按設(shè)計要求及規(guī)定施工。保證有水房間地面標高低于其它室內(nèi)地面標高20mm。衛(wèi)生間、廚房等有防水要求房間的地面應(yīng)鋪設(shè)防水層。防水層鋪設(shè)完畢后應(yīng)作蓄水檢驗(深度為20~30mm),24小時內(nèi)無滲漏為合格。安裝衛(wèi)生器應(yīng)預(yù)埋準確,杜絕亂刨、亂砸,以防破壞防水層。
8.1.7鋁合金門窗質(zhì)量低劣
產(chǎn)生原因:盲目選用低質(zhì)廉價的鋁合金型材,片面追求低造價,偷工減料。設(shè)計圖紙簡單,只注明鋁合金窗,無任何技術(shù)要求。施工單位素質(zhì)低。措施:門窗必須采用經(jīng)管理部門認證、推薦使用的合格產(chǎn)品。應(yīng)讓有安裝資質(zhì)的單位施工。鋁合金門窗設(shè)計無要求時門窗框與洞口之間伸縮縫應(yīng)采用礦棉條或玻璃棉氈條分層填塞。塑料門窗框與洞口之間的縫隙應(yīng)采用苯板保溫材料填塞,內(nèi)外側(cè)均設(shè)密封膠縫。
8.8墻體結(jié)露、涂料霉變
原因:施工期間墻內(nèi)潮氣未充分釋放出來,墻體未干透,管理不善,使用不當?shù)?。措?嚴格按節(jié)點處理詳圖的規(guī)范要求施工,保證墻體的砂漿飽滿度,工程完工后作好通風(fēng),盡快晾干墻體。內(nèi)墻應(yīng)采用防霉變涂料,涂料使用前須經(jīng)反復(fù)檢測,確認質(zhì)量合格方可使用。
8.2防治措施
8.2.1完善設(shè)計圖紙和技術(shù)要求
設(shè)計圖紙質(zhì)量是保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)。實踐證明,很多質(zhì)量問題的形成都和設(shè)計有關(guān)。由于設(shè)計人員未按規(guī)范設(shè)計、施工重要部位缺少詳細圖紙、缺少實際經(jīng)驗等因素造成設(shè)計水平低下,造成質(zhì)量問題。因此,完善設(shè)計圖紙,盡量找出改進處,是設(shè)計人員的職責(zé)所在。
8.2.2嚴把原材料質(zhì)量進口關(guān)
“工程質(zhì)量,人命關(guān)天”。質(zhì)量檢測人員必須高度重視原材料的質(zhì)量,狠抓原材料的質(zhì)量進口關(guān)。用于建筑工程的材料、構(gòu)配件、設(shè)備達不到設(shè)計要求和產(chǎn)品的質(zhì)量標準, 會給工程質(zhì)量埋下巨大隱患。在生產(chǎn)過程中,一定要對采用的原材料檢驗質(zhì)量,全部符合技術(shù)指標方可采用。水泥、砂、石子性能指標必須達到規(guī)范要求。在生產(chǎn)過程中,對原材料的質(zhì)量要經(jīng)常檢測,還要求質(zhì)量控制人員隨時掌握其含量的變化規(guī)律,并制定相應(yīng)的對策?？傊?要從原材料進口處把握質(zhì)量關(guān)。
8.2.3加強對建筑市場的管理力度
主管部門應(yīng)加強對建筑市場的管理力度。實行許可證制度,考核合格的,才允許進入建筑市場承接業(yè)務(wù)。施工單位必須正確處理好質(zhì)量與價格的關(guān)系,必須首先滿足設(shè)計要求,達到國家標準,再求經(jīng)濟效益。
8.2.4施工單位高質(zhì)量施工
施工單位必須對施工過程進行嚴格的全程管理。若參與工程施工的管理項目員、技術(shù)員、操作人員素質(zhì)參差不齊,未能嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,會直接影響工程質(zhì)量。在工程施工中,應(yīng)以“預(yù)防為主”,加強巡視檢查,對違章操作及時糾正,防患于未然。在工序質(zhì)量自檢的基礎(chǔ)上,進行交接檢查必須堅持上道工序合格后才能進入下道工序的施工原則。
8.2.5加強監(jiān)理單位的監(jiān)督職能,把好工程質(zhì)量關(guān)
監(jiān)理單位要協(xié)助施工單位完善質(zhì)量保證體系,如審查施工單位的施工組織計劃和應(yīng)對困難的技術(shù)措施,事先提出有關(guān)施工工藝方面的具體要求,設(shè)立質(zhì)量監(jiān)控點。發(fā)現(xiàn)滲漏等隱患時,應(yīng)立即通知施工單位整改、復(fù)查,做好整改記錄。堅持上道工序未經(jīng)檢查不準進行下道工序的原則?？上扔墒┕挝蛔詸z,合格后再由監(jiān)理單位到現(xiàn)場會同施工單位檢驗。總之,監(jiān)理要有強烈的安全意識和責(zé)任感,做良心工程,并努力學(xué)習(xí)有關(guān)法律,加強法律觀念。
以上是本人對住宅工程質(zhì)量分析與防治措施的初淺看法。有不當之處,請同行指正。希望能拋磚引玉,大家共同來解決施工中的難題。
9、施工項目質(zhì)量問題的特點
施工項目質(zhì)量問題具有復(fù)雜性、嚴重性、可變性和多發(fā)性的特點。
9.1.1復(fù)雜性
施工項目質(zhì)量問題的復(fù)雜性,主要表現(xiàn)在引發(fā)質(zhì)量問題的因素復(fù)雜,從而增加了對質(zhì)量問題的性質(zhì)、危害的分析、判斷和處理的復(fù)雜性。例如建筑物的倒塌,可能是未認真進行地質(zhì)勘察,地基的容許承載力與持力層不符;也可能是未處理好不均勻地基,產(chǎn)生過大的不均勻沉降;或是盲目套用圖紙,結(jié)構(gòu)方案不正確,計算簡圖與實際受力不符;或是荷載取值過小,內(nèi)力分析有誤,結(jié)構(gòu)的剛度、強度、穩(wěn)定性差;或是施工偷工減料、不按圖施工、施工質(zhì)量低劣;或是建筑材料及制品不合格,擅自代用材料等原因所造成。由此可見,即使同一性質(zhì)的質(zhì)量問題,原因有時截然不同。所以,在處理質(zhì)量問題時,必須深入地進行調(diào)查研究,針對其質(zhì)量問題的特征作具體分析。
9.1.2嚴重性
施工項目質(zhì)量問題,輕者影響施工順利進行,拖延工期,增加工程費用;重者,給工程留下隱患,成為危房,影響安全使用或不能使用;更嚴重的是引起建筑物倒塌,造成人民生命財產(chǎn)的巨大損失。據(jù)統(tǒng)計,我國1983一1984年平均每四天半就發(fā)生一次房屋倒塌事故。某地有一棟六層的住宅樓,在主體施工過程中,現(xiàn)澆圈梁,軸線偏移了9.5cm,圈梁上面的樓板搭接長度不足3cm,造成6層樓板一直砸到底,當場砸死了11人。這血的教訓(xùn),值得深思,對工程質(zhì)量問題決不能掉以輕心,務(wù)必及時妥善處理,以確保建筑物的安全使用。
9.1.3可變性
許多工程質(zhì)量問題,還將隨著時間不斷發(fā)展變化。例如,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的裂縫將隨著環(huán)境濕度、溫度的變化而變化,或隨著荷載的大小和持荷時間而變化;建筑物的傾斜,將隨著附加彎矩的增加和地基的沉降而變化;混合結(jié)構(gòu)墻體的裂縫也會隨著溫度應(yīng)力和地基的沉降量而變化;甚至有的細微裂縫,也可以發(fā)展成構(gòu)件斷裂或結(jié)構(gòu)物倒塌等重大事故。所以,在分析、處理工程質(zhì)量問題時,一定要特別重視質(zhì)量事故的可變性,應(yīng)及時采取可靠的措施,以免事故進一步惡化。
9.1.4多發(fā)性
施工項目中有些質(zhì)量問題,就象 常見病、多發(fā)病一樣經(jīng)常發(fā)生,而成為質(zhì)量通病,如屋面、衛(wèi)生間漏水;抹灰層開裂、脫落;地面起砂、空鼓;排水管道堵塞;預(yù)制構(gòu)件裂縫等。另有一些同類型的質(zhì)量問題,往往一再重復(fù)發(fā)生,如雨蓬的傾覆,懸挑梁、板的斷裂,混凝土強度不足等。因此,吸取多發(fā)性事故的教訓(xùn),認真總結(jié)經(jīng)驗,是避免事故重演的有效措施。
9.2.施工項目質(zhì)量問題分析
施工項目質(zhì)量問題表現(xiàn)的形式多種多樣,諸如建筑結(jié)構(gòu)的錯位、變形、傾斜、倒塌、破壞、開裂、滲水、漏水、剛度差、強度不足、斷面尺寸不準等等,但究其原因,可歸納如下:
9.2.1.違背建設(shè)程序
如不經(jīng)可行性論證,不作調(diào)查分析就拍板定案;沒有搞清工程地質(zhì)、水文地質(zhì)就倉促開工;無證設(shè)計,無圖施工;任意修改設(shè)計,不按圖紙施工;工程竣工不進行試車運轉(zhuǎn)、不經(jīng)驗收就交付使用等盲干現(xiàn)象,致使不少工程項目留有嚴重隱患,房屋倒塌事故也常有發(fā)生。
9.2.2.工程地質(zhì)勘察原因
未認真進行地質(zhì)勘察,提供地質(zhì)資料、數(shù)據(jù)有誤;地質(zhì)勘察時,鉆孔間距太大,不能全面反映地基的實際情況,如當基巖地面起伏變化較大時,軟土層厚薄相差亦甚大;地質(zhì)勘察鉆孔深度不夠,沒有查清地下軟土層、滑坡、墓穴、孔洞等地層構(gòu)造;地質(zhì)勘察報告不詳細、不準確等,均會導(dǎo)致采用錯誤的基礎(chǔ)方案,造成地基不均勻沉降、失穩(wěn),使上部結(jié)構(gòu)及墻體開裂、破壞、倒塌。
9.2.3.末加固處理好地基
對軟弱土、沖填土、雜填士、濕陷性黃土、膨脹土、巖層出露、溶巖、土洞等不均勻地基未進行加固處理或處理不當,均是導(dǎo)致重大質(zhì)量問題的原因。必須根據(jù)不同地基的工程特性,按照地基處理應(yīng)與上部結(jié)構(gòu)相結(jié)合,使其共同工作的原則,從地基處理、設(shè)計措施、結(jié)構(gòu)措施、防水措拖、施工措施等方面綜合考慮治理。
9.2.4.設(shè)計計算問題
設(shè)計考慮不周,結(jié)構(gòu)構(gòu)造不合理,計算簡圖不正確,計算荷載取值過小,內(nèi)力分析有誤,沉降縫及伸縮縫設(shè)置不當,懸挑結(jié)構(gòu)未進行抗傾覆驗算等,都是誘發(fā)質(zhì)量問題的隱患。
9.2.5.建筑材料及制品不合格
諸如:鋼筋物理力學(xué)性能不符合標準,水泥受潮、過期、結(jié)塊、安定性不良,砂石級 配不合理、有害物含量過多,混凝土配合比不準,外加劑性能、摻量不符合要求時,均會影響混凝土強度、和易性、密實性、抗?jié)B性,導(dǎo)致混凝土結(jié)構(gòu)強度不足、裂縫、滲漏、蜂窩、露筋等質(zhì)量問題;預(yù)制構(gòu)件斷面尺寸不準,支承錨固長度不足,未可靠建立預(yù)應(yīng)力值,鋼筋漏放、錯位,板面開裂等,必然會出現(xiàn)斷裂、垮塌。
9.2.6.施工和管理問題
許多工程質(zhì)量問題,往往是由施工和管理所造成。例如:
(1)不熟悉圖紙,盲目施工,圖紙未經(jīng)會審,倉促施工;未經(jīng)監(jiān)理、設(shè)計部門同意,擅自修改設(shè)計。
(2)不按圖施工。把鉸接作成剛接,把簡支梁作成連續(xù)梁,抗裂結(jié)構(gòu)用光圓鋼筋代替變形鋼筋等,致使結(jié)構(gòu)裂縫破壞;擋土墻不按圖設(shè)濾水層,留排水孔,致使土壓力增大,造成擋土墻傾覆。
(3)不按有關(guān)施工驗收規(guī)范施工。如現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)不按規(guī)定的位置和方法任意留設(shè)施工縫;不按規(guī)定的強度拆除模板;砌體不按組砌形式砌筑,留直槎不加拉結(jié)條,在小于lm寬的窗間墻上留設(shè)腳手眼等。
(4)不按有關(guān)操作規(guī)程施工。如用插入式振搗器搗實混凝土?xí)r,不按插點均布、快插慢拔、上下抽動、層層扣搭的操作方法,致使混凝士振搗不實;整體性差;又如,磚砌體包心砌筑,上下通縫,灰漿不均勻飽滿,游丁走縫,不橫平豎直等都是導(dǎo)致磚墻、磚柱破壞、倒塌的主要原因。
(5)缺乏基本結(jié)構(gòu)知識,施工蠻干。如將鋼筋混凝土預(yù)制梁倒放安裝;將懸臂梁的受拉鋼筋放在受壓區(qū);結(jié)構(gòu)構(gòu)件吊點選擇不合理,不了解結(jié)構(gòu)使用受力和吊裝受力的狀態(tài);施工中在樓面超載堆放構(gòu)件和材料等,均將給質(zhì)量和安全造成嚴重的后果。
(6)施工管理紊亂,施工方案考慮不周,施工順序錯誤。技術(shù)組織措施不當,技術(shù)交底不清,違章作業(yè)。不重視質(zhì)量檢查和驗收工作等等,都是導(dǎo)致質(zhì)量問題的禍根。
9.2.7.自然條件影響
施工項目周期長、露天作業(yè)多,受自然條件影響大,溫度、濕度、日照、雷電、供水、大風(fēng)、暴雨等都能造成重大的質(zhì)量事故,施工中應(yīng)特別重視,采取有效措施予以預(yù)防。
9.2.8.建筑結(jié)構(gòu)使用問題
建筑物使用不當,亦易造成質(zhì)量間題。如不經(jīng)校核、驗算,就在原有建筑物上任意加層;使用荷載超過原設(shè)計的容許荷載;任意開槽、打洞、削弱承重結(jié)構(gòu)的截面等。
9.3施工項目質(zhì)量問題分析、處理的目的及程序
9.3.1施工項目質(zhì)量問題分析、處理的目的
施工項目質(zhì)量問題分析、處理的主要目的是:
(1)正確分析和妥善處理所發(fā)生的質(zhì)量問題,以創(chuàng)造正常的施工條件;
(2)保證建巰物、構(gòu)筑物的安全使用,減少事故的損失;
(3)總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),預(yù)防事故重復(fù)發(fā)生;
(4)了解結(jié)構(gòu)實際工作狀態(tài),為正確選擇結(jié)構(gòu)計算簡圖、構(gòu)造設(shè)計,修訂規(guī)范、規(guī)程和有關(guān)技術(shù)措施提供依據(jù)。
9.3.2施工項目質(zhì)量問題分析處理的程序
施工項目質(zhì)量問題分析、處理的程序,一般可按圖4-1所示進行。
事故發(fā)生后,應(yīng)及時組織調(diào)查處理。調(diào)查的主要目的,是要確定事故的范圍、性質(zhì)、影響和原因等,通過調(diào)查為事故的分析與處理提供依據(jù),一定要力求全面、準確、客觀。調(diào)查結(jié)果,要整理撰寫成事故調(diào)查報告,其內(nèi)容包括:1.工程概況,重點介紹事故有關(guān)部分的工程情況;2.事故情況,事故發(fā)生時間、性質(zhì)、現(xiàn)狀及發(fā)展變化的情況;3.是否需要采取臨時應(yīng)急防護措施;4.事故調(diào)查中的數(shù)據(jù)、資料;5.事故原因的初步判斷;6.事故涉及人員與主要責(zé)任者的情況等。
事故的原因分析,要建立在事故情況調(diào)查的基礎(chǔ)上,避免情況不明就主觀分析推斷事故的原因。尤其是有此事故,其原因錯綜復(fù)雜,往往涉及到勘察、設(shè)計、施工、材質(zhì)、使用管理等幾方面,只有對調(diào)查提供的數(shù)據(jù)、資料進行詳細分析后,才能去偽存真,找到造成事故的主要原因。事故的處理要建工在原因分析的基礎(chǔ)上,對有此事故時認識不清時,只要事故不致產(chǎn)生嚴重的惡化,可以繼續(xù)觀察一段時間,做進一步調(diào)查分析,不要急于求成:以免造以同一 事故多次處理的不良后果。事故處理的基本要求是:安全可靠,不留隱患,滿足建筑功能和使用要求,技術(shù)可行,經(jīng)濟合理,施工方便。在事故處理中,還必須加強質(zhì)量檢查和驗收。對每一個質(zhì)量事故,無論是否需要處理都要經(jīng)過分析,作出明確的結(jié)論。
(三)質(zhì)量問題不作處理的論證
施工項目的質(zhì)量問題,并非都要處理,即使有些質(zhì)量缺陷,雖已超出了國家標準及規(guī)范要求,但也可以針對工程的具體情況,經(jīng)過分析、論證,作出勿需處理的結(jié)論?？傊?對質(zhì)量問題的處理,也要實事求是,既不能掩飾,也不能擴大,以免造成不必要的經(jīng)濟損失和延誤工期。
勿需作處理的質(zhì)量問題常有以下幾種情況:
(1)不影響結(jié)構(gòu)安全,生產(chǎn)工藝和使用要求。例如,有的建筑物在施工中發(fā)生了錯位,若要糾正,困難較大,或?qū)⒃斐芍卮蟮慕?jīng)濟損失。經(jīng)分析論證,只要不影響工藝和使用要求,可以不作處理。
(2)檢驗中的質(zhì)量問題,經(jīng)論證后可不作處理。例如,混凝土試塊強度偏低,而實際混凝土強度,經(jīng)測試論證已達到要求,就可不作處理。
(3)某些輕微的質(zhì)量缺陷,通過后續(xù)工序可以彌補的,可不處理。例如,混凝土墻板出現(xiàn)了輕微的蜂窩、麻面,而該缺陷可通過后續(xù)工序抹灰、噴涂、刷白籌進行彌補,則勿需對墻板的缺陷進行處理。
(4)對出現(xiàn)的質(zhì)量問題,經(jīng)復(fù)核驗算,仍能滿足設(shè)計要求者,可不作處理。例如,結(jié)構(gòu)斷面被削弱后,仍能滿足設(shè)計的承載能力,但這種做法實際上在挖設(shè)計的潛力,因此需要特別慎重。
(四)質(zhì)量問題處理的鑒定
質(zhì)量問題處理是否達到預(yù)期的目的;是否留有隱患,需要通過檢查驗收來作出結(jié)論,事故處理質(zhì)量檢查驗收,心需嚴格按施工驗收規(guī)范中有關(guān)規(guī)定進行;必要時,還要通過實測、實量,荷載試驗,取樣試壓,儀表檢測等方法來獲取可靠的數(shù)據(jù)。這樣,才可能對事故作出明確的處理結(jié)論。
事故處理結(jié)論的內(nèi)容有以下幾種:
(1)事故已排除,可以繼續(xù)施工;
(2)隱患已經(jīng)消除,結(jié)構(gòu)安全可靠;
(3)經(jīng)修補處理后,完全滿足使用要求;
(4)基本滿足使用要求,但附有限制條件,如限制使用荷載,限制使用條件等;
(5)對耐久性影響的結(jié)論;
(6)對建筑外觀影響的結(jié)論;
(7)對事故責(zé)任的結(jié)論等。
此外,對一時難以作出結(jié)論的事故,還應(yīng)進一步提出觀測檢查的要求。
事故處理后,還必須提交完整的事故處理報告,其內(nèi)容包括:事故調(diào)查的原始資料、測試數(shù)據(jù),事故的原因分析、論證;事故處理的依據(jù);事故處理方案、方法及技術(shù)措施;檢查驗收記錄;事故勿需處理的論證;以及事故處理結(jié)論等。
第15篇 園區(qū)看房人員及參觀房屋人員管理規(guī)定
園區(qū)看房人員及參觀房屋人員的管理規(guī)定
一、所有看房攝像拍照及參觀別墅房屋的人員,統(tǒng)一由銷售部接待并帶領(lǐng)參觀。沒有銷售人員的帶領(lǐng),禁止客人進入園區(qū)。
二、園區(qū)警衛(wèi)對進入園區(qū)看房的人員要及時通知警衛(wèi)領(lǐng)班,警衛(wèi)領(lǐng)班接到通知后要趕到現(xiàn)場,協(xié)助、指揮園區(qū)內(nèi)相關(guān)崗位的警衛(wèi)將看房者納入視線,注意觀察看房者的一切行動。未經(jīng)管理處允許,看房人員不得對園區(qū)、房屋進行照相、攝像,如有發(fā)現(xiàn),必須立即制止。園區(qū)外圍警衛(wèi)要注意外圍是否有人對園區(qū)內(nèi)拍照、攝像,如有發(fā)現(xiàn)要將其哄離。
三、俱樂部銷售人員帶會員在園區(qū)內(nèi)看房,要經(jīng)過管理處同意,否則,園區(qū)警衛(wèi)有權(quán)制止,并上報管理處。
四、看房人員無權(quán)走訪住戶,警衛(wèi)如發(fā)現(xiàn)此情況,必須及時制止,同時和管理處聯(lián)系,并且將看房人扣留,等待管理處來人解決。
五、市政機關(guān)等政府部門看房,也要有銷售人員帶領(lǐng),否則不允許其進入園區(qū)。
六、警衛(wèi)值勤中若發(fā)現(xiàn)無銷售人員帶領(lǐng)的人員看房或在園區(qū)游蕩,要上前盤問,并請其找銷售人員陪同,同時通知管理處。發(fā)現(xiàn)看房人行跡可疑的,要通知領(lǐng)班和管理處,同時將其控制住,等待領(lǐng)班和管理處領(lǐng)導(dǎo)前來處理。
七、警衛(wèi)人員對看房者詢問時,要語言文明,態(tài)度和藹,樹立我園區(qū)警衛(wèi)的良好形象。
八、在未接到管理處或開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、銷售部的任何通知,對無銷售人員陪同的看房者和欲到園區(qū)攝像、拍照者聲稱已經(jīng)上述部門、領(lǐng)導(dǎo)同意的情況,園區(qū)警衛(wèi)不得輕信,必須報告領(lǐng)班和管理處進行核實,沒有得到答復(fù)前,不得讓此類人員進入園區(qū)走動或有任何其它有礙園區(qū)舉動。
九、為避免園區(qū)商業(yè)機密被竊取及業(yè)主免受不法侵害,警衛(wèi)人員要加強工作責(zé)任心,堅持原則,落實貫徹此規(guī)定,決不給妄圖竊取商業(yè)機密的人員和犯罪嫌疑人實施不法行為的機會。
20__年8月修訂
