商業(yè)地產(chǎn)策劃方案

更新時(shí)間：2024-11-20 查看人數(shù)：24

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案第1篇

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營銷1,2,3班畢業(yè)設(shè)計(jì)題目學(xué)號(hào) 姓名指導(dǎo)教師畢業(yè)設(shè)計(jì)題目張曉丹面向營銷網(wǎng)站規(guī)劃設(shè)計(jì) (3人) 利用電子郵件進(jìn)行外向營銷的方法設(shè)計(jì) 客戶滿意度調(diào)查與預(yù)測(cè)的模型設(shè)計(jì) 即時(shí)通信系統(tǒng)在呼叫中心的應(yīng)用設(shè)計(jì) 董志英綜合購物中心購物環(huán)境研究 (4人) 大型購物超市購物環(huán)境研究居民住房情況調(diào)查及需求發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)服務(wù)業(yè)的人力資源管理體系框架消費(fèi)者消費(fèi)心態(tài)調(diào)整及商業(yè)服務(wù)業(yè)營銷活動(dòng)策劃商業(yè)服務(wù)業(yè)特殊營銷活動(dòng)策劃馬記物流技術(shù)研究 (10人) 商品包裝設(shè)計(jì) 商品陳列設(shè)計(jì) 武洪斌某公司營銷市場(chǎng)戰(zhàn)略決策設(shè)計(jì) (5人) 某公司營銷非市場(chǎng)戰(zhàn)略決策設(shè)計(jì) 某公司產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 企業(yè)營銷模式設(shè)計(jì) 產(chǎn)品促銷方式設(shè)計(jì) 企業(yè)營銷培訓(xùn)體系設(shè)計(jì) 石爽診斷'保龍倉','盛福祥'在市場(chǎng)營銷方面有何不同?設(shè)計(jì)你的超市營銷方式及風(fēng)格. (6人) 分析'麥當(dāng)勞','肯德基'的市場(chǎng)定位和營銷策略 '早餐工程'的營銷設(shè)計(jì) 保險(xiǎn)公司的營銷設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)公司的營銷設(shè)計(jì) 張振旺中國品牌現(xiàn)狀及發(fā)展策略 (4人) 某市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(汽車,保健品,家電,白酒飲料) 某市場(chǎng)細(xì)分及營銷策略某市場(chǎng)營銷渠道研究某產(chǎn)品策劃市場(chǎng)營銷體系的建設(shè)與管理中國廣告市場(chǎng)分析整合市場(chǎng)營銷一則成功的案例分析一則失敗的案例分析營銷1,2,3班畢業(yè)設(shè)計(jì)題目學(xué)號(hào) 姓名指導(dǎo)教師畢業(yè)設(shè)計(jì)題目如何做好市場(chǎng)調(diào)查劉建民企業(yè)ci形象設(shè)計(jì) (7人) 企業(yè)產(chǎn)品廣告設(shè)計(jì) 公益廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì) 企業(yè)文化方案設(shè)計(jì) 企業(yè)理念方案設(shè)計(jì) 企業(yè)視覺系統(tǒng)方案設(shè)計(jì) 企業(yè)行為規(guī)范方案設(shè)計(jì) 企業(yè)標(biāo)志方案設(shè)計(jì) 企業(yè)營銷方案設(shè)計(jì) 企業(yè)廣告組織設(shè)計(jì) 陳軍須服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估模型設(shè)計(jì) (8人) 市場(chǎng)信息資源的開發(fā)方法條碼技術(shù)在商品包裝中的應(yīng)用問卷調(diào)查在客戶關(guān)系管理中的應(yīng)用——調(diào)查表設(shè)計(jì) 服務(wù)營銷的創(chuàng)意設(shè)計(jì) 客戶關(guān)系管理系統(tǒng)模式設(shè)計(jì) 互動(dòng)行銷在internet上的實(shí)現(xiàn) 網(wǎng)絡(luò)營銷的技術(shù)支持商標(biāo)方案設(shè)計(jì)與營銷的關(guān)系岳淑捷企業(yè)營銷組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) (5人) 企業(yè)營銷培訓(xùn)體系設(shè)計(jì) 商品包裝設(shè)計(jì) 物流配送體系設(shè)計(jì) 營銷人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 營銷預(yù)測(cè)模式設(shè)計(jì) 商品質(zhì)量體系的構(gòu)成設(shè)計(jì) 劉宏偉某產(chǎn)品定價(jià)設(shè)計(jì) (8人) 某產(chǎn)品客戶滿意度調(diào)查方案設(shè)計(jì) 某商店最佳服務(wù)范圍設(shè)計(jì) 某市場(chǎng)調(diào)查分析方案設(shè)計(jì) 某公司總體戰(zhàn)略決策設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略模式設(shè)計(jì) 某公司市場(chǎng)定位設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分設(shè)計(jì) 某公司經(jīng)營戰(zhàn)略策劃設(shè)計(jì) 營銷1,2,3班畢業(yè)設(shè)計(jì)題目學(xué)號(hào) 姓名指導(dǎo)教師畢業(yè)設(shè)計(jì)題目某公司分銷體系設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品促銷手段設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品市場(chǎng)傳播設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品市場(chǎng)營銷組合設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品推廣設(shè)計(jì) 王力某食品公司的戰(zhàn)略管理設(shè)計(jì)方案 (7人) 某飲料(酒類)公司的戰(zhàn)略管理設(shè)計(jì)方案某家電公司的戰(zhàn)略管理設(shè)計(jì)方案某大型超市的戰(zhàn)略管理設(shè)計(jì)方案某服裝公司的戰(zhàn)略管理設(shè)計(jì)方案張金成入世后中國轎車(或手機(jī))市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查與需求分析 (7人) 某網(wǎng)絡(luò)商店的經(jīng)營管理策略分析某公司網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)市場(chǎng)策略研究分析加入wto對(duì)中國證券市場(chǎng)的影響論知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的企業(yè)文化與營銷人員的素質(zhì) 某企業(yè)的業(yè)務(wù)流程重組(bpr)設(shè)計(jì) 某企業(yè)的供應(yīng)鏈管理(scm)改進(jìn)設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案第2篇

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企業(yè)產(chǎn)品不同，營銷目標(biāo)不同,則所側(cè)重的各項(xiàng)內(nèi)容在策劃編制上也可有詳略取舍。

農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)營銷隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷擴(kuò)展、延伸，在營銷發(fā)展的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了策劃營銷。它是在一般市場(chǎng)營銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際操作性更強(qiáng)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的決勝利器。策劃書是農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃的反映。在此談一談農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的編制的問題。如何撰寫農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書呢？

一、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書編制的原則。

為了提高農(nóng)產(chǎn)品策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則；

(一）、邏輯思維原則。策劃的目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀，再把策劃中心目的全盤托出；其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問題的對(duì)策。

(二）、簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則。要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際操作指導(dǎo)意義。

(三）、可操作原則。編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營銷活動(dòng)中的每個(gè)人的工作及各環(huán)節(jié)關(guān)系的處理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案創(chuàng)意再好也無任何價(jià)值。不易于操作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜、顯效低。

(四）、創(chuàng)意新穎原則。要求策劃的“點(diǎn)子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受。新穎的創(chuàng)意是策劃書的核心內(nèi)容。

二、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的基本內(nèi)容。

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依據(jù)產(chǎn)品或營銷活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是，從農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來看，其中有些要素是共同的。

因此，我們可以共同探討農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式。封面>;策劃書的封面可提供以下信息：①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機(jī)構(gòu)或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)檗r(nóng)產(chǎn)品營銷策劃具有一定時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。

策劃書的正文部分主要包括：

(一）、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃目的

要對(duì)本農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)、宗旨樹立明確的觀點(diǎn)（如：提高市場(chǎng)占有率；擴(kuò)大產(chǎn)品知名度；樹立規(guī)模、優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、服務(wù)的良好形象），作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或強(qiáng)調(diào)其執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量地完成。

企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個(gè)方面：

>;企業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)策劃出一套農(nóng)產(chǎn)品行銷計(jì)劃。

>;企業(yè)發(fā)展壯大，原有的營銷方案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的農(nóng)產(chǎn)品營銷方案。

>;企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。

>;企業(yè)原營銷方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。

>;市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷方案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。

>;企業(yè)在總的營銷方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。

如:首先強(qiáng)調(diào)“農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)營銷不僅僅是公司的一個(gè)普通產(chǎn)品的市場(chǎng)營銷”，然后說明農(nóng)產(chǎn)品營銷成敗對(duì)公司長遠(yuǎn)、近期利益對(duì)長城系列的影響的重要性，要求公司各級(jí)人員及各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí)，完成好任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。

(二）、分析當(dāng)前的農(nóng)產(chǎn)品營銷環(huán)境狀況

對(duì)同類產(chǎn)品市場(chǎng)狀況，競(jìng)爭(zhēng)狀況及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為指訂相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷手段提供依據(jù)的?！爸褐朔侥馨賾?zhàn)不殆”，因此這一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：

1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析：

①產(chǎn)品的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況。

②市場(chǎng)成長狀況，產(chǎn)品目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的產(chǎn)品公司營銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營銷策略效果怎樣，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。

③消費(fèi)者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展前景。

2、對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)影響因素進(jìn)行分析。

主要是對(duì)影響產(chǎn)品的不可控因素進(jìn)行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)心理等，對(duì)一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品(如：計(jì)算機(jī)、家用電器等產(chǎn)品)的營銷策劃中還需要考慮技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)方向的影響。

(三）、市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析

農(nóng)產(chǎn)品營銷方案，是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃的關(guān)鍵。只是找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。

1、針對(duì)產(chǎn)品目前農(nóng)產(chǎn)品營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：

>;企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

>;農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)，功能不全，被消費(fèi)者冷落。

>;農(nóng)產(chǎn)品包裝太差，提不起消費(fèi)者的購買興趣。

>;農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格定位不當(dāng)。

>;銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。

>;促銷方式不務(wù)，消費(fèi)者不了解企業(yè)產(chǎn)品。

>;服務(wù)質(zhì)量太差，令消費(fèi)者不滿。

>;售后保證缺乏，消費(fèi)者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)分析優(yōu)、劣勢(shì)。從問題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或消費(fèi)群特點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要消費(fèi)群作為營銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

(四）、農(nóng)產(chǎn)品營銷目標(biāo)

營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售量為萬件，預(yù)計(jì)毛利萬元，市場(chǎng)占有率實(shí)現(xiàn)。通過市場(chǎng)分析，找出市場(chǎng)機(jī)會(huì)，提煉自身優(yōu)勢(shì)，確定銷售目標(biāo)。例如確定的目標(biāo)市場(chǎng)：以行業(yè)銷售為主（利潤和穩(wěn)定市場(chǎng)）、渠道銷售為輔（提高知名度，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率）；行業(yè)主要主要系指工礦，交通，建筑，

消防，制造，工廠等有一定采購規(guī)模的目標(biāo)客戶；渠道銷售主要系指區(qū)縣級(jí)的加盟或者商。(五）、農(nóng)產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略（具體行銷方案）

1、農(nóng)產(chǎn)品營銷宗旨：

一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：

>;以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。

>;以農(nóng)產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營銷重點(diǎn)。

>;建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。

2、農(nóng)產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。

1）農(nóng)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

2）農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。

3）農(nóng)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí)。

4）農(nóng)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略。

5）農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。

3、價(jià)格策略。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：

>;拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。

>;給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購。

>;以成本為基礎(chǔ)，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力。若企業(yè)以農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格為營銷優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂。

4、銷售渠道。農(nóng)產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商、商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策

5、廣告宣傳。

1）原則：

①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹立公司形象。

②長期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來變?nèi)ィ兌喙δ芰?，消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識(shí)商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

④不定期的配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重大節(jié)假日，公司有紀(jì)念意義的活動(dòng)等。

2）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。

②銷后適時(shí)推出誠征商廣告。

③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。

④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。

⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。

6、農(nóng)產(chǎn)品營銷具體行動(dòng)方案

根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營銷優(yōu)勢(shì)。

(六）、農(nóng)產(chǎn)品策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算

這一部分記載的是整個(gè)營銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入，包括農(nóng)產(chǎn)品營銷過程中的總費(fèi)用、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。

(七）、銷售增長預(yù)測(cè)與效益分析

該部分對(duì)營銷行動(dòng)方案投入實(shí)施后的效益分析，包括農(nóng)產(chǎn)品營銷后未來1-5年的銷售增長、利潤與收益分析、現(xiàn)金流分析、投資回報(bào)率等。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案第3篇

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房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以很多地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會(huì)再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書。

一般說來，“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對(duì)發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：

一、研展部分

1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。

2、區(qū)域市場(chǎng)分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。

3、swot分析。主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì)（strength）、弱點(diǎn)（weakness）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunist）及存在的問題（threats）。

4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對(duì)目標(biāo)客戶的分析，從而可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。

5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。

二、企劃部分

包括：

1、廣告總精神。

2、訴求重點(diǎn)。

3、np稿標(biāo)題初擬。

4、媒體計(jì)劃。

三、業(yè)務(wù)部分

主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。

完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種的方式：

（1）純；

（2）（即包括廣告）；

（3）包銷。這三種方式的價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書”寫出來后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個(gè)醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對(duì)提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對(duì)營銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。

總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。

“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)

成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：

一、定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等）

你的市場(chǎng)定位是否適應(yīng)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在?！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。

二、時(shí)機(jī)（投資開發(fā)的時(shí)機(jī)）

投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎(chǔ)上。如果對(duì)投資開發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗?！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對(duì)時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。

三、位置（項(xiàng)目開發(fā)所在的地理位置）

位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對(duì)于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。

在接受樓盤時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫出“營銷策劃書”。根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案第4篇

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一、六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃工作必要性

未來五年我區(qū)將通過在城郊西部、西南部區(qū)域布局交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地、總部基地、文化創(chuàng)意和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地等六大產(chǎn)業(yè)基地，著力打造布局合理、配套齊全、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化城市新區(qū)，形成全區(qū)發(fā)展新空間、產(chǎn)業(yè)聚集新格局和經(jīng)濟(jì)增長新引擎。加強(qiáng)六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，規(guī)劃策劃是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，規(guī)劃是產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)的龍頭，決定了基地的發(fā)展方向、規(guī)模和品質(zhì)，是指導(dǎo)整個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“路線圖”；策劃工作，特別是招商策劃是落實(shí)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重要抓手，是產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，是下一步招商選資工作的依據(jù)和準(zhǔn)繩。因此制定科學(xué)的、切實(shí)可行的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案，為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確的決策依據(jù)，才能促使六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)走上良性循環(huán)和健康發(fā)展的軌道。

二、主要工作要求和責(zé)任分工

（一）認(rèn)真研究發(fā)展思路，努力推動(dòng)規(guī)劃策劃順利進(jìn)行。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府工作部署，認(rèn)真學(xué)習(xí)文件精神，正確理解區(qū)委、區(qū)政府的總體思路，明確六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃內(nèi)容要求，研讀國家相關(guān)政策法規(guī)，了解各類產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)基地內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)情況、土地存量、基地運(yùn)作模式、周邊環(huán)境、招商方向、政務(wù)服務(wù)、稅費(fèi)土地優(yōu)惠政策等情況認(rèn)真調(diào)查分析研究，盡快形成符合國家產(chǎn)業(yè)政策及我區(qū)產(chǎn)業(yè)和空間布局要求的六大基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案，并就其可行性進(jìn)行專家論證，與上級(jí)部門加強(qiáng)溝通聯(lián)系，積極爭(zhēng)取相關(guān)扶持和優(yōu)惠政策，加快推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃建設(shè)。

（二）統(tǒng)一規(guī)劃布局，分步建設(shè)實(shí)施。在我區(qū)總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，各基地由牽頭單位負(fù)責(zé)，根據(jù)各自功能定位、產(chǎn)業(yè)定位、運(yùn)作模式和國家產(chǎn)業(yè)政策等要求，重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，完善重大基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，根據(jù)輕重緩急，合理安排建設(shè)時(shí)序，做到基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先配套、公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)先發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)先建設(shè)，加快基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地在資源配置、服務(wù)平臺(tái)、市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)鏈條、技術(shù)創(chuàng)新、節(jié)能減排、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等方面協(xié)同發(fā)展，有效降低企業(yè)交易成本、生產(chǎn)成本，確保各基地功能完善、建設(shè)到位，促進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地健康持續(xù)發(fā)展。

（三）創(chuàng)新招商選資，強(qiáng)化招大引強(qiáng)。加強(qiáng)專業(yè)招商隊(duì)伍建設(shè)，深入研究各產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)捕捉專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地?cái)U(kuò)展動(dòng)向，明確六大產(chǎn)業(yè)基地招商方向，確定招商引資有效的方式，嚴(yán)格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提升產(chǎn)業(yè)空間的地產(chǎn)強(qiáng)度和空間價(jià)值，主動(dòng)加強(qiáng)溝通聯(lián)系和服務(wù)對(duì)接，打造區(qū)六大產(chǎn)業(yè)基地品牌形象，以品牌優(yōu)勢(shì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展形成各大產(chǎn)業(yè)基地的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和比較優(yōu)勢(shì)。提升環(huán)境招商能力，在做好軟、硬環(huán)境的基礎(chǔ)上，各相關(guān)單位要明確招商重點(diǎn)，大力推進(jìn)主題概念招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商、資源招商、引進(jìn)一批符合國家產(chǎn)業(yè)政策、投資規(guī)模大、吸納就業(yè)能力強(qiáng)、對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)突出的優(yōu)質(zhì)龍頭帶動(dòng)項(xiàng)目，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

（四）明確分工責(zé)任，同步推進(jìn)六大基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃工作。六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃工作由區(qū)發(fā)改委負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，對(duì)內(nèi)制定工作方案，搭建好協(xié)調(diào)配合、信息傳遞平臺(tái)，做好銜接協(xié)調(diào)與督促落實(shí)工作，對(duì)外做好業(yè)務(wù)溝通，積極爭(zhēng)取政策扶持及聯(lián)絡(luò)專家學(xué)者等工作。相關(guān)部門要嚴(yán)格按照方案時(shí)間要求及責(zé)任分工做出六大產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案；方案初步完成后，組織專家論證會(huì)，多方借智，以加強(qiáng)規(guī)劃的實(shí)用性和可操作性，區(qū)政府督查室負(fù)責(zé)工作督導(dǎo)。各部門要加強(qiáng)溝通、協(xié)調(diào)配合，共同深入扎實(shí)的推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃建設(shè)工作。

1、交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地：以重汽集團(tuán)為龍頭，整合周邊資源，拓展延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，打造規(guī)?；⒏叨嘶?、集群化的交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)經(jīng)信局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)科技局、黨家街道辦事處。

2、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地：以西客站片區(qū)智能經(jīng)濟(jì)區(qū)(臘山)為核心，依托西門子等高科技企業(yè)，打造人力資源豐富、科技成果顯著、發(fā)展?jié)摿薮蟮母咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)科技局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)信局、區(qū)商務(wù)局、臘山工業(yè)基地管委會(huì)、臘山創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、白馬山街道辦事處。

3、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地：以新城工業(yè)基地為起步區(qū)，積極引進(jìn)大型現(xiàn)代物流項(xiàng)目，在黨家和陡溝區(qū)域打造組織化程度高、集散能力強(qiáng)、帶動(dòng)作用突出的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)經(jīng)信局、區(qū)商務(wù)局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、新城工業(yè)基地管委會(huì)、七賢街道辦事處、白馬山街道辦事處、黨家街道辦事處、陡溝街道辦事處。

4、岳而總部基地：結(jié)合城中村改造開發(fā)，在岳而片區(qū)加快引進(jìn)聚合總部辦公室、研發(fā)設(shè)計(jì)、中試成果轉(zhuǎn)化等高端業(yè)態(tài)，打造制度環(huán)境良好、服務(wù)體系完善的總部基地。牽頭單位：區(qū)投資服務(wù)中心，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)信局、陡溝街道辦事處。

5、文化創(chuàng)意基地：著力打造高知識(shí)性，強(qiáng)融合性的文化創(chuàng)意基地，加快鄭莊產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)。牽頭單位：區(qū)文化局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、陡溝街道辦事處。

6、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地：以鄭莊產(chǎn)業(yè)園為平臺(tái)，加強(qiáng)與專業(yè)化園區(qū)運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作，搞好鄭莊外包產(chǎn)業(yè)園基地的規(guī)劃策劃。牽頭單位：區(qū)商務(wù)局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、陡溝街道辦事處。

三、工作步驟和時(shí)間安排：

（一）開展調(diào)研，掌握情況（2012年2月16日-3月4日）

牽頭部門組織相關(guān)單位對(duì)產(chǎn)業(yè)基地進(jìn)行全面調(diào)研，并形成調(diào)研報(bào)告，附調(diào)查表格，表樣不做統(tǒng)一，根據(jù)各自產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)自行編制。

（二）對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)，形成框架意見（2012年2月27日-3月11日）

牽頭部門在已形成的調(diào)研報(bào)告基礎(chǔ)上，對(duì)照國家、省、市對(duì)產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、招商條件及優(yōu)惠政策，初步形成規(guī)劃策劃方案框架意見。

（三）集思廣益，完成詳規(guī)（2012年3月12日-4月1日）

根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的發(fā)展思路及規(guī)劃策劃初步方案，各牽頭部門組織專家學(xué)者及企業(yè)代表召開論證會(huì)，積極聽取各方面建議和意見，集思廣益，在已有的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善，拿出園區(qū)詳細(xì)的規(guī)劃策劃方案。

（四）明確扶持政策，完善招商策劃方案（2012年3月26日-4月15日）

在落實(shí)國家、省、市已有產(chǎn)業(yè)基地招商政策的基礎(chǔ)上，明確招商方向，制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)努力探索有利于產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)企業(yè)發(fā)展的扶持政策，積極爭(zhēng)取省市相關(guān)政策支持。

（五）論證審議，形成正式規(guī)劃策劃文件（2012年4月16日-4月30日）

將已經(jīng)過專家論證的六大產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案提交區(qū)委區(qū)政府審議，方案通過后，報(bào)請(qǐng)區(qū)政府出臺(tái)正式文件。

四、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任。各牽頭部門要高度重視，把該項(xiàng)工作列入重要工作日程，主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)靠上抓，抽調(diào)專職工作人員開展具體工作，相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成合力，共同推進(jìn)該項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。

（二）加強(qiáng)財(cái)力保障，確保工作順利開展。各部門要積極發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，扎實(shí)做好各項(xiàng)工作，切實(shí)做好經(jīng)費(fèi)保障和資金調(diào)度工作，保證各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)及時(shí)足額到位，確保產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃工作順利開展。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案第5篇

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一、概述

二、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

三、目標(biāo)

四、營銷戰(zhàn)略

五、4p組合戰(zhàn)略

六、行動(dòng)計(jì)劃

正文

策劃書的正文部分主要包括：

一)策劃目的

企業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)策劃出一套行銷計(jì)劃。

二)分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況

1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析：

1)產(chǎn)品的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況。

2)市場(chǎng)成長狀況，產(chǎn)品目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的產(chǎn)品公司營銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營銷策略效果怎樣，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。

3)消費(fèi)者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展前景。

如臺(tái)灣一品牌的漱口水《'德恩耐'行銷與廣告策劃案》中策劃者對(duì)德恩耐進(jìn)入市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析，產(chǎn)品市場(chǎng)的判斷頗為精彩。如對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)成長性分析中指出：①以同類產(chǎn)品'李施德林'的良好業(yè)績說明'德'進(jìn)入市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。②另一同類產(chǎn)品'速可凈'上市受普遍接受說明'李施德林'有缺陷。③漱口水屬家庭成員使用品，市場(chǎng)大。④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來市場(chǎng)成長。

2、對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)影響因素進(jìn)行分析。

主要是對(duì)影響產(chǎn)品的不可控因素進(jìn)行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)心理等，對(duì)一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品如：計(jì)算機(jī)、家用電器等產(chǎn)品的營銷策劃中還需要考慮技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)方向的影響。

三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析

營銷方案，是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營銷策劃的關(guān)鍵。只是找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。

1、針對(duì)產(chǎn)品目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：

企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)，功能不全，被消費(fèi)者冷落。產(chǎn)品包裝太差，提不起消費(fèi)者的購買興趣。產(chǎn)品價(jià)格定位不當(dāng)。

銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。促銷方式不務(wù)，消費(fèi)者不了解企業(yè)產(chǎn)品。服務(wù)質(zhì)量太差，令消費(fèi)者不滿。

售后保證缺乏，消費(fèi)者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)分析優(yōu)、劣勢(shì)。

從問題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或消費(fèi)群特點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要消費(fèi)群作為營銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

四)營銷目標(biāo)

營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售量為×××萬件，預(yù)計(jì)毛利×××萬元，市場(chǎng)占有率實(shí)現(xiàn)××。

五)營銷戰(zhàn)略(具體行銷方案)

1、營銷宗旨：一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。

以產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營銷重點(diǎn)。

建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。

2、產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。

1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

2)產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。

3)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽(yù)度，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí)。

4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略。

5)產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。

3、價(jià)格策略。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：

拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購。

以成本為基礎(chǔ)，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營銷優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂。

4、銷售渠道。產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商、商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。

5、廣告宣傳。

1)原則：

①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹立公司形象。

②長期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來變?nèi)?，變多功能了，消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識(shí)商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

2)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。②銷后適時(shí)推出誠征商廣告。③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。

6、具體行動(dòng)方案。

六)策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算

這一部分記載的是整個(gè)營銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入，包括營銷過程中的總費(fèi)用、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)，具體分析制定。

七)方案調(diào)整

這一部分是作為策劃方案的補(bǔ)充部分。在方案執(zhí)行中都可能出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)情況不相適應(yīng)的地方，因此方案貫徹必須隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的反饋及時(shí)對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整。

營銷策劃書的編制一般由以上幾項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成。企業(yè)產(chǎn)品不同，營銷目標(biāo)不同則所側(cè)重的各項(xiàng)內(nèi)容在編制上也可有詳略取舍。

營銷計(jì)劃書（一）

一、保密要求：

（要強(qiáng)調(diào)營銷計(jì)劃是機(jī)密文件，不允許采用任何技術(shù)方法復(fù)制，除非事先得到作者的同意）

二、企業(yè)基本信息和管理概況：

（營銷計(jì)劃書是用來指導(dǎo)將來的營銷工作的，也是制訂決策的基本文件。因此，首先要列出所有的關(guān)鍵事項(xiàng)，當(dāng)然在后面還將進(jìn)行更深入的分析論證）

1、企業(yè)：（一些基本信息，如經(jīng)營范圍（員工人數(shù)、銷售量、經(jīng)營業(yè)績）、地理位置、歷史、聲譽(yù)和將來的計(jì)劃）

2、重要職員：（企業(yè)有哪些重要的職員，他們?cè)谀男┓矫嬗羞^成就，將來的作用又是什么）

3、產(chǎn)品或服務(wù)：（介紹公司最重要的產(chǎn)品或服務(wù)）

4、市場(chǎng)和市場(chǎng)戰(zhàn)略：（簡(jiǎn)單描述公司所經(jīng)營的市場(chǎng)，列出在過去和當(dāng)前的市場(chǎng)細(xì)分群體和企業(yè)的市場(chǎng)地位）

5、財(cái)務(wù)：（列出財(cái)務(wù)報(bào)表：預(yù)測(cè)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量）

三、企業(yè)：

（介紹關(guān)于企業(yè)的更詳細(xì)信息，諸如企業(yè)的成立和發(fā)展過程，它的現(xiàn)狀和前景如何，有何優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅（swot））

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案第6篇

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一、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書編制的原則。

為了提高農(nóng)產(chǎn)品策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則；

二、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的基本內(nèi)容。

策劃書的正文部分主要包括：

(一）、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃目的

企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個(gè)方面：

>;企業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)策劃出一套農(nóng)產(chǎn)品行銷計(jì)劃。

>;企業(yè)發(fā)展壯大，原有的營銷方案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的農(nóng)產(chǎn)品營銷方案。

>;企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。

>;企業(yè)原營銷方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。

>;市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷方案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。

>;企業(yè)在總的營銷方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。

(二）、分析當(dāng)前的農(nóng)產(chǎn)品營銷環(huán)境狀況

1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析：

①產(chǎn)品的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況。

③消費(fèi)者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展前景。

2、對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)影響因素進(jìn)行分析。

(三）、市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析

1、針對(duì)產(chǎn)品目前農(nóng)產(chǎn)品營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：

>;企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

>;農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)，功能不全，被消費(fèi)者冷落。

>;農(nóng)產(chǎn)品包裝太差，提不起消費(fèi)者的購買興趣。

>;農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格定位不當(dāng)。

>;銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。

>;促銷方式不務(wù)，消費(fèi)者不了解企業(yè)產(chǎn)品。

>;服務(wù)質(zhì)量太差，令消費(fèi)者不滿。

>;售后保證缺乏，消費(fèi)者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

(四）、農(nóng)產(chǎn)品營銷目標(biāo)

(五）、農(nóng)產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略（具體行銷方案）

1、農(nóng)產(chǎn)品營銷宗旨：

一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：

>;以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。

>;以農(nóng)產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營銷重點(diǎn)。

>;建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。

1）農(nóng)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

3）農(nóng)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí)。

4）農(nóng)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略。

5）農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。

3、價(jià)格策略。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：

>;拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。

>;給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購。

5、廣告宣傳。

1）原則：

①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹立公司形象。

③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

2）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。

②銷后適時(shí)推出誠征商廣告。

③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。

④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。

⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。

6、農(nóng)產(chǎn)品營銷具體行動(dòng)方案

(六）、農(nóng)產(chǎn)品策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算

(七）、銷售增長預(yù)測(cè)與效益分析

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案第7篇

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房地產(chǎn)銷售合同范文一委托人： (以下簡(jiǎn)稱“甲方”)

地址：

營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

物業(yè)人： (以下簡(jiǎn)稱“乙方”)

地址：

營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方現(xiàn)委托乙方為其旗下物業(yè)獨(dú)家全程銷售商，雙方協(xié)議內(nèi)容如下：

項(xiàng)目名稱：

項(xiàng)目地理位置：

項(xiàng)目占地面積：畝

項(xiàng)目總建筑面積：平方米

1、關(guān)于項(xiàng)目保證金

1.1 為表達(dá)雙方合作之誠意,乙方于簽署本合同書之日,向甲方支付本項(xiàng)目銷售保證金：人民壹拾伍萬元(￥ 150000 元)。本合同簽訂之日起七日內(nèi)，甲方返還乙方保證金中的金額：人民幣壹拾萬元整(￥ 100000 元);剩余款項(xiàng)共計(jì)人民幣伍萬元整(￥ 50000 元),在雙方合同結(jié)束時(shí),由甲方返還予乙方。

2、銷售部分

2.1 本合同有效期限: 20xx年月日起至200 年月日止，共個(gè)月。委托期結(jié)束，雙方可以協(xié)商續(xù)約或者終止合作;甲方應(yīng)于期屆滿前一個(gè)月以書面方式通知乙方續(xù)約條件或終止合作決定。

2.2 本合同簽訂后乙方成立由策劃及銷售精英組成的項(xiàng)目小組，為發(fā)展商提供貫穿整個(gè)項(xiàng)

目的策劃及銷售整體服務(wù);同時(shí)派出銷售隊(duì)伍，提供銷售全過程的優(yōu)質(zhì)及高效服務(wù)，從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關(guān)認(rèn)購手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等(銷售工作詳見合同附件)。

2.3 在委托期內(nèi)，對(duì)于所有可供銷售(住宅/商鋪/車位)面積，成功出售本項(xiàng)目之每一個(gè)單位后，甲方須按成交單位之合同金額總價(jià)的 3 % 支付予乙方作為銷售傭金;由于甲方自行聯(lián)系成交的團(tuán)購業(yè)務(wù),經(jīng)雙方確認(rèn)之后,按成交單位之合同金額總價(jià)的 1 % 由甲方支付予乙方作為銷售傭金。

2.4 在委托期內(nèi)若買家已交付定金并簽署【購房認(rèn)購書】后悔約或已交付臨時(shí)定金后擬訂，該定金將由甲方?jīng)]收，并即時(shí)由甲乙雙方均分。

2.5 在委托期內(nèi)，若買家已交付定金并簽署【購房認(rèn)購書】或已交付臨時(shí)定金，即使本合同書之有效日期已過，該交易仍然屬于“成功出售”，甲方須按實(shí)際銷售收入金額和2.3、

2.4條款支付銷售傭金予乙方。

2.6 在委托期內(nèi)若買家于簽署【正式買賣合同】并交付首期款或促證金后悔約，該交易仍然屬于「成功出售，甲方仍須按實(shí)際銷售收入金額和2.3、2.4條款支付銷售傭金予乙方。

2.7 租賃傭金的計(jì)算方法：

在委托期內(nèi)，在本項(xiàng)目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商鋪或車位租賃交易，甲方均須向乙方支付合同約定的一個(gè)月月租金金額的傭金。同時(shí)，乙方保留向承租客戶收取首月租金額作傭金的權(quán)利。

2.8 傭金的支付方法：

2.8.1 在上述條款中所規(guī)定的由甲方支付的銷售傭金、租賃傭金及均分的違約補(bǔ)償金，均采取月結(jié)方式結(jié)算;乙方每月25號(hào)與甲方財(cái)務(wù)結(jié)算人員進(jìn)行核對(duì)，甲方于次月3號(hào)前支付乙方上月應(yīng)付傭金;

2.8.2 如甲方未能在合約所定限期內(nèi)付款，則甲方除支付應(yīng)付傭金金額外，每逾期一天須向乙方支付應(yīng)付傭金的3‰作為滯納金。

3、甲方責(zé)任

3.1 本合同簽訂后，甲方須盡快向乙方提供有關(guān)本項(xiàng)目的詳細(xì)資料，包括但不限于甲方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、投資許可證、開發(fā)公司資質(zhì)審查、工商營業(yè)執(zhí)照等(復(fù)印件)、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》等售房文件

3.2甲方承諾本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及相關(guān)文件及合同之合法性、因房屋產(chǎn)權(quán)所致瑕疵(包括但不限于抵押擔(dān)保等)及合同產(chǎn)生之一切后果，由甲方全權(quán)負(fù)責(zé)。乙方在銷售房屋過程中如發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)及所屬糾紛時(shí),甲方負(fù)全部責(zé)任;

3.3 甲方向乙方提供的資料包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等;

3.4 在收到乙方提供之意見或建議時(shí)，須盡快作出答復(fù)，不得拖延;

3.5 甲方在對(duì)項(xiàng)目所作任何形式之宣傳時(shí)(包括所有的宣傳冊(cè)、dm單、平面廣告以及戶外廣告等)，須在相應(yīng)位置顯示乙方為本項(xiàng)目之全程營銷商，并接受及維護(hù)乙方本身形象之規(guī)范，按照其原有商標(biāo)設(shè)計(jì)之使用方式;

3.6 負(fù)責(zé)確認(rèn)所有有關(guān)本項(xiàng)目之推廣方案及支付推廣費(fèi)用，包括售樓部設(shè)計(jì)施工、樣板間的設(shè)計(jì)施工、日常運(yùn)營費(fèi)用(不包括乙方銷售人員的工資、交通、以及其他福利待遇)、項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)、廣告投放、建筑模型制作、示范單位設(shè)計(jì)及施工、展銷會(huì)、新聞會(huì)等。

3.7甲方每月必須蓋章確認(rèn)由乙方提交的已(租/售)單位清單及傭金之明細(xì);

3.8 甲方應(yīng)開設(shè)專用收款帳戶，并派遣專人在現(xiàn)場(chǎng)收取售樓房款、定金和相關(guān)代收費(fèi)用。

4、乙方責(zé)任

4.1 乙方須從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、建筑設(shè)計(jì)顧問、銷售建議、銷售方案、銷售管理等，向甲方提供完善和高效的專業(yè)服務(wù);

4.2 乙方承擔(dān)銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售管理人員及置業(yè)顧問的全部費(fèi)用(包括員工工資、銷售提成、交通、生活費(fèi)、工傷、福利等);

4.3 成立由策劃及銷售精英組成的項(xiàng)目小組，為發(fā)展商提供貫穿整項(xiàng)目的策劃及銷售整體服務(wù)(包括從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關(guān)認(rèn)購手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等);

4.4 提出關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)的專業(yè)意見;

4.5 利用乙方現(xiàn)有客戶資料庫存進(jìn)行本項(xiàng)目的宣傳;

4.6 派出從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，全面統(tǒng)籌相關(guān)工作;

4.7 主持并出席相關(guān)例會(huì);

4.8 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)助及安排宣傳工作;

4.9 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督廣告設(shè)計(jì)及制作進(jìn)度;

4.10 提供售樓場(chǎng)地布置的專業(yè)意見;

4.11 每日、周提交銷售報(bào)告及定期遞交市場(chǎng)狀況報(bào)告;

4.12乙方負(fù)責(zé)協(xié)助甲方與購房業(yè)主簽定正式《商品房買賣合同》;

4.13在正式銷售前，乙方須向甲方提交詳細(xì)銷售計(jì)劃書，并經(jīng)雙方簽字認(rèn)可后方可執(zhí)行銷售。

4.14 乙方在銷售過程中，不能向客戶作出虛假承諾或宣傳，如有發(fā)生甲方保留對(duì)乙方追究法律責(zé)任的權(quán)利。

5、合同的解除

5.1 根據(jù)合同雙方約定期限自動(dòng)解除合同;

5.2 乙方員工的行為、言語嚴(yán)重?fù)p害發(fā)展商信譽(yù)及利益(明確定義另行商議)情況時(shí)，甲方有權(quán)解除合同，只須在正式解除合同前清付本合同規(guī)定應(yīng)該支付的傭金，而無須支付任何賠償;

5.3 甲方出現(xiàn)以下情況時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，則甲方須于乙方提出解約后七日內(nèi), 付清合同規(guī)定的所有應(yīng)付傭金及其他費(fèi)用：

5.3.1 工期延誤超過三個(gè)月(不可抗力情況除外);

5.3.2 協(xié)助推廣的措施未能兌現(xiàn)，如售樓部及樣板間工期無故延誤、已應(yīng)諾的廣告投入無故

延誤或取消等;

5.3.3 對(duì)乙方提交的推廣或銷售方案無故拖延，決策不及時(shí);

5.3.4員工的行為、言語嚴(yán)重?fù)p害商信譽(yù)及利益(明確定義另行商議)。

5.4 如約定雙方其中一方未能履行職責(zé)時(shí)，甲乙雙方可協(xié)商解決，在雙方同意的情況下，可中止此合約。屆時(shí)乙方仍可收取包括在此期間內(nèi)已出售/出租單位之傭金，按本合同第2.8條之約定執(zhí)行。

6、其他

6.1 乙方同意在簽署本合同書后立刻籌備策劃銷售工作，而甲方亦同意于簽署本協(xié)議書后立即履行第3條中甲方責(zé)任的條款，以使乙方能盡快開展銷售;

6.2 乙方派出的參與本項(xiàng)目相關(guān)工作所有人員，其管理權(quán)在乙方，其管理工作屬乙方的內(nèi)部事務(wù)，甲方不得干預(yù)。若甲方發(fā)現(xiàn)乙方人員出現(xiàn)有損甲方或本項(xiàng)目形象、利益等行為，可直接向乙方委派的負(fù)責(zé)人提出，乙方必須作出合理解釋及補(bǔ)救措施。

6.3 甲方在委托期間及期屆滿后十八個(gè)月內(nèi)，不可聘用曾參與本項(xiàng)目工作的所有乙方的在職或離職人員。否則，乙方有權(quán)要求甲方必須按本項(xiàng)目未售出部分總銷售額的0.8%對(duì)乙方作出賠償。

6.4 甲乙雙方均同意本合同在雙方簽署及蓋章后生效，若在執(zhí)行協(xié)議中發(fā)現(xiàn)未盡善事宜，可經(jīng)由雙方協(xié)商，并經(jīng)雙方同意后予以補(bǔ)充或修改;

6.5 若任何一方違反本合同約定，守約方可依照本協(xié)議及中華人民共和國法律在中國境內(nèi)向違約方索取損失賠償;

6.6 本合同適用《中華人民共和國合同法》及房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，并受其管轄;

6.7 合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，均具有同等法律效力。

委托方：受托方：重慶鋼運(yùn) 代表：代表：

日期：年月日日期：年月日

房地產(chǎn)銷售合同范文二甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開發(fā)的位于******的*****項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目)的獨(dú)家策劃工作，特訂立以下合同條款：第一部分委托策劃工作方式

甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售等工作。第二部分委托策劃工作期限

委托期限由本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目交付使用后三個(gè)月止。

第三部分委托策劃工作范圍

甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為40000平方米。

第四部分甲方的責(zé)任與權(quán)利

一、甲方向乙方提供本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及策劃過程中所需的資料，并確保一切資料的及時(shí)性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。

二、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目策劃過程中營銷推廣所需費(fèi)用，其中包括但不僅是所列部分：

(一)各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及等費(fèi)用。

(二)各類公關(guān)活動(dòng)所需的展示場(chǎng)地(包括售樓部、展示會(huì)等)及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，以及視項(xiàng)目需要赴外地進(jìn)行營銷活動(dòng)所需的費(fèi)用。

(三)廣告制作費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

(四)廣告費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同，由甲方直接向方付款。

三、全案廣告推廣費(fèi)用控制在本項(xiàng)目可銷售總額的1%左右，分期投入。詳細(xì)廣告計(jì)劃及費(fèi)用由乙方分階段提交，在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。

四、甲方負(fù)責(zé)收取定金、購房款，負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。

五、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付本合同約定的策劃費(fèi)。

六、甲方有權(quán)對(duì)乙方的策劃活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控，對(duì)策劃案享有獨(dú)家使用權(quán)。

七、若乙方違約或不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的策劃工作，甲方有權(quán)按約終止合同。

第五部分乙方的責(zé)任與權(quán)利

乙方按項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃工作，其中包括但不僅是所列部分或視項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行增減：

一、前期策劃

(一)市場(chǎng)調(diào)研

1、**縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。

2、**縣主要路段商業(yè)狀況。

3、消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。

4、現(xiàn)有商城營運(yùn)現(xiàn)狀分析。

5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀分析。

6、住宅市場(chǎng)情況。

7、潛在客戶市場(chǎng)調(diào)查分析。

(二)項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析。

2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。

3、項(xiàng)目概念定位

4、目標(biāo)客戶市場(chǎng)定位

5、項(xiàng)目定價(jià)范圍建議

(三)產(chǎn)品優(yōu)化建議

1、參與項(xiàng)目總平規(guī)劃討論。

2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。

二、營銷策劃

(一)項(xiàng)目營銷總體策略;

(二)項(xiàng)目階段性營銷計(jì)劃;

(三)入市時(shí)機(jī)選擇;

(四)銷售分期控制;

(五)價(jià)格定位及策略;

三、廣告策劃

(一)項(xiàng)目推廣口號(hào)

(二)項(xiàng)目賣點(diǎn)整合包裝

(三)整體廣告計(jì)劃

(四)廣告預(yù)算及媒體組合

(五)項(xiàng)目形象策劃

1、項(xiàng)目基本形象設(shè)計(jì)：

(1)標(biāo)志

(2)標(biāo)準(zhǔn)字

(3)標(biāo)準(zhǔn)色彩

(4)標(biāo)準(zhǔn)組合

2、項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)：

(1)內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識(shí)別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;

(2)銷售中心：裝修建議及展板設(shè)計(jì);

(3)戶外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車體、廣告牌等

(六)傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計(jì)：

1、樓書創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))

2、折頁及海報(bào)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))

3、報(bào)廣創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售

(一)建立銷售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為

(二)銷售文件及管理文件的制訂

(三)銷售道具使用

(四)銷售人員培訓(xùn)

(五)制訂銷控計(jì)劃

(六)銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序

(七)客戶資源庫的建立

(八)售后服務(wù)機(jī)制建立

(九)定期報(bào)送各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表

五、乙方針對(duì)本項(xiàng)目成立項(xiàng)目組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目各階段策劃、計(jì)劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理主持本項(xiàng)目具體運(yùn)作和計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目組人員構(gòu)成：項(xiàng)目經(jīng)理(兼現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設(shè)計(jì)壹名、現(xiàn)場(chǎng)主管壹名、文檔管理專員壹名、置業(yè)顧問數(shù)名。除策劃、文案、平面設(shè)計(jì)外，其他人員長駐項(xiàng)目所在地，并根據(jù)項(xiàng)目需要，適時(shí)不定期另行派遣人員到**協(xié)助工作。乙方自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的辦公費(fèi)用及其人員工資等各項(xiàng)開支。

六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計(jì)分析。

七、乙方獨(dú)家享有本項(xiàng)目的“****”策劃的署名權(quán)。

八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃費(fèi)。

第六部分本項(xiàng)目正式開盤銷售的基本條件

甲方取得本項(xiàng)目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準(zhǔn)備工作已完成。第七部分策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

一、策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

甲方同意乙方按本項(xiàng)目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之二(2%)收取策劃費(fèi)。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準(zhǔn)。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計(jì)算策劃費(fèi)的金額。

二、策劃費(fèi)計(jì)算及提取方式

(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項(xiàng)目開盤正式銷售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃費(fèi)中扣除。

(二)本項(xiàng)目正式開盤銷售后，乙方策劃費(fèi)按月結(jié)算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售成功，并計(jì)入銷售目標(biāo)考核業(yè)績。在甲方收到購房者支付的首期購房款(不低于合同總額的30%)時(shí)，即可進(jìn)行策劃費(fèi)的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買賣合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算。

(三)乙方總體銷售目標(biāo)是本項(xiàng)目可銷售面積(不含二層商鋪)的90%以上，策劃費(fèi)的提取比例與銷售業(yè)績掛鉤：

1、乙方銷售目標(biāo)表(按可售面積計(jì)算，不含二層商鋪)：

階段時(shí) 間銷售目標(biāo)

第一階段項(xiàng)目開盤后45天內(nèi) 可售面積的30%

第二階段項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂30天內(nèi) 可售面積的50%

第三階段項(xiàng)目交付使用后90天內(nèi) 可售面積的90%

2、乙方策劃費(fèi)的提取比例：

階段完成的銷售面積比例提取比例

第一階段可售面積的50%前已結(jié)算策劃傭金的60%

第二階段可售面積的51-89% 已結(jié)算策劃傭金的90%

第三階段可售面積的90%以上已結(jié)算策劃傭金的100%

(四)二層商業(yè)部分不列入銷售目標(biāo)考核，甲方按實(shí)際銷售合同金額的2%向乙方支付策劃費(fèi)。

(五)策劃費(fèi)付款時(shí)間：策劃費(fèi)每月結(jié)算一次。在每月的30日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項(xiàng)，在次月的5日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃費(fèi)。

(六)若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒收總額的50%作為乙方該次的策劃費(fèi)(同時(shí)不重復(fù)計(jì)算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。

三、溢價(jià)款(不含二層部分)的結(jié)算、分成比例、提取時(shí)間的約定

(一)甲方根據(jù)乙方提供的定價(jià)策略所制定的各期銷售底價(jià)表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對(duì)方同意不得更改，并作為計(jì)算溢價(jià)款的依據(jù)。

(二)本項(xiàng)目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以上。若因特殊情況，甲方認(rèn)可以低于底價(jià)出售，可視為底價(jià)銷售，統(tǒng)計(jì)溢價(jià)部分時(shí)的銷售金額以底價(jià)計(jì)算。

(三)本項(xiàng)目實(shí)際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷售底價(jià)表計(jì)算的總額部分(合同期滿或終止時(shí)未售部分的單元以底價(jià)表金額視為實(shí)際成交金額)視為溢價(jià)。

(四)本項(xiàng)目之溢價(jià)部分，甲、乙雙方按8：2比例分配。

(五)溢價(jià)款的結(jié)算及支付時(shí)間：在本合同期滿或終止的五個(gè)工作日內(nèi)，雙方進(jìn)行溢價(jià)款的結(jié)算，在結(jié)算后的五個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價(jià)款一次性支付給乙方。

第八部分雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃計(jì)劃，在執(zhí)行過程中任何一方在未征得對(duì)方的許可下不得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。若需修改已確認(rèn)的文件，需事先征得對(duì)方同意，并以書面形式確認(rèn)。

二、甲方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為，乙方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為。甲、乙雙方指令性文件均需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對(duì)遞交的文件負(fù)責(zé)。雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人若有更改，需以書面形式通知對(duì)方。

三、乙方分階段向甲方提交 “項(xiàng)目工作計(jì)劃”，“項(xiàng)目工作計(jì)劃”將確定每一階段的執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃。甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提交之“項(xiàng)目工作計(jì)劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn)，并由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項(xiàng)目工作計(jì)劃” 開展工作。

四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對(duì)方提供的意見及文件時(shí)，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對(duì)方意見做出答復(fù)。若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書面答復(fù)，致使本項(xiàng)目工作產(chǎn)生延誤，并造成實(shí)際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、甲、乙雙方對(duì)本項(xiàng)目的策劃方案均負(fù)有對(duì)外保密責(zé)任。

第九部分違約責(zé)任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。

二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無關(guān)。

三、如因甲方與、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體及廣告工具制作不能按計(jì)劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事本項(xiàng)目的策劃活動(dòng)。

五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澒ぷ鳠o法進(jìn)行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣壹拾萬元給乙方作為補(bǔ)償金。若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣壹拾萬元給甲方作為補(bǔ)償金。

六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款，若甲方延期支付策劃費(fèi)用超過10個(gè)工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬分之五的違約金支付給乙方。

七、在策劃期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同。

八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。

九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本項(xiàng)目廣告媒體上的策劃署名權(quán)。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個(gè)人或單位不得冠以“策劃”等有關(guān)或同類字樣。

十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前14天內(nèi)決定。

第十部分其他事宜

一、在條件成熟時(shí)，本項(xiàng)目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷售底價(jià)表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭(zhēng)議的解決方式

本合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請(qǐng)?jiān)V訟解決。

三、本合同正文共6頁，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。

甲方：乙方：

代表人簽章：代表人簽章：

簽約日期：簽約日期：通訊地址：

通訊地址：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

房地產(chǎn)銷售合同范文三甲方： _____________________________

乙方：藍(lán)盛琪(香港)商業(yè)管理集團(tuán)公司

甲方委托乙方負(fù)責(zé)河南省信陽市淮濱商貿(mào)城項(xiàng)目的營銷策劃設(shè)計(jì)、樓盤銷售指導(dǎo)、招商指導(dǎo)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理顧問的策劃咨詢工作。雙方在平等互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：

-、項(xiàng)目情況

項(xiàng)目名稱：淮濱商貿(mào)城

面積：__________

項(xiàng)目地點(diǎn)：河南省信陽市淮濱縣南大街中段

項(xiàng)目類型：商業(yè)房地產(chǎn)商鋪銷售

合作方式：銷售策劃

二、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方作為本項(xiàng)目的開發(fā)商，有權(quán)決定項(xiàng)目經(jīng)營的大政方針。

2、甲方有義務(wù)向乙方提供本項(xiàng)目有關(guān)的各種資料。

3、甲方有義務(wù)按照合同規(guī)定及時(shí)支付乙方的各種費(fèi)用及提成。

4、甲方在整個(gè)項(xiàng)目工作進(jìn)行中，有責(zé)任按照既定的方案要求，認(rèn)真組織實(shí)施具體各項(xiàng)工作，使乙方的方案得以充分的發(fā)揮。

5、甲方承擔(dān)各種媒體的費(fèi)用和活動(dòng)實(shí)施費(fèi)用，整體的廣告宣傳投入不低于40萬元(人民幣)。

6、甲方需要向乙方提供辦公場(chǎng)所、辦公設(shè)備、辦公用品、話費(fèi)補(bǔ)助。

7、乙方派出人員在甲方項(xiàng)目地(淮濱)執(zhí)行工作期間食宿及生活配套設(shè)施費(fèi)用由甲方全權(quán)負(fù)責(zé)(可與甲方員工相同)。

三、乙方的權(quán)利和義務(wù)

2、乙方為甲方項(xiàng)目開展?fàn)I銷策劃、商業(yè)運(yùn)營管理工作。在合同期間，乙方派出的人員負(fù)責(zé)營銷策劃設(shè)計(jì)、樓盤銷售指導(dǎo)、招商指導(dǎo)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理顧問咨詢等工作。

3、乙方在甲方預(yù)付款到帳個(gè)工作日內(nèi)提供項(xiàng)目的工作計(jì)劃書、策略執(zhí)行案和部分廣告案大綱。

4、乙方有權(quán)在市場(chǎng)變化中經(jīng)與甲方協(xié)商認(rèn)可后，不斷修正工作方案，已達(dá)到最佳的工作效果。

6、如果甲方不能按照合同規(guī)定付款，乙方有權(quán)利停止工作。乙方在工作方案得到確定后，負(fù)責(zé)具體指導(dǎo)、監(jiān)督和實(shí)施各項(xiàng)工作。

7、乙方人員應(yīng)參與當(dāng)擔(dān)相關(guān)部門的主要負(fù)責(zé)人。

四、乙方的主要工作內(nèi)容

1、方案的策略研究與設(shè)計(jì)工作

a. 關(guān)于項(xiàng)目所在市場(chǎng)的定量、定性研究與分析

b. 營銷策略擬定及項(xiàng)目概念的設(shè)計(jì)與開發(fā)(概念包裝)

c. 營銷廣告策略的擬定

2、前期方案策略設(shè)計(jì)、實(shí)施工作

a. 營銷推廣策略、階段性銷售策略及具體營銷工作中的執(zhí)行方案。

b. 招商策略及政策的制定、商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)針對(duì)性的招商。

c. 銷售文本的擬定，包括樓書、宣傳單頁、宣傳手冊(cè)、認(rèn)購書、售樓程序說明書、價(jià)格表等各種售樓所需的文本資料(以上工作在具體執(zhí)行中完成)

d. 項(xiàng)目地的包裝設(shè)計(jì)，包括施工現(xiàn)場(chǎng)、售樓部、招商部等對(duì)外視覺形象的設(shè)計(jì)工作(以上工作在具體執(zhí)行中完成)

3、中期方案策略修改、補(bǔ)充、實(shí)施工作

a. 細(xì)化具體營銷工作中的執(zhí)行方案，根據(jù)前階段的反饋及時(shí)修正營銷策略。

b. 招商策略及政策的修正、補(bǔ)充，持續(xù)的補(bǔ)充招商。

c. 宣傳廣告戰(zhàn)術(shù)的實(shí)施，各種媒體的投放，企業(yè)活動(dòng)的策劃推廣，企業(yè)形象的塑造，品牌的打造及延伸。(以上工作在具體執(zhí)行中完成)

4、開業(yè)前期方案策略完善、實(shí)施工作，商業(yè)運(yùn)營管理工作的開展物業(yè)管理的介入

a. 后期的尾盤的營銷策略。

b. 招商策略的完善，引導(dǎo)商戶入場(chǎng)及簽定各項(xiàng)經(jīng)營合同。

c. 市場(chǎng)的整體包裝方案，商業(yè)氛圍的營造。

d. 商業(yè)管理工作的開展，“親商扶商”的具體工作，商業(yè)管理模式的擬定，租賃管理模塊的建立。

e. 物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)管理模塊的建立。

f. 企業(yè)機(jī)構(gòu)，組織框架的形成，員工培訓(xùn)，文件匯編，檔案建立。

g. 企業(yè)形象的塑造，品牌的打造及延伸。

h. 企業(yè)文化的建立，經(jīng)營活動(dòng)的宣導(dǎo)，商戶活動(dòng)的開展。

五、費(fèi)用的估算及銷售提成付款方式

1、前期調(diào)研、營銷、策劃方案的設(shè)計(jì)、宣傳設(shè)計(jì)、媒體執(zhí)行、活動(dòng)的組織實(shí)施、市場(chǎng)整體包裝、商業(yè)氛圍營造費(fèi)用為30萬元整，

a. 合同簽定(即萬元)派出人員做詳盡的調(diào)研工作。

b. 在個(gè)工作日方案設(shè)計(jì)完成后，一次性支付剩余款項(xiàng)。(即萬元)

c. 在方案執(zhí)行期逐步完成項(xiàng)目全部的宣傳設(shè)計(jì)、媒體執(zhí)行、活動(dòng)的組織實(shí)施、市場(chǎng)整體包裝設(shè)計(jì)、商業(yè)氛圍的設(shè)計(jì)。

2、銷售提成辦法：

a. 商鋪合同銷售金額萬元)，乙方提成為1%。

b. 商鋪合同銷售金額萬元-元)，乙方提成為1.5%。

c. 商鋪合同銷售金額萬元-元)，乙方提成為2%。

d. 商鋪合同銷售金額乙方提成為

e. 合同銷售金額累計(jì)每達(dá)到定辦法結(jié)算(達(dá)到合同規(guī)定金額4日內(nèi)完成結(jié)算)后3天內(nèi)付清乙方銷售提成款。

3、招商指導(dǎo)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理咨詢提成辦法：

a. 招入商戶所繳納的租金(或相當(dāng)于租金的費(fèi)用)的方所有。

b. 累計(jì)招入商戶簽約并繳納保證金達(dá)到甲方按合同約定辦法結(jié)算(達(dá)到合同規(guī)定金額算)后3日內(nèi)付清乙方招商提成。

c. 商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理咨詢進(jìn)入時(shí)間為商鋪交房前兩個(gè)月工作3個(gè)月至開業(yè)前結(jié)束。(定于進(jìn)入時(shí)間為___年___月___日)

d. 商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理咨詢按月收取費(fèi)用，每月為萬元。

e. 商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理人員進(jìn)入時(shí)間前應(yīng)提前支付一月費(fèi)用。

f. 以后為每完成當(dāng)月工作支付當(dāng)月費(fèi)用。

六、乙方保證不泄漏甲方商業(yè)機(jī)密：包括

1、淮濱縣政府及各有關(guān)部門針對(duì)商貿(mào)城的各類合同、紀(jì)要、批復(fù)等所有文件。

2、乙方為甲方本項(xiàng)目所做的全程營銷策劃方案、招商方案、運(yùn)營方案、物業(yè)管理及相關(guān)具體執(zhí)行方案、工作內(nèi)容。

3、甲方涉及本項(xiàng)目的運(yùn)作情況和相關(guān)數(shù)據(jù)。

4、如以后乙方在對(duì)外宣傳中以本項(xiàng)目為案例進(jìn)行書面宣傳，必須征得甲方書面同意。

七、乙方保證不在淮濱縣范圍內(nèi)涉及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目或業(yè)務(wù)。

八、本合同自加意雙方簽字蓋章之日起生效至____年____月____日。合同失效后，不影響提成辦法的提成。

九、若有未盡事宜，雙方另行商定。

十、雙方產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)可協(xié)商解決，協(xié)商解決不成，可由當(dāng)?shù)胤ㄔ褐俨谩?十一、本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，具有同等效力。

甲方：乙方:

負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)人：

地址：地址：

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案第8篇

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一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題

通過對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作情況的調(diào)查來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來講，其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯(cuò)誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，過分的相信銷售業(yè)績與廣告營銷之間的關(guān)系，覺得只要地產(chǎn)營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯(cuò)誤的思想意識(shí)下就有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的賣點(diǎn)缺乏特色，過度的炒作，常常出現(xiàn)營銷內(nèi)容與實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)不吻合的情況，這種偏離實(shí)際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時(shí)候都是徒有虛名，時(shí)間一長就引起消費(fèi)者的反感，是起不到任何營銷效果的。

2.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐，缺乏實(shí)際的競(jìng)爭(zhēng)能力。通過對(duì)于實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來進(jìn)行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來進(jìn)行宣傳。當(dāng)然，這不僅僅與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機(jī)制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時(shí)尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會(huì)背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營銷團(tuán)隊(duì)策劃的能力不足，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)有針對(duì)性的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。

3.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的準(zhǔn)備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準(zhǔn)備工作，那就是市場(chǎng)調(diào)研工作的開展。但是實(shí)際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時(shí)候，并沒有做好充足的市場(chǎng)調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開展，忽視了樓盤規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機(jī)械化，脫離樓盤實(shí)際情況，忽略消費(fèi)者消費(fèi)能力，過度強(qiáng)調(diào)樓盤的高檔性，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況。

二、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的解決策略

1.樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念，簡(jiǎn)單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時(shí)，保證將廣告做的有針對(duì)性，而不是實(shí)現(xiàn)其與實(shí)際銷售業(yè)績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個(gè)方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象，避免盲目炒作，實(shí)現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹立實(shí)事求是的基本原則，從消費(fèi)立場(chǎng)出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實(shí)性，和策劃方法的針對(duì)性，保證給予消費(fèi)者最理想的信息資訊。

2.打造專業(yè)的營銷策劃團(tuán)隊(duì)專業(yè)化的營銷策劃團(tuán)隊(duì)，也是解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的關(guān)鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團(tuán)隊(duì)成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開展專業(yè)化的營銷策劃培訓(xùn)，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識(shí)，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評(píng)價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)營銷策劃方案與消費(fèi)者感興趣程序，消費(fèi)者參與程度，實(shí)際銷售業(yè)績之間的融合，實(shí)現(xiàn)對(duì)于具體營銷方案的考核，由此實(shí)現(xiàn)對(duì)于對(duì)應(yīng)營銷策劃方案人員的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，以最大化的激發(fā)營銷策劃人員的工作積極性。

3.實(shí)現(xiàn)科學(xué)的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準(zhǔn)備工作，是保證營銷策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：首先，積極做好市場(chǎng)調(diào)研工作，收集和整理最前沿的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，全面了解消費(fèi)主力和能力的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)于建筑前景的預(yù)測(cè)；其二，在預(yù)測(cè)報(bào)告的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評(píng)估，并且借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建，為制定營銷策劃方案做好夯實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)群體，對(duì)于其收入情況，購買力狀況進(jìn)行分析，由此明確不同階層的消費(fèi)需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)于消費(fèi)目標(biāo)的界定。

三、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案第9篇

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隨著信息化和網(wǎng)絡(luò)化的電子商務(wù)應(yīng)用步伐的加快，社會(huì)跨入了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)增長的模式中，以及社會(huì)生活方式都發(fā)生深刻變化的形式里，企業(yè)將用何種策略來整合企業(yè)的資源，提高營銷效率，這是現(xiàn)在研究的課題。本文通過對(duì)電子商務(wù)下網(wǎng)絡(luò)營銷的研究，針對(duì)我國網(wǎng)絡(luò)營銷中存在的顯著問題，提出我國電子商務(wù)下在此方面的網(wǎng)絡(luò)營銷策略。

一、網(wǎng)絡(luò)營銷和營銷策略的含義

網(wǎng)絡(luò)營銷的產(chǎn)生是隨著internet的產(chǎn)生和發(fā)展而產(chǎn)生的新營銷方式。網(wǎng)絡(luò)銷是指利用internet等電子手段進(jìn)行的營銷活動(dòng)。網(wǎng)絡(luò)營銷是指企業(yè)借助機(jī)網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)通信和數(shù)字交互式媒體來實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)的一種營銷方式。即用計(jì)算機(jī)通信系統(tǒng)和在線網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制定價(jià)格、促銷和分銷的一列活動(dòng)，它是有效地識(shí)別和滿足客戶的具體需求，以達(dá)到營銷目標(biāo)的一種營銷方式。營銷策略是按著品牌企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)被營銷的對(duì)象作出有效引導(dǎo)，最終達(dá)到企業(yè)希望達(dá)到的行為模式。

二、我國網(wǎng)絡(luò)營銷中存在的一些問題及對(duì)策

網(wǎng)絡(luò)營銷模式不同于傳統(tǒng)的營銷模式。網(wǎng)絡(luò)營銷產(chǎn)品的虛擬性、真實(shí)性、安全性等讓消費(fèi)者們怯步，并阻礙了網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展。

1、網(wǎng)絡(luò)營銷心理不足

我國電子商務(wù)的發(fā)展受阻，因素諸多。網(wǎng)絡(luò)營銷作為一種新興的營銷方式，有著強(qiáng)大的生命力，但就其本身特點(diǎn)和發(fā)展現(xiàn)狀而言，它仍存在著心理上的不足。

首先，顧客對(duì)網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏信任感。網(wǎng)上購物帶有虛擬性，缺少實(shí)地購物的感受，使得長期以來消費(fèi)者形成的“眼看、手摸、耳聽”等傳統(tǒng)購物習(xí)慣受到束縛，增加了顧客鑒別、選擇企業(yè)或產(chǎn)品的難度；網(wǎng)上購物安全性仍然不足；顧客權(quán)益的保障有困難。其次，網(wǎng)絡(luò)營銷無法滿足某些特定的心理需求。網(wǎng)上購物不能滿足消費(fèi)者個(gè)人社交的需求；消費(fèi)者無法以網(wǎng)上購物過程來顯示自己的社會(huì)地位或支付能力，無法因購物而獲得注意和尊重。

2、產(chǎn)品的選擇

網(wǎng)絡(luò)營銷的時(shí)間性、空間性等對(duì)于一些產(chǎn)品不是很實(shí)用。在傳統(tǒng)的市場(chǎng)營銷組合策略中，產(chǎn)品策略是企業(yè)營銷策略的一個(gè)重要組成部分，但是，隨著社會(huì)生產(chǎn)力以及網(wǎng)絡(luò)和信息化的發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)品策略已開始變化，逐漸演變?yōu)闈M足消費(fèi)者需求的營銷策略。作為產(chǎn)品策略的內(nèi)容，主要可分為實(shí)物產(chǎn)品和信息產(chǎn)品。

(1)實(shí)物產(chǎn)品

a、實(shí)物產(chǎn)品選擇的基本原則。

從理論上來說，在網(wǎng)絡(luò)上可營銷任何形式的實(shí)物產(chǎn)品。但在現(xiàn)階段受各種因素的影響，網(wǎng)絡(luò)營銷還不能達(dá)到這一要求。一般而言，企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營銷時(shí)，目前可首先選擇下列產(chǎn)品：

一是具有高技術(shù)性能或與電腦相關(guān)的產(chǎn)品；

二是市場(chǎng)需要覆蓋較大地理范圍的產(chǎn)品；

三是不太容易設(shè)店的特殊產(chǎn)品；

四是網(wǎng)上營銷費(fèi)用遠(yuǎn)低于其它銷售渠道費(fèi)用的產(chǎn)品；

五是消費(fèi)者可從網(wǎng)上取得信息，即做出購買決策的產(chǎn)品；

六是網(wǎng)絡(luò)群體目標(biāo)市場(chǎng)容量較大的產(chǎn)品；

七是便于配送的產(chǎn)品；八是名牌產(chǎn)品。

b、選擇產(chǎn)品時(shí)應(yīng)注意的問題

一是要充分考慮自身產(chǎn)品的性能；

二是要充分考慮產(chǎn)品營銷的區(qū)域范圍及物流配送體系；

三是要充分考慮產(chǎn)品市場(chǎng)生命周期。

(2)信息產(chǎn)品

a、設(shè)立“虛擬展廳”。用立體逼真的圖像，輔之于方案、聲音等展示自己的產(chǎn)品，使消費(fèi)者如親臨其境一般，感受到產(chǎn)品的存在，對(duì)產(chǎn)品的各個(gè)方面有一個(gè)較為全面的了解。在建立“虛擬展廳”來傳遞信息時(shí)，為更好地滿足消費(fèi)者的需求，企業(yè)應(yīng)在“展廳”中設(shè)立不同產(chǎn)品的顯示器，并建立相應(yīng)的導(dǎo)航系統(tǒng)，使消費(fèi)者能迅速、快捷地尋找到自己所需要的產(chǎn)品信息。

b、設(shè)立“虛擬組裝室”。在“虛擬展廳”中，對(duì)于一些需要消費(fèi)者購買后進(jìn)行組裝的產(chǎn)品，可專門開辟一些空間，使消費(fèi)者能根據(jù)自己的需求，對(duì)同一產(chǎn)品或不同產(chǎn)品進(jìn)行組合，更好的滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求。

c、建立自動(dòng)的信息傳遞系統(tǒng)。在該方面，企業(yè)一是要建立快捷、及時(shí)的信息系統(tǒng)，使企業(yè)的各種信息能及時(shí)地傳遞給消費(fèi)者；二是要建立信息的實(shí)時(shí)溝通系統(tǒng)，加強(qiáng)與消費(fèi)者在文化、情感上的溝通，并隨時(shí)收集、整理、分析消費(fèi)者的意見和建議，在改進(jìn)產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)、營銷的同時(shí)，對(duì)于企業(yè)有幫助的好的建議，應(yīng)給予信息提供者以相應(yīng)的回報(bào)。

3、支付安全方面

目前我國支付的技術(shù)手段尚不成熟，安全通用的電子貨幣尚處于研究認(rèn)證階段，網(wǎng)絡(luò)交易成了“網(wǎng)上訂貨，網(wǎng)下付款”的四不像交易方式，極大影響了網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)的發(fā)展，這對(duì)于提高網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)的效益和水平是不利的。從技術(shù)上講，網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)發(fā)展的核心和關(guān)鍵就是交易的安全性，如資金安全、信息安全、貨物安全、商業(yè)保密等：而由于internet本身的開放性、虛擬性和流動(dòng)性，使網(wǎng)上交易面臨著種種危險(xiǎn)，如網(wǎng)絡(luò)泄密、網(wǎng)絡(luò)欺詐等。企業(yè)害怕出現(xiàn)商業(yè)泄密，以及虛假購物，而消費(fèi)者則擔(dān)心虛假交貨、貨不符實(shí)等情況的發(fā)生。網(wǎng)上支付安全問題在一定程度上影響了人們對(duì)網(wǎng)上交易的信任度，制約了網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展。因此，馬云提出了第三方支付平臺(tái)，其流程操作簡(jiǎn)單：

(1)消費(fèi)者在電子商務(wù)網(wǎng)站選購商品，最后決定購買，買賣雙方在網(wǎng)上達(dá)成交易意向。

(2)消費(fèi)者選擇利用第三方支付平臺(tái)作為交易中介，用借記卡或信用卡將貨款劃到第三方賬戶，并設(shè)定發(fā)貨期限。

(3)第三方支付平臺(tái)通知商家，消費(fèi)者的貨款已到賬，要求商家在規(guī)定時(shí)間內(nèi)發(fā)貨。

(4)商家收到消費(fèi)者已付款的通知后按訂單發(fā)貨，并在網(wǎng)站上做相應(yīng)記錄，消費(fèi)者可在網(wǎng)站上查看自己所購買商品的狀態(tài)；如果商家沒有發(fā)貨，則第三方支付平臺(tái)會(huì)通知顧客交易失敗，并詢問是將貨款劃回其賬戶還是暫存在支付平臺(tái)。

(5)消費(fèi)者收到貨物并確認(rèn)滿意后通知第三方支付平臺(tái)。如果消費(fèi)者對(duì)商品不滿意，或認(rèn)為與商家承諾有出入，可通知第三方支付平臺(tái)拒付貨款并將貨物退回商家。

(6)消費(fèi)者滿意，第三方支付平臺(tái)將貨款劃入商家賬戶，交易完成；消費(fèi)者對(duì)貨物不滿，第三方支付平臺(tái)確認(rèn)商家收到退貨后，將該商品貨款劃回消費(fèi)者賬戶或暫存在第三方賬戶中等待消費(fèi)者下一次交易的支付。

三、做好網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)遵循的原則

中小企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷需要選好合理的方法，網(wǎng)絡(luò)營銷是借助一切被目標(biāo)用戶認(rèn)可的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用服務(wù)平臺(tái)開展的引導(dǎo)用戶關(guān)注的行為或活動(dòng)，目的是促入產(chǎn)品在線銷售及擴(kuò)大品牌影響力。因此，企業(yè)要做好網(wǎng)絡(luò)營銷策劃，遵循以下四個(gè)原則：

1、系統(tǒng)性原則

網(wǎng)絡(luò)營銷是以網(wǎng)絡(luò)為工具的系統(tǒng)性的企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，它是在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下對(duì)市場(chǎng)營銷的信息流、商流、制造流、物流、資金流和服務(wù)流進(jìn)行管理的。因此，網(wǎng)絡(luò)營銷方案的策劃，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。策劃人員必須以系統(tǒng)論為指導(dǎo)，對(duì)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)的各種要素進(jìn)行整合和優(yōu)化，使‘六流’皆備，相得益彰。

2、創(chuàng)新性原則

網(wǎng)絡(luò)為顧客對(duì)不同企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)所帶來的效用和價(jià)值進(jìn)行比較帶來了極大的便利。在個(gè)性化消費(fèi)需求日益明顯的網(wǎng)絡(luò)營銷環(huán)境中，通過創(chuàng)新，創(chuàng)造和顧客的個(gè)性化需求相適應(yīng)的產(chǎn)品特色和服務(wù)特色，是提高效用和價(jià)值的關(guān)鍵。特別的奉獻(xiàn)才能換來特別的回報(bào)。創(chuàng)新帶來特色，特色不僅意味著與眾不同，而且意味著額外的價(jià)值。在網(wǎng)絡(luò)營銷方案的策劃過程中，必須在深入了解網(wǎng)絡(luò)營銷環(huán)境尤其是顧客需求和競(jìng)爭(zhēng)者動(dòng)向的基礎(chǔ)上，努力營造旨在增加顧客價(jià)值和效用、為顧客所歡迎的產(chǎn)品特色和服務(wù)特色。

3、操作性原則

網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的第一個(gè)結(jié)果是形成網(wǎng)絡(luò)營銷方案。網(wǎng)絡(luò)營銷方案必須具有可操作性，否則毫無價(jià)值可言。這種可操作性，表現(xiàn)為在網(wǎng)絡(luò)營銷方案中，策劃者根據(jù)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的目標(biāo)和環(huán)境條件，就企業(yè)在未來的網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)中做什么、何時(shí)做、何地做、何人做、如何做的問題進(jìn)行了周密的部署、詳細(xì)的闡述和具體的安排。也就是說，網(wǎng)絡(luò)營銷方案是一系列具體的、明確的、直接的、相互聯(lián)系的行動(dòng)計(jì)劃的指令，一旦付諸實(shí)施，企業(yè)的每一個(gè)部門、每一個(gè)員工都能明確自己的目標(biāo)、任務(wù)、責(zé)任以及完成任務(wù)的途徑和方法，并懂得如何與其他部門或員工相互協(xié)作。

4、經(jīng)濟(jì)性原則

網(wǎng)絡(luò)營銷策劃必須以經(jīng)濟(jì)效益為核心。網(wǎng)絡(luò)營銷策劃不僅本身消耗一定的資源，而且通過網(wǎng)絡(luò)營銷方案的實(shí)施，改變企業(yè)經(jīng)營資源的配置狀態(tài)和利用效率。網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的經(jīng)濟(jì)效益，是策劃所帶來的經(jīng)濟(jì)收益與策劃和方案實(shí)施成本之間的比率。成功的網(wǎng)絡(luò)營銷策劃，應(yīng)當(dāng)是在策劃和方案實(shí)施成本既定的情況下取得最大的經(jīng)濟(jì)收益，或花費(fèi)最小的策劃和方案實(shí)施成本取得目標(biāo)經(jīng)濟(jì)收益。

四、網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)對(duì)策略

1、產(chǎn)品策略

企業(yè)使用網(wǎng)絡(luò)營銷方法必須明確自己的產(chǎn)品或服務(wù)項(xiàng)目，明確哪些是網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者更愿意選擇的產(chǎn)品。并且定位目標(biāo)群體：年輕媽媽，成功人士，青少年……網(wǎng)絡(luò)銷售產(chǎn)品的費(fèi)用遠(yuǎn)低于其他銷售渠道的，因此企業(yè)如果選擇得當(dāng)可以通過網(wǎng)絡(luò)營銷獲得更大的利潤，可以迅速地吸引更多的消費(fèi)者。

2、價(jià)格策略

由于信息的開放性，消費(fèi)者很容易掌握同行業(yè)各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格，如何引導(dǎo)消費(fèi)者作出購買決策是關(guān)鍵。企業(yè)者如果想在價(jià)格上網(wǎng)絡(luò)營銷成功，應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)自己產(chǎn)品的性能價(jià)格比以及與同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者相比自身產(chǎn)品的特點(diǎn)。另外，由于競(jìng)爭(zhēng)者的沖擊，網(wǎng)絡(luò)營銷的價(jià)格策略應(yīng)適時(shí)調(diào)整，根據(jù)營銷目的不同，可分階段制定價(jià)格，如在自身品牌推廣階段可以以低價(jià)吸引消費(fèi)者，在考慮成本基礎(chǔ)上，通過減少利潤來占有市場(chǎng)；品牌優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來并形成一定銷售規(guī)模時(shí)，可以通過規(guī)模生產(chǎn)降低成本來提高企業(yè)利潤。

3、促銷策略

如使用大量的網(wǎng)絡(luò)廣告這種軟營銷模式來達(dá)到促銷效果，對(duì)企業(yè)來說可節(jié)省大量支出。利用網(wǎng)絡(luò)廣告的效應(yīng)可以挖掘更多的潛在消費(fèi)者，可以通過網(wǎng)絡(luò)的豐富資源與非競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手達(dá)到合作的聯(lián)盟，以此拓寬產(chǎn)品的消費(fèi)層面。網(wǎng)絡(luò)促銷還可以推廣本企業(yè)的文化，利于樹立企業(yè)的形象。

4、渠道策略

網(wǎng)絡(luò)營銷的渠道應(yīng)本著方便消費(fèi)者的原則制定。企業(yè)產(chǎn)品聯(lián)合其他企業(yè)的相關(guān)產(chǎn)品為自己企業(yè)的產(chǎn)品外延，相關(guān)產(chǎn)品的同時(shí)出現(xiàn)會(huì)更加吸引消費(fèi)者。為了促進(jìn)消費(fèi)者購買，應(yīng)該及時(shí)在網(wǎng)站促銷信息、新產(chǎn)品信息、公司動(dòng)態(tài)，為了方便購買還要提供多種支付模式，讓消費(fèi)者有多種選擇，在建設(shè)公司網(wǎng)站時(shí)設(shè)立網(wǎng)絡(luò)店鋪來促進(jìn)銷售。

5、服務(wù)策略

網(wǎng)絡(luò)營銷可根據(jù)自身產(chǎn)品的特性，根據(jù)特定的目標(biāo)客戶群，特有的企業(yè)文化來加強(qiáng)互動(dòng)，節(jié)約開支，形式新穎多樣，避免了原有營銷模式的老套單一化。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案第10篇

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年輕人占絕對(duì)比例的中國網(wǎng)民數(shù)量是如此之龐大，而且還在急劇增長，這一點(diǎn)與筆者所總結(jié)的“產(chǎn)品大眾化”和“讓年輕人瘋狂，這個(gè)世界就會(huì)瘋狂”兩個(gè)規(guī)律與策劃思路相一致，所以筆者也一直在思考針對(duì)網(wǎng)民的產(chǎn)品特別是食品的問題，雖然已經(jīng)有一點(diǎn)眉目，但始終沒有找到一個(gè)自己認(rèn)為滿意的切入點(diǎn)和結(jié)合點(diǎn)，所以也輕易不敢拿出相關(guān)項(xiàng)目策劃方案框架。

但是，在糖酒會(huì)上熱熱鬧鬧的“網(wǎng)絡(luò)飯飯”，在筆者所在城市賣場(chǎng)隆重推出后不久（大概不到三個(gè)月）就不見蹤影。實(shí)際市場(chǎng)效果與糖酒會(huì)上的熱鬧場(chǎng)面的巨大差異很快就讓筆者冷靜下來，結(jié)合策劃者的全案策劃文章，筆者發(fā)現(xiàn)，一個(gè)普通的餅干加上時(shí)髦網(wǎng)絡(luò)的概念就讓那么多人興奮不已的“網(wǎng)絡(luò)飯飯”，其缺少針對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查與研究的生硬和臆造的成份實(shí)在太重，在產(chǎn)品能否在市場(chǎng)上取得消費(fèi)者認(rèn)可的條件下，即以“首期招商成功”而為整個(gè)項(xiàng)目策劃案成功下結(jié)論似乎太早了一點(diǎn)，也有“策略短期性”嫌疑。況且，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)銷商退出經(jīng)銷的情況，幾乎是預(yù)示整個(gè)產(chǎn)品的最終命運(yùn)——所謂“網(wǎng)絡(luò)飯飯”成功的策劃，很有可能成為又一個(gè)大師級(jí)的“文字成功策劃案例”。我們知道，企業(yè)在賦予產(chǎn)品以某種概念、文化、情感、生活方式、自我表現(xiàn)意識(shí)等延伸利益時(shí)，必須要將產(chǎn)品的實(shí)際利益與目標(biāo)消費(fèi)者結(jié)合起來進(jìn)行分析，延伸利益與實(shí)際利益的結(jié)合必須合情、合理，才能得到目標(biāo)消費(fèi)者的認(rèn)同。也就是說，產(chǎn)品的延伸利益是建立在消費(fèi)者認(rèn)為其所提供的實(shí)際利益能夠自然提供這種延伸利益。利用網(wǎng)絡(luò)概念取得成功或成名的例子也并不在少數(shù)，如“網(wǎng)絡(luò)飯飯”策劃者文章中所例舉的用以佐證網(wǎng)絡(luò)蘊(yùn)藏大量機(jī)會(huì)即所謂“挨上網(wǎng)絡(luò)，就代表財(cái)富和成名”的案例，如“可口可樂與魔獸”、“百事可樂與傳奇”、芙蓉姐姐、木子美、流氓燕等。因網(wǎng)絡(luò)而成名的人物我們暫且不說，在產(chǎn)品方面，可口可樂和百事可樂并沒有特意去提出、強(qiáng)化甚至開發(fā)“網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品”這一概念，前者與魔獸結(jié)合，只不過是利用時(shí)尚的網(wǎng)絡(luò)來延續(xù)其“最富時(shí)尚感的飲料”這一品牌內(nèi)涵，后者與傳奇相結(jié)合，是希望通過“年輕人喜歡電腦游戲”這一事實(shí)來強(qiáng)化“最年輕的飲料”這一品牌定位，他們的結(jié)合顯得十分自然而沒有痕跡。 “網(wǎng)絡(luò)飯飯”，一種普通的餅干，被賦予網(wǎng)絡(luò)概念，圍繞著這個(gè)概念，策劃者針對(duì)其目標(biāo)對(duì)象即上網(wǎng)人士的特殊性對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了特殊處理，如配以鍵盤按鈕造型加網(wǎng)絡(luò)符號(hào)@，如通過加入維生素a、β-胡蘿卜素和活性鈣以關(guān)懷因上網(wǎng)對(duì)健康的影響，如通過變小個(gè)頭、改變產(chǎn)品的包裝以解決掉渣和取用方面的問題等。如果放在市場(chǎng)上那些以休閑、代餐、功能、能量補(bǔ)充和娛樂等近百個(gè)產(chǎn)品概念產(chǎn)品中，除了首次見面給人以新鮮感以外，并沒有什么特殊之處。如果沒有“網(wǎng)絡(luò)飯飯”這個(gè)特殊概念，消費(fèi)者可能會(huì)因?yàn)槠涮厥獾脑煨?、具人文關(guān)懷的包裝形式而產(chǎn)生持續(xù)的興趣。但是，策劃者的目的恰恰是希望通過強(qiáng)調(diào)與突出“網(wǎng)絡(luò)飯飯”這個(gè)概念，讓它從其它產(chǎn)品中突現(xiàn)出來。但是，讓策劃者所沒有想到的是，雖然特殊概念造成了消費(fèi)者的對(duì)產(chǎn)品的特殊期望，從而實(shí)現(xiàn)了策劃者“因新奇感而產(chǎn)生想嘗試”的效果，但當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上不過是普通的餅干而已時(shí)，他們的特殊期望很快就變會(huì)成“不過爾爾”的失望，即所謂的“期望越高，失望越大” 而且，在消費(fèi)者意識(shí)中已經(jīng)形成了餅干的高、中、低品牌概念，當(dāng)他們還處于新奇期時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格和品牌或許會(huì)變得不太重要，但這種新奇感一過，價(jià)格與品牌因素就會(huì)突現(xiàn)出來——一個(gè)新品牌，僅以新奇但顯生硬的網(wǎng)絡(luò)概念和精美的包裝，就將價(jià)格拔得這么高，一般消費(fèi)者將會(huì)難以接受。所以才造成了前期消費(fèi)者的強(qiáng)烈關(guān)注，后期卻沒有重復(fù)消費(fèi)這種結(jié)果。這，也是“概念炒作”這一手法最大風(fēng)險(xiǎn)所在。如果我們分析策劃者的全案策劃方案就會(huì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)方案中除了策劃者根據(jù)行業(yè)狀況的調(diào)查進(jìn)行主觀分析與對(duì)消費(fèi)者的臆斷，幾乎沒有真正對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行實(shí)際調(diào)查的部分——一個(gè)沒有實(shí)際消費(fèi)者調(diào)查的項(xiàng)目方案，只能是臆斷。策劃者認(rèn)識(shí)上網(wǎng)的人很多，每天上網(wǎng)的時(shí)間較長，所以他們需要在上網(wǎng)時(shí)補(bǔ)充食品。并且引用了相關(guān)數(shù)據(jù)作為依據(jù)：平均每周上網(wǎng)時(shí)間為14小時(shí)，55%的網(wǎng)民每周上網(wǎng)吃零食的平均次數(shù)為1.5次。

從前一個(gè)數(shù)據(jù)來看，平均到每天只有兩個(gè)小時(shí)，也就是說，網(wǎng)民的上網(wǎng)持續(xù)時(shí)間并不長，還沒有到餓的程度；從后面的數(shù)據(jù)來看，恰好說明網(wǎng)民并不習(xí)慣于上網(wǎng)吃零食，因?yàn)橹挥幸话氲木W(wǎng)民一周才吃1.5次。況且，我們必須要了解是什么樣的網(wǎng)民吃零食？吃的是東西零食？

我們知道，上網(wǎng)人士分為網(wǎng)吧、家庭和單位三類。

如果我們到網(wǎng)吧去觀察一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，飲料和方便面才是網(wǎng)吧最受歡迎的，其中方便面是網(wǎng)民到飯口時(shí)填飽肚子，其它食品則幾乎沒有，這說明什么？說明在網(wǎng)吧上網(wǎng)的網(wǎng)民并不習(xí)慣于在上網(wǎng)時(shí)一邊上網(wǎng)一邊吃東西。

一般單位上網(wǎng)本身就不是一種符合企業(yè)規(guī)定的行為，又會(huì)有多少人會(huì)準(zhǔn)備上食品邊吃邊上打持久戰(zhàn)？

一般的家庭上網(wǎng)并非持續(xù)很長時(shí)間，即使現(xiàn)在有soho一族，但這類人的規(guī)模有多大？況且他們是習(xí)慣于吃方便面或水果，還是習(xí)慣于吃餅干類食品？調(diào)查以后即可明了。

從以上分析，我們就可以看出，方案在關(guān)鍵的目標(biāo)消費(fèi)者習(xí)慣上是臆想的。 “網(wǎng)絡(luò)飯飯”將“紅了”這一品牌與“網(wǎng)絡(luò)紅人”這一概念進(jìn)行結(jié)合，以網(wǎng)游戰(zhàn)士形象和“想跟我斗，等你紅了再說”的廣告語來迎合年輕人喜歡酷，富有挑釁、叛逆和另類的特點(diǎn)，可以說有其獨(dú)到之處，也是最為成功之處，更體現(xiàn)出大師的水平。但是，策劃者在營銷策略上的“舍本”，可以說是對(duì)品牌形象與廣告語的創(chuàng)意的浪費(fèi)，也體現(xiàn)出策劃者的“策略短期性”行為。

第一，糖酒會(huì)上招商成功并不表示產(chǎn)品策劃的真正成功

筆者自1996年起參加過很多界糖酒會(huì)，因大批發(fā)時(shí)代而生的糖酒會(huì)現(xiàn)在變得越來越近似為雞肋。因?yàn)樘蔷茣?huì)不僅成為“燒錢會(huì)”，更成為許多新企業(yè)的“迷魂會(huì)”。許多新企業(yè)為求得糖酒會(huì)上的轟轟烈烈，大把大把地“燒錢”，少則十幾萬、幾十萬，多則上百萬、幾百萬，結(jié)果是訂單額巨大，但會(huì)后經(jīng)銷商的履約率卻很差，企業(yè)還得派出業(yè)務(wù)人員去各地開發(fā)市場(chǎng)；行業(yè)內(nèi)名聲大振，但消費(fèi)者茫然不知，企業(yè)還得投入資金向消費(fèi)者宣傳。

更為關(guān)鍵的問題是，很多企業(yè)卻因糖酒會(huì)的“巨大成功”而被“迷住了魂”，昏昏然以為這個(gè)世界已經(jīng)到手?！熬W(wǎng)絡(luò)飯飯”在濟(jì)南秋季糖酒會(huì)上取得了“經(jīng)銷商數(shù)量從0上升為250多位”、訂貨金額達(dá)2個(gè)多億和“回收首批現(xiàn)款達(dá)2000多萬元”的“驕人業(yè)績”，但是，理智的企業(yè)看重的不應(yīng)只是糖酒會(huì)上轟轟烈烈，而應(yīng)當(dāng)是會(huì)后持續(xù)的經(jīng)銷商數(shù)量增加和回款，許多企業(yè)也確實(shí)越來越注重于具體的市場(chǎng)運(yùn)作，而不再求得在糖酒會(huì)上的轟轟烈烈。

“網(wǎng)絡(luò)飯飯”在糖酒會(huì)上的成功，至多只能算作是整個(gè)策劃項(xiàng)目概念在行業(yè)內(nèi)的炒作和糖酒會(huì)個(gè)案策劃的成功，并不代表整個(gè)產(chǎn)品項(xiàng)目策劃的成功。因?yàn)楫a(chǎn)品策劃的成功需要通過消費(fèi)者的重復(fù)購買來檢驗(yàn)。如果企業(yè)將糖酒會(huì)的成功就視為產(chǎn)品的成功，那只能說企業(yè)已經(jīng)被虛假的數(shù)據(jù)所“迷惑”，如策劃者將糖酒會(huì)的成功就視為整個(gè)項(xiàng)目策劃的成功，那只能說策劃者的“策略性短視性”行為在作怪。

第二，產(chǎn)品到了經(jīng)銷商倉庫，到了部分零售點(diǎn)，并不代表市場(chǎng)啟動(dòng)的真正成功

通過強(qiáng)力的通路政策將產(chǎn)品盡可能廣地鋪向市場(chǎng)，這是“網(wǎng)絡(luò)飯飯”的快速啟動(dòng)市場(chǎng)思想。但是，將產(chǎn)品鋪向市場(chǎng)就是啟動(dòng)市場(chǎng)嗎？

一般營銷人都知道，“產(chǎn)品鋪市”與“市場(chǎng)啟動(dòng)”雖然聯(lián)系緊密，但是兩個(gè)絕然不同的概念。“產(chǎn)品鋪市”是針對(duì)通路成員，而“市場(chǎng)啟動(dòng)”則是針對(duì)消費(fèi)者，針對(duì)通種成員的“產(chǎn)品鋪市成功”，并不表示“市場(chǎng)啟動(dòng)成功”。很多產(chǎn)品的市場(chǎng)鋪得很廣，但是并沒有獲得消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同。

就“網(wǎng)絡(luò)飯飯”而言，作為對(duì)形式和內(nèi)容均進(jìn)行了特別處理的產(chǎn)品，如關(guān)懷上網(wǎng)人士的健康，如獨(dú)特的產(chǎn)品造型，如產(chǎn)品個(gè)小的吃起來不掉渣，如包裝的取用方面，如創(chuàng)造了網(wǎng)游形象，如“想跟我斗，等你紅了再說”等，“網(wǎng)絡(luò)飯飯”在市場(chǎng)操作策略上出現(xiàn)了錯(cuò)位——僅僅將產(chǎn)品鋪向大賣場(chǎng)并做上地堆，卻不將策劃中的信息通過終端直接傳達(dá)給消費(fèi)者。而且，作為賦予了產(chǎn)品以特別概念針對(duì)上網(wǎng)人士的“網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品”，僅將產(chǎn)品按照大眾思維鋪向大賣場(chǎng)，卻忽視了網(wǎng)吧這個(gè)向目標(biāo)消費(fèi)者面對(duì)面宣傳甚至是直接銷售的場(chǎng)所。

為什么有的經(jīng)銷商做了三個(gè)月左右就退出？為什么整體市場(chǎng)效果并不象想像中的那樣成功？

可以說，對(duì)企業(yè)來說，“網(wǎng)絡(luò)飯飯”的市場(chǎng)操作策略，是犯了忽視目標(biāo)消費(fèi)者最容易接受信息和方便購買的錯(cuò)誤，也是典型的將向行業(yè)內(nèi)或渠道成員傳達(dá)的信息視為已經(jīng)向消費(fèi)者傳達(dá)的“業(yè)內(nèi)名聲大振，業(yè)外冷冷清清”的策略性錯(cuò)誤。對(duì)策劃者來，在營銷策略的策劃上，將“促進(jìn)消費(fèi)者重復(fù)購買”這一最為繁雜、實(shí)戰(zhàn)性最強(qiáng)，也最為關(guān)鍵部分有意無意間忽視掉，而將在行業(yè)內(nèi)的概念炒作成功，并將招商這一相對(duì)簡(jiǎn)單的事情處理成功，即視為整個(gè)項(xiàng)目策劃的成功，同樣體現(xiàn)出策劃者的“策略性短視性”行為。

將產(chǎn)品與目前最為時(shí)尚的網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合是好事，但是，筆者還是那個(gè)觀點(diǎn)，這個(gè)結(jié)合必須要自然，而且都認(rèn)為“這是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)代，也是一個(gè)產(chǎn)品成功難度越來越大的時(shí)代”，僅僅一個(gè)概念，僅僅在行業(yè)內(nèi)炒得熱火朝天并不能保證產(chǎn)品能夠成功，前期產(chǎn)品與招商的策劃固然重要，后期的實(shí)戰(zhàn)市場(chǎng)營銷策略更重要。