第1篇 物業(yè)管理企劃部崗位職能說明書
物業(yè)管理公司企劃部崗位職能說明書
1企劃部職責
對房地產(chǎn)市場進行調查、分析及預測、項目洽談、公關。
編制前期介入方案、物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同。
負責各物業(yè)服務中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項目的策劃。
2企劃部經(jīng)理崗位職責
對房地產(chǎn)市場進行調查、分析及預測。
擬定物業(yè)管理方案。
擬定物業(yè)管理委托合同。
負責物業(yè)管理前期介入方案的制定。
對房屋租賃銷售市場進行調查、分析、檢測。
負責各服務中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項目的策劃。
負責項目洽談、公關。
負責新接項目的組建工作的協(xié)調,并報送總經(jīng)理批準后組織實施。
第2篇 x物業(yè)裝修管理程序
1.0 目的
對所轄物業(yè)裝修實施管理,確保建筑物結構安全和裝修格調統(tǒng)一,并符合消防安全要求。
2.0 范圍
適用于物業(yè)集團所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區(qū)內的裝修管理。
3.0 職責
3.1 物業(yè)公司(管理處)負責人負責業(yè)戶裝修項目的審批。
3.2 客戶服務部辦證員負責受理業(yè)戶物業(yè)裝修申報手續(xù)的辦理, 并負責審核相關的裝修內容以及各種證照。
3.3 客戶服務部收費員負責裝修管理費用的收取工作。
3.4 工程維護部負責土建、配電、給排水及消防等相關圖紙的審核,現(xiàn)場管理并參與驗收。
3.5 保安部負責裝修現(xiàn)場的查證、裝修人員的進出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。
3.6 物業(yè)部負責對裝修現(xiàn)場進行管理,組織裝修驗收及辦理驗收手續(xù)。
4.0 工作內容
4.1 裝修申請
4.1.1 客戶服務部前臺人員負責接待前來申請裝修的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》,同時向業(yè)戶說明《裝修管理規(guī)定》及相關費用的收取事宜。
4.1.2 各單位客戶服務部前臺人員核實業(yè)戶提供的資料。
4.2 裝修審批
4.2.1 各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請裝修項目資料后,轉交工程維護部審核圖紙,工程維護部負責填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。
4.2.2 客戶服務部收費員核算相關費用后,報本單位負責人審批。
4.2.3 裝修項目手續(xù)齊全的,三個工作日內予以答復;
4.2.4 要求裝修業(yè)戶按照相關法規(guī)在裝修現(xiàn)場配備滅火器。
4.3 費用的收取和證照的發(fā)放
4.3.1 裝修項目手續(xù)齊全后由客戶服務部收費員向業(yè)戶收取相關費用。
4.3.2業(yè)戶繳清各項裝修相關費用后::,由各單位客戶服務部前臺人員負責向業(yè)戶發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。
4.4 裝修監(jiān)督
4.4.1 由各單位按《裝修管理規(guī)定》對裝修工程實施監(jiān)督。
4.4.2 物業(yè)助理應告知巡邏隊,巡邏隊應配合物業(yè)助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進行監(jiān)督管理。
4.5 裝修驗收
4.5.1 物業(yè)助理根據(jù)業(yè)戶裝修驗收申請,組織相關人員對物業(yè)裝修項目進行驗收。
4.5.2 驗收合格后相關人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認可,管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關證件,三個月后收費員負責辦理業(yè)戶返還裝修費用手續(xù)。達不到合格要求的,填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。
4.6 裝修資料管理
客戶服務部資料管理員負責對裝修資料分類建檔并保存。
5.0 相關文件
5.1《裝修管理規(guī)定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《裝修監(jiān)管工作規(guī)范》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0 記錄表格
無
第3篇 物業(yè)管理公司標識和可追溯性控制程序-13
1.0目的:
通過對不同類型的服務過程進行正確標識(記錄),確保在使用時對服務質量、工作過程作出評價并追溯。
2.0適用范圍:
2.1公司各類服務標識、標牌。
2.2相關服務的工作記錄。
3.0職責:
3.1綜合事務部負責公司相關標識的設計。
3.2綜合事務部負責員工工作服、工作證、標識等的制作和管理。
3.3工程技術部負責對標識(牌)進行安裝和維護保養(yǎng)。
3.4各崗位員工按規(guī)定要求認真填寫工作記錄,綜合管理部協(xié)同相關部門負責對不合格服務進行評價和追溯。
4.0程序:
4.1公司員工上崗時必須穿著規(guī)定的制服,佩戴統(tǒng)一的工作證。不同崗位采用不同類型和顏色的服裝加以區(qū)別。
4.2物業(yè)管理服務的標識應包括如下內容:
4.2.1小區(qū)區(qū)域位置標識;
4.2.2交通類標識;
4.2.3消防類標識;
4.2.4辦公類標識;
4.2.5公共設備、設施類標識;
4.2.6宣傳類標識;
4.2.7材料類標識;
4.2.8其它標識。
4.3相關部門在明顯的地方用清楚易懂的標牌標識有關服務過程。
5.0支持性工具
《標識目錄一覽表》
編制:審核:批準:日期:
第4篇 物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理程序怎么寫
物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理程序
(七)
1.0目的做好停車場的安全管理,保證車輛停放有序和小區(qū)道路通暢,并確保停車場內設施、設備的完好。
2. 0適用范圍 適用于本公司管轄的停車場。
3. 0職責3.1保安部負責停車場管理工作檢查、監(jiān)督、指導及內外關系的協(xié)調,管理部配合保安部的上述工作。
3. 2管理處主任(或分管副主任)負責停車場日常管理工作的組織、檢查、監(jiān)督、指導。
3. 3停車場管理員(以下簡稱車管員)負責停車場的車輛進出登記、停放管理、安全及收費工作。
4.0實施程序
4.1工作流程流程記錄責任人
4.2應急情況處理
4.2.1 當車輛駛出停車場時,值班人員應認真查看有關記錄,若發(fā)現(xiàn)可疑,應對司機進行詳細詢問,如發(fā)現(xiàn)問題,應立即扣留車輛,并及時通知管理處主任和保安隊長,做好應對準備。
4.2.2 當司機丟失《車輛進出登記卡》時,由車主持本人身份證(屬公車的需出據(jù)所屬單位證明)、駕駛證、車輛行駛證到管理處處理,管理處主任(或分管副主任、保安隊長)在查驗核實上述證件無疑后并記錄有關情況,交司機(車主)簽字確認即可放行,同時將上述證件復印保存?zhèn)洳椤?/p>
4.2.3 當發(fā)現(xiàn)車輛無卡欲沖閘時,應放下道閘,阻止其車輛駛出,并及時通知管理處主任、保安隊長做好應對準備,事態(tài)嚴重時及時報告公安機關和公司保安部到現(xiàn)場處理。
4.2.4 若發(fā)現(xiàn)車輛遺失,值班人員應立即報告管理處,并協(xié)同車主到派出所報案,做好有關情況記錄。
同時管理處應盡快將詳情書面報告管理部、保安部。
5.0 相關文件與記錄《深圳市居民住宅區(qū)機動車保管站(場)管理規(guī)定(試行)》011--0
1
第5篇 物業(yè)公司管理評審程序7
物業(yè)公司管理評審程序(七)
1.0目的
通過定期地對質量體系的評審,保證本公司質量體系持續(xù)有效地滿足gb/t19002-1994--iso9002;1994標準及本公司的質量方針和質量目標的要求。
2.0適用范圍
本程序適用于對公司質量體系的適宜性和有效性進行的評審。
3.0職責
3.1總經(jīng)理負責組織管理評審活動,并批準《管理評審計劃》和《管理評審報告》。
3.2管理者代表負責安排管理評審前的各項準備工作,包括評審中所需的文件和資料的收集、《管理評審計劃》的編制和審核,并協(xié)助總經(jīng)理組織評審活動以及編寫《管理評審報告》。
3.3各部門負責人負責評審中提出的糾正和預防措施的實施工作。
3.4質管部負責對各部門的糾正和預防措施實施情況進行監(jiān)督,并及時向管理者代表匯報執(zhí)行情況。
4.0工作程序
4.1評審的依據(jù)
a用戶的期望和社會要求;
b前期評審的重要質量記錄;
c質量體系發(fā)生重大變化時;
d市場情況發(fā)生重大變化時;
e出現(xiàn)重大質量事故或連續(xù)被顧客投訴時;
f其他認為有評審需要時。
4.2評審的計劃
a管理者代表負責組織編制《管理評審計劃》,并報總經(jīng)理批準;
b管理評審活動每年舉行一次,一般安排在內部質量審核完成之后;
c根據(jù)4.1項視情況的需要,可適時安排管理評審。
4.3評審的內容
評審一般包括以下內容:
a質量方針和質量目標貫徹和實施情況;
b組織架構(包括人員配置和資源利用等)是否合理;
c質量改進和服務績效分析,如經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋信息的分析等;
d是否發(fā)生重大安全、質量事故;
e審批重大的糾正和預防措施;
f其他需評審的內容。
4.4管理評審前的準備
4.4.1管理者代表在組織編寫的《管理評審計劃》中必須明確:
a本次管理評審的目的、范圍、依據(jù);
b評審組成員名單;
c評審時間;
d評審議程安排;
e評審工作要求;
f所需的工作文件,包括上一次的管理評審報告、內部質量審核報告、不合格報告等。
4.4.2質管部負責準備管理評審所需的文件和資料,包括以下內容:
a上次的《管理評審報告》
b上一次管理評審會議提出的各項糾正和預防措施落實情況的分析報告;
c最近一次內部質量審核或外部質量審核報告;
d客戶投訴和各項物業(yè)管理服務情況分析報告;
e重大預防措施建議報告等。
4.5評審的實施
4.5.1評審會議由總經(jīng)理或由其授權委托的人員主持。
4.5.2評審項目責任部門陳述被評審項目(活動)的現(xiàn)狀。
4.5.3與會人員對評審項目進行評審,做好詳細的記錄并形成完整的評審報告。
4.6評審記錄和報告
4.6.1質管部負責做會議記錄。
4.6.2管理者代表根據(jù)會議記錄進行整理、編寫《管理評審報告》,負責對質量體系的現(xiàn)關注和適用性作出評價,經(jīng)總經(jīng)理批準后分發(fā)給各部門。
4.6.3《管理評審報告》、《管理評審計劃》由質管部歸檔保存,并負責下發(fā)。
4.7糾正和預防措施
對管理評審中提出的不合格項,各相關部門依據(jù)《糾正和預防措施控制程序》執(zhí)行。由管理者代表負責跟蹤驗證。
5.0相關文件
5.1《質理手冊》
5.2《糾正和預防措施控制程序》
5.3《管理評審計劃》
5.4《管理評審報告》
5.5《內部質量審核報告》
5.6《會議記錄》
第6篇 物業(yè)公司人員招聘甄選錄用管理程序
物業(yè)公司人員招聘、甄選與錄用管理程序
一、招聘的原則
1.人員招聘錄用以提高組織效率、提高組織競爭力、促進組織發(fā)展為根本目標。
2.人員招聘必須堅持計劃性原則。
3.人員招聘必須堅持任人唯賢、擇優(yōu)錄用的原則。
4.招聘錄用程序必須堅持科學化、規(guī)范化原則,為部門提供可靠、及時、適當?shù)娜肆Y源保障。
二、招聘條件
1.管理人員
大學專科以上文化程度,年齡22-40歲之間,身高男1.70米以上,女1.60米以上;有兩年以上相關工作經(jīng)驗,政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,無不良習慣。應聘會計、出納者須持有效的**市財政局發(fā)放的《會計上崗證》,出納人員及汽車駕駛員本人須具有**市主城區(qū)常住戶口,或須由具有**市主城區(qū)常住戶口的人員提供擔保。
2.專業(yè)技術人員
中技以上文化程度,年齡22-45歲之間,身高男1.70米以上,女1.60米以上;有三年以上相關工作經(jīng)驗,政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,無不良習慣。應聘特殊崗位人員必須持有效的**市勞動局發(fā)放的《特種作業(yè)人員操作許可證》。
3.安全管理員
高中以上文化程度,年齡在18-28歲之間,身高1.75米以上,兩眼裸視視力均在0.80以上,退伍軍人優(yōu)先,政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,反應靈敏,無不良習慣。
4.保潔員
初中以上文化程度,年齡18-40歲之間,男性身高1.60米以上,女性身高1.55米以上,政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,反應靈敏,無不良習慣。
三、招聘與錄用程序
1、用人部門根據(jù)職位空缺情況,填寫《職位空缺申報表》報給人事管理員審核后,報經(jīng)理審批。
2、人事管理員統(tǒng)一組織、安排招聘場地、時間、人員及有關事宜。
3、人事管理員根據(jù)招聘情況、應聘資料等對應聘人員進行初選。
4、人事管理員統(tǒng)一組織應聘人員的筆試,合格后方可參加面試。
5、用人部門負責人須參加應聘人員面試工作。
6、面試合格人員需參加由人事管理員組織的心理測評。
7、用人部門負責人與人事管理員協(xié)商,初步?jīng)Q定擬錄用人員。
8、安全管理員、保潔員由人事管理員確定錄用,管理及技術人員由部門經(jīng)理審批確定錄用。
9、人事管理員檢查擬錄用人員的各類證件之有效性及合法性。
10、人事管理員安排擬錄用人員在指定醫(yī)院進行體檢。體檢表上須貼本人一寸近照,并由部門加蓋騎縫章。
11、人事管理員向體檢合格人員發(fā)放《錄用通知書》,并組織其參加入職培訓。
12、參加部門入職培訓并通過考核的人員方可被部門正式錄用。
四、被錄用人員必備資料
1.身份證復印件(須交驗原件);
2.學歷證書、職稱證書復印件(須交驗原件);
3.體檢合格表(部門指定醫(yī)院)原件;
4.婚育證明(結婚證、獨生子女證)復印件(須交驗原件);
5.其它能證明自己特長、能力的資料;
6.***市**銀行活期存折復印件。
7.應聘人員如無本市主城區(qū)常住戶口,還須備以下資料:
流動人口婚育證明(由戶籍所在地街道辦事處或居委會辦理,已婚、未婚均須)復印件(須交驗原件);
有效的暫住證復印件(須交驗原件);
本市常住戶口的擔保人身份證復印件(須交驗原件);
該擔保人須有正式工作單位,并留存單位開具的有效身份證明、家庭住址、辦公或住宅電話;
擔保人在人事管理員親筆簽署的擔保書。
五、部門內部招聘
1、人事管理員接到各部門職位空缺申請表后,根據(jù)職位性質確定是否在部門內部招聘;
2、人事管理員將需內部招聘職位及條件向全部門公告,符合條件的員工經(jīng)所在部門經(jīng)理同意均可參加;
3、人事管理員審核報名人員的材料,組織考試、面試、考核;
4、考核合格后。由人事管理員開出調動通知單,方可上崗。
六、試用與轉正
1、員工試用兩個月后三個月內,須獨立填寫《新員工試用情況反饋表》,于參加部門組織的'強化培訓'時交給培訓老師。
2、通過強化培訓考核的人員,由其主管上級根據(jù)其工作表現(xiàn)及能力,為擬轉正人員填寫《轉正審批表》,并于每月25日前報人事管理員審核。
3、經(jīng)人事管理員審核同意后,須將該員工的《轉正審批表》報部門經(jīng)理審批。
七、有關轉正的相關規(guī)定
1、試用期一般為兩個月,原則上試用期最長不超過四個月,錄用人員必備資料不齊全者不能轉正。
2、入職培訓考核不合格者延期一個月轉正,可有一次補考機會,補考仍不合格者作解除勞動合同處理。
3、參加部門組織的強化培訓并通過考核方具備轉正資格,考核不合格者延期一個月轉正,可有一次補考機會,補考仍不合格者作解除勞動合同處理。
4、員工延期轉正的,部門經(jīng)理須對其進行延期轉正面談,每延長一個月試用期需面談一次,并填寫《面談表》經(jīng)當事人簽名確認,《面談表》原件報人事管理員存檔,部門保留復印件。
八、附相關表格:
《職位空缺申報表》;
《求職表》;
《報到通知書》;
《面談表》;
《轉正審批表》;
《新員工試用情況反饋表》。
第7篇 某物業(yè)管理處印章使用流程
物業(yè)管理處印章使用流程
1 管理處印章的用印
1.1 門主管審核文件原件。
1.2信息中心/管理處登記,并核對公章、文件份數(shù)。
1.3填寫《印章使用管理登記表》后用印。
2 損壞、丟失的處理
2.1 印章丟失后,必須立即書面寫出報告,部門主管審核確認后,報信息中心行政主辦登記。
2.2 管理處行政助理及時將報告管理處主任,并轉呈總經(jīng)理給出審批意見,由信息中心予以備案,須予以登報 明的由信息中心辦理。
2.3 管理處按責任后果輕重對責任人給予處罰。
2.4 管理處刻制新印章,需提出刻制申請,并經(jīng)審批、刻制。
2.5使用部門交還舊印章至信息中心并領取新印章 (丟失的直接領取)。
3 印章的廢止
3.1 管理處提出廢止印章意見書報總經(jīng)理審批。
3.2信息中心發(fā)出收回廢此印章通知并收回、核對作廢此印章,記錄歸檔。
4 印章的保管
4.1 管理處印章由管理處主任保管。
5 相關記錄
qpi-**-c-f035 《印章使用管理登記表》
qpi-**-c-f036 《印章領用登記表》
第8篇 物業(yè)管理公司內部溝通信息交流程序
1.0目的:
建立各部門及職員與領導之間的溝通渠道,并形成制度,加強信息交流。
2.0適用范圍:
公司內部溝通與信息交流。
3.0職責
3.1綜合事務部負責公司通知制度、例會制度的管理與實施;
3.2綜合事務部負責職員提議及申訴制度的管理、實施。
3.3各部門負責人負責本部門通知制度、例會制度及職員提議及申訴制度的管理;
4.0程序
4.1例會制度
4.1.1總經(jīng)理組織各部門負責人于每周一召開例會,對上周工作進行總結,對本周工作予以布署。
4.1.2各部門在公司例會召開前自行召開本部門工作例會,對本部門本周的工作進行總結,下周工作進行布置。
4.1.3公司例會由綜合事務部負責形成會議記錄,保存期限為一年。
4.1.4各部門例會由部門負責人指定人員做會議記錄,保存期限為一年。
4.2通知制度
4.2.1通知的形式有電話和書面等形式。
4.2.2客戶服務中心發(fā)布的書面通知,落款處應加蓋客戶服務部章。
4.2.3公司發(fā)布的書面通知,落款處應加蓋公司章。
4.2.4綜合事務部和客戶服務中心對通知的原件存檔,保存期限為一年。
4.3職員提議及申訴制度
4.3.1當事人填寫《職員提議、申訴表》,把該單提交其直接上級。
4.3.2當事人的直接上級受理后須在一周內給予明確回復。
4.3.3若超過一周未予回復的或當事人對處理結果有異議的,當事人可直接向綜合事務部提交《職員提議、申訴表》。
4.3.4綜合事務部受理后于一周內做出處理。
4.3.5各相關部門對以上記錄予以存檔。
5.0支持性工具
《職員提議、申訴表》
《會議記錄》
編制:審核:批準:日期:
第9篇 管理處物業(yè)管理收費通知單使用程序
管理處《物業(yè)管理收費通知單》使用程序
為規(guī)范物業(yè)管理中心各種收費行為,物管處設計印制了《物業(yè)管理收費通知單》并正式于20**年1月13日投入使用,所有物業(yè)管理收費均以該收費通知單按如下程序處理:
1、《物業(yè)管理收費通知單》一式四聯(lián),由物管處保安隊、保潔隊、維修隊主管及辦公室信息檔案員根據(jù)收費要求填制,并在制單人一項簽名。
2、填制好的《物業(yè)管理收費通知單》經(jīng)交費單位(租戶)確認付費方式是現(xiàn)金還是轉帳,然后根據(jù)權限需租戶具備簽字權的授權人簽字。簽字后第四聯(lián)由交費單位(租戶)留存。其余三聯(lián)交物管處信息檔案員。
3、以上程序完成后,《物業(yè)管理收費通知單》由物管處審核簽字,第一聯(lián)由信息檔案員留存,第二聯(lián)、第三聯(lián)交財務部負責收費(現(xiàn)金、轉賬或其他方式),收取費用后由財務部在第三聯(lián)(回執(zhí)單)蓋章并將回執(zhí)聯(lián)轉物管處信息檔案員。
4、信息檔案員收到財務部蓋章的《回執(zhí)聯(lián)》即確認該收費已執(zhí)行,可為租戶辦理相關業(yè)務。
5、如屬先提供服務后收取費用的,或轉賬方式收費的,財務部接收《收費通知單》時,需在第一聯(lián)簽字后交物管處,物管處信息檔案員留存?zhèn)洳椤?/p>
簽署人:物業(yè)管理有限公司
第10篇 物業(yè)管理培訓教材-概括
物業(yè)管理培訓教材概括
一、目標
-服務第一、顧客至上
-酒店式管理
二、工作態(tài)度
-服從
-熱誠
-有禮
-主動
-群體工作
三、物業(yè)的定義
物業(yè)是指土地及土地上建筑物形式存在的不動產(chǎn),概括地說,物業(yè)是指房屋建筑、附屬設施以及相關的場地,主要包括:-
已經(jīng)完成并具有規(guī)定使用功能和經(jīng)濟價值的各類房屋建筑;
與這些房屋建筑相配套的設備和市政公共設施;
房屋建筑所在的建筑地塊與場地(包括綠化)、庭院、停車場以及非主干交通道路。
四、物業(yè)管理
物業(yè)管理是有專門的機構和人員,依法按照合同和契約,對前期開發(fā)和已經(jīng)竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地,以經(jīng)營的方式進行管理,并且對房屋周圍區(qū)域內的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理,以及對住用人多方面的綜合性服務。
1.對象是物業(yè)
2.服務對象是人
3.完善物業(yè)使用功能,提高使用效率及經(jīng)濟效率
4.采用現(xiàn)代科學管理進行專業(yè)化、企業(yè)化管理
五、物業(yè)管理的對象
住宅:
小區(qū)、多層大廈、高層大廈、別墅。
商用:
寫字樓、商場、倉庫、工業(yè)廠房、停車場、俱樂部、地鐵站、土地等等。
周圍環(huán)境:
人、車、道的管理,綠化地的管理。
六、管理重點
滿足客戶、搞好關系,以預防為主,增強工作主動性。
1.寫字樓
目標在為辦公人員提供不受干擾及有氣派的工作環(huán)境.
工作重點
公共走道的雅潔明亮、充裕及快速的電梯服務、辦公時間內水、電、冷、暖氣的供應來源,提供商務中心、便當?shù)鹊姆奖?
2.商場
工作重點
公共地方的管理,走火通道的暢通,行業(yè)編排,推廣活動,了解商戶。
3.停車場
目標為停車者提供一個安全而方便的環(huán)境,亦為業(yè)主發(fā)揮停車場的最高經(jīng)濟效益;
七、物業(yè)管理的目標
1.建立系統(tǒng)化管理程序及隊伍,制定服務標準,控制開支;
2.確保提供優(yōu)質管理服務,減少故障出現(xiàn)的機會,進而延長物業(yè)壽命;
3.與客戶/租戶/住戶/業(yè)主/業(yè)主組織/街道里委會/政府部門/公用配套公司
等保持良好的溝通及關系;
4.保持或提高物業(yè)的價值,令投資者獲得更佳回報;
5.提高發(fā)展商的聲譽。
其中,保持或提高物業(yè)的價值,令投資者獲得更佳回報是物業(yè)管理的最終目標。
八、物業(yè)管理的內容
1.以預防為主,矯正性為輔的維護,保證公共設施設備的正常運作。
2.清潔衛(wèi)生
3.綠化
4.安全保衛(wèi)
保安重點在于保護使用人、建筑物、附屬設施、公共設施等。而保安職責在于通過值班、看守和巡邏,防止或中止任何危及或影響業(yè)戶生命財產(chǎn)及身體的外界因素,提高警惕,避免損失,或將損失降至最低限度,發(fā)生突發(fā)性事件時妥善處理,以便確保用戶的生命財產(chǎn)安全,生活、工作安全和社區(qū)安定。
(1)規(guī)章制度
a.確定安保人員的數(shù)目
b.確定安保巡邏的范圍和線路
c.確定安保工作的時間
d.確定安保工作的要求
(2)巡崗、查崗
(3)儀表儀容
(4)禮貌用語
(5)規(guī)范動作
5.車輛管理
(1)人車分道;
(2)車速控制;
(3)定點停放;
(4)防竊防盜;
(5)出入管制;
(6)標識顯明;
(7)停車收費。
6.處理投訴
7.財務管理
8.保險購備
9.客戶溝通
10.配套服務
11.物業(yè)檔案
九、管理處運作
1.管理日志
(1)作用
設置管理日志,有利于部門之間互相協(xié)調、補給;
(2)內容
重大事故的發(fā)生、投訴、報修、對外聯(lián)絡、跟進情況、突發(fā)事件、意外、影響正常運作的事故等等。
(3)閱讀及跟進
經(jīng)理級人員必須每日閱讀管理日志,在旁簽署確認,指導員工跟進事項,安排特別工作;對重大事故更應即時向上級匯報及作書面報告。
2.溝通
部門例會:保安部、清潔部、維修部及物業(yè)部應定期每星期一次與各領班進行例會(如有需要可要求該部門全體員工參加),以作檢討及訊息交流,由部門主管主持。會議須作正式會議記錄,須于三天內完成及分發(fā)到每名領班。
3.事件報告途徑:管理處應制定事件報告途徑,讓下屬員工清楚當那類事件時應向誰作出報告的逐級途徑,尤其是在非辦公時間內發(fā)生重大事故或緊急情況所需的支援渠道。
4.緊急事件處理程序手冊:管理處應制定緊急應變處理程序手冊,圖文并茂,將重要閥門、開關等分列,除可作應急用途外,亦能對有關員工及新聘員工作為培訓工具。
5.規(guī)章制度:員工絕對有權了解每工種人員的應知應會,知道公司對每人的工作要求標準。所謂“無規(guī)矩不能成方圓”,規(guī)章制度的建立,亦可作為管理人員對下屬員工的監(jiān)控及工作評估的依據(jù)。
6.員工考勤制度:上下班記錄,養(yǎng)成員工守時的習慣。如因公事離開工作崗位或單位,亦須有適當紀錄。同時,須訂立告假及調休,作出嚴謹監(jiān)管。
7.工作評估:制定員工工作考核評估制度,公平及公正地由上級作出定期評估,讓員工了解自己的長短,給予機會讓其修正,亦可作為獎勵或提升的依據(jù),建議最少每年進行一次。
人事管理
-員工福利架構
-員工崗位職責及權限
-員工招聘
-員工手冊、勞動合同
-制服設計
-員工培訓
a.課程,實地培訓
b.每六個月重溫
1.保安
-培訓
-外來人員工控制
-二十四小時保安、監(jiān)控、消防
-巡邏制度
-貨物搬運制度
-停車場管理
-二次裝修管理
-緊急事故處理
2.清潔
-不同材料的處理方法
-特別之處(大堂首層高)的清潔方式
-垃圾房之位置
-外判的原因
-外判合同的管理
a.清潔工安排
b.清潔內容、程度及方法
c.每周進度表
3.工程管理
-驗收/跟進
-保養(yǎng)/維修
a.緊急
b.計劃性(大)
c.防范保養(yǎng)(小控)
-節(jié)能
-二次裝修
-系統(tǒng)每周、月、季、半年、一年檢查及保養(yǎng)
-二十四小時當值,處理突發(fā)事件
-上門維修
4.財務管理
-會計手冊、財務權限、有效控制
-公約、法律來處理欠款
-制訂電腦化會計程序
-稅項及稅率
-稽核制度
-預算、年度審核
5.行政及公共關系
-與業(yè)戶聯(lián)絡
-投訴處理
-購保險
-通知一切突發(fā)事件
-與政府部門聯(lián)絡
-處理各項公約
-法律事務
-制定、修改公共守則
6.訂立規(guī)章制度
-管理公約、業(yè)戶手冊、裝修手冊
-員工指引、員工手冊
-崗位責任制
-管理工作匯總:入伙、收租、裝修、機電、消防管理制度及,保安、車場、會所、管理公司、清潔、財務、員工管理
-入伙(手續(xù)、收費)
十、物業(yè)管理進階
1.物業(yè)的定義
物業(yè)(property):
物業(yè)管理行業(yè)定義:
各類有價值(經(jīng)濟價值和使用價值)的土地、房屋及附屬市政、公用設施、毗鄰場地等。如:未開發(fā)的土地、整個住宅小區(qū)或單體建筑,包括高層、多層住宅樓、別墅、綜合辦公寫字樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、工業(yè)廠房、倉庫、地鐵站等。
2.物業(yè)管理
由使用或占用物業(yè)而衍生的人類間往來的行為來處理這些問題,物業(yè)可包括住宅、商業(yè)中心、辦公室、商場、工業(yè)樓宇、工業(yè)城、社區(qū)、俱樂部、運動設施等。
受物業(yè)主的委托,運用現(xiàn)代管理科學的先進的專業(yè)維護技術,借助經(jīng)濟和法律手段,對房屋及附屬設施、周圍環(huán)境實施統(tǒng)一的綜合管理,以祈為用房者創(chuàng)造一個整潔、安全、舒適、不受干擾、方便的居住或辦公環(huán)境。
運用技能對物業(yè)作出看管、照料、保護、護理及為此而負責,此外亦須建立業(yè)主與租客、住戶與住戶、管理人與住戶間之良好關系。由此而令物業(yè)本身能對業(yè)主及住戶發(fā)揮最佳價值及滿足其不同的目的,包括:-
(1)從業(yè)主角度而言:物業(yè)應維護及管理在最高效能及經(jīng)濟效益為原則;
(2)從住戶/租戶角度而言:物業(yè)應能提供一個安全而舒適的“家”,及從較宏觀而言提供一個全面性服務及環(huán)境優(yōu)良的社區(qū),令其享受到滿意的社交活動;
(3)從商業(yè)用戶而言:物業(yè)應能提供一個優(yōu)良而穩(wěn)定的生財環(huán)境,令其獲得最佳回報。
3.物業(yè)管理的對象
(1)住宅:小區(qū)、多層大廈、高層大廈、別墅;
(2)商用:寫字樓、商場、倉庫、工業(yè)廠房、停車場、俱樂部、地鐵站、土地等等;
(3)周圍環(huán)境:人、車、道的管理,綠化地的管理。
4.管理重點:滿足客戶、搞好關系,以預防為主,增強工作主動性。
(1)住宅:目標在為住戶創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境;
(2)工作重點:安全保衛(wèi)、水電煤供應保障、公共設施維護、清潔、園藝綠化、康樂設施的配備等;
(3)寫字樓:目標在為辦公人員提供不受干擾及有氣派的工作環(huán)境;
(4)工作重點:公共走道的雅潔明亮、充裕及快速的電梯服務、辦公時間內水、電、冷、暖氣的供應來源,提供商務中心、便當?shù)鹊姆奖?
(5)商場:目標在為商場保持一個安全而舒適以及創(chuàng)造一個有特色而吸引力的購物及經(jīng)營環(huán)境;
(6)工作重點:公共地方的管理,走火通道的暢通,行業(yè)編排,推廣活動,了解商戶;
(7)工業(yè)廠房:目標為廠家保持一個安全而方便的生產(chǎn)環(huán)境;
(8)工作重點:保證水、電的合理供應,不受干擾;消防設備的可靠性,原料及貨物進出時的運輸安排等;
(9)停車場:目標為停車者提供一個安全而方便的環(huán)境,亦為業(yè)主發(fā)揮停車場的最高經(jīng)濟效益;
(10)俱樂部:目標在為用戶提供多元化而方便的康樂服務及配套設施最后達致盈利目標;
(11)其他:人、機、物、環(huán)境皆應以安全為主、清潔為輔,同時兼顧方便性、合理性。
5.物業(yè)管理的目標
(1)建立系統(tǒng)化管理程序及隊伍,制定服務標準,控制開支;
(2)確保提供優(yōu)質管理服務,減少故障出現(xiàn)的機會,進而延長物業(yè)壽命;
(3)與客戶/租戶/住戶/業(yè)主/業(yè)主組織/街道里委會/政府部門/公用配套公司等保持良好的溝通及關系;
(4)保持或提高物業(yè)的價值,令投資者獲得更佳回報;
(5)提高發(fā)展商的聲譽。
其中,保持或提高物業(yè)的價值,令投資者獲得更佳回報是物業(yè)管理的最終目標。
6.物業(yè)管理的內容
以預防為主,矯正性為輔的維護,保證公共設施設備的正常運作,包括:-
a.變配電設備
b.給排水系統(tǒng)
c.照明系統(tǒng)
d.中央空調系統(tǒng)
e.電梯運行系統(tǒng)
f.供暖系統(tǒng)
g.保安系統(tǒng)
h.消防系統(tǒng)
i.公共電視天線系統(tǒng)
j.廣播系統(tǒng)
k.自動
監(jiān)察系統(tǒng)
l.各種器材、工具、應急設備等。
清潔衛(wèi)生
在物業(yè)環(huán)境中,整潔及其所帶來的舒適和優(yōu)美,是物業(yè)管理中一個十分重要的評價指標。由于清潔具有直觀性,會帶來心理上的直接感受,因而成為物業(yè)的第一印象和管理水平的重要標志。整潔的物業(yè)環(huán)境需要常規(guī)性的清掃保潔服務來提供保障。
a.每日垃圾清運
b.公共地方清潔
c.設備間清潔
d.防鼠滅蟲
e.外墻清洗
綠化
a.定期澆水、施肥、修剪、除蟲;
b.培植花苗、更換花木品種;
c.擺放節(jié)日鮮花;
d.改善整體布置及布局。
(4)安全保衛(wèi)
保安重點在于保護使用人、建筑物、附屬設施、公共設施等。而保安職責在于通過值班、看守和巡邏,防止或中止任何危及或影響業(yè)戶生命財產(chǎn)及身體的外界因素,提高警惕,避免損失,或將損失降至最低限度,發(fā)生突發(fā)性事件時妥善處理,以便確保用戶的生命財產(chǎn)安全,生活、工作安全和社區(qū)安定。
a.規(guī)章制度
(a)確定安保人員的數(shù)目
(b)確定安保巡邏的范圍和線路
(c)確定安保工作的時間
(d)確定安保工作的要求
b.巡崗、查崗
c.儀表儀容
d.禮貌用語
e.規(guī)范動作
(5)車輛管理
a.人車分道;
b.車速控制;
c.定點停放;
d.防竊防盜;
e.出入管制;
f.標識顯明;
g.停車收費。
(6)處理投訴
a.處理投訴一般程序
(a)接到電話,首先要說:“你好,**管理處。”
(b)接訴人登記投訴時間,投訴者姓名,所屬公司,所屬單元。
(c)用簡潔明確的文字記錄投訴內容。
(d)經(jīng)辦人立即通知相應部門跟進投訴內容。
(e)將解決投訴的進程即時反饋客戶。
(f)對于暫時無法解決的投訴要向客戶解釋原因,同時繼續(xù)跟進相應部門直到完成。
(g)將每日投訴內容匯總后輸入電腦存檔。
(h)要定期回訪客戶,做好記錄。
(i)解決投訴的關鍵在于要讓客戶覺得你對他的投訴表示理解,并始終站在他的立場上。
(7)處理投訴要點
a.即時回應
b.服務態(tài)度
c.跟進
d.反饋
e.再跟進
f.危機處理
(8)財務管理
a.管理費收入
b.其他各項收入
c.管理開支
d.財務預算
e.收支公布
f.維修基金
(9)保險購備
物業(yè)公司一般應購置的險種:
a.財產(chǎn)一切險
b.公眾責任險
c.雇主責任險
d.機器設備損壞險
e.客戶溝通
f.增加透明度
g.問卷調查
h.客戶回訪
i.業(yè)主委員會
(10)配套服務
a.有償服務
b.交通設施
c.俱樂部
d.文娛康樂活動
e.經(jīng)營管理
(11)物業(yè)檔案
a.土地批文
b.建筑檔案
c.竣工圖
d.驗收合格證
e.設備維修合約
f.供應商資料
g.業(yè)主檔案
h.個別單元維修檔案
7.管理處運作
(1)管理日志
管理處的操作,屬于組織性行為而非個人行為,各管理處管理級員工須對物業(yè)內每日運作了如指掌,以便部門之間互相協(xié)調、補給,達致“分工不分家”的原則。因此,管理處日志的設置非常重要,將每天管理處及物業(yè)內所發(fā)生的大小事情一一登記,包括:重大事故的發(fā)生、投訴、報修、對外聯(lián)絡、跟進情況、突發(fā)事件、意外、影響正常運作的事故等等。每員工亦須養(yǎng)成良好習慣,不時翻閱管理日志,對物業(yè)內所發(fā)生的事情了解,而經(jīng)理級人員更必須每日閱讀管理日志,在旁簽署確認,在適當時采取跟進行動,指導員工跟進事項,安排特別工作;對重大事故更應即時向上級匯報及作書面報告。
(2)溝通
管理人員應采取開明態(tài)度,鼓勵下屬員工提出困難,協(xié)助其解決,但切記要員工養(yǎng)成習慣,在提出困難的同時,先作出思考,提供其意見及解決辦法,然后適當?shù)刈鞒黾m正,更佳地解決建議,或員工意見不被采納的原因,這是作為一名領導對下屬員工的培訓、潛能發(fā)揮所采取的應有態(tài)度。
為建立正常的溝通渠道,管理處應執(zhí)行定期會議:-
每日早會:每日早上開始工作前的短敘,由物業(yè)經(jīng)理主持管理部主干人員共同參與,旨于檢討每天工作,提出困難,及提出當日工作重點,分派工作。
a.每星期例會:在每星期工作完結的一天,由物業(yè)經(jīng)理主持,管理部主干人員及總經(jīng)理共同參與,旨于向總經(jīng)理匯報一星期的工作概況及重大事故,提出值得檢討或討論事項共同研究,讓員工從經(jīng)驗中學習,分享。總經(jīng)理亦須藉此機會將公司所發(fā)放的消息向員工宣布。會議須作正式會議記錄,確定跟進人員及預算完工時間,以方便跟進及監(jiān)管。會議記錄以簡單為主,須于三天內完成分發(fā)到每名與會者。
b.每月例會:物業(yè)經(jīng)理須每月提交書面的工作報告,報告在每月例會前完成及在會議中作出重點報告,每月例會須邀請委托人代表參加(如發(fā)展商代表),會議由總經(jīng)理主持,參與人員應包括物業(yè)經(jīng)理,工程經(jīng)理或各部門負責人。會議須作正式會議記錄,須于七天內完成及要發(fā)到每名與會者。
c.部門例會:保安部、清潔部及維修部應定期每星期一次與各領班進行例會,如有需要可要求該部門全體員工參加,以作檢討及訊息交流,由部門主管主持。會議須作正式會議記錄,須于三天內完成及分發(fā)到每名領班。
d.業(yè)主管理委員會例會:由管理處組織,由業(yè)主管理委員會主席主持,參與人員包括管理委員會各委員、總經(jīng)理、物
業(yè)經(jīng)理、部門主管等,以匯報物業(yè)內的管理狀況,及對保安、清潔、維修方面作出重點報告,另財政報告亦藉此會議向業(yè)主管理委員會用出簡報。
會議日期由委員會主席決定,必須有七天的書面通知,開會通知內容須包括:-
(a)開會日期、時間及地點;
(b)會議議程;
(c)其他臨時會議。
張貼于公告欄,讓有興趣出席旁聽的住戶向管理處報名參加。
會議須作正式記錄,初稿于七天內完成送委員會主席作最后修改,正稿須于三星期內完成,分發(fā)到每名與會者及張貼于公告欄。
(3)輪值制度:除高壓電工、消防監(jiān)控須安排24小時值班制度外,
如屬住宅物業(yè),建議管理處管理人員進行24小時輪值制度,以能提供較佳的即時管理服務,同時增強下屬員工,尤其是保安員的監(jiān)管。
(4)事件報告途徑:管理處應制定事件報告途徑,讓下屬員工清楚
當那類事件時應向誰作出報告的逐級途徑,尤其是在非辦公時間內發(fā)生重大事故或緊急情況所需的支援渠道。
(5)緊急事件處理程序手冊:管理處應制定緊急應變處理程序手冊,圖文并茂,將重要閥門、開關等分列,除可作應急用途外,亦能對有關員工及新聘員工作為培訓工具。
(6)規(guī)章制度:員工絕對有權了解每工種人員的應知應會,知道公司對每人的工作要求標準。所謂“無規(guī)矩不能成方圓”,規(guī)章制度的建立,亦可作為管理人員對下屬員工的監(jiān)控及工作評估的依據(jù)。
(7)員工考勤制度:上下班記錄,養(yǎng)成員工守時的習慣。如因公事離開工作崗位或單位,亦須有適當紀錄。同時,須訂立告假及調休,作出嚴謹監(jiān)管。
(8)工作評估:制定員工工作考核評估制度,公平及公正地由上級作出定期評估,讓員工了解自己的長短,給予機會讓其修正,亦可作為獎勵或提升的依據(jù),建議最少每年進行一次。
(9)維修工作單:每項維修工作必須發(fā)出維修工作單,內容包括發(fā)出時間、日期、完工時間、日期、維修內容,用料、維修人員姓名,及須由報修者簽署證實。
維修工作單可作多種用途,包括:-
a.個人工作評估
b.維修部門整體工作評估
c.個別單元維修記錄
d.倉庫領料證明
e.工作分配的公平性
f.有償服務收費依據(jù)
g.維修費用開支的依據(jù)
(10)處理投訴
a.態(tài)度
b.效率
c.跟進
d.反饋
e.檢討
(11)監(jiān)控
a.日常巡視
第11篇 某某物業(yè)管理公司員工入職聘用條件
某物業(yè)管理公司員工入職聘用條件
一、主要管理人員
1.物業(yè)管理處經(jīng)理:
大學專以上學歷
具有物業(yè)、星級酒店及商業(yè)運作等相關產(chǎn)業(yè)5年以上的經(jīng)歷
熟悉國家物管工作方面的政策、法規(guī)等
一定的財會知識
很好的協(xié)調處事能力
熟悉電腦操作
熟悉一門外語
年齡32周歲以上45周歲以下
2.綜合科長
大專以上學歷
3年以上的物管工作經(jīng)歷,有國家頒發(fā)的物業(yè)管理崗位證書
書寫及口語交流能力良好
良好的組織管理能力
熟悉電腦操作
年齡30歲以上
3.工程科長:
大專以上學歷(機電等專業(yè))
3年以上的物業(yè)、酒店等的相關經(jīng)歷,從事工程管理工作至少5年以上
有豐富的機電、水暖專業(yè)的業(yè)務知識,并精通一個專業(yè)的業(yè)務
中級以上職稱
略通英文
年齡50歲以下
4.保安科長:
大專以上學歷
3年以上的物業(yè)、酒店的相關經(jīng)歷
5年以上的實際保安工作經(jīng)歷
熟悉國家有關治安、消防等的政策、法規(guī)及辦事程序
有國家頒發(fā)的崗位證書
年齡25歲以上
5.保潔科長:
大專以上學歷
3年以上的物業(yè)、酒店的相關經(jīng)歷
2年以上的實際保潔工作經(jīng)歷
有豐富的保潔專業(yè)的業(yè)務知識,熟悉保潔設備的使用
有國家頒發(fā)的崗位證書
有管理女員工的實際經(jīng)驗
二、其它人員:
序號聘任崗位性別年齡學歷招聘人數(shù)其它條件
1. 會計女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經(jīng)驗。
2.出納女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經(jīng)驗。
3.物業(yè)管理員40歲以下大專以上若干2年以上工作經(jīng)驗,有一定組織協(xié)調能力。
4.園藝綠化40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,熱愛本職工作。
5.保潔員40歲以下初中以上若干熱愛保潔工作,下崗人員優(yōu)先。
6.保安領班男30歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。
7.保安員男28歲以下高中以上若干2年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。
8.水暖技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。
9.強、弱電技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。
10.萬能工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗。
第12篇 z物業(yè)管理應急預案
3.7.1物業(yè)管理應急處理原則
公共秩序管理員是公司對小區(qū)管理的重要力量,是保障小區(qū)業(yè)主的人身與財產(chǎn)安全的專門力量。同時,其他員工均有義務承擔小區(qū)的安全保衛(wèi)職責。在日常協(xié)助公安人員維護本物業(yè)治安秩序和護衛(wèi)業(yè)主的安全中,必須及時處理各種問題。處理問題的原則應遵循:依法辦事,嚴格按照法律,遵循公司各項規(guī)章,運用恰當?shù)姆椒皶r有效的處理,不徇私,以理服人及以德服人。
3.7.2物業(yè)管理應急處理的方法
不同性質的問題,采取不同的方法進行處理。對業(yè)主之間一般違反公司規(guī)定和不配合物業(yè)管理工作的的內部矛盾的問題,如因為糾紛,可通過在充分尊重對方又不違反公司原則的條件下勸說、溝通、了解的辦法解決,主要是分清是非,耐心勸導,禮貌待人。對一時解決不了又有擴大趨勢的問題,應采取'可散不可聚,可解不可結、可緩不可急、可順不可逆'的處理原則,盡力勸開,耐心調解,把問題引向緩解,千萬不要讓矛盾激化,不利于問題解決。a,
在處理問題時,堅持在充分尊重對方又不違反公司原則的前提下勸說、溝通、協(xié)調相結合的原則,如違反管理規(guī)定情節(jié)輕微,不構成損失的、可在考慮尊重對方的原則下當場予以勸說或通知其所在單位、家屬進行教育。如需要給予治安處罰的,交公安機關處理;違反公司有關規(guī)章制度極其嚴重的,由公司領導出面協(xié)調處理。對于犯罪行為,及時予以制止,并通報公安機關,盡可能的將犯罪現(xiàn)象控制在最小范圍內,一定要在保證自身安全的情況下爭取將犯罪嫌疑人抓獲送交公安機關。
3.7.3物業(yè)管理各種事件處理應急預案
3.7.3.1匪警處理應急預案
3.7.3.1.1公共秩序管理員在執(zhí)勤中(或接報)遇有公開使用暴力或其它手段強行掠取集體和私人財務或危及他人人身安全的犯罪分子時,要切實履行公共秩序管理職責,迅速防止犯罪。
3.7.3.1.2凡持有對講機的公共秩序管理員(除門衛(wèi)外)在聽到求援信號后,應立即前往案發(fā)現(xiàn)場,門衛(wèi)公共秩序管理員要嚴格控制外出人員,并及時向領導匯報。
3.7.3.1.3若發(fā)現(xiàn)犯罪分子作案后逃跑時,一人又制止不了,首先要一邊監(jiān)視,一邊尾隨并看清人數(shù)、犯罪分子身高、衣著、相貌等明顯特征,若使用有交通工具,要記下顏色,車型及交通牌號,并迅速向門衛(wèi)和領導匯報,重大案件應及時撥110報警。
3.7.3.1.4保護好現(xiàn)場,在公安機關未到達前任何人不準破壞現(xiàn)場,應采取簡易方法如:拉繩子、撒白灰或派公共秩序管理員小范圍警戒。
3.7.3.1.5抽出專人配合公安機關詢問當事人,對提供的情況要做好記錄,對失物要清點數(shù)量、特征及物品價值。
3.7.3.1.6對犯罪分子逃離現(xiàn)場時遺留下的足跡或作案工具、贓物,應立即通知公安機關提取,同時指定專人看護。
3.7.3.1.7在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷,要立即通知120或送往就近醫(yī)院搶救,同時報告公安機關和公司領導和受害人家屬。
3.7.3.1.8分公司應對所發(fā)生的案件寫出書面報告,上報公司領導和公安機關。
3.7.3.2火警處理應急預案
3.7.3.2.1值班公共秩序管理員發(fā)現(xiàn)火情或接到報警后,應迅速集合攜帶滅火器材,跑步到達現(xiàn)場,根據(jù)火勢采取撲救措施,同時向119和公司領導報告。
3.7.3.2.2分公司負責人派出公共秩序管理員對樓梯口、安全出口進行警戒,維護秩序,嚴禁無關人員進入及壞人混入打劫。
3.7.3.2.3所有員工(固定崗除外)聽到火警信號后,應主動前往現(xiàn)場,按照領導的分工,各司其職。如現(xiàn)場住戶家有人,應本著'先人員,后財產(chǎn)'的原則進行搶救。
3.7.3.2.4抽出專人配合公安消防部門對發(fā)生的火災原因,損失等情況寫出書面材料,上報公司領導和公安消防部門。
3.7.3.3天然氣泄漏的處理預案:
3.7.3.3.1接到業(yè)主投訴天然氣泄漏時,應立即派人趕往現(xiàn)場,且保持鎮(zhèn)定,嚴禁開關電氣設備,包括:手電筒、手機、對講機等。
3.7.3.3.2迅速將現(xiàn)場人員撤離危險區(qū)域。到達安全地點后向公司領導報告情況。
3.7.3.3.3打開業(yè)主家中所有窗戶進行通風。
3.7.3.3.4馬上通知技術人員關閉天然氣閥門。
3.7.3.3.5通知天然氣公司進行搶險。
3.7.3.4對業(yè)主室內水浸事件的處理預案
3.7.3.4.1公司值班人員接到客戶投訴室內浸水時,要立即派人前往現(xiàn)場觀察。
3.7.3.4.2現(xiàn)場觀察人員到浸水業(yè)戶區(qū)域,必須得到的業(yè)戶/用戶同意,不能撬門強行入內,要設法找到閥門地點,以關閉閥門。
3.7.3.4.3浸水情況嚴重,必須關閉本物業(yè)管理區(qū)域的總閥門,避免水浸擴大。
3.7.3.4.4立即通知此轄區(qū)管理人員,派人攜帶清潔工具到業(yè)主家中清理積水。
3.7.3.4.5關閉本物業(yè)管理區(qū)域的總閥門后,影響本物業(yè)正常供水,必須書面通知各業(yè)主。
3.7.3.5交通事故處理預案
3.7.3.5.1維持秩序,保護好現(xiàn)場,疏導車輛,疏散圍觀人群,使現(xiàn)場交通恢復暢順。
3.7.3.5.2紀錄事件,包括文字及拍照以作存檔備案。
3.7.3.5.3將受傷者移離危險位置進行必要救治。
3.7.3.5.4通知公共秩序管理員班長,公司領導及交通事故報警。
3.7.3.5.5協(xié)助交通民警做好事故處理工作。
3.7.3.5.6公共秩序管理員班長以書面形式寫出報告。
3.7.3.6大面積停電事件應急預案
3.7.3.6.1當發(fā)生較大的停電事故時,如屬管轄區(qū)供電事故,值班人
員迅速通知維修人員趕赴現(xiàn)場搶修,并記錄在《維修任務單》;
3.7.3.6.2電局事故,應迅速通知供電局搶修,并向業(yè)主做好解釋工作。
第13篇 物管培訓:物業(yè)管理財務預算
在物業(yè)管理企業(yè)的財務管理過程中,財務預算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來,物業(yè)管理財務也不例外。財務預算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結果的集中體現(xiàn),又是保證公司的規(guī)劃目標或財務管理目標得以實現(xiàn)的管理控制工具。
一、財務預算的含義及其要求
財務預算是現(xiàn)代公司理財?shù)闹匾侄?通過對公司資金運動規(guī)律的認識,以及充分調動公司員工參與財務預算編制和實施的積極性,它實現(xiàn)了科學管理和民主管理的結合。
(一)財務預算及其作用
理論上,財務預算有廣義和狹義之分。廣義的財務預算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針,在了解過去、分析現(xiàn)在和預測未來的基礎上,對公司未來資金運動的過程和結果(包括資金來源、資金運用和資金結構等)進行事先安排的一種財務管理活動。具體而言,了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務狀況;預測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎上,對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學的推斷;而財務安排則是指為達成未來的財務狀況和經(jīng)營成果,針對相關影響因素而進行的各種財務決策活動。狹義的財務預算則是各種財務安排的系統(tǒng)化和具體化,即財務決策結果的匯總?？梢?財務預算是物業(yè)管理公司理財活動的重要環(huán)節(jié),它提供了物業(yè)管理公司未來資金運動的信息,為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營業(yè)績提供了基礎。
財務預算是物業(yè)管理公司理財活動的起點。廣義財務預算過程中,基于對公司資金運動的分析和預測,管理層對物業(yè)管理公司未來財務狀況進行了各種安排,財務預算就是這些安排的匯總。就本質而言,廣義財務預算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財?shù)姆较蚝筒呗?因而,作為集中體現(xiàn)其結果的載體――財務預算,指明了物業(yè)管理公司理財?shù)木唧w目標,提供了對物業(yè)管理公司日常資金運動進行控制的依據(jù),并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)績的考評標準。
(二)財務預算的要求
財務預算的編制過程,是對公司未來經(jīng)營活動和經(jīng)營結果的安排過程。為此,為了保證財務預算的有效性,編制財務預算時,必須遵循以下原則或要求:
1.加強調查研究,認識資金運動規(guī)律
與其他企業(yè)的資金運動相比,物業(yè)管理公司的主營業(yè)務――物業(yè)管理服務的資金運動相對較為簡單,主要涉及收取管理費和費用支出兩個環(huán)節(jié)。盡管如此,為提高財務預算的準確性和可操作性,仍需在編制財務預算之前,了解其資金運動的特點,特別是設備維修保養(yǎng)等費用支出項目的規(guī)律性。
2.實行參與管理,調動員工積極性
財務預算是一種財務管理手段,其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實現(xiàn)。實質上,財務預算的編制過程,就是財務管理目標的設置過程?，F(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標的確定過程,能有效地增強對其目標的認同,從而提高達成目標的可能性。由于公司全體員工都將參與財務預算的執(zhí)行,因此,應盡可能讓員工參與財務預算的編制過程。
3.符合實際,適當留有余地
預算作為一種控制目標,其水平的高低既應該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性,同時也應是可實現(xiàn)的,不應是高不可攀的,否則,財務預算難以起到應有的作用。具體而言,編制的財務預算既應符合公司的實際情況,不宜過低,同時也不宜過高,通過全體員工的努力應能夠實現(xiàn)。
4.全面權衡,提高資金使用效益
現(xiàn)代管理研究證明:計劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務中,管理收費有既定標準,如何提高管理收費的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關心的主題。為此,不僅要求嚴格控制費用支出,更重要的是在財務預算過程中,應充分考慮各費用支出的必要性及其經(jīng)濟價值,防止預算中包含不應發(fā)生的費用項目。
(三)財務預算編制方法
財務預算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財務預算的編制方法不同,其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同。現(xiàn)實中,物業(yè)管理公司編制財務預算的常用方法為固定預算和零基預算兩種。
1.固定預算
固定預算,是指以過去的實際費用支出為基礎,考慮預算期內相關因素可能發(fā)生的變動及其影響,在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法。
固定預算是傳統(tǒng)的預算編制方法,在現(xiàn)實生活中得到了廣泛應用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為:編制簡單,預算的編制成本較低;此外,由于固定預算以過去的費用支出為基礎,費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結合預算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證,難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預
算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。
2.零基預算
零基預算是指一切從零開始,通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經(jīng)濟效益而編制的預算。該方法是美國學者p.德魯克等于20世紀60年代首先提出的,它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年,美國總統(tǒng)卡特將零基預算引入政府的預算管理,取得了較好的成效。在我國,零基預算作為成本費用預算的一種編制方法,越來越多地應用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。
零基預算不受以往實際費用支出水平的限制,完全根據(jù)預算期業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急,對各支出項目進行逐個分析和計量,從而制定出費用預算。具體而言,零基預算的編制程序為:①由各部門提出預算期內可能發(fā)生的費用項目及費用額,而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進行排序;④將預算期內可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時,首先滿足必須保證支出的費用項目,然后再按成本效益率的高低,將經(jīng)濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優(yōu)化分配。
對物業(yè)管理公司而言,零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下,它有助于提高管理收費的使用效益,改善公司與業(yè)主之間的關系,從而增強物業(yè)管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是,零基預算也有一定的不足,主要表現(xiàn)為:編制預算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。
二、物業(yè)管理財務預算的主要內容
物業(yè)管理的財務預算,是對物業(yè)管理中資金運動過程和結果的全面反映,它涉及到公司經(jīng)營活動的方方面面,內容十分豐富。為此,有必要對其具體內容作一認識。
(一)編制財務預算的假定
現(xiàn)實中,物業(yè)管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務預算時,首先應明確編制預算的前提條件,即為公司財務預算的編制作出必要的、合理的假定。
1.持續(xù)經(jīng)營假定
持續(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會計假定相同,是指在可預見的將來,物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對物業(yè)進行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。
2.單一業(yè)務假定
單一業(yè)務假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務,不從事多種經(jīng)營?，F(xiàn)實中,許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營,但由于其非物業(yè)管理服務業(yè)務的預算與一般公司的預算并無差別,而物業(yè)管理財務預算需經(jīng)業(yè)主大會批準,因此,有必要確立該假定,以簡化財務預算的編制。
3.現(xiàn)金收支假定
現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財務管理制度,包括內部牽制制度、內部稽核制度和現(xiàn)金庫存量(上、下限)制度等。
4.存貨假定
存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟批量(經(jīng)濟批量是確定存貨采購量的一種方式,在該方式下,預算期內存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購,且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務所需存貨多可在本地購買,因此,公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。
5.營運資金假定
營運資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實意義在于,物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務進行外部融資。
(二)財務預算的內容
各物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動是在財務預算的指導下展開的,財務預算綜合反映了公司預算期內的資金運動。一般而言,物業(yè)管理公司的財務預算包括收入預算、營業(yè)成本預算、管理費用預算、財務費用預算、資本預算、預計損益表、現(xiàn)金預算和預計資產(chǎn)負債表等多項內容。
財務預算的具體內容,主要包括八部分:
1.收入預算
物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務和多種經(jīng)營(多種經(jīng)營部分的預算應單獨編制預算,在此僅探討物業(yè)管理服務部分)兩個方面。管理服務收入是物業(yè)管理公司的主營業(yè)務收入,這一主營業(yè)務收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務、公眾代辦性服務和特約服務三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。
2.營業(yè)成本預算
營業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出,其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中,直
接人工費預算是公司在預算期內直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出,而直接材料費預算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。
3.管理費用預算
管理費用預算是財務預算的主要組成部分之一,是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預算。其內容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。
4.財務費用預算
財務費用預算是物業(yè)管理公司在預算期內為籌措資金所發(fā)生費用的預算,其構成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續(xù)費和其他財務費用等。
5.資本預算
資本預算也稱設備維修更新計劃,是物業(yè)管理公司為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設備的運行狀況和管理服務的需要制定的有關長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預算。
6.現(xiàn)金預算
現(xiàn)金預算亦稱現(xiàn)金流量表,是反映預算期內貨幣資金的流入、流出以及資金調度的預算。在此,現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔,而是指公司的貨幣資金。該預算是物業(yè)管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段。
7.預計損益表
預計損益表又稱年度利潤計劃,是在經(jīng)營決策(包括財務決策)基礎上,綜合反映物業(yè)管理公司預算期(通常為一年,下同)內收入、成本費用和凈利潤的預算。
8.預計資產(chǎn)負債表
預計資產(chǎn)負債表或稱預計財務狀況表,是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負債和股東權益在預算期末的水平及其構成的預算。
(三)現(xiàn)金預算和現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金預算是財務預算中居于中心地位的預算,它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產(chǎn),編制現(xiàn)金預算時,確定現(xiàn)金持有量是一項十分重要的財務決策。
1.現(xiàn)金預算
現(xiàn)金預算集中反映了物業(yè)管理公司預算期內現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù),因而,在物業(yè)管理公司理財中,對這一工具應予以足夠的重視。
通常,現(xiàn)金預算由四部分內容組成:
(1)現(xiàn)金收入
現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務取得的現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金收入不同于營業(yè)收入,營業(yè)收入是一個會計概念,其確認基礎是權責發(fā)生制,無論款項是否收到,只要取得了收取款項的權利,即可確認為收入;現(xiàn)金收入是一個財務概念,其確認以收付實現(xiàn)制為基礎,即只有收到現(xiàn)金后才確認為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應收款項上。
(2)現(xiàn)金支出
現(xiàn)金支出的內容很多,分為營業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營業(yè)現(xiàn)金支出是預算期內同物業(yè)管理公司管理服務有關的現(xiàn)金支出,包括采購材料、員工工資、營業(yè)費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現(xiàn)部分;其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。
(3)現(xiàn)金余缺
現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù),說明現(xiàn)金有多余;差額為負數(shù),表明物業(yè)管理公司入不敷出,現(xiàn)金短缺。
(4)余缺的運用或籌措
持有現(xiàn)金,收益很低;現(xiàn)金短缺,則公司的正常運作難以為繼。為此,在保證現(xiàn)金最低余額的前提下,可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資;現(xiàn)金短缺部分,應考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調整物業(yè)管理收費等加以解決。
2.現(xiàn)金持有量的確定
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機不同,其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。
(1)持有現(xiàn)金的動機
現(xiàn)金持有量的確定,與公司持有現(xiàn)金的動機有密切關系。理論上,物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機主要表現(xiàn)為:
①交易性動機。交易性動機是指企業(yè)為了滿足日常營業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè),現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生,為此,必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金,以滿足支出大于收入時的現(xiàn)金需求。對物業(yè)管理公司而言,由于其現(xiàn)金收入主要來自物業(yè)管理服務收費,在時間上相對集中,而支出發(fā)生的時間又相對分散,出于交
易性動機而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。
②預防性動機。預防性動機是指企業(yè)為了應付意外情況而持有現(xiàn)金。構成現(xiàn)金預算的現(xiàn)金收入和支出,都來源于公司對未來的預測。由于未來存在不確定性,任何預測都難以百分之百準確,出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求,有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預計的公眾代辦性或特約服務收費未能及時取得,或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業(yè)需要的現(xiàn)金儲備。
③投機性動機。投機性動機是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機會而持有現(xiàn)金。如預期存貨價格可能會發(fā)生暫時性大幅波動時,物業(yè)管理公司若計劃利用這一可能機會,則必須持有與之相應的現(xiàn)金?，F(xiàn)實中,僅有極少數(shù)公司出于此動機而持有現(xiàn)金。
一般而言,公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項動機,但值得注意的是,若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時,公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應地減少。
(2)現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金是一項無直接收益或收益甚低的資產(chǎn),為此,公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好;但另一方面,持有現(xiàn)金不足,又會給公司帶來嚴重后果。可見,合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種,物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。
鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國庫券等有價證券。需要現(xiàn)金時,則出售有價證券。現(xiàn)金支出相對穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內,公司的現(xiàn)金持有量n隨支出穩(wěn)步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時的持有量,它取決于兩個因素:持有現(xiàn)金的機會成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有,就無法同時以有價證券形式持有,此時,因持有現(xiàn)金而損失的有價證券投資收益,稱為持有現(xiàn)金的機會成本。一般而言,持有現(xiàn)金的機會成本是一項變動成本,即與現(xiàn)金持有量成正比例變化;有價證券轉換為現(xiàn)金的成本。轉換成本是指出售有價證券所必須支付的費用,如通訊費、稅金和手續(xù)費等。轉換成本是一項固定成本,即僅與轉換次數(shù)有關系,而與每次的轉換金額無關(注:即使轉換成本中存在變動成本,鮑摩爾模式仍然成立)。
三、物業(yè)管理財務預算的編制
不同的物業(yè)管理公司,編制預算的方式和程序各不相同。一般而言,為調動廣大員工的積極性,在全面預算的編制過程中,應盡可能讓物業(yè)管理公司的各個部門和所有員工共同參與,并由物業(yè)管理公司財務部門負責編制財務預算。
(一)財務預算的編制程序
財務預算的編制涉及公司的各個部門,編制預算時,需對財務預算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定?，F(xiàn)實中,財務預算的編制方式和程序為:
1.編制方式
各物業(yè)管理公司常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財務規(guī)劃確定的預計損益表分部門下達,作為各部門編制預算的控制目標(一下);各部門根據(jù)控制目標的要求,結合自身的實際情況,編制出分季度的預算草案,并上報物業(yè)管理公司財務部門(一上);財務部門對各部門的預算草案進行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務預算,并報物業(yè)管理公司管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準后,正式下達給各部門執(zhí)行(二下)。
2.財務預算的編制程序
財務預算是經(jīng)營預算中其他預算的匯總,編制財務預算應以其他預算為基礎。具體編制程序為:①根據(jù)相關法規(guī)和管理服務合同的要求(特別是物業(yè)管理的內容和收費標準等),編制資本預算及年度收入預算;②以收入預算為基礎,制訂營業(yè)成本預算,即直接材料費和直接人工費預算;③依據(jù)收入預算,編制管理費用預算;④根據(jù)收入預算、營業(yè)成本和管理費用預算等,并進而結合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預算,編制現(xiàn)金預算;⑤最后,綜合所有各項預算,編制利潤預算(預計損益表)和預計資產(chǎn)負債表。值得注意的是,利潤預算與財務規(guī)劃中的預計損益表并無不同。因為,預計損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標下達給各部門,然后再由各部門按照以上程序編制相應的預算。這一編制過程,一方面使預計損益表得以分解,具備了實現(xiàn)的可能;另一方面,為物業(yè)管理公司理財提供了所需的新信息,如現(xiàn)金預算等。
(二)財務預算的編制過程
財務預算的編制過程十分復雜,現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例,具體揭示財務預算的編制過程。
天馬物業(yè)管理公司僅負責一高層住宅小區(qū)――簡稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務。1999年10月,天馬物業(yè)管理公司管理層進行調查研究后決定:2000年的財務預算按靜態(tài)預算進行編制。此后,天馬物業(yè)管理公司財務部將預計損益表(表5.5)按部門進行了分解,并下達給各部門。各部門根據(jù)下達的控制目標,結合自身的實際情況,編制了預算草案,其編制過程為:
1.收入預算
天馬公司的物業(yè)管理收入相對簡單,僅包括公共服務收入、公眾代辦
性服務收入和特約服務收入三部分。根據(jù)管理服務合同,公共服務的收費執(zhí)行微利原則,并盡可能與政府指導定價相一致;公眾代辦性服務和特約服務的收費執(zhí)行政府指導價。原則上,各項收費都應按時收取,但據(jù)以往經(jīng)驗知,本季度的管理公共服務收入中,80%于當季收到款項,其余20%于下季度收到;其他服務收費基本上都于當季收取。
另外,按照我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應就其營業(yè)收入繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加和防洪工程維護費等流轉稅。由于其流轉稅的征稅對象為營業(yè)收入,為簡便起見,將付現(xiàn)支出――營業(yè)稅金列入了營業(yè)收入預算。
2.營業(yè)成本預算
營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用,包括直接材料和直接人工費。因此,編制營業(yè)成本預算,應以收入預算為基礎,分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務的直接人工費,據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數(shù)和當?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費)確定,其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎,增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。由于直接材料多定點采購,公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。
3.管理費用預算
管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務過程中發(fā)生的所有間接費用,包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算,但為了簡便起見,天馬公司采用的仍然是固定預算。
4.現(xiàn)金預算
現(xiàn)金預算的編制,如上所述,以收入預算和成本費用預算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營運資金由管理費押金提供,最低的現(xiàn)金余額為10萬元,多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%);1999年度,物業(yè)管理公司無借款,也無投資。按物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬元,預計所得稅為30萬元。
5.預計損益表
預計損益表是物業(yè)管理公司在預算期內經(jīng)營成果的匯總反映。
由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負債表,在此省略其預計資產(chǎn)負債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財務預算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會通過后,于2000年1月正式下達執(zhí)行。
四、物業(yè)管理的財務預算控制
財務預算,就其本質而言,是一種控制手段。在物業(yè)管理公司,財務預算的實施就是借助于財務預算,對物業(yè)管理公司的資金運動過程進行控制,即財務預算控制。為了保證財務預算能真正落到實處,公司財務管理部門應搞好物業(yè)管理財務的預算控制工作。
(一)財務預算控制的目的
財務管理部門進行財務預算控制的目的主要有:
(1)落實財務預算或財務計劃。財務預算能否有效地實施,很大程度上取決于財務預算控制是否有效。如果財務預算編制得好,但財務預算控制系統(tǒng)失效,則很難保證公司目標的順利實現(xiàn)。
(2)及時糾正偏差。由于不可預見因素的存在,財務預算在實施過程中難免會出現(xiàn)偏差,因而需要通過財務預算控制系統(tǒng),及早發(fā)現(xiàn)問題,找出產(chǎn)生偏差的原因,然后提出修改和補救辦法進行糾正,保證財務預算任務的完成。
(3)提供決策依據(jù)。財務預算控制是對財務預算在實施過程中所進行的定期性考核與檢查,因而在財務預算控制的過程中會形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據(jù)。
財務預算控制的內容很廣泛,主要有成本費用控制、現(xiàn)金流轉控制、應收票據(jù)控制、存貨控制、流動負債控制、長期負債控制和利潤分配控制等。
(二)財務預算控制的內容
財務預算控制主要應做好以下幾項工作:
(1)將財務計劃的各項預算指標分配落實到公司各部門。
(2)通過會計核算反映和監(jiān)督公司各部門有關指標的實際完成情況。
(3)定期(按年或月)把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費用的途徑,制定糾偏的有效措施。
(4)對責任部門和責任人進行評價和考核。
(5)根據(jù)考核結果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。
(6)調整預算。在財務
預算執(zhí)行過程中會發(fā)生一些不可預見的因素,造成財務預算執(zhí)行發(fā)生偏差,為了做到考核合理,獎罰分明,一般在每年第三季度對財務預算指標進行有依據(jù)的必要調整,保證預算的合理性和可行性。
(三)財務預算控制系統(tǒng)的構成要素
為保證財務預算的貫徹落實,物業(yè)管理公司應建立有效的財務預算控制系統(tǒng)。一般來說,財務預算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎懲制度等組成。
(1)組織系統(tǒng)
組織系統(tǒng)對財務預算控制機構及其各自工作職責作了規(guī)定。實施財務預算控制的基本要求是實行責任中心制,即在公司內部劃小預算單位,各預算單位(公司內部有特定責任的單位或部門)成為責任中心,每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據(jù)所負責任和控制范圍的不同,責任中心又可分為成本中心、費用中心,利潤中心和投資中心。一般地,物業(yè)管理公司的業(yè)務部門(如保安隊、綠化隊、維修隊等)和各職能科室成為成本中心,該成本中心負責將人工、原材料和機器設備等投入轉變?yōu)槲飿I(yè)管理服務。利潤中心是獲取最大凈利潤為經(jīng)營目標的組織單位。對一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團來說,投資中心和利潤中心應分開,母公司或集團公司是投資中心,而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心,母公司或集團公司對子公司實行投資控股關系,集團公司內部的各分公司和具體業(yè)務部門則是成本中心。
(2)信息系統(tǒng)
信息系統(tǒng)是財務預算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財務預算控制系統(tǒng)的信息分為公司內部信息和外部信息。內部信息包括財務預算數(shù)據(jù)和實際執(zhí)行結果的數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)可從財務計劃(或財務預算)和會計信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場預測、市場行情、政策法規(guī)變動等一般較難取得。在編制財務計劃預算時,預算人員必須熟悉公司內部和外部信息,計劃(預算)信息和現(xiàn)實信息。
(3)考核制度
考核是財務預算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據(jù)財務預算數(shù)據(jù),找出實際發(fā)生的結果與財務計劃(或財務預算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實責任人,并提出補救辦法,最后形成財務報告,并作為公司決策和采取行動的依據(jù)。
(4)獎懲制度
獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結果,對業(yè)績突出者給予獎勵,對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為。考核的結果必須與獎懲掛鉤,否則,財務預算控制就如同紙上談兵,財務預算控制系統(tǒng)也就形同虛設。
(四)財務預算控制的步驟
財務管理部門實施財務預算控制,一般應遵循以下幾個步驟:
(1)建立財務預算控制系統(tǒng)。建立財務預算控制系統(tǒng)包括建立財務預算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng),建立考核制度和獎懲制度。財務預算控制組織系統(tǒng)是財務預算控制的組織保證,包括專門機構的設立、人員的配置、崗位責任的確立和責任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標準(指標),它是實施財務預算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應包括信息反饋系統(tǒng),以保證各種信息能及時傳遞和反饋,保證控制措施的及時落實。考核制度和獎勵制度是實施控制以及對考核結果進行處理的有關規(guī)定。它們在制度上保證了財務預算控制的有效實施及財務預算目標的實現(xiàn)。
(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標準,實行監(jiān)督、檢查,比較實際執(zhí)行結果與標準之間的差異。
(3)分析原因。實際執(zhí)行結果與財務預算的標準之間必然會產(chǎn)生偏差,那么,到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差,責任者是誰,應該予以明確。
(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策,并組織實施,盡最大努力減少損失。
第14篇 某物業(yè)員工招聘錄用離退職管理程序
城市花園物業(yè)管理公司質量體系
物業(yè)員工招聘錄用及離退職管理程序
1.目的
規(guī)范公司員工招聘、錄用及離退管理,確保員工隊伍良好素質和隊伍的
健康成長.
2.范圍
適用于部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理及以下員工的人事安排程序.
3.職責
3.1 總經(jīng)理審批職位補缺申請,或新增職位申請,監(jiān)督人事工作.
3.2 部門經(jīng)理及時申報職位空缺.
3.3 總經(jīng)理辦公室及時以人才信息臺等公開途徑儲備各類人才建立人才庫,根據(jù)職位需要提供挑選職位人選,匯同各部門經(jīng)理組織面試工作.
3.4 總經(jīng)理辦公室主任負責人事監(jiān)察工作.
4.程序
4.1 各類崗位基本條件
4.1.1 保潔、勤雜員工基本條件.
4.1.1.1 18-40歲,身體健康、相貌端莊,初中畢業(yè),一年相關工作經(jīng)驗.
4.1.2 警衛(wèi)員基本條件
4.1.2.1 18-25歲,身高170厘米至186厘米,身體健康,體形勻稱,相貌端莊,高中畢業(yè), 二年相關工作經(jīng)驗,退伍軍人優(yōu)先.
4.1.3 廚師基本條件
4.1.3.1 23-45歲,職業(yè)高中畢業(yè),身體健康,無任何傳染病或皮膚病,四級廚師證或相當水平.
4.1.4 幼教老師基本條件
4.1.4.1 23-35歲,幼師畢業(yè),從事幼教二年工作以上,相貌端正.
4.1.5 客戶班車司機
4.1.5.1 年齡22-30歲以下,男性,身高170厘米至186厘米以上,形象良好.身體健康,雙眼裸視達1.0以上,能值晚班a牌駕駛執(zhí)照,有三年以上大客車安全駕駛經(jīng)驗.具備一定的車輛維修保養(yǎng)常識,能夠診斷處理簡單故障.
4.1.6 辦公室司機
4.1.6.1 22-26歲,男性,a牌駕駛執(zhí)照.有三年以上高級小轎車駕駛經(jīng)驗及維護保養(yǎng)經(jīng)驗和常識.熟悉北京交通及商業(yè)服務網(wǎng)點,具有一定行政與公關知識.
4.1.7 技術工人基本條件
4.1.7.1 22-28歲,身體健康,相貌端莊,技工以上學歷,二年以上相關工作經(jīng)驗,能獨立操作.
4.1.8 技術領班基本條件
4.1.8.1 25-30歲,身體健康,中等專業(yè)學校以上學歷,從事相關技術工作三年以上,從事領班工作一年以上.
4.1.8.2 技術管理知識較全面,物業(yè)設施保養(yǎng)維修經(jīng)驗較豐富,能帶班,具有開放性心態(tài).
4.1.9 技術專業(yè)主管(工程師)基本條件.
4.1.9.1 25-35歲,身體健康,大專以上學歷,從事本技術工作五年以上,從事技術管理工作二年以上.
4.1.9.2 技術管理知識全面,物業(yè)設施保養(yǎng)維修經(jīng)驗豐富.能獨立解決難題,較強的協(xié)調管理能力.
4.1.10 擬提升部門經(jīng)理、副經(jīng)理、總經(jīng)理助理職位招聘基本條件.
4.1.10.1 25-35歲,身體健康,相貌端莊,大專以上學歷,三年以上物業(yè)管理相關經(jīng)歷,管理知識全面,溝通協(xié)調控制管理能力較強,管理的敏感度較高,具有開放性心態(tài).
4.1.12 各類人員必須是能勤勞奉獻、敬業(yè),責任感和服務意識較強,無犯罪前科,無不良習慣.
4.1.13 公司不招用與原單位未解除勞動合同人員.
4.1.14 公司不招用與本公司員工有親朋關系的人員.
4.1.15 公司員工一律不得介紹或推薦其親朋來公司工作,若隱滿,一經(jīng)查實,公司將進行處分、處罰直至雙方都開除.
4.1.16 對通過各種關系、介紹來的人員,公司原則上婉拒,個別急需或緊缺人才崗位,可適當考慮,但必須經(jīng)過聘用考試和面試,并經(jīng)總經(jīng)理批準.
4.2 補缺、新增職位申請
4.2.1 部門經(jīng)理填寫《職位申請表》報總經(jīng)理辦公室.
4.2.2 總經(jīng)理辦公室,根據(jù)申請單位情況審核或重新組織審核定員定編,后加簽意見報總經(jīng)理審批和將審核結果反饋給用人單位.
4.2.3 經(jīng)總經(jīng)理審批后,總經(jīng)理辦公室安排招聘事項.
4.2.4 職位補充以內部調動為優(yōu)先,不足者再以外部招聘.
4.2.5 高級職位以內部調動為優(yōu)先.
4.3 甄選
4.3.1 人事主管從人才庫挑選合適人選后由總經(jīng)理辦公室主任甄選.
4.3.2 人事主管對所有應聘人員應在一周內作出相應的初選,送總經(jīng)理辦公室主任甄別.
4.3.3 對已甄別出的候選人給予職務上的實際評價及其期望.
4.3.4 不以民族、信仰、性別、黨派、地域為基礎加以甄別應聘者.
4.3.5 徹底甄別、處理、淘汰不合格的和那些沒有明確表示對職務真正感興趣的應聘者.
4.3.6 至少有三個以上符合條件的合格應聘者,參加面試.
4.4 面試
4.4.1 與面試者及用人部門預約面試時間;應聘者填寫《員工履歷表》.
4.4.2 初次面談的接待者為用人部門相關專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室人事主管,以用人部門為主.
4.4.3 第一次復試面談接待者為用人部門部門經(jīng)理,相關專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室主任.
4.4.4 第二次復試面談接待者為總經(jīng)理辦公室主任,品質管理部經(jīng)理和所分管的用人部門的總經(jīng)理助理或專業(yè)總監(jiān).
4.4.5 第三次復試面談接待者為總經(jīng)理,或總經(jīng)理認為有必要參加的相關人員.
4.4.6 警衛(wèi)、保潔、勤雜人員經(jīng)過第一次復試即可決定.
4.4.7 技術工人須經(jīng)過第二次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天時間內完成.
4.4.8 技術領班以上人員須經(jīng)過第三次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天內完成.
4.4.9 面試主要考察應聘人運用知識分析問題的熟練程序,實踐經(jīng)驗,思維的敏捷性,語言表達能力、外表、氣質、風度、情緒的穩(wěn)定性,是否具備開放性心態(tài),對應聘職位的認識、態(tài)度、興趣、應變能力等.
4.4.10用人部門評議人著重考察崗位知識能力、技術水平等;總經(jīng)理辦公室著重考察工作態(tài)度、法律觀念、紀律性、開發(fā)潛力、工作業(yè)績、公共關系能力,精神傾向,個性等.
4.4.11不僅要了解應聘者過去的能力和業(yè)績,更應判斷應聘者是
否熱愛本職工作,以及應聘者適合在怎樣具體的工作環(huán)境中和群體中工作.
4.4.12 技術工人以上人員第一次復試時應安排筆試和專業(yè)技能測試.
4.4.13 測試應針對職務,測試合格才能參加第二次復試.
4.4.14 技術領班人員復試者應參加體驗,合格才參加第三次復試.
4.4.15 技術工人以下人員面試合格后應參加體驗合格后才能錄用.
4.5 錄用
4.5.1 警衛(wèi)員、保潔員勤雜人員面試合格后由分管用人部門的總經(jīng)理助理審批錄用.
4.5.2 技術工人以上人員由總經(jīng)理審批或按集團人事要求呈報審批.
4.5.3 按《員工培訓程序》等完成入職引導、培訓工作.
4.6 試用期
4.6.1 技術、專業(yè)主管及以下員工試用期一般為三個月.若需要繼續(xù)觀察,最長不應超過半年.
4.6.2 部門副經(jīng)理以上職位,試用期為半年,若需繼續(xù)觀察,最長不應超過一年.
4.6.3 試用期滿,不合格者應予以辭退.
4.6.4 工作表現(xiàn)突出、成績優(yōu)異、發(fā)展?jié)摿Υ蟮穆殕T,或管理架構改革期可根據(jù)情況縮短新職員試用期.
4.7 轉正
4.7.1 部門經(jīng)理以下員工,由部門經(jīng)理填寫《普通員工轉正審批表》或《專業(yè)技術及管理人員轉正審批表》報總經(jīng)理辦公室審核,報總經(jīng)理審批.
4.8 轉集團人事關系
4.8.1 部門副經(jīng)理以上職位轉正后,以及工作表現(xiàn)優(yōu)良,有發(fā)展?jié)摿?工作滿一年的專業(yè)主管、管理人員可轉入集團人事關系.
4.9 勞動合同
4.9.1 公司應與員工簽訂勞動合同.
4.10 離退職
4.10.1 員工按與公司簽訂的勞動合同要求辦理離退手續(xù).
4.10.2 離退手續(xù)于批準日起兩天內辦理完畢,嚴重違反公司規(guī)定及國家法規(guī)被辭退者,應在一天內辦理完畢.
5.支持性和相關性文件.
**s4.18-01《員工培訓程序》
**s4.10-05《員工考核及獎懲程序》
**s4.9-01 《職業(yè)規(guī)范》
**s4.1-04 《崗位職責》
《中華人民共和國勞動法》
《北京zz城市花園物業(yè)管理公司勞動合同》
6.質量記錄及表格
**s4.1-03-f1-01《職位申請表》
**s4.1-03-f2-01《員工履歷表》
**s4.1-03-f3-01《入職培訓通知》
**s4.1-03-f4-01《普通員工轉正審批表》
**s4.1-03-f5-01《專業(yè)技術及管理人員轉正審批表》
**s4.1-03-f6-01《員工辭職申請表》
**s4.1-03-f7-01《辭(勸)退通知書》
第15篇 物業(yè)管理員技能試題-案例題
物業(yè)管理員技能試題:案例題
二、案例題:
1. 某寫字樓原物業(yè)管理公司合同期滿后不在續(xù)聘,由新中標的某物業(yè)管理公司接管該寫字樓的物業(yè)管理工作,該公司在接管寫寫字樓時應按什么標準進行接管驗收
2. 你知道什么是自然解聘嗎某物業(yè)管理公司負責美好家園小區(qū)物業(yè)管理工作。目前由于某種原因打算終止委托管理合同,你說可以嗎如果可以該怎樣做好撤管工作
3. 物業(yè)檔案資料收集時應按保證內容的豐富及渠道的廣泛央施工及驗收階段的信息都包括哪些內容
4. 某物業(yè)管理公司新業(yè)的小馬,要建立物業(yè)日常管理信息檔案資料,他只收集了業(yè)主租戶變動更換情況和各部門工作記錄。請你告訴他還應該補充哪些資料
5. 指示性通知一般用于上級對所屬下級指示布署工作。你知道通知的正文應由哪幾個部分組成你能擬寫一份指示性通知嗎
6. 告知性通知也叫發(fā)布性通知,你知道它的作用嗎請你代表某物業(yè)管理公司擬定一份'入戶通知書'
7. 計劃的種類很多,平時說的方案、安排、打算、設想、規(guī)劃等,都可以稱為計劃。你知道計劃的格式嗎某住宅小區(qū)經(jīng)常發(fā)生自行車被盜案件,業(yè)主對物業(yè)管理公司的治安保衛(wèi)工作強烈不滿,請你協(xié)助起草一份加強治安管理的工作計劃。
8. 張先生在房展會上咨詢一套看好的樓房,他想知道居住區(qū)哉的概況和業(yè)主須知的具體內容,你能告訴他嗎
9. 王先生是剛剛搬入小區(qū)的業(yè)主,他很想知道物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定,你作為一個物業(yè)管理人員,請詳細告訴王先生有關具體內容。
10. 御景園小區(qū)業(yè)主委員會通過招標方式選聘一家新的物業(yè)管理公司,無論采取什么方式選聘物業(yè)管理企業(yè)都應該簽訂物業(yè)管理委托合同。請你列出物業(yè)管理委托合同應具備的主要條款。
11. 《合同法》第十條對合同采用的形式作了哪些明確規(guī)定請你寫出物業(yè)租賃合同應包括的具體內容。
12. 業(yè)主張先生擅自將自己閑置的小區(qū)商品住房對外出租,受到有關部門的查處,你知道房屋租賃的特別規(guī)定嗎
13. 國家紀委、建設部計價費(1996)266號文《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中第八條明確規(guī)定了住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構成,請你詳列具體內容。
14. 你知道不可遇見費和法定稅費的比率嗎請你列出收益性物業(yè)管理中經(jīng)營費用的具體項目。
15. 業(yè)主有享受物業(yè)管理公司提供服務的權利,同時也有承擔費用繳納費用的義務,如果業(yè)主不按期繳納管理費,你知道該怎樣追討
16. 在物業(yè)管理員培訓班上,小趙是剛剛畢業(yè)的高中學生,對定額指標,經(jīng)費指標,服務指標和安全指標常?；煜?請你告訴他這幾項指標的具體內容。
17. 某物業(yè)管理公司工程部經(jīng)理在員工培訓時間道:房屋質量等級與房屋安全檢查的基本任務是什么他讓小周回答,小周沒能回答上來,你能回答這個問題嗎
18. 確保房屋住用安全,是房屋維修的最基本方針與原則。作為物業(yè)管理企業(yè)必須切實做好指定危房鑒定標準、建立健全危房鑒定機構和危房處理措施工作,你知道這幾項工作的具體內容嗎
19. 物業(yè)公司沒有自己的維修隊伍,能否在社會上隨便找一個維修施工管理工作的基本內容有哪些
20. 作為物業(yè)管理公司工程部管理人員,應該掌握房屋附屬設備日常性保養(yǎng)的內容。你掌握這方面的知識嗎
21. 房屋附屬設備維修類型根據(jù)設施的完損狀況分為零修工程,中修工程,大修工程,你知道它們具體內容嗎
22. 如果你被聘為工程部主管,你知道給水系統(tǒng)的管理養(yǎng)護和維修的內容嗎
23. 給排水設備驗收,執(zhí)行國家驗收規(guī)范,凡不合格者不能接管,你知道驗收時應該注意哪些問題
24. 水泵房是提供生活用水和消防用水的要地,應該怎樣制定相應的規(guī)章制度,嚴格加強管理
25. 供電設備的管理與供電設備的維護、保養(yǎng)都包括哪些內容
26. 電梯的管理和維護直接關系到千家萬戶的安全和乘坐方便,如何做好電梯的管理與維護工作請你告訴我。
27. 暢春園物業(yè)管理公司采用擇有聘用的方法,從公司工作人員中選聘保安部經(jīng)理。如果你準備參與競爭這個職位,請你回答一個保安部經(jīng)理的職責是什么
28. 新來的保安員小李被分配到欣龍大廈做門衛(wèi)工作,大廈門衛(wèi)保安的職責和工作要求都包括哪些請你告訴他。
29. 環(huán)宇物業(yè)管理公司要求保安部人員24小時負責管區(qū)的安全保衛(wèi)工作,保安部采取'四班三輪轉'的方式分班,每個班都有消防、巡邏、門衛(wèi)、電視監(jiān)控、車輛管理員等。如出現(xiàn)人員空缺,由班長替班。今天消防中心一名監(jiān)控員請假,班長在頂替消防監(jiān)控員工作時應履行那些職責
30. 某住宅小區(qū)發(fā)生失竊案件,假如你是值班經(jīng)理,你會怎樣處理
31. 物業(yè)管理企業(yè)全體員工都是業(yè)務消防員,都要掌握各種器材操作技術和使用方式。你了解滅火器的種類、性能和方法嗎消防栓你會使用嗎
32. 物業(yè)管理員小李被臨時安排替補停車場門衛(wèi)老楊值班,小李不了解停車場門衛(wèi)的職責,你能告訴嗎
33. 物業(yè)管理人員應該知道水體污染防止的途徑,尤其是加強生活飲用水及其衛(wèi)生管理,按照有關規(guī)定應該履行哪些職責
34. 你了解污水三級處理技術嗎
35. 假如有一天讓你擔任保潔主管工作,你知道他的崗位責任嗎
36. 你知道綠化主管的責任嗎他與綠化技術人員的責任有何不同
37. 某小區(qū)要搞一個新年聯(lián)歡活動,你作為這次活動的主辦者,在實施活動前應了解的主要工作內容包括哪些
38. 作為物業(yè)管理公司,在開展管區(qū)內文體娛樂活動時制定管理規(guī)章制度的基本思路是什么
39. 管理者的素質和水平?jīng)Q定了管理工作的效果。因此,開展文體娛樂活動主要負責人的素質很重要。請你說出選擇活動主要負責人的條件及對一般工作人員培訓的主要內容。
40. 開展文體娛樂活動時,發(fā)現(xiàn)違章行為,糾正、處理違章的主要措施是什么
第16篇 大廈物業(yè)管理搬運物品責任書
大廈物業(yè)管理中心搬運物品責任書
為確保本大廈全體客戶的利益、方便客戶乘坐電梯、保證大廈財產(chǎn)不受損失、給搬運物品人員提供方便熱情的服務,特制定本責任書:
一、為客戶提供物品運輸(包括搬家等服務項目)的公司或人員(以下簡稱為:乘運人);需要運輸大件或多件物品出入本大廈時,乘運人代表在閱讀本文后,簽字確認遵守本協(xié)議的全部條款。
二、在乘運人代表簽署本責任書后,前臺將安排一名門衛(wèi)或保安人員(以下簡稱為服務人員)引領乘運人進行客戶物品的運輸服務,直至全部物品運輸完畢為止。
三、**物業(yè)管理中心指定本大廈16號電梯為貨運電梯,乘運人在使用電梯時只能使用該部電梯進行貨物的運輸及人員的往返。
四、乘運人在進入本大廈后,應服從服務人員的管理,禁止將易燃、易爆、有毒等危險品帶入本大廈;禁止在公共區(qū)域內吸煙、大聲喧嘩,嬉戲打鬧等不文明行為,禁止乘運人進入與運輸貨物無關的區(qū)域,乘運人如違反本規(guī)定所引起的一切后果,將由乘運人負擔全部責任。
五、乘運人在搬運物品的過程中應做好對公共區(qū)域及公用設備、設施的保護工作,如在運輸物品過程中發(fā)生損壞公共設備、設施的情況,應暫停運輸服務并將損壞情況于第一時間通告前臺,前臺將請管理中心工程部對損壞部位進行估價或維修,對于發(fā)生維修費用的情況,管理中心將依據(jù)工程部出具的工程維修報價明細向乘運人收取維修費用,并加收10%的服務費,乘運人故意隱瞞損毀情況、逃避責任者,管理中心將在要求承運人賠償損失以外,視情節(jié)輕重,給予人民幣200至1000元罰款。
六、乘運人的車輛進入本大廈區(qū)域后,應服從保安人員的調動,禁止私停亂放;乘運人在運送物品經(jīng)過大堂時,嚴禁拖拽物品,以免造成地面損壞,嚴禁用物品撞擊大門,并禁止在大堂逗留以及將物品擺放在大堂內。
七、乘運人在運輸物品的整個過程中,均不得阻塞公共區(qū)域的通道,包括樓內的電梯廳、電梯門、消防樓梯、樓道,并不得妨礙大廈內其他客戶對上述區(qū)域的正常使用;一旦發(fā)現(xiàn)乘運人違反上述規(guī)定,管理人員均有權暫停乘運人的搬運工作,直至乘運人將錯誤更正后,方可繼續(xù)從事搬運工作。
八.乘運人在完成全部物品的搬運工作后,如所提供的服務是將物品運出本大廈,請乘運人的代表到前臺辦理物品出門手續(xù)。
單元號碼:
搬入 搬出
搬運內容:
乘運公司名稱:乘運 人: .
聯(lián) 系 電 話 :日期/時間:.
**物業(yè)管理中心乘運公司:
物業(yè)部 (公章):
負責人: 負責人:
日期:日期:
