第1篇 物業(yè)管理公司員工守則9
物業(yè)管理公司員工守則(九)
1-1 企業(yè)精神
勤奮敬業(yè),熱情服務(wù),誠信務(wù)實,追求卓越
1-2 員工守則
(一)準(zhǔn)時上下班,對所擔(dān)負(fù)的工作爭取時效,不拖延、不積壓。
(二)服從上級指揮,如有不同意見,應(yīng)婉轉(zhuǎn)相告或以書面陳述,一經(jīng)上級主管決定,應(yīng)立即遵照執(zhí)行。
(三)盡忠職守,保守業(yè)務(wù)上的秘密。
(四)愛護(hù)本公司財物,不浪費,不化公為私。
(五)遵守公司一切規(guī)章及工作守則。
(六)保持公司信譽,不作任何有損公司信譽的行為。
(七)注意本身品德修養(yǎng),切戒不良嗜好。
(八)不私自經(jīng)營與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的商業(yè)或兼任公司以外的職業(yè)。
(九)待人接物要態(tài)度謙和,以爭取同仁及顧客的合作。
(十)嚴(yán)謹(jǐn)操守,不得收受與公司業(yè)務(wù)有關(guān)人士或行號的饋贈、賄賂或向其挪借款項。
第2篇 物管培訓(xùn):停車場的物業(yè)管理
隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,車輛的密集行使已成為當(dāng)今世界的一大景觀,停車管理隨之 被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點,而今,人們對生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學(xué)化、規(guī)范化要求越來越高,隨便停車再也不被允許;同時,激烈的 市場競爭也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項目的系統(tǒng)配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場便應(yīng)運而生。
一、停車場管理概述
(一)停車場的概念
停車場是指由專人管理,供車輛停放,實行有償服務(wù)的場所。由于它是由英語“park” 引譯而來的,所以,許多停車場都以“p”作牌示標(biāo)志。
從停車場的設(shè)立形式和經(jīng)營運作特點看,停車場主要分為專用停車場和附設(shè)停車場?，F(xiàn) 今的專用停車場多是對公眾開放的大型、多層的綜合性停車場;附設(shè)停車場分為附設(shè)在綜合大廈底層、地面和附設(shè)在大型住宅小區(qū)內(nèi)的停車場兩種,主要是為大廈或小區(qū)內(nèi)業(yè)戶提供停 車方便。
(二)停車場管理的重要性
車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車 輛停放不當(dāng),會大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財產(chǎn)安全,因此,停車場的管理極為重要,具體體現(xiàn)在以下幾個方面:
1.有利于維護(hù)交通秩序,保障人身、財產(chǎn)安全
搞好停車場的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證 消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經(jīng)濟(jì)財產(chǎn)損失。
2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
物業(yè)管理是通過現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個便捷、安全、安寧、整潔的居住 或工作環(huán)境。良好的停車場管理可以促進(jìn)整個物業(yè)的經(jīng)營管理,提高物業(yè)管理的綜合效益。
3.方便業(yè)主、顧客
好的車場管理不僅為業(yè)主、顧客帶來停車便利,同時能為其提供停車安全、清洗等多方 面服務(wù),解除他們的后顧之憂。
4.是市場競爭的重要手段
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,服務(wù)業(yè)的競爭已發(fā)展到了一些輔助性設(shè)施的競爭。從車輛存放方 便、安全出發(fā)來吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場競爭的有效手段。
(三)停車場管理存在的問題
房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了停車場的發(fā)展,并有蒸蒸日上之勢。但是,由于過去對停車場管理 沒有足夠的認(rèn)識,對停車收費沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),有關(guān)法律法規(guī)不健全,導(dǎo)致很多問題的產(chǎn)生,主要有:
(1)停車收費不規(guī)范,停車場管理秩序混亂。
(2)消費者對停車場缺乏了解,對自己應(yīng)享有什么權(quán)利知之甚少。多數(shù)消費者認(rèn)為停車費只是場地占用費,而未意識到自己還可享受其他權(quán)利。
(3)一些停車場管理環(huán)境差,特別是年久的地下停車場,廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。
(4)許多大廈、住宅小區(qū),由于前期規(guī)劃不完善,造成停車場位嚴(yán)重不足,影響物業(yè)的正常使用。
(5)管理不善,造成停車時碰車、撞車,車輛被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,產(chǎn)生糾紛多,解決困難。
二、停車場管理的內(nèi)容和要求
停車場本身是一個完整的系統(tǒng),只有各方面、各個環(huán)節(jié)都管好了,才能保證整個系統(tǒng)的 良好運行,否則,任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個系統(tǒng)的經(jīng)營運作,造成損失。停車場管理的內(nèi)容主要有以下幾點:
(一)安全管理
由于停車場停放車輛的流動性強(qiáng),加之車輛價值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要應(yīng)抓好以下幾個方面:
1.建立高素質(zhì)的保安隊伍
高素質(zhì)的保安人員是搞好車場安全保衛(wèi)工作的根本。為此,在招聘車場保安人員時,要 身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、思想素質(zhì)兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識的培訓(xùn),注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育,嚴(yán)格業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練,搞好演習(xí)和管理,以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀(jì) 律嚴(yán)明、行為文明規(guī)范的高素質(zhì)的保安隊伍。
2.健全各種安全保衛(wèi)制度
為了使停車場的安全嚴(yán)密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保證。為此,停車場應(yīng)建立《停車場管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事件行動方案》等制度。
3.健全技術(shù)防范設(shè)施
技術(shù)防范設(shè)施是治案管理中的硬件,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理 水平、管理效率,切實保障停車場安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有停車場管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況,主要有以下一些設(shè)施設(shè)備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算機(jī)安全 管理系統(tǒng),重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng),機(jī)械防盜系統(tǒng),公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。
(二)設(shè)施設(shè)備管理
由于停車場的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設(shè)施設(shè)備也不一樣 。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關(guān)設(shè)施配備。
1.簡單式管理
該種管理方式車輛進(jìn)出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號、進(jìn)出時間、收取費 用。常須設(shè)三名工作人員,一人登記收費,其他兩人指揮車輛出入和停放。設(shè)施設(shè)備相對簡單,一般只簡單配備電控閘桿、電動打卡鐘、照明燈具、指示標(biāo)牌等。
2.智能化管理
智能化停車管理是當(dāng)今停車管理的主流,主要是通過停車場智能管理系統(tǒng)來實現(xiàn)。停車 場智能管理系統(tǒng)將計算機(jī)、自動控制、磁卡技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來,通過電腦管理,實現(xiàn)脫機(jī)運行、自動存儲車輛進(jìn)出記錄、自動核時、扣費、自動維護(hù)、語言報價、顯示車牌號碼和車牌 確認(rèn)、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場管理中費用流失、亂收費、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務(wù)效率低等各種弊端,具有科學(xué)管理、安全可靠、便 捷公正的優(yōu)點。
智能停車管理系統(tǒng)組成及功能:
(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應(yīng)讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現(xiàn)在最流行的是感覺式ic卡。
(2)出入口控制機(jī)。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進(jìn)出車輛通過智能卡與出入口控制機(jī)進(jìn)行信息交流,從而啟動其他設(shè)備作出進(jìn)出的相應(yīng)動作。
(3)自動擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進(jìn)入。自動擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護(hù)、發(fā)熱保護(hù)、時間保護(hù)等功能。
(4)數(shù)字式車輛地面檢測器。這是收費系統(tǒng)感知車輛進(jìn)出停車場的“眼睛”,通過它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統(tǒng)安全準(zhǔn)確運行。
(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機(jī)上以漢字形式顯示停車時間、收費金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統(tǒng)判斷不予入場或出場,則顯示相關(guān)原因信息,直觀明了。
(6)對講系統(tǒng)。每部讀卡機(jī)都裝有對講系統(tǒng),以方便工作人員指示、指導(dǎo)用戶使用車場,同時也能方便用戶詢問有關(guān)情況。
(7)語音報價功能。語音報價器裝配在讀卡機(jī)上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導(dǎo)用戶科學(xué)地使用智能停車場系統(tǒng)。
(8)自動出卡功能。用于臨時泊車者取卡進(jìn)場,泊車者駕車至讀卡機(jī)前,數(shù)字式車輛檢測器自動檢測,架車者按鍵取卡便可進(jìn)入停車場(卡上已記錄入場信息),離場時將此卡交值 班亭讀卡,電腦會自動核時、收款、收卡。
(9)錄入臨時車牌號,出場核對放行功能。當(dāng)臨時車輛入場時,管理員可根據(jù)需要,輸入車牌號和車輛類型,電腦可進(jìn)行自動記錄,并將數(shù)據(jù)寫入ic芯片內(nèi)儲存,當(dāng)車輛出場讀 卡時,電腦會自動顯示出原車的卡號和車牌號碼,從而便于進(jìn)行出場核對,并根據(jù)車輛類型和時間,計算出合理費用。
停車場還可以根據(jù)自身的條件,選購設(shè)備其他配套系統(tǒng)。
(1)車位檢測系統(tǒng)。每一個車位有一套檢測器,通過處理器連入系統(tǒng),電子顯示屏?xí)?dāng)前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場找停車單位的苦惱。同時,主控電腦和 每一個入口電腦可以隨時查尋車場中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場內(nèi)已無空車位,每個入口讀卡就不會受理入場,并顯示“車場滿位”的字樣。
(2)防盜電子栓。對固定車主的泊車位,加設(shè)一套高碼位遙控器并行工作,則檢測器同時具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若 不解碼就取車,報警系統(tǒng)會即時報警,有效地防止車輛被盜。
(3)路障機(jī)?？膳c道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費沖卡等現(xiàn)象。
(4)圖形攝像對比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設(shè)備有攝像機(jī)、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機(jī)。將該系統(tǒng)配備安裝于進(jìn)出道口,車輛進(jìn)場讀卡,控制系統(tǒng)工作,攝下有車牌號的圖像, 經(jīng)計算機(jī)處理,提取號碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。出場讀卡時,攝像系統(tǒng)再次工作,拍攝出場車輛號碼并與進(jìn)場時信息核對,若無誤則放行,否則不予出場。該攝像 機(jī)也可以配置人工監(jiān)視器,監(jiān)視車輛通行。
3.智能停車系統(tǒng)的類型
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bsp;(1)單車道進(jìn)出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中,進(jìn)出讀卡機(jī)分別處理車輛的進(jìn)出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場所。
(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進(jìn)出車輛分流,讀卡機(jī)分別控制各自的道閘。
(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個進(jìn)口通道和出口通道的大型停車場所。各通道可獨立工作,相互間通過網(wǎng)絡(luò)傳送信息到中央管理系統(tǒng),可實時 通信,也可暫停網(wǎng)絡(luò)通信,讓終端獨立工作,定時通過網(wǎng)絡(luò)采集各終端信息匯總。
(4)無人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場,對月保車輛,該系統(tǒng)能做到識別、核時、扣款、放行全自動化。
4.智能化停車管理設(shè)施系統(tǒng)的運行管理要求
(1)要建立合理的運行制度、運行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程,文明運行,規(guī)范服務(wù)。
(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識技能水平。
(三)健全車輛停放管理制度
搞好停車場的管理,除了有良好的硬件條件(場地、設(shè)備),還應(yīng)健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛 停放管理制度如下:
1.車場保安員崗位責(zé)任制
(1)帶車崗保安員職責(zé):①禮貌待人、熱情服務(wù),保持良好的服務(wù)形象;②認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,維護(hù)車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進(jìn)出,引導(dǎo)其停放在指定位 置上;④認(rèn)真檢查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯;⑤掌握月租、時租等不同車主的車型、車牌號和車主基本情況,提高服務(wù)水平;⑥認(rèn)真檢查停放車輛,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象,盡快 設(shè)法通知車主,并提供相應(yīng)的服務(wù);⑦對車輛違章及時制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報,并密切注意事態(tài)發(fā)展。
2.收費崗保安的崗位職責(zé)(主要針對未實行智能化管理停車場的相關(guān)崗位)。①認(rèn)真執(zhí)行車輛停放收費管理制度,堅持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務(wù),做到錢票相符、 日清月結(jié)。③認(rèn)真做好財物的保管工作,防止財物被盜。④認(rèn)真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護(hù)車場秩序,保證車輛安全。
2.車輛管理規(guī)定
(1)進(jìn)入停車場的車輛必須服從停車場的統(tǒng)一規(guī)定。
(2)車輛必須按停車場的導(dǎo)向標(biāo)志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進(jìn)入停車場時限速5公里/小時以下。
(3)月租車停泊固定車位,時租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。
(4)用戶長期停放在停車場的車輛,必須在停車場辦理定位手續(xù),領(lǐng)取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費。
(5)車主須為車輛購買“車輛綜合保險”,便于車輛丟失時向保險公司索賠,未買“車輛綜合保險”的,車場不予停放保管。
(6)車主將車停放后,應(yīng)關(guān)閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內(nèi)。
(7)嚴(yán)禁在停車場內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁裝載易燃、易爆等物品進(jìn)場。
(8)保持停車場清潔衛(wèi)生,不得在停車場洗車和修車,不得將車內(nèi)的垃圾廢物棄置在停車場內(nèi)。
3.車輛被損的處理規(guī)定
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時,車管員應(yīng)記下肇事車輛號碼,暫不放其駛出車場,并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。
(2)如果車輛被損壞而未被當(dāng)場發(fā)現(xiàn)時,車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主,并報告主管及負(fù)責(zé)人,共商處理辦法。
4.車輛被盜的處理規(guī)定
(1)車輛在停車場被盜后,由上級主管確認(rèn)后,立即通知車主,協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報案。
(2)事故發(fā)生后,投保人(車主、停車場)雙方應(yīng)立即通知保險公司,保管單位要協(xié)助車主向保險公司索賠。
(3)車管員、停車場、車主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險公司做好調(diào)查處理工作。
5.停車場收費管理
車輛管理收費要根據(jù)各地物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般來說,停車場收費的標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng) 地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、車場檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周圍停車場的收費情況來確定,并須報物價部門審核備案。在具體實施時 ,應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,分清臨時車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費和徇私舞弊的行為。
(五)清潔衛(wèi)生管理
停車場由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場的清潔衛(wèi)生管 理不容忽視。要設(shè)專職人員,配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品,訂立專職制度、標(biāo)準(zhǔn)、工作程序,嚴(yán)格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監(jiān)督工作。
(六)消防管理
停車場的消防管理要貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,立足自防自救,實行嚴(yán)格管 理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作:
(1)健全消防組織,明確消防責(zé)任。
(2)制定消防制度,加強(qiáng)消防意識教育。
(3)完善消防設(shè)施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。
(4)制訂滅火應(yīng)急方案,組織消防演習(xí)。
三、停車場的租賃
租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給承租方,按期收取租金的 一種商品交易形式。其交易過程簡單靈活,適用于各種不同的環(huán)境和條件。停車場本身所具備的價值量大、使用期限長,以及不可移動性等特點,注定租賃形式在停車場經(jīng)營中廣泛應(yīng) 用。租賃是停車場管理的主要業(yè)務(wù)之一,它既是現(xiàn)實生活中的必然要求,也是停車場的重要收入來源。因而,租賃便成為停車場重要的經(jīng)濟(jì)活動。
停車場的租賃分為整個車場租賃和車位租賃,本節(jié)討論的主要是停車位的租賃。停車位 的租賃又分為臨時出租和月租,臨時出租就是停車場按收費標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合停放時間收費。下面我們著重介紹一下月租的情況。
(一)停車場租賃的特點
(1)停車場租賃只是轉(zhuǎn)移停車位的暫時使用權(quán),而不是所有權(quán)。承租人擁有的是停車位的占有權(quán)和使用權(quán),而停車位的處置權(quán)、收益權(quán)仍屬于停車場所有。承租人只能按照租賃合 同中的規(guī)定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。
(2)停車場租賃的流通過程與消費過程是同步進(jìn)行的,即一邊交換,一邊使用。
(3)停車場的租賃是在停車場達(dá)到使用年限前,經(jīng)過多次交換轉(zhuǎn)移使用價值,分期逐步收回停車場的投資和利潤。
(二)停車場租賃的法律問題
1.必須有出租權(quán)
只有出租人對停車場享有出租權(quán),才能與人簽訂租賃合同。因停車場與整個物業(yè)是一體 的(單獨的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據(jù)《城市房屋租賃 管理辦法》規(guī)定,以下情況的停車場不允許辦理長時限的租賃:
(1)未取得物業(yè)/停車場所有權(quán)證的。
(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場權(quán)利的。
(3)權(quán)屬有爭議的。
(4)屬違法建筑的。
(5)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。
(6)已抵押未經(jīng)抵押權(quán)同意的。
(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。
(8)與人共有,未取得共有人同意的。
(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。
停車場應(yīng)本著服務(wù)于人的原則經(jīng)營管理,應(yīng)作長期規(guī)劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶 來損失,甚至引起法律糾紛,給整個物業(yè)帶來不利影響。
2.制定完備的書面租賃合同
停車場租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場租賃合同是指當(dāng)事人 之間約定的一方將停車場轉(zhuǎn)移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達(dá)。停車場租賃合同應(yīng)包括以下條款:
(1)當(dāng)事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯(lián)系電話等。
(2)停車場的位置、面積。座落位置最好標(biāo)明號碼,同時也有必要標(biāo)明使用面積。
(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(大型、中型、小型)。
(4)租賃期限。合同中應(yīng)明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時間,租賃期過后,出租人便有權(quán)收回停車位。
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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應(yīng)明確租金的計算標(biāo)準(zhǔn)、付款方式(用現(xiàn)金或支票等方式)、支付時間、支付地點及每次支付的具體金額。
(6)有關(guān)轉(zhuǎn)租的約定。轉(zhuǎn)租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉(zhuǎn)租的,但經(jīng)出租人同意的例外。因此,雙方應(yīng)就是否可以轉(zhuǎn)租進(jìn)行約定。
(7)變更和解除合同的條件。隨著時間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應(yīng)明確規(guī)定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。
(8)違約責(zé)任。即約定當(dāng)事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義務(wù),應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任。這是一個懲罰條款,目的是督促雙方當(dāng)事人都如約履行合同。
(9)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時間等。
訂立合同時,不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發(fā)生糾紛。
(三)停車場租用辦理程序及停車卡的使用規(guī)則
停車場為用戶辦理停車位租賃時,首先應(yīng)驗證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位 租用協(xié)議。在收取車位租金及管理費后,發(fā)停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。
停車場應(yīng)制定停車卡的使用規(guī)則,并詳細(xì)地介紹給用戶。一般停車卡的使用規(guī)則如下:
(1)車輛出入停車場時,要將停車卡放在車輛擋風(fēng)玻璃左側(cè),電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。
(2)用戶如更換車輛,須到停車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。
(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應(yīng)及時告知停車場,并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補辦手續(xù)。
(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。
(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機(jī)會,停車卡應(yīng)隨身攜帶。
(四)停車場租賃業(yè)務(wù)展開的方法
由于停車場租賃是一項長期的經(jīng)營活動,且辦理停車場租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模較大,設(shè)施設(shè)備 、管理等方面相對先進(jìn),因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場開展租賃業(yè)務(wù)主要有以下幾種方法:
(1)實行一條龍服務(wù)。這種方法是指運用社會上的配套資源提供服務(wù),除辦理停車業(yè)務(wù)外,還為用戶代辦各種交通手續(xù)、證件,代辦年審、檢測等。
(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區(qū)、大廈聯(lián)系,進(jìn)行推銷。
第3篇 物業(yè)項目指揮監(jiān)控中心管理程序作業(yè)指導(dǎo)文件
物業(yè)項目指揮監(jiān)控中心管理程序
1.目的
規(guī)范指揮監(jiān)控中心的工作,明確指揮監(jiān)控中心的職責(zé)。
2.范圍
適用于公司各業(yè)務(wù)部門(沒有指揮監(jiān)控中心的管理處,由部門經(jīng)理指定人員或崗位執(zhí)行指揮監(jiān)控中心的功能)。
3.職責(zé)
3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查指揮監(jiān)控中心的工作。
3.2指揮監(jiān)控中心主管負(fù)責(zé)具體計劃、組織、落實、實施指揮監(jiān)控中心的工作。
4.方法和過程控制
4.1指揮監(jiān)控中心的內(nèi)部管理
4.1.1要求指揮監(jiān)控中心值班人員必須經(jīng)過相關(guān)消防知識或本管理處消防設(shè)備操作的培訓(xùn),且考核合格,具備處理緊急事件的能力。
4.1.2在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員必須經(jīng)過相關(guān)消防知識的培訓(xùn),由部門經(jīng)理指定的人員擔(dān)任,代班時間不得超過30分鐘,并在中心交接班記錄的備注欄填寫代班人姓名、代班時間及代班期間的重要事項。指揮監(jiān)控中心須保存經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)的可在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員名單。
4.1.3指揮監(jiān)控中心是整個小區(qū)(大廈)的控制樞紐,負(fù)責(zé)對接到的信息進(jìn)行綜合處理,及時調(diào)度、安排相關(guān)人員執(zhí)行。
4.1.4運用各類通訊設(shè)施及時通知相關(guān)人員處理有關(guān)事宜并保證公司的正常工作聯(lián)系。
4.1.5受理顧客投訴,及時調(diào)配人員處理并做好記錄,同時向管理處匯報,及時跟蹤處理結(jié)果。
4.1.6指揮監(jiān)控中心人員必須熟悉小區(qū)(大廈)各類管理人員的職責(zé)范圍及特長,熟悉小區(qū)(大廈)環(huán)境、樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、器材布置及其控制范圍。
4.1.7通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)(大廈)的人員,發(fā)現(xiàn)可疑人員或異常情況及時通知就近護(hù)管員監(jiān)視和處理,及時跟蹤處理結(jié)果。
4.1.8監(jiān)督護(hù)管員嚴(yán)格履行物資搬運放行手續(xù)。
4.1.9指揮監(jiān)控中心必須至少有一種有效方式與宿舍護(hù)管員及時聯(lián)系,以保證在緊急情況下得到支援。
4.1.10指揮處理各種緊急情況,下達(dá)處理方案,必要時通知上級領(lǐng)導(dǎo)或向社會機(jī)構(gòu)求援,事后及時做好詳細(xì)記錄。
4.1.11任何時間,指揮監(jiān)控中心值班人員不得讓無關(guān)人員在指揮監(jiān)控中心逗留。作好住戶資料及公司質(zhì)量記錄的保密工作。
4.2指揮監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防設(shè)備
4.2.1指揮監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話:管理處住戶的聯(lián)系電話名單、供水、供電、供氣、轄區(qū)派出所、周邊醫(yī)院及政府相關(guān)職能部門的聯(lián)系電話,管理處重要設(shè)備廠家或保養(yǎng)單位的聯(lián)系電話,公司內(nèi)部聯(lián)系電話,常用緊急電話等。
4.2.2指揮監(jiān)控中心須保存有關(guān)資料:《家庭居室裝飾裝修管理辦法》、《鄭州市城市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》、《鄭州市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、業(yè)主公約、停車場收費標(biāo)準(zhǔn),有線電視、水、電、煤氣、電話收費標(biāo)準(zhǔn),市有關(guān)出租房屋管理規(guī)定、《治安管理處罰條例》、《鄭州市消防條例》等資料。
4.3對鑰匙的管理(沒有指揮監(jiān)控中心的部門由管理處管理)
4.3.1本款所稱鑰匙是指設(shè)備房、消防通道門、管理處等場所以及空置房的鑰匙,由部門經(jīng)理指定專人(一般為指揮監(jiān)控中心主管)對鑰匙加以標(biāo)識,并進(jìn)行分類保管。
4.3.2除了員工因工作需要隨身攜帶的鑰匙外,其它鑰匙統(tǒng)一放在本部門管理處或指揮監(jiān)控中心特制的鑰匙柜內(nèi),多余鑰匙統(tǒng)一放在備用鑰匙柜內(nèi),由指揮監(jiān)控中心值班人員監(jiān)督鑰匙的領(lǐng)用、歸還,領(lǐng)用鑰匙必須當(dāng)天歸還,并予以記錄。
4.3.3員工因工作需要長期領(lǐng)用的鑰匙,須由部門經(jīng)理同意,并填寫《備用鑰匙清單》,該表存放于管理處。
4.3.4任何人未經(jīng)部門經(jīng)理許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制時,須填寫《鑰匙配制申請表》,報部門經(jīng)理同意后方可配制。
4.3.5鑰匙領(lǐng)用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或把鑰匙轉(zhuǎn)借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,下班前須歸還鑰匙。中心值班人員每天下班前應(yīng)清點鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)忘交還現(xiàn)象應(yīng)及時追回,如有異常,應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中予以記錄。
4.3.6鑰匙不慎遺失,必須即刻報告部門經(jīng)理或中心主管,要害部門的鑰匙遺失必須立即更換新鎖,費用由當(dāng)事人承擔(dān),部門經(jīng)理簽屬處理意見,中心主管在《備用鑰匙登記表》上登記備案。
4.3.7中心主管應(yīng)列出本部門的《備用鑰匙清單》,并將本部門鑰匙持有人的變更情況和鑰匙的變動情況及時進(jìn)行記錄。
4.4對錄象帶的管理
4.4.1管理處經(jīng)理必須對錄象帶所錄內(nèi)容進(jìn)行控制,錄制重點部位(車場、出入口等)的內(nèi)容。
4.4.2指揮監(jiān)控中心須確保錄象帶的錄象效果良好,錄象機(jī)的使用時間超過五年(以每天用24小時計),錄象帶(每月錄一次)的使用時間超過一年,必須更換。
4.4.3錄象帶上須有明確的錄制時間標(biāo)識,每個管理處須有至少32盒以上的可用錄象帶,一盒備用,其它每盒日期不變,月份改變。錄象帶保存期限為一個月,必須保存在防潮、防陽光直曬的地方。
4.4.4非公司人員觀看、借用錄象帶須經(jīng)管理處經(jīng)理同意,借用錄象帶必須填寫《文件/資料/記錄借閱清單》,在一周內(nèi)予以歸還。
4.5對拾遺物品的管理
4.5.1任何員工在小區(qū)(大廈)內(nèi)撿到任何物品都必須及時交指揮監(jiān)控中心值班人員。
4.5.2當(dāng)值人員在接收撿到的物品時,必須將所拾物品進(jìn)行詳細(xì)記錄,并交管理處經(jīng)理確認(rèn)是一般物品還是貴重物品。
4.5.3一般物品交指揮監(jiān)控中心保管,貴重物品交管理處出納保管。
4.5.4管理處及時張貼拾遺物品啟事通知顧客。
4.5.5貴重物品保留一年無人認(rèn)領(lǐng)時,由部門經(jīng)理上報公司另行處理;一般物品保留三個月無人認(rèn)領(lǐng)時,由部門經(jīng)理做出處理決定并報公司備案。
4.5.6顧客認(rèn)領(lǐng)失物時,須說明失物的內(nèi)容、失物地點和出示其它有效證明后方能簽字認(rèn)領(lǐng)。
4.6顧客投訴(建議)回訪制度
4.6.1每一位員工都有責(zé)任收集并匯報來自客戶對小區(qū)(大廈)管理的看法、建議或意見。
4.6.2每一位員工都有受理投訴或指導(dǎo)客戶按合理途徑向公司投訴的責(zé)任。
4.6.3當(dāng)被投訴者受理投訴時,受理者必須如實記錄或提出回避。
4.6.4受理投訴必須態(tài)度誠懇,熱情禮貌,妥善解答,不狡辯,不推托責(zé)任。
4.6.5認(rèn)真做好客戶投訴記錄,及時轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理,并嚴(yán)格為客戶保密。
4.6.6凡因市政設(shè)施(如水、電、氣、道路、郵電、通訊等)所
引起的客戶投訴,應(yīng)努力做好解釋工作,積極同市政有關(guān)部門交涉,盡早為客戶排憂解難并及時做好回訪工作,決不允許推托了事。
4.6.7凡屬內(nèi)部原因造成停水/電/氣、維修不及時等引起的客戶投訴,必須認(rèn)真查出原因及責(zé)任人,及時處理并做好回訪工作。采取相應(yīng)措施杜絕類似事件再次發(fā)生,并及時向客戶通報。
4.6.8被投訴服務(wù)質(zhì)量差的當(dāng)事人及相關(guān)人員,經(jīng)核實后必須誠懇地向客戶道歉,嚴(yán)重者作通報批評,有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及時回訪,以了解改進(jìn)后客戶的反映。
5.質(zhì)量記錄和表格
《物資搬運放行條》
《拾遺物品登記表》》
《指揮監(jiān)控中心交接班記錄表》
《值班記錄表》
《鑰匙配制申請表》
《鑰匙使用登記表》
《備用鑰匙清單》
第4篇 物業(yè)公司各區(qū)管理處主任職務(wù)說明書崗位責(zé)任制
職務(wù)名稱:主任
所屬部門:各區(qū)管理處
直接上級:**物業(yè)管理有限公司經(jīng)理
工作概況:根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定,貫徹實施公司的工作要求及完成經(jīng)理室下達(dá)的工作任務(wù)。對業(yè)主提出的難題及時提出處理方案及跟進(jìn)。與管理公司轄下各部門做好溝通協(xié)調(diào)工作。
工作要求:熟悉相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)。具有行政管理及服務(wù)意識,具有良好的物業(yè)管理知識及與人溝通的技巧。具有較強(qiáng)責(zé)任感,工作認(rèn)真、細(xì)致,積極、主動。
職責(zé)范圍:
1.按時參加管理公司經(jīng)理召開的主任行政會議,貫徹落實經(jīng)理室會議精神。
2.審核各區(qū)管理處每月物料耗用情況,對異?，F(xiàn)象及時處理。
3.每月審核本部門員工的考勤情況,負(fù)責(zé)本部門增減人員的申請。
4.及時與相關(guān)部門進(jìn)行溝通聯(lián)系。
5.對各區(qū)管理處日常事務(wù)作出審批與決策。
6.調(diào)節(jié)本部員工與客戶的關(guān)系。
衡量標(biāo)準(zhǔn):
1.業(yè)主(住戶)的滿意程度及其反響。
2.投訴項目的處理速度及效果。
3.客戶的投訴量。
工作難點:
1.靈活發(fā)揮承上接下的橋梁作用。
2.熟悉業(yè)主(住戶)的合理需求。
工作禁忌:
濫用職權(quán),私下對業(yè)主(住戶)作出超越權(quán)限的承諾。
與工作有聯(lián)系的部門:
內(nèi)部:工程維修部、水電維修組及其他各部門
外部:機(jī)電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關(guān)部門
任職資格:
身體:健康工
學(xué)歷:大專
工作經(jīng)驗:具有相關(guān)工作經(jīng)驗
個人素質(zhì):責(zé)任心強(qiáng),工作認(rèn)真、細(xì)致。
第5篇 物業(yè)管理標(biāo)識可追溯性實施程序
物業(yè)管理的標(biāo)識和可追溯性實施程序
1目的
本程序規(guī)定對物業(yè)管理中的硬件如房屋、供電設(shè)施、給排水設(shè)施和消防設(shè)施等的標(biāo)識方法,以確保物業(yè)管理有序進(jìn)行。
2使用范圍
適用于本公司所承接管理的所有物業(yè)范圍,包括綜合小區(qū)和獨立的樓房。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-944.8
4相關(guān)圖紙資料
中航苑平面圖、沙河(南)工業(yè)區(qū)平面圖、沙河(北)工業(yè)區(qū)平面圖
各樓房建筑平面圖
中航苑10kv單線系統(tǒng)圖、沙河(南)10kv單線系統(tǒng)圖、沙河(北)10kv單線系統(tǒng)圖
中航苑給排水系統(tǒng)圖、沙河(南)給排水系統(tǒng)圖、沙河(北)給排水系統(tǒng)圖
各樓房內(nèi)供水干管系統(tǒng)圖
5職責(zé)
5.1物業(yè)管理部和沙河管理部分別負(fù)責(zé)各自管轄范圍的樓房內(nèi)外標(biāo)識(6.1 和6.2項)
5.2電梯維修中心負(fù)責(zé)電梯的標(biāo)識(6.3項)
5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)供電與給排水系統(tǒng)的標(biāo)識(6.4、6.5和6.6項)
5.4消防治安部負(fù)責(zé)室外消防接合器的標(biāo)識(6.7項)
6實施細(xì)則
6.1所有樓房應(yīng)在室外標(biāo)識樓房名稱或樓房號,樓房內(nèi)各層樓梯口及電梯出口處標(biāo)識層樓號。
6.2各小區(qū)的主要出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖或環(huán)境導(dǎo)視牌。
6.3各樓房的電梯應(yīng)編號。電梯轎箱內(nèi)標(biāo)識電梯編號、電梯準(zhǔn)運證、維修單位名及投訴電話號碼。電梯編號要與樓房建筑平面圖相一致。
6.4所有10kv供電設(shè)施在電源端均應(yīng)標(biāo)明開關(guān)號及受電設(shè)施名;在受電端應(yīng)標(biāo)明用電設(shè)備名及電源來自何處。此標(biāo)識應(yīng)保證實物標(biāo)識與圖紙相一致。
6.5所有供水管網(wǎng)上的儲水池、水泵均應(yīng)有標(biāo)識,注明相應(yīng)設(shè)施的名稱及編號。此標(biāo)識應(yīng)保證實物標(biāo)識與圖紙相一致。
6.6所有排水管網(wǎng)上的化糞池、排水井、排水管等隱藏設(shè)施均應(yīng)在相應(yīng)的圖紙上有標(biāo)識,注明相應(yīng)設(shè)施的名稱及編號。
6.7各樓房外的消防接合器應(yīng)有鮮明的標(biāo)識,注明接合器的用途(消防栓系統(tǒng)或水噴淋系統(tǒng))。所有接合器亦應(yīng)在各小區(qū)平面圖上有標(biāo)識。
7記錄
電梯年審記錄
第6篇 物業(yè)公司標(biāo)識管理程序
**物業(yè)管理有限公司程序文件
--標(biāo)識管理程序
1.目的
配合企業(yè)整體形象規(guī)劃,提升物業(yè)整體管理形象;為顧客提供標(biāo)識識別,明確服務(wù)狀態(tài),避免因服務(wù)過程對顧客造成影響或標(biāo)識不當(dāng)引起經(jīng)營、法律風(fēng)險。
2.范圍適用于公司各部門。
3.職責(zé)
3.1 部門經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門標(biāo)識的監(jiān)督檢查與完善。
3.2 部門各責(zé)任人負(fù)責(zé)標(biāo)識工作的具體落實。
3.3 總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)各類標(biāo)識設(shè)計、制作、驗收。
4.方法和過程控制 4.1 標(biāo)識的分類
4.1.1 警示類:使用消防栓、'如遇火警,請勿使用升降機(jī)'等標(biāo)識。
4.1.2圖標(biāo)警示類:小心地滑、高壓危險、嚴(yán)禁攀爬、請勿戲水、垃圾收集點等標(biāo)識。
4.1.3 設(shè)備物件類:防煙門、噴淋給水閥、水泵房、天臺、消防用沙、污水泵等標(biāo)識。
4.1.4提示類:桑拿房樂趣、閱覽室注意事項、兒童娛樂設(shè)施注意事項等標(biāo)識。
4.1.5溫馨提示類:寵物牌、天氣氣溫標(biāo)識、水溫室溫等標(biāo)識。
4.1.6交通類:禁止通行、左拐彎、人行通道、禁止駛?cè)氲葮?biāo)識。
4.1.7管理服務(wù)區(qū)域入口類:私家地方 閑人免進(jìn)、物業(yè)管理人等標(biāo)識。
4.1.8方向指示類:出口指示、洗手間指示等標(biāo)識。
4.1.9管理門牌類:經(jīng)理室、健身房、值班室等標(biāo)識。
4.1.10其他類:汽車防盜手冊、泳池救生技巧、綠化牌等標(biāo)識。
4.2標(biāo)識使用
4.2.1各類設(shè)施、設(shè)備、場所應(yīng)張貼相應(yīng)名稱、作用或提示標(biāo)識。
4.2.2在服務(wù)過程中,應(yīng)根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容、性質(zhì)在顯眼位置設(shè)立提示標(biāo)識,服務(wù)完成后,撤除提示標(biāo)識:
服務(wù)過程標(biāo)識狀態(tài)標(biāo)識放置位置
電梯例行檢修電梯安全檢查電梯廳門邊
高空作業(yè)1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、高空作業(yè),危險勿近作業(yè)影響區(qū)域
供配電設(shè)備維修有人工作,禁止合閘開關(guān)上
潮濕下雨天氣小心地滑出入口
清洗地面小心地滑清潔位置
公共設(shè)施、場所因故停用1、暫停使用
2、工作進(jìn)行中設(shè)施或場所處
在公共場所刷油漆油漆未干,請勿觸摸刷漆位置附近
待清潔區(qū)域及樓梯樓層保潔工作時此區(qū)域正在清潔中
清潔區(qū)域
綠化消殺消殺進(jìn)行中
此區(qū)域消殺中,請勿靠近消殺現(xiàn)場顯眼位置
四害消殺此區(qū)域已噴灑殺蟲劑及放置有毒鼠餌投放藥品處
綠化修剪綠化養(yǎng)護(hù)中綠化修剪處
路面搶修1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、'請繞行'標(biāo)識路面維修處
停車場車位已滿'車位已滿'標(biāo)識車場入口處
4.3 ci產(chǎn)品的制作
4.3.1 ci產(chǎn)品設(shè)計必須符合公司ci手冊的規(guī)定。
4.3.2 ci制作時,由使用部門填寫《ci產(chǎn)品制作申請表》,報總經(jīng)理辦公室審核后,品質(zhì)管理部協(xié)助審核中文內(nèi)容后,方可制作。
4.3.3新成立物業(yè)ci產(chǎn)品制作時,由使用部門填寫《ci產(chǎn)品制作申請表》,總經(jīng)理辦公室經(jīng)現(xiàn)場規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)后,確定識別產(chǎn)品制作清單,由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)制作。
4.3.4標(biāo)識制作完成后,由申請部門負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)對所有標(biāo)識的效果、質(zhì)量進(jìn)行驗收,且申請部門負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理辦公室須分別在《ci產(chǎn)品制作申請表》上簽字確認(rèn),方可辦理報銷手續(xù)。
4.4標(biāo)識的管理
4.4.1各部門負(fù)責(zé)標(biāo)識的日常維護(hù)與清潔。
4.4.2如發(fā)現(xiàn)標(biāo)識已經(jīng)被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標(biāo)識意義,應(yīng)及時更換、替補或撤消。
4.4.3當(dāng)所設(shè)置的固定標(biāo)識需要更改部位或予以撤消時,須經(jīng)部門經(jīng)理同意后方能執(zhí)行。
4.4.4總經(jīng)理辦公室將不定期對各業(yè)務(wù)部門的標(biāo)識應(yīng)用情況進(jìn)行檢查,對不符合公司ci手冊應(yīng)用規(guī)范要求的,應(yīng)及時整改。
5.質(zhì)量記錄表格
**wy7.5.3-z01-f1《ci產(chǎn)品制作申請表》
第7篇 z物業(yè)管理有限公司企業(yè)文化
服務(wù)宗旨:為人民服務(wù)
經(jīng)營理念:大眾事業(yè)、大眾參與、大眾成就、大眾分享
質(zhì)量方針:以客為尊、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、以人為本、和諧發(fā)展、博愛包容、務(wù)實創(chuàng)新
同仁共勉十條:
團(tuán)體以和睦為興盛
精進(jìn)以持恒為準(zhǔn)則
健康以慎食為良藥
諍議以寬恕為旨要
長幼以慈愛為敬德
學(xué)問以勤習(xí)為入門
待人以至誠為基石
處眾以謙恭為有理
凡事以預(yù)立而不勞
接物以謹(jǐn)慎為根本
第8篇 zx物業(yè)公司物業(yè)管理部職能
物業(yè)公司物業(yè)管理部職能
(1)負(fù)責(zé)籌建管理員工餐廳工作。
(2)負(fù)責(zé)會所及會議中心的管理。
(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告,由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
(4)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。
(5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
(6)負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。
(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
(8)負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。
(9)建立業(yè)戶檔案管理工作。
(10)負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置,及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。
(11)開展業(yè)戶文化交流,接待、介紹物業(yè)工作。
(12)配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。
(13)總經(jīng)理指派的其他工作。
第9篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理人員配備培訓(xùn)與管理
1 管理人員的配備
**整體管理方案確定之后,管理團(tuán)隊的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。**擬安排高級項目經(jīng)理擔(dān)任大廈管理處主任,前期介入期間另委派公司管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場配合。在正式接管后,形成主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的,物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊。
1.1 管理處人員配置
管理處擬配備各類人員53人。
注:清潔綠化擬單項分包給專業(yè)公司,故人員未計入。
圖1 管理處人員配置
1.2 各部門人員素質(zhì)要求
崗位編制與素質(zhì)要求表1
部門編制崗位素質(zhì)要求
管理處
2人正、副主任2人本科,四年從業(yè)經(jīng)驗,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證,有效強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。
客戶服務(wù)中心4人部長1人大專以上,三年工作經(jīng)驗,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。
助理1人大專以上,三年工作經(jīng)驗,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。
綜合部
6人部長1人本科,六年行政管理經(jīng)驗,中級職稱,物業(yè)管理個業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力,電腦熟練,寫作、協(xié)調(diào)能力強(qiáng),有良好服務(wù)意識,英語熟練。
財務(wù)1人本科,會計師職稱,三年財務(wù)管理經(jīng)驗,持有會計上崗證,熟練會計電算化操作,業(yè)務(wù)能力強(qiáng),英語四級。
文秘1人大專,一年經(jīng)驗,電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。
后勤2人本科,二年采購工作經(jīng)驗,持物業(yè)管理上崗證,電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。
工程部18人部長1人本科,黨員,五年經(jīng)驗,中級職稱,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力
工程師2人本科,中級以上職稱,五年經(jīng)驗,持物業(yè)管理上崗證,可獨立完成項目規(guī)劃、設(shè)計、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作,一門以上外語熟練。
運行班10人中技,二年經(jīng)驗,相關(guān)專業(yè)上崗證,動手能力強(qiáng),身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,熟悉iso9000體系
維護(hù)班5人中技,三年經(jīng)驗,相關(guān)專業(yè)上崗證,專業(yè)素質(zhì)高,身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,動手及協(xié)調(diào)能力強(qiáng)
管理部23人部長1人本科,五年經(jīng)驗,中級職稱,物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉iso9000質(zhì)量體系,有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力,英語四級。
物業(yè)助理2人大專,三年經(jīng)驗,持iso9000內(nèi)審員證,熟悉iso9000質(zhì)量體生活費,電腦熟練,分析、協(xié)調(diào)、組織、公關(guān)能力強(qiáng),有良好服務(wù)意識,英語熟練。
安全管理20人高中,18~23歲,身高1.75米以上,體重55~70公斤 ,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過硬,相貌端正,工人責(zé)任心強(qiáng)。
合計53人
2 管理人員的培訓(xùn)
持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作,是企業(yè)保持競爭力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙,可以通過有效培訓(xùn)加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足,特別是服務(wù)觀念上的差距,也可以通過培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié)。
**高度重視員工培訓(xùn)工作,把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作,每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計劃、公司董事長王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。
2.1 培訓(xùn)體系
圖2 **培訓(xùn)體系
2.1.1 體系描述:
a. 貫徹員工培訓(xùn)原因,堅持培訓(xùn)體系不漏項,切實達(dá)到培訓(xùn)效果;
b. 在管理處管理骨干中,安排有培訓(xùn)經(jīng)驗的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作;
c. 通過培訓(xùn)制度和運作機(jī)制的確定,使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié),避免流于形式;
d. 注重課程開發(fā)和教材選定,解決培訓(xùn)深度和特色問題;
c. 加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績效評估和培訓(xùn)需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。
2.2 培訓(xùn)原因:因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實效。
2.3 培訓(xùn)目標(biāo):品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位
2.4培訓(xùn)內(nèi)容:
2.4.1 觀念培訓(xùn)(針對全體人員)
服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及**企業(yè)文化體系。
2.4.2 管理培訓(xùn)(針對各級骨干)
員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。
2.4.3 崗位技術(shù)培訓(xùn)(針對操作層)
基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。
2.4.4 基礎(chǔ)培訓(xùn)(針對新入職員工)
行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。
2.5 年度培訓(xùn)計劃
**擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個階段,第一階段入駐前期培訓(xùn),采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn),重點為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn),配合兩輪培訓(xùn)考核;第二階段為入駐后培訓(xùn),采用定期、實操、教練式培訓(xùn),激發(fā)潛能,啟導(dǎo)信心,配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績評估,鞏固培訓(xùn)效果。;
**物業(yè)管理處員工培訓(xùn)年度課時要求為:人均受訓(xùn)130課時以上,保安員受訓(xùn)260課時以上。
年度培訓(xùn)計劃表表2
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式學(xué)時
基礎(chǔ)培訓(xùn)管轄物業(yè)基本情況、管理重點新員工授課4
**概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新員工講座4
管理制度及行為規(guī)范新員工授課4
崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4
現(xiàn)場勘察相關(guān)人員研討32
服務(wù)觀念及溝通技巧新員工授課、示范4
物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學(xué)10
突發(fā)事件處理新員工授課、示范4
消防治安教育新員工錄相3
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式學(xué)時
系統(tǒng)培訓(xùn)iso9000質(zhì)量體系全體員工外培、講課10
物業(yè)管理概論全體員工授課30
管理費收支概算管理人員研討3
成本控制全體員工講座4
房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理全體員工研討4
計算機(jī)應(yīng)用全體員工授課、實操20
專業(yè)培訓(xùn)高層樓宇主要設(shè)備管理相關(guān)人員授課8
應(yīng)急事件處理相關(guān)人員授課10
給排水系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實操、外培20
供電系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實操、外培20
空調(diào)系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實操、外培20
樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)相關(guān)人員實操、外培20
樓宇綜合布線系統(tǒng)相關(guān)人員授課20
電梯運行與保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20
房屋維修管理相關(guān)人員授課6
保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10
消防設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)人員授課20
資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)(取得證書)管理人員外送培訓(xùn)
2.6 培訓(xùn)方式
2.7 培訓(xùn)效果:通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗培訓(xùn)效果
培訓(xùn)前安排測試,了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求,培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果,培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位,并對員工工作為績進(jìn)行跟蹤評估。
3 管理人員的管理
3.1 嚴(yán)格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人
把好進(jìn)人關(guān),選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員,不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的,堅決不進(jìn)。在公司里,經(jīng)營和管理骨干是人才,為推進(jìn)公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷,德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神,對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中作出了明確的規(guī)定,并通過量化考核辦法,不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性,注重積極協(xié)調(diào)和主動投入的工作態(tài)度。
注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任人從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進(jìn)了工作,增強(qiáng)了團(tuán)隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。
3.2 競爭上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵人
員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位,服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學(xué)習(xí),及時變革,才能爭取主動,贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與,因而我們在量化管理、成本管理和計算機(jī)應(yīng)用各個領(lǐng)域,注意引導(dǎo)員工廣泛參與,群策群力,實現(xiàn)各項管理目標(biāo)。
堅持各級領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘,競爭上崗,并實行年度聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制,盤活人力資源。通過綜合考評,實行員工隊伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。
3.3 以企業(yè)文化感召人、留住人
第10篇 質(zhì)量手冊-物業(yè)管理數(shù)據(jù)分析控制程序
目的
收集和分析適當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù),以確定質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性,并識別可以實施的改進(jìn)。
2適用范圍
適用于對來自監(jiān)視和測量活動及其他相關(guān)來源的數(shù)據(jù)分析。
3職責(zé)
3.1管理部
a.負(fù)責(zé)歸口管理公司對內(nèi)、對外相關(guān)數(shù)據(jù)的傳遞與分析、處理;
b.負(fù)責(zé)統(tǒng)計技術(shù)的選用、批準(zhǔn)、組織培訓(xùn)及檢查統(tǒng)計技術(shù)的實施效果。
3.2各部門
a.負(fù)責(zé)各自相關(guān)的數(shù)據(jù)收集、傳遞、交流;
b.負(fù)責(zé)本部門統(tǒng)計技術(shù)的具體選擇與應(yīng)用。
4程序
4.1數(shù)據(jù)是指能夠客觀地反映事實的資料和數(shù)字等信息。
4.2數(shù)據(jù)的來源
4.2.1外部來源
a.政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等;
b.地方政府機(jī)構(gòu)檢查的結(jié)果及反饋;
c.市場動態(tài);
d.相關(guān)方(如業(yè)主和住戶、供應(yīng)方等)反饋及投訴等。
4.2.2內(nèi)部來源
a.日常工作,如質(zhì)量目標(biāo)完成情況、服務(wù)質(zhì)量檢查與考評記錄、內(nèi)部質(zhì)量審核與管理評審報告及體系正常運行的其他記錄;
b.存在、潛在的不合格,如質(zhì)量問題統(tǒng)計分析結(jié)果、糾正預(yù)防措施處理結(jié)果等;
c.緊急信息,如出現(xiàn)突發(fā)事故等;
d.其他信息,如員工建議等。
4.2.3數(shù)據(jù)可采用已有的質(zhì)量記錄、書面資料、討論交流、電子媒體、聲像設(shè)備、通訊等方式。
4.3數(shù)據(jù)的收集、分析與處理
4.3.1對數(shù)據(jù)的收集、分析與處理應(yīng)提供如下信息:
a.業(yè)主和住戶滿意或不滿意程度;
b.服務(wù)滿足業(yè)主和住戶需求的符合性;
c.過程、服務(wù)的特性及發(fā)展趨勢,包括采取預(yù)防措施的機(jī)會;
d.供方的信息等。
4.3.2外部數(shù)據(jù)的收集、分析與處理
4.3.2.1管理部負(fù)責(zé)政府相關(guān)部門、認(rèn)證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查結(jié)果及反饋數(shù)據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)類數(shù)據(jù)的收集分析,并負(fù)責(zé)傳遞到相關(guān)部門。對出現(xiàn)的不合格項,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。
4.3.2.2政策法規(guī)類信息由管理部及相關(guān)部門收集、分析、整理、傳遞。
4.3.2.3管理部及其他相關(guān)部門積極與業(yè)主和住戶進(jìn)行信息溝通,以滿足業(yè)主和住戶需求,妥善處理他們的意見,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.3.2.4各部門直接從外部獲取的其他類數(shù)據(jù),應(yīng)在一周內(nèi)用《信息聯(lián)絡(luò)處理單》報告管理部,由其分析整理,根據(jù)需要傳遞、協(xié)調(diào)處理。
4.3.3內(nèi)部數(shù)據(jù)的收集、分析與處理
4.3.3.1管理部依照相應(yīng)規(guī)定傳遞質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、管理方案、內(nèi)審結(jié)果、最新的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等的信息。
4.3.3.2各部門依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數(shù)據(jù),對存在和潛在的不合格項,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。
4.3.3.3緊急信息由發(fā)現(xiàn)部門迅速報告公司主管部門處理。
4.3.3.4其他內(nèi)部信息獲得者可用《信息聯(lián)絡(luò)處理單》反饋給管理部處理。
4.4數(shù)據(jù)分析處理
4.4.1為了尋找數(shù)據(jù)變化的規(guī)律性,通常采用統(tǒng)計方法。
4.4.2本公司基本統(tǒng)計方法的選擇
a.對于市場、業(yè)主和住戶滿意程度、質(zhì)量、審核分析一般采用調(diào)查表,如《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評表》、《業(yè)主和住戶滿意程度調(diào)查表》等;
b.對過程和服務(wù)的監(jiān)視和測量,采用控制圖法,每月各部門編制《部門服務(wù)質(zhì)量控制圖》;
c.根據(jù)物品類別及對質(zhì)量的影響,對物品的檢測采用相應(yīng)的抽樣檢驗法。
4.4.3統(tǒng)計方法實施要求
a.管理部負(fù)責(zé)組織對有關(guān)人員進(jìn)行統(tǒng)計方法培訓(xùn)。
b.正確使用統(tǒng)計方法,確保統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)的科學(xué)、準(zhǔn)確、真實。
4.4.4對統(tǒng)計方法適用性和有效性的判定
a.是否降低了不合格率;
b.是否能為有關(guān)過程能力提供有效判定,以利于改進(jìn)質(zhì)量;
c.是否提高了工作效率;
d.是否降低了成本,提高了質(zhì)量水平和經(jīng)濟(jì)效益。
4.5管理部每個月對各部門統(tǒng)計方法應(yīng)用的記錄進(jìn)行監(jiān)督檢查,對主要的質(zhì)量問題要求責(zé)任部門采取相應(yīng)的糾正、預(yù)防措施,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。
4.6統(tǒng)計記錄的管理
對于統(tǒng)計記錄的管理要分清職責(zé)和權(quán)限,進(jìn)行分級管理,各部門按照《文件控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》,對統(tǒng)計記錄進(jìn)行有效的管理與控制。
5相關(guān)文件
5.1《過程和服務(wù)的測量和監(jiān)控程序》
5.2《質(zhì)量記錄控制程序》
5.3《文件控制程序》
5.4《改進(jìn)控制程序》
6質(zhì)量記錄
6.1《信息聯(lián)絡(luò)處理單》
6.2《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評表》
6.3《業(yè)主和住戶滿意程度調(diào)查表》
6.4《部門服務(wù)質(zhì)量控制圖》
第11篇 住宅小區(qū)日常物業(yè)管理簡介
住宅小區(qū)的日常物業(yè)管理簡介
物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理
對所有業(yè)主及開發(fā)商來說,一個區(qū)域的治安狀況好壞,將直接影響到他對這個區(qū)域的看法,從著名心理學(xué)大師-馬斯洛先生的'人生需求定律'也可反映,人們對安全這一最基本的需求是多么看重。所以,對****來說,安全管理就是我司的最根本的工作。我們提倡:'沒有安全,就沒有一切'。
通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等,全面做好'群防群治'全員化安全管理工作。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。
*采用人防加技防安全保衛(wèi)措施
*小區(qū)人行進(jìn)出口實行24小時保安服務(wù)
*在車庫出入口等重點部位設(shè)崗值守
*建立小區(qū)公共區(qū)域24小時保安巡邏制度
*用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施
*制訂并落實完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作
*保安人員培訓(xùn)后上崗等
物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和管理
我司將綜合已接管項目之良好管理經(jīng)驗,根據(jù)**小區(qū)之特殊性質(zhì),制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護(hù)計劃,力求使小區(qū)較之上述二個項目在此方面的管理更進(jìn)一層,給各階段入戶業(yè)主都有一個良好的影響,使小區(qū)時刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。
*實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔
*建筑、生活垃圾時產(chǎn)時清
*特定區(qū)域定期清洗外墻
*定期清洗水箱
*公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用
*物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔
*做好節(jié)日布置
*精心維護(hù)綠化等
物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和管理
物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運作心臟部位,能否長期保持完好,是一個物業(yè)生存的關(guān)鍵。我司將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求,對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù),并對所有使用人群加以宣傳,以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù),使之生命力更長久,我司之設(shè)施長效管理更全面。
*制定完善的操作管理制度
*建立臺帳和維護(hù)登記制度
*建立短、中、長期的維護(hù)保養(yǎng)計劃
*嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理
*建立物業(yè)報修、修理和回訪程序
*建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度
*建立物品和工具等管理制度等
物業(yè)的交通秩序管理
其實小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞,也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認(rèn)同感,根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗,我司亦會針對**小區(qū)之特殊性質(zhì),車庫內(nèi)非機(jī)動車較多的情況,制訂出一系列可操作性強(qiáng)的管理方案,以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動車/非機(jī)動車行車、停車等交通的有序及通暢。
*根據(jù)物業(yè)情況,建立交通管理制度
*確保外圍廣場、道路及車庫內(nèi)交通通暢
*物業(yè)內(nèi)我車輛亂停亂放現(xiàn)象
*車庫管理設(shè)施保持運行正常
*各種道路和交通標(biāo)志完好等
第12篇 助理物業(yè)管理師試卷:基礎(chǔ)知識
助理物業(yè)管理師試卷-基礎(chǔ)知識
第一部分職業(yè)道德(1~50題,共50道題)
一、職業(yè)道德理論知識部分
答題指導(dǎo):
◆該部分均為選擇題,每題均有四個備選項,其中單項選擇題只有一個選項正確,多項選擇題有兩個或兩個以上選項正確.
◆請根據(jù)題意的內(nèi)容和要求答題,并在答題卡上將所選答案的相應(yīng)字母涂黑。
◆錯選、少選、多選均不得分。
(一)單項選擇題(請在下述每題的4個選項中,選擇1個選項,并將答題卡相應(yīng)宇母涂黑)
l、你認(rèn)為沒有顧客時,柜臺服務(wù)人員比較妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?)
(a)坐下來休息一下(b)與同事聊聊天 (c)整理一下貨架上的物品(d)看報紙
2、符合從業(yè)人員舉止得體要求的是()
(a)態(tài)度謙卑 (b)表情嚴(yán)肅(c)謹(jǐn)小慎微 (d)形象莊重
3、流傳于商界的諺語'悅來客店興旺,狗猛酒酸蕭條',說明了()的重要性。
(a)愛崗敬業(yè) (b)團(tuán)結(jié)協(xié)作 (c)勤勞節(jié)儉 (d)文明禮貌
4、下列關(guān)于職業(yè)興趣的表述中.你認(rèn)為正確的是()。
(a)每個從業(yè)人員都可以完全依據(jù)自己的職業(yè)興趣選擇職業(yè)
(b)對不感興趣的崗位,從業(yè)人員有權(quán)不服從安排
(c)興趣和愛好是天生的.后天無法培養(yǎng)
(d)盡可能地把崗位需要與個人興趣結(jié)合起來
5、對于從業(yè)人員來說,關(guān)于學(xué)習(xí)的正確說法是()。
(a)學(xué)習(xí)技能就夠了,沒有必要強(qiáng)調(diào)知識的學(xué)習(xí)
(b)既要向同行學(xué)習(xí),也要向行業(yè)以外的人學(xué)習(xí)
(c)學(xué)就學(xué)先進(jìn).比自己水平低、能力差的人不值得學(xué)習(xí)
(d)知識不都是有用的,不必學(xué)習(xí)與工作無關(guān)的知識
試卷下載:助理物業(yè)管理師試卷-基礎(chǔ)知識
第13篇 年注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)專項練習(xí)匯總一
1、 《物業(yè)管理條例》設(shè)立的制度均是針對(b )的物業(yè)管理活動而言
a、非住宅物業(yè)
b、居住物業(yè)
c、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)
d、以上答案都不對
2、 ( b )年,國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實行向居民售房的試點。
a、1978
b、1979
c、1980
d、1981
3、 ( a)是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石,對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。
a、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
b、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》
c、《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》
d、《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》
4、 (b )年,國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機(jī)關(guān)、收費應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。
a、1995
b、1996
c、1997
d、1998
5、 非市場性的房屋管理( b )物業(yè)管理。
a、屬于
b、不屬于
c、包括
d、不包括
1、 業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開( c )日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
a、7
b、10
c、15
d、20
2、 業(yè)主大會作出的一般決定,實行簡單多數(shù)表決原則,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)( b )以上通過
a、1/2
b、2/3
c、3/4
d、4/5
3、 經(jīng)業(yè)主委員會或者( b )%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
a、15
b、20
c、30
d、50
4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬,經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過,公約的修改權(quán)也屬于( a)。
a、業(yè)主大會
b、業(yè)主委員會
c、業(yè)主管委會
d、業(yè)主公約
5、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中,由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為( a )。
a、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
b、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
c、后期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
6、寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般( )基礎(chǔ)租金。
a.等于
b.低于
c.高于
d.不確定
答案:c
解析:比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。否則市場租金低于基礎(chǔ)租金,業(yè)主就需要進(jìn)一步壓縮經(jīng)營成本來降低基礎(chǔ)租金。
7、從管理的角度來講,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是( )
a.與客戶關(guān)系維護(hù)工作
b.與行政管理部門的協(xié)調(diào)工作
c.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作
d.房屋與設(shè)備維護(hù)工作
答案:d
解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施,是做好房屋與設(shè)備維護(hù)工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常觀目標(biāo)。
8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的( )
a.經(jīng)營目標(biāo)
b.服務(wù)目標(biāo)
c.管理目標(biāo)
d.微觀目標(biāo)
答案:a
解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標(biāo)。即其經(jīng)營目標(biāo)
9、一套完整的會計報表包括( )組成
a.會計報表和文字報告
b.主表和附表
c.會計報表附注和財務(wù)情況說明書
d.《企業(yè)會計制度》規(guī)定的和企業(yè)內(nèi)部管理需要的報告。
答案:b
解析:詳見第三題解析。
10、( )是會計核算的最終產(chǎn)品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財務(wù)信息的基本形式
a.主表
b.附表
c.會計報表
d.文字報告
答案:c
解析:會計報表包含主表和附表,是會計核算的最終產(chǎn)品。d也是提供給信息使用者的信息之一。
1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )
a.物業(yè)管理用房
b.租賃倉庫
c.店鋪
d.停車場
e.設(shè)備機(jī)房
答案:b,c,d,
解析:ae為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。
2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報告的重點是( )
a.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費用值
b.物業(yè)管理費用用在何處
c.物業(yè)管理企業(yè)未來的計劃
d.企業(yè)盈利
e.本期物業(yè)經(jīng)營管理活動完成的情況
答案:a,b,c,
解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關(guān)的信息應(yīng)成為這類型報告的主要內(nèi)容,de兩項與業(yè)主不相關(guān)。
3、資金運用包括( )
a.資金的投放
b.支付罰款
c.各項資產(chǎn)的使用
d.補償物業(yè)經(jīng)營管理耗費
e.繳納
各種稅金
答案:a,c,
解析:資金運營是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)中的過程,包括資金的投放于各項資產(chǎn)的使用。
4、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體,物業(yè)管理績效評價的類型有( )
a.政府評價
b.新聞媒體評價
c.社會評價
d.企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價
e.企業(yè)自我診斷評價
答案:a,c,d,e,
解析:新聞媒體的主要作用是報道和宣傳,不作為績效評價的主體。
5、物業(yè)管理企業(yè)績效評價以( )四個方面的內(nèi)容作為評價重點。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產(chǎn)運營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
答案:a,b,c,e,
解析:d選項為績效評價的對象,其余為評價內(nèi)容。
6、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是( )
a.建設(shè)施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應(yīng)合同
e.專項維修工程合同
答案:a,b,d,
解析:a選項為建設(shè)單位的主要工作,因此正確?？梢栽陂_發(fā)過程中售房,因此正確;開發(fā)過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發(fā)過程中的合同。
7、物業(yè)管理招標(biāo)方式有( )
a.公開招標(biāo)
b.有限競爭公開招標(biāo)
c.邀請招標(biāo)
d.有限競爭選擇招標(biāo)
e.議標(biāo)
答案:a,c,d,e,
解析:這里考察的是招標(biāo)方式,其中d選項為c選項的別稱,因此正確選項為acde
8、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的差異包括( )
a.合同的客體
b.合同的主體
c.合同簽訂的日期
d.合同的有效期限
e.合同的委托事項
答案:b,c,d,
解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設(shè)單位與業(yè)主委員會,也就是因為項目所處的時間的不同的,因此正確選項為bcd。
9、物業(yè)服務(wù)合同包括( )
a.租賃合同
b.物業(yè)服務(wù)合同
c.前期物業(yè)服務(wù)合同
d.保管合同
e.裝修合同
答案:b,c,
解析:根據(jù)物業(yè)所處時間的不同,合同主體的不同,導(dǎo)致其分為bc兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。
10、下面屬于事先控制的有( )
a.前饋性控制
b.材料成本控制
c.管理費用控制
d.簡單控制
e.防護(hù)性控制
答案:a,e,
解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護(hù)性控制也是發(fā)生在成本開支之前的,因此正確選項為ae。其他選項為按照控制對象不同而進(jìn)行的成本控制分類。
1、靜態(tài)運算的優(yōu)點是( )
a.編制簡單
b.具有挑戰(zhàn)性
c.可實現(xiàn)費用等效益最大化
d.調(diào)動員工控制費用支出積極性
e.編制成本低
答案:a,e,
解析:靜態(tài)預(yù)算也是固定預(yù)算,是以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)的,優(yōu)點在于簡單、容易為各部門所接受。
2、宣傳廣告的費用支出數(shù)量取決于( )
a.人平均工資水平
b.新舊程度
c.物業(yè)的質(zhì)量
d.市場的供求狀況
e.物業(yè)的空置水平
答案:b,d,e,
解析:宣傳廣告費用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況。因此正確選項為bde。
3、成本包括( )
a.物化勞動的價值
b.工資
c.活勞動創(chuàng)造的價值
d.福利費
e.所有耗去的費用
答案:a,c,
解析:成本是指全部生產(chǎn)費用,包括物化勞動和勞動耗費的價值。
4、租賃合同自然終止的情況包括( )
a.無正當(dāng)理由,拖欠房屋租金6個月以上的
b.租賃合同到期
c.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的
d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的
e.當(dāng)事人協(xié)商一致的。
答案:b,c,d,e,
解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當(dāng)事人協(xié)商一致的。因此,正確選項為bcde
5、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有( )
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經(jīng)營預(yù)算
c.定位目標(biāo)市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
答案:a,b,c,d,
第14篇 萬科物業(yè)管理體系顧問項目
萬科物業(yè)管理體系(顧問項目)
(一)企業(yè)內(nèi)部管理及iso9000體系
顧問服務(wù)更多的是管理經(jīng)驗的輸出,萬科物業(yè)十余年的管理經(jīng)驗是顧問服務(wù)最強(qiáng)有力的支撐平臺。多年的管理探索和經(jīng)驗總結(jié),萬科物業(yè)建立了詳細(xì)全面的質(zhì)量管理體系文件,包括質(zhì)量手冊一冊和體系文件六冊,共計上百萬字,對公司業(yè)務(wù)運作和企業(yè)管理的各個方面均制定了相應(yīng)的規(guī)程,確保所有過程得到有效策劃、運作和控制。在體系文件的指導(dǎo)下,萬科物業(yè)逐步完善公司、管理處各管理層次的管理制度,形成了涵蓋人力資源、行政管理、財務(wù)管理、業(yè)務(wù)管理等一套科學(xué)、有效的規(guī)章管理制度體系。
貴我雙方合作后,我司一方面以此為服務(wù)基礎(chǔ),輸出管理服務(wù)經(jīng)驗,另一方面,也將結(jié)合被顧問公司的實際,以此為參考建立起被顧問公司自己的管理體系。
(二)顧問服務(wù)運作管理體系
為規(guī)范萬科物業(yè)顧問服務(wù)輸出,確保每一顧問項目順利達(dá)到既定目標(biāo),公司內(nèi)部針對顧問服務(wù)制定了一系列的管理制度,具體包括:
1顧問項目運作程序
2顧問組進(jìn)駐管理程序
3顧問工作監(jiān)督程序
4顧問服務(wù)監(jiān)察制度
5顧問書審批管理程序
6建議函遞交、跟蹤流程
7顧問服務(wù)計劃編制、更改審批流程
8顧問服務(wù)信息管理制度
9顧問服務(wù)全程工作計劃表
10顧問書提交計劃表
11顧問服務(wù)工作進(jìn)度表
12顧問期工作報告
13顧問服務(wù)月度工作報告
14物業(yè)管理監(jiān)督審核報告
15建議函跟蹤記錄表
16顧問書提交計劃調(diào)整表
17顧問服務(wù)計劃階段性分析報告
18顧客滿意度調(diào)查表
第15篇 物業(yè)公司人力資源管理程序怎么寫
物業(yè)公司人力資源管理程序
1.0 目的確保人力資源的招聘、配置、培訓(xùn)、考核工作處于受控狀態(tài)。
2. 0 適用范圍本程序適用于人力資源的管理和控制。
3. 0 職責(zé)由人力資源部負(fù)責(zé)公司人力資源招聘、配置、培訓(xùn)、考核的組織及相關(guān)記錄的保存工作。
4.0 工作程序
4.1 人力資源的需求確定
4.1.1人力資源部每年12月根據(jù)公司次年度目標(biāo)、指標(biāo)及年度經(jīng)營計劃制定年度人力資源計劃,報公司總經(jīng)理審批。
4.4.2 計劃外的人力資源需求由各部門負(fù)責(zé)人填寫《員工需求申請表》,經(jīng)分管副總經(jīng)理或總經(jīng)理審批后由人力資源部負(fù)責(zé)招聘。
4.2 任職資格確定人力資源部根據(jù)擬任職人員確定任職人員須具備的任職標(biāo)準(zhǔn)與資質(zhì),編制部門崗位職責(zé)及任職要求,包括適當(dāng)?shù)慕逃?培訓(xùn)、技能和經(jīng)驗等。
4.3 人力資源的配備
4.3.1 外部招聘a. 人力資源部根據(jù)已確定需求人員任職條件選擇招聘渠道;
b. 人力資源部應(yīng)聘資料獲得與初步篩選;
c. 入選人員資料《求職申請表》由人力資源部分別呈送各需求部門。
一般員工由各用人部門負(fù)責(zé)人初審后確定試用,人力資源部審查上崗證、學(xué)歷證、身份證原件后通知其進(jìn)行見習(xí);
d. 管理崗、技術(shù)工種員工還需持上崗證、學(xué)歷證、職稱證、身份證等相關(guān)資質(zhì)資料參加由人力資源部和用人部門約定的面試,并填寫《面試評估表》;
e. 人力資源部主管根據(jù)《面試評估表》給出意見報分管副總經(jīng)理審核、并由總經(jīng)理審批是否錄用。
若擬錄用人員為部門副經(jīng)理及以上職務(wù)人員,須經(jīng)人力資源部主管審核后,再報分管副總審核、總經(jīng)理審批是否錄用;
f. 人力資源部通知被錄用者報到時間,并辦理入職手續(xù)。
4.3.2 內(nèi)部調(diào)配:a.人力資源部主管根據(jù)各部門工作及與各部門主管協(xié)商后擬定需調(diào)動人員名單。
b.報總經(jīng)理審批后,由人力資源部發(fā)《人事調(diào)動通知書》。
4.3.3 職務(wù)任免a. 人力資源部主管根據(jù)日?？己?征求各部門領(lǐng)導(dǎo)的意見,確定擬任免人員名單。
b. 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由人力資源部主管擬定職務(wù)任免文。
c. 人力資源部按公司發(fā)文字號打印正式文件并負(fù)責(zé)下發(fā)各部門。
4.4 人員能力評價
4.4.1 試用期轉(zhuǎn)正考核a. 各部門主管通知本部門擬轉(zhuǎn)正員工填寫《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表》;
b. 主管部門負(fù)責(zé)人對其綜合表現(xiàn)簽署評審意見后,交人力資源部主管簽署意見,再報總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.4.2 日?？己薬. 人力資源部以不定期談話的方式考核員工對當(dāng)前工作任務(wù)的理解深度。
b. 不定期地檢查員工的工作狀況。
4.4.3 人力資源部負(fù)責(zé)對員工能力評價建立相應(yīng)記錄。
4.5 培訓(xùn)
4.5.1 培訓(xùn)計劃的制定和調(diào)整a. 每年年初由人力資源部召開各部門負(fù)責(zé)人會議,討論本年度的培訓(xùn)需求,各部門提出本部門年度培訓(xùn)計劃,人力資源部按部門計劃制訂公司《年度培訓(xùn)計劃》,報經(jīng)理批準(zhǔn)。
b. 由工作或其它重要原因引起培訓(xùn)變動,由人力資源部報總經(jīng)理批準(zhǔn)后再通知實施。
4.5.2 培訓(xùn)工作的組織和實施a. 人力資源部負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)各相關(guān)部門開展培訓(xùn)工作。
b. 由人力資源部負(fù)責(zé)安排培訓(xùn)場地器材、選定執(zhí)教人員,并與各相關(guān)部門共同確定培訓(xùn)的具體時間,并公布相應(yīng)的培訓(xùn)內(nèi)容。
4.5.3 培訓(xùn)內(nèi)容a. 新進(jìn)人員崗前培訓(xùn)的內(nèi)容包括:―― 公司概況、展望、規(guī)章制度、安全意識與對員工的期望;
―― 公司的組織結(jié)構(gòu)及各部門職能;
―― 質(zhì)量意識、質(zhì)量方針目標(biāo);
―― 崗位培訓(xùn)。
b. 員工的再培訓(xùn)內(nèi)容包括技術(shù)培訓(xùn)、管理培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、質(zhì)量體系培訓(xùn)。
c. 各部門根據(jù)工作需要,可臨時確定培訓(xùn)內(nèi)容并進(jìn)行培訓(xùn)。
4.5.4 培訓(xùn)方式a. 內(nèi)部培訓(xùn)由人力資源部指定執(zhí)教人員按《年度培訓(xùn)計劃》規(guī)定的項目進(jìn)行培訓(xùn)。
b. 送外培訓(xùn)由人力資源部根據(jù)《年度培訓(xùn)計劃》規(guī)定項目,送至有關(guān)外部機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)。
4.5.5 培訓(xùn)考核a. 崗前培訓(xùn)的考核:人力資源部培訓(xùn)管理人員根據(jù)排定的培訓(xùn)通知執(zhí)行,培訓(xùn)結(jié)束后,由執(zhí)教人員及人力資源部進(jìn)行考核簽認(rèn),考核結(jié)果記錄《培訓(xùn)記錄表》。
b. 崗位培訓(xùn),由人力資源部和所屬部門負(fù)責(zé)人對其進(jìn)行考核,考核結(jié)果記入《培訓(xùn)考試/考核評分(定)記錄》。
c. 國家要求的特殊工種,須經(jīng)國家相關(guān)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)合格取得證書,持證上崗。
d. 送外培訓(xùn)取得合格證書需復(fù)印上交人力資源部存檔。
4.5.6 培訓(xùn)檔案管理人力資源部專人保管所有培訓(xùn)檔案,包括:《年度培訓(xùn)計劃》及《培訓(xùn)考試/考核評分(定)記錄》等。
5.0相關(guān)文件和記錄
5.1部門崗位職責(zé)及任職條件
5.2 《年度培訓(xùn)計劃》
5.3 《培訓(xùn)考試/考核評分(定)記錄》
5.4 《求職申請表》
5.5 《轉(zhuǎn)正/晉升/降級/調(diào)薪表》
5.6 《面試評估表》
第16篇 小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責(zé)任
小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責(zé)任職位:管理處經(jīng)理工作大綱:統(tǒng)籌整個小區(qū)日常管理工作,包括:員工監(jiān)管、保安、清潔、維修與保養(yǎng),同時處理投訴問題、管理費訴訟及追討等事宜。
匯報職級:物業(yè)總公司崗位責(zé)任:1.制訂本部門工作規(guī)劃和物品購置預(yù)算,定期向物業(yè)總公司匯報,并出席項目組召集的部門會議。
2. 組織編制管理預(yù)算、年終結(jié)算,交物業(yè)總公司審核。
3. 制訂各項管理制度,下達(dá)于各級主管與保安主管,組織主持每周工作會議,聽取匯報,布置工作,解決工作難題。
4. 定期對小區(qū)的保安、維修、清潔進(jìn)行監(jiān)察協(xié)調(diào),并與承判商代表定期會議,以檢討及改善小區(qū)的管理水平。
5.定期提交小區(qū)管理報告。
6. 解決客人的投訴,幫助客人解決困難,改善服務(wù)質(zhì)量。
7. 遇有緊急事故,如水浸、火警等事故,全責(zé)處理善后工作,并及時通報物業(yè)總公司辦公室。
8. 協(xié)助聯(lián)絡(luò)業(yè)主,建立良好關(guān)系。
9.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)部門主任的工作,保證各方面工作的順利進(jìn)行。
10.負(fù)責(zé)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃及實施,提出員工招聘、調(diào)職、晉升等意見。
11.關(guān)心員工生活、工作,協(xié)調(diào)員工之間所出現(xiàn)的工作矛盾,增強(qiáng)凝聚力。
12.負(fù)責(zé)簽署對外簽訂的合同、協(xié)議及報價的審核,簽批有關(guān)付款單據(jù)和員工聘用合同。
13.制定小區(qū)設(shè)備使用方法及守則。
14.負(fù)責(zé)擬任部門主任職稱以上職務(wù)人員的面試、錄用、辭退等工作。
15.負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)及重要接待工作。
16.監(jiān)管管理處員工超時工作及編制補薪表。
17.管理處員工制服安排、處理及監(jiān)視。
18.定期檢查所屬部門的固定資產(chǎn),并對有疑問者進(jìn)行審核。
29.發(fā)揮工作主動性,完成物業(yè)總公司交辦的其它任務(wù)。
