物業(yè)管理知識題庫二【16篇】

發(fā)布時間：2023-12-27 13:40:06 查看人數(shù)：74

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物業(yè)管理知識題庫二

第1篇物業(yè)管理知識題庫二

一、單項選擇題(本大題共30小題,每小題1分,共30分)

在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。

1.我國物業(yè)管理中最主要、最直接、最高效力的行政法規(guī)是(a )

a.《物業(yè)管理條例》 b.《建筑工程質(zhì)量管理條例》

c.《城市房地產(chǎn)管理法》d.《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

2.立法機(jī)關(guān)頒布的物業(yè)管理方面的專門法律或法規(guī),稱為( b )

a.狹義的物業(yè)管理法 b.廣義的物業(yè)管理法

c.物業(yè)管理法規(guī) d.物業(yè)管理行政規(guī)范

3.以下說法正確的是( c )

a.共同共有人按照份額行使權(quán)利

b.共同共有的財產(chǎn)劃分份額

c.共同共有以一定的共同關(guān)系的存在為前提

d.共同共有人必須三個或三個以上

4.建筑物區(qū)分所有權(quán)是指( d )

a.對專有部分的專有權(quán)b.對共有部分的共有權(quán)

c.成員權(quán)d.包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的集合

5.以下屬于房屋所有權(quán)繼受取得的是( c )

a.新建 b.沒收

c.贈與 d.添附

6.新建的房屋,申請人向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的( b )

a.一個月內(nèi)b.三個月內(nèi)

c.六個月內(nèi)d.一年內(nèi)

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第2篇 xx景區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理職位描述

景區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理職位描述

崗位職責(zé):

1、負(fù)責(zé)景區(qū)全面物業(yè)管理工作;

2、組建物業(yè)管理團(tuán)隊,并對團(tuán)隊進(jìn)行嚴(yán)格的考核和提升;

3、對景區(qū)的物業(yè)管理有獨(dú)到的認(rèn)識和見解,制定景區(qū)的物業(yè)管理方針與政策;

4、建立、實施景區(qū)各項工作的制度、流程和標(biāo)準(zhǔn),并不斷完善;

5、與景區(qū)的商業(yè)和酒店緊密配合,同步提升服務(wù)品質(zhì),并能與對接團(tuán)隊提出合理化建議;

6、配合落實旅游景區(qū)線上線下媒體與信息平臺的建設(shè)、推廣;

任職條件:(本科;5年以上管理經(jīng)驗)

1、本科及以上學(xué)歷,35歲以下,旅游/酒店管理、企業(yè)管理、市場營銷等相關(guān)專業(yè);

2、5年以上高層管理經(jīng)驗,3年以上景區(qū)或高端物業(yè)管理經(jīng)歷;

3、管理實操、團(tuán)隊建設(shè)、實操開拓、流程梳理經(jīng)驗,能做不同層次的團(tuán)隊培訓(xùn);

4、懂戰(zhàn)略、善組織,具備優(yōu)秀的管理、溝通協(xié)調(diào)、計劃制定與推進(jìn)能力;

5、抗壓能力強(qiáng),有激情與正能量。

第3篇醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理總體思路

醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理的總體思路

(一)實施住宅區(qū)人性化管理

我們把人性化物業(yè)管理理念確定為:尊重每一位業(yè)主、住戶,尊重每一位管理員工,在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊重,又有明確的行為規(guī)則的這樣一種和諧、有序的環(huán)境和氛圍,從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮,人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。我們堅持做到:每一套物業(yè)方案的實施要得到業(yè)主、住戶的充分認(rèn)可,公司的經(jīng)營管理理念要得到管理員工的普遍認(rèn)同,在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié),體現(xiàn)對人的珍愛與關(guān)懷。

(二)充分依靠單位組織,發(fā)揮業(yè)主的自治、自律功能

成熟的住宅區(qū)物業(yè)管理決不是管理公司的單向推動,而應(yīng)該得廣大業(yè)主的真誠回應(yīng),變單向推動為雙向共管。只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理,增強(qiáng)業(yè)主自治、自律功能,使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合,同時充分依靠zz醫(yī)院的行政領(lǐng)導(dǎo),才能使zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)的物業(yè)管理真正得到升華。為此,我們將緊緊依靠三醫(yī)院(尤其是后勤部門)的行政領(lǐng)導(dǎo),發(fā)揮zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)廣大業(yè)主的作用。

(三)確保zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)優(yōu)美的生活環(huán)境

物業(yè)管理的目標(biāo)應(yīng)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的全面發(fā)展,對zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)來講,我們將通過總體規(guī)劃設(shè)計,進(jìn)一步完善管理體系的軟、硬件設(shè)施,同時根據(jù)實際情況及物業(yè)管理的要求,提出改善環(huán)境、改造設(shè)備設(shè)施等方面的合理化建議,確保zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)優(yōu)美的生活環(huán)境。

(四)建立家政服務(wù)中心

家政服務(wù)中心為業(yè)主提供保姆、家教、鐘點(diǎn)工、特別護(hù)理、代訂牛奶等多方面的服務(wù),讓業(yè)主享受高質(zhì)量的生活。

1、保姆服務(wù):為有需要24小時照顧的老人、兒童或病員的業(yè)主提供全天候居家保姆服務(wù),保姆在業(yè)主家居住,和業(yè)主共同生活,每周向管理處家政部提交一份由業(yè)主簽名的《保姆服務(wù)工作評估表》,作為對保姆服務(wù)質(zhì)量的考核依據(jù)。為注重私密生活的業(yè)主提供透明人居家保姆服務(wù),保姆由管理處集中安排食宿,盡量選擇業(yè)主上班或其他不在家的時間為業(yè)主提供保姆服務(wù),盡量減少保姆對業(yè)主生活的影響。

2、家教服務(wù):代業(yè)主聘請家庭教師,建立家庭教師教學(xué)輔導(dǎo)質(zhì)量檔案,向有需要的業(yè)主推薦優(yōu)秀的家庭教師。

第4篇物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系

物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理體系

1總要求

公司按照iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的要求,結(jié)合物業(yè)管理業(yè)務(wù)特點(diǎn),建立質(zhì)量管理體系,通過對質(zhì)量管理體系的實施保持和持續(xù)改進(jìn),滿足顧客需求,為社會提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

為滿足顧客不斷增長的需求和期望,確保質(zhì)量管理體系的充分性、適宜性和有效性,公司按照iso9001:2000的要求,對與質(zhì)量管理有關(guān)的過程及內(nèi)容以及這些過程之間相互聯(lián)系、相互作用的關(guān)系進(jìn)行識別和確定,建立相應(yīng)的辦法予以管理和控制。

1.1公司通過對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的了解、服務(wù)內(nèi)容的確認(rèn)以及服務(wù)提供的設(shè)定,對從服務(wù)提供標(biāo)準(zhǔn)的建立及服務(wù)提供所需的全過程和影響服務(wù)質(zhì)量的活動包括管理、策劃、資源提供、產(chǎn)品提供、測量等每一個內(nèi)部活動進(jìn)行識別,確定質(zhì)量管理體系中所需的每一過程。

1.2通過對各相關(guān)過程之間的相互作用和相互聯(lián)系進(jìn)行分析,明確彼此間的關(guān)系,建立'質(zhì)量手冊'、'程序文件'、'作業(yè)指導(dǎo)書'、'工作流程圖'和其他內(nèi)部管理規(guī)章制度等質(zhì)量體系文件對各過程以及過程之間的順序、相互聯(lián)系和相互作用的關(guān)系進(jìn)行管理。

1.3為確保質(zhì)量體系各過程的有效運(yùn)行和受控,根據(jù)顧客需求、有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求,對質(zhì)量體系的每一個過程建立相應(yīng)的過程運(yùn)行控制辦法及檢驗和驗收的準(zhǔn)則,通過制定相應(yīng)的程序、作業(yè)指導(dǎo)書和規(guī)章制度等書面化的文件將這些過程控制的辦法、服務(wù)檢驗和驗收的準(zhǔn)則予以明確并確保得以落實和實施,根據(jù)實際情況的變化及時調(diào)整和更新,以確保有關(guān)方法和準(zhǔn)則的有效性。

1.4通過對質(zhì)量體系中各個過程的運(yùn)行狀況和運(yùn)行結(jié)果的測量、分析和評估,明確各過程有效運(yùn)行和控制過程運(yùn)行所需的有關(guān)資源和信息,通過完善的招聘培訓(xùn)體系和后勤服務(wù)系統(tǒng)確保公司各個部門和崗位都配備有適宜的工作人員和過程運(yùn)行所需要的設(shè)備設(shè)施及工作環(huán)境等必備資源;建立信息的流通傳遞和內(nèi)部溝通制度,確保信息傳遞的及時、準(zhǔn)確,支持過程的有效運(yùn)行。

1.5通過內(nèi)部質(zhì)量審核和管理評審等活動對公司質(zhì)量管理體系的運(yùn)作進(jìn)行評估,針對服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn),公司建立對服務(wù)人員、服務(wù)規(guī)范和服務(wù)過程,包括對供方人員、方法和服務(wù)提供過程進(jìn)行測評和控制的有關(guān)程序、作業(yè)指導(dǎo)書和各類規(guī)章制度,對質(zhì)量體系的各個過程進(jìn)行測量、分析和監(jiān)控。

顧客的滿意是公司測量質(zhì)量體系各個過程有效運(yùn)行的重要尺度,公司通過定期對顧客滿意度的測評,圍繞實現(xiàn)顧客滿意對質(zhì)量體系的各個過程進(jìn)行分析改進(jìn),以確保體系實施的保持和有效運(yùn)行。

1.6公司建立書面化的程序?qū)Ω鬟^程策劃結(jié)果的執(zhí)行、糾正預(yù)防措施的實施和持續(xù)改進(jìn)進(jìn)行管理和控制,確保以上各個過程得以實施,保證質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)。

2文件要求

2.1總則

公司質(zhì)量管理體系文件包括:

a)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo);(詳見本手冊)

b)質(zhì)量手冊;

c)iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)要求的程序文件;

d)公司為保證質(zhì)量管理活動有效運(yùn)行,保證所有過程得以有效策劃、運(yùn)作和控制所需的各類程序文件、通用作業(yè)指導(dǎo)書、各類管理規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)(崗位責(zé)任和任職要求等)以及各部門作業(yè)指導(dǎo)書和部門運(yùn)作管理所需的各類規(guī)章制度和、其他針對特定產(chǎn)品、項目或合同編制的質(zhì)量。

e)計劃等文件。

f)iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)要求的質(zhì)量記錄;公司為確保質(zhì)量管理活動有效運(yùn)行和為采取糾正預(yù)防措施以及為保持和改進(jìn)質(zhì)量管理體系提供信息而規(guī)定的各類質(zhì)量記錄等;

2.2質(zhì)量手冊

公司按照iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的要求建立和保持本質(zhì)量手冊,質(zhì)量手冊是公司質(zhì)量管理體系文件的最高層文件。手冊規(guī)定了公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),描述了公司組織架構(gòu),明確了組織內(nèi)有關(guān)的職責(zé)和權(quán)限,界定了質(zhì)量管理體系的范圍。手冊還明確了質(zhì)量管理體系中各個過程的順序、相互的作用和關(guān)系,規(guī)定了過程運(yùn)作的要求、管理和監(jiān)控的方法準(zhǔn)則,以及所引用的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和外來的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定等相關(guān)的文件。

2.3文件控制

公司建立程序?qū)|(zhì)量體系過程所需文件的編制、批準(zhǔn)、發(fā)放、使用、更改及修訂、作廢回收和標(biāo)識等過程予以管理和控制。

a)所有質(zhì)量管理體系所需的文件,包括質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書、公司管理規(guī)定及部門管理規(guī)定等在發(fā)布前,必須確保規(guī)定的充分性和適宜性。

b)文件規(guī)定應(yīng)與實際運(yùn)作保持一致,當(dāng)有嚴(yán)重的不適應(yīng)或不合格發(fā) 生,質(zhì)量體系有變化或質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)發(fā)生變化,服務(wù)對象有所改變或有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定發(fā)生變化時,需對相關(guān)文件進(jìn)行評審和更新,并經(jīng)再次的審核和批準(zhǔn)后才能發(fā)布使用。

c)建立程序,規(guī)定適當(dāng)?shù)姆绞綄|(zhì)量管理體系運(yùn)行過程所需的所有文件的修改和現(xiàn)行修訂狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識和指示。

d)對文件的發(fā)放進(jìn)行管理和控制,確保所有文件使用場所可獲得適用文件的有效版本。

e)建立有關(guān)文件編制和編號的管理規(guī)定,確保所有文件清晰可辨,易于識別。

f)對于所有外來文件,包括國家及行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定,有關(guān)法律法規(guī)以及發(fā)展商/業(yè)主提供的有關(guān)物業(yè)的各類圖紙、資料等,建立相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行識別、管理和控制,在有關(guān)資料發(fā)生變化(包括作廢)時應(yīng)及時對存檔資料進(jìn)行更新。對于這一類外來文件的發(fā)放,直

g)接使用或間接引用,需經(jīng)有關(guān)人員認(rèn)可和確認(rèn)。

h)對作廢文件的處理辦法予以明確規(guī)定,包括及時從文件使用場所將作廢文件收回、防止作廢文件遺留在外和對需要保留的作廢文件采取適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行標(biāo)識和隔離等規(guī)定,確保作廢文件不會在非預(yù)期的情況下進(jìn)行使用。

2.4質(zhì)量記錄的控制

為提供公司質(zhì)量體系符合要求和有效運(yùn)行的證據(jù),公司建立和保持質(zhì)量記錄,通過對質(zhì)量記錄的標(biāo)識、貯存、保護(hù)、檢索、保存期限和處置制定相應(yīng)的規(guī)定,確保質(zhì)量管理體系過程有關(guān)的記錄保持清晰,易于識別和檢索。

各崗位人員認(rèn)真、清楚地做好各類記錄并予以妥善保管;需歸檔保存的內(nèi)容,由各部門文件管理員統(tǒng)一收集、歸檔保存;來自分承

包方的質(zhì)量記錄也成為這些資料的組成部分。

本公司質(zhì)量記錄包括以下幾類:

a)組織架構(gòu)

b)服務(wù)策劃的記錄

c)服務(wù)提供過程的記錄

d)對過程監(jiān)視測量和評審的記錄

e)批準(zhǔn)的合格供應(yīng)商名單

f)合同評審的記錄

g)內(nèi)部質(zhì)量審核情況記錄

h)顧客滿意度調(diào)查和測評的結(jié)果

i)管理評審報告

j)顧客投訴/建議記錄

k)各類緊急事件記錄

l)培訓(xùn)記錄

m)不合格處理的記錄

n)采取的糾正和預(yù)防措施的記錄

2.5支持性文件

jsnhwy0-01 《文件控制程序》

jsnhwy0-02 《質(zhì)量記錄控制程序》

第5篇小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)構(gòu)成測算

一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源

居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。

要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源主要有:

1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金;

3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;

4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;

5.開發(fā)單位給予一定的支持。

現(xiàn)簡單分述為下:

1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來源。

2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項維修基金。

維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:

(1)公有住房出售后維修基金的收取

公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。

①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。

②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。

(2)商品房出售后維修基金的收取

商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。

①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。

②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。

不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。

(3)維修基金的使用與管理

維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此,必須加強(qiáng)對維修基金使用的管理。

維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前,可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算,報業(yè)主委員會批準(zhǔn);在使用過程中, 接受業(yè)主

委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。

維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。

3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。

物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有較強(qiáng)過渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。

目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :

1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對收費(fèi)的管理。

2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。

3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。

4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi) 用。

5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:

按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。

6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點(diǎn),對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。

二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則

《暫行辦法》特別對收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實行政府一定價、政府指導(dǎo) 價和經(jīng)營者定價。

1.實行政府定價、政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實行政府定價或政府指導(dǎo)價。

其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務(wù)實行政府指導(dǎo)價。

實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費(fèi)用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行

政主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù),除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。

實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。

特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。

三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法

(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:

1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);

3.綠化管理費(fèi);

4.清潔衛(wèi)生費(fèi);

5.保安費(fèi);

6.辦公費(fèi);

7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

8.法定稅費(fèi);

其中第2項至第6項費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。

此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。

(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則

居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。

第6篇物業(yè)管理實現(xiàn)過程策劃程序

物業(yè)管理實現(xiàn)過程的策劃程序

1 目的

對特定產(chǎn)品、項目或合同規(guī)定專門的質(zhì)量措施、資源和活動順序,以確保滿足規(guī)定要求。

2 適用范圍

適用于與特定產(chǎn)品、項目及合同有關(guān)的質(zhì)量策劃的控制及相應(yīng)的質(zhì)量計劃的編制、實施和控制。

實現(xiàn)過程的策劃程序是致力于指定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)

3 職責(zé)

3.1管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)有關(guān)部門編制的質(zhì)量計劃。

3.2物業(yè)部負(fù)責(zé)對各部門質(zhì)量策劃的實施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門相關(guān)的質(zhì)量策劃及編制、實施相應(yīng)的質(zhì)量計劃。

4 程序

4.1對特定的項目和合同應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量策劃。策劃的結(jié)果應(yīng)以適于組織運(yùn)作的方式形成文件,《物業(yè)管理方案》。

4.2進(jìn)行質(zhì)量策劃的時機(jī)

公司在下列情況下應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量策劃:

a)對承接新的住宅小區(qū)或物業(yè)管理項目;

b)現(xiàn)有體系文件未能涵蓋的特殊事項;

c)對剛承接的物業(yè)管理項目的實施過程進(jìn)行策劃。

4.3物業(yè)管理方案的內(nèi)容

1目的和范圍;2物業(yè)概況和特點(diǎn);3管理方式;4組織和資源;5物業(yè)管理的總體目標(biāo)及分項目標(biāo);6管理文件;7服務(wù)承諾和質(zhì)量措施;8法規(guī)要求;9開辦費(fèi)用預(yù)算;10管理費(fèi)預(yù)算;11效益預(yù)測;12進(jìn)度安排;13物業(yè)管理方案的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放和更改。

4.4 在編制物業(yè)管理方案時應(yīng)根據(jù)以下要求編制:

a)針對特定項目或合同確定的質(zhì)量目標(biāo);

b)針對特定項目或合同所需建立的過程和子過程,應(yīng)識別關(guān)鍵的過程和活動;對過程或涉及的活動規(guī)定途徑,并對這些途徑進(jìn)行評審和形成文件;

c)識別并提供上述過程所需的資源配置、運(yùn)作階段的劃分、人員的職責(zé)權(quán)限和相互關(guān)系;

d)確定過程涉及的驗證和確認(rèn)活動及驗收準(zhǔn)則;對過程和產(chǎn)品的重要或關(guān)鍵特性,應(yīng)安排測量和監(jiān)控活動;對其中某些特殊過程的輸出應(yīng)按輸入的要求進(jìn)行驗證并確認(rèn);

e)確定為過程和產(chǎn)品的符合性提供證據(jù)的質(zhì)量記錄。

4.5 編制原則為:

a)應(yīng)參照質(zhì)量手冊的有關(guān)內(nèi)容,應(yīng)符合質(zhì)量方針、目標(biāo),并與質(zhì)量體系文件中的內(nèi)容協(xié)調(diào)一致;

b)可引用已有的質(zhì)量文件中的相關(guān)內(nèi)容,并根據(jù)特殊的要求編制新的內(nèi)容;

c)物業(yè)管理方案可以作為獨(dú)立的文件,也可以根據(jù)需要作為其他文件(如項目計劃等)的一部分。

d)編制的文件或物業(yè)管理方案應(yīng)具有可操作性、適宜性。

4.5物業(yè)管理方案的編制、審批和發(fā)放

4.5.1物業(yè)管理方案由物業(yè)部負(fù)責(zé)人組織編制,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由物業(yè)部以受控文件形式發(fā)放到使用和相關(guān)部門(顧客有要求時,可發(fā)放給顧客),同時做好文件發(fā)放登記。

4.6物業(yè)管理方案的實施、監(jiān)督和修改

4.6.1各部門在執(zhí)行中應(yīng)按照物業(yè)管理方案的規(guī)定要求進(jìn)行控制,并將物業(yè)管理方案的執(zhí)行情況及時反饋到物業(yè)部。

4.6.2物業(yè)部負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門物業(yè)管理方案的實施,根據(jù)要求協(xié)調(diào)相應(yīng)部門之間的接口和資源配置,填寫《質(zhì)量策劃實施情況檢查表》以進(jìn)行總體控制,并及時報告總經(jīng)理。

4.6.3物業(yè)管理方案的修改

當(dāng)物業(yè)管理方案需要修改時,由修改部門填寫《文件更改申請》,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改,按《文件控制程序》執(zhí)行。

4.7物業(yè)管理方案完成后,物業(yè)管理方案有關(guān)文件由物業(yè)部負(fù)責(zé)存檔保存。

5 相關(guān)文件

《文件控制程序》、《物業(yè)管理方案》。

6 質(zhì)量記錄

6.1《質(zhì)量策劃實施情況檢查表》。

6.2《文件更改申請》。

第7篇物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)人員須具備專業(yè)素質(zhì)

一、良好的溝通、協(xié)調(diào)能力

溝通工作在物業(yè)管理日常工作中無時、無處不在,溝通工作主要包括:與業(yè)主(客戶)的溝通、與上下級的溝通,與相關(guān)單位的溝通等等,對內(nèi)通過有效的溝通,加強(qiáng)了團(tuán)隊成員的相互理解,避免產(chǎn)生不必要的誤會、矛盾及摩擦,員工內(nèi)部間不會有壓抑的感覺,工作就容易出成績出效率;對外通過有效溝通,達(dá)到業(yè)主理解物業(yè)管理企業(yè)的管理舉措,讓業(yè)主配合并支持企業(yè)的目的;對外溝通還反映在其它方面,如與政府相關(guān)職能部門、供電、供水、電信、相關(guān)合作單位等等。物業(yè)管理師,是物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)頭人,在實現(xiàn)目標(biāo)的過程中出現(xiàn)問題必須及時解決,必然要善于利用各種機(jī)會進(jìn)行溝通,然后根據(jù)了解的情況做出正確的判斷和選擇,完成物業(yè)管理企業(yè)所定的經(jīng)營管理目標(biāo)。

二、務(wù)實、敬業(yè)的精神

物業(yè)管理涉及社會的方方面面,行業(yè)內(nèi)有句話:“物業(yè)管理是籮筐、什么東西都可往里裝”,有事找“物業(yè)”。物業(yè)管理人從事的是一件繁雜瑣碎的工作,不抱著務(wù)實、敬業(yè)的精神就很難成為稱職的員工,更不能成為合適的物業(yè)管理師,其務(wù)實、敬業(yè)精神主要表現(xiàn)在以下兩方面:

(一)對職業(yè)是否充滿信心

物業(yè)管理在我國經(jīng)過20多年的發(fā)展,但相應(yīng)的物業(yè)管理法律法規(guī)尚在健全之中,受中國傳統(tǒng)文化的影響,不少人認(rèn)為物業(yè)管理技術(shù)含金量低、任何人都可以操作。由于當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)造成整個社會對于物業(yè)管理行業(yè)的評價不夠客觀和公正?？梢哉f,物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在是受委屈的事多,理解的事少,贊賞的事更少,在這種情況下,作為一名物業(yè)管理師,能否端正心態(tài),務(wù)實、敬業(yè)地做好物業(yè)管理活動過程中的每項工作,能否對這一職業(yè)持續(xù)保持信心充分去認(rèn)識到隨著人們思想觀念的不斷轉(zhuǎn)變,市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入,必將會讓國人對物業(yè)管理這行業(yè)有新的認(rèn)識――物業(yè)管理不僅只是最終為客戶固定資產(chǎn)投資的保值和增值,還有更多可延伸的增值服務(wù)。對行業(yè)的信心是務(wù)實、敬業(yè)精神最基本的表現(xiàn)。

(二)對薪酬的理解態(tài)度

物業(yè)管理是靠收取業(yè)主的物業(yè)費(fèi)來維持運(yùn)作,物業(yè)費(fèi)收入是有限的,費(fèi)用支出是年年遞增的,員工不可能有過高的薪酬待遇。在現(xiàn)實中,由于受薪酬多與少的影響為理由,物業(yè)人對本職工作表現(xiàn)出不積極,甚至推卸、應(yīng)付了事的比比皆是,而作為一名物業(yè)管理師可以不滿足于現(xiàn)有的薪酬待遇,但是一旦接受了這項工作和薪酬,就應(yīng)不計個人得失,全力以赴地按照物業(yè)管理企業(yè)所定的經(jīng)營管理目標(biāo),按質(zhì)按量地完成。薪酬的理解態(tài)度是務(wù)實、敬業(yè)精神的重要具體表現(xiàn)。

第8篇物業(yè)公司管理評審程序7

物業(yè)公司管理評審程序(七)

1.0目的

通過定期地對質(zhì)量體系的評審,保證本公司質(zhì)量體系持續(xù)有效地滿足gb/t19002-1994--iso9002;1994標(biāo)準(zhǔn)及本公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的要求。

2.0適用范圍

本程序適用于對公司質(zhì)量體系的適宜性和有效性進(jìn)行的評審。

3.0職責(zé)

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織管理評審活動,并批準(zhǔn)《管理評審計劃》和《管理評審報告》。

3.2管理者代表負(fù)責(zé)安排管理評審前的各項準(zhǔn)備工作,包括評審中所需的文件和資料的收集、《管理評審計劃》的編制和審核,并協(xié)助總經(jīng)理組織評審活動以及編寫《管理評審報告》。

3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)評審中提出的糾正和預(yù)防措施的實施工作。

3.4質(zhì)管部負(fù)責(zé)對各部門的糾正和預(yù)防措施實施情況進(jìn)行監(jiān)督,并及時向管理者代表匯報執(zhí)行情況。

4.0工作程序

4.1評審的依據(jù)

a用戶的期望和社會要求;

b前期評審的重要質(zhì)量記錄;

c質(zhì)量體系發(fā)生重大變化時;

d市場情況發(fā)生重大變化時;

e出現(xiàn)重大質(zhì)量事故或連續(xù)被顧客投訴時;

f其他認(rèn)為有評審需要時。

4.2評審的計劃

a管理者代表負(fù)責(zé)組織編制《管理評審計劃》,并報總經(jīng)理批準(zhǔn);

b管理評審活動每年舉行一次,一般安排在內(nèi)部質(zhì)量審核完成之后;

c根據(jù)4.1項視情況的需要,可適時安排管理評審。

4.3評審的內(nèi)容

評審一般包括以下內(nèi)容:

a質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)貫徹和實施情況;

b組織架構(gòu)(包括人員配置和資源利用等)是否合理;

c質(zhì)量改進(jìn)和服務(wù)績效分析,如經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋信息的分析等;

d是否發(fā)生重大安全、質(zhì)量事故;

e審批重大的糾正和預(yù)防措施;

f其他需評審的內(nèi)容。

4.4管理評審前的準(zhǔn)備

4.4.1管理者代表在組織編寫的《管理評審計劃》中必須明確:

a本次管理評審的目的、范圍、依據(jù);

b評審組成員名單;

c評審時間;

d評審議程安排;

e評審工作要求;

f所需的工作文件,包括上一次的管理評審報告、內(nèi)部質(zhì)量審核報告、不合格報告等。

4.4.2質(zhì)管部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備管理評審所需的文件和資料,包括以下內(nèi)容:

a上次的《管理評審報告》

b上一次管理評審會議提出的各項糾正和預(yù)防措施落實情況的分析報告;

c最近一次內(nèi)部質(zhì)量審核或外部質(zhì)量審核報告;

d客戶投訴和各項物業(yè)管理服務(wù)情況分析報告;

e重大預(yù)防措施建議報告等。

4.5評審的實施

4.5.1評審會議由總經(jīng)理或由其授權(quán)委托的人員主持。

4.5.2評審項目責(zé)任部門陳述被評審項目(活動)的現(xiàn)狀。

4.5.3與會人員對評審項目進(jìn)行評審,做好詳細(xì)的記錄并形成完整的評審報告。

4.6評審記錄和報告

4.6.1質(zhì)管部負(fù)責(zé)做會議記錄。

4.6.2管理者代表根據(jù)會議記錄進(jìn)行整理、編寫《管理評審報告》,負(fù)責(zé)對質(zhì)量體系的現(xiàn)關(guān)注和適用性作出評價,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后分發(fā)給各部門。

4.6.3《管理評審報告》、《管理評審計劃》由質(zhì)管部歸檔保存,并負(fù)責(zé)下發(fā)。

4.7糾正和預(yù)防措施

對管理評審中提出的不合格項,各相關(guān)部門依據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。由管理者代表負(fù)責(zé)跟蹤驗證。

5.0相關(guān)文件

5.1《質(zhì)理手冊》

5.2《糾正和預(yù)防措施控制程序》

5.3《管理評審計劃》

5.4《管理評審報告》

5.5《內(nèi)部質(zhì)量審核報告》

5.6《會議記錄》

第9篇港式物業(yè)管理專題介紹3

三、管理費(fèi)的理定

在物業(yè)管理中,管理費(fèi)是業(yè)主最關(guān)心的問題之一。很多時候業(yè)主都想知道管理費(fèi)都包括哪些費(fèi)用管理公司是怎么理定管理費(fèi)的為什么有時候管理費(fèi)會增加等下面從幾個方面為大家介紹管理費(fèi):

(一)管理費(fèi)開支包括的內(nèi)容

1.公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng),如電梯、水泵、消防系統(tǒng)等;

2.公共地方清潔服務(wù);

3.保安服務(wù);

4.公共地方水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等;

5.管理公司員工薪金及福利;

6.財產(chǎn)保險及第三者責(zé)任保險;

7.大型維修改善儲備基金;

8.管理公司酬金;

9.行政支出,包括法律及專業(yè)費(fèi)用、核銷費(fèi)用、管理處的支出一切雜項等。

以上開支,管理公司必須備有詳細(xì)準(zhǔn)確的帳目,如業(yè)主有要求,應(yīng)隨時提供給業(yè)主查詢,管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)核數(shù)師核對,交予業(yè)主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。

(二)管理費(fèi)的增加

管理費(fèi)理定之后,并非一成不變,因各種因素的影響在新的一年度開始,往往管理費(fèi)需要調(diào)整,通常下列因素會直接影響管理費(fèi)的水平。

1.通貨膨脹因素;

2.發(fā)展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶,故意將管理費(fèi)壓低而導(dǎo)致巨大管理開支赤字;

3.管理公司財務(wù)管理不善及其他不可預(yù)見的因素。

物業(yè)管理公司要增加管理費(fèi),必須通過一定的程序進(jìn)行,不可以擅自做主。簡言之,須經(jīng)業(yè)主委員會和業(yè)主法團(tuán)同意方可。如果業(yè)主法團(tuán)開會決議否定了新的收支預(yù)算案,經(jīng)理人應(yīng)視該年度預(yù)算管理費(fèi)總額與上一年度的相同,然后另外增加不得超過此數(shù)的10%,直至新的收支預(yù)算給業(yè)主法團(tuán)接納為止。如果經(jīng)理人在新的財政年度開始沒有按其大廈公契的規(guī)定的程序制備收支預(yù)算案,則管理費(fèi)不可以有任何增加。

雖然增加管理費(fèi)是解決大廈管理赤字的一個方法,但如果赤字額巨大,僅僅靠合理地增加管理費(fèi)并不能解決問題,有時會需要大廈全體業(yè)主集款一次性填補(bǔ)赤字,或暫挪用管理費(fèi)押金或儲備基金,以應(yīng)付當(dāng)前的需要,待管理帳戶有盈余時再撥回填補(bǔ)。

(三)管理費(fèi)的分擔(dān)

有了管理費(fèi)支出總額,那么管理公司是怎么將這筆費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€小業(yè)主頭上的呢按現(xiàn)時的大廈公契計算及分?jǐn)偣芾碣M(fèi)有三種常見的方法:

1.以該單元的建筑面積;

2.以不可分割權(quán)份數(shù);

3.以管理份額。

無論以哪一種方法計算分?jǐn)?其每個單元應(yīng)支付的管理費(fèi)份數(shù)必須在大廈公契附表中列出,下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費(fèi)。

第10篇物業(yè)管理公司簡介網(wǎng)站宣傳材料

物業(yè)管理有限公司簡介(公司網(wǎng)站宣傳)

公司簡介

武漢東木物業(yè)管理有限公司成立于二oo三年,源于廈門頂尖科技集團(tuán)武漢公司。注冊資本300萬元,是一家擁有國家二級資質(zhì)并通過iso9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司。公司現(xiàn)有員工1100余人,其中獲得崗位專業(yè)證書的有80多人,各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員種類齊全。今日,本公司已躍居為漢陽最具規(guī)模和極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)公司之一,專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù):保安服務(wù)、清潔服務(wù)、工程服務(wù)、綠化服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、特約服務(wù)等。通過多年的實踐,我們在湖北市場上取得了一席之位,為社會樹立了健康完善的物業(yè)服務(wù)形象,創(chuàng)立了具有特色的物業(yè)管理模式,這主要是公司管理層的正確領(lǐng)導(dǎo),不斷追求一流的進(jìn)取精神和全體員工勤奮工作的成果。

公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù),合理的價格在湖北物業(yè)市場中占有相當(dāng)?shù)姆蓊~,管理面積超過一百伍拾萬平方米,管理類型豐富,有寫字樓、商場、住宅、工業(yè)園、4s店、醫(yī)院、大專院校、體育場館等。東木物業(yè)在充分借鑒深圳物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗的同時,以“快速反應(yīng),精致服務(wù)”的發(fā)展理念,以優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)信譽(yù),以規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)效益的經(jīng)營方針,逐步在專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化和規(guī)模化上豐富與完善,并形成了一整套特色的物業(yè)管理模式。公司從客戶和市場的需求出發(fā),不斷改進(jìn)和完善管理服務(wù)體系,寓管理于服務(wù)之中,全心全意為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),自覺回報客戶、奉獻(xiàn)社會。

企業(yè)文化

企業(yè)使命:締造經(jīng)典物業(yè)品牌,幫助發(fā)展商建立持久的競爭優(yōu)勢。

企業(yè)宗旨:經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者高尚生活空間的創(chuàng)造者未來生活方式的倡導(dǎo)者合作伙伴信譽(yù)的延續(xù)者質(zhì)量方針,以顧客為中心,持續(xù)改進(jìn)我們的服務(wù)。

企業(yè)目標(biāo):創(chuàng)可持續(xù)發(fā)展的全國一流的物業(yè)管理企業(yè)精神:以人為本,服務(wù)創(chuàng)造價值,溝通創(chuàng)造滿意企業(yè)道德:誠實做人,誠實做事企業(yè)信念:一份耕耘,一份收獲。

◇追求管理、服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)化、人性化

◇致力于建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系和“平等互動”的服務(wù)文化

◇強(qiáng)調(diào)“即時服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合

◇強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計劃的科學(xué)實施的有機(jī)結(jié)合

◇確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化

◇確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美

◇致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識

◇致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境

超前、創(chuàng)新意識

一流的服務(wù),不只是被動地滿足顧客的暫時需求,還要以超前的意識去引導(dǎo)消費(fèi),滿足顧客的潛在需求;以創(chuàng)新的的精神去推陳出新,滿足顧客變化的需求。

售后意識

始終把每一個合作發(fā)展商作為自己最重要的服務(wù)對象,把物業(yè)管理企業(yè)作為發(fā)展商的“售后服務(wù)部門”,傾心為發(fā)展商提供前期介入、銷售促進(jìn)及信譽(yù)延續(xù)等服務(wù)?！案?以高素質(zhì)的專業(yè)人才,利用高科技手段,去實施高質(zhì)量的管理。當(dāng)今的物業(yè)管理,對智能化、園藝、社區(qū)文化、配套服務(wù)等要求越來越高,因此,我們把高素質(zhì)專業(yè)人才作為高質(zhì)量服務(wù)的基礎(chǔ),一直致力于提高員工隊伍的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能,對招聘、培訓(xùn)、激勵、考核嚴(yán)格把關(guān),造就了大批優(yōu)秀專業(yè)人才。

低成本運(yùn)作

一直堅持“為業(yè)主用好每一分錢”的原則,嚴(yán)格、科學(xué)地進(jìn)行成本管理,為業(yè)主提供最佳性價比的服務(wù),從而使業(yè)主、租戶、發(fā)展商、物管企業(yè)全面受益。

精良的管理團(tuán)隊

一支深諳物業(yè)管理精髓的精英團(tuán)隊。我們致力于建設(shè)中國最好的物業(yè)管理者隊伍,公司的發(fā)展也因之有了綿綿不絕、用之不竭的動力源泉。

關(guān)注細(xì)節(jié)

實施人性化管理,創(chuàng)導(dǎo)和睦的鄰里關(guān)系。我們在管理中強(qiáng)調(diào)溝通、理解與接納傾訴,關(guān)注生活細(xì)節(jié)。在日常工作中,工作人員是顧客傾訴的對象,傾心聆聽,還開通了24小時服務(wù)的綠色熱線電話和網(wǎng)上物管服務(wù)。同時,管理人員也作為顧客理性的使者,為其出謀劃策,排憂解難,還可以作為顧客產(chǎn)生共鳴的朋友等。我們?yōu)轭櫩蛣?chuàng)造了文明、健康、和睦的鄰里關(guān)系,在顧客中產(chǎn)生了巨大的向心力和凝聚力。

簡化內(nèi)部管理事務(wù)

我們堅持“做精、做強(qiáng)”戰(zhàn)略,在精細(xì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與人性化“四化”上下功夫,而不是簡單“克隆”、盲目“做大”。我們苦練內(nèi)功、厚積薄發(fā)的市場戰(zhàn)略充分保證了所接管的每個物業(yè)都能成為服務(wù)精品。

服務(wù)項目多,配套齊全

充分利用現(xiàn)有資源以及適當(dāng)引入外部資源,為顧客各項合法的共性化及個性化需求提供服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容以菜單的方式通過網(wǎng)絡(luò)、公告等形式向顧客公開,全天候為顧客提供全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在我們所服務(wù)的許多社區(qū)里,顧客只需要一部電話,或者一臺電腦,就可做到足不出戶享受購物、訂餐、維修、家政等各項服務(wù)。

管理優(yōu)勢

*人才儲備

第11篇基大物業(yè)管理公司簡介材料

基大物業(yè)管理公司簡介

**市基大物業(yè)管理有限公司是隸屬于**市zz房地產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)從事物業(yè)管理的現(xiàn)代企業(yè)。在由代表中國物業(yè)管理行業(yè)領(lǐng)先水平的廣州**房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司提供全程物業(yè)管理顧問的指導(dǎo)與培訓(xùn)下,經(jīng)過不斷的努力和探索,已建立起規(guī)范的物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)體系和現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制,具有完善的管理運(yùn)作制度與業(yè)務(wù)操作流程。公司現(xiàn)擁有各類管理服務(wù)人員60余人,均接受過顧問公司正規(guī)、系統(tǒng)的職業(yè)培訓(xùn),公司全體管理人員持證上崗,其中部門經(jīng)理以上人員持有國家建設(shè)部頒發(fā)的崗位證書。

為了更快、更好地提升zz花園的管理服務(wù)質(zhì)量水平,趕超先進(jìn),納入規(guī)范專業(yè)化運(yùn)作的軌道,我們聘請了具有長期深、港、穗物業(yè)管理資歷與經(jīng)驗的廣州**房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司作為我們'zz花園'的物業(yè)管理顧問。我們有理由相信,通過雙方精誠合作,定能把'zz花園'打造成為一流的安全文明社區(qū)和溫馨高尚家園。

基大物業(yè)管理公司在**顧問公司的指導(dǎo)下,依照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》對zz花園實施全方位的管理、服務(wù)和經(jīng)營工作。安保實行二十四小時值班制,提供富有人情味的優(yōu)質(zhì)、滿意服務(wù)。公司的服務(wù)宗旨是'依法管理、業(yè)戶至上、服務(wù)第一'。我們將以竭誠的服務(wù)精神,嚴(yán)格的質(zhì)量管理,高效的時間追求,為業(yè)戶提供一流的服務(wù)。

'zz花園'管理處下設(shè):客戶服務(wù)中心、工程維修部、安保部、環(huán)境維護(hù)部。各部門人員堅持'最優(yōu)'原則配置。管理人員均為經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),具有較高學(xué)歷的專業(yè)人士,并經(jīng)多年實際工作的磨練,具有較為豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。操作層員工經(jīng)嚴(yán)格培訓(xùn),全員持證上崗,按崗分工,遵照管理處指令工作。

員工若有不努力工作、不稱職、不廉潔等行為,請您盡可能記錄其工作證編號或姓名,向公司領(lǐng)導(dǎo)投訴。您如有任何疑問,請直接致電或前往管理處查詢;或以書面方式投訴至'經(jīng)理信箱',以使本小區(qū)的管理服務(wù)質(zhì)量達(dá)到更高標(biāo)準(zhǔn)。

相信在全體同仁的努力下,通過誠摯的服務(wù)、科學(xué)的管理、不斷的創(chuàng)新,將為您營造出優(yōu)雅、舒適、安全、和諧的生活環(huán)境。

愿幸福、溫馨永遠(yuǎn)伴隨您!

附:'zz花園'地理位置圖(插入地圖)

第12篇德納物業(yè)管理公司財務(wù)計劃

納德物業(yè)管理公司財務(wù)計劃

第一條加強(qiáng)計劃管理是為了使資金運(yùn)作更加規(guī)范,加速資金周轉(zhuǎn),控制費(fèi)用支出,不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

第二條財務(wù)計劃主要有預(yù)算報告,包括營業(yè)收入計劃、營業(yè)成本計劃、資金收支計劃、投資及收益計劃、經(jīng)營管理費(fèi)用計劃、貸款和還貸計劃、財務(wù)費(fèi)用計劃、利潤及利潤分配計劃、員工分配計劃等,財務(wù)計劃須按月度和年度分別編制并納入預(yù)算報告。

第三條月度財務(wù)計劃

1、營業(yè)收入計劃、營業(yè)成本計劃、資金收支計劃、投資及收益計劃、經(jīng)營管理費(fèi)用計劃、財務(wù)費(fèi)用計劃由各相關(guān)部門在每月20日前提出下月計劃報財務(wù)部,經(jīng)財務(wù)部平衡后匯編入月度預(yù)算。

2、月度利潤計劃,根據(jù)董事會確定的經(jīng)營目標(biāo)和上述相關(guān)計劃編制,財務(wù)部對月度執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)測、檢查、分析。

3、按年初制定的年度員工分配計劃,編入月度計劃分月發(fā)放。

4、固定資產(chǎn)購建計劃由使用部門提出,根據(jù)制度規(guī)定程序進(jìn)行審批后,由財務(wù)部匯編入月度預(yù)算。

5、月度預(yù)算報告由財務(wù)部編制,報主營公司審批執(zhí)行。

第四條年度財務(wù)計劃的要求

1、對公司內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行預(yù)測分析;

2、提供上年度經(jīng)營概況和本年度經(jīng)營計劃和投資方案的說明;

3、應(yīng)提供經(jīng)營指標(biāo)實現(xiàn)的可能性分析(包括技術(shù)上、營銷上、資金上、管理上的支持);

4、對各項經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行按月分解,并確定責(zé)任人,以利于考核。

5、應(yīng)提供符合要求的報表,對各項指標(biāo)的構(gòu)成與編制依據(jù)解釋說明;

6、應(yīng)注意保密性。

第五條年度財務(wù)計劃的內(nèi)容和編制程序

1、確定年度經(jīng)營計劃和投資方案;

2、編制年度營業(yè)收入計劃、營業(yè)成本計劃、固定資產(chǎn)投資計劃、對外投資計劃、員工分配方案;

3、根據(jù)年度投資政策、投資計劃、經(jīng)營工作計劃及費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)編制經(jīng)營管理費(fèi)用計劃;

4、編制貸款計劃、償貸及財務(wù)費(fèi)用計劃;

5、根據(jù)投資計劃及預(yù)期收益率編制投資收益計劃;

6、根據(jù)營業(yè)收入、營業(yè)成本、費(fèi)用計劃編制利潤計劃;

7、根據(jù)稅收法規(guī)及政策編制稅收計劃;

8、根據(jù)利潤分配政策編制利潤分配計劃;

9、編制資產(chǎn)運(yùn)營計劃及現(xiàn)金流計劃;

10、編制現(xiàn)金收支預(yù)算及預(yù)期資產(chǎn)負(fù)債表;

11、編制當(dāng)期財務(wù)預(yù)算報告。

第六條年度財務(wù)計劃的批準(zhǔn)

1、年度預(yù)算報告由財務(wù)部編制,經(jīng)董事會審核;

2、根據(jù)董事會的審核意見,對年度預(yù)算修訂后再上報股東會審定;

3、董事會在每年12月底前召集股東大會審議年度預(yù)算,(如未通過,則根據(jù)股東大會意見修訂再次提交股東大會審議);

4、已獲批準(zhǔn)的年度預(yù)算報告報送執(zhí)行董事(或董事長)和監(jiān)事長。

第13篇物業(yè)管理手冊－采購控制程序

物業(yè)管理手冊:采購控制程序

1、目的

對采購過程和供方進(jìn)行控制,確保所采購的產(chǎn)品和供方提供的服務(wù)符合規(guī)定要求。

2、適用范圍

適用于對服務(wù)所需的物資采購和對供方的選擇、評價和控制。

3、職責(zé)

3.1各部門負(fù)責(zé)本部門所需采購計劃的編制及對供方提供的產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督、反饋。

3.2管理部負(fù)責(zé)采購計劃的審核、落實,采購物資的驗證、管理及供方的評價,建立供方檔案。

3.3工程部負(fù)責(zé)服務(wù)設(shè)施、設(shè)備采購計劃的審核工作。

3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)采購計劃的審批工作。

4、程序

4.1評價范圍

4.1.1對價值高、用量多、對服務(wù)質(zhì)量影響大的維修配件、物資的供方需進(jìn)行評價。

4.1.2對服務(wù)質(zhì)量有較大影響的零星維修配件、物資,如:水暖管件、衛(wèi)生潔具、電料等的供方需進(jìn)行評價。

4.1.3對服務(wù)質(zhì)量影響極小的零星維修配件、物資,如:掃帚、拖把等的供方可進(jìn)行現(xiàn)場、簡單的驗證。

4.1.4對公司分包出去的綠化服務(wù)供方需進(jìn)行評價。

4.2評價方式

4.2.1對產(chǎn)品資料的獲取

4.2.1.1生產(chǎn)廠家不在本地的,由管理部采取信函的方式或到本地的批發(fā)商店、專賣店,調(diào)查物資的生產(chǎn)廠家、營業(yè)執(zhí)照、規(guī)格型號、合格證、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)證情況等。

4.2.1.2生產(chǎn)廠家在本地的,可直接到廠家所在地收集資料,內(nèi)容同上。

4.2.1.3對分包出去的綠化服務(wù)供方的質(zhì)量按合同要求進(jìn)行控制。

4.2.2對供方的評價方法

4.2.2.1對服務(wù)質(zhì)量有較大影響的零星維修配件、物資,由管理部調(diào)查供方的營業(yè)執(zhí)照、

產(chǎn)品認(rèn)證、供貨能力、產(chǎn)品規(guī)格型號等,對其供方進(jìn)行評價,填寫《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》。

4.2.2.2對分包出去的“服務(wù)產(chǎn)品”的供方由管理部調(diào)查其營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)簡介、信譽(yù)等級及質(zhì)量保證能力等進(jìn)行評價。

4.2.3對服務(wù)質(zhì)量影響極小的零星維修配件、物資,可由使用部門、采購人員在采購現(xiàn)場對質(zhì)量、價格進(jìn)行目測、比較等方法進(jìn)行評價。

4.2.4對評價合格的產(chǎn)品和供方,報總經(jīng)理審批同意后,可列入《采購物資一覽表》、《合格供方名錄》。

4.3對于屬4.1.1、4.1.2范圍,而又未列入《采購物資一覽表》的維修配料、物資由管理部根據(jù)使用情況進(jìn)行評審。

4.3.1此類物資的采購應(yīng)根據(jù)實際使用量進(jìn)行最小采購,發(fā)生質(zhì)量問題隨時退貨、退款。

4.3.2管理部根據(jù)此類物資的使用特性確定其試用期(1-3個月),試用期內(nèi)各使用部門根據(jù)使用批次填寫《物資質(zhì)量使用情況反饋單》報管理部。

4.3.3試用期結(jié)束后,管理部依據(jù)《物資質(zhì)量使用情況反饋單》,對符合使用要求的物資按4.2中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評審。評審合格,由總經(jīng)理簽署意見,列入《采購物資一覽表》。

4.4管理部負(fù)責(zé)合格供方的業(yè)績考核,其依據(jù)為雙方的供貨協(xié)議及國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。考核方法為:物資使用部門,對物資質(zhì)量情況隨時填寫《物資質(zhì)量使用情況反饋單》報管理部,管理部對其匯總評價?？己藰?biāo)準(zhǔn)為:對同一類物資連續(xù)兩次發(fā)生質(zhì)量問題的,由管理部報總經(jīng)理審批取消供方資格。

4.5采購計劃的編制、審批與落實

4.5.1各部門于每月26日前編制下月采購計劃,通過辦公平臺以公文形式上報給管理部。

4.5.2管理部依據(jù)《合格供方名錄》和《采購物資一覽表》及上月的《倉庫盤點(diǎn)表》在三天內(nèi)分別完成對辦公用品、電料、水暖、工具及其他類的數(shù)量和價格審核,報總經(jīng)理審批。

4.5.3審批完畢,管理部根據(jù)總經(jīng)理批示,通過辦公平臺以公文形式發(fā)至財務(wù)部。

4.5.4管理部負(fù)責(zé)在每月7日之前完成對采購計劃的落實工作,并通報采購情況。

4.6管理部應(yīng)保存有關(guān)采購產(chǎn)品的規(guī)格、型號、等級及相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或企

業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等資料。各部門在編制采購計劃時,應(yīng)列出采購產(chǎn)品的規(guī)格、型號、技術(shù)參數(shù)。管理部負(fù)責(zé)有關(guān)資料的收集,對采購中發(fā)生的合同,在采購結(jié)束后,由管理部統(tǒng)一保存。

4.7采購產(chǎn)品的驗證

4.7.1零星維修配件的采購由采購人員按照管理部指定的品牌、廠家、型號等要求購買,在購買時目測質(zhì)量情況。

4.7.2對需要在貨源處驗證的,則由采購人員在現(xiàn)場進(jìn)行驗證;如不需要,則在產(chǎn)品使用過程中由使用部門進(jìn)行驗證。

4.7.3分包出去的綠化、垃圾清運(yùn)工作,品質(zhì)部、物業(yè)服務(wù)中心按照委托合同的約定進(jìn)行監(jiān)督、考核。

5、相關(guān)文件

5.1《相關(guān)記錄控制程序》

5.2《綠化服務(wù)委托合同》

5.3《垃圾清運(yùn)服務(wù)合同》

6、相關(guān)記錄

6.1《合格供方名錄》jw/jl-7.4-001

6.2《采購物資一覽表》jw/jl-7.4-002

6.3《采購計劃》jw/jl-7.4-003

6.4《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》jw/jl-7.4-004

6.5《物資質(zhì)量使用情況反饋單》jw/jl-7.4-005

6.6《倉庫盤點(diǎn)表》jw/jl-7.4-006

第14篇物業(yè)iso9000信件收發(fā)管理程序

公司程序文件版號: a

修改號: 0

ej -qp4.15信件收發(fā)管理頁碼: 1/2

1.目的:

為了及時、準(zhǔn)確地把住戶的信件、報刊送到住戶手中,特制定本程序。

2.適用范圍:

適用于本小區(qū)住戶來往的信件傳遞和代住戶訂閱報刊服務(wù)。

3.引用文件:

3.1 質(zhì)量手冊第4.9、4.13章

3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.9、4.13章

4.職責(zé):

收發(fā)員負(fù)責(zé)每日信件、報刊的收發(fā),確保不丟失。

5.工作程序

5.1郵遞員送來的信件,要檢查有無開封信件,如有開封信件,由收發(fā)員填寫《報刊、信件缺損登記表》,讓郵遞員簽字證明。

5.2送到的報刊要檢查有無損壞,如有缺損,由收發(fā)員填寫《報刊、信件缺損登記表》讓郵遞員簽字證明。事后打電話告之郵局報刊缺損情況,請求補(bǔ)給。

5.3快件、專遞件及重要的郵件要填寫《住戶信件、報刊發(fā)放登記表》親自送到住戶手中,由住戶簽收。

5.4普通信件、報刊分發(fā)后將信件、報刊放入報刊存放柜中或根據(jù)住戶要求送到其樓門信箱。

5.4.1未訂報紙住戶的信件,工作人員負(fù)責(zé)通知住戶領(lǐng)取。

5.4.2如遇地址不詳、地址不清(含外文地址)或收件人不清楚的信件。收發(fā)員應(yīng)及時送到經(jīng)營管理部,由物業(yè)管理員確認(rèn)后再傳遞;若物業(yè)管理員也無法確認(rèn),應(yīng)及時轉(zhuǎn)交經(jīng)營管理部主任確認(rèn)后傳送給住戶。

5.4.3若屬地址錯寫非本小區(qū)住戶的信件,經(jīng)營管理部主任確認(rèn)后,收發(fā)員應(yīng)及時退還郵局。

5.4.4若住戶的信件、報刊一日內(nèi)無人來取,收發(fā)員應(yīng)及時與住戶取得聯(lián)系,讓住戶或其聯(lián)絡(luò)人知曉;二日內(nèi)必須取走。

5.4.5若住戶出差,已與收發(fā)員打招呼,住戶的信件、報刊收發(fā)員應(yīng)妥善收存,待住戶回來后,一并交于住戶。

5.5報刊、信件發(fā)放過程中,發(fā)生丟失情況時,收發(fā)員應(yīng)主動向收件人賠禮道歉,積極尋找,由于失職造成的經(jīng)濟(jì)損失,由副總經(jīng)理決定賠償事宜。

5.6住戶訂閱報刊時,由住戶填寫《代住戶訂閱單》,并交納費(fèi)用,收

發(fā)員將第二聯(lián)交給住戶,收發(fā)員及時到郵局為住戶訂閱。

5.7收發(fā)員訂閱報刊后,要及時填寫《代住戶訂閱登記表》對郵局開回的票據(jù)、找錢,必須由住戶在《代住戶訂閱單》存根上簽收。

5.8在收發(fā)服務(wù)過程中執(zhí)行《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》和《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《代住戶訂閱登記表》 ej-qr-qp4.15-01

6.2《代住戶訂閱單》二聯(lián) ej-qr-qp4.15-02

6.3《住戶信件、報刊發(fā)放登記表》 ej-qr-qp4.15-03

6.4《報刊信件缺損登記表》 ej-qr-qp4.15-04

6.5《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》 ej-wi-qp8.1-02

6.6《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》 ej-wi-qp8.1-01

第15篇大學(xué)物業(yè)管理投標(biāo)授權(quán)委托書

我 (姓名)系 (投標(biāo)單位)的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 (姓名)為我公司代理人，以本公司的名義參加的項目的投標(biāo)活動。代理人在投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，均視為本公司的行為，對本公司具有法律約束力。

代理人無權(quán)轉(zhuǎn)委托，特此委托!

代理人：性別：年齡：

單位：部門：職務(wù)：

代理人身份證

(復(fù)印件)粘貼處

投標(biāo)單位(公章)：

法定代表人(簽章)：

日期：

第16篇物業(yè)管理師考試題操作技能

2005年5月勞動和社會保障部

國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

職業(yè):物業(yè)管理員

等級:國家職業(yè)資格二級

卷冊二:操作技能

注意事項:1、請按要求在試卷的標(biāo)封處填寫您的姓名、考號和所考等級。

2、請仔細(xì)閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案。

3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關(guān)的記號,也不得在標(biāo)封區(qū)填寫無關(guān)的內(nèi)容。

一、情景題(1―5題,每題8分,共40分)

1、世達(dá)物業(yè)管理公司近期遇到了資金短缺的問題,為了度過難關(guān),請你為該公司制定一份資金籌措計劃,盡可能多地為公司提供資金來源渠道。

2、豐聯(lián)物業(yè)管理公司將其負(fù)責(zé)管理的某住宅小區(qū)3號樓房屋的大修工程外包給了某專業(yè)維修公司。工程完工后,豐聯(lián)物業(yè)管理公司接到了工程驗收通知。請問豐聯(lián)物業(yè)管理公司應(yīng)如何組織3號樓房屋大修工程的驗收工作

3、某職業(yè)技術(shù)學(xué)校需要將原來的一座辦公樓改建為機(jī)房,聘請了博泰建筑公司承擔(dān)該項工程。這座樓為2層樓,總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費(fèi)為a,其定額工資為m,其它直接費(fèi)為b,現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)為c。請計算該裝修工程中暖通工程的直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金和工程造價。說明:計算過程中涉及到的相應(yīng)費(fèi)率可以采用定額中規(guī)定的相應(yīng)費(fèi)率,也可以用符號代替。

4、已經(jīng)入住2年多的某townhouse(聯(lián)排別墅)項目,現(xiàn)有300多戶居民,其中白領(lǐng)人士較多,但是該項目位于郊外,缺乏附屬配套設(shè)施。假設(shè)你是該項目的物業(yè)管理經(jīng)理,請針對上述情況,完成以下工作:(1)為該物業(yè)項目設(shè)計4種合適的綜合經(jīng)營服務(wù)項目。說明;只寫出服務(wù)項目名稱即可。(2)如果全部綜合經(jīng)營服務(wù)項目都不是物業(yè)管理公司自己經(jīng)營,而是對外承包,那么物業(yè)管理公司應(yīng)如何監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量

5、小周是某物業(yè)管理公司人力資源部的經(jīng)理,該公司在6月份需要進(jìn)行年中績效考評工作。請問小周應(yīng)按照怎樣的工作流程實施員工績效考評方案

二、案例分析題(6――7題,每題15分,共30分)

6、李經(jīng)理是某物業(yè)管理公司財務(wù)部門的負(fù)責(zé)人,為了更好地控制公司的財務(wù)預(yù)算,他打算對公司的高層管理人員進(jìn)行一次財務(wù)預(yù)算控制工作內(nèi)容的培訓(xùn),請幫他列出控制企業(yè)財務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容清單和控制財務(wù)預(yù)算的步驟。

7、居住在青云小區(qū)1號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了金屬護(hù)欄,原因是小區(qū)內(nèi)一層住戶窗戶均裝有護(hù)欄,致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發(fā)生被盜事件,這5戶居民認(rèn)為應(yīng)增加必要的安全防范設(shè)施。該小區(qū)的物業(yè)管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除,理由是青云小區(qū)業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》,合同中規(guī)定,居民不得擅自改變房屋建筑及設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途、功能布局等。該5戶居民承認(rèn)安裝護(hù)欄的事實,但是拒不拆除護(hù)欄。請問:物業(yè)管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題

三、方案策劃題(8――9題,請從中選作一題,滿分30分,如果8、9兩題均答,則只計算第8題的分值)

8、海成物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的物業(yè)項目主要是寫字樓和高檔住宅。該公司現(xiàn)有員工450名,其中管理干部75名,專業(yè)技術(shù)人員40名。公司今年準(zhǔn)備從二級資質(zhì)晉升到一級資質(zhì),正在籌備修改公司的內(nèi)部管理制度。請根據(jù)該物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度的框架體系,內(nèi)容具體到每一項制度名稱,并寫出財務(wù)部經(jīng)理的崗位職責(zé)。

9、興海物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的科興小區(qū)是已經(jīng)投入使用10年的住宅區(qū),建筑面積50萬平方米,以高層建筑為主。目前,該小區(qū)的停車位嚴(yán)重不足,根據(jù)實際需要,應(yīng)該進(jìn)行規(guī)模較大的停車場擴(kuò)建增建工程,停車場擴(kuò)建增建的提案獲得了科興小區(qū)全體業(yè)主的同意,停車場擴(kuò)建增建用地也獲得了主管部門的批準(zhǔn)?？婆d小區(qū)停車場擴(kuò)建增建工程規(guī)模很大,興海物業(yè)管理公司準(zhǔn)備采取招標(biāo)方式委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。請寫出(1)興海物業(yè)管理公司選聘專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位應(yīng)遵循的招標(biāo)工作程序。(2)科興小區(qū)停車場擴(kuò)建增建方案的主要內(nèi)容。

物業(yè)管理師技能試題

作者:佚名文章來源:轉(zhuǎn)載點(diǎn)擊數(shù): 706 更新時間:2007-5-28 11:34:55文章主題詞:物業(yè)管理師

1、物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求227

物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮,更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有:

1)、物業(yè)的設(shè)計要“科學(xué)、合理、適用、美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

2)、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。

3)、設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。

4)環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

5)、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

2、物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備包括那些方面的工作228

1)、人員準(zhǔn)備,綜合素質(zhì)高。

2)、資料準(zhǔn)備,對方的資料和法規(guī)。

3)、設(shè)備準(zhǔn)備,車輛、器材。

4)、資金準(zhǔn)備。

3、規(guī)劃設(shè)計階段的工作應(yīng)該注意反映那些問題232

1)、配套設(shè)施的完善問題。

2)、水電供應(yīng)容量問題。

3)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。

4)、垃圾處理方式。

5)、高層建筑物外觀的清潔問題。

6)、消防設(shè)施問題。

7)、物業(yè)管理需要的設(shè)備問題。

8)、對建筑材料得意見。

9)、其他問題。

4、物業(yè)建設(shè)階段的工作應(yīng)從哪些方面對工程進(jìn)行監(jiān)督232

1) 監(jiān)督工程質(zhì)量,漏水、滲水問題,水電管線的布置。

2) 監(jiān)督建設(shè)工程,是否按圖紙施工,建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。

3) 監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)過程。

4) 監(jiān)督特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程。

5、擬管項目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容232

) 項目的位置。

2) 項目的面積。

3) 項目建筑情況。

4) 配套交通狀況。

5) 消防、安保、清潔等設(shè)施狀況。

6) 項目性質(zhì)及特色。

7) 政府的支持、扶持和介入程度。

8) 開發(fā)商的背景。

9) 周邊環(huán)境狀況。

6、竟標(biāo)項目進(jìn)行全面調(diào)查的主要內(nèi)容,從什么渠道得到信息236

1) 派人實地考察。

2) 從新聞媒介收集信息。

3) 向政府有關(guān)部門了解。

4) 其他途徑。

7、怎樣對住區(qū)人員自然狀況進(jìn)行分析236

1) 總?cè)藬?shù),它決定需求的總體規(guī)模。

2) 性別,不同性別具有需求的差異性。

3) 年齡,不同年齡段有需求的特殊性。

4) 職業(yè)和學(xué)歷,這決定了需求的種類和檔次。

5) 民族,不同民族的生活習(xí)慣各異。

6) 經(jīng)濟(jì)收入,收入水平直接決定需求水平。

8、我們應(yīng)該按什么思路對住區(qū)人員需求進(jìn)行分析236

1) 按需求的對象分為物質(zhì)需求和精神需求。

2) 按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設(shè)施是必須的,滿足彈性大的公共設(shè)施應(yīng)從實際出發(fā),注意提高其效益。

3) 按需求的條件分為現(xiàn)實的需求和潛在的需求。

4) 馬斯洛的需求層次劃分法:生理、安全、社會、尊重、自我實現(xiàn)需求。

5) 人的需求是由低級向高級不斷發(fā)展。

6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。

9、怎樣分析用戶需求特性237

1) 對象性,人的需求總是指向某種物品和事物的,管區(qū)的各種設(shè)施越能滿足人們的需求,就越能激發(fā)人的需求。

2) 條件性,人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的,最主要的條件是購買能力。

3) 欲求性,需求一旦產(chǎn)生就會形成一種欲望,進(jìn)而產(chǎn)生消費(fèi)動機(jī)。

4) 關(guān)連性,前一種需求得到滿足,后一種需求就會產(chǎn)生。

5) 反復(fù)性,有些需求會產(chǎn)生周而復(fù)始的現(xiàn)象。

6) 選擇性,對品種或地點(diǎn)的選擇。

10、如何進(jìn)行對競爭對手企業(yè)情況的調(diào)查237

1) 競爭對手總體情況調(diào)查,對手有多少,分布如何,具體競爭對手是誰

2) 競爭對手能力調(diào)查,資金、規(guī)模、業(yè)績、技術(shù)水平和經(jīng)營水平。

3) 競爭者成功的奧妙。

4) 本企業(yè)與之競爭成功的機(jī)會有多大。

11、擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作

1) 組建工作班子。

2) 對人員進(jìn)行培訓(xùn)。

3) 準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)。

4) 準(zhǔn)備設(shè)備。

5) 準(zhǔn)備相關(guān)資料。

12、物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容240

1) 物業(yè)管理檔次,物業(yè)的類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎(chǔ),管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。

2) 物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)的類型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3) 物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算,物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理,物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

13、物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)241

1) 項目管理的整體設(shè)想與策劃。

2) 管理模式,包括:運(yùn)作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制。

3) 人力資源管理,人員的配備、培訓(xùn)、管理。

4) 規(guī)章制度建設(shè),規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化管理。

5) 經(jīng)營管理指標(biāo),經(jīng)營、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

6) 社區(qū)文化建設(shè)與社會服務(wù)。

7) 財務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算。

8) 日常管理。

9) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施。

14、制定物業(yè)管理方案的主要步驟

1) 成立機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)人員。

2) 準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料。

3) 項目、使用人需求、競爭對手調(diào)查。

4) 研究分析調(diào)查資料。

5) 確立管理檔次、管理目標(biāo)。

6) 確立主要措施和服務(wù)管理項目。

7) 經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

8) 草擬方案文本。

9) 向?qū)＜翌檰栕稍儭?/p>

10) 送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。

11) 修改、研討、可行性研究。

12) 定稿、實施、反饋。

15、制定物業(yè)管理方案的主要方法242

1) 經(jīng)理意見法。經(jīng)理意見為主,征求意見為基礎(chǔ)。

2) 內(nèi)部征詢法。廣泛征求意見,綜合歸納后制訂。

3) 學(xué)習(xí)借鑒法。借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路。

4) 專家意見法。在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請專家協(xié)助制訂。

5) 綜合制定法。綜合運(yùn)用以上四種方法制定。

16、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容245

1) 員工管理條例:勞動用工制度,員工行為規(guī)范,員工福利制度,企業(yè)獎懲制度。

2) 各部門的職責(zé)范圍:辦公室、財務(wù)部、管理部門、服務(wù)部門。

3) 員工崗位責(zé)任制:經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責(zé)。

17、建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度,應(yīng)該從哪些方面著手建立251

1) 物業(yè)接管驗收規(guī)定。

2) 樓宇入住規(guī)定:入住通知單書,收樓須知,入住手續(xù)書,入住合約。

3) 物業(yè)管理合約:明確業(yè)主、開發(fā)商、管理者的權(quán)利與責(zé)任,明確對物業(yè)公共部位及公共設(shè)施的管理,對物業(yè)損壞無法正常使用的規(guī)定,管理費(fèi)用的規(guī)定,法律責(zé)任和其他事項。

4) 住戶手冊:居住區(qū)概況與管理,業(yè)主須知,日常管理與維修,物業(yè)管理條理,綜合服務(wù)和有關(guān)部門電話號碼。

5) 住宅區(qū)房屋及設(shè)施接代管制度:對接管范圍、標(biāo)準(zhǔn)程序的規(guī)定,對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。

6) 房屋管理服務(wù)制度:房屋維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定,房屋裝修管理規(guī)定。

7) 住宅區(qū)管理規(guī)定:治安消防車輛,衛(wèi)生綠化,樓宇市場管理,禁止違章。

8) 業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程。

18、制定物業(yè)管理制度的程序

1) 研究所管物業(yè)的實際情況。

2) 研究業(yè)主及使用人的全面情況。

3) 正確評價本企業(yè)現(xiàn)狀。

4) 學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī),借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。

5) 形成規(guī)章制度條目及思路。

6) 分頭草擬,征求意見,討論修改。

7) 定稿-批準(zhǔn)-執(zhí)行。

19、業(yè)主公約其法律依據(jù)

1)《民法通則》規(guī)定:不動產(chǎn)的相林各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理藏水、排水、通行、通風(fēng)、采光等相臨關(guān)系。

2)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》:所有人和使用人對公用的部位和設(shè)施,應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

20、業(yè)主公約的特點(diǎn)261

1) 公約的主體是全體業(yè)主。

2) 公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。

3) 公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務(wù),既有法律規(guī)范又有社會公德的內(nèi)容。

4) 公約經(jīng)業(yè)主簽約,大會審議通過,對全體業(yè)主和使用人都具有約束力。

5) 公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識與行為的把握。

21、業(yè)主公約的主要內(nèi)容262

業(yè)主公約一般由政府行政管理部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會通過后,上報行政主管部門備案。業(yè)主公約應(yīng)包括的內(nèi)容有:

1) 物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)。

2) 公共場所及公共設(shè)施狀況。

3) 業(yè)主大會的召集程序及決定重大事項的方式。

4) 業(yè)主使用公共場所及公共設(shè)施的權(quán)益。

5) 業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。

6) 各項維修,養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的交納。

7) 業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則。

8) 違約責(zé)任及其他有關(guān)事項。

22、業(yè)主公約訂立的原則262

1) 合法性原則。符合有關(guān)政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。

2) 集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標(biāo)。

3) 民主性原則。通過業(yè)主大會的形式訂立,反應(yīng)全體業(yè)主的利益和要求。

23、首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進(jìn)行

1) 組織人員學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī),研究“示范文本”。

2) 結(jié)合實際情況,依照“示范文本”制定公約草案。

3) 公約草案提交業(yè)主大會討論修改。

4) 業(yè)主大會通過。

5) 業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效。

24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別265

二者約束的主體不一樣。

在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》。《業(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主,《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營者。因此,違反《公約》行為一般分為三種:

1) 業(yè)主違反《公約》。

2) 使用人違反《公約》。

3) 物業(yè)管理公司違反《公約》。

25、裝修時違反《公約》的行為界定265

裝修時違反公約的行為有:

6) 隨意改動房屋結(jié)構(gòu),拆出承重墻,改變水電氣管線走向。

7) 外墻任意添裝防護(hù)欄和晾衣架。

8) 裝修時違章使用或損壞公共設(shè)施設(shè)備。

9) 拒絕交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

26、搬遷時違反《公約》的行為如何界定

搬遷時違反公約的行為有:

1) 占用或損壞公共部位和設(shè)施設(shè)備,違章使用電梯等設(shè)備。

2) 不按規(guī)定時間搬遷,妨礙滋擾他人。

3) 用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。

27、日常違反《公約》的行為怎樣界定265

日常違反公約的行為有:

1) 違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。

2) 不執(zhí)行業(yè)主大會決議。

3) 拒絕交納管理費(fèi)和毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

4) 任意搭建放置自用設(shè)施。

5) 違章使用水電氣和電梯設(shè)備。

6) 占用或損壞公共部位和公共設(shè)施。

7) 隨意堆放雜物,丟棄垃圾和高空拋物。

8) 違規(guī)存放易燃易爆等危險品。

9) 踐踏占用綠化用地。

10) 亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌。

11) 隨意停車,噪聲擾民。

12) 違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。

28、做到及時發(fā)現(xiàn)各種違章行為應(yīng)該注意哪些方面266

1) 物管人員要加強(qiáng)責(zé)任心,認(rèn)真履行崗位職責(zé)。

2) 各部門負(fù)責(zé)人經(jīng)常檢查員工是否到位,及時發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。

3) 提高業(yè)主和使用人自覺遵守公約的意識,建立有效的監(jiān)督機(jī)制,認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個性違反了公約或管理制度應(yīng)如何正確處理267

1) 公約與管理制度的共性有:1目的相同,都是為了維護(hù)物業(yè)的完好及正常使用。2實質(zhì)內(nèi)容相近,都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動中的行為。

2) 公約與管理制度的個性有:1制訂者不同,管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂;公約由業(yè)主委員會制訂。2承諾人與制約人不同,管理制度由物業(yè)管理公司承諾,制約業(yè)主和使用人;公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾,相互制約。3性質(zhì)不同:制度是管理性,屬于硬性約束;公約是承諾制約性,具有軟約束的特點(diǎn)。4對違反者處理方式不同,違反管理制度輕者批評教育,嚴(yán)重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。

3) 正確處理違反公約行為的方法有:1規(guī)勸。2制止。3批評。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。

30、有關(guān)裝修管理規(guī)定(裝修的流程)268

1) 住戶

裝修申報:1業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請。2工程部對業(yè)主的資格進(jìn)行確認(rèn)并提供有關(guān)資料。3業(yè)主盡快請設(shè)計公司設(shè)計并選擇合格的裝修單位。4業(yè)主15天內(nèi)將裝修設(shè)計圖紙交工程部。

2) 物業(yè)管理公司審批:1業(yè)主遞交裝修方案一周后,工程部會同安保部對方案進(jìn)行審核。2裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實施。3方案批準(zhǔn)后按規(guī)定簽協(xié)議,領(lǐng)取裝修許可證。

3) 裝修施工單位:1與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》,領(lǐng)取施工許可證。2按批準(zhǔn)的方案進(jìn)行施工,不得有任何更改。3在施工期間嚴(yán)格遵守管理規(guī)定。4嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》。

4) 物業(yè)公司驗收:1裝修完工后由業(yè)主通知有關(guān)部門驗收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收。3驗收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗收單。4業(yè)主貧驗收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。

31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念270

1) 物業(yè)管理資金是:為保持物業(yè)及附屬設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮物業(yè)的各項功能以滿足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同,分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。

2) 物業(yè)資金的管理是:物業(yè)管理企業(yè)對管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財務(wù)管理活動的整個過程。管理對象是物業(yè)管理資金,管理目的是有計劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運(yùn)用效率。

32、物業(yè)管理啟動資金的來源270

物業(yè)管理啟動資金是物業(yè)管理企業(yè)開展工作初始階段所需各項必要開支的資金,以及物業(yè)公共設(shè)施專用維修基金。其中包括兩部分:

1) 管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位組織及個人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。

2) 物業(yè)公共設(shè)施維修基金。來源-從三方面收取:國家、集體、個人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)。

33、物業(yè)公共設(shè)施維修基金如何進(jìn)行管理271

1) 物業(yè)管理委員會設(shè)帳存入銀行專戶。

2) 使用時專款專用,由管委會監(jiān)察批準(zhǔn)。

3) 不宜由管理企業(yè)掌管,防止短期行為。

4) 近期不用時應(yīng)在確保安全的基礎(chǔ)上,爭取合理運(yùn)作使其增值。

34、日常物業(yè)管理資金的來源與管理271

1) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。由管委會、管理企業(yè)和政府物價部門幾方面考慮,共同協(xié)商制定。

2) 物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營收入。

3) 其他收入。政府政策性撥款、單位個人捐贈、物業(yè)升值、投機(jī)性收入。

日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個方面:

1) 收取使用管理。及時有效地收取各種費(fèi)用,有計劃地使用、量收支出、?？顚Ｓ谩?/p>

2) 財務(wù)方面管理。加強(qiáng)財會制度的建立和監(jiān)督力度;杜絕內(nèi)部財務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事故;防止貪污冒領(lǐng)等現(xiàn)象發(fā)生;加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作。

35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)273

1) 根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。

2) 根據(jù)物業(yè)管理的對象和目的分為經(jīng)營性資金和消費(fèi)資金。

3) 物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同,決定了經(jīng)營者對物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。

36、物業(yè)管理資金的使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性,具體包括哪些方面274

1) 成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費(fèi),包括勞動對象如原材料、勞動手段如設(shè)備、勞動力工資福利。必須支出無資金回收,是管理企業(yè)必須保障的資金。

2) 公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,包括各種捐資、贊助,做公益性廣告。必須支出無資金回收,有利于樹立企業(yè)形象。

3) 投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金,把暫時不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報。四注意:選好投資的方向,資金的安全性,資金的回收周期,占整體資金的比例。

37、物業(yè)管理資金使用責(zé)任制276

1) 管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任,使用人員負(fù)使用責(zé)任。

2) 領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令與計劃,財務(wù)人員負(fù)責(zé)把資金撥給使用人使用。

3) 領(lǐng)導(dǎo)與財務(wù)人員及資金使用人之間互相監(jiān)督,各負(fù)其責(zé)。

4) 責(zé)任到人,層層負(fù)責(zé),互相監(jiān)督,使資金安全準(zhǔn)確地使用到位。

38、物業(yè)管理資金的預(yù)算及其所必須的前提條件277

物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn),以財務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。物業(yè)管理資金的預(yù)算及管理要達(dá)到目標(biāo)必須具備的條件是:

1、扎實的會計工作和基礎(chǔ)管理工作。

2、完善的制度體系。

3、好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體。

4、充分利用管理會計的職能。

39、物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則278

資金預(yù)算的編制程序有:

1) 資金預(yù)算的編制由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé)。

2) 根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測今年物業(yè)管理的發(fā)展。

3) 根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初編制出本單位的資金預(yù)算計劃。

4) 領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

5) 較大的管理企業(yè)應(yīng)分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證。

6) 資金預(yù)算的編制可以自上而下、自下而上,或上下結(jié)合論證。

資金預(yù)算的編制原則有:

1) 目標(biāo)性原則。預(yù)算的編制應(yīng)圍繞管理經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行。

2) 全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。

3) 范圍與周期性原則。確定預(yù)算單位范圍和預(yù)算周期。

4) 人本原則。預(yù)算應(yīng)成為激勵人,使人看到希望,適合人完成。

40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容如何選用修繕定額324

1) 總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、

指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用,同時還要說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素。

2) 分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據(jù),項目劃分原則,施工方法的確定,定額的主要內(nèi)容及換算方法,選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。

3) 分部工程量計算原則。計算方法、計量單位、尺寸起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分、計算附表。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。工程量是修繕預(yù)算的基本數(shù)據(jù),工程量的準(zhǔn)確性直接影響到修繕預(yù)算的準(zhǔn)確性。

4) 定額項目表。規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料消耗用量指標(biāo),還列有人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價格及匯總的基價。項目表上方為該分項工程的工作內(nèi)容和計量單位。

5) 附錄。包括各種混凝土沙漿配比表,建筑材料名稱及規(guī)格表。

選用修繕定額時應(yīng)注意:

1) 應(yīng)選用當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。

2) 利用附近地區(qū)的修繕定額。

3) 利用工程預(yù)算定額。注意增加工料消耗數(shù)量,舊料回收利用。

41、房屋修繕預(yù)算的編制步驟包括哪些325

1) 熟悉施工圖紙,收集預(yù)算材料。

2) 計算工程量。

3) 選用修繕預(yù)算單價。

4) 編制修繕工程預(yù)算表。

5) 編制主要材料用量表。