第1篇 物業(yè)管理員基礎(chǔ)知識(shí)摸擬試題
一、單選
1、()是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物,包括物體實(shí)質(zhì)和依托于物體實(shí)質(zhì)上的權(quán)益。
a、物業(yè)管理 b、房地產(chǎn)c、不動(dòng)產(chǎn) d、單元性地產(chǎn)
2、“物業(yè)”是廣東、香港和澳門地區(qū)人們對(duì)( )房地產(chǎn)的稱謂。
a、單元性 b、綜合性c、普通型 d、別墅性
3、因?yàn)槲飿I(yè)具有( ),所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì),要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。
a、穩(wěn)定性 b、固定性c、耐久性 d、多樣性
4、物業(yè)不僅有價(jià)值,而且具有使用價(jià)值或觀賞價(jià)值,這體現(xiàn)了物業(yè)的( )。
a、固定性 b、耐久性c、多樣性 d、高值性
5、物業(yè)的法律屬性集中反映在( )的關(guān)系上。
a、管理 b、服務(wù)c、物權(quán) d、平等
6、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的( )。
a、德國(guó) b、美國(guó)c、英國(guó) d、法國(guó)
7、全國(guó)第一家物業(yè)管理公司在( )誕生。
a、北京 b、上海c、廣州 d、深圳
8、1994年3月,建設(shè)部以第33號(hào)令頒布的(),為我國(guó)住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。
a、城市新建住宅小區(qū)管理辦法b、全國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定
c、全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)d、全國(guó)城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)
9、國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例自( )開始實(shí)施。
a、2002年5月b、2002年9月c、2003年9月d、2004年1月
10、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括( )。
a、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì) b、客戶管理服務(wù)c、安全服務(wù) d、環(huán)境保潔管理
11、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的特約性服務(wù)是具有()性質(zhì)的服務(wù)方式。
a、管理和被管理 b、服務(wù)和被服務(wù)c、整體和局部 d、環(huán)境保潔管理
12、當(dāng)住用人因特殊原因希望花錢買方便時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求,提供( )。
a、一般性服務(wù) b、特約性服務(wù)c、公共性服務(wù) d、公眾代辦性服務(wù)
13、在下列的闡述中,哪一項(xiàng)說(shuō)法是不正確的()。
a、早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊b、前期物業(yè)管理為早期介入打下良好基礎(chǔ)
c、前期物業(yè)管理是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)d、后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的延續(xù)
14、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各部門的權(quán)利與職責(zé)要非常明確,才能做到人人有事做,事事有人管,這體現(xiàn)了( )。
a、業(yè)主至上原則b、權(quán)責(zé)分明原則
c、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原則d、公平競(jìng)爭(zhēng)原則
15、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的( )。
a、權(quán)利機(jī)構(gòu)b、執(zhí)行機(jī)構(gòu) c、管理機(jī)構(gòu) d、附屬機(jī)構(gòu)
16、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理,體現(xiàn)了物業(yè)管理的( )原則。
a、權(quán)責(zé)分明b、業(yè)主主導(dǎo) c、統(tǒng)一管理 d、專業(yè)高效
17、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照“誰(shuí)享用,誰(shuí)受益,誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則,所收費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到( )
a、價(jià)格優(yōu)惠b、質(zhì)價(jià)相符
c、物美價(jià)廉 d、價(jià)格偏低
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18、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過(guò)( )的辦法,將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其它具有實(shí)力的專業(yè)公司。
a、承包b、簽定合同 c、雙方協(xié)商 d、中介
19、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ),管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到( )。
a、質(zhì)價(jià)相符b、能夠承受 c、價(jià)格優(yōu)惠 d、價(jià)格偏低
20、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問(wèn)題又十分復(fù)雜,在處理問(wèn)題時(shí)應(yīng)以()為依據(jù)。
a、企業(yè)的規(guī)章制度b、業(yè)主委員會(huì)章程
c、上級(jí)行政部門的指示d、法律、法規(guī)
21、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》不適用于( )。
a、高檔商品住宅b、普通商品住房 c、經(jīng)濟(jì)適用住房 d、集資建房
22、由海外投資者同國(guó)內(nèi)企業(yè)合資的物業(yè)管理企業(yè)屬于( )企業(yè)。
a、股份制b、聯(lián)營(yíng) c、民營(yíng) d、合資
23、注冊(cè)資本必須在1000萬(wàn)元以上的公司是( )。
a、有限公司b、有限責(zé)任公司 c、股份有限公司 d、股份合作公司
24、物業(yè)管理有限責(zé)任公司的( )是公司的經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)。
a、股東會(huì)b、董事會(huì) c、監(jiān)事會(huì) d、職代會(huì)
25、物業(yè)管理公司的()是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。
a、工程部b、管理部 c、產(chǎn)業(yè)部&
nbsp;d、租賃部
26、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或使用人投訴的部門是( )
a、管理部b、監(jiān)察部 c、客戶服務(wù)部 d、產(chǎn)業(yè)部
27、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。
a、業(yè)主直接進(jìn)行的b、通過(guò)房地產(chǎn)行政部門實(shí)現(xiàn)的
c、通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn)的d、通過(guò)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的
28、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
a、20% b、30%c、50%d、80%
29、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)
a、30% b、50%c、60%d、80%
30、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用( ),可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
a、滿一年b、滿兩年 c、一年以內(nèi) d、兩年以內(nèi)
31、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由( )組織召開。
a、房地產(chǎn)行政管理部門b、房屋出售單位
c、業(yè)主委員會(huì)d、物業(yè)管理公司
32、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得( )。
a、高于16℃ b、低于16℃ c、高于20℃d、低于20℃
33、我國(guó)中型寫
字樓的建筑面積一般在()。
a、1萬(wàn)平方米以下b、1-3萬(wàn)平方米c、3萬(wàn)平方米以上 d、5萬(wàn)平方米以上
34、我國(guó)寫字樓按功能可以分為( )三種類型。
a、一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)b、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)
c、大型、中型、小型d、單純型、綜合型、商住型
35、在寫字樓的管理方式中,委托服務(wù)型與自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的( )不同。
a、管理職能b、管理范圍c、產(chǎn)權(quán)狀況d、經(jīng)濟(jì)效益
36、寫字樓的管理方式不包括()
a、委托服務(wù)型 b、自主經(jīng)營(yíng)型c、專業(yè)服務(wù)公司型 d、有關(guān)部門委派型
37、與物業(yè)管理公司簽訂寫字樓物業(yè)管理合同的是()
a、大廈業(yè)主委員會(huì) b、大廈承租人c、大廈產(chǎn)權(quán)人 d、大廈投資人
38、寫字樓商務(wù)服務(wù)中心是( )為了方便客人,滿足客人需要設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
a、寫字樓業(yè)主 b、大廈承租人c、大廈業(yè)主委員會(huì) d、物業(yè)管理公司
39、寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是( )
a、物業(yè)的保值增值 b、物業(yè)的出租率c、資金的良性循環(huán) d、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)
40、在工業(yè)廠房外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告,應(yīng)( )
a、 經(jīng)廠長(zhǎng)辦公會(huì)同意b、經(jīng)職工代表大會(huì)批準(zhǔn)
c、事先向管理者申請(qǐng)d、事先經(jīng)工商部門批準(zhǔn)
41、工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物,不按要求造成的損失由( )
a、責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé) b、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)c、由雙方負(fù)責(zé) d、施工單位負(fù)責(zé)
42、在物業(yè)管理法律關(guān)系中( )法律關(guān)系占大多數(shù)。
a、刑事 &nbs
p; b、民事c、人事 d、行政
43、民事法律關(guān)系的主要特點(diǎn)不包括( )。
a、主體法律地位平等b、大多由當(dāng)事人自愿設(shè)立
c、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)對(duì)等d、主體之間有隸屬關(guān)系
44、法律規(guī)范的表達(dá)方式必須有一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嫿Y(jié)構(gòu),假定、處理、制裁在法學(xué)上稱之為法律規(guī)范3要素。其中( )是物業(yè)管理法律規(guī)范的核心。
a、假定 b、處理c、制裁 d、處理和制裁
45、民事責(zé)任主要表現(xiàn)為一種( )。
a、財(cái)產(chǎn)責(zé)任 b、侵害責(zé)任c、財(cái)務(wù)糾紛 d、財(cái)務(wù)歸屬
46、為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)( )的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
a、業(yè)主 b、開發(fā)商c、物業(yè)管理企業(yè) d、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)
47、物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照(),對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
a、物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定b、法律法規(guī)的規(guī)定
c、物業(yè)服務(wù)合同約定d、業(yè)主大會(huì)的決定
48、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的()選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 b、民主法治機(jī)制c、法律法規(guī)意識(shí) d、開拓創(chuàng)新意識(shí)
49、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
a、代表 b、維護(hù)
; c、代表和維護(hù) d、監(jiān)督和指導(dǎo)
50、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開()以前通知全體業(yè)主。
a、3日b、7日c、15日d、30日
51、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的( )。
a、權(quán)力機(jī)構(gòu)b、管理機(jī)構(gòu) c、執(zhí)行機(jī)構(gòu) d、附屬機(jī)構(gòu)
52、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的()。
a、業(yè)主公約b、物業(yè)服務(wù)合同
c、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議d、物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度
53、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定(),對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
a、業(yè)主公約b、業(yè)主臨時(shí)公約 c、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議d、物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度
54、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同應(yīng)當(dāng)包含()。
a、業(yè)主公約b、物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度
c、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則d、前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
55、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照( )在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
a、協(xié)議b、合同 c、調(diào)解d、規(guī)定
56、( )應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
a、施工單位b、建設(shè)單位 c、物業(yè)管理企業(yè)d、業(yè)主委員會(huì)
57、國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行( )制度。
a、資質(zhì)管理b、合格證書&
nbsp;c、職業(yè)資格證d、自治管理
58、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與()選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
a、業(yè)主b、業(yè)主委員會(huì) c、業(yè)主大會(huì)d、建設(shè)單位
59、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于( )
a、業(yè)主b、業(yè)主委員會(huì) c、開發(fā)建設(shè)單位d、物業(yè)管理企業(yè)
60、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由( )按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
a、業(yè)主b、物業(yè)管理企業(yè)
c、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)d、物價(jià)管理部門
二、多選題
61、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括()等房屋建筑的管理
a、工業(yè)廠房b、生產(chǎn)車間 c、倉(cāng)庫(kù)d、住宅區(qū)
62、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作難度較大,主要是因?yàn)? )
a、管理面廣收益低b、噪聲污染大 c、固定資產(chǎn)比重大d、維修保養(yǎng)費(fèi)用高
63、工業(yè)區(qū)環(huán)境污染的類型有( )
a、水體污染b、固體廢棄物污染 c、空氣和噪聲污染d、電磁波污染
64、特種物業(yè)包括()
a、機(jī)場(chǎng)b、車站 c、劇場(chǎng)d、碼頭
65、在酒店鑰匙管理的具體要求有( )
a、客房門鑰匙由前廳總服務(wù)臺(tái)負(fù)責(zé)b、酒店員工臨時(shí)借用萬(wàn)能鑰匙須及時(shí)交回
c、萬(wàn)能鑰匙分別由總經(jīng)理掌管和保安部門保管d、保險(xiǎn)柜鑰匙必須采取雙人雙鎖或3人3鎖
66、在學(xué)校物業(yè)管理中,安全管理尤為重要,應(yīng)向?qū)W生明確提出安全要求,這些具體要求包括( )
a、不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐&nbs
p; b、不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉各種線路
c、不準(zhǔn)留宿外來(lái)人員d、不準(zhǔn)往窗外扔各種物品
67、學(xué)校物業(yè)管理的特點(diǎn)有( )
a、管理對(duì)象復(fù)雜 b、管理時(shí)段性強(qiáng)c、對(duì)安全管理要求高d、管理具有互動(dòng)性
68、醫(yī)院物業(yè)管理的特點(diǎn)有( )
a、設(shè)備運(yùn)行具有連續(xù)性b、保潔工作具有專業(yè)性
c、安全保衛(wèi)工作具有特殊性d、物業(yè)管理具有時(shí)段性
69、物業(yè)管理違約責(zé)任是指一方不履行物業(yè)服務(wù)合同,依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)( )等民事責(zé)任。
a、繼續(xù)履行 b、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照c、采取補(bǔ)救措施d、賠償損失
70、民法是調(diào)整平等主體的( )的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
a、自然人之間 b、法人之間c、自然人與財(cái)產(chǎn)之間d、自然人與法人之間
71、民法對(duì)民事責(zé)任的規(guī)定主要包括( )
a、在什么情況下應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任b、在什么時(shí)候應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任
c、違反合同的民事責(zé)任的構(gòu)成d、承擔(dān)民事責(zé)任的方式
72、在我國(guó),法律和政策是互相聯(lián)系的,它們的聯(lián)系表現(xiàn)在( )
a、政策是法律的依據(jù)b、政策對(duì)法律起指導(dǎo)作用
c、法律對(duì)政策起制約作用d、法律是執(zhí)行政策的重要工具
73、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行的義務(wù)有( )
a、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則b、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán)
c、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作d、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
74、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮( )等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
a、業(yè)主和使用人的人數(shù)
b、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備
c、建筑物規(guī)模d、社區(qū)建設(shè)
75、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的( )等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
a、設(shè)施設(shè)備 b、建筑面積c、居住人數(shù) d、住宅套數(shù)
76、業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出()決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。
a、制定、修改業(yè)主公約b、制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
c、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)d、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案、并監(jiān)督實(shí)施。
77、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)( )等事項(xiàng)依法作出約定。
a、有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理b、業(yè)主的共同利益
c、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)d、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任
78、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就( )等事項(xiàng)作出約定。
a、業(yè)主大會(huì)召開的時(shí)間b、業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序
c、業(yè)主投票權(quán)確定辦法d、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期
79、遇有下列情況經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)( )
a、投標(biāo)人少于3個(gè) b、投標(biāo)人超過(guò)3個(gè) c、住宅規(guī)模較小的 d、具有非住宅物業(yè)的
80、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)( )等內(nèi)容進(jìn)行約定
a、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用 b、雙方的權(quán)利義務(wù)
c、專項(xiàng)維修資金的管理與使用 d、物業(yè)管理用房
81、物業(yè)使用人違反( )的規(guī)定,有關(guān)
第2篇 物業(yè)管理手冊(cè)－節(jié)能降耗控制程序
物業(yè)管理手冊(cè):節(jié)能降耗控制程序
1、目的
為了節(jié)約能源、資源、降低消耗,減少對(duì)環(huán)境的污染,提高經(jīng)濟(jì)效益,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于本公司環(huán)境管理體系所覆蓋部門節(jié)能降耗的控制。
3、職責(zé)
3.1管理部負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)節(jié)能降耗指標(biāo)的確定。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)節(jié)能降耗指標(biāo)的審核。
3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)節(jié)能降耗指標(biāo)的批準(zhǔn)。
3.4各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)本部門用水、用電等能耗、物耗指標(biāo)的控制、統(tǒng)計(jì)、分析。
3.5管理部負(fù)責(zé)辦公用品、車用燃料油等能耗、物耗指標(biāo)的控制、統(tǒng)計(jì)、分析,品質(zhì)部對(duì)落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.6各部門負(fù)責(zé)本部門節(jié)能降耗工作的實(shí)施和管理。
4、程序
4.1節(jié)能降耗指標(biāo)的制定與考核
4.1.1節(jié)能降耗指標(biāo)是指公司內(nèi)水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的耗用量,應(yīng)體現(xiàn)節(jié)能降耗的要求。
4.1.2每年年初由管理部根據(jù)上年度的實(shí)際消耗情況,確定出本年度的水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的消耗指標(biāo),編制公司《年度節(jié)能降耗計(jì)劃》經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由管理部統(tǒng)一下達(dá)。
4.1.3各部門每月26日前統(tǒng)計(jì)節(jié)能降耗指標(biāo)完成情況,填寫《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》報(bào)品質(zhì)部。
4.1.4品質(zhì)部每季度對(duì)各部門節(jié)能降耗指標(biāo)完成情況進(jìn)行檢查,填寫《品質(zhì)部抽檢單》,并對(duì)各部門進(jìn)行考核。具體執(zhí)行《節(jié)能降耗管理辦法》。
4.2實(shí)施管理
4.2.1公司實(shí)行集中領(lǐng)導(dǎo),分工負(fù)責(zé),按責(zé)任制要求將指標(biāo)層層分解。
a)品質(zhì)部負(fù)責(zé)制定《節(jié)能降耗管理辦法》職責(zé),定期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、抽查;
b)工程部和各物業(yè)服務(wù)中心按《基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序》做好設(shè)備的維修和記錄; c)管理部負(fù)責(zé)制定《辦公用品管理制度》、《節(jié)能降耗管理辦法》,對(duì)辦公用品和汽車燃料油消耗的統(tǒng)計(jì)和控制;
d)管理部每月依據(jù)車用燃料油消耗情況填寫《車用燃料油月消耗記錄》。
4.2.2各部門對(duì)能源、資源的使用實(shí)行科學(xué)管理、合理利用,嚴(yán)格執(zhí)行上述各項(xiàng)管理規(guī)定,努力降低各種能源、資源的消耗,杜絕各種浪費(fèi)和消除不應(yīng)發(fā)生的損失。
4.3各部門按照《各部門環(huán)境因素管理辦法》要求落實(shí)。
4.4本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《節(jié)能降耗管理辦法》
5.2《基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序》
5.3《辦公用品管理制度》
5.4《能源使用管理辦法》
6、相關(guān)記錄
6.1《年度節(jié)能降耗計(jì)劃》jw/jl-7.5.1-11-001
6.2《車用燃料油月消耗記錄》jw/jl-7.5.1-11-002
6.3《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》jw/jl-8.2.1-001
第3篇 某物業(yè)保安管理員面試問(wèn)題設(shè)計(jì)
物業(yè)保安管理員面試問(wèn)題設(shè)計(jì)
(一)直接式
1.面試者:
(1)(您好,請(qǐng)坐)請(qǐng)問(wèn)您以前參加過(guò)工作嗎('有'或'無(wú)');
(2)是在哪里干什么工作(在**干**工作);
(3)干了多長(zhǎng)時(shí)間(一年或其他);
(4)有沒(méi)有參加過(guò)軍訓(xùn)('有'或'無(wú)');
(5)有沒(méi)有參過(guò)軍('有'或'無(wú)');
(6)是什么兵種(武警或陸軍等等);
(7)文化程度如何('高中'或'中專'等等)
(8)有沒(méi)有賭博、酗酒等不良嗜好
(9)有什么愛好喜歡打牌嗎打什么牌賭錢嗎
(10) 物業(yè)管理員的原職是什么(以保護(hù)客戶生命財(cái)產(chǎn)安全為己任)。
以上問(wèn)答為共同部分。
2.面試者:
(1)在學(xué)校有沒(méi)有當(dāng)過(guò)班干部或?qū)W生會(huì)干部(試者為學(xué)生)
(2)有沒(méi)有參加過(guò)學(xué)校組織的文體活動(dòng)(學(xué)生)
(3)是什么活動(dòng)得過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)嗎(學(xué)生)
(4)在部隊(duì)時(shí)有沒(méi)有當(dāng)過(guò)班長(zhǎng)或副班長(zhǎng)(退伍兵)
(5)有沒(méi)有參加過(guò)正規(guī)的教學(xué)法集訓(xùn)或?qū)I(yè)集訓(xùn)(退伍兵)
(6)在部隊(duì)服役期間有沒(méi)有獲得過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)或表彰(退伍兵)
(7)是什么獎(jiǎng)勵(lì)(退伍兵)
(8)您在以前公司人際關(guān)系處理如何(有工作經(jīng)驗(yàn)者)
(9)在以前的公司有沒(méi)有任職過(guò)管理人員(有工作經(jīng)歷者)
(10)在以前的公司獲得過(guò)什么獎(jiǎng)勵(lì)沒(méi)有(有工作經(jīng)歷者)
(11)以前的公司組織過(guò)什么樣的培訓(xùn)您是否都參加過(guò)(有工作經(jīng)歷者)
(二)開放式
1.面試者:
(1)請(qǐng)您說(shuō)說(shuō)在學(xué)校學(xué)習(xí)幾年最大的收獲是什么(學(xué)生)
(2)進(jìn)入本公司工作,有什么樣的期望值(學(xué)生)
(3)做一名合格的物業(yè)管理員首先要具備很強(qiáng)的吃苦精神,你能吃苦嗎請(qǐng)您說(shuō)說(shuō)個(gè)人看法。(學(xué)生)
(4)您說(shuō)說(shuō)在部隊(duì)服役幾年最大的收獲是什么(退伍軍人)
(5)部隊(duì)期間體會(huì)最深或最令人難忘的一件事是什么請(qǐng)您說(shuō)一說(shuō)(退伍軍人)
(6) 到了地方工作,有沒(méi)有什么新的目標(biāo)或方向(退伍兵)
(7) 企業(yè)同樣需要有頑強(qiáng)的吃苦、奮斗與拼搏精神,您如何理解您能否做得到(退伍兵)
(8) 請(qǐng)您介紹一下您在以前公司的公司情況與工作情況(您在以前的公司工作這段時(shí)間有什么樣的收獲或感受到了碧桂園,您對(duì)自己有什么樣的期望值)(有工作經(jīng)歷者)
以上部分為針對(duì)不同的應(yīng)試者而設(shè)計(jì)的。
2.面試者:
(1)坐公共汽車,您會(huì)主動(dòng)給老人或行動(dòng)不便的人讓坐嗎
(2)當(dāng)您在巴士站執(zhí)勤時(shí),有客人提著很多東西上車又不便檢查他的卡時(shí),您會(huì)如何處理(先幫忙提東西上車然后檢查卡)
(3)但地上有垃圾,巡查經(jīng)過(guò)時(shí),您是如何處理(垃圾較少,可隨便撿起,垃圾數(shù)量較多,應(yīng)立即聯(lián)系阿姨)
(4)你認(rèn)為與人交往最主要的因素是什么為什么
(5)'三百六十行,行行出狀元',你如何理解
(6)有客人對(duì)您的工作不理解(或不滿意而故意)而辱罵您,甚至動(dòng)手推你,您如何處理
(7)碧桂園企業(yè)文化核心'碧桂園-給你一個(gè)五星級(jí)的家'內(nèi)在涵義如何理解
(8)發(fā)現(xiàn)有人打架如何處理(控制、上報(bào))
(9)您剛才說(shuō)您具備很強(qiáng)的心理承受能力,請(qǐng)您指出一例子予以說(shuō)明。
以上部分為共同回答部分。
(三)澄清式
1.請(qǐng)問(wèn)您在以前公司是因何原因辭職
2.剛才您說(shuō)是因?yàn)榧抑杏惺滦杌丶肄k理,但如果當(dāng)公司正是急需用人的時(shí)候,你還是要辭職嗎
3.您剛才說(shuō)到了進(jìn)入公司后期望有一個(gè)好的發(fā)展,請(qǐng)您說(shuō)說(shuō)您期望一個(gè)什么樣的發(fā)展(學(xué)生)
4.您說(shuō)您擅長(zhǎng)打籃球,請(qǐng)您示范幾個(gè)籃球動(dòng)作
5.您說(shuō)到在部隊(duì)期間參加軍訓(xùn),請(qǐng)您加以說(shuō)明或示范。(退伍兵)
6.您說(shuō)到離職的原因是為了尋求更大的發(fā)展,請(qǐng)說(shuō)說(shuō)您的'個(gè)人發(fā)展'。(有工作經(jīng)歷者)
7.如果公司并不能很快給你一個(gè)發(fā)展空間,您作何選擇
8.您能否與隊(duì)友們處理好關(guān)系或搞好團(tuán)結(jié)(能)如何搞好團(tuán)結(jié),請(qǐng)您加以說(shuō)明。
(四)自我評(píng)價(jià)
1.您分析一下自己的優(yōu)點(diǎn)或缺點(diǎn);
2.你評(píng)估一下自己的個(gè)性特征、自我開發(fā)意識(shí)及對(duì)待工作的態(tài)度;
3.你認(rèn)為自己的自我約束力如何
(五)結(jié)束:
恭喜您初步通過(guò)面試,希望您進(jìn)入公司后向好的員工看齊,繼續(xù)提高自己的綜合能力,不斷進(jìn)步;
(六)評(píng)估
1.口語(yǔ)發(fā)音;
2.思維是否敏捷
3.工作意識(shí)是否強(qiáng)
4.性格是否開朗、活潑
5.自我開發(fā)意識(shí)評(píng)估
第4篇 物業(yè)工程部日常管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)項(xiàng)目工程部日常管理作業(yè)指導(dǎo)書
(一)日常管理的主要工作內(nèi)容
1.0目的
加強(qiáng)工程部人員管理,提高管理和技能水平。
2.0范圍
適用工程部全體員工。
3.0內(nèi)容
3.1.1加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個(gè)方面入手,并適當(dāng)承擔(dān)其他工作,逐步實(shí)現(xiàn)一專多能,讓員工感到自已在各方面技能的較大提高,使員工產(chǎn)生榮譽(yù)感及自豪感。
3.1.2合理用人,要用員工所長(zhǎng),嚴(yán)格職能相符原則,將員工安排在合適崗位,使員工感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。
3.1.3管理人員要善于傾聽不同的意見,這樣可以從中得到很多有用的信息,知道自己的不足之處,以便提高管理水平。同時(shí)也能了解員工的真實(shí)想法,從而才能調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。
(二)設(shè)備運(yùn)行管理
1.0目的
加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)工作,保證設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行,做好后勤保障工作。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項(xiàng)目。
3.0內(nèi)容
3.1.1嚴(yán)格按設(shè)備的操作規(guī)程對(duì)設(shè)備進(jìn)行正確操作。
3.1.2安排員工巡查,根據(jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查。
3.1.3及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問(wèn)題,及早解決。
(三)計(jì)劃性維修管理
1.0目的
加強(qiáng)工程部維修計(jì)劃性,提高設(shè)備設(shè)施完好率,延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項(xiàng)目。
3.0內(nèi)容
3.1.1制定設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并實(shí)施。
3.1.2建立設(shè)備檔案資料卡。
3.1.3將德融物業(yè)所管轄的區(qū)域內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計(jì)劃網(wǎng)的設(shè)備列出,參考設(shè)備使用說(shuō)明書、使用手冊(cè)、安裝調(diào)試手冊(cè)等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容,建立設(shè)備臺(tái)帳登記卡。并按說(shuō)明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容。
3.1.4建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。
3.1.5編制設(shè)備計(jì)劃維護(hù)總表。
3.1.6將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到計(jì)劃維護(hù)總表中,并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃一覽表。
3.1.7檢查維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)行情況。
3.1.8維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上填寫工作記錄,包括所用時(shí)間,檢查結(jié)果等,并簽字交回。技術(shù)主管及主管工程師要對(duì)維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查,考核其工作質(zhì)量。
(四)設(shè)備巡視管理
1.0目的
加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的日常巡視工作,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及時(shí)處理,防患于未然。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項(xiàng)目。
3.0內(nèi)容
3.1.1巡視流程--------------------略
3.1.2
3.1.3巡視內(nèi)容:巡視所有設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況,檢查外圍的燈具、照明器械,樣板樓的電氣運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
(五)節(jié)能運(yùn)行管理
1.0目的
加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理,最大限度的降低運(yùn)行成本,節(jié)能增效。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項(xiàng)目。
3.0內(nèi)容
3.1.1使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài)。
3.1.2合理安排公共區(qū)域照明時(shí)間和照度,做到人走燈滅。
3.1.3確保冷凍水管、熱水管保溫層完好,防止冷、熱損耗。
3.1.4合理安排設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間。
3.1.5準(zhǔn)時(shí)抄表,監(jiān)視能源消耗。
3.1.6盡可能讓設(shè)備處于合理的運(yùn)行狀態(tài)。
(六)設(shè)備資料建檔及管理
1.0目的
加強(qiáng)設(shè)備檔案資料管理,便于今后的維修保養(yǎng)工作。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項(xiàng)目。
3.0內(nèi)容
3.1.1建立設(shè)備臺(tái)帳并對(duì)管轄范圍內(nèi)的每一臺(tái)設(shè)備建立設(shè)備卡片。設(shè)備卡片應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號(hào)、型號(hào)、安裝地點(diǎn)、制造廠,供應(yīng)商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù),其他數(shù)據(jù)、備件存放地點(diǎn)、維護(hù)保養(yǎng)要點(diǎn),檢修時(shí)間及內(nèi)容、事故分析等項(xiàng)。
3.1.2建立所有工程技術(shù)資料、圖紙及設(shè)備使用說(shuō)明書的臺(tái)帳并進(jìn)行分類保管。
3.1.3制定資料檔案的借閱制度,并認(rèn)真執(zhí)行。
(七)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
1.0目的
統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),提高驗(yàn)收質(zhì)量。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項(xiàng)目。
3.0內(nèi)容
新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
3.1主體結(jié)構(gòu)
3.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。
3.1.2鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫,不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。
3.1.3木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害,其構(gòu)件的自動(dòng)檢索須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。
3.1.4磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫。
3.2外墻不得滲水
3.3屋面
3.3.1各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定,排水暢通,無(wú)積水,不滲漏。
3.3.2平屋面應(yīng)有隔熱措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。
3.3.3陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、溝、落水管應(yīng)牢固,接口嚴(yán)密,不滲漏。
3.4樓地面
3.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平正,接縫均勻順直,無(wú)缺棱掉角。
3.4.2衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、浴洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏。
3.4.3木樓地面應(yīng)理整牢固,接縫密合。
3.5裝修
3.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固,無(wú)翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙
嚴(yán)密,木門窗縫隙適度。
3.5.2進(jìn)戶門不得使用膠合板制作,門銷應(yīng)安裝牢固,底上窗、樓梯公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。
3.5.3木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密,不露釘帽,必須釘牢。
3.5.4門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。
3.5.5抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。
3.5.6飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘貼牢固,陰陽(yáng)角與線腳順直,無(wú)缺棱掉角。
3.5.7油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。
3.6電氣
3.6.1電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直,過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí),連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間的地絕緣電阻值不得小于1mω/kv。
3.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電器接地裝置。
3.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。
3.6.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。
3.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行,牽引機(jī)的噪聲和震動(dòng)不得超過(guò)電器裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。
3.6.6對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅,電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置電視共用天線。
3.6.7除上述要求外,同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性'低壓電氣裝置規(guī)程'的有關(guān)要求。
3.7水、消防
3.7.1管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。
3.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗(yàn)口的應(yīng)設(shè)置便于檢修。
3.7.3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò)8m,并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。
3.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全,制動(dòng)靈活。
3.7.5水泵安裝平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。
3.7.6消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求,并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。
3.8采暖
3.8.1采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間,必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。箱罐等壓力窗口應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷,安裝完畢后,必須具備有關(guān)部門的檢驗(yàn)合格簽證。
3.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈活、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。
3.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支架、吊架應(yīng)牢固。
3.8.4設(shè)備、管理不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。
3.9附屬工程及其它
室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。
3.9.1化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無(wú)垃圾雜物,進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。
3.9.2明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。
3.9.3房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。
3.9.4房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱,其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通,無(wú)阻塞物。
3.9.5單體工程必須做到完工料凈場(chǎng)地清,臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。
第5篇 物業(yè)管理知識(shí)模擬試題
物業(yè)管理知識(shí)模擬試題
一、單選題(每題1分,滿分60分)
1、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的( )。
a 德國(guó) b 美國(guó) c 英國(guó) d 法國(guó)
2、( )是指房屋從開發(fā)、營(yíng)銷到使用管理的全過(guò)程。
a 物業(yè)管理 b 房地產(chǎn) c 不動(dòng)產(chǎn) d 單元性地產(chǎn)
3、因?yàn)槲飿I(yè)具有(),所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì),要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。
a 穩(wěn)定性 b 固定性 c 耐久性 d 多樣性
4、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造( )這一中心開展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。
a 經(jīng)濟(jì)效益 b 社會(huì)效益 c 安居樂(lè)業(yè) d 保值增值
5、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是( )。
a 維修 b 管理 c 經(jīng)營(yíng) d 服務(wù)
6、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括( )。
a 財(cái)務(wù)管理 b 保潔管理 c 環(huán)境經(jīng)營(yíng) d 車輛管理
7、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)由( )進(jìn)行。
a 房地產(chǎn)開發(fā)商 b 房地產(chǎn)行政管理部門 c 業(yè)主和使用人 d 物業(yè)管理公司
8、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托以后,成為物業(yè)的具體管理者,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的( )原則。
a 產(chǎn)權(quán)'經(jīng)營(yíng)權(quán)分離 b 業(yè)主之上 c 專業(yè)高效 d 公平競(jìng)爭(zhēng)
9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過(guò)( )的辦法,將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)力的專業(yè)公司。
a 承包 b 簽訂合同 c 雙方協(xié)商 d 中介
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第6篇 某某寫字樓物業(yè)管理前期介入
某寫字樓項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入
物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,詳盡登記造冊(cè)存檔,為將來(lái)的物業(yè)管理工作開個(gè)好頭,夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
總體來(lái)講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個(gè)時(shí)段與內(nèi)容:
施工期物業(yè)管理
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理
其他前期準(zhǔn)備工作
前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度
1 施工期物業(yè)管理工作
1.1 盡快熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄;
1.2 了解設(shè)計(jì)和施工狀況,各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等;
1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題,與發(fā)展商協(xié)商,進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn);
1.4 對(duì)影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題,及時(shí)與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時(shí)無(wú)法解決時(shí),列出整改報(bào)告,提交發(fā)展商備案處理。
2 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,cpm將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作,除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;
2.2 出席有關(guān)工程的會(huì)議,參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查,建立調(diào)試檔案;
2.3 及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時(shí)通報(bào)發(fā)展商。
2.4 參與設(shè)備的調(diào)試
將工程技術(shù)人員分成四個(gè)小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項(xiàng)目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí),根據(jù)了解的實(shí)際情況,編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。
3 大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理
3.1 大廈工程竣工驗(yàn)收
**工程竣工并開始驗(yàn)收,管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題,并作好驗(yàn)收記錄,屬于必須解決的及時(shí)書面呈交施工管理方協(xié)助,并報(bào)發(fā)展商。
3.2 物業(yè)接管驗(yàn)收
物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行,也可同時(shí)進(jìn)行。由于相關(guān)的交接方不同,驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對(duì)待。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查;而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查,大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其它交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。
3.3 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無(wú)滲水;地下室墻面有無(wú)滲水,地面有無(wú)空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;前廣場(chǎng)及架空層綠化小品,地面有無(wú)空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護(hù)攔及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示;公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。
c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠;各強(qiáng)電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。
e. 電梯系統(tǒng):各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。
f. 空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;
g. 弱電系統(tǒng):消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動(dòng)化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。
b. 技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
c. 驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。
3.5 其他交接
a. 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同(保修協(xié)議也可)等。
c. 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。
3.6 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)
a. 在接管驗(yàn)收前,管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等),同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
b. 接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類
型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。
c. 針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,若屬于必須改正的,書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修;一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)發(fā)展商認(rèn)可:屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目,報(bào)告發(fā)展商記錄備案。
4 其它前期準(zhǔn)備工作
4.1 室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入
根據(jù)**室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患,報(bào)告施工管理方采取措施,以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。
4.4 外部公共關(guān)系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。
4.5 客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備
在**大廈客戶全面進(jìn)駐之前,cpm將主動(dòng)與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場(chǎng)所、日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等,并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過(guò)程中,管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運(yùn)工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對(duì)其它單位的影響。
5 前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度
5.1 人員安排計(jì)劃
根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度,**管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。
a. 施工期人員安排及職責(zé)
成立前期物業(yè)管理小組,組長(zhǎng)1人,由cpm副總經(jīng)理?yè)?dān)任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營(yíng)管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標(biāo)15天后,赴**施工現(xiàn)場(chǎng)與施工管理方會(huì)晤,安排進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出具體的**《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營(yíng)策劃方案》等。
派長(zhǎng)駐**施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員1人,在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。
b. 設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)
成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng),由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng),參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。
c. 接管驗(yàn)收前3個(gè)月人員安排與職責(zé)
接管驗(yàn)收前3個(gè)月,cpm派往**的7名管理骨干將全部到位,負(fù)責(zé)**物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。
此階段cpm將適時(shí)派出由副總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員4~5人參與接管驗(yàn)收,擬訂**《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》,協(xié)助管理處開展工作。
接管驗(yàn)收前1個(gè)月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進(jìn)度
根據(jù)**實(shí)際情況和行業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標(biāo)15天后開展前期管理。
**大廈前期介入工作進(jìn)度表
月份 項(xiàng)目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業(yè)管理委托合同》
施工管理方的初次會(huì)晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》
參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試
盆藝擺放
崗?fù)?、道閘與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案
竣工驗(yàn)收
物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收(包括備品備件)
物業(yè)各種資料交接
返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行
清潔開荒
公眾文件送審并發(fā)布
準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐
物資裝備的準(zhǔn)備
外部公共關(guān)系的建立
全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行
第7篇 某物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)主管質(zhì)崗位職
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)主管質(zhì)崗位職
*嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律,遵循會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)核算原則,對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理和會(huì)計(jì)核算中心的問(wèn)題提出建議和改進(jìn)辦法。
*配合會(huì)計(jì)主管,完成憑證錄入工作,編制會(huì)計(jì)報(bào)表及要求的財(cái)務(wù)分析資料。
*對(duì)發(fā)票、收據(jù)、支票的領(lǐng)、用、存進(jìn)行管理。
*負(fù)責(zé)各項(xiàng)目現(xiàn)金支出審核,包括日常費(fèi)用報(bào)銷,材料采購(gòu)支出及公司其他費(fèi)用支出的審核。
*負(fù)責(zé)與工程部、辦公室配合,做好庫(kù)存物品及設(shè)備的盤點(diǎn)及登記入帳。
*督促項(xiàng)目欠費(fèi)清繳工作。
*檢查項(xiàng)目日常財(cái)務(wù)工作。
第8篇 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介質(zhì)量手冊(cè)
物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介(質(zhì)量手冊(cè))
**物業(yè)管理有限公司系**房地產(chǎn)有限公司全資下屬企業(yè),成立于1999年,經(jīng)營(yíng)范圍主要是物業(yè)管理,公司目前設(shè)有經(jīng)理室、綜合管理部、保安部、工程部等部門?，F(xiàn)管轄的物業(yè)有**大廈、**園,管理的物業(yè)面積達(dá)3萬(wàn)平方米。公司現(xiàn)有工作人員50多人,公司管理人員均有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),其中部門經(jīng)理以上管理人員、專業(yè)技術(shù)人員均經(jīng)過(guò)國(guó)家主管部門的培訓(xùn)考核,持證上崗。
公司全體員工以滿足業(yè)主和住戶的需求為中心,堅(jiān)持'舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅、發(fā)展'的質(zhì)量方針,讓業(yè)主和住戶得到最良好的服務(wù)。
公司以現(xiàn)代化的理念管理物業(yè),建立了符合gb/t19001-2000標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理體系和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng),優(yōu)質(zhì)、高效地向業(yè)主和住戶提供滿意的服務(wù)。在管理中我們嚴(yán)格地遵守國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī),保障業(yè)主和住戶的利益。
公司目前正在進(jìn)一步努力,爭(zhēng)取早日達(dá)到全面優(yōu)秀管理大廈的標(biāo)準(zhǔn)要求。
地址:**省**市**路**大廈一層
電話:** 傳真:**
聯(lián)系人:**
第9篇 物業(yè)裝修管理流程范本
1、目的
通過(guò)對(duì)業(yè)主裝修控制,確保裝修符合規(guī)定要求。
2、范圍
適用于業(yè)主入住后進(jìn)行裝修的全部過(guò)程。
3、職責(zé)
(1)物業(yè)公司工程維修中心負(fù)責(zé)制定《房屋裝修管理規(guī)定》,并進(jìn)行定期的裝修檢查。
(2)管理處負(fù)責(zé)辦理具體的裝修手續(xù)并進(jìn)行裝修過(guò)程的管理。
4、內(nèi)容
(1)裝修申報(bào)
a、裝修方案的審批。業(yè)主裝修前需填寫房屋裝修審批表,將擬定裝修方案及相關(guān)資料報(bào)管理處審批。
a、無(wú)違反相關(guān)規(guī)定的一般裝修方案,管理處可進(jìn)行審批。
b、結(jié)構(gòu)、管線、外觀等有重大變動(dòng)的裝修,管理處需將相關(guān)資料報(bào)開發(fā)商工程部審批。
b、裝修施工單位的審查。[[業(yè)主裝修前攜帶裝修施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、施工人員身份證明等資料報(bào)管理處,管理處對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行審查。
c、辦理施工許可證。裝修方案、裝修施工單位審查合格后,管理處與業(yè)主簽定《房屋裝修管理協(xié)議書》,按照相關(guān)規(guī)定收取裝修押金,辦理裝修施工許可證及裝修施工人員出入證等相關(guān)手續(xù)
(2)裝修施工過(guò)程的管理
a、裝修過(guò)程中,管理處負(fù)責(zé)裝修管理的人員每天檢查裝修情況,嚴(yán)格按《裝修管理規(guī)定》的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)檢查,發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定的,按相關(guān)規(guī)定要求業(yè)主整改,對(duì)于拒不執(zhí)行的,可根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行。
b、房屋裝修完畢,管理處按《房屋裝修管理規(guī)定》進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)于不符合要求的,督促業(yè)主及時(shí)改正后再進(jìn)行驗(yàn)收。
c、從驗(yàn)收合格之日起十日內(nèi)管理處對(duì)裝修情況復(fù)驗(yàn),合格后將押金退還業(yè)主
,施工單位的裝修押金在業(yè)主入住后三個(gè)月經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后退還裝修押金。
d、裝修管理資料應(yīng)放入業(yè)主檔案內(nèi),保存至業(yè)主搬遷后。
第10篇 華神物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
華神物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
1、基本情況
名 稱:e華神物業(yè)管理有限公司法人代表:z
注冊(cè)地點(diǎn):**市高新區(qū)桂溪工業(yè)園 注冊(cè)資本:300萬(wàn)元
物業(yè)管理面積及類型:總管理面積達(dá)20萬(wàn)平方米,其中:住宅小區(qū)約3
萬(wàn)平米、寫字樓約6萬(wàn)平米、工廠物業(yè)約15萬(wàn)平米。
企業(yè)資質(zhì):臨時(shí)
企業(yè)人才結(jié)構(gòu)
總數(shù) 本科 大專 中專以上 其他人員
158 5 52 68 33
工程師 會(huì)計(jì)師 擁有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格的管理人員
2 2 25
機(jī)構(gòu)總經(jīng)辦、綜合管理部、質(zhì)控部、市場(chǎng)拓展部、經(jīng)營(yíng)管理部、財(cái)務(wù)部
備注
2、公司簡(jiǎn)介
e華神物業(yè)管理有限公司是以e華神集團(tuán)控股60
第11篇 物業(yè)管理員住宅小區(qū)的物業(yè)管理試題
一、單選題
90、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個(gè)根本標(biāo)志是,是否具備( )
a、建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 b、室內(nèi)活動(dòng)的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設(shè)施 c、按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設(shè),并以投入使用 d、是相對(duì)封閉、獨(dú)立的住宅群體或住宅區(qū)域
91、住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要對(duì)象是( )
a、房屋 b、業(yè)主 c、設(shè)備 d、環(huán)境
92、( )是最容易被管理控制的因素、也是住宅小區(qū)構(gòu)成中最重要的因素。
a、人為環(huán)境 b、地理環(huán)境 c、自然環(huán)境 d、社會(huì)環(huán)境
93、1994年6月,我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在( )出臺(tái)。
a、北京 b、青島 c、廣州 d、深圳
94、住宅小區(qū)物業(yè)管理是( )過(guò)程。
a、超期管理 b、靜態(tài)管理 c、動(dòng)態(tài)管理 d、靜態(tài)、動(dòng)態(tài)管理
95、物業(yè)開發(fā)商可以通過(guò)與物業(yè)管理公司簽訂( ),委托其介入物業(yè)的前期管理和銷售工作。
a、托管合同 b、臨時(shí)委托合同 c、永久性合作協(xié)議 d、合作備忘錄
96、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的關(guān)鍵性問(wèn)題是( )
a、創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益 b、減少漏交管理費(fèi)的現(xiàn)象 c、使住宅小區(qū)居民滿意 d、協(xié)調(diào)好業(yè)主之間的關(guān)系
97、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來(lái)限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。 k#c
a、經(jīng)常性的監(jiān)督檢查 b、業(yè)主委員會(huì)的督促 c、廣大業(yè)主的自覺性 d、簽定公約或管理制度
98、在新開發(fā)物業(yè)驗(yàn)收之前,通常由開發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽定( )。
a、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書 b、前期物業(yè)委托管理合同 c、臨時(shí)物業(yè)委托管理合同 d、永久性合作協(xié)議
99、業(yè)主全面有效行使對(duì)物業(yè)的管理權(quán)是在( )以后。
a、第一個(gè)業(yè)主入住一年 b、全部業(yè)主入住 c、成立業(yè)主委員會(huì) d、接管驗(yàn)收
100、業(yè)主公約簽定的條件是小區(qū)入住率達(dá)( )以上,已入住業(yè)主中持有產(chǎn)權(quán)( )以上。
a、30%,30% b、30%,50% c、50%,50% d、50%,80%
101、住戶手冊(cè)較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系,由( )編制。
a、物業(yè)管理公司 b、業(yè)主委員會(huì) c、特產(chǎn)辦事處 d、房地產(chǎn)行政管理部門
102、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )
a、行政性管理 b、監(jiān)督式管理 c、協(xié)商式管理 d、文件化管理
103、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求有( )。
a、房屋完好率達(dá)98%以上 b、居民滿意率達(dá)90%以上 c、房屋零修及時(shí)率達(dá)100% d、新建小區(qū)公共綠地人均3平方米以上
104、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得( )
a、高于16oc b、低于16 oc c、高于20oc d、低于20oc
105、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均( )平方米以上
a、0.5 b、1 c、2 d、3
106、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定對(duì)管理單位的評(píng)議滿意率達(dá)( )。
a、90%以上 b、95%以上 c、98%以上d、100%
107、實(shí)行( )管理是指把設(shè)施的運(yùn)行劃分為優(yōu)、良、差三個(gè)級(jí)別,對(duì)不同級(jí)別的設(shè)施運(yùn)行采用不同的管理措施。
a、動(dòng)態(tài) b、靜態(tài) c、多元化 d、狀態(tài)化
108、對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)實(shí)行狀態(tài)化管理是因?yàn)? )。
a、管理者的管理手段在不斷地變化 b、住宅小區(qū)的居民在不斷地變化 c、物業(yè)在使用過(guò)程中不斷發(fā)生變化 d、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常發(fā)生變化
二、多選題
; 109、住宅小區(qū)由( )構(gòu)成。
a、居民 b、居住面積 c、居住設(shè)施 d、居住環(huán)境
110、住宅小區(qū)房屋按產(chǎn)權(quán)劃分有( )。
a、異產(chǎn)毗連房屋 b、私人房屋 c、集體房屋 d、國(guó)有公有房屋
111、居民個(gè)人對(duì)自己擁有所有權(quán)的房屋享有( )等法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。
a、占有權(quán) b、享用權(quán) c、排他權(quán) d、處置權(quán)
112、在法律允許的范圍內(nèi),居民對(duì)自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋可以( )
a、 租 b、出售 c、抵押 d、贈(zèng)與
113、1994年3月國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》為我國(guó)城市住宅小區(qū)管理( )奠定了基礎(chǔ)。
a、正規(guī)化 b、自動(dòng)化 c、法制化 d、現(xiàn)代化
114、住宅小區(qū)物業(yè)管理主體由( )組成。
a業(yè)主和業(yè)主大會(huì) b、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司 c、政府相關(guān)部門 d、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位
115、iso9000質(zhì)量體系認(rèn)證最終要達(dá)到的目的是( )。
a、精神文明建設(shè) b、提高人的素質(zhì) c、以質(zhì)量保持市場(chǎng) d、以質(zhì)量擴(kuò)大市場(chǎng)
116、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,必須達(dá)到98%以上的指標(biāo)有( )。
a、房屋完好率 b、群眾滿意率 c、零修及時(shí)率 d、各種費(fèi)用收繳率
117、住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則包括( )。
a、依法管理原則 b、有償服務(wù)原則 c、狀態(tài)化管理原則 d、專業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)化管理相結(jié)合原則
118、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司實(shí)行( )的服務(wù)原則。
a、有償 b、低價(jià) c、高檔 d、高效
119、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)有( )。
a、重服務(wù) b、重物不重人 c、重人不重物 d、重開發(fā)利用
三、判斷題
120、( )住宅小區(qū)是指建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全、已建成并投入使用的、相對(duì)封閉獨(dú)立的住宅群體或住宅區(qū)域。
121、( )自然環(huán)境如何將直接影響人們的身體健康,所以,它是衡量住宅小區(qū)物業(yè)管理水平最直接、最重要的標(biāo)志。
122、( )住宅小區(qū)最大特點(diǎn)是相對(duì)封閉獨(dú)立、居住功能單一、居民居住集中。
123、( )住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化是指一個(gè)住宅小區(qū)由眾多具有居民所有權(quán)房屋組成。
124、( )住宅小區(qū)公共設(shè)施社會(huì)化是指小區(qū)內(nèi)的所有房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備都屬于公有,形成公有社會(huì)化格局。
125、( )住宅小區(qū)物業(yè)管理的動(dòng)態(tài)管理指的就是狀態(tài)化管理。
126、( )iso9000族的核心就是創(chuàng)名牌企業(yè)。
127、( )住戶手冊(cè)是強(qiáng)制性、具有一定法規(guī)約束力的執(zhí)行性文件
128、( )住宅小區(qū)物業(yè)管理手段是先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)在管理工作中的應(yīng)用。
129、( )住宅小區(qū)的一切物業(yè)都是為小區(qū)居民居住和生活服務(wù)的,使住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值,物盡其用,是住宅小區(qū)物業(yè)管理的最大職能。
130、( )住宅小區(qū)物業(yè)管理主體是由多方面構(gòu)成,如果不依法進(jìn)行權(quán)利之間的界定,住宅小區(qū)物業(yè)管理工作就容易發(fā)生混亂。
131、( )物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的確定,不僅要考慮補(bǔ)償服務(wù)過(guò)程中的生產(chǎn)和人力消耗,還要考慮按規(guī)定繳納的稅金。
第12篇 物業(yè)管理員工文明用語(yǔ)培訓(xùn)
物業(yè)管理公司員工文明用語(yǔ)培訓(xùn)
1、用語(yǔ):
1.1當(dāng)外來(lái)人員進(jìn)入辦公區(qū),需要驗(yàn)證時(shí):
'先生/小姐請(qǐng)留步,麻煩您出示證件。'
'謝謝,您請(qǐng)進(jìn)。'
'對(duì)不起,無(wú)證不準(zhǔn)進(jìn)入,這是本公司的規(guī)定。'
'先生/小姐,您找誰(shuí)是否提前預(yù)約'。
1.2對(duì)客戶、領(lǐng)導(dǎo)或職工打招呼時(shí):
'早上好'、'您好'、'請(qǐng)進(jìn)'、'再見,您慢走'。
1.3有物品出入商場(chǎng)時(shí):
'先生/小姐,您是否辦理相關(guān)手續(xù)攜帶物品請(qǐng)您從地下室出入。'
'對(duì)不起,攜帶物品需辦理相關(guān)手續(xù),麻煩您去管理部辦理《物品出入單》,經(jīng)確認(rèn)后,方可放行。'
1.4值班人員接聽電話或有人借用電話時(shí):
'您好,這里是物業(yè)公司保安部,請(qǐng)問(wèn)有什么事情需要我?guī)兔?
'請(qǐng)問(wèn)您找誰(shuí)'
'請(qǐng)稍等一下。'
'對(duì)不起,根據(jù)公司規(guī)定辦公電話不準(zhǔn)外借,很抱歉。'。
2、服務(wù):
2.1站崗的姿勢(shì)要求:兩臂自然下垂,挺胸抬頭,精神飽滿。不準(zhǔn)將手插在褲袋或背手,不能流露出疲倦的樣子。站立時(shí)不準(zhǔn)兩腿交叉或單腿伸得過(guò)長(zhǎng),倚靠在墻上。
2.2走路的姿勢(shì)要求:步伐端正、輕盈,肩部不得左右搖晃,抬頭挺胸。
2.3對(duì)來(lái)訪的客人打招呼時(shí),應(yīng)做到有呼必應(yīng),有問(wèn)必答,百問(wèn)不厭。
2.4保安員要熟悉商場(chǎng),并能準(zhǔn)確回答各層布局。
第13篇 物業(yè)管理師技能考試題新
物業(yè)管理師技能試題
1、 物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求
物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮,更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有:
1)、物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用、美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。
2)、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。
3)、設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。
4)環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
5)、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
2、 物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備包括那些方面的工作
1)、人員準(zhǔn)備,綜合素質(zhì)高。
2)、資料準(zhǔn)備,對(duì)方的資料和法規(guī)。
3)、設(shè)備準(zhǔn)備,車輛、器材。
4)、資金準(zhǔn)備。
3、 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作應(yīng)該注意反映那些問(wèn)題
1)、配套設(shè)施的完善問(wèn)題。
2)、水電供應(yīng)容量問(wèn)題。
3)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。
4)、垃圾處理方式。
5)、高層建筑物外觀的清潔問(wèn)題。
6)、消防設(shè)施問(wèn)題。
7)、物業(yè)管理需要的設(shè)備問(wèn)題。
8)、對(duì)建筑材料得意見。
9)、其他問(wèn)題。
4、 物業(yè)建設(shè)階段的工作應(yīng)從哪些方面對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督
1) 監(jiān)督工程質(zhì)量,漏水、滲水問(wèn)題,水電管線的布置。
2) 監(jiān)督建設(shè)工程,是否按圖紙施工,建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。
3) 監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)過(guò)程。
4) 監(jiān)督特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過(guò)程。
5、 擬管項(xiàng)目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容
1) 項(xiàng)目的位置。
2) 項(xiàng)目的面積。
3) 項(xiàng)目建筑情況。
4) 配套交通狀況。
5) 消防、安保、清潔等設(shè)施狀況。
6) 項(xiàng)目性質(zhì)及特色。
7) 政府的支持、扶持和介入程度。
8) 開發(fā)商的背景。
9) 周邊環(huán)境狀況。
6、 竟標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查的主要內(nèi)容,從什么渠道得到信息
1) 派人實(shí)地考察。
2) 從新聞媒介收集信息。
3) 向政府有關(guān)部門了解。
4) 其他途徑。
7、 怎樣對(duì)住區(qū)人員自然狀況進(jìn)行分析
1) 總?cè)藬?shù),它決定需求的總體規(guī)模。
2) 性別,不同性別具有需求的差異性。
3) 年齡,不同年齡段有需求的特殊性。
4) 職業(yè)和學(xué)歷,這決定了需求的種類和檔次。
5) 民族,不同民族的生活習(xí)慣各異。
6) 經(jīng)濟(jì)收入,收入水平直接決定需求水平。
8、 我們應(yīng)該按什么思路對(duì)住區(qū)人員需求進(jìn)行分析
1) 按需求的對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。
2) 按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設(shè)施是必須的,滿足彈性大的公共設(shè)施應(yīng)從實(shí)際出發(fā),注意提高其效益。
3) 按需求的條件分為現(xiàn)實(shí)的需求和潛在的需求。
4) 馬斯洛的需求層
次劃分法:生理、安全、社會(huì)、尊重、自我實(shí)現(xiàn)需求。
5) 人的需求是由低級(jí)向高級(jí)不斷發(fā)展。
6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對(duì)性。
9、 怎樣分析用戶需求特性
1) 對(duì)象性,人的需求總是指向某種物品和事物的,管區(qū)的各種設(shè)施越能滿足人們的需求,就越能激發(fā)人的需求。
2) 條件性,人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的,最主要的條件是購(gòu)買能力。
3) 欲求性,需求一旦產(chǎn)生就會(huì)形成一種欲望,進(jìn)而產(chǎn)生消費(fèi)動(dòng)機(jī)。
4) 關(guān)連性,前一種需求得到滿足,后一種需求就會(huì)產(chǎn)生。
5) 反復(fù)性,有些需求會(huì)產(chǎn)生周而復(fù)始的現(xiàn)象。
6) 選擇性,對(duì)品種或地點(diǎn)的選擇。
10、 如何進(jìn)行對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)情況的調(diào)查
1) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況調(diào)查,對(duì)手有多少,分布如何,具體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)
2) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力調(diào)查,資金、規(guī)模、業(yè)績(jī)、技術(shù)水平和經(jīng)營(yíng)水平。
3) 競(jìng)爭(zhēng)者成功的奧妙。
4) 本企業(yè)與之競(jìng)爭(zhēng)成功的機(jī)會(huì)有多大。
11、 擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作
1) 組建工作班子。
2) 對(duì)人員進(jìn)行培訓(xùn)。
3) 準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)。
4) 準(zhǔn)備設(shè)備。
5) 準(zhǔn)備相關(guān)資料。
12、 物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容
1) 物業(yè)管理檔次,物業(yè)的類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎(chǔ),管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。
2) 物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)的類型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
3) 物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算,物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理,物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
13、 物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)
1) 項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃。
2) 管理模式,包括:運(yùn)作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制。
3) 人力資源管理,人員的配備、培訓(xùn)、管理。
4) 規(guī)章制度建設(shè),規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化管理。
5) 經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo),經(jīng)營(yíng)、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。
6) 社區(qū)文化建設(shè)與社會(huì)服務(wù)。
7) 財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算。
8) 日常管理。
9) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施。
14、 制定物業(yè)管理方案的主要步驟
1) 成立機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)人員。
2) 準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料。
3) 項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查。
4) 研究分析調(diào)查資料。
5) 確立管理檔次、管理目標(biāo)。
6) 確立主要措施和服務(wù)管理項(xiàng)目。
7) 經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
8) 草擬方案文本。
9) 向?qū)＜翌檰?wèn)咨詢。
10) 送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。
11) 修改、研討、可行性研究。
12) 定稿、實(shí)施、反饋。
15、 制定物業(yè)管理方案的主要方法
1) 經(jīng)理意見法。經(jīng)理意見為主,征求意見為基礎(chǔ)。
2) 內(nèi)部征詢法。廣泛征求意見,綜合歸納后制訂。
3) 學(xué)習(xí)借鑒法。借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路。
4) 專家意見法。在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請(qǐng)專家協(xié)助制訂。
5) 綜合制
定法。綜合運(yùn)用以上四種方法制定。
16、 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容
1) 員工管理?xiàng)l例:勞動(dòng)用工制度,員工行為規(guī)范,員工福利制度,企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。
2) 各部門的職責(zé)范圍:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部門、服務(wù)部門。
3) 員工崗位責(zé)任制:經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責(zé)。
17、 建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度,應(yīng)該從哪些方面著手建立
1) 物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定。
2) 樓宇入住規(guī)定:入住通知單書,收樓須知,入住手續(xù)書,入住合約。
3) 物業(yè)管理合約:明確業(yè)主、開發(fā)商、管理者的權(quán)利與責(zé)任,明確對(duì)物業(yè)公共部位及公共設(shè)施的管理,對(duì)物業(yè)損壞無(wú)法正常使用的規(guī)定,管理費(fèi)用的規(guī)定,法律責(zé)任和其他事項(xiàng)。
4) 住戶手冊(cè):居住區(qū)概況與管理,業(yè)主須知,日常管理與維修,物業(yè)管理?xiàng)l理,綜合服務(wù)和有關(guān)部門電話號(hào)碼。
5) 住宅區(qū)房屋及設(shè)施接代管制度:對(duì)接管范圍、標(biāo)準(zhǔn)程序的規(guī)定,對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。
6) 房屋管理服務(wù)制度:房屋維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定,房屋裝修管理規(guī)定。
7) 住宅區(qū)管理規(guī)定:治安消防車輛,衛(wèi)生綠化,樓宇市場(chǎng)管理,禁止違章。
8) 業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程。
18、 制定物業(yè)管理制度的程序
1) 研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。
2) 研究業(yè)主及使用人的全面情況。
3) 正確評(píng)價(jià)本企業(yè)現(xiàn)狀。
4) 學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī),借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
5) 形成規(guī)章制度條目及思路。
6) 分頭草擬,征求意見,討論修改。
7) 定稿-批準(zhǔn)-執(zhí)行。
19、 業(yè)主公約其法律依據(jù)
1)《民法通則》規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)的相林各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理藏水、排水、通行、通風(fēng)、采光等相臨關(guān)系。
2)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》:所有人和使用人對(duì)公用的部位和設(shè)施,應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
20、 業(yè)主公約的特點(diǎn)
1) 公約的主體是全體業(yè)主。
2) 公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。
3) 公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務(wù),既有法律規(guī)范又有社會(huì)公德的內(nèi)容。
4) 公約經(jīng)業(yè)主簽約,大會(huì)審議通過(guò),對(duì)全體業(yè)主和使用人都具有約束力。
5) 公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。
21、 業(yè)主公約的主要內(nèi)容
業(yè)主公約一般由政府行政管理部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)通過(guò)后,上報(bào)行政主管部門備案。業(yè)主公約應(yīng)包括的內(nèi)容有:
1) 物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)。
2) 公共場(chǎng)所及公共設(shè)施狀況。
3) 業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定重大事項(xiàng)的方式。
4) 業(yè)主使用公共場(chǎng)所及公共設(shè)施的權(quán)益。
5) 業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。
6) 各項(xiàng)維修,養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的交納。
7) 業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則。
8) 違約責(zé)任及其他有關(guān)事項(xiàng)。
22、 業(yè)主公約訂立的原則
1) 合法性原則。符合有關(guān)政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。
2) 集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標(biāo)。
3) 民主性原則。通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式訂立,反應(yīng)全體業(yè)主的利益和要求。
23、 首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進(jìn)行
1) 組織人員學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī),研究“示范文本”。
2) 結(jié)合實(shí)際情況,依照“示范文本”制定公約草案。
3) 公約草案提交業(yè)主大會(huì)討論修改。
4) 業(yè)主大會(huì)通過(guò)。
5) 業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效。
24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別
二者約束的主體不一樣。
在物業(yè)管理中,用來(lái)約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》。《業(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主,《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者。因此,違反《公約》行為一般分為三種:
1) 業(yè)主違反《公約》。
2) 使用人違反《公約》。
3) 物業(yè)管理公司違反《公約》。
25、裝修時(shí)違反《公約》的行為界定
裝修時(shí)違反公約的行為有:
6) 隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu),拆出承重墻,改變水電氣管線走向。
7) 外墻任意添裝防護(hù)欄和晾衣架。
8) 裝修時(shí)違章使用或損壞公共設(shè)施設(shè)備。
9) 拒絕交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。
26、搬遷時(shí)違反《公約》的行為如何界定
搬遷時(shí)違反公約的行為有:
1) 占用或損壞公共部位和設(shè)施設(shè)備,違章使用電梯等設(shè)備。
2) 不按規(guī)定時(shí)間搬遷,妨礙滋擾他人。
3) 用超長(zhǎng)超重易污染物品損壞公物或傷害他人。
27、日常違反《公約》的行為怎樣界定
日常違反公約的行為有:
1) 違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。
2) 不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議。
3) 拒絕交納管理費(fèi)和毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。
4) 任意搭建放置自用設(shè)施。
5) 違章使用水電氣和電梯設(shè)備。
6) 占用或損壞公共部位和公共設(shè)施。
7) 隨意堆放雜物,丟棄垃圾和高空拋物。
8) 違規(guī)存放易燃易爆等危險(xiǎn)品。
9) 踐踏占用綠化用地。
10) 亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌。
11) 隨意停車,噪聲擾民。
12) 違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。
28、做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違章行為應(yīng)該注意哪些方面
1) 物管人員要加強(qiáng)責(zé)任心,認(rèn)真履行崗位職責(zé)。
2) 各部門負(fù)責(zé)人經(jīng)常檢查員工是否到位,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。
3) 提高業(yè)主和使用人自覺遵守公約的意識(shí),建立有效的監(jiān)督機(jī)制,認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個(gè)性違反了公約或管理制度應(yīng)如何正確處理
1) 公約與管理制度的共性有:1目的相同,都是為了維護(hù)物業(yè)的完好及正常使用。2實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近,都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。
2) 公約與管理制度的個(gè)性有:1制訂者不同,管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂;公約由業(yè)主委員會(huì)制訂。2承諾人與制約人不同,管理制度由物業(yè)管理公司承諾,制約業(yè)主和使用人;公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾,相互制約。3性質(zhì)不同:制度是管理性,屬于硬性約束;公約是承諾制約性,具有軟約束的特點(diǎn)。4對(duì)違反者處理方式不同,違反管理制度輕者批評(píng)教育,嚴(yán)重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。
3) 正確處理違反公約行為的方法有:1規(guī)勸。2制止。3批評(píng)。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。
30、有關(guān)裝修管理規(guī)定(裝修的流程)
1) 住戶裝修申報(bào):1業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請(qǐng)。2工程部對(duì)業(yè)主的資格進(jìn)行確認(rèn)并提供有關(guān)資料。3業(yè)主盡快請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)并選擇合格的裝修單位。4業(yè)主15天內(nèi)將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部。
2) 物業(yè)管理公司審批:1業(yè)主遞交裝修方案一周后,工程部會(huì)同安保部對(duì)方案進(jìn)行審核。2裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3方案批準(zhǔn)后按規(guī)定簽協(xié)議,領(lǐng)取裝修許可證。
3) 裝修施工單位:1與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》,領(lǐng)取施工許可證。2按批準(zhǔn)的方案進(jìn)行施工,不得有任
何更改。3在施工期間嚴(yán)格遵守管理規(guī)定。4嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。
4) 物業(yè)公司驗(yàn)收:1裝修完工后由業(yè)主通知有關(guān)部門驗(yàn)收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。3驗(yàn)收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗(yàn)收單。4業(yè)主貧驗(yàn)收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。
31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念
1) 物業(yè)管理資金是:為保持物業(yè)及附屬設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮物業(yè)的各項(xiàng)功能以滿足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同,分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。
2) 物業(yè)資金的管理是:物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。管理對(duì)象是物業(yè)管理資金,管理目的是有計(jì)劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運(yùn)用效率。
32、物業(yè)管理啟動(dòng)資金的來(lái)源
物業(yè)管理啟動(dòng)資金是物業(yè)管理企業(yè)開展工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金,以及物業(yè)公共設(shè)施專用維修基金。其中包括兩部分:
1) 管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來(lái)源-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位組織及個(gè)人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所、辦公用品、職工工資等。
2) 物業(yè)公共設(shè)施維修基金。來(lái)源-從三方面收取:國(guó)家、集體、個(gè)人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)。
33、物業(yè)公共設(shè)施維修基金如何進(jìn)行管理
1) 物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)帳存入銀行專戶。
2) 使用時(shí)?？顚Ｓ?由管委會(huì)監(jiān)察批準(zhǔn)。
3) 不宜由管理企業(yè)掌管,防止短期行為。
4) 近期不用時(shí)應(yīng)在確保安全的基礎(chǔ)上,爭(zhēng)取合理運(yùn)作使其增值。
34、日常物業(yè)管理資金的來(lái)源與管理
1) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。由管委會(huì)、管理企業(yè)和政府物價(jià)部門幾方面考慮,共同協(xié)商制定。
2) 物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)收入。
3) 其他收入。政府政策性撥款、單位個(gè)人捐贈(zèng)、物業(yè)升值、投機(jī)性收入。
日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個(gè)方面:
1) 收取使用管理。及時(shí)有效地收取各種費(fèi)用,有計(jì)劃地使用、量收支出、?？顚Ｓ?。
2) 財(cái)務(wù)方面管理。加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立和監(jiān)督力度;杜絕內(nèi)部財(cái)務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事故;防止貪污冒領(lǐng)等現(xiàn)象發(fā)生;加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作。
35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)
1) 根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。
2) 根據(jù)物業(yè)管理的對(duì)象和目的分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)資金。
3) 物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同,決定了經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。
36、物業(yè)管理資金的使用要實(shí)行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計(jì)劃,又要保證一定的靈活性,具體包括哪些方面
1) 成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi),包括勞動(dòng)對(duì)象如原材料、勞動(dòng)手段如設(shè)備、勞動(dòng)力工資福利。必須支出無(wú)資金回收,是管理企業(yè)必須保障的資金。
2) 公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,包括各種捐資、贊助,做公益性廣告。必須支出無(wú)資金回收,有利于樹立企業(yè)形象。
3) 投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金,把暫時(shí)不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報(bào)。四注意:選好投資的方向,資金的安全性,資金的回收周期,占整體資金的比例。
37、物業(yè)管理資金使用責(zé)任制
1) 管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任,使用人員負(fù)使用責(zé)任。
2) 領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令與計(jì)劃,財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)把資金撥給使用人使用。
3) 領(lǐng)導(dǎo)與財(cái)務(wù)人員及資金使用人之間互相監(jiān)督,各負(fù)其責(zé)。
4) 責(zé)任到人,層層負(fù)責(zé),互相監(jiān)督,使資金安全準(zhǔn)確地使用到位。
38、物業(yè)管理資金的預(yù)算及其所必須的前提條件
物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn),以財(cái)務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。物業(yè)管理資金的預(yù)算及管理要達(dá)到目標(biāo)必須具備的條件是:
1、 扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作。
;2、 完善的制度體系。
3、 好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體。
4、 充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。
39、物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則
資金預(yù)算的編制程序有:
1) 資金預(yù)算的編制由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé)。
2) 根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè)管理的發(fā)展。
3) 根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃。
4) 領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。
5) 較大的管理企業(yè)應(yīng)分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證。
6) 資金預(yù)算的編制可以自上而下、自下而上,或上下結(jié)合論證。
資金預(yù)算的編制原則有:
1) 目標(biāo)性原則。預(yù)算的編制應(yīng)圍繞管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。
2) 全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3) 范圍與周期性原則。確定預(yù)算單位范圍和預(yù)算周期。
4) 人本原則。預(yù)算應(yīng)成為激勵(lì)人,使人看到希望,適合人完成。
40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容如何選用修繕定額
1) 總說(shuō)明。綜合說(shuō)明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用,同時(shí)還要說(shuō)明編制定額時(shí)已考慮和沒(méi)有考慮的因素。
2) 分部工程說(shuō)明。說(shuō)明本分部工程定額的編制依據(jù),項(xiàng)目劃分原則,施工方法的確定,定額的主要內(nèi)容及換算方法,選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。
3) 分部工程量計(jì)算原則。計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分、計(jì)算附表。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。工程量是修繕預(yù)算的基本數(shù)據(jù),工程量的準(zhǔn)確性直接影響到修繕預(yù)算的準(zhǔn)確性。
4) 定額項(xiàng)目表。規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料消耗用量指標(biāo),還列有人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格及匯總的基價(jià)。項(xiàng)目表上方為該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。
5) 附錄。包括各種混凝土沙漿配比表,建筑材料名稱及規(guī)格表。
選用修繕定額時(shí)應(yīng)注意:
1) 應(yīng)選用當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。
2) 利用附近地區(qū)的修繕定額。
3) 利用工程預(yù)算定額。注意增加工料消耗數(shù)量,舊料回收利用。
41、房屋修繕預(yù)算的編制步驟包括哪些
1) 熟悉施工圖紙,收集預(yù)算材料。
2) 計(jì)算工程量。
3) 選用修繕預(yù)算單價(jià)。
4) 編制修繕工程預(yù)算表。
5) 編制主要材料用量表。
6) 編制主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表。
7) 編制修繕工程預(yù)算費(fèi)用表。
8) 寫編制說(shuō)明、裝訂簽章。
42、編制房屋修繕預(yù)算需要了解收集了哪些方面的情況
1) 熟悉施工圖紙。
2) 收集預(yù)算材料。
3) 收集施工組織設(shè)計(jì)資料。
4) 了解施工現(xiàn)場(chǎng)情況。
5) 了解施工方式。
43、如何計(jì)算工程量
1) 先根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況,確定工程量計(jì)算項(xiàng)目。
2) 將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、定額編號(hào)和計(jì)量單位一并列出。
3) 在計(jì)算工程量列項(xiàng)時(shí),要按照先拆除、后新作和修補(bǔ)的修繕施工順序進(jìn)行。
4) 注意拆除工程對(duì)對(duì)其他部位的影響,應(yīng)同時(shí)考慮修繕工程量。
44、如何選用修繕預(yù)算單價(jià)
1) 按照修繕定額的分部分項(xiàng)順序,逐項(xiàng)套用與施工圖紙中內(nèi)容相應(yīng)的預(yù)算單價(jià)。
2) 如遇工程內(nèi)容與定額項(xiàng)目?jī)?nèi)容不符時(shí),應(yīng)換算成所需的修繕預(yù)算單價(jià)。
3) 如遇定額中沒(méi)有的項(xiàng)目時(shí),應(yīng)編制補(bǔ)充修繕預(yù)算定額。
&nbs
p; 4) 選用修繕預(yù)算單價(jià)時(shí),還要考慮舊料的回收利用。
45、修繕工程預(yù)算表應(yīng)反映出哪些主要費(fèi)用
1) 單位工程的工程直接費(fèi)。
2) 分部工程的工程直接費(fèi)。
3) 單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)。
4) 各種主要材料需用量。
46、列出編制工程預(yù)算表的步驟和方法
1) 按定額編號(hào)的順序,把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號(hào)、分項(xiàng)工程名稱、單位和工程數(shù)量,填入工程預(yù)算表內(nèi)。
2) 將預(yù)算單價(jià)和主要材料的定額量填入表內(nèi)。
3) 將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量乘以預(yù)算單價(jià),得出總價(jià)。
4) 將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)的單價(jià),得出合價(jià)。
5) 將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以各種材料的定額量,得出需用量。
6) 將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的總價(jià)、合價(jià)及各種材料的需用量分別匯總,填入小計(jì)欄。
第14篇 ds物業(yè)管理檢驗(yàn)測(cè)量試驗(yàn)設(shè)備控制程序
物業(yè)管理檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的控制程序
1、目的
本程序明確對(duì)物業(yè)管理檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保工作的安全和有效性。
2、適用范圍
適用于本公司所屬維修用工具類檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備。計(jì)量收費(fèi)用設(shè)備,相關(guān)部門應(yīng)配合政府主管部門進(jìn)行。
3、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
3.1gb/t19002-iso9002
4、相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊(cè)
5、職責(zé)
5.1機(jī)電工程部、物業(yè)管理部、沙河管理部、電梯維修中心,分別負(fù)責(zé)對(duì)本部門所使用的檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備進(jìn)行管理和控制。
5.2總工程師負(fù)責(zé)對(duì)公司所有檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的重要性進(jìn)行分類認(rèn)定。
5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)用戶委托屬用戶所有的水、電測(cè)量設(shè)備的送檢聯(lián)系工作。
5.4機(jī)電工程部、電梯維修中心負(fù)責(zé)按總工程師所認(rèn)定需定期檢測(cè)的設(shè)備按定期規(guī)定送計(jì)量主管機(jī)構(gòu)檢測(cè),并保存好有關(guān)資料、記錄。
5.5對(duì)國(guó)家或深圳市計(jì)量主管部門的有關(guān)規(guī)定和檢查工作,各部門均有執(zhí)行和協(xié)助的義務(wù)。
6實(shí)施程序
6.1機(jī)電工程部、沙河管理部、物業(yè)管理部、電梯維修中心應(yīng)分別對(duì)本部門所使用的檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備建立檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備清單。
6.2上述部門將設(shè)備清單交總工程師分類認(rèn)定,以確定檢測(cè)周期、送外部檢測(cè)項(xiàng)目和內(nèi)部比照檢測(cè)項(xiàng)目。
6.3上述部門根據(jù)總工程師分類認(rèn)定的設(shè)備清單按規(guī)定的時(shí)間送深圳市計(jì)量主管機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè),或按要求比照檢測(cè)。
6.4用戶所屬的水、電測(cè)量設(shè)備,如委托我公司送檢測(cè)量的,按供水、供電程序所劃分的所屬部門受理,報(bào)由機(jī)電工程部負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系辦理。
6.5如對(duì)在運(yùn)行中的檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的可靠性有所懷疑時(shí),可提前送檢。
6.6各部門送檢儀器的允收標(biāo)準(zhǔn)如需更改,由各使用部門的技術(shù)主管(或班、站長(zhǎng)),根據(jù)各自的情況自行制定并報(bào)各部經(jīng)理批準(zhǔn)。無(wú)特別指出的,以儀器、設(shè)備的原定精度等級(jí)為允收標(biāo)準(zhǔn)。凡經(jīng)檢測(cè)不合格的儀器不得在工作現(xiàn)場(chǎng)使用。
6.7如檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備數(shù)量和內(nèi)容發(fā)生變化時(shí),相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)填報(bào)清單并報(bào)總工程師重新認(rèn)定。
7記錄
7.1檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備清單
7.2檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備比照檢測(cè)表
第15篇 萬(wàn)達(dá)物業(yè)質(zhì)量管理手冊(cè)目錄
wd物業(yè)質(zhì)量管理手冊(cè)目錄
1 前言……………………………………………………………………………………1
1.1 發(fā)布令………………………………………………………………………………4
1.2 手冊(cè)目錄……………………………………………………………………………5
1.3 術(shù)語(yǔ)和定義…………………………………………………………………………7
2 服務(wù)理念、方針和目標(biāo)………………………………………………………………9
3 管理組織………………………………………………………………………………11
3.1 管理公司……………………………………………………………………………12
3.2 項(xiàng)目所在公司………………………………………………………………………14
3.3 物業(yè)分公司…………………………………………………………………………15
4 管理體系………………………………………………………………………………21
4.1 方案管理……………………………………………………………………………24
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查指引…………………………………………………………29
顧客需求調(diào)查指引………………………………………………………………32
物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)…………………………………………………………35
4.2 目標(biāo)管理 …………………………………………………………………………37
年度物業(yè)管理責(zé)任書……………………………………………………………41
整體(分期)物業(yè)管理責(zé)任書…………………………………………………47
管理處物業(yè)管理責(zé)任書…………………………………………………………52
wdwy-fr-mm4201 目標(biāo)(計(jì)劃)調(diào)整審批表………………………………………56
4.3 計(jì)劃管理……………………………………………………………………………57
wdwy-fr-mm4301 月份工作計(jì)劃及考核表………………………………………62
5 行政人事管理…………………………………………………………………………63
5.1 人力資源……………………………………………………………………………64
wd物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范…………………………………………………………71
物業(yè)員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)定…………………………………………………………77
wdwy-fr-mm5101 職務(wù)說(shuō)明書……………………………………………………81
wdwy-fr-mm5102 面試評(píng)估表……………………………………………………83
wdwy-fr-mm5103 新員工錄用批準(zhǔn)匯簽單………………………………………84
wdwy-fr-mm5104 新進(jìn)員工聘用確認(rèn)書…………………………………………85
wdwy-fr-mm5105 就職擔(dān)保書……………………………………………………86
wdwy-fr-mm5106 員工自然情況登記表…………………………………………87
wdwy-fr-mm5107 員工轉(zhuǎn)正考核表………………………………………………88
wdwy-fr-mm5108 員工轉(zhuǎn)正審批表………………………………………………89
wdwy-fr-mm5109 員工離職申報(bào)表………………………………………………90
wdwy-fr-mm5110 離職工作交接表………………………………………………91
wdwy-fr-mm5111 離職面談清單…………………………………………………92
wdwy-fr-mm5112 員工獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)表………………………………………………93
wdwy-fr-mm5113 員工處罰單……………………………………………………94
5.2 培訓(xùn)…………………………………………………………………………………95
wdwy-fr-mm5201 培訓(xùn)計(jì)劃表……………………………………………………101
wdwy-fr-mm5202 員工培訓(xùn)經(jīng)歷登記表…………………………………………102
wdwy-fr-mm5203 外出培訓(xùn)審批表………………………………………………103
wdwy-fr-mm5204 培訓(xùn)效果及意見征詢表………………………………………104
5.3 行政管理……………………………………………………………………………105
文件編號(hào)及標(biāo)識(shí)規(guī)定……………………………………………………………119
wdwy-fr-mm5301 會(huì)議(培訓(xùn))簽到表……………………………………………125
wdwy-fr-mm5302 文件(合同)批閱記錄表………………………………………126
wdwy-fr-mm5303 文件批閱單……………………………………………………127
wdwy-fr-mm5304 發(fā)文擬辦單……………………………………………………128
wdwy-fr-mm5305 受控文件清單…………………………………………………129
wdwy-fr-mm5306 受控文件發(fā)放登記表…………………………………………130
wdwy-fr-mm5307 外來(lái)文件清單…………………………………………………131
wdwy-fr-mm5308(對(duì)顧客)公開文件清單………………………………………132
wdwy-fr-mm5309 工作記錄一覽表………………………………………………133
wdwy-fr-mm5310 工作記錄歸檔移交單…………………………………………134
wdwy-fr-mm5311 資料目錄………………………………………………………135
wdwy-fr-mm5312 過(guò)期工作記錄處置審批表……………………………………136
wdwy-fr-mm5313 印章使用登記本………………………………………………137
6 成本管理系統(tǒng)…………………………………………………………………………138
6.1 成本控制………………………………………………139
開辦費(fèi)用測(cè)算指引………………………………………………………………144
日常運(yùn)作成本測(cè)算指引…………………………………………………………146
工程常用工具與備品清單………………………………………………………157
wdwy-fr-mm6101 物業(yè)成本超支報(bào)警表…………………………………………160
wdwy-fr-mm6102 物業(yè)目標(biāo)成本調(diào)整申請(qǐng)表……………………………………161
6.2 采購(gòu)及分包…………………………………………………………………………162
wdwy-fr-mm6201 供方合格評(píng)定審批表…………………………………………172
wdwy-fr-mm6202 合格供方名錄…………………………………………………174
wdwy-fr-mm6203 供方服務(wù)監(jiān)督評(píng)估表…………………………………………175
wdwy-fr-mm6204 招標(biāo)工作計(jì)劃…………………………………………………176
wdwy-fr-mm6205 招標(biāo)文件審批表………………………………………………177
wdwy-fr-mm6206 評(píng)標(biāo)定標(biāo)審批表………………………………………………178
wdwy-fr-mm6207 物資采購(gòu)計(jì)劃…………………………………………………179
wdwy-fr-mm6208 零星(應(yīng)急)物料采購(gòu)申請(qǐng)單…………………………………180
6.3 合同管理……………………………………………………………………………181
wdwy-fr-mm6301 (前期)物業(yè)服務(wù)合同審批表…………………………………185
wdwy-fr-mm6302 經(jīng)濟(jì)合同審批表………………………………………………186
wdwy-fr-mm6303 經(jīng)濟(jì)合同臺(tái)帳…………………
………………………………187
7 項(xiàng)目承接、策劃和準(zhǔn)備………………………………………………………………188
7.1 物業(yè)項(xiàng)目承接………………………………………………………………………189
7.2 物業(yè)分公司及管理處組建…………………………………………………………194
7.3 項(xiàng)目前期介入………………………………………………………………………198
前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)………………………………………………… 201
營(yíng)銷配合管理規(guī)定……………………………………………………………… 212
7.4 物業(yè)驗(yàn)收與接管……………………………………………………………………216
物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………… 222
物業(yè)驗(yàn)收與移交資料清單……………………………………………………… 229
物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單………………………………………………………… 238
物業(yè)接管驗(yàn)收問(wèn)題處理單……………………………………………………… 239
7.5 入伙(住)管理………………………………………………………………………240
入伙通知書……………………………………………………………………… 247
入伙須知………………………………………………………………………… 248
wdwy-fr-mm7501 出庫(kù)單…………………………………………………………250
wdwy-fr-mm7502 入伙流程簽認(rèn)單………………………………………………251
wdwy-fr-mm7503 業(yè)戶情況登記表………………………………………………252
wdwy-fr-mm7504 區(qū)域防火責(zé)任書………………………………………………253
wdwy-fr-mm7505 入伙收樓確認(rèn)單………………………………………………254
wdwy-fr-mm7506 整改項(xiàng)目報(bào)告…………………………………………………255
wdwy-fr-mm7507 業(yè)戶入伙統(tǒng)計(jì)表………………………………………………256
7.6 物業(yè)保修……………………………………………………………………………257
wdwy-fr-mm7601 物業(yè)保修卡……………………………………………………259
wdwy-fr-mm7602 工程維修作業(yè)單………………………………………………260
7.7 裝修管理……………………………………………………………………………261
wdwy-fr-mm7701 業(yè)戶裝修施工申報(bào)審批表……………………………………265
wdwy-fr-mm7702 裝修施工人員登記表…………………………………………267
wdwy-fr-mm7703 施工許可證……………………………………………………268
wdwy-fr-mm7704 動(dòng)火許可證……………………………………………………269
wdwy-fr-mm7705 裝修巡查記錄表………………………………………………270
wdwy-fr-mm7706 違規(guī)裝修整改通知書…………………………………………271
8 日常物業(yè)服務(wù)…………………………………………………………………………272
8.1 顧客溝通……………………………………………………………………………274
wdwy-fr-mm8101 顧客信息登記表………………………………………………278
8.2 顧客特定服務(wù)………………………………………………………………………279
8.3 小區(qū)公共服務(wù)………………………………………………………………………283
8.4 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)………………………………………………………………………291
8.5 應(yīng)急管理……………………………………………………………………………299
8.6 物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)標(biāo)識(shí)…………………………………………………………………303
9 監(jiān)督與改進(jìn)……………………………………………………………………………307
9.1 不合格控制及糾正、預(yù)防措施……………………………………………………308
wdwy-fr-mm9101 不合格評(píng)審報(bào)告………………………………………………315
wdwy-fr-mm9102 糾正及預(yù)防措施報(bào)告…………………………………………316
9.2 物業(yè)服務(wù)檢查………………………………………………………………………317
物業(yè)服務(wù)檢查標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………… 324
wdwy-fr-mm9201 物業(yè)服務(wù)檢查記錄表…………………………………………332
wdwy-fr-mm9202 月檢計(jì)劃測(cè)試表………………………………………………333
wdwy-fr-mm9203 物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)表………………………………………………334
9.3 投訴處理……………………………………………………………………………335
投訴分析指引…………………………………………………………………… 338
wdwy-fr-mm9301 投訴信息登記表………………………………………………341
wdwy-fr-mm9302 投訴處理回訪單………………………………………………342
9.4 顧客滿意測(cè)量………………………………………………………………………343
wdwy-fr-mm9401 業(yè)主滿意度調(diào)查問(wèn)卷示范文本………………………………347
9.5 體系內(nèi)部審核………………………………………………………………………359
wdwy-fr-mm9501 管理體系內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃…………………………………364
wdwy-fr-mm9502 審核現(xiàn)場(chǎng)檢查表………………………………………………365
wdwy-fr-mm9503 首次/末次會(huì)議簽到表……………………………………… 366
wdwy-fr-mm9504 內(nèi)審不合格報(bào)告………………………………………………367
wdwy-fr-mm9505 體系審核總結(jié)報(bào)告……………………………………………368
9.6 管理評(píng)審……………………………………………………………………………370
wdwy-fr-mm9601 管理評(píng)審計(jì)劃…………………………………………………373
wdwy-fr-mm9602 管理評(píng)審報(bào)告…………………………………………………374
9.7 監(jiān)督審核……………………………………………………………………………375 附件:
第16篇 某項(xiàng)目物業(yè)管理處辦公室守則
項(xiàng)目物業(yè)管理處辦公室守則
1.辦公室人員須嚴(yán)守公司的機(jī)密,各部門的各種內(nèi)部規(guī)定及不公開的決策;
2.按照公司檔案規(guī)定處理及保存檔案,未經(jīng)允許,不得私自將檔案外借;
3.須流轉(zhuǎn)的文件和分發(fā)的通告,務(wù)必直接交到有關(guān)人士的手中;
4.辦公室員工須保持儀容整潔穿公司規(guī)定的制服,男性員工留意頭發(fā)長(zhǎng)度、指甲女性員工須注意化妝適度及避免過(guò)量飾物;
5.辦公室作為整個(gè)公司的窗口,須注意言談舉止,為公司樹立一個(gè)良好的形象;
6.辦公室員工應(yīng)自覺提高自身的業(yè)務(wù)水平,緊密配合,提高工作效率;
7.辦公室員工如因需外出,需在接待秘書處將其外出原因、外出時(shí)間、去向及預(yù)計(jì)歸來(lái)時(shí)間填寫清楚;
8.配備公司傳呼機(jī)或由公司支付其服務(wù)費(fèi)的工作人員,須二十四小時(shí)開機(jī)及馬上回復(fù),如傳呼機(jī)發(fā)生故障,應(yīng)及時(shí)告知公司秘書;
9.辦公室員工在執(zhí)行公務(wù)時(shí),應(yīng)以維護(hù)公司利益為前提,不接受任何形式的賄賂或向他人行賄;
10.在平日的午餐時(shí)間及星期六的上午,辦公室員工需按照分組值班;
11.辦公室員工盡量減少私人電話,若因要事的情況下,也需要在三分鐘內(nèi)結(jié)束;
12.辦公室中所有來(lái)電,必須在電話鈴聲響起三次的時(shí)間內(nèi)接聽,接聽時(shí)需報(bào):“_____管理處,您好!”在接聽客戶電話時(shí),請(qǐng)多用:“請(qǐng)、謝謝及麻煩你”等禮貌用語(yǔ)。
