第1篇 某物業(yè)管理公司出納工作守則
物業(yè)管理公司出納工作守則
1.牢固樹(shù)立服務(wù)意識(shí),為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2.對(duì)客戶(hù)講話(huà)要有禮貌、耐心,盡可能回答客戶(hù)提出的問(wèn)題,如不清楚,應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示,以便給客戶(hù)一個(gè)滿(mǎn)意的答復(fù)。
3.每日及時(shí)登記流水帳,做到日清日結(jié),帳實(shí)相符。
4.保管好庫(kù)存現(xiàn)金,押金憑證、支票等。
5.保管好使用和未使用的發(fā)票。
6.按規(guī)定簽發(fā)支票,并催促領(lǐng)用者5日內(nèi)報(bào)帳。
7.按時(shí)登記各種現(xiàn)金、銀行存款帳,不延誤結(jié)帳。
8.平時(shí)收款、付款現(xiàn)金時(shí),無(wú)論是客戶(hù)還是內(nèi)部職工,做到當(dāng)面點(diǎn)清,唱收唱付。
9.協(xié)助收付款會(huì)計(jì)做好收款和付款工作。
10.定期將收款存入銀行,做到不坐支。
11.按時(shí)交納稅款,不得延期。
12.每月結(jié)帳后編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》。
第2篇 物業(yè)管理質(zhì)量檢查管理工作程序
公司程序文件 版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp9.1 物業(yè)管理質(zhì)量檢查管理程序頁(yè)碼: 1/2
1.目的:
對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量檢查實(shí)施控制,確保公司內(nèi)部各項(xiàng)檢查工作順利進(jìn)行,達(dá)到物業(yè)管理目標(biāo)。
2.適用范圍:
適用于小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目的質(zhì)量檢查。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.10 4.14章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.10 4.14章
4.職責(zé):
4.1副總經(jīng)理授權(quán)管理者副代表成立質(zhì)量檢查小組,負(fù)責(zé)檢查工作。
4.2質(zhì)量檢查小組負(fù)責(zé)檢查日常工作及有關(guān)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)工作。
4.3經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)提供有關(guān)的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準(zhǔn)備工作:
5.1.1公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢每三個(gè)月進(jìn)行一次,檢查的依據(jù)是《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計(jì)劃》,并通知檢查小組的成員和有關(guān)部門(mén)。
5.2現(xiàn)場(chǎng)檢查:
5.2.1檢查小組根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃的安排,現(xiàn)場(chǎng)檢查清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物、消防設(shè)備、公共設(shè)備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結(jié)果詳細(xì)記錄,形成《現(xiàn)場(chǎng)檢查記錄表》。
5.3住戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún):
5.3.1小區(qū)住戶(hù)抽查5-10戶(hù),對(duì)公司各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià),檢查投訴是否得到恰當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>
5.3.2檢查小組對(duì)住戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)及其涉及到的部門(mén)如實(shí)記載形成《走/回訪住戶(hù)記錄表》。
5.4檢查總結(jié):
5.4.1在公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢全部結(jié)束之后,應(yīng)召開(kāi)質(zhì)量檢查小組
會(huì),對(duì)住戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)情況、現(xiàn)場(chǎng)檢查的結(jié)果進(jìn)行討論,并形成《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》。
5.4.2副總經(jīng)理批準(zhǔn)后的《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》作為評(píng)定物業(yè)管理服務(wù)工作的依據(jù),并對(duì)檢查中存在的問(wèn)題由檢查小組向責(zé)任部門(mén)發(fā)出《整改通知書(shū)》,并進(jìn)行跟蹤檢查。
5.4.3對(duì)于重大問(wèn)題或潛在的不合格,副總經(jīng)理組織采取糾正預(yù)防措施,具體步驟參見(jiàn)ej-qp10.1。
6.支持文件與質(zhì)量記錄:
6.1《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》
6.2《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計(jì)劃》ej-qr-qp9.1-01
6.3《現(xiàn)場(chǎng)檢查記錄表》ej-qr-qp9.1-02
6.4《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》ej-qr-qp9.1-03
6.5《整改通知書(shū)》ej-qr-qp4.9-05
6.6《走/回訪住戶(hù)記錄表》 ej-qr-qp9.4-02
第3篇 物業(yè)服務(wù)管理工作計(jì)劃培訓(xùn)
物業(yè)服務(wù)管理“工作計(jì)劃”培訓(xùn)
―― ――――企業(yè)在崗職工培訓(xùn)課件提要
培訓(xùn)目標(biāo):
通過(guò)“工作計(jì)劃”培訓(xùn),希望大家可以掌握編制計(jì)劃方法,提高工作管理效率。
關(guān)于“計(jì)劃”:
古人所說(shuō)的“計(jì)謀謀略”,現(xiàn)在稱(chēng)為“計(jì)劃”。
孫武曾說(shuō):“用兵之道,以計(jì)為首?！?/p>
“計(jì)劃”從字面涵義上說(shuō):“計(jì)”為數(shù),劃為“道”。用我們簡(jiǎn)單的話(huà)說(shuō),“數(shù)”也可以代表步驟,“道”也可以代表范圍。
在現(xiàn)實(shí)中,只要我們?yōu)樽瞿呈聲r(shí)事先做了打算和安排,也就等于有了“計(jì)劃”。
“計(jì)劃”在現(xiàn)實(shí)中的作用:
“計(jì)劃”可讓我們明確做事的目標(biāo)和具體步驟,可以協(xié)調(diào)相互行動(dòng),增強(qiáng)主動(dòng)工作,合理利用資源,減少盲目工作,可使工作有條不紊地進(jìn)行。
另外,“計(jì)劃”本身還可以是工作進(jìn)度以及工作質(zhì)量最為簡(jiǎn)便有效的考核評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)任何工作都有較強(qiáng)約束和督促作用。
“計(jì)劃”對(duì)于工作是既有指導(dǎo),又有推動(dòng)作用。
所以,做好“工作計(jì)劃”,是我們建立正常工作秩序,提高工作效率的重要手段。
“工作計(jì)劃”是在所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中使用范圍最為廣泛,也是使用最為普遍行的管理方法。
可以試想:如果做事之前我們不做“預(yù)想”,也不確定具體“工作范圍”,不對(duì)所控資源“進(jìn)行疏理”,也不考慮是否需要“團(tuán)隊(duì)協(xié)作”,是否規(guī)定“完成時(shí)限”,更不明確“注意事項(xiàng)”等,我們很難及時(shí)準(zhǔn)確的完成應(yīng)干工作。
所以,“工作計(jì)劃”的應(yīng)用寫(xiě)作,應(yīng)是每個(gè)管理人員所必備的最最基本的工作技能之一。
在日常物業(yè)服務(wù)管理過(guò)程中“工作計(jì)劃”一般分為:年季月周換季專(zhuān)項(xiàng)工作等。
其中:專(zhuān)項(xiàng)工作計(jì)劃應(yīng)該包括“巡檢”“維修”“養(yǎng)護(hù)”“整改”“培訓(xùn)”“財(cái)務(wù)”等。
“工作計(jì)劃”物業(yè)服務(wù)管理中的應(yīng)用:
在物業(yè)服務(wù)管理過(guò)程中,利用“工作計(jì)劃”可使我們更加明確將有那些工作正在等著完成,也易分出“輕重緩急”,確定完成“工作時(shí)限”,提高內(nèi)部“協(xié)調(diào)機(jī)制”,減少工作失誤,保證工作安全。
另外:“工作計(jì)劃”在起著互通工作信息,上下工作監(jiān)督,企業(yè)管理控制,工作效果評(píng)定,防止嚴(yán)重失誤,形成標(biāo)準(zhǔn)模式,加快企業(yè)發(fā)展的作用。
所以:對(duì)于從事物業(yè)行業(yè)的所有管理人員,只要對(duì)其所做“工作計(jì)劃”進(jìn)行一下簡(jiǎn)單審閱,就可對(duì)其能力做出基本評(píng)價(jià)。
編制“工作計(jì)劃”依據(jù):
物業(yè)服務(wù)“工作計(jì)劃”需根據(jù)不同“計(jì)劃”目的,尋找與之相對(duì)應(yīng)的“工作”編制依據(jù),使之“計(jì)劃”出師有名,目標(biāo)明確。
如編制在管項(xiàng)目“年度工作計(jì)劃”時(shí),就該參照:
該項(xiàng)目“物業(yè)服務(wù)合同”公司對(duì)本項(xiàng)目“年度計(jì)劃指標(biāo)”然后結(jié)合在管項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)承諾質(zhì)量要求管理風(fēng)險(xiǎn)其它因素等。
如編制在管項(xiàng)目“專(zhuān)項(xiàng)工作計(jì)劃”時(shí),就該參照:
該專(zhuān)項(xiàng)工作“執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)”,然后對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目實(shí)際情況,并要考慮所控資源是否夠用是否需要提出申請(qǐng)是否需要專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)是否需要安全保障是否需要進(jìn)行公示等。
“工作計(jì)劃”應(yīng)滿(mǎn)足如下要求:
目的明確依據(jù)充份資源可控標(biāo)明時(shí)限分工明確相鄰關(guān)系確保安全專(zhuān)人驗(yàn)收操作性強(qiáng)上級(jí)批準(zhǔn)文件編號(hào)復(fù)檢要求等。
在物業(yè)日常服務(wù)管理工作中使用“工作計(jì)劃”最多,也最有效的應(yīng)是“每周工作計(jì)劃”。
“每周工作計(jì)劃”可以配合每周例會(huì)完成編制,并以《例會(huì)記要》之形式加以進(jìn)行體現(xiàn)。
《例會(huì)記要》內(nèi)容應(yīng)包括:
上周工作計(jì)劃上周工作計(jì)劃完成情況未能完成工作原因未能完成工作是否需要延期本周工作增加完成工作本周自檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題自檢問(wèn)題解決方法本周接到投訴投訴問(wèn)題處置本周工作評(píng)價(jià)下周工作計(jì)劃下周注意事項(xiàng)本周工作培訓(xùn)項(xiàng)目經(jīng)理簽字等。
《例會(huì)記要》應(yīng)上報(bào)公司,并下發(fā)到本項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)主管。各專(zhuān)業(yè)主管應(yīng)將例會(huì)內(nèi)容傳達(dá)至本部門(mén)全體員工。
《例會(huì)記要》應(yīng)存檔保存,保存期為一年。
項(xiàng)目例會(huì)應(yīng)如何開(kāi):
每周例會(huì)召開(kāi)時(shí)間最好為每周周五。
會(huì)議召集人應(yīng)為項(xiàng)目經(jīng)理。
會(huì)議用時(shí)應(yīng)不超過(guò)1個(gè)小時(shí)。
會(huì)議召開(kāi)方式可以分為:
由各部門(mén)匯報(bào),項(xiàng)目經(jīng)理匯總,然后下達(dá)指令,并且提出要求,最后做出總結(jié)。
由項(xiàng)目經(jīng)理獨(dú)力進(jìn)行,不做討論。如有需要請(qǐng)示,討論的問(wèn)題應(yīng)在日常工作中加以解決。
計(jì)劃與能力:
如果兩個(gè)能力相當(dāng)?shù)娜朔謩e從事同種工作,其中一個(gè)人有“工作計(jì)劃”并且遵照?qǐng)?zhí)行,而另一個(gè)人沒(méi)有任何“計(jì)劃”,只憑經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)進(jìn)行工作,那么勝出的人,只能是有“計(jì)劃”的那個(gè)。所以,能力并不代表高效。
第4篇 某物業(yè)客戶(hù)服務(wù)部工作單使用管理規(guī)定
為了明確工作單使用規(guī)范,加強(qiáng)投訴處理過(guò)程控制,確保工作件件有著落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 總則
第一條 本制度適用于物業(yè)公司內(nèi)的所有員工。
第二條 工作單一式兩聯(lián),一聯(lián)作調(diào)度中心存底,一聯(lián)給執(zhí)行人作執(zhí)行憑證;
第三條 工作單由檔案管理員統(tǒng)一管理,根據(jù)需要定期安排采購(gòu),并按領(lǐng)用發(fā)放規(guī)定分發(fā)使用;
第四條 工作單的主體使用部門(mén)為調(diào)度中心,調(diào)度員、調(diào)度主管或部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)均可派單,主要對(duì)象為各部門(mén)負(fù)責(zé)人、主管級(jí)員工、物業(yè)助理、工程師、維修工、維修監(jiān)理、咨詢(xún)員,每項(xiàng)工作都可用工作單的形式安排處理;
第二章 管理規(guī)定
第五條 調(diào)度中心派單員須詳細(xì)填寫(xiě)派單人、任務(wù)地點(diǎn)、工作內(nèi)容、工作要求、要求回復(fù)時(shí)間等,接單人簽名確認(rèn)并填寫(xiě)接單日期(精確到分鐘)后帶走執(zhí)行聯(lián)開(kāi)展工作;
附則:如違反本規(guī)定,發(fā)現(xiàn)每漏填一項(xiàng)或不清楚的扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30元。
第六條 調(diào)度中心派發(fā)工作單必須合理,任何接單人不得拒絕接單,如確實(shí)無(wú)法處理的可逐級(jí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
附則:如違反本規(guī)定,調(diào)度中心派單人派單不合理的扣罰當(dāng)月工資30元,接單人拒絕接單的,扣罰接單人當(dāng)月工資100元。
第七條 接單人必須按時(shí)完成派工任務(wù),若未能如期完成,應(yīng)在回復(fù)期限內(nèi)反饋調(diào)度中心,報(bào)告工作進(jìn)展情況;
附則:如違反本規(guī)定,接單人未按時(shí)完成工作,也未向調(diào)度中心回復(fù)進(jìn)展情況的,扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30員。
第八條 完成委派任務(wù)后,執(zhí)行人須將處理過(guò)程及結(jié)果詳細(xì)填寫(xiě)在備注一欄后,請(qǐng)服務(wù)對(duì)象(業(yè)主或住戶(hù)等)簽字認(rèn)可,再交調(diào)度員進(jìn)行電話(huà)回訪后簽字確認(rèn)并記錄后存檔;
附則:如違反本規(guī)定,扣罰責(zé)任當(dāng)月工資30元。
第八條 每天下班前十分鐘調(diào)度員應(yīng)核查當(dāng)天工作單完成情況,在交接班記錄本上詳細(xì)了解工作未完成的原因并進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)、調(diào)整;
第九條 工作單用完后,由調(diào)度員憑存根聯(lián)到檔案管理員處領(lǐng)取,要求工作單存根聯(lián)不得有缺頁(yè)或損壞。
附則:如違反本規(guī)定,每發(fā)現(xiàn)缺、損一頁(yè)的扣罰當(dāng)事調(diào)度員當(dāng)月工資30元
第三章 附則
第十條 本規(guī)定由**物業(yè)管理有限公司客戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。
第十一條 本規(guī)定從下發(fā)之日起開(kāi)始施行。
第5篇 物業(yè)管理方案要點(diǎn)工作指引
物業(yè)管理方案要點(diǎn)指引
1適用范圍
1.1本指引主要適用于ee地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》的編制。
1.2對(duì)外承接項(xiàng)目的物業(yè)管理方案編制應(yīng)依據(jù)具體委托內(nèi)容和要求,并參照本指引的規(guī)定進(jìn)行編制。
1.3進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)的物業(yè)項(xiàng)目,定期物業(yè)管理方案評(píng)審和修訂應(yīng)參照本指引的規(guī)定執(zhí)行。
2《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》的編制內(nèi)容要點(diǎn)
《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程中的物業(yè)管理事宜進(jìn)行策劃和計(jì)劃。內(nèi)容包括但不限于:
(一)、物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查:
1)本地物業(yè)行業(yè)概況、當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策;
2)本地物業(yè)管理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析;
3)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會(huì)化分包水平,物業(yè)人力資源調(diào)查、資薪水平);
4)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(相似樓盤(pán))的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù)狀況);
(二)潛在業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)需求書(shū)面調(diào)查分析;
(三)swot技術(shù)分析和對(duì)策。
(四)針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和自己的實(shí)際情況提出服務(wù)的目標(biāo):
1)管理目標(biāo);
2)質(zhì)量目標(biāo);
3)經(jīng)濟(jì)目標(biāo);
4)安全目標(biāo)。
(五)提出具體的服務(wù)構(gòu)想即管理的中心思想,和主要的管理模式及服務(wù)特點(diǎn)策劃。
(六)根據(jù)服務(wù)構(gòu)想和目標(biāo),對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行為提出具體量化標(biāo)準(zhǔn)。
(七)組織機(jī)構(gòu)、崗位具體人員配備(附圖說(shuō)明位置人數(shù)班次)和人員工資標(biāo)準(zhǔn)。
(八)物業(yè)管理用房具體配備情況、位置和使用功能分布、物業(yè)維修基金落實(shí)情況。
(九)項(xiàng)目物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算(提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn))
(十)物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用測(cè)算:
1、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)期收支測(cè)算,提出盈虧數(shù)據(jù)
2、為發(fā)展商提供服務(wù)成本的測(cè)算
3、項(xiàng)目物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算
(十)就是一個(gè)項(xiàng)目在物業(yè)管理工作方面投入的總成本。
(十一)對(duì)于潛在的各種業(yè)主投訴和已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主投訴分析
(十二)其他需要說(shuō)明的重要工作。
(十三)物業(yè)管理各個(gè)工作的具體時(shí)間計(jì)劃。
第6篇 某物業(yè)公司統(tǒng)一配置工作制服管理規(guī)定
物業(yè)管理公司是集團(tuán)對(duì)外的一個(gè)窗口,它的整體形象關(guān)系到公司的品牌效應(yīng)。目前,公司已決定全部崗位工作人員統(tǒng)一配置工作制服,并制定管理規(guī)定如下:
一、管理工作人員系列
第一條 管理工作人員包括公司本部工作人員、管理處主任、副主任、收款員、機(jī)電工、電梯工等工作崗位人員。
第二條 管理工作人員每年由公司統(tǒng)一配置夏裝二套,冬裝二套,均歸個(gè)人所有。
第三條 工作制服費(fèi)用由公司統(tǒng)一支付,領(lǐng)用人使用滿(mǎn)一年者不用負(fù)擔(dān)費(fèi)用。半年以上,一年以?xún)?nèi)離開(kāi)公司者,領(lǐng)用人須負(fù)擔(dān)60%;3個(gè)月以上至半年離開(kāi)公司者,領(lǐng)用人要負(fù)擔(dān)80%;3個(gè)月內(nèi)離開(kāi)公司者個(gè)人負(fù)擔(dān)全部費(fèi)用。以上負(fù)擔(dān)費(fèi)用,由財(cái)務(wù)部從當(dāng)事人的崗位保證金或工資扣除。
二、綠化工、保潔工作人員系列
第四條 綠化工、清潔工、廚工等每年由公司統(tǒng)一配置夏裝二套,冬裝二套,均歸個(gè)人所有。
第五條 本系列崗位工作人員工作制服費(fèi)用負(fù)擔(dān)責(zé)任按本規(guī)定第三條條款執(zhí)行。
三、保安工作人員系列
第六條 保安工作人員包括保安大隊(duì)長(zhǎng)、副大隊(duì)長(zhǎng)、保安隊(duì)長(zhǎng)、保安副隊(duì)長(zhǎng)、保安班長(zhǎng)、副班長(zhǎng)、保安員和監(jiān)控員等。
第七條 保安工作人員每年由公司統(tǒng)一配置夏裝二套、冬裝二套、警帽一頂、領(lǐng)帶二條、武裝帶(腰帶)一條。所有權(quán)不歸屬個(gè)人,離職時(shí)均須如數(shù)退還公司。
第八條 本系列工作人員制服費(fèi)用,全數(shù)由公司負(fù)責(zé),使用人若遺失或損壞,均由個(gè)人向公司申請(qǐng)補(bǔ)發(fā),費(fèi)用自理。
四、其它
第九條 隨著公司業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展,今后出現(xiàn)新的崗位,其工作制服管理的相關(guān)規(guī)定均參照本規(guī)定相近條款執(zhí)行。
第十條 本規(guī)定解釋權(quán)歸公司辦公室。
第7篇 z項(xiàng)目物業(yè)裝修管理工作程序
1總則
1.1由于大規(guī)模的業(yè)主裝修一般在物業(yè)入伙后的一段時(shí)間里,因此對(duì)物業(yè)裝修的管理是前期物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。
1.2規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难b修管理,可以避免因裝修而影響物業(yè)安全、社區(qū)秩序、社區(qū)環(huán)境及鄰里關(guān)系等。
1.3相關(guān)定義
1.3.1特殊項(xiàng)目:指住宅以外的工業(yè)廠房、商鋪、辦公樓等裝修項(xiàng)目。
1.3.2施工設(shè)計(jì)圖:包括但不限于平面設(shè)計(jì)圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、電力照明設(shè)計(jì)及用量圖、給排水設(shè)計(jì)圖和相關(guān)技術(shù)資料。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批特殊項(xiàng)目裝修及改變?cè)课萁Y(jié)構(gòu)的住宅裝修。
2.2管理處主任負(fù)責(zé)一般住宅項(xiàng)目裝修的審批。
2.3專(zhuān)責(zé)工程人員部門(mén)負(fù)責(zé)審核施工設(shè)計(jì)圖并實(shí)施施工工程檢查及驗(yàn)核。
2.4客服主管部門(mén)負(fù)責(zé)接收申請(qǐng)、查驗(yàn)資格、辦理證件及文檔管理。
2.5保安主管部門(mén)負(fù)責(zé)特殊項(xiàng)目的審批并實(shí)施施工安全檢查。
2.6財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)收取裝修保證金及有關(guān)費(fèi)用。
3工作程序
3.1前期準(zhǔn)備
3.1.1資料準(zhǔn)備:資料包括但不限于:a)裝修指南;
b)辦理裝修須知;
c)辦理裝修流程圖;
d)裝修管理協(xié)議;
e)裝修人員出入證;
f)表格(裝修申請(qǐng)審批表、裝修人員登記表、施工許可證、動(dòng)火許可證、違規(guī)裝修整改通知書(shū))。
3.1.2人員分工:管理處須指定專(zhuān)責(zé)的工程人員,負(fù)責(zé)一般項(xiàng)目的工程審核及裝修過(guò)程的監(jiān)管。新建項(xiàng)目在入伙與裝修交叉、裝修戶(hù)較多的情況下,可進(jìn)行臨時(shí)分工,以確保裝修的有序進(jìn)行。
3.2裝修申請(qǐng)手續(xù)的辦理及審批
3.2.1業(yè)戶(hù)提出裝修申請(qǐng)時(shí),客服人員確認(rèn)其業(yè)戶(hù)身份后,即向業(yè)戶(hù)提供《裝修指南》和《裝修申請(qǐng)表》,要求業(yè)戶(hù)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》并提供裝修施工設(shè)計(jì)圖和相關(guān)技術(shù)資料。
3.2.2專(zhuān)責(zé)工程人員需認(rèn)真審查業(yè)戶(hù)提交的《裝修申請(qǐng)表》和施工設(shè)計(jì)圖,必要時(shí)應(yīng)會(huì)同業(yè)戶(hù)查看裝修現(xiàn)場(chǎng)。
3.2.3專(zhuān)責(zé)工程人員根據(jù)業(yè)戶(hù)提供的裝修資料及到現(xiàn)場(chǎng)了解的情況,在接到申請(qǐng)后的二個(gè)工作日內(nèi)提出意見(jiàn),并做出如下處理:
a)符合要求的,在申請(qǐng)審批表上簽署意見(jiàn)后提交管理處主任審批。
b)不符合要求的,將不符合要求的原因在申請(qǐng)審批表上注明并簽字后交業(yè)戶(hù),要求業(yè)戶(hù)修改施工設(shè)計(jì)圖,另行申請(qǐng)。
3.2.4管理處主任在收到工程人員審核后的《裝修申請(qǐng)審批表》和施工設(shè)計(jì)圖后三個(gè)工作日內(nèi),對(duì)業(yè)戶(hù)的裝修申請(qǐng)進(jìn)行審批;對(duì)特殊項(xiàng)目進(jìn)行審核后提交公司安全主管部門(mén)、總經(jīng)理審批;對(duì)不符合規(guī)定要求的申請(qǐng),簽署意見(jiàn)后交工程人員處理。
3.2.5專(zhuān)責(zé)工程人員對(duì)管理處主任退回的裝修申請(qǐng)表按3.2.3b)的規(guī)定處理。
3.2.6裝修申請(qǐng)表獲批準(zhǔn)后,專(zhuān)責(zé)工程人員通知業(yè)戶(hù)并要求業(yè)戶(hù)、施工單位與管理處簽訂《裝修管理協(xié)議》。
3.2.7業(yè)戶(hù)和施工單位到管理處交納裝修保證金裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)(業(yè)戶(hù)委托)等費(fèi)用,并由管理處人員為施工人員辦理出入證。
3.2.8管理處在業(yè)戶(hù)辦理完以上手續(xù)后,向業(yè)戶(hù)核發(fā)施工許可證,施工單位憑證進(jìn)場(chǎng)施工。
3.3裝修施工的監(jiān)控
3.3.1監(jiān)管人員組成:工程人員、保安人員。
3.3.2監(jiān)管方式:裝修現(xiàn)場(chǎng)及公共區(qū)域巡查,人員物資出入控制。
3.3.3監(jiān)管內(nèi)容
3.3.3.1工程人員巡查內(nèi)容包括但不限于:
a)裝修項(xiàng)目是否在申報(bào)范圍內(nèi);
b)是否擅自改動(dòng)原有系統(tǒng)(空調(diào)、對(duì)講、水、電、消防等);
c)現(xiàn)場(chǎng)防火措施;
d)工程進(jìn)度及安全措施;
e)違章的及時(shí)處理;
f)裝修項(xiàng)目是否按審批要求執(zhí)行。
3.3.3.2保安人員巡查內(nèi)容包括但不限于:
a)檢查現(xiàn)場(chǎng)施工人員出入證件;
b)檢查現(xiàn)場(chǎng)防火措施(是否有滅火器等);
c)高空墜物;
d)環(huán)境污染(衛(wèi)生、噪音、刺激性氣味);
e)裝修現(xiàn)場(chǎng)是否符合物業(yè)分公司規(guī)定;
f)施工時(shí)間是否按規(guī)定執(zhí)行。
3.3.3.3人員物資出入控制
a)對(duì)施工人員的出入管理;
b)對(duì)裝修材料及工具的出入控制。
3.3.4巡查人員在監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題時(shí),及時(shí)上報(bào)管理處,管理處向業(yè)戶(hù)及施工單位發(fā)送《違規(guī)裝修整改通知書(shū)》督促其整改,并按與其簽訂的《裝修管理協(xié)議》違規(guī)條款處理。
3.3.5裝修監(jiān)管過(guò)程須填寫(xiě)《裝修巡查記錄表》,裝修完成后該表與相應(yīng)的業(yè)戶(hù)裝修資料一起存檔。
3.4裝修完工后,管理處應(yīng)通知業(yè)戶(hù)或施工單位交回施工人員出入證。
3.5對(duì)其他業(yè)戶(hù)或公共部位、設(shè)施可能存在影響的裝修,管理處按《裝修指南》規(guī)定的保修期,對(duì)完工后的裝修質(zhì)量進(jìn)行跟蹤控制。
3.6裝修驗(yàn)收及押金退還
3.6.1裝修完工后,施工單位與業(yè)戶(hù)應(yīng)通知管理處進(jìn)行竣工查驗(yàn)要求,經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)報(bào)批的工程(含特殊項(xiàng)目)必須提交政府部門(mén)驗(yàn)收合格報(bào)告副本,管理處一般在二個(gè)工作日內(nèi)按批準(zhǔn)申報(bào)的項(xiàng)目予以查驗(yàn)。合格的由管理處主任在《裝修申請(qǐng)審批》的竣工查驗(yàn)欄簽字;若不合格,則提出整改意見(jiàn),直至查驗(yàn)合格為止。
3.6.2查驗(yàn)合格后即可退還業(yè)戶(hù)的裝修保證金,施工單位的保證金于裝修查驗(yàn)合格三個(gè)月后,再經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)確認(rèn)無(wú)裝修質(zhì)量問(wèn)題,扣除有關(guān)費(fèi)用款項(xiàng)后,方辦理押金退還手續(xù)。
4相關(guān)文件與記錄
4.1裝修指南
4.2裝修管理協(xié)議
4.3辦理裝修須知
4.4辦理裝修流程圖
4.5wdwy-fr-mm7701裝修申請(qǐng)審批表
4.6wdwy-fr-mm7702裝修人員登記表
4.7wdwy-fr-mm7703施工許可證
4.8wdwy-fr-mm7704動(dòng)火許可證
4.9wdwy-fr-mm7705裝修巡查記錄表
4.8wdwy-fr-mm7706違規(guī)裝修整改通知書(shū)
第8篇 物業(yè)項(xiàng)目管理處工作職責(zé)2
物業(yè)項(xiàng)目管理處工作職責(zé)(二)
1、貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度;
2、負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù)、糾正各種違章行為,為住戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境;
3、樹(shù)立住戶(hù)至上的觀念,及時(shí)為住戶(hù)提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù);
4、協(xié)助公司工程部對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,確保其正常使用;
5、積極配合公司其他部門(mén)在所轄物業(yè)區(qū)域開(kāi)展的各種工作;
6、向住戶(hù)宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門(mén)和居委會(huì)做好安全防范和計(jì)劃生育工作;
7、調(diào)查研究,深入了解住戶(hù)對(duì)管理服務(wù)工作意見(jiàn),處理住戶(hù)對(duì)管理服務(wù)工作的投訴,重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)公司物業(yè)部或公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決;
8、完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。
第9篇 物業(yè)品質(zhì)管理員設(shè)施設(shè)備類(lèi)工作說(shuō)明書(shū)范例
1.0目的
明確員工職業(yè)道德規(guī)范,熟悉工作流程
2.0范圍
適用于'**物業(yè)'物業(yè)服務(wù)中心
3.0內(nèi)容
職務(wù)名稱(chēng):品質(zhì)管理員(設(shè)施設(shè)備類(lèi))
所屬部門(mén):品質(zhì)管理部
職務(wù)等級(jí)
主要工作保證所負(fù)責(zé)部分品質(zhì)工作(設(shè)施設(shè)備類(lèi))正常運(yùn)行
項(xiàng)目工作職責(zé)
1、設(shè)施設(shè)備類(lèi)體系文件的編制和修訂。
2、開(kāi)展設(shè)施設(shè)備類(lèi)日常巡查、內(nèi)部質(zhì)量審核,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正體系運(yùn)行中的不合格項(xiàng)。
3、督導(dǎo)電氣、機(jī)械設(shè)備的管理、維護(hù)、保養(yǎng)工作,確保設(shè)備正常運(yùn)行,無(wú)重大故障和安全事故隱患。
4、協(xié)助開(kāi)展工程部技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)工作。
5、協(xié)助對(duì)技術(shù)人員的技能鑒定及考評(píng)活動(dòng),不斷提高技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)技能。
6、協(xié)助機(jī)電設(shè)備故障及突發(fā)事件的處理。
7、督導(dǎo)實(shí)施設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,設(shè)備管理工作年度業(yè)務(wù)總結(jié)。
8、負(fù)責(zé)設(shè)備分包方的評(píng)價(jià)、選擇、品質(zhì)監(jiān)控、持續(xù)評(píng)價(jià)。
9、督導(dǎo)前期介入、物業(yè)驗(yàn)收情況等工作的開(kāi)展。
10、每季度向經(jīng)理提交設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)狀況分析報(bào)告。
11、每季度至少組織一次業(yè)務(wù)例會(huì)。
12、完成經(jīng)理安排的臨時(shí)性工作,并提出改進(jìn)建議。
項(xiàng)目日常工作內(nèi)容
1、設(shè)施設(shè)備類(lèi)體系文件編制和修訂。
2、開(kāi)展設(shè)施設(shè)備類(lèi)日常巡查。
3、設(shè)施設(shè)備類(lèi)內(nèi)部質(zhì)量審核。
4、工程部技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。
5、協(xié)助對(duì)工程部技術(shù)人員的技能鑒定及考評(píng)。
6、協(xié)助各服務(wù)中心機(jī)電設(shè)備故障及突發(fā)事件的處理。
7、督導(dǎo)實(shí)施設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,設(shè)備管理工作年度業(yè)務(wù)總結(jié)。
8、負(fù)責(zé)設(shè)備分包方的評(píng)價(jià)、選擇、品質(zhì)監(jiān)控、持續(xù)評(píng)價(jià)。
9、每季度向經(jīng)理提交設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)狀況分析報(bào)告。
10、工程部共有部位設(shè)備設(shè)施例會(huì)。
履行本職責(zé)的權(quán)力
1、有權(quán)對(duì)品質(zhì)工作提出合理化建議。
2、有權(quán)對(duì)違反品質(zhì)工作制度、流程的本部門(mén)員工進(jìn)行教育、處罰。
3、有權(quán)對(duì)違反品質(zhì)工作制度、流程的本部門(mén)員工提出處罰建議。
工作關(guān)系表
1、直接上司:經(jīng)理直接下屬:部門(mén)員工
2、指導(dǎo)、協(xié)作部門(mén):服務(wù)中心
3、服務(wù)對(duì)象:部門(mén)員工
使用的設(shè)備、工具等資源配置表
1、電腦
工作過(guò)程中常用的表格和文件
1、物業(yè)服務(wù)有限公司《體系文件》和部門(mén)操作手冊(cè)、行政部文件制度。
工作條件與環(huán)境
1、寬敞、潔凈、明亮的辦公室內(nèi)。有空調(diào)設(shè)備。噪音<30分貝。
2公司多功能培訓(xùn)教室。有空調(diào)設(shè)備。噪音<30分貝。
工作計(jì)劃承諾與要求
1、嚴(yán)格督促設(shè)施設(shè)備日常巡查、內(nèi)部質(zhì)量審核不合格項(xiàng)的整改。
2、對(duì)設(shè)備分包方的評(píng)價(jià)、選擇、品質(zhì)監(jiān)控、持續(xù)評(píng)價(jià),做到正確合理。
3、對(duì)工程部技術(shù)人員的技能鑒定及考評(píng),做到公正公平公開(kāi)。
4、配合其他部門(mén)工作,任務(wù)完成率98%。
5、規(guī)范本崗位操作程序,嚴(yán)格按照體系文件執(zhí)行。
6、按時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作,并做到及時(shí)匯報(bào),無(wú)差錯(cuò)。
第10篇 物業(yè)公司能源與資源管理工作程序
環(huán)境管理程序文件
-- 物業(yè)公司能源與資源管理程序
1.0目的
為減少公司所有管理活動(dòng)、服務(wù)中各環(huán)節(jié)能源和資源的消耗,從而減少?gòu)沫h(huán)境的取用和棄置,特制定本程序。
2.0 適用范圍
適用于公司范圍內(nèi)電能、柴油、汽油、辦公用復(fù)印紙及水的管理。
3.0 職責(zé)
3.1公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織公司各相關(guān)部門(mén)根據(jù)上一年實(shí)績(jī)制定年度的電、水、油、辦公用復(fù)印紙的節(jié)約目標(biāo)。
3.2各管理處負(fù)責(zé)將公司節(jié)約目標(biāo)細(xì)化并每月將節(jié)約目標(biāo)的達(dá)成情況以月報(bào)的形式向全司公布,公司本部每月目標(biāo)達(dá)成情況由辦公室負(fù)責(zé)。
3.3管理者代表負(fù)責(zé)將節(jié)約目標(biāo)的達(dá)成情況提交管理評(píng)審。
4.0 工作程序
4.1 節(jié)約目標(biāo)制定
4.1.1每年初,由公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織公司各相關(guān)部門(mén)根據(jù)上一年實(shí)績(jī),制定本年度的電、水、油,辦公用復(fù)印紙的節(jié)約目標(biāo),經(jīng)管理者代表批準(zhǔn),節(jié)約目標(biāo)納入公司環(huán)境目標(biāo)及指標(biāo)中進(jìn)行管理。
4.1.2各管理處負(fù)責(zé)人根據(jù)公司目標(biāo)予以細(xì)化、分解,組織制定本部門(mén)的用電、用水、用油、用紙節(jié)約目標(biāo)及相關(guān)措施對(duì)策;公司本部細(xì)化目標(biāo)由辦公室負(fù)責(zé)制定。
4.2 節(jié)約目標(biāo)實(shí)施
4.2.1由辦公室負(fù)責(zé)每月抄報(bào)、統(tǒng)計(jì)全公司當(dāng)月用電、用水情況及當(dāng)月目標(biāo)達(dá)成情況,編制《用電、用水量月報(bào)》。
4.2.2由辦公室負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)汽車(chē)用油情況及當(dāng)月目標(biāo)達(dá)成情況,編制《汽油消耗月報(bào)》。
4.2.3由辦公室負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)復(fù)印用紙消耗情況及當(dāng)月目標(biāo)達(dá)成情況,編制《用紙量月報(bào)》。
4.2.4 辦公室應(yīng)將所有月報(bào)進(jìn)行公布,并在下月10日前提交給管理者代表。
4.2.5根據(jù)節(jié)約目標(biāo)和計(jì)劃,有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)需要制訂相應(yīng)的管理規(guī)定或作業(yè)指導(dǎo)書(shū),并經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后實(shí)施。
4.3 節(jié)約目標(biāo)分析及對(duì)策
4.3.1各責(zé)任部門(mén)根據(jù)細(xì)化的節(jié)約目標(biāo)與實(shí)績(jī)對(duì)比,未達(dá)成目標(biāo)的需在月報(bào)公布后一周內(nèi)向辦公室提交分析對(duì)策報(bào)告。
4.3.2 辦公室負(fù)責(zé)跟蹤對(duì)策的實(shí)施情況。
4.4 管理者代表負(fù)責(zé)將電、水、油、辦公用復(fù)印紙等節(jié)約目標(biāo)的達(dá)成情況提交管理評(píng)審。
5.0 相關(guān)文件
5.1《節(jié)約用水規(guī)定》(zh*-ep-06-jl-01)
5.2《節(jié)約用電規(guī)定》(zh*-ep-06-jl-02)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《用電、用水量月報(bào)》(zh*-ep-06-1/a)
6.3《用紙量月報(bào)》(zh*-ep-06-2/a)
6.4《汽油消耗月報(bào)》(zh*-ep-06-3/a)
第11篇 物業(yè)管理公司新員工入職工作規(guī)范-9
物業(yè)管理公司新員工入職工作規(guī)范(九)
一、應(yīng)聘手續(xù):
1、所有應(yīng)聘者都必須填寫(xiě)《員工應(yīng)聘登記表》及附兩張免冠近照,并提供個(gè)人身份證、學(xué)歷證、崗位資格證及有關(guān)證明文件的原件復(fù)印件。
2、應(yīng)聘者在申請(qǐng)職位時(shí)所提供的所有資料必須詳實(shí)正確,如有隱瞞及虛報(bào),將隨時(shí)解聘、辭退,公司不作任何補(bǔ)償。
3、受聘后若有個(gè)人資料發(fā)生變動(dòng),需在兩周內(nèi)通知總辦更正,并提供有關(guān)證明資料證據(jù),以避免應(yīng)有權(quán)益的損失。
4、聘用新員工的基本條件:
①年滿(mǎn)18周歲,年齡在60周歲以下;
②身體健康;
③無(wú)不良記錄;
④具備勞動(dòng)部門(mén)要求的相關(guān)上崗證件。
二、試用期:
1、新聘員工實(shí)行5個(gè)工作日試崗期,試崗合格進(jìn)入1個(gè)月的試用期(試崗期出勤天數(shù)包含在試用期),特殊情況公司有權(quán)適當(dāng)延長(zhǎng)試用期(但試用期最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月),但不能縮短試用期;試用期享受公司規(guī)定的薪酬待遇。
2、新聘員工在試崗期間被證明不符合錄用條件的,公司可隨時(shí)解除工作關(guān)系,而不支付包括工資在內(nèi)的任何費(fèi)用。
3、新聘員工在試用期期間被證明不符合錄用條件的或嚴(yán)重違反公司規(guī)章制度,公司可隨時(shí)辭退,按規(guī)定支付工資,而不作任何補(bǔ)償。
4、試用期滿(mǎn),由本人提出書(shū)面申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)正,享受相應(yīng)的工資待遇。
5、入職流程:
①操作層員工(公共秩序員、保潔員、維修工、廚師)
面試(填寫(xiě)《員工應(yīng)聘登記表》)→復(fù)試→試崗5工作日(合格)→培訓(xùn)三天(合格)→總辦簽字同意→填寫(xiě)《入職審批表》→辦理入職手續(xù)→發(fā)放工牌及《派遣單》到部門(mén)→發(fā)放工裝轉(zhuǎn)入試用期→人事檔案存檔→試用期一個(gè)月合格后填寫(xiě)《人員轉(zhuǎn)正表》成為正式員工。
②管理層員工
面試(填寫(xiě)《員工應(yīng)聘登記表》)→復(fù)試(合格)→培訓(xùn)三天(合格)→總經(jīng)理簽字同意→填寫(xiě)《入職審批表》→辦理入職手續(xù)→定制工牌、工裝→品質(zhì)部見(jiàn)習(xí)15天→人事檔案存檔→崗位試用15天→試用期滿(mǎn)→個(gè)人工作總結(jié)→填《人員轉(zhuǎn)正表》→批準(zhǔn)后成為正式員工。
三、轉(zhuǎn)正
1、轉(zhuǎn)正是對(duì)員工的一次工作評(píng)估的機(jī)會(huì),也是公司優(yōu)化人員的一個(gè)重要組成部分。
2、轉(zhuǎn)正對(duì)員工來(lái)說(shuō)是一種肯定與認(rèn)可,轉(zhuǎn)正考核流程的良好實(shí)施,可以為員工提供一次重新認(rèn)識(shí)自己及工作的機(jī)會(huì),幫助員工自我提高。
3、操作層員工的轉(zhuǎn)正由主管、部門(mén)負(fù)責(zé)人、品質(zhì)部和總辦進(jìn)行審批并辦理有關(guān)手續(xù)。
4、管理層員工的轉(zhuǎn)正由部門(mén)負(fù)責(zé)人、品質(zhì)部、總辦審核,總經(jīng)理審批辦理有關(guān)手續(xù)。
轉(zhuǎn)正流程圖:
被考核人試用期滿(mǎn),撰寫(xiě)試用期個(gè)人工作總結(jié)。
被考核人填寫(xiě)《員工轉(zhuǎn)正考核表》自評(píng),并寫(xiě)評(píng)語(yǔ)
被考核人將《員工轉(zhuǎn)正考核表》交主管上級(jí),由直接上級(jí)考核并寫(xiě)評(píng)語(yǔ)。上級(jí)在考評(píng)時(shí)要與該員工進(jìn)行面談,其考核意見(jiàn)應(yīng)得到員工的認(rèn)可
部門(mén)經(jīng)理確定考核結(jié)果,將《員工轉(zhuǎn)正考核表》報(bào)審批權(quán)限領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
總辦根據(jù)審批意見(jiàn),給被考核人出具《轉(zhuǎn)正通知單》,重要的職位變化同時(shí)在全公司范圍內(nèi)通告/ 考核不合格,延長(zhǎng)試用期或終止試用期
第12篇 物業(yè)管理評(píng)審控制工作程序總經(jīng)理辦公室
物業(yè)管理評(píng)審控制程序(總經(jīng)理辦公室)
1、目的和范圍
總經(jīng)理按計(jì)劃對(duì)質(zhì)量管理體系進(jìn)行評(píng)審,以確保其持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。通過(guò)定期的評(píng)審評(píng)價(jià)質(zhì)量管理體系變更的需要,并適合于實(shí)現(xiàn)物業(yè)的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的要求。
2、引用文件
fshtl-0301物業(yè)文件控制程序
fshtl-0302物業(yè)記錄控制程序
fshtl-0321物業(yè)客戶(hù)滿(mǎn)意度測(cè)量控制程序
fshtl-0322物業(yè)內(nèi)部質(zhì)量體系審核控制制度
fshtl-0325物業(yè)改進(jìn)控制程序
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持管理評(píng)審,作出評(píng)審結(jié)論和決策措施,并對(duì)質(zhì)量管理體系的適應(yīng)性和持續(xù)有效性負(fù)責(zé)。
3.2總經(jīng)理辦公室主任負(fù)責(zé)管理評(píng)審的計(jì)劃落實(shí)、組織協(xié)調(diào),并向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況。
3.3總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)管理評(píng)審的準(zhǔn)備工作和組織實(shí)施,收集并提供管理評(píng)審所需資料,以及評(píng)審后問(wèn)題的分解、檢查和報(bào)告工作。
3.4與質(zhì)量體系評(píng)審相關(guān)的職能部門(mén)負(fù)責(zé)人參加評(píng)審,準(zhǔn)備并提供本部門(mén)的評(píng)審所需的資料,落實(shí)評(píng)審中提出需要采取的糾正與預(yù)防措施的制訂和實(shí)施。
4、工作程序
4.1評(píng)審時(shí)間、形式、依據(jù)
4.1管理評(píng)審每年至少進(jìn)行一次,一般選擇在本年度質(zhì)量目標(biāo)檢查總結(jié)之后,下年度新的質(zhì)量目標(biāo)頒布之前進(jìn)行,一般為每年十一月中旬?？山Y(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進(jìn)行,也可根據(jù)需要安排。當(dāng)內(nèi)外部環(huán)境情況變化時(shí),應(yīng)及時(shí)進(jìn)行管理評(píng)審。
4.2總經(jīng)理辦公室須在評(píng)審前一個(gè)月編制《管理評(píng)審計(jì)劃》,特殊情況如,遇重大或緊急情況可根據(jù)需要即時(shí)安排評(píng)審;《計(jì)劃》需交總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3管理評(píng)審一般以會(huì)議形式進(jìn)行評(píng)審。
4.4開(kāi)展管理評(píng)審活動(dòng)的要求:
a.確保質(zhì)量管理體系持續(xù)的適宜性。由于物業(yè)所處的環(huán)境不斷地變化,要求物業(yè)根據(jù)行業(yè)、法律法規(guī)要求、業(yè)主及市場(chǎng)要求適時(shí)調(diào)整質(zhì)量管理體系過(guò)程,以保持其持續(xù)的適宜性;
b.確保質(zhì)量管理體系持續(xù)的充分性。在物業(yè)質(zhì)量體系運(yùn)行中,對(duì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)過(guò)程或體系現(xiàn)狀的測(cè)量分析、新目標(biāo)的建立、新方法的提出或新過(guò)程的識(shí)別,使原有質(zhì)量管理體系存在不充分的情況,通過(guò)管理評(píng)審來(lái)調(diào)整相互關(guān)聯(lián)的過(guò)程,以達(dá)到體系的持續(xù)的充分性;
c確保質(zhì)量管理體系持續(xù)的有效性。有效性是物業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量方針、目標(biāo)的程度的度量。必須把業(yè)主的滿(mǎn)意度、服務(wù)的業(yè)績(jī)、物業(yè)整體服務(wù)素質(zhì)與行業(yè)法規(guī)的符合性等與質(zhì)量目標(biāo)對(duì)比,找差距,不斷改進(jìn),以確保體系的持續(xù)的有效性;
d.上述三種情況都有可能導(dǎo)致體系的變更,物業(yè)需適時(shí)地調(diào)整過(guò)程和質(zhì)量目標(biāo),以達(dá)到體系的持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
4.5管理評(píng)審計(jì)劃或評(píng)審要求(包括評(píng)審時(shí)間、評(píng)審目的、評(píng)審范圍及評(píng)審重點(diǎn)、參加評(píng)審的部門(mén)/人員、評(píng)審依據(jù)和評(píng)審內(nèi)容),應(yīng)由總經(jīng)理辦公室提前通知參加管理評(píng)審的部門(mén)負(fù)責(zé)人。
4.6管理評(píng)審的依據(jù)是物業(yè)質(zhì)量方針、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況以及市場(chǎng)和顧客需求的變化狀況。
4.7當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時(shí),可增加管理評(píng)審頻次。
a.物業(yè)組織機(jī)構(gòu)、服務(wù)內(nèi)容、資源配置發(fā)生重大變化時(shí);
b.當(dāng)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及業(yè)主要求有變化時(shí);
c.市場(chǎng)需求發(fā)生重大變化時(shí);
d.即將進(jìn)行第二、三方審核,或法律法規(guī)規(guī)定的審核時(shí);
e.質(zhì)量審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時(shí)。
4.2管理評(píng)審的輸入和輸出
4.2.1管理評(píng)審的輸入包括物業(yè)當(dāng)前的業(yè)績(jī)和需要改進(jìn)方面。如:
a.審核結(jié)果。通過(guò)內(nèi)、外審核的結(jié)論及所采取的糾正措施實(shí)施的效果,評(píng)價(jià)質(zhì)量管理體系的適宜性、有效性以及企業(yè)結(jié)構(gòu)、職責(zé)分工、程序和資源配置的合理性、充分性;
b.業(yè)主的反饋信息。根據(jù)市場(chǎng)信息、業(yè)主反饋的信息、服務(wù)情況的信息以及與業(yè)主溝通的結(jié)果,評(píng)價(jià)業(yè)主對(duì)本物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意程度;
c.過(guò)程的業(yè)績(jī)和服務(wù)的符合性。通過(guò)對(duì)服務(wù)過(guò)程的確認(rèn)、控制的效果以及產(chǎn)品實(shí)際質(zhì)量狀況與質(zhì)量要求的符合性的審核,評(píng)價(jià)質(zhì)量管理體系運(yùn)行的有效性;
d.預(yù)防和糾正措施的情況。對(duì)預(yù)防和糾正措施實(shí)施的結(jié)果進(jìn)行評(píng)審、確認(rèn),以便修改相關(guān)文件,保持措施的后續(xù)有效性;
e.以往管理評(píng)審的跟蹤措施情況。檢查評(píng)審上次管理評(píng)審結(jié)果所采取的糾正措施的跟蹤驗(yàn)證結(jié)果的有效性、及時(shí)性和正確性,以確保質(zhì)量管理體系運(yùn)行的有效性;
f.可能影響質(zhì)量管理體系的變化。根據(jù)市場(chǎng)策略、技術(shù)進(jìn)步相關(guān)法律法規(guī)和社會(huì)要求等外部環(huán)境的變化以及物業(yè)內(nèi)部的變化(如體系的重大變更,財(cái)務(wù)狀況變化等因素),評(píng)價(jià)體系進(jìn)行變更和完善的必要性;
g.評(píng)價(jià)持續(xù)改進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施的有效性,并提出新的改進(jìn)目標(biāo)和項(xiàng)目;
h.根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的相關(guān)數(shù)據(jù)的趨勢(shì)、分析和應(yīng)用情況及效果,以確定體系的適宜性、充分性、有效性和需要改進(jìn)的順序和項(xiàng)目;
i.改進(jìn)的建議。
4.2.2評(píng)審的輸出
a.質(zhì)量管理體系及其過(guò)程有效性的改進(jìn)。在評(píng)審結(jié)論中應(yīng)有關(guān)于體系及過(guò)程改進(jìn)的要求、順序、項(xiàng)目等內(nèi)容(如業(yè)主滿(mǎn)意、過(guò)程改進(jìn)、硬件設(shè)施設(shè)備環(huán)境等);
b.與服務(wù)要求有關(guān)的改進(jìn)。在服務(wù)的改進(jìn)方面,包括服務(wù)質(zhì)量特性、滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的能力等。優(yōu)先考慮業(yè)主的要求以及服務(wù)實(shí)現(xiàn)中的薄弱環(huán)節(jié);
c.確定和提供資源的措施。根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化,確定資源需求,尤其對(duì)關(guān)鍵設(shè)備、關(guān)鍵工序、特殊過(guò)程、測(cè)量設(shè)備、人員等方面的需求,予以確認(rèn)和配置,以適應(yīng)體系運(yùn)行的需要。
4.3管理評(píng)審的實(shí)施辦法
4.1總經(jīng)理辦公室向有關(guān)部門(mén)提出評(píng)審所需的資料清單。包括:
a.內(nèi)外部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告及不符合項(xiàng)實(shí)施糾正措施的有關(guān)材料;
b.本年度或某階段質(zhì)量目標(biāo)完成情況的材料;
c.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的分析材料;
d.業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查信息和服務(wù)情況的匯總材料;
e.其他有關(guān)服務(wù)與體系運(yùn)行的情況資料、糾正和預(yù)防措施的有關(guān)資料;
f.物業(yè)管理方面的數(shù)據(jù)的趨勢(shì)分析、應(yīng)用效果以及持續(xù)改進(jìn)的相關(guān)數(shù)據(jù)、報(bào)表、材料等。
4.2總經(jīng)理辦公室將《管理評(píng)審?fù)ㄖ獑巍泛团鷾?zhǔn)的《評(píng)審計(jì)劃》下發(fā)各參加評(píng)審的部門(mén),同時(shí)要求各參加部門(mén)作好會(huì)議的準(zhǔn)備工作,包括對(duì)本部門(mén)薄弱環(huán)節(jié)的分析、產(chǎn)生原因及改進(jìn)的設(shè)想。
4.3召開(kāi)評(píng)審會(huì)議:
a.總經(jīng)理主持
會(huì)議,各部門(mén)經(jīng)理參加會(huì)議;
b.指定評(píng)審重點(diǎn)部門(mén)作主要發(fā)言;
c.參加會(huì)議人員進(jìn)行充分討論。
4.4評(píng)審報(bào)告
4.4.1根據(jù)總經(jīng)理對(duì)管理評(píng)審中相關(guān)問(wèn)題的決定,總經(jīng)理辦公室形成文件,經(jīng)總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)后,下發(fā)實(shí)施。
評(píng)審報(bào)告的內(nèi)容一般包括:評(píng)審時(shí)間;評(píng)審組成員姓名、部門(mén)、職務(wù);評(píng)審簡(jiǎn)要過(guò)程及結(jié)論;不符合項(xiàng)的具體說(shuō)明及改進(jìn)建議。
4.4.2對(duì)管理評(píng)審出現(xiàn)的不符合項(xiàng),由總經(jīng)理確定責(zé)任部門(mén),總經(jīng)理辦公室進(jìn)行分解,下發(fā)各部門(mén)制訂糾正措施,予以實(shí)施。
4.4.3管理評(píng)審報(bào)告分發(fā)范圍:總經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室、相關(guān)部門(mén)。
4.5糾正措施的跟蹤驗(yàn)證
4.5.1各相關(guān)部門(mén)收到評(píng)審報(bào)告后,應(yīng)立即分析原因,制訂糾正措施,并報(bào)告總經(jīng)理辦公室審核,總經(jīng)理批準(zhǔn),然后組織實(shí)施。
4.5.2總經(jīng)理辦公室對(duì)實(shí)施情況跟蹤檢查,驗(yàn)證實(shí)施的有效性,并報(bào)總經(jīng)理。
4.6管理評(píng)審計(jì)劃、記錄、報(bào)告等相關(guān)資料應(yīng)由總經(jīng)理辦公室按照《文件控制程序》歸檔備查。
4.7管理評(píng)審結(jié)果引起文件更改時(shí),按fshtl-0301《文件控制程序》執(zhí)行。
5、記錄
管理評(píng)審計(jì)劃(見(jiàn)總辦手冊(cè)7.13)管理評(píng)審?fù)ㄖ獑?見(jiàn)總辦手冊(cè)7.14)
第13篇 物業(yè)公司項(xiàng)目管理部工作內(nèi)容
物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理部工作內(nèi)容
一、內(nèi)部管理部分
(一)管理構(gòu)架
1、組織機(jī)構(gòu)圖
2、各部門(mén)職能及各崗位職責(zé)
3、員工情況
1)員工構(gòu)成,其中管理人員占;學(xué)歷構(gòu)成(特別是管理人員)
2)各部門(mén)骨干基本情況
(二)內(nèi)部管理制度
1、公司管理形式(總經(jīng)理負(fù)責(zé)制;總公司與各管理處關(guān)系,自負(fù)盈虧)
2、行政人事制度
1)員工培訓(xùn)制度(察看年度培訓(xùn)計(jì)劃,了解公司培訓(xùn)重點(diǎn))
2)員工考核、獎(jiǎng)懲制度
3)員工檔案的管理
3、檔案管理
1)工程檔案的管理(圖紙資料、設(shè)備檔案)
2)小區(qū)基本檔案資料(竣工驗(yàn)收資料、各項(xiàng)審批文件)
3)檔案借閱制度
4)業(yè)主資料的管理(保密性)
5、財(cái)務(wù)制度
1)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、申報(bào)、審批
2)押金的處理
3)財(cái)務(wù)收支預(yù)算、決算、分析
4)日常財(cái)務(wù)帳務(wù)處理
5)定期向業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支狀況
6、采購(gòu)及庫(kù)存管理
1)采購(gòu)內(nèi)容的制定和審批
2)庫(kù)存的有效控制及及時(shí)補(bǔ)充
3)庫(kù)存的帳務(wù)處理
4)庫(kù)房安全管理制度
7、公文管理制度
1)外來(lái)文件管理
2)內(nèi)部文件往來(lái)
3)收發(fā)登記
4)通告管理制度
8、工程管理制度
1)分包方的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)管理(資質(zhì)、工程款預(yù)算、信譽(yù)等)
2)簽訂合同
3)工程進(jìn)度及質(zhì)量檢查及其記錄
4)工程驗(yàn)收制度
5)整改制度
9、辦公設(shè)備的管理
1)臺(tái)帳
2)領(lǐng)用
3)報(bào)廢
10、合同管理
11、形象識(shí)別系統(tǒng)的使用辦法
12、公司工會(huì)設(shè)置、福利制度及企業(yè)文化建設(shè)
(三)公眾管理制度
1、業(yè)委會(huì)章程
2、管理維修公約
3、衛(wèi)生公約
4、裝修管理規(guī)定
5、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定
6、治安管理規(guī)定
7、園林、綠化管理規(guī)定
二、小區(qū)基本概況(組織小區(qū)接管驗(yàn)收工作)
(一)概況
1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業(yè)主構(gòu)成等
2、設(shè)備設(shè)施情況
1)消防設(shè)施
2)配電設(shè)備
3)電梯設(shè)備
4)給排水設(shè)備
5)計(jì)量設(shè)備
6)人防設(shè)施
7)有無(wú)智能化設(shè)施
3、竣工驗(yàn)收情況(有無(wú)影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的設(shè)計(jì)問(wèn)題)
(二)物業(yè)管理方式
(三)業(yè)主委員會(huì)概況
1、章程、成立時(shí)間、人員構(gòu)成、與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系
2、業(yè)主委員會(huì)曾行使過(guò)的權(quán)利(是否能有效的行使其權(quán)力)
3、業(yè)主委員會(huì)的建立、換屆、選舉制度
4、與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容、時(shí)限
(四)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境
1、綠化率
2、停車(chē)場(chǎng)位情況及其管理
3、公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修情況
4、業(yè)主對(duì)小區(qū)環(huán)境的滿(mǎn)意度
5、管理用房的使用情況
6、經(jīng)營(yíng)用房的使用情況
1)合同
2)月租
3)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容
7、小區(qū)配套設(shè)施是否齊全
(五)小區(qū)外部環(huán)境
1、與地方各管理部門(mén)的關(guān)系
2、周邊交通、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展情況
3、周邊物業(yè)及其物業(yè)管理情況(未來(lái)是否存在競(jìng)爭(zhēng))
三、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)管理流程
(一)入住管理
1、入住手續(xù)
2、房屋檔案的建立(一戶(hù)一檔)
3、空房管理(定期檢查制度)
4、空房的使用制度
5、空房鑰匙管理
(二)收費(fèi)管理
1、物業(yè)費(fèi)的收取
1)繳費(fèi)通知單的發(fā)放
2)收費(fèi)期
3)費(fèi)用明細(xì)
4)業(yè)主費(fèi)用查詢(xún)
2、代收代繳費(fèi)用的收取(水、電、煤氣、電視等)
1)繳費(fèi)通知單的發(fā)放
2)收費(fèi)期
3)費(fèi)用明細(xì)
4)業(yè)主費(fèi)用查詢(xún)
(三)清潔消殺管理
1、清潔消殺設(shè)備、用料管理
2、清潔消殺操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
3、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
3)整改
(四)保安管理
1、保安員情況
2、排班制度
3、巡視頻次及其記錄
1)公共區(qū)域巡視
2)樓內(nèi)巡視
4、保安隊(duì)員文明服務(wù)、著裝要求
5、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
3)整改
6、監(jiān)控中心管理
1)監(jiān)控記錄
2)錄像帶管理
7、訪客管理
1)出入登記記錄
(五)綠化管理
1、小區(qū)綠化美化標(biāo)準(zhǔn)
2、花木養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃及實(shí)施的管理(新增、補(bǔ)種、更換)
3、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
2)整改
(六)業(yè)主投訴處理
1
、投訴的界定
2、投訴登記制度
3、投訴的處理
1)及時(shí)性
2)準(zhǔn)確性
3)向業(yè)主反饋結(jié)果
4、投訴率的統(tǒng)計(jì)(對(duì)集中的投訴問(wèn)題應(yīng)責(zé)任到人、限期整改、專(zhuān)人追蹤、反饋結(jié)果)
1)及時(shí)率
2)處理率
(七)業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查
1、調(diào)查頻率、比例、范圍、內(nèi)容
2、《意見(jiàn)調(diào)查表》的發(fā)放與回收制度
3、意見(jiàn)調(diào)查統(tǒng)計(jì)
1)圖表統(tǒng)計(jì)
2)調(diào)查報(bào)告
3)向全體業(yè)主公布調(diào)查結(jié)果
4)預(yù)防與糾正措施
(八)社區(qū)文化管理
1、與業(yè)主委員會(huì)的定期溝通制度
2、專(zhuān)人負(fù)責(zé)
3、定期舉辦社區(qū)文化活動(dòng)
(九)消防制度
1、消防設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)制度及其檢查記錄
2、消防器材配置的管理
1)臺(tái)帳
2)更新記錄
3)檢測(cè)記錄
3、定期消防演習(xí)制度
4、消防宣傳標(biāo)識(shí)的安放
(十)裝修管理
1、裝修手續(xù)的辦理
1)裝修備案申請(qǐng)表
2)裝修協(xié)議
3)裝修保證金制度
2、施工人員登記制度、出入管理
3、裝修的巡視檢查及其記錄
4、裝修工程的驗(yàn)收
5、違章的處罰及整改制度
(十一)停車(chē)場(chǎng)(位)的管理
1、停車(chē)場(chǎng)管理制度
2、停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出記錄
3、臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)制度
(十二)維修服務(wù)制度
1、24小時(shí)值班制度
2、接受報(bào)修,填寫(xiě)《報(bào)修維修單》
3、維修到場(chǎng)時(shí)限
4、維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定
5、業(yè)主確認(rèn)制度
6、維修回訪制度
1)頻率
2)比例
3)整改
7、維修及時(shí)率、返修率的統(tǒng)計(jì)制度
(十三)便民服務(wù)項(xiàng)目
四、公司iso9001質(zhì)量體系了解
(一)質(zhì)量手冊(cè)
(二)程序文件
(三)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
(四) 質(zhì)量體系運(yùn)作狀況
第14篇 x物業(yè)公司日常管理工作安排規(guī)范
吉祥物業(yè)公司日常管理工作安排
(一)日常管理工作
1、日常管理工作的內(nèi)容
(1)物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;
(2)房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;
(3)住戶(hù)裝修管理;
(4)車(chē)輛管理;
(5)客戶(hù)檔案管理;
2、安全保衛(wèi)
(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問(wèn)題,制定治安案件
發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定物業(yè)管理區(qū)治安管理?xiàng)l例,保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程;
3、清潔綠化
(1)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場(chǎng)所及配套設(shè)備的特點(diǎn)、制定清潔保潔率;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程;
(3)制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定;
(4)明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
4、消防
(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定物業(yè)管理區(qū)消防管理?xiàng)l例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人;
(3)制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國(guó)家規(guī)定要求;
5、水、電設(shè)備的管理、維護(hù)
(1)了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問(wèn)題或存在的事故隱患,制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時(shí)率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)流程,以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn);
(3)制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé);
6、房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理
(1)了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問(wèn)題及事故隱患率,制定相應(yīng)的完好率、維修及時(shí)率及驗(yàn)收合格率指標(biāo);
(2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定;
(3)制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理?xiàng)l例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
(4)業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施,物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù),并制定對(duì)承租人的管理規(guī)定。
7、住戶(hù)裝修管理
(1)制定住戶(hù)裝修管理規(guī)定,明確裝修范圍、時(shí)間、垃圾的處理及裝修人員的管理,完善裝修申報(bào)手續(xù);
(2)建立裝修檢查監(jiān)督制度,明確責(zé)任人,以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防
盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響。
8、車(chē)輛管理
(1)車(chē)輛管理包括機(jī)動(dòng)車(chē)及非機(jī)動(dòng)車(chē)的管理;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車(chē)輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定,明確責(zé)任
人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
(3)制定停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚的完好率、維修及時(shí)率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。
9、客戶(hù)檔案管理
(1)客戶(hù)檔案包括與客戶(hù)有關(guān)的各類(lèi)入住資料、申請(qǐng)表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄;
(2)建立客戶(hù)檔案的管理規(guī)定,明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程。
(二)便民服務(wù)
物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù),具體項(xiàng)目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況而定。
1、便民服務(wù)
(1)可分為無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)兩類(lèi),內(nèi)容及價(jià)格應(yīng)透明化;
(2)無(wú)償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出;有嘗服務(wù)的價(jià)格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定;
2、建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書(shū),明確責(zé)任,規(guī)范服務(wù)人員的用語(yǔ)及行為。
(三)與業(yè)主日常溝通
1、與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容:
(1)通過(guò)電話(huà)、信函、張貼公布及面對(duì)面等形式處理各項(xiàng)與客戶(hù)有關(guān)的事務(wù);
(2)通過(guò)登門(mén)或約見(jiàn)的形式,定期或不定期拜訪客戶(hù);
(3)通過(guò)組織專(zhuān)題或系列活動(dòng),開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng);
(4)應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
2、物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通,保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。
3、如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時(shí),物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持不采取任何制裁性的措施,而應(yīng)通過(guò)正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。
(四)處理客戶(hù)投訴
1、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則,規(guī)范客戶(hù)投訴的處理流程;
(1)接到投訴時(shí),首先要假定我們的工作存在問(wèn)題;
(2)出現(xiàn)投訴,一定要及時(shí)向上反映信息;
(3)面對(duì)重大的投訴問(wèn)題,第一負(fù)責(zé)人要親自處理;
(4)在滿(mǎn)足客戶(hù)的要求時(shí),應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則辦事。
2、物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)分析、總結(jié)客戶(hù)投訴的案例,并列入崗位培訓(xùn)的教材中。
(五)營(yíng)造社區(qū)文化
1、社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動(dòng)兩方面。社區(qū)文化活動(dòng)促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成;社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動(dòng)層次的提高和住戶(hù)業(yè)余生活的豐富。
2、物業(yè)管理公司應(yīng)把營(yíng)造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。
3、社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面:
(1)物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌;
(2)家庭的生活方式;
(3)住戶(hù)的鄰居關(guān)系;
4、建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約,通過(guò)設(shè)立專(zhuān)欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳,物業(yè)管理公司的各位員工應(yīng)嚴(yán)格遵守,起模范表率作用。
5、社區(qū)文化活動(dòng)有各種類(lèi)型,包括:各類(lèi)競(jìng)技、表演、旅游、購(gòu)物、培訓(xùn)班、夏令營(yíng)、節(jié)日慶?；顒?dòng)以及當(dāng)?shù)卣M織的各類(lèi)精神文明活動(dòng)。
6、開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),物業(yè)管理公司應(yīng):
(1)分析住戶(hù)的構(gòu)成,充分了解住戶(hù)的需求;
(2)針對(duì)不同的層面,制定各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)方案及經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)業(yè)主委員會(huì)通過(guò);
(3)提高并逐步改善活動(dòng)場(chǎng)地。
第15篇 物業(yè)公司顧客意見(jiàn)管理工作程序
(1)顧客意見(jiàn)的收集、整理和處理
a、管理處對(duì)所有顧客通過(guò)來(lái)訪、來(lái)電、信函等形式反饋的意見(jiàn)和服務(wù)需求都要認(rèn)真傾聽(tīng),熱情接待,耐心解釋,積極處理,并填寫(xiě)《與顧客溝通登記表》。
b、每月管理處都要將顧客提出的意見(jiàn)和要求進(jìn)行歸檔總結(jié),并對(duì)信息逐一歸類(lèi)分析,對(duì)影響服務(wù)的主要因素盡快制定糾正和預(yù)防措施。管理處可通過(guò)工作會(huì)議形式討論或宣傳。
c、管理處在日常服務(wù)中應(yīng)主動(dòng)采取征詢(xún)顧客意見(jiàn)的方法來(lái)收集意見(jiàn)和建議,可采取召集顧客座談會(huì)、家訪等方式來(lái)與顧客溝通,[[獲得及時(shí)和有代表性的意見(jiàn)。
d、質(zhì)管部負(fù)責(zé)公司《管理工作征詢(xún)意見(jiàn)表》的設(shè)計(jì),并組織開(kāi)展對(duì)顧客滿(mǎn)意的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析和回訪活動(dòng)。
(2) 征詢(xún)意見(jiàn)表的發(fā)放、回收和處理
a、管理處在收到質(zhì)管部發(fā)放的征詢(xún)意見(jiàn)表后三天之內(nèi)發(fā)放給顧客、發(fā)放數(shù)量要求入伙五年以上的小區(qū)發(fā)放率為15%,入伙五年以下的小區(qū)發(fā)放率不得少于30%。調(diào)查表在顧客群中的發(fā)放應(yīng)隨機(jī)并均勻分布。
b、管理處應(yīng)在下發(fā)后10天內(nèi)收回意見(jiàn)表,回收率不低于發(fā)放數(shù)量75%。
c、管理處應(yīng)在收回意見(jiàn)表的三日內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析并將滿(mǎn)意率數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤地填寫(xiě)在《顧客滿(mǎn)意率統(tǒng)計(jì)表》上,對(duì)顧客反饋的信息應(yīng)逐一登記在《與顧客溝通登記表》。
d、對(duì)于顧客意見(jiàn)集中或突出的問(wèn)題,管理處應(yīng)以公開(kāi)信的形式在收回意見(jiàn)表二個(gè)星期內(nèi)認(rèn)真地作出答復(fù)。公開(kāi)信張貼前須經(jīng)管理者代表審閱同意。
e、管理處將顧客滿(mǎn)意率統(tǒng)計(jì)表和公開(kāi)信張貼后的5天內(nèi)遞交質(zhì)管部,質(zhì)管部將有關(guān)問(wèn)題統(tǒng)計(jì)后,送管理者代表審閱。
(3) 對(duì)處理顧客意見(jiàn)的跟蹤、驗(yàn)證和檢查
a、對(duì)顧客意見(jiàn)的接待與處理由質(zhì)管部在月檢時(shí)按月檢標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查,并抽查顧客對(duì)管理處日常管理服務(wù)的滿(mǎn)意情況。
b、質(zhì)管部要對(duì)處理的結(jié)果給予跟蹤,并通過(guò)電話(huà)或走訪顧客的形式對(duì)管理處工作進(jìn)行核查與驗(yàn)證。
c、質(zhì)管部對(duì)管理處給顧客的公開(kāi)信提出的問(wèn)題的落實(shí)情況要進(jìn)行驗(yàn)證,使顧客對(duì)處理的結(jié)果表示滿(mǎn)意。
d、管理處每月要做維修回訪工作,對(duì)維修人員的服務(wù)態(tài)度,工作守時(shí)、工作質(zhì)量進(jìn)行回訪,確保維修服務(wù)質(zhì)量能夠使顧客滿(mǎn)意。
e、管理處在日常服務(wù)中應(yīng)將有償服務(wù)、便民服務(wù)項(xiàng)目公布于顧客并對(duì)服務(wù)承諾的兌現(xiàn)進(jìn)行檢查,質(zhì)管部在月檢或季檢中要對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行檢查和驗(yàn)證,保證顧客在轄區(qū)中能得到良好的服務(wù),并對(duì)提供的各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目滿(mǎn)意。
第16篇 物業(yè)公司行政管理工作制服管理規(guī)定
為了提高公司形象,增強(qiáng)管理力度,展示員工的精神面貌。公司全體員工穿著統(tǒng)一制服上班,就制服的著裝管理作出如下規(guī)定:
1.換季時(shí)間
1.1 夏裝:5月1日至10月31日
1.2 冬裝:11月1日至次年4月30日
1.3 時(shí)間若有變動(dòng),以人事行政部實(shí)際通知時(shí)間為準(zhǔn)。
2.制服的使用及發(fā)放
凡本公司所有員工在職期間均有權(quán)利享受制服待遇。
2.1 制服在使用期限(具體使用期限另定)內(nèi)如有損壞或遺失,由使用者個(gè)人按規(guī)定折價(jià)從工資中扣回制服款,并由人事行政部統(tǒng)一補(bǔ)做制服;員工如有離職,按規(guī)定的使用期限,折價(jià)扣回制服款,不收回制服。具體按如下規(guī)定處理:
1)若制服的使用未達(dá)期限的一半,按制服價(jià)70%按月折價(jià)扣回制服款;
2)若制服的使用達(dá)期限的一半以上但未滿(mǎn)期的,按制服價(jià)50%按月折價(jià)扣回制服款。
3)若制服的使用滿(mǎn)期的,不需扣回制服款。
2.2 新員工入職,試用期滿(mǎn)后,方可配備制服(保安或服務(wù)人員除外)。
2.3 員工上班,必須按規(guī)定統(tǒng)一著裝。未按規(guī)定著裝者,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按獎(jiǎng)懲制度執(zhí)行。
2.4 未能及時(shí)領(lǐng)取制服和制服不合身者,各部門(mén)應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)將名單及型號(hào)報(bào)人事行政部,否則按不著裝處理。
