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第1篇 物業(yè)維修和管理的應急措施
為應對突發(fā)事件，應按制定的應急措施演練計劃，定期組織演練（每年1--2次），并作好演練記錄。
第一節(jié) 業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施
1、維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場，檢查斷水、斷電、無煤氣原因，并告知業(yè)主。
2、如是供水、供電、供氣部門原因，協(xié)助業(yè)主聯(lián)系各有關部門解決問題。
3、如不牽涉供水、供電、供氣部門，則對業(yè)主講明有償、無償維修服務內(nèi)容。
4、維修工迅速搶修，以免給業(yè)主帶來生活的不方便。
5、修復后，打掃被污染處，直到目視無污物。
第二節(jié)? 本項目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無天
然氣的應急措施
1. 在接到本項目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無天然氣的報告后，管理運作部應立即將突然斷水、斷電、無天然氣線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無天然氣通告；同時，工程物料部應做好突然斷水、斷電、無天然氣前的應變工作。
2. 在沒有接到任何通知、突然發(fā)生突然斷水、斷電、無天然氣的情況下，工程物料部應立即確認是內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無天然氣還是外部突然斷水、斷電、無天然氣。若系內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無天然氣，應立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部突然斷水、斷電、無天然氣，一方面要防止突然來水、電、氣引發(fā)事故，一方面致電相關職能部門查詢突然斷水、斷電、無天然氣情況，了解何時恢復供水、電、氣，并將了解的情況通知管理運作部。
3. 秩序維護部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。
4. 管理運作部立即將突然斷水、斷電、無天然氣情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無天然氣通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。
5. 若突發(fā)停電時，正值晚上商場營業(yè)，秩序維護部應協(xié)助商場維持好秩序，指導商戶啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災。
6. 安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，公共秩序維護加強公共秩序維護措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關閉大門。
7. 派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做好解釋和疏導工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。
8. 詳細記錄突然斷水、斷電、無天然氣事故始末時間、發(fā)生原因、應對措施以及造成的損失。
9. 突發(fā)斷水、斷電、無天然氣的預防措施：
1) 工程物料部應經(jīng)常檢查應急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。
2) 管理運作部應提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應急照明燈或蠟燭，以防停電。
3) 秩序維護部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應配置手提式應急照明燈，并時時充電保養(yǎng)，保持完好。
第三節(jié)? 業(yè)主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施
（1）維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場，檢查阻塞原因。
（2）對業(yè)主告知阻塞原因，講明有償、無償維修服務內(nèi)容。
（3）進行疏通，防止污水外溢造成不良影響。
（4）將雨污水井、管中撈起的污垢，雜物直接裝上垃圾車，避免形成二次污染。
(5)疏通后，保潔員迅速打掃地面被污染處，用水沖洗地面，直到目視無污物。
第四節(jié) 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施
1、當接到使用人投訴或報告后，立即前往現(xiàn)場查勘情況；
2、維修工迅速抵達現(xiàn)場后，觀察現(xiàn)場附近的電閘，如有浸水應立即切斷電源，以防水浸漏電人。
3、查出水閥位置，關閉有關水閥，并及時查找出水原因，如下水道堵塞，應立即疏通；防止污水外溢造成不良影響。
4、如短時間不能修復，尋求臨時方法正常排水或書面告知業(yè)主。
5、修復正常排水后，保潔員迅速打掃地面被污染處，用水沖洗地面，直到目視無污物。
第五節(jié) 消防應急措施
一、目的
規(guī)范火警、火災的處理程序和方法，確?；鹁?、火災得到及時有效的控制的處理。
二、適用范圍
適用于祥和物業(yè)服務公司轄區(qū)內(nèi)火警、火災的應急處理。
三、職責
1、項目經(jīng)理負責監(jiān)督及抽查培訓實施情況，驗證培訓效果及對外聯(lián)系培訓教師。
2、秩序維護主管負責制定年度培訓計劃，并負責具體組織實施。
3、秩序維護部門負責組織滅火撲救。
四、程序要點
1、報警與確認。
（1）火警信息。火警信息可以是：
a) 秩序維護員接受火警信號（包括燈光、音響、消防主機顯示屏顯示）；
b)秩序維護部、值勤和巡邏中發(fā)現(xiàn)的火警；
c）住戶的報警。
（2）火警信息的確認。根據(jù)火警信息來源不同，火警信息確認可以是：
a)消防控制中心從自動報警裝置系統(tǒng)接受到的火警信息，應立即用
對講機/電話通知秩序維護部當值電工（或附近保安員）趕赴預警現(xiàn)
場確認是否事由于自動報警裝置系統(tǒng)誤動發(fā)出的信息或有人違章（如
燒紙、施工、向探頭噴煙）引起的報警，若屬于非誤報，則應查明預
報原因，追查煙霧來源，確認中應隨時保持與消防控制中心的聯(lián)系，
并報告確認情況：
b)發(fā)現(xiàn)火警的秩序維護員應立即趕赴火警現(xiàn)場，判明是否屬于火警
若是人為違章造成的火警現(xiàn)象應予以制止，若是火警，則按火警、火
災處理方法進行處置；
c)公司任何人員或部門接到住戶報警時，應立即用最有效的手段報
告秩序維護部，并按火柴警、火災處理方法進行處理。
2、火警、火災處理原則及方法。
（1）火警、火災的處理原則；
a)確認的火警應在第一時間內(nèi)向秩序維護部和“119”臺報警的原則；
b)立即開展撲滅火警、火災的原則；
c)積極疏散所影響的住戶，搶救被困人員的原則；
d)將易燃易爆物品迅速撤離火源及毗鄰場所的原則；
e)盡力搶救公司財產(chǎn)和住戶生命財產(chǎn)安全的原則；
（2）火警、火災的處置方法：
a)公司任何員工發(fā)現(xiàn)火警，應立即就近取用滅火器材迅速撲滅火警；
b)若火警有發(fā)展趨勢，應一邊呼叫臨近人員參與控制火勢，一邊呼
叫秩序維護部主管（或班長）和相關人員前往撲救；
c)取用滅火器材時應正確選用滅火器（根據(jù)物質的燃燒特性）以免
用錯滅火器使火復燃
d)若是機房、電氣發(fā)生火災，應先切斷一切電源，選用干粉滅火器
直接噴射火源處，如有油的電器設備（如變壓器、油開關）著火時，
也可用干燥的黃沙蓋住火焰，使火熄滅，裝有自動滅火裝置的現(xiàn)場，
直接開啟自動滅火裝置施放藥劑滅火。
3、火災撲救及現(xiàn)場控制。
（1）秩序維護部門根據(jù)預先制定的滅火預案立即組織滅火和對現(xiàn)場
進行控制，秩序維護主管應親臨指揮，具體要求如下：
a)向“119”臺報警，并派隊員到必經(jīng)路口引導；
b)通知秩序維護部門緊急組織秩序維護員趕赴火災現(xiàn)場，進行外圍警戒和交通管制；
c)通知秩序維護部門立即組織秩序維護員趕赴火場盡疏散，救護被
困人員，搶救財務，協(xié)助滅火；
d)通知機電維修部電工段開相關電源，開啟自動滅火系統(tǒng)、排煙系
統(tǒng)、防水泵，保障消防用水；
e)秩序維護班組長在主觀指揮下帶領消防員鋪設水帶，施放滅火，
控制火勢。
（2）交通管制和現(xiàn)場治安的維護；
a)秩序維護主管親臨火災現(xiàn)場組織并指揮所屬秩序維護員對火災
現(xiàn)場進行交通管制和現(xiàn)場控制；
b)撤出或移走妨礙消防或救護車輛通行的障礙；
c)阻攔與撲救無關的人員進入火災現(xiàn)場或影響區(qū)，防止火災中物品被盜竊；
d)看管被搶救的公私財務，在火災撲救前嚴禁任何人轉移；
e)保護現(xiàn)場使用的消防器材裝備正常使用。
（3）疏散及轉移物資；
a)秩序維護主管帶領所屬秩序維護員協(xié)助安頓、疏散住戶，協(xié)助運
送火場中被困或受傷人員；
b)秩序維護員應積極主動進入火災現(xiàn)場，撤出易燃易爆物品，搶救公私財物。
4、火災撲滅后的處置。
（1）秩序維護主管以及相關人員應配合公安消防部門對火災現(xiàn)場進
行調查分析，評估火災造成的損失，填寫《火警、火災事故報告表》，
組織對滅火預案的可靠性和有效性的討論，必要時進行修改。
（2）秩序維護主管應組織秩序維護員對搶救出的物品進行確認領取及轉移到倉庫保存。
（3）公司領導對受災住戶進行安慰及解決實際問題。
（4）項目經(jīng)理應召集參與實施滅火撲救的部門負責人，總結滅火工
作的經(jīng)驗及教訓。
（5）工程部對消防設備設施進行依次檢查和清點，對已損壞的設備
設施進行修復或提出補充申請。
五、記錄
《火警、火災事故報告表》
六、相關支持文件
1、《消防系統(tǒng)操作標準作業(yè)規(guī)程》
2、《滅火預案標準作業(yè)規(guī)程》
第六節(jié) 住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預案
當住宅外墻或建筑物發(fā)生危險時，所有工作人員應立即趕到現(xiàn)場，然后視情況配合和處理，迅速向有關領導匯報。
1、緊急疏散人員，注意保護現(xiàn)場，不準任何人擅自移動任何東西，不得讓外人進入現(xiàn)場；在有關人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前，不能離開。
2、若現(xiàn)場有人員受傷，應立即采取措施盡快送醫(yī)院搶救醫(yī)治。
3、小區(qū)所有員工應保持鎮(zhèn)靜，根據(jù)現(xiàn)狀，力所能及地做好疏散人員、搶救物資等工作。
第2篇 新城物業(yè)維修和管理的應急措施
住宅項目物業(yè)維修和管理的應急措施
項目管理處 處理方案 相關部門處理
業(yè)主使用人 突然斷電、斷水、無天然氣
1.立即通知業(yè)主使用人。
2.管理處以最短時間派維修工
上門服務,分析原因,馬上維修
1.如果管理處維修工處置有難度,及時通知相關管線部門維修
2.配合相關管線部門維修
3.正常情況下,1小時之間完成維修任務。
本項目范圍突然斷電斷水、天然氣的應急措施
1.立即通知開發(fā)商或業(yè)主委員會
2.管理處立即派維修工到現(xiàn)場
3.分析原因,配合開發(fā)商進行維修1.如管理處處置有困難,及時同通知相關管線部門維修。
2.配合相關管線部門對損壞管線部門維修。3.正常情況下,2小時之間完成維修任務。
業(yè)主使用人自用部位排水阻塞措施
1.立即通知管理處維修工到現(xiàn)場
2.同業(yè)主使用人一起分析阻塞原因
3.及時疏通排水設施
1.與業(yè)主使用人商討收費情況,管理處只收取材料費和工時費。
2.出現(xiàn)此類問題,要求在半小時之間完成維修任務。
污水及排水管網(wǎng)阻塞
1.立即通知管理處維修工到現(xiàn)場進行檢查
2.及時通知開發(fā)上或業(yè)主委員會
3.管理處組織施工隊進行疏通
1.如果建設施工單位原因,請施工單位進行維修或承擔費用。
2.如果開發(fā)商原因,請開發(fā)單位進行維修或承擔費用。
3.不是上述原因,在物業(yè)費中列支。
第3篇 物業(yè)維修管理應急措施
為應對突發(fā)事件,應按制定的應急措施演練計劃,定期組織演練(每年1--2次),并作好演練記錄。
第一節(jié) 業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施
1、維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場,檢查斷水、斷電、無煤氣原因,并告知業(yè)主。
2、如是供水、供電、供氣部門原因,協(xié)助業(yè)主聯(lián)系各有關部門解決問題。
3、如不牽涉供水、供電、供氣部門,則對業(yè)主講明有償、無償維修服務內(nèi)容。
4、維修工迅速搶修,以免給業(yè)主帶來生活的不方便。
5、修復后,打掃被污染處,直到目視無污物。
第二節(jié) 本項目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無天
然氣的應急措施
1. 在接到本項目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無天然氣的報告后,管理運作部應立即將突然斷水、斷電、無天然氣線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無天然氣通告;同時,工程物料部應做好突然斷水、斷電、無天然氣前的應變工作。
2. 在沒有接到任何通知、突然發(fā)生突然斷水、斷電、無天然氣的情況下,工程物料部應立即確認是內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無天然氣還是外部突然斷水、斷電、無天然氣。若系內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無天然氣,應立即派人查找原因采取措施,防止故障擴大;若系外部突然斷水、斷電、無天然氣,一方面要防止突然來水、電、氣引發(fā)事故,一方面致電相關職能部門查詢突然斷水、斷電、無天然氣情況,了解何時恢復供水、電、氣,并將了解的情況通知管理運作部。
3. 秩序維護部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。
4. 管理運作部立即將突然斷水、斷電、無天然氣情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無天然氣通告,必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶,要求住戶保持冷靜,做好防范。
5. 若突發(fā)停電時,正值晚上商場營業(yè),秩序維護部應協(xié)助商場維持好秩序,指導商戶啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明,疏散顧客,并要注意防火,防止發(fā)生火災。
6. 安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序,公共秩序維護加強公共秩序維護措施,嚴防有人制造混亂,渾水摸魚,必要時關閉大門。
7. 派人值守辦公室、值班室,耐心接待住戶和商戶詢問,做好解釋和疏導工作,防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。
8. 詳細記錄突然斷水、斷電、無天然氣事故始末時間、發(fā)生原因、應對措施以及造成的損失。
9. 突發(fā)斷水、斷電、無天然氣的預防措施:
1) 工程物料部應經(jīng)常檢查應急照明和緊急廣播系統(tǒng),確保正常。
2) 管理運作部應提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應急照明燈或蠟燭,以防停電。
3) 秩序維護部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外,還應配置手提式應急照明燈,并時時充電保養(yǎng),保持完好。
第三節(jié) 業(yè)主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施
(1)維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場,檢查阻塞原因。
(2)對業(yè)主告知阻塞原因,講明有償、無償維修服務內(nèi)容。
(3)進行疏通,防止污水外溢造成不良影響。
(4)將雨污水井、管中撈起的污垢,雜物直接裝上垃圾車,避免形成二次污染。
(5)疏通后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無污物。
第四節(jié) 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施
1、當接到使用人投訴或報告后,立即前往現(xiàn)場查勘情況;
2、維修工迅速抵達現(xiàn)場后,觀察現(xiàn)場附近的電閘,如有浸水應立即切斷電源,以防水浸漏電人。
3、查出水閥位置,關閉有關水閥,并及時查找出水原因,如下水道堵塞,應立即疏通;防止污水外溢造成不良影響。
4、如短時間不能修復,尋求臨時方法正常排水或書面告知業(yè)主。
5、修復正常排水后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無污物。
第五節(jié) 消防應急措施
一、目的
規(guī)范火警、火災的處理程序和方法,確保火警、火災得到及時有效的控制的處理。
二、適用范圍
適用于祥和物業(yè)服務公司轄區(qū)內(nèi)火警、火災的應急處理。
三、職責
1、項目經(jīng)理負責監(jiān)督及抽查培訓實施情況,驗證培訓效果及對外聯(lián)系培訓教師。
2、秩序維護主管負責制定年度培訓計劃,并負責具體組織實施。
3、秩序維護部門負責組織滅火撲救。
四、程序要點
1、報警與確認。
(1)火警信息?；鹁畔⒖梢允?
a) 秩序維護員接受火警信號(包括燈光、音響、消防主機顯示屏顯示);
b)秩序維護部、值勤和巡邏中發(fā)現(xiàn)的火警;
c)住戶的報警。
(2)火警信息的確認。根據(jù)火警信息來源不同,火警信息確認可以是:
a)消防控制中心從自動報警裝置系統(tǒng)接受到的火警信息,應立即用
對講機/電話通知秩序維護部當值電工(或附近保安員)趕赴預警現(xiàn)
場確認是否事由于自動報警裝置系統(tǒng)誤動發(fā)出的信息或有人違章(如
燒紙、施工、向探頭噴煙)引起的報警,若屬于非誤報,則應查明預
報原因,追查煙霧來源,確認中應隨時保持與消防控制中心的聯(lián)系,
并報告確認情況:
b)發(fā)現(xiàn)火警的秩序維護員應立即趕赴火警現(xiàn)場,判明是否屬于火警
若是人為違章造成的火警現(xiàn)象應予以制止,若是火警,則按火警、火
災處理方法進行處置;
c)公司任何人員或部門接到住戶報警時,應立即用最有效的手段報
告秩序維護部,并按火柴警、火災處理方法進行處理。
2、火警、火災處理原則及方法。
(1)火警、火災的處理原則;
a)確認的火警應在第一時間內(nèi)向秩序維護部和“119”臺報警的原則;
b)立即開展撲滅火警、火災的原則;
c)積極疏散所影響的住戶,搶救被困人員的原則;
d)將易燃易爆物品迅速撤離火源及毗鄰場所的原則;
e)盡力搶救公司財產(chǎn)和住戶生命財產(chǎn)安全的原則;
(2)火警、火災的處置方法:
a)公司任何員工發(fā)現(xiàn)火警,應立即就近取用滅火器材迅速撲滅火警;
b)若火警有發(fā)展趨勢,應一邊呼叫臨近人員參與控制火勢,一邊呼
叫秩序維護部主管(或班長)和相關人員前往撲救;
c)取用滅火器材時應正確選用滅火器(根據(jù)物質的燃燒特性)以免
用錯滅火器使火復燃
d)若是機房、電氣發(fā)生火災,應先切斷一切電源,選用干粉滅火器
直接噴射火源處,如有油的電器設備(如變壓器、油開關)著火時,
也可用干燥的黃沙蓋住火焰,使火熄滅,裝有自動滅火裝置的現(xiàn)場,
直接開啟自動滅火裝置施放藥劑滅火。
3、火災撲救及現(xiàn)場控制。
(1)秩序維護部門根據(jù)預先制定的滅火預案立即組織滅火和對現(xiàn)場
進行控制,秩序維護主管應親臨指揮,具體要求如下:
a)向“119”臺報警,并派隊員到必經(jīng)路口引導;
b)通知秩序維護部門緊急組織秩序維護員趕赴火災現(xiàn)場,進行外圍警戒和交通管制;
c)通知秩序維護部門立即組織秩序維護員趕赴火場盡疏散,救護被
困人員,搶救財務,協(xié)助滅火;
d)通知機電維修部電工段開相關電源,開啟自動滅火系統(tǒng)、排煙系
統(tǒng)、防水泵,保障消防用水;
e)秩序維護班組長在主觀指揮下帶領消防員鋪設水帶,施放滅火,
控制火勢。
(2)交通管制和現(xiàn)場治安的維護;
a)秩序維護主管親臨火災現(xiàn)場組織并指揮所屬秩序維護員對火災
現(xiàn)場進行交通管制和現(xiàn)場控制;
b)撤出或移走妨礙消防或救護車輛通行的障礙;
c)阻攔與撲救無關的人員進入火災現(xiàn)場或影響區(qū),防止火災中物品被盜竊;
d)看管被搶救的公私財務,在火災撲救前嚴禁任何人轉移;
e)保護現(xiàn)場使用的消防器材裝備正常使用。
(3)疏散及轉移物資;
a)秩序維護主管帶領所屬秩序維護員協(xié)助安頓、疏散住戶,協(xié)助運
送火場中被困或受傷人員;
b)秩序維護員應積極主動進入火災現(xiàn)場,撤出易燃易爆物品,搶救公私財物。
4、火災撲滅后的處置。
(1)秩序維護主管以及相關人員應配合公安消防部門對火災現(xiàn)場進
行調查分析,評估火災造成的損失,填寫《火警、火災事故報告表》,
組織對滅火預案的可靠性和有效性的討論,必要時進行修改。
(2)秩序維護主管應組織秩序維護員對搶救出的物品進行確認領取及轉移到倉庫保存。
(3)公司領導對受災住戶進行安慰及解決實際問題。
(4)項目經(jīng)理應召集參與實施滅火撲救的部門負責人,總結滅火工
作的經(jīng)驗及教訓。
(5)工程部對消防設備設施進行依次檢查和清點,對已損壞的設備
設施進行修復或提出補充申請。
五、記錄
《火警、火災事故報告表》
六、相關支持文件
1、《消防系統(tǒng)操作標準作業(yè)規(guī)程》
2、《滅火預案標準作業(yè)規(guī)程》
第六節(jié) 住宅外墻或建筑物發(fā)生危險,影響他人安全時的工作預案
當住宅外墻或建筑物發(fā)生危險時,所有工作人員應立即趕到現(xiàn)場,然后視情況配合和處理,迅速向有關領導匯報。
1、緊急疏散人員,注意保護現(xiàn)場,不準任何人擅自移動任何東西,不得讓外人進入現(xiàn)場;在有關人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前,不能離開。
2、若現(xiàn)場有人員受傷,應立即采取措施盡快送醫(yī)院搶救醫(yī)治。
3、小區(qū)所有員工應保持鎮(zhèn)靜,根據(jù)現(xiàn)狀,力所能及地做好疏散人員、搶救物資等工作。
