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第1篇 地產(chǎn)公司員工跟投房地產(chǎn)項目公司管理辦法范文
地產(chǎn)公司員工跟投房地產(chǎn)項目公司管理辦法范文
(2022年_月_日經(jīng)公司2022年第四次臨時股東大會審議通過)
定義與釋義
本管理辦法中以下詞語除上下文另有所指外,具有以下含義:
一、總裁會議:根據(jù)《zz地產(chǎn)集團股份有限公司總裁工作細則》規(guī)定召開的會議,分為定期召開和不定期召開的總裁工作會議。
二、總可租售建筑面積:根據(jù)政府規(guī)劃審批結(jié)果得出的可用于銷售或出租的建筑面積,其中所有車位面積不計入總可租售建筑面積。
三、擬銷售建筑面積:在總可租售建筑面積范圍內(nèi)計劃用于銷售的建筑面積,以最新通過公司產(chǎn)品與經(jīng)營方案評審會的產(chǎn)品與經(jīng)營方案為準。
四、已銷售建筑面積:指已簽訂銷售合同的建筑面積,其中已經(jīng)銷售的車位面積不計入已銷售建筑面積。
五、持有物業(yè)建筑面積:總可租售建筑面積減去擬銷售建筑面積。
六、銷售型項目:擬銷售建筑面積占總可租售建筑面積的比例超過95%或持有物業(yè)建筑面積小于1萬平方米的項目。
七、不并表的項目:指未納入公司合并報表范圍內(nèi)的項目。
八、有限合伙企業(yè):跟投員工通過投資有限合伙企業(yè)的方式投資項目公司,一個有限合伙企業(yè)投資一個項目,跟投員工投資人作為有限合伙人參與投資,以其認繳的出資額為限對合伙企業(yè)債務承擔責任。普通合伙人由公司全資持有的投資管理公司,或公司指定的人士或機構擔任,對合伙企業(yè)債務承擔無限連帶責任。
九、項目公司、兩方合資項目公司、多方合資項目公司:負責開發(fā)經(jīng)營跟投房地產(chǎn)項目的公司為項目公司;由公司或其控制公司與有限合伙企業(yè)兩方作為股東的項目公司為兩方合資項目公司;由公司或其控制公司、有限合伙企業(yè)及項目合作方多方作為股東的項目公司為多方合資項目公司。
十、項目投資決策會:公司投資部門召集董事長、總裁、公司主管投資高管、公司投資部門負責人、區(qū)域公司負責人及區(qū)域公司主管投資負責人等人召開的項目投資決策會議,對擬投資項目進行討論和決策。
十一、產(chǎn)品與經(jīng)營方案評審會:公司運營部門召集總裁、公司相關高管、公司相關部門負責人、區(qū)域公司高層、區(qū)域公司城市公司項目公司的前期工作小組(定位、設計、營銷、成本)等召開的會議,評審項目的產(chǎn)品與經(jīng)營方案。
第一章 總則
第一條 zz地產(chǎn)集團股份有限公司(以下簡稱“公司”)根據(jù)《公司法》、《證券法》等有關法律、法規(guī)和《zz地產(chǎn)集團股份有限公司章程》制定《zz地產(chǎn)集團股份有限公司員工跟投房地產(chǎn)項目公司管理辦法》(以下簡稱“本辦法”)。
第二條 為了更加充分地激勵公司房地產(chǎn)項目運營團隊的積極性,進一步提升獲取項目的質(zhì)量和項目運營效率,公司參考市場通行做法,制定本辦法。
第三條 本辦法將項目經(jīng)營效益和跟投員工個人收益直接掛鉤,實現(xiàn)收益共享、風險共擔,不設本金保障和收益保證機制。
第二章 管理機構
第四條 公司股東大會負責本辦法的批準和變更。
第五條 公司董事會每年審議由公司審計部門出具的年度總結(jié)報告,并在本辦法通過批準的三年后決定是否繼續(xù)實施。
第六條 公司總裁會議根據(jù)相關法律法規(guī)和本辦法制定相應的實施細則報董事會主席批準后,并組織實施。
第三章 跟投項目
第七條 跟投項目為2022年6月30日后首次開盤銷售的項目,其中:
銷售型項目的跟投員工投資方案由總裁會議根據(jù)本辦法審批。
其它類型項目的跟投員工投資方案需經(jīng)過公司董事會主席審批方能實施。
第八條 對于公司操盤不并表的項目,須通過項目公司相應的審批程序。
第九條 如出現(xiàn)因政策、環(huán)境或其他事項導致在本辦法規(guī)定的跟投項目范圍內(nèi)的個別項目不適合跟投的情況,經(jīng)公司總裁會議審核并報公司董事會主席批準后不實施本辦法。
第四章 跟投員工投資人
第十條 跟投員工投資人分為必須跟投人和自愿跟投人。
第十一條 必須跟投人及跟投范圍
區(qū)域公司經(jīng)營班子(分管領導以上人員)、投資負責人、區(qū)域公司其他關鍵人員(包括但不限于:營銷負責人、工程負責人、設計負責人、成本負責人、財務資金負責人),必須跟投區(qū)域公司管轄范圍內(nèi)符合本規(guī)定的所有項目;
城市公司經(jīng)營班子(分管領導以上人員)、城市公司其他關鍵人員,必須跟投城市公司管轄范圍內(nèi)符合本規(guī)定的所有項目;
項目制負責人、項目其他關鍵人員,必須跟投所管理的符合本規(guī)定的所有項目。
必須跟投人及跟投額度由區(qū)域公司負責人或直屬省級城市公司負責人擬定。
第十二條 自愿跟投人及跟投范圍
區(qū)域公司、城市公司及項目層級中與項目經(jīng)營直接相關的正式員工,可自愿參與項目跟投。
在按照本辦法第十九條的所有跟投員工投資人合計持有的項目公司股權比例限額內(nèi),首先滿足必須跟投人的跟投;滿足必須跟投人的跟投后如有剩余股權比例的,方可由自愿跟投人進行跟投。
第十三條 總裁會議批準跟投員工投資方案(包括必須跟投人及自愿跟投人、跟投額度等)。
第十四條 公司董事會主席和總裁不參與項目跟投。
第十五條 跟投資金全部由跟投員工投資人自行籌集。
第五章 投資架構
第十六條 跟投員工投資人通過有限合伙企業(yè)進行投資,一個有限合伙企業(yè)投資一個跟投項目。
第十七條 在對跟投項目投資決策時須預測為完成跟投項目開發(fā)經(jīng)營,需要項目公司各方股東投入項目公司的資金最大值,即股東資金峰值。股東資金峰值由項目投資決策會批準。
股東資金峰值,由各方股東對負責開發(fā)跟投項目的項目公司投入資金來籌集;各方股東的投入資金包括股權資金、債權資金。
第十八條 有限合伙企業(yè)按照跟投員工投資方案的規(guī)定投入資金(包括股權資金和債權資金)后,不再承擔追加投資的責任。
有限合伙企業(yè)以其實際投入資金(包括股權資金和未收回的債權資金)的金額為限,承擔項目公司經(jīng)營風險和虧損風險。
第十九條 每個跟投項目中的所有跟投員工投資人合計持有的項目公司股權比例不超過10%;每個跟投項目中的單個跟投員工投資
人持有的項目公司股權比例原則上不超過1.5%,如需超過的須經(jīng)過總裁會議特別批準。
項目公司的股權資金、有限合伙企業(yè)占項目公司的股權比例等事項,在總裁會議制定的實施細則中具體規(guī)定。
有限合伙企業(yè)不能是項目公司的大股東,不參與項目管理、不向項目公司派駐董事及管理人員、不影響項目的對外合作
、放棄項目公司股權的優(yōu)先購買權。
第二十條 有限合伙企業(yè)按照占項目公司股權比例×2的比例,在項目公司分取利潤或承擔虧損。本條的比例原則同時適用于本辦法第二十六條退出管理時有限合伙企業(yè)持有項目公司股權收購價格的計算確定,以及項目公司清算時有限合伙企業(yè)分配項目公司剩余資產(chǎn)的計算確定。
第二十一條 投資架構可以根據(jù)國家相關法律法規(guī),由總裁會議適時調(diào)整,但本章原則依然適用。
第六章 出資管理
第二十二條 必須跟投和自愿跟投資金的到位時間為下列孰晚時間點:
在項目召開項目投資決策會后三個月內(nèi);
公司或項目公司支付第一筆土地出讓金(保證金除外)前,或公司支付項目公司第一筆股權收購款(保證金除外)前。
第二十三條 部分特殊項目(如是在本辦法通過之前已獲取的項目或舊城改造項目等由于土地出讓的特殊安排等不能適應本章)和跟投項目中部分跟投員工投資人(如必須跟投人的人員未落實等不能適應本章),資金到位時間由總裁會議決定。
第七章 分配管理
第二十四條 項目公司在累積凈現(xiàn)金流量為正數(shù),并保證項目運營所需資金、充分考慮項目經(jīng)營風險及項目合作方(如有)同意后,經(jīng)總裁會議批準,項目公司向有限合伙企業(yè)歸還債權資金。
項目公司累積凈現(xiàn)金流量為正數(shù)并保證項目運營所需資金、充分考慮項目經(jīng)營風險后,如項目公司產(chǎn)生利潤并符合項目公司利潤分配的相關規(guī)定,經(jīng)項目公司股東會通過,項目公司向有限合伙企業(yè)分配利潤。
第八章 退出管理
第二十五條 項目已銷售建筑面積達到擬銷售建筑面積的90%的時點,或按照《zz地產(chǎn)集團股份有限公司募集資金管理制度》決定將項目作為募集資金投資項目時,為有限合伙企業(yè)退出啟動點。
總裁會議有權決定推遲退出啟動點,但推遲時間最多不超過六個月。
第二十六條 退出啟動點發(fā)生后,由公司選擇獨立評估機構,參照獨立評估機構對退出啟動點項目公司凈資產(chǎn)的市場公允價值,由總裁會議批準退出啟動點項目公司凈資產(chǎn)價值。
根據(jù)批準的啟動點項目公司凈資產(chǎn)價值,結(jié)合項目公司在退出啟動點前(含)的全部利潤或全部虧損狀況,按照本辦法第二十條中有限合伙企業(yè)以占項目公司股權比例×2的比例分取全部利潤或承擔全部虧損的原則,來計算確定有限合伙企業(yè)持有項目公司股權的收購價格。
第二十七條 對項目公司凈資產(chǎn)評估時,其中未售物業(yè)的評估方法如下:
(一)已經(jīng)開始銷售的住宅未售物業(yè)和車位未售物業(yè)(主要為住宅配套),根據(jù)評估機構按照收益法評估(以退出啟動點前一個季度同類型物業(yè)的銷售平均價格及其后續(xù)銷售計劃為評估基礎)得出的市場公允價格,再乘以80%-90%的折扣率參考確定。
(二)已經(jīng)開始銷售的車位未售物業(yè)(主要為商業(yè)配套)、已經(jīng)開始銷售的商業(yè)未售物業(yè)及未開始銷售的物業(yè),根據(jù)評估機構按照收益法評估得出的市場公允價格,再乘以70%-80%的折扣率參考確定。
第二十八條 有限合伙企業(yè)持有項目公司股權的收購事項及收購價格最終由總裁會議批準確定。
第九章 離職及調(diào)動
第二十九條 離職人員不得提前退出跟投。
第三十條 調(diào)動人員參與到崗后的新項目跟投,已發(fā)生的跟投按本辦法第八章規(guī)定退出。
第十章 附則
第2篇 萬科地產(chǎn)項目設計變更現(xiàn)場簽證管理辦法
vk地產(chǎn)項目設計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法
<設計變更>
1.建筑、園林、室內(nèi)外裝飾專業(yè)及影響交工標準的設計變更由設計部簽發(fā),項目經(jīng)理部執(zhí)行;涉及土建、水暖電等專業(yè)的設計變更由項目經(jīng)理部簽發(fā),報設計部備案。
2.項目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理及成本管理部經(jīng)理負責對設計變更的合理性進行審核,設計變更涉及金額在5萬元以下的,由項目經(jīng)理完成審批并承擔責任;5-20萬元的,報設計部、成本部及相關領導進行審批;20萬元以上的簽證,需上報評審委員會審批。
3.設計變更提出后,須當天回復項目經(jīng)理部,超過2天仍未回復的變更申請,視為同意變更申請,由項目經(jīng)理部發(fā)出設計變更通知,并執(zhí)行。
4.項目經(jīng)理部收到設計變更后,由質(zhì)量工程師負責將設計變更(或變更圖紙)原件存檔,并將變更(或圖紙)復印件轉(zhuǎn)發(fā)給現(xiàn)場專業(yè)工程師、監(jiān)理公司及施工單位。
5.發(fā)出的設計變更圖紙需有設計單位蓋章、專業(yè)設計師簽字,并加蓋項目經(jīng)理部專用章,否則視為無效設計變更。
6.由專業(yè)工程師負責辦理設計變更通知單,并跟蹤設計變更的執(zhí)行情況,監(jiān)督監(jiān)理公司對變更部位的整改情況進行驗收。驗收合格后,完成設計變更。
<現(xiàn)場簽證>
7.現(xiàn)場簽證由現(xiàn)場專業(yè)工程師主辦,項目經(jīng)理部總經(jīng)理、及成本管理部經(jīng)理負責對現(xiàn)場簽證的合理性進行審核。簽證涉及金額在2萬元以下的,由項目經(jīng)理完成審批并承擔責任;2萬元以上的現(xiàn)場簽證,須報成本部經(jīng)理及工程總監(jiān)審批;10萬元以上的簽證,需上報評審委員會進行審批。
8.現(xiàn)場專業(yè)工程師負責對現(xiàn)場簽證的執(zhí)行情況進行跟蹤,并監(jiān)督監(jiān)理公司對簽證部位的實施情況進行驗收。驗收合格后,完成簽證。
<應急情況的處理>
9.由于原設計存在的問題,即將造成工程停工的,為了確保工程工期,按照應急情況進行處理。
10.專業(yè)工程師立即聯(lián)系設計部有關人員,并編制書面《設計變更通知單》,經(jīng)口頭、傳真或e-m計算機技術l方式征求上述審批權限或簽發(fā)權限的有關部門負責人同意后,由設計部(或項目經(jīng)理部)負責人簽發(fā)并發(fā)放給施工單位及監(jiān)理公司。
11.此等未經(jīng)標準程序批準的文件均為非正式文件,有關經(jīng)辦專業(yè)工程師應在15天內(nèi),按正式程序補辦手續(xù)并注明補辦原因。
第3篇 萬科地產(chǎn)項目文件管理辦法
vk地產(chǎn)項目文件管理辦法
1.項目經(jīng)理部文件按照下列分類方式進行存檔整理:
第一冊:公司管理規(guī)范
工程管理規(guī)范一套
工程管理指導書
第二冊:施工合同
第三冊:物資合同
第四冊:公司來文
第五冊:政府來文
第六冊:施工單位來文
第七冊:監(jiān)理公司來文
監(jiān)理合同
監(jiān)理人員登記表及資格證書
監(jiān)理規(guī)劃
監(jiān)理細則
監(jiān)理例會紀要
監(jiān)理月報及審核意見
其他來文
第八冊:施工組織設計
施工方案
第九冊:設計變更
建筑設計變更及圖紙會審紀要
結(jié)構設計變更
水電設計變更
第十冊:工程簽證
第十一冊:限價單/零星工程
第十二冊:計劃管理
項目發(fā)展計劃(營銷部門編制)
總進度控制計劃及評審記錄
施工圖紙交付計劃
分判商進場計劃
樣板確認計劃
甲供材料進場計劃
資金使用計劃
總進度計劃(施工單位)
月計劃(施工單位)
周計劃(施工單位)
第十三冊:工程質(zhì)量記錄
第十四冊:材料設備管理
樣板登記一覽表
收(調(diào))料單
設備調(diào)試驗收記錄
第十五冊:交工前樓宇檢查記錄
第十六冊:項目經(jīng)理部發(fā)文
報公司文件
發(fā)公司有關部門協(xié)辦單
發(fā)總包、分包、監(jiān)理
報政府文件
其他發(fā)文
第十七冊:進度款支付
工程進度款審批單
物資進度款審批單
扣款通知單
獎/罰款通知單
第十八冊:會議紀要
公司每月工程例會紀要
公司現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會紀要
甲方召集專題會議紀要
項目經(jīng)理部內(nèi)部會議紀要
第十九冊:工程交工資料(甲方)
甲方交工資料目錄(檔案館編制)
各種甲方交工資料
如:開竣工報告
中間驗收資料
工程報建資料
第二十冊:驗收報告
材料進場驗收報告
工程驗收報告(不需政府參與的驗收)
履約評定表
2.項目經(jīng)理部收文嚴格按照公司的有關規(guī)定執(zhí)行,項目秘書收文后轉(zhuǎn)交項目經(jīng)理助理,由經(jīng)理助理判斷執(zhí)行及傳閱人員,傳閱后須在傳閱文件上簽字并交項目秘書存檔;
3.項目經(jīng)理部發(fā)文需按照發(fā)文格式擬稿,由項目秘書統(tǒng)一編號并存檔。
4.項目經(jīng)理部印章由項目秘書統(tǒng)一管理,使用印章必須登記。印章形式見《項目經(jīng)理部印章》
第4篇 龍湖地產(chǎn)項目移交管理辦法規(guī)定
龍湖地產(chǎn)項目移交管理辦法
1、目的:規(guī)范項目移交流程。
2、適用范圍:地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司向業(yè)主辦理交接房手續(xù)、進行物業(yè)管理的項目(不包括經(jīng)營性項目)。
3、管理內(nèi)容:
3.1移交手續(xù):
3.1.1移交以書面手續(xù)為準,各分部工程按實物、資料、功能運行狀態(tài)、清潔狀態(tài)、是否提供技術培訓、是否提供備用材料和專用工具等6方面辦理移交。
3.1.2實物移交代表保管責任移交。
3.1.3項目移交開始后,物業(yè)公司不能拒絕接受實物移交,但施工方頻繁進出、小區(qū)日常管理方式難以進行實物保管的情況除外(主要指設施設備)。
3.1.4物業(yè)公司接管項目現(xiàn)場、功能系統(tǒng)投入運行不表示分部工程已經(jīng)移交。
3.2分部工程類別
3.2.1建筑土建:可按施工標區(qū)分類說明
3.2.2門窗:
3.2.3給排水:可按室內(nèi)給排水、室外給排水、游泳池系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)等分類說明
3.2.4強電:可按變配電室、供電線路、備用電源、照明、防雷等分類說明
3.2.5弱電:可按安防監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、車管系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)等分類說明
3.2.6通風和空調(diào):可按送排風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等分類說明
3.2.7燃氣系統(tǒng)
3.2.8電梯:可按井道、設備等分類說明
3.2.9園林景觀:可按綠化、硬鋪、水景、小品、圍墻、游泳池、網(wǎng)球場等分類說明
3.2.10小區(qū)標識:可按樓棟標識、道路標識、車庫標識、文化用語牌等分類說明
3.2.11小區(qū)物管服務場地:可按物管用房、保安亭、垃圾站等分類說明
3.2.12小區(qū)休閑設施和服務設施:可按休閑設施、大堂家具、垃圾桶等分類說明
3.3移交時間:
3.3.1標準:項目對外交付時間前5周開始,前1周結(jié)束,工作周期4周(在不影響項目對外交付的前提下,按施工進度計劃移交,但晚于本標準的情況除外)。
3.3.2'項目對外交付時間':銷售房特指與業(yè)主約定的交付時間,以營銷部通知為準。
3.4移交準備
3.4.1綜合檢查
第5篇 房地產(chǎn)項目銷售價格管理辦法
房地產(chǎn)項目物業(yè)價格管理辦法
前 言
依據(jù)《金榮企業(yè)集團營銷管理制度》相關規(guī)定,為進一步規(guī)范金榮企業(yè)集團房地產(chǎn)項目所售物業(yè)科學定價,在物業(yè)銷售中價格制定及執(zhí)行有序進行,本著“四個掌控”原則,即掌控市場、掌控客戶、掌控政策、掌控銷售,謀求項目開發(fā)在品牌樹立、團隊建設、經(jīng)濟效益、社會效益等方面取得最佳效果,特制定本辦法。
第一章市場調(diào)研
第一條 市場調(diào)研的組織
1、由營銷策劃中心負責項目營銷部組織銷售人員每月進行該區(qū)域、版塊樓盤市場調(diào)研,每月提交一份市場調(diào)研報告。
2、時間要求:調(diào)研報告始于項目營銷部成立當月,止于項目清盤。
第二條 市場調(diào)查的內(nèi)容
1、市場宏觀方面:了解國家及當?shù)胤康禺a(chǎn)變化情況,區(qū)域市場開發(fā)量、銷售量、市場價格變化、銷售率和銷售周期等。
2、競爭對手方面,樓盤規(guī)模、開發(fā)商背景、項目定位、賣點、裝修標準、建筑風格、銷售價格、銷售周期、銷售率、營銷思路和手段、廣告及推廣情況、工程進度等。
3、消費者方面:客戶分布、購買動機、客戶關注的重點。
第三條 市場調(diào)研報告送閱
1、項目營銷部按報告內(nèi)容要求,每月提交該項目市場調(diào)研報告,交營銷策劃中心進行匯總。
2、由營銷策劃中心根據(jù)市場調(diào)研報告內(nèi)容進行抽查調(diào)研內(nèi)容的真實性后,匯編后上報集團公司。
3、每月房地產(chǎn)市場調(diào)研報告交項目總經(jīng)理、營銷副總、分管副總裁、集團總裁,市調(diào)調(diào)研資料一律不得外傳。
第二章 價格制定方法
第四條 價格定義:本辦法中價格是指所售樓盤同業(yè)態(tài)開盤銷售均價。
第五條 定價原則:客觀性、真實性、時效性。
第六條 定價方法:
1、市場定價法
根據(jù)當前市場行情、區(qū)域樓盤銷售價格、類同項目銷售價格,針對本項目的特點,綜合考慮市場與客戶預期,制定出銷售價格。
2、成本導向法
根據(jù)項目的開發(fā)成本,依據(jù)行業(yè)平均成本利潤率,制定出銷售價格。
3、投資回報法
根據(jù)項目年資金平均占用額,按照公司規(guī)定的房地產(chǎn)項目資金回報率,制定出銷售價格。
4、集合競標法
通過銷售代理公司集合競價,制定出項目銷售價格。
5、加權平衡法
綜合上述方法,給予各定價法權數(shù),制定出物業(yè)的銷售價格。
計算公式如下:
p = (∑wimi)= (w1_1 + w2_2 + + wn_n)
其中: p為加權平均法價格,wi為權數(shù),w1+w2+…wn = 1;
_i為各定價法價格系數(shù)。
第三章 定價流程
第七條 價格的確定按申報單位 分管副總 總裁 董事會流程進行。
第八條 申報單位為營銷策劃中心。
第九條價格確定分預報價和開盤價二個階段,預報價在vip卡認購前
一周確定,開盤價在開盤前一天最終確定,開盤價申報時同時申報價格優(yōu)惠原則。
第十條 申報時間為項目啟動vip卡認購前一個月,集團營銷策劃中心在預報價發(fā)布后,要依據(jù)vip卡認購情況及市場變化情況,在開盤前一周再次申報開盤價格上報。
第十一條 申報內(nèi)容根據(jù)價格制定方法,在詳細的市場調(diào)研、工程管理中心提供的成本分析、財務管理中心提供的資金和稅賦資料基礎上,以此為定價依據(jù),做出定價申報報告。
第十二條 價格確定,以集團總裁正式簽署的文件為準。
第四章 單元價格確定
第十三條 單元價格是指按建筑物產(chǎn)權分割單元的價格。
第十四條 制定依據(jù)是依照均價結(jié)合朝向、樓層、面積、景觀、戶型因素得出的系數(shù)形成單元價格。
第十五條 單元定價的申報單位為集團營銷策劃中心。
第十六條 單元定價申報時間為開盤前一周與開盤價格優(yōu)惠原則匯總一并上報。
第十七條 單元定價確定由申報單位報集團分管副總核批后,報集團總裁批準。
第五章 價格調(diào)整
第十八條 價格調(diào)整依據(jù)是:根據(jù)營銷計劃,按分期推盤、期中銷售策略,按照開盤引爆、前低后高的原則,統(tǒng)一調(diào)價;或因市場發(fā)生變化,隨時調(diào)整售價。
第十九條 調(diào)價申報由營銷策劃中心按上述時段在推出調(diào)價前三天上報集團分管副總,報請集團總裁核準后執(zhí)行。
第六章 價格執(zhí)行
第二十條 經(jīng)集團總裁審批的價格,項目部營銷人員須嚴格執(zhí)行,項目營銷副總負責落實。
第二十一條 在銷售過程中,營銷員只能根據(jù)公司制訂的優(yōu)惠原則進行業(yè)務談判,對不能滿足客戶需求的客戶必須逐級上交談判情況,任何售樓員不得越級申請折扣優(yōu)惠幅度。特殊客戶由營銷副總上報總裁批準優(yōu)惠幅度后執(zhí)行,其他人不得擅自受理、批準折扣優(yōu)惠。
第二十二條 在正常銷售情況下,置業(yè)顧問在跟客戶溝通中,無權私自給客戶折扣,為了達到簽約的目的,以書面報告、電話請示或者口頭請示案場營銷經(jīng)理,營銷經(jīng)理可以在原價的基礎上下浮1個點;營銷副總請示集團分管領導后可以在購房單價下浮2個點,下浮2個點的由營銷副總負責審批;超過3個點的由營銷副總上報集團總裁,經(jīng)總裁審批后或者經(jīng)過電話請示集團總裁后方可執(zhí)行。
第二十三條 做好報審報批及折扣審批的書面工作,報審材料歸檔以備后查,嚴格執(zhí)行公司制定的樓盤銷售價格,杜絕鼓動客戶找公司領導打折的現(xiàn)象。
第二十四條 換房客戶需向營銷部遞交書面申請書,經(jīng)營銷經(jīng)理、營銷副總同意后,方可換房。換房后的銷售價格以營銷部當天公布的銷售價格為準。
第二十五條 更改付款方式客戶,需向營銷部遞交書面申請書,經(jīng)營銷經(jīng)理、營銷副總同意后,方可更改。成交價按重新選擇的付款方式作相應的調(diào)整。
第七章 價格管理
第二十六條 營銷的成功,一線營銷人員的作用至關重要。營銷策劃中心及項目營銷部必須把打造一支素質(zhì)優(yōu)良、品德高尚的營銷團隊作為重要工作來抓,以保證公司既定的營銷計劃和價格得到有效執(zhí)行。
第八章 反饋與檢討
第二十七條 項目營銷部負責價格執(zhí)行工作,并進行價格執(zhí)行情況的實時反饋。
第二十八條 在預報價、開盤價發(fā)布后,由營銷策劃中心組織項目營銷部及時收集市場和客戶反映情況,監(jiān)督落實價格執(zhí)行情況;按銷售節(jié)點反饋、總結(jié)、檢討價格方案執(zhí)行情況,為下一步價格調(diào)整和加強銷售力度提供決策依據(jù)。
第二十九條 由營銷策劃中心負責,按銷售期出具價格方案和執(zhí)行情況評估報告,報分管副總審批后,交總裁審閱。
第6篇 健升房地產(chǎn)項目發(fā)展管理辦法
地產(chǎn)項目投資具有資金密度大、風險高的特點。地產(chǎn)項目定案之前,須在詳細的調(diào)查和研究的基礎上,做好周密的可行性分析,逐級報請公司領導審定,積極慎重做好項目規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)租售階段的經(jīng)營管理,力爭減少風險,取得較好收益。
1.1 地產(chǎn)投資管理
地產(chǎn)項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。
a、地產(chǎn)發(fā)展項目的立項
⑴ 地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項目后,指定地產(chǎn)部專人與土地介紹人聯(lián)系,查詢項目的情況,并做初步調(diào)查,對所得信息歸納整理歸檔。
⑵ 對接觸到的項目,根據(jù)初步調(diào)查及有關資料先做簡要的經(jīng)濟測算,向部門經(jīng)理匯報后,進行部門內(nèi)部分析討論,把有價值的項目報送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理審批。
b、地產(chǎn)項目的投資論證
經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后,地產(chǎn)部組織力量對有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖窟M行詳細調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容如下:
⑴項目產(chǎn)權及有關法律文件(包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設用地通知書》、《紅線圖》、《征地許可證》、::《規(guī)劃設計要點》、《國有土地出讓金合同》、轉(zhuǎn)讓公司股權情況、地塊有無抵押等有關資料)。
⑵現(xiàn)場情況(現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。
⑶項目周邊情況(周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠景等)。
⑷項目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標準、入伙時間、租售比例、戶型及戶型比例等)。
⑸項目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。
⑹合營/轉(zhuǎn)讓單位資訊實力報告(財力、人力、經(jīng)營操作等情況)及介紹人情況。
⑺合營/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求。
c、地產(chǎn)投資項目的報批
在上述調(diào)查的基礎上,由地產(chǎn)部牽頭,財務部、工程部聯(lián)合撰寫項目可行性報告,逐級報送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批。
d、地產(chǎn)投資項目的簽約
項目一經(jīng)總經(jīng)理批準后,由公司總經(jīng)理/主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓/轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關事宜,同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同等有關法律文件,報主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對外簽約。
e、項目正式簽約后應建立完整的項目檔案。
f、由地產(chǎn)部牽頭,財務部、工程部協(xié)助擬定詳細的發(fā)展計劃,進入項目發(fā)展階段。
1.2征地管理
在做好項目投資決策的基礎上,地產(chǎn)部指定專人負責辦理項目的征地手續(xù)。征地程序如下:
a、與地方洽商有關征地補償及有關工作等事宜。
b、辦理《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設用地通知書》。
c、申請《規(guī)劃設計要點》。
d、辦理拆遷有關手續(xù)。
e、向區(qū)和市國土局辦理用地結(jié)案手續(xù)。
f、向市房地局辦理土地估價,簽定《土地出讓合同》。
g、向市房地局辦理《建設用地批準書》。
1.3項目實施前管理
項目實施前期階段分為項目規(guī)劃設計、項目報建兩部分。
a、項目規(guī)劃設計管理
規(guī)劃設計是項目實施階段的首要工作,建設工程技術是否先進,經(jīng)濟上是否合理,設計將起著決定性的作用,設計文件則是安排建設計劃和組織施工的主要依據(jù)。
⑴設計單位的選定,一般通過招標來確定。
⑵項目規(guī)劃設計的招標與評選:
①根據(jù)公司的發(fā)展計劃,由地產(chǎn)部編寫設計任務書及設計招標文件,報公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批。
②地產(chǎn)部擬定合適的設計公司參加設計方案的招投標。
③召開設計方案的評審會,選中方案及設計單位,經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。
⑶項目規(guī)劃設計方案的確定
①地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見,指導設計公司修改方案,直至符合公司對該項目的發(fā)展設想,并通過政府有關部門的審批。
②督促設計單位按發(fā)展計劃完成擴初方案及施工圖設計,直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準。
③地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項目特性、規(guī)劃局批復的設計要點,分別在方案設計、擴初設計、施工圖設計三個階段,召集有關部門及專家對圖紙進行詳細會審,會審紀要報總經(jīng)理和主管副總。
④按照發(fā)展計劃,對設計進行必要的修改,重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。
⑤上述方案設計、初步設計、施工圖設計階段的設計深度均應按建設部頒布的《建筑工程設計文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行,并嚴格遵守國家有關設計規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實施細則》等有關文件。
⑷ 內(nèi)外裝修與設備選型
根據(jù)公司制定的項目發(fā)展計劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內(nèi)外裝飾材料及有關設備的選擇。
①裝修標準的制定。地產(chǎn)部編制的項目裝修標準應報公司總經(jīng)理及主管副總批準。
②裝修材料及設備配置的選用。在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國產(chǎn)與合資產(chǎn)品,不能滿足要求時再選用進口產(chǎn)品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。
⑸ 樣板房的設計、施工管理
通過樣板房的設計、施工的管理,為今后大面積的項目開展,提供必要的保證,減少不必要的浪費,應遵循下列準則:
① 地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對象需求編制裝修標準,報公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。
② 聯(lián)系有實力的裝修公司參加室內(nèi)設計投標,在確定設計中標單位后,完成室內(nèi)裝修施工圖設計。
③ 在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負責,地產(chǎn)部確定所有的裝修標準、::材料及顏色等。
④ 會同工程部對樣板房的造價進行結(jié)算。
⑤ 樣板房的驗收應由工程部牽頭,地產(chǎn)部、物資部、地盤參加,以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見供地盤參考。
b、項目報建管理
在做好項目投資決策、規(guī)劃設計的基礎上,地產(chǎn)部指定專人負責辦理項目報建手續(xù)。報建程序如下:
⑴向市、區(qū)計委辦理投資計劃任務書、項目的計劃及轉(zhuǎn)正手續(xù),取得省、市委對擬建項目的批文。
⑵辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。
⑶申請規(guī)劃設計要點。
⑷送審總平面方案。
⑸送審四圖一書(道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說明書)。
⑹送審單體建筑設計方案。
⑺送審初步設計方案。
⑻各專業(yè)部門報建(包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。
⑼施工圖報建。
⑽辦理市政配套設施費、檔案合同、報建費。
⑾辦理《建設工程報建審核書》。
⑿辦理《放線冊》、《余泥排放證》。
⒀辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。
1.4 市場調(diào)查管理
a、地產(chǎn)部應成立市場調(diào)研小組,多渠道、廣泛地收集有關房地產(chǎn)市場信息,特別是廣州市的。在科學統(tǒng)計基礎上,準確分析廣州市房地產(chǎn)市場行情、消費取向,建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫,為項目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計劃及銷售策劃提供信息支持。
b、市場調(diào)研的主要方式及內(nèi)容
通過各種調(diào)研方式,對房地產(chǎn)市場進行日常調(diào)查,如土地的批租量、房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的存量、空置率等,并對已調(diào)查項目進行跟蹤對比研究。
⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場信息。調(diào)研小組每日翻閱《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方日報》、《南方都市報》等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產(chǎn)評論、有關政策法規(guī)在內(nèi)的房地產(chǎn)信息,以及對房地產(chǎn)市場有影響的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
⑵采用上門實地調(diào)查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場的的第一手資料。積極參加房地產(chǎn)展銷會,力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設備及裝修標準、入伙時間、租售價格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預售時間、租售情況等,并對該物業(yè)做出綜合評價。
⑶對于特定的任務進行專題調(diào)查研究或針對某一物業(yè)進行專門的調(diào)查研究。
c、市場調(diào)研信息的處理
⑴對于接觸過的每一個地塊項目要做詳細記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價信息庫。以此為基礎,分析相鄰地塊的經(jīng)濟收益。
⑵對于收集到的資料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業(yè)的信息庫。在科學的統(tǒng)計基礎上,分析房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的走勢及消費者的市場取向。
