指導管理辦法15篇

發(fā)布時間：2022-10-22 19:15:06 查看人數：19

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指導管理辦法

第1篇物業(yè)出入口管理辦法作業(yè)指導文件

物業(yè)作業(yè)指導文件:出入口管理辦法

1.目的

對管理區(qū)域出入口進行有效控制,維護管理區(qū)域內的正常秩序。

2.范圍

適用于公司各管理處對管理區(qū)域出入口的管理

3.定義

無

4. 職責

部門/崗位工作職責

管理處經理負責對出入口安全管理工作的全面指導、監(jiān)督和檢查

安全部主管(辦)負責出入口安全管理工作的具體組織、落實、培訓和考核

安全班長負責出入口安全管理工作的日常巡查和監(jiān)督

安全員負責出入口安全管理工作的具體實施

5.方法及過程控制

5.1對普通來訪人員的管理

5.1.1管理處根據各自項目的特點,在確保管理區(qū)域安全的情況下,可以選擇以下對普通來訪人員的管理辦法:

a、凡進入封閉區(qū)域的來訪者,必須問明其來意,并與業(yè)主(住戶)取得聯系,經過業(yè)主(住戶)同意,并在《來訪人員情況登記表》上登記后方可讓其進入。離開時,封閉式管理區(qū)域需登記離去時間,

b、對開放式管理區(qū)域的來訪者,可不做登記,但安全員及控制中心必須密切注意其行為,對形跡可疑的人員,安全員要及時采取妥善的方法進行盤問、控制、確保轄區(qū)安全。

5.1.2禁止所有推銷、收廢品、發(fā)廣告和無明確探訪對象的外來人員進入管理區(qū)域。由業(yè)主帶領進入小區(qū)的收廢品人員或推銷人員,安全員必須對其進入的時間進行控制。禁止任何人員攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進入管理區(qū)域。

5.1.3如來訪人員在業(yè)主(住戶)家停留超時,出入口崗或中心應通知相關崗位核實情況,如發(fā)生異常情況時按照《突發(fā)事件處理程序》處理。

5.1.4管理域內的所有設施、游樂場地,只為住戶開放,安全員應制止外來人員使用,避免其損壞公共設施,破壞環(huán)境衛(wèi)生。

5.1.5安全員對來訪人員進行合理有效的管理,在管理中禁止與來訪人員發(fā)生爭執(zhí)或沖突,如遇勸阻無效時應及時通知監(jiān)控中心或上級協(xié)調解決,同時注意保護現場。

5.2執(zhí)行公務人員的管理

5.2.1執(zhí)行公務的執(zhí)法人員因公進入管理區(qū)域,相應崗位的安全員應請其出示證件,予以登記,并及時通知管理處負責人,負責人接獲此信息后立即致電對方單位核實身份,同時安排人員陪同前往。

5.2.2執(zhí)行公務人員對管理區(qū)域業(yè)主房屋進行搜查應請其出示本市執(zhí)法部門開具的搜查證,需要查扣業(yè)主物品的應請其列出清單雙方簽字認可(確認)。

5.2.3外地執(zhí)法人員進入管理區(qū)域,除上述內容外,還必須有本市執(zhí)法部門陪同及本地相應部門的證明,并需登記陪同人員的證件,予以核實后方可放行。

5.2.4執(zhí)行公務的其他部門的國家公務員進入管理區(qū)域也須登記,并了解公干的目的,由管理處安排人員陪同前往。

5.2.5執(zhí)行公務人員因公務保密或其他特殊原因不能明示公干目的時,當值安全員必須及時聯系管理處經理,由經理或其指定授權人視具體情況處理。

5.3物資放行的管理

5.3.1物資搬運時,須到管理處或授權部門辦理申請手續(xù),申請人需按要求填寫《物資搬運放行條》,寫明物資名稱、數量和本人資料,若非業(yè)主本人辦理,須提供業(yè)主書面委托書或業(yè)主電話委托,由搬運人在《物資搬運放行條》上簽名,經手人員除查驗申辦人員的身份證外還需與業(yè)主本人聯系確認,在裝修入伙期間,屬施工方工具材料的可由裝修負責人或申辦人員辦理,經手人須查驗身份證及臨時出入證或業(yè)主委托書。

5.3.2經手人還需與管理處出納員核對,追究尚未繳納的各項費用并簽字認可,否則不予辦理物資搬運放行手續(xù)。出納員不當班或外出時應將尚未繳納費用的住戶及其費用清單交管理處或監(jiān)控中心值班人員,由委托人(主管以上人員)簽字認可,手續(xù)完善后方可放行。

5.3.4由安全員核實所搬貨物與申請內容是否相符。安全員負責記錄、核對搬運車輛的車輛牌照號、司機有效證件號、姓名、單位或住址等,并請其簽字,手續(xù)完善后予以放行。

5.4施工人員的管理

5.4.1 所有施工人員憑管理處簽發(fā)的《臨時出入證》進出管理區(qū)域。

5.4.2安全員在檢查《臨時出入證》時應核對房號、相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。

5.4.3若出入憑證丟失或過期,施工人員應到管理處補辦證件或延期后方可進入施工現場。

5.4.4所有施工裝修人員必須嚴格按照《裝修管理責任書》的內容進行操作。如有違章,安全員有權進行制止。需延時加班的裝修須經管理處同意后法可進行。但不得從事噪音過大的裝修項。

5.4.5管理區(qū)域內政府配套公共設備設施施工,施工人員應在管理處辦理相應手續(xù),經管理處經理或相關專業(yè)人員同意后方可施工。

5.4.6服務供方人員進入管理區(qū)域,需穿制服、佩戴工牌或工作證方可進入。

5.5公司內部人員的管理

5.5.1公司員工憑工牌進入管理區(qū)域,應自覺服從安全員的管理,身份核實后,可不做登記。

5.5.2公司員工在管理區(qū)域內的各項活動要嚴格遵守各項規(guī)章制度,使用指定的員工通道和專用電梯。

5.6參觀人員的管理

5.6.1所有參觀人員必須經過管理處同意后方可進入,同時管理處須派人陪同。

5.6.2引導進入管理區(qū)域的參觀人員注重禮儀,愛護環(huán)境,愛護公物。

5.6.3勸止參觀人員在管理區(qū)域內的高聲談論,引導自覺遵守公共秩序。

5.6.4請參觀人員在指定范圍內活動,按指定路線行走,未經允許應禁止攝像和照相。

5.7特殊來訪人員(政府領導)的管理

5.7.1認真、細致、全面做好接待工作。

5.7.2各崗位安全員統(tǒng)一佩戴白手套,來訪者經過崗位時致軍禮。

5.7.3注重儀容儀表,禮節(jié)禮貌,保持良好的崗位形象。

5.8對保險、推銷、發(fā)廣告人員的管理

5.8.1對保險、推銷、發(fā)廣告人員進入管理區(qū)域必須事先與客戶有約,并進行核實、登記后方可進入。

5.8.2可從尊重顧客的角度,采取跟蹤、尾隨等方法,觀察其行為,如有違規(guī),立即進行糾正或勸其離開管理區(qū)域。

5.8.3對保險、推銷、發(fā)廣告人員,懷疑具有違法嫌疑時,可對其身份進行驗證或向對方單位進行證實,如沒有合法身份,可交派出所處理。

5.8.4對每一位外來人員都應友善、禮貌的對待,禁止發(fā)

生糾紛與沖突,若出現處理不了的事情,應立即上報班長或主管,由班長或主管進行協(xié)調解決,把糾紛控制在可處理范圍之內。

5.9車輛管理:

按照《停車場管理辦法》執(zhí)行

6. 支持性文件

無

7.質量記錄和表格

tjzzwy7.5.1-a01-01-f1 《安全員值班情況記錄表》

第2篇保安監(jiān)控中心管理辦法作業(yè)指導文件

保安作業(yè)指導文件:監(jiān)控中心管理辦法

1.目的

明確監(jiān)控中心的職責,規(guī)范監(jiān)控中心的工作內容,充分發(fā)揮監(jiān)控中心控制樞紐的作用。

2.范圍

適用于公司各管理處監(jiān)控中心工作有效實施

3. 定義

無

4. 職責

部門/崗位工作職責

管理處經理負責對監(jiān)控中心的工作情況進行監(jiān)督

安全主管負責對監(jiān)控中心工作的指導和檢查

監(jiān)控中心人員負責對監(jiān)控中心各項工作的具體組織、落實和執(zhí)行

5.方法及過程控制

5.1 控中心崗位交接

5.1.1負責對值勤用品器材(如:對講機、警棍、手電、值勤夾、執(zhí)勤大衣、巡更器材、消防器材等)及所保管的鑰匙等使用、完好情況進行清點、核查。

5.1.2 每日交接班時配合相應崗位人員對周界報警系統(tǒng)、監(jiān)控攝錄像系統(tǒng)及居家報警系統(tǒng)的情況進行檢查,發(fā)現異常情況及時向部門主管匯報并在《監(jiān)控中心信息記錄表中》予以記錄。

5.1.3 監(jiān)控中心人員接班時必須檢查消防控制主機分區(qū)隔離點,檢查消防聯動柜的監(jiān)控性能及信號燈狀況等,確保消防監(jiān)控系統(tǒng)處于正常有效運作狀態(tài)。

5.1.4 檢查監(jiān)控中心室內衛(wèi)生狀況,保持室內衛(wèi)生清潔,空氣清新,物品擺放整齊有序,與工作無關物品不得擺放在室內。

5.1.5 檢查監(jiān)控中心必備的資料是否齊全,并確保存放有序規(guī)范。

5.1.6 監(jiān)控中心交接班時,要對當班期間所發(fā)生的重點問題、注意事項(特別交代類)及遺留問題等進行交接。

5.1.7 對崗位交接內容檢查核實完畢后,如實填寫《監(jiān)控中心信息記錄表》,雙方交接人員簽字確認。

5.1.8 監(jiān)控中心值班人員于每日交班前對監(jiān)控中心的衛(wèi)生進行全面的清掃。包括:地面、桌面、監(jiān)控設備外表。所有物品進行歸類擺放。

5.1.9每日管理處前臺人員下班后將前臺所有業(yè)務項移交給監(jiān)控中心,由監(jiān)控中心履行前臺職責。

5.2 監(jiān)控中心內部管理

5.2.1.監(jiān)控中心值勤人員必須熟悉管理區(qū)域及周邊相鄰區(qū)域的環(huán)境、樓宇結構及設計布局、公共設施設備及器材的分布等。

5.2.2監(jiān)控中心值勤人員要對所配置的機房設施做到'一懂三會',即懂所有設施的基本功能和特點、會操作使用、會維護保養(yǎng)、會排除一般故障。

5.2.3 當監(jiān)控機房設施系統(tǒng)發(fā)生系統(tǒng)故障時,監(jiān)控中心人員應及時向上級匯報并由其通知

工程部聯系安防系統(tǒng)維保單位進行維修,并將系統(tǒng)故障情況及跟進結果記錄在《監(jiān)控中心信息記錄表》上;

5.2.4 監(jiān)控中心值勤人員要熟悉了解各類突發(fā)事件處理流程,具備處理緊急突發(fā)事件的能力及組織協(xié)調能力。

5.2.5 監(jiān)控中心必須至少有一種有效方式(如:警鈴、電話等)與宿舍安全員及時聯系,以保證在緊急情況下得到應急支援。

5.2.6 非監(jiān)控中心人員不得擅自進入監(jiān)控中心,因工作需進入監(jiān)控中心必須經班長以上人員同意,但不得在監(jiān)控中心室內逗留。

5.3 監(jiān)控中心業(yè)務管理

5.3.1 信息處理收集

5.3.1.1監(jiān)控中心執(zhí)勤人員負責對接收到的信息進行綜合處理,及時匯報、調度、安排相關人員執(zhí)行。

5.3.1.2監(jiān)控中心執(zhí)勤人員不得利用監(jiān)控設備做與工作無關事由,不得脫崗、空崗,不得與無關人員談論涉及保密范圍內的資料和內容。

5.3.1.3監(jiān)控中心執(zhí)勤人員有收集來自顧客反映的關于對物業(yè)管理的看法、建議、意見等義務和責任。

5.3.1.4監(jiān)控中心執(zhí)勤人員接聽顧客電話應態(tài)度誠懇,熱情禮貌,妥善解答顧客需求,不狡辯,不推脫責任。

5.3.1.5監(jiān)控中心值勤人員應將崗位人員反饋、電話受理的顧客需求信息及時登記在《監(jiān)控中心信息記錄表》上,協(xié)調相關人員進行處理,并持續(xù)跟進處理結果。

5.3.1.6受理投訴時,必須如實記錄或提出回避,認真做好顧客投訴記錄,及時轉交相關部門處理,并嚴格為顧客保密。

5.3.1.7凡有市政設施(水、電、氣、道路、郵電、通訊等)所引起的顧客投訴,應努力做好解釋工作,積極配合相關部門為顧客排憂解難,并及時做好回訪工作,決不允許推脫了事。

5.3.1.8凡屬內部原因造成停水/電/氣維修不及時等引起的顧客投訴,必須如實向部門主管匯報,并積極采取相應應急措施。

5.3.1.9被投訴服務態(tài)度、服務質量差的當事人及相關人員,必須誠懇向顧客道歉,并如實向部門主管匯報,不包庇、不袒護。

5.3.1.10遇有緊急、重大情況,通過各類通訊設施及時通知相關人員處理,并跟進處理進展情況隨時向上級匯報、請示。

5.3.1.11按照投訴接待的處理流程受理顧客的各類投訴,及時調配人員處理,并做好記錄,同時向管理處匯報,及時跟蹤處理結果直至投訴關閉。

5.3.1.12監(jiān)控中心及時準確傳達管理處各部門及公司傳遞的各類信息,對接到的任何報警都必須及時準確記錄在《接報警記錄表》上;同時做好住戶資料及公司質量記錄的保密工作。

5.3.2 技防設施信號處理

5.3.2.1根據管理區(qū)域實際情況,隨時選定調換監(jiān)控區(qū)域的畫面,通過監(jiān)視器密切監(jiān)視管理區(qū)域情況,發(fā)現可疑人員、異常情況及時通知就近崗位人員及時跟蹤處理結果,并在《監(jiān)控中心值班記錄表》上詳細記錄。

5.3.2.2對于消防控制主機或周界報警、居家報警設備的報警信號,監(jiān)控中心應及時通知班長及就近崗位人員進行核實,如屬誤報應及時復位,并做記錄通知工程部查找原因,如報警屬實則按照《突發(fā)事件處理辦法》執(zhí)行。

5.3.3 現場值勤狀態(tài)監(jiān)控

5.3.3.1監(jiān)控中心時刻通過監(jiān)控顯示器,監(jiān)督現場當值人員值勤狀態(tài),發(fā)現不符狀態(tài)時,應及時通過通訊設施予以提示糾正。

5.3.3.2監(jiān)控中心每天22:00--次日早6:00每隔30分鐘對管理處各崗呼叫一次,詢問各崗位值班情況和巡邏崗所在位置等情況,確保全體在崗當值人員人身安全并始終處于正常的執(zhí)勤狀態(tài)。

5.4 監(jiān)控中心必備的常用聯系電話、資料和消防設備

5.4.1 監(jiān)控中心必備的常用聯系電話:管理區(qū)域顧客的聯絡方式,供水、供電、供氣、有線電視、管理區(qū)域派出所、居委會、物業(yè)管理辦公室、房產管理局等部門的聯系電話,管理處指定的設備廠家及維保單位電話,公司內部通訊錄

,常用緊急電話等。

5.4.2 監(jiān)控中心必須保存的資料:《國家物業(yè)管理條例》、《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市裝修管理規(guī)定》、《天津市市容、環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《天津市養(yǎng)犬管理條例》、業(yè)主公約、停車場收費標準、有線電視、水、電、煤氣、電話收費標準、天津市有關出租屋管理規(guī)定、《治安管理處罰條例》、《天津市消防條例》等資料。

5.4.3 監(jiān)控中心必備的防火器材:監(jiān)控中心應備有防火服兩套;滅火器四具;應急燈、三節(jié)電池手電筒各一個;消防工具箱一個(有:市政消火栓專用工具、消防扳手、斧頭、鐵鉤、管鉗、鐵錘、鐵鏨等各一個;防毒面具兩個)等消防設備,大廈必須有兩個或兩個以上消防工具箱,所有消防設施設備必須保存完好,并不得挪做他用。

5.5 對鑰匙的管理(沒有監(jiān)控中心的部門由管理處鑰匙管理員管理)。

5.5.1 本款所稱鑰匙是指安全管理部所必備的常用鑰匙。

5.5.2監(jiān)控中心存放保管鑰匙由部門經理指定專人(一般為監(jiān)控中心執(zhí)勤人員)對鑰匙加以標識,進行分類保管。

5.5.3 監(jiān)控中心值班人員負責每日監(jiān)督鑰匙的領用、歸還,鑰匙領用人必須當天按時歸還,并填寫《鑰匙使用登記表》。

5.5.4 公司職員因工作需要需長期領用的鑰匙,由部門經理同意需填寫《鑰匙領借用登記表》,該表單獨存放于管理處。

5.5.5 監(jiān)控中心人員每天下班前應清點鑰匙數量,發(fā)現忘交現象應及時追回,如有異常,應在《鑰匙使用登記表》的備注欄中予以記錄。

5.5.6 鑰匙不慎遺失必須立刻向部門主管匯報,要害部門的鑰匙遺失,必須立即更新換鎖,費用由當事人承擔,由部門經理做出處理意見,監(jiān)控中心執(zhí)勤人員在《鑰匙使用登記表》上簽字備案,具體參照《鑰匙管理控制程序》執(zhí)行。

5.6 對硬盤錄像、錄像帶的管理。

5.6.1 管理處必須對硬盤錄像、錄像帶所錄內容進行控制,明確錄像重點部位(如:車場、各出入口)等。

5.6.2 監(jiān)控中心的錄像帶24小時密錄,錄像帶上必須有明確的錄制時間的標識,每個管理處必須有至少32盒以上的可用錄像帶(一盒備用),其他按日期不變,月份改變,錄像帶保存期限為一個月,必須保存在防潮、防陽光直曬的地方。硬盤刻錄必須保存15天以上。

5.6.3 各管理處每日更換監(jiān)控錄像帶時需對硬盤刻錄、錄像帶內容進行5分鐘抽查回放,并準確記錄于《監(jiān)控錄像時間表》,確保錄像帶的錄像效果良好。

5.6.4 錄像內容硬盤刻錄保存期為半月,錄像帶保存期為1月,有問題的錄像帶向管理處經理匯報立即封存,待問題解決完后,此盤錄像帶解除封存,如有重要或有保留價值的應繼續(xù)封存,封存后應加以標識,如有需要可申請保存,按《質量記錄控制程序》相關規(guī)定執(zhí)行;

5.6.5 觀看借用硬盤刻錄光盤、錄像帶需經管理處經理同意。

5.7 器材、物品的保管、領借用

5.7.1保管期間定期做好維護、保養(yǎng)(尤其是充放電的器材按照器材使用、保養(yǎng)的相關要求及時充滿、充足)。

5.7.2每日定時對保管的器材、物品擦拭一次,保持物品的干凈、擺放整齊。

5.7.3每日必須檢查、檢測器材、物品一次,確保無異常,發(fā)現情況及時登記匯報;

5.7.4部門內部領借用器材、物品,必須履行領借用的相關的登記手續(xù),并在下班前收回,與班組直接崗位交接的器材、物品,需在交接班記錄上逐項進行登記。

5.7.5其他部門或外來人員借用器材、物品必須經部門主管以上人員同意并在《監(jiān)控中心值班記錄表》上予以記錄,按時收回。

5.7.6器材、物品收回時必須認真檢查,有問題必須跟進責任到人,及時上報部門主管;

5.7.7當值人員在接到拾遺物品時,需填寫《拾遺物品登記表》,貴重物品交管理處出納員保管,一般物品保留三個月無人領時由管理處經理做出處理決定并報公司備案,顧客認領失物時必須說明失物的內容,丟失地點和出示其他有效證明后方能簽字認領。

6.支持性文件

7.相關的質量記錄表格

tjvkwy7.5.1-a02-03-f1 《監(jiān)控中心值班信息記錄表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f2 《監(jiān)控錄像時間表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f3 《接報警記錄表》

tjvkwy7.5.1-k02-f3《鑰匙使用登記表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f4 《拾遺物品登記表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f5 《對講機電池充放電記錄表》

第3篇碩士研究生指導教師遴選管理辦法

碩士研究生指導教師遴選辦法

第一章總則

第一條為加強本所的學科建設,提高碩士研究生的培養(yǎng)質量,規(guī)范碩士研究生指導教師的遴選過程,特制定本辦法。

第二條本辦法的遴選范圍為本所已有碩士學位授予權的學科專業(yè)。

第二章遴選條件

第三條堅持四項基本原則,為人師表,作風正派,有較高的學術水平與嚴謹的治學態(tài)度,能認真履行碩士研究生指導教師的職責。

第四條具有大學本科以上學歷及副高級以上專業(yè)技術職務,新遴選導師年齡一般不超過50周歲。

第五條有從事科研工作的經歷及較強的研發(fā)能力,有穩(wěn)定的研究方向,有在研項目或課題及充足的科研經費。

第六條能熟練掌握一門外語,具備指導碩士研究生專業(yè)外語的能力。

第七條近三年在國內外公開出版的學術核心刊物上發(fā)表過三篇以上的學術論文、出版過學術專著、或獲得過科技成果獎,科研成績顯著。

第八條熟悉本專業(yè)領域碩士研究生的培養(yǎng)過程,能提出研究生的培養(yǎng)計劃,曾協(xié)助指導過碩士研究生的。

第九條有較為充足的時間和精力指導碩士研究生的工作。

第三章遴選程序

第十條由本人申請或由研究生管理部門進行提名推薦,填寫《昆明貴金屬研究所碩士研究生指導教師資格申報表》。

第十一條《昆明貴金屬研究所碩士研究生指導教師資格申報表》交由所人事部進行資格審查,審查通過后報所學位評定委員會進行審核,學位評定委員會委員根據碩士研究生指導教師遴選條件進行評審,并以無計名投票方式方式擇定,超過實到會人數的三分之二(含三分之二)為通過。

第十二條經所學位評定委員會評審通過具備碩士研究生指導教師資格的導師名單由所學位辦公室(即人事部)進行備案。

第十三條我所碩士研究生指導教師原則上每兩年遴選一次。

第十四條有下列情況之一者,暫停招收碩士研究生:

(一)招生當年無科研項目和充足的科研經費者。

(二)不能較好地履行導師職責,不能為人師表,對所指導的碩士研究生不負責任,造成不良影響甚至嚴重后果者。

(三)連續(xù)兩屆不按我所碩士研究生培養(yǎng)的相關規(guī)定指導碩士研究生者。

(四)連續(xù)三年中斷招收指導碩士研究生者。

第四章附則

第十五條在本辦法頒行之前與本辦法內容不一致之處,以本辦法內容為準。

第十六條本辦法由所人事部負責解釋。

第十七條本辦法自所學位評定委員會討論通過之日起頒行。

第4篇物業(yè)重要資料管理辦法作業(yè)指導書

物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書

重要資料管理辦法

1.目的

為質量管理體系標準、政策法規(guī)、工程檔案、物業(yè)資料、顧客檔案、管理服務報告等重要資料的收集、存檔、保管等提供指引。

2.范圍

適用于公司各部門重要資料的管理。

3.職責

3.1總經理辦公室負責收集、保存最新有效的行業(yè)標準和相關政策法規(guī),及時整理下發(fā)給相關部門,并收集、保存各部門的管理服務報告。

3.2品質管理部負責收集、保存質量管理體系標準,對其有效性負責。

3.3各部門負責收集和保管本部門相關的重要資料,并對其有效性、完好性負責。

4.方法和過程控制

4.1重要資料包括:相關政策法規(guī)資料、質量管理體系標準、物業(yè)資料、顧客、人事、行政、財務、工程檔案和管理服務報告等。

4.2相關政策法規(guī)資料的管理

4.2.1總經理辦公室負責從各種媒體上收集最新有效的行業(yè)標準和相關政策法規(guī),經確定適用于公司的行業(yè)標準及相關政策法規(guī),要予以復印或打印,并注明出處及日期。

4.2.2當收集到適用于公司的最新行業(yè)標準或政策法規(guī)時,總經理辦公室要及時轉發(fā)職能部門,由各職能部門根據最新有效的行業(yè)標準或政策法規(guī)進行處理。

4.2.3如新收集到的政策法規(guī)資料涉及到公司目前的業(yè)務或管理工作,或公司體系文件不相符的,由相關職能部門在三天內動議編制或

修改相關文件,報相關領導審批后及時下發(fā)至各部門執(zhí)行,并同時更新《標準、政策法規(guī)一覽表》,各部門應根據更改后的《標準、政策法規(guī)一覽表》及時核對、更新。

4.2.4各相關部門經理有責任將收集最新的標準和政策法規(guī),并及時報總經理辦公室。

4.2.5總經理辦公室負責保存所收集的行業(yè)標準和相關政策法規(guī),并應將生效版本、作廢版本及新收集的資料分開保存,各部門負責保存與本部門業(yè)務相關的行業(yè)標準和政策法規(guī)。

4.2.6行業(yè)標準和相關政策法規(guī)過期或作廢后,各使用部門應將所有正、副本(如有)加蓋作廢章或銷毀,但總經理辦公室必須將作廢的政策法規(guī)至少留存一份(加蓋作廢章)。

4.3工程檔案的管理

4.3.1工程檔案指由發(fā)展商提供的住宅區(qū)規(guī)劃圖;竣工總平面圖;單體建筑、結構、設備竣工圖;附屬配套設施、地下管網竣工圖、隱蔽工程等竣工驗收資料;設施設備安裝、使用、維修保養(yǎng)技術資料;物業(yè)質量證明文件和物業(yè)使用說明文件;房屋本體和設備的改造變更資料及其它必要資料。其中設施設備安裝、使用、維修保養(yǎng)技術資料包括:

a.供配電系統(tǒng)圖紙資料:包括發(fā)電機、高壓環(huán)網柜、變壓器、配電柜、動力柜、控制柜、公共照明、供電線路等資料。

b.給排水系統(tǒng)圖紙資料:包括各類泵、水箱等資料。

c.消防系統(tǒng)圖紙資料:包括煙霧、溫度探測器、報警裝置、消防控制主機、聯動柜、消防水泵、消火栓、噴淋泵、防排煙系統(tǒng)、二氧化碳自動滅火系統(tǒng)等資料。

d.電梯圖紙資料:扶梯、直升梯準運證等。

e.空調系統(tǒng)圖紙資料:包括冷水機組、空調泵類、冷卻塔、空氣處理機、新風機、風機盤管、自控箱等資料。

f.電訊系統(tǒng)圖紙資料:包括內線電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、

公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等資料。

g.其它設備圖紙資料:立體車庫、娛樂場所及設備、泳池設備、桑拿房及設備、煤氣管道、停車場管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等資料。

4.3.2由發(fā)展商提供的小區(qū)/大廈各類工程檔案,各部門應指定專人保管并核對,如資料不全,應及時向發(fā)展商索取。

4.3.3工程檔案須妥善保管,避免潮濕、污損。

4.3.4各部門應將各類設備供應商地址、聯系人及電話編制成表,以便維修保養(yǎng)之用。

4.4質量管理體系標準的管理

4.4.1品質管理部收集到質量管理體系標準的最新有效版本后,要及時報送相關領導,并列入《標準、政策法規(guī)一覽表》。

4.4.2質量管理體系標準換版后,由品質管理部組織對公司相關人員進行新標準的培訓。

4.4.3對作廢的質量管理體系標準,由品質管理部負責回收,加蓋作廢章后保存一份,其余銷毀。

4.5物業(yè)資料的管理

4.5.1物業(yè)資料包括:用地批準文件、項目批準文件、施工許可證、建筑執(zhí)照、用水指標批文、用電指標批文、管理用房資料、商業(yè)用房資料、住宅區(qū)基本資料、住宅區(qū)分區(qū)資料、商業(yè)網點資料、娛樂設施資料、公用設施資料及園林綠化設施資料等。

4.5.2各部門負責在小區(qū)(大廈)入伙后三個月內,收集整理以上物業(yè)資料,并妥善保管和培訓到相關人員。

4.5.3以上資料如有變更,需及時更新。

4.6顧客檔案的管理

4.6.1顧客檔案:包括顧客基本資料、顧客房屋資料和顧客個性資料三方面內容,其中顧客基本資料包括入伙通知書、業(yè)主委托書、業(yè)主公約、住戶登記資料(業(yè)主及家庭成員資料)、委托銀行代收款協(xié)議書、停車場服務協(xié)議書、停車場車位租用協(xié)議書等;顧客房屋資料包

括入住驗收資料、裝修申請資料、室內設備維修檔案等顧客房屋動態(tài)資料;顧客個性資料包括顧客愛好、偏好、個性化需求等顧客需求動態(tài)資料。

4.6.2顧客檔案須嚴格保密。

4.7管理服務報告的管理

4.7.1各管理處負責在每季度的首月20日前,將上季度的管理服務報告向業(yè)主公布,掛到公司內部信息網上,并在向業(yè)主公布十天后收回存檔。

4.7.2各管理處負責保存本部門的管理服務報告。

4.7.3公司資料室負責將各管理處的管理服務報告裝訂成冊,并妥善保管。

4.8重要資料須按照《管理處文檔管理辦法》編目歸檔,并在歸檔時登記在《文件資料存儲清單》上。

4.9重要資料查閱、借閱必須經部門經理或授權人同意,借閱須在《借閱登記表》上登記。

4.10如政府部門、司法機關因公需查詢重要資料,在出示合法證件(單位介紹信、工作證等)并核對無誤后,方可提供其查詢,并登記查閱時間、查閱單位、姓名、有效證件名稱、編號及其它證明材料等內容,保存在查詢的檔案中。

5.質量記錄表格

__wy4.2.3-z01-01-f1《標準、政策法規(guī)一覽表》

__wy4.2.3-z02-f1《文件資料存儲清單》

__wy4.2.3-z01-f5《借閱登記表》

第5篇物業(yè)服務項目外包監(jiān)控管理辦法作業(yè)指導書

物業(yè)作業(yè)指導書:服務項目外包監(jiān)控管理辦法

1、目的

為服務項目外包過程監(jiān)控提供指引,提高服務專項管理水平,保證外包后的服務質量

2、適用范圍

適用于物業(yè)公司各管理處對服務項目外包質量的監(jiān)控管理

3、定義

無

4、職責

部門/崗位工作職責頻次

品質管理部組織設備設施、環(huán)境大檢查,評估服務供方服務質量

抽查供方服務質量清潔、綠化每季度評估一次;設備設施每半年評估一次

每季度至少一次

管理處對設備設施、環(huán)境供方服務質量全面檢查與監(jiān)督每月一次

監(jiān)控人員日常檢查服務供方的服務質量及成本控制情況

定期評估服務供方服務質量

監(jiān)督服務供方消耗我方資源的控制情況清潔每日檢查,綠化、設備設施每周檢查。

清潔、綠化每月,設備設施每季

持續(xù)

5、過程控制及方法

5.1 總則

5.1.1建立對各類業(yè)務外包的監(jiān)控管理辦法,監(jiān)控包括管理處和公司兩個層次,即管理處依據合同、公司規(guī)定督促供方和品質部對供方進行定期總結與評估,實施與供方中高層定期溝通

5.1.2物業(yè)公司指定品質管理部對業(yè)務外包的服務質量進行監(jiān)控

5.1.3各管理處根據管理區(qū)域的實際情況,指定一名或一名以上的專人負責對某項業(yè)務外包的服務質量的監(jiān)控。

5.1.4管理處責任部門通過每日巡查、每周檢查、每月、季、年評估等方式監(jiān)控供方提供的服務,檢查內容包括:服務質量、人員禮儀、工具材料、水電消耗(我方承擔相關費用的)。對不符合要求的現象提出整改要求,如供方未按要求整改或未執(zhí)行合同條款,按合同附件處罰標準進行處罰。

5.1.5品質管理部每季度對清潔、綠化供方進行評估,每半年對設備設施類外包方進行評估,內容包括對各項檢查中集中反映的問題、供方曾經出現過的較嚴重的問題及改善情況、顧客的意見、各服務供方的服務質量對比、現場抽查情況、目前存在的問題等。

5.1.6對于公司要求的新的管理服務標準要求,由管理處的有關人員組織對供方人員進行培訓并考核,培訓記錄應予以保存。

5.1.7客戶日常反映的投訴、意見和建議,顧客意見調查,外部質量機構的監(jiān)督檢查,政府各類評比活動等也是對供方進行監(jiān)控的一種方式,也應作為對供方進行月度或季度考核的參考。

5.1.8在供方進場作業(yè)前,應向管理處提供以下資料:現場操作規(guī)程、現場作業(yè)人員架構及基本概況(包括照片1張、身份證復印件、年齡、聯系方式等)、作業(yè)人員崗位職責及分管區(qū)域、作業(yè)時間、工作進度計劃等,并指定與我方直接聯系人。供方所提供的資料有變動時,應及時通知我方。

5.1.9管理處負責任人組織業(yè)務主管(辦)會同品質管理部,根據管理區(qū)域的實際情況、顧客的需求等制定適合于本小區(qū)的服務質量評審細則、檢查標準,作為合同附件。評審細則應包含評審及考核方法。

5.1.10除電梯服務供方提供年度計劃外,其它服務供方每月28日前提交下月的定期作業(yè)計劃。

5.2監(jiān)控辦法

5.2.1內部監(jiān)控

5.2.1.1對供方的監(jiān)控主要包括日檢、周檢、月檢、季檢。各類檢查涉及人員層級及檢查的深度、廣度有所區(qū)別;

5.2.1.2日檢:管理處監(jiān)控人員每日會同供方現場負責人對供方服務質量進行一次檢查,并記錄,雙方簽字確認后各留一份。

5.2.1.3周檢:管理處監(jiān)控人員每周會同供方現場負責人至少對其服務質量進行一次全面檢查,并根據巡查結果填寫相關記錄,雙方簽字確認后各自保留一份。

5.2.1.4月檢:管理處經理組織專業(yè)主管、監(jiān)控人員,會同供方項目負責人、現場工作人員,每月共同對其服務質量進行一次全面檢查和考評。管理處根據檢查結果填寫記錄,雙方簽字確認后各自保留一份。月檢結束后,要對供方進行月度評估,包含當月檢查中的不合格項整改情況、服務達標情況、顧客回訪情況、改進建議等內容。

5.2.1.5季檢:品質管理部會同管理處經理、專業(yè)主管、監(jiān)控人員、供方項目負責人、現場工作人員,每季度共同對供方服務質量進行一次全面檢查和評估。檢查可采用查閱質量記錄、調查客戶意見、現場抽查等多種方式。品質管理部根據對供方的服務質量檢查情況及管理處每月上報的供方工作評估報告,對供方的服務質量進行綜合評估,內容應包括該季度各項檢查中曾經出現過的較大問題及整改情況、業(yè)主的意見、現場抽查情況、目前存在的問題、對供方的進一步要求等。季度評估報告由品質管理部負責存檔并按管理處進行整理,同時,交一份給管理處存檔,一份給供方存檔。管理處根據評估報告中匯總的問題要求供方采取糾正措施,并將供方的整改結果報告公司。品質管理部根據報告內容及對供方的現場服務再驗證,并將結果匯報公司領導和相關部門,對未按公司要求予以整改的供方,公司將根據實際情況更換新的供方。

5.2.1.6半年檢:由品質管理部每半年組織一次對各管理處的設備設施、環(huán)境大檢查,并全面評估。

5.2.1.7根據各類外包業(yè)務的特點及合同約定,選擇監(jiān)控頻次。如清潔外包日檢、周檢、月檢、季檢都需做,電梯外包則可不選擇日檢。

5.2.2外部監(jiān)控

5.2.2.1客戶評價:客戶日常投訴;本公司組織的顧客意見調查等。

5.2.2.2社會評查:外部質量審核機構的監(jiān)督檢查;優(yōu)秀小區(qū)的驗收檢查;勞動局安檢部門的檢查;集團內組織的評比、檢查等。

5.2.3特殊供方監(jiān)控辦法

5.2.3.1對儀器儀表檢測、電氣安全檢測及小區(qū)垃圾外運等由政府部門直接控制的特殊供方,不須定期評估,要保存好其提供的合格證等有效證明及資料。

5.2.3.2對處于保修期內的設備維保供方,其對設備進行的定期保養(yǎng)及故障處理,須予以記錄和報告,具體見《保修階段工程質量和設備管理監(jiān)控辦法》。

5.2.3.3對提供短期服務的供方,管理處經理安排相關專業(yè)主管對供方的服務過程及結果監(jiān)督檢查。

5.3評審方法

5.3.1管理處每月評審主要以日(周)檢和月檢記錄的不合格項作為評審依據。不合格包括輕微和嚴重不合格。在服務合同中應確定每日、每月和每季度最高輕微及嚴重不合格數。

5.3.2管理處每月5日前對清潔、綠化服務供方的服務效

果進行總結評估,每季首月5日前對設備設施服務供方的服務效果進行總結評估,填寫《工作評估報告》,交服務供方確認,并抄送公司品質管理部。評估報告作為是否扣減服務供方服務費用的重要依據。

5.3.3輕微不合格的判定以各類服務質量檢查標準為依據。

5.3.4嚴重不合格的判定

5.3.4.1清潔服務

a.在同一天的檢查中,發(fā)現同一區(qū)域(指同一單元或方圓10平方米,下同)出現嚴重臟污或同一區(qū)域有三個或以上的保潔項目不到位。

b.在同一天的檢查中,發(fā)現三處或以上區(qū)域出現相同項目的不合格。

c.連續(xù)三日檢查中,同一區(qū)域出現兩次及以上相同項目的不合格。

d.在規(guī)定的整改時間內未完成整改項目(排除不可抗力)。

e.員工離崗時間超過半小時或當值時間內干私事。

5.3.4.2消殺服務

a.連續(xù)兩個月實際消殺次數低于月工作計劃。

b.白天在公共區(qū)域內發(fā)現老鼠活動。

c.一個月內出現兩次及以上同類顧客投訴。

d.員工離崗時間超過半小時或當值時間內干私事。

5.3.4.3綠化服務

a.在同一周的檢查中,發(fā)現三處以上區(qū)域出現相同項目的不合格。

b.連續(xù)一個月的檢查中,同一區(qū)域出現兩次及以上相同項目的不合格。

c.在約定的整改時間內未完成整改項目(排除不可抗力)。

d.作業(yè)過程中出現因服務供方原因引起的有效顧客投訴

e.連續(xù)三個月不剪草、草皮雜草面積超過10%或覆蓋率低于90%

f.因養(yǎng)護原因造成的喬灌木枯死

5.3.4.4設備設施維護

a.因維護不當造成質量事故。

b.一個月內出現兩次及以上因維護不當造成顧客投訴或未及時處理。

c.在規(guī)定的整改時間內未完成的整改項目(排除不可抗力和工程遺留問題)。

5.3.5 合同期滿前的評估

5.3.5.1不續(xù)簽合同:合同到期不再續(xù)簽時,應在合同期滿前兩個月由管理處進行一次全面的效果評估,填寫《工作評估報告》,發(fā)送品質管理部、財務管理部備案。

5.3.5.2 續(xù)簽合同:在合同期滿前一個月,由管理處對該項服務進行統(tǒng)計和分析,按程序報批后續(xù)簽合同。

5.3.5.3如部門需重新選擇服務供方,須按《招投標管理辦法》進行。

5.4 考核方法

5.4.1環(huán)境類考核方法詳見《環(huán)境外包監(jiān)控作業(yè)指導書》

5.4.2設備設施、綠化類考核方法參照清潔類相關考核細則

5.4.3對項目施工的監(jiān)控與考核

5.4.3.1管理處監(jiān)控人員每天至少一次對施工現場進行檢查,重點檢查是否按施工方案施工;所用設備工具、施工材料、施工工藝、施工進度、施工質量、安全措施、現場標識、現場環(huán)境是否符合要求;有無違反合同規(guī)定等。

5.4.3.2安全員按照安全類體系文件的規(guī)定對施工人員、施工現場進行監(jiān)督檢查。

5.4.3.3對不按施工方案施工、不遵守管理規(guī)定、施工進度或施工質量不符合要求、違規(guī)施工導致顧客投訴等,應及時制止、糾正,并依據雙方合同、管理責任書等進行考核和處罰。

6 支持性文件

tjzzwy7.4-z01-01-04 《電梯維保監(jiān)控辦法》

tjzzwy7.4-z01-01-05 《環(huán)境外包監(jiān)控辦法》

tjzzwy7.4-z01-01-06 《保修階段工程質量和設備管理監(jiān)控辦法》

7.質量記錄表格

tjzzwy7.4-z01-03-f1《電梯服務供方服務效果評估表》

tjzzwy7.5.1-g01-f1《設備設施巡視記錄表》

tjzzwy7.5.1-h03-f1 《消殺(毒)工作記錄表》

tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》

第6篇物業(yè)安全巡邏管理辦法作業(yè)指導文件

物業(yè)作業(yè)指導文件:安全巡邏管理辦法

1.目的

明確安全員在巡邏過程中的方式、方法和需要注意的事項。做好巡邏工作。

2.范圍

適用于公司各管理處安全巡邏管理工作

3.定義

無

4.職責

部門/崗位工作職責

品質管理部負責對各管理處的巡邏路線進行評估并提出改進意見

管理處經理負責審批巡邏方案,并對巡邏情況進行監(jiān)督。

安全主管(辦)負責巡邏路線的制定,定期進行檢查、調整、改變巡邏方式,具體指導和檢查巡邏工作。

安全班長負責對安全員的巡邏過程和質量進行監(jiān)控

安全員按照規(guī)定的巡邏路線圖和巡邏簽到點進行巡邏簽到,如遇特殊情況不能準時簽到需注明原因,經班長確認,并對巡邏路線進行保密。

5.方法及過程控制

安全巡邏包括的內容:日常巡邏、裝修監(jiān)控、空置房監(jiān)控。

5.1日常巡邏的內容

5.1.1安全員在巡邏時,應增強險情觀念,全神貫注、細心觀察,適當運用身體五官本能感覺,不可忽視任何異常情況和可疑點。

5.1.2樓內巡邏時檢查公共設施有無異常。檢查公共通道、消防通道是否暢通無阻,有無堵塞、臟污等。樓道有無異味和危險品。

5.1.3檢查設備房周邊有無異味、異常聲音和異?，F象。辦公室、倉庫、資料室和業(yè)主房門、窗戶是否關閉、上鎖、有無異常。

5.1.4室外巡邏時觀察外墻及外墻附屬設施有無空鼓、起皮、懸吊物等。檢查采光井是否存在安全隱患。交通干道、廣場、圍欄圍墻是否暢通,是否有缺口或損壞等現象。

5.1.5檢查綠化帶是否有人破壞,娛樂設施是否安全、牢固,停車場、自行車棚內車輛是否擺放整齊。每日交班前對安防設施進行檢查。

5.1.6在巡邏過程中遇到陌生人或形跡可疑人員進行禮貌的詢問或進行跟蹤盤查和勸阻。

5.1.7及時發(fā)現、報告、處理各種異常情況、可疑情況。發(fā)現和制止各種違法犯罪行為,抓獲各種現型犯罪分子,加強對各種刑事案件、治安案件和災害事故的現場保護,疏散人群。平息巡邏中發(fā)現的突發(fā)事件和各種意外事件。

5.1.8安全員嚴格按照巡邏路線巡邏周期進行巡邏,每天必須保證對所轄區(qū)域巡邏6次以上。

5.1.9安全員在巡邏過程中還需對外包方人員的工作狀態(tài)、服裝規(guī)范、禮節(jié)禮貌等進行監(jiān)控并在《安全員值班記錄表》上予以記錄。巡邏過程中要主動的發(fā)現管理服務區(qū)域的雜物,并將情況通知相應的管理人員。

5.2裝修現場巡邏

5.2.1巡邏崗須對裝修戶的《裝修許可證》、《裝修工程施工責任書》進行驗證和張貼檢查,巡查時間為早晨8:00至晚上22:00,每班次巡查次數不少于1次,并在《裝修現場監(jiān)控記錄表》內記錄,《裝修現場監(jiān)控記錄表》須張貼于裝修現場。

5.2.2查驗施工人員有無出入證、證件與所持有人是否相符,有無過期,對已經過期的證件要予以沒收并及時通知負責裝修手續(xù)辦理的崗位或部門。

5.2.3檢查施工場地有無按規(guī)定配備滅火器,裝修施工過程中有無違反《裝修申請表》中所核定的內容。如有違反,通知管理處裝修負責人處理。

5.2.4裝修動火作業(yè)時,必須檢查操作人員有無上崗證,相關防范措施是否落實,禁止裝修施工人員在裝修現場生火做飯。

5.2.5對裝修戶的裝修時間進行檢查,天津市規(guī)定的裝修施工作業(yè)時間7時至12時,14時至19時,發(fā)現超時施工者應立即制止,督促無留宿證明的施工人員立即離開管理區(qū)域,需留宿的施工人員應出具管理處辦理的留宿證明。

5.2.6監(jiān)督施工人員只能使用貨梯或指定電梯及通道進出及搬運材料等,裝修施工人員搬運垃圾按照管理處規(guī)定的時間進行,禁止裝修隊在清運車輛進場前,把垃圾搬出戶外。

5.2.7制止裝修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。垃圾清運完畢后,檢查清運垃圾的通道和墻面、地面、天花及公共設施有無損壞、磨花現象,發(fā)現問題及時處理或協(xié)助裝修巡查人員處理。

5.3空置房巡查

5.3.1部門安全負責人應及時將空置房清單及空置房變化情況通知監(jiān)控中心,空置房每天巡邏一次。

5.3.2巡邏崗在巡查時應特別注意空置房屋的門窗是否關閉,照明是否關閉,從房屋外部檢查房屋內是否有異常聲響,是否存在房屋滲漏水等異?，F象。

5.3.3巡邏崗在惡劣天氣來臨之前檢查空置房屋門窗關閉,排水暢通。

5.3.4如發(fā)現空置房內有可疑人員時,巡邏崗應立即通知控制中心,請求支援,同時密切注視空置房情況,支援人員到場后,對可疑人員進行盤查控制。

5.4重點部位巡邏注意事項

5.4.1管理處、文件資料室、控制中心、設備房、倉庫等為重點巡邏部位,非工作人員在非辦公時間未經允許擅自進入要害部門,應予以制止。

5.4.2每班次至少對要害部門(位)巡查一次,當自然災害發(fā)生時,應加大巡邏力度。發(fā)現要害部門(位)有異常時應立即向控制中心匯報,隨時與控制中心保持聯系。

5.4.3巡邏到有危險標識的要害部門(時),應注意自我安全保護,碰到陌生人時注意自我安全防范。

5.5惡劣天氣發(fā)生時的巡邏注意事項

5.5.1檢查抗災物資的完好與儲備情況。如:水泵、沙袋、應急燈等。

5.5.2檢查公共設施如公共信息欄、廣告牌、燈箱、高腳架等是否牢固。如檢查公共區(qū)域門、窗及顧客陽臺、門窗等部位花盆、雜物擺放情況,要求移到安全位置。下面停放有機動車輛,應采取防范措施或報告上級。

5.5.3檢查辦公室、資料室等要害部位門、窗是否關好,有無雨水進入的可能,特別注意地勢較低的機電設備防護情況,發(fā)現異常及時通知相關人員處理。

5.5.4檢查發(fā)現有安全隱患時,立即向監(jiān)控中心或上級報告,并請求派人增援,將損失減少到最低限度。

5.5.5大風、暴雨中巡邏應佩戴相應的保護裝備,如雨衣、雨靴、安全帽等,同時應注意自身安全。

6.支持性文件

無

7.質量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a02-01-f1《安全員值班情況記錄表》

tjzzwy7.5.1-a02-01-f2《安全員巡邏簽到表》

第7篇物業(yè)出租屋空置房及租住人員管理辦法作業(yè)指導文件

物業(yè)作業(yè)指導文件:出租屋、空置房及租住人員管理辦法

1.目的

協(xié)助公安機關加強管理服務區(qū)域內出租屋租住人員的管理,維護空置房的安全,預防各種安全事故。

2.范圍

適用于公司各管理處對管理區(qū)域內的出租屋、空置房及租住人員管理。

3.定義

3.1出租屋:凡小區(qū)/大廈內除旅店業(yè)外以經營為目的向他人出租用于居住的房屋,含居住、辦公室、商業(yè)用房。

3.2空置房:是指開發(fā)商未售出房屋、業(yè)主未正式入住房屋、小區(qū)配套的空置管理用房。

4. 職責

部門/崗位工作職責

管理處經理指定專人負責本部門出租屋、空置房的租賃及租住人員管理工作,并負責監(jiān)督、指導

管理員定期統(tǒng)計出租屋、空置房清單,并知會監(jiān)控中心

定期對出租屋人員資料進行檢查、核實、統(tǒng)計、及時掌握租住人員的情況,并向經理匯報

發(fā)現安全隱患及時制止,并向經理匯報

安全員熟悉管理服務區(qū)域空置房、出租屋情況,留意該房屋進出人員是否經常變動,發(fā)現問題及時上報管理員進行處理

每天巡視空置房、出租屋,異常情況需上報部門

保潔人員每月清掃一次空置房,發(fā)現問題及時反饋給相關部門

維修人員每月檢查保養(yǎng)一次空置房內的設備設施

5. 方法及過程控制

5.1出租屋、承租人的管理

5.1.1管理處協(xié)助公安機關對出租人進行管理,要求租住人員遵守出租屋治安管理規(guī)定,落實各項治安防范措施。

5.1.2 業(yè)主或管理處在租賃合同中必須明確各自的消防安全管理責任。

5.1.3業(yè)主或管理處不得將住宅樓、未設用專用煙道的商用綜合樓出租、出借給他人興辦產生油煙、惡臭、噪音、振動、熱污染等影響其它客戶正常工作和生活的服務項目。

5.1.4 通過管理處出租的房屋,租賃管理員必須嚴格把關,嚴禁把房屋租給三無人員,對承租人承租的房屋用于商業(yè)或辦公用途時,應對其經營范圍和性質是否符合物業(yè)功能和環(huán)境要求進行評價,符合要求后方可出租,并督促其辦理合法的營業(yè)執(zhí)照。

5.1.5管理處協(xié)助公安機關對承租人進行管理,將承租人及同住人的姓名、性別、年齡、國籍(或地區(qū))、常住戶口所在地、職業(yè)、服務處所、有效身份證等基本情況在《租住臨時人員情況登記表》上進行登記,并定期檢查,人員變動及時變更。

5.1.6 制止租住人利用承租的房屋生產、儲存、經營易燃易爆、有毒、放射性等危險物品,必要時向公安機關報告。管理處發(fā)現承租人及其同住人員有違法犯罪行為或犯罪嫌疑的,應及時舉報、制止、協(xié)助公安人員將犯罪嫌疑人送往公安機關。

5.1.7安全員必須熟悉掌握管理服務區(qū)域內租房和空置房情況,作為控制的重點。

5.1.8安全員必須督促管理服務區(qū)域內的租住人員,遵守管理服務區(qū)域各項管理規(guī)定,自覺愛護管理服務區(qū)域公共設施,設備,遵紀守法。

5.1.9 安全員在巡視時,要留意管理服務區(qū)域出租屋人不得改變出租屋的用途,嚴禁利用出租屋從事違法犯罪活動。

5.1.10安全員對租住人或商鋪經營人員搬運物資出入管理服務區(qū)域時按《出入口管理辦法》執(zhí)行。

5.1.11保姆、家教、鐘點工、業(yè)主親友及其他相關人員的管理參照以上規(guī)定執(zhí)行。

5.2 空置房管理

5.2.1 空置房的鑰匙管理依據《鑰匙管理規(guī)定》執(zhí)行。

5.2.2清潔管理

5.2.2.1清潔范圍

主要包括空置房屋的門、窗、地面、屋頂、墻面以及室內各種設備設施等。

5.2.2.2清潔順序

一般應遵循由里至外,由上至下的順序操作。

5.2.2.3清潔方法

a、對覆蓋在門體表面的灰塵可采用板刷抹布等進行擦拭;

b、地面可用掃帚清掃后用濕墩布等進行擦拭;

c、窗戶可用板刷和掃帚清掃窗戶縫及窗臺塵土,再用濕抹布、玻璃刷、報紙等擦拭;

d、墻面、頂面可用撣子進行清掃,對有污染的墻面可用細砂紙進行打磨;

e、對于外露的室內設備施設及管線、開關等可用抹布進行擦拭;

5.2.2.4清潔標準

a、表面干凈整潔無明顯塵土;

b、無油性類、涂料類等污染;

c、玻璃明亮無明顯污跡;

5.2.2.5管業(yè)部設專人(空房管理員)定期對空房進行統(tǒng)計,制定清單。

5.2.2.6清潔人員依據空房清單每月對空置房屋進行打掃至少一次,并注意室內施是否完好,發(fā)現問題立即向上級主管匯報,分析損壞原因并安排維修。

5.2.2.7管業(yè)部主管每月對空置房屋進行檢查并記錄在《空房清潔工作記錄表》中。

5.2.3安全管理

5.2.3.1安全部巡視員依據空房清單每日對空房周邊進行巡視,保證房屋門窗關閉完好,遇有異常情況及時向上級主管部門匯報,具體參照《安全員巡邏管理辦法》。

5.2.4空置房設施檢查、防護與維修

5.2.4.1工程人員每月依據空房清單檢查空房內所有設施并將檢查情況記錄在《房屋設備/設施巡查記錄表》中,并判斷是否需要維修,在特殊惡劣天氣過后對頂層空置房屋增加一次檢查,供暖期對所有空置房屋加一次檢查。

5.2.4.2設施檢查內容

a、門、柜是否開裂、開關是否順暢;

b、設施設備的各種配件是否齊全;

c、木地板是否開裂、起鼓、其它門、地、樓口是否過大;

d、天花墻線接口是否開裂,曲腳板是否開裂;

e、衛(wèi)生間龍頭、噴淋、恭桶等五金件是否完好,潔具瓷面是否正常無損,瓷磚有否色差、缺損;

f、廚房內灶具、排煙系統(tǒng)是否完整,臺面柜門是否完整無損;

g、供暖系統(tǒng)溫度是否正常,有無滲漏等現象;

h、灶具及開關是否缺損,插頭是否齊全,電視接收插頭是否缺損或失靈;

i、對講、門鈴是否正常等

5.2.4.3維修過程

a、根據《天津市商品住宅質量保證書》上的保修期限,在保修期內的,由工程部向開發(fā)商及時反饋,并跟蹤維修情況,作好相關記錄;

b、根據《天津市商品住宅質量保證書》上的保修期限,小

區(qū)空房設施超出保修期則開具《工程維修單》進行維修(采取有償服務)并作好相關手續(xù)。

c、根據《天津市商品住宅質量保證書》上的保修期限,大廈空房設施進行維修,向工程部主管匯報,由工程部開具《工程維修單》進行維修;

d、維修人員對空置房屋內的設施進行保養(yǎng)、維修,及時填寫《設備/設施保養(yǎng)維修記錄表》;

6.支持性文件

無

7質量記錄和表格

第8篇物業(yè)物業(yè)管理業(yè)務外包管理辦法作業(yè)指導書

物業(yè)作業(yè)指導書:物業(yè)管理業(yè)務外包管理辦法

1、目的

規(guī)范供方的選擇及操作辦法,提高業(yè)務專項管理水平,推進集約化工作進程。

2、適用范圍

適用于各管理處、部門。

3、職責

無

4、過程控制及方法

4.1外包業(yè)務范圍和形式

4.1.1目前,外部資源較多的業(yè)務包括:清潔綠化、園林、外墻清洗、消殺、電梯保養(yǎng)、消防系統(tǒng)保養(yǎng)、供配電系統(tǒng)保養(yǎng)及其它設備設施保養(yǎng),安全管理等。

4.1.2外包的方法可以有以下幾種形式:

4.1.2.1某項業(yè)務的整體外包,即由供方提供項目范圍內的某類公共服務整體業(yè)務,如清潔外包。

4.1.2.2業(yè)務分包,即將某類公共服務業(yè)務進行細分,或根據業(yè)務的不同階段拆解的外包,如設備管理業(yè)務中的電梯保養(yǎng)分包,或把開盤前的清潔開荒分包。

4.2選擇外包的原由及控制流程

4.2.1選擇將業(yè)務進行外包前提必須要保證服務的質量,著重從以下幾方面考慮:

4.2.1.1政府對某些業(yè)務有強制性規(guī)定。

4.2.1.2由于技術保護或技術要求較高、相關的零部件較難獲得等原因,需要避免或處理緊急情況(如部分重要設備的維修養(yǎng)護)。

4.2.1.3外包業(yè)務在當地市場發(fā)展較為成熟。

4.2.1.4出于公司發(fā)展和管理的需要,引進專業(yè)公司進行規(guī)?；?、集約化操作。

4.2.1.5自主經營成本高于專業(yè)公司經營成本。

4.2.2 外包選擇流程

4.3供方的選擇

4.3.1選擇途徑

4.3.1.1選擇行政主管部門指定的供方。

4.3.1.2通過行業(yè)交流,向本地區(qū)的其它物業(yè)公司了解,選擇專業(yè)能力強及績效好的供方。

4.3.1.3選擇設備的制造商提供的、有產品的維護和修理服務能力的供方。

4.3.1.4通過行業(yè)協(xié)會,選擇符合專業(yè)要求的供方。

4.3.1.5選擇集團其它兄弟公司有良好合作關系的供方。

4.3.2供方評估

4.3.2.1通過調查選擇三家以上同類型有資格的供方進行評估。供方評估的重要參考因素,具體考察以下方面:

a組織是否健全、合法并能獨立承擔民事責任,是否有足夠的經驗;

b供方專業(yè)技術能力是否滿足項目要求;

c是否有足夠的專業(yè)人員支持本項目的完成;

d供方項目經理的能力是否滿足項目要求;

e供方的專業(yè)服務是否及時、配套;

f供方是否擁有必要的設備、工具和設施以滿足運作;

g供方激勵員工的方法和生產率計量的方法是否合理;

h評估供方承擔風險的能力確信其能對任何責任事故完全能履行義務。

4.3.2.2必要時,需要選擇供方目前正在履約的一些項目進行現場考察。

4.3.2.3根據外包項目與供方洽談確定價格,并收集整理相關資料按公司規(guī)定的流程進行報批,并簽訂合同。

4.3.2.4公司建立合格供方清單,對合格供方每年進行一次評估以確定其資格。具體詳見《采購管理程序》

4.3.2.5合同期滿前,對不續(xù)簽合同和續(xù)簽合同的供方均需進行全面的履約效果評估。經過評估合格的供方能與其續(xù)簽合同。

4.3.3合同價超過2萬元以上的,以及某項業(yè)務全面外包(如清潔)需要按《招投標管理辦法》規(guī)定的程序選擇供方。

4.4外包費用測算方法

4.4.1經驗測算法:此方法較適用于供方評估確定外包的方式。

4.4.1.1統(tǒng)計擬外包項目過去兩年或同類型其他在管項目的年均費用及構成。

4.4.1.2確定擬外包項目服務標準,并與過去兩年服務標準對比提升程度而產生的費用。

4.4.1.3根據經驗確定合理的人員配置及設備、工具配置和物料消耗費用。

4.4.1.4考慮合理的酬金及稅費確定外包費用。

4.4.1.5根據以上結果初定外包可承受費用限額。

4.4.2成本測算法:此方法較適用于招投標確定外包的方式。

4.4.2.1確定擬外包項目服務標準;

4.4.2.2根據服務標準確定人員數量、裝備配置、物料消耗,計算自營的最小成本支出;

4.4.2.3考慮合理的酬金及稅費,確定外包費用;

4.4.2.4根據以上結果確定外包費用范圍。

4.5 外包合同

4.5.1確立公司各類外包業(yè)務的統(tǒng)一合同文本,合同評審詳見《合同(協(xié)議)、管理程序》。

4.5.2外包合同的內容應至少包括:合同標的、數量、付款方式、雙方權利和義務、違約責任、解決爭議的方法等內容。作為對供方服務質量要求的相關服務標準,以及對供方的監(jiān)控處罰辦法,以及供方提供的一些作業(yè)說明書等內容,也應作為合同的附件與合同具有同等的法律效力。

4.6 外包監(jiān)控辦法

4.6.1公司建立對各類業(yè)務外包的監(jiān)控管理辦法,監(jiān)控包括管理處和公司兩個層級。管理處根據小區(qū)的實際情況,指定一名或一名以上的專人負責對某項業(yè)務外包的服務質量的監(jiān)控。

4.6.2管理處通過每日巡查、每周檢查、每月、季、年評估等方式監(jiān)控供方提供的服務,檢查內容包括:服務質量、人員禮儀、工具材料、水電消耗(我方承擔相關費用的)。對不符合要求的現象提出整改要求,如供方未按要求整改或未執(zhí)行合同條款,按合同附件處罰標準進行處罰。

4.6.3公司品質管理部每季度對清潔、綠化、消殺供方進行評估,每半年對設備設施類外包方進行評估,內容包括對各項檢查中集中反映的問題、供方曾經出現過的較嚴重的問題及改善情況、顧客的意見、各服務供方的服務質量對比、現場抽查情況、目前存在的問題等。

4.6.4對于公司要求的新的管理服務標準要求,由管理處有關人員組織對供方人員進行培訓并考核,培訓記錄應予以保存。

4.6.5客戶日常反映的投訴、意見和建議,顧客意見調查,外部質量機構的監(jiān)督檢查,政府各類評比活動等,也是對供方進行監(jiān)控的一種方式,也應作為對供方進行月度或季度考核的參考。

4.6.6物業(yè)公司與供方信息溝通渠道:

4.6.6.1日常檢查發(fā)現問題及時溝通反饋

4.6.6.2管理處每周召開與相關服務供方溝通會。參加人員管理處經理、業(yè)務主管、管理處監(jiān)控人員、供方現場負責人,客戶助理可選參加。

4.6.6.3品質管理部每月與相關服務供方進行溝通,參加人員管理處經理、品質管理部相關人員、供方公司中高層領導。會議可采取集中會議形式或與相關供方負責人現場溝通,但至少保證每季度一次集中會議溝通。

4.6.6.4供方就現場問題及困難可直接反饋物業(yè)公司品質管理部

4.6.7具體可詳見《服務項目外包監(jiān)控管理辦法》

4.7 外包工作其他注意事項

4.7.1對過去沒有外包的項目需要外包時,要提前考慮現有人員的安排和分流工作,以及業(yè)主對服務外包的態(tài)度,提前進行必要的溝通和宣傳。

4.7.2在將自我管理成本與外包費用與效益進行比較時,注意將相關成本都考慮全面,包括管理成本、培訓成本等。

4.7.3初期業(yè)務外包,會有磨合期現象存在,應本著合作共贏,善待合作伙伴的態(tài)度,保證服務工作的正常進行。同時,需建立足夠的風險防范能力。當供方確不能滿足要求時,應提前進行安排和防范。

4.7.4對供方的控制和管理水平,決定業(yè)務的品質,因此,要重視對供方的管理。除了在監(jiān)控上要注意公司和管理處監(jiān)控相結合外,還應注意處罰和獎勵相結合,適時尤其是在合作初期向供方提供必要的培訓和支持。供方現場負責人對現場品質起到的影響作用也較大,應該注意控制好供方對現場負責人的調配。

5.支持性文件

tjzzwy7.4-z01-02《招投標管理辦法》

tjzzwy7.4-z01-03《服務項目外包監(jiān)控管理辦法》

tjzzwy7.2.2-z01《合同(協(xié)議)管理程序》

第9篇物業(yè)卡管理辦法作業(yè)指導文件

物業(yè)作業(yè)指導文件:ic卡管理辦法1.目的規(guī)范對ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。

2. 范圍適用各管理處ic卡的工作管理3.定義無4.職責部門/崗位工作職責管理處經理負責對ic卡的發(fā)放工作的全面監(jiān)督和檢查管理處指定人員/崗位負責ic的日常辦理和授權、變更、回收等工作的具體操作安全部負責核對顧客的ic卡使用情況

5.方法及過程控制

5.1.ic卡的發(fā)放控制

5.1.1管理處經理負責對ic卡發(fā)放管理工作進行監(jiān)督、審批。

5.1.2管理處指定專人負責ic卡的授權發(fā)放管理工作,負責申請人的身份識別、房號和使用范圍等登記。

每季度對ic卡進行統(tǒng)計整理,填寫《ic卡季度整理表》,對異常情況進行核查處理,負責對電腦管理權限密碼每季度進行更改。

5.2 ic卡的登記發(fā)放

5.2.1 業(yè)主申請領卡須出示有關證件及購房合同,ic卡發(fā)放人員根據證件及購房合同,進行發(fā)卡、授權,并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》上進行登記。

5.2.2 公司或相關工作人員如需申請領卡,需經理或經理授權人審批簽名,發(fā)放人員進行ic卡的發(fā)放授權,并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》進行登記。

5.2.3 ic卡持有人如需對卡的授權內容進行變更,須持有相關證件,由發(fā)卡人員予以變更,并登記。

5.2.4 業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應分開登記。

5.3 ic卡的掛失、解掛

5.3.1 持卡人掛失/解掛ic卡時,須出示本人身份證,經ic卡發(fā)放人核對無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。

5.4 ic卡的更換、退還

5.4.1持卡人在保修期內ic卡自然損壞,憑舊卡可在管理處換取新卡,發(fā)卡人回收舊卡并登記。

5.4.2持卡人因人為造成ic卡損壞,如打孔、折疊、機洗等只能重新申請領卡,不能更換。

5.4.3公司贈送的ic卡辦理退還相關手續(xù)時不能退還押金。

5.4.4車主不再承租車位后,管理處應及時知會發(fā)卡人員,取消其車場授權,并經車主確認后方可辦理解除手續(xù),同時填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.5 ic卡的注銷

5.5.1如業(yè)主產權發(fā)生變更,管理處應及時通知發(fā)卡人員,對其ic卡進行注銷,并通知原業(yè)主。

5.5.2如果工作人員持有的ic卡存在不合理使用或丟失,發(fā)卡人應立即予以掛失或收回ic卡并賠償損失,同時填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.6 ic卡的授權期限規(guī)定業(yè)主及家庭成員(管理處業(yè)主資料中有登記的)的門禁系統(tǒng)ic卡授權期限一般為十年;

車輛ic卡的授權期限根據業(yè)主租用車位的期限進行授權。

其他人員ic卡授權期限一般為一年,最長不得超過兩年。

5.7工作人員ic卡的回收工作人員調離或離職,由人事管理員協(xié)助授權人收回ic卡,登記在《ic 卡發(fā)放/異常情況登記表》。

6. 支持性文件無7.質量記錄表格tjwy7.

5.1-a01-03-f1《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》tjwy7.

5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》tjwy7.

5.1-a01-03-f 3. 《機動車ic卡辦理通知單》

第10篇物業(yè)高空作業(yè)管理辦法作業(yè)指導文件

物業(yè)作業(yè)指導文件:高空作業(yè)管理辦法

1.目的

加強管轄區(qū)域內公共場所的高空作業(yè)管理,杜絕事故發(fā)生。

2.范圍

適用于公司各管理處高空作業(yè)現場管理

3. 定義

高空作業(yè):指懸掛作業(yè)和高位作業(yè)。懸掛作業(yè)指從建筑物上部,沿立面用繩索通過懸掛機構,在專門搭載作業(yè)人員及其所用工具的裝置上進行的一種作業(yè)。高位作業(yè)指在三米以上的部位或需用升降機、搭架等進行的作業(yè)

4、職責。

部門/崗位工作職責

管理處經理負責對所有高空作業(yè)的審批

安全主管(辦)、班長長負責具體高空作業(yè)的指揮監(jiān)督和落實工作。

安全員負責現場秩序維護及作業(yè)過程監(jiān)護。

5方法及過程控制

5.1高空作業(yè)的手續(xù)辦理

5.1.1懸掛作業(yè),必須委托具備安全生產條件和相應資質的單位承擔,作業(yè)人員必須具有高空作業(yè)資格。管理處事前必須與其簽訂協(xié)議,明確各自的安全觀路責任。

5.1.2管理服務區(qū)內的高位作業(yè)必須實現報告管理處經理,并由管理處經理批準后指定專人負責作業(yè)現場指揮、監(jiān)護。

5.2作業(yè)現場的監(jiān)控

5.2.1懸高的高空作業(yè)如外墻涂補、清洗等,必須由專業(yè)機構進行作業(yè),作業(yè)人員必須持有效的特種上崗證。

5.2.2現場監(jiān)護安全管理員應注意自身安全。檢查高空作業(yè)人員的吊繩有無異常,必須設用2根繩索(主繩和保險繩)。

5.2.3安全管理員必須維護好現場秩序,不得讓無關人員進入施工區(qū)域。

5.2.4外來施工隊必須與管理處簽訂《高空作業(yè)責任書》,登記檢查相關的高空作業(yè)操作證。

5.2.5管轄區(qū)域內公共場所的高空作業(yè)、吊裝及重物搬運必須事先報告部門經理,并由經理批準后指定專人負責作業(yè)指揮、監(jiān)護。

5.2.6現場負責人及安全員應對施工作業(yè)人員交代'安全第一,預防為主'的方針。

5.2.7三米以上的高空作業(yè),必須上、下各設一名安全監(jiān)護員。

5.2.8施工現場必須用警戒帶圈出警戒區(qū),并在明顯位置放置'高空作業(yè),請勿靠近'等字樣的標識。

5.2.9對車輛、人行通道上方處的高空作業(yè),必須在通道兩邊放置警告標識,在可行情況應盡可能將通道臨時封閉,指揮行人、車輛繞行。

5.2.10高空作業(yè)現場范圍附近停有車輛或其他重要設施時,應盡可能移走,確實不能移走時,應采取保護措施,以防造成不必要的損失。

5.2.11高空作業(yè)人員必須系安全帶、拴安全鉤、戴安全帽、穿膠鞋。不準將吊繩、電纜等工作回線纏在身上。

5.2.12吊裝重物時,安全監(jiān)護員應提前勸阻無關人員進入吊裝活動范圍內,嚴禁超載吊裝。

5.2.13高空作業(yè)、吊裝以及四人以上抬動的重物搬運,必須設專人指揮。

5.2.14作業(yè)完畢后應及時對現場進行清理,撤回警戒帶和標識,并及時將工作結果向部門經理匯報。

5.2.15需要隔夜施工,對顧客出行造成不便或對小區(qū)的有較大影響的高空作業(yè)必須至少提前2天發(fā)布有關通知,以便顧客提前準備。

6.支持性文件

無

7.質量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a01-07-f1《高空作業(yè)責任書》

第11篇區(qū)二中學生公寓生活指導管理暫行辦法

二中學生公寓生活指導管理暫行辦法

為貫徹學校發(fā)展規(guī)劃綱要,推進學生公寓生活指導工作的制度化、規(guī)范化、科學化、結合我校實際,特制定本辦法。

一、崗位職責

(一)生活指導應以大局為重,努力適應公寓思想政治工作的新形式,發(fā)揚不怕苦、不怕累和樂于奉獻的精神,積極探索適合我校特點的學生公寓思想政治工作新模式。

(二)生活指導應根據學校和政教處對學生思想政治工作和學生日常管理工作的總體要求,深入學生,廣泛開展調查研究,結合學生的思想特點創(chuàng)造性地開展工作。

(三)協(xié)助學校和政教處在公寓中組織和實施思想政治教育計劃,開展學生的日常思想品德、行為規(guī)范、校紀校規(guī)教育,以及愛國主義、集體主義、社會主義和法律法規(guī)教育活動,開展學風建設活動,努力營造積極向上的公寓思想政治教育氛圍。

(四)負責學生公寓團組織建設,加強對公寓團組織工作的指導,開展公寓學生團組織活動,使公寓團組織在學生思想政治工作中發(fā)揮應有的作用。

(五)掌握學生在公寓中的思想政治表現,建立相關檔案,并作出客觀、公正、準確的評價。學生在入團、評獎評優(yōu),其在公寓中的表現在綜合評價中占重要比重,具有“一票否決權”;對公寓內學生的違規(guī)違紀情況,公寓輔導員要及時上報政教處和總務處,并按照相關規(guī)定提出相應的處理意見。

(六)生活指導應積極主動的引導和幫助全體學生、樓層、寢室開展健康向上、豐富多彩、富有實效的公寓活動,要以公寓樓為載體,努力營造公寓文化氛圍,優(yōu)化育人環(huán)境,推動公寓樓內的精神文明建設。

(七)要本著以學生為本、服務學生的宗旨,經常深入學生寢室,了解學生的思想動態(tài),關心學生的學習、生活,幫助他們解決各類實際問題,特別是對家庭經濟困難、心理健康狀況不良、學習上有困難等學生群體的思想狀況,要及時掌握,全面分析,以便采取有效措施及時予以解決。

(八)建立健全以學生團員、入團積極分子和學生干部為主要節(jié)點的學生安全穩(wěn)定信息網絡,增強政治洞察力和敏感性,保證學生信息系統(tǒng)的靈敏和信息渠道的暢通,尤其對學生中所存在的不穩(wěn)定因素要盡早采取措施,切實有效的做好本幢公寓樓的穩(wěn)定工作;遇突發(fā)事件,須及時啟動穩(wěn)定工作預案。

二、工作要求

(一)學校在公寓設立生活指導寢室,它既是生活指導的工作、休息場所,也是公寓學生思想政治工作的重要陣地。

(二)生活指導須制定每學期的工作計劃,經常分析學生的思想情況,研究工作對策,完成工作總結。

(三)生活指導要及時掌握學生的思想脈搏,有針對性的開展思想政治工作,對在公寓中出現的各種問題要及時向年級和總務處反饋。

(四)生活指導的房號、聯系電話須向學生公布,值班期間要熱情接待學生來訪、來電,盡可能答復學生疑問,幫助學生解決問題,并認真填寫《生活指導工作手冊》,不得以任何理由拒絕學生來訪或來電。

(五)生活指導在公寓中開展各項工作,特別是在接待學生來訪和走訪學生寢室時,必須時刻注意自身形象。

(六)生活指導在正常工作日晚上必須入住學生公寓,在自己的職責范圍內積極開展思想政治工作。雙休日及節(jié)假日(除寒、暑假外)實行輪班制,如確有需要請假者,須嚴格履行請假手續(xù),并確保通訊工作暢通,以便處理突發(fā)性事件。

(七)生活指導請假離開工作崗位必須事先將自己職責內工作委托相關人員,然后向物業(yè)主任請假,并將被委托人姓名及聯系方式上報總務處備案;未請假或請假未被批準擅離職守者,扣發(fā)當月生活指導津貼。

三、管理與考核

(一)生活指導受總務處和物業(yè)雙重領導,其在公寓工作期間的考核工作由總務處負責組織實施。生活指導每學期向總務處匯報工作情況,并按時參加總務處組織的學習和有關活動。

(二)生活指導考核每學期進行一次,采取定性與定量相結合、學生評議與組織評議相結合的方法進行。學校按照生活指導自評占20%、學生評議占30%、總務處、政教處評議占50%的比例核算出生活指導綜合評分,確定其考核等級,結果記入個人檔案。

(三)考核內容分為工作態(tài)度與為人師表、思想政治教育與學習引導、日常管理工作、管理成效等四個方面。

第12篇物業(yè)ic卡管理辦法作業(yè)指導文件

物業(yè)作業(yè)指導文件:ic卡管理辦法

1.目的

規(guī)范對ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。

2.范圍

適用各管理處ic卡的工作管理

3.定義

無

4.職責

部門/崗位工作職責

管理處經理負責對ic卡的發(fā)放工作的全面監(jiān)督和檢查

管理處指定人員/崗位負責ic的日常辦理和授權、變更、回收等工作的具體操作

安全部負責核對顧客的ic卡使用情況

5.方法及過程控制

5.1.ic卡的發(fā)放控制

5.1.1管理處經理負責對ic卡發(fā)放管理工作進行監(jiān)督、審批。

5.1.2管理處指定專人負責ic卡的授權發(fā)放管理工作,負責申請人的身份識別、房號和使用范圍等登記。每季度對ic卡進行統(tǒng)計整理,填寫《ic卡季度整理表》,對異常情況進行核查處理,負責對電腦管理權限密碼每季度進行更改。

5.2 ic卡的登記發(fā)放

5.2.1業(yè)主申請領卡須出示有關證件及購房合同,ic卡發(fā)放人員根據證件及購房合同,進行發(fā)卡、授權,并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》上進行登記。

5.2.2公司或相關工作人員如需申請領卡,需經理或經理授權人審批簽名,發(fā)放人員進行ic卡的發(fā)放授權,并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》進行登記。

5.2.3 ic卡持有人如需對卡的授權內容進行變更,須持有相關證件,由發(fā)卡人員予以變更,并登記。

5.2.4業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應分開登記。

5.3 ic卡的掛失、解掛

5.3.1持卡人掛失/解掛ic卡時,須出示本人身份證,經ic卡發(fā)放人核對無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。

5.4 ic卡的更換、退還

5.4.1持卡人在保修期內ic卡自然損壞,憑舊卡可在管理處換取新卡,發(fā)卡人回收舊卡并登記。

5.4.2持卡人因人為造成ic卡損壞,如打孔、折疊、機洗等只能重新申請領卡,不能更換。

5.4.3公司贈送的ic卡辦理退還相關手續(xù)時不能退還押金。

5.5 ic卡的注銷

5.5.1如業(yè)主產權發(fā)生變更,管理處應及時通知發(fā)卡人員,對其ic卡進行注銷,并通知原業(yè)主。

5.5.2如果工作人員持有的ic卡存在不合理使用或丟失,發(fā)卡人應立即予以掛失或收回ic卡并賠償損失,同時填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.6 ic卡的授權期限規(guī)定

業(yè)主及家庭成員(管理處業(yè)主資料中有登記的)的門禁系統(tǒng)ic卡授權期限一般為十年;車輛ic卡的授權期限根據業(yè)主租用車位的期限進行授權。其他人員ic卡授權期限一般為一年,最長不得超過兩年。

5.7工作人員ic卡的回收

工作人員調離或離職,由人事管理員協(xié)助授權人收回ic卡,登記在《ic 卡發(fā)放/異常情況登記表》。

6.支持性文件

無

7.質量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a01-03-f1《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》

tjzzwy7.5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》

tjzzwy7.5.1-a01-03-f3 《機動車ic卡辦理通知單》

第13篇物業(yè)消防管理辦法作業(yè)指導文件

物業(yè)作業(yè)指導文件:消防管理辦法

1.目的

為提高安全消防意識,加強物業(yè)管理區(qū)域的消防管理,保障顧客及公司生命財產安全。

2.范圍

適用于公司消防安全管理工作。

3.定義

無

4.職責

部門/崗位工作職責

總經理公司消防安全第一責任人。

品質管理部協(xié)助總經理落實和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善消防安全責任制度。

管理處經理管理處消防安全第一責任人,負責管理區(qū)域防火工作的全面監(jiān)督檢查

安全部負責人開展安全消防教育、防火檢查,消除火災隱患。組織制定滅火和應急疏散預案,并實施演練,落實和監(jiān)督本管理處消防工作,完善防火安全責任制度。

安全員具體負責組織消防工作的具體實施,定期巡查,保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。

5.方法及過程控制

5.1 總則

5.1.1 消防工作貫徹'預防為主,防消結合'的方針。

5.1.2消防工作在所管轄區(qū)的消防管理機關的監(jiān)督、指導下,執(zhí)行落實有關消防法規(guī)。

5.1.3 公司任何職員都有維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警、參與滅火工作的義務。

5.2 消防管理

5.2.1公司各管理處制定管理區(qū)域滅火方案、義務消防隊架構圖,并懸掛于消防控制中心,落實各項防火安全措施,保障轄區(qū)防火安全;

5.2.2消防設施和器材的配置

5.2.2.1安全部應在所管轄范圍內建立《滅火器臺帳》、《消防設施及器材分布一覽表》。

5.2.2.2管理處配電室、發(fā)電機房、電梯機房、控制中心、計算機房等重要設備房、辦公室、圖書室、員工食堂、宿舍、車庫、倉庫、固定崗亭等重要部位應當按規(guī)定配置相應的滅火器材。

5.2.2.3管理處所管轄區(qū)域內的商鋪、租戶公司辦公等經營性、娛樂性場所應當配置相應的滅火器材。

5.2.2.4高層大廈每層必須配置不少于兩個2kg級以上的輕便滅火器,多層小區(qū)每個苑內均應設置滅火器放置點。

5.2.2.5管轄區(qū)域內裝修施工戶聘用的裝修施工單位應達到防火資質要求,施工作業(yè)現場應配置相應的滅火器材。

5.2.3設置消防安全標志、消防疏散示意圖

5.2.3.1小區(qū)(大廈)須有首層消防設施平面圖,并懸掛于控制中心,圖中應標注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設施圖標并與實際情況相符。

5.2.3.2高層樓宇每層明顯位置必須設消防疏散示意圖,各樓層安全出口暢通,安全疏散指示標識應統(tǒng)一、清晰、明確。

5.2.3.3管理處應根據管理處需求制定滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防控制中心。

5.2.4消防檢查與預防

5.2.4.1管理處每月組織人員至少進行一次防火檢查,對消防設施、器材等設備進行管理和維護,并填寫《消防設施及器材檢查表》及時消除火險隱患,將檢查結果上報管理處經理。

5.2.4.2定期檢查煤氣管道、儀表、閥門、和法蘭接頭等應符合安全使用要求,具備使用管道液化石油氣條件的高層建筑,嚴禁使用瓶裝液化燃氣。

5.2.4.3管理處應保存有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網圖,小區(qū)內挖掘地面必須經部門經理確認方可動工。

5.2.4.4 禁止在具有火災、爆炸危險隱患的物業(yè)場所使用明火,因特殊情況需要使用明火作業(yè)的,應當按照規(guī)定提前辦理審批手續(xù),并采取相應的消防安全防護措施。

5.2.4.5 施工作業(yè)使用電、氣焊等具有火災危險的人員需持有政府有關部門頒發(fā)的《特種作業(yè)人員上崗證》。

5.2.4.6 管理區(qū)域內進行室內裝修戶,在需要增設電氣線路或進行動火作業(yè)時,必須符合安全要求,施工人員做好安全措施,嚴禁亂掛、亂接臨時電線等。

5.2.4.7在防火范圍內,辦公和商場裝修面積在50平方米以下的,由管理處經理負責審批。超過50平方米的由消防機關審核。

5.2.4.8 舉辦各類集體活動,具有火災危害的,管理處應落實消防安全措施并至少提前1周上報相關政府部門。

5.2.4.9 禁止采用不符合國家標準或者行業(yè)標準的消防設施和器材,定期對消防器材設施進行檢測,以確保正常有效狀態(tài)。

5.2.4.10嚴格遵守明火、用電作業(yè)規(guī)定,易燃易爆、劇毒等危險品嚴禁進入管轄區(qū),具體參照《危險品管理辦法》執(zhí)行。

5.2.5 消防器材器材維護及檢查

5.2.5.1滅火器材需每月檢查、清潔,并在《消防設施及檢查記錄表》中予以記錄。要求壓力表指針保持在綠色安全壓力范圍內,擺放整齊,標簽、鉛封完好無損,核對使用說明及有效期限,按要求進行壓力測試和充裝。滅火器應掛置或裝入滅火器箱,須編制分布清單,列明品名、規(guī)格、數量、分布位置及有效期,并對滅火器統(tǒng)一編號。部門消防水帶投入使用五年以后,需要做水壓試驗,按分布位置均勻抽查1%,一般保證在5-20條之間,若其中有一條不合格,需要再次抽查同樣數量的水帶進行試驗,試驗壓力為5kg/cm2,試驗時間為60秒,以后每二年進行一次。

4.2.5.2防火服、消防工具、防火面具是大廈發(fā)生火災或消防演習時為消防滅火專用,任何人不得挪做他用,必須按指定位置擺放,表面要保持清潔、整齊,標識清晰,油漆完好。

5.3 消防演習

5.3.1消防培訓

5.3.1.1定期對管理處職員工進行消防知識培訓,義務消防隊員必須熟知火場避險'三會'即:會報警(119)、會使用簡易滅火器材,撲滅初期火災、會組織疏散撤離。

5.3.1.2 每位員工應熟悉自己的崗位的環(huán)境、設備及物品情況,熟悉安全出口等疏散通道的位置和消防器材設施的具體分布情況。

5.3.1.3每半年各管理處對管理處在職職員工進行一次消防知識考核,積極協(xié)助消防工作機關對消防工作的檢查和指導,每半年對小區(qū)(大廈)客戶至少進行一次消防知識的宣傳、普及。

5.3.2消防緊急集合

5.3.2.1消防緊急集合每季度至少進行一次,以安全部人員為主。

5.3.2.2管理處緊急集合的指定地點及所需時間依據《突發(fā)事件處理辦法》的相關要求執(zhí)行。

5.3.2.3準確記錄義務消防隊員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及攜帶滅火裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記

錄。

5.3.2.4緊急集合中不能達到要求的人員,由部門主管負責制定整改措施,由部門經理決定處理意見。

5.3.3消防演習

5.3.3.1每半年各管理管理處至少組織一次消防實戰(zhàn)演習,演習必須使用滅火器、消防水帶等。

5.3.3.2安全部負責人演習前一周制定演習方案經部門經理審批后,報品質部備案。

5.3.3.3演習后應有相應的圖片記錄,并對演習情況進行總結,記錄在《演習計劃及情況登記表》上。

6.支持性相關文件

tjzzwy7.5.1-a01-08《危險品管理辦法》

tjzzwy8.2.3-a01-01《突發(fā)事件處理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-05 《消防滅火操作辦法》

7.質量記錄和表格

tjzzwy7.5.1-a01-04-f1 《滅火器臺帳》

tjzzwy7.5.1-a01-04-f2 《消防設施及器材分布一覽表》

tjzzwy7.5.1-a01-04-f3《消防設施及器材檢查表》

第14篇物業(yè)危險品管理辦法作業(yè)指導文件

物業(yè)公司作業(yè)指導文件

危險品管理辦法

1.目的

加強管理區(qū)域內危險品的管理。

2.范圍

適用于公司各管理處對危險品的管理

3.定義

危險品是指對人身、自然環(huán)境和財產有直接危害的物品,具有易燃、自燃、易爆、毒害、腐蝕、放射性等危險性質。

4.職責

部門/崗位工作職責

管理處經理是各部門危險品管理的第一責任人,負責對本管理處的危險品管理工作進行監(jiān)督檢查

主管(辦)負責危險品管理工作的具體落實

危險品管理員負責危險品管理的具體操作

5.方法及過程控制定:

5.1易燃易爆品:天那水、柴油、汽油、酒精、油漆、液化氣罐等。

帶毒性藥物:敵敵畏、農藥等。

5.2管理處應根據部門的實際情況列出具體的危險品清單進行控制。

5.2.1危險品的采購需由部門經理指定專人進行。參見《采購管理程序》。

5.2.2對于沒有設定供應商的危險品,采購需遵照國家相關規(guī)定購買。

5.3危險品的運輸、搬運

5.3.1對轄區(qū)內使用的危險品由安全員監(jiān)督搬運、存放和使用,并記錄在《安全部巡視記錄表》中。

5.3.2 對外包方使用的危險品原則上要求其每天使用后帶離轄區(qū),不允許其存放在轄區(qū)內。

5.3.3對業(yè)主裝修使用的危險品,要求其妥善保管,具體執(zhí)行《裝修現場監(jiān)控辦法》。

5.3.4公司工程施工涉及使用危險品時,應嚴格按相關作業(yè)指導書施工。

5.3.5對現階段節(jié)日業(yè)主有燃放煙花、炮竹的習俗,安全部應劃定區(qū)域,要求業(yè)主指定地點燃放,當法規(guī)、法令明確規(guī)定禁止燃放煙花、炮竹時,按法規(guī)、法令執(zhí)行。

5.3.6輕拿輕放,防止碰擊、拖拉和傾倒。

5.3.7碰撞、互相接觸容易引起燃燒、爆炸或造成其它危險的危險品,以及化學性質或防護滅火方法互相抵觸的危險品,不得混合裝運。

5.3.8遇熱、遇潮容易引起燃燒、爆炸或產生有毒氣體的化學危險物品,在裝運時應當采取隔熱防潮設施。

5.4危險品的儲存、保管

5.4.1危險品應與其它物品隔離分開、分類、分項進行保管,對有居毒的危險物品,必須用帶鎖柜放置并上鎖,有條件時應設立單獨的危險倉庫,鑰匙由專人保管。

5.4.2存放危險品的地點應符合有關的安全規(guī)定,并根據物品的種類性質,設置相應的通風。防爆、泄壓、防火、防雷、防曬、報警、滅火等安全措施,確保危險品的存放。

5.4.3危險品入庫前,必須進行檢查登記,入庫后應定期檢查。

5.4.4危險品的領用必須嚴格由專人負責,倉管員需妥善保管好鑰匙。避免危險品的丟失。

5.4.5部門可根據本部門實際情況制定相應的危險品儲存、保管細則。

5.4.6對服務供方存放在部門內范圍內的危險品也應參照上述規(guī)定進行。

5.5危險品的使用

5.5.1危險品的使用者要有相關的專業(yè)操作技能,資質證明。

5.5.2使用危險品時必須有安全防護措施和用具。如用有毒性或腐蝕性的藥物時必須戴上防護手套。對有揮發(fā)性的藥品還應戴上口罩。使用完后及時用肥皂洗手。

5.5.3盛裝危險品的容器,在使用前后,必須進行檢查,消除隱患,防止火災,爆炸、中毒等事故發(fā)生。

5.5.4銷毀處理有燃燒、爆炸、中毒和其它危險的廢棄危險品。應當采取安全措施,并應按環(huán)境保護的規(guī)定進行處理。

5.6外來危險品的管理

5.6.1出入口值班員需對出入人員嚴格檢查,對外來危險品進行嚴格把關。

5.6.2如發(fā)現有攜帶危險品進入管理區(qū)域需問清原因,視情況進行制止或報部門指派專人監(jiān)控。

5.6.3每日巡視人員要認真巡視及檢查,一旦發(fā)現不安全隱患要立即向主管部門匯報。

5.6.4 如危險品發(fā)生事故要立即通知上級主管及相關部門,由主管著情況而定是否請求外援協(xié)助。

6.支持性文件

無

7.質量記錄表格

無

第15篇某地產營銷管理辦法作業(yè)指導書

1.目的

1.1.為配合公司的正常運作,及時跟進按揭款的到帳情況。

2.適用范圍

2.1.營銷部全體人員。

3.定義

3.1.無

4.職責

4.1.銷售員確保在樓宇成交前告知客戶。

4.2.售后服務專員負責審核按揭貸款合同內容。

4.3.營銷經理/主任與銀行及時溝通。

5.作業(yè)內容

5.1.營銷推廣的管理

5.2.營銷推廣方式

5.3.營銷推廣的方式包括報紙、雜志、電臺、海報、單張、夾報、dm廣告等方式。銷售部應根據需要選擇合理的營銷組合方式進行立體全方位的營銷推廣,以在合理的時間內在樓市中形成品牌效應,使目標客戶群能熟知樓盤的情況。

5.4.銷售部并根據銷售計劃分解至月度媒體的具體投放安排表。

6.電視廣告投放的管理

6.1.銷售部負責提出影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本,報送地產公司對影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本進行共同評審,提出評審意見。

6.2.銷售部按公司領導評審意見執(zhí)行影視廣告制作。并安排影視廣告投放排期,按確認后的投放排期進行電視廣告宣傳投放。

7.戶外廣告宣傳的管理

7.1.包括車身、路牌廣告、銷售部負責提出戶外廣告投放及內容方案,報送公司對投放計劃及廣告內容進行審批和確認。

7.2.銷售部按公司領導確認后的投放計劃和廣告內容執(zhí)行。

8.樓書及宣傳品的管理

8.1.銷售部負責安排項目樓書及宣傳品的設計,在定稿前,報送公司

8.2.銷售部會同項目部對樓書中有關總體規(guī)劃、建筑平面及立面圖、交樓標準、建筑特點等進行評審,由相關負責人員簽字確認后反饋給銷售部。

8.3.銷售部負責執(zhí)行正稿輸出以及印刷制作事宜。

8.4.銷售部每月對己制作的宣傳物料進行清理檢查.制作宣傳物料制作使用情況記錄形成登記,以便及時補充。

9.現場包裝物料的管理

9.1.包括售樓部宣傳展板、廣告畫、燈箱、旗幟、指示牌、告示牌等包裝物料。銷售部負責會同廣告公司編制賣場包裝專題方案,報送公司批準。

9.2.銷售部按公司評審確認后的方案執(zhí)行。

10.宣傳禮品的管理

10.1.包括雨傘、t恤、水杯等為促進銷售和項目宣傳宣傳而制作的禮品。銷售部在月度營銷宣傳預算中說明禮品用途及制作計劃,經公司審批完成后方可執(zhí)行。

10.2.銷售部在禮品發(fā)放時負責安排領取者做好禮品領取登記,形成登記文件并存檔。

11.營銷公關活動管理

11.1.銷售部在公關活動預定舉辦日期的7天前(緊急情況不得少于3天),提交活動方案及具體費用預算給公司審核形成《營銷活動費用申請表》及其附件《營銷活動日程表》、《營銷活動預算書》。

11.2.如需其他各部門的配合,銷售部至少提前5個工作日(緊急情況不得少于2個工作日)向各部門提交需各部門配合的函件;各部門負責根據函件幫助銷售部協(xié)調需要配合的事宜。

11.3.銷售部于每月10日前提交上月公關活動的總結(在每月營銷總結中體現)。并根據該總結在每月15日前對上月公關活動進行評價形成《營銷效果評審表》,每個月應對此進行統(tǒng)計形成《月營銷活動效果評估統(tǒng)計表》。

11.4.銷售部在活動結束后,填寫與我司合作的公關公司(指雙方有合同關系)的檔案登記卡片,交檔案部存檔。

12.營銷的計劃與總結

12.1.營銷方案的策劃

12.2.在項目產品設計確定后,銷售部應根據項目開發(fā)和市場宣傳銷售進度,于項目開售前5個月提交一份完整的項目營銷策劃報告形成《樓盤營銷策劃方案》,包括銷售目標、銷售策略、宣傳計劃、銷售計劃及定價初步方案,報送公司批準執(zhí)行。

12.3.銷售部在每年的十二月十日前提出下一年的年度銷售計劃草案,包括相應的市場分析,月度銷售目標計劃、營銷費用開支計劃和宣傳計劃形成《年度營銷計劃書》并應于十二月三十一日前基本確定。

13.營銷的計劃編制

13.1.銷售部應根據項目特點和策劃主題,提出項目的營銷宣傳策劃和實施計劃(包含相應的宣傳手段及費用計劃)形成《營銷推廣專題報告》,具體包括廣告宣傳、新聞宣傳、宣傳渠道的選擇、現場包裝、售樓部及示范單位賣場包裝、公關活動、促銷活動、宣傳資料、銷售資料、認購資料的制作等內容,批準后落實執(zhí)行。

13.2.銷售部定期制定銷售工作計劃,匯報銷售業(yè)績及情況,并完成月度、季度、年度營銷總結,提交公司。

13.3.銷售部應進行現場客戶和銷售信息的收集和整理,并定期提交來訪客戶以及成交客戶的基本情況分析。

13.4.營銷的主管部門應對年度計劃進行動態(tài)調整形成季度銷售計劃,并按季度銷售計劃進行實施。

14.營銷日常會議的主持

14.1.營銷主管部門應每天根據銷售地情況召開日會,全面布置每天的營銷任務。

14.2.召開月度營銷工作例會(如需要可以召開緊急會議),會議將主要圍繞客戶來訪情況、需要情況、市場情況與銷售相關的各種問題展開,并形成會議紀要。

15.營銷的招標與簽約

15.1.競爭性談判原則

15.2.首次投放某一類型的電視廣告時,銷售部負責與電視廣告投放代理公司聯系,收集至少三家公司的投放時段、價格、付款條件及其優(yōu)劣勢等情況。首次投放某種類型的夾報及dm時,收集至少三家公司的報價、付款條件及其優(yōu)劣勢等情況。并在此基礎上與之洽談并做初次還價,填寫《營銷合作商選擇報審表》報送公司審核確認。

15.3.三個月內投放相同類型的電視廣告,半年內投放相同類型的夾報或dm,可不用比價,注明此次投放參考哪次比價結果。電視廣告投放超過三個月時間,夾報或dm超過半年時間,需重新進行價格比較。

16.營銷合同版本管理

16.1.各類媒介投放,夾報及dm,各類活動策劃、代理及贊助費必須要簽署合同;印刷、物料制作類費用大于1000元以上的)必須要有制作合同。

16.2.銷售部負責各類合同的審批工作:在收到乙方電子版本和書面版本合同后,并改版形成標準合同格式后,填寫并形成《合同會審表》報送公司,并按照審批結果落實合同修訂及簽訂。

16.3.銷售合同條款、補充協(xié)議等法律文件由公司確認,銷售部按確認版本執(zhí)行。

17.合同的時間管理

17.1.公關活動類合同必須在活動舉行后5日內送報公司。媒介投放類合同必須在媒介投放前將合同送公司。物料類合同必須在制作前將合同送公司。

18.電視廣告招標的管理

18.1.針對在項目銷售過程中設計、代理平面廣告、銷售資料等工作的總代理廣告公司,原則上由其各類廣告、包裝的設計等內容。

18.2.銷售部負責編制《招標文件》。標書對市場分析要盡可能全面,對目標客戶群要有較準確的定位,對產品的優(yōu)劣形勢有一定的分析。

18.3.銷售部負責向所有擬邀請招標單位發(fā)出招標邀請函,在收到受邀請單位確定參與投標的回執(zhí)回復后,發(fā)出招標文件。為免市場信息的過度擴散,要求在回標的同時返還招標文件。

18.4.銷售部負責組織由其他相關人員參加的應標廣告公司回標方案的闡述會。銷售部負責在闡述會后整理匯總有關評審意見,形成初步評審建議。公司在初步評審意見的基礎上,形成最終評審意見并確定建議的中標廣告公司。

18.5.由銷售部發(fā)出中標通知書。在必要的情況下,可以進行多輪投標,以確定最佳的廣告代理公司。

18.6.工作量大或特殊情況時,銷售部可根據實際情況選用合適的設計公司進行補充設計,但事前須取得認可。

19.報紙廣告的招標管理

19.1.報紙廣告簽約有兩種方式一:公司直接與報社簽訂折扣和投放合同,銷售部負責跟進支付代理廣告公司設計和代理費等事宜。方式二:通過廣告代理公司進行投放,銷售部安排與廣告公司簽訂折扣和投放合同,支付廣告公司投放、代理和設計費。

19.2.盡量選擇雜志或電臺的一級代理廣告公司進行投放,特殊情況請說明原因,經公司批準后方可執(zhí)行

20.物料制作商的招標管理

20.1.銷售部負責與相關專業(yè)制作商聯系,一般每項制作業(yè)務的第一次展開,印刷或物料制作由銷售部組織三家以上公司比價。并形成《宣傳物料合作商選擇報審表》公司批準。

20.2.對相同物料進行加印或重復制作時,原則上沿用原制作商,除非我方對第一次印刷或制作的效果不滿意,銷售部負責另行選擇制作商。

20.3.對于相同類型的印刷或物料制作,一年之類可不用比價,注明此次投放參考哪次比價結果。超過一年時間,需重新進行價格比較。

20.4.對于宣傳物料的使用,銷售部應對物料的使用情況進行登記,填寫形成《營銷類物料使用記錄統(tǒng)計表》。

21.營銷合同的后評審管理

21.1.營銷類合同在合作間,全面完成合同義務后,銷售部應督促合作商填報《營銷類合同執(zhí)行情況確認表》,用為營銷費用的結算前置性條件。

21.2.營銷類合同在合作間全面完成合同義務后,銷售部應填寫形成《營銷類合同執(zhí)行情況確認表》。作為營銷合同價款的結算前置依據。

22.營銷費用與支付

22.1.年度費用預算的管理

22.2.銷售部每年負責根據樓盤所在地,行業(yè)標準并結合項目特點編制具體項目的年度營銷費用總預算形成《年度營銷費用預算表》。包括但不限于詳細的媒體、公關及促銷活動、銷售物料制作、宣傳品等分類預算細目。

22.3.營銷費用預算書經過公司的審核程序批準后實施進行。

23.月度營銷費用的管理

23.1.月度營銷預算的管理:銷售部負責根據已確定的年度營銷預算,每月25日前上報《月度營銷費用預算表》。

23.2.月度營銷結算的管理:每月10日前應完成上一月度的營銷費用的結算。

24.營銷費用報銷管理

24.1.經辦人將發(fā)生費用的發(fā)票及相關附件整理好,填寫費用報銷審批單,需注明付款方式,按程序批準。經辦人將審批完成后的費用報銷審批單交到財務部出納處,報銷費用。

24.2.費用報銷時,費用報銷審批單的附件均要有發(fā)票、該項費用預算審批文件、雙方已簽署蓋章完成的合同或報價單、確認后的比價申請表(之前有比價程序的)以及驗收記錄(如為物料)。

24.3.平面媒體投放類費用報銷的憑證附件:需附兩份媒體投放樣刊(一份用于財務部存檔,一份用于檔案室存檔);電視、電臺投放類需要有dvd光盤或樣帶、媒體播放證明。印刷、制作類物料或禮品費用報銷時需附樣品或實物照片。廣告設計費用報銷時,費用報銷審批單需附雙方確認的設計稿(

媒體投放類的除外)。

24.4.銷售中心各類物料添置購買費用報銷時需附有電腦小票或購買清單,固定資產類需要有固定資產登記表。

25.費用支付的管理

25.1.付款方式盡量采用事后支付,如需預付款,一般預付款項不得超過合同總金額的30%,且款項的支付必須是在合同(或其他約定文件)簽署之后(特殊情況除外)。

25.2.盡量采用轉帳支票、轉帳、電匯形式支付款項。如特殊情況,費用可采用現金報銷方式。支票抬頭必須與發(fā)票章以及合同的當事人的名字一致。采用現金支付的,為了便于審核,每張報銷審批單請盡量減少款項類別。

25.3.若有特殊情況與以上規(guī)定不符,可額外注明,經各級領導審批通過方可。

26.樓盤的銷售與簽約

26.1.銷售價格的管理

26.2.銷售部提交詳細的銷售策略或促銷活動方案和定價方案并形成《分期銷售營銷方案》)報公司批準后,由營銷主管部門落實執(zhí)行。

27.認購的管理

27.1.銷售人員解答客戶的各種疑問,并將樓盤的《認購須知》等詳細資料交于客戶;

27.2.客戶確定購買單元后,銷售中心與客戶簽訂購房認購書。認購書中需填寫清楚業(yè)主姓名、聯系方式、認購單元情況、價格、付款方式等,銷售部核對無誤后買賣雙方簽字蓋章。

27.3.認購變更:認購變更包括認購單元的轉換、認購單位的加名、減名等內容,出現認購變更后,需在售樓軟件中按換房進行操作形成《購房變更證明書》

27.4.對于介紹購房的應由銷售部填寫《介紹購房獎勵報審表》,報相關部門審批后,由財務部門進行承兌。

28.定金的管理

28.1.認購書簽訂后經營銷部門負責人審核之后,由銷售經辦人員陪同客戶到財務部交納定金,財務部收取定金無誤后開據定金收據。原則上定金不可退。

28.2.臨時定金:在準買家未按照指定的時間補齊定金的情況下,銷售人員需聯系買家,解釋清楚各種情況。在準買家肯定表示不予購買時,或在預定的時間沒有補齊定金,經過銷售部門負責人確認后,可同時可將該單元進行另行銷售。

29.房款繳交的管理

29.1.銷售部應配合財部收取銷售的應收款項,落實執(zhí)行各種資金回籠計劃,配合落實按揭資金。

29.2.根據購房認購書付款方式的繳款日期,由銷售部聯系客戶按期交款,如果銷售小業(yè)主特殊原因導致不能按期交款,小業(yè)主可填寫《客戶延期付款報審表》,銷售主管部門可根據此原因的情況給予不超過15天的延期,如果超過15天,客戶仍不能按期交款,客戶可再次填寫《客戶延期付款報審表》,財務主管部門可根據此原因的情況給予不超過30天的延期,如果超過30天,客戶仍不能按時支付房款,主管法務的主管部門可委托律師發(fā)《催辦通知單》,將從發(fā)催辦通知單之日按合同約定收取滯納金處理。銷售部應完整保存掛號信存根,以便將來查證。

30.簽署商品房買賣合同

30.1.客戶交付第一期樓款的同時,必須簽署《商品房買賣合同》)。買賣合同須按公司確認的版本簽署,原則上不能修改合同內容,如特殊情況修改條款需公司確認可后方修改。買賣合同需認真填寫,字跡清晰整齊。經業(yè)主簽署后銷售部要認真核對,確保各項條款準確無誤。

30.2.合同簽署時,銷售部必須提供鑒證所需的相關資料。買賣合同簽署后,在該商品房涂銷抵押手續(xù)按時完成情況下,銷售部部門將買賣合同移交銷售部門內的售后服務組,在合同簽署之日起三十日內將買賣合同送房管局交易所辦買賣合同登記備案手續(xù)。

30.3.如果按規(guī)定需要贈品發(fā)送給客戶,則銷售部門應實行登記制度《贈品發(fā)放登記表》。

31.客戶特殊要求

31.1.特殊優(yōu)惠折扣:銷售部在其權利范圍內給予客戶優(yōu)惠折扣的,則銷售部門直接在相關文件上簽署。對于授權以外的優(yōu)惠折扣,則由銷售部門填寫《特別優(yōu)惠銷售價格申請表》按審批程序逐級申報審批后,銷售部方可承諾買家。

31.2.滯納金,客戶可到銷售部填寫《客戶延期付款報審表》。對于沒有正常理由的,營銷部門應下達《催款通知單》。

31.3.發(fā)票:財務部門在收取定金與進度款時出具收據,房款全部收齊后出具發(fā)票,購房人應直接與銷售部門的售后服務組聯系。

32.客戶投訴管理

32.1.銷售人員接收客戶的投訴,并進行投訴記錄登記,盡可能處理,如遇到無法解決的問題,逐級向上反映;銷售部及時將客戶投訴情況上報公司,由公司統(tǒng)籌安排處理。

32.2.銷售現場設置客戶投訴意見箱,凡客戶需對現場相關問題進行投訴時,可直接到客戶投訴意見箱處投遞意見。《客戶投訴問題處理表》

33.傭金計取

33.1.關于銷售的傭金計取,另行制訂辦法

34.樣板房的管理

34.1.樣板房的規(guī)劃方案

34.2.營銷主管部門應根據市場情況與銷售的需要,提出樣板房的要求對樣板房的選址、戶型、提出樣板房規(guī)劃方案。

35.設計單位的選擇

35.1.營銷主管部門應與設計主管部門共同選擇室內裝修設計單位,設計承包方式有二種,一種為單一設計單位承包模式,另一種為設計施工一體化模式,根據具體情況選擇。合同主管部門主辦簽訂《樣板房室內裝修設計合同》、《樣板房施工合同》。

36.物料供應商的選擇

36.1.營銷主管部門應與合同主管部門、預算主管部門

共同確討論樣板房物料供應方式,預算主管部門計算出樣板房物料總清單并分離出《樣板房甲供物料清單》、《甲指乙購物料清單》。由合同主管部門按合同管理辦法選定樣板房供應商并與之簽訂《樣板房物料采購合同》。

37.樣板房的施工過程管理

37.1.工程主管部門應對整個施工質量與工期進行管理,設計主管部門與營銷主管部門完成對樣板的確認與對板。

38.樣板房的驗收與移交

38.1.樣板房全面完工后,應由工程主管部門組織驗收并辦理相關手續(xù),在移交時,應辦理資產盤點登記造冊后,移交物業(yè)公司管理。

38.2.營銷主管部門為樣板房的使用部門,應對樣板房在展示過程中進行日常管理。

39.樣板房的銷售

39.1.根據實際的銷售進度,如果需要對樣板房進行銷售,對樣板房的定價、裝修款的確定,由營銷主管部門填報《樣板房銷售方案》報公司審批后執(zhí)行。

40.樣板房的交樓

40.1.營銷主管部門應根據購房合同,通知客戶收樓,物業(yè)公司負責小業(yè)主的收樓工作。對于收樓過程小業(yè)主提出的問題,按公司相關規(guī)定辦理。

41.營銷資料的管理

41.1.營銷電子檔案庫的建立和分工

41.2.銷售部負責建立營銷電子檔案庫,包括項目營銷電子檔案的匯總、分類、編號和按要求格式存儲。銷售部負責確認的銷售面積數據、銷售圖紙、項目介紹說明、裝修標準等原始資料,完成項目售前的各項銷售資料的準備和制作,并確保其準確、完整和統(tǒng)一。

41.3.因項目發(fā)展、市場和銷售等方面的策略、資料發(fā)生變更,由公司及時以書面形式下達通知,銷售部必須自收到變更文件通知之日起執(zhí)行,確保按更新文件依據進行銷售。

41.4.銷售部負責收集每季各類營銷宣傳資料,并按地產公司檔案管理實施細則具體執(zhí)行,并向檔案室移交。項目的廣告創(chuàng)意成果(影視廣告過程稿及正稿、平面報廣創(chuàng)意過程稿及正稿、刊登稿、樓書、宣傳單張、平面圖等)由銷售部廣告管理人員負責整理。

41.5.按時將整理好的資料分類分期移交至檔案室統(tǒng)一管理,其中平面創(chuàng)意部分要求不少于一式二份,并要求廣告公司提供蘋果格式的光盤,影視創(chuàng)意廣告要求保存專業(yè)beta帶和dvd光盤。

42.資料存檔要求

42.1.檔案內容包括文檔和圖檔兩類,為方便儲存、管理和利用。均需使用電子文檔或圖檔。

42.2.圖檔質量要求:以滿足專業(yè)印刷為標準,統(tǒng)一由專業(yè)公司按標準拷盤或刻錄。以tif格式為主.jpg格式為輔。精度分為a、b、c三級,其中a級圖檔文件大小為2m以下(jpg格式)(供一般查找索引用),b級圖檔為2-20m,c級圖檔為20m以上(注供戶外展板用的圖檔要求大于40m)。

43.銷售資料的管理

43.1.銷售部負責銷售數據及客戶資料的收集和錄入,并確保有關客戶資料的準確性;

43.2.銷售資料陳列管理:樓書、價格表等平面宣傳品日常所用的樓書、平面圖、價格表、認購須知由銷售部負責存放,并保證存放資料整齊統(tǒng)一。

43.3.銷售部負責宣傳海報、樓書等宣傳品的庫存與使用,并確保各種宣傳品的充足供應,但應杜絕浪費現象;模型、展板等立體宣傳品售樓部內的模型、展板等宣傳品必須合理布置;集中銷售期或公關活動期間所用的宣傳品在擺放到位;

43.4.集中銷售期或公關活動結束后,已收回的宣傳品并進行交接登記,登記后放回售樓部指定的倉庫。

44.資料的調用管理

44.1.檔案庫資料實行動態(tài)管理,隨時更新和補充,并及時向上級領導傳遞。營銷電子檔案庫屬于保密資料,由專人制作、更新、管理。利用和拷貝資料應事先進行審批和登記,說明利用目的、方式。項目營銷電子檔案由銷售部負責管理。

45.營銷的流程管理

45.1.銷售過程作業(yè)流程

46.管理表格

46.1.營銷活動的管理

46.2.使用說明