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第1篇 2022年買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋?zhuān)旱赇佔(zhàn)赓U需要注意什么?
一、調(diào)查商鋪的檔案
承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：
1、 房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類(lèi)型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
2、 房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。
3、 房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
二、確認(rèn)商鋪內(nèi)煤氣、水、電的容量是否符合要求;
三、把每年租金調(diào)整幅度事先約定于合同當(dāng)中，明確何種條件下可調(diào)整房租;
四、確認(rèn)商鋪整修期是否免租，費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)，租約到期之后，店面是否應(yīng)恢復(fù)原狀，把店面照片存檔，并注明使用材質(zhì)，作為日后原狀歸還的證明;
五、確認(rèn)租賃期間租押金與收取日、租約終止轉(zhuǎn)租限制、租期中途解約應(yīng)如何處理，要提前多久告知;
六、確認(rèn)租約到期后如繼續(xù)承租，要提前多久告知;
七、應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案。
八、明確約定合同終止后裝修物的歸屬原則
九、租賃合同期限與轉(zhuǎn)租權(quán)
十、明確約定承租優(yōu)先權(quán)：
1.合同期滿(mǎn)后承租優(yōu)先權(quán)期限.
2.承租人的租金價(jià)格與第三人出價(jià)租金差額在10%均屬'同等條件'.
十一、做好證據(jù)保全工作
承租人應(yīng)該保存好的證據(jù)包括但不限于:
1.出租人同意裝修的證據(jù)
2.出租人簽字的租金收據(jù)
3.承租人的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù),如納稅記錄可做為預(yù)期利益損失的參考依據(jù)等。
第2篇 2022年買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋?zhuān)旱赇佔(zhàn)赓U之前需要了解哪些信息？
店鋪?zhàn)赓U之前需要了解哪些信息?
(1)出租人的主體資格。房屋是不動(dòng)產(chǎn)，房屋出租人必須具有房屋的所有權(quán)或者使用權(quán)，如果是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證;是使用權(quán)人，應(yīng)有合法的租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明。另外，如果是數(shù)人共有的房屋，還須經(jīng)過(guò)共有人書(shū)面同意。
(2)房屋的用途。租賃商鋪簽立合同時(shí)必須確認(rèn)房屋租賃的用途。租賃房屋開(kāi)服裝店為商業(yè)用房。否則，將會(huì)影響營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理。
(3)租賃期限。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年，越過(guò)二十年的，其超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事雙方可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)二十年。
(4)裝修補(bǔ)償。租賃雙方應(yīng)在租賃合同中明確出租房屋是否可能裝修;雙方應(yīng)約定，在租賃期結(jié)束或因其他原因解除租賃合同后，對(duì)裝修成果如何進(jìn)行處理。在對(duì)裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應(yīng)賠償承租方裝修損失;若承租方違約，出租方應(yīng)對(duì)承租方適當(dāng)補(bǔ)償。
(5)轉(zhuǎn)租房屋。在商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)，可能會(huì)涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中明確規(guī)定。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
(6)租賃合同登記。在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)登記備案。沒(méi)有進(jìn)行登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對(duì)抗第三人的法律效力。
在生活中，我們經(jīng)常看到一些報(bào)紙或大街上各式各樣的廣告中登載各類(lèi)商店轉(zhuǎn)租的信息，大都打著“旺鋪轉(zhuǎn)租”的名頭。求租者在選擇轉(zhuǎn)租店時(shí)，千萬(wàn)不要被這類(lèi)文字所迷惑，其實(shí)仔細(xì)調(diào)查分析后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這家商店的生意并不好做，經(jīng)營(yíng)者急切想脫手。試想一下，你如果有“旺鋪”會(huì)那么輕易出租嗎?會(huì)花錢(qián)登報(bào)出租嗎?
第3篇 2022年買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋?zhuān)旱赇佔(zhàn)赓U被騙怎樣維權(quán)？
在租店鋪的時(shí)候，有些人看到便宜的租費(fèi)或各種利好的條件，在沒(méi)有打聽(tīng)出店鋪的實(shí)際情況時(shí)候，就會(huì)盲目的交押金、交租金，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)被騙了。被騙后大部分人都會(huì)進(jìn)行維權(quán)，那么店鋪?zhàn)赓U被騙怎樣維權(quán)?
店鋪?zhàn)赓U被騙怎樣維權(quán)?
這種情形,是可以去通起訴維權(quán)的,可準(zhǔn)備好相關(guān)證據(jù)。具體流程,建議選擇到 法律援助貼吧,尋問(wèn)資深律師。
店鋪?zhàn)赓U時(shí)候多留意
1.大家不要貪便宜，先看看想要住的地方的大概房?jī)r(jià)是多少，如果中介給的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)差太多，就說(shuō)明很有問(wèn)題。
2.留意中介騙取“看房費(fèi)” 。
現(xiàn) 在有很多的房屋中介公司一般實(shí)行免費(fèi)登記，20元看房。目前房屋中介公司租房信息的同化現(xiàn)象很普遍，同一個(gè)房源，往往家家都有，換個(gè)名稱(chēng)就堂而皇之地貼出 去?？捶侩m說(shuō)“看到滿(mǎn)意為止”，但實(shí)際上，把房源信息中對(duì)戶(hù)型、家具家電、價(jià)格、地段等要求一一過(guò)篩，符合條件的并不多，自己交的看房費(fèi)也就白交了很多。
3. 某些公司為了騙取中介費(fèi)，竟然設(shè)下圈套，誘租房者上鉤。他們先是告訴租房者有合適的房源，但必須先交中介費(fèi)才能得到房主的聯(lián)系辦法。而當(dāng)租房者交了中介費(fèi) 后，房主卻往往回一次電話(huà)后便再也聯(lián)系不上了。原來(lái)，中介公司與所謂的房主是一伙的，他們這樣做的目的只有一個(gè)：騙錢(qián)。
4. 還有許多隱藏在小街巷內(nèi)的中介公司從事著各種中介活動(dòng)，但卻沒(méi)有任何執(zhí)照。一些小房屋中介發(fā)布的房源信息大多是從別處或廣告中摘抄下來(lái)的。不光如此，一些 公司為了撐場(chǎng)面，也會(huì)將別處的信息收錄在公司的計(jì)算機(jī)中。這些信息千回百轉(zhuǎn)，其真實(shí)性、有效性并沒(méi)有人去核實(shí)，于是常有看房而等不著房主，或房子早已租出 去的情況發(fā)生。
5.在房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)二手房選擇中介時(shí)，要注意以下五點(diǎn)：一是要看它有沒(méi)有工商部門(mén)批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;二是要看它有沒(méi)有 市房屋土地管理部門(mén)審核頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū);三是要看該公司有沒(méi)有一定規(guī)模的固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;四是要看它的資金實(shí)力如何;五是要看該公司在社會(huì)上的信譽(yù)好不好。 另外，與中介機(jī)構(gòu)簽訂合同，要詳細(xì)具體，要求對(duì)方明確約定租房地點(diǎn)和范圍、居室大小、設(shè)備和價(jià)格，一旦違約便可追究其法律責(zé)任。對(duì)中介公司提供房源的房 主，要預(yù)先核查身份證、房證及當(dāng)?shù)嘏沙鏊鼍叩某鲎夥孔C明，避免上當(dāng)受騙。
6.當(dāng)沒(méi)有通過(guò)中介自己與房主聯(lián)系的時(shí)候，租房人需要對(duì)房主信息進(jìn)行確認(rèn)，比如要求查看房產(chǎn)證原件、房東身份證及工作單位等信息，再向鄰居了解一下房東的真實(shí)性，警惕二房東，以免上當(dāng)受騙。
第4篇 2022年買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋?zhuān)旱赇佔(zhàn)赓U期限一般是多久？
店鋪?zhàn)赓U期限一般是多久?
一般的都是簽5年。租不到這么長(zhǎng)時(shí)間的話(huà)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)€可以有一筆不費(fèi)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。房屋租賃合同的最長(zhǎng)期限為二十年。
《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。 租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”
哪些情況能解除租賃協(xié)議：
根據(jù)《合同法》規(guī)定，主要在下列情況下，當(dāng)事人可以單方行使解除權(quán)，解除合同：
1、承租人使用不當(dāng)，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。承租人不正確使用租賃物使之損失，屬于承租人嚴(yán)重違約行為，為了保護(hù)自己財(cái)產(chǎn)安全，出租人應(yīng)有權(quán)利單方解除合同，終止雙方的租賃關(guān)系。
2、承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。租賃合同明確約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可徑行轉(zhuǎn)租，這屬于出租人同意;合同未約定轉(zhuǎn)租的，承租人在合同成立后要轉(zhuǎn)租，則必須先取得出租人的同意。承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的，出租人單方終止租賃關(guān)系。
3、承租人逾期支付租金的，出租人可以解除合同。承租人遲延交付租金的，應(yīng)負(fù)債務(wù)遲延履行的責(zé)任。獲得租金是出租人的基本權(quán)利，也是出租人出租的直接目的所在，承租人不支付租金就會(huì)使出租人訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，因此，出租人有權(quán)解除合同。
4、不定期租賃的，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同：對(duì)于不定期租賃，當(dāng)事人任何一方都可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
