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第1篇 買賣合同:開發(fā)商遲延履行商品房預(yù)售合同交房義務(wù)
原告周某、楊某訴稱，原、被告于20xx年8月8日簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》。合同約定，由被告將位于浦東金橋路939號1102、1103、1104室房屋出售給原告，房屋價(jià)格分別為663,190、616,398、606,368元(共計(jì)人民幣1885956元)，被告應(yīng)于20xx年12月31日前將房屋交付原告。合同簽訂后，原告付清了全部房款，被告未按約交房，其行為已構(gòu)成違約。故起訴要求解除原、被告間簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》;返還已付房款1885956元，并按同期存款利息計(jì)算20xx年8月8日至20xx年5月8日利息損失，從20xx年6月5日起至判決生效日止按同期貸款利息計(jì)算損失;要求被告給付違約金56578.68元元。
被告上海宏南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辨稱，雖然合同上約定的交房時(shí)間為20xx年12月31日，形式上沒有辦理交房手續(xù)，但20xx年4月原告仍向被告提出裝修事宜，表明原告實(shí)際已經(jīng)取得房屋的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為房屋已經(jīng)實(shí)際交付，原告提出解除合同的要求不能成立，請求駁回原告訴請。
經(jīng)審查查明，原、被告于20xx年8月8日簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，合同約定，被告將位于上海市浦東新區(qū)金橋路939號1102、1103、1104室房屋出售中給原告，該三套房屋價(jià)格1885956元，被告于20xx年12月31日前將該房屋交付給原告。合同還約定，被告未在約定時(shí)間內(nèi)交房，逾期超過60天，原告有權(quán)單方面解除合同;行使單方面合同解除權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面通知被告，被告收到書面通知起30日天內(nèi)將原告已支付的房價(jià)款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算)全部退還原告，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價(jià)款的3%，在退還房價(jià)款時(shí)一并支付原告。合同附件一約定，被告于20xx年8月8日、31日分別付331,595、308,199、320,206元。合同簽訂后，原告依約付清了全部房款。由于被告未在20xx年12月31日前將房屋交付原告，原告于20xx年4月29日、30日書面通知被告解除合同，并要求被告按約承擔(dān)返還已付房款，支付利息，賠償損失，被告未同意，故原告以訴稱的理由起訴來院。審理中，被告認(rèn)為，應(yīng)按原告實(shí)際支付房款的時(shí)間計(jì)算利息，利息損失已包含在賠償3%的金額中。原告認(rèn)為售樓廣告是合同的組成部份，被告認(rèn)為不是。
以上事實(shí)，由上海市商品房預(yù)售合同、已購客戶付款清單和發(fā)票、非稅收入一般繳款書、律師函及當(dāng)事人陳述為證。
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。原、被告間的《上海市商品房預(yù)售合同》依法成立，受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人應(yīng)以合同的約定，享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。現(xiàn)原告依約履行了合同規(guī)定的房屋付款義務(wù)，被告未按合同規(guī)定履行交房義務(wù)，且違約行為已達(dá)到合同約定的解除條件。原告起訴要求解除合同，由被告返還房款，給付利息，并賠償損失，依法有據(jù)，應(yīng)于準(zhǔn)許。被告認(rèn)為利息損失應(yīng)按原告分期付款的時(shí)間分別計(jì)算，依法有據(jù)，可以采納; 認(rèn)為利息損失已包含在賠償損失中，于合同約定不符，不予采納。應(yīng)按合同的約定計(jì)算銀行同期存款利息損失和賠償金額，原告主張分段計(jì)算存款和貸款利息，不符合約定，不予支持。 依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告周某、楊某與被告上海宏南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》。
二、被告上海宏南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效日起十日內(nèi)，返還原告周某、楊某房款人民幣1885956元。
三、被告上海宏南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效日起十日內(nèi)，給付原告周某、楊某同期銀行存款利率計(jì)算利息，本金1885956元中，331,595、308,199、320,206元從20xx年8月9日起計(jì)息，另本金925956元從20xx年9月1日起計(jì)息，利息算至付清之日止。
四、被告上海宏南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效日起十日內(nèi)，賠償原告周某、楊某人民幣19,895.7、18,491.9、18,191元(共計(jì)56，578.6元)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)人民幣31,167元，減半收取，由被告負(fù)擔(dān)。訴訟保全費(fèi)人民幣3995.5、3750、3697.7元(共計(jì)11443.2元)由被告負(fù)擔(dān)。
第2篇 買賣合同:商品房預(yù)售合同履行義務(wù)糾紛案
被告某房屋開發(fā)公司是1988年7月依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍是：主營商品房開發(fā)、銷售，兼營建筑材料。1990年12月，被告先后經(jīng)某市計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、土地管理局、建筑工程管理處等有關(guān)部門批準(zhǔn)，在該市路橋鎮(zhèn)解放路開發(fā)臨街坐西朝東第4號、第5號兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營業(yè)用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭某等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請購買該4、5號商品住宅樓的營業(yè)房各1套，并按照被告預(yù)售商品房的有關(guān)規(guī)定，填寫了《訂購商品房申請登記表》，經(jīng)所在居委會和路橋土地管理事務(wù)所審核，同意原告鄭某等11人申請購買營業(yè)房各一套。1991年9月25日，被告某房屋開發(fā)公司的派出機(jī)構(gòu)——路橋辦事處，分別在原告鄭某等11人的《訂購商品房申請登記表》中“公司審定房屋方位層次”一欄，簽署了“同意購買解放路營業(yè)房一套”的意見。同年9月27日，被告分別向原告鄭某等11人收取了訂購營業(yè)房預(yù)付款各4萬元，并出具了收據(jù)。1992年6月24日，原告鄭某等11人又分別交付給被告建房的施工單位——黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。在解放路第4、5號商品住宅樓興建過程中，1992年4月7日，路橋區(qū)的陳某等部分廠長、經(jīng)理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預(yù)付款。同年4月16日，該市計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會根據(jù)路橋區(qū)企業(yè)辦公室的書面報(bào)告，以黃計(jì)經(jīng)字(1992)第113號文件，指定原路橋區(qū)企業(yè)辦公室將解放路第4、5號商品住宅樓銷售給路橋區(qū)的陳某等11戶廠長、經(jīng)理。1992年9月10日，該市城建委主任、路橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長、路橋區(qū)企業(yè)辦副主任及被告經(jīng)理等人召開了協(xié)調(diào)會議，決定：(1)路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區(qū)的廠長、經(jīng)理;(2)已經(jīng)繳款的鄭某等11戶個(gè)人購房戶在小商品市場另擇地皮給予解決，如果11戶個(gè)人不同意，由開發(fā)公司歸還預(yù)付款;(3)由路橋鎮(zhèn)通知施工隊(duì)停止施工。會后由路橋鎮(zhèn)城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號商品房工程，被告及施工單位據(jù)此停止建造，當(dāng)時(shí)該工程已建至二層樓。工程停建后，原告鄭某等11位商品房預(yù)購人在向黃巖市有關(guān)部門多次要求解決無果的情況下，于1994年3月1日向該市路橋區(qū)人民法院提起訴訟，要求依法確認(rèn)與被告的商品房買賣關(guān)系有效，并要求被告及時(shí)交付房屋。被告某房屋開發(fā)公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無法及時(shí)交付預(yù)售給原告的商品房。
該市某區(qū)人民法院經(jīng)公開開庭審理，查明了案情事實(shí)和相關(guān)證據(jù)。認(rèn)為：被告某房屋開發(fā)公司依法成立，具有開發(fā)、銷售商品房的主體資格。被告開發(fā)座落路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號商品住宅樓，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，手續(xù)完備，被告有權(quán)自主簽訂預(yù)售商品房合同。原告鄭某等11人經(jīng)有關(guān)單位審核同意，與被告簽訂了預(yù)售商品房合同，并交納了預(yù)付款。雙方簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定有效，依法受法律保護(hù)。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時(shí)交付，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。但應(yīng)給被告必要的建房時(shí)間。至于該商品房預(yù)售過程中受到有關(guān)行政部門干預(yù)，該工程又被有關(guān)部門通知停建，應(yīng)由被告自行與有關(guān)部門解決，不屬本案爭議范圍。該市路橋區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條、第八十五條、第八十八條第一款和第二款第(二)項(xiàng)、第一百一十一條的規(guī)定，于1995年4月14日判決：原告鄭某等11人與被告某房屋開發(fā)公司簽訂的預(yù)購預(yù)售商品房合同有效，被告應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)交付房屋。本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。宣判后，當(dāng)事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號商品房工程，經(jīng)多方努力，已于1995年7月4日恢復(fù)施工。
本案是一起當(dāng)事人多，涉及面廣，牽連到該市和路橋區(qū)、鎮(zhèn)6個(gè)行政部門，爭訟房屋停建二年多，在當(dāng)?shù)赜绊戄^大的一起商品房預(yù)售合同方面的普通共同訴訟案件。法院受理后，堅(jiān)持嚴(yán)肅執(zhí)法，正確適用法律，取得了良好的社會效果。本案主要抓住了以下三個(gè)關(guān)鍵問題：
一、關(guān)于商品房預(yù)售合同的效力問題。人民法院審理商品房預(yù)售合同案件，必須審查合同的效力，這是正確處理這類案件的前提。審查的內(nèi)容，一般應(yīng)包括：審查作為預(yù)售方的主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán);作為合同標(biāo)的物的房地產(chǎn)的所有人(土地使用權(quán)人)是否持有合法證件;合同是否是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容是否合法。根據(jù)本案事實(shí)，商品房預(yù)售方是依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其開發(fā)的商品房用地業(yè)經(jīng)土地管理部門和規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并已列入商品房開發(fā)計(jì)劃，持有合法證件;商品房預(yù)購方是當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民，經(jīng)有關(guān)部門審核符合購房條件;雙方以《訂購商品房申請登記表》的書面形式簽訂了預(yù)購預(yù)售合同，預(yù)售方還實(shí)際收取了預(yù)購方交納的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該商品房預(yù)售合同業(yè)已依法成立，對當(dāng)事人具有法律約束力。需要指出的是，在1991年9月原告鄭某等11人與被告房屋開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同之后，1992年4月7日，路橋區(qū)陳某等部分廠長、經(jīng)理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，但此表沒有交給房屋開發(fā)公司，房屋開發(fā)公司既未預(yù)售此商品房，也未收取分文預(yù)售款，這只能認(rèn)為是部分廠長、經(jīng)理的單方意思表示，不具有預(yù)購預(yù)售商品房合同的效力。
二、關(guān)于排除不當(dāng)行政干預(yù)的問題。本案原、被告之間的法律關(guān)系是清楚的，案情也并不復(fù)雜。但是由于受到該市(區(qū)、鎮(zhèn))某些主管部門不當(dāng)行政干預(yù)，特別是1992年9月10日召開的“協(xié)調(diào)會議”，指定將“路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區(qū)的廠長、經(jīng)理”，置本案原告鄭某等11人的合法權(quán)益于不顧，采取行政手段，違法解除鄭某等11人與房屋開發(fā)公司簽訂的商品房預(yù)售合同，直至“通知施工隊(duì)停止施工”，導(dǎo)致依法興建的商品房被迫停工達(dá)二年多，嚴(yán)重侵犯了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在訴訟過程中如何排除不當(dāng)行政干預(yù)，這成了正確處理本案的關(guān)鍵問題之一。有人認(rèn)為，可以追加該市(區(qū)、鎮(zhèn))有關(guān)部門為本案被告，因?yàn)猷嵞车热伺c房屋開發(fā)公司之間沒有實(shí)質(zhì)性的紛爭，造成糾紛及停止施工主要是由于某些部門的錯(cuò)誤行為所致，如不追加他們?yōu)楸桓妫m紛不能徹底解決。也有人主張追加陳某等部分廠長、經(jīng)理為本案第三人，因?yàn)榘讣奶幚斫Y(jié)果與他們有利害關(guān)系。
受訴法院經(jīng)過慎重研究，認(rèn)為：(1)商品房預(yù)售合同糾紛是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的一種新類型案件，其訴訟主體，一方應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，即預(yù)售方;另一方則是符合購房條件的單位或個(gè)人，即預(yù)購方。該市(區(qū)、鎮(zhèn))有關(guān)部門不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體條件，所謂的“113號文件”和“協(xié)調(diào)會議”，擅自將本案已預(yù)售的商品房指定售給陳某等部分廠長、經(jīng)理，以及通知停止施工等，純屬憑借行政權(quán)力作出的行政行為，其違法性是顯而易見的。按理，被侵權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以“行政機(jī)關(guān)侵犯企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)”為由提起行政訴訟;原告鄭某等11人的合法權(quán)益因此也受到了直接損害，作為行政行為的利害關(guān)系人，也是有權(quán)提起行政訴訟的。但他們均未提起行政訴訟，這是他們對行使訴權(quán)的選擇。原告鄭某等11人最終向法院提起了民事訴訟，是因?yàn)樗麄兣c被告之間存在有民事法律關(guān)系，并可以通過民事訴訟排除行政干擾，這種民事訴訟依法是成立的。本案作為民事訴訟，當(dāng)然不應(yīng)將有關(guān)行政機(jī)關(guān)追加為被告。(2)基于同樣的理由，陳某等部分廠長、經(jīng)理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有商品房預(yù) 購預(yù)售合同關(guān)系，他們與本案當(dāng)事人之間不存在法律意義上的利害關(guān)系，因而不具備民事訴訟第三人的主體資格，不應(yīng)追加其為第三人。受訴法院在查明案情事實(shí)的基礎(chǔ)上，向市委寫了《關(guān)于要求協(xié)調(diào)鄭某等11人與市房屋開發(fā)公司預(yù)售商品房糾紛案的請示》，得到了市委的支持，排除 了不當(dāng)行政干預(yù)，使被迫停工的商品房得以恢復(fù)施工，從而妥善解決本案糾紛。
三、關(guān)于本案的法律適用問題。1995年1月1日起施行的《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》是人民法院審理房地產(chǎn)案件的法律準(zhǔn)繩。但對房地產(chǎn)管理法施行前，因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面引起的糾紛，在房地產(chǎn)管理法施行前或施行后訴訟到人民法院的，人民法院仍應(yīng)依據(jù)當(dāng)時(shí)的有關(guān)法律和政策規(guī)定，在查明事實(shí)、分清是非的基礎(chǔ)上，從實(shí)際情況出發(fā)，合情合理地處理。本案爭議的商品房預(yù)售合同是在1991年9月簽訂的，合同的基本內(nèi)容——即預(yù)購、預(yù)售、收取預(yù)付款等是依法成立和有效的。但是，合同中卻沒有約定購房價(jià)格、交房時(shí)間及違約責(zé)任等，合同內(nèi)容的不完善導(dǎo)致合同履行中的不穩(wěn)定，潛在的隱患也容易引發(fā)糾紛。
如何正確地適用法律，妥善處理這種新類型案件，受訴法院主要是掌握了二條：一是遵循人民法院提出的審理房地產(chǎn)案件的三個(gè)原則，即(1)有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的原則;(2)依法保護(hù)合同的原則;(3)公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則。二是 恰當(dāng)?shù)剡m用《中華人民共和國民法通則》的有關(guān)條款。例如，關(guān)于該商品房預(yù)售合同的效力，適用了民法通則第五十七條和第八十五條的規(guī)定認(rèn)定;關(guān)于商品房交付時(shí)間，合同中沒有約定，適用了民法通則第八十八條第二款第(二)項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)為債權(quán)人(預(yù)購方)有權(quán)要求債務(wù)人(預(yù)售方)及時(shí)交付房屋，“但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間”。法院根據(jù)實(shí)際情況，判決“被告于判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)交付房屋”，這一判決是正確的，合理合法的。
第3篇 房屋買賣合同中出賣人主要權(quán)利與義務(wù)
出賣人的權(quán)利主要有：
1、按合同約定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式收取房屋價(jià)金。
出賣人可以自己請求買受人交付，也可以訴諸法院請求追交，甚至可以因買受人未按規(guī)定交付貨主而解除合同、合同解除的同時(shí)，出賣人有權(quán)要求買受人支付違約金和賠償損失。
2、出賣人有按規(guī)定的時(shí)間和方法向買受人交付房屋的權(quán)利。
如果超過規(guī)定的時(shí)間買受人不接受房屋，在此期間房屋發(fā)生意外而毀損、滅失，出賣人不必承擔(dān)責(zé)任。
出賣人的義務(wù)主要有：
1、按約定的數(shù)量（間數(shù)、面積等）交付房屋。
這是出賣人一項(xiàng)基本的義務(wù)。即出賣人應(yīng)該按照房屋買賣合同的約定，交付符合合同規(guī)定的面積或間數(shù)的房屋，否則就承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
2、保證房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。
第4篇 履行房屋買賣合同義務(wù)起訴狀
原告:_________________通訊地址:_________________身份證號碼:_________________聯(lián)系電話:_________________被告一:_________________通訊地址:_________________身份證號碼:_________________聯(lián)系電話:_________________被告二:_________________通訊地址:_________________身份證號碼:_________________聯(lián)系電話:_________________
案由:_________________房屋買賣合同糾紛
訴訟請求:_________________
一、判令被告繼續(xù)履行合同,配合原告辦理銀行貸款及房屋過戶手續(xù),并在房屋過戶當(dāng)天向原告交房;
二、判令被告承擔(dān)違約金人民幣萬元(小于等于房屋總價(jià)的20%);三、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由:_________________
年月日,在北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間下,我與被告二(被告一的法定代理人)簽訂了《房屋買賣居間合同》及《北京市存量房屋買賣合同》,買賣位于的房屋(以下簡稱“涉案房屋”),房屋所有權(quán)證號為,建筑面積為平方米,房屋成交價(jià)格為人民幣萬元整,購房定金為人民幣萬元整。上述合同的簽訂系原被告雙方的真實(shí)意思表示,合同自簽訂之日成立并生效。
合同簽訂后,我如約向被告支付了定金及購房款,共計(jì)人民幣萬元,但被告并未按照《房屋買賣居間合同》約定的時(shí)間配合我辦理涉案房屋過戶手續(xù)。之后我與被告多次聯(lián)系,被告對于辦理涉案房屋交割相關(guān)的手續(xù)事宜遲遲不予配合。年月下旬,被告明確表示不將涉案房屋賣給我了,我多次與被告聯(lián)系,被告或借故推脫或不予理睬,截至今日也沒有配合我辦理相關(guān)手續(xù)。
綜上所述,被告的行為嚴(yán)重違反了合同約定,侵害了我的合法權(quán)益,故依法向貴院提起訴訟,請求法院判如所請。
此致
___________人民法院
具狀人: ___________
____ 年 _____ 月 _____ 日
