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第1篇 論房屋買賣合同生效要件
范xx所周知，簽訂 房屋買賣合同 而產(chǎn)生 房屋所有權 轉移必須辦理 產(chǎn)權過戶 登記手續(xù)。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內(nèi)容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政 法規(guī) 和相關司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產(chǎn)管理部門登記為要件，（注：參見王xx主編：《中國民法學。民法債權》，法律出版社，________年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊xx：《民商法實務研究》（合同卷），山西xx，________年版，第160—162頁。）筆者認為，將產(chǎn)權過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產(chǎn)權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。）
一、房屋買賣過戶登記效力相關法規(guī)和司法解釋之演進________年____月____日國務院公布的《____市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規(guī)定：“買賣____市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和 身份證 明，買方須持購 買房 屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續(xù)。任何單位和個人都不得私買私賣____市私有房屋?！薄稐l例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其 合同無效 （注：參見梁xx主編：《社會主____市場經(jīng)濟管理法律制度研究》，中國xx，________年版，第110頁。）。________年____月____日最高人民法院制定的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)?！边@一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。________年____月____日，最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規(guī)定的批復》規(guī)定：“‘意見’第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對于________年____月____日至________年____月____日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規(guī)定，而該批復卻規(guī)定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。 198________年____月____日最高人民法院發(fā)布的《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權尚未按原協(xié)議轉移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應當繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任?！憋@然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如________年____月____日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產(chǎn)權轉移登記為準的復函》強調(diào)：“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權轉移登記手續(xù)，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。199________年____月____日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理 契稅 或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效”。
二、產(chǎn)權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 我國法學界和司法界把是否進行產(chǎn)權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。（注：參見耀xx：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，________年第5期。）房屋作為不動產(chǎn)，具有不可移動性，它不像動產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭xx、王xx：《 合同法 新論。分則》，中國xx，199________年版，第63頁。）即認為登記制度屬物權制度范疇，對債權關系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。
1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權過戶登記只是房屋產(chǎn)權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經(jīng)過 要約 、承諾、產(chǎn)權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王xx：《也談____鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題》，載《 律師 世界》，________年第1期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產(chǎn)物權轉移合同與不動產(chǎn)物權變動要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動產(chǎn)物權轉移合同是以轉移不動產(chǎn)物權為內(nèi)容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據(jù)合同規(guī)定，出賣人有義務轉移不動產(chǎn)物權，其在法定期限內(nèi)應協(xié)同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續(xù)，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產(chǎn)物權變動僅是不動產(chǎn)變動債權合同的履行效力所致，不動產(chǎn)物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響 合同的效力 判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。 當然，并不是說房地產(chǎn)物權變動是房地產(chǎn)變動債權合同（即物權合意）的當然效力。不動產(chǎn)物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產(chǎn)權過戶登記作為不動產(chǎn)物權變 動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統(tǒng)一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效，均不發(fā)生物權變動的效力。換言之，不動產(chǎn)物權轉移合同的有效成立不等于物權已經(jīng)轉移，同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續(xù)而否認不動產(chǎn)物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續(xù)，只標志著物的所有權變動無效或未發(fā)生變動，但契約的效力不受影響，即不動產(chǎn)物權變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動效力的標志。是否辦理登記手續(xù)不應影響到合同的效力。
2、房屋買賣 合同成立 在前，產(chǎn)權過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協(xié)助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協(xié)助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了?！稐l例》第七條關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。否則， 無效合同 怎能作為產(chǎn)權變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放 房屋產(chǎn)權證 呢同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的義務。另外，政務院________年____月____日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房 屋買賣完納契稅，應于契約成立之后三個月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的`20％，不足____月者以____月計，但加收稅額不得超過房價。”此即說明契證應于契約即房屋買賣合同成立后三個月內(nèi)取得。根據(jù)《條例》第六條第二項規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能完納契稅，取得契證這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產(chǎn)權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權過戶登記為由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批復將產(chǎn)權登記作為________年____月____日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。
3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權公示作用，并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價值巨大，關系國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買賣，進行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會利益而對房屋產(chǎn)權的流轉進行干預。這種干預在 合同生效 后介入已經(jīng)足夠了。市場經(jīng)濟必然要求契約自由，只要當事人就房屋買賣條件達成一致，符合法律規(guī)定，合同即應生效，不應再以與交易無關的行政機關的審查批準為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認，這已經(jīng)遠遠超出了房管部門的職權。而事實上，此項職權只屬于人民法院或仲裁機關。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機關的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。
4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。
①違反誠實信用原則，鼓勵濫用權利。由于房屋買賣合同在訂立后、產(chǎn)權過戶前尚未成立和生效，導致出賣人基于自身利益而 一房多賣 ，或者待房價上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權過戶登記，而不承擔 違約責任 ，致使合同形同虛設，交易秩序難以得到維護，助長不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。
②不利于對無過錯方利益的保護。
③難以適用于所有權保留的分期付款房屋買賣合同和 商品房預售合同 。
④不適用于拍賣形式。拍賣成交，房屋買賣合同即為有效成立。應買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續(xù)。若未經(jīng)登記房屋買賣合同無效的話，則在登記之前，該應買人可以拒絕登記而使合同歸于無效。這顯然與《拍賣法》相違背。
三、結語 房屋買賣合同有效成立和產(chǎn)權過戶登記是房屋產(chǎn)權轉移的生效要件。登記是房屋產(chǎn)權轉移的必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實、不違反社會公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當事人必須信守。房屋買賣合同簽訂后未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)前，一方無正當理由的，應責令其繼續(xù)履行：買受人沒有支付房款，應責令其支付；出賣人沒有將房屋交付買受人使用或管理的，應責令其交付；未依法完納契稅辦理契證的，應著其納稅辦證；未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的，應著其補辦。同時任何一方不履行合同義務，都將構成違約，承擔違約責任；若合同規(guī)定了定金和違約金責任，一方違約后也應當承擔定金和違約金責任。因此，《民法通則意見》第85條規(guī)定內(nèi)容是合理的。我國正在制定的統(tǒng)一合同法和物權法關于房屋買賣合同有效成立和房屋產(chǎn)權過戶登記關系之規(guī)定，應采納《民法通則意見》第85條規(guī)定，明確產(chǎn)權過戶登記在房屋產(chǎn)權變動中的公示作用，規(guī)定過戶登記是房屋買賣合同的履行行為，而非其生效要件；應賦予當事人基于房屋買賣合同的債權請求權，即使產(chǎn)權未經(jīng)過戶登記，出賣人翻悔卻無正當理由，買受人有權請求出賣人協(xié)助其辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。
第2篇 汽車買賣合同構成要件
甲方：_________________汽車銷售有限公司
乙方：_________________
甲乙雙方就乙方向甲方購買汽車并辦理按揭或乙方通過其他汽車銷售商購買汽車后委托甲方辦理汽車按揭相關手續(xù)等有關事宜，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本合同。
一、汽車型號及金額
汽車品牌_____________________;
型號____________________;
發(fā)動機號_____________________;
車架號__________________;
車價：_____________________。
二、購車方式
1、乙方向甲方購買車輛;
2、乙方向_____________汽車銷售商購買車輛，委托甲方辦理汽車按揭手續(xù)。
三、交車時間、地點及方式
1、乙方向甲方購買的車輛，交車時間、地點以乙方提車確認單為準。
2、乙方向_____________汽車銷售商購買的車輛，交車時間、地點以汽車經(jīng)銷商及乙方簽名蓋章的提車確認單為準。
四、付款方式及期限：
乙方按下列_____________種方式及期限付款
1、一次性付款
乙方于本合同生效之當日一次性付清全部車款____________元。
2、分期付款
乙方于本合同生效之當日首付________________元，其余車款乙方委托甲方向中國農(nóng)業(yè)銀行杭州市延安路支行申請汽車消費貸款，年限________________，按揭_______________%，金額(大寫)_____________。
五、權利與義務
1、汽車銷售商向乙方出售的汽車，質(zhì)量須符合國家頒布的汽車質(zhì)量標準。
2、汽車銷售商向乙方出售的汽車，須是在《全國汽車、民用改裝車和摩托車生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品目錄》上備案的產(chǎn)品或經(jīng)交通管理部門認可的汽車。
3、汽車銷售商向乙方出售汽車時須真實準確介紹所售車輛的基本情況。
4、乙方通過其它汽車銷售商購買的車輛，乙方負有審查所購車輛證件，發(fā)票、手續(xù)是否齊全、真實，若因此而產(chǎn)生的風險及責任與甲方無關。
5、乙方應對所購車輛的功能及外觀進行認真檢查、確認。
6、如乙方所購車輛發(fā)生質(zhì)量問題，甲方協(xié)助乙方或協(xié)助汽車銷售商與生產(chǎn)廠家的維修站聯(lián)系、解決。
六、有關汽車按揭的約定
乙方委托甲方辦理汽車按揭手續(xù)的，乙方應切實履行如下義務：
1、乙方自提車之日起至銀行貸款發(fā)生之日止，須配合甲方及銀行的資信調(diào)查工作，不得以任何理由推脫。
2、乙方提車后，須及時上牌，并把車輛登記證及購車發(fā)票原件交與甲方。
3、按揭期內(nèi)，乙方未經(jīng)銀行同意，不得將抵押車輛私自轉讓給他人;如私自轉讓乙方承擔由此引發(fā)的全部法律責任。
4、乙方在按揭期內(nèi)，須嚴格履行還款義務，不得以經(jīng)營狀況不良或交通事故等原因而影響還款義務的履行。
5、乙方不得以所購車輛發(fā)生質(zhì)量問題為由，影響還款義務的履行。
6、乙方簽訂的本合同及銀行貸款合同后，應嚴格履行，不得私自更改抵押權人，若由此而生的抵押問題，乙方承擔全部責任。
7、甲方為乙方辦理按揭貸款手續(xù)的費用(含保證金、續(xù)保定金、擔保手續(xù)費、工本費等)，由乙方承擔。乙方貸款期內(nèi)必須履行保險義務，乙方的續(xù)保定金在貸款期最后一年充抵保金，相關手續(xù)由甲方負責辦理。若乙方不履行保險義務，由此產(chǎn)生的法律后果乙方承擔。
8、乙方若變更住址及聯(lián)系電話，必須在變更后三日內(nèi)通知甲方及貸款銀行，否則應承擔由此而產(chǎn)生的法律責任。
七、違約責任
1、本合同生效后，一方不履行合同的，應依法承擔違約責任;造成另一方損失的還應賠償對方的損失。
2、乙方不履行按揭付款義務的，除按按揭貸款合同承擔法律責任外，還應賠償甲方由此而造成的損失(包括利息、罰息、調(diào)查費、律師代理費等)。
八、合同爭議解決的方式
本合同履行過程中若有爭議，雙方應友好協(xié)商解決，若協(xié)商不成，任何一方均可向甲方所在地人民法院訴訟解決。
九、本合同所指的汽車銷售商，系指乙方所購汽車的開票單位。
十、本合同一式叁份，簽字蓋章之日起生效。甲、乙雙方各執(zhí)一份，借款銀行備案一份。
甲方：________________汽車銷售有限公司，乙方：________________
聯(lián)系電話：________________聯(lián)系電話：________________
第3篇 農(nóng)村房買賣合同要件
合同編號：
甲方：
身份證號碼：
乙方：
身份證號碼：
甲乙雙方經(jīng)平等自愿協(xié)商，簽訂本合同以共同遵守。
一、房屋基本情況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已了解該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋，該房屋具體狀況如下;
房屋位置：。
房屋占地面積：㎡+㎡=㎡
房屋建筑面積：
房屋界線：
二、房屋價格及其他費用
甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋占地面積,建筑面積及土地流轉費用總金額為人民幣。
三、付款方式
簽訂協(xié)議時付人民幣，尾款于年月日付清，付款以甲方出示收據(jù)為證。
四、特別約定
1.甲方必須保證所賣房屋產(chǎn)權屬于甲方所有，因乙方所購房屋為農(nóng)村土地建筑,該房屋現(xiàn)無房屋產(chǎn)權證，若以后因違章建筑拆除由甲方負責。
2.該房屋現(xiàn)水，電沒有到位，甲方應予配合安裝到戶，但相關費用由乙方負擔。
五、本協(xié)議自簽訂之日起，買賣雙方不得反悔,如有一方反悔，除退回房屋總價款以外，還必須賠償另一方房屋總價款的25%賠償金。
六、乙方所購房屋位置夾在其他相鄰房屋中間兩面共有墻體，若干年后相鄰房屋如拆遷但不能拆除共有墻體，若要拆除必須經(jīng)雙方同意。
七、本協(xié)議未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具同等法律效力。
八、本協(xié)議自甲、乙雙方簽字之日起生效。
九、本協(xié)議一式二份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)一份。
簽署時間：年月日
甲方：
聯(lián)系人：
聯(lián)系方式：
地址：
乙方：
聯(lián)系人：
聯(lián)系方式：
地址：
