- 目錄
第1篇 買賣合同:出賣人未取商品房預售許可證應承擔何賠償責任
李某于20xx年初預付購買了某甲開發(fā)公司的商品房一套。當時開盤，李某預交十萬元定金，該公司出具收款收據(寫明3號樓302室預交定金)。年底開始交付使用時，得知該公司未取得商品房預售許可證，但該房屋在竣工前一年已開始銷售。 李某該如何維護自己的合法權益
根據《合同法》第54條：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
根據《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
由以上的規(guī)定可以看出，對出賣人的行為適用的是懲罰性賠償。法律之所以做出了這樣的規(guī)定，在于懲罰出賣人的欺詐行為。構成欺詐行為需符合以下三個特征：
1. 出賣人有欺詐的故意;
2. 出賣人實施了欺詐的行為;
3. 受欺詐人因受欺詐而陷于錯誤的認識，并基于該錯誤的認識而作出了意思表示。
很顯然，某甲公司的行為構成了欺詐，李某可以選擇撤銷或者解除合同，請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求某甲公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。只有這樣，才能在一定程度上彌補李某的損失。
第2篇 買賣合同糾紛賠償協(xié)議書
甲方：________有限公司乙方：________有限公司
甲方訴乙方買賣合同糾紛一案，經________人民法院審理并作出了________號民事判決書。甲、乙雙方在誠實信用、公平自愿、協(xié)商一致的原則下，就本案事宜達成以下協(xié)議：
1、甲、乙雙方一致同意以________號民事判決書判決為基礎協(xié)商處理本案賠償事宜。
2、乙方一次性向甲方支付支人民幣________元(大寫：________元整)。
上述款項乙方在本協(xié)議簽訂后7日內一次性支付到甲方指定的賬戶內。除以上費用之外甲方放棄其他應由乙方支付給甲方的包含違約金等費用在內的一切費用及損失。乙方未按照本協(xié)議約定的時間全額支付的，甲方可以向法院申請執(zhí)行________號民事判決書。
甲方指定賬戶賬號：________貿易有限公司
賬戶名稱：________
開戶行：________
3、甲方在乙方打出以上款項3個工作日內向法院申請解封被法院查封的乙方所有賬戶，并督促法院在甲方打款10日內解封所有賬戶。
4、本協(xié)議書經甲、乙雙方簽字后生效，協(xié)議書一式四份，甲、乙雙方各存二份，具有同等法律效力。協(xié)議履行完畢后，甲、乙雙方相互之間不得再行以任何借口、理由追究相互的經濟責任和其他法律責任。本協(xié)議雙方義務履行完畢視為該判決已履行完畢。
5、未盡事宜甲、乙雙方簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
甲方：________貿易有限公司乙方：________管樁有限公司
經辦人：_________經辦人：_________
___年___月___日___年___月___日
第3篇 買賣合同:對預售商品房適用懲罰性賠償實務問題分析
人民法院于20xx年發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第八條、第九條規(guī)定了惡意欺詐和違約應當予以懲罰性賠償?shù)那樾?。第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十四條第(二)項規(guī)定：房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人“ 和”房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
筆者認為在預售商品房合同中確立懲罰性賠償制度，是符合社會經濟生活需要的，對于維護我國房地產市場的交易秩序，促進房地產行業(yè)健康發(fā)展將起到良好的法律效果。但人民法院的《解釋》在實務運用過程中，尚有諸多不完善之處。
第一、關于《解釋》規(guī)定的 “合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”而提起懲罰性賠償規(guī)定的分析：
一般來說，簽訂合同后，購買房屋的買受人能夠按照約定的時間取得房屋、取得房屋產權、所取得的房屋能夠正常使用，就實現(xiàn)了合同目的。因此，出賣人沒有按照約定的時間交付房屋、沒有取得商品房預售許可證明而無法取得房屋產權、因其他原因未能在約定或者法定期限內取得房屋產權、因房屋質量問題致使買受人無法正常居住和因出賣人履行不能致使買受人無法取得房屋等情形均屬于“合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”的情形。 然而《解釋》的規(guī)定只涉及其中部分情況，對于其他 “合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”的情況則未規(guī)定可以主張懲罰性賠償責任，僅規(guī)定了或者支持解除合同，或者支持追究違約責任、賠償損失。因此，《解釋》第八條規(guī)定對于購房人的保護力度顯得不夠。
此外，《解釋》第八條規(guī)定的二種可以主張懲罰性賠償?shù)那樾紊胁荒芙鉀Q現(xiàn)實中出現(xiàn)的如下問題：
1、如出賣人和買受人訂立合同后又與第三人簽訂合同，但房屋并未交付給買受人或者第三人，買受人或者第三人是否可以主張懲罰性賠償責任由于買受人或者第三人是否可以實現(xiàn)合同目和取得房屋均處于不能確定狀態(tài)，買受人不能主張解除合同及懲罰性賠償責任等權利，但是根據第九條第(三)項的規(guī)定，買受人因出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人(第一個合同的買受人)的事實，第二個合同的買受人可以主張懲罰性賠償責任。在此情形下，第一個合同的買受人既不能主張懲罰性賠償責任，也不能主張違約責任。因為對于第一個合同的買受人來說，其尚不能證實自己不能實現(xiàn)合同目和取得房屋。這種基于簽訂合同順序的不同，而享有不同權利的規(guī)定，對簽訂合同在先的保護反而不利。 同時，根據第九條的規(guī)定，第二個合同的買受人可以主張懲罰性賠償責任，但其前提條件是“導致合同無效或者被撤銷、解除”。如果主張合同無效， “一房二賣”卻并非《合同法》第五十二條規(guī)定的可以主張合同無效的情形，而且根據《解釋》第二條、第九條和《擔保法》第四十九條第一款的規(guī)定，“導致合同無效”明顯是指出賣人“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明”和“故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實”的情形。那么買受人只能主張撤銷或者解除合同，而如果主張撤銷或者解除合同僅僅因為出賣人“一房二賣”，那么第一個合同的買受人也就應當可以同樣的理由主張該項權利。但是根據該解釋第八條的規(guī)定第一買受人卻不享有任何權利，而只能等待出賣人是否履行合同，即能否實現(xiàn)合同目的和取得房屋，這顯然對第一個合同的買受人的權利救濟不足。
2、出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人情形下，如果合同簽訂后出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人，因第三人主張抵押權而無法交付房屋的，當然屬于“合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”，可以主張懲罰性賠償。如果買受人取得房屋后，由于第三人主張抵押權致使買受人不能正常地占有、使用房屋的，買受人“合同目的不能完全實現(xiàn)”，買受人是否仍然可以主張懲罰性賠償責任規(guī)定不明。
另外，除《解釋》采納列舉式規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)膸追N欺詐和惡意違約的情形以外的其他情況，現(xiàn)實中較常見的其他嚴重的欺詐行為還有[3]：開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的主體資格;所銷售的商品房商品房的權利出現(xiàn)嚴重瑕疵，如開發(fā)商未取得國有土地使用權證書;房屋工程未經驗收或驗收不合格而謊稱驗收合格的;根本不能實現(xiàn)的欺詐性售樓廣告，等等，這些欺詐行為也應承擔懲罰性賠償責任。
第二、對懲罰性賠償數(shù)額確定的評析
《解釋》的懲罰性賠償數(shù)額是裁定和彈性的規(guī)定。如果出現(xiàn)《解釋》列舉的五種情形之一，購房者請求懲罰性賠償，法院判決給付的賠償數(shù)額是已付購房款的一倍。雖然法官可通過具體案情，根據被告的過錯程度，欺詐造成的后果、購房人受侵害的程度、開發(fā)商的經濟狀況作出綜合考量，確定具體的賠償數(shù)額，有利于實現(xiàn)個案公平，但這種不確定的過于彈性的規(guī)定，賦予法官過大的自由裁量權，容易造成司法腐敗，也給購房者追究預售人責任帶來了不確定性。
第三、確定懲罰性賠償對保護購房人利益作用的分析
根據《解釋》中第8條、第9條的規(guī)定，購房人要主張懲罰性賠償，必須是“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，無法取得房屋”以及“導致合同無效或者被撤銷、解除”。購房人如果能夠取得房屋，就不能適用這兩條懲罰性賠償?shù)臈l款。預購人訂立預售合同的目的是為了取得房屋所有權，實踐中，預購人為了能夠取得商品房，即使出現(xiàn)《解釋》中規(guī)定的五種可以獲得不超過一倍賠償?shù)那樾螘r，出可能主動放棄主張懲罰性賠償?shù)臋嗬?。而且《解釋》?條規(guī)定的“故意隱瞞”中的“故意”很難認定。如果按照《民事訴訟法》規(guī)定的“誰主張，這舉證”的原則，由購房人舉證證明開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時“故意隱瞞”沒有取得商品房預售的事實，或者所售房屋已經抵押的事實等情形，對購房人的要求過于苛刻，而且在法律實效上也制約了購房人請求懲罰性賠償?shù)膶崿F(xiàn)。[4]
根據民法的誠實信用原則，當經營者提供商品或者服務有“欺詐行為”等違反誠實信用原則時，讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要?！督忉尅分胁粌H在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時應當承擔懲罰性賠償?shù)呢熑?，而且在其有違約行為時也承擔懲罰性賠償責任。對于民事主體的基本民事責任，應當由法律作出明確的規(guī)定，人民法院自行作出司法解釋是不適當。[5] 因此，人民法院應當努力調整《解釋》，保持與《消費者權益保護法》在規(guī)定上的統(tǒng)一，對商品房預售過程中的欺詐行為無區(qū)別地按照《消費者權益保護法》的規(guī)定予以懲罰性賠償，以保持法律適用上的平等。至于商品房出賣人的違約行為，應充分運用現(xiàn)有合同法中關于違約責任的賠償規(guī)定，對買受人受到的直接損失和間接損失一并予以賠償。
注釋：
參見祁宏斌：《論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責任》，載法律圖書館網。
參見祁宏斌：《論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責任》，載法律圖書館網。
[3]參見陳耀東：《再論購房者的消費者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用――對《解釋》第8條和第9條的質疑與評析》[j].《中國房地產》20xx第8期。
[4]參見陳耀東：《再論購房者的消費者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用――對《解釋》第8條和第9條的質疑與評析》[j].《中國房地產》20xx第8期。
[5]參見高原：《論商品房買賣合同中的懲罰性賠償》，載法律教育網。
第4篇 買賣合同違約賠償
甲方(出賣人):__________________物業(yè)發(fā)展有限公司
乙方(買受人):__________________房業(yè)主
鑒于:
1、____________年____________月____________日,甲、乙雙方共同簽訂了《____________市商品房預售合同》(合同編號:____________________),乙方購買____________________________________小區(qū)住宅樓(都城心嶼),乙方已向甲方支付購房款人民幣____________________元。
2、甲方應于____________年____________月____________日前向乙方交付商品房。
3、________________小區(qū)住宅樓工程逾期竣工,甲方未能按合同約定期限向乙方交付商品房。
4、乙方已收到甲方的《入住通知書》,甲方自____________年____________月____________日起辦理入住手續(xù),乙方同意甲方的逾期交房違約金截止至____________年____________月____________日。
5、乙方已于____________年____________月____________日辦理了入住手續(xù),接收了商品房。
6、自____________年____________月____________日起至____________年____________月____________日止,甲方逾期交房____________日,對照《____________市商品房預售合同》第十三條之約定,甲方按日計算向乙方支付全部已付款萬分之____________的違約金,甲方應向乙方支付逾期違約金人民幣____________元。
甲乙雙方經協(xié)商,達成以下協(xié)議共同執(zhí)行
一、甲方向乙方支付逾期交房違約金人民幣____________元,于____________年____________月____________日前以現(xiàn)金方式一次付清。
二、乙方收到甲方支付的違約金給甲方開具收據。
三、乙方收到甲方支付違約金,視同甲方已履行違約賠償責任,乙方不得再向甲方提出金錢給付主張或要求。
四、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。
五、本協(xié)議一式三份,甲方持兩份,乙方持一份,具有同等法律效力。
甲方:___________________乙方:___________________
____________年____________月____________日
第5篇 2023年買賣合同司法解釋：哺乳期間無固定期限勞動合同解除賠償標準是什么
女職工在三期內(孕期，產期，哺乳期)內勞動合同到期的，用人單位不得解除勞動合同，單位違法解除勞動合同,你可以要求雙倍支付經濟補償金.
經濟補償金按勞動者在本單位工作的年限計算，每工作滿一年支付一個月工資作為經濟補償金，超過半年不足一年的，支付一個月工資，不足半年的支付半個月工資。以勞動者本人實際工資計算。
解除勞動合同單位需要提前30日通知，如果沒有提前通知的，需要另外支付一個月工資作為代通知金。
司法實踐中,經濟補償金和代通知金通常只有一項會得到支持,勞動者可以自己選擇.
月工資是指勞動者在勞動合同解除或者終止前十二個月的平均工資。
相關知識：
《勞動法》
第三十六條 用人單位與勞動者協(xié)商一致，可以解除勞動合同。
第四十六條 有下列情形之一的，用人單位應當向勞動者支付經濟補償：
(二)用人單位依照本法第三十六條規(guī)定向勞動者提出解除勞動合同并與勞動者協(xié)商一致解除勞動合同的; 第四十七條 經濟補償按勞動者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標準向勞動者支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算;不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經濟補償。
勞動者月工資高于用人單位所在直轄市、設區(qū)的市級人民政府公布的本地區(qū)上年度職工月平均工資三倍的，向其支付經濟補償?shù)臉藴拾绰毠ぴ缕骄べY三倍的數(shù)額支付，向其支付經濟補償?shù)哪晗薏怀^十二年。
本條所稱月工資是指勞動者在勞動合同解除或者終止前十二個月的平均工資。
第八十七條 用人單位違反本法規(guī)定解除或者終止勞動合同的，應當依照本法第四十七條規(guī)定的經濟補償標準的二倍向勞動者支付賠償金。
第6篇 2023年買賣合同司法解釋：解除無固定期限合同賠償月標準是怎樣
用人單位與勞動者簽訂無固定期限勞動合同后，若無故解除合同的，屬于非法解雇，要支付勞動者相應的經濟補償——
一、經濟補償金
用人單位解除無固定期限勞動合同，如果符合《勞動合同法》的規(guī)定的，比如是協(xié)商解除合同的，勞動者可以依據《勞動合同法》第47條的規(guī)定，要求用人單位按照工齡“每滿一年支付一個月的工資標準”支付經濟補償。
二、二倍賠償金
如果不符合勞動合同法的規(guī)定而解除無固定期限勞動合同的，即屬于非法解雇范疇，勞動者可以參照本法第87條規(guī)定要求用人單位按照47條的二倍標準支付賠償金。
需要提醒的是，如果勞動者打算通過法律的途徑維護自己的合法權益的，則需要注意收集證據，因為根據《勞動爭議調解仲裁法》 第六條規(guī)定：“發(fā)生勞動爭議，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據”。當然，如果有關證據是由單位掌握的，仲裁庭也可要求用人單位期內提供證據。不過，為了仲裁的有效取勝，建議勞動者平時也應當注意保留相關證據。
如何解除和變更無固定期限勞動合同
無固定期限的勞動合同也是勞動合同的一種類型，在履行過程中，任何一方由于某種原因希望或已提出解除勞動合同，另一方只要表示同意，雙方達成一致意見，就可以依據本法第三十六條的規(guī)定解除勞動合同。當法律規(guī)定的可以解除勞動合同的條件出現(xiàn)，或當事人在合同中約定的可以解除勞動合同的條件出現(xiàn)，無固定期限的勞動合同就可以依法定條件或約定條件解除。如勞動者有本法第三十九條規(guī)定的情形之一出現(xiàn)時，用人單位就可以解除勞動合同。用人單位有本法第三十八條規(guī)定的情形之一時，勞動者就可以解除勞動合同。由此可見，無固定期限合同并不是沒有終止時間的“鐵飯碗”，只要符合法律規(guī)定的條件，勞動者與用人單位都可以依法解除勞動合同。
另外，有很多錯誤觀點認為無固定期限勞動合同是不能變更的“死合同”。無固定期限勞動合同和其他類型的合同一樣，也適用勞動法與本法的協(xié)商變更原則。按照勞動法的規(guī)定，用人單位與勞動者協(xié)商一致，可以變更勞動合同約定的內容。除了勞動合同期限以外，雙方當事人還可以就工作內容、勞動報酬、勞動條件和違反勞動合同的賠償責任等方面協(xié)商，進行變更。在變更合同條款時，應當按照自愿、平等原則進行協(xié)商，不能采取脅迫、欺詐、隱瞞事實等非法手段，同時還必須注意變更后的內容不違法，否則，這種變更是無效的。
第7篇 2023年買賣合同司法解釋：無固定期限勞動合同解除賠償怎么計算
無固定期限勞動合同解除賠償
(一)用人單位可以和勞動者協(xié)商一致解除無固定期限勞動合同，用人單位首先提出并與勞動者協(xié)商一致解除無固定期限勞動合同的，應按照勞動者工作年限支付經濟補償金;
(二)勞動者在試用期間被證明不符合錄用條件用人單位解除無固定期限勞動合同的，需提前三天通知勞動者，但無需支付經濟補償金;
(三)勞動者嚴重違反用人單位的規(guī)章制度用人單位解除無固定期限勞動合同的，用人單位取得相關證據后，可立即通知解除無固定期限勞動合同，并無需支付經濟補償金;
(四)勞動者嚴重失職，營私舞弊，給用人單位造成重大損害用人單位解除無固定期限勞動合同的，用人單位取得相關證據后，可立即通知解除無固定期限勞動合同，并無需支付經濟補償金;
(五)勞動者同時與其他用人單位建立勞動關系，對完成本單位的工作任務造成嚴重影響，或者經用人單位提出，拒不改正的，用人單位取得相關證據后，可立即通知解除無固定期限勞動合同，并無需支付經濟補償金。
(六)勞動者以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使用人單位在違背真實意思的情況下訂立或者變更勞動合同的，用人單位取得相關證據后，可立即通知解除無固定期限勞動合同，并無需支付經濟補償金。
(七)勞動者被依法追究刑事責任的，用人單位取得相關證據后，可立即通知解除無固定期限勞動合同，并無需支付經濟補償金。
(八)勞動者患病或者非因工負傷，在規(guī)定的醫(yī)療期滿后不能從事原工作，也不能從事由用人單位另行安排的工作的，應提前30日通知勞動者本人，或者額外支付勞動者一個月工資后，用人單位可以依據此條解除無固定期限勞動合同，隨后還應當按照勞動者工作年限支付經濟補償。
(九)勞動者不能勝任工作，經過培訓或者調整工作崗位，仍不能勝任工作的，應提前30日通知勞動者本人，或者額外支付勞動者一個月工資后，用人單位可以依據此條解除無固定期限勞動合同，隨后還應當按照勞動者工作年限支付經濟補償。
(十)勞動合同訂立時所依據的客觀情況發(fā)生重大變化，致使勞動合同無法履行，經用人單位與勞動者協(xié)商，未能就變更勞動合同內容達成協(xié)議的，應提前30日通知勞動者本人，或者額外支付勞動者一個月工資后，用人單位可以依據此條解除無固定期限勞動合同，還應按照勞動者工作年限支付經濟補償。
(十一)用人單位依照企業(yè)破產法規(guī)定進行重整的，需要裁減人員二十人以上或者裁減不足二十人但占企業(yè)職工總數(shù)百分之十以上的，用人單位應提前三十日向工會或者全體職工說明情況，聽取工會或者職工的意見后，裁減人員方案經向勞動行政部門報告，可以裁員，但應按照勞動者工作年限支付經濟補償金。在這種情況下，和本單位簽訂無固定期限勞動合同的勞動者應當優(yōu)先留用。
(十二)用人單位生產經營發(fā)生嚴重困難，需要裁減人員二十人以上或者裁減不足二十人但占企業(yè)職工總數(shù)百分之十以上的，用人單位提前三十日向工會或者全體職工說明情況，聽取工會或者職工的意見后，裁減人員方案經向勞動行政部門報告，可以裁員，但應按照勞動者工作年限支付經濟補償金。在這種情況下，和本單位簽訂無固定期限勞動合同的勞動者應當優(yōu)先留用。
(十三)企業(yè)轉產、重大技術革新或者經營方式調整，經變更勞動合同后，仍需裁減人員，需要裁減人員二十人以上或者裁減不足二十人但占企業(yè)職工總數(shù)百分之十以上的，可以裁員，但應按照勞動者工作年限支付經濟補償金。在這種情況下，和本單位簽訂無固定期限勞動合同的勞動者應當優(yōu)先留用。
(十四)其他因勞動合同訂立時所依據的客觀經濟情況發(fā)生重大變化，致使勞動合同無法履行的，需要裁減人員二十人以上或者裁減不足二十人但占企業(yè)職工總數(shù)百分之十以上的，可以裁員，但應按照勞動者工作年限支付經濟補償金。在這種情況下，和本單位簽訂無固定期限勞動合同的勞動者應當優(yōu)先留用。
