- 目錄
篇一 小區(qū)業(yè)委會(huì)2023年度述職報(bào)告
本屆業(yè)委會(huì)xx年12月8日經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)成立，至xx年12月屆滿。目前已兩年有余。鑒于上次換屆選舉整整歷時(shí)一年半的過(guò)程，因此本屆業(yè)委會(huì)討論后決定，提前向上級(jí)申請(qǐng)換屆選舉。在行將屆滿前，現(xiàn)對(duì)任期兩年余的工作進(jìn)行回顧總結(jié)，便于廣大業(yè)主在參與下屆業(yè)委會(huì)換屆選舉時(shí)予以參考。
本屆業(yè)委會(huì)自成立起，就確立了“公平、公正、公開(kāi)、透明”的理念，并主導(dǎo)創(chuàng)辦了《漓江之聲》小報(bào)。第一個(gè)月起就依托小報(bào)，宣傳本屆業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)思想、工作方法、處事原則。堅(jiān)持公開(kāi)化與透明化，便于全體業(yè)主了解與監(jiān)督。兩年來(lái)，本屆業(yè)委會(huì)按月將工作情況向全體業(yè)主開(kāi)誠(chéng)布公進(jìn)行匯報(bào)，整個(gè)過(guò)程應(yīng)該可以一目了然?，F(xiàn)作歸納如下：
一，按有關(guān)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)文件為要求，本屆業(yè)委會(huì)特點(diǎn)：
1.嚴(yán)格遵照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)——”等規(guī)定行事。
2.本屆業(yè)委會(huì)沒(méi)有“拍板權(quán)”，最終決定事務(wù)的可行性是在有依據(jù)的基礎(chǔ)上按程序確立。
3.充分依靠與發(fā)動(dòng)全體業(yè)主，予以業(yè)主知曉權(quán)與參與權(quán)；
4.建立并保持個(gè)人對(duì)小區(qū)事務(wù)判斷的表達(dá)渠道暢通。（每月小報(bào)辟專欄回復(fù)業(yè)主反饋）
5.本著厲行節(jié)約，杜絕浪費(fèi)，以慎重為原則，以小區(qū)確實(shí)迫切需要維修改造的問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，嚴(yán)格把好小區(qū)維修基金與活動(dòng)經(jīng)費(fèi)支出關(guān)。
6.一切討論決定均文書(shū)記錄存檔。
二，在兩個(gè)方面替全體業(yè)主承擔(dān)了義務(wù)與職責(zé)：
（1）小區(qū)的日常管理。
重點(diǎn)對(duì)小區(qū)的秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔；公共部位與設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；
俗稱“四?！保黄浯诬囕v停放管理；違章問(wèn)題等相關(guān)業(yè)主利益的事。
采取方法是：1.依靠三方合作為前提，重視業(yè)主信息反饋；2.每月一次例會(huì)；3.每月三次巡視檢查；4.特殊情況及時(shí)商討處理辦法。
（2）涉及迫切需要.動(dòng)用維修基金維修與改造共用設(shè)施的部分。
任期內(nèi)對(duì)車輛管理系統(tǒng)、攝像頭更新、東西島貫通工程與大功率水泵的安裝、打撈水景漂浮物的用船、橋欄桿銹蝕更換、監(jiān)控室靜電地板腐蝕更換；電腦巡視軟件、電路板、顯示器陳舊性故障更換、南北大門(mén)銹損維修與油漆；道路減速帶與反光鏡等禁示標(biāo)志安裝、為物業(yè)保安添置辦公用椅與巡邏用自行車、南門(mén)修建停非機(jī)動(dòng)車雨棚等確立維修改造項(xiàng)目。
采用方法是：1.對(duì)各方反饋的問(wèn)題梳理，確實(shí)需要維修改造的在小報(bào)上確立為議題；2.提供一個(gè)充分醞釀的過(guò)程，通過(guò)座談會(huì)或走訪中房等相關(guān)部門(mén)或請(qǐng)教專業(yè)人士；3.走全體業(yè)主征詢或業(yè)主代表征詢程序后業(yè)委會(huì)再作確定；4.結(jié)果均在小報(bào)上予以告知并在宣傳欄公示一周拍照留存，之后還會(huì)待成熟后落實(shí)。
三，組織開(kāi)展的主要幾次征詢活動(dòng)的意義：
1.xx年石材馬路改造。其實(shí)中房出資，只要求業(yè)委會(huì)出具證明同意施工方進(jìn)場(chǎng)。根據(jù)規(guī)則，業(yè)委會(huì)沒(méi)有哪條依據(jù)可出此證明，因此組織了第一次全體業(yè)主的征詢活動(dòng)，取得了大多數(shù)業(yè)主的同意，使小區(qū)道路改造得以實(shí)現(xiàn)。此次征詢，業(yè)主當(dāng)中存在不同見(jiàn)解得以充分表達(dá)，顯現(xiàn)出智慧的、專業(yè)的，方法上的思維相當(dāng)活躍，看到了業(yè)主當(dāng)中蘊(yùn)藏的才智與力量，對(duì)業(yè)委會(huì)工作啟發(fā)很大。事實(shí)證明，能讓數(shù)據(jù)說(shuō)話，是幫助業(yè)委會(huì)推動(dòng)民主化管理最公平、最透明的行之有效的方法。
2.道閘改造。道路改造同時(shí)，小區(qū)車輛進(jìn)出系統(tǒng)問(wèn)題提上日程。原道閘年久失修關(guān)系到小區(qū)安全問(wèn)題。中房提出：道閘與道路同時(shí)改造，或以后業(yè)委會(huì)自己組織全體業(yè)主討論改造，成本代價(jià)不同，要求業(yè)委會(huì)速作決定，以免延誤道路鋪設(shè)。這是一項(xiàng)技術(shù)系數(shù)很高、專業(yè)性很強(qiáng)的項(xiàng)目，要求更新或以舊修舊，不同主張均有合理性的一面。對(duì)本屆業(yè)委會(huì)是個(gè)難題。于是向不少業(yè)主上門(mén)討教，向相關(guān)部門(mén)咨詢，匯集到不少不同廠家、不同品牌、不同方案與不同報(bào)價(jià)，組織了第二次全體業(yè)主的征詢。同時(shí)組織業(yè)主參加由廠家用幻燈片形式介紹產(chǎn)品的講座，并開(kāi)展面對(duì)面討論；還組織業(yè)主去不同廠家實(shí)地考察，與廠長(zhǎng)交換意見(jiàn)。本屆業(yè)委會(huì)本著慎之又慎的精神，前后整整研討了半年之余。最后完全依仗業(yè)主的參于與支持，以專業(yè)知識(shí)，使費(fèi)用比最初報(bào)價(jià)得以合理精簡(jiǎn)與節(jié)約，才使道閘改造得到實(shí)現(xiàn)。事實(shí)證明大多數(shù)業(yè)主的判斷與社會(huì)住宅小區(qū)安全型的封閉式管理的趨勢(shì)是一致的。從招聘到選聘。本屆業(yè)委會(huì)體現(xiàn)“組織與協(xié)調(diào)”的功能，讓業(yè)主自主決定小區(qū)事務(wù)的實(shí)踐，對(duì)今后凡決定涉及全體業(yè)主利益的事項(xiàng)，尊重每個(gè)業(yè)主應(yīng)有的行事權(quán)力，保障決定動(dòng)用維修基金過(guò)程的透明度是一個(gè)參照。
3.綠化養(yǎng)護(hù)問(wèn)題。是業(yè)委會(huì)上任后碰到的群眾反響最大最棘手的事情。在熱心業(yè)主的幫助下，曾聘請(qǐng)專業(yè)單位與專門(mén)人士對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行過(guò)多次評(píng)估與討論，對(duì)每月四萬(wàn)元承包小區(qū)那么大面積的綠化養(yǎng)護(hù)均認(rèn)為“難”。對(duì)于“難”的事如何想辦法做好？業(yè)委會(huì)面向全體業(yè)主討教方法，組織了全體業(yè)主對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)問(wèn)題專門(mén)征詢。這次征詢得到了出乎意料多的反饋意見(jiàn)（小報(bào)辟專版進(jìn)行過(guò)連續(xù)刊登），促使了物業(yè)下決心改變綠化養(yǎng)護(hù)不力的面貌，積極采取措施，重新選聘了新的綠化隊(duì)。由于業(yè)主在征詢表上的獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，幫助了業(yè)委會(huì)的操作，做到了把業(yè)主對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)的看法及時(shí)反饋給綠化隊(duì)；在合同約定上注意體現(xiàn)對(duì)全體業(yè)主整體利益的保護(hù)（即不準(zhǔn)入私家攬活等條款）。此次綠化養(yǎng)護(hù)征詢，是大多數(shù)業(yè)主的力量，幫助小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作步上規(guī)范化軌道。4.車輛收費(fèi)征詢。本屆業(yè)委會(huì)借鑒社會(huì)上住宅小區(qū)的普遍做法，出于對(duì)小區(qū)現(xiàn)有公共資源的利用與開(kāi)發(fā)來(lái)用于小區(qū)管理的需要，在車輛管理系統(tǒng)完成更新具備條件的基礎(chǔ)上，組織了全體業(yè)主關(guān)于車輛是否收費(fèi)與如何收費(fèi)的大規(guī)模征詢。由業(yè)委會(huì)組織、居委會(huì)監(jiān)督，業(yè)主參與三結(jié)合的方式，征詢同樣得到了大多數(shù)業(yè)主對(duì)于小區(qū)公共事項(xiàng)的關(guān)心與對(duì)管理問(wèn)題的重視。征詢是成功的，數(shù)據(jù)已作公示。目前限于小區(qū)欠物業(yè)費(fèi)問(wèn)題突出，影響到車輛收費(fèi)管理的落實(shí)。但是征詢的意義顯示：在全體業(yè)主共同生活的區(qū)域里，可以就共同面對(duì)的問(wèn)題，暢所欲言表達(dá)自己的觀點(diǎn)，以大多數(shù)人的公共認(rèn)同感來(lái)決定小區(qū)事務(wù)，是最客觀公正的。希望本次征詢待條件成熟后仍有意義。
四，本屆業(yè)委會(huì)起到的作用
1.景觀河水臭。本屆業(yè)委會(huì)上任之時(shí)，水質(zhì)有異味成為小區(qū)居民報(bào)怨的突出問(wèn)題。尤其看到依水而居業(yè)主的煩惱，立刻成為本屆業(yè)委會(huì)首要解決的問(wèn)題。經(jīng)業(yè)主提供的信息，組織了一次日本專家上門(mén)講解《水為何發(fā)臭與治理原理》的座談會(huì)，受到啟發(fā)。同時(shí)主動(dòng)去有水景的別墅小區(qū)了解水治理的方法；又與物業(yè)、中房多渠道探討，終于決定用挖涵洞裝大功率抽水泵來(lái)促使水流循環(huán)達(dá)到減少水質(zhì)異味。運(yùn)行后，確實(shí)以花費(fèi)較少達(dá)到了使水臭狀況改善的目的。
2.綠化垃圾堆場(chǎng)成為小區(qū)臟亂差突出問(wèn)題。三方不斷為之尋求解決方法。申請(qǐng)?jiān)僭炖鴰?kù)房未果；用綠化垃圾粉碎機(jī)來(lái)減少綠化垃圾占地面積，費(fèi)用較貴，效果與使用壽命未決。請(qǐng)求鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所幫忙及時(shí)清運(yùn)，又面臨四年前欠款未付問(wèn)題；雖然經(jīng)討論決定同意拿本屆業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)償還債務(wù)，但物業(yè)費(fèi)還是無(wú)法承受每月大量垃圾的清運(yùn)費(fèi)用。業(yè)委會(huì)通過(guò)數(shù)期小報(bào)探討對(duì)策。終于有心的業(yè)主主動(dòng)提供信息并建議“長(zhǎng)華路橋下面有個(gè)園林所，是否上門(mén)請(qǐng)教綠化垃圾處理問(wèn)題？”經(jīng)一起前往，和負(fù)責(zé)人溝通。業(yè)委會(huì)委托居委尋求鎮(zhèn)政府幫助，終于促使小區(qū)解決了綠化垃圾清運(yùn)問(wèn)題，綠化垃圾堆場(chǎng)臟亂差面貌改觀。
3.違章問(wèn)題突出。尤其是擴(kuò)占公共綠地讓群眾義憤填膺。在業(yè)主建議下，本屆業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主向中央巡訪辦、區(qū)政府、鎮(zhèn)政府、城建辦寫(xiě)信反映，要求政府治理本小區(qū)違章現(xiàn)象。區(qū)社會(huì)辦上門(mén)座談。但表達(dá)的態(tài)度群眾不了解。鑒于上通下達(dá)不暢，當(dāng)區(qū)拆違辦下小區(qū)時(shí)，業(yè)委會(huì)組織愿意參加的業(yè)主一起與政府機(jī)構(gòu)的人員進(jìn)行座談，讓業(yè)主的訴求直接與有關(guān)部門(mén)溝通。不管違章處理今后趨勢(shì)如何，本屆業(yè)委會(huì)為大家謀求對(duì)違章問(wèn)題的治理，是在努力尋求方向。
4.恪盡職守，立足本職。兩年里本屆業(yè)委會(huì)受理業(yè)主反饋的問(wèn)題不少。
安全方面：周界報(bào)警系統(tǒng)缺失；西涇港電子監(jiān)控設(shè)備虛設(shè)；家庭安防系統(tǒng)失靈；周界報(bào)警因大風(fēng)影響遭樹(shù)枝刮損；監(jiān)控盲區(qū)；攝像頭缺失；小區(qū)草坪、大會(huì)所、河堤有外來(lái)閑散人員逗留；門(mén)衛(wèi)管理上有漏洞；快遞問(wèn)題；陌生人入私家花園摘果實(shí)，業(yè)主辦班。
車輛管理：車輛亂停放；車位缺失；車輛劃損；車速不減；車輛緩行標(biāo)志缺失；車輛超噸位入小區(qū)；車輛進(jìn)出系統(tǒng)的遠(yuǎn)近刷卡不靈；道閘屢次被撞損壞。
環(huán)境衛(wèi)生：南草坪河堤、東、南圍墻邊與大會(huì)所周邊垃圾堆積；東西島水質(zhì)異味、河道死角漂浮物、空房戶建筑與生活垃圾亂堆放、垃圾箱周邊日日臟亂差、狗糞、大會(huì)所水道淤塞溢滿惡臭熏天；
違章問(wèn)題：侵占公用綠地與公共道路；占公共水域違章搭建私家親水平臺(tái)與涼亭、私辟車庫(kù)、違章搭建改變住房外觀面貌；私拔公共綠化；欠繳物業(yè)費(fèi)。
綠化養(yǎng)護(hù)：東涇港堤岸未修整缺石砌與綠化缺失；綠化廢枝亂堆放，綠化“霉污病”、“滴粘液”、樹(shù)枝蟲(chóng)害；綠化樹(shù)枝修剪不到位；東西島綠化養(yǎng)護(hù)沒(méi)有主干道好；路旁綠化影響駕駛員視線；綠化垃圾堆場(chǎng)南門(mén)東西兩處蔓延亂象；綠化帶斑禿黃土朝天。
石材道路：疊加小路低洼濕滑；半年的石材道路改造出現(xiàn)的許多問(wèn)題（小報(bào)已作報(bào)道）；完工后窨井蓋開(kāi)裂不平響動(dòng)；石塊碎裂；下水道淤堵積水；南北大門(mén)人行坡道太陡；
業(yè)主反響大還有：房屋滲漏水，蘆笛會(huì)所、大會(huì)所游泳池、小區(qū)沒(méi)會(huì)所可以活動(dòng)；美容院卡善后處理、房屋地基沉降大門(mén)開(kāi)裂、管弄井開(kāi)裂倒塌、不明異味污染、圍墻墻體開(kāi)裂、路燈不在適當(dāng)時(shí)開(kāi)關(guān)；西涇港西岸工廠噪音大、裝潢房屋過(guò)度；裝潢工人不安時(shí)操作影響鄰居休息；養(yǎng)雞；遛狗不纖繩；狗叫聲擾民、藏獒問(wèn)題、公共親水平臺(tái)桌椅陽(yáng)傘舊損；住戶維修基金賬單疑問(wèn)。
各類糾紛：鄰居綠籬糾紛；電信埋線糾紛；道閘被撞理賠糾紛，車輛碰擦劃損糾紛。
5.監(jiān)督物業(yè)管理：1.按合同規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照，通過(guò)每月例會(huì)與每月三次巡視以書(shū)面記錄提出改進(jìn)意見(jiàn)，并每季度進(jìn)行考核（小報(bào)已作匯報(bào)）。2.從制度上著手，要求建立有依據(jù)管理。如：幫助物業(yè)在管理上制定門(mén)衛(wèi)管理規(guī)定、道閘管理規(guī)定、私家養(yǎng)護(hù)人員與家政人員憑卡出入制度、制作保安巡視記錄、違章管理記錄、建議確立物業(yè)經(jīng)理接待日制度、以及物業(yè)廢棄物品清理清單。3.對(duì)被引進(jìn)的燈箱廣告牌，作為公共收益的新項(xiàng)目，雙方協(xié)商制定了補(bǔ)充合同。4.根據(jù)本屆業(yè)委會(huì)續(xù)聘時(shí)增訂的雙方合同條款中“業(yè)委會(huì)要對(duì)物業(yè)員工表現(xiàn)出色予以獎(jiǎng)勵(lì)” 的規(guī)定，兩年當(dāng)中業(yè)委會(huì)予以落實(shí)。增加夏季高溫毛巾等小禮品慰問(wèn)，年終對(duì)員工與表現(xiàn)突出予以鼓勵(lì)。代全體業(yè)主表示對(duì)物業(yè)員工的關(guān)心與支持，業(yè)委會(huì)認(rèn)為激勵(lì)方式對(duì)促進(jìn)物業(yè)公司加強(qiáng)管理是雙向需要。以上這些措施在物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)與員工的共同配合與協(xié)作下，也確實(shí)體現(xiàn)出小區(qū)物業(yè)管理逐步朝規(guī)范化方向進(jìn)步與提高。
值此，感謝業(yè)主與本屆業(yè)委會(huì)的溝通，使本屆業(yè)委會(huì)有機(jī)會(huì)為大家奔走，多方協(xié)調(diào)，尋求辦法，為小區(qū)推動(dòng)了一些事情的解決。如：周界報(bào)警系統(tǒng)、攝像頭的高清度、道閘問(wèn)題、圍墻開(kāi)裂修復(fù)、欄桿修復(fù)、南北大門(mén)維修養(yǎng)護(hù)、窨井蓋與路面損壞、安裝道路警示標(biāo)志與反光鏡與減速帶；添置打撈水面漂浮物用船；解決綠化垃圾堆場(chǎng)；疊加小路改造、添置遮陽(yáng)傘等。對(duì)不能解決的事情也作了再三努力。如：監(jiān)控盲區(qū)；攝像頭缺失；安防系統(tǒng)；車輛亂停放；車位缺失；大會(huì)所游泳池、親水平臺(tái)與桌椅修建、車輛停放小區(qū)公共道路的收費(fèi)等，相信為以后解決可能是個(gè)鋪墊。還有一些問(wèn)題限于目前的客觀原因，只能留待以后條件成熟后解決，如業(yè)主大會(huì)的規(guī)則議事機(jī)制業(yè)主公約與物業(yè)合同完善等。
本屆業(yè)委會(huì)被半數(shù)以上業(yè)主推薦，從而有機(jī)會(huì)為全體業(yè)主義務(wù)管理小區(qū)一個(gè)任期。承擔(dān)的職責(zé)與壓力很大，困難重重。本屆業(yè)委會(huì)能堅(jiān)持下來(lái)的成員竭盡所能，克服困難，不計(jì)得失，放棄自己時(shí)間為大家服務(wù)。事實(shí)上小區(qū)確實(shí)需要有人替大家承擔(dān)起與物業(yè)的協(xié)調(diào)和督促物業(yè)管理等一系列工作。而這些工作又必須通過(guò)在實(shí)踐中不斷摸索，逐步熟悉后才得以累積成經(jīng)驗(yàn)。本來(lái)的愿望很想為全體業(yè)主服務(wù)好，但由于受一定的條件局限與工作能力的局限，本屆業(yè)委會(huì)未能達(dá)到當(dāng)初被業(yè)主推薦時(shí)的期望程度，謹(jǐn)此深表歉意！
再次感謝大多數(shù)業(yè)主的支持。
本屆業(yè)委會(huì)至換屆選舉完成之前仍會(huì)義不容辭替大家繼續(xù)盡職。期望全體業(yè)主共同配合，因?yàn)槔旖剿^(qū)是大家共同的家！
漓江山水花園第二屆業(yè)委會(huì)
xx-11-31
報(bào)：房辦、居委、物業(yè)
附件：本屆業(yè)委會(huì)主任體會(huì)：
現(xiàn)作為一個(gè)業(yè)主，來(lái)反觀在業(yè)委會(huì)工作兩年余的經(jīng)歷。上任前我剛?cè)胱⌒^(qū)，對(duì)小區(qū)與鄰居沒(méi)有實(shí)際接觸與了解。上任伊始就面臨困難，無(wú)論在業(yè)主、業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)中，都有蓄積了 “激憤”情緒的人要“拍案而起”！經(jīng)了解，現(xiàn)在社會(huì)上大多任職業(yè)委會(huì)的，都猶如坐在火山口上，確實(shí)是個(gè)“吃力不討好的生活”。但我的驅(qū)動(dòng)力是，很想了解作為一個(gè)普通業(yè)主，究竟會(huì)涉及到哪些利益層面的問(wèn)題需要維護(hù)？
感謝半數(shù)以上并不認(rèn)得我的業(yè)主推薦，使我有機(jī)會(huì)替業(yè)主“潛伏”了一次。從不了解到了解，明白了之所以存在“激憤”的內(nèi)外因諸多合理與不合理又不可避免的因素。其實(shí)“主任”做得成不成功并不重要，受內(nèi)外諸多因素制約。重要的是讓我有機(jī)會(huì)真正深入調(diào)查研究了一次，獲益匪淺?，F(xiàn)通過(guò)對(duì)一些相關(guān)政策的了解，結(jié)合小區(qū)實(shí)際狀況作個(gè)分析。從業(yè)主的立場(chǎng)與角度出發(fā)，供愿意了解的業(yè)主互通信息、增進(jìn)認(rèn)識(shí)；供關(guān)心小區(qū)和諧發(fā)展的業(yè)主有所思考、供業(yè)主在分析判斷作出選擇時(shí)有所幫助。從而不失自己任期內(nèi)做的真正有點(diǎn)意義的事。（以下個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考）
一， 作為商品住宅小區(qū)漓江山水花園自主化管理應(yīng)該構(gòu)建的基礎(chǔ)
1，業(yè)主大會(huì)
自從國(guó)家改革開(kāi)放實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制后，房屋住宅商品化。原來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)代房管所管理房屋住宅的模式，發(fā)生了重大變革。政府下放商品住宅管理的經(jīng)營(yíng)權(quán)。享有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，按樓盤(pán)的規(guī)模（區(qū)域），共同締結(jié)參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)體——業(yè)主大會(huì)。而每戶繳納的物業(yè)費(fèi)與維修基金就是業(yè)主大會(huì)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。依據(jù)這個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，小區(qū)參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)性操作，按質(zhì)價(jià)相等的原則，聘用物業(yè)公司（俗稱“管家”）為小區(qū)進(jìn)行日常管理，實(shí)現(xiàn)住宅商品化后的民間自主化管理。而房管部門(mén)則作為規(guī)則上與技術(shù)上操作的指導(dǎo)部門(mén)。
漓江山水小區(qū)作為商品住宅，其實(shí)是一個(gè)具有相當(dāng)鮮明經(jīng)濟(jì)特征的實(shí)體，但與國(guó)企與私企的性質(zhì)是有區(qū)別的。這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體不分行政級(jí)別大小與資本份額大小享有話語(yǔ)權(quán)，對(duì)涉及小區(qū)經(jīng)濟(jì)利益的事務(wù)，每個(gè)業(yè)主享有共同與相等的話語(yǔ)權(quán)！而業(yè)委會(huì)就是為這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的市場(chǎng)活動(dòng)而設(shè)立的機(jī)構(gòu)，它的性質(zhì)是受全體業(yè)主委托，代為操作各項(xiàng)事務(wù)或代為行使發(fā)言權(quán)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，屬日常處理事務(wù)與發(fā)言人的性質(zhì)。因?yàn)闃I(yè)委會(huì)本身沒(méi)有明確的法律地位，它的權(quán)力就一定要在以業(yè)主為主體的“業(yè)主大會(huì)”這個(gè)實(shí)體授權(quán)范圍之內(nèi)。因?yàn)槭且悦繎舻慕?jīng)濟(jì)利益為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，所以強(qiáng)調(diào)“公平性”、“公開(kāi)性”、“公正性”、“透明性”是重要特征。
2，業(yè)主代表
業(yè)主大會(huì)是業(yè)委會(huì)的基礎(chǔ)。是小區(qū)決定重大事項(xiàng)的主體。當(dāng)一定區(qū)域內(nèi)的小區(qū)業(yè)主不可能全部參與共同討論決定小區(qū)事務(wù)時(shí)，應(yīng)該有一個(gè)階梯式的議事程序，即在限定的相鄰戶數(shù)內(nèi)，先推舉產(chǎn)生業(yè)主代表，推舉業(yè)主代表的正確方式，影響到整個(gè)小區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)體操作的規(guī)范性、公平性、實(shí)效性。業(yè)主代表應(yīng)該產(chǎn)生于周邊相鄰的以門(mén)號(hào)為單位的10戶左右內(nèi)的業(yè)主之中，必須有相鄰業(yè)主的推選委托依據(jù)，才能行使業(yè)主代表的職責(zé)，履行聽(tīng)取意見(jiàn)與采集信息、表達(dá)小組意愿的義務(wù)，從而代表自己小組參與小區(qū)議事程序。業(yè)主代表制度的規(guī)范與實(shí)效，是確定業(yè)委會(huì)各項(xiàng)事務(wù)操作正確性與合理性的基礎(chǔ)，只有業(yè)主代表制度健全了，才能保障業(yè)委會(huì)的規(guī)范性。3，業(yè)委會(huì)
業(yè)委會(huì)是通過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，確實(shí)是業(yè)主大會(huì)的核心部件，相當(dāng)于人體的“心臟”。但是它的功能，是要靠全體業(yè)主配合，經(jīng)絡(luò)血脈順暢了，才能有動(dòng)力。在一個(gè)群體性自主化管理的范圍里，性質(zhì)決定業(yè)委會(huì)沒(méi)有權(quán)力。性質(zhì)又決定業(yè)委會(huì)要善于調(diào)動(dòng)全體業(yè)主運(yùn)用好自己的權(quán)力，作出業(yè)主大會(huì)的正確決定。確實(shí)比管理國(guó)企與私企有完全不同的難度。要合乎規(guī)范的代全體業(yè)主經(jīng)營(yíng)小區(qū)物業(yè)管理，要讓業(yè)主大會(huì)的“心臟”跳動(dòng)正常，業(yè)委會(huì)、業(yè)主代表、業(yè)主大會(huì)應(yīng)該是一個(gè)運(yùn)作密切的整體。
4，制定規(guī)則
業(yè)委會(huì)要為“業(yè)主大會(huì)”實(shí)施商業(yè)操作，就必須要有依據(jù)，這就需要小區(qū)首先制定出自己的“議事規(guī)則”。這個(gè)“議事規(guī)則”（包括“業(yè)主公約”）應(yīng)該出之于全體業(yè)主對(duì)小區(qū)管理制度的約定。它的作用是僅限于小區(qū)內(nèi)共同認(rèn)同與遵守的“法律”文件。
“業(yè)主大會(huì)”、 “業(yè)主代表”、 “業(yè)委會(huì)”、“議事規(guī)則|”是構(gòu)建商品住宅小區(qū)自主化管理的基礎(chǔ)。（哪個(gè)環(huán)節(jié)不健全都會(huì)削弱小區(qū)自主管理的實(shí)際運(yùn)作能力）。
二，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司作為兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的關(guān)系構(gòu)建的基礎(chǔ)
物業(yè)公司是經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體，與業(yè)主之間是平等的主體關(guān)系。業(yè)主花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，其實(shí)形成的是兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間的商業(yè)關(guān)系。在競(jìng)聘與招聘階段，物業(yè)公司可以傾盡一切讓業(yè)主選擇的理由。但實(shí)際在聘用階段，處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的生存要求，物業(yè)公司首先是個(gè)“商人”。（有受制于要對(duì)方買(mǎi)（服務(wù)）的需求，又有強(qiáng)烈的利益最大化的需求）。業(yè)主群體與物業(yè)公司關(guān)系，簡(jiǎn)單等同于家庭主人與保姆之間的關(guān)系不妥。群體與個(gè)體變量數(shù)值的不等，意味著價(jià)值判斷與受利益顛簸的面積不等。決定兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體間服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，慎重性應(yīng)該大于個(gè)體之間的行為。從漓江山水第一個(gè)物業(yè)公司第一太平戴維斯（savills）中國(guó)公司（在全球范圍是排名第四房產(chǎn)咨詢企業(yè)）被淘汰的這段歷史，其中經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得全體漓江業(yè)主深刻反思。
兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間相掣肘的應(yīng)該是合同與相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制。光有合同沒(méi)有監(jiān)督機(jī)制是一紙空文；光有監(jiān)督?jīng)]有合同上的依據(jù)相互“不買(mǎi)賬”。
當(dāng)一個(gè)物業(yè)公司接受業(yè)主大會(huì)委托，對(duì)小區(qū)實(shí)行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報(bào)酬的過(guò)程里，除依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，相當(dāng)重要的就是依據(jù)雙方《合同》的約定。而約定的核心應(yīng)該是雙方物業(yè)服務(wù)的付費(fèi)方式。圍繞這一核心，建立應(yīng)有的“業(yè)主花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)”這一商品質(zhì)量的安全體系。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)付費(fèi)方式有“包干制”與“酬金制”兩種。
包干制是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。
“包干制”與“酬金制”各有利弊。通俗的解釋，就像家庭裝潢時(shí)選擇“全包”還是“清包”。每個(gè)住戶會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際能力來(lái)選擇“全包”或“清包”。第二屆業(yè)委會(huì)通過(guò)全體業(yè)主投票選擇，是對(duì)第一屆業(yè)委會(huì)招聘東慧物業(yè)的續(xù)聘。是延續(xù)上一屆選擇的“酬金制”，就是一種“清包”形式，相當(dāng)需要技術(shù)“含金量”。（但本小區(qū)是否有此實(shí)力？）
按理酬金制的好處是陽(yáng)光財(cái)務(wù)，不會(huì)混淆物業(yè)與業(yè)主之間各自的收入。我們與物業(yè)按照合同約定，物業(yè)提取物業(yè)管理費(fèi)8%作為酬金，剩下92%的物業(yè)費(fèi)全部是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的，全部用于物業(yè)服務(wù)支出，決定權(quán)、支配權(quán)應(yīng)該全部在業(yè)主手中。根本不存在討要明細(xì)賬的問(wèn)題
但實(shí)際上，我們雙方之間的合同未體現(xiàn)符合“酬金制”特點(diǎn)的約定。現(xiàn)在的“酬金制”象“包干制”，比“包干制”更不利。
因此，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司的“合同”是基礎(chǔ)，監(jiān)督機(jī)制不能忽缺。
在商品住宅小區(qū)自主化管理當(dāng)中，“議事規(guī)則”與“合同”屬于硬件建設(shè)，配置全不全直接影響到小區(qū)的整體管理水準(zhǔn)。
三，小區(qū)現(xiàn)狀
現(xiàn)小區(qū)無(wú)論是議事機(jī)制：“業(yè)主大會(huì)”、 “業(yè)主代表”、 “業(yè)委會(huì)”與依據(jù)文件：“議事規(guī)則|” 、“合同”，缺乏規(guī)范與完善，是小區(qū)管理運(yùn)作的致命缺陷。表現(xiàn)為：
a機(jī)制不健全
1業(yè)主代表產(chǎn)生欠規(guī)范性。拿到表格填寫(xiě)就成為業(yè)主代表，拿不到就不是，沒(méi)有推薦程序。當(dāng)了業(yè)主代表，開(kāi)會(huì)有的來(lái)一次或兩次；有的代表沒(méi)有一次為小區(qū)服務(wù)過(guò)，缺乏代表性。
2 業(yè)委會(huì)也有業(yè)主代表類似狀況。作為業(yè)主大會(huì)的核心部件，欠缺“規(guī)則”武裝大腦，就像上課不拿課本。業(yè)主的推舉與業(yè)委會(huì)成員的被推舉都有一定的盲然性。必然“心臟”先天不足，起步上的無(wú)序不可避免。b法規(guī)制度缺失
1《議事規(guī)則》與《業(yè)主公約》是籌委會(huì)議論的，沒(méi)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人無(wú)法對(duì)規(guī)則熟悉，更提不出制定與修改意見(jiàn)。雖然在業(yè)主代表會(huì)上通讀，在小區(qū)公示欄里公示，沒(méi)有一個(gè)全體業(yè)主總結(jié)與反思的過(guò)程，充分醞釀與探討的過(guò)程，沒(méi)有針對(duì)小區(qū)存在的具體問(wèn)題制定規(guī)則，規(guī)則只能停留在上級(jí)的“模板”程度上，實(shí)際發(fā)揮不了作用。僅僅走了一個(gè)程序就被“抽屜”化了。到現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)業(yè)主了解我們小區(qū)制定的共同規(guī)則是什么。
2業(yè)委會(huì)與物業(yè)簽訂的《合同》，從實(shí)踐來(lái)看，也僅僅停留在通用的“模板”程度上，沒(méi)有在細(xì)節(jié)上雙方約定條款。物業(yè)續(xù)聘后，第二屆業(yè)委會(huì)曾組織愿意參與的部分業(yè)主重新洽談合同細(xì)節(jié)，但是“商品”已經(jīng)被使用，失去重新更換的條件，所以在原有合同基礎(chǔ)上，沒(méi)法突破。
c思想認(rèn)識(shí)誤區(qū)：
1有些業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)就是開(kāi)會(huì)?！鞍⒗@里從來(lái)不開(kāi)業(yè)主大會(huì)咯”。其實(shí)“業(yè)主大會(huì)”有兩個(gè)層面的意思：一，是所有業(yè)主組成，是整個(gè)小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是一個(gè)代表經(jīng)濟(jì)實(shí)體的標(biāo)志；二，當(dāng)關(guān)系到對(duì)整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議時(shí)，又是一種決議的表現(xiàn)方式。決議方式除集體討論（會(huì)議形式）外，還可以書(shū)面征詢，公示也是一種方式。但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，有些業(yè)主缺乏“主體“意識(shí)，沒(méi)看到自己投出的一票，可以累積為小區(qū)至高無(wú)上的最終決議。有些業(yè)主對(duì)業(yè)主代表與志愿者上門(mén)征詢不耐煩，不給“好面孔”，存在送上去的“民主權(quán)力不要”的現(xiàn)象。
,2“業(yè)委會(huì)是權(quán)力機(jī)構(gòu)”，“業(yè)委會(huì)主任有權(quán)”。滋生這種認(rèn)識(shí)與社會(huì)大環(huán)境、習(xí)慣思維方式分不開(kāi)、與以往常態(tài)化的行事習(xí)慣分不開(kāi)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”。 但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，上上下下都認(rèn)為“業(yè)委會(huì)是領(lǐng)導(dǎo)”，有“權(quán)力”。由此圍繞“權(quán)力”之爭(zhēng)在所難免。
其實(shí)可以理解一些群眾對(duì)“業(yè)委會(huì)”尤其“主任”這個(gè)職務(wù)的高度敏感性和質(zhì)疑性。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，在“開(kāi)放、搞活”的無(wú)限空間里，為小區(qū)操作的是“錢(qián)” +“權(quán)”（顯然）=“利”。這個(gè)職務(wù)可以將“權(quán)、錢(qián)、利”拒之于很遠(yuǎn)（做到清正廉潔），也可以操作的很近。當(dāng)制度不完善的情況下，值得質(zhì)疑無(wú)可厚非。
3，有一些群眾認(rèn)為“叫業(yè)主征詢啥，許多人并不懂電子產(chǎn)品和石材性能，業(yè)委會(huì)組織點(diǎn)人弄弄決定算了”，這些“圖省事”或者說(shuō)“好心”的想法，容易滋生“業(yè)委會(huì)集權(quán)化”。“業(yè)主大會(huì)”最大的特點(diǎn)就是權(quán)益相等 。在經(jīng)濟(jì)層面上操作全體業(yè)主的錢(qián)，除“議事規(guī)則|”規(guī)定或被委托代理外，替代性的“決定”事務(wù)成為常態(tài)，勢(shì)必缺乏透明度，使“利益小集團(tuán)化”或者“小區(qū)管理私企化”。這種傾向在“業(yè)主大會(huì)”為主體的規(guī)則范疇里有違公平。
在小區(qū)自主化管理過(guò)程中，一種無(wú)情質(zhì)疑“業(yè)委會(huì)”操控權(quán)力，一種又任意姑息“業(yè)委會(huì)”養(yǎng)權(quán)，都對(duì)大多數(shù)業(yè)主帶來(lái)不安全感。
在“業(yè)主大會(huì)”實(shí)體里，相互之間的關(guān)系，除“鄰居”的身份外，由于共同的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)而不可避免的形成“利益”關(guān)系。業(yè)委會(huì)應(yīng)該是個(gè)公益性的角色，但操作與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的事，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生兩種狀況：對(duì)業(yè)委會(huì)的所謂“利益”高度敏感，詆毀“公益性”；或以極度的“利益”觀，讓“公益性”不存在。這就是經(jīng)濟(jì)生活讓全體業(yè)主面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。
四，原因
1,職能部門(mén)指導(dǎo)問(wèn)題。小區(qū)籌委會(huì)是由房管部門(mén)與居委黨支部參與全過(guò)程的，但還是沒(méi)有完善。一方面：商品住宅自主化管理，屬于新生事物，還有待于摸索。另一方面，事實(shí)上房管部門(mén)只負(fù)責(zé)“技術(shù)”問(wèn)題，不參與對(duì)“受眾群體”的管理；而鎮(zhèn)綜合治理辦負(fù)責(zé)小區(qū)“受眾群體”范圍，但不管“業(yè)委會(huì)使用鈔票”（技術(shù)操作）。而小區(qū)自主化管理系統(tǒng)又恰恰是由群體與技術(shù)操作互為整體密不可分的。由此造成“業(yè)委會(huì)”陷于“政體”、“群體”、“業(yè)務(wù)”三部分的夾縫里，無(wú)所適從。作為業(yè)委會(huì)又要以“核心部件”擔(dān)負(fù)運(yùn)行，又缺乏維護(hù)保養(yǎng)；既要馬兒跑得快，又要馬兒不吃草。自生自滅，缺失一體化程序性指導(dǎo)的關(guān)心。
2業(yè)委會(huì)問(wèn)題。作為市場(chǎng)化后的新生事物，確實(shí)是個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的核心問(wèn)題。一方面業(yè)委會(huì)成員也是普通人，又不培訓(xùn)上崗，又無(wú)經(jīng)驗(yàn)，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)又不統(tǒng)一，不完善是必然的。事實(shí)上，業(yè)委會(huì)不是單靠熱心就可以做好的，作為受群體委托的經(jīng)濟(jì)層面的操盤(pán)手，更需要學(xué)會(huì)弄懂政策條文；盡量弄懂項(xiàng)目的維修、更新、改造程序；包括審核方案、施工單位資質(zhì)、產(chǎn)品依據(jù)、費(fèi)用預(yù)算和計(jì)價(jià)方式；懂技術(shù)書(shū)、說(shuō)明書(shū)、相關(guān)圖紙、實(shí)施工期、施工質(zhì)量、安全問(wèn)題、后期維護(hù)事項(xiàng)；尤其弄懂合同制作相當(dāng)關(guān)鍵，能善于具備這一系列方面的相關(guān)知識(shí)，才不至于拿眾業(yè)主的錢(qián)買(mǎi)教訓(xùn)。另一方面大環(huán)境對(duì)業(yè)委會(huì)的成熟度制約性太大。做“公益性”的事缺失土壤，使目前業(yè)委會(huì)無(wú)法走出初級(jí)階段的水準(zhǔn)3,物業(yè)公司問(wèn)題。作為私營(yíng)企業(yè)進(jìn)入商品住宅小區(qū)管理，也是新生事物。摸索當(dāng)中，基本經(jīng)營(yíng)艱難，生存尷尬，微利或不盈利。能否適應(yīng)市場(chǎng)走出困境，一方面受自身定位、目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)理念等因素制約。另一方面，物業(yè)公司受21個(gè)上級(jí)對(duì)口部門(mén)的管理，不斷調(diào)整的政策條款對(duì)小區(qū)管理有否支撐點(diǎn)？業(yè)主反映要求治理的熱點(diǎn)問(wèn)題與政策條款和措施存在空間時(shí)，管與不管都與服務(wù)對(duì)象矛盾遂起，有損口碑；管理上選擇妥協(xié)和姑息不可避免。一個(gè)自負(fù)盈虧有生存需要的企業(yè)，同時(shí)為行政職能部門(mén)的管理范圍承擔(dān)部分管理，又沒(méi)有行政部門(mén)的權(quán)限，可想而知只能扭曲。全體業(yè)主與物業(yè)公司作為買(mǎi)賣(mài)“服務(wù)”的雙方，有太多利益的問(wèn)題影響到管理水準(zhǔn)，而管理問(wèn)題反過(guò)來(lái)又影響業(yè)主利益。尤其是物業(yè)費(fèi)的收繳，最大的后果，雙方都受挫傷，利益受損，惡性循環(huán)，無(wú)藥可醫(yī)。
4,全體業(yè)主是決定整個(gè)小區(qū)命運(yùn)的主體。但是現(xiàn)階段看來(lái)“主體”不夯實(shí)。一方面小區(qū)不入住的占一定比例；又持 “自掃門(mén)前雪”的生活態(tài)度；還有部分業(yè)主存在的“對(duì)手”意識(shí)，在利益層面上，如同“醫(yī)患糾紛”一樣，“信任危機(jī)”成根本動(dòng)因。另一方面，物業(yè)管理的普遍現(xiàn)象，在費(fèi)用上無(wú)法提取哪部分資金專門(mén)用于服務(wù)質(zhì)量的保障來(lái)維護(hù)業(yè)主利益。難怪本小區(qū)與其他小區(qū)一樣，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)作為維護(hù)自身利益的唯一武器。這種現(xiàn)象是目前許多小區(qū)物業(yè)管理面臨的困境。要理順還有漫長(zhǎng)的路要走。
五，業(yè)主如何維護(hù)自身利益？
1. 積極參與小區(qū)的選舉與征詢，以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，慎重表達(dá)意見(jiàn)作出選擇。
2. 小區(qū)《議事規(guī)則》要重新探討補(bǔ)充加以完善，形成每個(gè)業(yè)主遵守小區(qū)管理規(guī)則的共同約定。只有《議事規(guī)則》制定在前，才有依據(jù)組建小區(qū)議事體系。
3. 堅(jiān)持業(yè)委會(huì)公開(kāi)、透明的辦事程序，置于全體業(yè)主的監(jiān)督之中，小區(qū)其他各方要形成共識(shí)，予以支持。
4. 每個(gè)業(yè)主有義務(wù)協(xié)助籌建會(huì)按規(guī)范組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表會(huì)、業(yè)委會(huì)三位一體的小區(qū)議事體系，程序規(guī)范并按照規(guī)則行事，才對(duì)全體業(yè)主是保障。
5. 委托物業(yè)管理事項(xiàng)必須進(jìn)一步細(xì)則化，條款要量化，措施要明確。形成《業(yè)主大會(huì)決議》后，作為小區(qū)物業(yè)管理依據(jù)與規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)。
6. 按規(guī)則業(yè)委會(huì)不具備《業(yè)主大會(huì)決議》同等決議權(quán)，只具備按《業(yè)主大會(huì)決議》行使監(jiān)督、執(zhí)行與公示權(quán)。因此每個(gè)業(yè)主要按程序?qū)Α稑I(yè)主大會(huì)決議》的形成與推動(dòng)發(fā)揮作用。
7. 每個(gè)業(yè)主要積極主動(dòng)參與選拔和推舉業(yè)委會(huì)成員（包括業(yè)主代表的推選）。建議提倡開(kāi)放性的思維方式，打破原有參選框框，充分利用小區(qū)應(yīng)有人才資源，因地制宜為小區(qū)發(fā)揮作用。鼓勵(lì)推薦有專長(zhǎng)的、有公益心的在職業(yè)主擔(dān)當(dāng)重任，不局限于退休人員。建議采取靈活的工作方式，兼顧成員之間專長(zhǎng)的發(fā)揮，合理分工，取長(zhǎng)補(bǔ)短，力爭(zhēng)提高班子“技術(shù)含金量”，才能以應(yīng)有品質(zhì)保證全體業(yè)主的利益。
8. 要與物業(yè)公司在合同上重新確立起點(diǎn)，付費(fèi)制形式要根據(jù)現(xiàn)有條件充分醞釀后進(jìn)行表決，在此基礎(chǔ)上制定合同。
9. 全體業(yè)主重新（進(jìn)戶同時(shí)落實(shí)）書(shū)面確定自己表決權(quán)的方式，保障每戶表決權(quán)的落實(shí)。
希望每位業(yè)主意識(shí)到，維護(hù)與管理好小區(qū)不僅僅可以使樓盤(pán)升值；更需要維護(hù)好鄰里的情誼，它的重要價(jià)值，是使每位業(yè)主的居住品質(zhì)升值，從而共同的利益才能得到有效維護(hù)。因此，希望全體業(yè)主在漓江這艘航船上要“風(fēng)雨同舟”，不要“風(fēng)雨同擠”。要走合作共贏的道路才是漓江小區(qū)的正確選擇。
xx-11-31
篇二 小區(qū)業(yè)委會(huì)xxxx年度述職報(bào)告范文
本屆業(yè)委會(huì)xx年12月8日經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)成立，至xx年12月屆滿。目前已兩年有余。鑒于上次換屆選舉整整歷時(shí)一年半的過(guò)程，因此本屆業(yè)委會(huì)討論后決定，提前向上級(jí)申請(qǐng)換屆選舉。在行將屆滿前，現(xiàn)對(duì)任期兩年余的工作進(jìn)行回顧總結(jié)，便于廣大業(yè)主在參與下屆業(yè)委會(huì)換屆選舉時(shí)予以參考。
本屆業(yè)委會(huì)自成立起，就確立了“公平、公正、公開(kāi)、透明”的理念，并主導(dǎo)創(chuàng)辦了《漓江之聲》小報(bào)。第一個(gè)月起就依托小報(bào)，宣傳本屆業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)思想、工作方法、處事原則。堅(jiān)持公開(kāi)化與透明化，便于全體業(yè)主了解與監(jiān)督。兩年來(lái)，本屆業(yè)委會(huì)按月將工作情況向全體業(yè)主開(kāi)誠(chéng)布公進(jìn)行匯報(bào)，整個(gè)過(guò)程應(yīng)該可以一目了然?，F(xiàn)作歸納如下：
一，按有關(guān)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)文件為要求，本屆業(yè)委會(huì)特點(diǎn)：
1.嚴(yán)格遵照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)——”等規(guī)定行事。
2.本屆業(yè)委會(huì)沒(méi)有“拍板權(quán)”，最終決定事務(wù)的可行性是在有依據(jù)的基礎(chǔ)上按程序確立。
3.充分依靠與發(fā)動(dòng)全體業(yè)主，予以業(yè)主知曉權(quán)與參與權(quán)；
4.建立并保持個(gè)人對(duì)小區(qū)事務(wù)判斷的表達(dá)渠道暢通。（每月小報(bào)辟專欄回復(fù)業(yè)主反饋）
5.本著厲行節(jié)約，杜絕浪費(fèi)，以慎重為原則，以小區(qū)確實(shí)迫切需要維修改造的問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，嚴(yán)格把好小區(qū)維修基金與活動(dòng)經(jīng)費(fèi)支出關(guān)。
6.一切討論決定均文書(shū)記錄存檔。
二，在兩個(gè)方面替全體業(yè)主承擔(dān)了義務(wù)與職責(zé)：
（1）小區(qū)的日常管理。
重點(diǎn)對(duì)小區(qū)的秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔；公共部位與設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；
俗稱“四?！保黄浯诬囕v停放管理；違章問(wèn)題等相關(guān)業(yè)主利益的事。
采取方法是：1.依靠三方合作為前提，重視業(yè)主信息反饋；2.每月一次例會(huì)；3.每月三次巡視檢查；4.特殊情況及時(shí)商討處理辦法。
（2）涉及迫切需要.動(dòng)用維修基金維修與改造共用設(shè)施的部分。
任期內(nèi)對(duì)車輛管理系統(tǒng)、攝像頭更新、東西島貫通工程與大功率水泵的安裝、打撈水景漂浮物的用船、橋欄桿銹蝕更換、監(jiān)控室靜電地板腐蝕更換；電腦巡視軟件、電路板、顯示器陳舊性故障更換、南北大門(mén)銹損維修與油漆；道路減速帶與反光鏡等禁示標(biāo)志安裝、為物業(yè)保安添置辦公用椅與巡邏用自行車、南門(mén)修建停非機(jī)動(dòng)車雨棚等確立維修改造項(xiàng)目。
采用方法是：1.對(duì)各方反饋的問(wèn)題梳理，確實(shí)需要維修改造的在小報(bào)上確立為議題；2.提供一個(gè)充分醞釀的過(guò)程，通過(guò)座談會(huì)或走訪中房等相關(guān)部門(mén)或請(qǐng)教專業(yè)人士；3.走全體業(yè)主征詢或業(yè)主代表征詢程序后業(yè)委會(huì)再作確定；4.結(jié)果均在小報(bào)上予以告知并在宣傳欄公示一周拍照留存，之后還會(huì)待成熟后落實(shí)。
三，組織開(kāi)展的主要幾次征詢活動(dòng)的意義：
1.xx年石材馬路改造。其實(shí)中房出資，只要求業(yè)委會(huì)出具證明同意施工方進(jìn)場(chǎng)。根據(jù)規(guī)則，業(yè)委會(huì)沒(méi)有哪條依據(jù)可出此證明，因此組織了第一次全體業(yè)主的征詢活動(dòng)，取得了大多數(shù)業(yè)主的同意，使小區(qū)道路改造得以實(shí)現(xiàn)。此次征詢，業(yè)主當(dāng)中存在不同見(jiàn)解得以充分表達(dá)，顯現(xiàn)出智慧的、專業(yè)的，方法上的思維相當(dāng)活躍，看到了業(yè)主當(dāng)中蘊(yùn)藏的才智與力量，對(duì)業(yè)委會(huì)工作啟發(fā)很大。事實(shí)證明，能讓數(shù)據(jù)說(shuō)話，是幫助業(yè)委會(huì)推動(dòng)民主化管理最公平、最透明的行之有效的方法。
2.道閘改造。道路改造同時(shí)，小區(qū)車輛進(jìn)出系統(tǒng)問(wèn)題提上日程。原道閘年久失修關(guān)系到小區(qū)安全問(wèn)題。中房提出：道閘與道路同時(shí)改造，或以后業(yè)委會(huì)自己組織全體業(yè)主討論改造，成本代價(jià)不同，要求業(yè)委會(huì)速作決定，以免延誤道路鋪設(shè)。這是一項(xiàng)技術(shù)系數(shù)很高、專業(yè)性很強(qiáng)的項(xiàng)目，要求更新或以舊修舊，不同主張均有合理性的一面。對(duì)本屆業(yè)委會(huì)是個(gè)難題。于是向不少業(yè)主上門(mén)討教，向相關(guān)部門(mén)咨詢，匯集到不少不同廠家、不同品牌、不同方案與不同報(bào)價(jià)，組織了第二次全體業(yè)主的征詢。同時(shí)組織業(yè)主參加由廠家用幻燈片形式介紹產(chǎn)品的講座，并開(kāi)展面對(duì)面討論；還組織業(yè)主去不同廠家實(shí)地考察，與廠長(zhǎng)交換意見(jiàn)。本屆業(yè)委會(huì)本著慎之又慎的精神，前后整整研討了半年之余。最后完全依仗業(yè)主的參于與支持，以專業(yè)知識(shí)，使費(fèi)用比最初報(bào)價(jià)得以合理精簡(jiǎn)與節(jié)約，才使道閘改造得到實(shí)現(xiàn)。事實(shí)證明大多數(shù)業(yè)主的判斷與社會(huì)住宅小區(qū)安全型的封閉式管理的趨勢(shì)是一致的。從招聘到選聘。本屆業(yè)委會(huì)體現(xiàn)“組織與協(xié)調(diào)”的功能，讓業(yè)主自主決定小區(qū)事務(wù)的實(shí)踐，對(duì)今后凡決定涉及全體業(yè)主利益的事項(xiàng)，尊重每個(gè)業(yè)主應(yīng)有的行事權(quán)力，保障決定動(dòng)用維修基金過(guò)程的透明度是一個(gè)參照。
3.綠化養(yǎng)護(hù)問(wèn)題。是業(yè)委會(huì)上任后碰到的群眾反響最大最棘手的事情。在熱心業(yè)主的幫助下，曾聘請(qǐng)專業(yè)單位與專門(mén)人士對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行過(guò)多次評(píng)估與討論，對(duì)每月四萬(wàn)元承包小區(qū)那么大面積的綠化養(yǎng)護(hù)均認(rèn)為“難”。對(duì)于“難”的事如何想辦法做好？業(yè)委會(huì)面向全體業(yè)主討教方法，組織了全體業(yè)主對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)問(wèn)題專門(mén)征詢。這次征詢得到了出乎意料多的反饋意見(jiàn)（小報(bào)辟專版進(jìn)行過(guò)連續(xù)刊登），促使了物業(yè)下決心改變綠化養(yǎng)護(hù)不力的面貌，積極采取措施，重新選聘了新的綠化隊(duì)。由于業(yè)主在征詢表上的獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，幫助了業(yè)委會(huì)的操作，做到了把業(yè)主對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)的看法及時(shí)反饋給綠化隊(duì)；在合同約定上注意體現(xiàn)對(duì)全體業(yè)主整體利益的保護(hù)（即不準(zhǔn)入私家攬活等條款）。此次綠化養(yǎng)護(hù)征詢，是大多數(shù)業(yè)主的力量，幫助小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作步上規(guī)范化軌道。共6頁(yè)，當(dāng)前第1頁(yè)123456
篇三 小區(qū)物業(yè)主管年度述職報(bào)告
小區(qū)物業(yè)主管年度述職報(bào)告篇一
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
我努力適應(yīng)本公司新的工作環(huán)境和工作崗位，虛心學(xué)習(xí)，埋頭工作，履行職責(zé)，自我感覺(jué)已經(jīng)較好地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)，下面將任職來(lái)的工作情況述職匯報(bào)如下：
一、自覺(jué)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力適應(yīng)工作
我是初次接觸物業(yè)管理工作，對(duì)綜合管理員的職責(zé)任務(wù)不甚了解，為了盡快適應(yīng)新的工作崗位和工作環(huán)境，我自覺(jué)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結(jié)工作方法，現(xiàn)已基本勝任本職。一方面，干中學(xué)、學(xué)中干，不斷掌握方法積累經(jīng)驗(yàn)。我注重以工作任務(wù)為牽引，依托工作崗位學(xué)習(xí)提高，通過(guò)觀察、摸索、查閱資料和實(shí)踐鍛煉，較快地進(jìn)入了工作情況。另一方面，問(wèn)書(shū)本、問(wèn)同事，不斷豐富知識(shí)掌握技巧。在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助指導(dǎo)下，從不會(huì)到會(huì)，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點(diǎn)，把握住了工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。
二、心系本職工作，認(rèn)真履行職責(zé)
（一）耐心細(xì)致地做好財(cái)務(wù)工作。自接手xxxx物業(yè)財(cái)務(wù)工作的半年來(lái)，我認(rèn)真核對(duì)上半年的財(cái)務(wù)賬簿，理清財(cái)務(wù)關(guān)系，嚴(yán)格財(cái)務(wù)制度，做好每一筆賬，確保了年度收支平衡和盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一是做好每一筆進(jìn)出賬。對(duì)于每一筆進(jìn)出賬，我都根據(jù)財(cái)務(wù)的分類規(guī)則，分門(mén)別類記錄在案，登記造冊(cè)。同時(shí)認(rèn)真核對(duì)發(fā)票、賬單，搞好票據(jù)管理。二是搞好每月例行對(duì)賬。按照財(cái)務(wù)制度，我細(xì)化當(dāng)月收支情況，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，按公司的要求及時(shí)進(jìn)行對(duì)賬，沒(méi)有出現(xiàn)漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)的情況。三是及時(shí)收繳服務(wù)費(fèi)。結(jié)合x(chóng)xxx的實(shí)際，在進(jìn)一步了解掌握服務(wù)費(fèi)協(xié)議收繳辦法的基礎(chǔ)上，我認(rèn)真搞好區(qū)分，按照xx公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務(wù)費(fèi)，定期予以收繳、催收，20xx年全年的服務(wù)費(fèi)已全額到賬。四是合理控制開(kāi)支。合理控制開(kāi)支是實(shí)現(xiàn)盈利的重要環(huán)節(jié)，我堅(jiān)持從公司的利益出發(fā)，積極協(xié)助管理處主任當(dāng)家理財(cái)。特別在經(jīng)常性開(kāi)支方面，嚴(yán)格把好采購(gòu)關(guān)、消耗關(guān)和監(jiān)督關(guān)，防止鋪張浪費(fèi)，同時(shí)提出了一些合理化建議。
（二）認(rèn)真負(fù)責(zé)地抓好綠化維護(hù)。小區(qū)綠化工作是10月份開(kāi)始交與我負(fù)責(zé)的，對(duì)我來(lái)講，這是一項(xiàng)初次打交道的工作，由于缺乏專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)前又缺少綠化工人，正值冬季，小區(qū)綠化工作形勢(shì)比較嚴(yán)峻。我主要做了以下2個(gè)方面的工作：一是搞好小區(qū)綠化的日常維護(hù)。二是認(rèn)真驗(yàn)收交接。
三、主要經(jīng)驗(yàn)和收獲
在20xx工作一年來(lái)，完成了一些工作，取得了一定成績(jī)，總結(jié)起來(lái)有以下幾個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)和收獲：
（一）只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務(wù)，才能盡快適應(yīng)新的工作崗位；
（二）只有主動(dòng)融入集體，處理好各方面的關(guān)系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)；
（三）只有堅(jiān)持原則落實(shí)制度，認(rèn)真理財(cái)管賬，才能履行好財(cái)務(wù)職責(zé)；
（四）只有樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，才能把分內(nèi)的工作做好。
四、存在的不足
由于工作實(shí)踐比較少，缺乏相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，20xx年的工作存在以下不足：
（一）對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的協(xié)議內(nèi)容了解不夠，特別是對(duì)以往的一些收費(fèi)情況了解還不夠及時(shí)；
（二）食堂伙食開(kāi)銷較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難；
（三）綠化工作形勢(shì)嚴(yán)峻，自身在小區(qū)綠化管理上還要下更大的功夫。
五、下步的打算
針對(duì)20xx年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個(gè)方面：
（一）積極搞好與xx公司、業(yè)主之間的協(xié)調(diào)，進(jìn)一步理順關(guān)系；
（二）加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)提高，創(chuàng)新工作方法，提高工作效益；
（三）管好財(cái)、理好賬，控制好經(jīng)常項(xiàng)目開(kāi)支；
（四）想方設(shè)法管理好食堂，處理好成本與伙食的關(guān)系；
（五）抓好小區(qū)綠化維護(hù)工作。
此致
敬禮！
小區(qū)物業(yè)主管年度述職報(bào)告篇二
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
20xx年是簡(jiǎn)單而不平凡的一年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨很多嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)效益也不如往年景氣，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，因此工程維修也有了更高的要求。為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，尋找差距，規(guī)劃前景，促成20xx年工作再上一個(gè)新的臺(tái)階，現(xiàn)將20xx年工作述職如下：
一、主要工作匯報(bào)
1，疊加區(qū)域公共樓道照明開(kāi)關(guān)改聲控和觸摸延時(shí)開(kāi)關(guān)；
今年第一季度主要對(duì)疊加公共樓道照明設(shè)施開(kāi)關(guān)進(jìn)行更換改裝，將總進(jìn)戶門(mén)進(jìn)門(mén)口和樓道拐彎口換成聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)，業(yè)主家門(mén)口換成觸摸延時(shí)開(kāi)關(guān)，在也不會(huì)發(fā)生業(yè)主到家忘了關(guān)燈，促使燈泡燈頭燒壞的現(xiàn)象發(fā)生，也達(dá)到了節(jié)能的效果。
2，獨(dú)棟弱點(diǎn)問(wèn)題查找和恢復(fù)監(jiān)督工作
由于獨(dú)棟別墅違章改建導(dǎo)致弱點(diǎn)系統(tǒng)全部癱瘓，43戶線路全部斷，24戶主線斷，報(bào)警電源壞1只，解碼器壞4只，系統(tǒng)隔離器壞6只，控制箱壞4只，在公司領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)中心經(jīng)理多次和開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)溝通下，得到了開(kāi)發(fā)商同意解決，在施工隊(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，我們克服人員少，進(jìn)行時(shí)時(shí)監(jiān)督，兩人相互輪著看，除了給業(yè)主正常報(bào)修外，其余時(shí)間都跟著施工隊(duì)，當(dāng)然在跟著的時(shí)候也發(fā)現(xiàn)了不少問(wèn)題，偷工減料，能省事就省事的解決辦法，埋線管不夠深等問(wèn)題，在我們強(qiáng)有力的要求下，促使施工隊(duì)按照標(biāo)準(zhǔn)施工，如今獨(dú)棟弱點(diǎn)基本已經(jīng)恢復(fù)了常態(tài)。
3，日常維修工作的開(kāi)展；
今年我工程部接到維修單1262張，完成1245張，修繕率在百分90以上。先后完成了疊加區(qū)域38臺(tái)電梯基坑水泥塊及垃圾清理工作，70號(hào)門(mén)口總污水管道下榻更換維修工作，疊加69號(hào)，70號(hào)，72號(hào)，82號(hào)，94號(hào)，95號(hào)，101號(hào)合計(jì)7戶沒(méi)上水總閥，由于開(kāi)發(fā)商施工隊(duì)種植綠化時(shí)把埋住了，通過(guò)我們工程部?jī)蓚€(gè)多星期的努力查找，找到5戶總閥的位置所在，把挖出來(lái)后，重新提高了井的高度并做了井蓋，還有95號(hào)和101號(hào)由于沒(méi)找到，最后協(xié)調(diào)自來(lái)水公司關(guān)掉總閥，停水兩小時(shí)，重新安裝了閥門(mén)，并給疊加區(qū)域所有井蓋涂上了綠色的油漆，促使其和綠化形成一體。
另對(duì)二組團(tuán)景觀橋護(hù)繩的更換，梅雨季節(jié)對(duì)小區(qū)所有房屋滲漏水進(jìn)行檢查，對(duì)有滲漏的及時(shí)和開(kāi)發(fā)商施工隊(duì)聯(lián)系，及時(shí)維修，此工作得到了業(yè)主充分肯定。在雷暴雨期間及時(shí)對(duì)小區(qū)明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度著重對(duì)小區(qū)屋檐滴水，老虎窗滲水，存在各類遺留問(wèn)題進(jìn)行匯總，發(fā)文開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)解決，目前由于屋檐滴水開(kāi)發(fā)商施工隊(duì)明確說(shuō)明無(wú)法修復(fù)，該問(wèn)題真在協(xié)調(diào)之中，尋找積極可行的辦法。
另在今年梅雨季節(jié)來(lái)臨時(shí)給三組團(tuán)安裝了一臺(tái)380v水泵，由于先前沒(méi)有380v電源可供，我們克服人員少，時(shí)間緊的情況下，開(kāi)路面槽，挖溝埋管，穿線，固定，終于趕在暴雨來(lái)臨時(shí)安裝好，確保了今年防洪工作圓滿順利的完成，在今年11.5火災(zāi)日的第二天我們就對(duì)小區(qū)所有的消防設(shè)施進(jìn)行檢查，檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題還是比較多的，有點(diǎn)是平時(shí)有點(diǎn)疏忽沒(méi)注意到，比如電梯基坑油杯油溢出來(lái)，沒(méi)有及時(shí)清理，如果有什么煙頭掉下基坑，這也是火災(zāi)事故的苗頭，我們及時(shí)組織電梯保養(yǎng)人員給予清理并督促以后發(fā)現(xiàn)滿時(shí)及時(shí)做好清理工作，另外疊加樓道消防滅火器20只壓力已經(jīng)不夠，另外服務(wù)中心也需要增加一箱滅火器，該問(wèn)題已經(jīng)向余經(jīng)理做了匯報(bào)。還特別向幾個(gè)外圍單位強(qiáng)調(diào)做好消防工作，對(duì)所管轄的電器設(shè)備做好絕緣測(cè)試，線頭螺絲緊固工作，這個(gè)月主要對(duì)幾個(gè)組團(tuán)河道的潛水泵進(jìn)行絕緣檢測(cè)工作和所有上水管，各類閥門(mén)，水泵，做好防凍工作。
4，日常設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)情況
目前小區(qū)設(shè)備保養(yǎng)情況總體還是比較到位的，所有的設(shè)備按照設(shè)備保養(yǎng)說(shuō)明書(shū)進(jìn)行保養(yǎng)，目前都處于良好的工作狀態(tài)。
二、本年度工作遺留問(wèn)題
1，小區(qū)xx路xx湖路圍墻2000千多平方刷油漆保養(yǎng)問(wèn)題，由于該處圍墻比較超高，我們維修人員包括我在內(nèi)只有兩名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的機(jī)會(huì)，還有負(fù)責(zé)處理業(yè)主日常報(bào)修，所以在人員配置方面是很難完成的，因此該工作也向x經(jīng)理做了匯報(bào)是否請(qǐng)外單位人員完成，等待回應(yīng)中。
2，小區(qū)一號(hào)橋二號(hào)橋的欄桿，大閘門(mén)的設(shè)備，63號(hào)閘門(mén)設(shè)備，兒童樂(lè)園，刷油漆保養(yǎng)，油漆報(bào)告已經(jīng)打了，正在等待油漆。
3，小區(qū)監(jiān)控?cái)z像頭壞5只，分別為西大門(mén)西向北，69號(hào)西向東，38號(hào)北向西，18號(hào)北向南，水閘門(mén)，周界報(bào)警壞兩對(duì)，分別為37防區(qū)和7防區(qū)。該報(bào)告已經(jīng)打到公司采購(gòu)。
三、目前存在的問(wèn)題
1）專業(yè)技術(shù)水平還比較欠缺，一專都能的水平還達(dá)不到；
2）工作流程中，規(guī)范操作的統(tǒng)一性不強(qiáng)，對(duì)外圍單位監(jiān)督檢查工作做得不夠細(xì)致；
3）養(yǎng)護(hù)單寫(xiě)的不是很規(guī)范，字跡不夠工整；
4）倉(cāng)庫(kù)材料擺放不不夠規(guī)范，東西擺放比較亂，沒(méi)有貼明顯標(biāo)簽；
5）個(gè)別工作進(jìn)度均比計(jì)劃拖延滯后，維修工作的效率和維修質(zhì)量有待提高；
6）和各部門(mén)工作銜接還不是很完美。
四、20xx年維修工作重點(diǎn)設(shè)想
針對(duì)以上提到的問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié)，20xx年對(duì)我們維修工作初步設(shè)想主要圍繞“計(jì)劃，完善，規(guī)范，落實(shí)”。等幾個(gè)方面開(kāi)展
1）計(jì)劃：主要對(duì)20xx年的工作做一個(gè)全年工作計(jì)劃，月月有進(jìn)展，周周有活忙，天天有落實(shí)。根據(jù)小區(qū)實(shí)踐工作需要進(jìn)行合理分配人員，把工作落實(shí)到人，責(zé)任到人。
2）完善：根據(jù)公司“精細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”的方針，對(duì)xx金邸工程部的工作進(jìn)一步細(xì)化，將精細(xì)化服務(wù)落實(shí)到日常工作的所有階段和環(huán)節(jié)，形成一套完整的從工程維修養(yǎng)護(hù)單看為業(yè)主服務(wù)的滿意程度
3）規(guī)范：結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)上述工作存在的問(wèn)題以及其它方面的工作環(huán)節(jié)進(jìn)一步規(guī)范，一切以標(biāo)準(zhǔn)為規(guī)范，一切以業(yè)主滿意為目標(biāo)，做到各個(gè)工作環(huán)節(jié)有計(jì)劃，有制度，有實(shí)施，有檢查，有改進(jìn)，并形成相關(guān)記錄。
4）落實(shí)；對(duì)計(jì)劃工作一定落實(shí)到位，責(zé)任到人，提高我們維修人員的責(zé)任心，督查外圍單位一定做到定時(shí)與不定時(shí)相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決，促使各項(xiàng)規(guī)章制度落實(shí)到實(shí)處
以上就是我20xx年工作，有不足之處還請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事們批評(píng)指正！
此致
敬禮！
小區(qū)物業(yè)主管年度述職報(bào)告篇三
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
忙碌又充實(shí)的一年即將過(guò)去，一年來(lái)，在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)和幫助下，在小區(qū)全體職工的共同努力下，我區(qū)圓滿的完成了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的各項(xiàng)工作任務(wù)，現(xiàn)述職如下：
一、政治思想方面
作為一名物業(yè)管理工作者，我在做業(yè)務(wù)工作的同時(shí)，學(xué)習(xí)xx集團(tuán)公司以及物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，通過(guò)讀書(shū)看報(bào)、網(wǎng)上學(xué)習(xí)、實(shí)地參觀等各種形式，借鑒先進(jìn)物業(yè)管理單位的經(jīng)驗(yàn)。以扎實(shí)務(wù)實(shí)的態(tài)度投身到公司的后勤服務(wù)事業(yè)中來(lái)
二、工作業(yè)績(jī)方面
在工作中，我區(qū)物業(yè)管理以高物業(yè)管理水平為目的，強(qiáng)化成本管理，努力降低費(fèi)用支出，全面完成了規(guī)定的各項(xiàng)任務(wù)。
1、加強(qiáng)班組建設(shè)，促進(jìn)各項(xiàng)工作開(kāi)展。東區(qū)物業(yè)結(jié)合班組具體的工作實(shí)際，從安全管理、設(shè)備維護(hù)、現(xiàn)場(chǎng)管理等方面建章立制，做到工作中有章可循，各項(xiàng)制度的考核廠務(wù)公開(kāi)。特別是崗位績(jī)效工資管理、6s管理方案實(shí)施嚴(yán)格考核、公開(kāi)公證。同時(shí)，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)創(chuàng)新為主要內(nèi)容的班組升級(jí)賽，“安康杯”競(jìng)賽、女職工“素質(zhì)達(dá)標(biāo)”競(jìng)賽、“游園綠地管理勞動(dòng)競(jìng)賽”以及創(chuàng)建“無(wú)傷害班組”活動(dòng)，以此來(lái)提高服務(wù)質(zhì)量和水平，推動(dòng)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。
2、堅(jiān)持安全第一”思想，建立安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。根據(jù)物業(yè)公司的要求，進(jìn)一步完善東區(qū)物業(yè)安全管理制度。同時(shí)加大安全工作的宣傳、檢查和考核力度，每次班組會(huì)一定講安全，組織職工學(xué)習(xí)安全方面的知識(shí)杜絕習(xí)慣性違章，保證各項(xiàng)生產(chǎn)的安全運(yùn)行。特別是對(duì)車棚安全檢查工作做的較細(xì)，不留隱患，確保安全無(wú)重大事故發(fā)生。
3、強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，提升物業(yè)管理水平。
a、按照集團(tuán)公司提出的建設(shè)“森林化工廠”的要求，協(xié)助有關(guān)部門(mén)做了美化、亮化的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，今年?yáng)|區(qū)新種植樹(shù)木210株/樹(shù)木成活率99%種植草花xx株，空地硬化5000平米。在綠地養(yǎng)護(hù)管理中嚴(yán)格按照《xx園林綠化管理行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)》和《xx集團(tuán)綠地養(yǎng)護(hù)年歷》執(zhí)行，使管理更加規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。
b、在環(huán)境衛(wèi)生保潔方面，不斷提高保潔質(zhì)量，垃圾清運(yùn)工作基本做到日產(chǎn)日清，不留死角。協(xié)助保潔公司解決工作中的疑難問(wèn)題，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，共同搞好物業(yè)服務(wù)工作。
c、堅(jiān)持開(kāi)展樓道清理工作，今年共清理樓道堆積物4次，每次3天，共清運(yùn)垃圾24車，同時(shí)單元樓道保潔工作常抓不懈，每周樓道保潔2次，包括擦扶手、窗臺(tái)及玻璃。得到了住戶的一致好評(píng)。
d、加強(qiáng)門(mén)衛(wèi)管理，每天登記出入車輛，嚴(yán)格按照公司下達(dá)的小區(qū)門(mén)衛(wèi)治安管理考核細(xì)則執(zhí)行。杜絕流動(dòng)攤販進(jìn)入小區(qū)，加大夜間巡查力度。提高夜巡工作的實(shí)效性，遏制流竄犯罪和入室盜竊的發(fā)生，為居民住戶創(chuàng)造安全、祥和的生活環(huán)境。
e、車棚管理工作，加強(qiáng)車棚現(xiàn)場(chǎng)管理工作，嚴(yán)格執(zhí)行存取車制度，防止車輛丟失。加強(qiáng)防火、防盜工作，每年按照車棚防火應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行演習(xí)、訓(xùn)練。積極消除火險(xiǎn)隱患，加強(qiáng)消防設(shè)施的管理，確保消防設(shè)施完好。
三、領(lǐng)導(dǎo)組織能力
作為一名環(huán)節(jié)干部，同時(shí)也是組織者和協(xié)調(diào)者，在工作中我認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中鋁公司“嚴(yán)、細(xì)、實(shí)、新、恒、齊、”的管理理念，并運(yùn)用到我區(qū)的物業(yè)管理實(shí)踐中來(lái)，對(duì)公司的具體工作布置及時(shí)做到上傳下達(dá)。工作中存在的具體問(wèn)題本著以制度管理人、以制度約束人的原則，收到了切實(shí)的效果，保證小區(qū)的各項(xiàng)工作有條不紊的運(yùn)行。
四、廉潔從政方面
作為一名管理者，首先是服務(wù)者，為小區(qū)居民服務(wù)是我們工作的第一宗旨?！耙匀嗣袢罕姷淖罡纠鏋楦?，因此我們?cè)诠ぷ髦信?qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，努力為小區(qū)業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全舒適、整潔的居住環(huán)境。
在對(duì)內(nèi)工作人員的考評(píng)中，在崗位績(jī)效工資管理，6s方案實(shí)施中嚴(yán)格考核，做到公開(kāi)公證。
五、存在的問(wèn)題及今后的努力方向
一年來(lái)，雖然我們做了大量的工作，也取得了一定的成績(jī)，但是有些環(huán)節(jié)存在些問(wèn)題，需要在今后的工作中不斷完善，不斷提高。
1、不斷加強(qiáng)政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，努力提高自身素質(zhì)。
2、進(jìn)一步加強(qiáng)與領(lǐng)導(dǎo)和職工的思想交流提高工作效率和質(zhì)量。
3、由于xx對(duì)我們的不利影響，在一定程度上降低了職工們的收入，穩(wěn)定職工思想，保證并提高我們的工作質(zhì)量是我們今后不懈努力的方向。
此致
敬禮！
