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第1篇 市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)調(diào)研報(bào)告
一、基本情況
目前我市共建有商品交易市場(chǎng)83個(gè)，其中“管辦分離”后由市威寧公司市場(chǎng)服務(wù)中心接管的市場(chǎng)35個(gè)。經(jīng)過二十多年的發(fā)展我市商品交易市場(chǎng)初步形成了投資主體多元化即部門單位、企業(yè)，個(gè)人、村委會(huì)、街道辦事處獨(dú)立或聯(lián)合投資興建的各類市場(chǎng)，多種經(jīng)濟(jì)形式共存發(fā)展，以城鄉(xiāng)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，生鮮超市為補(bǔ)充集貿(mào)市場(chǎng)流通格局。改革開放以來，我市各類市場(chǎng)得到了較快發(fā)展，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)流通，為方便人民生活方面起到了積極的作用，市場(chǎng)建設(shè)與管理水平也在不斷地提高。
二、存在問題
1、通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來我市社會(huì)舉辦的商品交易市場(chǎng)不斷加大投入，對(duì)市場(chǎng)硬件設(shè)施進(jìn)行改造提升，逐步建成與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)相適應(yīng)的購(gòu)物場(chǎng)所。由于桂價(jià)費(fèi)字規(guī)定的市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，市場(chǎng)業(yè)主無法執(zhí)行，因而采取與經(jīng)營(yíng)戶簽訂合同以合同約定的形式自主確定市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2、受利益驅(qū)動(dòng)，部分市場(chǎng)在短期類頻繁地較大幅度地提高市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)，增加了經(jīng)營(yíng)戶負(fù)擔(dān)，從而引發(fā)個(gè)別市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶罷市行為，給人民群眾生活帶來負(fù)面影響。近來，市政府自開展“城鄉(xiāng)清潔工程”工作以來，對(duì)馬路市場(chǎng)、占道經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象進(jìn)行了有效的整治，取締了無證經(jīng)營(yíng)的馬路市場(chǎng)，但就業(yè)壓力隨之而來。使得我市的市場(chǎng)攤位一度緊張，部分市場(chǎng)開辦者趁機(jī)在短期類頻繁地較大幅度地提高市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)。
3、部分市場(chǎng)違規(guī)收取各種形式的保證金、裝修費(fèi)和進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。
4、有的市場(chǎng)沒有按照國(guó)家規(guī)定設(shè)立收費(fèi)公示欄進(jìn)行收費(fèi)公示或收費(fèi)公示不規(guī)范。
三、建議
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，目前我市的市場(chǎng)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)是以市場(chǎng)化運(yùn)作為主，實(shí)行誰(shuí)投資、誰(shuí)收益、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)負(fù)責(zé)即“建設(shè)和運(yùn)營(yíng)分離，投資和經(jīng)營(yíng)分離”的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)新模式。近幾年來，國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范化管理，特別是當(dāng)前全區(qū)開展“城鄉(xiāng)清潔工程”，對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)提出了更高的要求。市為加快我市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上規(guī)模、上檔次，營(yíng)造良好的消費(fèi)環(huán)境和市容環(huán)境，提高市場(chǎng)服務(wù)水平，滿足城鄉(xiāng)居民生活需要沒，制定了加快農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的目標(biāo)和任務(wù)。這些都需要投入大量的資金對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行改造，我區(qū)2001年實(shí)施的《市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)收費(fèi)管理辦法》已不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)變化的實(shí)際情況，為鼓勵(lì)社會(huì)資金參與市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的健康發(fā)展，我局建議由各市、縣根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、群眾承受能力等實(shí)際情況制定收費(fèi)管理辦法。
第2篇 2023房屋租賃調(diào)研報(bào)告
為了下一步集團(tuán)公司租賃經(jīng)營(yíng)用房的價(jià)格制定及調(diào)整提供依據(jù)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部于20__年年末對(duì)集團(tuán)公司現(xiàn)有租賃用房的周邊及市區(qū)內(nèi)主要路段的商鋪、部分寫字樓租賃情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查分析匯總?cè)缦拢?/p>
一、 公司現(xiàn)有租賃房屋周邊房租情況
商鋪?zhàn)饨鹩绊懸蛩剌^多，人流走向、消費(fèi)需求、消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、房屋布局等各方面的因素相互影響，不像住宅有類似區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)，在同一條街面間距幾十米的兩間商鋪，租金就有可能相差很大。所以我們調(diào)查我公司現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房周邊時(shí)，盡量選擇最靠近我公司房屋的租戶作為調(diào)查對(duì)象。(一)沂州路中北部沿街
此路段我公司經(jīng)營(yíng)用房主要為解放路以北的東方紅沿街、銀雀山路和金雀山路之間的桃花澗小區(qū)及陵園前街沿街。
2.租金水平比較 (1)周邊租戶
陵園前街與我公司房屋相鄰、結(jié)構(gòu)相似的其他出租房，當(dāng)前租金水平為二層結(jié)構(gòu)的租賃用房租金水平24-33元/平方米/月，三層結(jié)構(gòu)的租賃用房租金水平為20-25元/平方米/月，其租期一般為三年，租金三年一調(diào)整;東方
紅沿街相鄰租金水平27-34元/平方米/月;桃花澗沿街相鄰租金水平22-75元/平方米/月。
與20__年上半年租金水平比較，東方紅及沂州路中段(解放路至銀雀山路段)的沿街商鋪?zhàn)饨鹚交緹o變化，僅陵園前街沿街有個(gè)別租戶調(diào)整。
(2)我公司承租戶
當(dāng)前租金水平：東方紅沿街：36-57元/月/㎡;陵園前街：19-23元/月/㎡(三層);桃花澗沿街：17-21元/月/㎡(四層)。
與20__年年末租金水平比較，我公司東方紅、陵園前街20__年上半年到期租戶租金增幅在20-50%左右。下半年到期租戶繼續(xù)保持這一比例，全年租金增幅在20-50%左右。
總體分析，同周邊租金水平相比，東方紅、陵園前街的沿街當(dāng)前租金屬平均偏上水平，桃花澗部分沿街到期后租金有一定提升的空間。
(二)通達(dá)路中北部沿街
此路段公司經(jīng)營(yíng)用房主要為通達(dá)路與水田橋交匯的河畔沿街、成才路段的太子湖沿街。
2.租金水平比較 (1)周邊租戶
太子湖沿街周邊：當(dāng)前租金年水平為一層結(jié)構(gòu)房屋的主流租金水平30元/月/㎡左右;二、三層沿街以餐飲為主，主流租金水平16-25元/月/㎡。
與20__年上半年租金的調(diào)查情況對(duì)比，成才路房屋大多因合約尚未到期，無明顯變化，但轉(zhuǎn)讓家數(shù)增加。
(2)我公司承租戶
當(dāng)前租金水平：太子湖沿街：40-45元/月/㎡(一層)、24-30元/月/㎡
(二層)、20元/月/㎡(四層);河畔花園沿街一層37-55元/月/㎡。
與20__年上半年租金水平比較，我公司太子湖花園20__年下半年到期租戶租金增幅在10-20%左右。
匯總分析，同周邊租金水平相比，太子湖大部分沿街及河畔一層沿街租戶的租金屬中上水平，租金水平繼續(xù)提升空間相對(duì)有限。
(三)苗莊南區(qū)、七里園、三合園及銀鳳周邊沿街
此路段公司經(jīng)營(yíng)用房主要為苗莊南區(qū)四路沿街、七里園、三合院東西沿街及銀鳳花園南北沿街房。
2.租金水平比較 (1)周邊租戶
苗莊南區(qū)周邊一層結(jié)構(gòu)商鋪的主流租金水平在30-50元/月/㎡，二層沿街主流租金水平15-21元/月/㎡;三合園周邊三層沿街租金水平11-18元/月/㎡。
(2)我公司承租戶
苗莊42#(a)：20-26元/月/㎡(一層);苗莊四路沿街：58元/月/㎡(一層)，16-21元/月/㎡(二層);七里園沿街： 18元/月/㎡(二層);三合園東沿街：22-25元/月/㎡(二層);銀鳳花園：23元/月/㎡(三層)。
我公司苗莊、三合園周邊20__年上半年到期租戶租金平均增幅在20-40%左右;銀鳳花園也有10%漲幅。下半年到期租戶繼續(xù)保持這一比例。
匯總分析，同周邊租金水平相比，苗莊四路沿街、七里園與周邊市場(chǎng)聚格相當(dāng)，三合園東沿街租金水平已超過周邊平均租金水平，未來兩年內(nèi)租金大幅提升的空間已相對(duì)有限。
(四)蘭山區(qū)沂蒙路北端、蒙山大道南段沿街
公司此路段經(jīng)營(yíng)用房主要為濱河花園沿街、c4及北二層沿街。
2.租金水平比較
與20__年上半年的租金水平比較，調(diào)查戶租金水平暫無變化。同樣，因蒙山大道高架橋施工，南段沿街租賃戶經(jīng)營(yíng)都受到不同程度影響，有空臵情況出現(xiàn)。
(五)城區(qū)寫字樓
與20__年上半年寫字樓市場(chǎng)租賃價(jià)格調(diào)查對(duì)比，市區(qū)內(nèi)主要寫字樓租賃價(jià)格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，我公司房源大廈平均租金水平為0.7-0.8元/天/㎡,20__年來到期租金平均遞增10%，考慮高架橋施工的持續(xù)影響，20__年大廈租賃大戶租金不宜再上漲。
二、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目周邊租金水平
20__年重點(diǎn)商業(yè)租賃項(xiàng)目：龍河灣、高第街及金域華府，南湖尚郡、尚都還有少量沿街房出租，本次市場(chǎng)調(diào)查對(duì)其調(diào)查，具體情況如下：
2.租金水平比較
龍河灣周邊金泉商業(yè)廣場(chǎng)、高第街南側(cè)的城建涑堤春曉沿街、金域華府南邊的汀香郡等處沿街共同特點(diǎn)就是空臵的多，出租的少，盡管空臵，但租金報(bào)價(jià)水平并不低，除金泉廣場(chǎng)五層租金較低(0.5元/平米/天，帶裝修、電梯等)外，一般租金水平都在1元/平米/天以上，協(xié)商都有3-6個(gè)月的免租期。
三、20__年上半年公司租賃經(jīng)營(yíng)用房分析
(一)租金整體上保持繼續(xù)上漲趨勢(shì)，但上漲幅度將減小。
20__年，我公司到期租賃用房租金平均漲幅為22%，20__年預(yù)計(jì)到期租金整體保持繼續(xù)上漲，但漲幅將大幅縮小。原因如下：支持租金上漲的首要因素是通脹的壓力導(dǎo)致物價(jià)上漲;其次是臨沂的經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)步發(fā)展，商業(yè)活躍;近幾年城市拆遷，商用房暫時(shí)供需失衡也是導(dǎo)致租金持續(xù)上漲的原因之一。
但是，自20__年年初以來，由于宏觀經(jīng)濟(jì)增速和cpi持續(xù)下行，物價(jià)已趨于平穩(wěn)，通脹壓力基本消除，市場(chǎng)情緒普遍轉(zhuǎn)而擔(dān)憂通縮，而房地產(chǎn)市場(chǎng)更是快速降溫，宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響限制了20__年商鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)大漲的可能。
從供需來看，當(dāng)前臨沂在建擬建的城市綜合體項(xiàng)目、各類集中商業(yè)、社區(qū)商業(yè)等數(shù)量龐大，除廣場(chǎng)商圈成熟外，南坊、西部、大學(xué)城、涑河、河?xùn)|和羅莊等次級(jí)或區(qū)域商圈都快速發(fā)展，城市中心分散化，商業(yè)分戶均衡化，周邊交通便利化為城市周邊商業(yè)發(fā)展提供利好，周邊商鋪價(jià)格較市中心價(jià)格明顯偏低，這一優(yōu)勢(shì)可以吸引商業(yè)進(jìn)入，進(jìn)而緩解城市中心地段商鋪供不應(yīng)求的矛盾，從而抑制商業(yè)房租金上漲。
第三，隨著電商發(fā)展越來越快，網(wǎng)上購(gòu)物直接沖擊實(shí)體零售商業(yè)，大量擠壓實(shí)體零售商業(yè)的利潤(rùn)空間甚至生存空間，部分經(jīng)營(yíng)不佳的商鋪面臨關(guān)閉風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，“提袋消費(fèi)”的商鋪需求持續(xù)下降，進(jìn)一步抑制租金上漲的動(dòng)力。
房屋租賃調(diào)研報(bào)告范文
第3篇 寫字樓租賃經(jīng)營(yíng)可行性分析調(diào)研報(bào)告
一、寫字樓租賃市場(chǎng)
大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層?，F(xiàn)6至9層為f中國(guó)有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計(jì)劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲(chǔ)、三菱麗陽(yáng)和平安保險(xiǎn)承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國(guó)標(biāo)級(jí)寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對(duì)外租價(jià)為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價(jià)格過高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問津。
其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場(chǎng)所在檔次及價(jià)格上均差異不大，通常在20—30元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），辦公條件普遍比較簡(jiǎn)陋，管理費(fèi)也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30—40元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場(chǎng)也不完善，正式開盤5個(gè)月來租售業(yè)績(jī)約近三分之一。
二、租賃經(jīng)營(yíng)策略
我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262。84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對(duì)高端客戶的吸引力較大。
由于本地寫字樓租賃市場(chǎng)總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長(zhǎng)，形勢(shì)不容樂觀。受南海石化項(xiàng)目帶動(dòng)，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級(jí)企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計(jì)近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會(huì)，租賃市場(chǎng)仍以中小企業(yè)為主。
伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動(dòng)建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會(huì)逐一正式落腳本地，屆時(shí)寫字樓的高端租賃市場(chǎng)預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接聯(lián)絡(luò)，爭(zhēng)取引進(jìn)。
我方的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對(duì)方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營(yíng)資源，與之相比我方除價(jià)格外無其他優(yōu)勢(shì)。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢(shì)必與我方在市場(chǎng)爭(zhēng)奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。
寫字樓的營(yíng)銷渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營(yíng)和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報(bào)可觀，問題是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比處于信息劣勢(shì)；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會(huì)更多，但會(huì)降低單位回報(bào)率。
通過前段時(shí)間的市場(chǎng)推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財(cái)政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。
文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對(duì)方均有此意愿，但也對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)認(rèn)為明年上半年形勢(shì)較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。
現(xiàn)實(shí)存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長(zhǎng)期閑置不動(dòng)，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對(duì)大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬(wàn)元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和f公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會(huì)，盤活寫字樓資產(chǎn)。
三、成本與價(jià)格
經(jīng)測(cè)算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計(jì)，單層投資約為65萬(wàn)元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修，則成本會(huì)降低1/4左右，單層投資不超過50萬(wàn)元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資4萬(wàn)元（可考慮暫時(shí)押后），詳見“寫字樓裝飾設(shè)計(jì)工程預(yù)算表”，總造價(jià)最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。
定價(jià)策略應(yīng)針對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價(jià)格水平執(zhí)行。如前所述，市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上50—60元/㎡/月的租價(jià)是極具競(jìng)爭(zhēng)力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。
按70的進(jìn)駐率計(jì)算，以50元/㎡的價(jià)格出租，單層收入約為43750元/月，15個(gè)月收回裝修投入；局部裝修租價(jià)以40元/㎡計(jì)，單層收入約為35000元/月，14個(gè)月回收投資。
如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價(jià)初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個(gè)月。我方還在和外界接觸商洽凈價(jià)承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價(jià)初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬(wàn)元，低于我方預(yù)計(jì)裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時(shí)日且無絕對(duì)把握。
四、總結(jié)與建議
1、目前大亞灣寫字樓租賃市場(chǎng)活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計(jì)要等到半年后。
2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進(jìn)行分隔裝修，同時(shí)也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達(dá)80以上。
3、定價(jià)必須具有競(jìng)爭(zhēng)力，靈活采取各種經(jīng)營(yíng)合作方式，積極尋求外包等簡(jiǎn)單實(shí)用的途徑，回避我方的弱勢(shì)。
4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風(fēng)險(xiǎn)成本，同時(shí)爭(zhēng)取銀行裝修貸款（約為物業(yè)評(píng)估值的30），以上負(fù)債可從租金收入中償還。
若上述方案能夠盡快落實(shí)執(zhí)行，我公司有信心盤活寫字樓資產(chǎn)，獲得穩(wěn)定收益，給假日美景項(xiàng)目的前期開發(fā)提供支持和保障。
第4篇 市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)調(diào)研報(bào)告的范文
為了解我市市市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)收費(fèi)情況，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)收費(fèi)行為，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)投資與經(jīng)營(yíng)環(huán)境，由市物價(jià)局、市工商管理局、市商務(wù)局組成的聯(lián)合調(diào)查組于201_年2月3日至2月4日對(duì)我市市場(chǎng)、市場(chǎng)、市場(chǎng)、銀沙市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、市場(chǎng)市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)的情況進(jìn)行了調(diào)查，聯(lián)合調(diào)查組通過深入走訪市場(chǎng)開辦者、經(jīng)營(yíng)戶，召開座談會(huì)，發(fā)放調(diào)查表的形式向市場(chǎng)開辦者和經(jīng)營(yíng)者了解我市市市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)收費(fèi)情況。
一、基本情況
目前我市共建有商品交易市場(chǎng)83個(gè)，其中“管辦分離”后由市威寧公司市場(chǎng)服務(wù)中心接管的市場(chǎng)35個(gè)。經(jīng)過二十多年的發(fā)展我市商品交易市場(chǎng)初步形成了投資主體多元化即部門單位、企業(yè)，個(gè)人、村委會(huì)、街道辦事處獨(dú)立或聯(lián)合投資興建的各類市場(chǎng)，多種經(jīng)濟(jì)形式共存發(fā)展，以城鄉(xiāng)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，生鮮超市為補(bǔ)充集貿(mào)市場(chǎng)流通格局。改革開放以來，我市各類市場(chǎng)得到了較快發(fā)展，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)流通，為方便人民生活方面起到了積極的作用，市場(chǎng)建設(shè)與管理水平也在不斷地提高。
目前，我市市場(chǎng)設(shè)施設(shè)施租賃費(fèi)收費(fèi)政策是根據(jù)自治區(qū)物價(jià)局《市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)收費(fèi)管理暫行辦法》制定的。1、各級(jí)各類市場(chǎng)的門面、攤位凡具備有招標(biāo)條件的實(shí)行公開招標(biāo)辦法。具體按《中華人民共和國(guó)國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定辦理。2、不具備招標(biāo)條件的，按下列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；
二、存在問題
1、通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來我市社會(huì)舉辦的商品交易市場(chǎng)不斷加大投入，對(duì)市場(chǎng)硬件設(shè)施進(jìn)行改造提升，逐步建成與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)相適應(yīng)的購(gòu)物場(chǎng)所。由于桂價(jià)費(fèi)字規(guī)定的市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，市場(chǎng)業(yè)主無法執(zhí)行，因而采取與經(jīng)營(yíng)戶簽訂合同以合同約定的形式自主確定市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2、受利益驅(qū)動(dòng)，部分市場(chǎng)在短期類頻繁地較大幅度地提高市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)，增加了經(jīng)營(yíng)戶負(fù)擔(dān)，從而引發(fā)個(gè)別市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶罷市行為，給人民群眾生活帶來負(fù)面影響。近來，市政府自開展“城鄉(xiāng)清潔工程”工作以來，對(duì)馬路市場(chǎng)、占道經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象進(jìn)行了有效的整治，取締了無證經(jīng)營(yíng)的馬路市場(chǎng)，但就業(yè)壓力隨之而來。使得我市的市場(chǎng)攤位一度緊張，部分市場(chǎng)開辦者趁機(jī)在短期類頻繁地較大幅度地提高市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)。
3、部分市場(chǎng)違規(guī)收取各種形式的保證金、裝修費(fèi)和進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。
4、有的市場(chǎng)沒有按照國(guó)家規(guī)定設(shè)立收費(fèi)公示欄進(jìn)行收費(fèi)公示或收費(fèi)公示不規(guī)范。
三、建議
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，目前我市的市場(chǎng)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)是以市場(chǎng)化運(yùn)作為主，實(shí)行誰(shuí)投資、誰(shuí)收益、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)負(fù)責(zé)即“建設(shè)和運(yùn)營(yíng)分離，投資和經(jīng)營(yíng)分離”的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)新模式。近幾年來，國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范化管理，特別是當(dāng)前全區(qū)開展“城鄉(xiāng)清潔工程”，對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)提出了更高的要求。市為加快我市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上規(guī)模、上檔次，營(yíng)造良好的消費(fèi)環(huán)境和市容環(huán)境，提高市場(chǎng)服務(wù)水平，滿足城鄉(xiāng)居民生活需要沒，制定了加快農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的目標(biāo)和任務(wù)。這些都需要投入大量的資金對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行改造，我區(qū)2001年實(shí)施的《市場(chǎng)設(shè)施租賃費(fèi)收費(fèi)管理辦法》已不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)變化的實(shí)際情況，為鼓勵(lì)社會(huì)資金參與市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的健康發(fā)展，我局建議由各市、縣根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、群眾承受能力等實(shí)際情況制定收費(fèi)管理辦法。
第5篇 融資租賃營(yíng)改增的調(diào)研報(bào)告
為厘清融資租賃“營(yíng)改增”存在的主要問題，找出原因，并在充分征求融資租賃界和地方稅務(wù)執(zhí)行部門意見的基礎(chǔ)上，嘗試提出解決問題的建議，中國(guó)融資租賃三十人論壇組織了全國(guó)范圍內(nèi)的“營(yíng)改增”調(diào)研。
中國(guó)融資租賃三十人論壇聘請(qǐng)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任蔡昌，與論壇研究部共同組成調(diào)研課題組，在北京、上海、廣州三地分別召開了“營(yíng)改增”座談會(huì)，調(diào)研了約50家融資租賃企業(yè)與北京、上海、廣州、天津4個(gè)“營(yíng)改增”試點(diǎn)地區(qū)共5家稅務(wù)機(jī)關(guān)。為了更加全面深入地了解融資租賃公司面臨的問題，課題組還制作了調(diào)查問卷，廣泛地搜集融資租賃公司反映的問題和反饋的意見。
通過調(diào)研和實(shí)際案例測(cè)算，融資租賃業(yè)在“營(yíng)改增”中遇到了不少問題，“營(yíng)改增”執(zhí)行現(xiàn)偏差給企業(yè)和稅務(wù)部門均帶來了稅負(fù)增加、稅收減少的困惑。同時(shí)提出“兩率”并行方案，方案符合營(yíng)改增的政策方向，也具有現(xiàn)實(shí)可行性。
執(zhí)行情況與“營(yíng)改增”本意現(xiàn)偏差
作為國(guó)家推進(jìn)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式所采取的結(jié)構(gòu)性減稅的重大舉措，“營(yíng)改增”的本意是：有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅;有利于社會(huì)專業(yè)化分工，促進(jìn)三次產(chǎn)業(yè)融合;有利于降低企業(yè)稅收成本，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展能力;有利于優(yōu)化投資、消費(fèi)和出口結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。財(cái)稅[2023]110號(hào)文也明確“營(yíng)改增”的基本原則是“改革試點(diǎn)行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降，基本消除重復(fù)征稅”。
而從目前融資租賃“營(yíng)改增”的執(zhí)行情況來看，出現(xiàn)了許多與“營(yíng)改增”本意和基本原則相違背的現(xiàn)象，如融資租賃企業(yè)稅負(fù)明顯增加，售后回租業(yè)務(wù)重復(fù)征稅，進(jìn)口租賃業(yè)務(wù)重復(fù)征稅等。
課題組調(diào)研了北京、上海、廣州、天津4個(gè)試點(diǎn)地區(qū)共5家稅務(wù)主管部門，稅務(wù)主管部門的一致反映是，諸多融資租賃企業(yè)反映稅負(fù)增加，而稅務(wù)局從融資租賃企業(yè)實(shí)際收到的稅款減少，這無疑會(huì)給稅務(wù)主管部門帶來很大困惑。
融資租賃企業(yè)的困惑
首先是稅負(fù)增加，而實(shí)際繳納稅款減少。
營(yíng)業(yè)稅方面，財(cái)稅[2003]16號(hào)文規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(包括殘值)減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營(yíng)業(yè)額。以上所稱出租貨物的實(shí)際成本，包括由出租方承擔(dān)的貨物的購(gòu)入價(jià)、關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和貸款的利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)。適用稅率5%。增值稅方面，于2023年8月1日起施行的財(cái)稅[2023]37號(hào)文規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行、商務(wù)部、銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(包括殘值)扣除由出租方承擔(dān)的有形動(dòng)產(chǎn)的貸款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)的余額為銷售額。適用稅率17%。從銷售方或者提供方取得的增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票、鐵路運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)和稅收繳款憑證等可作為增值稅扣稅憑證進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。
對(duì)比兩種稅制下的政策，我們可以發(fā)現(xiàn)，營(yíng)業(yè)稅和增值稅下的稅基基本沒有改變，而稅率從5%提高到17%，提高了12個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)應(yīng)的城建稅及教育費(fèi)附加也會(huì)提高12個(gè)百分點(diǎn)，這就直接導(dǎo)致“營(yíng)改增”后，融資租賃企業(yè)稅負(fù)增加2倍多。
課題組調(diào)研的50家融資租賃企業(yè)一致反映：“營(yíng)改增”后，融資租賃企業(yè)稅負(fù)明顯增加。
9家金融租賃公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅6.87億元，若按增值稅模擬測(cè)算，繳稅金額約為19.95億元，增幅達(dá)190%。
我們對(duì)一份真實(shí)的融資租賃合同進(jìn)行測(cè)算，同一筆業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)稅下應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅和城建稅及教育費(fèi)附加總額為147971.70元，增值稅下應(yīng)繳增值稅和城建稅及教育費(fèi)附加總額為430003.22元?！盃I(yíng)改增”后，稅負(fù)增加幅度高達(dá)190.60%。
而實(shí)際繳納稅款減少，原因在于稅負(fù)跨期效應(yīng)。融資租賃企業(yè)普遍反映，“營(yíng)改增”后稅負(fù)明顯增加，但是實(shí)際繳納的稅款明顯減少。這其中最主要的原因是直租業(yè)務(wù)存在稅負(fù)跨期效應(yīng)。單個(gè)項(xiàng)目來看，項(xiàng)目前期進(jìn)項(xiàng)大于銷項(xiàng)，無需繳納增值稅，項(xiàng)目后期集中繳稅。
下面舉例進(jìn)行說明：
20_1年1月1日，a融資租賃公司與承租方簽訂一項(xiàng)租賃期限為5年的融資租賃合同，設(shè)備購(gòu)買價(jià)款為5000萬(wàn)元，租金總額為6000萬(wàn)元，分五期，每年年末各收取1200萬(wàn)元。
從上表可以看出，從單個(gè)項(xiàng)目考慮，20_1~20_4年，a公司每年都不用繳納增值稅，直到20_5年才需繳納170萬(wàn)元增值稅。如果企業(yè)有持續(xù)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，只要當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，則企業(yè)就可能一直不需要納稅。但企業(yè)的業(yè)務(wù)量一旦出現(xiàn)下滑，當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額減少，企業(yè)就會(huì)面臨集中繳稅。盡管進(jìn)項(xiàng)抵扣可以為企業(yè)帶來延期納稅的好處，但是增值稅納稅時(shí)間與收入及現(xiàn)金流的不匹配，會(huì)給企業(yè)埋下潛在隱患。尤其對(duì)于中小企業(yè)和業(yè)務(wù)量波動(dòng)較大的企業(yè)，稅務(wù)跨期效應(yīng)會(huì)在集中繳稅時(shí)，給企業(yè)現(xiàn)金流帶來巨大壓力，不利于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)與健康發(fā)展。
其次是售后回租“三流”難合一，出現(xiàn)重復(fù)征稅。
財(cái)稅[2023]37號(hào)文規(guī)定，納稅人憑稅收繳款憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。這一規(guī)定被業(yè)界稱為“三流合一”，如果不能達(dá)到“三流合一”則無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。
稅務(wù)主管在實(shí)際工作中也要求，合同流、票據(jù)流、資金流等必須保持一致，這樣便于稅務(wù)部門按照合同、票據(jù)實(shí)現(xiàn)控稅管理，嚴(yán)格檢查融資租賃業(yè)務(wù)的真實(shí)性。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第13號(hào)文規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。
根據(jù)該規(guī)定，售后回租業(yè)務(wù)中，承租人在向租賃公司“出售”有形動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不征收增值稅，所以承租人不能給融資租賃公司開具增值稅專用發(fā)票。因此融資租賃公司拿不到進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，卻需要開給承租人一張?jiān)鲋刀愪N項(xiàng)發(fā)票，出現(xiàn)票據(jù)流與資金流、合同流不一致的現(xiàn)象，無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。
其三是售后回租重復(fù)征稅。
融資租賃公司在計(jì)算售后回租業(yè)務(wù)銷項(xiàng)稅額時(shí)，如果“全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”中包含有形動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)款部分，將導(dǎo)致承租人在購(gòu)置有形動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)購(gòu)買價(jià)款部分繳納過一次17%的增值稅，在售后回租業(yè)務(wù)過程中，融資租賃公司對(duì)這一有形動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)款部分再繳納一次17%的增值稅，造成增值稅重復(fù)征收。
此外，若承租人違約，承租人已經(jīng)將進(jìn)項(xiàng)發(fā)票進(jìn)行了抵扣，又無法給融資租賃公司開出銷項(xiàng)發(fā)票。使得租賃公司拿不到進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，對(duì)資產(chǎn)收回再處置時(shí)，還得再開出一張銷項(xiàng)發(fā)票，增加了租賃公司的稅收負(fù)擔(dān)。
售后回租重復(fù)征稅違背了“營(yíng)改增”的本意“消除重復(fù)征稅”。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多租賃公司已經(jīng)停止所有或者部分售后回租業(yè)務(wù)。而售后回租是融資租賃的主要業(yè)務(wù)類型之一，這一業(yè)務(wù)開展受阻，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的打擊不言而喻。
其四是銀行利息等銷售額扣除項(xiàng)無法取得符合規(guī)定的有效憑證。
財(cái)稅[2023]37號(hào)文規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行、商務(wù)部、銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(包括殘值)扣除由出租方承擔(dān)的有形動(dòng)產(chǎn)的貸款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)的余額為銷售額。試點(diǎn)納稅人從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的有效憑證，包括發(fā)票、完稅憑證、簽收單據(jù)及國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
從這些規(guī)定可以看出，由出租方承擔(dān)的貸款利息可以在計(jì)算銷售額時(shí)扣除，但是一般的借款利息憑證都不在增值稅銷售額能夠抵扣的范圍之類，實(shí)際操作中無法計(jì)算扣除。融資租賃企業(yè)資金大多來源于銀行，銀行開具的票證是否屬于有效憑證、能否合法抵扣，成為困擾企業(yè)和基層稅務(wù)部門的重要問題。
上海、北京、廣州、天津各地稅務(wù)部門，對(duì)銀行票證能否作為抵扣憑證執(zhí)行情況不一。有些稅務(wù)部門明確，銀行票證不能作為扣稅憑證，這就導(dǎo)致融資租賃企業(yè)支付的罰款利息無法扣除，企業(yè)計(jì)稅銷售額過大，銷項(xiàng)稅額增大，稅負(fù)增加。有些稅務(wù)部門則默許銀行票證可以作為抵扣憑證，但若稅務(wù)主管部門之后對(duì)此做法不認(rèn)可，可能會(huì)向融資租賃企業(yè)追繳稅款，甚至罰款。
除了從銀行貸款外，融資租賃企業(yè)還可能從非銀行金融機(jī)構(gòu)以發(fā)行債券、租約轉(zhuǎn)讓等方式借款。這些不同的借款渠道，如果不能獲得符合政策要求的扣除憑證，就不能在計(jì)算銷售額時(shí)扣除，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
各地政策執(zhí)行的差異性，會(huì)導(dǎo)致相同經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下出現(xiàn)不同的稅收情況，這既有悖于政策統(tǒng)一原則，也不利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)之間的橫向公平。
其五是免稅或低稅率購(gòu)進(jìn)租賃物進(jìn)項(xiàng)抵扣不足和即征即退享受不到的優(yōu)惠。
“營(yíng)改增”后，融資租賃行業(yè)增值稅繳納實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣政策，如果購(gòu)進(jìn)的租賃物在購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)享受了免稅政策或者低稅政策，則會(huì)造成能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額減少，融資租賃企業(yè)實(shí)際要繳納的增值稅會(huì)增加。例如，直接用于科學(xué)研究、科學(xué)實(shí)驗(yàn)和教學(xué)的進(jìn)口儀器、設(shè)備可享受免稅優(yōu)惠，租賃公司均難以取得租賃物價(jià)款的進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證。再如飛機(jī)融資租賃業(yè)務(wù)中，航空公司進(jìn)口空載重量在25噸以上的客貨運(yùn)飛機(jī)可享受進(jìn)口增值稅4%優(yōu)惠稅率，融資租賃企業(yè)在出租這些飛機(jī)時(shí)，適用的17%的增值稅稅率，直接導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際繳納的增值稅稅負(fù)增加。
財(cái)稅[2023]111號(hào)文規(guī)定，經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。但在實(shí)際操作中，基本沒有企業(yè)能享受到這項(xiàng)優(yōu)惠，主要原因是3%即征即退的分母不明確。財(cái)稅[2023]86號(hào)文規(guī)定，“增值稅實(shí)際稅負(fù)是指，納稅人當(dāng)期實(shí)際繳納的增值稅稅額占納稅人當(dāng)期提供應(yīng)稅服務(wù)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的比例”。
而對(duì)于全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，各地區(qū)的稅務(wù)部門和融資租賃公司的理解不盡相同。目前主要有以下三種理解：一是息差(租息減去財(cái)務(wù)利息支出);二是租息;三是租金全額即本金加上利息。
通過實(shí)際案例測(cè)算，以不同的分母計(jì)算實(shí)際稅負(fù)，差別非常大：以息差作為分母，實(shí)際稅負(fù)約為5%;以租息作為分母，實(shí)際稅負(fù)約為2.5%;以租金全額作為分母，實(shí)際稅負(fù)約為0.5%。
也就是說，只有以息差作為分母時(shí)，租賃公司才能達(dá)到即征即退的水平。
受到調(diào)研的企業(yè)和稅務(wù)局普遍反映，財(cái)稅[2023]86號(hào)文出臺(tái)以后，稅務(wù)主管部門多數(shù)以租金全額作為即征即退的分母，無法給融資租賃企業(yè)退稅。
此外，財(cái)稅[2023]111號(hào)文中明確3%即征即退是試點(diǎn)期間優(yōu)惠政策。按照國(guó)家規(guī)劃，最快有望在“十二五”(2023年~2023年)期間完成“營(yíng)改增”。待“營(yíng)改增”全面完成后，過渡期優(yōu)惠政策能否延續(xù)還不得而知。而目前，多數(shù)試點(diǎn)地區(qū)租賃公司因進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，在全面“營(yíng)改增”之前可能都不會(huì)實(shí)際繳納增值稅，待試點(diǎn)期間結(jié)束，若即征即退政策不會(huì)延續(xù)，那么企業(yè)試點(diǎn)期間增加的稅負(fù)就得不到補(bǔ)償。
其六是令企業(yè)不得不改變?cè)O(shè)備業(yè)務(wù)模式。
如機(jī)動(dòng)車直租業(yè)務(wù)無法開展，營(yíng)業(yè)稅下，融資租賃企業(yè)可通過直租模式，開展機(jī)動(dòng)車(包括汽車、吊車)、塔基吊裝等設(shè)備的融資租賃業(yè)務(wù)?！盃I(yíng)改增”后，由于國(guó)內(nèi)對(duì)機(jī)動(dòng)車等實(shí)行特許經(jīng)營(yíng)，有特許經(jīng)營(yíng)資質(zhì)才能開具機(jī)動(dòng)車等的增值稅專用發(fā)票。融資租賃公司沒有特許經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，若開展此類資產(chǎn)的直租業(yè)務(wù)，拿到供應(yīng)商開出的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，卻不能給承租人開具增值稅銷項(xiàng)發(fā)票。承租人拿不到發(fā)票，就不能到車管所登記上牌，到安全部門備案。發(fā)票無法向承租人傳遞，直接導(dǎo)致所有機(jī)動(dòng)車的直租業(yè)務(wù)全部停止。
此種情況下，融資租賃公司只能轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)模式，采用售后回租的方式，讓供應(yīng)商把增值稅發(fā)票先開給承租人，承租人拿到發(fā)票，就能到車管所登記上牌。
這一方式雖然解決了發(fā)票傳遞和登記上牌的問題，但是會(huì)出現(xiàn)上述的售后回租“三流”不合一、重復(fù)征稅的問題。同時(shí)由于現(xiàn)行動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺失，也會(huì)給融資租賃企業(yè)帶來很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
此外，還有發(fā)票限額限量影響業(yè)務(wù)開展、存量資產(chǎn)購(gòu)買價(jià)款的扣除、進(jìn)口租賃重復(fù)征稅、出口租賃出口環(huán)節(jié)免稅難落地和資產(chǎn)賣斷業(yè)務(wù)重復(fù)征稅等問題。
根據(jù)《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》(國(guó)稅發(fā)[2023]156號(hào))第五條的規(guī)定，專用發(fā)票實(shí)行最高開票限額管理;最高開票限額由一般納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)依法審批。最高開票限額為十萬(wàn)元及以下的，由區(qū)縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批;最高開票限額為一百萬(wàn)元的，由地市級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批;最高開票限額為一千萬(wàn)元及以上的，由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。
根據(jù)這一規(guī)定，企業(yè)要領(lǐng)用大額專用發(fā)票，需經(jīng)過嚴(yán)格的稅務(wù)審批程序。且稅務(wù)管理部門為了控制發(fā)票管理的風(fēng)險(xiǎn)，一般也不愿意讓融資租賃公司開具大額發(fā)票。
而融資租賃業(yè)務(wù)一般單筆金額較大，達(dá)到幾千萬(wàn)甚至幾個(gè)億，這樣一筆業(yè)務(wù)可能需要開十幾張甚至幾十張小額增值稅專用發(fā)票，給發(fā)票認(rèn)證和管理工作帶來不少麻煩。
再加之企業(yè)每月能夠領(lǐng)取的發(fā)票數(shù)量有限，很容易造成企業(yè)當(dāng)月增值稅發(fā)票用完之后無法及時(shí)領(lǐng)購(gòu)新票的現(xiàn)象，造成部分業(yè)務(wù)無法及時(shí)開票，影響業(yè)務(wù)開展。
關(guān)于設(shè)備購(gòu)買價(jià)款，“營(yíng)改增”改革相關(guān)文件的規(guī)定有所不同。財(cái)稅[2023]111號(hào)文件允許設(shè)備價(jià)款是可以扣除，財(cái)稅[2023]37號(hào)文件規(guī)定扣除額不再包括設(shè)備價(jià)款。也就是說，若沒有拿到增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，既不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，也不能在銷售額中對(duì)設(shè)備購(gòu)買價(jià)款部分予以扣除。這一政策變化對(duì)以后開展的融資租賃業(yè)務(wù)可能影響不大，但是對(duì)已有存量資產(chǎn)開展融資租賃業(yè)務(wù)會(huì)有很大影響。因?yàn)榇媪吭O(shè)備購(gòu)進(jìn)時(shí)若沒有取得增值稅專用發(fā)票，不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，也不能在銷售額中扣除，會(huì)使稅收大幅增加。
設(shè)備進(jìn)口環(huán)節(jié)會(huì)繳納一次增值稅，將進(jìn)口設(shè)備出租給承租人時(shí)，還需要繳納一次增值稅。這就是對(duì)同一業(yè)務(wù)征收兩道增值稅，存在重復(fù)征稅。
根據(jù)財(cái)稅[2023]131號(hào)文件的規(guī)定，承租人為境外承租人，資產(chǎn)在境外使用的出口租賃業(yè)務(wù)，能夠享受增值稅免稅。但從實(shí)際操作來看，出口免稅審批依然沒有落地，主要原因在于資產(chǎn)在境外使用沒有合理的依據(jù)來判定。
營(yíng)業(yè)稅下開展資產(chǎn)買斷業(yè)務(wù)，只需銀行對(duì)租金的收益權(quán)繳納營(yíng)業(yè)稅，租賃公司不承擔(dān)費(fèi)用。
“營(yíng)改增”之后，有些稅務(wù)局要求，融資租賃企業(yè)需要對(duì)租金全額繼續(xù)繳納增值稅，同時(shí)銀行要對(duì)買進(jìn)來的租金繳納營(yíng)業(yè)稅的，這就存在增值稅和營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)納稅問題。
此外，有些稅務(wù)局認(rèn)為，資產(chǎn)賣斷后，資產(chǎn)所有權(quán)已不歸出租人，出租人不能再繼續(xù)給承租人開具增值稅發(fā)票。這就使得承租人無法拿到增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。
建議“兩率”并行
為有效解決融資租賃業(yè)在“營(yíng)改增”中遇到的問題，課題組在吸收各調(diào)研企業(yè)和稅務(wù)主管部門建議的基礎(chǔ)上，提出了“兩率”的解決方案。
“兩率”即將融資租賃業(yè)務(wù)區(qū)分購(gòu)買和租賃兩個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)行兩個(gè)稅率：有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款部分適用稅率17%，符合國(guó)家政策的部分租賃物或承租人適用特殊稅率時(shí)，也同時(shí)適用租賃公司;租息等融資租賃收入部分適用稅率6%。
此外，建議對(duì)有形動(dòng)產(chǎn)售后回租服務(wù)實(shí)行差別征稅，有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款部分按零稅率或免稅計(jì)征，租息部分按6%稅率計(jì)征。
“兩率”并行既符合“營(yíng)改增”的基本原則，也符合融資租賃的本質(zhì)特征，同時(shí)還能很好地化解“營(yíng)改增”試點(diǎn)階段暴露的問題。融資租賃的本質(zhì)特征，是以融物的形式實(shí)現(xiàn)融資。在融資租賃業(yè)務(wù)的租賃環(huán)節(jié)，出租人銷售的只是租賃服務(wù)，取得的收入只包含租息部分。因此，應(yīng)區(qū)分出租賃公司租息，按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用的稅率征收增值稅。
“兩率”并行能夠保證在租賃公司與承租企業(yè)之間，圍繞著有形動(dòng)產(chǎn)，形成環(huán)環(huán)相扣的完整的增值稅抵扣鏈條，保證融資租賃業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的暢通。也可很好地解決融資租賃業(yè)營(yíng)改增后稅負(fù)大幅增加的問題。稅負(fù)增加，主要是增加在租賃公司的租息部分，稅率由營(yíng)業(yè)稅的5%提高到17%。如果對(duì)租賃公司的租息部分按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的6%稅率征稅，考慮到抵扣因素，租賃公司稅負(fù)沒有增加，可能還會(huì)有所降低。同時(shí)解決售后回租重復(fù)征稅問題，實(shí)現(xiàn)“三流合一”。按照國(guó)稅公告[2023]13號(hào)文，售后回租中，承租人出售資產(chǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅和增值稅，但如果用不開發(fā)票的辦法處理，在合法合規(guī)上存在著明顯瑕疵，是不健康的，也很難持續(xù)。在售后回租業(yè)務(wù)中區(qū)分出銷售環(huán)節(jié)，對(duì)有形動(dòng)產(chǎn)開具增值稅普通發(fā)票，有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款部分，按零稅率或免稅計(jì)征;租息部分，按6%稅率計(jì)征。亦可以使“3%即征即退政策”問題迎刃而解。3%即征即退政策由于計(jì)稅分母過高，導(dǎo)致政策形同虛設(shè)，租賃公司無法享受。按“兩率”的方式征稅，租賃公司稅負(fù)偏高的問題就可以得到徹底解決，即征即退政策也就不需要了。再者，有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款部分適用稅率17%，但符合國(guó)家政策的部分租賃物或承租人適用特殊稅率時(shí)也同時(shí)適用租賃公司，這一規(guī)定可以在承租人直接購(gòu)進(jìn)/進(jìn)口適用免稅或低稅率的租賃物時(shí)，避免有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款部分抵扣在融資租賃環(huán)節(jié)不匹配或斷裂。
“兩率”并行具備可行性，營(yíng)業(yè)稅下的稅基是租金當(dāng)中的租息收入減掉資金成本，也就是說其實(shí)營(yíng)業(yè)稅下融資租賃業(yè)務(wù)的本金和租息部分本來就要進(jìn)行分拆，核算是非常清晰的，而并不是因?yàn)椤畠陕省恼邔?dǎo)致本金和利息收入的分拆。融資租賃業(yè)務(wù)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用相同的稅率6%，一方面沒有否定原有“營(yíng)改增”政策對(duì)融資租賃業(yè)本質(zhì)的界定，另一方面也沒有創(chuàng)造出新的稅率，而是適用了已有稅率。
