城建科調研報告

第1篇 城建科學發(fā)展觀調研報告

城建科學發(fā)展觀調研報告

加快舊區(qū)改造 推進新城建設

區(qū)政協(xié)

近年來，__城市化建設取得了巨大成就，特別是城區(qū)新建區(qū)和以路網工程為龍頭的水、電、氣、熱、路、訊等基礎設施建設進展迅速，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。按照市第九次黨代會張高麗書記提出的“穩(wěn)步開展‘城中村’改造”和區(qū)委三屆二次全體(擴大)會議提出的“集中建設__新城”的目標要求，新城建設面臨著舊區(qū)改造這一不可回避的重大課題。對此，我就城區(qū)舊區(qū)現(xiàn)狀進行了初步調查了解，并針對實際情況和存在問題進行了認真的研究分析，同時，結合外地的一些經驗做法，就如何推進舊區(qū)改造提出幾點建議，僅供領導決策時參考。

一、舊區(qū)改造對于加快新城建設具有十分重要的意義

1、舊區(qū)改造是新城建設協(xié)調發(fā)展的必然要求。當前，我國正進入城市化快速增長期，如何推進舊區(qū)改造和現(xiàn)代化建設,不僅是當今城市化發(fā)展面臨的重大課題,也是引起廣泛關注的社會問題，更是涉及群眾切身利益的敏感問題。目前，國內許多城市為改善城市面貌，完善城市功能，提升城市形象，積極探索各種有效途徑，以驚人的速度推進舊區(qū)改造，使一些原本破爛不堪的舊城區(qū)重新煥發(fā)出了勃勃生機。__新城建設也面臨著相同的問題，新建區(qū)發(fā)展得越快、功能設施越齊全、城市形象越現(xiàn)代，那么舊區(qū)改造就越迫切。否則，整個新城建設就失去了科學發(fā)展、和諧發(fā)展、率先發(fā)展的基礎，城市化發(fā)展就顯得越來越不協(xié)調、不平衡、不和諧。

2、舊區(qū)改造是改善城市人居環(huán)境的迫切需要。從__城區(qū)新建區(qū)情況看，基礎和公共配套設施比較完善，居民的生活居住環(huán)境也比較舒適優(yōu)美。然而城區(qū)中的舊區(qū)(特別是城中村)，絕大部分是平房，人均居住面積小，占用土地面積大，基礎配套設施差，公共服務設施少，人口稠密，臟、亂、差和社會治安復雜等頑癥，在現(xiàn)有條件下無法從根本上解決。只有對舊區(qū)(城中村)進行綜合改造，才能從根本上改善群眾的居住環(huán)境，提高生活質量和生活品位。否則將直接影響__新城建設的整體進程。

3、舊區(qū)改造是提高新城整體競爭力的必然選擇。城市競爭力主要取決于這個城市對資源要素流動過程中（人力、資金、物質、信息等）的吸引能力?？v觀競爭優(yōu)勢明顯的城市，在大力推進城市建設，努力提高城市管理水平，提高信息化程度過程中，無不在加快新區(qū)建設的同時，對舊區(qū)進行了卓有成效的改造，拓展了城市發(fā)展空間，提高了城市整體競爭力。__要實施以城市化為主導率先發(fā)戰(zhàn)略，建設京津之間最具實力和競爭力地區(qū)，就必須充分挖掘舊區(qū)的資源要素并將其發(fā)揮極致，從而使新區(qū)與舊區(qū)相互支撐，渾然一體。因此，只有大力推進舊區(qū)改造，才能有效提高城市的整體競爭力。

4、舊區(qū)改造已經成為新城建設面臨的重大課題。在國家日益強化的土地宏觀調控政策下，利用規(guī)劃調整，外延式擴大城市建設區(qū)域的難度越來越大；而城市舊區(qū)(城中村)為城市建設提供了內涵式發(fā)展空間。因此，大力推進舊區(qū)改造步伐，不僅可以改善城市整體形象，解決現(xiàn)存問題，加快新城建設速度，而且也是新形勢下加快__新城建設別無選擇的途徑。雖然舊區(qū)改造情況復雜、任務艱巨、難度巨大，但有效破解舊區(qū)改造難題，對加快__新城建設將起到巨大的支撐作用。

二、__舊城區(qū)現(xiàn)狀分析

1、總體情況：__舊城區(qū)主要包括楊村街道的17個村街(一街、二街、三街、四街、五街、六街、七街、八街、九街、十街、上朱莊、北鄭莊、小東莊、樓前、上下園、大王莊、小王莊)和規(guī)劃住宅區(qū)內的平房區(qū)(大橋東道、教育局后、中醫(yī)院西)。17個村街的村莊占地5349畝，屬集體建設用地；規(guī)劃住宅區(qū)內平房區(qū)277畝，屬國有建設用地。舊區(qū)占地共計8.4平方公里，涉及農業(yè)人口22274人。

2、現(xiàn)狀分析：__城區(qū)中的17個村街及公產平房(舊區(qū))大部分分布在老城區(qū)，在城市化發(fā)展進程中，已經成為城市的一部分。大部分舊區(qū)居民渴望改善現(xiàn)有居住條件和環(huán)境，變?yōu)檎嬲饬x上的市民。但由于土地權屬、戶籍、行政管理體制仍然保留著農村模式，形成的“城中村”是城市中的一塊“夾縫地”，使現(xiàn)有的村街滯后于時代發(fā)展的步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外。

主要表現(xiàn)在：一是農民、市民和流動人口混居，治安環(huán)境差；二是房屋密度高，違法、違章建筑集中；三是基礎設施不完善，各種管線雜亂無章，排水、排污不暢，街巷狹窄，衛(wèi)生環(huán)境差；四是土地利用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉讓、倒買情況較多，難于管理。這些問題不僅影響城市形象，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展，已經成為困擾城市發(fā)展的“痼疾”。應該看到，城市舊區(qū)的存在固然是城市發(fā)展的一塊短板，但從另一個角度分析，它正是城市發(fā)展的寶貴資源，是整個城市發(fā)展的優(yōu)勢條件和潛力所在。只要我們找準切入點，大力實施舊區(qū)改造，那么__新城建設將會有更廣闊的發(fā)展空間。

三、舊 區(qū)改造的幾點建議

舊區(qū)改造是一項情況復雜、涉及面廣、耗資巨大、群眾工作任務艱巨的系統(tǒng)工程，必須堅持“政府主導、群眾自愿、量力而行、市場運作”的原則，本著“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、先易后難、綜合改造”的思路進行，重點把握好以下幾個關鍵點：

1、必須有完善的舊區(qū)改造規(guī)劃和系統(tǒng)的實施計劃。要結合__新城建設階段性目標，提前編制科學的舊區(qū)改造規(guī)劃，并根據舊區(qū)的實際情況和難易程度制訂具體的實施計劃。明確舊區(qū)改造的先后順序、實施步驟和方法，使舊區(qū)改造更好地按照新城建設規(guī)劃和功能布局要求扎實推進。

2、必須建立強有力的組織領導體系和明確的政策體系。區(qū)政府應成立舊區(qū)改造的專門機構，主要領導親自掛帥，深入研究舊區(qū)改造的規(guī)劃、實施方案及不同改造模式的相關政策、辦法等，確定舊區(qū)改造的大政方針，加強組織領導。各相關部門應加強協(xié)調配合，各村街黨政組織充分履行職責，發(fā)揮作用，形成強大合力，共同推進舊區(qū)改造工程。

3、必須選擇切合實際的改造模式。舊區(qū)改造涉及面廣，情況復雜各異，很難找到一種適合所有舊區(qū)改造需求的模式。因此，要根據舊區(qū)房屋性質、人員身份、土地性質、經濟組織狀況等情況，提出不同的改造模式，供群眾選擇。針對舊區(qū)現(xiàn)狀情況及在城區(qū)規(guī)劃中的功能定位，本著先易后難、循序漸進的原則，在尊重群眾意愿的基礎上，最終選擇適宜的改造模式。

4、必須確定適宜的改造主體。在確定改造模式的基礎上，選擇適宜的改造主體。一般來說，政府、企業(yè)、業(yè)主都可以作為改造主體。具體到特定區(qū)塊，可根據改造模式，選擇不同的改造主體。涉及公共和基礎設施等建設項目，由政府作為主體比較合適；涉及純粹的經營性項目，由開發(fā)商作為主體比較合適；涉及還遷改造項目，如果業(yè)主具有足夠的開發(fā)實力和資質，由業(yè)主作為主體組織改造也是理想選擇。當然，多數改造項目并非涉及單一內容，誰作為改造主體應根據改造項目的主要內容和實際情況由政府確定。

5、必須堅持政府主導。對已經確定改造的舊區(qū)，政府不宜直接介入，否則除了巨大的建設投入之外，還將承受巨大的補償壓力，并容易引起業(yè)主的抵觸。政府可通過規(guī)劃、相關政策，吸引、鼓勵社會力量參與舊區(qū)改造。政府應重點把握五個環(huán)節(jié)：一是審批改造方案；二是審批建設規(guī)劃；三是審核拆遷補償安置辦法；四是根據群眾同意率，批準改造工程啟動；五是批準土地征用及出讓。在實施建設階段，要通過市場化運作，由改造主體負責征求意見、房屋評估、簽訂拆遷補償安置協(xié)議和購房合同、組織拆遷、開發(fā)建設和還遷安置等實際工作。

針對舊區(qū)改造模式的選擇問題，應根據城區(qū)總體建設規(guī)劃要求和各個舊區(qū)實際，在百分之百征求群眾意見的基礎上，可選擇以下三種模式：

1、撤村建居。主要適用于城區(qū)規(guī)劃范圍內的周邊村和城中村。撤村建居模式已有成功經驗，可按東蒲洼撤村建居模式由政府統(tǒng)一運作實施。此種模式是政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一拆遷安置。

2、捆綁開發(fā)。主要適用于非農業(yè)和農非混居的國有土地區(qū)塊。在符合城區(qū)總體規(guī)劃的前提下，本著“群眾得實惠，開發(fā)商得利益，政府得形象”思路，將改造區(qū)塊整體出讓給開發(fā)商進行綜合開發(fā)建設，由開發(fā)商負責被拆遷戶的安置。這種模式是由開發(fā)商按照政府的規(guī)劃和相關政策，負責拆遷、建設和安置，政府不直接參與建設，不用資金投入，只承擔監(jiān)督職能，以此改善群眾的居住環(huán)境，提升城市的形象。

3、自建公助。適用于城中村的集體所有土地區(qū)塊。本著“土地統(tǒng)征、資金自籌、政府支持、自主建設”的原則進行。舊區(qū)土地政府一次性征用，減免相關收費，收益用于補助被拆遷戶。以村街作為建設主體，在舊區(qū)內或另處劃撥還遷建設用地，自行或委托開發(fā)商組織舊房拆遷、建設和安置。這種模式是以村街為工作主體，減輕了政府的建設資金壓力和拆遷阻力，有利于調動被拆遷人積極性，和諧推進舊區(qū)改造。

四、舊區(qū)改造中應處理好幾個關系

1、處理好遠期規(guī)劃與近期建設的關系。舊城改造是改善人居環(huán)境、實現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機與活力的重要手段?？茖W合理的城市規(guī)劃，是確定城市發(fā)展方向和發(fā)展目標，高效利用城市各種資源，促進城市合理布局和有序建設的戰(zhàn)略性、先導性和基礎性工作。作為城市建設的重要組成部分，舊區(qū)改造也一定要重視規(guī)劃。要與城市化水平相適應，從宏觀和微觀兩個方面對舊區(qū)改造進行規(guī)劃控制，同時要與總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃相銜接，避免因規(guī)劃控制不力而造成近期實施的舊區(qū)改造出現(xiàn)混亂，誘發(fā)新的矛盾。充分兼顧經濟功能和其他社會服務功能的協(xié)調，避免低水平重復建設。

2、處理好重點突破與分步實施的關系。城區(qū)內各舊區(qū)現(xiàn)狀規(guī)模、管理體制、經濟條件、人員身份都有很大差別。因此舊區(qū)改造，不能不顧主客觀條件，以一個模式整體推進，而只能是抓住重點，分步實施。先選擇那些條件成熟、矛盾較少、規(guī)劃較好的舊區(qū)，借助人民群眾、各單位、各部門及社會力量實施改造，實現(xiàn)既可快見成效、又能起到示范和帶動的效果。然后，再根據實際情況逐步推進，從而達到集腋成裘、由小變大、片片相聯(lián)的舊區(qū)改造整體目標。

3、處理好舊區(qū)改造與社會穩(wěn)定的關系。舊區(qū)改造不可避免地要涉及城市的發(fā)展方向和居民的切身利益。要把和諧理念貫穿于舊區(qū)改造始終。在舊區(qū)改造過程中，要克服盲目性和片面性，要充分考慮群眾的利益，避免簡單粗暴的做法，遵照城市內在的發(fā)展規(guī)律，在可持續(xù)發(fā)展的基礎上，探求城市舊區(qū)的更新與發(fā)展。拆遷補償安置是舊區(qū)改造中最為突出的問題，要從構建和諧社會的高度，重視群眾利益的保護。不論是產權置換還是貨幣補償，不論是就地還遷還是異地安置，都應當尊重群眾意愿，考慮群眾的利益，確實通過舊區(qū)改造，使群眾實現(xiàn)“安居、樂業(yè)、有保障”，創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的新社區(qū)。

4、正確處理舊區(qū)改造與利益相關方的關系。一是政府與改造主體的關系。政府在確保達到城市發(fā)展要求的前提下，要兼顧改造主體的利益，確定適當的開發(fā)強度，讓開發(fā)商有利可圖，促進改造項目順利進行。二是政府與業(yè)主的關系。該關系主要涉及房地產權確認、拆遷補償安置及保護小業(yè)主利益等問題。通過完善改造政策、措施，以政策法律手段保證業(yè)主的合法權益，和諧推進舊區(qū)改造。三是改造主體與業(yè)主的關系。該關系主要涉及對群眾的拆遷補償安置問題，政府要重點把握改造主體以何種方式、標準對業(yè)主進行補償安置。既要考慮業(yè)主的眼前利益，也要考慮他們的長遠生計，在還遷安置中想方設法滿足業(yè)主要求。同時，又要考慮改造主體的承受能力，從而使舊區(qū)改造能夠推進。

總之，舊區(qū)改造并非一朝一夕可實現(xiàn)、一蹴而就可完成的宏大工程；上述幾點不成熟的建議也并非是解決其復雜問題的靈丹妙藥。要扎實推進舊區(qū)改造并取得成功，必須需要全區(qū)上上下下的共同努力，必須集全區(qū)人民的共同智慧，必須學習借鑒先進地區(qū)的成功經驗，必須緊密結合__的實際情況，通過艱苦細致的工作，鍥而不舍，常抓不懈，一個充滿生機與活力的__新城必將在不久的將來展現(xiàn)在世人面前。