第1篇 關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告
近年來房地產(chǎn)崛起,越來越多的人熱衷于從事地產(chǎn)行業(yè)。下面是小編為大家搜集整理出來的有關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告范文,歡迎閱讀!
近期,由市統(tǒng)計(jì)局牽頭,就準(zhǔn)旗房地產(chǎn)開發(fā)情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。此次調(diào)研活動(dòng)共走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)公司,實(shí)地考查了都市雅園經(jīng)濟(jì)適用房、錦麗苑、名盛園商住小區(qū)、桃園盛景商住小區(qū)等小區(qū)的建設(shè)情況,走訪了部分小區(qū)住戶,聽取了各房地產(chǎn)開發(fā)公司的情況介紹。通過調(diào)研,了解了全旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題。
近年來,準(zhǔn)旗在工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的帶動(dòng)下,經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展,城鄉(xiāng)居民收入逐年增加,生活水平不斷提高,固定資產(chǎn)投資快速增長,前三季度累計(jì)完成401億元。為遏制房價(jià)過快上漲,抑制投資、投機(jī)性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,國家和地方先后出臺(tái)了一系列政策,從限貸、限購、限外、限價(jià),到提高存款準(zhǔn)備金率、加息、擴(kuò)大保障性住房供給等各個(gè)方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在此背景下,前三季度準(zhǔn)旗房地產(chǎn)市場運(yùn)行穩(wěn)中有升,一方面,房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持高位運(yùn)行,新開工面積多于去年,施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大;另一方面,市場銷售穩(wěn)中趨緩,價(jià)格漲幅有所回落,市場觀望氛圍漸顯。總體而言,全旗房地產(chǎn)市場運(yùn)行正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。
一、20_____年前三季度房地產(chǎn)運(yùn)行情況:
1、開發(fā)投資繼續(xù)高位運(yùn)行,住宅投資增速加快
三季度,全旗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)45家(其中資質(zhì)企業(yè)24家),啟動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目65個(gè),計(jì)劃總投資達(dá)100.96億元,累計(jì)完成投資46.55億元,同比增長548.6%,比前四年累計(jì)完成額高出0.55億元,達(dá)到有史以來最高。其中:住宅投資31.7億元,同比增長521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達(dá)68%,處于主體地位。
2、資金來源逐漸趨緊,自籌資金和其他資金成為主渠道
前三季度,全旗共開發(fā)65個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資100.96億元,到位資金39.55億元,資金到位率為39.2%,缺口資金約7億元。
據(jù)調(diào)查,8成房地產(chǎn)商資金缺口大,來源趨緊,主要受信貸收緊等因素的影響,國內(nèi)貸款在資金來源中所占比重下降,自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度,在所有資金來源中:國內(nèi)貸款1.28億元,同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元,分別增長3512%和156.5%,所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建設(shè)進(jìn)度加快
準(zhǔn)旗保障房建設(shè)有序推進(jìn),至9月底,全旗已開工建設(shè)各類保障房5024套,其中新開工3486套,開工率為100%;施工面積為128.45萬平方米,其中:廉租房4.87萬平方米、公共租賃住房1萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用房2.4萬平方米、各類棚戶改造120.18萬平方米;累計(jì)完成投資6.07億元,其中:廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經(jīng)濟(jì)適用房0.34億元,各類棚戶改造5.4億元,住房保障工作進(jìn)度居全市前列。
4、商品房供銷出現(xiàn)明顯差距,成交數(shù)量下滑
從供應(yīng)方面看:前三季度,全旗商品房屋施工面積364.1萬平方米,在建規(guī)模同比增加248.6萬平方米,增長215.2%,增速比上年同期提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品房新開工面積330.37萬平方米,增長297.9%。由于大量房地產(chǎn)商加入保障房開發(fā)建設(shè)中,使得房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張,未來房源供給充足。
從需求方面看:1-9月,全旗商品房竣工面積70.58萬平方米,同比增長70%,7、8、9月銷售面積分別為18.94萬平方米、28.86萬平方米、29.36萬平方米,同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套,同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元,同比下降55.9%,住宅平均售價(jià)略有下降。9月本是商品房銷售的傳統(tǒng)旺季,但由于受限購環(huán)境和調(diào)控政策影響,明顯呈現(xiàn)出金九成色不足,銀十開盤不暢,所簽售合同不到20%,銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發(fā)量較多,而且購買群體多為本地儲(chǔ)戶,加之宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步趨緊,房貸收緊,限購擴(kuò)大,貸款利率上調(diào),投機(jī)性購房獲利必然減少,大部分消費(fèi)者購買意愿下降,加之政府搬遷尚未明確,使大部分購房者持觀望態(tài)度。另據(jù)歷年來統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:1990-2023年全旗城鎮(zhèn)累計(jì)開發(fā)商品住宅面積為723.81萬平方米,全旗2023年城鎮(zhèn)常住戶數(shù)以7.27萬戶估算,這樣平均每戶理論住房面積達(dá)到99.56平方米,不難看出到今年年底房地產(chǎn)市場已基本飽和。
二、準(zhǔn)旗未來房地產(chǎn)市場走勢情況
總的來看,政策調(diào)控的累積效應(yīng)對房價(jià)上漲的遏制作用已逐漸顯現(xiàn),未來房地產(chǎn)市場隨著宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素的增多及調(diào)控力度的增大,短期內(nèi)房貸政策收緊的態(tài)勢將不可能放松,加息和提高存款準(zhǔn)備金率的貨幣政策仍將延續(xù)。在調(diào)查中,六成房地產(chǎn)商認(rèn)為照目前速度和開發(fā)量,我旗房地產(chǎn)市場將很快飽和,形成供大于求的局面,市場銷售將迎來一個(gè)拐點(diǎn),房價(jià)上漲空間不大,而企業(yè)為了回籠資金,降價(jià)打折出售是唯一的明智選擇。因此,為了縮小供需矛盾,政府應(yīng)適度控制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模,讓投資需求回歸理性化,從而使房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。
三、需要關(guān)注的幾個(gè)問題
1、各大房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口壓力大
準(zhǔn)旗幾家較大的房地產(chǎn)商資金來源主要靠自籌,融資壓力很大?;I資壓力問題在承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)中也普遍存在,今年全旗各類保障房建設(shè)任務(wù)為4434套,總量比去年增長23%,在規(guī)模擴(kuò)大的情況下資金到位率卻有所下降,存在較大缺口。因此,我旗應(yīng)在積極爭取中央財(cái)政補(bǔ)貼的同時(shí),從各方面多渠道籌集資金,彌補(bǔ)保障性住房資金存在的缺口,加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),加大保障性住房供給,改善住房供給結(jié)構(gòu)。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目審批手續(xù)復(fù)雜,審批流程長,在一定程度上影響了項(xiàng)目開工進(jìn)度。
3、部分保障房建設(shè)項(xiàng)目供電,供水、供暖、室外管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢。
4、保障房開發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大,不能整體拆遷,使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率變小,部分項(xiàng)目難以大規(guī)模開工建設(shè)。
第2篇 我市房地產(chǎn)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告
一、前言
20__年春節(jié)后,金融危機(jī)寒意正濃,××房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松貨幣政策的重要宏觀背景下率先走出低谷,各級政府出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策起到了積極的作用。至20__年末,有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策仍在不斷推出,火熱的房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)微妙變化。
盤點(diǎn)20__年,可以用三個(gè)關(guān)鍵詞來描繪××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展圖譜:調(diào)整、回暖、火爆。與此同時(shí),房價(jià)漲幅過快的問題也隨之顯現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工量仍顯不足,市場供給整體偏緊,房地產(chǎn)金融貸款集中度偏高等問題應(yīng)引起關(guān)注。
二、20__年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸
(一)年初:貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市。20__年末××市政府相關(guān)部門根據(jù)中央精神,及時(shí)出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》。其核心內(nèi)容主要為:下調(diào)購買普通住房契稅稅率、暫免個(gè)人買賣印花稅和營業(yè)稅、免征個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低購房首付比例和個(gè)貸利率。20__年1月3日,四大國有銀行宣布,只要20__年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)房貸客戶,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)業(yè)銀行出臺(tái)房貸細(xì)則后,工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折優(yōu)惠利率的實(shí)施細(xì)則,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái),為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。
(二)年中:加大土地供給,整頓市場秩序。進(jìn)入第二季度,樓市迅速回暖,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手,開始了繼20__年之后的新一輪購地高潮。××市政府采取了加大土地供應(yīng),平衡土地供求的措施, 6月1日,市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國土、房管、人防六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)的措施》(揚(yáng)政房〔20__〕58號)。新措施具體內(nèi)容包括:一是全面梳理分析市區(qū)未開工土地情況;二是充分用好土地政策,切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān);三是調(diào)整建設(shè)規(guī)費(fèi)和人防費(fèi)的收取時(shí)間;四是建立審批會(huì)商機(jī)制,提高辦事效率;五是鼓勵(lì)地下空間的開發(fā)利用和節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用;六是及時(shí)向企業(yè)通報(bào)市場運(yùn)行情況。5月11日、13日,國土資源部分別發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》(國土資發(fā)〔20__〕56號)、《國土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》,要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā),認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性,重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造,以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作,確保保障性安居工程的順利落地;加快編制和修編當(dāng)年及20__-20__年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土網(wǎng)地供應(yīng)結(jié)構(gòu),擴(kuò)大民生用地的比例,確保保障性住房用地的需求。5月27日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確,保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自20__年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào),已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平,從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。5月21日,國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》,對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。6月10日,國土資源部強(qiáng)調(diào),“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑,違反土地管理法律,違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律,違反相關(guān)政策,各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。
(三)年末:防范泡沫擴(kuò)大,遏制房價(jià)過快上漲。11月10日,國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄(20__年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(20__年本增補(bǔ)本)》,規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃,中等城市不超過14公頃,大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置,縮短開發(fā)商占地周期。12月9日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施,將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔20__〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施,只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。12月14日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,明確提出:“加強(qiáng)市場監(jiān)管,穩(wěn)定市場預(yù)期,遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”,同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,會(huì)議要求,堅(jiān)持增加有效供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則,繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段,加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性 的同時(shí),加快保障性住房建設(shè),加強(qiáng)市場監(jiān)管,穩(wěn)定市場預(yù)期,遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。12月17日,財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地網(wǎng)出讓收支管理的通知》(財(cái)綜〔20__〕74號),將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成,且分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過一年。
三、20__年我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資低位徘徊上行。20__年,××房地產(chǎn)開發(fā)投資129.5億元,同比下降5.9%,較當(dāng)年最低點(diǎn)回升9.1個(gè)百分點(diǎn),比前三季度提高了4.2個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示),占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為12.3%,比前三季度提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。
圖1
市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資68.2億元,同比下降16.8%,占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)投資61.4億元,同比增長10.1%,占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較,只有江都、寶應(yīng)保持增長,降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。
20__年××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額(萬元)
同比增長(%)
××市
1295292
-5.9
市區(qū)
681550
-16.8
廣陵區(qū)
90922
-25.1
邗江區(qū)
310264
-6.5
維揚(yáng)區(qū)
169321
-7.4
開發(fā)區(qū)
111043
-16.6
縣(市)
613743
10.1
寶應(yīng)縣
137024
7.9
儀征市
82771
-19.4
高郵市
85222
-7.7
江都市
308725
40.8
從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看,20__年,商品住宅完成投資106.3億元,同比下降2.3%;辦公樓完成投資1.8億元,同比下降43.0%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額14.8億元,同比下降19.3%;其他用房完成投資額6.6億元,同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.1%、1.4%、11.4%、5.1%,只有商品住宅投資比重同比略有提高(見下表)。
20__年××房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
投資額(億元)
占開發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開發(fā)投資
129.5
—
—
其中:商品住宅
106.3
82.1
3.1
辦公樓
1.8
1.4
-0.9
商業(yè)營業(yè)用房
14.8
11.4
-1.9
其他用房
6.6
5.1
-0.2
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”。隨著××市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺(tái)和銷售市場的不斷升溫,市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化,施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長,新開工面積同比下降,但下降幅度逐漸收窄。
20__年,全市商品房施工面積1339.6萬平方米,同比增長16.5%;其中住宅面積1055.1萬平方米,同比增長10.8%;辦公樓27.1萬平方米,同比增長11.7%;商業(yè)營業(yè)用房186.3萬平方米,同比增長46.8%。
商品房竣工面積505.9萬平方米,同比增長28.2%;其中住宅面積434.3萬平方米,同比增長25.5%;辦公樓10.6萬平方米,同比增長104.8%;商業(yè)營業(yè)用房49.0萬平方米,同比增長59.9%。
商品房新開工面積494.1萬平方米,同比下降11.6%;其中住宅面積391.9萬平方米,同比下降13.0%;辦公樓7.5萬平方米,同比下降39.7%;商業(yè)營業(yè)用房63.0萬平方米,同比下降1.7%。
20__年××商品房開發(fā)建設(shè)情況如圖2所示:
圖2
(三)新政助20__年商品房銷售增勢強(qiáng)勁。4月份市場回暖以來,市場交易呈現(xiàn)持續(xù)火爆局面,各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)交易的政策累計(jì)效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。20__年,全市商品房共銷售514.7萬平方米,同比增長69.1%。其中,住宅銷售面積466.8萬平方米,同比增長75.3%;辦公樓銷售面積6.6萬平方米,同比增長5.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積37.2萬平方米,同比增長40.9%。商品房銷售額225.5億元,同比增長105.0%;其中住宅銷售額198.6億元,同比增長120.2%;辦公樓銷售額3.6億元,同比下降5.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額22.4億元,同比增長51.1%。
圖3
(四)開發(fā)資金到位情況良好,資金緊張狀況有所緩解。隨著商品房銷售逐步回升,成交量顯著增加,開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快,全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。20__年,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為195.1億元,同比增長6.6%,其中本年到位資金為176.0億元,同比增長6.3%;上年末結(jié)余資金為19.1億元。到位資金總量的增速高于去年同期7.7個(gè)百分點(diǎn)。20__年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.5倍,高于20__年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看,20__年,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為103.0億元,同比增長4.1%。資金來源的穩(wěn)定充裕為開發(fā)投資再度提速提供了有力保障,特別是從資金結(jié)構(gòu)來看,以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金增速不斷加快,所占比重不斷提高,反映出當(dāng)前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銷售收入進(jìn)行循環(huán)投資的良好態(tài)勢,資金流轉(zhuǎn)順利有望進(jìn)一步提升企業(yè)開發(fā)信心,進(jìn)而促進(jìn)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資再度提速。
20__年××房地產(chǎn)到位資金結(jié)構(gòu)情況如圖4所示:
圖4
(五)土地市場價(jià)量齊增。20__年,全市土地市場呈現(xiàn)出價(jià)量齊增走勢。市區(qū)全年出讓土地125宗,其中招拍掛土地102宗,較20__年分別增加13宗、26宗。土地成交面積428.89萬平米,同比增長15.08%,土地成交價(jià)款64.78萬平米,同比增長52.03%。土地成交均價(jià)大幅上漲,20__年土地成交均價(jià)1510元/平米,同比增加367元/平米,增幅達(dá)32.11%。外資成交土地大幅減少,成交面積8.72萬平米,成交價(jià)款2.20億元,同比分別下降55.17%、51.86%(詳見圖5、圖6)。
圖5 市區(qū)出讓土地面積情況 圖6 市區(qū)土地成交價(jià)款
四、房地產(chǎn)新政對20__年市場影響的分析
(一)房地產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。20__年四季度以來,我市根據(jù)中央精神及時(shí)出臺(tái)了有效的房地產(chǎn)新政,各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施,前后共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政,同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度,降低公積金貸款首付比例,首付房款比例由30%調(diào)整為20%,貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元,貸款最長期限由20年調(diào)整為30年,縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限,并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn),有效降低了購房者的購房成本,緩解了開發(fā)商的資金壓力,無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是重要利好,既增強(qiáng)了信心,又得到了實(shí)惠。從目前的情況來看,在經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果,為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。20__年下半年末,針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略,采取了各種優(yōu)惠促銷措施,極大地刺激了居民的購房欲望和消費(fèi)熱情,使得成交量大幅增長。
(三)城鎮(zhèn)居民收入增長較快,消費(fèi)信心和購買力有所增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢,20__年,人均達(dá)19500元,同比增長12.0 %。居民收入的增長,加上上年處于觀望狀態(tài)的剛性需求的釋放,再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位,20__年以來××居民的消費(fèi)信心、還貸能力和購房能力顯著提升,使得購房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。
五、當(dāng)前值得關(guān)注的三個(gè)問題
(一)商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)連續(xù)下降。受20__年商品房銷售持續(xù)下降的影響,20__年,全市商品房累計(jì)新開工面積為494.1萬平方米,同比下降11.6%,降幅比前三季度縮小了25.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析,20__年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因,一是部分開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢判斷較為保守,投資比較謹(jǐn)慎,開發(fā)速度明顯放慢;二是由于20__年同期基數(shù)增速高(20__年全市新開工面積559.0萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢,不但會(huì)影響到今后的市場供應(yīng)量,也會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度,對全市保投資、促增長也會(huì)造成不利的影響,因此,值得引起我們高度關(guān)注和重視。
(二)房價(jià)高位運(yùn)行,可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長,市場回暖跡象趨于明顯,部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映,在成交量稍有起色之后,從20__年3月份開始,××市區(qū)新建住房及二手房價(jià)格同比均有明顯增長,尤其是商品住房價(jià)格增長速度明顯偏快。到了8月份,一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從全市商品房平均成交價(jià)格來看,20__年××全市商品房平均合同成交價(jià)格為4333.4元/㎡,同比上漲19.9%;商品住宅平均合同成交價(jià)格為4159.3元/㎡,同比上漲24.3%。其中市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5416.7元/㎡,同比上漲13.7%;商品住宅平均合同成交價(jià)格為5311.7元/㎡,同比上漲19.3%。縣市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為3295.7元/㎡,同比上漲2.1%;商品住宅平均合同成交價(jià)格為3094.0元/㎡,同比上漲2.9%。在市區(qū),出現(xiàn)了諸如:帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤。促成房價(jià)上漲過快的因素是多方面的,一是銷售的火爆使得開發(fā)企業(yè)加快了房屋銷售價(jià)格的提價(jià)速度和提價(jià)幅度;二是土地成交價(jià)格明顯拉升,提高了開發(fā)企業(yè)和購房者房價(jià)上漲的預(yù)期;三是住宅品質(zhì)的提高使得建設(shè)成本不斷增加;四是市場供給的總量和結(jié)構(gòu)失衡矛盾突出。房地產(chǎn)市場的價(jià)格偏快增長一旦與房市供給矛盾形成互動(dòng)、甚至相互強(qiáng)化,必將會(huì)對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展構(gòu)成極大威脅,造成泡沫增加。
(三)房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度過高。20__年4月份以來,隨著××市房地產(chǎn)市場的逐步回暖,銀行業(yè)機(jī)構(gòu)逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放,不論從信貸審批流程及信貸投放速度均有所加快,房地產(chǎn)貸款快速增長。09年末,××市房地產(chǎn)貸款余額308.1億元,達(dá)到的歷史高點(diǎn),占人民幣貸款余額比重為24.4%,較上年同期增加了3.5個(gè)百分點(diǎn),比年初增加122.4億元,占全部貸款余額新增數(shù)的37.9%。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加28.5億元,個(gè)人住房貸款余額增加90.3億元。房地產(chǎn)貸款增長過快、各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸授信集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起重視。
六、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
(一)促進(jìn)并保持我市房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。第一,房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),在城市經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重。20__年,我市房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)占到全市財(cái)政收入39.4%??梢姺康禺a(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱作用明顯。如果房地產(chǎn)業(yè)下滑,將會(huì)對全市經(jīng)濟(jì)造成很大的不利影響。第二,房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)行業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高,可謂牽房地產(chǎn)業(yè)一發(fā)而動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)全身。房地產(chǎn)業(yè)與上游的水泥、鋼材等建材行業(yè),下游的家裝、家電,相關(guān)的金融、建筑、運(yùn)輸、批發(fā)零售、住宿餐飲等行業(yè)息息相關(guān),如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重問題,必然拖累其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三,房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)就業(yè),拓寬創(chuàng)造就業(yè)渠道方面發(fā)揮重要的作用。據(jù)了解,“每年住房在拉動(dòng)就業(yè)上大概每一萬平方米可以提供100個(gè)就業(yè)崗位”。當(dāng)前大中專畢業(yè)生、下崗人員、新增的勞動(dòng)力、大量返鄉(xiāng)的農(nóng)民工都要就業(yè)。我市面臨空前嚴(yán)峻的就業(yè)形勢。雖然勞動(dòng)力成本可能有所下降,但就業(yè)已經(jīng)成為最棘手、最難解決的問題。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是整個(gè)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的基礎(chǔ),是增加就業(yè)崗位的最大推動(dòng)力。
(二)加快政策調(diào)整,給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)之時(shí)將是房地產(chǎn)優(yōu)惠政策退出之日。20__年12月“國四條”等密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái),給20__年房地產(chǎn)市場調(diào)控拉開了序幕。20__年調(diào)控的核心是鼓勵(lì)自住性剛性需求購房,特色是頻繁微調(diào),卻不指向物業(yè)稅、加息等核心政策。因此,政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場化標(biāo)準(zhǔn),給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境,為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
(三)規(guī)范土地市場,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資,發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目,加大廉租房和政府保障性住房建設(shè),以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價(jià)過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙,也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房價(jià),而事實(shí)上當(dāng)前的房價(jià)仍然包含著較大的利潤,一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者,二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡,房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃,防范資金鏈斷裂,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
(四)穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量,而市場成交則有賴于市場消費(fèi)能力。因此,居民就業(yè)和收入狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。
(五)創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。
七、對20__年我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本判斷
20__年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇以來的持續(xù)火爆局面使得房地產(chǎn)市場供給整體偏緊,市場價(jià)格增幅偏快以及房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積等先行指標(biāo)仍處于負(fù)增長區(qū)域等因素,將對我市20__年房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。近期,國家對房地產(chǎn)市場價(jià)格過快增長問題表示關(guān)注, 但作為二線城市的××市房地產(chǎn)市場價(jià)格不會(huì)做出過度調(diào)整,預(yù)計(jì)我市在市場供給逐步回升后,市場供求將趨于理性,20__年房價(jià)將從偏快上升轉(zhuǎn)為逐步走穩(wěn)。國家適度寬松貨幣政策的背景下,各金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)保持對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸合理投放,積極對普通住房開發(fā)特別是保障性住房建設(shè)加大信貸支持力度??梢灶A(yù)見,20__年,我市房地產(chǎn)業(yè)在新一輪宏觀調(diào)控下將呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢。