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第1篇 南川市關于農村土地承包經營權流轉的調研報告
南川市關于農村土地承包經營權流轉的調研報告
今年農業(yè)部頒發(fā)了從2023年3月1日起施行的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（第47號令），該辦法明確規(guī)定了流轉原則、流轉方式、流轉合同和流轉管理部門等，對此，我局就加強農村土地承包經營權流轉管理工作提出如下建議：
一、切實加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹。利用專欄、廣播電視、會議等形式多樣的宣傳活動，各級干部要充分認識加強土地承包經營權流轉管理的重要性和必要性。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要對村社干部進行一次專門的培訓，使其在農村土地承包經營權流轉過程中把好關，在依法、自愿、有償?shù)那疤嵯聡栏癜闯绦虿僮?。還沒有購買農業(yè)法律法規(guī)選編的地方，請務必在近期內購回。
二、在今年6～8月對所轄區(qū)域內的土地承包經營權的流轉情況進行一次全面清理。對清理出來的問題分類加以完善和補充。
第2篇 農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告
農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告
一、農村土地承包經營權流轉的現(xiàn)狀
至200_年底，全市頒發(fā)農村土地承包經營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點：
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內。
2、流轉以短期為主。據(jù)調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩(wěn)定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>
4、農民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數(shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉，操作發(fā)生在農戶與農業(yè)企業(yè)之間。
二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法
去年我市在_____、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至200_年底，_____縣農村信用聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：
1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規(guī)定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農業(yè)行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業(yè)務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。
3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經營權抵押”，即農業(yè)產業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業(yè)負連帶責任；②“基金擔保+土地經營權抵押”，即行業(yè)設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；③“土地承包經營權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為股權成立聯(lián)營公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。
4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。_____縣政府下發(fā)了《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行了規(guī)范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協(xié)助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業(yè)務試點工作提供強有力的組織保障。
三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農村融資渠道，突破農業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進土地合理流轉，實現(xiàn)土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統(tǒng)簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā) 展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農業(yè)產業(yè)化和農村金融業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業(yè)務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規(guī)模經營，推動了農業(yè)產業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農民特別是種養(yǎng)大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā)，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融風險加大。農業(yè)抵御自然災害的能力弱，農業(yè)保險業(yè)務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經營權抵押貸款業(yè)務的金融機構帶來不可預知的風險，影響了金融部門對這項業(yè)務的全面開展。
2、辦理農村土地經營權抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續(xù)繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質偏低，農戶要實現(xiàn)以農村土地經營權抵押貸款，困難很多，部分農戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶參與的積極性。
四、土地流轉和抵押存在的主要問題
1、流轉程序不規(guī)范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規(guī)模較小，且當事雙方沒有簽訂書面合同，也未向發(fā)包的村委會或村小組登記備案，或未經發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農戶間的不規(guī)范合同，極易產生土地糾紛。
2、中介組織及流轉市場發(fā)育緩慢。由于農民思想觀念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場的發(fā)育。如_____縣沙溪鄉(xiāng)于20__年組織到浙江等發(fā)達地區(qū)考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉服務中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規(guī)范，出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉。
3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區(qū)反映，盡管國家規(guī)定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產業(yè)化規(guī)模經營為由強行流轉，嚴重侵害了農戶利益。
4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產出農產品的經濟功能和農民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經營，降低耕地的利用率。
5、農村土地抵押價值認定不夠科學。農村價值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現(xiàn)農村土地經營權這個抵押物的價值也相對比較困難。
五、對策與建議
1、穩(wěn)妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實施《農村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長期穩(wěn)定的預期。要進一步明確界定農民的土地權利，讓農戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統(tǒng)一的承包經營權，讓農戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事
二、三產業(yè)的農村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮(zhèn)經商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經營土地的外地經營主體，在農業(yè)技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。
2、建章立制，規(guī)范運作。建議及時出臺農村土地承包經營權流轉的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農村實際的土地承包經營權流轉制度。要進一步規(guī)范土地流轉行為，體現(xiàn)土地經營權流轉中自愿原則。流轉時必須經雙方當事人協(xié)商一致，簽訂流轉合同，報村集體經濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協(xié)商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調處有據(jù)。
3、創(chuàng)新機制，培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業(yè)主每年應交納一定數(shù)量的風險保證金，如合同到期無糾紛發(fā)生，風險保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩(wěn)定承包權、搞活經營權”的原則，在有條件的村組組建生產企業(yè)，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農村土地承包經營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經濟規(guī)律，確立集體經濟組織與農民、農戶作為流轉市場主體的地位。鄉(xiāng)村組織應堅持土地承包經營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規(guī)則、發(fā)布流轉耕地供求及價格信息、監(jiān)督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場選擇行為。要加快土地承包經營權流轉服務體系建設。
4、宏觀調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農民對有關法規(guī)和政策的了解，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。
5、積極探索，推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用，以農村金融體系改革與創(chuàng)新為契機，加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經營權相互分離、用土地經營權抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農民在穩(wěn)定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經營權抵押融資的方式，使農民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農村土地價值評估制度。應建立農村土地價值評估機構，可以委托有資質中介機構來承擔，使土地流轉、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦?、合理?/p>
6、加強引導，優(yōu)化服務。要把農村土地承包經營權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實加強領導。要加強黨的農村政策的學習和宣傳教育，認真搞好調查研究，發(fā)現(xiàn)與解決新問題，總結新經驗，探索新路子，處理好各方面的利益關系。對
二、三產業(yè)發(fā)達、就業(yè)門路較多、農民收入比較穩(wěn)定、部分農民不再以土地收入為主要來源的地方，要積極引導，做好工作，確保農村土地承包經營權流轉工作的順利進行。要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，為土地流轉及時提供法律、政策、信息服務和搞好協(xié)調服務，建立土地經營權流轉機制，促進土地適度規(guī)模經營和集約經營。
第3篇 關于農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告
一、農村土地承包經營權流轉的現(xiàn)狀
至200_年底，全市頒發(fā)農村土地承包經營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點：
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內。
2、流轉以短期為主。據(jù)調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩(wěn)定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>
4、農民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數(shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉，操作發(fā)生在農戶與農業(yè)企業(yè)之間。
二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法
去年我市在__、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至200_年底，__縣農村信用聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：
1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規(guī)定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農業(yè)行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業(yè)務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。
3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經營權抵押”，即農業(yè)產業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業(yè)負連帶責任；②“基金擔保+土地經營權抵押”，即行業(yè)設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；③“土地承包經營權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為股權成立聯(lián)營公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。
4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。_____縣政府下發(fā)了《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行了規(guī)范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協(xié)助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業(yè)務試點工作提供強有力的組織保障。
三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農村融資渠道，突破農業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進土地合理流轉，實現(xiàn)土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統(tǒng)簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農業(yè)產業(yè)化和農村金融業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業(yè)務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規(guī)模經營，推動了農業(yè)產業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農民特別是種養(yǎng)大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā)，提高土地利用率。
第4篇 農村土地承包糾紛案件調研報告
近年來，土地承包合同糾紛的大量產生，有其深刻的歷史背景和社會原因。我國人多地少，戶籍制度又極大限制了農業(yè)人口的流動，農村土地一直是一種稀缺資源，且直接關乎農民的基本生活保障。但長期以來，農村土地承包經營權性質模糊不清，基層干部和廣大農民法律意識、合同意識淡薄，政府相關部門的監(jiān)督管理缺位，加之國家近年來的惠農支農政策不斷出臺，農村土地承包引發(fā)的訴訟和信訪事件頻發(fā)不斷。及時掌握和準確處理此類糾紛，直接關系到農民的切身利益、農村的經濟發(fā)展乃至整個社會的穩(wěn)定和諧。
一、農村土地承包糾紛案件的基本特點
（一）成訟時間上的集中性
一方面，由于農作物的種植與收獲受自然規(guī)律的制約和影響，90%以上的農村土地承包糾紛案件當事人往往選擇在農閑季節(jié)提起訴訟，因此往往集中在每年的秋收后和春播前。相對于其他方式承包的農村土地承包糾紛案件，家庭承包方式承包的農村土地承包糾紛在成訴的季節(jié)性尤為明顯。另一方面，從農村土地承包制度的歷史發(fā)展進程看，國家政策一直起到主導作用，相關立法只是將執(zhí)政黨的意識上升為國家意識，使政策得到進一步的鞏固。因此，國家農村土地政策做出重大調整前后，也是農村土地承包糾紛案件集中發(fā)生的時期。如國家出臺'一免兩補'土地政策后，發(fā)包方起訴承包方要求解除合同和承包方起訴發(fā)包方要求繼續(xù)履行合同的大批糾紛訴至法院。
（二）訴訟主體上的群體性
作為農業(yè)大省，黑龍江省農業(yè)人口總數(shù)為1191萬，農業(yè)人口比例高達45.8%.但相當一部分農業(yè)人口在一系列惠農政策出臺前，因經營土地成本高、收益低而外出謀生。國家從收取'兩金一費'即公積金、公益金和管理費，調整為統(tǒng)一征收農業(yè)稅，再調整為免征農業(yè)稅，糧食直補、良種補貼并實行糧食收購最低保護價后，農民經營土地的成本減少，收益顯著提高。大批外出務工的農民紛紛要求回鄉(xiāng)務農。部分糾紛中，發(fā)包方違約明顯，承包方證據(jù)充分，勝訴率高，承包方往往選擇共同訴訟。還有很多案件，起訴時僅僅是個別村民提起訴訟，但涉及問題卻牽扯到其他村民或全體集體經濟組織成員的群體利益，相當一批農戶持觀望態(tài)度。一個案件處理不當，往往引起連鎖反應，波及整個村莊甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)。另外，受傳統(tǒng)法律文化影響，農戶們往往愿意憑借人多勢眾，甚至集體上訪，贏得法院更多的理解和社會輿論的支持。
（三）糾紛類型上的多樣性
長期以來，我國的農村經濟發(fā)展模式較為單一，但是隨著社會主義市場經濟體制的逐漸完善和新農村建設的不斷深入，農村經濟發(fā)展呈現(xiàn)出多元、快速發(fā)展態(tài)勢，農村土地承包也隨之在承包主體、承包方式和權利義務內容方面體現(xiàn)出多樣性。2003年3月1日施行的《中華人民共和國農村土地承包法》，以法律的形式明確了土地承包、流轉、承包人的權利義務、發(fā)包人的權利義務、救濟方式和法律責任。首先，就承包土地的權屬而言，既有農民集體所有的土地，也有國家所有、依法由農民集體使用的土地，還有權屬不明的土地。從承包土地的使用狀況而言，既有耕地，也有林地、草地。從承包者的身份而言，除集體經濟組織內部的農戶外，還有外來人員以招標、拍賣、協(xié)商等其他方式進行的承包經營，且承包面積較大，贏利性明顯。糾紛類型除了常見的外出打工農民回鄉(xiāng)要地、出嫁女回原住所地要地及相鄰農戶之間爭地等糾紛外，還如，有的農戶因舉家搬遷到小城鎮(zhèn)，將所承包土地連同附著房屋一并轉讓他人，但未辦理土地承包經營權變更登記手續(xù)，后又反悔，要求受讓人返還承包地，但不要求返還房屋。有的農戶承包土地后又進行轉包，在轉包合同到期后，次承包人主張優(yōu)先承包權。有的承包合同經鄉(xiāng)土地糾紛仲裁機構裁決予以解除，村委會在承包方未退出承包地之前，又將爭議土地另行發(fā)包，現(xiàn)承包戶因權利受損，起訴發(fā)包方和原承包戶要求村委會履行合同、原承包戶退出土地，產生合同之訴與侵權之訴的競合。有的農戶先起訴調整轉包費，經法院判決支持后，次承包人不履行法院生效判決，該農戶又另行起訴請求解除轉包合同。有的農戶在二輪土地承包時口頭放棄承包經營權或棄耕撂荒，村委會將上述土地另行發(fā)包，后為滿足該農戶的要地請求，村委會又在其他農戶的承包地中為其調劑，但其他農戶拒不接受調劑而引發(fā)糾紛等等。
二、農村土地承包糾紛案件的成因
（一）合同簽訂不規(guī)范
1.合同主體資格混亂。根據(jù)《農村土地承包法》第十二條規(guī)定：'農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會發(fā)包；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組發(fā)包。'但是在發(fā)包過程中，有些村委會和村民小組的職責分工并不明確，有的村委會和村民小組將同一塊地分別承包給不同的村民，還有的村民小組將土地發(fā)包后，村委會收回村民小組已發(fā)包土地，重新對外發(fā)包或租賃，引發(fā)糾紛。
2.合同簽訂程序不規(guī)范。根據(jù)《農村土地承包法》第十八條規(guī)定，土地承包方案應當依法經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。但是在實踐中，村、組違反法律規(guī)定的民主議定程序進行違規(guī)發(fā)包的情況屢屢發(fā)生，圍繞承包合同效力產生的糾紛大量出現(xiàn)。有些村干部甚至在發(fā)包時搞暗箱操作，擅自以低價將土地發(fā)包給親朋好友。有些村委會任意制訂土地承包方案，以'優(yōu)惠條件'將土地發(fā)包給非集體經濟組織成員，引起了村民強烈不滿。
3.合同約定內容不完善。有的沒有簽訂書面合同，只有口頭協(xié)議，一旦發(fā)生分歧，極易引發(fā)糾紛。有的雖簽有書面合同，但條款不完善、不具體，有些條款甚至違反法律規(guī)定。如土地面積無約定或約定不清，甚至有的連土地的四至都未約定，僅明確了地塊名稱。由于約定不明，雙方又各執(zhí)一詞，事實和責任難以認定。有的合同沒有關于違約責任的約定，缺乏確保履行合同的制約機制，為當事人隨意違約提供了條件，出現(xiàn)了隨意縮短承包期、收回承包地和提高承包費，隨意調整承包地，多留機動地不尊重農民的經營自主權，強迫種植、強迫流轉承包地等。
（二）合同履行不誠信
1.發(fā)包方違約。主要包括兩種情況，一是發(fā)包方非法變更、解除合同。根據(jù)《農村土地承包法》第二十六條和第二十七條的規(guī)定，家庭承包的，在承包期內，非發(fā)生法律規(guī)定的事由，并經過法定程序，發(fā)包方不得收回和調整承包地。'這是該法賦予農民長期、有保障的土地使用權的核心內容。'但現(xiàn)實生活中，有些發(fā)包方為謀取利益，在不符合法律規(guī)定的情況下擅自解除土地承包合同，收回農業(yè)用地用于營利性開發(fā)建設。二是發(fā)包方干涉承包方依法享有的生產經營自主權。依照《農村土地承包法》第十六條第一項的規(guī)定，承包方依法享有承包地使用、收益的權利。有的鄉(xiāng)村干部不注意尊重農民的生產經營自主權，還習慣用計劃經濟時代的思維方式和行政干預的手段對農戶的土地承包經營權的行使濫加干涉，以發(fā)展集體經濟、搞規(guī)模經營等理由強行統(tǒng)一種植作物，或者強制收回承包地。
2.承包方違約。主要包括承包方對土地進行破壞性、掠奪性經營，擅自改變土地的農業(yè)用途，拒絕交納土地承包費等情況。根據(jù)《農村土地承包法》第十七條的規(guī)定，承包方有維持土地的農業(yè)用途、不得用于非農建設的義務。土地管理法對于農業(yè)用地轉為建設用地規(guī)定了嚴格的轉用審批程序和征地、用地批準程序。在審判實踐中，一些承包人未履行法律規(guī)定的審批手續(xù)，在承包地上建設永久性建筑，甚至容許他人在承包的土地內修建墳墓牟取利益。有的承包方在承包地上建筑、取土等，造成土地荒漠化，嚴重破壞耕種條件，使農用地難以恢復耕種。還有的承包方以各種理由逾期、拒絕交納承包費，構成違約。
（三）土地承包管理不規(guī)范
1.沒有土地清冊或記載不詳?，F(xiàn)實中，很多村委會沒有建立土地清冊，或者用手寫財務帳簿的方式代替清冊，其中不少帳簿有改動，無法確定記載事項。有的村委會建立了土地清冊，但是清冊記載不詳，承包經營的戶主有的記載為原承包人，有的記載為受流轉人；對各戶承包土地的面積、邊界記載不清，面積多為概數(shù)，諸如'道南邊'、'沙坑北邊'、'東房東邊'等劃分邊界的字樣十分常見。對于流轉方式及變更理由基本無記載，關于流轉土地的坐落、質量等級，流轉土地的用途、流轉期限沒有記載的現(xiàn)象更是十分普遍。承包人之間發(fā)生爭議時，村委會拿不出有力依據(jù)來證明土地使用權范圍及流轉詳情，當事人只能通過向法院起訴確認自己的權利，導致很多不必要的糾紛產生。
2.機動地管理不當。村集體在劃分土地時一般都會保留一些機動地不做分配，將其租賃給農戶經營，租期5至10年不等，且一般事先收取部分或全部租賃費。由于近年來國家減免農業(yè)稅，農民負擔大幅度減輕，一部分租賃戶不愿意再承擔原租賃費，甚至要求退還已預交的租賃費，雙方發(fā)生糾紛。有些村集體為了收取租賃費用，預留機動地超過國家規(guī)定的標準，未受益的農戶發(fā)現(xiàn)當前種地效益好的形勢，要求重新分配機動地，但原來的承包大戶不愿意退出，產生糾紛。
（四）土地使用權流轉不規(guī)范
1.轉包轉讓型。稅費改革前，有的農戶覺得種地收益不高，便將自己的土地轉給他人承包，其稅費也相應由接受者承擔。但這種農戶間自發(fā)性的土地流轉多是采用口頭協(xié)議，沒有書面協(xié)議來明確雙方的權利義務，或書面協(xié)議內容不具體，簽訂協(xié)議后往往也不通知集體經濟組織，更無法得到主管部門的備案。稅費改革后，原承包戶要求現(xiàn)承包戶退還其土地時，雙方往往各執(zhí)一詞，引起糾紛。
2.代耕代種型。以前不少農民放棄耕種，外出務工經商，不承擔村里和國家的稅費，村干部為了能完成國家稅收任務，讓其他農戶代耕代種。代耕代種農戶履行了繳費義務，且稅改時這些耕地面積又納入了代耕代種戶的計稅面積，現(xiàn)在原承包戶回村，找代耕戶或村集體索要自己的承包地，發(fā)生糾紛。
3.重新發(fā)包引發(fā)糾紛。前一段時期農民耕種收入較低，有些農戶棄耕拋荒，外出務工，土地長時間沒有人耕種。有些農戶甚至明確表示放棄承包，將土地交回，村集體據(jù)此收回承包地，并發(fā)包給其他集體經濟組織成員。但上述情況又不屬于《農村土地承包法》關于承包期內發(fā)包人收回承包地的法定情形。稅費改革后，種地收益增加，原來放棄承包經營權的農戶回村要求繼續(xù)承包，與新承包人和村集體發(fā)生糾紛。
（五）土地征用補償不合理、不規(guī)范
城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和公路建設需要征用大量農村集體土地，但因，征用土地上我國現(xiàn)行征地制度存在很多弊端，農村集體經濟組織并不能分享到農地增值的收益，被征地農民往往也得不到妥善安置和合理的經濟補償，這就弱化了土地對于農民的社會保障功能。農民失地后又失業(yè)，生活缺乏保障，引發(fā)了大量的群體糾紛和上訪。另外，由于法律規(guī)定籠統(tǒng)，加之利益驅動，農村基層組織在發(fā)放、使用、分配征地補償費用的過程中極不規(guī)范，隨意性大，特別是因土地補償費、安置補助費分配產生的糾紛大量產生。
（六）農業(yè)政策的變化
近年來，我國農業(yè)政策在不斷向惠農支農的方向調整。1982年開始，中央連續(xù)五年以1號文件對農民的土地承包經營權進行保障。1991年12月7日，國務院出臺《農民承擔費用和勞務管理條例》，以行政法規(guī)的形式明確了農民應負擔的費用和勞務的范圍，減輕農民負擔。2023年，中央1號文件明確指出，著重讓農民減負增收，通過'一免兩補'大大減輕了農民負擔，提高了農民承包土地的積極性。2023年12月29日，全國人大全國人民代表大會常務委員作出《會關于廢止〈中華人民共和國農業(yè)稅條例〉的決定》。國家陸續(xù)出臺的一系列扶持糧食生產，促進農民增收的政策和措施，使得土地的現(xiàn)實收益和預期收益大大提高，農民承包土地的熱情被重新點燃。許多在城鎮(zhèn)打工的農民陸續(xù)返回農村承包土地，許多被棄耕的土地開始有人爭相耕種，廣大農民紛紛主張自己的土地承包權益，導致大量糾紛產生。
（七）人多地少的現(xiàn)實
人多地少是我國的基本國情，大多數(shù)地方人均耕地原本就少，加之城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展，基礎建設需要征用大量土地，致使人地關系'雪上加霜',再加上土地補償或土地置換不到位，從而導致人地矛盾十分突出。土地作為農民基本的保障和收入來源，在農民心目中的地位越來越重要，涉及土地的糾紛也越來越多。
（八）立法不足
1.立法的滯后與過分概括。目前，審理農村土地承包糾紛案件的法律依據(jù)主要是《農村土地承包法》，但該法作為農村土地承包的特別法是在2002年出臺。此前，此類案件審理的重要依據(jù)是國家政策、相關單項法律和最高人民法院1999年出臺的《關于審理農業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》。而截止2000年底，全國已有98%左右的村組完成了第二輪土地承包工作。另外，2023年農村稅費改革后，關于農村土地承包經營權取得、流轉、變更等新型糾紛大量產生，但因涉及政策和法律的銜接，各地對很多問題莫衷一是、做法不一。直到2023年3月，最高人民法院出臺了《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》，上述混亂狀況才得到了很大程度的緩解。從我們掌握的情況看，土地二輪承包和因農村稅費改革引發(fā)的糾紛，占近五年農村土地承包糾紛案件的70%以上。另外，《農村土地承包法》的內容比較原則，在實務中缺乏可操作性，法院對該法理解也不一致，不能得出一個令人信服的判決結果，無形中導致了土地承包糾紛案件數(shù)量的增加。
2.立法對現(xiàn)實考慮的不足。《農村土地承包法》規(guī)定，土地承包以戶為單位，土地承包30年不變。但如國按照'增人不增地、減人不減地'的基本原則執(zhí)行，就會出現(xiàn)'一地多人用，多地一人種','亡者有土，生者無地'等現(xiàn)象。該法雖然規(guī)定用機動地對新增人口進行調整，但又規(guī)定，機動地超過5%的不再增加機動地，因此很多村集體現(xiàn)在已無機動地可調整，許多新形成的農戶不可避免地面臨著無地可種的現(xiàn)實。而《農村土地承包法》第五條規(guī)定：'農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發(fā)包的農村土地。任何組織和個人均不得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員承包土地的權利',這又間接增加了村集體在承包農戶間進行土地調劑的難度。
3.土地承包經營權保障不力。理論界雖然一直將土地承包經營權定義為一種用益物權，但在《物權法》出臺前，相關法律一直沒有對此明確，土地承包經營權的物權權能無從發(fā)揮，從權利的取得、處分、變更及救濟途徑等方面更接近于普通債權。這種混有債權性質的農村土地承包經營權'無法像真正物權那樣有必要的方法和程序可以對抗來自發(fā)包人和其他行政組織的干預'.雖然《農業(yè)法》和《農村土地承包法》賦予了土地承包經營權一些接近于物權的保護方法，但在上述法律和相關司法解釋中仍更多地體現(xiàn)了合同法的相關內容，弱化了農村土地承包經營權的絕對性，導致現(xiàn)實中承包地被擅自收回、隨意侵犯的現(xiàn)象大量存在。
（九）法律意識不強
農民文化水平偏低，長期生活在熟人社會中，道德、習慣、人情對行為的引導作用大，遷就、忍耐、私了長期作為糾紛化解的主要途經，法律知識缺乏現(xiàn)實需求，風險責任和權利保護意識淡薄，基本法律概念不清，缺乏簽訂合同的技巧，不愿履行備案報批程序，隨意涂改證書等現(xiàn)象時有發(fā)生。在承包經營土地時進行掠奪性經營，破壞土地耕作層或造成土地鹽漬化，任意改變土地農業(yè)用途，不按約定交納承包費。一些鄉(xiāng)村干部的法律意識也比較淡薄，對耕地搞強制發(fā)包，對合同隨意變更，對簽訂的合同想變就變，使承包方的合法經營權落空，產生大量糾紛。
（十）糾紛調處機制不健全
根據(jù)《農村土地承包法》的規(guī)定，土地承包糾紛可以選擇協(xié)商、調解、仲裁、訴訟四種方式解決。如果協(xié)商、調解、仲裁等訴外解決爭議機制順暢，可以有效地減少訴訟，迅速化解糾紛，防止矛盾擴大。但是協(xié)商和非訴調解都要求雙方自愿，且結果不具有強制力，而仲裁則存在機構設置不健全，仲裁效力不明確的問題。至今仍有許多地區(qū)沒有成立仲裁機構，即使成立仲裁機構也沒有開展仲裁業(yè)務，導致大量土地承包糾紛當事人不得不選擇訴訟，增加了當事人和人民法院的負擔。而法院審理案件要受相應程序法的限制，審理周期較長，容易延誤農時，使農村土地承包合同糾紛和農民權益得不到及時處理和保護，引發(fā)農戶集體上訪，農戶維權的成本也隨之提高，形成惡性循環(huán)。
三、農村土地承包糾紛案件面臨的主要問題
（一）案件數(shù)量多，增長趨勢明顯
2023年國家實行農村稅費改革時，黑龍江省被列為全部免征農業(yè)稅和對種糧農民實行直接補貼試點省份，廣大農民種糧積極性空前高漲，許多在城鎮(zhèn)打工的農民走回家門承包土地。新一輪的土地承包熱與1998年農村土地二輪承包時的冷清形成鮮明對比，許多被棄耕、撂荒的土地開始有人爭相耕種，農村土地承包糾紛案件數(shù)量日益增加，其中1998年至2003年期間流轉的土地承包經營權在2003年以后發(fā)生的糾紛逐年增加，所占比例居于首位。以黑龍江省哈爾濱市、齊齊哈爾市和綏化市為例。哈爾濱市兩級法院2003年受理農村土地承包糾紛一審案件537件，2023年受理1217件，2023年僅上半年就受理1459件，案件數(shù)量呈逐年大幅上升的趨勢。齊齊哈爾市兩級法院2023年受理土地承包糾紛案件579件，2023年受理1244件，2023年受理1447件，增加趨勢也較為明顯。綏化市2023年至2023年上半年全市兩級法院共審結一、二審各類農村土地糾紛案2316件，其中2023年325件，2023年782件，2023年801件，2023年上半年即達到408件。
第5篇 關于農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告范文
一、農村土地承包經營權流轉的現(xiàn)狀
至200_年底，全市頒發(fā)農村土地承包經營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點：
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內。
2、流轉以短期為主。據(jù)調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩(wěn)定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>
4、農民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數(shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉，操作發(fā)生在農戶與農業(yè)企業(yè)之間。
二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法
去年我市在__、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至200_年底，__縣農村信用聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：
1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規(guī)定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農業(yè)行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業(yè)務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。
3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經營權抵押”，即農業(yè)產業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業(yè)負連帶責任；②“基金擔保+土地經營權抵押”，即行業(yè)設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；③“土地承包經營權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為股權成立聯(lián)營公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。
4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。__縣政府下發(fā)了《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行了規(guī)范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協(xié)助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業(yè)務試點工作提供強有力的組織保障。
三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農村融資渠道，突破農業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進土地合理流轉，實現(xiàn)土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統(tǒng)簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農業(yè)產業(yè)化和農村金融業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業(yè)務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規(guī)模經營，推動了農業(yè)產業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農民特別是種養(yǎng)大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā)，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融風險加大。農業(yè)抵御自然災害的能力弱，農業(yè)保險業(yè)務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經營權抵押貸款業(yè)務的金融機構帶來不可預知的風險，影響了金融部門對這項業(yè)務的全面開展。
2、辦理農村土地經營權抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續(xù)繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質偏低，農戶要實現(xiàn)以農村土地經營權抵押貸款，困難很多，部分農戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶參與的積極性。
四、土地流轉和抵押存在的主要問題
1、流轉程序不規(guī)范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規(guī)模較小，且當事雙方沒有簽訂書面合同，也未向發(fā)包的村委會或村小組登記備案，或未經發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農戶間的不規(guī)范合同，極易產生土地糾紛。
2、中介組織及流轉市場發(fā)育緩慢。由于農民思想觀念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場的發(fā)育。如__縣沙溪鄉(xiāng)于20__年組織到浙江等發(fā)達地區(qū)考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉服務中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規(guī)范，出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉。
3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區(qū)反映，盡管國家規(guī)定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產業(yè)化規(guī)模經營為由強行流轉，嚴重侵害了農戶利益。
4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產出農產品的經濟功能和農民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經營，降低耕地的利用率。
5、農村土地抵押價值認定不夠科學。農村價值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現(xiàn)農村土地經營權這個抵押物的價值也相對比較困難。
五、對策與建議
1、穩(wěn)妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實施《農村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長期穩(wěn)定的預期。要進一步明確界定農民的土地權利，讓農戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統(tǒng)一的承包經營權，讓農戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事二、三產業(yè)的農村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮(zhèn)經商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經營土地的外地經營主體，在農業(yè)技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。
2、建章立制，規(guī)范運作。建議及時出臺農村土地承包經營權流轉的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農村實際的土地承包經營權流轉制度。要進一步規(guī)范土地流轉行為，體現(xiàn)土地經營權流轉中自愿原則。流轉時必須經雙方當事人協(xié)商一致，簽訂流轉合同，報村集體經濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協(xié)商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調處有據(jù)。
3、創(chuàng)新機制，培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業(yè)主每年應交納一定數(shù)量的風險保證金，如合同到期無糾紛發(fā)生，風險保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩(wěn)定承包權、搞活經營權”的原則，在有條件的村組組建生產企業(yè)，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農村土地承包經營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經濟規(guī)律，確立集體經濟組織與農民、農戶作為流轉市場主體的地位。鄉(xiāng)村組織應堅持土地承包經營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規(guī)則、發(fā)布流轉耕地供求及價格信息、監(jiān)督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場選擇行為。要加快土地承包經營權流轉服務體系建設。
4、宏觀調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農民對有關法規(guī)和政策的了解，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。
5、積極探索，推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用，以農村金融體系改革與創(chuàng)新為契機，加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經營權相互分離、用土地經營權抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農民在穩(wěn)定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經營權抵押融資的方式，使農民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農村土地價值評估制度。應建立農村土地價值評估機構，可以委托有資質中介機構來承擔，使土地流轉、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦?、合理?/p>
6、加強引導，優(yōu)化服務。要把農村土地承包經營權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實加強領導。要加強黨的農村政策的學習和宣傳教育，認真搞好調查研究，發(fā)現(xiàn)與解決新問題，總結新經驗，探索新路子，處理好各方面的利益關系。對二、三產業(yè)發(fā)達、就業(yè)門路較多、農民收入比較穩(wěn)定、部分農民不再以土地收入為主要來源的地方，要積極引導，做好工作，確保農村土地承包經營權流轉工作的順利進行。要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，為土地流轉及時提供法律、政策、信息服務和搞好協(xié)調服務，建立土地經營權流轉機制，促進土地適度規(guī)模經營和集約經營。
