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第1篇 中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告
當(dāng)前，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價(jià)無市等現(xiàn)象。如何促進(jìn)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%;在我國(guó)東南部某些地區(qū)，房?jī)r(jià)降幅從10%到40%不等。在房市房?jī)r(jià)低迷的影響下，全國(guó)土地供應(yīng)總量同比減少25.27%，供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國(guó)各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。
××中心城區(qū)房?jī)r(jià)目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房?jī)r(jià)低10%左右。然而，1-8月，××中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時(shí)，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%;成交金額27860.29萬元，同比下降59%?！痢林行某菂^(qū)樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國(guó)家宏觀調(diào)控、媒體大肆宣傳、購(gòu)買者理性應(yīng)對(duì)持觀望態(tài)度等原因造成。
二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力是工業(yè)化、城市化推進(jìn)和居民收入增加，三者共同作用推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
1、工業(yè)化進(jìn)程的快慢。工業(yè)化進(jìn)程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進(jìn)房地產(chǎn)其他動(dòng)力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財(cái)政收入增加、居民收入增長(zhǎng)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等;另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)，兩者相互促進(jìn)，這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進(jìn)的加速時(shí)期表現(xiàn)得尤為明顯。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫(kù)茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達(dá)到40%-60%時(shí)，工業(yè)化進(jìn)入中期。20__年，××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達(dá)到42.9%。從數(shù)據(jù)上看，××已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中期。
2、城市化進(jìn)程的快慢。城市化進(jìn)程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有直接的正相關(guān)性。一方面，城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強(qiáng)中心城區(qū)，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)并實(shí)施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設(shè)“中部地區(qū)最佳宜居城市”，從全面推進(jìn)“三大戰(zhàn)役”到利用3年時(shí)間全面實(shí)施“13579”綠色工程，從實(shí)施“一心三軸五組團(tuán)”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實(shí)施人口倍增計(jì)劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。20__年，××中心城區(qū)面積45平方公里，比20__年擴(kuò)大26平方公里;城市化率為35.62%，比20__年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當(dāng)城市化率在30%-60%時(shí)，城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段;當(dāng)城市化高速發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，××中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計(jì)劃，20__年人口將達(dá)50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計(jì)算，到20__年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快，這一數(shù)字還將擴(kuò)大。因此，××房地產(chǎn)市場(chǎng) “低迷” 是暫時(shí)的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來一個(gè)較長(zhǎng)的快速發(fā)展期。
3、居民收入增長(zhǎng)的快慢。居民收入增長(zhǎng)的快慢直接影響房屋價(jià)格的高低。20__年，××居民消費(fèi)觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求也不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)觀念從原來的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房?jī)r(jià)格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。20__年，××人均gdp為1242美元(按照20__年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計(jì)算)。依據(jù)國(guó)際統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)人均gdp在800-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，××房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gd增長(zhǎng)率計(jì)算，達(dá)到人均gdp4000美元需要14年時(shí)間，也就是說，××房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于××撤區(qū)設(shè)市時(shí)間較晚，居民消費(fèi)的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“黃金期”還將更長(zhǎng)。
三、幾點(diǎn)建議
近期，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策，如居民首次購(gòu)房最低首付款比例從30%減至20%，個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點(diǎn)，首次購(gòu)買90平米以下住房契稅從3%-5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快擺脫低迷狀況，在用好用足國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個(gè)方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià) ?！痢练康禺a(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費(fèi)引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，市場(chǎng)相對(duì)健康，其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下，政府既可以靈活地運(yùn)用國(guó)家出臺(tái)的扶持政策、財(cái)稅措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等民間組織，約定房屋價(jià)格降幅底線，避免價(jià)格巨大波動(dòng)。同時(shí)，積極引導(dǎo)、鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)采取措施贏得市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。
2、控制供地規(guī)模。20__年，××中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量達(dá)到20__、20__、20__三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴(yán)格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機(jī)制，按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，市政府辦、發(fā)改委、國(guó)土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門參加，制定房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)，調(diào)節(jié)城市投資規(guī)模，控制國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展節(jié)奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達(dá)到最優(yōu)化。
3、加大扶持力度。一是對(duì)房地產(chǎn)信貸資金實(shí)行區(qū)別對(duì)待。鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性價(jià)比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項(xiàng)目，加大信貸支持力度。二是適度下調(diào)土地競(jìng)買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時(shí)期以及客戶情況，適當(dāng)降低交易起始價(jià)。三是適當(dāng)放寬項(xiàng)目開竣工期限。四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件。對(duì)開發(fā)企業(yè)完成項(xiàng)目用地的征地拆遷、建筑報(bào)建、開始房屋基礎(chǔ)全面施工、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費(fèi)進(jìn)行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)，能后置的盡量后置，能放開的堅(jiān)決放開。
4、出臺(tái)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對(duì)外來人口在中心城區(qū)購(gòu)房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對(duì)收入穩(wěn)定、信用良好的個(gè)人第一次購(gòu)房，可適度放寬貸款比例。三是延長(zhǎng)公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調(diào)購(gòu)房首付比例。五是實(shí)行購(gòu)房退稅或減免稅費(fèi)。如對(duì)個(gè)人購(gòu)買相應(yīng)區(qū)域內(nèi)普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補(bǔ)貼”。
5、調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策。20__年，××中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)總量為8萬平方米，銷售最高限價(jià)為960元/平方米，遠(yuǎn)低于商品房市場(chǎng)均價(jià)。要調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，停止實(shí)物分配。具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的城市居民，在購(gòu)買普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)貼。廉租住房堅(jiān)持租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租以及租金核減為輔方式，適時(shí)提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。
6、加大土地收儲(chǔ)力度。土地儲(chǔ)備的運(yùn)作基于市場(chǎng)未定的預(yù)期，在一定的時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定的供給量，政府持有土地對(duì)住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)低迷時(shí)，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規(guī)劃擴(kuò)建新增土地、城區(qū)內(nèi)分散的閑置土地、無使用權(quán)人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購(gòu)、收回等方式，統(tǒng)一儲(chǔ)備起來，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、延后開發(fā)，獲取土地增值收益，保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。
第2篇 2023華南區(qū)房地產(chǎn)和零售企業(yè)調(diào)研報(bào)告
事件：我們于3月23日和24日組織了華南區(qū)房地產(chǎn)和零售企業(yè)調(diào)研，共計(jì)約25家基金和保險(xiǎn)客戶參加，先后調(diào)研了中洲控股、金地集團(tuán)和深圳茂業(yè)商廈，調(diào)研紀(jì)要如下。
深圳茂業(yè)商廈：
行業(yè)分析：受宏觀經(jīng)濟(jì)下調(diào)、控制三公消費(fèi)、電商和海淘等因素影響，傳統(tǒng)零售百貨行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力增加，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來集中度將進(jìn)一步加大，有自有物業(yè)、品牌優(yōu)勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)管理能力較高的公司優(yōu)勢(shì)明顯，未來一線城市消費(fèi)將集中在中心區(qū)和社區(qū)兩塊，二、三線城市的消費(fèi)集中在中心區(qū)和老城區(qū)，店面地理位臵好、品牌齊全、配套完善的綜合體比單一百貨將更有優(yōu)勢(shì)。
公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消費(fèi)市場(chǎng)占有份額較大，有一定的客戶忠誠(chéng)度，自有物業(yè)較多，有較強(qiáng)的中高品牌引進(jìn)優(yōu)勢(shì)，公司過去幾年異地開店較快，收入實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長(zhǎng)，但投資性支出和經(jīng)營(yíng)壓力也增大，公司策略上放慢了開店進(jìn)度，預(yù)計(jì)未來資本支出壓力較之前將有所改善，但是還是受傳統(tǒng)零售行業(yè)下滑影響，雖然新店步入成熟期，預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)和盈利與往年依然持平，不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，公司近幾年負(fù)債率逐年增加，償債指標(biāo)一般，但考慮到公司債務(wù)結(jié)構(gòu)的逐漸優(yōu)化、投資支出的減少以及降息后融資環(huán)境的改善，并且公司應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)較長(zhǎng)，對(duì)供應(yīng)商的占款能有效利用到投資上，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流總體表現(xiàn)較好，我們對(duì)公司償債能力和信用資質(zhì)維持穩(wěn)定判斷。
金地集團(tuán)：
行業(yè)分析：目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速發(fā)展步入穩(wěn)定發(fā)展階段，行業(yè)雖然受房地產(chǎn)貸款政策的放松以及降息等影響，預(yù)計(jì)__年銷售會(huì)較__年出現(xiàn)部分城市回暖，但政策利好有限，房地產(chǎn)開發(fā)商依然保持謹(jǐn)慎投資，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速不會(huì)出現(xiàn)大幅上行，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在謀求跨行業(yè)轉(zhuǎn)型，僅少數(shù)房地產(chǎn)商在大幅擴(kuò)張規(guī)模，一二三線城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出分化，不同地段呈現(xiàn)出分化，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將提升，小型開發(fā)商、以及儲(chǔ)備土地質(zhì)量較差的開發(fā)商面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
公司分析：金地作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)，公司定位從過去的高端向現(xiàn)在的中高端轉(zhuǎn)換，公司股東從深圳國(guó)資委變?yōu)槊衿笊藟郏竟芾硪?guī)范，土地儲(chǔ)備較多，具有可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，但是一、二、三線城市土地儲(chǔ)備占比分別為30%、40%和30%左右，三線城市開發(fā)壓力依然較大，公司對(duì)于未來房地產(chǎn)開發(fā)增速維持謹(jǐn)慎態(tài)度，沒有激進(jìn)拿地并開發(fā)的動(dòng)力，跟投項(xiàng)目和合作開發(fā)等舉措有利于減低公司開發(fā)成本，公司在社區(qū)金融、社區(qū)養(yǎng)老方面探索，有望實(shí)現(xiàn)外延盈利，公司負(fù)債率居于行業(yè)平均水平，銀行貸款利率為基礎(chǔ)利率，預(yù)計(jì)收入和盈利能力不會(huì)出現(xiàn)大幅上升，融資壓力在降息利好下有所緩解，由于公司資產(chǎn)規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，整體償債能力依然較強(qiáng)，我們對(duì)公司未來信用基本面維持穩(wěn)定的判斷。
中洲控股
公司分析：中洲控股前身為深圳國(guó)企委企業(yè)，目前實(shí)際控制人為自然人，公司專注于普通商品房的開發(fā)和管理，未有轉(zhuǎn)型計(jì)劃，母公司的持續(xù)定向和土地注入支持有利于增加公司的資本金，但公司提出未來三年實(shí)現(xiàn)50%增速的目標(biāo)，將提升公司的負(fù)債率，銀行貸款利率為基礎(chǔ)利率上浮30%，預(yù)計(jì)未來經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流在高流出的背景下不會(huì)改善，公司未來籌資壓力依然較大。
第3篇 四川巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告
自去年下半年以來，國(guó)家相繼出臺(tái)了取消“限購(gòu)”、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國(guó)土等相關(guān)部門，與問卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢(shì)
一是售價(jià)企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來，受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為4079.5元/㎡，較2023年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較2023年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較2023年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級(jí)資質(zhì)開發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個(gè)方面：一是2023年國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢(shì)，作為巴中購(gòu)房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回?zé)徨X大幅減少，致使購(gòu)買能力減弱;二是一系列新政出臺(tái)后，促使剛需型購(gòu)房群體駐足觀望，改善、投資型購(gòu)房群體放緩或大幅減少購(gòu)買”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫
狂年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)聚格小幅下降的總體趨勢(shì)。
一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過對(duì)5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪了解，今年一月以來，受《條例》頒布實(shí)施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個(gè)新特點(diǎn)：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次，業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，2023年以前，業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下，今年的房源構(gòu)成比例變成了近5：5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯，單價(jià)小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達(dá)到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達(dá)4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬之間，而今年交易價(jià)格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場(chǎng)有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價(jià)低位運(yùn)行，同時(shí)隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區(qū)二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國(guó)際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由2023年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)
通過對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶，離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購(gòu)房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施;對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少?！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對(duì)此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆]有出臺(tái)配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購(gòu)房者仍然是主力，改善和投資性購(gòu)房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問題時(shí)，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí)，大家都知曉“簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購(gòu)房、有效調(diào)控房?jī)r(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反__”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反__”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對(duì)“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對(duì)《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制，確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì)被征過高的稅?！北砻鞴妼?duì)輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔(dān)憂，亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺(tái)落實(shí)。
三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察
(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政
為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應(yīng)對(duì)新政實(shí)施帶來的影響。
一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對(duì)。首先，走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營(yíng)銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對(duì)在售樓盤進(jìn)行銷售策略整合，力促穩(wěn)價(jià)保量。其次，對(duì)已納入開發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評(píng)估，擇優(yōu)選擇開發(fā)，放緩整體開發(fā)腳步;同時(shí)針對(duì)巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，結(jié)合新政影響，減少購(gòu)地計(jì)劃，有的放矢地購(gòu)買土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對(duì)二手房交易市場(chǎng)供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報(bào)備等工作效率，切實(shí)提升服務(wù)水平，降低買賣雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認(rèn)真履行居間職責(zé)，努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望
一是購(gòu)房者觀望心態(tài)較重，等待價(jià)格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購(gòu)房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì)使更多的房源涌現(xiàn)，價(jià)格勢(shì)必會(huì)繼續(xù)下行，因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價(jià)格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。
二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關(guān)政策盡快出臺(tái)。二手房源雖然較同期相比小幅增長(zhǎng)，但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段，且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價(jià)趨勢(shì)未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時(shí)多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺(tái)，利于社會(huì)群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。
(三)新一輪政策出臺(tái)，博弈心態(tài)將凸顯
3月30日，五部門相繼出臺(tái)降低二套房購(gòu)買首付及調(diào)整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下，將會(huì)一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺(tái)的影響，作為改善型需求的購(gòu)買者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見及建議
通過問卷收集和實(shí)地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下：
一是強(qiáng)化政策宣傳，正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對(duì)普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則，并給予支持配合，為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。
二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，出臺(tái)配套政策。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問題及時(shí)研究出臺(tái)配套政策，如改革后監(jiān)管及個(gè)人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反__的問題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問題等，進(jìn)一步明確責(zé)任，逐步完善配套政策，努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。
三是強(qiáng)化配套服務(wù)，夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能，簡(jiǎn)化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí)，重點(diǎn)規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力，保護(hù)群眾合法權(quán)益。
四是強(qiáng)化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記監(jiān)管工作，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，實(shí)現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對(duì)接，消除“信息孤島”;另外，加強(qiáng)市場(chǎng)距測(cè)和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會(huì)信用體系和市場(chǎng)距管體系，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)俊康、有序運(yùn)行。
