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住宅小區(qū)調(diào)查報告(2篇)

發(fā)布時間:2022-05-07 07:00:35 查看人數(shù):45

住宅小區(qū)調(diào)查報告

第1篇 關(guān)于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調(diào)查報告

目前,我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重,群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多,翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%,勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%,甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來,我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象,如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

(一)分析物業(yè)管理矛盾的根源,主要是以下幾個因素:

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則,我市又無立法權(quán);另一方面,我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作,在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求,致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端,一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象,亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約,共建和諧小區(qū)的機制沒有建立,居委會名義上是自治組織,現(xiàn)實上是從事黨政工作,但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中名不正、言不順,解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮,對其缺乏考核激勵制度,社會管理的積極性不足,特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上,顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢,而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強,據(jù)調(diào)查,62%的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高,業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足,年紀(jì)輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面,物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低,實力不強,規(guī)模不大,素質(zhì)不高,管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平,物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差,部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見,享受免費午餐的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在,物業(yè)的傭人地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重,少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員,帶頭欠繳物業(yè)費,產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低,市場的進退制度不規(guī)范,對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長,成本過高,企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善,人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差,隨意更改規(guī)劃設(shè)計,公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題,或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè),開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立,業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道,千方百計擴大路面停車,帳目不清,隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上,一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象,扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成,對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力,把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高,一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少,就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施,以補充管理經(jīng)費不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次

總之,從根本上說,公用設(shè)施上的硬件不足和 二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和 3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制。目前,我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源,也不能滿足全部需求;尤其是實施規(guī)范停車后,必然產(chǎn)生對部分車主的擠出效應(yīng)。因此,依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議,建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制,先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量,再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后,按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則,提出道路道板劃定泊位的方案,最后會同城管和街道、社區(qū)實施,同時建設(shè)部門要給予配合,對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

總之,要通過體制機制的創(chuàng)新,推進政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū),使業(yè)主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置,從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

(二)政策創(chuàng)新。一是制定扶持停車產(chǎn)業(yè)的投資與經(jīng)營政策。投入大、回收慢這一影響停車產(chǎn)業(yè)化的最大難題,對此我們建議兩條對策措施:第一條,針對公用

設(shè)施嚴(yán)重缺乏的小區(qū),將停車設(shè)施與居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)辦公用房等公用設(shè)施以及商業(yè)設(shè)施三者捆綁建設(shè),給予優(yōu)惠政策,以副業(yè)補助主業(yè),一舉多得,既解決停車問題,又為居民營造良好的生活環(huán)境,也為小區(qū)增強造血功能。第二條,對區(qū)外單獨建設(shè)公共停車場庫的,將之作為市政設(shè)施,土地采用劃撥方式;政府可以土地投入,吸引外來資本建造,以合作的方式組建項目公司,優(yōu)先保證投資者的資金回收和適當(dāng)盈利。為了培育和推動停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展,可以以街道為單位,整合現(xiàn)有停車資源和土地資源,注入專業(yè)化公司,依靠規(guī)?;?jīng)營和現(xiàn)代信息管理技術(shù),降低成本,增強抗風(fēng)險能力,吸引社會投資。同時,在審批、規(guī)費減免、貸款貼息等方面,給予扶持。二是制定扶持和規(guī)范物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。以政策扶持,促進物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展;以制度規(guī)范,引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

三是創(chuàng)新財政政策。推行政府購買服務(wù),對低保戶、企業(yè)職工特困戶、零就業(yè)家庭等困難人群,以及廉租房、經(jīng)濟適用房家庭實行物業(yè)管理費減免政策,對所減免的物業(yè)費在由行業(yè)主管部門考核物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量后再作支付,既彰顯社會公平,又體現(xiàn)財政資金的使用效益。四是完善對區(qū)、街道和社區(qū)居委會的激勵考核政策。僅針對本課題而言,一方面,通過對小區(qū)的數(shù)字化考核,為區(qū)和街道考核社區(qū)居委會業(yè)績提供量化依據(jù),從而形成市考核區(qū)、區(qū)考核街道、街道考核社區(qū)居委會、居委會監(jiān)管物業(yè)企業(yè)這樣一個層層有責(zé)任、縱向管到底的管理格局;另一方面,借鑒杭州經(jīng)驗,按照費隨事移的原則,把城市道路道板和公共空地的停車泊位的收費管理(杭州是把白天和夜間兩種不同收費管理方式全部下放到區(qū),建議我市可根據(jù)實際情況,把夜間包月收費下放帶街道和社區(qū)),統(tǒng)一下放到街道、社區(qū),調(diào)動基層組織的積極性。為幫助收費困難的物業(yè)企業(yè)改善經(jīng)營,也可委托物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)夜間包月制停車的收費管理。

(三)價格體系創(chuàng)新。一是發(fā)揮價格杠桿作用,建立多數(shù)業(yè)主能夠承擔(dān)的生活地停車價格體系。充分考慮車主的承受能力,依據(jù)停車方便程度和安全性,建立泊位租用價格區(qū)內(nèi)場庫區(qū)內(nèi)道路停放區(qū)外封閉空間包月停放(主要是周邊場庫和單位)道路道板與公共空地的價格體系。建議,在4個環(huán)節(jié)改革探索:

1、多管齊下,兼顧各方,建立小區(qū)停車地下場庫的統(tǒng)一收費價格。第一,降低人防車庫現(xiàn)實租用價格,切實改變?nèi)朔儡噹毂婚_發(fā)

商或物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營資源的做法,充分利用人防車庫這一國有資產(chǎn)為民服務(wù),對其實行政府指導(dǎo)價;第三,鑒于開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫占用業(yè)主的公共資源,不能簡單地實行開發(fā)商單方面自主定價,也要實行政府調(diào)控;第三,將地下人防車庫、開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫和公用配套車庫的不同價格,加權(quán)平均,制定出統(tǒng)一的租用價格,但是要以每月300350元為上限區(qū)間(杭州360元,蘇州400元),不準(zhǔn)上浮,只能下浮,并根據(jù)不同性質(zhì)的所有權(quán),對收益分配進行合理規(guī)定,其中人防車庫收益必須歸政府分配使用。這種加權(quán)平均、統(tǒng)一定價的辦法,不僅增強可操作性,促進小車進車庫,也均衡了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的利益。與此同時,要對占用業(yè)主公共空間的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫,強化成本核定特別是土地成本的核定,遏制出售價格不斷攀升的勢頭,并發(fā)揮政府對開發(fā)商的窗口指導(dǎo)作用,規(guī)定開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫2年內(nèi)未能出售就必須出租,抑制其只售不租或變相強制出售的行為,引導(dǎo)小車停放進場庫。

2、穩(wěn)定當(dāng)前小區(qū)路面停放收費價格水平;3、對于城市道路道板和公共空地停車,實行包月制;4、對生活時段與周邊單位合作停車和使用經(jīng)營性車庫停車,也實行包月制。對于后兩者停放方式,管理單位應(yīng)提供基本的安全防范服務(wù)。二是建立物業(yè)管理菜單式價格體系。將衛(wèi)生保潔、安全防范、綠化管養(yǎng)、公用設(shè)施維護等具體服務(wù)項目的價格,按服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)量化,讓業(yè)主自主選擇、透明消費,改變信息不對稱狀況,促進物業(yè)市場公平交易。市物價、房管部門正在積極推進這項工作。

(四)科技創(chuàng)新。一是小區(qū)與城管聯(lián)動,將數(shù)字城管的信息傳輸、處置、監(jiān)督的功能覆蓋到小區(qū);二是建設(shè)停車信息誘導(dǎo)系統(tǒng),提高停車設(shè)施周轉(zhuǎn)率,既使車主能夠在最近的地方停車,又減輕道路動態(tài)交通的壓力;三是推進城運一卡通建設(shè),在加油、洗車、停車收費、年檢、繳納罰款、行車引導(dǎo)及停車信息誘導(dǎo)服務(wù)等方面,為車主提供便捷的服務(wù);四是建設(shè)小區(qū)治安視頻監(jiān)視系統(tǒng),促進小區(qū)治安狀況好轉(zhuǎn)。

的管理,確保規(guī)劃車位的建設(shè)到位、數(shù)量到位、功能到位。3、借鑒北京經(jīng)驗,規(guī)范商品房買賣 一項工程指的是以老小區(qū)和次新區(qū)為重點的公用設(shè)施完善工程。工程主要包括三項內(nèi)容:一是停車設(shè)施;二是小區(qū)公共服務(wù)用房及設(shè)施;三是部分老小區(qū)封合式改造。我們根據(jù)本次普查的結(jié)果,并結(jié)合輕重緩急和現(xiàn)實可行性,提出停車設(shè)施和公共服務(wù)用房嚴(yán)重不足的小區(qū)名單,供政府決策參考。需要指出的是,我們把問題相似、地緣相近的相鄰小區(qū)作為一個項目提出,目的就是為了分片規(guī)劃、統(tǒng)籌安排,實現(xiàn)建設(shè)的集約化。此外,市規(guī)劃部門已經(jīng)編制了《常州市停車場規(guī)劃》,但主要是針對工作地的公共停車設(shè)施,對于住宅小區(qū)的停車需求考慮的不多。因此,對住宅小區(qū)停車設(shè)施和公用設(shè)施的規(guī)劃布局,市規(guī)劃部門和街道社區(qū)要協(xié)同推進,切實增強可行性。

對于如何最大程度增加停車泊位,我們按照先區(qū)內(nèi)、再區(qū)外、先地下、后地面、先盤活、后增建的思路,從盤活存量、整合資源、增設(shè)補建三個方面,提出了10條措施:

1、盤活存量:①開展專項整治,恢復(fù)停車設(shè)施功能;②明確政策導(dǎo)向,將開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫的只售不租轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠韮r位租售;③利用城市道路及道板和公共空地劃線包月制停車;④區(qū)內(nèi)區(qū)外實施保持綠化總量、調(diào)整綠化形態(tài),探索綠色停車。

2、整合資源:⑤與周邊單位合作,簽訂資源共享協(xié)議,推行雙向錯時停放;⑥周邊經(jīng)營性車庫和公共泊位為車主提供生活時段的包月停放。

3、增建補建:⑦停車設(shè)施、小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施等三大設(shè)施捆綁建設(shè);⑧小區(qū)內(nèi)建設(shè)機械立體停車庫;⑨針對小區(qū)周邊單位工作時段停車泊位也十分緊張的實際情況,建設(shè)公共停車場、庫、樓,以夜間包月和白天計時兩種價格,滿足工作和生活雙重停車需求,并積極探索利用綠地、廣場、學(xué)校操場建設(shè)地下停車庫。⑩對停車設(shè)施和公用設(shè)施嚴(yán)重缺乏的小區(qū),以增量開發(fā)帶動存量不足。就是在對停車?yán)щy小區(qū)的周邊地塊進行規(guī)劃開發(fā)時,劃出一塊用地以零價格出讓給開發(fā)商,允許開發(fā)商在其地面以上進行商業(yè)開發(fā)并在地面以下建設(shè)停車場庫,或?qū)⒁徊糠值昝嬉陨系臉菍幼鳛橥\噲鰩欤潜仨殞⒍〝?shù)量的停車泊位產(chǎn)權(quán)交給政府,還可以用提高容積率的方式鼓勵開發(fā)商建設(shè),這樣可以節(jié)省政府的投入,加快停車設(shè)施和公用設(shè)施的增設(shè)、建設(shè)進程。

綜上所述,我們建議,市政府從明年起,把緩解住宅小區(qū)停車難和解決物業(yè)管理矛盾作為為民辦實事項目,一手抓創(chuàng)新管理、健全制度,一手抓盤活存量、補建增建,既為市民群眾營造和美舒適的生活環(huán)境,又為停車產(chǎn)業(yè)和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。

第2篇 住宅小區(qū)安全狀況調(diào)查報告范文

前言:

作為一名在福州市金山一帶居住近4年的居民,本人可以說是見證了金山由城郊發(fā)展為新興住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的經(jīng)過,至今仍在不斷拔地而起的幢幢商品房一直以來都是金山新區(qū)一道獨特的風(fēng)景,而夜晚樓多燈稀的冷清景象也常為人所津津樂道。借此次社會法學(xué)學(xué)習(xí)的機會,我對金山一帶的住宅小區(qū)的安全狀況進行了一定的調(diào)查,希望籍此反映當(dāng)?shù)匦^(qū)的一些基本狀況,并提出自己的思考和建議。

現(xiàn)狀呈現(xiàn):

1、“高檔社區(qū)”安全保障并不“高檔”

高檔社區(qū)的安全保衛(wèi)工作總給人一種戒備森嚴(yán)的感覺,既有身著筆挺制服的高大保安,又有角落里伸出的探頭、各種自動門卡等。但事實上,這些有著重重安檢設(shè)施的社區(qū)其實很容易混進去。人群常常趁有人出入時集體涌入(密碼鎖被規(guī)避了),其中魚龍混雜,而保安卻并不一一過問。有趣的是,那些沒有繁復(fù)的密碼保障設(shè)施的住宅小區(qū)反而因為住戶長久的習(xí)慣而人人都有一定的防范意識,常常是一個樓道來了陌生人,很快四鄰都相互告知了。

2、社區(qū)防火防洪設(shè)施含瑕疵

首先,小區(qū)的防火其實是老話題了,隨著新小區(qū)的越建越多,防火設(shè)施日見改觀,但其效用如何呢?其管道位置是否合理、日常維護可有進行?據(jù)本人所知,平日里所謂的消防水栓倒是時時有水“情不自禁”的潺潺流出,但不知到了關(guān)鍵時刻,是否會“不自禁”的關(guān)閉?且讓水栓上日漸厚實的鐵銹來回答吧。

至于防洪,也許地處平原的人們體會不到,但對位于閩江沿岸的金山新區(qū)來說,卻是不能不考慮在社區(qū)安全范圍內(nèi)的。但這一方面卻成為盲點,不要說防洪了,有些小區(qū)甚至連排水系統(tǒng)都不甚合理,一到大雨天氣就“水漫金山”。

3、小區(qū)治安管理主體多元化不利于管理

現(xiàn)在的新型小區(qū)可謂設(shè)施完善,游樂場、ktv、超市等一應(yīng)俱全,但這也為小區(qū)管理帶來另一個問題,即主體過于多元化,很難有效管理、面面俱到;另外,小區(qū)空房向外出租的現(xiàn)象日漸普遍,為小區(qū)管理帶來一定困難。小區(qū)內(nèi)出入人員身份、職業(yè)、道德呈現(xiàn)多樣化,一方面多數(shù)小區(qū)未形成較好的管理規(guī)范,另一方面,由于人員活動時間不同,在規(guī)章的實際操作上也存在很大難度。

立法考量:

1、建議出臺地方規(guī)章,統(tǒng)一規(guī)范沿江建筑的防洪標(biāo)準(zhǔn);

地方統(tǒng)一出臺規(guī)章,從法律層面規(guī)制開發(fā)商的建筑行為,防范于未燃,對于保障沿江城市的居住安全、人員安全是十分必要的,也更有利于實踐中的執(zhí)行。

2、加大法制宣傳力度,在各社區(qū)積極宣傳《治安管理處罰條例》等法律法規(guī),提高居民自覺守法、護法意識;

法制宣傳的作用一向不可小覷,可以通過一些群眾喜聞樂見的宣傳形式,如墻報、文藝演出等來宣傳法律法規(guī),提高公民的法律意識,為維護社區(qū)安全打下堅實基礎(chǔ)。

3、對小區(qū)保安進行統(tǒng)一培訓(xùn),提高保安素質(zhì)和工作能力;

小區(qū)保安素質(zhì)的參差不齊不僅容易給小區(qū)安全管理造成漏洞,其本身也是安全隱患之一,近來鬧得沸沸揚揚的保安綁架業(yè)主事件不能不引起我們的注意。如果保安都能嚴(yán)格執(zhí)行工作規(guī)范,練就一雙“火眼金睛”,也算是為小區(qū)貼上一道“安全”標(biāo)簽。

4、配合有關(guān)職權(quán)部門定期對小區(qū)內(nèi)的娛樂場所進行檢查、訪問,杜絕安全隱患;

既然是“魚龍混雜”,那么適當(dāng)?shù)年P(guān)注絕對必不可少,娛樂場所進駐社區(qū),直接關(guān)系到每一戶居民的切身利益。同時,娛樂場所的安全設(shè)施硬件配備是否符合國家、地區(qū)要求也需要時時留意,避免發(fā)生意外慘劇。與其亡羊補牢,不如加大監(jiān)管,將危害止于萌芽階段。

5、加大業(yè)主大會與物業(yè)機構(gòu)、社區(qū)居民委員會間的聯(lián)系和互動,共同構(gòu)建和諧社區(qū)。

由于小區(qū)住戶的多樣性,加上鋼筋水泥、層層鐵門的阻隔,住戶間的溝通難免有所欠缺,同時也不利于零散住戶的維權(quán),加大住戶與住戶間、住戶與物業(yè)間、物業(yè)與居委會間、居委會與住戶間的聯(lián)系,有利社區(qū)發(fā)展和建設(shè),更可以集思廣益,為社區(qū)安全出謀劃策,同時群防群治,集中力量構(gòu)建和諧社區(qū)。

住宅小區(qū)調(diào)查報告(2篇)

前言:作為一名在福州市金山一帶居住近4年的居民,本人可以說是見證了金山由城郊發(fā)展為新興住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的經(jīng)過,至今仍在不斷拔地而起的幢幢商品房一直以來都是金山新區(qū)一道獨…
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