第1篇 地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告
調(diào)查報(bào)告是對(duì)某一情況、某一事件“去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本質(zhì)，尋找出規(guī)律，總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，最后以書(shū)面形式陳述出來(lái)。下面就是小編整理的地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告，一起來(lái)看一下吧。
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)招拍掛方式取得土地，近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購(gòu)活動(dòng)日益增多，同時(shí)并購(gòu)方所面臨的陷阱也越來(lái)越多。為盡量避免并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，在并購(gòu)前進(jìn)行盡職調(diào)查顯得非常必要和重要。
一、盡職調(diào)查概述、作用及流程
盡職調(diào)查又稱(chēng)謹(jǐn)慎性調(diào)查，其在《布萊克法律詞典》中的定義是“通常一個(gè)人在其調(diào)查過(guò)程中尋找合適的法律要求或解除義務(wù)時(shí)應(yīng)保持的合理謹(jǐn)慎”。并購(gòu)盡職調(diào)查是指，在并購(gòu)活動(dòng)中，并購(gòu)一方對(duì)另一方一切與本次并購(gòu)交易有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。盡職調(diào)查可以是并購(gòu)雙方的互相調(diào)查，一般是并購(gòu)方對(duì)被并購(gòu)方（目標(biāo)企業(yè)）的調(diào)查。完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查包括財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、法律盡職調(diào)查、市場(chǎng)盡職調(diào)查等。
（一）實(shí)施盡職調(diào)查的作用
1、有利于評(píng)估和規(guī)避并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于并購(gòu)方而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于信息不對(duì)稱(chēng)。由于信息不對(duì)稱(chēng)，并購(gòu)方將可能面臨著目標(biāo)企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)盡職調(diào)查，可以降低信息不對(duì)稱(chēng)，合理評(píng)估和有效規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)。
2、為確定并購(gòu)價(jià)格和并購(gòu)方案提供依據(jù)。在并購(gòu)談判過(guò)程中，雙方的焦點(diǎn)一般集中在并購(gòu)價(jià)格的確定上，盡職調(diào)查有助于估算目標(biāo)企業(yè)的預(yù)期價(jià)值和確定并購(gòu)價(jià)格。如在盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)存在或有負(fù)債和不良資產(chǎn)，并購(gòu)方在對(duì)各項(xiàng)或有負(fù)債和不良資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后，可作為跟目標(biāo)企業(yè)就并購(gòu)價(jià)格進(jìn)行談判的依據(jù)，并可在并購(gòu)協(xié)議中加入有關(guān)限制性條款等。
3、有利于并購(gòu)后的整合。并購(gòu)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，收購(gòu)工作的完成，僅僅是完成了并購(gòu)的第一步，收購(gòu)后的整合是并購(gòu)成敗的關(guān)鍵。通過(guò)盡職調(diào)查，可以了解到雙方在戰(zhàn)略、管理理念、經(jīng)營(yíng)思路、企業(yè)文化等方面的差異，然后據(jù)此制訂整合方案，以促使雙方在上述方面盡快融為一體，并留住核心人才。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查流程
在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)活動(dòng)中，一個(gè)較為規(guī)范、完備的盡職調(diào)查通常應(yīng)遵循以下工作流程：
1、組建盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)。并購(gòu)方組建一個(gè)盡職調(diào)查小組，既可抽調(diào)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、法律、營(yíng)銷(xiāo)、工程技術(shù)、成本、人力資源等專(zhuān)業(yè)人才，也可聘請(qǐng)外部的會(huì)計(jì)師、律師、稅務(wù)師、評(píng)估師等事務(wù)所。
2、簽訂并購(gòu)意向書(shū)和保密協(xié)議。簽訂并購(gòu)意向書(shū)和保密協(xié)議是開(kāi)展盡職調(diào)查前的必要程序。并購(gòu)意向書(shū)主要約定交易的基本條件、原則、基本內(nèi)容、后續(xù)并購(gòu)活動(dòng)安排、排他性安排及保密條款（或另行單獨(dú)簽訂保密協(xié)議）等。雙方可約定，意向書(shū)不具有法律約束力，但通常會(huì)約定排他性條款、保密條款等具有法律約束力。在保密協(xié)議中雙方需要承諾，為促成交易將相互提供相關(guān)資料和信息，約定保密信息的范圍和種類(lèi)、保密責(zé)任的具體內(nèi)容和免責(zé)情形、泄密或不正當(dāng)使用保密信息的違約責(zé)任等。
3、制訂盡職調(diào)查清單和問(wèn)卷。在盡職調(diào)查前，并購(gòu)方首先要制定盡職調(diào)查的目標(biāo)，并根據(jù)并購(gòu)目的、交易內(nèi)容等設(shè)計(jì)制作盡職調(diào)查清單和問(wèn)卷，然后由目標(biāo)企業(yè)提供有關(guān)書(shū)面資料。并購(gòu)方在收到資料后，將復(fù)印件與原件核對(duì)，由交接雙方簽字確認(rèn)。同時(shí)要求目標(biāo)企業(yè)及其管理層出具說(shuō)明書(shū)，確認(rèn)其提供的文件和資料內(nèi)容屬實(shí)且無(wú)重大遺漏。
4、對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)外部調(diào)查。調(diào)查渠道包括對(duì)目標(biāo)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，審閱書(shū)面資料，約談其管理層和員工；同時(shí)從目標(biāo)企業(yè)所在地的工商、稅務(wù)、國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、勞動(dòng)、司法等政府部門(mén)，目標(biāo)企業(yè)的開(kāi)戶或貸款銀行、債權(quán)人、債務(wù)人、供應(yīng)商、客戶等，及各類(lèi)數(shù)據(jù)庫(kù)獲取信息，調(diào)查目標(biāo)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況、合法性等，調(diào)查目標(biāo)企業(yè)信用狀況和重大債權(quán)債務(wù)狀況等。
5、形成盡職調(diào)查報(bào)告。調(diào)查小組在完成對(duì)有關(guān)資料和信息的調(diào)查分析后，應(yīng)撰寫(xiě)一份完整、詳實(shí)的盡職調(diào)查報(bào)告，并提交給公司決策層。調(diào)查報(bào)告應(yīng)將調(diào)查所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題逐一列出，說(shuō)明問(wèn)題的性質(zhì)、存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施，特別是對(duì)目標(biāo)企業(yè)存在的可能構(gòu)成收購(gòu)重大影響的問(wèn)題提出初步建議和風(fēng)險(xiǎn)提示。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查主要內(nèi)容
（一）目標(biāo)企業(yè)的主體資格調(diào)查
主要從以下兩方面進(jìn)行調(diào)查：一是其資格，即目標(biāo)企業(yè)是否依法成立并合法存續(xù)，包括是否按照當(dāng)時(shí)的設(shè)立程序設(shè)立，是否符合法律規(guī)定，注冊(cè)資本是否已到位，是否在驗(yàn)資后抽逃資金。主要審閱其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告等，而且要到工商登記機(jī)構(gòu)查閱其工商登記檔案。二是資質(zhì)，即其是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，且是否在有效期內(nèi)。主要審閱營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。
（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性調(diào)查
對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其并購(gòu)目的在于獲得目標(biāo)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)利，因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性是必不可少的調(diào)查內(nèi)容。主要調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已取得法律規(guī)定的批準(zhǔn)和許可文件，如土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、環(huán)評(píng)報(bào)告、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等，及未開(kāi)發(fā)的土地的閑置時(shí)間及被收回的可能性。
（三）目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)權(quán)利調(diào)查
主要是調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否有瑕疵，是否設(shè)定了各種擔(dān)保，權(quán)利的行使、轉(zhuǎn)讓是否有所限制等，以確保收購(gòu)方取得的目標(biāo)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系清晰，權(quán)利無(wú)瑕疵，行使時(shí)無(wú)法律上的障礙。由于土地是房地產(chǎn)企業(yè)賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，因此土地使用權(quán)是盡職調(diào)查的重中之重。
1、土地使用權(quán)、房產(chǎn)調(diào)查。（1）調(diào)查土地使用權(quán)的出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤⒗U納土地出讓金和契稅等土地費(fèi)用的付款憑證、土地使用權(quán)證等是否齊全，是否按時(shí)付清土地出讓金等；（2）調(diào)查土地的面積、性質(zhì)、用途、使用期限、規(guī)劃要點(diǎn)等；（3）調(diào)查土地使用權(quán)、在建工程、房產(chǎn)是否存在出租、設(shè)定抵押、被查封等情況；（4）自建的在售房產(chǎn)是否已取得“四證”和預(yù)售證等；（5）調(diào)查是否存在房產(chǎn)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證明的情況。
2、其他資產(chǎn)調(diào)查。要求目標(biāo)企業(yè)提供資產(chǎn)清單，逐一核查，審閱資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件、購(gòu)置合同、發(fā)票等
3、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況調(diào)查。如投保的財(cái)產(chǎn)清單、保險(xiǎn)合同（保單）、保險(xiǎn)費(fèi)支付發(fā)票是否齊全。
4、擬收購(gòu)股權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性調(diào)查。包括調(diào)查擬收購(gòu)的股權(quán)是否存在查封、凍結(jié)、設(shè)置質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利限制情形，也要調(diào)查股權(quán)出售方與第三方簽訂的限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形。
（四）目標(biāo)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)調(diào)查
目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和不良債權(quán)均會(huì)給并購(gòu)方帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，還有或有負(fù)債具有義務(wù)性、隱蔽性、不確定性和危害性等。因此，對(duì)目標(biāo)企業(yè)債權(quán)債務(wù)情況的調(diào)查，不能僅僅停留在財(cái)務(wù)報(bào)表上，還要調(diào)查其財(cái)務(wù)承諾、或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、訴訟、仲裁、行政處罰和賬外資產(chǎn)負(fù)債等。
1、通過(guò)人行貸款卡查詢系統(tǒng)查詢目標(biāo)企業(yè)的信用報(bào)告，調(diào)查其銀行借款及對(duì)外擔(dān)保情況；檢查其公章使用記錄及合同文本，調(diào)查其非銀行借款和對(duì)外擔(dān)保情況。
2、核查目標(biāo)企業(yè)金額較大的應(yīng)收款、應(yīng)付款是否真實(shí)有效，是否有法律或合同依據(jù)。同時(shí)要審查債權(quán)的訴訟時(shí)效及實(shí)現(xiàn)的可能性，是否會(huì)變成不良債權(quán)。
3、調(diào)查正在進(jìn)行的訴訟、仲裁、行政處罰情況，調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已通過(guò)環(huán)保評(píng)估，并評(píng)估已經(jīng)造成或?qū)l(fā)生的損失。
4、要求目標(biāo)企業(yè)就并購(gòu)日前存在的或有事項(xiàng)和未披露事項(xiàng)出具承諾和保證，承諾內(nèi)容包括：或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、未向并購(gòu)方提供的商業(yè)合同引致的損失等，并在并購(gòu)協(xié)議中對(duì)這些事項(xiàng)的責(zé)任歸屬和保障措施進(jìn)行約定。
（五）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景調(diào)查
1、調(diào)查擬并購(gòu)的項(xiàng)目是否與公司的戰(zhàn)略吻合。不僅要考慮自己是否擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)擬并購(gòu)的物業(yè)類(lèi)型，而且要考慮擬進(jìn)入的區(qū)域是否為自己的目標(biāo)市場(chǎng)。
2、調(diào)查當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需、地方購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)者喜好、價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)等情況，項(xiàng)目的位置、周邊自然和人文環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施等，分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶群體。對(duì)于已開(kāi)始預(yù)售的項(xiàng)目，必須到其銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)考察，了解其人氣、銷(xiāo)售計(jì)劃和進(jìn)度、資金回籠等情況。
（六）目標(biāo)企業(yè)的重要合同調(diào)查
對(duì)公司的存續(xù)與發(fā)展有重要影響的交易合同，是盡職調(diào)查的重要對(duì)象。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備采購(gòu)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)等成本費(fèi)用類(lèi)合同在簽訂前是否經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、招標(biāo)和會(huì)審等必要程序，合同內(nèi)容是否全面、詳盡，價(jià)格、成本是否合理，是否存在關(guān)聯(lián)方交易，是否存在潛在糾紛，是否有權(quán)利、義務(wù)約定不明的情況等。并根據(jù)已簽訂的合同及其付款情況預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。
2、對(duì)于已經(jīng)在售的項(xiàng)目，需審查銷(xiāo)售合同中的收款方式，了解到目前的資金回籠情況，并預(yù)測(cè)今后的現(xiàn)金流入情況；審查銷(xiāo)售合同中是否存在無(wú)法履行的承諾以及其違約責(zé)任、可能造成的損失等，特別要關(guān)注是否能按合同約定交樓及其違約責(zé)任。
3、審閱目標(biāo)企業(yè)與貸款銀行簽訂的貸款合同、擔(dān)保合同和監(jiān)管協(xié)議，一是了解目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和對(duì)外擔(dān)保情況，二是了解銀行對(duì)注銷(xiāo)土地、在建工程等抵押登記的要求，對(duì)貸款資金和銷(xiāo)售回籠資金監(jiān)管使用的要求，及還款計(jì)劃等。
（七）目標(biāo)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易調(diào)查
1、調(diào)查關(guān)聯(lián)交易清單及關(guān)聯(lián)交易合同是否齊全，關(guān)聯(lián)交易合同的履行情況；關(guān)聯(lián)交易價(jià)格是否合理，是否背離市場(chǎng)公允價(jià)格；關(guān)聯(lián)交易是否存在現(xiàn)實(shí)或潛在的糾紛，是否存在損害公司或股東合法權(quán)益的情況。
2、重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否存在關(guān)聯(lián)方借款，是否已簽訂借款協(xié)議，借款利率是否高于銀行同類(lèi)同期貸款利率，已發(fā)生的利息是否已取得發(fā)票，按有關(guān)規(guī)定能否在稅前扣除。同時(shí)要重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否與其母公司簽訂委托管理、品牌輸出等合同，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并決定是否與其協(xié)商終止此類(lèi)合同。
（八）目標(biāo)企業(yè)的稅務(wù)狀況調(diào)查
1、調(diào)查公司執(zhí)行的企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地使用稅等的稅率（含預(yù)繳稅率），因?yàn)檫@些與對(duì)目標(biāo)企業(yè)的盈利、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)息息相關(guān)。
2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否享受的稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，并關(guān)注所享受的優(yōu)惠政策是否合法、合規(guī)。
3、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否持續(xù)依法納稅，納稅申報(bào)狀態(tài)是否正常，是否存在偷漏稅、拖欠稅款、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等問(wèn)題。
（九）目標(biāo)企業(yè)的并購(gòu)審批調(diào)查
公司章程作為公司“憲法”，是盡職調(diào)查的必備項(xiàng)目。
1、調(diào)查公司章程“反并購(gòu)條款”。在審閱目標(biāo)企業(yè)的公司章程時(shí)，特別要關(guān)注章程中的“反并購(gòu)條款”，如超級(jí)多數(shù)條款，即對(duì)于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事項(xiàng)必須經(jīng)代表絕對(duì)多數(shù)表決權(quán)的股東通過(guò)。以確保對(duì)本次并購(gòu)交易不存在程序上的障礙，或可通過(guò)一定的方式消除該障礙?！豆痉ā芬?guī)定，經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，其他股東在同等條件下具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此在收購(gòu)前最好能取得其他股東放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。
2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的并購(gòu)的審批機(jī)構(gòu)和程序。如公司制企業(yè)并購(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)股東會(huì)或董事會(huì)批準(zhǔn)通過(guò)。國(guó)有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓需得到國(guó)資部門(mén)的審批。向外商轉(zhuǎn)讓上市公司國(guó)有股和法人股，涉及產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)改組的，由國(guó)家經(jīng)貿(mào)委負(fù)責(zé)審核；涉及國(guó)有股權(quán)管理的，由財(cái)政部負(fù)責(zé)審核。并購(gòu)涉及的外商投資產(chǎn)業(yè)政策及企業(yè)性質(zhì)變更還要取得外經(jīng)貿(mào)部的批準(zhǔn)。
（十）目標(biāo)企業(yè)的人力資源調(diào)查
1、調(diào)查員工總數(shù)、勞動(dòng)合同和保密協(xié)議簽訂、薪酬福利、勞動(dòng)糾紛情況，繳納個(gè)人所得稅、社保和公積金情況。
2、調(diào)查公司高管的職業(yè)道德、履歷等，審閱其勞動(dòng)合同是否存在難以解除其勞動(dòng)合同、職務(wù)或者因此需支付高額違約金的條款，調(diào)查管理層是否會(huì)以各種借口或使用各種手段阻礙并購(gòu)或并購(gòu)后的整合。
第2篇 租賃項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告
調(diào)查報(bào)告是對(duì)某一情況、某一事件“去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本質(zhì)，尋找出規(guī)律，總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，最后以書(shū)面形式陳述出來(lái)。下面就是小編整理的租賃項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告，一起來(lái)看一下吧。
一、概況
企業(yè)歷史沿革簡(jiǎn)述（設(shè)立時(shí)間，控股股東，注冊(cè)資本與實(shí)收資本，相關(guān)變化情況等）。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍及主業(yè)、資質(zhì)等。
上年末及最新一期主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
二、基本素質(zhì)
結(jié)論性評(píng)價(jià)【相當(dāng)于每個(gè)環(huán)節(jié)的分析結(jié)論】
控股股東（實(shí)際控制人）的變化情況；目前的控股股東或?qū)嶋H控制人財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)實(shí)力、行業(yè)地位，以及能夠在資金、業(yè)務(wù)、技術(shù)和管理、品牌等方面給予企業(yè)的支持。
企業(yè)在控股股東或?qū)嶋H控制人體系內(nèi)的地位，體系內(nèi)的主要關(guān)聯(lián)交易對(duì)企業(yè)資金和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響。
企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的設(shè)置及其合理性；分支機(jī)構(gòu)及對(duì)外股權(quán)投資情況（相關(guān)性、控制力等）。
人員素質(zhì)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)【以能否適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理需要為判斷標(biāo)準(zhǔn)】；企業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)?！疽阅芊駶M足技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)及主要業(yè)務(wù)流程規(guī)范化管理為判斷標(biāo)準(zhǔn)】
主要內(nèi)部控制制度建設(shè)及實(shí)施情況?！局攸c(diǎn)關(guān)注資金管理、預(yù)算管理、重大決策流程、對(duì)外擔(dān)保管理等方面】
三、經(jīng)營(yíng)分析
（一）經(jīng)營(yíng)環(huán)境
結(jié)論性評(píng)價(jià)意見(jiàn)。
政策環(huán)境（宏觀政策、區(qū)域政策）：產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策、稅收政策、行業(yè)監(jiān)管等【重點(diǎn)關(guān)注新近出臺(tái)的政策對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的影響】。
競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（行業(yè)）：行業(yè)或區(qū)域基本數(shù)據(jù)與變化趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)模式、態(tài)勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手簡(jiǎn)要分析?！局攸c(diǎn)強(qiáng)調(diào)與企業(yè)主業(yè)的相關(guān)性】
（二）經(jīng)營(yíng)狀況
結(jié)論性評(píng)價(jià)意見(jiàn)。
介紹企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式（基本業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)歷史、客戶群、供應(yīng)商、主營(yíng)業(yè)務(wù)份額）。
企業(yè)竟?fàn)幠芰?，竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)。
經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性（企業(yè)成立期限、主業(yè)經(jīng)營(yíng)年限，所處生命周期）。
經(jīng)營(yíng)成長(zhǎng)性（銷(xiāo)售增長(zhǎng)、利潤(rùn)增長(zhǎng)、資產(chǎn)增長(zhǎng)）。
企業(yè)面臨的主要經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。
（投融資分析）
融資分析：目前融資現(xiàn)狀、目前融資成本、未來(lái)融資需求，企業(yè)相應(yīng)的融資計(jì)劃以及融資計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可能性評(píng)價(jià)。
投資分析：投資項(xiàng)目介紹、預(yù)期投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)。
（三）發(fā)展前景
公司自身的發(fā)展策略、發(fā)展后勁、股東支持。
公司近期的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況變化趨勢(shì)。
結(jié)合行業(yè)趨勢(shì)、特征和企業(yè)自身未來(lái)的項(xiàng)目投資計(jì)劃、發(fā)展方向及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃做前景分析等。
四、財(cái)務(wù)分析
（一）財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)
結(jié)論性評(píng)價(jià)意見(jiàn)?！矩?cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的合理性，資產(chǎn)質(zhì)量，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大小及債權(quán)受保障程度】
總資本與總資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析：資本金實(shí)力與負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度；資本的固化形態(tài)；資本結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的匹配程度?！举Y產(chǎn)負(fù)債率，資本固定化比率】
債務(wù)結(jié)構(gòu)分析：債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)及其合理性；具有明確歸還期限的債務(wù)（剛性債務(wù)）占比及債務(wù)彈性。銀行借款在債務(wù)及總資本中的占比，短借長(zhǎng)用情況，以及所有者權(quán)益對(duì)銀行債權(quán)的保障程度?！緝糍Y產(chǎn)與年末貸款余額比率】
資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析：對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步分析，并分析判斷企業(yè)主要資產(chǎn)的質(zhì)量狀況，如通過(guò)對(duì)應(yīng)收賬款（賬齡分析）、固定資產(chǎn)（專(zhuān)用化程度——越高變現(xiàn)能力越差等）、存貨（結(jié)構(gòu)與成本計(jì)量，以銷(xiāo)售規(guī)?；蚪?jīng)營(yíng)模式的匹配程度）、投資（結(jié)合收益與現(xiàn)金回流情況）等的分析，進(jìn)而對(duì)整體資產(chǎn)質(zhì)量作出判斷?！竟潭ㄙY產(chǎn)凈值率】
（二）償債能力
結(jié)論性評(píng)價(jià)意見(jiàn)?！酒髽I(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性的強(qiáng)弱，現(xiàn)金流量的充沛程度，盈利對(duì)付息的保障程度，或有負(fù)債的潛在影響，以及綜合考慮上述因素后對(duì)企業(yè)償債能力強(qiáng)弱的判斷意見(jiàn)】
流動(dòng)性：【承上啟下：結(jié)合前一部分負(fù)債水平及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的合理性】資產(chǎn)流動(dòng)性分析；實(shí)際的流動(dòng)性壓力；流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力及存量貨幣資金的靜態(tài)規(guī)模。企業(yè)即期債務(wù)的償付壓力（重點(diǎn)關(guān)注短期剛性債務(wù)）?！玖鲃?dòng)比率，速動(dòng)比率，現(xiàn)金比率】
現(xiàn)金流：【結(jié)合經(jīng)營(yíng)狀況的分析】對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的現(xiàn)金獲取模式、賒銷(xiāo)管理、資金墊付等作出分析，進(jìn)而對(duì)其現(xiàn)金獲取能力以及所獲取現(xiàn)金抵償債務(wù)的能力進(jìn)行判斷?！窘?jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入量與流動(dòng)負(fù)債余額比率】
對(duì)企業(yè)投資環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流量狀況作出分析，重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金流出的方向是擴(kuò)大再生產(chǎn)還是戰(zhàn)略（策略）投資，關(guān)注擴(kuò)大再生產(chǎn)的實(shí)際產(chǎn)出效果；//對(duì)企業(yè)融資環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流量狀況進(jìn)行簡(jiǎn)單分析?！痉腔I資性現(xiàn)金凈流入量與流動(dòng)負(fù)債余額比率，非籌資性現(xiàn)金凈流入量與負(fù)債總額比率】
付息的保障分析：企業(yè)盈利對(duì)債務(wù)利息的保障程度?！纠⒈Ｕ媳稊?shù)】
或有負(fù)債：擔(dān)保（結(jié)合基本素質(zhì)分析中的擔(dān)保管理），承諾【大額租金支付、質(zhì)量等】，訴訟，以及商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)等?；蛴胸?fù)債所形成的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！緭?dān)保比率】
（三）經(jīng)營(yíng)能力及效益
結(jié)論性評(píng)價(jià)意見(jiàn)?！酒髽I(yè)主業(yè)的成長(zhǎng)性，周轉(zhuǎn)效率，經(jīng)營(yíng)效益的體現(xiàn)，以及資產(chǎn)收益水平的高低】
經(jīng)營(yíng)質(zhì)量與效率：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)趨勢(shì)，主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金回籠情況及其變化趨勢(shì)，應(yīng)收賬款、存貨等主要資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率（需要結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，營(yíng)業(yè)周期等展開(kāi)分析）?！局鳡I(yíng)收入現(xiàn)金率，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，存貨周轉(zhuǎn)速度，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度】
經(jīng)營(yíng)效益：按照《利潤(rùn)表》結(jié)構(gòu)，從主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（需要進(jìn)行產(chǎn)品或地區(qū)結(jié)構(gòu)分析）、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)到利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)逐層進(jìn)行分析。主要通過(guò)年度間變化趨勢(shì)，變化趨勢(shì)的一致性等分析評(píng)價(jià)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的盈利能力作出判斷。需要關(guān)注關(guān)聯(lián)交易對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的影響?！久剩瑺I(yíng)業(yè)利潤(rùn)率】
資產(chǎn)收益水平：結(jié)合上段分析以及資本結(jié)構(gòu)分析，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用效果進(jìn)行分析評(píng)價(jià)?！緝糍Y產(chǎn)收益率，總資產(chǎn)報(bào)酬率】
五、資金用途及方案簡(jiǎn)介
（一）融資資金用途（二）租賃方案簡(jiǎn)介
租賃融資額、租賃期限、租賃利率、付款總額、保證金/首付款、租金計(jì)算方式、各期租金（含利息）、支付方式等。
六、標(biāo)的物介紹及可處置性分析
（一）標(biāo)的物介紹（二）可處置性分析
評(píng)估租賃標(biāo)的物市場(chǎng)價(jià)值、在承租人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的作用，并做可處置性分析?！境凶馊送俗?，續(xù)租，留購(gòu)；出租人處置變現(xiàn)，二次出租；設(shè)備制造商回購(gòu)等】
七、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范措施
結(jié)論性評(píng)價(jià)意見(jiàn)。
項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)；（政策變動(dòng)，資產(chǎn)重組，債務(wù)重組，關(guān)聯(lián)資產(chǎn)交易，控股股東變化，增減資事項(xiàng)，高管人員變動(dòng)，安全與技術(shù)事故，重大質(zhì)量糾紛，重大訴訟等或有事項(xiàng)）
主要風(fēng)險(xiǎn)防控措施。
擔(dān)保方案及分析：擔(dān)保方案；擔(dān)保方介紹（基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況）；擔(dān)保能力分析。
其他風(fēng)險(xiǎn)防控措施（此項(xiàng)可選擇）；
項(xiàng)目后續(xù)跟進(jìn)管理措施。
八、項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)
影響合同收益的因素有：租賃融資額、租賃期限、每期月數(shù)、折合占用一年的資金、租金在各期期末還是期初支付、支付時(shí)是等額付租、等額還本還是依合同約定的時(shí)間和金額還本、租賃綜合年利率、籌資綜合年利率、營(yíng)業(yè)費(fèi)用率、營(yíng)業(yè)稅率和所得稅率?！绢A(yù)測(cè)的前提條件是假設(shè)合同被嚴(yán)格履行】
九、總體評(píng)價(jià)
對(duì)企業(yè)基本素質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況及財(cái)務(wù)質(zhì)量給出結(jié)論性評(píng)價(jià)意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，提出可行與否的明確意見(jiàn)。
