管理規(guī)程與管理制度是企業(yè)運(yùn)營的基礎(chǔ)架構(gòu)，它們涵蓋了企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)層面，包括但不限于員工行為規(guī)范、工作流程、職責(zé)分配、決策程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲機(jī)制、資源管理以及危機(jī)應(yīng)對(duì)等。這些規(guī)程和制度旨在確保企業(yè)運(yùn)營的有序性和效率，同時(shí)也為員工提供了明確的行為指南。
包括哪些方面
1. 組織架構(gòu)：定義各部門的職能和相互關(guān)系，明確上下級(jí)權(quán)責(zé)。
2. 工作流程：詳細(xì)規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的處理步驟和審批流程。
3. 員工管理：包括招聘、培訓(xùn)、績效評(píng)估、晉升和離職等環(huán)節(jié)的規(guī)定。
4. 財(cái)務(wù)管理：涉及預(yù)算制定、成本控制、報(bào)銷審批等方面。
5. 質(zhì)量控制：設(shè)定產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢查程序。
6. 安全與健康：規(guī)定工作環(huán)境的安全要求和應(yīng)急預(yù)案。
7. 法規(guī)遵從：確保企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)符合法律法規(guī)要求。
重要性
管理規(guī)程與管理制度的重要性不容忽視。它們是企業(yè)運(yùn)營的“法律”，為決策提供依據(jù)，減少因主觀判斷帶來的風(fēng)險(xiǎn)；它們促進(jìn)團(tuán)隊(duì)協(xié)作，提高工作效率，避免因職責(zé)不清導(dǎo)致的工作延誤；它們維護(hù)公平公正，通過明確的獎(jiǎng)懲機(jī)制激發(fā)員工積極性；它們還是企業(yè)文化的一部分，塑造企業(yè)的價(jià)值觀和行為準(zhǔn)則。
方案
1. 制定：基于企業(yè)目標(biāo)和業(yè)務(wù)需求，由管理層主導(dǎo)，各部門參與，確保規(guī)程和制度的全面性和適用性。
2. 實(shí)施：通過培訓(xùn)和指導(dǎo)，使員工理解和接受規(guī)程，確保執(zhí)行效果。
3. 評(píng)估：定期審查規(guī)程的有效性，根據(jù)反饋和業(yè)務(wù)變化進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。
4. 監(jiān)督：設(shè)立監(jiān)督機(jī)制，確保規(guī)程的遵守，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行糾正。
5. 更新：隨著市場環(huán)境和企業(yè)發(fā)展的變化，及時(shí)更新管理規(guī)程，保持其時(shí)效性。
管理規(guī)程與管理制度的建立和完善是一個(gè)持續(xù)的過程，需要企業(yè)全員的參與和配合。只有這樣，才能構(gòu)建一個(gè)高效、有序、和諧的企業(yè)運(yùn)營環(huán)境，推動(dòng)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。
管理規(guī)程與管理制度范文
第1篇 物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定設(shè)備設(shè)施管理制度,確保物業(yè)管理設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有設(shè)備設(shè)施綜合管理。
3.0職責(zé)
3.1工程主管全面負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的綜合管理工作
3.2工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的組織實(shí)施工作;
4.0程序內(nèi)容
凡價(jià)值在2000元(人民幣)以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內(nèi)都需要技術(shù)管理的固定資產(chǎn),都應(yīng)列入工程設(shè)備檔案管理。
4.1設(shè)備設(shè)施的檔案建立
4.1.1對(duì)工程部管轄設(shè)備建立《設(shè)備臺(tái)帳》。
4.1.2工程部對(duì)管轄設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)和設(shè)備編號(hào)。
4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功率系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4.1.4設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)和設(shè)備現(xiàn)行的狀態(tài)保持一致。
4.1.5《設(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存,工程部留復(fù)印件。
4.2檔案資料管理規(guī)程
4.2.1有工程設(shè)備檔案由工程部負(fù)責(zé)管理,工程檔案管理人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司檔案管理制度和保密守則。
4.2.2各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類:強(qiáng)電、弱點(diǎn)、空調(diào)、機(jī)管等,統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標(biāo)簽。
4.2.3編制檔按目錄,內(nèi)容和檔案盒外標(biāo)簽一致。
4.2.4外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程師核對(duì)實(shí)物,如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則有文員聯(lián)系交圖單位更正。
4.2.5檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應(yīng)妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應(yīng)由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。
4.2.6借閱檔案須經(jīng)工程主管批準(zhǔn),文員登記并指定歸還日期,由文員按期追還,需續(xù)借的要重新登記。
4.3設(shè)備的購置管理
4.3.1設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。
4.3.2設(shè)備的購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需求的原則。
4.3.3設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。
4.3.4新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。
4.3.5工程部對(duì)新購設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)驗(yàn)收、資料整理、協(xié)調(diào)安裝、調(diào)試和試運(yùn)行。
4.3.6驗(yàn)收符合要求的設(shè)備,按規(guī)定納入臺(tái)帳、設(shè)備卡片等日常管理。
4.4設(shè)備的封存停用
4.4.1連續(xù)停用6個(gè)月以上的設(shè)備,由使用部門就地封存,填寫《設(shè)備封存單》。
4.4.2封存的設(shè)備應(yīng)切斷電源,將設(shè)備擦拭保養(yǎng),做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設(shè)備的保管人,未經(jīng)允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。
4.5設(shè)備設(shè)施的大修改造
4.5.1現(xiàn)行設(shè)備的運(yùn)行狀況、維修記錄、零配件的更換等。
4.5.2大修改造的方案的論證審批,填寫《設(shè)備大修改造審批單》,報(bào)物業(yè)管理處審批。
4.5.3設(shè)備大修改造竣工后,由管理處組織驗(yàn)收,填寫《設(shè)備大修改造竣工報(bào)告單》,并觀察其運(yùn)行狀況。
4.6設(shè)備報(bào)廢處理作業(yè)程序
設(shè)備使用達(dá)到一定年限,或科技進(jìn)步,或不符合環(huán)保達(dá)標(biāo)要求,或因?yàn)槠渌?對(duì)現(xiàn)行設(shè)備不得不做報(bào)廢處理。
4.6.1申請(qǐng)報(bào)廢
a)對(duì)具備報(bào)廢條件的設(shè)備提出報(bào)廢。
b)注明設(shè)備詳細(xì)資料,如購買日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、配件好材記錄、維修成本狀況等。
c)提出報(bào)廢理由。
d)設(shè)備能耗過大,或環(huán)境污染嚴(yán)重,國家規(guī)定應(yīng)以淘汰的產(chǎn)品。
e)已超過設(shè)備規(guī)定使用年限,損壞嚴(yán)重,維修費(fèi)用過高,大修以后設(shè)備使用性能仍不能滿足要求。
f)設(shè)備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴(yán)重的不安全因素,且在經(jīng)濟(jì)投入上不宜大修和改造。
g)因自然災(zāi)害,事故損壞,修理費(fèi)用接近或超過該設(shè)備的市場價(jià)值。
4.6.2鑒定
a)工程部按報(bào)廢設(shè)備的規(guī)定對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定。
b)財(cái)務(wù)部對(duì)設(shè)備報(bào)廢的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行審核。
4.6.3審批
公司根據(jù)實(shí)際需求和工程部、財(cái)務(wù)部的鑒定審核意見批復(fù)。
4.6.4撤消臺(tái)帳
批準(zhǔn)報(bào)廢的設(shè)備,工程部撤消設(shè)備臺(tái)帳。
4.6.5報(bào)廢處理
a)需新用設(shè)備替換的在用設(shè)備,待新設(shè)備投入使用后再進(jìn)行報(bào)廢。
b)批準(zhǔn)報(bào)廢的在用設(shè)備,在保證安全的前提下運(yùn)行,不再進(jìn)行大修。
c)可轉(zhuǎn)讓的設(shè)備作價(jià)轉(zhuǎn)讓。
d)不可轉(zhuǎn)讓的設(shè)備,將可利用的零部件拆下留用,其余部分做廢品處理。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳檔案表》
6.2《設(shè)備卡》
6.3《設(shè)備購置審批單》
6.4《設(shè)備封存單》
6.5《設(shè)備計(jì)劃大修保養(yǎng)審批表》
6.6《設(shè)備大修保養(yǎng)驗(yàn)收表》
6.7《設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表》
第2篇 物業(yè)工程部供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
物業(yè)工程部供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定供電管理制度并實(shí)施,確保各物業(yè)管理配電設(shè)備正常運(yùn)行供電。
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有配電設(shè)備設(shè)施。
3.0職責(zé)
3.1值班電工負(fù)責(zé)供電設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)控,輕微故障的維修,用電安裝;
3.2維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)供電故障的維修、供電設(shè)施的保養(yǎng)
4.0程序內(nèi)容
4.1值班電工崗位管理規(guī)程
4.1.1值班電工的崗位責(zé)任制是搞好配電房工作的一項(xiàng)基本制度。它有利于增強(qiáng)人員的責(zé)任感,有利于每一個(gè)人做好本質(zhì)工作,便于檢查評(píng)比;
4.1.2值班電工必須熟悉電氣設(shè)備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證(或操作證),值班電工應(yīng)有一定的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn);
4.1.3值班電工在運(yùn)行領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下,完成本職的設(shè)備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護(hù)裝置、填寫運(yùn)行記錄;
4.1.4單人值班不得單獨(dú)從事修理工作;
4.1.5接班人員應(yīng)提前到位做好接班準(zhǔn)備工作。若接班人員因故未到,交班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位,并立即報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),做好安排;
4.1.6交班時(shí),應(yīng)盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況,原則上應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)處理;
4.2值班巡視制度
4.1.1每日巡檢配電房配電設(shè)備的運(yùn)行情況;
4.1.2每周巡檢電力計(jì)量表,如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況;
4.1.3每月巡檢各組團(tuán)的配電箱接觸情況;
4.1.4遇有大風(fēng)、雨雪等天氣,應(yīng)巡檢電力線情況;
4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)檢修,當(dāng)值人員巡視后應(yīng)將巡視結(jié)果記錄于運(yùn)行表中。
4.3配電房的管理規(guī)程
4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng),墻上配掛溫度計(jì),室內(nèi)溫度控制在35。c以下。
4.3.2房內(nèi)禁止拉接臨時(shí)線路,供電線路嚴(yán)禁超載供電。
4.3.3嚴(yán)禁違章操作,操作或檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。
4.3.4保持配電房內(nèi)無雜物堆放,地面干凈,鋪設(shè)絕源橡膠墊層,設(shè)備外表清潔無塵。
4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴(yán)防蛇、鼠等進(jìn)入配電房,以防短路事故的發(fā)生。
4.3.6配電房內(nèi)設(shè)備及線路需改變,必報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),請(qǐng)專業(yè)人員確認(rèn)方可改變。
4.3.7每年對(duì)配電房內(nèi)全部機(jī)電設(shè)備大檢修一次。
4.3.8值班人員應(yīng)認(rèn)真做好值班記錄,仔細(xì)填寫《配電房運(yùn)行記錄表》,認(rèn)真執(zhí)行交接班記錄制度。
4.4供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程
4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備,包括(高、低壓室,變壓器室),并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。
4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常,應(yīng)馬上查找原因,并通知維修領(lǐng)班安排處理。
4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。
4.4.4未經(jīng)領(lǐng)班師同意,不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下,須經(jīng)領(lǐng)班批準(zhǔn)并做記錄。
4.4.5嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。
4.4.6高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢,年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。
4.4.7與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時(shí)清點(diǎn)數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。
4.4.8外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時(shí)追收。
4.5供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程
4.5.1嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。
4.5.2維修領(lǐng)班每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。
4.5.3工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。
4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn),重點(diǎn)做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。
4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務(wù)正常營運(yùn)為原則,特殊情況,須報(bào)告管理處主任,及時(shí)通知受影響的用戶。
4.5.6使用期中,每月重點(diǎn)檢查電器的各部件,注意可動(dòng)部分是否有卡住,緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。
4.5.7配電設(shè)備導(dǎo)電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好,一般應(yīng)大于10兆歐。
4.5.8接觸器的觸頭表面應(yīng)經(jīng)常保持清潔,不允許用金屬的工具摩擦觸頭。
4.5.9母線支架無污損、破裂,導(dǎo)體無松動(dòng),連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。
4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡,繼電器動(dòng)作顯示正常,信號(hào)指示燈正常
4.5.11電壓互感器(pt)、電流互感器(ct)無異常的聲音、氣味、無放電痕跡,保險(xiǎn)完好無損。
4.5.12補(bǔ)償電容器無漏電等異常現(xiàn)象,無異常工作聲音及氣味,無溫度過熱現(xiàn)象,保護(hù)電容器的保險(xiǎn)工作正常。
4.5.13對(duì)電器的轉(zhuǎn)動(dòng)部分,如自動(dòng)開關(guān)操作機(jī)構(gòu)等,每年添加潤滑油,以保持轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。
4.5.14高低壓開關(guān)的運(yùn)行無異?，F(xiàn)象,絕緣電阻在正常范圍內(nèi),動(dòng)力照明配電設(shè)備的配電分柜工作正常,無過熱異常現(xiàn)象。所有配電設(shè)備的金屬部分,均有可靠接地裝置。
4.5.15維修保養(yǎng)結(jié)束后,應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在高壓電房設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表或當(dāng)值日志上。
4.5.16高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí),在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi),在室外不得接近故障點(diǎn)8米以內(nèi),進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。
4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程
4.6.1前的準(zhǔn)備與檢查
a)記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標(biāo)。
b)按批準(zhǔn)指令辦理停電手續(xù),斷開變壓器高壓閘主開關(guān)。
c)備好工具、器材和儀表。
d)檢查并確認(rèn)變壓器高壓閘主開關(guān)已斷開,掛牌并上鎖。
e)放電并接好地線后方可工作。
4.6.2保養(yǎng)工作
a)清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。
b)檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補(bǔ)充,有不合格須更換。
c)檢查并調(diào)整分接頭開關(guān),保證其切換動(dòng)作正確。
d)檢查硅膠有無變色,變色須更換。
e)檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。
f)對(duì)變壓器的整體進(jìn)行檢查,緊固所有螺絲,確認(rèn)保養(yǎng)無誤后,清理現(xiàn)場。
4.6.3結(jié)尾工作
a)驗(yàn)收合格后,按程序辦理送電手續(xù),拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開變壓器低壓閘主開關(guān)及全部負(fù)荷開關(guān)。
b)按程序送電,拉合二次高壓閘主開關(guān),充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開關(guān)。
c)合上低壓閘主開關(guān),在分別合上分開關(guān)。
d)測量各種參數(shù),確認(rèn)工作程序無誤。
4.7電房倒閘操作制度
4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領(lǐng)班指令,操作人確認(rèn)無誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰,使用正規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備雙重名稱(即設(shè)備名稱和編號(hào))。
4.7.2停電拉閘操作必須按照開關(guān)+負(fù)荷側(cè)刀閘+母線側(cè)刀閘順序依次操作,送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時(shí),應(yīng)先停低壓,后停高壓;送電時(shí)先送高壓,后送低壓。嚴(yán)防帶負(fù)荷拉合隔離開關(guān)(刀閘)。為防止誤操作,高壓電氣設(shè)備都應(yīng)加裝防止誤操作的閉鎖裝置。
4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個(gè)操作任務(wù)。下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作票內(nèi):
a)應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘。
b)檢查開關(guān)和刀閘的位置。
c)檢查接地線是否拆除。
d)檢查負(fù)荷分配。
e)裝拆接地線。
f)安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險(xiǎn)器。
g)切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無電壓等。
4.7.4倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行,其中一人操作,一人監(jiān)護(hù)。
4.7.5操作中發(fā)生疑問時(shí),不準(zhǔn)擅自更改操作票,不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置,應(yīng)立即向領(lǐng)班報(bào)告,查明原因后再操作。
4.7.6電氣設(shè)備突然停電后,即使是事故停電,在末拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設(shè)備或進(jìn)入遮攔,以防突然來電。
4.7.7下列各項(xiàng)工作可以不用操作票:
a)事故處理。
b)拉合開關(guān)的單一操作。
c)拉開
接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。
4.8用電安裝審批制度
4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請(qǐng);
4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請(qǐng),并在接申請(qǐng)后一個(gè)工作日內(nèi),根據(jù)物業(yè)原設(shè)計(jì)容量簽署意見,提交管理處主任;
4.8.3管理處主任在接表后一個(gè)工作日內(nèi)審批物業(yè)原設(shè)計(jì)容量內(nèi)的用電安裝申請(qǐng);
4.8.4當(dāng)值電工負(fù)責(zé)執(zhí)行經(jīng)批準(zhǔn)的用電安裝任務(wù)。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《配電房運(yùn)行記錄表》
6.2《供配電設(shè)備維保工作記錄表》
第3篇 物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機(jī)電處員工作。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負(fù)責(zé)檢查弱電系統(tǒng)機(jī)電處員工作的實(shí)施情況。
3.2組長負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)作的組織實(shí)施。
3.3弱電工負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)工作。
4.0程序要點(diǎn)
4.1弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程
4.1.1嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項(xiàng)運(yùn)行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。
4.1.2領(lǐng)班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計(jì)劃,并負(fù)責(zé)實(shí)施。
4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。
4.1.4對(duì)撤除的部件與端子作好記錄和標(biāo)貼,以防止混亂。
4.1.5對(duì)于一主一備的設(shè)備不可同時(shí)保養(yǎng),以先主后備的順序進(jìn)行。
4.1.6對(duì)于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置,不能用濕式清潔劑清洗,應(yīng)用吸塵器進(jìn)行清潔。
4.1.7各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。
4.1.8系統(tǒng)維護(hù)結(jié)束以后,將系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行正常,在觀察一段時(shí)間,將系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行正常,填寫記錄表格。
4.2弱電系統(tǒng)維護(hù)注意事項(xiàng)
4.2.1應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。
4.2.2應(yīng)注意安全操作:
a)確保人身安全:維修時(shí)如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時(shí)),應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施;
b)確保維修設(shè)施的安全:測量某焊點(diǎn)電壓切忌與相鄰焊點(diǎn)相碰;維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機(jī)電處員工作以免引起意外。
4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。
4.3基本維修方法
4.3.1觀察法:
a)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;
b)有無異常的聲音;
c)觀察圖象效果。
4.3.2靜態(tài)測量法:
a)短路電阻測量法;
b)電流測量判斷法;
c)電壓測量判斷法。
4.4小區(qū)組團(tuán)對(duì)講機(jī)維修
4.4.1室內(nèi)聽不到鈴聲:
a)檢查主機(jī)按鈕開關(guān)是否接觸良好,否則應(yīng)更換按鈕開關(guān);
a)檢查室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好,如接觸不行則應(yīng)整修處理。
b)通過上述兩個(gè)部驟如仍不振鈴,則應(yīng)重點(diǎn)檢查振鈴放大電路,直至故障排除。
4.4.2不能對(duì)講:
a)檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;
b)檢查室內(nèi)分機(jī)擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器是否正常,如不正常則應(yīng)更換。
c)檢查室內(nèi)分機(jī)放大電路,重點(diǎn)檢查三極管直至故障排除。
4.4.3不能開樓下大閘門:
a)檢查鎖舌不見是否靈活,如阻滯則應(yīng)加潤滑油;
b)檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時(shí)則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈;
d)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動(dòng)作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件,如有問題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。
4.4.4主機(jī)無電源:
a)檢查轎式整流二極管有無損壞,如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管;
b)檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。
4.5可視對(duì)講機(jī)維修
4.5.1無圖象、聲音,但開鎖正常:
a)調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如油光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)與門口機(jī)的圖象信號(hào)連接是否接牢,則應(yīng)重新接好(燙錫焊接);
b)如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時(shí)應(yīng)檢查室內(nèi)急電路板,包括震蕩電路、推動(dòng)電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級(jí)檢查,直至故障排除。
4.5.2通話無聲音:
a)檢查聽筒與室內(nèi)機(jī)的界限是否牢固,否則應(yīng)重新接好(燙錫、焊接);
b)調(diào)節(jié)音量電位器,如揚(yáng)聲器理有交流聲發(fā)出,則說明室內(nèi)機(jī)的放大電路有問題,室內(nèi)機(jī)放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路,此時(shí)應(yīng)逐級(jí)進(jìn)行檢查直至故障排除。
4.6程控交換機(jī)維護(hù)管理規(guī)程
4.6.1程控交換機(jī)的有關(guān)維護(hù)包養(yǎng)工作由弱點(diǎn)技工負(fù)責(zé)。
4.6.2要保證交換機(jī)工作電源的供應(yīng)(ups),中央空調(diào)的開啟。
4.6.3值班人員巡檢交換機(jī)的運(yùn)行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。
4.6.4未經(jīng)同意,禁止修改交換機(jī)的運(yùn)行參數(shù)。改動(dòng)參數(shù)后,必須記錄在當(dāng)班日志和保養(yǎng)記錄表上。
4.6.5配線架的配線改動(dòng)后必須修改配線資料。
4.6.6維護(hù)終端平時(shí)運(yùn)行是處于關(guān)閉狀態(tài),使用時(shí)再開啟。
4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關(guān)閉交換機(jī)電源,帶上防靜電手套。
4.5.8保持機(jī)架、個(gè)功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作,各連接端子連接可靠。
4.6.9當(dāng)交換機(jī)發(fā)生故障而不能立即修復(fù)時(shí),應(yīng)在最短的時(shí)間內(nèi)通知廠商到場維修恢復(fù)。
4.6.10所有的保養(yǎng)工作結(jié)束后,應(yīng)測試系統(tǒng)是否正常,并填寫設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表。
5.0記錄
5.1監(jiān)控中心設(shè)備檢查
6.0相關(guān)支持文件
6.1《監(jiān)控中心設(shè)備檢查表》
第4篇 工程部設(shè)備維修管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
小區(qū)工程部設(shè)備維修管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定小區(qū)設(shè)備設(shè)施維修管理制度,確保物業(yè)管理小區(qū)所轄設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄的所有小區(qū)設(shè)備設(shè)施。
3.0職責(zé)
3.1工程主管全面負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作。
3.2工程維修領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實(shí);
4.0程序內(nèi)容
4.1各設(shè)備責(zé)任工程師負(fù)責(zé)設(shè)備維護(hù)計(jì)劃的制定,各設(shè)備管理人員負(fù)責(zé)設(shè)備的維護(hù)計(jì)劃的實(shí)施。
4.2設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為四個(gè)方面:
4.2.1日常維護(hù)保養(yǎng)。指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔和潤滑,發(fā)現(xiàn)小問題及時(shí)排除,及時(shí)作好堅(jiān)固工作以及必要記錄等
4.2.2一級(jí)保養(yǎng)。由設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清洗、調(diào)整,按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)
4.2.3二級(jí)保養(yǎng)。指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)
4.2.4設(shè)備點(diǎn)檢,指根據(jù)要求用監(jiān)測儀表或人的感覺器官,對(duì)設(shè)備的某些關(guān)鍵部位進(jìn)行的有無異狀的檢查。通過日常點(diǎn)檢和定期點(diǎn)檢,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的隱患,避免和減少突發(fā)故障,提高設(shè)備的完好率
4.3設(shè)備計(jì)劃性檢修規(guī)程
4.3.1檢修計(jì)劃包括年度計(jì)劃、月度計(jì)劃;檢修包括大修、項(xiàng)修、小修和改善維修。將設(shè)備檢修的類別性同時(shí)間的計(jì)劃性有機(jī)地結(jié)合起來,構(gòu)成計(jì)劃性檢修。
4.3.2工程部根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行特點(diǎn),詳細(xì)地制定并嚴(yán)格地執(zhí)行檢修計(jì)劃,制定和修訂切合實(shí)際的檢修周期和檢修定額。
4.3.3根據(jù)設(shè)備的檢修周期及設(shè)備運(yùn)行檢查中發(fā)行的問題,編制設(shè)備檢修計(jì)劃,報(bào)工程部審批備案,列入設(shè)備管理考核項(xiàng)目。
4.3.4設(shè)備大修要擬出大修方案。包括:檢修內(nèi)容、質(zhì)量要求、資金費(fèi)用、工程進(jìn)度、人員安排、備品備件、特殊工具、安全措施等,填寫《設(shè)備大修、改造審批表》。
4.3.5計(jì)劃性檢修的實(shí)施,按計(jì)劃使用材料、配件,避免浪費(fèi),嚴(yán)把質(zhì)量,每道工序都有質(zhì)量檢查,文明施工,專用工具要精心使用、維護(hù),做到完工后保持現(xiàn)場的清潔。
4.3.6特種設(shè)備的維修,除按檢修程序和方案執(zhí)行外,還嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備的管理規(guī)定。
4.3.7竣工驗(yàn)收工作。包括由工程部協(xié)同物管公司,根據(jù)修理任務(wù)書所提的項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求進(jìn)行驗(yàn)收,根據(jù)設(shè)備的具體情況,試運(yùn)行一定的時(shí)間工作正常,填寫檢修竣工報(bào)告。
4.3.8設(shè)備檢修過程中所需的各種技術(shù)資料、技術(shù)文件、要有健全的領(lǐng)用管理制度,設(shè)備大修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料,并交工程部歸檔。
4.4設(shè)備外協(xié)維修管理制度
4.4.1工程立項(xiàng)
a)工程部專業(yè)人員根據(jù)小區(qū)各種設(shè)施的現(xiàn)狀情況的需要,提出設(shè)備外協(xié)維修的報(bào)告。
b)報(bào)告中應(yīng)說明設(shè)備的部位、名稱、維修更新的內(nèi)容,以及預(yù)定維修時(shí)間、所需資金的概算和技術(shù)方面的可行性分析等上報(bào)管理處討論審批。
4.4.3設(shè)備維保施工單位的招標(biāo)工作
a)根據(jù)各分布設(shè)備的品牌,相應(yīng)的維保原則上與原廠家立定。招標(biāo)工作應(yīng)在完成本工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和概算后進(jìn)行,就擬建的設(shè)備維修提出招標(biāo)條件,投標(biāo)單位提出自己完成設(shè)備維修的各項(xiàng)保證。
b)管理處從中選擇夠資質(zhì)等級(jí)、工期短、造價(jià)低、質(zhì)量好和信譽(yù)高有實(shí)力的外協(xié)單位前來中標(biāo),并綜合評(píng)比三家以上的單位,從中選優(yōu)的原則。
c)整個(gè)招標(biāo)工作應(yīng)在公平、公正、平等、有序的情況下進(jìn)行,以達(dá)到縮短工期、確保質(zhì)量、降低造價(jià)、提高投資效益的目地。
4.4.4簽訂承包設(shè)備維修工程合同及相關(guān)協(xié)議書
合同內(nèi)容應(yīng)包括施工的工期、技術(shù)要求、預(yù)算造價(jià)、付款要求及施工進(jìn)行當(dāng)中不可預(yù)見問題的處理方法等內(nèi)容,并同時(shí)與之簽訂《承包工程安全管理協(xié)議》和有關(guān)管理?xiàng)l約。
4.4.5施工中的管理
a)工程部應(yīng)派專人進(jìn)行全程跟蹤,掌握相關(guān)的維修施工技術(shù),做好維修施工記錄,收集整理相關(guān)技術(shù)資料歸檔。
b)施工維護(hù)管理、竣工驗(yàn)收、工程預(yù)算、項(xiàng)目移交等工作內(nèi)容,并協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)工作設(shè)專人負(fù)責(zé),明確任務(wù),做到責(zé)任到人。
c)做好施工中各方面的協(xié)調(diào)工作,及時(shí)解決施工中出現(xiàn)的一切技術(shù)和質(zhì)量問題。
d)加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理工作,督促檢查施工單位做好現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工的管理工作,以確保施工質(zhì)量、工期的落實(shí)。
4.4.6工程的竣工驗(yàn)收決算
a)設(shè)備維修項(xiàng)目的驗(yàn)收工作應(yīng)先由施工單位、或質(zhì)量監(jiān)理單位自驗(yàn)自改,尤其是隱蔽
工程項(xiàng)目的驗(yàn)收極為重要。對(duì)不符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的問題,以書面形式做出紀(jì)要,并責(zé)成維保單位限期整改。
b)由工程部做最后的驗(yàn)收并簽字。
---竣工決算書應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的工程內(nèi)容計(jì)算,按合同所簽定內(nèi)容及工程預(yù)算有關(guān)規(guī)定,由專業(yè)工程核算人員、財(cái)務(wù)人員分別進(jìn)行核算,并對(duì)工程項(xiàng)目組做完最后的全面審計(jì)得出結(jié)果。
---經(jīng)管理處審批后為最終工程造價(jià)的決算。
4.5維修檔案管理制度
4.5.1維修檔案屬工程檔案的一部分,由工程部統(tǒng)一管理。
4.5.2設(shè)備維修檔案按強(qiáng)電、弱電、機(jī)管、裝修、用戶單元內(nèi)設(shè)施分類。
4.5.3用戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開,其他檔案按類別存放,在相應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽。
4.5.4文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表,并錄入電腦中已設(shè)置密碼的“維修管理”項(xiàng)目。
4.5.5文員每天核對(duì)發(fā)出和返回的維修單,將有關(guān)內(nèi)容如實(shí)錄入維修檔案記錄表,如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。
4.5.6文員每月對(duì)維修檔案記錄表、維修單等進(jìn)行整理、并分類歸檔。
4.5.7維修檔案作為評(píng)估小區(qū)設(shè)備運(yùn)行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù),應(yīng)妥善保存,保存期限一般為一年,重大維修項(xiàng)目保存期至少為兩年。過期檔案由總工程師、系統(tǒng)工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《工程部維修班日志》
6.2《設(shè)備設(shè)施維修工作記錄表》
6.3《對(duì)外委托設(shè)備維修審批單》
第5篇 工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理制度,確保物業(yè)管理小區(qū)所轄的公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施。
3.0職責(zé)
3.1工程主管全面負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作。
3.2工程運(yùn)行領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實(shí);
4.0程序內(nèi)容
4.1工程部日常巡查規(guī)程
為保證小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患,工程部運(yùn)行班必須對(duì)所轄的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)進(jìn)行日常巡查。
4.1.1運(yùn)行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡查小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施
4.1.2運(yùn)行人員外出巡查時(shí),必須隨身攜帶對(duì)講通訊工具,隨時(shí)與運(yùn)行領(lǐng)班保持聯(lián)系。
4.1.3運(yùn)行值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運(yùn)行日志上依次順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。
4.1.4運(yùn)行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定,在設(shè)備現(xiàn)場設(shè)置的簽到表上依次簽名。
4.1.5運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況,對(duì)“手動(dòng)”檔運(yùn)行的設(shè)備和有異常隱患、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。
4.1.6發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、溫濕度表等有缺陷,發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀況
指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化,均應(yīng)及時(shí)調(diào)整或更換,保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動(dòng)、泄漏等又不能及時(shí)迅速的排除故障,必須立即報(bào)告運(yùn)行領(lǐng)班,并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施,防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。
4.1.7運(yùn)行領(lǐng)班每周對(duì)巡查情況和記錄結(jié)果進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題追查原因,屬人為原因追究當(dāng)班人員的責(zé)任,納入月度考核。
4.2值班制度
4.2.1值班人員必須堅(jiān)守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時(shí)離崗,必須有符合條件的人替崗,并交待離崗時(shí)間及去向。
4.2.2根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求,密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況,按規(guī)定作好有關(guān)記錄。
4.2.3值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度,按時(shí)巡查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患,迅速排除故障,保證設(shè)備正常運(yùn)行。
4.2.4如出現(xiàn)設(shè)備故障,而當(dāng)班人員不能處理,應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。
4.2.5值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案,遇突發(fā)性事件應(yīng)保持冷靜,果斷處理。
4.2.6值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護(hù)工作,收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄,等候上級(jí)到場處理。
4.2.7調(diào)度值班人員接到請(qǐng)修通知時(shí),應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組,安排人員前往維修。
4.2.8所有值班崗位必須在規(guī)定值班時(shí)間安排合格的人員值班,如需調(diào)班,必須報(bào)主管人員同意,原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對(duì)調(diào)。在就餐時(shí)間,實(shí)行輪換就餐制,并通知同班維修人員配合。
4.3交接班制度
4.3.1值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無固缺勤,不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者,必須提前征得班長同意,按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù),才能請(qǐng)假。交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作,正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括:查看運(yùn)行記錄、介紹運(yùn)行狀況和方式,以及設(shè)備檢修、變更等情況,清點(diǎn)儀表、工具,檢查設(shè)備狀況等。交班時(shí),雙方班組長在值班日志上簽字。
4.3.2在下列情況下不得交接班:
a)在事故處理未完或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)
b)交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)
c)接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)
d)班組長或由主管指定替代班組長的認(rèn)為及時(shí)到時(shí)
e)接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清而未找到頂班人時(shí)
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《工程部設(shè)備巡查記錄表》
6.2《工程部運(yùn)行班日志》
第6篇 工程部給排水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
工程部給排水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定給排水系統(tǒng)管理制度并實(shí)施,確保各物業(yè)管理小區(qū)給排水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有給排水系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施。
3.0職責(zé)
3.1工程主管全面負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)監(jiān)督管理;
3.2工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)給排水設(shè)施巡視工作的組織與管理;
3.3水工在維修領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下對(duì)轄區(qū)內(nèi)的各類供水設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修實(shí)施具體管理。
4.0程序內(nèi)容
4.1水工在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下,對(duì)轄區(qū)內(nèi)的各類供水設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修實(shí)施具體管理。
4.1.1悉轄區(qū)內(nèi)自來水網(wǎng)絡(luò)走向,進(jìn)水總水閥,水表的位置,數(shù)量,自來水供水處的站名,聯(lián)系電話,進(jìn)水管徑,閥門尺寸,并會(huì)正常地操作。
4.1.2嚴(yán)格遵守公司制定的水泵設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)制度、做到每周檢查一次,小修不過夜,中修三天內(nèi)處理完畢,及時(shí)率100%。
4.1.3熟悉消防設(shè)施的配置、位置,并能正確使用消防設(shè)備。
a)對(duì)水泵房、控制箱等設(shè)備每月清潔一次,每年刷新一次,并及時(shí)檢修、更換各類水泵泵頭,閥門;保持設(shè)備的整潔,完好率要達(dá)100%;每月按時(shí)抄表一次。
b)發(fā)生停水或其他事故應(yīng)及時(shí)與供水部門聯(lián)系,迅速查明原因,并采取應(yīng)急措施。
c)堅(jiān)守崗位,按時(shí)上下班,認(rèn)真交接班,做好各類記錄,保管好資料,工具。
d)積極處理業(yè)主投訴,一般投訴24小時(shí)內(nèi)解決。
d)開展便民服務(wù),并按公司規(guī)定價(jià)收取有償服務(wù)費(fèi)。
f)做好下水管道維護(hù)、疏通、化糞池的清理,雨水井的檢查等工作。
g)完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。
4.2給排水系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程
4.2.1常保持水泵房通風(fēng)換氣,環(huán)境衛(wèi)生清潔。
4.2.2每班檢查泵房供電是否正常,機(jī)控柜有無異常,所有的閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的狀態(tài)。
4.2.3檢查水泵工作有無異常聲響或大的振動(dòng),軸承的潤滑情況是否良好。
4.2.4電機(jī)溫度是否正常(應(yīng)不燙手),變頻器散熱通道是否暢通。
4.2.5電壓表、電流指示是否正常,控制柜上信號(hào)燈顯示是否正確,控制柜內(nèi)各原器件是否工作正常。
4.2.6機(jī)械水壓表與pc上顯示的壓力是否大致相符,是否滿足供水壓力要求。
4.2.7每班檢查水池、水箱水位是否正常,相關(guān)連的主供水管上的閘閥狀況。
4.2.8閘閥、法蘭連接處是否漏水、水泵是否漏水成線。
4.2.9主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好、閘閥是否漏水、標(biāo)識(shí)是否清晰。
4.2.10定期檢查給水管道、閥門是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
4.2.11雨水井、污水井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。各水井的蓋板應(yīng)蓋好。
4.2.12做好交接班工作,仔細(xì)查閱交接班記錄本,認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄表格。
4.3給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
4.3.1排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作由維修班人員負(fù)責(zé)。
4.3.2制定給排水系統(tǒng)年度、季度、月度維修保養(yǎng)計(jì)劃,并按計(jì)劃嚴(yán)格落實(shí),保證給排水系統(tǒng)的正常工作。
4.3.3維修及保養(yǎng)過程如要降壓供水、停水,必須提前通知受影響的區(qū)域業(yè)主,做好準(zhǔn)備,修復(fù)以后立即恢復(fù)供水。
4.3.4根據(jù)設(shè)備使用特點(diǎn),重點(diǎn)做好潤滑、清潔工作,保證供水的水質(zhì)。
4.3.5供水泵發(fā)生故障時(shí),應(yīng)立即停止故障泵,開啟備用泵,以保證小區(qū)的正常供水。
4.3.6污水泵發(fā)生故障時(shí),應(yīng)立即停止故障泵,開啟備用泵,在最短的時(shí)間內(nèi)迅速降低集水井的水位,防止污水漫溢而造成污染。
4.3.7給排水系統(tǒng)的故障應(yīng)在五小時(shí)內(nèi)修復(fù),因其他及時(shí)無法解決的,應(yīng)立即通知受影響的區(qū)域業(yè)主,并馬上匯報(bào),限期修復(fù)。
4.3.8所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后,填寫公共區(qū)域設(shè)備維修工作記錄表。
4.4供水設(shè)施及公用區(qū)域節(jié)水規(guī)程
4.4.1日管理員定時(shí)巡檢系統(tǒng)管路、水泵、閥門、水表等并做記錄,防止跑冒滴漏現(xiàn)象發(fā)生。發(fā)現(xiàn)閥門滴水、水龍頭關(guān)不住等情況請(qǐng)維修組及時(shí)修理。
4.4.2對(duì)設(shè)備定期測試,防止啟動(dòng)時(shí)開不開或關(guān)不緊等情況。
4.4.3露于室處的管道及設(shè)備,須定期檢查、涂刷反腐材料。
4.4.4樓板、墻壁、地面等處有無滴水,積水等異?，F(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)管道有滴漏部位及時(shí)請(qǐng)維修組修理。
4.4.5冬季前應(yīng)做好室內(nèi)、外設(shè)備防凍保溫工作。對(duì)室外蓋子不嚴(yán)的閥門井、水表井、消防栓井,都要在井中填以保溫材料。對(duì)設(shè)在室外的冷水嘴、水箱、閥門、管道、消防栓等應(yīng)有保溫措施。
4.4.6對(duì)于公用區(qū)域用水要嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水,不超標(biāo)用水。
4.4.7在水池處、洗手間張貼宣傳標(biāo)語,加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。
4.4.8有條件的安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭,防止用水后不關(guān)水源。
4.4.9每月抄錄總水表讀數(shù),發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大,馬上追查原因。
4.4.10做好水池水箱防漏措施。
4.5生活污水排放與監(jiān)測規(guī)程
4.5.1安全護(hù)衛(wèi)日常工作中嚴(yán)禁個(gè)別業(yè)主隨意亂倒污水,發(fā)現(xiàn)情況后要說服教育。
4.5.2對(duì)在小區(qū)內(nèi)洗車的污水不得隨意亂倒,必須倒入下水道。
4.5.3對(duì)含有污油的生活用水,業(yè)主必須自己妥善處理,發(fā)現(xiàn)亂倒情況,安全護(hù)衛(wèi)有權(quán)制止,不聽從的可上報(bào)派出所處理。
4.5.4小區(qū)污水排放口應(yīng)通向市政排水系統(tǒng),不得有排入河道和湖面的現(xiàn)象。
4.5.5安全護(hù)衛(wèi)負(fù)責(zé)污水排放系統(tǒng)的日常巡查,發(fā)現(xiàn)堵塞,溢出現(xiàn)象,按《下水道、化糞池清理規(guī)程和應(yīng)急措施》實(shí)施。
4.5.6物業(yè)區(qū)污水排放情況由地方環(huán)保監(jiān)測站檢測,公司品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)監(jiān)測事項(xiàng)的協(xié)調(diào),監(jiān)測周期按國家有關(guān)規(guī)定。
4.5.7監(jiān)測結(jié)果不達(dá)標(biāo),各部門應(yīng)分析原因并采取措施,具體按《糾正和預(yù)防控制程序》執(zhí)行。
4.5.8管理員要做好日常檢查監(jiān)測分析的資料整理歸檔工作。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《給排水系統(tǒng)運(yùn)行記錄表》
6.2《給排水系統(tǒng)維保工作記錄表》
6.3《
第7篇 小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定工程物料、工具制度,確保對(duì)物料、工具的領(lǐng)用庫存和日常消耗的有序管理。
2.0適用范圍
適用于管理處設(shè)備維修和運(yùn)行所用的物料和工具。
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負(fù)責(zé)設(shè)備維修和運(yùn)行所用的物料和工具管理;
3.2庫管員(兼職)負(fù)責(zé)物料和工具日常管理。
4.0程序內(nèi)容
4.1工程物料管理作業(yè)規(guī)程
4.1.1工程設(shè)備的備品備件及日常維修所用的物料管理,由財(cái)務(wù)部委托工程倉庫進(jìn)行管理。
4.1.2工程倉庫將備品備件和物料統(tǒng)一編號(hào),獨(dú)立設(shè)帳,設(shè)專職或兼職倉庫管理員,對(duì)采購、驗(yàn)收入庫、領(lǐng)用、封存和調(diào)撥進(jìn)行管理。
4.1.3庫管員根據(jù)各類備件的使用量等因素,確定各類備件的最低庫存量、最高庫存量和保險(xiǎn)庫存量,工程部編制申購計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批后,由采購部進(jìn)行購買。
4.1.4工程物品入庫由庫管員負(fù)責(zé)驗(yàn)收,把好質(zhì)量關(guān),驗(yàn)收合格后,將備件登記入庫。
4.1.5工程部人員領(lǐng)用物品,領(lǐng)用人必須持有工程部負(fù)責(zé)人簽批物品領(lǐng)用單,按數(shù)量發(fā)放。
4.1.6庫管員將每日發(fā)放的物品及時(shí)的登記入帳,輸入財(cái)務(wù)管理系統(tǒng),并將物品零用的單據(jù)手續(xù)匯總,移交財(cái)務(wù)部。
4.1.7備品備件入庫后,庫管員需加強(qiáng)管理,遵循“先進(jìn)先出”的領(lǐng)用原則,對(duì)庫房定期整理,堆放規(guī)范、整齊,防止物品損壞、銹蝕或遺失。
4.1.8每月工程倉庫管理員會(huì)同財(cái)務(wù)人員,對(duì)工程倉庫進(jìn)行盤點(diǎn),并核查帳目,做到帳物相符的有序管理。
4.1.9工程倉庫管理員負(fù)責(zé)庫房內(nèi)清潔,干凈,定期通風(fēng)防潮,保證備品備件的存放質(zhì)量。做好防盜、防火工作。
4.2工具領(lǐng)用保管規(guī)程
4.2.1工具分個(gè)人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種。
4.2.2個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配備表配備,由員工申請(qǐng),主管批準(zhǔn)后到材料庫房辦理領(lǐng)用手續(xù),領(lǐng)用后個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管。
4.2.3班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備,由各組長申請(qǐng),經(jīng)理批準(zhǔn)后到材料庫房領(lǐng)用,領(lǐng)用后由班組長保管,班組交接班時(shí),按交接班制度交接公共工具。
4.2.4各種工具由庫房列表登記。班組公用工具配備表一式兩份,一份庫房存底,一份班組自存。
4.2.5工具發(fā)生丟失,毀損,由保管者寫明原因,向經(jīng)理報(bào)告。不屬人力不可抗拒的丟失、毀損,有責(zé)任人按當(dāng)時(shí)工具價(jià)值賠償。
4.2.6工具因使用時(shí)間過長而發(fā)生磨損或損環(huán),經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)可以報(bào)廢,保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1工程采購申請(qǐng)單
6.2工程物料領(lǐng)用單
6.3工具領(lǐng)用登記表
6.4工具更換登記表
第8篇 小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定工程部安全管理制度,確保物業(yè)管理工程日常作業(yè)安全保障。
2.0適用范圍
適用于管理處所有的工程作業(yè)項(xiàng)目。
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負(fù)責(zé)日常作業(yè)的安全監(jiān)督與培訓(xùn)。
3.2工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)日常作業(yè)的安全措施的落實(shí)與管理。
4.0程序內(nèi)容
4.1工程部安全管理總則
4.1.1保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全,正常的運(yùn)行是工程部的首要任務(wù),工程部對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行負(fù)有責(zé)任,工程部有權(quán)力制止一切可能危及設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)轉(zhuǎn)的違規(guī)行為。
4.1.2工程部對(duì)各部門的設(shè)備設(shè)施的正確使用,有安全操作培訓(xùn)的義務(wù),指導(dǎo)個(gè)部門正確使用設(shè)備,保證安全運(yùn)行。
4.1.3工程部制定各機(jī)房的安全管理制度,保證安全保護(hù)裝置、設(shè)備齊全,正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
4.1.4根據(jù)各崗位具體情況,制定崗位操作規(guī)程和崗位責(zé)任制,由上至下,分級(jí)落實(shí)責(zé)任,嚴(yán)格執(zhí)行。
4.1.5對(duì)各項(xiàng)設(shè)備,根據(jù)不同的技術(shù)性能要求,制定保養(yǎng)、檢修和維護(hù)計(jì)劃,按計(jì)劃操作,避免緊急搶修。
4.1.6對(duì)有缺陷的又急需使用的設(shè)備,根據(jù)具體情況,制定相應(yīng)的使用規(guī)程和維護(hù)方案,在保證安全的基礎(chǔ)上方可運(yùn)行。
4.1.7發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)整改、報(bào)告。
4.1.8制定設(shè)備設(shè)施安全事故處理預(yù)案,以保證事故能夠得到及時(shí)、妥善處理,協(xié)調(diào)有序,減少損失。
4.2機(jī)房安全管理制度
4.2.1本制度機(jī)房指管理處所轄的配電房、監(jiān)控中心、水泵房等。
4.2.2各機(jī)房工作人員實(shí)行嚴(yán)格的交接班制度,未經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn),任何人不得私自帶領(lǐng)外人參觀,無關(guān)人員不得進(jìn)入,因工作需要事先通知。
4.2.3機(jī)房的各項(xiàng)操作,嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行,確保操作安全。
4.2.4機(jī)房內(nèi)的臨時(shí)電氣設(shè)備的使用,必須制定使用方案,報(bào)領(lǐng)班批準(zhǔn),同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行臨時(shí)電氣安全管理制度。
4.2.5機(jī)房內(nèi)動(dòng)用明火和焊接,必須由保安部、工程部共同制定施工方案后進(jìn)行施工,并嚴(yán)格遵守動(dòng)焊動(dòng)火安全管理規(guī)定。
4.2.6嚴(yán)禁將易燃易爆的危險(xiǎn)品帶入機(jī)房,如因工作需要,需寫出書面報(bào)告和防范措施,報(bào)工程領(lǐng)班批準(zhǔn),結(jié)束后立即帶出機(jī)房。
4.2.7發(fā)現(xiàn)機(jī)房系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)存在安全隱患,要及時(shí)果斷處理,必要時(shí)值班人員有權(quán)利緊急停機(jī),事后寫出書面報(bào)告,從而保證機(jī)房設(shè)備的安全運(yùn)行。
4.2.8機(jī)房內(nèi)安全消防設(shè)施要齊全,同時(shí)保證安全使用。
4.2.9機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放無關(guān)物品,保證機(jī)房內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好,各種器械擺放整齊有序。
4.2.10機(jī)房值班人員必須有高度的責(zé)任心,按規(guī)定時(shí)間巡查機(jī)房設(shè)備的運(yùn)行情況,并根據(jù)要求做好記錄,填寫相關(guān)工作表格。
4.2.11機(jī)房值班人員不得擅自離崗,離開崗位需向領(lǐng)班請(qǐng)假,安排其他人員替崗,并做好交接方可離開。值班人員不得私自換班,如確實(shí)需換班報(bào)領(lǐng)班批準(zhǔn)。
4.2.12值班值班人員必須認(rèn)真填寫值班日志,說明本班次的設(shè)備運(yùn)行情況和特殊事項(xiàng),當(dāng)班器械交接完畢后方可下班。
4.3安全檢查制度
4.3.1安全檢查是對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行相關(guān)方面的檢查,是設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行的一項(xiàng)重要保證措施。
4.3.2安全檢查內(nèi)容:設(shè)備檢查檢修,檢查部門制度規(guī)程,檢查部門工作的管理。
4.3.3工程部有責(zé)任對(duì)部門設(shè)備設(shè)施的正確、安全使用進(jìn)行培訓(xùn),工程部在檢查的基礎(chǔ)上,根據(jù)部門設(shè)備設(shè)施的實(shí)際使用情況,實(shí)施設(shè)備安全操作培訓(xùn)。
4.3.4工程主管與領(lǐng)班成立工程安全檢查小組,每周對(duì)重要機(jī)房進(jìn)行重點(diǎn)檢查,每月對(duì)工程所轄設(shè)備實(shí)施安全檢查不少于兩次,全面細(xì)致,并填寫檢查報(bào)告。
4.3.5安全檢查分級(jí)管理,工程部作為牽頭部門執(zhí)行一級(jí)檢查,使用部門為輔助部門,展開自我檢查。
4.3.6對(duì)檢查出的隱患,要定人,定期限,定措施,定責(zé)任的及時(shí)解決,對(duì)重大事故隱患,可按“安全第一”的原則處理,事后立即匯報(bào)。
4.4高空作業(yè)安全管理制度
4.4.1高空作業(yè)班組領(lǐng)班填寫《高空作業(yè)審批表》,包括高空作業(yè)內(nèi)容、安全措施現(xiàn)場負(fù)責(zé)人等,交工程部審批。
4.4.2如存在下列情況之一,不得進(jìn)行高空作業(yè):
a)患有心臟病、高血壓、嚴(yán)重貧血、關(guān)節(jié)病、恐高癥、嚴(yán)重視力障礙等疾病不易登高的人,不得進(jìn)行高空作業(yè)。
b)沒有報(bào)批《高空作業(yè)審批表》的項(xiàng)目,不得進(jìn)行高空作業(yè)。
c)惡劣天氣情況下,不得進(jìn)行高空作業(yè)。
d)安全措施不到位或無安全器械,不得進(jìn)行高空作業(yè)。
e)高空作業(yè)環(huán)境惡劣,無防護(hù)措施,不得進(jìn)行高空作業(yè)。
4.4.3高空作業(yè)安全要求
a)遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程。
b)安全帽、安全帶佩帶齊全。
c)作業(yè)現(xiàn)場必須兩人以上。
d)高空作業(yè)上下方位不得有垂直同時(shí)作業(yè)。
4.5明火作業(yè)安全作業(yè)規(guī)程
4.5.1“明火作業(yè)”是工程部維修操作間以外的工程明火作業(yè)。
4.5.2明火作業(yè)人員經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)后,取得特殊工種操作證方可上崗。
4.5.3要求明火作業(yè)時(shí),必須提前填寫《明火作業(yè)申請(qǐng)表》,如:作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、防護(hù)措施等項(xiàng)目,交工程負(fù)責(zé)人審核。
4.5.4將《明火作業(yè)申請(qǐng)表》提交保安部,經(jīng)保安部審核批準(zhǔn)后,方可進(jìn)行作業(yè)施工。
4.5.5協(xié)同保安部到施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘察,提出安全防護(hù)措施和準(zhǔn)備防護(hù)器材。
4.5.6作業(yè)施工時(shí),保安部派人到現(xiàn)場監(jiān)護(hù),密切注意各種情況,發(fā)現(xiàn)不安全因素立即停止作業(yè)施工。
4.5.7明火作業(yè)實(shí)行專人操作、專人管理、專人負(fù)責(zé),其他部門和私人嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)私自明火作業(yè)。
4.5.8大功率明火作業(yè)設(shè)備作業(yè)施工所需電源,必須經(jīng)配電專業(yè)人員審核批準(zhǔn)。
4.6工程緊急事件處理預(yù)案
4.6.1發(fā)生漏水或爆閥處理預(yù)案
a)檢查漏水爆閥的準(zhǔn)確位置及所屬區(qū)域的供水狀況,并在許可的能力下立即設(shè)法制止漏水,關(guān)閉該區(qū)域的主閥門并立即通知自來水公司。。
b)在自來水公司人員到達(dá)之前,必須盡量控制現(xiàn)場,防止受影響的范圍擴(kuò)大,減少不必要的損失。
c)發(fā)生漏水或爆閥時(shí)觀察四周,是否有受影響的設(shè)備,如配電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等,應(yīng)做及時(shí)的保護(hù)處理`。
d)事故處理結(jié)束后記錄備案,注意后期的觀察。
4.6.2停電或電力故障處理預(yù)案
a)若電力公司預(yù)先通知小區(qū)所屬范圍內(nèi)停電,應(yīng)立即通知運(yùn)行領(lǐng)班,及時(shí)通知相關(guān)部門和業(yè)主。
b)當(dāng)恢復(fù)供電時(shí),工程技術(shù)人員對(duì)重要設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行檢查,是否能正常運(yùn)行,如有損壞立即報(bào)告。
c)當(dāng)電力故障時(shí),應(yīng)立即切斷該區(qū)域的供電電源,防止事故的勢態(tài)擴(kuò)大,在保證安全的狀況下修復(fù)處理,或通知電力公司搶修。
d)事故處理結(jié)束后記錄備案,注意后期的觀察。
4.6.3煤氣泄漏處理預(yù)案
a)當(dāng)發(fā)現(xiàn)懷疑有煤氣泄漏時(shí),立即通知工程主管(值班主管)3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,確定后立即報(bào)煤氣公司。
b)現(xiàn)場如果是人員活動(dòng)較密集的區(qū)域,應(yīng)立即組織疏散人員撤離現(xiàn)場,保障安全。
c)嚴(yán)禁明火和開啟一切電器設(shè)備,關(guān)閉煤氣總閥,打開所有門窗。等待煤氣公司搶修。
d)事故處理結(jié)束后記錄備案,注意后期的觀察。
4.7設(shè)備缺陷管理制度
4.7.1設(shè)備缺陷劃分
a)危急。設(shè)備發(fā)生直接威脅安全的問題,需緊急進(jìn)行處理的缺陷。
b)嚴(yán)重。設(shè)備發(fā)生的問題程度較重,不及時(shí)處理可導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。
c)一般。設(shè)備問題較輕,暫時(shí)不處理對(duì)安全影響不大。
4.7.2設(shè)備缺陷管理辦法
a)設(shè)備缺陷無論是危急、嚴(yán)重、一般,都應(yīng)由值班人員進(jìn)行記錄。
b)發(fā)現(xiàn)設(shè)備危急立即報(bào)告,現(xiàn)場采取措施解決,加強(qiáng)監(jiān)視。
c)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重設(shè)備缺陷,立即上報(bào)領(lǐng)班,待處理。
d)在設(shè)備缺陷沒有消除前,要重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)視,并做記錄日志。
e)設(shè)備缺陷消除后,組織人員現(xiàn)場分析,總結(jié)積累。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1安全檢查記錄表
6.2高空作業(yè)審批表
6.3工程明火作業(yè)申請(qǐng)表
6.4工程緊急事件處理記錄表
第9篇 小區(qū)物業(yè)工程部績效考評(píng)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
小區(qū)物業(yè)工程部績效考評(píng)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范員工績效考評(píng)工作,確保公平、公正、公開考評(píng)員工的德、績、能、勤。
2.0適用范圍
適用于工程部員工的績效考評(píng)工作。
3.0職責(zé)
3.1工程部管理員負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行維修工的檢查工作。
3.2工程部主管負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行管理員及維修工的檢查工作。
3.3管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。
4.0程序內(nèi)容
4.1工程部員工工作標(biāo)準(zhǔn)。
4.1.1工程部員工應(yīng)符合《業(yè)主家庭設(shè)施維修管理規(guī)程》、《房屋維修管理辦法》、《給水系統(tǒng)管理規(guī)程》、《供配電設(shè)備管理規(guī)程》、《弱電系統(tǒng)管理規(guī)程》、《公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程》、《公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程》的要求進(jìn)行工作。
4.1.2工程部工程師、管理員、維修工,必須參加物業(yè)管理處的培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求,培訓(xùn)合格后上崗。
4.1.3工程部工程師、管理員、維修技工,除應(yīng)嚴(yán)格按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)進(jìn)行工作外,還應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。
4.1.4工程部主管應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé),符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。
4.2績效考評(píng)評(píng)分結(jié)構(gòu)。
4.2.1績效考評(píng)中的周檢、月檢、抽檢均按百分制進(jìn)行,各種檢查考評(píng)的要求詳見《工作、服務(wù)績效綜合考評(píng)辦法》。
4.2.2工程部管理員、維修技工的考評(píng)分值構(gòu)成如下:
a)執(zhí)行“操作規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。
b)執(zhí)行“運(yùn)作管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。
c)執(zhí)行“維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。
d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)。
e)合理使用工具質(zhì)量(滿分10分)。
f)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)。
g)值班質(zhì)量(滿分10分)。
h)進(jìn)入住戶家庭維修質(zhì)量(滿分10分)。
i)執(zhí)行公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。
j)其他質(zhì)量(滿分10分)
4.2.3工程部主管、工程師績效考評(píng)的周檢、月檢、抽檢分值構(gòu)成如下:
a)崗位標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程執(zhí)行質(zhì)量(滿分10分)。
b)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)。
c)自身工作技能(滿分10分)。
d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)。
e)工作效果(滿分10分)。
f)工作責(zé)任心(滿分10分)。
g)處事公正性(滿分10分)。
h)遵守公司其他相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。
i)團(tuán)結(jié)配合質(zhì)量(滿分10分)。
j)道德水平(滿分10分)。
4.3績效考評(píng)扣分細(xì)則
4.3.1工程部管理員、維修技工扣分細(xì)則:
a)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí),違反各類設(shè)備操作規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一
項(xiàng)輕微違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2.0分;嚴(yán)重違規(guī)扣3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;
b)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí),違反各類運(yùn)行管理規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一
項(xiàng)輕微違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;
c)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí)違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)
輕微違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;
d)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí)的儀容儀表、言談舉止不符合員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)者,
每次檢查每發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減相應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-1分;嚴(yán)重
違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
e)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作使用工具時(shí)違反機(jī)電維修工具作業(yè)者,每次檢查每
發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》給予處罰;
f)工程部管理員、維修技工不按員工培訓(xùn)要求參加培訓(xùn)或達(dá)不到培訓(xùn)要求,每次檢查每
發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-1分;嚴(yán)重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
g)引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
h)工程部管理員、維修技工進(jìn)入住戶家庭進(jìn)行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者,每次檢
查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-3分;嚴(yán)重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政處罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;
i)工程部管理員、維修技工不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一
般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-1分;嚴(yán)重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
j)管理員、維修技工考評(píng)時(shí),如發(fā)出同時(shí)違反兩個(gè)以上考評(píng)項(xiàng)目的違規(guī)行為,應(yīng)在對(duì)應(yīng)
項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行扣減。
4.3.2工程部主管、工程師績效考評(píng)扣分細(xì)則:
a)嚴(yán)格按工程部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)
考評(píng)項(xiàng)目1-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
b)工程部主管、工程師當(dāng)值時(shí)儀容儀表、言談舉止達(dá)不到員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求者,每次檢
查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
c)工程部主管、工程師安排、組織、檢查不力,員工工作或本部門、本班組工作效果達(dá)
不到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
d)工程部主管、工程師不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違
規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-2分
;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
e)上述各項(xiàng)考評(píng),發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象(行為)時(shí),除應(yīng)在上述對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行扣分外,
還應(yīng)同時(shí)分析造成違規(guī)的原因,如屬因培訓(xùn)不夠、不合格造成的,應(yīng)同時(shí)在“培訓(xùn)”欄目內(nèi)扣分(一般扣1-2分,嚴(yán)重扣3-10分);如屬自身工作技能低、素質(zhì)差造成的,應(yīng)同時(shí)在“工作技能”欄目內(nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上);如屬工作責(zé)任心不夠造成的,應(yīng)同時(shí)在“工作責(zé)任心”欄目內(nèi)扣分)(標(biāo)準(zhǔn)同上)‘如屬處事不公正造成的,應(yīng)同時(shí)在“公正處事”欄目內(nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上)‘如屬團(tuán)結(jié)不暢造成的,應(yīng)同時(shí)在“團(tuán)結(jié)配合”欄目內(nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上)’如屬道德水準(zhǔn)不高造成的,應(yīng)同時(shí)在“道德水準(zhǔn)”欄目內(nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上);
f)考評(píng)時(shí)如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為同時(shí)觸犯兩個(gè)以上的考評(píng)項(xiàng)目,則應(yīng)同時(shí)在對(duì)應(yīng)的考評(píng)項(xiàng)目
中同時(shí)扣分,直至扣完對(duì)應(yīng)欄目分?jǐn)?shù)為止。
4.3.3一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認(rèn)),造成的程度輕微不合格。嚴(yán)重違規(guī)、嚴(yán)重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應(yīng),造成實(shí)際損害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結(jié)果。
4.3.4“其他”欄目是為本公司相關(guān)作業(yè)規(guī)程所未包括,或超本規(guī)程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所設(shè)置,如果未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評(píng)時(shí)應(yīng)當(dāng)給出滿分10分。
4.3.5檢查、考評(píng)時(shí),如出現(xiàn)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》中所列明的應(yīng)受嘉獎(jiǎng)事件,則應(yīng)在視情節(jié)在正常考評(píng)完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應(yīng)超過100分),另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對(duì)受考人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
4.3.6獎(jiǎng)評(píng)時(shí)受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評(píng)檢查表相應(yīng)欄目內(nèi)扣完相應(yīng)的發(fā)分值外,另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對(duì)受考人追加處罰。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《工程維修部管理員、技工考核表》
第10篇 小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓(xùn)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓(xùn)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范員工培訓(xùn)內(nèi)容及程序,員工培訓(xùn)系統(tǒng)化,科學(xué)化,確保員工具備工作所需的知識(shí)和技能.
2.0適用范圍
適用于管理處工程部員工的培訓(xùn)。
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負(fù)責(zé)制定年度員工培訓(xùn)計(jì)劃與管理。
3.2工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)協(xié)助主管進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能的培訓(xùn)實(shí)施。
4.0程序內(nèi)容
4.1員工培訓(xùn)計(jì)劃的制定
4.4.1工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的員工培訓(xùn)計(jì)劃,并上報(bào)管理處審核.
4.4.2員工培訓(xùn)計(jì)劃的內(nèi)容包括:
a)不違反國家的相關(guān)的法律法規(guī).
b)有明確的培訓(xùn)內(nèi)容.
c)有考核標(biāo)準(zhǔn).
d)有具體的培訓(xùn)時(shí)間.
e)有具體的費(fèi)用預(yù)算.
4.2新入職員工的培訓(xùn).新入職員工上崗前要進(jìn)行3天的培訓(xùn),并經(jīng)過考核合格.
4.2.1第一天上午由主管介紹公司的基本,講解公司的各種制度;本部門的工作性質(zhì),基本運(yùn)作程序,講解個(gè)崗位的職責(zé),安全作業(yè)的要求,著裝規(guī)定,禮節(jié)禮貌,文明用語.帶領(lǐng)新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境.
4.2.2第一天下午到第三天上午主管安排領(lǐng)班帶領(lǐng)新員工試上崗,熟悉本崗位的設(shè)備狀況和運(yùn)作程序.
4.2.3第三天下午主管安排新員工進(jìn)行思想方面的小結(jié)即技能方面的考核.
4.2.4新員工經(jīng)考核合格后安排上崗,不合格給予辭退處理.
4.3專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)
4.3.1專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)由工程部主管具體負(fù)責(zé).
4.3.2專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)每月進(jìn)行一次,每次不少于60分鐘.
4.3.3培訓(xùn)內(nèi)容:
a)電工類。
---進(jìn)網(wǎng)作業(yè)電工培訓(xùn)教材
---電工作業(yè)安全規(guī)程
---維修電工技能培訓(xùn)教材
b)給排水類.如給排水設(shè)備設(shè)施的使用及維修保養(yǎng)技術(shù)。
c)制冷類.制冷設(shè)備原理及使用維修保養(yǎng)技術(shù)。
d)弱電類.如電子技術(shù)基礎(chǔ)。
e)基礎(chǔ)設(shè)施類.建筑與裝飾工程施工技術(shù)。
4.3.4培訓(xùn)方式:
分工種集中授課,分工種集中討論
4.3.5考試方式:
試卷考試,課堂提問。
4.4專業(yè)技能培訓(xùn)
4.4.1專業(yè)技能培訓(xùn)由工程部主管具體負(fù)責(zé)。
4.4.2專業(yè)技能培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次.每次不少于60分鐘。
4.4.3培訓(xùn)內(nèi)容:
a)電工類。
---供配電設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
---供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
---供配電設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
---住戶家庭安裝維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
b)給排水類。
---給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
---給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
---給排水設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
c)弱電類。
---弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程
d)基礎(chǔ)設(shè)施類。
---建筑與裝飾工程施工作業(yè)規(guī)程
e)公共類。
---物料與工具管理規(guī)程
---設(shè)備綜合管理作業(yè)規(guī)程
f)其他相關(guān)規(guī)程
4.4.4培訓(xùn)方式:
分工種集中授課,分工種集中討論
4.4.5考試方式.
現(xiàn)場實(shí)際動(dòng)手能力的評(píng)估
4.5服務(wù)培訓(xùn)
4.5.1服務(wù)培訓(xùn)由物業(yè)管理處安排專人培訓(xùn).
4.5.2服務(wù)培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次,每次不少于60分鐘.
4.5.3培訓(xùn)內(nèi)容:
a)文明用語
b)儀表儀容
c)禮節(jié)禮貌
d)服務(wù)意識(shí)
e)服務(wù)技能
f)服務(wù)要求
4.5.4培訓(xùn)方式為集中授課
4.5.5考試方式:試卷考試、課堂提問
4.6物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)
4.6.1物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)物業(yè)管理處安排專人培訓(xùn)。
4.6.2物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次,每次不少于60分鐘。
4.6.3培訓(xùn)內(nèi)容
a)物業(yè)管理法律法規(guī);
b)iso9000質(zhì)量,iso14000環(huán)境體系。
4.6.4培訓(xùn)方式為集中授課
4.6.5考試方式:試卷考試、課堂提問
4.7安全培訓(xùn)
4.7.1安全培訓(xùn)由工程部主管具體負(fù)責(zé)。
4.7.2安全培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次.每次不少于60分鐘。
4.7.3安全培訓(xùn)內(nèi)容:
a)操作安全
b)日常生活安全
4.7.4培訓(xùn)方式為集中授課
4.7.5考試方式:課堂提問
4.8特種培訓(xùn)
對(duì)于工程部的特殊工種(電工,焊工,制冷等),應(yīng)有計(jì)劃的選派到相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)主管機(jī)構(gòu)系統(tǒng)培訓(xùn),取得相應(yīng)的操作證書。
5.0相關(guān)文件
《行政部員工培訓(xùn)管理規(guī)程》
6.0記錄
6.1《工程部年度培訓(xùn)計(jì)劃表》
6.2《工程部員工培訓(xùn)記錄表》
6.3《各類持證上崗人員培訓(xùn)申請(qǐng)表》
6.4《新員工培訓(xùn)記錄表》
