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本培訓(xùn)教學(xué)管理制度旨在規(guī)范和提升我們的教育質(zhì)量，確保每一位學(xué)員都能在良好的學(xué)習(xí)環(huán)境中獲取所需知識(shí)和技能。其主要內(nèi)容涵蓋了教學(xué)目標(biāo)設(shè)定、教師選拔與管理、課程設(shè)計(jì)與實(shí)施、教學(xué)質(zhì)量評(píng)估以及持續(xù)改進(jìn)等方面。
包括哪些方面
1. 教學(xué)目標(biāo)：明確各層次、各類別的課程目標(biāo)，確保教學(xué)活動(dòng)與企業(yè)需求、行業(yè)發(fā)展趨勢相吻合。
2. 教師隊(duì)伍：建立嚴(yán)格的教師選拔標(biāo)準(zhǔn)，定期進(jìn)行教學(xué)能力培訓(xùn)，提升教師專業(yè)素養(yǎng)。
3. 課程設(shè)置：依據(jù)教學(xué)目標(biāo)，設(shè)計(jì)科學(xué)合理的課程體系，注重理論與實(shí)踐相結(jié)合。
4. 教學(xué)實(shí)施：制定教學(xué)計(jì)劃，規(guī)范教學(xué)過程，確保教學(xué)質(zhì)量。
5. 質(zhì)量監(jiān)控：建立全面的教學(xué)質(zhì)量評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)教學(xué)效果進(jìn)行定期評(píng)估。
6. 持續(xù)改進(jìn)：基于評(píng)估結(jié)果，及時(shí)調(diào)整教學(xué)策略，實(shí)現(xiàn)教學(xué)管理的持續(xù)優(yōu)化。
重要性
培訓(xùn)教學(xué)管理制度的重要性不容忽視。它不僅能保證教學(xué)活動(dòng)的有序進(jìn)行，還能激發(fā)教師的教學(xué)熱情，提高學(xué)員的學(xué)習(xí)積極性。通過制度化的管理，我們可以確保教育內(nèi)容的針對(duì)性和實(shí)效性，從而提升學(xué)員的滿意度和企業(yè)的競爭力。
方案
1. 教學(xué)目標(biāo)設(shè)定：與行業(yè)專家合作，定期更新教學(xué)目標(biāo)，確保其與行業(yè)動(dòng)態(tài)保持同步。
2. 教師選拔：設(shè)置嚴(yán)格的面試和試講環(huán)節(jié)，優(yōu)先選擇有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)專家。
3. 課程設(shè)計(jì)：結(jié)合理論與實(shí)踐，采用案例分析、項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)等方式，增強(qiáng)課程的實(shí)用性。
4. 教學(xué)質(zhì)量監(jiān)控：實(shí)施學(xué)生反饋、同行評(píng)價(jià)、教學(xué)督導(dǎo)等多元評(píng)價(jià)方式，全面了解教學(xué)質(zhì)量。
5. 持續(xù)改進(jìn)機(jī)制：設(shè)立教學(xué)研討會(huì)議，鼓勵(lì)教師分享教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，共同探討改進(jìn)措施。
6. 激勵(lì)機(jī)制：設(shè)立教學(xué)獎(jiǎng)勵(lì)，表彰優(yōu)秀教師，激勵(lì)全體教師提升教學(xué)質(zhì)量。
通過上述方案的實(shí)施，我們期望構(gòu)建一個(gè)高效、專業(yè)的培訓(xùn)教學(xué)管理體系，為培養(yǎng)高素質(zhì)的人才提供有力保障。
培訓(xùn)教學(xué)管理制度范文
第1篇 安全培訓(xùn)教學(xué)管理制度范本
為了促進(jìn)教學(xué)和改革教學(xué)方法,提高培訓(xùn)教學(xué)質(zhì)量,特制定本制度。
(一)教學(xué)制度
1、教學(xué)必須根據(jù)教學(xué)計(jì)劃和教學(xué)林綱進(jìn)行,中心計(jì)劃規(guī)定的各門課的課時(shí)必須完成,不能隨意調(diào)整,教學(xué)大綱規(guī)定的授課的內(nèi)容,不能隨意更改,必須按要求進(jìn)行,如個(gè)別地方需要?jiǎng)h減或補(bǔ)充,須報(bào)培訓(xùn)主任批準(zhǔn)。
2、編寫授課計(jì)劃:教師在每期開班前,必須根據(jù)安排,認(rèn)真學(xué)習(xí)教學(xué)計(jì)劃和教學(xué)大綱。認(rèn)真編寫所授課的授課進(jìn)度計(jì)劃,并報(bào)培訓(xùn)主任審批,批準(zhǔn)后,應(yīng)嚴(yán)格按計(jì)劃進(jìn)行。
3、備課:教師上課前必須認(rèn)真?zhèn)湔n。在備課時(shí)要認(rèn)真鉆研教學(xué)大綱和教材,熟練掌握授課內(nèi)容。針對(duì)學(xué)員特點(diǎn)、工種及專業(yè)特點(diǎn),科學(xué)選擇教學(xué)方法,堅(jiān)持“干什么,學(xué)什么,缺什么,補(bǔ)什么”的培訓(xùn)原則。
備課時(shí)必須寫好教案,教案內(nèi)容一般包括:授課工種和專業(yè),課題名稱、備課時(shí)間、授課課時(shí)、教學(xué)目的、教學(xué)重點(diǎn)、難點(diǎn)、教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)過程等。
4、授課:教師必須按時(shí)上下課,不得遲到、早退和無故缺課,應(yīng)注意理論聯(lián)系實(shí)際,并采用通俗易懂的語言,結(jié)合學(xué)員及工種特點(diǎn)和生產(chǎn)特點(diǎn),力求使學(xué)員所學(xué)知識(shí)能在生產(chǎn)實(shí)踐中得到較好的應(yīng)用。教師授課要根據(jù)學(xué)員及工種特點(diǎn)采取科學(xué)有效的教學(xué)方式,同時(shí)掌握好教學(xué)環(huán)節(jié),做到:目的明確、重點(diǎn)突出,語言簡練,組織嚴(yán)密,效果良好。教師授課結(jié)束后,還應(yīng)和學(xué)員交談,征求學(xué)員意見,改進(jìn)授課方法,以利于得到最佳教學(xué)效果。
5、評(píng)教:評(píng)教是對(duì)教師教學(xué)情況的評(píng)定。每期進(jìn)行一次,由培訓(xùn)中心負(fù)責(zé),在各工種專業(yè)班選出不少于各班人數(shù)的15-20%的學(xué)員對(duì)各門科的授課教師進(jìn)行評(píng)定并將評(píng)定情況反饋于任課教師。
6、聽課:培訓(xùn)中心主任要堅(jiān)持聽課,每期不少于一次。任課教師之間互相聽課次數(shù)每期不少于2次。
(二)教學(xué)檢查制度
1、教學(xué)是否按照教學(xué)計(jì)劃和教學(xué)大綱要求進(jìn)行,教學(xué)進(jìn)度是否按照授課計(jì)劃進(jìn)行。
2、教師講課是否寫有教案或講稿,教案備寫是否合乎要求。
3、教師講課是否按時(shí),是否有遲到、早退和無故缺課現(xiàn)象。
4、課堂紀(jì)律如何,是否有抽煙、說話、睡覺等現(xiàn)象。
5、經(jīng)常了解教學(xué)一線情況,聽取學(xué)員對(duì)教學(xué)的意見及時(shí)調(diào)整教師教學(xué)方法,保證教學(xué)效果。
第2篇 物業(yè)管理師培訓(xùn)教學(xué)大綱
一、物業(yè)管理方案的制訂
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作;具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1.物業(yè)管理的早期介入
(l)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求
物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托,按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)營手段管理物業(yè),從事對(duì)物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營,并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。
物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是:
①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。
②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好,減少使用成本。
③配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。
④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容
①基本業(yè)務(wù)
包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場地的維護(hù)與管理;消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。
②專項(xiàng)業(yè)務(wù)
包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
③特約業(yè)務(wù)
包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。
④經(jīng)營業(yè)務(wù)
包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。
(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備
人員準(zhǔn)備
資料準(zhǔn)備
設(shè)備、器材準(zhǔn)備
資金準(zhǔn)備
(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序
我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段:
①?zèng)Q策、立項(xiàng)階段
通過調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目,向政府有關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)。
②前期階段
1)在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上,經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究,編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,并向有關(guān)部門申報(bào),同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。
2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作,進(jìn)行工程勘探,制定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。
4)征用土地,開展拆遷安置工作。
5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續(xù)。
③建設(shè)階段
通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程,進(jìn)行施工建設(shè);同時(shí),要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗(yàn)收,交付使用。
④營銷階段
這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。
上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班,有時(shí)可交替進(jìn)行。
(5)建筑工程基本知識(shí)
①建筑工程分類
建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為:
1)一般土建工程:包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。
2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛(wèi)工程:包括室內(nèi)外給排水管道,采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。
4)電氣照明工程:包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫
穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象,以施工現(xiàn)場為中心,遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律,把各個(gè)施工過程有機(jī)地組織起來,使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括:
l)落實(shí)施工任務(wù),簽訂對(duì)外承包合同;
2)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃;
3)做好施工前的準(zhǔn)備工作,保障順利開工;
4)按計(jì)劃組織施工,并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整,使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài);
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會(huì)審,熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序;
2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;
3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格;
4)編制施工組織設(shè)計(jì),繪制施工平面圖,制定施工進(jìn)度計(jì)劃,提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場計(jì)劃;
5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;
6)抓好質(zhì)量管理;
7)抓好安全生產(chǎn)管理;
8)抓好材料與工具管理;
9)抓好班組管理;
10)抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。
2.物業(yè)管理早期介入的實(shí)施
(l)工作內(nèi)容
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有:
①參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷,用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位,并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題:
1)配套設(shè)施的完善問題;
2)水電供應(yīng)容量的問題;
3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);
4)垃圾的處理方式;
5)高層建筑物外觀的清潔問題;
6)消防設(shè)施問題;
7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題;
8)對(duì)建筑材料的意見;
9)其他問題。
②參與建設(shè)階段
通過參與施工管理,對(duì)工程建設(shè)提出意見。主要包括:
1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見;
2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求)并提出意見:
3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見;
4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。
(2)早期介入應(yīng)注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作
②必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位
③抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵
④精心準(zhǔn)備,細(xì)致周到,力求全面、充分
3.擬管項(xiàng)目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查
通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。
(l)項(xiàng)目情況調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
項(xiàng)目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項(xiàng)目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。
項(xiàng)目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。
配套及附近交通狀況:已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。
消防、安保、清潔等設(shè)施狀況
項(xiàng)目性質(zhì)及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。
周邊壞境狀況
②調(diào)查方法
包括實(shí)地考察、公
開信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
住區(qū)人員自然狀況分析:包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。
住區(qū)人員需求分析:
l)按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施;
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備,對(duì)于滿足需求彈性大的公共設(shè)施,應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè),并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營,以提高其開發(fā)利用的效益。
3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā),定量與定性結(jié)合,協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。
②調(diào)查方法
1)詢問法
詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題,采用一定的提問方式,向被調(diào)查者提出詢問,再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。
2)觀察法
觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實(shí)驗(yàn)法
實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來驗(yàn)證人們的需求情況。
4)抽樣調(diào)查法
抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競爭企業(yè)調(diào)查
調(diào)查內(nèi)容包括競爭對(duì)手總體情況、競爭對(duì)手能力、競爭對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競爭對(duì)手比較。
4.制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作
(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:
(2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn):
(3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi);
(4)準(zhǔn)備設(shè)備;
(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。
5.制訂物業(yè)管理方案
(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容
①物業(yè)管理檔次
物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定,是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。
②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算
物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。
(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)
①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃
包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。
②管理模式
包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。
④規(guī)章制度建設(shè)
包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。
⑤經(jīng)營管理指標(biāo)
包括經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。
⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)
包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算
包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計(jì)劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。
⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施
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p; 包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。
(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
第一步:成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)
第二步:培訓(xùn)工作人員
第三步:經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備
第四步:項(xiàng)目、使用人、競爭調(diào)查
第五步:研究分析調(diào)查資料
第六步:確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目
第七步:經(jīng)費(fèi)預(yù)算
第八步:草擬方案文本
第九步:向?qū)＜翌檰栒髟?/p>
第十步:送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱
第十一步:修改、研討、再修改
第十二步:可行性研究
第十三步:定稿
第十四步:實(shí)施、反饋
⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法
①經(jīng)理意見法
主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容,在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。
②內(nèi)部征詢法
發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。
③學(xué)習(xí)借鑒法
主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。
④專家意見法
主要是聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名專家,在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請(qǐng)專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。
⑤綜合制訂法
6.可行性研究知識(shí)
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前,對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析,即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。
①投資機(jī)會(huì)研究
帶有預(yù)測性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。
②初步可行性研究
進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測,考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來源,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。
③詳細(xì)可行性研究
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊,對(duì)多種方案進(jìn)行比較選優(yōu),從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。
④評(píng)價(jià)報(bào)告
重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。
(3)可行性研究的內(nèi)容
①市場需求預(yù)測;
②物質(zhì)資源預(yù)測;
③項(xiàng)目方案研究;
④人力資源研究;
⑤項(xiàng)目實(shí)施過程研究;
⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究;
⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。
(4)編寫可行性報(bào)告
①總論;
②項(xiàng)目分析;
③需求預(yù)測;
④物資資源及公用設(shè)施條件分析;
⑤人力資源分析;
⑥實(shí)施進(jìn)度分析;
⑦投資估算、資金籌措或成本估算;
⑧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià);
⑨附件。
二、物業(yè)管理制度
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法
;了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容,掌握業(yè)主公約訂立原則和程序,并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反(公約)的行為,熟悉房屋裝修程序。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容
物業(yè)管理制度可分為兩大類:一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度;另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。
(l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度
內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率,根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點(diǎn)制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。
①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例
員工管理?xiàng)l例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度,主要包括勞動(dòng)用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。
②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍
包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部內(nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。
③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制
包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。
(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度
外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù),規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方的行為,協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度,主要制度有:
①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定
②樓宇入住規(guī)定
包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。
③物業(yè)管理公約
是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定,對(duì)全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力,主要包括以下內(nèi)容:
1)明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任
2)明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利
3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)
4)明確對(duì)物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理
5)對(duì)物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定
6)管理費(fèi)用的規(guī)定
7)法律責(zé)任
8)其他事項(xiàng)
④住戶手冊
是一種交住戶保存的文件,主要包括以下內(nèi)容:
l)居住區(qū)概況;
2)居住區(qū)的管理;
3)業(yè)主或住戶須知;
4)購日燈管理與維修;
5)物業(yè)管理?xiàng)l例;
6)綜合服務(wù);
7)其他應(yīng)注意的事項(xiàng)。
⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度
1)對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。
2)對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。
⑥房屋管理服務(wù)制度
1)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。
2)房屋裝修管理規(guī)定。
⑦住宅區(qū)管理制度
主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機(jī)動(dòng)車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。
⑧業(yè)主公約
⑨業(yè)主委員會(huì)章程
l)成立業(yè)主委員會(huì)的宗旨、目的;
2)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù);
3)成立業(yè)主委員會(huì)的程序;
4)勸業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及業(yè)主大會(huì);
5)業(yè)主委員會(huì)的任務(wù);
6)有關(guān)補(bǔ)充說明。
2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法
⑴程序
第一步:研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。
第二步:研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。
第三步:正確評(píng)價(jià)本企業(yè)狀況。
第四步:學(xué)習(xí)理解國家及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度,借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
&
nbsp;第五步:整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。
第六步:分頭草擬制度。
第七步:征求各方意見,反復(fù)討論修改。
第八步:定稿。
第九步:通過正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。
(2)方法
①經(jīng)理意見法:在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上,以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。
②業(yè)主委員會(huì)制訂法:適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會(huì)章程》等。
③內(nèi)部制訂法:適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。
④學(xué)習(xí)借鑒法:主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)進(jìn)行管理的規(guī)章制度。
⑤綜合征定法:綜合運(yùn)用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。
3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容
(l)法律依據(jù)
業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的,對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是:
①《民法通則》第83條規(guī)定。
②建設(shè)部19_第5號(hào)令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。
(2)特點(diǎn)
①公約的主體是全體業(yè)主。
②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為,是基于物權(quán)而派生的客觀行為。
③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容,也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。
④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過而生效,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。
⑤公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。
(3)業(yè)主公約的主要內(nèi)容
業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會(huì)通過后上報(bào)行政主管部門備案。
4.業(yè)主公約的訂立
(1)訂立的原則
包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。
(2)訂立的程序
首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行:
第一步:物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī),尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！?/p>
第二步:結(jié)合所管項(xiàng)目的實(shí)際情況,依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容,制訂出所管項(xiàng)目的業(yè)主公約(草案)。
第三步:用召業(yè)主大會(huì)將業(yè)主公約(草案)提交大會(huì)討論。修改。
第四步:業(yè)主大會(huì)通過修改后的業(yè)主公約。
第五步:業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效
業(yè)主公約如需修改,一般由業(yè)主委員會(huì)提出修改意見及修改草案,將修改草案提交業(yè)主大會(huì)計(jì)論通過后執(zhí)行。
5、糾正違反業(yè)主公約的行為
⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為
在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有兩種:一是《業(yè)主公約》;二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主,后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。因此,違反《公約》的行為一般說來有以下三種:
①業(yè)主違反《公約》。
②非業(yè)主違反《公約》
③物業(yè)管理公司違反《公約》
作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為,具體有:裝修時(shí)違反《公約》的行為,搬遷時(shí)違反《公約》的行為,日常違反《公約》的行為。
⑵及時(shí)發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為
物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違約行為,需做到:
①加強(qiáng)工作責(zé)任心,認(rèn)真履行崗位責(zé)任。
②物業(yè)管理公司和部門負(fù)責(zé)人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。
③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識(shí),建立有效的監(jiān)督機(jī)制,認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
⑶正確處理違反《公約》
的行為
從廣義上說,《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度,兩者既有共性,也有個(gè)性,概括起來,共性表現(xiàn)在目的相同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近上而個(gè)性則表現(xiàn)在:制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對(duì)違反者處理方式不同。
對(duì)違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進(jìn)行,主要有:規(guī)勸、制止、批評(píng)、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。
6、房屋裝修管理
⑴住用戶裝修申報(bào)
①業(yè)主或使用人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝修,必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請(qǐng)。
②工程部門對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn),并提供裝修指南及有關(guān)資料。
③業(yè)主或使用人盡快請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì),并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部門。
⑵物業(yè)管理公司審批
①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi),工程設(shè)備部門會(huì)同安保部門進(jìn)行審核,考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意見。
②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
③方案批準(zhǔn)后,與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議,并領(lǐng)取裝修許可證。
⑶裝修單位施工
與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》,并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進(jìn)行施工,施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。
⑷物業(yè)管理公司驗(yàn)收。
①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會(huì)同其他有關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。
②隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。
③竣工驗(yàn)收合格后,由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗(yàn)收單。
④業(yè)主或使用人憑竣工驗(yàn)收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。
三、物業(yè)管理資金的管理
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動(dòng)資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1、物業(yè)管理資金及其管理
(1)物業(yè)管理資金的概念
物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項(xiàng)功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。
(2)物業(yè)管理資金的管理
概念
物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過程。
管理對(duì)象
物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。
管理目的
物業(yè)管理企業(yè)有計(jì)劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運(yùn)用效率和運(yùn)用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開展。
2.物業(yè)管理資金的來源和管理
(l)物業(yè)管理啟動(dòng)資金
概念
物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。
內(nèi)容及來源
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金,主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù),這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。
物業(yè)管理啟動(dòng)資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項(xiàng)基金。同時(shí),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用,并做到?？顚Ｓ?實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會(huì)管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。
(
2)日常物業(yè)管理資金
來源
包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償,由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。
②日常物業(yè)管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點(diǎn)在于及時(shí)有效地收取各種管理費(fèi)用,并做到有計(jì)劃地使用,量收支出,專款專用,不挪用、多用或少用。
2)財(cái)務(wù)上的管理。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。
3.利用會(huì)計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理
(l)會(huì)計(jì)的基本知識(shí)及會(huì)計(jì)制度
會(huì)計(jì)的概念
會(huì)計(jì)是經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的重要組成部分。會(huì)計(jì)是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息,對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo),促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。
②會(huì)計(jì)的基本職能:核算和監(jiān)督。
l)核算是會(huì)計(jì)的首要職能。主要從價(jià)值上反映核算單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況及成果。
對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過對(duì)價(jià)值指標(biāo)的監(jiān)督,防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的偏差與失誤,保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。
③會(huì)計(jì)法規(guī)體系
我國會(huì)計(jì)法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系,可分為三層:第一層是基本法,即(會(huì)計(jì)法)、(預(yù)算法)等國家法律;第二層是國家財(cái)政部根據(jù)基本法制定的對(duì)所有單位的會(huì)計(jì)核算工作.
均有約束力的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會(huì)計(jì)制度。這三個(gè)層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第三層,三個(gè)層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會(huì)計(jì)制度。
(2)通過會(huì)計(jì)報(bào)表分析提高經(jīng)濟(jì)效益
會(huì)計(jì)報(bào)表的概念
會(huì)計(jì)報(bào)表亦稱財(cái)務(wù)報(bào)告,是會(huì)計(jì)核算的結(jié)果,是反映會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)收支情況的書面文件,是財(cái)會(huì)部門提供財(cái)會(huì)信息的一種重要手段。
②會(huì)計(jì)報(bào)表的構(gòu)成:會(huì)計(jì)報(bào)表一般由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。
l)主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表(或現(xiàn)金流量表)。
2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。
3)報(bào)表附注是對(duì)表內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目所做的必要解釋。
會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)外提供時(shí),一般還附有財(cái)務(wù)狀況說明書,這是會(huì)計(jì)部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報(bào)告。
③會(huì)計(jì)報(bào)表分析的意義
物業(yè)管理者根據(jù)提供的會(huì)計(jì)報(bào)表,通過一定的技術(shù)方法,對(duì)物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進(jìn)行過程分析和結(jié)果比較,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),揭露問題,以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟(jì)效益。
4.物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作
(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)
物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計(jì)劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)。其包括勞動(dòng)對(duì)象的耗費(fèi)、勞動(dòng)手段的耗費(fèi)和勞動(dòng)力的耗費(fèi)三方面。成本性資金支出是必需的,是不產(chǎn)生資金回收的,是向社會(huì)提供勞務(wù)時(shí)必須耗費(fèi)的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)產(chǎn)品的價(jià)值,為社會(huì)所承認(rèn)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,如向社會(huì)福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定,也不經(jīng)常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把
暫時(shí)不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時(shí)注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。
②節(jié)約支出,合理收益原則。對(duì)成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對(duì)投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時(shí),注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財(cái)會(huì)制度,使資金使用過程中存在相互制約機(jī)制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制
在遵守國家相關(guān)法律和單位財(cái)會(huì)制度的基礎(chǔ)上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任,使用人員負(fù)使用責(zé)任,領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃,財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過程;并落實(shí)監(jiān)督審核制度,通過對(duì)物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。
5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理
(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作
①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念
物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn),以財(cái)務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件
1)扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作;
2)對(duì)完善的制度體系;
3)好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體;
4)要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。
(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則
①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序
一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé),如財(cái)務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃,報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批,待審批后執(zhí)行。對(duì)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)采取分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證,再經(jīng)橫向、縱向討論論證,經(jīng)幾個(gè)回合討論,把集中制定和分散制定方法相結(jié)合,最終制定一個(gè)合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結(jié)合論證式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則
1)目標(biāo)性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行。
2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)都要納入預(yù)算范圍,預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3)預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍,并確定預(yù)算周期。
4)人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素,使之成為有激勵(lì)效益的預(yù)算。
(3)物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法
①固定成本預(yù)算編制法
1)日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式
p=∑pi(i=l,2……,n)
2)人工費(fèi)用成本預(yù)算公式
p1=∑(ni×wi)(i=l,2……,n)
3)行政辦公費(fèi)成本預(yù)算公式
p2=f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費(fèi)預(yù)算公式
p3=∑q電i×p電+∑q水i×p水
5)保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式
p4=∑fi=f1+f2+f3
滾動(dòng)預(yù)算編制法
即將預(yù)算周期始終保持在一個(gè)固定期間,如一年、一季度或一個(gè)月,連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個(gè)周期的預(yù)算,在執(zhí)行過程中進(jìn)修改預(yù)算邊制定下一個(gè)周期的預(yù)算。
(4)物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法
主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。以成本為中心的預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人,著眼于降低成本;以現(xiàn)金流量為中心的
預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出,盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外,還有以利潤或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。
四、房屋構(gòu)造與識(shí)圖
(一)學(xué)習(xí)要求
了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定畫法,掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能,具備參閱施工圖紙解決房屋修護(hù)問題的能力。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1.建筑物的分類
建筑物是指直接供人們使用的建筑,為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù),如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu)筑物是指不直接供人們使用的建筑,間接地為人們服務(wù),如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn),可將建筑物進(jìn)行分類。
(l)按建筑物的使用功能分類
分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。
(2)按建筑物的層數(shù)分類
分為低層建筑(1-3層)、多層建筑(4-6層)、中高層建筑(7-9層)、高層建筑(10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑,不包括高度超過24米的單層主體建筑)。
(3)按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類
分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。
(4)按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分
分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。
2.房屋的構(gòu)造組成
一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
(1)基礎(chǔ)
基礎(chǔ)是建筑物的組成部分,它直接承受建筑物的所有負(fù)荷,并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層,承受建筑物的全部荷載,包括基礎(chǔ)的自重。
①基礎(chǔ)的埋置深度
是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離?；A(chǔ)的埋深直接影響工程造價(jià)。一般情況下,基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米。
③基礎(chǔ)的分類
1)按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。
2)按受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)(如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ))和柔性基礎(chǔ)(如鋼筋混凝土基礎(chǔ))。
3)按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)(多用于多層住宅)、獨(dú)立基礎(chǔ)(用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中)、整片基礎(chǔ)(用于上部荷載較大的建筑物中)、樁基礎(chǔ)(用于高層或超高層建筑物中,或地基質(zhì)差的工程中)。
(2)墻體
墻的作用主要是承重、圍護(hù)和分隔空間。
①墻體的分類
1)按墻體受力情況分為承重墻(直接承受上部傳來荷載的墻)和非承重墻(不承受外來荷載的墻)。
2)按墻體的構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻
②墻體的細(xì)部構(gòu)造
l)鋼筋混凝土過梁:門窗洞口上的橫梁pg過梁,其高度為60毫米的倍數(shù),寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng),端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。
2)鋼筋混凝土圈梁:沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁,其主要作用是為了增強(qiáng)房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。
3)墻身水平防潮層:阻斷地下水,保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不同種類。
4)構(gòu)造柱:是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱,是房屋抗震的一個(gè)主要措施。
5)變形縫:是沿建筑物的某些部位,將其垂直斷開,分成若干獨(dú)立的單元的斷縫,它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。
(3)樓地面
樓板層把整個(gè)建筑分成若干層,并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。
地面包括底層地面和樓層地面,由面層和基層組成,面層是人們活動(dòng)直接接觸的部分,基層是地面的持力層,包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層
(4)樓梯
是樓層間的垂直交通工具,在緊急狀態(tài)下供人們安
第3篇 遠(yuǎn)程培訓(xùn)教學(xué)管理制度范例
遠(yuǎn)程培訓(xùn)教學(xué)管理制度
1、培訓(xùn)教材
基地開設(shè)的培訓(xùn)專業(yè)所選用的教材原則上應(yīng)使用國家勞動(dòng)和社會(huì)保障部職業(yè)技能鑒定教材或普惠制就業(yè)短期培訓(xùn)教材,對(duì)于國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中未涉及到的培訓(xùn)專業(yè)和特殊專業(yè)可以自編講義,經(jīng)市普惠制就業(yè)培訓(xùn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室批準(zhǔn)后方可使用。
2、教學(xué)計(jì)劃
基地開設(shè)的各培訓(xùn)專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃均參照國家職業(yè)技能鑒定教材中規(guī)定的初、中、高級(jí)教學(xué)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合我市實(shí)際及培訓(xùn)學(xué)員的具體情況制定,并報(bào)市普惠制就業(yè)培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審定、備案。
3、教學(xué)大綱
教學(xué)大綱是根據(jù)指導(dǎo)性教學(xué)指導(dǎo)方案的要求制定的,是確定各專業(yè)教學(xué)內(nèi)容的依據(jù)。教學(xué)大綱的編制要突出針對(duì)性和實(shí)效性,各培訓(xùn)專業(yè)教學(xué)大綱必須經(jīng)過市普惠制就業(yè)培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審定、備案。
4、授課計(jì)劃
各培訓(xùn)專業(yè)任課教師要在保證規(guī)定課時(shí)的基礎(chǔ)上,嚴(yán)格按照《鞍山市普惠制就業(yè)培訓(xùn)考核驗(yàn)收及經(jīng)費(fèi)使用管理暫行辦法》的要求,根據(jù)實(shí)施性教學(xué)計(jì)劃、教學(xué)大綱編制每期培訓(xùn)班授課計(jì)劃,按3:7或4:6的比例合理安排理論培訓(xùn)課時(shí)與實(shí)訓(xùn)課時(shí)。
5、教案
任課教師必須備有完整教案,任課教師無所需教案,不準(zhǔn)上課。
(1)教案的主要內(nèi)容包括:講授課題,教學(xué)目的要求,教學(xué)重點(diǎn)、難點(diǎn),主要教學(xué)內(nèi)容,授課時(shí)間,小結(jié)等。
(2)教案(包括首頁和附頁)必須書寫詳細(xì)完整,并且能保證目標(biāo)教學(xué)質(zhì)量。
第4篇 p遠(yuǎn)程培訓(xùn)教學(xué)管理制度
1、培訓(xùn)教材
基地開設(shè)的培訓(xùn)專業(yè)所選用的教材原則上應(yīng)使用國家勞動(dòng)和社會(huì)保障部職業(yè)技能鑒定教材或普惠制就業(yè)短期培訓(xùn)教材,對(duì)于國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中未涉及到的培訓(xùn)專業(yè)和特殊專業(yè)可以自編講義,經(jīng)市普惠制就業(yè)培訓(xùn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室批準(zhǔn)后方可使用。
2、教學(xué)計(jì)劃
基地開設(shè)的各培訓(xùn)專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃均參照國家職業(yè)技能鑒定教材中規(guī)定的初、中、高級(jí)教學(xué)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合我市實(shí)際及培訓(xùn)學(xué)員的具體情況制定,并報(bào)市普惠制就業(yè)培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審定、備案。
3、教學(xué)大綱
教學(xué)大綱是根據(jù)指導(dǎo)性教學(xué)指導(dǎo)方案的要求制定的,是確定各專業(yè)教學(xué)內(nèi)容的依據(jù)。教學(xué)大綱的編制要突出針對(duì)性和實(shí)效性,各培訓(xùn)專業(yè)教學(xué)大綱必須經(jīng)過市普惠制就業(yè)培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審定、備案。
4、授課計(jì)劃
各培訓(xùn)專業(yè)任課教師要在保證規(guī)定課時(shí)的基礎(chǔ)上,嚴(yán)格按照《鞍山市普惠制就業(yè)培訓(xùn)考核驗(yàn)收及經(jīng)費(fèi)使用管理暫行辦法》的要求,根據(jù)實(shí)施性教學(xué)計(jì)劃、教學(xué)大綱編制每期培訓(xùn)班授課計(jì)劃,按3:7或4:6的比例合理安排理論培訓(xùn)課時(shí)與實(shí)訓(xùn)課時(shí)。
5、教案
任課教師必須備有完整教案,任課教師無所需教案,不準(zhǔn)上課。
(1)教案的主要內(nèi)容包括:講授課題,教學(xué)目的要求,教學(xué)重點(diǎn)、難點(diǎn),主要教學(xué)內(nèi)容,授課時(shí)間,小結(jié)等。
(2)教案(包括首頁和附頁)必須書寫詳細(xì)完整,并且能保證目標(biāo)教學(xué)質(zhì)量。
