- 目錄
物業(yè)經(jīng)營管理制度范本主要涵蓋了以下幾個方面：
1. 組織架構(gòu)與職責(zé)分工
2. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量控制
3. 財務(wù)管理與成本控制
4. 客戶關(guān)系管理
5. 設(shè)施設(shè)備維護(hù)與安全管理
6. 員工培訓(xùn)與發(fā)展
7. 應(yīng)急處理與投訴解決機(jī)制
包括哪些方面
1. 組織架構(gòu)與職責(zé)分工：明確物業(yè)管理團(tuán)隊的層級結(jié)構(gòu)，規(guī)定各部門及其負(fù)責(zé)人的職能，確保職責(zé)清晰，協(xié)作高效。
2. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量控制：制定各項物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)流程，設(shè)定服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)，并定期進(jìn)行評估，確保服務(wù)質(zhì)量。
3. 財務(wù)管理與成本控制：規(guī)范財務(wù)管理，實施預(yù)算編制，監(jiān)控成本，提高資金使用效率。
4. 客戶關(guān)系管理：建立業(yè)主溝通機(jī)制，定期收集反饋，處理業(yè)主投訴，提升客戶滿意度。
5. 設(shè)施設(shè)備維護(hù)與安全管理：制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計劃，執(zhí)行安全規(guī)程，預(yù)防安全事故，保障小區(qū)正常運(yùn)行。
6. 員工培訓(xùn)與發(fā)展：定期開展員工技能培訓(xùn)，提升員工專業(yè)能力，制定職業(yè)發(fā)展路徑，激勵員工成長。
7. 應(yīng)急處理與投訴解決機(jī)制：設(shè)立應(yīng)急響應(yīng)流程，快速處理突發(fā)事件，同時建立公平公正的投訴處理機(jī)制。
重要性
物業(yè)經(jīng)營管理制度對于物業(yè)管理公司來說至關(guān)重要，它：
1. 提高運(yùn)營效率：通過明確的職責(zé)分工和標(biāo)準(zhǔn)化流程，優(yōu)化工作流程，減少資源浪費(fèi)。
2. 確保服務(wù)質(zhì)量：通過質(zhì)量控制，確保提供的服務(wù)符合業(yè)主需求，提升品牌形象。
3. 控制風(fēng)險：通過財務(wù)管理與安全管理，預(yù)防財務(wù)風(fēng)險和安全事故，保護(hù)公司資產(chǎn)。
4. 建立信任：良好的客戶關(guān)系管理有助于增強(qiáng)業(yè)主信任，穩(wěn)定物業(yè)費(fèi)收取，保證公司收入。
5. 促進(jìn)員工發(fā)展：有效的培訓(xùn)和職業(yè)發(fā)展機(jī)制能激發(fā)員工潛力，提高員工滿意度和留任率。
方案
1. 制定詳細(xì)的崗位職責(zé)說明書，確保每個員工清楚自己的工作內(nèi)容和期望。
2. 引入第三方質(zhì)量評估機(jī)構(gòu)，定期評估服務(wù)質(zhì)量，推動持續(xù)改進(jìn)。
3. 實施財務(wù)預(yù)算和審計制度，加強(qiáng)成本控制，提升財務(wù)透明度。
4. 建立業(yè)主滿意度調(diào)查，及時了解業(yè)主需求，調(diào)整服務(wù)策略。
5. 設(shè)立設(shè)施設(shè)備維保記錄，定期檢查，預(yù)防故障發(fā)生。
6. 開展多元化培訓(xùn)，如客戶服務(wù)技巧、安全知識等，提升員工綜合能力。
7. 設(shè)立24小時客服熱線，快速響應(yīng)業(yè)主問題，確保投訴得到妥善處理。
以上物業(yè)經(jīng)營管理制度范本旨在為物業(yè)管理提供一個全面、系統(tǒng)的指導(dǎo)框架，通過不斷優(yōu)化和調(diào)整，適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境和業(yè)主需求。
物業(yè)經(jīng)營管理制度范本
第1篇 小區(qū)共有公用物業(yè)經(jīng)營收益分配管理實施辦法
住宅小區(qū)共有公用物業(yè)經(jīng)營收益分配及管理實施辦法
第一章、總則
一、本實施辦法依據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》、《__zz園住宅小區(qū)共有公用物業(yè)經(jīng)營管理和收益分配細(xì)則》(2022年11月26日)、《__zz園住宅小區(qū)公共資金管理和使用辦法》(2022年11月26日)制定。
二、本實施辦法針對__zz園住宅小區(qū)現(xiàn)有共有公用物業(yè)經(jīng)營項目的管理及收益分配制定了具體的實施細(xì)則。
三、本實施辦法對今后新開展的共有公用物業(yè)經(jīng)營項目的管理及收益分配提供參考依據(jù)。
第二章、地下車庫共用停車位的停車收費(fèi)管理和分配
一、地下車庫公用車位的管理成本參照物業(yè)服務(wù)合同中的車位停放費(fèi)為60元/個/月。
二、地下車庫公用車位的年度停車收入扣除年度管理成本及有關(guān)稅費(fèi)后,剩余部分70%劃入小區(qū)公共資金賬戶,30%劃給物業(yè)公司用于補(bǔ)貼物業(yè)管理。
第三章、共用部位、共用設(shè)施、附屬建筑物的廣告發(fā)布
一、共用部位、共用設(shè)施、附屬建筑物的廣告發(fā)布包括電梯轎廂
內(nèi)、會所外墻、道閘、燈桿、公共走道、廣場燈箱等小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施、附屬建筑物上的廣告發(fā)布。
二、小區(qū)內(nèi)上述廣告發(fā)布權(quán)歸屬業(yè)主大會,具體實施部門為業(yè)主
大會授權(quán)的業(yè)委會。為便于實施,由業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)公司和廣告發(fā)布方簽訂三方廣告發(fā)布合同,由物業(yè)公司出具發(fā)票。
三、公共發(fā)布費(fèi)扣除開票稅費(fèi)后,70%劃入小區(qū)公共資金賬戶,30%劃給物業(yè)公司用于補(bǔ)貼物業(yè)管理。
第四章、公共物業(yè)的租賃收入
一、現(xiàn)有公有物業(yè)的租賃權(quán)歸屬業(yè)主大會,具體實施部門為業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)委會。
二、現(xiàn)有公有物業(yè)的租賃項目有:
1、原居委會用房13幢201室對外租賃;
2、北門崗(東面)場地租賃給招商銀行(此項按3/7分成處理);
3、會所經(jīng)營承包費(fèi)
三、上述共有物業(yè)的租賃收入扣除必要的開票稅費(fèi)后,除第二項外,其他全額劃入小區(qū)公共資金賬戶。
第五章、各類企業(yè)、商家在小區(qū)開展商業(yè)促銷活動的進(jìn)場費(fèi)
一、在不影響本小區(qū)業(yè)主生活的情況下,可允許與業(yè)主生活相關(guān)的企業(yè)、商家在小區(qū)開展適度的商業(yè)促銷活動。
二、上述商業(yè)促銷活動的審批權(quán)歸屬業(yè)委會,物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)進(jìn)場商家的管理。
三、促銷活動的進(jìn)場費(fèi)由業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)公司、進(jìn)場商家商議確定,由物業(yè)服務(wù)公司開具發(fā)票
四、進(jìn)場費(fèi)扣除開票費(fèi)后,70%劃入小區(qū)公共資金賬戶,30%劃給物業(yè)公司用于補(bǔ)貼物業(yè)管理。
五、其他企業(yè)在小區(qū)開展商業(yè)活動收取的有關(guān)進(jìn)場費(fèi)參照本章相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章、公共資金的賬戶設(shè)立及管理辦法
一、根據(jù)《__zz園住宅小區(qū)公共資金管理和使用辦法》,現(xiàn)委托物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立獨立二級賬戶,今后視情況業(yè)委會也可以設(shè)立獨立賬戶,作為__zz園住宅小區(qū)公共資金專用賬戶。
二、上述各類共有公用物業(yè)經(jīng)營收益收繳后,物業(yè)服務(wù)公司在扣繳有關(guān)成本和稅費(fèi)后,須在收到款項次月15日前將歸屬業(yè)主的資金劃入該賬戶,物業(yè)服務(wù)公司須自覺接受業(yè)委會對該賬戶的監(jiān)督和管理。
三、資金使用參照《__zz園住宅小區(qū)公共資金管理和使用辦法》執(zhí)行。
第七章、其他
一、本辦法作為物業(yè)服務(wù)合同的附則,用于規(guī)范業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)公司在共有公用物業(yè)經(jīng)營管理方面各自的職責(zé)。業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)公司均須遵照執(zhí)行。
二、本小區(qū)內(nèi)其他共有公用物業(yè)經(jīng)營管理、收費(fèi)及分配須參照執(zhí)行。
第2篇 交通指揮中心物業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)
交通指揮中心物業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)
投標(biāo)單位名稱:s市vk物業(yè)管理有限公司 (蓋公章)
內(nèi)容要求:
按《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈評分標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容細(xì)化經(jīng)營管理目標(biāo),并闡明達(dá)到目標(biāo)的具體措施。
法定代表人或法人授權(quán)人簽名:
s市交通指揮中心大樓物業(yè)管理經(jīng)營管理目標(biāo)
序號 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 國家標(biāo)準(zhǔn) 投標(biāo)指標(biāo) 相應(yīng)措施
1、全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈實施計劃一年內(nèi)達(dá)標(biāo)中標(biāo)承諾:
1.由本公司負(fù)責(zé)落實1年內(nèi)實施達(dá)標(biāo)的計劃,并由公司指定總經(jīng)理助理負(fù)責(zé)落實。
2.對全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化。
2、各項管理制度100%公司在現(xiàn)有的質(zhì)量保證體系基礎(chǔ)上,根據(jù)物業(yè)特點,建立一套完整的管理制度,確保對大廈的各項服務(wù)質(zhì)量。
3、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)9899全面按照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。
4、大廈管理應(yīng)用計算機(jī)進(jìn)行科學(xué)管理100%公司已建立計算機(jī)內(nèi)部區(qū)域網(wǎng)多年,各類信息可在網(wǎng)上發(fā)布,大大提高了辦事效率,同時由公司自行設(shè)計和開發(fā)的資產(chǎn)、財務(wù)、設(shè)備、人事等管理軟件經(jīng)兩年多運(yùn)行檢驗合格。
5、利用現(xiàn)代化管理手段對物業(yè)進(jìn)行管理99%建立智能化控制中心對大廈進(jìn)行集中管理,利用大廈現(xiàn)有的遠(yuǎn)程閉路監(jiān)控系統(tǒng)、緊急報警電話、保安對講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)并將其信號引入控制中心,同時公司所屬各管理處可通過保安對講系統(tǒng)形成了一個緊急援助系統(tǒng)。
6、大廈所有管理人員均具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和開拓精神具有管理上崗證100%大廈所有管理人員均具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗,管理處經(jīng)理必須具有物業(yè)管理上崗證和內(nèi)部質(zhì)量審核員資格。
7、大廈有明顯的標(biāo)志和整體平面圖100%由公司設(shè)計工作室負(fù)責(zé)大廈標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計,嚴(yán)格按照ci系統(tǒng)的設(shè)計要求,確保大廈標(biāo)識系統(tǒng)統(tǒng)一完整。
8、大廈外墻清潔、美觀100%每季度對外墻進(jìn)行一次檢查和局部清洗,每半年對外墻進(jìn)行一次全面清洗,確保大廈外墻清潔、美觀。
9、房屋完好率98%100%指定維修管理人員和安全管理員負(fù)責(zé)大廈整體的巡查,建立維修檔案確保房屋的完好。
10、房屋零修及時率、合格率98%100%接到維修通知五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場并及時完成,建立《維修回訪制度》確保維修質(zhì)量。
11、其他維修及時率、合格率98%100%各類專業(yè)人員負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)維修,建立巡查和維修回訪制度,確保各類設(shè)備、設(shè)施的維修質(zhì)量,滿足使用人的需要。
12、設(shè)備管理100%
1.各類專業(yè)技術(shù)人員和維修操作人員必須持證上崗。
2.嚴(yán)格要求工作人員必須按照公司iso9002體系文件中作業(yè)指導(dǎo)書的規(guī)定進(jìn)行工作,確保各類設(shè)備安全運(yùn)行。
3.建立值班巡查及三級保養(yǎng)制度,確保各類設(shè)備24小時安全運(yùn)行,一旦出現(xiàn)故障立即處理。
4.為保證各類設(shè)備正常工作, 公司品質(zhì)管理部每季度要對各類設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查,要求各崗位人員按照規(guī)定定期對設(shè)備進(jìn)行檢查和保養(yǎng).
13、室內(nèi)地下車庫、室外停車場管理及道路平坦100%
1.將大廈原有車場管理設(shè)備接入大廈控制中心,確保設(shè)備使用良好。
2.保安實行24小時值班制度負(fù)責(zé)指揮進(jìn)入紅線內(nèi)所有車輛的行駛和停泊的管理。
3.所有車輛進(jìn)出必須進(jìn)行登記管理, 確保車輛安全停放。
4.建立清晰完善的交通標(biāo)識及安全標(biāo)識。
5.建立停車場庫巡視制度,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,確保停車場庫的設(shè)備、設(shè)施、道路完好無損。
14、環(huán)境衛(wèi)生管理100%
1.專職保潔員實行12小時值班制度。
2.專職保潔員工作必須按照公司iso9002體系文件中作業(yè)指導(dǎo)書的規(guī)定進(jìn)行進(jìn)行各類保潔工作。
3.管理處每月對蚊蠅和鼠類進(jìn)行一次消殺
4.公司配有專用垃圾清運(yùn)車,保證每日及時清運(yùn)垃圾,確保大廈內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清,使大廈周遍環(huán)境無污染、環(huán)境幽雅、空氣清新。
15、綠化管理100%
1.專職綠化工負(fù)責(zé)大廈室內(nèi)外各類植物的養(yǎng)護(hù)、巡查,確保植物生長茂盛。
2.公司綠化專業(yè)工程師負(fù)責(zé)對綠化工進(jìn)行綠化知識的培訓(xùn)。
3.公司建立了綠化專業(yè)委員會,負(fù)責(zé)檢查各類植物生長情況并對存在問題提出合理的整改意見。
16、安全管理100%
1.公司具有高素質(zhì)的專業(yè)保安隊伍,實行準(zhǔn)軍事化管理,安全管理員每周接受兩次軍事訓(xùn)練和思想道德教育。
2.大廈實行24小時封閉式管理。
3.建立巡更制度,確保巡邏過程在受控狀態(tài)下。
4.對于外來人員以及休息日工作人員進(jìn)入大廈都必須驗證和登記,確保大廈的安全。
17、消防管理100%
1.制定嚴(yán)格的消防管理制度,由公司總經(jīng)理擔(dān)任消防第一責(zé)任人,管理處經(jīng)理為直接責(zé)任人,安全管理員均為義務(wù)消防員,其他人員各負(fù)其責(zé)。
2.制定嚴(yán)密周詳?shù)臏缁鹱鲬?zhàn)方案,每季度進(jìn)行一次緊急集合,每年至少舉行一次消防實戰(zhàn)演習(xí)。
3.公司品質(zhì)管理部每半年至少進(jìn)行一次防火安全檢查。
4.設(shè)備管理人員定期對消防設(shè)備,滅火設(shè)施及器材進(jìn)行保養(yǎng)和測試,完好率達(dá)到100%。
5.消防控制中心配備人員實行24小時值班制,中心同時安裝了緊急報警電話和外部直通電話,確保與外界的聯(lián)系。
18、精神文明建設(shè)99%
1.組織各種文體及健身活動及各類聯(lián)誼活動。
2.開展學(xué)雷鋒活動。
3.組織大廈使用人的子女參加本公司組織的少兒夏令營,為大廈使用人解除后顧之憂。
4.管理處安全管理員每天早晨8:00舉行升國旗儀式。
19、管理報告公開制100%管理報告包括以下六部分:
1.設(shè)備運(yùn)行、設(shè)施使用。
2.安全保衛(wèi)。
3.環(huán)境保潔、綠化護(hù)養(yǎng)。
4.分承包方服務(wù)匯總表。
5.財務(wù)收支狀況。
6.其他補(bǔ)充事項(本季度大事紀(jì)要、需要業(yè)主共同處理的事項)
第3篇 物業(yè)經(jīng)營中外包服務(wù)質(zhì)量控制管理程序
物業(yè)經(jīng)營中的“外包服務(wù)”質(zhì)量控制管理程序
根據(jù)目前越來越多的專業(yè)化服務(wù)公司加入到物業(yè)服務(wù)管理行業(yè),協(xié)助物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)分別承擔(dān)著社區(qū)安保;電梯專業(yè)維修/檢測;保安、消防監(jiān)控/報警設(shè)施、設(shè)備維修/檢測;水箱消毒/水質(zhì)檢測;社區(qū)環(huán)境保潔;社區(qū)垃圾外運(yùn);化糞池清淘外運(yùn);社區(qū)專業(yè)消殺等各項專業(yè)服務(wù)保障。
隨著多元化專業(yè)服務(wù)公司不斷加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)之中,分享經(jīng)營市場,這對細(xì)化專業(yè)分工、增加有序競爭、發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢、提高服務(wù)質(zhì)量,無疑有著積極、有效的促進(jìn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展做用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于保證專業(yè)委托服務(wù)質(zhì)量,減少暗箱操作,控制委托服務(wù)成本,降低投標(biāo)報價,壓低服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),增加市場競爭能力,普遍都會采用實行統(tǒng)一“專業(yè)委托服務(wù)”管理方式。并且,很少采用放權(quán)于社區(qū)項目經(jīng)理,讓其承擔(dān)選擇“專業(yè)委托服務(wù)”合作企業(yè)責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于直接承擔(dān)著,各專業(yè)合作公司服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任。所以,對委托服務(wù)管理實施認(rèn)真評選、有效監(jiān)控、服務(wù)指導(dǎo)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行社區(qū)服務(wù)合同,保證服務(wù)質(zhì)量、打造服務(wù)品牌有著至關(guān)重要的做用。
一、委托服務(wù)招標(biāo):
由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)大都通過經(jīng)營活動分別建有,相對穩(wěn)定的專業(yè)服務(wù)伙伴合作關(guān)系。并且對各伙伴關(guān)系的服務(wù)報價、職工質(zhì)素、服務(wù)質(zhì)量也有大治了解,工作協(xié)調(diào)相對通暢。所以,物業(yè)服務(wù)企業(yè)高層普遍存在抵觸與新的專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行合作的心態(tài)。也決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇專業(yè)服務(wù)公司時,極少采用公開招標(biāo)而是選擇邀請招標(biāo)方式的理由。
1、招標(biāo)活動組職管理:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可指定企業(yè)經(jīng)營或管理部門承擔(dān)邀請招標(biāo)活動的組織管理工作。規(guī)模較小,沒有專門設(shè)置經(jīng)營或管理部門的物業(yè)服務(wù)企業(yè),可委托辦公室代為承擔(dān)招標(biāo)活動組織管理工作。
2、編制招標(biāo)文件:
2.1招標(biāo)文件編制人選:
根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)服務(wù)管理投標(biāo)方案專業(yè)分冊內(nèi)容,指派企業(yè)資深專業(yè)人員承擔(dān)專業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件編寫工作。
2.2招標(biāo)文件編制內(nèi)容:
2.2.1招標(biāo)邀請函。
2.2.2招標(biāo)文件。
2.2.3招標(biāo)技術(shù)資料(含:招標(biāo)社區(qū)壓縮平面復(fù)制圖及可以提供的設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料等)。
2.2.4評標(biāo)文件(服務(wù)管理分項評分標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)管理分項評分記錄表;財務(wù)管理分項評分標(biāo)準(zhǔn)、財務(wù)管理分項評分記錄表;投標(biāo)單位得分匯總記錄表等)。
2.2.5招標(biāo)其它文件(投標(biāo)單位承諾書、投標(biāo)單位應(yīng)標(biāo)登記表、投標(biāo)單位有效投標(biāo)登記表、評標(biāo)得分排序表、評標(biāo)候選排名表、中標(biāo)通知單、參加投標(biāo)感謝信/函等),可采用企業(yè)招標(biāo)文件范本或委托其他(她)人員編制。
3、招標(biāo)文件保密規(guī)定:
3.1招標(biāo)文件保密范圍:
為充份體現(xiàn)邀請招標(biāo)活動對所有參加競標(biāo)企業(yè)的公平、公正原則,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的招標(biāo)文件保密規(guī)定,配套相應(yīng)管理程序,提供保密編寫環(huán)境,控制無關(guān)人等接觸編寫責(zé)任人員。并對編制責(zé)任人員提出保守“文件”機(jī)密要求,并將“文件”稿件、電子檔案、編制依據(jù)文件一并納入保密范圍。
3.2“組織”與“文件”分離:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招標(biāo)活動中,要本著“組織”與“文件”分離的保密工作守則。招、評標(biāo)文件編制人在完成文件編寫工作,將評標(biāo)文件審批稿連同電子檔案交企業(yè)辦公室進(jìn)行保密封存后,刪除電子文檔、消毀編制文稿。另將招標(biāo)邀請函、招標(biāo)文件、招標(biāo)技術(shù)資料,一并交企業(yè)邀請招標(biāo)活動組織管理部門,完成編制責(zé)任工作。
3.3保密存檔:
企業(yè)辦公室在接收評標(biāo)文件審批稿及電子文檔后,應(yīng)將審批稿封存入檔,電子文檔在加密備份保存后,承擔(dān)評標(biāo)文件保密存檔責(zé)任。
3.4保密存檔期限:
評標(biāo)文件保密存檔期限,在接到企業(yè)總經(jīng)理簽暑的,邀請招標(biāo)活動組織管理部門,注有準(zhǔn)確開標(biāo)日期的提取評標(biāo)文件申請,并在開標(biāo)日的規(guī)定開標(biāo)時間,攜帶評標(biāo)文件電子文檔到開標(biāo)現(xiàn)場辦理交接手續(xù),解除保密管理。
3.5評標(biāo)文件打印:
企業(yè)邀請招標(biāo)活動組織管理部門可利用開標(biāo)后的休息時間,按所需份數(shù)打印復(fù)制評標(biāo)文件。
4、招標(biāo)文件審批程序:
專業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件編寫工作完成后,由承擔(dān)編寫責(zé)任人按本企業(yè)邀請招標(biāo)文件審批程序,逐級完成文件審核、批準(zhǔn)工作。
邀請招標(biāo)活動的其它招標(biāo)文件,可不納入招標(biāo)文件審批范圍之內(nèi)。
5、發(fā)出招標(biāo)邀請:
由企業(yè)邀請招標(biāo)活動組織管理部門,可根據(jù)企業(yè)合作伙伴名錄和高層領(lǐng)導(dǎo)推薦,結(jié)合專業(yè)服務(wù)企業(yè)合作評價,排出邀請名單。報企業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,發(fā)出招標(biāo)邀請。
7、選擇專家評委:
由企業(yè)決策團(tuán)隊選擇內(nèi)部資深專業(yè)人員,組成“專家評委”,使用企業(yè)編制的評標(biāo)文件,依據(jù)“文件”評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),承擔(dān)邀請招標(biāo)活動投標(biāo)方案評判工作。
8、組織現(xiàn)場考察:
由于中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)還未接管進(jìn)場,無法利用管理權(quán)力安排規(guī)范的投標(biāo)企業(yè)考察活動。所以,企業(yè)邀請招標(biāo)活動組織管理部門,只能依靠招標(biāo)社區(qū)籌建項目部盡力幫助下,盡可能祥細(xì)的完成投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場考察組織實施工作。
9、招標(biāo)技術(shù)交底:
由企業(yè)邀請招標(biāo)活動組織管理部門依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定,在預(yù)定會議室承擔(dān)企業(yè)招標(biāo)技術(shù)交底會議的組織管理工作。并邀請招標(biāo)文件編制人、招標(biāo)社區(qū)項目經(jīng)理、招標(biāo)專業(yè)工程師/部門經(jīng)理到場,對投標(biāo)企業(yè)提出的有關(guān)招標(biāo)社區(qū)之內(nèi)的專業(yè)問題(不含標(biāo)準(zhǔn))做出回答,其它問題可由“活動組織管理部門”統(tǒng)一做出回答。
10、得出評標(biāo)結(jié)論:
企業(yè)內(nèi)部“專家評委”依據(jù)評標(biāo)文件評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),得出投標(biāo)得分排序名單。由專家組成員招開評審總結(jié)會議,形成中標(biāo)企業(yè)綜合優(yōu)勢評估報告,由企業(yè)總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)后,得出評標(biāo)結(jié)論。
11、下達(dá)中標(biāo)通知:
企業(yè)邀請招標(biāo)活動組織管理部門根據(jù)“評標(biāo)結(jié)論”,采用電話通知、函件領(lǐng)取的方式,向中標(biāo)企業(yè)及中標(biāo)候選企業(yè),下達(dá)中標(biāo)及獲得候選資格通知。
中標(biāo)通知單及中標(biāo)候選人通知單應(yīng)采用統(tǒng)一格式,并加蓋企業(yè)公章,放入企業(yè)專用信封/文件袋內(nèi)遞交中標(biāo)及候選企業(yè)。
企業(yè)邀請招標(biāo)活動組織管理部門在下達(dá)中標(biāo)通知的同時,應(yīng)向其它參加專業(yè)服務(wù)投標(biāo)的企業(yè),發(fā)出參加投標(biāo)感謝信函。
二、簽定委托服務(wù)合同:
1、擬定合同文本:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擬定專業(yè)委托服務(wù)合同文本時,可采用要求中標(biāo)專業(yè)公司提供委托服務(wù)合同文本的方式,用以減輕企業(yè)工作強(qiáng)度,調(diào)動專業(yè)公司發(fā)揮自身技術(shù)優(yōu)勢。
2、洽商合同條款:
2.1劃定服務(wù)范圍:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與專業(yè)服務(wù)公司洽商合同條款時,應(yīng)首先就合同服務(wù)范圍形成雙方共識。
專業(yè)委托服務(wù)合同約定的服務(wù)范圍,應(yīng)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)方案專業(yè)分冊承諾的范圍相一至,并符合社區(qū)專業(yè)服務(wù)需要。
2.2確定服務(wù)質(zhì)量:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與專業(yè)服務(wù)公司就合同服務(wù)范圍形成雙方共識后,應(yīng)在滿足投標(biāo)方案專業(yè)分冊承諾的服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上,采用高出承諾一些的要求,商定服務(wù)質(zhì)量條款。
2.3確定服務(wù)管理程序:
為充分保證社區(qū)物業(yè)服務(wù)得以有序展開,并達(dá)到減少干擾業(yè)戶生活,保障服務(wù)質(zhì)量的要求,專業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承諾尊守,物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)投標(biāo)方案服務(wù)管理程序,并以和物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項目管理保持一至為雙方圓滿合作前題要件。
2.4適用投訴處置及服務(wù)受理程序:
專業(yè)服務(wù)公司同意使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)投標(biāo)方案投訴處置程序,遵循首問服務(wù)受理程序,培訓(xùn)職工掌握受理投訴及服務(wù)申請。并按程序規(guī)定上報客戶服務(wù)區(qū)域管理人員或物業(yè)服務(wù)值班室,減少嚴(yán)重投訴演變。
2.5服務(wù)質(zhì)量評價:
專業(yè)服務(wù)公司同意采用客戶滿意及投訴記錄查閱方式,評價服務(wù)質(zhì)量。由社區(qū)客戶服務(wù)部門承擔(dān),客戶滿意調(diào)查和統(tǒng)計業(yè)戶投訴記錄,并依此按月做出服務(wù)質(zhì)量評價。
2.6擬定服務(wù)進(jìn)場計劃:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)公司簽定合同時,應(yīng)針對物業(yè)二手項目服務(wù)管理接管進(jìn)場特點,擬定服務(wù)進(jìn)場計劃,配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約定時間準(zhǔn)時開始提供約定服務(wù)工作。
2.7協(xié)商結(jié)算方式:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)公司簽定合同時,應(yīng)就服務(wù)費(fèi)用結(jié)算日期、結(jié)算方式、未能達(dá)到服務(wù)質(zhì)量評價扣減計算方式、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算審批程序,做出明確合同約定。
2.8制訂違約責(zé)任:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在和專業(yè)服務(wù)公司應(yīng)就違反劃定服務(wù)范圍、確定服務(wù)質(zhì)量、確定服務(wù)管理程序、違反適用投訴處置及服務(wù)受理程序、未能達(dá)到服務(wù)質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)違約責(zé)任合同條款。促使專業(yè)公司認(rèn)真履行委托服務(wù)合同,承擔(dān)合同義務(wù)。并為物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)自身權(quán)益,做好法律判定依據(jù)。
3、擬定專業(yè)服務(wù)合同:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專
業(yè)服務(wù)公司就合同條款內(nèi)容取得一致時,可由企業(yè)邀請招標(biāo)活動組織管理部門擬定合同文本,并將本企業(yè)社區(qū)物業(yè)服務(wù)接管進(jìn)場日定合同生效日期。
擬定合同文本完成,報企業(yè)總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)后,轉(zhuǎn)交專業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理認(rèn)可。約定簽約時間、確定簽約地點、尋問專業(yè)服務(wù)公司出席簽約代表職務(wù),并做出相應(yīng)安排。
4、簽定服務(wù)合同:
企業(yè)邀請招標(biāo)活動組織管理部門,應(yīng)在簽約日上班后,做好簽約合同打印、裝訂,備好公章、檢查簽約場地符合簽約環(huán)境后,邀請企業(yè)委派簽約代表,在約定的時間與專業(yè)服務(wù)公司代表簽定專業(yè)委托服務(wù)合同。
三、社區(qū)業(yè)主監(jiān)督:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接二手項目服務(wù)管理業(yè)務(wù)時,應(yīng)該最大限度的將社區(qū)業(yè)主管理委員會,拉入社區(qū)服務(wù)決策之中。
1、監(jiān)督控制范圍:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇最易引發(fā)服務(wù)投訴的社區(qū)保安、保潔勞動密集型專業(yè)服務(wù),納入業(yè)主參予社區(qū)管理監(jiān)督控制范圍,主動邀請做為評委參加全程招標(biāo)活動。利用“知道越多、陷的越深,參予越多、埋怨越少”的心理學(xué)科定率,在評審專業(yè)服務(wù)投標(biāo)方案時,可積極誠懇的聽取社區(qū)業(yè)主管理委員會的評選意見,并對其所做出的評選結(jié)論予以尊重。
對于其它專業(yè)性很強(qiáng),又不容易與社區(qū)業(yè)主直接發(fā)生投訴糾紛的,委托專業(yè)服務(wù)項目,可不納入社區(qū)業(yè)主監(jiān)督控制范圍。
2、監(jiān)督控制與服務(wù)管理關(guān)系:
在實行社區(qū)業(yè)主實施監(jiān)督控制管理機(jī)制的物業(yè)二手社區(qū),其物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理的管理權(quán)限將會受到不同程度的限制和約束。但與之對比形成的服務(wù)投訴減少,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說,無疑算是一種表達(dá)誠信姿態(tài),延長服務(wù)期限,保證合同約定收益的有效方法。
而且,在社區(qū)業(yè)主監(jiān)督控制與物業(yè)服務(wù)管理權(quán)限的所謂“對立”現(xiàn)象中,其本質(zhì)只能說是一種心理對立,如果社區(qū)項目經(jīng)理可以放松心態(tài),使用換位思考方式,就會有效的緩和或化解雙方所謂的“對立”立場,并在相對和諧輕松的環(huán)境中,履行社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理責(zé)任。
四、賦予社區(qū)客戶服務(wù)經(jīng)理服務(wù)質(zhì)量評價責(zé)任:
為有效發(fā)揮客戶服務(wù)經(jīng)理可以利用客戶服務(wù)人員網(wǎng)絡(luò),快速掌握社區(qū)服務(wù)工作進(jìn)展,了解社區(qū)業(yè)主投訴事由的優(yōu)勢,結(jié)合物盡其用、人盡其責(zé)服務(wù)管理方法,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賦予社區(qū)客戶服務(wù)經(jīng)理,承擔(dān)專業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價、編制評價報告責(zé)任。
五、賦予社區(qū)項目經(jīng)理管理權(quán)力:
雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于自身管理需要剝奪了社區(qū)項目經(jīng)理,自主選擇專業(yè)委托服務(wù)公司的權(quán)力。但也同樣出于為了保證社區(qū)服務(wù)管理得以有效落實,確保服務(wù)質(zhì)量達(dá)到合同承諾標(biāo)準(zhǔn),并對專業(yè)服務(wù)過程實施同步監(jiān)督,及時處置質(zhì)量投訴,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賦予社區(qū)項目經(jīng)理,對社區(qū)所有專業(yè)服務(wù)行使決對工作管理權(quán)力。用以隨時發(fā)現(xiàn)并迅速解決違反專業(yè)委托服務(wù)合同規(guī)定事宜,維護(hù)企業(yè)及社區(qū)業(yè)主合法權(quán)益。
六、利用財務(wù)結(jié)算約束社區(qū)專業(yè)服務(wù)質(zhì)量:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在社區(qū)項目建立完善的,專業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算審批工作程序,用以約束專業(yè)服務(wù)公司重視服務(wù)質(zhì)量。
其工作程序可為:
1、專業(yè)服務(wù)公司在委托服務(wù)合同約定結(jié)算日期前3天,向社區(qū)項目(物業(yè))值班室提交當(dāng)月/季服務(wù)費(fèi)用結(jié)算申清;
2、由社區(qū)項目(物業(yè))值班室按專業(yè)服務(wù)分類,通知工程、保安、保潔、綠化服務(wù)部門經(jīng)理/主管簽暑結(jié)算意見。
3、由社區(qū)項目(物業(yè))值班室通知客戶服務(wù)經(jīng)理,審核專業(yè)部門經(jīng)理/主管簽暑結(jié)算意見,查驗、統(tǒng)計投訴記錄,做出服務(wù)質(zhì)量評價,簽暑結(jié)算評價意見;對質(zhì)量評價未能達(dá)到合同約定標(biāo)評的結(jié)算申請,在做出展緩予以結(jié)算決定后,應(yīng)將決定意見連同投訴記錄一并由社區(qū)項目(物業(yè))值班室打回申請企業(yè),限期(2天)拿出整改方案,進(jìn)入再次審批程序。
4、在客戶服務(wù)經(jīng)理做“合格”服務(wù)質(zhì)量評價后,應(yīng)當(dāng)面向社區(qū)項目經(jīng)理匯報專業(yè)服務(wù)質(zhì)量審核意見,并請社區(qū)項目經(jīng)理簽暑結(jié)算批示。
5、客戶服務(wù)經(jīng)理在取得社區(qū)項目經(jīng)理簽暑結(jié)算批示后,應(yīng)將批示交社區(qū)項目(物業(yè))值班室,通知專業(yè)服務(wù)公司按項目經(jīng)理批示到財務(wù)部門辦理費(fèi)用結(jié)算業(yè)務(wù)。
6、社區(qū)財務(wù)人員在逐項審核社區(qū)項目專業(yè)經(jīng)理/主管、社區(qū)客戶服務(wù)經(jīng)理、社區(qū)項目經(jīng)理簽暑意見符合程序規(guī)定,對照合同結(jié)算約定日期、金額無誤后,方可索要服務(wù)發(fā)票、支付結(jié)算費(fèi)用。
7、未獲得結(jié)算同意批準(zhǔn)的,由其專業(yè)公司代表領(lǐng)取批示意見后,接“意見”限時拿出整改方案,進(jìn)入社區(qū)質(zhì)量不合格處罰審批工作程序。
七、建立社區(qū)質(zhì)量不合格處罰管理制度:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)與各專業(yè)服務(wù)公司簽定的委托服務(wù)合同,建立建立社區(qū)質(zhì)量不合格處罰管理制度,并依此決定對未達(dá)到約定服務(wù)質(zhì)量的,專業(yè)服務(wù)公司予以施適當(dāng)過失經(jīng)濟(jì)處罰。
社區(qū)項目經(jīng)理在行使過失經(jīng)濟(jì)處罰權(quán)時,應(yīng)注意給保持簽約服務(wù)公司留有繼續(xù)履行合同的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),并特別應(yīng)該優(yōu)先考慮社區(qū)保安、保潔低收入人員獲得勞動報酬權(quán)益依法得到保障。
具體操作方式:
在簽約服務(wù)公司存在輕微質(zhì)量過失時,其處罰額度應(yīng)控制在,傭金額度的3%左右。在使其受到警示處罰后,達(dá)到促使做出整改響應(yīng),提高服務(wù)質(zhì)量的目的。
在簽約服務(wù)公司存在較大質(zhì)量過失時,其處罰額度應(yīng)控制在,傭金額度的8%之內(nèi)。在使其受到較大處罰后,達(dá)到促使做出更換項目現(xiàn)場負(fù)責(zé)人,及時開展對應(yīng)培訓(xùn),做出積極整改響應(yīng),提高服務(wù)質(zhì)量的目的。
在簽約服務(wù)公司存在重大質(zhì)量過失時,在不考慮更換專業(yè)服務(wù)公司的前題下,依據(jù)雙方合同,做出相應(yīng)處罰。在處罰額度超過當(dāng)次結(jié)算傭金時,可采用分期抵扣處罰金額。必要時在報請物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,可采取向?qū)I(yè)服務(wù)公司施加力,并在做出繼續(xù)許可承擔(dān)社區(qū)服務(wù)意見后,要求受到處罰服務(wù)企業(yè)同意,在未足額扣除處罰金額前,由社區(qū)項目部直接發(fā)放無過失職工工資,用以穩(wěn)定職工隊伍,保證社區(qū)服務(wù)不受處罰影響的目的。
專業(yè)服務(wù)公司社區(qū)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)在,職工工資廠審批表上簽字,確認(rèn)代發(fā)數(shù)額,以便日后進(jìn)行財務(wù)核對。
社區(qū)項目部在采用直發(fā)工資方式時,可要求專業(yè)服務(wù)公司提供職工工資統(tǒng)計表單,并加蓋公章。社區(qū)項目客戶服務(wù)經(jīng)理應(yīng)審核扣除過失職工相應(yīng)工資后,方可上報項目經(jīng)理簽暑同意發(fā)放批示。
八、巧用社區(qū)業(yè)主促使服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)方法:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將社區(qū)保安、保潔兩項最易受到業(yè)戶投訴的專業(yè)服務(wù),納入社區(qū)業(yè)戶監(jiān)控范圍。并在服務(wù)費(fèi)用結(jié)算審批程序中,加上需要得到社區(qū)業(yè)主管理委員會的滿意評價,社區(qū)項目經(jīng)理方可批準(zhǔn)結(jié)算當(dāng)月/次費(fèi)用。促使專業(yè)服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)必須將服務(wù)質(zhì)量,是否達(dá)到業(yè)戶滿意,將是企業(yè)“生死存亡”的高度予以特別關(guān)注。
九、專業(yè)服務(wù)罰金的使用管理:
1、尊重社區(qū)業(yè)戶權(quán)益:
社區(qū)每個按時繳納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)的業(yè)戶,都應(yīng)毫無疑問的得到物業(yè)服務(wù)管理合同約定的優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)。在社區(qū)某個專業(yè)服務(wù)項目未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),并受到相應(yīng)處罰時,按時繳納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)的,社區(qū)業(yè)戶權(quán)益也受到了不同成度侵害。他(她)們在向社區(qū)物業(yè)做出投訴的同時,也同樣具有要求得到相應(yīng)補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。
所以,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專業(yè)服務(wù)罰金的使用上,應(yīng)本著顧大局、忌小帳的眼光審視專業(yè)服務(wù)罰金的,使用管理是否符合社區(qū)業(yè)戶意愿,是否真正維護(hù)社區(qū)業(yè)戶合法權(quán)益的角度,能否制定公正的罰金使用管理規(guī)定,是檢驗物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否兌現(xiàn)人性化服務(wù)管理承諾的有效評判依據(jù)。
2、罰金的產(chǎn)生原因:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采用委托專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)社區(qū)分項服務(wù)責(zé)任時,為保證接受委托服務(wù)的專業(yè)公司所提供的服務(wù)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),通常都會采用約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條款的方式,對專業(yè)公司的服務(wù)做出明確的量化標(biāo)準(zhǔn)限制,并約定相應(yīng)的違約責(zé)任條款。在專業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)質(zhì)量未能達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)自已與社區(qū)業(yè)主簽定的,各項服務(wù)達(dá)到服務(wù)管理合同約定標(biāo)準(zhǔn),維護(hù)企業(yè)自身信譽(yù),不得不做出的相應(yīng)處罰措施。其目的是為了促使所有承接社區(qū)專業(yè)服務(wù)的公司,認(rèn)真履行合同約定條款,達(dá)到服務(wù)質(zhì)量限定標(biāo)準(zhǔn),為所有社區(qū)業(yè)戶營造和諧、舒適的生活質(zhì)量環(huán)境。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對違規(guī)專業(yè)服務(wù)公司行使處罰權(quán)時,只能說明被處罰專業(yè)服務(wù)公司未能達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),并不代表專業(yè)服務(wù)公司沒有履行服務(wù)約定服務(wù)責(zé)任。所以,物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)做出全部剝奪專業(yè)服務(wù)公司服務(wù)費(fèi)用的決定。并且,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該、也必須尊重專業(yè)服務(wù)公司職工所付出的服務(wù)勞動成果。特別是那些為禰補(bǔ)質(zhì)量過失,做出努力的專業(yè)服務(wù)公司職工,更是應(yīng)該得到適當(dāng)獎勵,用以表達(dá)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對他(她)們所付出的努力表示敬意。
3、罰金的使用方式:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)要求財務(wù)部門,將專業(yè)服務(wù)罰金納入社區(qū)財務(wù)公示管理范圍。并在爭得社區(qū)業(yè)主管理委員會同意后,做為社區(qū)專項獎勵基金,由社區(qū)項目經(jīng)理代表社區(qū)業(yè)戶對工作表現(xiàn)優(yōu)秀、獲得業(yè)戶普遍好評和具有拾金不昧、見義勇為品德的專業(yè)服務(wù)公司職工給予現(xiàn)金獎勵。
4、專業(yè)服務(wù)罰金的監(jiān)督與控制:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對社區(qū)項目部門行使處罰事項、處罰金額進(jìn)行有效監(jiān)督,用以防止處罰過大影響專業(yè)服務(wù)
管理,損害企業(yè)良好協(xié)作關(guān)系?？刂祈椖坎块T滋生權(quán)力彭賬,養(yǎng)成武斷專行的陋習(xí)管理意識。
4.1、專業(yè)服務(wù)處罰金的有效監(jiān)督方式:
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)社區(qū)專業(yè)服務(wù)合同金額,對項目部門處罰權(quán)限做用適當(dāng)限質(zhì)。并要求項目部門對嚴(yán)重質(zhì)量過失擬定處罰前,需將過失事由、處罰額度報請企業(yè)批準(zhǔn)后,方可行使處罰權(quán)力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對社區(qū)項目部門處罰權(quán)力做出限制的同時,還可采取通過處罰總額評定項目經(jīng)理協(xié)調(diào)管理能力,并將“零處罰”做為項目經(jīng)理業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)之一。
4.2專業(yè)服務(wù)處罰金的使用控制方式:
由干物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專業(yè)服務(wù)處罰金額以做出有效控制措施,所以,在處罰金的使用控制方面可以適當(dāng)放寬,主要以社區(qū)業(yè)主監(jiān)督為準(zhǔn)。只要罰金用于專業(yè)服務(wù)公司優(yōu)秀職工獎勵,并通過業(yè)主管理委員會的批準(zhǔn),就可授權(quán)社區(qū)項目經(jīng)理全權(quán)承擔(dān)使用處理責(zé)任。
社區(qū)項目經(jīng)理也可利用專業(yè)服務(wù)處罰金,建立社區(qū)專業(yè)服務(wù)之星獎勵基金,用以獎勵參予社區(qū)服務(wù)滿一年的,由社區(qū)業(yè)戶評選產(chǎn)生的專業(yè)服務(wù)職工。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)嚴(yán)格控制不將企業(yè)職工納入處罰獎勵范圍,并將企業(yè)職工獎勵劃規(guī)企業(yè)評定獎勵范圍之內(nèi),不得隨意占用處罰金額,以勉降低企業(yè)公正形象。
第4篇 商住物業(yè)經(jīng)營管理成本測算案例
商住項目物業(yè)經(jīng)營管理成本測算案例
一、 物業(yè)概況
1、 用地面積:9984.85m2
2、 總建筑面積:23470m2
3、 地上建筑面積:19970 m2
4、 地下建筑面積:3500 m2
5、 建筑占地面積:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容積:2.00
8、 綠化率:30.4%
9、 商鋪:9000 m2
10、商務(wù)公寓:10970 m2
11、停車位:92
二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置
說明:1、商務(wù)間共計214間,在初期按40%的入住計算,即85間。按每個服務(wù)員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。
三、物管費(fèi)的成本測算
1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
(1) 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn):見表(01)
人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表(01)
序 號 項 目 人 數(shù)(人) 工資標(biāo)準(zhǔn)(元/月) 總額(元/月)
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費(fèi)員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務(wù)員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00
(2)費(fèi)用測算
管理/服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)
工資福利費(fèi)測算表(02)
序 號 項 目 金額(元/月) 依 據(jù) 測算結(jié)果(元/月.m2)
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費(fèi) 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費(fèi) / / 暫不計
四 服裝費(fèi) 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463
注(1): 福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%。
注(2): 服裝按年均300元/人計算,則每月分?jǐn)倿?
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
(1) 采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按1200元/m2計算,公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則:
維修保養(yǎng)費(fèi)=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40%
=(360÷300)×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費(fèi)為:
(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時每天運(yùn)行12小時計算則運(yùn)行電費(fèi)為:
(4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月)×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每層每月按50元計算則為:
(4部×7層)×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費(fèi):
小區(qū)綠化面積為3035m2, 綠化管理費(fèi)測算見表(3)
綠化管理測算表(3)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)
1 綠化工具費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費(fèi) 1噸/ m2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 計 / / 0.039
4、 清潔衛(wèi)生費(fèi)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表(04)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表(04)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)
1 工具購置費(fèi) 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費(fèi) 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費(fèi) (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計 / / 0.041
注(4):化糞池清掏費(fèi)全年共計約為:3000元。
5、 保安費(fèi):
保安費(fèi)用測算見表(05)
保安費(fèi)測算表(05)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元/年) 測算結(jié)果(元/月m2)
1 裝備費(fèi) 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保險費(fèi) (暫不計) / /
3 房租費(fèi) (暫不計) / /
4 合 計 / / 0.020
6、 辦公費(fèi):(全年開支辦公費(fèi)約12萬元)
辦公費(fèi)=12萬元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi):
固定資產(chǎn)總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:
固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利潤:
利潤取5%,則
利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定稅費(fèi):
兩稅一費(fèi)為前八項之和的5.75%,則
稅費(fèi)=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合計:經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表見(06)
經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表(1-6)
序 號 項 目 金 額(元/月.平方米) 費(fèi)用所占比例
1 工資福利費(fèi) 4.463 57%
2 維修費(fèi) 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 綠化管理費(fèi) 0.039 05%
4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 0.041 0.5%
5 保安費(fèi) 0.020 0.2%
6 辦公費(fèi) 0.501 6.4%
7 折舊費(fèi) 0.834 10.5%
8 利 潤 0.352 4.5%
9 法定稅費(fèi) 0.425 5.4%
10 合 計 7.817 100%
11、 車場管理費(fèi)收入的補(bǔ)貼:
機(jī)動車輛車位約為92個,每個車位管理費(fèi)為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。
分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用測算出的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)減去補(bǔ)貼費(fèi)用,則每平方米經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)為:
經(jīng)營管理費(fèi)=7.817-0.230
第5篇 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理
商業(yè)物業(yè)是為人民生活和社會生產(chǎn)提供購物的活動場所。
商業(yè)物業(yè)管理具有的特點包括:服務(wù)對象的雙重性,即租戶和進(jìn)出的購物人員;使用時間相對固定,一般商業(yè)物業(yè)的時間都有個具體的營業(yè)時間,而且這時間是不輕易改變的;人員活動的集中和雜亂,來自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時進(jìn)出,在進(jìn)出的過程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內(nèi)空間以貨架擺設(shè)為多,很少間隔物。
按建筑規(guī)模來分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:
1、市級購物中心。建筑規(guī)模在3萬-10萬平方米之間,服務(wù)人口在30萬以上,年營業(yè)額在5億元以上。
2、地區(qū)級購物商場。建筑規(guī)模1萬-3萬平方米,服務(wù)人口在10萬之間,年營業(yè)額在1億-5億元之間。
3、居住區(qū)商場。建筑規(guī)模在0.3萬-1萬之間,服務(wù)人口在1萬-5萬之間,年營業(yè)額在3000萬-1億元之間。
按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:
1、臨時轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。即開發(fā)商把物業(yè)的產(chǎn)權(quán)以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開發(fā)商退還投資款,收回物業(yè)。
2、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。以出租的形式經(jīng)營物業(yè),產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一,招租、管理等也統(tǒng)一,便于管理,經(jīng)營效果比較好。
3、分散產(chǎn)權(quán)型。把物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售給多個業(yè)主,,形成多人共有產(chǎn)權(quán),缺乏管理的統(tǒng)一,無法樹立整體運(yùn)營的形象,經(jīng)營效果不理想。
按建筑結(jié)構(gòu)分類為:敞開型;封閉型。
按建筑功能分類為:綜合型;商住兩用型。
商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容
1、營銷管理
(1)市場推廣。做好宣傳工作,通過廣告宣傳活動,樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象,擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度和影響力,為企業(yè)的市場經(jīng)營打下基礎(chǔ)。
(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實力雄厚的企業(yè)承租,才能使物業(yè)管理企業(yè)生存下去,不斷的發(fā)掘、選配新的租戶。
(3)確定合理租金。租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上,根據(jù)物業(yè)所在地理位置、規(guī)模、設(shè)備配置、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價格等方面的差異進(jìn)行分類,作為定價的調(diào)劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時還要根據(jù)市場情況、租戶的租賃經(jīng)營期限、租戶的經(jīng)濟(jì)實力和信譽(yù)水平、租戶租賃物業(yè)面積的大小等,對這些基礎(chǔ)租金予以適當(dāng)調(diào)整。
2、日常管理
(1)對租戶的管理。建立租戶檔案,收存租賃合同文本復(fù)印件,詳細(xì)了解租戶的信息,與租戶建立良好的關(guān)系,及時溝通,對租戶的要求盡量給予及時的答復(fù)。
(2)安全保衛(wèi)工作。做好門前警衛(wèi),注意車輛與行人的安全;協(xié)助阻止可疑分子逃出;注意職工專用通道的安全檢查;加強(qiáng)值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤點完后鎖好門窗,嚴(yán)格檢查清場。啟封時,按預(yù)定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。
(3)消防工作。對消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專項設(shè)備的專項使用,貫徹預(yù)防為主,防消結(jié)合的方針。提高承租戶及業(yè)主的危機(jī)意識,制定各種安全規(guī)章制度。
(4)服務(wù)性設(shè)備的管理。電梯(客運(yùn)、貨運(yùn)、自動扶梯)的安全性堅持檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時報修,對水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備要做好日常檢查工作,避免在使用過程中發(fā)生問題。
(5)交通組織管理。在現(xiàn)有條件下管理好交通,以有效地引導(dǎo)和留住顧客,為商場的業(yè)主帶來更多的商機(jī)和利潤。
(6)清潔衛(wèi)生管理。做好商場內(nèi)部的環(huán)境清掃,停車場、廣場、衛(wèi)生死角的清潔。
(7)綠化美化管理。通過盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場內(nèi)外,給顧客和員工一個溫馨、舒適、優(yōu)美的購物和工作環(huán)境。商場的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級,而且直接塑造著顧客心中的商場形象,影響著顧客對商場的信譽(yù)和層次的判斷。
(8)停車場的管理。有效的疏導(dǎo)和管理車輛的進(jìn)出和停放,盡可能的避免車輛的損壞和丟失。
商業(yè)物業(yè)管理的要求
(1)保持良好的商業(yè)特色和一貫的管理形象。商場管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認(rèn)知、印入腦海,并潛移默化地產(chǎn)生聯(lián)想,通過具體對象、特征部分的認(rèn)可,逐步強(qiáng)化認(rèn)識,達(dá)到接受目的。當(dāng)商業(yè)市場進(jìn)入印象時代后,消費(fèi)者認(rèn)可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場會有不同的價值,會給企業(yè)帶來不同的效益。
(2)營造良好的商業(yè)服務(wù)環(huán)境。商場環(huán)境是否優(yōu)美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購物欲望和在商場逗留的時間,進(jìn)而也影響到商場的營業(yè)利潤,而且會給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場在社會的形象和商業(yè)競爭力。商場環(huán)境的好壞也影響顧客的環(huán)境意識。
(3)提供高標(biāo)準(zhǔn)的保安服務(wù)。大型商場營業(yè)面積大,商品多,價值大,人群的層次、素質(zhì)和來源較復(fù)雜,管理起來困難,治安保衛(wèi)工作十分艱巨,所以需要提供高標(biāo)準(zhǔn)的治安服務(wù)。
(4)高度重視消防管理。商業(yè)物業(yè)建造費(fèi)用高,內(nèi)部設(shè)施完善,裝飾豪華,流動資金和各類高檔消費(fèi)品儲存較多,一旦發(fā)生火災(zāi)比一般建筑物的直接損失要高,還會在國內(nèi)外造成不良的社會政治影響。
第6篇 物業(yè)經(jīng)營管理成本測算規(guī)范
物業(yè)經(jīng)營管理成本測算
物業(yè)概況
1、 用地面積:9984.85m2
2、 總建筑面積:23470m2
3、 地上建筑面積:19970 m2
4、 地下建筑面積:3500 m2
5、 建筑占地面積:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容積:2.00
8、 綠化率:30.4%
9、 商鋪:9000 m2
10、商務(wù)公寓:10970 m2
11、停車位:92
二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置
說明:1、商務(wù)間共計214間,在初期按40%的入住計算,即85間。按每個服務(wù)員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。
三、物管費(fèi)的成本測算
1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
(1) 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn):見表(01)
人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表(01)
序 號 項 目 人 數(shù)(人) 工資標(biāo)準(zhǔn)(元/月) 總額(元/月)
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費(fèi)員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務(wù)員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00
(2)費(fèi)用測算
管理/服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)
工資福利費(fèi)測算表(02)
序 號 項 目 金額(元/月) 依 據(jù) 測算結(jié)果(元/月.m2)
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費(fèi) 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費(fèi) / / 暫不計
四 服裝費(fèi) 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463
注(1): 福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%。
注(2): 服裝按年均300元/人計算,則每月分?jǐn)倿?
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
(1) 采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按1200元/m2計算,公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則:
維修保養(yǎng)費(fèi)=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40% =(360÷300)×40% =0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費(fèi)為:
(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時每天運(yùn)行12小時計算則運(yùn)行電費(fèi)為:
(4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月)×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每層每月按50元計算則為:
(4部×7層)×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費(fèi):
小區(qū)綠化面積為3035m2, 綠化管理費(fèi)測算見表(3)
綠化管理測算表(3)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)
1 綠化工具費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費(fèi) 1噸/ m2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 計 / / 0.039
4、 清潔衛(wèi)生費(fèi)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表(04)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表(04)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)
1 工具購置費(fèi) 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費(fèi) 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費(fèi) (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計 / / 0.041
注(4):化糞池清掏費(fèi)全年共計約為:3000元。
5、 保安費(fèi):
保安費(fèi)用測算見表(05)
保安費(fèi)測算表(05)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元/年) 測算結(jié)果(元/月m2)
1 裝備費(fèi) 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保險費(fèi) (暫不計) / /
3 房租費(fèi) (暫不計) / /
4 合 計 / / 0.020
6、 辦公費(fèi):(全年開支辦公費(fèi)約12萬元)
辦公費(fèi)=12萬元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi):
固定資產(chǎn)總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:
固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利潤:
利潤取5%,則
利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定稅費(fèi):
兩稅一費(fèi)為前八項之和的5.75%,則
稅費(fèi)=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合計:經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表見(06)
經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表(1-6)
序 號 項 目 金 額(元/月.平方米) 費(fèi)用所占比例
1 工資福利費(fèi) 4.463 57%
2 維修費(fèi) 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 綠化管理費(fèi) 0.039 05%
4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 0.041 0.5%
5 保安費(fèi) 0.020 0.2%
6 辦公費(fèi) 0.501 6.4%
7 折舊費(fèi) 0.834 10.5%
8 利 潤 0.352 4.5%
9 法定稅費(fèi) 0.425 5.4%
10 合 計 7.817 100%
11、 車場管理費(fèi)收入的補(bǔ)貼:
機(jī)動車輛車位約為92個,每個車位管理費(fèi)為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。
分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用測算出的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)減去補(bǔ)貼費(fèi)用,則每平方米經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)為:
經(jīng)營管理費(fèi)=7.817-0.230
第7篇 物管師《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試卷
2022年物管師--《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1、下列有關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理概念的說法,錯誤的是()。
a現(xiàn)代的物業(yè)管理,要求從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù),向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展
b物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理,也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動
c在我國有統(tǒng)一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
d物業(yè)經(jīng)營不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域,而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果
2、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營管理全部內(nèi)容的是()。
a居住物業(yè)b收益性物業(yè)c大型非房產(chǎn)物業(yè)d非房產(chǎn)物業(yè)
3、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營管理全部內(nèi)容的是()。
a通貨膨脹風(fēng)險b周期風(fēng)險c變現(xiàn)風(fēng)險d資本價值風(fēng)險
4、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復(fù)利計算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關(guān)于設(shè)備磨損補(bǔ)償?shù)恼f法,錯誤的是()。
a設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種,即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償
b設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理,設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造
c有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換同,即淘汰舊設(shè)備,更換新設(shè)備
d不進(jìn)行設(shè)備磨損補(bǔ)償,企業(yè)再生產(chǎn)也能正常運(yùn)行
8、下列關(guān)于物業(yè)價格的說法,不正確的是()。
a物業(yè)價格是獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價
b物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所出的代價
c物業(yè)價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付d以物業(yè)作價入股換取設(shè)備、技術(shù)等是合法的
9、下列選項中,能反應(yīng)物業(yè)價格水平高低的是( )。
a成交價格b市場價格c總價格d單位價格
10、下列()不是構(gòu)成一個完整的房地產(chǎn)系統(tǒng)的因素。
a社會環(huán)境b市場主體c客體d價格
11、需求曲線是一條具有()。
a負(fù)斜率的向左下方價傾斜的曲線b負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系,這屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中的()。
a總量結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c供求結(jié)構(gòu)d投資結(jié)構(gòu)
13、我國城市住宅的供給住房,不能進(jìn)入市場流通的是()。
a廉租房b經(jīng)濟(jì)適用房c市場價商品住宅d以上全是
14、房地產(chǎn)市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內(nèi)容包括()。
a調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括:相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等
b分析當(dāng)前城市規(guī)劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃
c分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動情況,分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異d以上全是
15、物業(yè)管理的中短期計劃通常是以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業(yè)租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經(jīng)濟(jì)活動形式,下列選項不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規(guī)定的責(zé)任人b房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中上
c房屋租賃轉(zhuǎn)移房屋的權(quán)d房屋166租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調(diào)整d租金結(jié)算
18、()已成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實力 競爭力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。
a信息系統(tǒng)應(yīng)用水平b可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略c智能化小區(qū)d電子商務(wù)平臺
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續(xù)租用,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前的()個月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關(guān)系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項中,不是營業(yè)成本的是()。
a直接人工費(fèi)b直接材料費(fèi)c管理費(fèi)用d間接費(fèi)用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出是()。
a管理費(fèi)用 b營業(yè)成本c財務(wù)費(fèi)用d人員費(fèi)用
24、物業(yè)管理成本控制的含義是()。
a對目標(biāo)成本本身的控制b對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督
c在過程控制的基礎(chǔ)上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業(yè)服務(wù)合同是由()簽訂的。
a建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)b建設(shè)單位和業(yè)主委員會
c業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)d以上提到的三方一起
26、物業(yè)管理實行招投標(biāo),其意義在于()。
a引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理觀念,提高自治能力
b推動物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平,增強(qiáng)市場競爭力
c全面促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展d以上全部正確
27、下列選項中不屬于風(fēng)險的特征的是()。
a正面性,即風(fēng)險突如其來使之受到傷害
b負(fù)面性,即風(fēng)險是與損失或不利事件相聯(lián)系的,沒有損失就沒有風(fēng)險和風(fēng)險管理
c不確定性,介與偶然事件相聯(lián)系的,即發(fā)生不利事件或損失是不確定的,可能發(fā)生也可能不發(fā)生
d可測性,凡是風(fēng)險都是與特定的時間和空間條件相聯(lián)系的,因此,風(fēng)險事故的發(fā)生是可以測定的
28、資金籌集是指()。
a物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務(wù)活動而必須籌集所需資金的過程
b物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標(biāo)投入到物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)中去的過程
c物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)過程中,所發(fā)生的各種成本費(fèi)用
d物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入,如物業(yè)管理報酬、開展物業(yè)經(jīng)營以及多層次服務(wù)取得的收入等
29、下列關(guān)于物業(yè)管理績效評的最重要、最基礎(chǔ)的指標(biāo)是()。
a基本指標(biāo)b修正指標(biāo)c評議指標(biāo)d總況指標(biāo)
30、下列關(guān)于物業(yè)管理績效評價的特點,說法錯誤的是()。
a以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象
b以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平和后續(xù)發(fā)展能力等方面作為評價重點
c以能準(zhǔn)確反映上述方面的各項定量和定性指標(biāo)作為主要評價依據(jù)
d將各項指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)的相關(guān)指標(biāo)和水平進(jìn)行對比,以期得到對某個物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價的結(jié)果
31、物業(yè)管理績效評價的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數(shù)法c定性分析判斷法d基本指標(biāo)計分方法
32、下列選項中,不是按照寫字樓物業(yè)所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當(dāng)所有的經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時,則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的第一項指標(biāo)是()。
a物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)b服務(wù)滿意度c物業(yè)品牌化d以上都是
35、零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時,主要應(yīng)考慮().
a市場容量b進(jìn)出交通 c地點顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時,首先要考慮的因素是()。
a聲譽(yù)b財務(wù)能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務(wù)
37、投資者為了降低投資風(fēng)險并實現(xiàn)收益最大化的目標(biāo),進(jìn)行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)是指()。
a企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有的房地產(chǎn)
b企業(yè)為了生產(chǎn)而擁有或租用的房地產(chǎn)
c企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)
d企業(yè)維持正常經(jīng)營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項中,不屬于以應(yīng)收帳款形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)是()。
a逾期的應(yīng)收帳款b呆滯的應(yīng)收賬款
c壞賬、死賬形式的應(yīng)收賬款d證券投資的應(yīng)收賬款
40、1987年4月,提出“可持續(xù)發(fā)展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1、物業(yè)經(jīng)營管理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),綜合運(yùn)用下列()技術(shù)、手段和模式,為業(yè)主提供綜合性管理服務(wù)。1
a物業(yè)管理b設(shè)施管理c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理d房地產(chǎn)投產(chǎn)管理e房地產(chǎn)組合投資管理
2、房地產(chǎn)投資的特征有()。
a位置固定不可移動性b壽命周期長c政策影響性 d專業(yè)管理依賴性e資金流動性
3、我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中,企業(yè)納稅的主要稅種有()。
a經(jīng)營稅金及附加b城鎮(zhèn)土地使用和房產(chǎn)稅c企業(yè)所得稅 d員工所得稅e保險稅
4、物業(yè)價格與一般物品價格的共同之處在于()。
a都是價格用貨幣來表示b都有波動受供求因素的影響c都是按質(zhì)論價:優(yōu)質(zhì)高價,劣質(zhì)低價d都是受區(qū)位的影響很大e都是形成的時間較長
5、選取的可比實例應(yīng)符合()。
a可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)
b可比實例的交易類型與估價時點接近
c可比產(chǎn)例的交易類型與估價目的吻合
d可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格
e可比產(chǎn)例應(yīng)同實際完全相符
6、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理c社會福利
d家庭戶數(shù)規(guī)模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務(wù)合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續(xù)性合同
9、在營業(yè)成本中,直接人工費(fèi)用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費(fèi)d辦公費(fèi)e差旅費(fèi)
10、在編制成本預(yù)算時,必須遵循()。195
a成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)b成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ)
c成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證d成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高資金使用效益
e成本預(yù)算要符合實際,不要留余地
11、物業(yè)管理活動中存在著大量的主體,根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)所訂立的合同 207
b前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同
c業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同
d物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同
e后期物業(yè)管理合同
12、物業(yè)服務(wù)合同具有()特征。212
a物業(yè)服務(wù)合同的訂立應(yīng)以當(dāng)事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經(jīng)查實,可依法起訴
b物業(yè)服務(wù)合同是有償合同c物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
d物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同e物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
13、企業(yè)財務(wù)活動是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動,包括()。243
a資金籌集b資金運(yùn)用 c資金耗費(fèi)d資金轉(zhuǎn)收e資金收回和分配
14、寫字樓物業(yè)的特點,主要表現(xiàn)在()。302
a所處區(qū)位好,規(guī)模大b多為現(xiàn)代化的高層建筑c功能齊全,配套設(shè)施完善
d全部由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理e保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值的關(guān)鍵
15、零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術(shù)及營銷c零售技術(shù)
d物業(yè)維護(hù)e運(yùn)行管理
16、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)參與具體事務(wù)的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達(dá)到的管理效果
b現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程序
c管理人員綜合應(yīng)用計算機(jī)的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項中,屬于物業(yè)管理企業(yè)類型的有()。
a管理型物業(yè)管理企業(yè)b托管型物業(yè)管理企業(yè)c專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
d非專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)e綜合型物業(yè)管理企業(yè)
18、下列對物業(yè)價格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大b物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格
c物業(yè)價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
d物業(yè)價格形成的時間較短e物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響
19、市場法是物業(yè)估價的一種方法,其運(yùn)用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實例b選取可比實例c對可比實例成交價格進(jìn)行處理
d求取比準(zhǔn)價格e準(zhǔn)價格交易
20、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)就的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括()。
a金融業(yè)的發(fā)展b信息、通信技術(shù)水平的提高c生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
d人文環(huán)境、自然環(huán)境的變化e人口數(shù)量的不斷增長
21、房屋租賃時,出租人的權(quán)得有()。
a有按期收取租金的權(quán)利b對物業(yè)管理善進(jìn)行監(jiān)督建議的權(quán)利
c有監(jiān)督承租人按照合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利
d有依法收回出租房屋的權(quán)利e有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定的權(quán)利
22、客戶關(guān)系管理對企事業(yè)的作用有()。
a能夠改善企業(yè)形象,提升企業(yè)生產(chǎn)力
b能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程
c能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力
d能夠提高企業(yè)銷售收入e能夠改善企業(yè)服務(wù),提高客戶滿意度
23、按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)
b被沒收的財產(chǎn)、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業(yè)的贊助、捐贈支出
c物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行癲狂裝修發(fā)生的支出
d對外投資支出e購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出
24、成本按照計算依據(jù)的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標(biāo)成本d定額成本e計劃成本
25、下列選項,屬于最具有的財務(wù)管理目標(biāo)的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業(yè)價值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業(yè)分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務(wù)
27、寫字樓管理策略中應(yīng)該注意()。313
a分階段提供物業(yè)管理服務(wù),清楚辦公室服務(wù)范圍b確保提供“合同服務(wù)”適時提供“超值服務(wù)”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標(biāo)市場e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后,對項目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權(quán)b直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東身份
c將大部分產(chǎn)權(quán)出售d全部出售套現(xiàn)e以上全錯
29、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及()領(lǐng)域的活動。
a購置物業(yè)資產(chǎn)b買賣物業(yè)資產(chǎn) c剝離物業(yè)資產(chǎn)
d財務(wù)e管理人員職能
30、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容包括()。
a編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單b設(shè)定管理目標(biāo)c控制成本
d適時處置資產(chǎn)并獲得收入e財務(wù)收支
答案:
一、單項選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第8篇 物業(yè)管理師考試:物業(yè)經(jīng)營管理
物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)經(jīng)營管理
第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理及其管理對象和工作內(nèi)容等知識的熟悉程度。
(二)考試基本要求
掌握:物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容,收益性物業(yè)的類型及特點,物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。
熟悉:物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。
了解:物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。
(三)要點說明
1.物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象
2.物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)
3.管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別
4.物業(yè)經(jīng)營管理的類別
5.物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容
第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風(fēng)險等內(nèi)容的熟悉程度。
(二)考試基本要求
掌握:房地產(chǎn)投資及其特性,房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。
孰悉:房地產(chǎn)投資的形式及利弊,房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類,房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。
了解:不同類型房地產(chǎn)投資項目對區(qū)位的特殊要求。
考試大綱下載:物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)經(jīng)營管理
第9篇 注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營管理試題
物業(yè)經(jīng)營管理試題及參考答案
1、(b)是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。
a.居住物業(yè)
b.收益性物業(yè)
c.公共物業(yè)
d.所有物業(yè)
2、別墅(villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。
a.空中別墅
b.疊拼別墅
c.獨棟別墅
d.雙拼別墅
3、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計劃管理、(a)、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。
a.日常維護(hù)和維修
b.確定管理標(biāo)準(zhǔn)
c.資產(chǎn)管理
d.構(gòu)建信息基礎(chǔ)
4、物業(yè)經(jīng)營管理是(acde)等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果,是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。
a.物業(yè)管理
b.房地產(chǎn)開發(fā)
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(d)
a.政策影響性
b.專業(yè)管理依賴性
c.相互影響性
d.位置固定性或不可移動性
6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時,房地產(chǎn)債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為(d)
a.mbs投資者
b.reits投資者
c.房地產(chǎn)直接投資者
d.房地產(chǎn)間接投資者
7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險的表述,正確的有(be)。
a.系統(tǒng)風(fēng)險是指市場供求風(fēng)險
b.較之個別風(fēng)險,系統(tǒng)風(fēng)險不易判斷和控制
c.或然損失風(fēng)險屬于個別風(fēng)險
d.周期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險
e.持有期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險
8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在(abcd)。
a.投入資金的安全性
b.期望收益的可靠性
c.投資項目的變現(xiàn)性
d.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性
e.投資項目的復(fù)雜性
9、從(a)中扣除( )后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營收益,簡稱凈收益。
a.有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用
b.潛在毛租金收入 運(yùn)營費(fèi)用
c.有效毛收入 空置和收租損失
d.潛在毛租金收入 空置和收租損失
10、(c)是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益低償全部投資所需的時間。
a.全部投資回收期
b.動態(tài)投資回收期
c.靜態(tài)投資回收期
d.投資回收終止期
11、收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用包括(de)等。
a.空置和收租損失
b.抵押貸款還本付息
c.房產(chǎn)稅和所得稅
d.為租客提供服務(wù)的費(fèi)用
12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是(ad)。
a.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損
b.設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低,從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值
c.技術(shù)進(jìn)步因素的影響,社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備,從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后
d.設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中,在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞
13、(a)是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較,對這些類似物業(yè)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚?以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。
a.市場法
b.成本法
c.收益法
d.趨勢法
14、物業(yè)價格構(gòu)成中包括了(ad)
a.土地取得成本
b.開發(fā)成本
c.投資利息
d.物業(yè)折舊
e.開發(fā)利潤
15、運(yùn)用市場法估價時,建立價格可比基礎(chǔ)包括如下(ace)方面的工作。
a.統(tǒng)一付款方式
b.統(tǒng)一采用人民幣
c.統(tǒng)一貨幣單位
d.統(tǒng)一采用平方米
e.統(tǒng)一采用單價
16、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、(b)、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。
a.內(nèi)容
b.價格
c.管理機(jī)制
d.環(huán)境
17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是(c)。
a.人口和家庭分析
b.就業(yè)分析
c.競爭對手分析
d.收入分析
18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。
a.收入的變化
b.政府的稅收政策
c.國際市場住宅價格
d.對未來的預(yù)期
e.政府的住房政策
19、建筑物管理計劃的內(nèi)容,包括如下(abd)。
a.建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)
b.建筑物管理策略
c.租金方案
d.物業(yè)檢查計劃
e.財務(wù)收支計劃
20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分,物業(yè)租賃可分為(c)。
a.居住用房租賃和非居住用房租賃
b.定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃
c.公房租賃和私房租賃
d.國內(nèi)租賃和涉外租賃
21、物業(yè)租賃管理模式中,(c)模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。
a.包租轉(zhuǎn)租和委托管理
b.出租代理和委托管理
c.包租轉(zhuǎn)租和出租代理
d.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理
22、關(guān)于自動延期租賃的表述,正確的有(abde)。
a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動續(xù)約
b.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應(yīng)與周期對應(yīng)
c.租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時終止
d.又稱周期性租賃
e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效
23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有(abcd)。
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經(jīng)營預(yù)算
c.定位目標(biāo)市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
24、下列哪項不
是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費(fèi)用(d)。
a.直接人工費(fèi)
b.間接費(fèi)用
c.直接材料費(fèi)
d.管理費(fèi)用
25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險費(fèi)100元/人月,房租費(fèi)60元/人月,保安系統(tǒng)費(fèi)100元/人元,保安用房30元/人月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費(fèi)的月總支出為(a)元。
a.7250
b.290
c.3480
d.5000
26、成本控制的原則有(abde)。
a.全面控制原則
b.講求經(jīng)濟(jì)效益原則
c.常規(guī)管理原則
d.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則
e.例外管理原則
27、成本預(yù)算編制的基本要求有(ace)。
a.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)
b.成本預(yù)算要以成本計劃為基礎(chǔ)
c.成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證
d.成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高員工工作效率
e.成本預(yù)算既要符合實際,又要適當(dāng)留有余地
28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是(d)
a.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂
b.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
c.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
d.前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性
29、對雇員在保單有效期內(nèi),從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時,由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險人賠付的金額,保險人負(fù)責(zé)賠償。
a.投保人
b.被保險人
c.第三者
d.雇員
30、風(fēng)險管理的整個過程可以由(abde)步驟組成。
a.風(fēng)險識別
b.風(fēng)險評估
c.風(fēng)險處理
d.風(fēng)險控制
e.風(fēng)險調(diào)整
31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是(abd)。
a.建設(shè)施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應(yīng)合同
e.專項維修工程承包合同
32、不屬于物業(yè)管理報告構(gòu)成內(nèi)容的是( b)。
a.工作總結(jié)
b.滿意度調(diào)查
c.財務(wù)報告
d.未來工作計劃
33、(d)更能揭示企業(yè)市場認(rèn)可的價值,因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標(biāo)。
a.利潤最大化
b.資本利潤率最大化
c.每股利潤最大化
d.企業(yè)價值最大化
34、物業(yè)管理績效評價以(abce)等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產(chǎn)運(yùn)營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
35、企業(yè)績效評價的計分方法分為(abce )。
a.基本指標(biāo)計分方法
b.修正指標(biāo)計分方法
c.評議指標(biāo)計分方法
&n
bsp; d.偏差指標(biāo)計分方法
e.定量和定性相結(jié)合計分方法
36、屬于寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險特點是(c)。
a.全員性
b.全期性
c.確定性
d.動態(tài)性
37、在確定租金時,一般應(yīng)根據(jù)(de)確定一個基礎(chǔ)租金。
a.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況
b.物業(yè)發(fā)展定位
c.承租人的接受能力
d.業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)
e.其可接受的最低租金水平
38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(bde)。
a.租戶組合與位置分配
b.租戶的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況
c.物業(yè)的周邊環(huán)境
d.所需面積大小
e.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)
39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個( d )作為計算百分比租金的基礎(chǔ)。
a.凈租金
b.盈虧平衡點
c.基礎(chǔ)租金
d.人為平衡點
40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險類別有:(abcd)和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險。
a.管理模式風(fēng)險
b.管理范圍不確定風(fēng)險
c.墊款風(fēng)險
d.突發(fā)事件風(fēng)險
e.投資風(fēng)險
41、( a )是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費(fèi)用總和。
a.生命周期成本
b.生命周期資產(chǎn)
c.經(jīng)濟(jì)周期成本
第10篇 新注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營管理概述模擬試題
第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述
【考點1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù),滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。
a.物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.價值管理
d.投資管理
【答案】 c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理,是以收益性物業(yè)為對象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù),所以主要提供價值管理服務(wù)。 a、 b、
d三個選項太片面,沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選 c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。
2.某寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,建筑物有功能陳舊因素影響,有自然磨損存在,該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。
a.甲級
b.乙級
c.丙級
d.二級
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力對其進(jìn)行分類,通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物實物狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù);乙級寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,但建筑物的功能不是最先進(jìn)的,有自然磨損,收益能力低于新落成的同類建筑物;丙級寫字樓已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求,且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選
b.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~3頁。
3.在一個大型城市中,某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米,內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場,里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場及餐飲,有效商業(yè)服務(wù)半徑達(dá)200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是( )。
a.區(qū)域購物中心
b.市級購物中心
c.地區(qū)購物中心
d.居住區(qū)商場
【答案】a
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心;市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上,其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市;地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為1―3萬平方米,服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主;居住區(qū)商場商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選 a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3~4頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
4.下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有( )。
a.優(yōu)越的地理位置
b.建筑物實物狀況良好
c.有自然磨損存在
d.有完善的物業(yè)管理服務(wù)
e.收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。
5.區(qū)域購物中心的特征包括( )。
a.建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上
b.業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高
c.有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)200公里
d.商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主
e.服務(wù)人口1萬人左右
【答案】b. c
【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。
6.物業(yè)經(jīng)營管理活動除了包括以保證物業(yè)正常適用的運(yùn)行操作管理,還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的( )、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。
a.資本投資決策
b.市場營銷
c.物業(yè)管理
d.租賃管理
e.成本控制
【答案】a. b. d. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理,主要服務(wù)還體現(xiàn)在價值管理服務(wù)方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理工作,還需要進(jìn)行哪些方面的管理活動,主要是價值服務(wù)管理方面的內(nèi)容,包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。故本題選a. b. d. e.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。
7.物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括( )等。
a.寫字樓
b.零售商業(yè)物業(yè)
c.居民自有住宅
d.工業(yè)物業(yè)
e.酒店和休閑娛樂設(shè)施
【答案】a. b. d. e.
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑,主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成,包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型;零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類型;工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等;酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是,居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以 a、b、d、e選項所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求,故本題選 a、 b、 d、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~6頁。
【考點2】物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
8.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是在( )的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>
a.延長物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命周期
b.維持物業(yè)正常使用
c.維持該物業(yè)的物業(yè)管理
d.實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化
【答案】d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi),持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求,在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿Α、 b、 c選項中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營管理所應(yīng)達(dá)到的內(nèi)容要求,但不是物業(yè)經(jīng)營管理的最終目標(biāo)。故本題選 d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
9.圖1―1所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出,該集團(tuán)承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作同時覆蓋了( )的管理工作。
a.物業(yè)保險管理
b.資產(chǎn)管理
c.物業(yè)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
e.基金管理
【答案】b. c. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的目標(biāo)。由圖1―1可以看出,××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理,×××零售管理公司主要負(fù)責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作,收取物業(yè)費(fèi)。圖中所描述的關(guān)系并不能得出 a、d兩項的結(jié)論。故本題選 b、 c、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁。
【考點3】物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
10.某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,履行策略性物業(yè)管理的職能,該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司,履行物業(yè)運(yùn)行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于( )。
a.管
理型物業(yè)管理企業(yè)
b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
c.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
d.投資型物業(yè)管理企業(yè)
【答案】c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的分類。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè),對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,在物業(yè)經(jīng)營管理活動中處于總包的位置;專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù),是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè);綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)營能力管理的企業(yè),既設(shè)置管理層,又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8~9頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
11.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有()。
a.管理型物業(yè)管理企業(yè)
b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
c.投資型物業(yè)管理企業(yè)
d.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
e.所有物業(yè)管理公司
【答案】a. d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力,可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務(wù);而專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運(yùn)營。故本題選a、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁。
【考點4】物業(yè)經(jīng)營管理的層次
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
12.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是( )。
a.在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)
b.為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流
c.詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略
d.在物業(yè)類型或地域分布上分散投資,減少整體風(fēng)險
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理三個層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,是定位在現(xiàn)場操作層面的管理,對于收益性物業(yè),其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流;資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資,以減少投資組合的整體風(fēng)險。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10~11頁。
13.物業(yè)經(jīng)營管理活動中,通過對人和工作的協(xié)調(diào),以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是( )。
a物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】b
【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù),以保障物業(yè)始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài);設(shè)施管理的主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào),為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司,指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃;房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁。
14.在物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,負(fù)責(zé)審定某物業(yè)的投資計劃,并考察資本開支能否有效提高物業(yè)價值,來決定是否批準(zhǔn)該投資計劃的企業(yè)是( )。
a.物業(yè)管理公司
b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司
c.房地產(chǎn)組合投資管理公司
d.設(shè)施設(shè)備管理公司
【答案】b
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場操作層面的正常運(yùn)營;資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角,資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表,管理物業(yè),管理企業(yè),通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 1頁。
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sp; 15.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn),為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計劃,這些特征屬于( )的內(nèi)容。
a.物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動三個層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn);審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn),保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃,以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn),以及在合適的時機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
16.物業(yè)經(jīng)營管理通常將其分為( )三個層次。
a.物業(yè)管理或設(shè)施管理
b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
c.房地產(chǎn)基金管理
d.企業(yè)保險管理
e.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】a.b.e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的層次。物業(yè)經(jīng)營管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁。
17.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
b.保持與租戶的聯(lián)系并收租
c.控制運(yùn)營成本及保存財務(wù)報告記錄
d.資本性支出計劃
e.物業(yè)維護(hù)及安全管理
【答案】b.c.d.e
【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場操作層面,主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運(yùn)營成本、財務(wù)報告和記錄的保存、物業(yè)維護(hù)、資本性支出計劃、危機(jī)管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。a選項內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé),故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
18.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
b.資本性支出計劃及公共關(guān)系
c.監(jiān)控物業(yè)績效
d.負(fù)責(zé)投資組合的績效
e.管理和評價物業(yè)管理企業(yè)
【答案】a. c. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃,持有、出售分析,物業(yè)更新改造等主要開支決策,監(jiān)控物業(yè)績效,管理和評價物業(yè)管理企業(yè),協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作,定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析等。b選項內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé),d選項內(nèi)容屬于組合投資管理的職責(zé),故本題選a、c、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
19.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于組合投資管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定并執(zhí)行組合投資策略
b.設(shè)計和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)
c.定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析
d.負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用
e.監(jiān)控物業(yè)績效及物業(yè)的持有、出售分析
【答案】a. b. d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略,主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則,制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略,設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,負(fù)責(zé)投資組合績效,客戶報告與現(xiàn)金管理等。c、e選項內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
【考點5】物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
>20.在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中,影響投資決策的關(guān)鍵因素是( )。
①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險水平
a.①④
b.②③
c.②④
d.①③
【答案】c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜,而相比于其他因素來說,影響投資決策的兩個關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險水平。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第12~13頁。
21.在物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中,不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是( )。
a.日常維修費(fèi)用
b.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費(fèi)用
c.管理人員的工資
d.法定稅費(fèi)
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個重要方面包括日常維修費(fèi)用、計提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險費(fèi)、法律和財務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)管理企業(yè)的財產(chǎn)保險費(fèi)用屬于企業(yè)內(nèi)部支出,不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
22.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作,表述正確的有( )。
a.現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作的重要組成
b.日常維修和維護(hù)的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān)
c.物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶
d.應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)
e.如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償,業(yè)主應(yīng)事先與保險公司簽訂合約
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值,并進(jìn)行資產(chǎn)管理,主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險管理5個部分。日常維修和維護(hù)的開支來源,需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,可能會由租戶承擔(dān),也可能會由業(yè)主承擔(dān),這取決于雙方的商談結(jié)果,所以b選項表述錯誤。對于物業(yè)出租的成本,業(yè)主會希望讓租
戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用,這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本,但是,把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶,在一些情況下既不現(xiàn)實,也不明智。比如,在租戶可能對物業(yè)的某一部分不滿意時,這時為了留住租戶,業(yè)主就不得不降低條件,允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任,而自己負(fù)擔(dān)大部分。所以c選項表述錯誤。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14~18頁。
23.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務(wù)費(fèi),下列說法中正確的有( )。
a.服務(wù)費(fèi)用實際是由業(yè)主支付
b.服務(wù)費(fèi)用實際是由租戶支付
c.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施
d.包括針對整體物業(yè)的保險或維修
e.計算時不用考慮會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本
【答案】b. c. d
【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān),但實際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面,這部分費(fèi)用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施,還包括針對整體物業(yè)的保險或者維修費(fèi)用。每個租戶在計算服務(wù)費(fèi)的時候,還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本,這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例來計算的。故本題選。b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16―17頁。
24.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理活動中對物業(yè)的維修與維護(hù),下列說法中正確的有( )。
a.通常業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶
b.目前大多數(shù)出租活動業(yè)主承擔(dān)各種維修成本
c.一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)
d.維修計劃應(yīng)該從短期和長期兩個方面考慮
e.日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式
【答案】a. d. e
【
解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護(hù)的相關(guān)知識。日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶,這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式,所以b選項錯誤。對于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè),如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣,即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù),所以c選項錯誤。維修計劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的,應(yīng)從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17~18頁。
25.案例分析題:在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地,該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè),但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題,致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實際的開發(fā)運(yùn)作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè),對于該塊土地,正確的做法是( )。
a.防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害
b.在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場,確保土地不被別人占有
c.檢查土地的欄護(hù)情況,確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地
d.對土地進(jìn)行等級評定和保險
e.不定期查看土地,確保沒有負(fù)面因素作用在土地上
【答案】 a.c. d. e
第11篇 小區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理主辦崗位職責(zé)
小區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理主辦崗位職責(zé)
a.根據(jù)公司的經(jīng)營方向和目標(biāo),制定商鋪、運(yùn)動場所、幼兒園經(jīng)營管理方案,策劃新的經(jīng)營項目,協(xié)助經(jīng)理完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
b.按照公司文件的規(guī)定,建立、完善經(jīng)營業(yè)務(wù)管理制度、商鋪租賃、管理制度,規(guī)范操作,建立商鋪管理資料檔案,保持與商鋪的良好溝通,及時解決商鋪中出現(xiàn)的問題。
c.結(jié)合有關(guān)規(guī)定和小區(qū)的實際情況,根據(jù)統(tǒng)一、美觀、適用的原則,對商鋪外觀進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,并監(jiān)督商鋪的裝修情況。
d.負(fù)責(zé)管理處租賃業(yè)務(wù)的具體操作、管理,并建立租賃業(yè)務(wù)管理檔案,尊重業(yè)主和租戶,協(xié)調(diào)好業(yè)主與租戶的關(guān)系。
e.根據(jù)小區(qū)居民需要,不斷完善小區(qū)便民服務(wù)項目,滿足業(yè)主需求。
f.負(fù)責(zé)編制小區(qū)運(yùn)動場的經(jīng)營管理方案,制定運(yùn)動場所管理規(guī)定及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),報公司審批,指導(dǎo)監(jiān)督經(jīng)營管理員對運(yùn)動場所進(jìn)行管理。
g.負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)住戶現(xiàn)實和潛在的文化需求進(jìn)行調(diào)查和分析,依分析結(jié)果,編制小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動的年度和月度的工作計劃,并報部門主管審批,同時上報公司備案。
h.依據(jù)小區(qū)社區(qū)文化工作計劃及小區(qū)住戶特點,每季度策劃開展一至二次社區(qū)文化活動,豐富業(yè)主、住戶的業(yè)余文化生活,并對活動情況進(jìn)行評估總結(jié)。
i.在各種活動實施結(jié)束后,負(fù)責(zé)進(jìn)行相關(guān)信息的反饋和整理,以改進(jìn)工作。
j.負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動各項質(zhì)量記錄的保管,確保相關(guān)的質(zhì)量記錄的準(zhǔn)確、完整和干凈,定期交信息資料員處存檔。
k.負(fù)責(zé)每周四12:30前向客戶服務(wù)主管報周信息、每月28日前報月工作計劃。
l.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
