- 目錄
樓房管理制度主要涵蓋以下幾個(gè)方面：
1. 房屋使用規(guī)定：明確業(yè)主、租戶的權(quán)利和責(zé)任，包括房屋維護(hù)、裝修管理、公共設(shè)施使用等。
2. 安全管理：包括消防、防盜、應(yīng)急處理機(jī)制等，確保樓房的安全。
3. 環(huán)境衛(wèi)生管理：規(guī)定垃圾處理、綠化養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域清潔等，保持良好的居住環(huán)境。
4. 維修與保養(yǎng)：設(shè)立維修基金，規(guī)定設(shè)施設(shè)備的定期檢查和保養(yǎng)流程。
5. 服務(wù)費(fèi)用：明確物業(yè)管理費(fèi)、公共事業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和方式。
6. 爭(zhēng)議解決機(jī)制：建立業(yè)主與物業(yè)之間的溝通渠道，處理糾紛。
包括哪些方面
1. 法律法規(guī)遵守：確保樓房管理制度符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，尊重業(yè)主權(quán)益。
2. 居民行為規(guī)范：制定居民行為準(zhǔn)則，促進(jìn)和諧鄰里關(guān)系。
3. 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)定物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效率標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)滿意度。
4. 設(shè)施設(shè)備管理：對(duì)樓房?jī)?nèi)的公共設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行有效管理，確保正常運(yùn)行。
5. 溝通協(xié)調(diào)機(jī)制：建立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等組織，促進(jìn)信息交流和決策參與。
重要性
樓房管理制度的重要性體現(xiàn)在：
1. 維護(hù)業(yè)主權(quán)益：清晰的制度可以保障業(yè)主的合法權(quán)益，防止濫用權(quán)力。
2. 提升居住品質(zhì)：良好的管理能提升樓房的整體居住環(huán)境和生活品質(zhì)。
3. 保障安全：嚴(yán)格的管理制度有助于預(yù)防和應(yīng)對(duì)各種安全風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)居民生命財(cái)產(chǎn)安全。
4. 促進(jìn)社區(qū)和諧：通過(guò)制度規(guī)范居民行為，減少矛盾，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定。
方案
1. 制度制定：由專業(yè)法律顧問(wèn)參與，確保制度合法合規(guī)，廣泛征求業(yè)主意見，確保公平公正。
2. 宣傳教育：定期舉辦講座、發(fā)放宣傳資料，提高業(yè)主對(duì)制度的認(rèn)知和遵守意識(shí)。
3. 執(zhí)行監(jiān)督：設(shè)立監(jiān)督小組，定期檢查制度執(zhí)行情況，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行糾正。
4. 制度修訂：根據(jù)實(shí)際情況和業(yè)主反饋，定期修訂和完善制度，保持其適應(yīng)性和有效性。
5. 技術(shù)支持：利用現(xiàn)代信息技術(shù)，如物業(yè)管理軟件，提高管理效率，增強(qiáng)透明度。
以上樓房管理制度旨在為業(yè)主提供安全、舒適的生活環(huán)境，通過(guò)科學(xué)合理的管理，提升社區(qū)整體品質(zhì)，促進(jìn)和諧共生。
樓房管理制度條范文
第1篇 辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案
一、房屋建筑管理維護(hù)方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求
目的:通過(guò)對(duì)建筑有計(jì)劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長(zhǎng)其使用壽命。
原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時(shí)進(jìn)行維修;并有計(jì)劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理公司實(shí)際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標(biāo)志明顯(由清潔工進(jìn)行日常清潔,維修班根據(jù)損壞情況進(jìn)行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志,每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖(其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設(shè)備房門貼設(shè)備房標(biāo)志牌,各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。
3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設(shè)備重地 非公勿入”、“機(jī)房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險(xiǎn)”、“庫(kù)房重地 煙火禁入”、“線路工作 請(qǐng)勿合閘”、“高壓危險(xiǎn) 請(qǐng)勿靠近”、“設(shè)備故障 暫停運(yùn)行”、“火警無(wú)情 通道禁停”、“有電危險(xiǎn) 閑人免進(jìn)”、“消防通道 禁止停車”、“寧?kù)o致遠(yuǎn) 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請(qǐng)移玉步”、“袖手旁觀 風(fēng)度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對(duì)所有的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。
6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí),并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。
7)綠化物種應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌,綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息,請(qǐng)勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場(chǎng)等場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人陪同”的警示標(biāo)志。
9)施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn),請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。
10)自行車、摩托車庫(kù)按指定位置做標(biāo)識(shí)。
11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時(shí),有黃色標(biāo)志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無(wú)亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護(hù)環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修,應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)狻h(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),并需遵守對(duì)房屋裝修有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。
原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴(yán)禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟(jì)處罰,并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆才?物業(yè)公司將自行雇用工人進(jìn)行清理,而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無(wú)脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無(wú)破損;無(wú)亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn),若影響安全使用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴(yán)重的,應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀,開關(guān)靈活,接縫嚴(yán)密,不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門窗應(yīng)與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴(yán)重?fù)p壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過(guò)25%以上或缺乏材料時(shí),可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞時(shí),應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)在無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重,按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重時(shí),應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過(guò)大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無(wú)踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長(zhǎng)期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危險(xiǎn)的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)隨意改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽(yáng)臺(tái)門窗的墻體,擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。
7)改動(dòng)屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽(yáng)臺(tái)封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動(dòng)進(jìn)戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)改變?cè)虚T洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房?jī)?nèi)陽(yáng)臺(tái)安裝防盜網(wǎng)。
13)空調(diào)支架符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案
1、共用設(shè)施完好,無(wú)隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換,并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對(duì)于外墻滲水的,須作防水補(bǔ)漏后,恢復(fù)原樣。
3)內(nèi)墻飾面:每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ);
5)門:對(duì)防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對(duì)防火門軸承上油一次。對(duì)其它類型門每年對(duì)軸承上油一次。
6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長(zhǎng)時(shí)間不超過(guò)4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對(duì)門窗框松動(dòng)、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤(rùn)濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實(shí)墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇,應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對(duì)配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修,每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。
9)吊頂:日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對(duì)玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對(duì)玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固,對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨或臺(tái)風(fēng)等天氣來(lái)臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
12)在臺(tái)風(fēng)、大雨等來(lái)臨前夕,應(yīng)對(duì)窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無(wú)損,使用正常,無(wú)礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對(duì)重點(diǎn)部位,有必要時(shí)可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對(duì)室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內(nèi)路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行,維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對(duì)樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。
3)以恢復(fù)原正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。
4)應(yīng)達(dá)到原來(lái)照明標(biāo)準(zhǔn),對(duì)物料需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。
5)使電器能達(dá)到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn),并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內(nèi)的道路通暢,路面平整、無(wú)阻礙。
人行道、車行道:日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);每年保養(yǎng)道路一次,對(duì)表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。
第2篇 辦公大樓房屋檔案建立管理規(guī)范
辦公大樓房屋檔案的建立與管理
檔案資料的分類:
1.辦公樓檔案資料包括:建筑產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料;規(guī)劃批準(zhǔn)文件;規(guī)劃總平面圖;道路規(guī)劃圖;縱向規(guī)劃圖;綠地規(guī)劃圖;詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明書;環(huán)境評(píng)價(jià)書;辦公樓購(gòu)、租房業(yè)主和用戶的資料、狀況等;
2.辦公樓工程、公建檔案資料包括:辦公樓竣工和相關(guān)資料、土建結(jié)構(gòu)、平、立、剖圖;供水、供熱平面系統(tǒng)圖;電氣系統(tǒng)圖;地下管網(wǎng)圖;市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖;人防布置及結(jié)構(gòu)圖等;
3.辦公樓設(shè)備檔案資料包括:各類設(shè)備設(shè)施保修及售后服務(wù)合同、出廠說(shuō)明書及附帶的圖紙、資料等。
檔案資料的交接:
1.物業(yè)管理中心參照建設(shè)部建材(1991)第69號(hào)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)大廈交接驗(yàn)收。
2.物管中心辦公室和物業(yè)管理部負(fù)責(zé)同開發(fā)商相關(guān)部門進(jìn)行辦公樓檔案資料的交接工作。
3.物管中心工程部負(fù)責(zé)同開發(fā)商相關(guān)部門進(jìn)行辦公樓工程、公建檔案資料和設(shè)備檔案資料的交接。
4.物管中心對(duì)交接的檔案資料要一一登記注冊(cè),記錄在交接驗(yàn)收單上。交接驗(yàn)收單一式兩份由雙方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后各自歸檔保存。
5.物管中心對(duì)辦公樓的各類檔案資料,按照檔案管理規(guī)定分類歸檔,妥善保管。
檔案管理:
1.在物業(yè)管理中心成立后,將立即建立zz海關(guān)辦公樓工程資料檔案,將通過(guò)產(chǎn)權(quán)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位等處接收到的完整的zz海關(guān)辦公樓檔案資料建檔保存。
2.zz海關(guān)辦公樓入住后建立的用戶檔案屬于物業(yè)管理中心要建立的重要資料檔案,內(nèi)容包括客戶資料,客戶資料變化情況等。
3.日常管理資料檔案,包括:公用設(shè)備設(shè)施檔案、財(cái)務(wù)檔案、員工個(gè)人檔案、客戶意見調(diào)查表、服務(wù)質(zhì)量回訪記錄、保修記錄、客戶投訴記錄及處理情況、重大事件等,以科學(xué)、完善地記錄zz海關(guān)辦公樓的日常管理工作。
4.在檔案資料的保管方面,物業(yè)管理中心將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則,專人專柜保管,制定完善管理、查閱制度,確保不丟失、不泄密。
檔案目錄
1.物業(yè)接管資料;
2.專業(yè)化管理資料;
3.業(yè)主資料;
4.委托合同;
5.各項(xiàng)管理制度;
6.人員素質(zhì)與培訓(xùn);
7.房屋管理及維修養(yǎng)護(hù);
8.設(shè)備管理;
9.環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;
10.市政公用設(shè)施管理;
11.治安保衛(wèi)管理;
第3篇 辦公大樓房屋建筑公用設(shè)施管理維護(hù)方案
科技園辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案
一、房屋建筑管理維護(hù)方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求
目的:通過(guò)對(duì)建筑有計(jì)劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長(zhǎng)其使用壽命。
原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時(shí)進(jìn)行維修;并有計(jì)劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理公司實(shí)際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標(biāo)志明顯(由清潔工進(jìn)行日常清潔,維修班根據(jù)損壞情況進(jìn)行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志,每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖(其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設(shè)備房門貼設(shè)備房標(biāo)志牌,各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。
3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設(shè)備重地 非公勿入”、“機(jī)房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險(xiǎn)”、“庫(kù)房重地 煙火禁入”、“線路工作 請(qǐng)勿合閘”、“高壓危險(xiǎn) 請(qǐng)勿靠近”、“設(shè)備故障 暫停運(yùn)行”、“火警無(wú)情 通道禁?！薄ⅰ坝须娢ｋU(xiǎn) 閑人免進(jìn)”、“消防通道 禁止停車”、“寧?kù)o致遠(yuǎn) 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛薄ⅰ案呖諕佄?人怨天怒”、“吐痰棄物 請(qǐng)移玉步”、“袖手旁觀 風(fēng)度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對(duì)所有的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。
6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí),并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。
7)綠化物種應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌,綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息,請(qǐng)勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場(chǎng)等場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人陪同”的警示標(biāo)志。
9)施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn),請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。
10)自行車、摩托車庫(kù)按指定位置做標(biāo)識(shí)。
11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時(shí),有黃色標(biāo)志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無(wú)亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護(hù)環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修,應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),并需遵守對(duì)房屋裝修有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。
原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴(yán)禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟(jì)處罰,并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆才?物業(yè)公司將自行雇用工人進(jìn)行清理,而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無(wú)脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無(wú)破損;無(wú)亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn),若影響安全使用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴(yán)重的,應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀,開關(guān)靈活,接縫嚴(yán)密,不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門窗應(yīng)與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴(yán)重?fù)p壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過(guò)25%以上或缺乏材料時(shí),可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞時(shí),應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)在無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重,按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重時(shí),應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過(guò)大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無(wú)踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長(zhǎng)期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危險(xiǎn)的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。
以下內(nèi)容
為禁止之列:
1)隨意改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽(yáng)臺(tái)門窗的墻體,擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。
7)改動(dòng)屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽(yáng)臺(tái)封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動(dòng)進(jìn)戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)改變?cè)虚T洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房?jī)?nèi)陽(yáng)臺(tái)安裝防盜網(wǎng)。
13)空調(diào)支架符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案
1、共用設(shè)施完好,無(wú)隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換,并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對(duì)于外墻滲水的,須作防水補(bǔ)漏后,恢復(fù)原樣。
3)內(nèi)墻飾面:每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ);
5)門:對(duì)防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對(duì)防火門軸承上油一次。對(duì)其它類型門每年對(duì)軸承上油一次。
6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長(zhǎng)時(shí)間不超過(guò)4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對(duì)門窗框松動(dòng)、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤(rùn)濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實(shí)墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇,應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對(duì)配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修,每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。
9)吊頂:日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對(duì)玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對(duì)玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固,對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨或臺(tái)風(fēng)等天氣來(lái)臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
12)在臺(tái)風(fēng)、大雨等來(lái)臨前夕,應(yīng)對(duì)窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無(wú)損,使用正常,無(wú)礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對(duì)重點(diǎn)部位,有必要時(shí)可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對(duì)室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內(nèi)路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行,維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對(duì)樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。
3)以恢復(fù)原正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。
4)應(yīng)達(dá)到原來(lái)照明標(biāo)準(zhǔn),對(duì)物料需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。
5)使電器能達(dá)到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn),并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內(nèi)的道路通暢,路面平整、無(wú)阻礙。
第4篇 z寫字樓房屋修繕管理規(guī)程
寫字樓房屋修繕管理規(guī)程
1目的
規(guī)范房屋及公用設(shè)施的修繕管理活動(dòng),確保各類房屋本體及公用設(shè)施的完好,提高房屋的安全性和耐久性。
2適用范圍
本規(guī)定規(guī)定了對(duì)房屋本體(樓宇的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天面、屋面等)和公用設(shè)施(與樓宇建筑相配套各類室外構(gòu)筑物、道路、圍欄(墻)、公共場(chǎng)地、停車場(chǎng)、自行車房(棚)、垃圾池、地下溝渠、各類窨井等)的維修管理的內(nèi)容和要求,適用于管理處物業(yè)的維修管理。
3職責(zé)
3.1管理處工程負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)房屋維修管理活動(dòng)的策劃、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查。
3.2物管處工程人員負(fù)責(zé)在管物業(yè)區(qū)域內(nèi)房屋本體和公用設(shè)施的日常巡視、維修工作。
4工作程序
4.1日常管理
4.1.1巡視檢查
4.1.1.1管理處工程人員負(fù)責(zé)房屋本體結(jié)構(gòu)、樓面、天面、樓梯、天花、門窗、室外道路公共場(chǎng)地及其他構(gòu)筑物和設(shè)施等的巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知工程主管(領(lǐng)班)進(jìn)行處理,填寫《設(shè)施維護(hù)單》。
4.1.1.2管理處工程主管(領(lǐng)班)對(duì)維修工作進(jìn)行監(jiān)督和驗(yàn)收。
4.1.1.3管理處客服中心人員負(fù)責(zé)上述所有業(yè)務(wù)中與業(yè)戶的聯(lián)系和溝通。
4.1.2中、大修和改造管理
4.1.2.1房屋的中、大修或改造管理由各物管中心處根據(jù)房屋或公共設(shè)施的使用情況,對(duì)影響正常使用的房屋本體和公共物業(yè)設(shè)施提出中、大修和改造的申請(qǐng),經(jīng)中心審核后報(bào)業(yè)主批準(zhǔn),按照《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。
相關(guān)質(zhì)量記錄:
1.《設(shè)施維護(hù)單》
第5篇 商住樓房屋水電維修管理制度
商住樓房屋、水電維修管理制度
為了保障業(yè)主的正常生活,維護(hù)房屋的完好,延長(zhǎng)其使用壽命,按照經(jīng)濟(jì)、合理、牢固、實(shí)用的原則,特定以下有關(guān)修理規(guī)定。
一、大修
a)屋面工程:
屋面修理必須確保安全和解決屋漏。15年為一個(gè)周期(特殊情況除外)。原則上必須徹底翻修,塵土及垃圾應(yīng)予以清除,屋面滲漏應(yīng)找出原因,針對(duì)損壞情況采取防水材料嵌補(bǔ)或找出原因。
b)結(jié)構(gòu)與墻面工程
各種結(jié)構(gòu)件如柱、梁、樓面,在大修時(shí)必須詳細(xì)檢查,損壞變形嚴(yán)重的應(yīng)予以加固、修換。
墻面原則上不定大修年限,規(guī)定兩年清洗一次;局部損壞,列為中修范圍。
c)樓道內(nèi)墻面修補(bǔ)、粉刷
每年粉刷一遍。粉刷時(shí),進(jìn)行大面積的修補(bǔ),墻面檜有下墜危險(xiǎn)的應(yīng)鏟除,并重新粉刷。
d)上、下水管工程
上下水管20年更新一次,更換上、下水管時(shí)逐樓進(jìn)行,必須縮短停用時(shí)間,要一次到位,不準(zhǔn)返工。
e)電設(shè)備工程
進(jìn)戶電源線,3年更換一次;配電箱2年大修;高層母排,8年大修,更換或部分更換。
消防、生活水管、配電間等設(shè)備,除日常保養(yǎng)外,2年檢修一次,視設(shè)備磨損程度逐個(gè)更新。
二、中修
a)中修指不到大修范圍和程度,而小修不能解決的單項(xiàng)修理。其費(fèi)用較高、工程量大周期較長(zhǎng)的均敖中修的修理范圍。如:屋面局部漏水,個(gè)別樓層衛(wèi)生間、廚房、管道、馬桶、面盆、水斗漏水,墻面損壞,墻面滲水,上下管道局部堵塞。
b)在進(jìn)行修理時(shí),同樣進(jìn)行預(yù)、結(jié)算。
c)完工后,進(jìn)行驗(yàn)收,并要有一定的審批手續(xù)。
d)小修
e)以服務(wù)這宗旨,解決業(yè)主和住戶實(shí)際困難為目的,做到及時(shí)、保質(zhì)、實(shí)用為原則。
三、小修范圍:
a)私人住宅
1.電器方面:熔斷絲、插座插頭、空氣開關(guān)、漏氣開關(guān)、電源插頭插座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。電度表、電視機(jī)、錄像機(jī)、空調(diào)機(jī)、冰箱、微波爐、洪干機(jī)等故障、損壞,協(xié)助向外聯(lián)系修理。
2.給排水方面:各種龍頭失靈故障,各種水閘滲油和損壞,上、下水道堵塞不暢,各種配件失靈和損壞,上水管漏,水表故障。
3.配套設(shè)備:熱水器的保養(yǎng)和維修(整機(jī)報(bào)廢,業(yè)主自行購(gòu)置或代購(gòu)更換);脫排油煙機(jī)保養(yǎng)維護(hù)(整機(jī)報(bào)廢,業(yè)主自行購(gòu)置或代購(gòu)更換);煤氣灶的保養(yǎng)和維護(hù)(整機(jī)報(bào)廢,業(yè)主自行購(gòu)置或代購(gòu)更換);對(duì)講電話、可視電話負(fù)責(zé)向外聯(lián)系維修。
4.少量面磚、地磚、瓷磚的損壞的更換,小面積的木質(zhì)地板修理和更換,木制門窗和鋁合金門窗的修理。負(fù)責(zé)向外聯(lián)系,修配和更換及開啟各種門鎖。
5.其它服務(wù)
b)共用部位
消防設(shè)施修理、門窗、地磚的修理、電表箱、總水閘的修理,電子門修理等。
費(fèi)用處理:在保修期內(nèi)免費(fèi)服務(wù);過(guò)保修期后進(jìn)行有償修理,按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
